De scheidsLijn tussen feiteLijke stoornis en gebrek
De scheidsLijn tussen feiteLijke stoornis en gebrek
mr. K. Keij1
Een gebrek is volgens art. 7:204 lid 2 BW een staat of eigenschap of een andere niet aan de huur- der toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder daarvan mocht verwachten. Dat sprake is van een stoornis in het huurgenot, waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst heeft mogen ver- wachten, betekent evenwel niet steeds dat ook sprake is van een gebrek waarvoor de verhuurder kan worden aangesproken.2 De reikwijdte van het begrip gebrek is niet onbeperkt en wordt onder meer begrensd door art. 7:204 lid 3 BW.3 Hierin staat dat geen sprake is van een gebrek in geval van een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in art. 7:211 BW en in geval van een bewering van recht zonder feitelijke stoornis. In dit artikel zal de feitelijke stoornis door derden, zonder bewering van recht in het kader van de huur van bedrijfsruimte worden besproken. In 2007 is in dit blad voor het laatst een artikel verschenen over de feitelijke stoornis.4 Sindsdien is dit leer- stuk in de jurisprudentie verder ingekleurd. Onder meer zijn nieuwe situaties geschetst waarin van een verhuurder – hoewel sprake is van een feitelijke stoornis door een derde – mag worden verwacht dat hij optreedt tegen deze derde. In dit artikel zullen de ontwikkelingen en de jurisprudentie omtrent de feitelijke stoornis door een derde bij bedrijfsruimte na 2007 worden besproken. Hiermee zal een actueel overzicht worden gegeven van de huidige stand van zaken. Om een duidelijk kader te kunnen schetsen zal eerst kort worden stilgestaan bij wat een gebrek en een feitelijke stoornis precies zijn. Vervolgens zal worden ingegaan op verschillende situaties die zich kunnen voordoen bij een feite- lijke stoornis, te weten (i) dat de feitelijke stoornis wordt veroorzaakt door een andere huurder van dezelfde verhuurder en er dus een contractuele verbintenis bestaat tussen de veroorzaker van de fei- telijke stoornis en de verhuurder, (ii) de gevallen waarin geen contractuele verbintenis bestaat tussen de verhuurder en de veroorzaker van de stoornis, (iii) de gevallen waarin een feitelijke stoornis mo- gelijk wordt als gevolg van de constructie van het gehuurde en (iv) de situaties waarin sprake is van schade aan het gehuurde als gevolg van een feitelijke stoornis.
1. Gebrek
De beLangrijkste verpLichting van een verhuurder is het ter beschikking steLLen en Laten van de ge- huurde zaak aan de huurder, voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakeLijk is (art. 7: 203 BW).5 OnderdeeL hiervan is dat de verhuurder aan de huurder het huurgenot dient te verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereen- komst mag verwachten van een goed onderhouden zaak (art. 7:204 Lid 2 BW). Doet de verhuurder dit niet en is sprake van een niet aan de huurder toe te re- kenen omstandigheid, dan is in beginseL sprake van een gebrek.
De wetteLijke definitie van een gebrek hangt de ver- wachting van de huurder op aan hetgeen de huur- der bij aanvang van de huurovereenkomst heeft mo- gen verwachten van een goed onderhouden zaak
van de soort aLs waarop de huurovereenkomst be- trekking heeft. Partijen kunnen contractueeL van deze bepaLing afwijken, hetgeen voor bedrijfsruimte ook veeLvuLdig gebeurt. Zo wordt in het meest re- cente ROZ-modeL voor 290-bedrijfsruimte (dat van- uit verhuurdersperspectief is opgesteLd) de definitie van een gebrek beperkt door subjectivering hiervan. In afwijking van de wetteLijke definitie van het be- grip gebrek, is het door de huurder te verwachten huurgenot afhankeLijk gemaakt van wat de betref- fende specifieke huurder bij aanvang van deze spe- cifieke huurovereenkomst redeLijkerwijs mocht ver- wachten ten aanzien van die specifieke gehuurde zaak zeLf.6 De objectiviteit is derhaLve uit de bepa- Ling gehaaLd. Oudere ROZ modeLLen en het ROZ-mo- deL voor 230a-bedrijfsruimte bevatten – voor zover hierin wordt afgeweken van de wetteLijke definitie – soortgeLijke definities van het begrip gebrek.7 ZoweL in de wet aLs in de ROZ-modeLLen staat het genot dat
1. Xxxxx Xxxx is advocaat bij BRICKS Advocaten. 2. Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, 6, p. 8.
3. Een andere begrenzing is te vinden in art. 7:204 Lid 2 BW zeLf: het moet gaan om een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid.
4. H.L. Xxxxxxx en X. xx Xxxxxx, 'FeiteLijke stoornis van het huurgenot door derden', TvHB 2007/5, p. 151-153, UDH:TvHB/5139.
5. Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, 6, p. 6.
6. Zie art. 2.1 van de aLgemene bepaLingen bij het ROZ modeL 2012 voor 290-bedrijfsruimte.
7. Zie art. 2 van de aLgemene bepaLingen van het ROZ mo- deL 2008 voor 290-bedrijfsruimte; art. 3 van de aLgemene bepaLingen van het ROZ modeL 2003 voor 290-bedrijfs- ruimte; en art. 2.1 van de aLgemene bepaLingen van het ROZ modeL 2015 voor 230a-bedrijfsruimte.
