No. 29.123 SCHEIDSRECHTERLIJK VONNIS

No. 29.123 SCHEIDSRECHTERLIJK VONNIS

ter zake van een geschil tussen

1. P.H. en

2. X.X,

hierna gezamenlijk en in enkelvoud te noemen: “opdrachtge- vers”,

e i s e r s,

gemachtigde: mw. mr. M.G.H. Xxxxxx, advocaat te Eindhoven en

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid AANNEMERSBEDRIJF B. B.V.,

hierna te noemen: “aanneemster”, v e r w e e r s t e r,

gemachtigde: xx. X.X.X. Xxxxxxxx, als bedrijfsjurist werk- zaam bij de afdeling juridische zaken van VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Midden B.V. te Tilburg.

HET SCHEIDSGERECHT

1. De ondergetekende, H.M.M. Xxxxxx, lid-deskundige van het College van Arbiters van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, is door de voorzitter van deze Raad over- eenkomstig de statuten van de Raad benoemd tot enig scheidsman in dit geschil. De ondergetekende heeft zijn benoeming schriftelijk aanvaard. Bij brief d.d. 12 juni 2007 is daarvan mededeling gedaan aan partijen. Overeenkomstig de statuten van de Raad is aan het scheidsgerecht toegevoegd mr. D.H. Vervoordeldonk, secretaris van de Raad.

HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE

2. Voor de loop van het geding wordt verwezen naar de volgende stukken:

- de memorie van xxx, binnengekomen op 15 februari 2007, met producties (genummerd 1 t/m 18);

- de memorie van antwoord, binnengekomen op 9 mei 2007;

- de memorie van repliek, binnengekomen op 6 juni 2007;

- de memorie van xxxxxxx, binnengekomen op 11 juli 2007.

3. De mondelinge behandeling van het onderhavige geschil heeft plaatsgevonden op 30 november.

4. Aansluitend op de mondelinge behandeling bezichtigde de ondergetekende het werk.

DE GRONDEN VAN DE BESLISSING

de bevoegdheid

5. De bevoegdheid van de ondergetekende tot beslechting van het onderhavige ge- schil bij scheidsrechterlijk vonnis staat onbetwist tussen partijen vast.

de feiten

6. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken en gelet op de in het geding gebrachte producties, voorzover niet be- twist, staat tussen partijen onder meer het volgende vast:

a) Partijen hebben op 15 november 2002 een koop-/aannemings overeenkomst gesloten met betrekking tot de bouw van een woning en het realiseren van een overdekte stallingsplaats (carport) voor de auto (verder te noemen: de over- eenkomst).

b) De woning maakt deel uit van een project van 7 in een rij gelegen woningen.

c) De oplevering van het werk heeft plaatsgevonden op 8 december 2003.

d) De carport is gesitueerd op een terrein achter voormelde 7 woningen. Bedoeld terrein is gelegen boven een parkeergarage. Opdrachtgevers behoort parkeer- vak nr. 7 toe dat is gelegen in een rij van zeven (overdekte) parkeerplaatsen (verder te noemen: de parkeerplaats).

e) Ten tijde van de oplevering van het werk was de bestrating van het aan de car- port grenzende terrein nog niet gereed.

f) De parkeerplaats van opdrachtgevers grenst aan één zijde (rechts vanaf de voorkant van de carport bezien) aan een circa 3 meter hoge muur. Aan de lin- ker voorzijde van de parkeerplaats (tussen de parkeervakken nrs. 7 en 6) be- vindt zich een constructieve kolom. De breedte tussen de rechterzijde van de kolom en de muur aan de rechterzijde bedraagt 2,38 meter. De indraaihoek van de parkeerplaats is kleiner dan 90° als gevolg van het feit dat de parkeer- plaats niet loodrecht op de parkeerweg is gesitueerd.

g) Kort na de ingebruikname van de parkeerplaats hebben opdrachtgevers bij brief van 17 december 2003 aanneemster aangesproken op – kort gezegd - de naar hun mening te krappe parkeerplaats.

h) Om verdere discussie omtrent de bruikbaarheid van de parkeerplaats tussen partijen te voorkomen hebben L.D. en J.D. van de Stichting L. op verzoek van opdrachtgevers op 28 april 2004 een onderzoek verricht in het bijzijn van par-

tijen. Naar aanleiding van dit onderzoek is een inspectierapport opgesteld (ver- der te noemen: het L-rapport). Het L.-rapport heeft niet tot een oplossing van onderhavig geschil geleid.

