Uitspraak
Uitspraak
van de Huurcommissie
Xxxxxxx Xxxxxxxx aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) Woonruimte Xxxxxxxxxxx 0 X 0000XX XXXXXXXXX Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker [XXX] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [XXX] Hierna te noemen: verhuurder | Datum zitting 8 juli 2019 Verzonden op 12 juli 2019 Verzonden aan huurder en verhuurder |
Kern van de uitspraak
• De huurprijs van € 1.700,00 per maand, afgesproken per 1 juli 2017, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van € 533,47 per maand.
• Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 juli
2017 tijdelijk verlaagd tot € 106,69 per maand.
I Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 4 oktober 2018 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 2017. De huurprijs is € 1.700,00 per maand. Deze huurprijs ligt boven de huurliberalisatiegrens van € 710,68 per maand.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 1 maart 2019 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting
Zittingsdatum: 8 juli 2019 Zittingsvoorzitter: xx. X.X.X. Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx: P.J. Schipper en G.W. Postma
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Korte samenvatting verklaring (gemachtigde) van de huurder:
• Ik ga akkoord met de puntentelling en de gebreken zoals vermeld in het rapport;
• Het is een tijdelijke huurovereenkomst;
• Wij wonen hier niet meer. We zijn sinds 1 juli 2019 weg;
• In ben zelf in oktober 2017 in het pand geweest;
• De ventilatie van de badkamer op de begane grond werkte niet. De trapleuning ontbrak ook al. Ik heb huurders aangeven dat dit gebreken zijn;
• Voor wat betreft de lekkage kan ik melden dat het bij regenen vanuit het
plafond naar beneden kwam, hier heb ik foto's en filmpjes van;
• In de slaapkamer is geen raam aanwezig;
• Waarom is het pand aan vijf huurders verhuurd, als er maar drie slaapkamers zouden zijn? Dit was de bedoeling van verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst;
• Er is sprake van onvoldoende daglichttoetreding, één kiepraampje is niet voldoende;
• Aan de andere zijde is een slaapkamer met wel voldoende daglicht en één
slaapkamer welke als kast is gewaardeerd;
• In de berging staat geen water meer, maar er valt niet te ontkennen dat de schimmel aanwezig was;
• De puntentelling van de rapporteur daar kunnen we qua m2 op vertrouwen.
Hij kwam hoger uit dan wij;
• Eén ruimte wordt gebruikt als slaapkamer, maar voldoet niet aan die vereisten;
• De lekkage is hersteld in januari 2019, de vloer was helemaal nat;
• De gebreken waren bekend, er zijn meerdere mensen geweest, maar er is niets aan gedaan.
Korte samenvatting verklaring (gemachtigde) van de verhuurder:
• Verhuurder heeft het pand in verhuurder staat gekocht;
• Het was tijdelijke verhuur in afwachting van renovatie. Huurders zijn inmiddels verhuisd.
• Verhuurder was op een laat moment op de hoogte van de gebreken;
• Inmiddels is hij in de woning geweest en hij heeft een ander beeld van de klachten;
• Verhuurder kent de staat van het pand wel, maar van de 11 gebreken wist hij
pas na de melding via de Huurcommissie;
• De gebreken waren niet aanwezig op het moment dat hij het pand kocht, drie maanden na ingang van de huurovereenkomst. Hij heeft het op 8 augustus 2017 geleverd gekregen;
• Had verhuurder het geweten, dan had hij het hersteld. Hij wil het goed doen voor huurders. Deze procedure valt hem rauw op zijn dak.;
• De puntentelling moet bijgesteld, wij komen anders uit, namelijk op 161
punten. De huurprijs ligt boven de liberalisatiegrens en dat had verhuurder ook in gedachten;
• Bij de oppervlakte van de vertrekken heeft de rapporteur twee slaapkamers staan, de rest heeft hij als kast vermeld. Het souterrain van 16,2 m2 is echter een slaapkamer. De oppervlakten kloppen niet. Voor de kasten komen wij 3,00 punten hoger uit dan de Huurcommissie;
• Het is energielabel D, waarvoor 11,00 punten gelden. Wij weten niet van wanneer het is;
• Voor de WOZ is € 46.000,00 opgenomen, maar het hele pand is € 363.000,00
waard. De verhuurder heeft dit gedeeld door drie. Dit levert 21,00 punten op. Er is dan zelfs in het nadeel van de verhuurder gerekend, want het gehuurde is groter dan 1/3e deel. Het pand is niet gesplitst in de BAG;
• Er moeten dus 44 punten extra bij. Er is sprake van zorgvuldig rekenwerk
door de verhuurder;
• De gebreken zoals vermeld in het rapport, geven een ander beeld. De ventilatie werkt prima, huurder had dit schoon moeten houden;
• Het ontbreken van de trapleuning moet in de laatste anderhalf jaar zijn
gebeurd, deze zat er bij aanvang wel in;
• Water in de berging en schimmel is niet geconstateerd;
