Voor de EER relevante tekst)

STEUNMAATREGELEN VAN DE STATEN

Uitnodiging overeenkomstig artikel 88, lid 2, van het EG-Verdrag opmerkingen te maken betref- fende steunmaatregel C 39/99 (ex E 2/97) — English Partnerships (EP) in het kader van het Part- nership Investment Programme (PIP)

(1999/C 245/06)

(Voor de EER relevante tekst)

De Commissie heeft het Verenigd Koninkrijk bij schrijven van 22 juni 1999, dat na deze samenvatting in de authentieke taal is weergegeven, in kennis gesteld van haar besluit tot inleiding van de procedure van artikel 88, lid 2, van het EG-Verdrag ten aanzien van de bovengenoemde steunmaatregel.

Belanghebbenden kunnen hun opmerkingen maken door deze binnen een maand vanaf de datum van deze bekendmaking te zenden aan:

Europese Commissie

Directoraat-generaal Concurrentie Directoraat X

Xxxxxxxxx 000 X-0000 Xxxxxxx

Fax (00-0) 000 00 00

Deze opmerkingen zullen ter kennis van het Verenigd Koninkrijk worden gebracht. Een belanghebbende die opmerkingen maakt, kan, met opgave van redenen, schriftelijk verzoeken om vertrouwelijke behan- deling van zijn identiteit.

SAMENVATTING

De maatregelen die zijn gehergroepeerd in de „Single Regene- ration Budget” (SRB) genoemde regeling zijn in 1995 door de Commissie goedgekeurd. Destijds werden sommige maatregelen die in de SRB zijn opgenomen niet als staatssteun beschouwd. Bij brief van 23 juli 1998 aan de Britse autoriteiten (SG(98) D/06108) deelde de Commissie een voorstel mee voor passende maatregelen op basis van artikel 88, lid 1, van het EG-Verdrag met als doel na te gaan in hoeverre de maatregel Partnership Investment Programme (PIP), die door English Partnerships (EP) wordt uitgevoerd, staatssteun bevat en erop toe te zien dat deze verenigbaar is met de gemeenschappelijke markt. De Britse autoriteiten hebben hun officiële antwoord gegeven op 28 april 1999.

EP is een publiekrechtelijk orgaan dat belast is met de finan- ciering van het hergebruik van terreinen door middel van sa- nering en ontsluiting van terreinen en gebouwen om woningen en ruimten voor industrieel en commercieel gebruik te ver- schaffen, buitenlandse investeringen en vrijetijdsactiviteiten aan te trekken alsook het milieu te verbeteren. De steun wordt zowel in steunregioIs als in niet-gesteunde regioIs verleend. Volgens het PIP wenden de projectontwikkelaars/investeerders zich tot EP met hun eigen voorstel voor hergebruik en onder- handelen zij met deze instelling over de verdeling van de ri- sicoIs, de kosten en de baten. De projecten worden door de eigen evaluatiedienst van EP beoordeeld. Er komt geen open- bare aanbesteding. EP dekt volledig het verschil tussen de ge- raamde kosten van uitvoering en de geraamde (uiteindelijke) waarde van het gesaneerde terrein in kapitaal, een standpunt waarbij er kennelijk van wordt uitgegaan dat de tweede per definitie lager is dan de eerste. Bij de financiering van het verschil is een „redelijke” winstmarge voor de projectontwikke- laar inbegrepen. Er is een „claw-back”-clausule vastgesteld om tenminste 50 % van de overtollige winst terug te krijgen.

De aanleiding voor het door de Commissie gedane voorstel betreffende passende maatregelen werd gevormd door de ont-

dekking van gevallen, met name in de automobielsector, waarin de projectontwikkelaar/investeerder uit de financiering door EP verscheidene voordelen kan behalen: niet alleen heeft hij in EP een gewillige financiële partner, maar hij kan ook rechtstreeks of onrechtstreeks profiteren van het terrein, als eerste eigenaar of toekomstige gebruiker van het terrein in het geval dat deze projectontwikkelaar/investeerder of de belangengroep waartoe hij behoort deze eigenschappen in zich verenigt.