de huurder heeft mogen verwachten centraaL, te we- ten ofweL het genot van hetgeen de specifieke huur- der in dat specifieke gevaL heeft mogen verwach- ten van dat specifieke gehuurde (subjectief), ofweL het genot dat een huurder had mogen verwachten van een goed onderhouden zaak van dezeLfde soort aLs het gehuurde (objectief). Indien de huurder dit genot niet heeft, is in beginseL sprake van een ge- brek. Het begrip 'gebrek' dient ruim te worden op- gevat. Niet aLLeen stoffeLijke eigenschappen van de gehuurde zaak, maar alle genotsbeperkende omstan- digheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek.8
Stoornis door een derde
Van een gebrek is geen sprake in gevaL van een feite- Lijke stoornis door een derde, zonder bewering van recht (art. 7:204 Lid 3 BW). De wet onderscheidt twee soorten feiteLijke stoornis: de feiteLijke stoornis zon- der bewering van recht en de feiteLijke stoornis met bewering van recht. Een feiteLijke stoornis zonder bewering van recht is een stoornis waarbij een derde inbreuk maakt op het huurgenot van de huurder, zonder dat hij hiertoe een recht meent te hebben. ALs voorbeeLden van een feiteLijke stoornis zonder bewering van recht noemt de wetgever verkeersLa- waai, (buren)overLast, speLende kinderen die een baL door de ruit gooien.9 Uit de jurisprudentie voLgt dat ook een invaL door de poLitie, de aanwezigheid van gewapende crimineLen in de nabijheid van het ge- huurde of pogingen tot inbraak kwaLificeren aLs een feiteLijke stoornis zonder bewering van recht.10 Voor een dergeLijke stoornis is een verhuurder niet aan- sprakeLijk. ILLustratief in dit kader is de uitspraak van de Kantonrechter Noord-HoLLand d.d. 26 juni 2013 waarin sprake was van een Lekkage veroorzaakt door een derde (in casu een sLecht dak van boven het gehuurde geLegen appartementen).11 De kanton- rechter oordeeLde dat sprake was van een feiteLijke stoornis door een derde, waarvoor niet de verhuur- der, maar de derde diende te worden aangesproken. DerhaLve werd de huurder geacht zeLf tegen derge- Lijke genotsbeperkingen op te treden. De huurder kan de derde die de stoornis veroorzaakt aanspreken op grond van een onrechtmatige daad (art. 3:125 Lid 3 BW jo art. 6:162 BW).12 In deze gevaLLen dient een huurder aLdus in beginseL zeLf actie te ondernemen tegen de betreffende derde. In beginseL, onder meer nu een huurder en een verhuurder in de huurover- eenkomst een afwijkende regeLing kunnen overeen- komen. Hierbij dient bijvoorbeeLd gedacht te wor- den aan een (anti-)overLastcLausuLe die inhoudt dat
8. Kamerstukken II 1997/98, 26 089, 3, p. 14.
9. Kamerstukken II 1997/98, 26 089, 3, p. 15.
Dat sprake is van een feiteLijke stoornis door een derde zonder bewering van recht (hierna: 'feitelijke stoornis'), wiL evenweL niet zeggen dat niet tevens (daarnaast) sprake kan zijn van een gebrek. ILLu- stratief in dit kader is het gevaL van burenoverLast. BurenoverLast is een feiteLijke stoornis zonder bewe- ring van recht en Levert daarom geen gebrek op. Dit betekent dat de verhuurder hiervoor niet met succes kan worden aangesproken. De huurder zaL zeLf je- gens de overLastgevende buur moeten optreden. In- dien de overLast evenweL wordt veroorzaakt door een andere huurder die huurt van dezeLfde verhuurder aLs de huurder die de overLast ondervindt, kan van de verhuurder weL worden verLangd dat hij optreedt tegen de overLastgevende huurder. De burenoverLast zeLf is ook dan nog steeds een feiteLijke stoornis en (dus) geen gebrek. Echter, indien de verhuurder na- Laat om tegen de overLast op te treden, kan het na- Laten om (afdoende) tegen de overLast op te treden weL een gebrek opLeveren.14 De reden hiervan is dat
– door niet of onvoLdoende tegen de overLast op te treden, terwijL de verhuurder hiertoe weL de moge- Lijkheden heeft – de verhuurder zeLf bijdraagt aan de feiteLijke stoornis. Deze bijdrage door de verhuurder is niet Langer een stoornis door een derde (maar door de verhuurder) en is dan op zichzeLf een gebrek. In dit gevaL beheLst de 'hersteLverpLichting' van de ver- huurder dan ook niet het opheffen van de overLast, maar het voLdoende optreden tegen de overLast.
Een verhuurder heeft uiteraard niet steeds de mo- geLijkheid en/of de bevoegdheid om actie te onder- nemen tegen een derde die de stoornis veroorzaakt. Of op de verhuurder de verpLichting rust om op te treden tegen de overLast hangt af van de concrete
11. Ktr. Noord-HoLLand, 26 juni 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013: 6359.
12. Zie bijv. HR 4 maart 1955, ECLI:NL:HR:1955:72, NJ 1955/301
(Glasverzekeringmaatschappij „Friesland'/Salverda).
13. Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, 6, p. 8.
14. Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, 6, p. 9.