• Er is geen permanente lekkage. De lekkage is verholpen in oktober 2018;
• Klacht 7 - slaapkamer (achterzijde), welke kamer is dat? Het souterrain is niet benoemd als slaapkamer. Dit is een kast/overige ruimte;
• Klacht 9 - de staat van het pand is overall niet goed. De staat van de
kozijnen is slecht en moet aangepakt worden;
• Klacht 10 - één kamer is als slaapkamer verhuurd en deze heeft voldoende daglicht. De kamer op de begane grond heeft op drie plekken voldoende licht;
• Klacht 11 - Dit is een als keuken/woonkamer bestemde ruimte en komt op de voordeur uit. Er kan zeker geventileerd worden;
• Het souterrain bestaat uit: één slaapkamer + drie kasten;
• De begane grond bestaat uit: woonkamer/keuken + één slaapkamer;
• Op de 1e etage is een slaapkamer (doucheruimte, wc, wasruimte);
• De woonruimte betreft nr. 8 B, de ingang zit aan de achterkant van het pand. Nr. 8 betreft het appartement aan de voorzijde van het pand (voormalige winkel) en 8 A is de zolderruimte + 1e en 2e etage;
• Slaapkamer 1 is 10,06 m2, slaapkamer 2 (begane grond) is 14,00 m2 en het souterrain 3 is 16,2 m2;
• Het beheer heb ik uit handen gegeven, zij schakelen mensen in die het
oplossen;
• Er is whatsapp correspondentie geweest ook over de huurachterstand;
• We zijn in het pand geweest en de feitelijke situatie is vastgesteld in maart 2019. Ik ben gaan inzetten op de huurachterstand als advocaat zijnde;
• De lekkage is van ver na de peildatum en deze is verholpen;
• Wij waren verhinderd om bij het onderzoek ter plaatse aanwezig te zijn. De beheerder had wel aanwezig kunnen zijn. De inspectie is tweemaal uitgesteld;
• De klacht is in 2018 ingediend. Ik acht het niet aannemelijk dat gemachtigde van huurder hier in oktober 2017 is geweest;
• Het pand is als zelfstandige woonruimte aan vijf mensen verhuurd, die deels
relaties met elkaar hebben/hebben samengewoond. Er zijn drie slaapkamers.
III Beoordeling
Is het verzoek ontvankelijk?
Alvorens een uitspraak te kunnen doen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs en eventuele gebreken aan de woonruimte, dient de commissie te beoordelen of het verzoek ontvankelijk is.
De commissie constateert dat de (tijdelijke) huurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 2017. Omdat (gemachtigde van) huurder op het verzoekschrift van de Huurcommissie niet verder terugkon dan zes maanden is hierop de datum 4 april 2018 ingevuld. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van maximaal twee jaar ingaande 1 juli 2017 en lopende tot 1 juli 2019. Huurders en verhuurder zijn het eens over het feit dat een tijdelijke huurovereenkomst is aangegaan.
Op grond van artikel 7:249 lid 2 BW kan een huurder tot uiterlijk zes maanden na afloop van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 BW, een verzoek indienen. Het verzoek is ontvangen op 4 oktober 2018 en de huurovereenkomst voldoet aan de vereisten die de Wet doorstroming Huurmarkt daaraan verbind. Het verzoek is daarom ontvankelijk.
Toetsing aanvangshuurprijs
De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 juli 2017 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het
puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Overeengekomen huurprijs
De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 2017 tegen een huurprijs van € 1.700,00 per maand.
Deze huurprijs is hoger dan de op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens van € 710,68 per maand.
Puntenaantal
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 111 punten. De verhuurder maakt bezwaar tegen dit puntenaantal voor wat betreft de onderdelen oppervlakte van de vertrekken, oppervlakte overige ruimten, energieprestatie en punten voor de WOZ waarde.
De commissie gaat aan de bezwaren van verhuurder voorbij. Zij is van oordeel dat hij onvoldoende inhoudelijk heeft aangetoond dat de puntentelling die de rapporteur van de huurcommissie heeft opgesteld niet correct zou zijn. Verhuurder heeft geen eigen puntentelling opgesteld en over gelegd, en heeft zijn stellingen met betrekking tot de verhoging van de puntentelling op geen enkele manier op objectieve feiten en/of wijze onderbouwd.
Voor de energieprestatie raadpleegt de Huurcommissie xxx.xx-xxxxxx.xx. Hieruit blijkt dat voor nummer 8 B géén energieprestatie is opgenomen. (Enkel voor huisnummer 8 geldt een registratie met labelklasse D/EI 1,67/registratie 02-04- 2016).
Voor de WOZ waarde hanteert de Huurcommissie xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx. Hieruit blijkt dat voor dit pand geen WOZ waarde beschikbaar is. De commissie hanteert dan de wettelijk voorgeschreven minimumwaarde. In het rapport staat per abuis een minimumwaarde van € 46.000,00 vermeld. De juiste minimumwaarde per 1 juli 2017 bedraagt € 41.816.
