Steun bij de samenstelling van een huurwaarborg
Steun bij de samenstelling van een huurwaarborg
Laatste wijziging: 18-08-2016 |
1) Gebruiksaanwijzing en afkortingen
2) Context
3) Wat is een huurwaarborg?
4) Waaruit bestaat de steun van XXXX’x bij de samenstelling van een huurwaarborg?
5) Wie kan beroep doen op steun bij de samenstelling van een huurwaarborg?
- Voorwaarde 1: De persoon moet zijn gewone en effectieve verblijfplaats op Belgisch grondgebied hebben
- Voorwaarde 2: De persoon is behoeftig en leidt een leven dat niet beantwoordt aan de menselijke waardigheid
- Voorwaarde 3: Het toekennen van steun bij het samenstellen van een huurwaarborg is noodzakelijk
6) Welk OCMW is territoriaal bevoegd?
a) Algemene regel
b) Uitzonderingen
7) Het aangesproken OCMW is territoriaal niet bevoegd: wat moet er gebeuren?
8) Het aangesproken OCMW is territoriaal bevoegd: wat moet er gebeuren?
a) De meest geschikte vorm van huurwaarborg kiezen
b) Responsabiliseren van de gesteunde personen
c) Oppassen met de periode die in aanmerking komt voor de subsidie
d) Een beslissing nemen en te kennen geven
e) Vrijmaken van de huurwaarborg
9) De subsidie van de federale overheid
10) Bijzonderheden in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
11) Veelgestelde Vragen
12) Wettelijke basis
13) Voetnoten
14) Andere nuttige fiches in verband met het onderwerp
1. Gebruiksaanwijzing en afkortingen
De Technische Fiches zijn bedoeld om de terreindeskundigen een praktische, duidelijke en geactualiseerde informatie te verschaffen over de verschillende vormen van steun en diensten aangeboden door de OCMW’s. Iedere fiche probeert exhaustief te zijn, maar in geval van twijfel is het aangeraden andere bronnen te raadplegen.
Alle Technische Fiches staan ter beschikking op de website xxx.xxxx-xxxx-xxxx.xx.
Om de verschillende vormen van steun die in de fiches zijn opgenomen, te kennen, kan u informatie opzoeken zowel via een inventaris als via een alfabetische trefwoordenlijst.
We vestigen de aandacht van de lezer er op dat het belangrijk is de datum van de laatste actualisering van de fiche na te gaan (zie datum onder de titel van de fiche).
Elke fiche hanteert in het algemeen dezelfde structuur. Na een beschrijving van de context, gaat de fiche verder met het geven van een antwoord op de vragen wat is het?, wie is er rechthebbende? en welk OCMW is er bevoegd?. Vervolgens worden de toepassingsmanieren behandeld, met name in het onderdeel wat moet het bevoegde OCMW doen om de steun toe te kennen? Voor elke vorm van steun wordt er ook een onderdeel besteed aan de staatssubsidie.
Naast iedere technische fiche die een bepaalde vorm van steun behandelt, bestaat er in principe ook een gebruiksvriendelijke fiche.
Deze gebruiksvriendelijke fiche geeft een antwoord op de concrete vragen van gebruikers en is opgesteld in de vorm van “Veelgestelde Vragen”.
We raden deskundigen dan ook aan van de gebruiksvriendelijke fiches te raadplegen. Deze behandelen immers dezelfde onderwerpen als de technische fiches, maar dan vanuit het standpunt van de steunaanvrager. Deze gebruiksvriendelijke fiches kunnen ook dienen als informatiedocument voor het grote publiek.
De informatie die hier wordt aangeboden is geen wettige basis om rechten te doen gelden. Daarvoor verwijzen we naar wetteksten en reglementen.
Afkortingen die in deze fiche worden gebruikt:
OW organieke wet van 8 juli 1976 betreffende de openbare centra voor maatschappelijk welzijn.
Wet van 1965 wet van 2 april 1965 betreffende het ten laste nemen van de steun verleend door de openbare centra voor maatschappelijk welzijn.