i) Bij brief van 27 september 2004 heeft de toenmalige gemachtigde van op- drachtgevers aanneemster aansprakelijk gesteld voor de (gestelde) gebrekkige parkeerplaats die volgens opdrachtgevers niet voldoet aan hetgeen zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Aanneemster is in deze brief ver- zocht binnen een termijn van twee weken te laten weten dat zij de overeen- komst alsnog correct zal nakomen door te bewerkstelligen dat opdrachtgevers kunnen parkeren op een wijze die niet “risicovol en schadeverhogend” voor de auto is.

j) Naar aanleiding hiervan heeft aanneemster bij brief van 12 oktober 2004 – on- der verwijzing naar het L.-rapport – zich op het standpunt gesteld dat de par- keerplaats voldoet aan de daaraan te stellen eisen en dat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst zijdens aanneemster.

k) Vervolgens hebben opdrachtgevers de heer X. xxx X. verzocht een nader on- derzoek te verrichten. Dit onderzoek heeft in het bijzijn van partijen plaatsge- vonden op 10 december 2004. Naar aanleiding van dit onderzoek is een rapport opgesteld (verder te noemen: het C.-rapport).

l) Het C.-rapport is bij brief van 25 maart 2005 aanneemster toegestuurd. Hierbij is aanneemster – onder verwijzing naar het C.-rapport - verzocht om binnen een termijn van twee weken aan te geven dat de parkeerplaats alsnog geschikt zal worden gemaakt voor het beoogde doel.

m) Aanneemster heeft zich in reactie op laatstgenoemde brief bij schrijven van 18 mei 2005 wederom op het standpunt gesteld dat de parkeerplaats voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Aanneemster heeft hierbij aangegeven coulance- halve bereid te zijn de mogelijkheden te bestuderen om te komen tot een ver- groting van de parkeerplaats door de spouwmuur rechts van de parkeerplaats te wijzigen in een halfsteense muur (door middel van het verwijderen van het binnenblad). Door middel van deze wijziging zou de parkeerplaats van op- drachtgevers circa tien centimeter kunnen worden vergroot. Daarnaast heeft aanneemster aangeboden om – in plaats van herstel - de kosten van laatstge- noemde werkzaamheden ter finale kwijting aan opdrachtgevers uit te keren.

n) Opdrachtgevers hebben laatstgenoemde voorstellen van aanneemster afgewe-

zen.

o) Partijen volharden in hun standpunt. de vordering

7. De vordering van opdrachtgevers luidt als volgt:

“WESHALVE:

H. c.s. zich wenden tot het overeenkomstig de statuten van uw Raad te benoe- men scheidsgerecht met het verzoek bij arbitraal vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- Primair:

B. te veroordelen om binnen zes maanden na het in dezen te wijzen arbi- traal vonnis, althans de termijn die uw scheidsgerecht in goede justitie vermeent te behoren, de koop-/aannemingsovereenkomst alsnog correct na te komen, in die zin dat aan H. c.s. alsnog een carport wordt geleverd waar normaal gebruik van kan worden gemaakt, op de wijze en met inachtname van de voorwaarden die uw scheidsgerecht in goede justitie vermeent te behoren, op straffe van de verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in gebreke blijft om hier aan te voldoen;

Subsidiair:

B. te veroordelen om binnen veertien dagen na het in deze te wijzen arbi- traal vonnis aan H. c.s. te voldoen een schadevergoeding van€ 7.500,00, althans het bedrag dat uw scheidsgerecht in goede justitie vermeent te be- horen;

- B. te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten ad € 1.094,80;

- B. te veroordelen in de kosten van de onderhavige arbitrale procedure, waaronder begrepen een tegemoetkoming in de kosten van juridische bij- stand zijdens H. c.s.”

het verweer

8. Aanneemster concludeert als volgt:

“REDENEN WAAROM

dat het Uw Raad moge behagen bij arbitraal vonnis, voor zoveel mogelijk uit- voerbaar bij voorraad, eiser in zijn vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, dan wel deze vorderingen af te wijzen als zijnde ongegrond en/of onbewezen, met veroordeling van eiser in de kosten van deze procedure, een vergoeding van de kosten verbonden aan de juridische tussenkomst daaronder begrepen.