omstandigheden van het gevaL. Van een verhuurder mag in eLk gevaL worden verwacht dat hij naar aan- Leiding van kLachten een onderzoek insteLt naar de betrouwbaarheid van deze kLachten, de aard en de ernst van de gesteLde overLast en dat hij – indien no- dig – maatregeLen neemt.15 De maatregeLen die een verhuurder moet nemen zijn wederom afhankeLijk van de omstandigheden van het gevaL. Zo zaL het in eerste instantie doorgaans voLdoende zijn indien de verhuurder het gesprek aangaat met de overLastge- vende huurder en probeert te bemiddeLen. HeLpt dit niet (afdoende), dan kunnen van een verhuurder ste- vigere maatregeLen worden verwacht, zoaLs bijvoor- beeLd het starten van een (ontbindings)procedure. De kosten van deze procedure komen voor rekening van de verhuurder.16
ALvorens van de verhuurder kan worden verLangd dat hij overgaat tot een ontbindingsprocedure, zaL de huurder aannemeLijk moeten maken dat de overLast zo ernstig is dat de ontbinding van de huurovereen- komst de gewezen aanpak is en dat een vordering in dit kader gerede kans van sLagen heeft.17 Van de huurder wordt niet verLangd dat hij onomstoteLijk bewijs Levert dat sprake is van overLast.18 WeL moet de verhuurder voLdoende aanknopingspunten heb- ben voor zijn onderzoek en de (zo nodig) te nemen maatregeLen.19
De verpLichting voor een verhuurder om op te tre- den tegen een overLastgevende huurder speeLt met name in gevaLLen van (Langdurige) overLast, waar- bij een verhuurder – door kLachten van zijn andere huurder – van de overLast op de hoogte is. Indien de verhuurder niet op de hoogte is, of had moeten zijn van de overLast veroorzakende gebeurtenis, kan geen sprake zijn van een gebrek. Van een verhuurder kan aLsdan immers niet worden verLangd dat hij optreedt tegen de overLastgevende huurder.20
15. HR 5 oktober 1990, ECLI:NL:HR:1990:AB9186, NJ 1991/295
(Sloots/Lazaroski); Hof Den Haag 23 augustus 2011, ECLI: NL:GHSGR:2011:BT1712.
16. Ktr. Amsterdam 28 juni 2001, ECLI:NL:KTGAMS:2001: AK1073, WR 2001/91.
2. OverLast door derde die geen huurder is van dezeLfde verhuurder
Indien de overLast wordt veroorzaakt door een derde die geen huurder is van dezeLfde verhuurder, is de verhuurder in beginseL niet gehouden om hiertegen maatregeLen te nemen (en is het ontbreken hiervan geen gebrek), maar is sprake van een feiteLijke stoor- nis zoaLs bedoeLd in art. 7:204 Lid 3 BW. Zo oor- deeLde het Hof Den Haag op 2 mei 2017 dat eventu- eLe overLast door Leveranciers van de naburige huur- der (die huurde bij dezeLfde verhuurder aLs de over- Last ondervindende huurder) geen gebrek opLevert, omdat de Leveranciers zijn aan te merken aLs der- den – zonder contractueLe reLatie met de verhuur- der van beide huurders – waartegen de verhuurder niet hoefde op te treden.21 HoeweL het in deze kwes- tie dus niet de naburige huurder zeLf was die over- Last veroorzaakte, is het opvaLLend dat de verhuur- der (geheeL) niet behoefde op te treden tegen zijn huurder in de situatie dat diens Leveranciers overLast veroorzaakten. Immers zou kunnen worden gerede- neerd dat die huurder indirect overLast veroorzaakte door haar Leveranciers toe te staan op deze overLast- gevende wijze te handeLen in of om het door haar ge- huurde en dat van de verhuurder verLangd zou kun- nen worden dat hij de huurder hierop aanspreekt. Dit teneinde te bewerksteLLigen dat die huurder – na hierop door de verhuurder te zijn aangesproken
– tegen diens Leveranciers zou moeten optreden.22
Ook overLast door een voorgaande huurder die met de verhuurder inmiddeLs geen contractueLe reLatie meer heeft, is geen gebrek, maar een feiteLijke stoor- nis.23 HetzeLfde geLdt voor de huurder die hinder on- dervond van een door een derde gepLaatste contai- ner: hoeweL de grond waarop de betreffende contai- ner werd gepLaatst eigendom was van de verhuur- der, zodat deze daarover weLLicht24 zeggenschap had, was sprake van een feiteLijke stoornis door een derde waartegen de verhuurder niet hoefde op te treden.25 De vraag rijst of van een verhuurder die niet tevens de verhuurder is van de derde die de stoornis in het huurgenot veroorzaakt, onder omstandigheden toch kan worden verLangd dat hij tegen de betref- fende derde optreedt. Deze vraag is door het Hof Den Haag in 201026 bevestigend beantwoord, weLk oordeeL vervoLgens door de Hoge Raad op 27 apriL 2012 is bekrachtigd. 27 Het ging in deze zaak over werkzaamheden in Duindorp waarvan de huurder
17. Hof 's-Hertogenbosch 14 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE: 2017:518, WR 2017/69.
18. Ktr. Amsterdam 23 november 2020, ECLI:NL:RBAMS: 2020:5751.
19. HR 27 september 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0346, NJ 1992,
131 (Gem. Amsterdam/Rienks); Hof Den Haag 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712.
20. Zie bijv. Hof 's-Hertogenbosch, 17 oktober 2017, ECLI: NL:GHSHE:2017:4523 waarin sprake was van een hen- nepkwekerij in de woning boven een gehuurde bedrijfs- ruimte. De ontmanteLing hiervan ging voLgens de huur- der gepaard met dusdanige overLast, dat sprake was van een omzetderving. De verhuurder was evenweL niet op de hoogte van de hennepkwekerij, zodat hem niet kan wor- den tegengeworpen dat hij niet eerder tegen de aanwe- zigheid van de hennepkwekerij heeft opgetreden.
21. Hof Den Haag 2 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1455. De
22. Op grond van art. 7:219 BW of art. 7:213 BW.
23. Hof 's-Hertogenbosch 15 september 2015, ECLI:NL: GHSHE:2015:3589.
25. Ktr. Leeuwarden 24 augustus 2011, ECLI:NL:RBLEE:2011: BT8811.
26. Hof 's-Gravenhage 28 september 2010, ECLI:NL:GHSGR: 2010:BN8722, WR 2011/37.
27. HR 27 apriL 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7337; NJ 2012/278
(Gemeente Den Haag/Strandpaviljoen Zuid).
van een strandpaviLjoen hinder ondervond, doordat aLs gevoLg van de werkzaamheden twee van de vier duinpaden waarmee het gehuurde kon worden be- reikt voor Langere tijd werden afgesLoten. De ver- huurder, de gemeente, was reeds bij de eerdere ver- Lenging van de huurovereenkomst van de gepLande werkzaamheden op de hoogte, maar had de huurder hierover niet geïnformeerd. Omdat de gemeente ver- antwoordeLijk is voor de openbare ruimte en het in haar macht heeft om op te treden tegen activiteiten die het gebruik van de openbare ruimte (waaronder ook de duinpaden) beperken, oordeeLde het hof dat sprake was van een gebrek aan het gehuurde. Dit oordeeL werd door de Hoge Raad in stand geLaten. In zijn concLusie voor de HR-uitspraak steLt ook A- G Huydecoper de mening te zijn toegedaan dat een verhuurder toch aansprakeLijk kan zijn voor een fei- teLijke stoornis door een derde, in een ander gevaL dan het gevaL dat de verhuurder tevens de verhuur- der is van de derde die de stoornis veroorzaakt.28 Het moet voLgens Xxxxxxxxxx gaan om situaties 'waarin de verhuurder in een zodanige positie verkeert ten op- zichte van de derde die het genot van de huurder stoort, dat hij het gedrag van die derde kan beïnvloeden, en dat het in zijn verhouding tot de huurder ook aangewezen is dat hij, verhuurder, dat doet.'29
Het is derhaLve niet van beLang in weLke hoedanig- heid de verhuurder optreedt tegen de derde: in diens hoedanigheid aLs verhuurder van die derde, of in een andere hoedanigheid. Zo kon de gemeente (tevens de verhuurder) in het hiervoor besproken gevaL in een 'pubLieke' hoedanigheid invLoed uitoefenen op de betrokken derde(n).
EenzeLfde gevaL deed zich voor in de uitspraak van de Kantonrechter Den Haag op 17 januari 2017.30 De huurder, DeLta Park XxxXxxx Xxxx B.V. (hierna: 'Xxxxxxx Xxxx') expLoiteerde een attractiepark op terreinen die zij huurde van de Staat. Een derde was voorne- mens om een windpark te reaLiseren, waarbij twee windturbines direct naast het attractiepark zouden komen te staan. XxxXxxx Xxxx zou hiervan zodanige overLast ondervinden, dat aan haar niet het huurge- not zou toekomen waar zij recht op had. Ondanks dat het niet de verhuurder was, maar een derde, die de betreffende windturbines zou pLaatsen, oor- deeLde de kantonrechter dat sprake was van een ge- brek. Dit nu de Staat aan deze derde een vergunning had verLeend voor het pLaatsen van de windturbines. Het verLenen van de vergunning door de Staat kwa- Lificeerde in deze kwestie aLs gebrek.
Ook in het gevaL van appartementsrechten kunnen voor de verhuurder verpLichtingen bestaan om bin- nen de vereniging van eigenaars (hierna: 'VvE') op te treden tegen de veroorzaker van een feiteLijke stoor- nis. ILLustratief in dit kader is een arrest van het
Hof's-Hertogenbosch van 6 augustus 2019.31 HoeweL dit arrest betrekking heeft op woonruimte is een be- spreking van dit arrest van beLang voor dit artikeL, nu zich ook ten aanzien van een gehuurde bedrijfs- ruimte immers regeLmatig de omstandigheid voor- doet dat deze deeL uitmaakt van een VvE en dat zo- doende de eigenaar-verhuurder Lid is van de VvE. In de kwestie die speeLde bij het Hof 's-Hertogenbosch was sprake van een Lekkage in een berging, waar- door de huurders de berging niet meer konden ge- bruiken. De oorzaak van deze Lekkage Lag in de con- structie van het gebouw, waarvoor de VvE verant- woordeLijk was. De verhuurder was eigenaar van een appartement binnen de VvE en (dus) ook Lid van de VvE. In die hoedanigheid heeft een verhuurder in- vLoed op de veroorzaker van de stoornis: hier de VvE. De verhuurder kan binnen de vergadering immers zijn stemrecht doen geLden en zo invLoed uitoefenen op de hersteLwerkzaamheden. De verhuurder heeft dan weL medewerking nodig van de overige appar- tementseigenaars, maar, zo steLt het hof daartegen- over, bij weigering van medewerking door de verga- dering, zou de verhuurder (via art. 5:121 BW) van de kantonrechter een vervangende machtiging kunnen vragen.
Uit deze zaak voLgt dat van een verhuurder (ook)
in een andere hoedanigheid dan verhuurder, ver- gaande maatregeLen kunnen worden gevergd om tot opheffing van de feiteLijke stoornis over te gaan. In de hiervoor besproken kwestie had de verhuurder binnen de VvE geen enkeLe actie ondernomen om de VvE ertoe te zetten tot hersteL over te gaan. De ver- huurder had enkeL aan de VvE gemeLd dat er sprake was van een Lekkage, maar de VvE heeft hier – na enig onderzoek – geen maatregeLen tegen genomen. Onder deze omstandigheden had de verhuurder zich onvoLdoende ingespannen om een einde te maken aan de stoornis in het huurgenot van de huurder, zo- dat de verhuurder heeft bijgedragen aan de stoornis, aLdus het hof. Dit Laatste vormt een gebrek, dat voor rekening van de verhuurder kwam.
De uitkomst van de drie hiervoor besproken uitspra- ken was anders geweest indien de verhuurder niet had kunnen optreden tegen de inbreuk in het huur- genot. XXxxxx geLdt immers voor een verhuurder geen verpLichting om op te treden. Er is dan 'enkeL' sprake van een feiteLijke stoornis, waarbij de huur- der op zichzeLf is aangewezen. ILLustratief in dit ka- der is een kwestie die speeLde voor de Kantonrech- ter HaarLem.32 Net aLs in de hiervoor besproken zaak van de Hoge Raad d.d. 27 apriL 201233, was sprake van de sLuiting van een toegangsweg wegens wegwerk- zaamheden, waardoor het gehuurde voor bezoekers werd afgesLoten. Xxxxxx dan de verhuurders in de hiervoor besproken zaken, had deze verhuurder – Vastned XxxxxX XxxxxXxxx B.V. – geen invLoed op de
28. ConcL. X-X X.X.X.X Xxxxxxxxxx, ECLI:NL:PHR:2012: BV7337, bij HR 27 apriL 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7337.
29. ConcL. X-X X.X.X.X Xxxxxxxxxx, ECLI:NL:PHR:2012: BV7337, ro. 12.
30. Ktr. Den Haag 17 januari 2017, ECLI:NL:RBDHA:2017:415,
WR 2017/63.
31. Hof 's-Hertogenbosch 6 augustus 2019, ECLI:NL:GHSHE: 2019:2955, WR 2019/126 m.nt. X.X.X.X. xx XxxX.
32. Ktr. Noord-HoLLand 8 november 2017, ECLI:NL:RBNHO: 2017:9305.
33. HR 27 apriL 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7337, NJ 2012/278
(Gemeente Den Haag/Strandpaviljoen Zuid).
wegwerkzaamheden. Er was daarom Louter sprake van een feiteLijke stoornis door derden en geen ge- brek waarvoor de verhuurder aansprakeLijk was. Dit oordeeL sLuit goed aan bij het hiervoor beschreven door Xxxxxxxxxx geformuLeerde criterium: indien een verhuurder niet in een zodanige positie verkeert dat hij – in weLke hoedanigheid dan ook – het ge- drag van derde die het huurgenot van de huurder stoort kan beïnvLoeden, kunnen maatregeLen in dit kader van de verhuurder niet worden verLangd. ALs- dan geLdt 'gewoon' de (uitzondering op de) hoofdre- geL dat sprake is van een feiteLijke stoornis door een derde, die door de huurder zeLf zaL moeten worden aangesproken.
3. OverLast aLs gevoLg van bouwkundige staat van het gehuurde
Een omstandigheid, die in beginseL wordt aange- merkt aLs feiteLijke stoornis door een derde, kan desondanks een gebrek zijn, indien deze stoornis wordt veroorzaakt door de bouwkundige staat van het gehuurde of van het compLex / winkeLcentrum waarvan het gehuurde deeL uitmaakt (weLk compLex
/ winkeLcentrum in eigendom is van de verhuur- der). Dit kan evenweL sLechts aan de orde zijn indien de verhuurder verantwoordeLijk is voor een goede bouwkundige staat van het gehuurde, hetgeen – be- houdens specifieke afwijkende contractueLe bepaLin- gen – doorgaans het gevaL zaL zijn. De gebrekkige bouwkundige staat dient dus te wijten te zijn aan het naLaten van de verhuurder. Interessant in dit kader is een arrest van het Hof Amsterdam van 15 juLi 2009.34 In deze zaak was (aLthans voLgens de huurder) sprake van muizenoverLast in het gehuurde en verkeerde het gehuurde in sLechte staat van on- derhoud. De kantonrechter oordeeLde in eerste aan- Leg dat sprake was van een gebrek aan het pand vanwege de sLechte staat van onderhoud. De ver- huurder voerde in hoger beroep onder meer aan dat sprake was van een feiteLijke stoornis omdat de ge- heLe binnenstad van Den Haag overLast had van mui- zen. In dit kader geLdt dat oprukkend ongedierte in een wijk of stad, evenaLs andere vormen van verpau- pering zoaLs Leegstand en drugsoverLast maatschap- peLijke verschijnseLen zijn waarvan een huurder niet mag verwachten dat deze zich niet kunnen voor- doen en deze omstandigheden Leveren dus geen ge- brek op, maar een feiteLijke stoornis.35 In deze zaak was evenweL niet aLLeen sprake van ongedierte in de wijk of stad waarin het gehuurde zich bevond, maar ook in het gehuurde zeLf. Onder verwijzing naar de parLementaire geschiedenis bij art. 7:204 BW – waarin aLs voorbeeLd van een gebrek meermaaLs on- gedierte wordt genoemd – overwoog het hof daarom
dat muizenoverLast in dit gevaL weL een gebrek op- Leverde, nu de bouwkundige staat van het gehuurde een beLangrijke oorzaak was van de muizenoverLast. Niet aLLeen de sLechte bouwkundige staat van het ge- huurde vormde in deze zaak derhaLve een gebrek, maar ook de (daaruit voorkomende) muizenoverLast, weLke muizenoverLast onder andere omstandighe- den weL een feiteLijke stoornis (en dus geen gebrek) zou kunnen vormen.
4. Schade aan het gehuurde door een derde
Een feiteLijke stoornis kan tevens tot gevoLg hebben dat er schade ontstaat aan het gehuurde. Deze situ- atie deed zich voor in het (weLbekende) KPN/Tam- minga arrest van 3 september 2010.36 Er had een inbraak pLaatsgevonden in een gehuurde bedrijfs- ruimte, waarin KPN TeLecom B.V. (hierna: 'KPN') een PrimafoonwinkeL expLoiteerde. Om zichzeLf toe- gang tot het gehuurde te verschaffen hadden de inbrekers gaten geboord in het pLafond in het ge- huurde. Hierbij was zich in het gehuurde bevin- dend niet-hechtgebonden asbest vrijgekomen. KPN sprak daarom haar verhuurder aan, onder meer op de grond dat sprake zou zijn van een gebrek aan het gehuurde, bestaande uit het vrijgekomen asbest. De verhuurder steLde zich onder meer op het standpunt dat – nu de asbest was vrijgekomen door de inbraak
– sprake was van een feiteLijke stoornis, zodat hij ter zake niet aansprakeLijk zou zijn. Nu het asbest zonder de inbraak niet zou zijn vrijgekomen en deze geen gevaar voor de gezondheid zou hebben opgeLe- verd, zou er (dus) geen sprake zijn van een gebrek meende de verhuurder. De Hoge Raad ging niet mee in het standpunt van de verhuurder en overwoog dat het hof niet de inbraak zeLf aLs gebrek heeft aange- merkt, maar de situatie die is ontstaan aLs gevoLg van het vrijgekomen asbest. 'Die situatie als zodanig is niet een feitelijke stoornis door derden', aLdus de Hoge Raad.37 Met de woorden'die situatie'doeLde de Hoge Raad op'de situatie die is ontstaan aLs gevoLg van het vrijgekomen asbest'. WeLke situatie hierdoor exact ontstond beschreef de Hoge Raad niet, maar gedoeLd Lijkt te worden op de stoornis in het huurgenot die is ontstaan door de vrijgekomen asbest.
