INSCHRIJVINGS- EN TOEWIJZINGSREGLEMENT SOCIALE KOOPWONINGEN 2020
INSCHRIJVINGS- EN TOEWIJZINGSREGLEMENT SOCIALE KOOPWONINGEN 2020
Artikel 1
Een alleenstaande of gezin kan alleen een sociale koopwoning aankopen van de VMSW of een SHM, wanneer hij voldoet aan de voorwaarden gesteld in artikel 3 §1 van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden en de modaliteiten van overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de Sociale Huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode en wanneer hij ingeschreven is in het daartoe bestemde register zoals vermeld in artikel 2.
Om zich in te schrijven dient de kandidaat-koper op inschrijvingsdatum meerderjarig te zijn en moet hij voldoen aan de woonbehoeftigheidsvoorwaarden (art.3,§1 van het besluit):
Artikel 1.1 Inkomensvoorwaarde
De kandidaat-koper moet op de referentiedatum voldoen aan de inkomensvoorwaarde. Er geldt een minimum- en een maximumgrens. Hiervoor wordt rekening gehouden met de inkomsten ontvangen in het meest recente jaar (maar niet langer dan drie jaar geleden) waarvoor een aanslagbiljet beschikbaar is. Voordat het inkomen wordt afgetoetst aan de inkomensgrenzen, wordt dit geïndexeerd volgens de gezondheidsindex.
Niet alleen het inkomen van de kandidaat-koper wordt meegeteld, maar ook dat van alle andere personen die de woning zullen betrekken, wordt voor 100% meegeteld.
De volgende inkomsten worden niet meegeteld:
•de inkomsten van ongehuwde en niet wettelijk samenwonende kinderen, die jonger zijn dan 25 jaar
op de referentiedatum en vanaf hun 18 jaar zonder onderbreking deel uitmaakten van het gezin
•de inkomsten van de familieleden van de kandidaat-koper van de eerste graad (kind, ouder) en de tweede graad (kleinkind, grootouder, broer/zus) die als ernstig gehandicapt erkend zijn of ten minste 65 jaar oud zijn.
De volgende inkomsten worden voor de helft meegeteld
•de inkomsten van de inwonende ascendenten (ouders, grootouders) van de kandidaat-koper die niet erkend zijn als ernstig gehandicapt en die jonger zijn dan 65 jaar.
Minimum- en maximumgrens
Het inkomen van een kandidaat-koper mag niet lager zijn dan 9.817 euro (geïndexeerd bedrag 2021).
Als het inkomen (ontvangen in het meest recente jaar waarvoor een aanslagbiljet beschikbaar) lager is, dan worden de inkomsten van de drie opeenvolgende maanden die voorafgaan aan de referentiedatum in aanmerking genomen. Deze inkomsten worden vervolgens geëxtrapoleerd naar 12 maanden. De inkomsten die hiervoor in aanmerking komen zijn:
•het gezamenlijk belastbaar inkomen (beperkt tot de reële eigen beroepsinkomsten) en de
afzonderlijk belastbare inkomsten
•het leefloon
•de inkomensvervangende tegemoetkoming aan personen met een handicap
•de van belasting vrijgestelde beroepsinkomsten uit het buitenland of verworven bij een Europese of
internationale instelling
Er gelden ook maximumgrenzen. Ligt de aan te kopen sociale koopwoning of kavel in een gemeente die opgenomen is in cluster 1 of cluster 2, dan gelden verhoogde maximumgrenzen.
De maximumgrenzen zijn gelijk aan (geïndexeerde bedragen in 2021):
•39.229 euro voor een alleenstaande persoon zonder personen ten laste
•43.146 euro voor een alleenstaande persoon met ernstige handicap zonder anderen ten laste
•58.837 euro voor anderen (echtgenoten, samenwonende partners, alleenstaande met personen ten
laste, …),
verhoogd met 3.917 euro per persoon ten laste
De verhoogde maximumgrenzen die gelden bij de aankoop van een sociale koopwoning of kavel in een gemeente van cluster 1 of 2, zijn gelijk aan (geïndexeerde bedragen in 2021):
•41.096 euro voor een alleenstaande persoon zonder personen ten laste
•45.200 euro voor een alleenstaande persoon met ernstige handicap zonder anderen ten laste
•61.638 euro voor anderen (echtgenoten, samenwonende partners, alleenstaande met personen ten
laste, …),
verhoogd met 4.104 euro per persoon ten laste
Wie is een persoon ten laste? Een persoon ten laste is:
•een kind dat jonger is dan 18 jaar of waarvoor kinderbijslag of een wezentoelage uitbetaald wordt,
en dat:
- ofwel gedomicilieerd is bij de kandidaat-koper. De kandidaat-koper kan dit aantonen met een uittreksel uit het bevolkingsregister.
- ofwel op regelmatige basis verblijft bij de kandidaat-koper. De kandidaat-koper kan dit aantonen met een vonnis of notariële akte, of een door beide ouders ondertekende overeenkomst.
•de kandidaat-koper zelf of een gezinslid dat erkend is als ernstig gehandicapt of zo erkend was op het ogenblik van de pensionering. Wat een ernstige handicap is en met welke attesten de kandidaat- koper de ernstige handicap kan aantonen, is bepaald in artikel 2 van het Ministerieel Besluit van 21 december 2007.
Een kind ten laste met een ernstige handicap, telt voor twee personen ten laste.
Artikel 1.2 Eigendomsvoorwaarde
De koper van een sociale koopwoning of sociale kavel moet op de referentiedatum voldoen aan de volgende eigendomsvoorwaarden.
Dat is het geval als hij of een van zijn gezinsleden:
•geen woning of een bouwgrond volledig of gedeeltelijk in volle eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstal heeft
•geen woning of een bouwgrond heeft die hij of zijn gezinslid volledig of gedeeltelijk in vruchtgebruik
gaf
•geen woning of een bouwgrond heeft die de kandidaat-koper, zijn gezinslid of een ander persoon volledig of gedeeltelijk in erfpacht of opstal gaf
•geen zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder van een vennootschap is waarin hij of een gezinslid een zakelijk recht (volle eigendom, vruchtgebruik, erfpacht, opstal) op een woning of bouwgrond inbracht.
Een bouwgrond is volgens het Overdrachtenbesluit:
•een onbebouwd perceel in woongebied, uitgezonderd woonuitbreidingsgebied, dat aan een
uitgeruste weg ligt
•en/of een perceel waarvoor een niet-vervallen verkavelingsvergunning of omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden bestaat.
Uitzonderingen op de eigendomsvoorwaarde
In vijf situaties kan een kandidaat-koper die niet aan de eigendomsvoorwaarde voldoet toch inschrijven en kan aan hem een sociale koopwoning of kavel toegewezen worden.
1. Relatiebreuk
Deze uitzondering geldt als de kandidaat-koper samen met zijn (ex-)echtgenoot of (ex-)partner een woning of een bouwgrond:
•volledig in volle eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstal heeft
•volledig in vruchtgebruik, erfpacht of opstal gaf
De echtgenoot, (ex-)echtgenoot, partner of (ex-)partner mag de sociale koopwoning of kavel niet mee kopen en de (op te richten) woning niet mee bewonen.
2. Kosteloze verkrijging
Deze uitzondering geldt als de kandidaat-koper of zijn gezinslid via schenking of erfenis:
•een woning of bouwgrond gedeeltelijk in volle eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstal kreeg
•een woning of bouwgrond waarop een recht van erfpacht of opstal is gegeven, gedeeltelijk kreeg
3. Overbewoonde woning
Deze uitzondering geldt als:
•de kandidaat-koper of zijn gezinslid een woning heeft met een geïndexeerd kadastraal inkomen dat lager is dan 2.000 euro
•en deze woning overbewoond verklaard of overbewoond geadviseerd is
4. Onbewoonbare woning
Deze uitzondering geldt als:
•de kandidaat-koper of zijn gezinslid een woning heeft met een geïndexeerd kadastraal inkomen dat lager is dan 2.000 euro
•en deze woning onbewoonbaar verklaard of onbewoonbaar geadviseerd is
5. Woning in een ruimtelijke bestemmingszone waar wonen niet is toegestaan
Deze uitzondering geldt als:
•de kandidaat-koper of zijn gezinslid een woning heeft met een geïndexeerd kadastraal inkomen dat lager is dan 2.000 euro
•en deze woning in een ruimtelijke bestemmingszone in België ligt waar wonen niet is toegestaan
Geldt een van de eerste drie uitzonderingen (relatiebreuk, kosteloze verkrijging, overbewoonde woning)? Dan moet de kandidaat-koper (of zijn gezinslid) ervoor zorgen dat hij binnen een jaar na de aankoopakte aan de eigendomsvoorwaarde voldoet. Gebeurt dit niet, maar kan de koper hiervoor een gegronde reden geven, dan mag de SHM deze termijn verlengen. Voldoet de koper (of zijn gezinslid) niet binnen de termijn aan de voorwaarde, dan is de koop (van rechtswege) ontbonden.