Dat het uw Edelachtbare moge behagen bij vonnis de vorderingen van eiser be- treffende de (incasso)kosten te matigen, een en ander in goede justitie te bepa- len.”

het geschil en de beoordeling daarvan

9. Tussen partijen is – gelet op de door hen ingenomen standpunten - niet in geschil dat opdrachtgevers op grond van de overeenkomst een parkeerplaats mochten verwachten die op een normale wijze, met inachtneming van een normale voorzich- tigheid bij het inparkeren, bruikbaar is.

10. Partijen verschillen van mening over de vraag of er al dan niet een buitenproportio- nele voorzichtigheid dient te worden betracht bij het parkeren van een gemiddelde gezinsauto op de parkeerplaats van opdrachtgevers.

11. Arbiter stelt voorop dat, gelijk het L.-rapport, er geen specifieke NEN-norm bestaat voor een parkeerplaats als de onderhavige (carport). Indien, gelijk het L-rapport, aansluiting wordt gezocht bij de NEN-norm die geldt voor parkeerplaatsen in een parkeergarage (NEN 2443), dan voldoet onderhavige parkeerplaats, gelijk in het L.- rapport is te lezen, nagenoeg aan die norm. Immers, volgens die NEN-norm zou van een parkeerplaats als de onderhavige (indien die zich in een parkeergarage zou bevinden) de breedte tussen de muur en het hart van de kolom 2,40 meter moeten bedragen, terwijl in het onderhavige geval de breedte tussen de muur en de rech- terzijde van de kolom (niet zijnde het hart van de kolom) 2,38 meter bedraagt. Overigens speelt de discussie of de parkeerplaats al dan niet voldoet aan voormel- de, strikt genomen niet van toepassing zijnde, NEN-norm geen doorslaggevende rol in deze, omdat opdrachtgevers stellen dat, ook al zou worden voldaan aan de NEN- norm 2443, de parkeerplaats niet geschikt is voor normaal gebruik in verband met een combinatie van factoren (breedtemaat van de parkeerplaats, de aanwezigheid van de constructieve kolom (aan de linkerzijde), de muur (aan de rechterzijde) en de kleine indraaihoek (kleiner dan 90°).

12. Tijdens de bezichtiging heeft arbiter zijn auto (een Volvo V70) meerdere malen op de parkeerplaats vooruit ingeparkeerd. Arbiter heeft daarbij geconstateerd dat eerst na veel manoeuvreren en meerdere keren steken en met inachtneming van meer dan normale voorzichtigheid het mogelijk bleek de auto schadevrij op de par- keerplaats te parkeren. Genoemde meer dan normale voorzichtigheid werd veroor- zaakt door de – reeds genoemde – breedtemaat van de parkeerplaats in combinatie met de aanwezigheid van de constructieve kolom (aan de linkerzijde), de muur (aan de rechterzijde) en de kleine indraaihoek (kleiner dan 90°). Arbiter heeft daarmee vastgesteld dat bij het in en uitrijden van de parkeerplaats door een auto, die wellicht iets groter is dan een gemiddelde gezinsauto, meer voorzichtigheid dient te worden betracht dan opdrachtgevers op grond van de overeenkomst moch- ten verwachten. Gelet op de door arbiter gedane constateringen tijdens het inpar- keren, acht hij het, anders dan het L.-rapport en gelijk het C. rapport, aannemelijk

dat ook bij het inparkeren van een – wellicht iets kleinere – gemiddelde gezinsauto ook een meer dan normale voorzichtigheid in acht dient te worden genomen ten- einde de auto schadevrij in te kunnen parkeren. Anders dan aanneemster acht arbi- ter het, zulks gelet op de door hem gedane waarnemingen tijdens het (meerdere malen) inparkeren, niet aannemelijk dat onderhavige parkeerplaats zich leent voor het ontwikkelen van een bepaalde routine bij het inparkeren op grond waarvan als- dan niet langer een meer dan normale voorzichtigheid bij het inparkeren zou zijn vereist.

13. Gelet op het vorenstaande is arbiter van oordeel dat, gelijk opdrachtgevers stellen, opdrachtgevers voor wat betreft de parkeerplaats niet hebben gekregen, hetgeen zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten.

