Uitspraak

Uitspraak

van de Huurcommissie

Xxxxxxx Xxxxxxxx aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW)
Woonruimte Xxxxxxxxxxxxx 000 Kamer A 0000 XX XXXXXXXX Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker [XXX] Hierna te noemen: huurder
Wederpartij [XXX] Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting 16 januari 2020
Verzonden op 17 februari 2020
Verzonden aan huurder en verhuurder

Kern van de uitspraak

• De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van € 197,72 per maand is wel redelijk.

I. Verloop van de procedure

Verzoek van de huurder

De Huurcommissie heeft op 26 februari 2019 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 september 2018. De huurprijs is € 345,00 per maand.

Onderzoek door de Huurcommissie

De Huurcommissie heeft op 1 juli 2019 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.

II. Zitting

Zittingsdatum: 16 januari 2020 Zittingsvoorzitter: mr. drs. L.M. Xxxxxxx-Xxxxxx

Xxxxxxxxxxxxx: B.A.C.M. Xxxxxxxxxxx en A.C.P. Tamse

De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.

Bij ontvangen brief van 29 december 2019 heeft huurder de commissie foto's van de staat van de kamer gezonden. Huurder geeft aan dat op meerdere plekken ernstige schimmelvorming te zien is. Verhuurder is hier op gewezen, maar heeft geen enkele actie ondernomen. Huurder heeft door de ongezonde situatie vanwege de schimmel in december 2019 niet of nauwelijks nog gebruik kunnen maken van de kamer.

Korte samenvatting verklaring (gemachtigde) van de huurder:

• Mijn dochter woont hier niet meer sinds 1 januari 2020;

• In februari 2019 hebben we de vochtproblemen al kenbaar gemaakt aan de verhuurder. De schimmel was toen nog niet dusdanig aanwezig. Ik denk dat de verhuurder er niet veel meer aan heeft gedaan dan het gelezen;

• In de puntentelling staat bij de fietsenberging dat het geldt voor drie wooneenheden. Ik vraag me af hoe dat wordt bedoeld? Er zijn vijf kamers. Volgens ons moeten het 15 wooneenheden zijn. Er zijn drie appartementen en elk appartement heeft vijf kamers/wooneenheden. Zij maken allemaal gebruik van deze fietsenstalling. De fietsenstalling blijkt ook te klein want de fietsen staan binnen in de hal;

• De gebreken 2, 3 en 4 zijn nooit opgelost en hebben bestaan tijdens de hele huurperiode;

• De kookplaat (klacht 5) is vervangen;

• Mijn dochter heeft nooit tv ontvangst gehad;

• Er zit een winkel onder de woonruimtes;

• Het bouwjaar van de woningen is denk ik rond 1970.

Verhuurder is, hoewel bij brief van 16 december 2019 uitgenodigd, niet ter zitting verschenen.

I. Beoordeling

De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 september 2018 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.

Overeengekomen huurprijs

De huurovereenkomst is ingegaan op 1 september 2018 tegen een huurprijs van € 345,00 per maand.

Puntenaantal

De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 98 punten.

De huurder heeft opmerkingen gemaakt bij dit puntenaantal voor wat betreft de waardering van de fietsenberging. Naar aanleiding van de verklaring van huurder ter zitting, dat deze voorziening voor 15 wooneenheden is (drie appartementen met elk vijf wooneenheden) is, laat de commissie de hiervoor opgenomen 3,00 punten vervallen. De berging voldoet dan immers niet aan het vereiste criterium dat de oppervlakte (hier: 9,23 m2) na deling door het aantal wooneenheden, per wooneenheid minstens 2 m2 bedraagt.

De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 september 2018 daarom vast op 95.

Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 197,72 per maand (exclusief

bijkomende kosten).

Gebreken

De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn.

Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken. Ook de commissie is van oordeel dat geen sprake was van ernstige, bouwkundige gebreken op grond waarvan de huurprijs tijdelijk kan worden verlaagd. De huurder heeft de commissie ter zitting niet overtuigd van het tegendeel. De Huurcommissie volgt daarom het rapport op dit punt.

Beoordeling van de leges

De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.

Nu de commissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk heeft geacht en heeft verlaagd, stelt zij de verhuurder in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van € 25,00 terug.

Volgens de wet betaalt een verhuurder € 300,00 leges en een huurder betaalt € 25,00.

Gedifferentieerd legestarief

De Huurcommissie attendeert de verhuurder erop dat sinds 1 januari 2019 bij geschillen over de aanvangshuurprijs (artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek), zoals in dit geval, en geschillen over een voorstel tot splitsen van een all-inprijs (artikel 7:258 Burgerlijk Wetboek), er sprake is van een gedifferentieerd legestarief. Dit houdt in dat wanneer de verhuurder binnen drie kalenderjaren in het ongelijk wordt gesteld, er telkens een hoger legestarief betaald moet worden. Bij de eerste keer dat de verhuurder in het ongelijk wordt gesteld geldt een legestarief van € 300,00. Bij de tweede keer geldt een legestarief van € 700,00 en vanaf de derde keer is het tarief

€ 1.400,00 per zaak.

II. Beslissing

• Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 95 punten. De met ingang van 1 september 2018 overeengekomen huurprijs van € 345,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van € 197,72 per maand met ingang van 1 september 2018 is redelijk.

Legesveroordeling

De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van € 25,00 terug.

De verhuurder moet € 300,00 leges betalen.

Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

Xxxx u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.

Enschede, 16 januari 2020

De Huurcommissie,

mr. drs. L.M. Brouwer Harten Zittingsvoorzitter