RMI recht op maatschappelijke integratie
FOD Justitie Federale Overheidsdienst Justitie
POD MI Programmatorische Federale Overheidsdienst Maatschappelijke Integratie, Armoedebestrijding, Sociale Economie en Grootstedenbeleid
KB huurwaarborg 2015 KB van 18 november 2015 houdende toekenning van een subsidie voor het jaar 2015 aan de openbare centra voor maatschappelijk welzijn voor de kosten voor het samenstellen van huurwaarborgen ten gunste van personen die ze niet kunnen betalen.
De ingekaderde tekst wil de aandacht vestigen op belangrijke bepalingen.
2. Context
Het bedrag van de huurwaarborg vormt één van de factoren die bepaalde personen met lage inkomens verhinderen om toegang te krijgen tot huisvesting. Niettemin is toegang tot huisvesting een grondrecht dat iedere persoon in staat moet stellen om een leven te leiden conform de menselijke waardigheid.
In het kader van hun algemene opdracht van steun aan personen en gezinnen dienen OCMW’s vaak personen te helpen bij het vinden van een woning, in het bijzonder bij de samenstelling van een huurwaarborg voor een woning die ze zonder steun niet kunnen krijgen omwille van geringe financiële middelen. Dit is een vorm van maatschappelijke dienstverlening.
Tot 18 mei 2007 gebruikten OCMW's verschillende manieren om steun toe te kennen bij het samenstellen van een huurwaarborg. Bepaalde OCMW’s stelden zich borg, sommige gaven het bedrag van de huurwaarborg direct aan de geholpen persoon en nog andere deden een beroep op bankwaarborgen.
Sinds 18 mei 2007, datum van de inwerkingtreding van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen, zijn er nieuwe regels inzake huurwaarborg1. Deze wet van 25 april 2007 werkt samen met de programmawet van 27 december 20062 en de wet van 26 april 20073 mee aan een algemene hervorming van de huurovereenkomst. Deze hervorming wijzigt, naast de beschikkingen die verband houden met de huurwaarborg, de regels inzake de registratie, de plaatsbeschrijving, de verplichte aanduiding van de huurprijs en de lasten in de aankondigingen, de verplichting van de schriftelijke huurovereenkomst, …
Het uitgangspunt van deze hervorming is het streven naar een betere toegang tot huisvesting en naar een beter evenwicht tussen de rechten van de eigenaar en die van de
1 Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen. B.S. 8 mei 2007 (Inforum nr. 217728). Inwerkingtreding
18 mei 2007.
2 Programmawet (I) van 27 december 2006, B.S. 28 december 2006 (Inforum nr. 214740).
3 Wet van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake de woninghuur (Inforum nr. 219803).
huurder. Wat de huurwaarborg betreft, wou men de stigmatisering van de huurder vermijden door de zichtbaarheid van de tussenkomst van het OCMW in geval van bijstand bij de samenstelling van de huurwaarborg (bv. door middel van een borgbrief of een bankwaarborg). Die zichtbaarheid heeft soms als gevolg dat bepaalde eigenaars een huurder weigeren omdat hij als een "probleem" beschouwd wordt en de voorkeur geven aan een andere die financieel onafhankelijk is, wat de toegang tot huisvesting voor kansarmen uiteraard niet bevordert, zelfs integendeel.
Zo komen de nieuwe beschikkingen inzake huurwaarborg tegemoet aan het streven naar een vlottere toegang tot huisvesting, omdat ze enerzijds de huurder meer mogelijkheden bieden om een bankwaarborg samen te stellen als die cash geëist wordt en anderzijds verlagen ze het bedrag van de huurwaarborg van 3 naar 2 maanden huur als die op een geïndividualiseerde en geblokkeerde rekening gezet wordt. (Zie rubriek 3 "Wat is een huurwaarborg?").
Tot 2004 werd de door het OCMW toegekende steun bij het samenstellen van huurwaarborgen niet gesubsidieerd door de federale Staat.
Sinds 2004 kent de wetgever een subsidie toe aan OCMW’s om steun te verlenen bij het samenstellen van huurwaarborgen. Dit biedt gezinnen of personen met weinig of geen inkomens de mogelijkheid om eveneens een woning te verkrijgen.
De voorwaarden om de subsidie te ontvangen zijn opgenomen in deze fiche (zie de bepaling “Als het OCMW de subsidie van de Federale staat wil bekomen…”, deze kondigt de bijzondere voorwaarden aan in verband met de staatssubsidies).