14. Arbiter acht het aannemelijk dat opdrachtgevers eerst enige tijd na de oplevering en de ingebruikname van de parkeerplaats hebben ontdekt dat hun parkeerplaats niet geschikt was voor het normale gebruik dat zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten, zulks temeer nu opdrachtgevers tijdens de mondelinge on- weersproken hebben gesteld dat de aan de carport grenzende bestrating tijdens de oplevering nog niet gereed was en de parkeerplaats om die reden nog niet in ge- bruik kon worden genomen. Van een gebrek dat opdrachtgevers tijdens de opleve- ring redelijkerwijs hadden kunnen ontdekken is naar het oordeel van arbiter, an- ders dan aanneemster stelt, in dit geval dan ook geen sprake. Overigens is arbiter van oordeel dat in zijn algemeenheid heeft te gelden dat de bruikbaarheid van een parkeerplaats pas goed kan worden onderkend na ingebruikneming daarvan. Aan- neemster is dan ook niet ontslagen van haar aansprakelijkheid voor het door arbi- ter vastgestelde gebrek op grond van het feit dat opdrachtgevers tijdens de opleve- ring daarvan geen melding hebben gemaakt.

15. Arbiter is, gelijk aanneemster, van oordeel dat de hoge kosten die gepaard zullen gaan met het creëren van een zodanig extra oppervlak dat alsnog een normaal ge- bruik van de parkeerplaats mogelijk is niet in redelijke verhouding staan tot het na- deel dat opdrachtgevers ondervinden van de door aanneemster gerealiseerde par- keerplaats. De kosten van het wijzigen van de positionering gehele kolommenstruc- tuur van de carport (door de bestaande kolommen één parkeerplaats te laten op- schuiven), zijnde één van de mogelijke herstelmogelijkheden, wordt door het C.- rapport begroot op € 20.000,00. De kosten die gepaard gaan met de andere door het C.-rapport genoemde optie (het laten vervallen van de kolom tussen de parkeervakken 6 en 7 en het daarbij verzwaren van de bestaande liggerconstructie, begroot arbiter, gelijk aanneemster, op een aanzienlijk hoger bedrag dan het in het

rapport genoemde bedrag van € 5.000,00 exclusief BTW. De door opdrachtgevers genoemde mogelijkheid van het 50 centimeter naar rechts verplaatsen van de aan de parkeerplaats grenzende muur acht arbiter, gelijk aanneemster, geen realisti- sche optie, zulks gelet op de daartoe – tussen partijen niet in geschil zijnde - beno- digde wijzigingen van de eigendomsverhoudingen en de daartoe benodigde mede- werking/toestemming van derden. Bovendien heeft, gelijk aanneemster stelt, ten aanzien van deze optie te gelden dat opdrachtgevers door een extra parkeerruimte van 50 centimeter meer krijgen dan waarop zij op grond van de overeenkomst recht zouden hebben. Overigens hebben opdrachtgevers ter mondelinge behande- ling niet kunnen aangeven waarom de parkeerruimte exact met 50 centimeter ver- groot zou moeten worden. Arbiter overweegt voorts dat de door aanneemster eer- der (in de correspondentie tussen partijen) voorgestane – aanzienlijk minder kost- bare - wijze van herstel (aanneemster maakt in onderhavige procedure geen aan- spraak meer op herstel), waarbij er tien centimeter extra parkeerruimte zou wor- den gecreëerd door middel van het verwijderen van het binnenblad van de spouw- muur, hoogstwaarschijnlijk niet leidt tot een zodanig extra oppervlak dat alsnog een normaal gebruik van de parkeerplaats mogelijk is, zulks gelet op de blijvende aanwezigheid van de muur rechts van de parkeerplaats, de kolom links van de par- keerplaats en de scherpe indraaihoek. Overigens is het, gelijk opdrachtgevers stel- len, nog maar de vraag of het verwijderen van het binnenblad zal leiden tot enige extra parkeerruimte, nu, gelijk arbiter heeft geconstateerd, de betreffende spouw- muur is geplaatst op een opstaande rand van de onderliggende parkeergarage.