Geldt de vierde uitzondering (onbewoonbare woning)? Xxx moet de kandidaat-koper (of zijn gezinslid) de woning binnen een jaar na de aankoopakte slopen of de bestemming ervan wijzigen. Voldoet de koper (of zijn gezinslid) niet binnen de termijn aan de voorwaarde, dan is de koop (van rechtswege) ontbonden.
Overgangsregeling
Kandidaat-kopers die werden ingeschreven vóór 1 september 2019 kunnen van een overgangsregeling voor de eigendomsvoorwaarde genieten en van een overgangsregeling voor de uitzonderingen daarop.
1. Overgangsregeling eigendomsvoorwaarde
Als deze kandidaat-kopers ten laatste op 31 augustus 2020 een aankoopbelofte ondertekenen, geldt de eigendomsvoorwaarde die van toepassing was vóór 1 september 2019:
•de kandidaat-koper of een van zijn gezinsleden heeft geen woning of bouwgrond (volledig of gedeeltelijk) in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik
•de kandidaat-koper of een van zijn gezinsleden is geen zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder van een vennootschap waarin hij of een gezinslid een woning of bouwgrond inbracht.
Ondertekenen deze kandidaat-kopers hun aankoopbelofte na 31 augustus 2020? Dan moeten ze aan de verstrengde eigendomsvoorwaarde voldoen. Als een kandidaat-koper gegronde redenen aantoont, kan de termijn van 31 augustus 2020 wel nog verlengd worden.
2. Overgangsregeling uitzondering op de eigendomsvoorwaarde
De SHM kan een sociale koopwoning of kavel toewijzen als de SHM deze kandidaat-kopers inschreef op basis van een van de volgende drie uitzonderingen:
•de kandidaat-koper is 55 jaar of ouder
•de aan te kopen sociale koopwoning of kavel ligt in een kernstad: Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde
•de woning (die de kandidaat-koper bewoont), ligt binnen de grenzen van een vastgesteld onteigeningsplan en heeft een geïndexeerd kadastraal inkomen dat lager is dan 2.000 euro
De kandidaat-kopers die De SHM op basis van een van deze drie uitzonderingen inschreef, moeten binnen een jaar na de aankoopakte aan de eigendomsvoorwaarde voldoen. Zij moeten de woning of bouwgrond aan de SHM of op de vrije markt verkopen.
Artikel 2
Elke SHM die werkzaam is op het gebied van de verkoop van sociale koopwoningen houdt een of meer inschrijvingsregisters bij. De aanvragen tot het verkrijgen van een sociale koopwoning worden per register ingeschreven volgens chronologische volgorde. Bij de inschrijving krijgt elke kandidaat- koper in volgorde van inschrijving een algemeen inschrijvingsnummer toegekend.
Artikel 3
Bij inschrijving wordt een kandidaat-koper op de hoogte gebracht van dit reglement. Aandacht wordt gevestigd op de gevallen wanneer een kandidatuur wordt geschrapt, de toewijzingsregels en het verhaalrecht. De kandidaat-koper ontvangt een ontvangstbewijs met vermelding van inschrijvingsdatum en inschrijvingsnummer.
Artikel 4
De inschrijving is pas definitief als het inschrijvingsgeld van 50 € per gekozen register is betaald. Alle betaalde inschrijvingsgelden worden terugbetaald na ondertekening van de aankoopakte. De kandidaat wordt met een gewone brief opgeroepen voor het toewijzingsproces. Hij moet binnen de 10 werkdagen reageren. Indien geen reactie binnen gevraagde termijn wordt hem een beveiligde zending bezorgd met de vraag te antwoorden binnen de 10 werkdagen ingaande op dag na betekening van de beveiligde zending. De schrapping van een kandidaatstelling uit een
inschrijvingsregister kan in volgende gevallen:
1° als de kandidaat-koper een woning wordt toegewezen met terugbetaling van inschrijvingsgeld
2° op schriftelijk verzoek van de kandidaat met terugbetaling van inschrijvingsgeld
3° als op het ogenblik dat de kandidaat-koper een woning wordt toegewezen, blijkt dat hij niet voldoet aan de woonbehoeftigheidsvoorwaarden, met terugbetaling van inschrijvingsgeld
4° als bij de tweejaarlijkse actualisatie van de inschrijvingslijsten blijkt dat de kandidaat-koper niet meer voldoet aan de inkomensvoorwaarde, met terugbetaling van inschrijvingsgeld
5° als de kandidaat-koper niet of niet op tijd antwoordt op de beveiligde zending, tenzij hij overmacht aantoont binnen 15 werkdagen
na betekening beveiligde zending (geen terugbetaling inschrijvingsgeld)
6° als de kandidaat-koper werd ingeschreven ingevolge onjuiste of onvolledige gegevens, die hij te kwader trouw heeft bezorgd (geen terugbetaling inschrijvingsgeld)
7° als de kandidaat-koper de aangeboden woongelegenheid heeft aanvaard en nadien toch niet wil kopen (geen terugbetaling inschrijvingsgeld).
Een nieuwe inschrijving in het register is mogelijk maar zonder behoud van de vorige chronologische volgorde. De inschrijvingsregisters worden elk oneven jaar geactualiseerd. Daarbij wordt nagegaan of de kandidaat-kopers die het tweede kalenderjaar ervoor al waren ingeschreven nog voldoen aan de inkomensvoorwaarde. Als de kandidaat-koper niet voldoet aan die voorwaarde wordt hij uit het register geschrapt. Een nieuwe inschrijving in het register is mogelijk maar zonder behoud van de vorige chronologische volgorde.
Artikel 5
Een kandidaat-koper kan zich laten inschrijven in een onbeperkt aantal registers bij een onbeperkt aantal huisvestingsmaatschappijen. De registers zijn permanent geopend.
Artikel 6
De sociale koopwoningen worden per register toegewezen door het statutair bevoegde orgaan van de SHM. Bij toewijzing wordt rekening gehouden met:
▪ Een kandidaat-koper die beschikt over een voldoende band met de gemeente waar het onroerend goed gelegen is. De band met de gemeente kan aangetoond worden door te bewijzen dat de kandidaat-koper:
1) gedurende tenminste zes jaar onafgebroken woonachtig is/was in de gemeente of in de aangrenzende gemeente in het werkgebied van een SHM;
2) op datum van de overdracht werkzaamheden verricht die minstens een halve werkweek in beslag nemen in desbetreffende gemeente;
3) op grond van een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente hebben opgebouwd.
▪ Een kandidaat–koper die ingevolge een speciaal huisvestingsprogramma binnen het werkgebied van de SHM opnieuw moet worden gehuisvest;
▪ Een kandidaat-koper die zelf een bepaalde handicap heeft of van wie een gezinslid erdoor getroffen is, uitsluitend als de beschikbare woning aangepast is aan de huisvesting van een gezin waarvan één of meer leden getroffen zijn door die handicap;
▪ Een kandidaat-koper die een woning bewoont die binnen de grenzen van een vastgesteld onteigeningsplan ligt;
▪ De chronologische volgorde van de per register toegekende inschrijvingsnummers.
Artikel 7
De toezichthouder oefent controle uit op de correcte toepassing van de inschrijvings– en toewijzingsregels.
Artikel 8
Met gunstig advies van de toezichthouder kan de Raad van Bestuur van iedere SHM in individuele gemotiveerd afwijken van de voorwaarden, gesteld in artikel 1 en 7. De afwijking moet gebaseerd zijn op bijzondere omstandigheden van sociale aard.
Artikel 9
Een kandidaat-koper die ingeschreven is in het register op basis waarvan een toewijzing heeft plaatsgevonden en die zich benadeeld acht door de toewijzing van een woning kan binnen zes maanden na de datum van de betwiste toewijzing met een beveiligde zending beroep aantekenen bij de toezichthouder.