• Voor elke € 8.259 van de WOZ-waarde wordt 1,00 punt toegekend.
• Voor de WOZ waarde gedeeld door de woningoppervlakte (m2) en gedeeld door € 127 wordt 1,00 punt toegekend.
Herberekening van de WOZ waarde:
€ 41.816,00 / € 8.259 = 5,06 punten
€ 41.816 / 80 (oppervlakte vertrekken) / 127 = 4,12 punten
Totaal 9,18 punten, afgerond 9,00 punten.
Dit betekent dat er voor dit onderdeel 1,00 punt komt te vervallen.
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 juli 2017 vast op 111 -/- 1,00 = 110 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van
€ 533,47 per maand. Dit bedrag ligt onder de huurliberalisatiegrens. Dit betekent dat de Huurcommissie uitspraak mag doen over de huurprijs.
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie ernstige gebreken:
• De mechanische ventilatie van de badkamer op de begane grond werkt niet, waardoor geen afvoer van binnenlucht mogelijk is. Dit is een gebrek in de categorie A (nummer 2).
• De trapleuning van de trap naar de eerste etage ontbreekt, waardoor sprake is van een onveilige situatie. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer
Ra1).
• Meerdere wanden van de ruimten in het souterrain zijn nat en beschimmeld als gevolg van optrekkend vocht. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V2).
• In de kamer op de begane grond is sprake van een lekke riolering en daklekkage. De lekkage van de riolering treedt op wanneer de huurders de gootsteen van de keuken leegspoelen. De lekkage van het dak ontstaat na hevige en/of langdurige regenval. De lekkage heeft voor veel schade gezorgd. Dit is een gebrek in de categorie B (nummer 3) en categorie C (nummer 4).
• De onderdorpel van het raam is door houtrot losgelaten. Huurder heeft de dorpel met tape gefixeerd. Dit is een gebrek in de categorie C (nummers D1, D5 en D8).
Het gebrek in de categorie B (nummer 3) en categorie C (nummer 4) is verholpen in januari 2019.
De overige gebreken acht de commissie niet zo ernstig dat op grond daarvan een tijdelijke huurverlaging mogelijk is.
Bij gebreken in de categorie A kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 20% van de maximale huurprijs. Bij een gebrek in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs.
Met ingang van 1 juli 2017 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 20% van
€ 533,47 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus € 106,69 per maand.
De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld.
Als het gebrek in de categorie A is hersteld, maar de gebreken in de categorie C nog niet, wordt de tijdelijke huurverlaging € 213,39 per maand.
Vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken zijn hersteld, moet de huurder een huurprijs van € 533,47 per maand betalen.
Zolang de gebreken niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte verlaagd omdat er gebreken zijn. Daarom stelt de Huurcommissie de verhuurder in het ongelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Volgens de wet betaalt een verhuurder (rechtspersoon) € 450,00 leges en een verhuurder (natuurlijk persoon) en huurder € 25,00 leges.
IV Beslissing
• Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 110. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs € 533,47 per maand.
• De huurprijs van € 1.700,00 per maand, overeengekomen per 1 juli 2017, is
niet redelijk.
• Redelijk is een huurprijs van € 533,47 per maand per 1 juli 2017.
• De woonruimte heeft op 1 juli 2017 het volgende ernstige gebrek:
• De mechanische ventilatie van de badkamer op de begane grond werkt niet, waardoor geen afvoer van binnenlucht mogelijk is. Dit is een gebrek in de categorie A (nummer 2).
• De trapleuning van de trap naar de eerste etage ontbreekt, waardoor sprake is van een onveilige situatie. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Ra1).
• Meerdere wanden van de ruimten in het souterrain zijn nat en beschimmeld als gevolg van optrekkend vocht. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V2).
• In de kamer op de begane grond is sprake van een lekke riolering en daklekkage. De lekkage van de riolering treedt op wanneer de huurders de gootsteen van de keuken leegspoelen. De lekkage van het dak ontstaat na hevige en/of langdurige regenval. De lekkage heeft voor veel schade gezorgd. Dit is een gebrek in de categorie B (nummer 3) en categorie C (nummer 4).
• De onderdorpel van het raam is door houtrot losgelaten. Huurder heeft de dorpel met tape gefixeerd. Dit is een gebrek in de categorie C (nummers D1, D5 en D8).
• Het gebrek in de categorie B (nummer 3) en categorie C (nummer 4) is verholpen in januari 2019.
• Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1
juli 2017 tijdelijk verlaagd tot € 106,69 per maand.
Legesveroordeling
• De verhuurder moet € 25,00 leges betalen.
• De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Xxxx u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Groningen, 8 juli 2019 De Huurcommissie, |
xx. X.X.X. Xxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxx |