Actualiteiten Grondexploitatiewet 2011 VNG
Actualiteiten Grondexploitatiewet 2011 VNG
Privaatrechtelijk spoor; overeenkomsten over grondexploitatie
xx. Xxx Xxxxx xx Xxxxx & xx. Xxxxx xx Xxxx
Aanleiding
Verordening m.b.t. de grondexploitatie Art. 6.24
Anterieure overeenkomst Posterieure overeenkomst
Algemene aandachtspunten overheidscontract Formeel
kosten bij locatieontwikkeling politieke keuze
diegene die profiteert draagt bij in de daaraan
verbonden kosten (kostenverhaal)
ten laste van gronden met een meer lucratieve bestemming komt een groter aandeel in die kosten (kostenverevening)
eenzijdig niet-financiële eisen (locatie-eisen) met betrekking tot locatieontwikkeling stellen
oorspronkelijk drie geoorloofde vormen van kostenverhaal
gronduitgifte baatbelasting
exploitatieovereenkomst (art. 42 WRO)
gebreken exploitatieovereenkomst
contractsvrijheid: ‘free-riders’ langdurige onderhandelingen binding aan exploitatieverordening omvang kostenverhaal onduidelijkheid locatie-eisen
diverse ‘mengvormen’ in de gevarenzone
samenwerkingsovereenkomst joint-venture bouwclaimovereenkomst overige PPS
oplossing Grondexploitatiewet (afd. 6.4 Wro) publiekrechtelijk instrument voor het plegen van kostenverhaal en -verevening en het stellen van
locatie-eisen: exploitatieplan en financieel voorschrift
aan omgevingsvergunning
privaatrechtelijk spoor van verhaal, verevening en locatie-eisen in het kader van gronduitgifte, exploitatieovereenkomst, bouwclaimmodel en (andere) PPS blijft voorop staan en wordt gedeeltelijk zelfs verruimd
baatbelasting nog slechts voor restcategorie
art. 6.23 Wro: verordening niet verplicht kan bepalingen bevatten over
procedure totstandkoming overeenkomst
inhoud overeenkomst
advies: niet vaststellen
gemeente moet niet in eigen zwaard vallen
tenzij
dualisme daartoe noopt
op voorhand volledige transparantie het doel is
art. 42 WRO en (bestaande) exploitatieverordening blijft van toepassing op exploitatieovereenkomsten, die
vóór de inwerkingtreding van de nieuwe Wro zijn gesloten, of
strekken ter uitvoering van bestemmingsplannen, waarvan het ontwerp vóór de inwerkingtreding van de nieuwe Wro ter visie is gelegd
lid 1: wettelijke basis voor anterieur kostenverhaal
lid 2: wettelijke basis voor posterieur kostenverhaal
lid 3: transparantieplicht
lid 4: belanghebbende bij planschadebesluit
kern van het kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie
indien en zolang geen exploitatieplan is vastgesteld, kunnen de in een exploitatieovereenkomst op te nemen eisen verder gaan dan een (toekomstig) exploitatieplan, de kostensoorten uit het Bro en de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit mogelijk maken
bedoeld om exploitatieplan te voorkomen ‘premie’ is ruimer kostenverhaal
wat is wettelijk geregeld
financiële bijdragen aan de grondexploitatie
financiële bijdragen op basis van vastgestelde structuurvisie aan ruimtelijke ontwikkelingen
planschadekostenverhaal onbeperkt?