Omdat de Commissie van mening was dat aan de bepalingen van artikel 87, lid 1, van het EG-Verdrag was voldaan, heeft zij de volgende passende maatregelen voorgesteld:

a) De PIP-regeling zal het de Britse autoriteiten mogelijk maken staatssteun (regionale steun) in de vorm van inves- teringssteun te verlenen, overeenkomstig de geldende regels en de courante praktijk van de Commissie. De investeerder/ begunstigde van de steun kan zijn:

— hetzij een eindgebruiker van het terrein voor iens spe- cifieke behoeften het terrein zal worden gesaneerd (ont- wikkeling op maat). In dit geval moet de steun die aan de eindgebruiker wordt verleend investeringssteun zijn, overeenkomstig de geldende regels en de courante prak- tijk van de Commissie;

— hetzij de grondeigenaar, in geval van speculatieve ont- wikkelingen, dat wil zeggen wanneer het terrein wordt gesaneerd om het geschikt te maken voor verschillende gebruikers, die nog niet bekend zijn wanneer het besluit tot ontwikkeling wordt genomen. In dit geval moet de steun die aan de eigenaar van de grond wordt verleend investeringssteun zijn, overeenkomstig de geldende re- gels en de courante praktijk van de Commissie.

b) \owel in het geval van ontwikkeling op maat als in het geval van speculatieve ontwikkeling is het totale bedrag van de door EP in het kader van de PIP-regeling verschafte middelen, verstrekt om het verschil tussen de ontwikke- lingskosten en de geraamde uiteindelijke waarde te com- penseren (financiering van het verschil), het bedrag van de staatssteun in kwestie.

c) Het bedrag van de steun die in het kader van de PIP-rege- ling aan de investeerder (eindgebruiker of grondeigenaar) wordt verleend, zal worden beperkt tot het plafond voor steunintensiteit bij regionale steun in gesteunde regioIs en de in de communautaire kaderregeling inzake overheids- steun voor vastgestelde plafonds voor steunintensiteit aan KMOIs in niet voor steun in aanmerking komende gebie- den.

d) De raming van de verkoop-/huurprijzen als onderdeel van de financiering van het verschil en de berekening van een eventuele „claw-back” zullen door erkende landmeters wor- den verricht. Indien de regeling steunt op de door erkende landmeters opgestelde schattingen, moeten op hen ten allen tijde beroepsregels van toepassing zijn die hen verplichten onafhankelijke en objectieve schattingen op te stellen en deze regels ten alle tijde na te leven.

e) Het programma verleent geen staatssteun in de zin van artikel 87, lid 1, van het EG-Verdrag, ingeval de investeerder (eigenaar van de grond of eindgebruiker) op het terrein activiteiten ontplooit die voor de intracommunautaire han- del niet relevant zijn.

f) Gevallen waarin de totale kosten van uitvoering meer dan 22 miljoen EUR bedragen of waarin de totale steun voor de uitvoering meer dan 15 miljoen EUR bedraagt, worden niet bestreken door de goedkeuring van de regeling in kwestie en moeten derhalve afzonderlijk worden aangemeld.

g) Op gevallen waarin de eigenaar van de grond, de project- ontwikkelaar of de eindgebruiker ondernemingen zijn met activiteiten in sectoren waarvoor speciale communautaire regels inzake staatssteun gelden, zal de goedkeuring van de Regeling in kwestie niet van toepassing zijn; voor deze gevallen zal een afzonderlijke aanmelding vereist zijn.

h) Om de Commissie in staat te stellen het steunelement te meten dat is vervat in de andere vormen van bijstand dan subsidies (huurgaranties, leningen, leningsgaranties, deel- nemingen in de vorm van aandelenbezit) — indien deze vormen van steun in het kader van de gewijzigde regeling nog mogelijk zijn — moeten de voorwaarden waarop deze soorten steun worden verleend worden toegelicht.

i) De begunstigden mogen geen in moeilijkheden verkerende ondernemingen zijn.

j) De begunstigde middelgrote en kleine bedrijven moeten worden gedefinieerd in overeenstemming met de aanbeve- ling van de Commissie betreffende de definitie van de kleine en middelgrote ondernemingen (PB L 107 van 30.4.1996, blz. 4). Staatssteun aan het MKB zal worden verleend in overeenstemming met de communautaire ka- derregeling inzake overheidssteun voor kleine en middel- grote ondernemingen (PB X 000 xxx 00.0.0000).

x) Xx Xxxxxx autoriteiten dienen aan te geven of in de nieuwe regeling de sectoren transport, visserij en landbouw, met inbegrip van de sectoren verwerking en het op de markt

brengen van landbouwproducten (bijlage van het EG-Ver- drag) zullen zijn uitgesloten (PB C 29 van 2.2.1996, blz. 4).

\ij moeten zich ertoe verbinden dat deze regels bij de toepassing van de regeling op de overige sectoren waarvoor speciale regels en kaderregelingen uit het Gemeenschaps- recht vallen, in acht worden genomen.

l) De toepassing van deze regeling wordt onderworpen aan de communautaire regels inzake het cumuleren van steun.

m) De looptijd van de regeling en het daarvoor uitgetrokken bedrag moeten aan de Commissie worden medegedeeld.

n) De jaarlijkse verslagen over de activiteiten van EP in het kader van het PIP moeten bij de Commissie worden inge- diend.

o) Indien de Britse autoriteiten de mogelijkheden voor staats- steun die de communautaire kaderregeling inzake staats- steun ten behoeve van het milieu biedt, wensen te benut- ten, kunnen zij een aparte steunregeling aanmelden.

In hun niet-officiële antwoord zijn de Britse autoriteiten slechts gedeeltelijk akkoord gegaan met de maatregelen die zijn voor- gesteld met betrekking tot projectontwikkeling op maat en hebben zij de ter zake van speculatieve ontwikkeling voor- gestelde maatregelen verworpen. Met name:

De autoriteiten hebben ermee ingestemd de door EP geboden financiering voor ontwikkelingsprojecten op maat te onderwer- pen aan de kaart van de steunregioIs en de desbetreffende communautaire richtsnoeren. \ij beperken echter de definitie van ontwikkelingsprojecten op maat tot de industriële projec- ten. Daarnaast stellen zij voor van het bedrag van de overheids- steun, dat als staatssteun wordt beschouwd, de kosten uit te sluiten die verband houden met „afwijkende aspecten van het terrein” die „bijvoorbeeld” worden gedefinieerd als „sanering en nieuwe infrastructuur in overeenstemming met de kaderrege- ling inzake steun ten behoeve van het milieu”. Het begrip

„afwijkende aspecten van het terrein” wordt niet nader gepre- ciseerd.

Bij de huidige stand van zaken betwijfeld de Commissie of andere soorten gebruik dan industrieel gebruik (bijvoorbeeld kantoren) van het begrip van projectontwikkeling op maat zouden kunnen worden uitgesloten. Ook uit de Commissie twijfels ten aanzien van de vraag in hoeverre men zich op het begrip „afwijkende aspecten van het terrein” kan beroepen om staatssteun uit te sluiten.

In gevallen van andere projectontwikkeling dan projectontwik- keling op maat, zoals de term door de Britse autoriteiten wordt uitgelegd, betogen zij dat aan de voorwaarden zoals bedoeld in artikel 87, lid 1, van het EG-Verdrag niet is voldaan. De belang- rijkste argumenten die deze mening schragen zijn: de financie- ring van het verschil is het minimum dat noodzakelijk is om de projectontwikkeling doorgang te doen vinden en wordt ver- strekt om een tekortkoming op het niveau van de markt te ondervangen en niet om een voordeel te verschaffen; er is geen intracommunautair handelsverkeer op de markt voor braak land en vervuilde terreinen. De Commissie wordt door het Hof van Justitie verplicht het handelspatroon bij de activiteiten in kwestie te evalueren om een inbreuk op artikel 87, lid 1, van het EG-Verdrag vast te stellen. De autoriteiten hebben voorts een analyse verstrekt van de specifieke kenmerken van de on- roerend-goedmarkt in het Verenigd Koninkrijk, waar deze ver- schillen van die op het Europese vasteland.