16. Gelet op al het vorenstaande wijst arbiter de primaire vordering van opdrachtge- vers tot herstel van het aan aanneemster toerekenbare gebrek af. Wel acht arbiter, overeenkomstig de subsidiaire vordering van opdrachtgevers, een schadevergoe- ding op grond van waardevermindering op zijn plaats. Opdrachtgevers hebben ter bepaling van de hoogte van die schadevergoeding een rapport van M. d.d. 2 januari 2007 overgelegd (verder te noemen: het taxatierapport). In dit rapport wordt de waardevermindering als gevolg van de niet normaal bruikbare parkeerplaats be- groot op € 7.500,00. Arbiter acht dit, niet onderbouwde, bedrag te hoog en begroot de waardevermindering in billijkheid op € 5.000,00. Arbiter zal, overeenkomstig de door aanneemster niet specifiek weersproken vordering van opdrachtgevers, bepa- len dat aanneemster genoemd bedrag van € 5.000,00 binnen veertien dagen na de datum van het in deze te wijzen vonnis aan opdrachtgevers dient te betalen.

de proceskosten

17. Ter zake van de arbitragekosten overweegt arbiter, dat, hoewel de primaire eis van opdrachtgevers is afgewezen en de subsidiaire vordering slechts gedeeltelijk wordt

toegewezen, aanneemster als principieel in het ongelijk gestelde partij de arbitra- gekosten voor haar rekening dient te nemen. Deze kosten hebben tot en met het depot van dit vonnis ter griffie van de rechtbank te Amsterdam bij moderatie

€ 2.775,00 bedragen en zijn verrekend met de door opdrachtgevers xxxxxx xxxx- xxxxxx. Ter zake van de arbitragekosten dient aanneemster derhalve aan opdracht- gevers te betalen € 2.775,00.

18. Arbiter acht het voorts billijk om aanneemster te belasten met een tegemoetkoming in de kosten van rechtsbijstand aan de zijde van opdrachtgevers. Arbiter stelt deze tegemoetkoming in billijkheid vast op € 1.600,00.

19. Ter zake van de proceskosten dient derhalve door aanneemster aan opdrachtgevers te worden voldaan € 4.375,00 (€ 2.775,00 + € 1.600,00).

de (overige) kosten

20. Opdrachtgevers vorderen op grond van het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 onder b BW vergoeding van de kosten van het C.-rapport (€ 595,00 inclusief BTW) en het taxatierapport (€ 499,80 inclusief BTW). Opdrachtgevers vorderen aldus in totaal een bedrag van € 1.094,80 inclusief BTW.

21. Aanneemster heeft de vordering van opdrachtgevers betwist.

22. Arbiter overweegt hieromtrent dat het C.-rapport, anders dan aanneemster stelt, heeft bijgedragen aan de vaststelling van schade en aansprakelijkheid van aan- neemster. Arbiter zal om die reden het door opdrachtgevers ter zake van dat rap- port gevorderde bedrag toewijzen. Het makelaarsrapport heeft naar het oordeel van arbiter op geen enkele wijze bijgedragen aan de vaststelling van de schade, zodat de kosten van dat rapport niet voor vergoeding in aanmerking komen. Het door opdrachtgevers gevorderde bedrag van € 1.094,80 wordt derhalve toegewe- zen tot een bedrag van € 595,00. De stelling van aanneemster dat laatstgenoemd bedrag voor rekening van opdrachtgevers dient te komen omdat – kort gezegd – opdrachtgevers te makkelijk de voorstellen van aanneemster om tot een minnelijke oplossing te komen, zoals hiervoor vermeld onder onderdeel m) van de feiten, heb- ben afgewezen, verwerpt arbiter onder verwijzing naar het hiervoor onder punt 15 overwogene.

tot slot

23. Gelijk door opdrachtgevers gevorderd, zal arbiter dit vonnis uitvoerbaar bij voor- raad verklaren.

24. Hetgeen meer of anders is gevorderd wordt afgewezen.

DE BESLISSING:

Arbiter, rechtdoende als goed man naar billijkheid;

VEROORDEELT aanneemster om binnen veertien dagen na de datum van het in deze te wijzen vonnis aan opdrachtgevers tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen

€ 5.000,00, (vijfduizend euro);

VEROORDEELT aanneemster om ter verrekening van de proceskosten tegen behoorlijk bewijs van xxxxxxxx aan opdrachtgevers te betalen € 4.375,00 (vierduizend driehonderd- vijfenzeventig euro);

VEROORDEELT aanneemster om ter verrekening van de kosten van het C.-rapport tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan opdrachtgevers te betalen € 595,00 (vijfhonderdvijf- ennegentig euro);

VERKLAART dit vonnis tot zover UITVOERBAAR BIJ VOORRAAD; WIJST AF hetgeen meer of anders is gevorderd;

Aldus gewezen te Amsterdam, 4 februari 2008

w.g. H.M.M. Raedts 29123

hoger beroep ingesteld onder nr 71340