wetgever: normen BW en Awb (zie art. 3:14 BW) “de rechter moet het maar uitmaken”
bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen algemeen: drie criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit niet van
toepassing
alleen vrijwillig; niet afdwingbaar
‘de koppeling van een rode ontwikkeling en de financiering en realisatie van een ruimtelijke ontwikkeling waaraan wordt bijgedragen moet worden onderbouwd in een structuurvisie’
‘de ruimtelijke samenhang tussen ontwikkelingen op hoger schaalniveau’ moet in beeld worden gebracht
vb.: natuur, recreatie, waterberging, infrastructuur elders, ruimte-voor-
bijdragen ruimtelijke ontwikkeling boven/buitenplanse verevening binnenplanse verevening bovenwijkse voorzieningen
geen openbare exploitatieopzet aanwezig
onderhandelen met concept-exploitatieplan / exploitatieopzet ‘op schoot’
verschil omvang kostenverhaal anterieure fase en exploitatieplanfase
evt. verrekeningsclausules
‘exploitatiebijdrage overeengekomen en verzekerd’
geen exploitatieplan nodig als gehele plangebied afgedekt met overeenkomsten
vrijwaart tegen financieel voorschrift omgevingsvergunning (6.17)
‘de gemeente kan aannemen dat overeenkomst wordt nagekomen door wederpartij’
evt. zekerheidshypotheek, bankgarantie, concerngarantie, waarborgsom etc.
‘ongeacht de hoogte van de afgesproken bijdrage’
gemeente: bestuurlijke last en procedurele risico’s
marktpartij: procedurele risico’s; noodzaak volgen herzieningen; financiële onzekerheid; inhoudelijke onzekerheid
met exploitatieovereenkomst ‘koopt’ marktpartij vooraf zekerheid over inhoud ontwikkeling
exploitatiebijdrage woningdifferentiatie bouwprogramma fasering, etc.
anterieur kan gemeente hogere bijdrage(n) bedingen
niet aanduiding is beslissend, maar inhoud samenwerkingsovereenkomst bouwclaimovereenkomst gronduitgifteovereenkomst
etc.
exploitatieplan naast grondexploitatieovereenkomst?
strategische overwegingen
fasering, locatie-eisen
discrepantie
voorbehoud nodig
contracteren over uitwerking van onderdelen exploitatieplan mogelijk
contracteren over onderwerpen die in exploitatieplan hadden kunnen worden geregeld – maar daarin niet zijn geregeld – niet mogelijk
toepassing: (alsnog) ‘vastklikken’ niveau exploitatiebijdrage op bepaald moment
Mededeling grondtransacties Xxxxxx
Xxxxxx Xxxxxx
Reiswijzer Gebiedsontwikkeling Mededeling Institutionele PPS
Staatssteun
art. 107 VWEU
Twee-wegenleer
inhoud / strekking van de regeling
mate bescherming belangen betrokkenen vergelijkbaar resultaat
Art. 122 Woningwet
de gemeente kan geen overeenkomsten sluiten ten aanzien van onderwerpen geregeld via art. 2 Woningwet en in hoofdstuk IV Woningwet
bevoegdheid van burgemeester en wethouders voorbehoud goedkeuring / besluitvorming gemeenteraad niet standaard opnemen; wel mogelijk
in individuele gevallen
transparantie
burgemeester en wethouders moeten binnen twee weken na het sluiten van de overeenkomst kennis geven van de overeenkomst (publiceren)
Bro en toelichting: zakelijke beschrijving van de inhoud
locatie-eisen woningbouwprogramma
hoogte van de exploitatiebijdrage
eigen doelstellingen vooraf bepalen
indien bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen: tijdig structuurvisie
concept-exploitatieplan als leidraad let op algemene aandachtspunten
houd de ‘lead’ in de onderhandelingen en contractvorming
contractvorming is maatwerk
xx. Xxx Xxxxx xx Xxxxx advocaat x.xx.xxxxx@xxxxxxxx.xxx xxx.xx.: 020 – 000 00 00
xx. Xxxxx xx Xxxx advocaat x.xx.xxxx@xxxxxxxx.xxx xxx.xx.: 020 – 000 00 00
Houthoff Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxxx 00
0000 XX Xxxxxxxxx
Xxxxxxx 00000
0000 XX Xxxxxxxxx
22