3. Wat is een huurwaarborg?
De huurwaarborg is een garantie voor de verhuurder dat hij niet zonder middelen komt te zitten indien de huurder, volledig of gedeeltelijk, zijn verplichtingen niet zou nakomen (de
huur betalen binnen de vastgestelde termijnen, het gehuurde goed onderhouden, de herstellingen uitvoeren die hem ten laste vallen, het goed in goede staat teruggeven op het einde van het huurcontract, ...). De huurder maakt de huurwaarborg over, deze wordt voor de volledige duur van het huurcontract op een rekening geplaatst en na het verlaten van het pand teruggegeven aan de huurder, indien deze zijn (hierboven opgesomde) verplichtingen is nagekomen.
De huurwaarborg is geen wettelijke verplichting en wordt enkel samengesteld indien ze is opgenomen in het huurcontract.
a) Als de eigenaar eist dat de waarborg in speciën betaald wordt, kiest de huurder sinds 18 mei 2007 hoe hij de huurwaarborg samenstelt. Volgens de nieuwe wet van 25 april 2007 heeft hij de keuze tussen 3 mogelijkheden4:
• Een geldsom storten op een geïndividualiseerde en geblokkeerde rekening die op naam van de huurder geopend wordt: in dat geval mag de huurwaarborg een bedrag gelijk aan 2 maanden huur niet overschrijden (en niet 3 maanden zoals vroeger). De intresten van de rekening zijn ten gunste van de huurder.
• Een bankwaarborg via de gebruikelijke financiële instelling van de huurder: in dat geval mag de huurwaarborg een bedrag gelijk aan 3 maanden huur niet overschrijden. Deze modaliteit is nieuw en bestond vroeger niet. Op deze manier kunnen personen die niet behoeftig zijn (in de betekenis van sociale bijstand) maar die het toch moeilijk hebben om een groot geldbedrag op tafel te leggen, een huurwaarborg samenstellen zonder cash te moeten betalen of zonder een beroep te moeten doen op het OCMW.
Voor deze manier om een bankwaarborg samen te stellen moet de huurder zich tot zijn bank richten (daar waar hij een bankrekening heeft waarop zijn beroeps- of
4 Artikel 103 van de wet van 25 april 2007 wijzigt artikel 10, boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II van het Burgerlijk Wetboek.
vervangingsinkomsten gestort worden) opdat deze hem een bankwaarborg toekent. De bank mag dat niet weigeren omwille van insolvabiliteit bij voorbeeld5. Door voor deze bankwaarborg te kiezen verbindt de huurder zich ertoe het bedrag van de bankwaarborg (zijnde 3 maanden huur) in constante maandelijkse schijven volledig terug te betalen. Deze volledige terugbetaling moet gebeuren tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, met echter een maximum van 3 jaar.
• Een bankwaarborg via het OCMW: ingeval het OCMW tussenkomt voor de samenstelling van een huurwaarborg is er een specifieke bankwaarborg voorzien in de nieuwe wettelijke bepalingen. Die huurwaarborg mag een bedrag gelijk aan 3 maanden huur niet overschrijden. De bankwaarborg via het OCMW berust op een modelcontract tussen het OCMW en een financiële instelling. (Zie rubriek 4 "Waaruit bestaat de steun van XXXX’x bij de samenstelling van een huurwaarborg?")
Om in de geest van de nieuwe beschikkingen te voorkomen dat de huurder gestigmatiseerd wordt, publiceert een KB van 4 mei 20076 het formulier dat de banken aan de verhuurder moeten geven om te bevestigen dat er een bankwaarborg toegekend werd. Dat formulier is hetzelfde, ongeacht of de bankwaarborg al dan niet via het OCMW toegekend werd. De enige informatie die erop staat, zijn de namen van de huurder, de verhuurder en de financiële instelling. In geen enkel geval is de verhuurder dus op de hoogte van de OCMW-tussenkomst.
Opgelet! De berekening van de huurwaarborg gebeurt op basis van het eigenlijke huurbedrag, exclusief kosten, lasten en andere heffingen.
b) Wanneer de door de eigenaar gevraagde huurwaarborg niet in speciën geëist wordt, zijn de hierboven beschreven regels niet van toepassing. Er zijn geen verplichtingen betreffende
5 Toch kunnen de banken dossierkosten aanrekenen met betrekking tot de toekenning van deze bankwaarborg. Het bedrag van die kosten kan variëren van de ene instelling tot de andere.