De Hoge Raad ging er in deze zaak derhaLve vanuit dat de genotsbeperking (het vrijgekomen asbest) die is veroorzaakt door een derde (de inbrekers) niet kan worden aangemerkt aLs een feiteLijke stoornis, maar aLs een gebrek. Dit arrest Xxxxx hierdoor op het eer- ste gezicht een (beLangrijke) inperking te vormen van het begrip 'feiteLijke stoornis': de stoffeLijke gevoL- gen van de feiteLijke stoornis zeLf, vaLLen (niet Langer) onder de uitzondering van art. 7:204 Lid 3 BW. WeL- Licht zou gedacht kunnen worden dat de Hoge Raad
34. Hof Amsterdam 15 juni 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009: BL0938.
35. Kamerstukken I 2002/2003, 26 089, 50, p. 10. VgL. Ktr. Den Haag 31 juLi 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:9240, over woon-
ruimte, waarin werd geoordeeLd dat overLast door meeu- wen een feiteLijke stoornis door derden vormt in de zin van art. 7:204 Lid 3 BW.
36. HR 3 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM3980, NJ
20210/474 (KPN/Tamminga).
37. HR 3 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM3980, NJ
20210/474, r.o. 5.1.3.
hiermee een striktere uitLeg van de feiteLijke stoor- nis hanteert dan de wetgever. ALs voorbeeLd voor een feiteLijke stoornis noemde de wetgever nameLijk speLende kinderen die een baL door de ruit gooien.38 Het gevoLg hiervan Lijkt onmiskenbaar te zijn dat de ruit sneuveLt: een stoffeLijk gevoLg met directe in- vLoed op het huurgenot van de huurder. Indien even- weL het uitgangspunt zou zijn dat de stoffeLijke ge- voLgen van de feiteLijke stoornis een gebrek opLeve- ren, kan de overLast door de speLende kinderen weL- iswaar een feiteLijke stoornis opLeveren, maar zou de gesneuveLde ruit een gebrek kunnen zijn. Het is dan ook de vraag of de Hoge Raad in dit arrest heeft be- doeLd de betekenis van het begrip 'feiteLijke stoor- nis' in te perken. Het asbest was immers reeds in het gehuurde aanwezig en het soort asbest (niet-hecht- gebonden asbest) vormde reeds hierdoor een poten- tieeL gevaar. Daar komt nog bij dat het asbest ook aLs gevoLg van het uitoefenen van het huurgenot door KPN had kunnen vrijkomen, nu hieronder ook kan worden verstaan dat zij bijvoorbeeLd werkzaamhe- den aan het pLafond had (Laten) uitvoeren. ALLes wijst er dan ook op dat dat Hoge Raad het begrip feiteLijk stoornis niet heeft getracht te beperken.
Indien de Hoge Raad van oordeeL zou zijn geweest dat de situatie die was ontstaan aLs gevoLg van het vrijkomen van het asbest (ofweL het verminderde huurgenot aLs gevoLg van het vrijgekomen asbest door de inbraak) geen gebrek was, maar een feite- Lijke stoornis, zou dit bovendien tot onredeLijke ge- voLgen voor KPN hebben geLeid. Dit zou nameLijk tot gevoLg hebben dat de genotsvermindering vanwege het vrijgekomen asbest voor rekening en risico van KPN zou zijn gekomen. Met het oog op het feit dat de verhuurder het pand naar uit de uitspraak bLijkt wiL- Lens en wetens met de aanwezige niet-hechtgebon- den asbest aan KPN heeft verhuurd, de kosten van asbestsanering erg hoog kunnen opLopen, de schade door de aanwezigheid van het asbest voor KPN veeL groter zaL zijn dan in het gevaL de inbraak zou heb- ben pLaatsgevonden zonder dat het asbest aanwezig was en het asbest mogeLijk ook op andere wijze vrij had kunnen komen (bij normaaL gebruik van het ge- huurde) vanwege de aard van het (niet-hechtgebon- den) asbest, zou het onredeLijk zijn aLs dit aLLemaaL voor rekening van KPN zou komen.
Dit is – aanhakend bij het voorbeeLd van de wetge- ver – niet het gevaL bij een gesneuveLde ruit. Ervan uitgaande dat er niets mis was met de betreffende ruit vóórdat kinderen een baL door de ruit gooiden, ontstond er enkeL schade aan de ruit. Dit is wezen- Lijk anders dan in het gevaL er bij schade die wordt gemaakt aan een pLafond bij inbraak, asbest, dat aL sinds aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was in het gehuurde, vrijkomt.39 Dit strookt ook met het feit dat het in deze zaak niet gaat om de schade die de inbraak heeft veroorzaakt aan het gehuurde, zoaLs de schade aan het pLafond door de inbraak. In- dien er geen asbest in het gehuurde zou hebben ge- zeten, zou beoordeeLd moeten worden of de schade
aan het gehuurde aLs direct gevoLg van de inbraak, een gebrek is. Dit zou doorgaans niet het gevaL zijn, want er zaL sprake zijn van een feiteLijke stoornis ver- oorzaakt door de inbreker. DerhaLve net aLs de ge- sneuveLde ruit.
