H UUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE
H UUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE
en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW
Huurdersvariant van het model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 14 december 2022 vastgesteld en op 19 december 2022 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 2022/36 en tevens gepubliceerd op de website xxx.xxx.xx.
Iedere aansprakelijkheid voor nadelige gevolgen van het gebruik van de tekst van het model wordt door ROZ uitgesloten. De Huurdersvariant bevat wijzigingen en aanvullingen op het hiervoor aangegeven ROZ-model. Deze wijzigingen en aanvullingen zijn benoemd in de toelichting op de Huurdersvariant.
ONDERGETEKENDEN
1. ………………..
[gevestigd / wonende*] te ………………..
hierna te noemen 'verhuurder',
ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer ………………..
vertegenwoordigd door ………………..
EN
2. …………….
[gevestigd / wonende*] te ………………..
hierna te noemen 'huurder',
ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer ………………..
omzetbelastingnummer ………………..
vertegenwoordigd door ………………..
NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING
………….
ZIJN OVEREENGEKOMEN
Het gehuurde, bestemming
1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de [winkelruimte / horecabedrijfsruimte / bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek]1, hierna te noemen 'het gehuurde', gelegen ……………….., kadastraal bekend ……………….., [ter grootte van in totaal circa ………. m² [b.v.o. / v.v.o. / anders], gemeten volgens……… ]
Het gehuurde is nader aangeduid op de als bijlage bij deze huurovereenkomst gevoegde door partijen geparafeerde (doorsnede)tekening(en). De staat van het gehuurde bij aanvang van de huur is beschreven in het als bijlage bij deze huurovereenkomst te voegen en door of namens partijen te ondertekenen proces-verbaal van oplevering.
1.2 Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen.
1.3 Het gehuurde zal door huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als ……………
1.4 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.
1.5 Het is huurder niet toegestaan de vloeren van het gehuurde en van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt hoger te belasten dan bouwkundig is toegestaan [met dien verstande dat de hoogst toelaatbare belasting van de vloeren van het gehuurde …. kN/m² bedraagt*].
1.6 Verhuurder is verplicht uiterlijk op de ingangsdatum een kopie van het energieprestatiecertificaat als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen (hierna te noemen: “het energielabel” aan huurder te verstrekken, tenzij het gehuurde is uitgezonderd van de energielabelverplichting onder het Besluit energieprestatie gebouwen. Het energielabel moet minimaal score C zijn en mag niet ouder zijn dan drie maanden vóór de ingangsdatum. Het energielabel wordt als bijlage bij deze huurovereenkomst gevoegd.
1.7 De eventueel in 1.1 genoemde oppervlakte betreft een schatting. Partijen kunnen bij onder- of overmaat van het gehuurde jegens elkaar geen aanspraken geldend maken, waaronder begrepen een aanpassing van de huurprijs. Het bepaalde in de vorige zin geldt niet voor zover het de berekening van de kosten voor de levering van zaken en diensten als bedoeld in artikel 5.1 van de huurovereenkomst betreft.
Voorwaarden
2.1 Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ’ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW ’, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 19 december 2022 en aldaar ingeschreven onder nummer 2022/35 hierna te noemen 'algemene bepalingen'. De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. De algemene bepalingen zijn als bijlage bij deze huurovereenkomst gevoegd.
2.2 De algemene bepalingen zijn van toepassing, behoudens voor zover schriftelijk anders door partijen is overeengekomen of toepassing daarvan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.
Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van ….…. jaar, ingaande op ……. (hierna te noemen ‘ingangsdatum’) en lopende tot en met …………….
3.2 Behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door [uitsluitend huurder / huurder of verhuurder*] in overeenstemming met 3.4 en 3.5 wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode voortgezet voor een aansluitende periode van …. jaar, derhalve tot en met……..
3.3 Behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met 3.4 en 3.5 wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de in 3.2 genoemde periode voortgezet voor [[…..*] aansluitende periode[n*] van [telkens*] ……… jaar / onbepaalde tijd*].
3.4 Beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging vindt plaats door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tegen ieder tijdstip, een en ander met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste één jaar. Verhuurder neemt daarbij de wettelijke opzeggingsgronden in acht.
3.5 Opzegging van deze huurovereenkomst dient te geschieden door middel van een deurwaardersexploot of per aangetekende brief. Huurder dient de huuropzegging aan verhuurder te sturen met een afschrift aan de beheerder als genoemd in artikel 8.1 van de huurovereenkomst.
Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, promotiebijdrage, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
4.1 De huurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis € ………….. (zegge: ………….).
4.2 Partijen zijn een met omzetbelasting belaste verhuur overeengekomen.
4.3 Partijen verklaren onder verwijzing naar artikel 11 lid 1 aanhef onder b onderdeel 5 van de Wet op de omzetbelasting 1968 en artikel 6a van de Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting 1968 een met omzetbelasting belaste verhuur te zijn overeengekomen. Tevens wordt omzetbelasting in rekening gebracht over de vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen levering van zaken en diensten, zoals vastgelegd in artikel 5 van de huurovereenkomst en in artikel 21 van de algemene bepalingen, en over de promotiebijdrage, zoals vastgelegd in artikel 6 van de huurovereenkomst en in artikel 9 van de algemene bepalingen.
Huurder verklaart door ondertekening van deze huurovereenkomst, mede ten behoeve van de rechtsopvolger(s) van verhuurder, dat hij het gehuurde blijvend gebruikt voor doeleinden waarvoor een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek van omzetbelasting op de voet van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 bestaat.
4.4 Het boekjaar van huurder loopt van …….. tot en met …………..
4.5.1 Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks [per ……... voor het eerst met ingang van ……… / na ommekomst van 12 maanden, voor het eerst 12 maanden na de ingangsdatum], aangepast:
a)
met inachtneming van artikel 4.5.2 van deze huurovereenkomst;
of
b)
op een door partijen overeen te komen wijze,
als volgt:
………………………………………………
De
hiervoor onder a) of b) bedoelde jaarlijkse aanpassing van de
huurprijs is gemaximeerd tot 2%
per jaar.
4.5.2
Een
conform artikel 4.5.1 onder a) overeengekomen aanpassing van de
huurprijs in lijn met de prijsontwikkeling, vindt plaats op basis
van:
de
wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de
consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens [of een
andere door partijen overeen te komen index]2,
gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
De
aangepaste huurprijs wordt berekend volgens de formule: de aangepaste
huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum,
vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt
vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt
aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt
zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs
wordt aangepast. Indien het CBS bekendmaking van het gekozen
prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan
wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar
indexcijfer worden gehanteerd.
4.5.3
Een aangepaste of geïndexeerde huurprijs is pas opeisbaar
verschuldigd, als van de aanpassing aan huurder een afzonderlijke
schriftelijke mededeling is gedaan.
4.5.4
Indien huurder of verhuurder gebruik wil maken van zijn wettelijke
bevoegdheid om, afgezien van de overeengekomen huurprijsaanpassing
als bedoeld in 4.5.1, nadere vaststelling van de huurprijs te
verlangen, stelt hij de andere partij daarvan per aangetekende brief
in kennis. Indien de huurprijs opnieuw wordt vastgesteld, vindt de
eerstvolgende aanpassing van de huurprijs plaats één jaar nadat de
nieuw vastgestelde huurprijs is ingegaan, volgens de overeengekomen
formule.
4.5.5
Artikel 20 van de algemene bepalingen is niet van toepassing.
4.6.1 De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen levering van zaken en diensten (servicekosten) wordt bepaald in overeenstemming met artikel 21 van de algemene bepalingen. Op deze servicekosten wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals in artikel 21 van de algemene bepalingen is aangegeven.
4.6.2 De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen promotie van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, wordt bepaald in overeenstemming met artikel 6 van de huurovereenkomst.
4.7.1 De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:
- de huurprijs;
- de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting of de hiervoor in de plaats komende vergoedingen als bedoeld in 4.7.2 en artikel 22.1 van de algemene bepalingen;
- de servicekosten met de daarover verschuldigde omzetbelasting;
- de promotiebijdrage met de daarover verschuldigde omzetbelasting;
-
4.7.2 Huurder is geen omzetbelasting over de huurprijs meer verschuldigd indien het gehuurde niet langer met omzetbelasting mag worden verhuurd, terwijl partijen dat waren overeengekomen. Als dat het geval is, komen de in artikel 22.1 van de algemene bepalingen bedoelde vergoedingen voor de omzetbelasting in de plaats.
4.8 Per betaalperiode van ….. kalendermaand(en) bedraagt op de ingangsdatum:
- de huurprijs €
- het voorschot op de servicekosten €
-
_____________
Totaal €
(zegge: ………….)
te vermeerderen met de omzetbelasting of, wat de omzetbelasting over de huurprijs betreft, de voor die belasting over de huurprijs in de plaats komende vergoedingen als bedoeld in 4.7.2 en artikel 22.1 van de algemene bepalingen.
4.9 De eerste betaling van huurder heeft betrekking op de periode van ………… tot en met …………
Het over deze eerste betaalperiode verschuldigde totaalbedrag bedraagt € …………, te vermeerderen met omzetbelasting. Huurder zal dit bedrag voldoen vóór of op …………
4.10 De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.
4.11 Tenzij anders vermeld, xxxxxx alle bedragen in deze huurovereenkomst en de daarvan deel uitmakende algemene bepalingen exclusief omzetbelasting.
Servicekosten
5.1 Door of vanwege verhuurder wordt de levering van de volgende zaken en diensten verzorgd: …
5.2 Verhuurder is bevoegd na voorafgaande schriftelijke toestemming van de door verhuurder geaccepteerde servicekostencommissie of winkeliersvereniging danwel bij het ontbreken daarvan na voorafgaande schriftelijke toestemming van huurder de in 5.1 genoemde levering van zaken en diensten naar soort en omvang te wijzigen of te laten vervallen.
5.3 De afrekening van de servicekosten geschiedt op basis van de volgende verdeelsleutel3:
…………….
Voorbeeld:
Het oppervlakte van het gehuurde, te weten [oppervlakte gehuurde] m2 BVO ten opzichte van het totaal aantal m2 BVO van alle winkel-/commerciële ruimten in het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, zijnde [oppervlakte totaal] m2.
5.4 De in artikel 21.6 van de algemene bepalingen bedoelde termijn is maximaal twaalf maanden.
5.5 Verhuurder is verplicht op verzoek van huurder aan huurder, of een door huurder aan te wijzen derde volledige inzage te geven in de relevante documenten ter controle en vaststelling van de jaarlijkse servicekostenafrekening, waaronder de relevante overeenkomsten, facturen, opdracht- of orderbevestigingen, (financiële) overzichten en (eind)afrekeningen van leveranciers en (onder)aannemers.
5.6 Verhuurder is verplicht om periodiek na te gaan of de tarieven/prijzen die de betreffende contractspartij van verhuurder met betrekking tot de servicekosten in rekening brengt nog steeds marktconform zijn, en zo niet dan is verhuurder gehouden met de betreffende contractspartij in onderhandeling te treden over een aanpassing van de tarieven/prijzen of een andere partij te contracteren.
5.7 Indien en voor zover sprake is van leegstand in het complex waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt, komen alle servicekosten van deze leegstaande meters voor rekening en risico van verhuurder.
5.8 Artikel 21.2 van de algemene bepalingen is niet van toepassing indien de installaties niet tot het gehuurde behoren.
5.9 De in artikel 21.8 van de algemene bepalingen bedoelde bevoegdheid van verhuurder tot aanpassing van het voorschot van de servicekosten, heeft verhuurder slechts na voorafgaande schriftelijke toestemming van de door verhuurder geaccepteerde servicekostencommissie of winkeliersvereniging, danwel bij het ontbreken daarvan na voorafgaande schriftelijke toestemming van huurder en nadat verhuurder een aanpassing van het voorschot met relevante documenten heeft onderbouwd.
5.10 Artikel 21.9 van de algemene bepalingen is niet van toepassing.
5.11 In artikel 21.11 van de algemene bepalingen vervalt het woord: “ernstige”.
Promotiebijdrage
6.1 De promotiebijdrage bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis € …….. en zal jaarlijks [per ……... voor het eerst met ingang van ……… / gelijktijdig met de huurprijs*] worden aangepast in overeenstemming met artikel 20.1 van de algemene bepalingen en met inachtneming van artikelen 20.3 tot en met 20.5 van de algemene bepalingen, met dien verstande dat in artikel 20 van de algemene bepalingen in plaats van ‘huurprijs’ ‘promotiebijdrage’ dient te worden gelezen.
6.2. Onverlet het bepaalde in 6.1 is verhuurder bevoegd na overleg met de winkeliersvereniging of andere collectiviteit als bedoeld in artikel 9.2 van de algemene bepalingen dan wel bij het ontbreken daarvan na overleg met huurder de in 6.1 genoemde promotiebijdrage jaarlijks opnieuw vast te stellen.
Bankgarantie/waarborgsom/concerngarantie
7.1 Het in artikel 29.1 van de algemene bepalingen bedoelde bedrag van de [niet van toepassing / concerngarantie / bankgarantie / waarborgsom*] is vastgesteld op € ………….. (zegge: …………..).
[7.2 Over de waarborgsom wordt [wel / geen*] rente vergoed.*]
Beheerder
8.1 Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op ………………..
8.2 Tenzij schriftelijk anders overeengekomen en onverlet het bepaalde in artikel 3.5 van de huurovereenkomst, dient huurder zich voor wat betreft de inhoud en alle verdere aangelegenheden betreffende deze huurovereenkomst met de beheerder te verstaan.
Casco plus
9.1 In aanvulling op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren tot het gehuurde: …….. (hierna te noemen: ‘casco plus’).
9.2 Tenzij in artikel 10 of 11 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk anders door partijen is overeengekomen, komt al hetgeen dat niet tot het gehuurde behoort, inclusief alle onderhoud, herstel en vernieuwing daarvan, voor rekening en risico van huurder en draagt verhuurder hiervoor geen verantwoordelijkheid.
Voorzieningen door verhuurder
10.1 Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van verhuurder geschiedt: ……………..
10.2 De voorzieningen als genoemd in 10.1 maken na aanbrengen [wel / geen*] deel uit van het gehuurde. Aan het einde van deze huurovereenkomst dienen deze voorzieningen [wel / niet*] door huurder te zijn verwijderd.
10.3 Ten aanzien van het onderhoud, herstel en vernieuwing van de voorzieningen als genoemd in 10.1 geldt [het bepaalde in artikel 14 van de algemene bepalingen / dat alle onderhoud, herstel en vernieuwing voor rekening en risico van [huurder / verhuurder*] komt*].
Voorzieningen door huurder
11.1 Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van huurder geschiedt: ……………..
11.2 De voorzieningen als genoemd in 11.1 maken na aanbrengen [wel / geen*] deel uit van het gehuurde. Aan het einde van deze huurovereenkomst dienen deze voorzieningen [wel / niet*] door huurder te zijn verwijderd.
11.3 Ten aanzien van het onderhoud, herstel en vernieuwing van de voorzieningen als genoemd in 11.1 geldt [het bepaalde in artikel 14 van de algemene bepalingen / dat alle onderhoud, herstel en vernieuwing voor rekening en risico van [huurder / verhuurder*] komt*].
12.1 Verhuurder garandeert dat het gehuurde op de ingangsdatum asbestvrij is. Artikel 16.5 van de algemene bepalingen is niet van toepassing.
12.2 Verhuurder staat ervoor in dat de bodem van het gehuurde geen verontreiniging bevat die een gebruik overeenkomstig artikel 1.3 van deze huurovereenkomst in de weg staat of belemmert. Artikel 7.3 van de algemene bepalingen is niet van toepassing.
Openingstijden
13.1 Huurder zal het gehuurde gedurende de hierna opgenomen openingstijden voor het publiek geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen.
De openingstijden zijn:
maandag ……… - ……… uur
dinsdag ……… - ……… uur
woensdag ……… - ……… uur
donderdag ……… - ……… uur
vrijdag ……… - ……… uur
zaterdag ……… - ……… uur
[zon- en feestdag ……… - ……… uur
met dien verstande dat huurder nimmer gehouden is het gehuurde op zon- en feestdagen voor het publiek geopend te houden wanneer dat wettelijk niet is toegestaan*].
13.2. Indien huurder het gehuurde op enig moment niet langer wenst open te stellen op zon- en/of feestdagen terwijl zulks wel is overeengekomen, zal huurder daartoe schriftelijk een onderbouwd verzoek indienen bij verhuurder. Verhuurder zal bij zijn beoordeling van het verzoek rekening houden met alle omstandigheden van het geval en zijn toestemming voor aanpassing van de openingstijden niet op onredelijke gronden onthouden.
14 Indien overheidsmaatregelen in verband met een pandemie, zoals Covid-19, of een andere daarmee vergelijkbare situatie leidt tot omzetdaling van het bedrijf dat huurder in het gehuurde exploiteert, dan zal huurder in aanmerking komen voor een korting op de huurprijs overeenkomstig de in het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) geformuleerde formule: huurkorting voor huurder = (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL, of een daarmee vergelijkbare compensatie van de rijksoverheid, dat aan de huur wordt toegerekend) x omzetdalingspercentage x 50%.
Duurzaamheid/Green lease
15.1 Partijen onderkennen het belang van duurzaamheid en zullen elkaar daarin ondersteunen en in ieder geval de duurzaamheidsmaatregelen treffen, zoals verwoord in de bijlage bij deze huurovereenkomst. Partijen zullen op regelmatige basis de voortgang hiervan bespreken.
15.2 Verhuurder zal in redelijkheid geen toestemming weigeren voor veranderingen en toevoegingen die huurder wil uitvoeren of aanbrengen ten behoeve van energiebesparende maatregelen.
15.3 Huurder zal in redelijkheid geen toestemming weigeren voor veranderingen en toevoegingen die verhuurder dient uit te voeren of aan te brengen ten behoeve van energiebesparende maatregelen, tenzij hiervoor nodig is dat de door huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen moeten worden verwijderd, aangepast of vervangen moeten worden, of het verhuurbaar vloeroppervlak van het gehuurde daardoor kleiner wordt, of andere (wezenlijke) beperkingen in het huurgenot door de werkzaamheden zullen optreden. Partijen dienen alsdan nadere afspraken hierover te maken.
15.4 Energiebesparende voorzieningen die zijn aangebracht door huurder, worden in afwijking van artikelen 16.14 en 26.4 van de algemene bepalingen bij het einde van de huur door huurder niet ongedaan gemaakt of verwijderd, tenzij huurder alsdan beslist om de energiebesparende voorzieningen wel weg te nemen. Indien deze energiebesparende voorzieningen bij het einde van de huur nog niet volledig zijn afgeschreven en door huurder worden achtergelaten, wordt de resterende boekwaarde ervan door verhuurder aan huurder vergoed.
15.5 Indien een partij in verband met een wettelijke rapportageplicht informatie of gegevens van een andere partij nodig heeft, zal die andere partij die informatie of gegevens op eerste schriftelijk en gemotiveerde verzoek aanleveren.
Omgevingswet
16.1 De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. Voor zover begrippen en/of bepalingen uit deze huurovereenkomst en de algemene bepalingen niet aansluiten op of in overeenstemming zijn met de begrippen uit de Omgevingswet dient aan de begrippen en/of bepalingen in deze huurovereenkomst een zodanige invulling te worden gegeven dat de betekenis daarvan zo veel mogelijk overeenkomt met de betekenis die deze begrippen en/of bepalingen hadden voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet.
16.2 Na inwerkingtreding van de Omgevingswet geldt in plaats van het in de huurovereenkomst en algemene bepalingen genoemde Bouwbesluit 2012, Activiteitenbesluit milieubeheer en Besluit energieprestatie gebouwen de daarvoor in de plaats komende wet- en regelgeving.
Bijzondere bepalingen
Staat van het gehuurde
17.1 Verhuurder garandeert dat het gehuurde op de ingangsdatum kan en mag worden gebruikt overeenkomstig de tussen partijen overeengekomen bestemming als bedoeld in 1.3 van deze huurovereenkomst en dat verhuurder bevoegd is tot het aangaan van deze huurovereenkomst. Artikel 2.2 en de tweede zin van artikel 4.4 van de algemene bepalingen zijn niet van toepassing.
17.2 Verhuurder garandeert dat het gehuurde op de ingangsdatum voor zowel consumenten als goederenverkeer (laden en lossen) goed bereikbaar is, waaronder partijen in ieder geval verstaan dat:
- de bevoorrading van het gehuurde ongehinderd kan plaatsvinden;
- de bezoekers van het gehuurde onbelemmerd toegang tot het gehuurde hebben;
- sprake is van een goede ontsluiting van het gehuurde;
- de bestaande parkeerplaatsen toegankelijk blijven en eventueel geplande parkeerplaatsen tijdig gerealiseerd worden.
17.3 Verhuurder staat er voor in dat het bepaalde in 17.1 en 17.2 gedurende de gehele duur van deze huurovereenkomst, verlengingen daaronder begrepen, aanwezig zullen blijven. Partijen komen overeen dat de afwezigheid van het bepaalde in 17.1 en 17.2 tevens als een gebrek in de zin van de wet kwalificeert.
17.4 Verhuurder staat er voor in dat het gehuurde op de ingangsdatum de volgende rc-/isolatiewaarden heeft:
- dakisolatie: [rc-waarde invullen, minimaal 6,3 m2 K/W]
- gevelisolatie: [rc-waarde invullen, minimaal 4,7 m2 K/W]
- vloerisolatie: [rc-waarde invullen, minimaal 3,7 m2 K/W]
- glas: [glasisolatiewaarde invullen, minimaal HR++].
Toestemming partijen
18.1 In afwijking van c.q. in aanvulling op artikel 17 van de algemene bepalingen komen partijen overeen dat als een partij op grond van deze huurovereenkomst of de wet van de andere partij een toestemming nodig heeft, dat die andere partij zijn toestemming niet op onredelijke gronden zal mogen weigeren. Tevens is die andere partij verplicht om binnen een redelijke termijn (telkens) te reageren. Iedere partij is bevoegd aan zijn toestemming voorwaarden te verbinden. Artikel 17.2 van de algemene bepalingen is niet van toepassing.
Onderhouds- herstel en vernieuwingswerkzaamheden door verhuurder
19.1 Verhuurder staat er voor in dat het gehuurde op de ingangsdatum geen (achterstallig) onderhoud, schade of gebreken heeft.
19.2 Huurder zal verhuurder na voorafgaand overleg met huurder in de gelegenheid stellen om in, op of aan het gehuurde werkzaamheden en onderzoek te (doen) verrichten in het kader van onderhoud en herstel van het gehuurde en ter vervanging en vernieuwing van zaken die tot het gehuurde behoren door gelijke of soortgelijke zaken, voor zover dit onderhoud, herstel of vervanging en vernieuwing vanwege de technische staat daarvan of economische levensduur nodig is. In het kader van deze bepaling wordt onder het gehuurde tevens verstaan het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt of naastgelegen opstallen en percelen.
19.3 Het in 19.2 bedoelde onderzoek en de aldaar bedoelde werkzaamheden waardoor het gehuurde aan huurder (tijdelijk) niet het genot verschaft dat hij daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, levert in beginsel geen gebrek op. Huurder zal het hiervoor bedoelde onderzoek en de werkzaamheden na voorafgaand overleg met huurder over de planning en de gevolgen van de exploitatie gedogen, waarbij verhuurder de verplichting heeft om de overlast voor huurder zoveel mogelijk te beperken. Huurder heeft geen recht op vermindering van de huurprijs, vermindering van enige andere betalingsverplichting, gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst of schadevergoeding, tenzij de exploitatie van huurder door deze werkzaamheden wordt belemmerd. In dat geval zullen partijen nadere afspraken hierover maken. Verhuurder dient er altijd voor te zorgen dat de overlast voor huurder zo min mogelijk zal zijn.
19.4 De artikelen 15.1, 15.2 en 15.3 van de algemene bepalingen zijn niet van toepassing en worden vervangen door 19.1, 19.2 en 19.3 van deze huurovereenkomst.
Aanbrengen van extra voorzieningen en wijzigingen in verband met voorschriften van de overheid, nutsbedrijven of andere daartoe bevoegde instanties
20.1 Indien in, op of aan het gehuurde extra voorzieningen of wijzigingen in verband met voorschriften van de overheid, nutsbedrijven of andere daartoe bevoegde instanties door verhuurder moeten worden aangebracht, treden partijen in overleg over de aard, omvang en planning van deze werkzaamheden. Indien door deze werkzaamheden het huurgenot wordt belemmerd, heeft huurder recht op een evenredige vermindering van de huurprijs. Daarnaast heeft huurder recht op een redelijke schadevergoeding, indien en voor zover als gevolg van deze werkzaamheden, voorzieningen of wijzigingen, veranderingen en/of toevoegingen die door huurder zijn aangebracht, moeten worden verwijderd, aangepast of vervangen.
Onderhuur
21.1 In afwijking van artikel 6.1 van de algemene bepalingen komen partijen overeen dat het huurder is toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk in gebruik of onderhuur te geven aan een aan haar gelieerde onderneming of een franchisenemer. Voor alle overige situaties geldt dat verhuurder zijn toestemming als bedoeld in artikel 6.1 en 6.3 van de algemene bepalingen niet op onredelijke gronden zal weigeren, of vertragen.
21.2 Artikel 6.2 van de algemene bepalingen is niet van toepassing.
Aansprakelijkheid huurder en verhuurder
22.1 Partijen komen overeen dat artikel 13.1 en 13.2 van de algemene bepalingen niet tussen partijen geldt en dat in plaats daarvan de wettelijke regeling (artikel 7:218 en 7:219 BW) van toepassing is.
22.2 Partijen komen overeen dat artikel 13.3 en 13.4 van de algemene bepalingen niet tussen partijen geldt en dat in plaats daarvan de wettelijke regeling (artikel 7:206 e.v. BW) van toepassing is.
Exploitatieverplichting huurder
23.1
In
afwijking van het bepaalde in artikel 5.1 van de algemene bepalingen
en artikel 13 van deze huurovereenkomst komen partijen overeen dat
indien:
- de exploitatie van het bedrijf van huurder in het
gehuurde gedurende twee (2) achtereenvolgende boekjaren verliesgevend
is, waarbij de administratie van huurder beslissend is en waaraan
verhuurder is gebonden;
- verhuurder in haar onderhoudsverplichting en/of haar verplichting om gedurende de duur van de huurovereenkomst blijvend te investeren in het gehuurde dan wel in het winkelcentrum -indien het gehuurde onderdeel daarvan uitmaakt- tekortschiet;
- verhuurder anderszins in haar verplichtingen voortvloeiende uit deze huurovereenkomst tekortschiet;
- sprake is van een overmacht situatie en als gevolg daarvan naar het oordeel van huurder een normale exploitatie van de onderneming van huurder in het gehuurde niet meer mogelijk is, zoals bij oorlog, landelijke stakingen of maatschappelijke onrust, natuurrampen, epidemieën of pandemieën (zoals het COVID-19 virus), een besluit van de overheid tot sluiting van de winkel van huurder of andere niet aan de huurder toe te rekenen beperkende maatregelen van de overheid;
is huurder gerechtigd de exploitatie van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te staken. Alsdan is huurder evenmin gehouden het gehuurde te voorzien c.q. voorzien te houden van inrichting en inventaris.
23.2 In een overmacht situatie als bedoeld in 23.1 is huurder tevens gedurende de periode dat de winkel voor het publiek is gesloten, geen huurprijs aan de verhuurder verschuldigd. Indien sprake is van een pandemie, zoals Covid-19, of een andere daarmee vergelijkbare situatie geldt in afwijking van dit tweede lid het bepaalde in artikel 14 van deze huurovereenkomst.
Passanten- en klantentellingen
24.1 Indien en voor zover verhuurder beschikt over passantentellingen in het winkelcentrum (indien het gehuurde in een winkelcentrum ligt) of passantentellingen in de omgeving van het gehuurde, zal verhuurder deze passantentellingen op eerste verzoek van huurder aan huurder ter beschikking stellen.
24.2 Indien en voor zover huurder beschikt over klantentellingen in het gehuurde zal huurder deze klantentellingen op eerste verzoek van verhuurder aan verhuurder ter beschikking stellen.
Herbouwplicht
25. Indien het gehuurde gedurende de duur van de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk is vergaan, is de verhuurder op eerste schriftelijk verzoek van huurder gehouden al hetgeen in haar vermogen ligt te doen om het gehuurde te herstellen c.q. te herbouwen conform het bij aangaan van deze huurovereenkomst van toepassing zijnde bestek en bijbehorende tekeningen en onder aanbrenging van de reeds door huurder in, aan of op het gehuurde aangebrachte veranderingen en/of toevoegingen c.q. voorgenomen veranderingen en/of toevoegingen. De onderhavige huurovereenkomst blijft - voor zover mogelijk - onverkort van kracht, althans partijen zijn gehouden met elkaar een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan onder gelijke voorwaarden als genoemd in de onderhavige huurovereenkomst. Verhuurder doet uitdrukkelijk afstand van haar eventuele recht om de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 lid 1 BW te ontbinden.
Eindoplevering
26.1 In afwijking van artikel 26.1 tot en met 26.4 van de algemene bepalingen is huurder gerechtigd het gehuurde leeg, ontruimd en bezemschoon en voor het overige in de zich dan bevindende staat aan verhuurder op te leveren.
Overige afwijkingen van de algemene bepalingen
In afwijking van de algemene bepalingen komen partijen het volgende overeen:
In aanvulling op artikel 4.1 van de algemene bepalingen komen brandveiligheidsmaatregelen in, op of aan het gehuurde voor rekening en risico van verhuurder, tenzij de verplichting uitsluitend het gevolg is van het gebruik van het gehuurde door huurder.
De tweede zin van artikel 5.1 van de algemene bepalingen wordt vervangen door:
“Huurder zal hierbij bestaande beperkte rechten, kwalitatieve verplichtingen en de van overheidswege en nutsbedrijven gestelde of nog te stellen redelijke eisen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde in acht nemen, mits deze voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst door verhuurder aan huurder schriftelijk kenbaar zijn gemaakt.
Artikel 5.2 van de algemene bepalingen geldt ook voor verhuurder.
In afwijking op artikel 5.6 van de algemene bepalingen heeft huurder het recht om voor zichzelf te beschikken over de daken en buitengevels van het gehuurde, alsmede de eventueel tot het gehuurde behorende grond of tuin. Onder beschikken als bedoeld in de vorige zin wordt mede verstaan het plaatsen van installaties, (licht)reclame, aanduidingen en zonnepanelen. Voor de plaatsing van deze zaken en voorzieningen heeft huurder de voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder nodig. Voor alle benodigde werkzaamheden in verband met dit beschikkingsrecht van huurder, zoals realisatie, herstel-, onderhoud- en vervangingswerkzaamheden geldt het bepaalde in artikel 10.3 van de algemene bepalingen niet. Huurder is aansprakelijk voor schade die als gevolg van deze werkzaamheden in, op of aan het gehuurde ontstaat.
Artikel 14.5 van de algemene bepalingen is niet van toepassing.
Artikel 16.13 van de algemene bepalingen is niet van toepassing. Indien in verband met werkzaamheden aan het gehuurde door verhuurder de door huurder aangebrachte zaken (tijdelijk) moeten worden verwijderd, zullen partijen afspraken maken over de daaraan verbonden kosten en vergoeding van schade aan huurder.
Art. 16.15 van de algemene bepalingen is niet van toepassing. Artikel 6:212 BW is van toepassing.
In aanvulling op artikel 23.1 van de algemene bepalingen komen partijen overeen dat een eventuele BIZ-bijdrage voor de eigenaar, niet door de verhuurder aan de huurder mag worden doorbelast.
Artikelen 26.2 en 26.5 van de algemene bepalingen zijn niet van toepassing.
Artikel 27 van de algemene bepalingen geldt uitsluitend in geval van een faillissement of surséance van betaling van huurder.
Artikel 28.1 van de algemene bepalingen geldt niet indien verhuurder tekortschiet in de nakoming van een verplichting uit deze huurovereenkomst.
Artikel 28.3 van de algemene bepalingen is niet van toepassing.
In aanvulling op artikel 29 van de algemene bepalingen is verhuurder verplicht om na neerwaartse aanpassing van de betalingsverplichting als genoemd in artikel 4.7.1 van de huurovereenkomst van in totaal 10 % of meer, op eerste verzoek van huurder xxxxxxxx mee te werken aan een nieuwe bankgarantie of waarborgsom tot een bedrag aangepast aan de nieuwe betalingsverplichting.
In artikel 31.2, 31.3 en 31.4 van de algemene bepalingen komt het woord “ernstige” telkens te vervallen.
Indien de huurovereenkomst is geëindigd en huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst is nagekomen, is verhuurder verplicht terstond de (originele) bankgarantie aan (de bank van) huurder te retourneren of de waarborgsom aan huurder terug te storten en in geval van een bankgarantie met de schriftelijke mededeling van verhuurder dat verhuurder uit hoofde van de bankgarantie niets meer van huurder of de betreffende bank te vorderen heeft.
Artikel 33 van de algemene bepalingen geldt ook in alle gevallen waarin huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan verhuurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen verhuurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst te dwingen.
Artikel 34 van de algemene bepalingen is niet van toepassing.
In afwijking van artikel 36.1 van de algemene bepalingen worden alle mededelingen van verhuurder aan huurder gericht aan het geregistreerde adres van huurder bij de Kamer van Koophandel.
[Verbruik van energie en/of water
[…1*] [Huurder staat toe dat verhuurder een op afstand uitleesbare lezer, waarmee het verbruik automatisch wordt doorgegeven aan verhuurder, op de energie- en/of watermeter in het gehuurde plaatst dan wel laat plaatsen. Huurder verleent daartoe alle medewerking. / Huurder draagt voor eigen rekening zorg voor het laten plaatsen van een ‘slimme energiemeter’ en stemt in met het opvragen van verbruiksgegevens door verhuurder bij de netbeheerder dan wel andere instantie(s). Tevens verleent huurder verhuurder toestemming om de verbruikgegevens (af) te lezen.*]
[…2*] [Huurder en verhuurder zullen elkaar wederzijds / Huurder zal verhuurder*] binnen vier weken na een verzoek daartoe een overzicht verstrekken van:
- het totale elektriciteitsverbruik in het gehuurde [respectievelijk de gemeenschappelijke ruimten*], gemeten in kWh over het afgelopen kalenderjaar;
[- het totale gasverbruik of – indien van toepassing – verbruik uit enige vorm van warmtenet, in het gehuurde [respectievelijk de gemeenschappelijke ruimten*], gemeten in GJ over het afgelopen kalenderjaar;*]
- het totale waterverbruik in het gehuurde [respectievelijk de gemeenschappelijke ruimten*], gemeten in m³ over het afgelopen kalenderjaar;
- het totaal vanuit het gehuurde [respectievelijk de gemeenschappelijke ruimten*] afgevoerde en/of gerecyclede afval over het afgelopen kalenderjaar, voor zover deze gegevens beschikbaar zijn.
[…3] [Verhuurder zal / Partijen zullen*] de in dit artikel bedoelde gegevens vertrouwelijk behandelen en louter gebruiken teneinde [huurder te kunnen adviseren omtrent het terugdringen van het energie- en/of waterverbruik in het gehuurde. / ten behoeve van het terugdringen van het energie- en waterverbruik in het gehuurde respectievelijk het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt.*]
[…4] Indien de in dit artikel bedoelde gegevens daartoe aanleiding geven, zullen partijen in overleg treden over eventuele mogelijkheden om het energie- en/of waterverbruik te verminderen.*]
[Persoonsgegevens
[….*] In aanvulling op dan wel in afwijking van het bepaalde in artikel 35.1 van de algemene bepalingen verwerkt verhuurder en/of de eventuele beheerder van verhuurder en/of hun groepsvennootschappen de persoonsgegevens van (de vertegenwoordiger van) huurder voor de doeleinden als opgenomen in het privacy statement van verhuurder [en/of de beheerder*] [en/of diens groepsvennootschappen*]. Deze privacy statements alsmede eventuele wijzigingen daarvan zijn in te zien op de website van verhuurder en ……*]
[Elektronische
ondertekening
[….*] Partijen
komen overeen dat de huurovereenkomst en bijlagen ondertekend en
geparafeerd zullen worden door middel van een [elektronische
gekwalificeerde handtekening / geavanceerde elektronische
handtekening / andere elektronische handtekening*] als
genoemd artikel 3:15a Burgerlijk
Wetboek.
/ Partijen
komen overeen dat een scan van de ondertekende en geparafeerde
overeenkomst en bijlagen als rechtsgeldig ondertekend en geparafeerd
geldt.*]
Aldus opgemaakt en [ondertekend in ……….. voud / elektronisch ondertekend*]
plaats ………….. datum ………….. plaats ………….. datum …………..
....................................... .............................................
(naam verhuurder) (naam huurder)
....................................... ...............................................
(handtekening verhuurder) (handtekening huurder)
Bijlagen:
1 tekening(en) van de gehuurde bedrijfsruimte
2 proces-verbaal van oplevering (toe te voegen ten tijde van oplevering)
3 algemene bepalingen
4 energielabel (toe te voegen uiterlijk op de ingangsdatum van de huurovereenkomst)
5 afspraken met betrekking tot duurzaamheid
[ ] bankgarantie
[ ]
[ ]
Afzonderlijke handtekening[en*] van huurder[s*] voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ als genoemd in artikel 2.1 van de huurovereenkomst.
Handtekening[en*] huurder[s*]
…………………………….
1 Doorhalen wat niet van toepassing is. Zie de toelichting op de Huurdersvariant.
2 Zie de toelichting op de Huurdersvariant.
3 5.3 dient uitsluitend te worden gebruikt als er meerdere huurders in een gebouw of complex zijn.