De toezichthouder beoordeelt de ontvankelijkheid en bezorgt zijn advies over de gegrondheid van het ontvankelijk beroep binnen de dertig dagen aan de SHM. De SHM betekent de gemotiveerde beslissing van de Raad van Bestuur over de gegrondheid van het beroep binnen zestig dagen na de beroepsbrief met een beveiligde zending aan de indiener en bezorgt op dezelfde datum een afschrift aan de toezichthouder.
Als er binnen zestig dagen na de beroepsbrief geen beslissing wordt betekend, wordt het beroep als ontvankelijk en gegrond beschouwd.
De kandidaat-koper voor wie het beroep ontvankelijk en gegrond wordt bevonden, beschikt over een absoluut recht van voorrang met betrekking tot de toewijzing van de eerstvolgende beschikbare sociale koopwoning die vrijkomt en aan zijn keuze qua ligging en type en aantal slaapkamers beantwoordt.
Toezichthouder van de SHM Vlaamse Ardennen:
Agentschap Inspectie/ RWO / Toezicht, Xxxxxxxxx 00 bus 22 te 0000 Xxxxxxx.
Een kandidaat-koper kan zich tevens inschrijven op een lijst voor een wederingekochte woningen. Dit zijn sociale koopwoningen welke oorspronkelijk verkocht werden door een SHM en terug ingekocht.
Speciale aandacht voor de verplichtingen van de koper Wat betekent 20 jaar bewoningsplicht?
Dit wil zeggen dat de koper/eigenaar of één van zijn wettelijke erfgenamen persoonlijk 20 jaar in de gekochte sociale woning dient te blijven wonen. Dit gaat in vanaf de datum van het verlijden van de koopakte. Na 20 jaar is men ontheven van deze verplichting.
In geval een koppel de woning gekocht heeft, is het voldoende dat één van de beide eigenaars de woning bewoont.
Wat moeten we doen in geval van?
Als de eigenaar(s) de woning niet langer zelf kan bewonen moet hij dat schriftelijk melden aan de SHM Vlaamse Ardennen,
St. Jozefsplein 18 te 0000 Xxxxxxxxxx.
Indien de eigenaar de woning wil verkopen in de loop van de eerste 5 jaar na aankoop heeft de SHM Vlaamse Ardennen een wederinkooprecht. Dit betekent dat de huisvestingsmaatschappij de woning zelf kan terug kopen.
De SHM Vlaamse Ardennen betaalt dan aan de eigenaar terug:
▪ De oorspronkelijke verkoopprijs = prijs van het goed op moment dat u het aankocht
▪ Kosten van verkoop op moment dat u het aankocht (aktekosten notaris)
Bovenstaande 2 worden opgeteld en geïndexeerd op basis van de gezondheidsindex +
▪ Kosten van de eventuele verbeteringswerken mits voorleggen van officiële facturen (vloeren, keuken, enz.) Behang en schilderwerken worden niet terug betaald.
Neem contact op met de huisvestingsmaatschappij alvorens uw woning te verkopen aan
derden!
Als de SHM Vlaamse Ardennen beslist om het wederinkooprecht niet toe te passen kan de SHM de eigenaar ontlasten van de bewoningsplicht mits betaling van de “niet-afgeschreven
overheidsinvestering” (zie artikel 10 in uw koopakte). De “niet-afgeschreven
overheidsinvestering” is een soort vergoeding die vermindert naargelang de woning ouder is.
Het is dus van belang tijdig contact te nemen met de huisvestingsmaatschappij.
Deze zal een beslissing nemen over het wederinkooprecht en de niet-afgeschreven
overheidsinvestering.
SHM Vlaamse Ardennen Xx. Xxxxxxxxxxx 00
0000 Xxxxxxxxxx,
Tel. 000 00 00 00,
Email: xxxx@xxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx
Verwerking van persoonsgegevens
De persoonsgegevens die ingezameld worden, zullen opgenomen worden in de bestanden van SHM Vlaamse Ardennen en van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, Xxxxxxxxx 00 bus 94 te 0000 Xxxxxxx. Deze gegevens worden uitsluitend verwerkt om de efficiënte en correcte samenstelling van het dossier van (kandidaat-)kopers mogelijk te maken, om de concrete koop-, of ontlenings- voorwaarden voor een sociale woning of lening vast te stellen en na te gaan of deze voorwaarden worden nageleefd.