De Commissie is nog steeds van mening dat het gehele bedrag van de financiering van het verschil, met inbegrip van „afwij- kende aspecten van het terrein” en de door de projectontwik- kelaar gemaakte winst, het aan de projectontwikkelaar geboden economische voordeel zijn, aangezien dit bedrag in zijn geheel vereist is om zich te begeven in wat de autoriteiten omschrij- ven als een „commercieel niet-levensvatbare investering”, die normaal in het kader van zijn gewone bedrijvigheid niet zou zijn verricht. Voorts is de Commissie van mening dat de finan- ciering door EP wel gevolgen kan hebben voor de activiteiten van projectontwikkelaars/investeerders op het gebied van spe- culatieve projectontwikkeling, een activiteit die zeer mobiel en derhalve relevant kan zijn voor het handelsverkeer tussen de lidstaten. Daarnaast is het niet uitgesloten dat de begunstigde projectontwikkelaars niet bij andere activiteiten en in andere sectoren (zoals energie, telecommunicatie, enz.) betrokken zijn of deel uitmaken van bredere belangengroeperingen. Bovendien is vast te stellen dat, wanneer men de algemene kenmerken van de regeling in kwestie onderzoekt en voorts gelet op de hoge bedragen en steunpercentrages waar het hier om gaat, de rege- ling de ontvangers van de steun een aanzienlijk voordeel ten opzichte van hun concurrenten kan geven en bedrijven die bij het handelsverkeer tussen lidstaten zijn betrokken, kan begun- stigen.

Gelet op de hierboven uiteengezette aanhoudende twijfels die de Commissie ten aanzien van deze regeling heeft, heeft zij besloten de procedure van artikel 88, lid 2, van het EG-Verdrag in te leiden. Er zij op gewezen dat, wanneer deze procedure wordt ingeleid ten aanzien van een bestaande regeling, na de weigering van de lidstaat in te stemmen met de op grond van artikel 88, lid 1, van het EG-Verdrag voorgestelde passende maatregelen, de verlening van de steun in kwestie hierdoor niet wordt opgeschort.

‘By letter of 23 July 1998 (SG(98) D/06108) the Commission proposed to the United Kingdom authorities, on the basis of Article 88(1) of the EC Treaty, appropriate measures concerning the EP/PIP scheme. That letter, which includes a detailed description of the case as well as the measures proposed, is reproduced in annex to this letter.

In the same letter the Commission asked the United Kingdom authorities:

— to bring the existing scheme concerning the activities of the EP/PIP scheme in line with the measures proposed and,

— to communicate the complete modified scheme to the Commission.

The authorities were requested to give their consent to the measures proposed within 20 working days from the date of the abovementioned letter. In case of a negative answer or no response, it was stated that the Commission would be obliged to initiate the Article 88(2) of the Treaty establishing the European Communities procedure.

First reactions to the appropriate measures proposed were discussed at a meeting held between Commissioner Xxx Xxxxx and the Minister for the Environment on 22 September 1998.

By fax of 25 November 1998 the United Kingdom authorities sent the Commission a draft response on the appropriate measures proposed. In this response the United Kingdom auth- orities maintained their position against certain fundamental proposals included in the CommissionIs appropriate measures.

Another meeting between Commissioner Xxx Xxxxx and the Minister for the Environment was held on 1 February 1999.

A letter of 16 March 1999 (SG(99) D/2003) signed by Commissioner Xxx Xxxxx, indicated to the United Kingdom authorities possible ways for the application of the Guidelines on State aid for environmental protection (1) in relation to the EP/PIP scheme. It is noted that in point III(B)(o) of the letter of 23 July 1998 proposing appropriate measures, the Commission had suggested to the United Kingdom authorities to exploit the possibilities offered by these guidelines and potentially notify a separate aid scheme covering the relevant issues.

Finally, on 28 April 1999 the United Kingdom authorities sent their formal response to the apporpriate measures proposed. Also in this response the authorities do not give their full consent to the measures proposed by the Commission.

Appraisal

1. The CommissionIs appraisal of the scheme, as it currently applies, is illustrated in its letter proposing appropriate measures, attached in annex to this letter.

2. With regard to the arguments included in the response of the United Kingdom authorities to the appropriate measures proposed, the Commission makes the following remarks:

(a) Bespoke development:

The Commission notes that the United Kingdom auth- orities have accepted to operate the scheme in respect of bespoke projects,

“in conformity with the guidelines issued by the Commission and within the current and future maps of assisted areas. The beneficiary of the aid in respect of bespoke projects will be the end user of the site”.

However, the following remarks may be made in relation to certain parts of the authoritiesI answer concerning the bespoke development:

(i) the authorities restrict the definition of bespoke development to industrial projects while excluding from the definition, office, retail, leisure and resi- dential uses. According to the authorities the EP/PIP scheme confers no State aid where the activity involved falls outside their own definition of bespoke development, i.e. outside industrial projects.

At this stage the Commission has doubts as to whether all office uses could be excluded from the concept of bespoke development for the purposes of the EP/PIP scheme.

(ii) the authorities “propose to exclude from the amount of public support considered to be State aid, the costs associated with “site abnormals” i.e. environmental clean up and new infrastructure in accord with the environmental aid framework”.

At this stage the Commission expresses doubts as to what extent the concept of “site abnormals” can be invoked in order to exclude State aid.

(1) OJ C 72, 10.3.1994.

(iii) the authorities assume that in the case of bespoke development the end user is always the only bene- ficiary. However, depending on the precise terms of the agreements in place when the aid is granted, it is not excluded that others, such as the land owner or developer, may be beneficiaries. That is why, in point III(B)(o) of the proposal for appropriate measures, notification is required when any of these actors operate in sectors subject to special EC rules in the field of State aid.

At this stage of the procedure, considering the United Kingdom authorities responses illustrated above under points (a), (b) and (c) the Commission finds that the United Kingdom authorities have not fully accepted the appropriate measures proposed in relation to bespoke development.

(b) Speculative development:

The Commission notes that the United Kingdom auth- orities have rejected the proposed appropriate measures concerning speculative development.

The authorities state that the EP/PIP “confers no State aid where the activity falls outside the definition of bespoke” [development], as defined by the authorities themselves. It is to be understood from this statement that, according to the authorities, no State aid in the sense of Article 88(2) EC is involved in the way the scheme functions as regards the funding of speculative devel- opment.

The authoritites justify this position in the first place by invoking the particularity and success of the method of public intervention following the EP/PIP scheme. Thus, according to the United Kingdom authorities, “the public sector does not possess the necessary skills or the large sums of money required or to carry the risks of devel- opment”. On the other hand, “the private sector are largely kept away by the costs involved and weak market demand. It was concluded that the task was such that the government needed to engage in part- nership with the private sector, to provide an effective means of achieving value for money for public investment. [. . .] Las year EP regenerated 1 300 hectares of land, created or safeguarded 29 000 jobs, facilitated the building of 7 500 housing units and 860 000 m2 of commercial and industrial floor space Much if it would not have been possible without the involvement of the private sector”.

The Commission expresses doubts as to whether the double fact that the private sector appears to be assisting the State to achieve its policy objectives and that this is done through an, allegedly, successful method of partnership between public and private actors, can exclude the scrutiny, on the basis of Article 87(1), of the public funding granted to the developer/ investor in order to allow the Commission to decide on the existence of State aid.

The authorities also put forward a series of arguments in order to prove the non-existence of State aid, based on an interpretation of the concept of aid as delineated in Article 87(1).

(i) provision of economic advantage conferred through the gap-funding (It is reminded that the “gap” refers

to the difference between development costs and estimated value of completed works):

The United Kingdom authorities do not accept, “the CommissionIs contention that the provision of gap funding confers a benefit. The gap funding provided under the EP/PIP scheme, is the minimum necessary to enable the development take place. (The auth- orities) are not therefore providing a benefit but seeking to rectify a market failure. Without gap funding the project would not take place. English Partnerships has detailed procedures in place to ensure that only the minimum funding required to address the disadvantages is provided.

In essence the gap funding is calculated as the difference between project costs and estimated capital value. There is no question of supporting projects which are commercially viable in their own right — there is no purely commercial option for the development of sites that fall within the scheme. The offer made by EP to developers is intended to close the gap between costs and value

— in effect to cover the abnormal elements within the project. These elements are the site reclamation costs and the depressed capital value caused by the run down and derelict nature of the locality which has created the market “sink”. This depressed value will, however, be the full market value for the specific site given its location and surroundings. In making that assessment the level of risks being borne by the private sector are taken into account in the financial appraisal.

If the appraisal process shows a small funding gap in relation to the project then EP may judge that the gap is insufficient to represent a serious deterrent to the private developer proceeding unaided.”

As regards the inclusion of the developerIs profit in the gap funding the authorities state the following:

“The allowance for “normal” developer profit — the absence of which would mean that the private sector would not proceed with a project — is calculated as a percentage of the projected capital value of the completed project. In making the assessment EP take inot account the level of risk being taken by the developer and the normal profit levels associated with particular types of project. For example if a project has an identified end user then the risks are less. The Commission are correct to say (in the appropriate measures letter) the value of a devel- opment to a specific end user may be greater than the open market value. However, it is a key requirement of the valuerIs task, when calculating the allowance for normal developerIs profit, to assess the increased value to the parties. In all cases there are no guarantees that the profit level will be realised. If costs rise and/or values fall the profit will diminish or be removed entirely. The risks are entirely with the developer. It is noteworthy that EP and ERDF funding are increasingly being combined to provide joint public assistance to physical regeneration projects. Developer profit is treated the same way in both regimes.

All agreements include claw back arrangements based on an assessment of the project some two years after the project is completed. Where the sale proceeds or market value exceed the original estimated capital value the developer has to pay EP 50 % of the positive balance. The remaining 50 % provides an incentive to the developer to maximise the projectIs economic potential and a margin for increased costs. In practice the original appraisals have normally been accurate on costs and values.”

The above position of the United Kingdom auth- orities still contrasts with the CommissionIs point of view, illustrated in the appropriate measures letter, according to which the whole amount of the gap funding (covering among other costs “site abnormals” and profit) constitutes the economic advantage offered to the investor. This is because the whole of this amount is needed in order to enable him to engage in an “commercially nonviable” investment which he would not have carried out in the normal course of his business.

The Commission expresses doubts as to whether the fact that public funding is limited to the minimum necessary or that it is aimed to rectify a market failure can exclude by definition that an economic advantage is granted to the developer.

(ii) Aid favours certain undertakings:

The United Kingdom authorities argue that the EP/PIP scheme does not place certain undertakings in a more favourable position than others but gives all an equal opportunity. This is ensured by the selection and appraisal procedures implemented by EP.

The Commission has doubts as to whether the fact that there is a selection procedure allowing EP to enjoy discretionary power in choosing the bene- ficiaries of its funding, can exclude the application of Article 87(1).

(iii) Distortion of competition/impact on trade between Member States.

— On distortion of competition:

The United Kingdom authorities contend that the EP/PIP scheme does not distort competition but that it actually strengthens it.

“[. . .] as development projects are competing for funding rather than the alternative of developers competing for a specific project, there are lower barriers to entry and a wider geographic scope of the competition. For example small developers may compete with large developers and local or regional developers in one area may compete with local and regional developers

based in another area [. . .]. This is not the case under the model used in Continental Europe.”

— the alleged particularity of the United Kingdom property market:

The authorities provide for the first time a concise explanation, in annex, of these particu- larities.

“There are marked differences between the United Kingdom property market and that of other Member States. The United Kingdom market, in particular, is unusual because of its dependence upon investing institutions and bank funding rather than owner occupation. The institutional market has grown in response to 25-year lease (the normal period to contract to rent a commercial building) strucutre, which is not generally available in the rest of Europe.

There is a significant trading of United Kingdom properties that attracts not only United Kingdom financial investors but also overseas financial investment. The preponderance of institutional investment has necessitated the development of clear rules and a strong legal framwork to ensure transparency and reliability in the property investmentIs development process.

The large investment market also drives both investor and owner occupier property devel- opment decisions. The development market in the United Kingdom is, therefore, particularly sensitive to the cost value equation, established by the residual valuation approach — a residual valuation approach is used to determine the value of a development site, or the profit that would be achieved on a development, or the level of gap funding required. The valuation takes place from ascertaining the value of the completed development and deducting the cost of development. The residual figure is either the land value, profit or funding gap depending on the purpose of the valuation.