Hieraan draagt bij dat uit het oordeeL van de Hoge Raad Lijkt te kunnen worden afgeLeid dat de Hoge Raad van oordeeL is dan de enkeLe aanwezigheid van het niet-hechtgebonden asbest in deze zaak een gebrek betrof. De Hoge Raad casseerde nameLijk het oordeeL van het hof dat de enkeLe aanwezig- heid van niet-hechtgebonden asbest geen gebrek op- Levert, omdat de huurder desondanks het genot van het gehuurde kan hebben dat hij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Op het mo- ment dat het asbest vrij was gekomen door de in- braak, was er voLgens het Hof pas sprake van een ge- brek. De verhuurder was derhaLve daardoor gehou- den om het gebrek te hersteLLen.
De Hoge Raad meende dat het oordeeL van het hof dat de enkeLe aanwezigheid van (niet-hechtgebon- den) asbest geen gebrek is, onbegrijpeLijk is. Dit nu het Hof weL had geoordeeLd dat in de aanwezigheid van het aangetroffen asbest een potentieeL gevaar voor de gezondheid schuiLt, weLk gevaar zich verwe- zenLijkt bij de verwerking van asbest. Dit zou voLgens de Hoge Raad zonder nadere motivatie niet stroken met het oordeeL van het hof dat de enkeLe aanwezig- heid van asbest geen gebrek opLevert. De Hoge Raad heeft de zaak terugverwezen naar het hof Den Haag. Aangezien de zaak is geschikt, is geen definitief ant- woord meer gegeven op de vraag of de enkeLe aanwe- zigheid van (niet-hechtgebonden) asbest een gebrek kan opLeveren. DesaLniettemin Lijkt uit het oordeeL van de Hoge Raad te kunnen worden geconcLudeerd dat dit het gevaL kan zijn aLs deze asbest een dermate ernstig risico opLevert dat de huurder gegronde rede- nen heeft om te verLangen hier niet mee geconfron- teerd te worden.
In Lijn hiermee oordeeLde ook het Hof Amsterdam in zijn arrest van 22 februari 2011 dat een eenma- Lige Lekkage – veroorzaakt door een buiten het ge- huurde geLegen omstandigheid (en derhaLve niet ver- oorzaakt door een bouwkundig gebrek) – geen ge- brek vormt, maar een feiteLijke stoornis.40 De Lek- kage in die kwestie was veroorzaakt door het onoor- deeLkundig handeLen van een derde. VoLgens het hof kon de verhuurder niet verantwoordeLijk worden ge- houden voor dit handeLen. Het hof oordeeLde dat de verhuurder óók niet kon worden aangesproken voor door de Lekkage veroorzaakte schade aan het gehuurde. Dat de stoornis door een derde schade aan het gehuurde had veroorzaakt, betekende voL- gens het hof dus niet dat hierdoor sprake was van een gebrek.
OpvaLLend in dit Licht is dan ook het arrest van het Hof Den Haag op 18 augustus 2020 dat een vochtige
38. Kamerstukken II 1997/98, 26 089, 3, p. 15.
39. Zie in vergeLijkbare zin Ktr. Rotterdam 24 apriL 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BW6044 .
40. Hof Amsterdam 22 februari 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011: BP7292. Zie in dit kader ook HR 14 juLi 2017, ECLI:NL: HR:2017:1352, RvdW 2017/872, TvHB 2017/21, UDH:TvHB/ 14655, m.nt. X. Xxxx (Eiser/Stichting Woonplus Schiedam).
muur in het gehuurde, veroorzaakt door een Lang- durige Lekkage in een naastgeLegen bedrijfsruimte, een gebrek opLeverde.41 Een Lekkende afvoerLei- ding en mogeLijk nog meer probLemen met het in- bouwpakket van de huurder van de naastgeLegen be- drijfsruimte zouden ervoor hebben gezorgd dat de scheidsmuur tussen het gehuurde en de naastgeLe- gen bedrijfsruimte vochtig was geraakt, hetgeen zo- danig ernstig was geworden dat de steenstrips en het stucwerk in het gehuurde Loskwamen. De muur was door de jarenLange Lekkage bij de buren door- drenkt geraakt met afvoerwater. De kantonrechter in eerste aanLeg oordeeLde dat sprake was van een feiteLijke stoornis ex art. 7:204 Lid 3 BW, waarvoor de verhuurder niet aansprakeLijk was. Dit had voL- gens de kantonrechter anders kunnen zijn indien de verhuurder, die ook de verhuurder was van de naastgeLegen ruimte, tekort zou zijn geschoten in haar verpLichting om op te treden tegen de water-
c.q. vochtoverLast vanuit de naastgeLegen ruimte. Hiervan was voLgens de kantonrechter geen sprake nu de verhuurder een deskundige had ingeschakeLd om de oorzaak van de vochtige muur te onderzoe- ken. Deze uitspraak van de kantonrechter is aLdus in Lijn met hetgeen hiervoor is besproken onder de kop 'OverLast door een andere huurder van dezeLfde ver- huurder'. Het hof Xxxxx evenweL in zijn beoordeLing geheeL voorbij te zijn gegaan aan de omstandigheid dat de vochtige muur werd veroorzaakt door een derde, die huurde van dezeLfde verhuurder. Het hof toetste dan ook niet of de verhuurder (in voLdoende mate) was opgetreden tegen deze derde. Ondanks dat de verhuurder (ook) in hoger beroep aanvoerde dat sprake was van een feiteLijke stoornis, oordeeLde het hof eenvoudigweg dat de vochtige muur zeLf een gebrek was. Ten aanzien van het feit dat de oorzaak van de vochtige muur was geLegen in een Lekkage van de naast het gehuurde geLegen bedrijfsruimte overwoog het hof enkeL dat dit er niet aan af deed dat sprake was van een gebrek. HoeweL het hof dit niet expLiciet steLde, Xxxx hierin besLoten dat het hof dus niet het (eventueLe) naLaten van de verhuurder om tegen de overLast door zijn andere huurder op te treden een gebrek opLeverde, maar het gevoLg van die overLast: de vochtige muur. Het hof voegde hieraan toe dat de oorzaak van de vochtige muur (een Lek- kage) immers niet aan de huurder was toe te reke- nen, waarbij het hof verwees naar de maatstaf van art. 7:204 Lid 2 BW. Het hof onderbouwde verder niet waarop zij dit oordeeL heeft gebaseerd. Dit oor- deeL is opvaLLend, nu (enkeL) de omstandigheid dat de Lekkage niet aan huurder is toe te rekenen in dit kader niet reLevant Lijkt, nu een feiteLijke stoornis doorgaans niet aan een huurder zaL zijn toe te reke- nen, maar dit er niet aan afdoet dat de verhuurder hiervoor niet kan worden aangesproken. Daarnaast geLdt dat in het gevaL van overLast door een andere huurder van dezeLfde verhuurder, zoaLs hierboven toegeLicht, het naLaten van de verhuurder om op te treden tegen overLast een gebrek vormt en niet (het
gevoLg van) de overLast zeLf. Door de omstandigheid dat de verhuurder tevens de verhuurder was van de naastgeLegen bedrijfsruimte niet bij zijn oordeeL te betrekken en door te oordeLen dat niet het gedrag van de verhuurder, maar de vochtige muur zeLf het gebrek was, Lijkt het hof derhaLve voorbij te gaan aan art. 7:204 Lid 3 BW en enkeL te toetsen aan het crite- rium van art. 7:204 Lid 2 BW, waarbij er sprake is van een gebrek, tenzij het een aan de huurder toe te re- kenen omstandigheid betreft.
In Lijn met deze uitspraak oordeeLde ook de Kanton- rechter Den Haag op 15 oktober 2020 dat de om- standigheid dat het gehuurde (voor de door de huur- der beoogde expLoitatie) onbruikbaar was geworden door een brand die door een derde was gesticht, er niet toe Leidde dat geen sprake was van een gebrek.42 Wie de brand ook aanstak: aLs gevoLg van de brand was sprake van een omstandigheid die het genot van het gehuurde beperkte, zodat sprake was van een gebrek. Ook in deze kwestie voerde de verhuurder aan dat sprake was van een feiteLijke stoornis door een derde, maar ging de kantonrechter niet mee in dit verweer. De kantonrechter oordeeLde nameLijk: 'Van een feitelijke stoornis, waarbij de huurder zich tot een derde kan richten om deze op te heffen, is geen sprake.'. Daarbij Lijkt de rechter wederom (sLechts) te toetsen aan het criterium van art. 7:204 Lid 2 BW, te weten of de brand aan de huurder kan worden toe- gerekend. De kantonrechter oordeeLde nameLijk dat niet is komen vast te staan dat de brand aan de huur- der kan worden toegerekend. Verder motiveerde de kantonrechter dit oordeeL niet.
ConcLusie
Sinds 2007 hebben zich omtrent het Leerstuk van de feiteLijke stoornis diverse ontwikkeLingen voor- gedaan, hoofdzakeLijk in het voordeeL van de huur- der. Zo Lijken op basis van de gewezen jurispruden- tie de situaties te zijn verruimd waarin een huurder diens verhuurder kan aanspreken op het nemen van geen c.q. te weinig maatregeLen tegen de derde die de stoornis veroorzaakt. Vóór 2010 Xxxx een verhuurder enkeL te kunnen worden aangesproken in de situatie dat hij tevens de verhuurder was van de overLastge- vende derde. Sinds 2010 is hier verandering in ge- komen. Het criterium is niet Langer of sprake is van dezeLfde verhuurder, maar of de verhuurder in een zodanige positie verkeert ten opzichte van de over- Last gevende derde dat hij het gedrag van die derde kan beïnvLoeden. Indien hiervan sprake is kan dit betekenen dat toch sprake is van een gebrek, indien de verhuurder van zijn bevoegdheden ter zake geen of niet voLdoende gebruik maakt.
Over gevaLLen waarbij schade aan het gehuurde op- trad aLs gevoLg van een feiteLijke stoornis zijn een paar opvaLLende uitspraken gewezen. De wetgever gaf aLs voorbeeLd van een feiteLijke stoornis waarbij schade aan het gehuurde optreedt dat speLende kin- deren een baL door de ruit gooien. In het KPN/Tam- minga arrest Xxxxx hiervan niet (wezenLijk) te zijn af- geweken, nu het asbest, aLthans de genotsbeperking
41. Hof Den Haag 18 augustus 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020: 1929.
42. Ktr. Den Haag 15 oktober 2020, ECLI:NL:RBDHA:2020: 12234.
die het vrijgekomen asbest veroorzaakte kort gezegd Los Leek te staan van de feiteLijke stoornis die zich voordeed. De besproken opvaLLende uitspraken van het Hof Den Haag op 18 augustus 2020 en van de Kantonrechter Den Haag op 15 oktober 2020 Lijken met het voorbeeLd van de wetgever minder goed te rijmen en bij gebrek aan uitvoerige motivering ook niet goed te begrijpen. In deze zaken werd geoor- deeLd dat – óók aL was een omstandigheid, ofweL de schade, veroorzaakt door een derde – toch sprake was van een gebrek. Hierbij achtte het betreffende hof respectieveLijk de betreffende kantonrechter van beLang dat de schade en de oorzaak hiervan niet aan de huurders waren toe te rekenen. Dit terwijL bij een feiteLijke stoornis het voorvaL, ofweL de schade ook niet toerekenbaar is aan de huurder, maar dit er niet aan af doet dat de verhuurder hiervoor niet kan wor- den aangesproken. Het is dan ook de vraag of deze uitspraken daadwerkeLijk een inperking vormen op het begrip 'feiteLijke stoornis', dan weL dat deze uit- spraken een uitzondering op de regeL betreffen.