This remains the case for developments on derelict and contaminated land where, to date, it has not proved possible to attract significant institutional finance to support regeneration projects.

Furthermore, the viability of development is an important consideration even for owner occupiers with no intention of disposing of their investment. Banks will be unvilling to fund schemes where the costs are greater than the values. They will also be anxious to ensure that any investment in property reflects not only the impact on companies trading activities but also the underlying value of the completed schemes.

The size and complexity of the property investment market in the United Kingdom had resulted in the need for development decisions to be justifiable in property terms as well as in business needs. This is not normally the case in the rest of Europe where the needs of the owner occupiers tend to be paramount. This funda- mental difference between the United Kingdom property market and the market in the rest of Europe has had the result of minimising trade in property development between, the United Kingdom and the rest of Europe and means there is virtually no trade between Member States to be affected in contravention of Article 87(1) of the Treaty. What is more there is no evidence whatsoever of trade in derelict and contaminated land development between the United Kingdom and other Member States.”

— the identification of the tradable good and its intra-community trade:

According to the United Kingdom authorities EPIs funding is concerned with the property market and more specifically the derelict and polluted land market. In the view of the auth- orities this derelict and polluted land, “has no value for the private sector and will not be developed without public investment. These sites are not traded and they are not competing with “normal” sites. There is no evidence that gap funding encourages developers to pursue a particular site in the United Kingdom rather than a site in other Member States”.

As mentioned among the conclusions of the authoritiesI draft response to the appropriate measures, “there is a negligible intra-Community property development market as a whole (perhaps in the order of ,0001 % of the United Kingdom property development alone). There is zero intra Community property development market in derelict and contaminated land;

even if there is (or could be) such a market the measures proposed by Commission are dispro- portionate to the extent of the trade and any possible competition”

The authorities underline that, “the Commission has not applied Article 87(1) where the product in question is not traded between Member States. In a case in 1997 concerning French lavender, the Commission concluded that since French essence of xxxxxxxx represented 95 % of EC production and trade between Member States as almost non-existent, the aid to producers was not covered by Article 87(1).”

The Commission believes that what may be affected by EPIs funding are the activities of

developers/investors in the field of the specu- lative development. This can be a very mobile activity across Member States. Moreover, it is not even certain that only the property market is affected by the scheme. There is no explicit term in the scheme excluding from the benefici- aries, developer companies which are involved also in other activities and sectors (e.g. energy, telecoms etc) or form part of wider interest groups.

— the CommissionIs obligation to assess the pattern of trade between Member States:

The United Kingdom authorities state that the Commission is obliged by the Court to make an assessment of the pattern of trade in the activities concerned in order to establish a breach of Article 87(1) EC. The authorities do not support this point by any reference to case-law.

By examining the characteristics of the EP/PIP scheme, the Commission believes that by reason of the high amounts or percentages of aid, the scheme may give an appreciable advantage to recipients in relation to their competitors and is likely to benefit undertakings engaged in trade between Member States.

3. As regards the other appropriate measures proposed by the Commission, the United Kingdom authorities do accept them, but only to the extent they apply to the cases where in their opinion State aid is involved, namely, in cases of bespoke development for industrial uses. The auth- orities propose to keep the duration of the scheme indefinite.

4. At this stage the Commission believes that the examination of the arguments proposed by the United Kingdom auth- orities, does not cancel the CommissionIs doubts as to the existence of State aid in the EP/PIP scheme and as to its compatibility with the common market.

Conclusion

In view of the above the Commission decided to initiate the Article 88(2) procedure with regard to that part of the Single Regeneration Budget scheme which concerns the activities of EP under the PIP. The Commission requests the United Kingdom authorities to submit their comments within one month following the date of this letter.

The Commission notes that the procedure of Article 88(2) of the EC Treaty, if initiated with regard to an existing scheme and following the Member StateIs lack of consent to the appropriate measures proposed on the basis of Article 88(1), does not suspend the award of the aid concerned.’