6 KB van 4 mei 2007 genomen in uitvoering van art. 10, par. 1, laatste lid, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, B.S. 21 mei 2007, Inforum nr. 219348.
de samenstelling, noch betreffende de persoon die deze manier moet kiezen, noch betreffende het bedrag van de huurwaarborg. In dit geval is het volgende mogelijk:
• artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek: de nieuwe wet van 25 april 2007 laat de huurder de mogelijkheid om waarborgen te geven om de huur te kunnen dragen in de zin van artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek; wat de mogelijkheid inhoudt om zakelijke waarborgen samen te stellen of een verzekering af te sluiten.
• de borgbrief: volgens de nieuwe beschikkingen en de interpretatie die de FOD Justitie en de POD MI ervan gedaan hebben, is de borgbrief (vóór 18 mei 2007 regelmatig gebruikt) wanneer de huurwaarborg niet in speciën geëist wordt, nog geldig. Met de borgbrief geeft het OCMW niet het vereiste bedrag voor de samenstelling van de huurwaarborg, maar stelt het zich borg ten aanzien van de verhuurder die deze vorm van waarborg aanvaardt met het oog op de eventuele tussenkomst van het OCMW na afloop van de huurovereenkomst.
4. Waaruit bestaat de steun van OCMW’s bij de samenstelling van een huurwaarborg?
De steun voor het samenstellen van een huurwaarborg is een vorm van maatschappelijke dienstverlening. De steunaanvrager moet dus voldoen aan de toekenningsvoorwaarden in het kader van iedere vorm van maatschappelijke bijstand. Bovendien moet het OCMW, in het kader van het sociaal onderzoek, moeten vaststellen of er een noodzaak bestaat om een huurwaarborg samen te stellen zodat de persoon over een woning kan beschikken. Indien deze noodzaak wordt vastgesteld, zal het OCMW financieel tussenkomen in de samenstelling van de huurwaarborg. (zie rubriek 5 “Wie kan beroep doen op steun bij de samenstelling van een huurwaarborg?”).
Tot 18 mei 2007 gebruikte het OCMW meestal 3 manieren om een huurwaarborg samen te stellen: borgbrief, bankwaarborg en het rechtstreeks voorschieten van het bedrag van de waarborg aan de betrokkene.
Sinds 18 mei 2007 moet de huurder, wanneer de huurwaarborg in speciën geëist wordt, uit
3 formules kiezen. Als de huurwaarborg niet in speciën geëist wordt, zijn er andere mogelijkheden, zoals de zakelijke waarborg of de borgbrief. (Zie rubriek 3 " Wat is een huurwaarborg?").
Als de huurder OCMW-steun nodig heeft (Zie rubriek 5 “Wie kan beroep doen op steun bij de samenstelling van een huurwaarborg?”) kan het OCMW in het voorgedefinieerd kader, bijstand toekennen bij de samenstelling van een huurwaarborg op 3 verschillende manieren:
a) Als de huurwaarborg in speciën geëist wordt:
• Hetzij met een rechtstreeks voorschot van het bedrag van de huurwaarborg aan de steuntrekker
Het gaat dan om de rechtstreekse betaling van het bedrag aan de persoon die de huurwaarborg moet leveren en die OCMW-steun krijgt. In dat geval vervult de geholpen persoon de nodige formaliteiten om een geïndividualiseerde en geblokkeerde rekening te openen op zijn naam zodat de verhuurder niet op de hoogte is van het feit dat het OCMW financiële steun geleverd heeft.
• Hetzij door middel van een bankwaarborg via het OCMW
De bankwaarborg is een kredietvorm waarmee een bank zich ertoe verbindt een bepaald bedrag te betalen voor rekening van haar klant (het OCMW) indien deze laatste (eigenlijk de begunstigde van de huurwaarborg) een verplichting niet zou nakomen (de huur betalen binnen de vastgestelde termijnen, het gehuurde goed onderhouden, de herstellingen die hem ten laste vallen uitvoeren, het pand in goede toestand teruggeven na afloop van het huurcontract, ...) waartoe hij zich heeft verbonden ten opzichte van een derde (de verhuurder). In dit systeem dient het OCMW zelf geen fondsen te blokkeren om de goede uitvoering te waarborgen van de verplichtingen van de persoon die de toekenning van een huurwaarborg gevraagd heeft.
Sinds 18 mei 2007 verplicht de wet dat de bankwaarborg die met de hulp van het OCMW samengesteld wordt, berust op een modelovereenkomst tussen de OCMW's en de banken. Het is het OCMW dat de bankwaarborg moet vragen bij de bank.
b) Als de huurwaarborg niet in speciën geëist wordt, door een borgbrief
Het OCMW betaalt het geldbedrag voor de samenstelling van de huurwaarborg niet uit, maar stelt zich borg ten opzichte van de verhuurder, die deze borgstelling aanvaardt met het oog op de eventuele tussenkomst van het OCMW bij het aflopen van het huurcontract7.
Het samenstellen van een huurwaarborg kan dus gebeuren op verschillende manieren, maar als het OCMW de subsidie van de Federale staat wil bekomen, moet het OCMW voldoen aan de voorwaarden voorgeschreven door de wetgeving. Deze voorwaarden kunnen, in voorkomend geval, betrekking hebben op een vorm die de waarborg moet aannemen8.
5. Wie kan beroep doen op steun bij de samenstelling van een huurwaarborg?
Om aanspraak te kunnen maken op steun van het OCMW bij het samenstellen van een huurwaarborg dient de aanvrager te voldoen aan de toekenningsvoorwaarden van maatschappelijke dienstverlening. Het OCMW controleert of de volgende voorwaarden vervuld zijn:
Voorwaarde 1: De persoon moet zijn gewone en effectieve verblijfplaats op Belgisch grondgebied hebben
7 Toch moeten we voor ogen houden dat één van de voornaamste doelstellingen van de nieuwe bepalingen is de huurder niet te stigmatiseren door de tussenkomst van het OCMW onzichtbaar te houden. De borgbrief is wel wettelijk, maar beantwoordt niet aan die vereiste, aangezien de tussenkomst van het OCMW er wel zichtbaar mee wordt.
8 Zo stelde het KB huurwaarborg 2004 dat om recht te hebben op de subsidie, het OCMW één van de volgende drie vormen moest gebruiken: de waarborgbrief, de bankwaarborg onderhandeld met het OCMW ten voordele van de gesteunde persoon en het rechtstreeks voorschieten van het waarborgbedrag.
Deze voorwaarde is niet letterlijk opgenomen in de OW. Er bestaat niettemin constante rechtspraak dat maatschappelijke dienstverlening enkel wordt toegekend indien de begunstigde een gewone en effectieve verblijfplaats heeft op het Belgisch grondgebied.
De gewone en effectieve verblijfplaats is de plaats waar een gezin of alleenstaande persoon gewoonlijk leeft. De bepaling van de hoofdverblijfplaats gebeurt op basis van een feitelijke situatie. De aanvrager van de hulp dient zelf het bewijs te leveren dat zijn verblijfplaats in België is.
Voorwaarde 2: De persoon is behoeftig en leidt een leven dat niet beantwoordt aan de menselijke waardigheid
Het recht op maatschappelijke dienstverlening bevat een onbepaalde referentie: de menselijke waardigheid.
Zij die recht hebben op maatschappelijke dienstverlening zijn alle personen met een wettelijke verblijfplaats in België en die zich in een situatie bevinden die niet beantwoordt aan de menselijke waardigheid9.
De appreciatie van een leven conform de menselijke waardigheid gebeurt op een volledig geïndividualiseerde wijze, maar houdt minimaal in dat de persoon zich kan voeden, kleden, een verblijfplaats heeft, zijn hygiëne kan verzorgen en toegang heeft tot gezondheidszorg.
De mogelijkheid om een leven te leiden conform de menselijke waardigheid hangt grotendeels af van het bestaan van een voldoende hoog inkomen. Dit criterium komt overeen met de voorwaarde gesteld inzake het RMI dat stelt dat de steunaanvrager niet mag beschikken over voldoende middelen, noch hierop aanspraak kan maken, noch in staat mag zijn om deze te verkrijgen, hetzij door persoonlijke inspanningen, hetzij door andere middelen. Het verschil is dat inzake maatschappelijke dienstverlening geen enkel
9 Voor vreemdelingen die illegaal verblijven in België is de opdracht van het OCMW beperkt tot dringende medische hulp. Er bestaat bovendien ook geen enkele leeftijdsgrens om maatschappelijke dienstverlening te ontvangen.
inkomensplatform is vastgesteld als norm en geen enkele berekeningswijze wordt opgelegd10.
Voorwaarde 3: Het toekennen van steun bij het samenstellen van een huurwaarborg is noodzakelijk
Om te beoordelen wat conform de menselijke waardigheid is, dient het OCMW voor ieder individueel geval na te gaan welk type steun toegekend dient te worden in functie van de situatie. In dit geval dient het OCMW na te gaan in het sociaal onderzoek of de noodzaak bestaat om een huurwaarborg samen te stellen zodat de steunaanvrager toegang kan krijgen tot huisvesting.
6. Welk OCMW is territoriaal bevoegd?
a) Algemene regel
Het steunverlenend centrum is in principe bevoegd11, dit wil zeggen het OCMW van de gemeente waar de persoon die hulp nodig heeft zijn hoofdverblijfplaats12 heeft, dat wil zeggen zijn gewoonlijke verblijfplaats.
Om het steunverlenend centrum te kunnen bepalen is het moment waarop de nood aan bijstand ontstaat van doorslaggevend belang (het ogenblik van de aanvraag) en moet men de prioriteit geven aan de feitelijke omstandigheden in plaats van aan de inschrijving in de bevolkingsregisters.
Het samenstellen van een huurwaarborg gebeurt in het merendeel van de gevallen vóór het betreden van de woning. Het is dan ook meestal het OCMW van de oorspronkelijke
10 Een specifieke eigenschap van de taak van het OCMW inzake maatschappelijke dienstverlening is dat deze rekening dient te houden met alle specifieke omstandigheden voor het geval dat wordt voorgelegd en dat de maatschappelijke dienstverlening zo goed mogelijk dient te beantwoorden aan de behoeften van de persoon. Om toch een bepaalde gelijkheid te creëren tussen de aanvragers heeft het merendeel van de OCMW’s zelf criteria, normen en richtlijnen bepaald voor de verschillende types dienstverlening.
11 Artikel 1, 1° van de wet van 1965.
12 De hoofdverblijfplaats is de plaats waar een gezin of een individuele persoon gewoonlijk verblijft (waar men voor het grootste deel van het jaar verblijft). De hoofdverblijfplaats wordt bepaald op basis van een feitelijke situatie.
woonplaats (de woonplaats die men verlaat) dat zich bevoegd zal moeten verklaren. Als de persoon echter een aanvraag indient na de verhuis, moet men ervan uitgaan dat de nood aan bijstand pas op dat moment ontstaat. In deze hypothese is het OCMW van de nieuwe woonplaats territoriaal bevoegd voor de behandeling van de aanvraag.
b) Uitzonderingen:
In bepaalde bijzondere gevallen kunnen andere regels van territoriale bevoegdheid toegepast worden:
i) Bij het indienen van de aanvraag bevindt de persoon zich in een instelling bedoeld in artikel 2, §1 van de wet van 1965
Deze paragraaf gaat over instellingen zoals erkende rusthuizen, psychiatrische ziekenhuizen, etc. Het OCMW van de gemeente waar de aanvrager voor zijn hoofdverblijf ingeschreven was in het bevolkings- of vreemdelingenregister of in het wachtregister op het moment van zijn opneming in de instelling beoogd in art. 2 §1 als de maatschappelijke bijstand vereist is bij de opneming of gedurende het verblijf van de betrokkene in de instelling, is territoriaal bevoegd. Er wordt rekening gehouden met de inschrijving op het ogenblik van de opneming van de persoon in een instelling.
Indien er geen inschrijving is voor het hoofdverblijf op het ogenblik van de opneming in de instelling, is de algemene regel van het steunverlenend centrum van toepassing. Wanneer een persoon tijdens zijn verblijf in een instelling bedoeld in artikel 2, §1 van de wet van 1965 achtereenvolgens en zonder onderbreking wordt opgenomen door verscheidene instellingen, blijft éénzelfde OCMW territoriaal bevoegd om steun te verlenen13.
13 Artikel 2, § 3 van de wet van 1965.
ii) Indien de aanvrager dakloos is en niet verblijft in een instelling:
Het OCMW van de gemeente waar de aanvrager zich bevindt is bevoegd, dit wil zeggen de plaats waar de betrokkene zijn feitelijke verblijfplaats heeft14.
iii) Indien de aanvrager uit een opvangstructuur voor asielzoekers komt:
Volgens artikel 2, §8 van de wet van 1965, is bevoegd het OCMW van de gemeente waar de woning zich bevindt waarvoor de betrokkene de huurwaarborg vraagt, bevoegd om steun toe te kennen wanneer hij de opvangstructuur voor asielzoekers verlaat15.
Deze regel van territoriale bevoegdheid geldt voor ieder die een opvangstructuur verlaat, ongeacht diens verblijfsstatus (erkende vluchteling, geregulariseerde, subsidiaire bescherming, enz.), behalve voor personen die een opvangstructuur verlaten met de hoedanigheid van asielzoeker en voor wie een OCMW aangeduid werd als "code 207". In dat geval zal het OCMW dat aangeduid is als verplichte inschrijvingsplaats (code 207) bevoegd zijn krachtens artikel 2, § 5 van de wet van 1965.
iv) Indien de aanvrager studies met volledig leerplan volgt en jonger is dan 25 jaar:
Het OCMW van de gemeente waar de student op het ogenblik van de aanvraag zijn inschrijving als hoofdverblijfplaats heeft in het bevolkings- of vreemdelingenregister is bevoegd. Dit OCMW blijft bevoegd voor de hele ononderbroken duur van de studies16. De territoriale bevoegdheid voor studenten staat ook in detail beschreven in de Fiche “Geïndividualiseerd project voor maatschappelijke integratie: studies met een voltijds leerplan”.
14 Artikel 2, § 7 van de wet van 1965.
15 Deze territoriale bevoegdheidsregel is in werking getreden op 8 januari 2009, ingevolge een wijziging van de wet van 1965 door artikel 6 van de wet houdende diverse bespalingen (I) van 22 december 2008 (B.S. 29.12.2008) (Inforum nr. 233333). Met 'opvangstructuur' wordt de structuur bedoeld in de zin van artikel 2, 10° van de wet van 12 januari 2007 betreffende de opvang van asielzoekers en van bepaalde andere categorieën van vreemdelingen (B.S. 07.05.2007) (Inforum nr. 218931).
16 Artikel 2, § 6 van de wet van 1965.
7. Het aangesproken OCMW is territoriaal niet bevoegd: wat moet er gebeuren?
Indien het OCMW een steunaanvraag ontvangt waarvoor het zich niet territoriaal bevoegd acht, dient het als volgt te handelen17:
• Het OCMW moet de steunaanvraag schriftelijk binnen de 5 kalenderdagen18 volgend op de ontvangst van de aanvraag versturen aan het volgens hem bevoegd OCMW. Op straffe van nietigheid gebeurt deze overzending door middel van een brief met vermelding van de redenen van onbevoegdheid.
• Het OCMW dient ook schriftelijk en binnen dezelfde termijn van 5 dagen de aanvrager op de hoogte te brengen van het doorsturen van de aanvraag. Op straffe van nietigheid wordt de aanvrager in kennis gesteld met een brief met vermelding van de redenen voor onbevoegdheid.
Zolang de reden van het doorsturen niet is meegedeeld aan de aanvrager en de aanvraag niet is verstuurd, blijft het eerste OCMW verplicht om de aanvraag te behandelen en dient het, indien de voorwaarden zijn vervuld, de steun toe te kennen.
Indien het tweede OCMW zich ook territoriaal onbevoegd verklaart, dient het dit onmiddellijk te melden aan de POD MI. Concreet moet deze een aanvraag indienen bij de Dienst Bevoegdheidsconflicten van de POD MI om een voorlopig bevoegd centrum te bepalen en dit binnen de vijf werkdagen19 volgend op de ontvangstdatum van de aanvraag verstuurd door het eerste OCMW.
17 Artikel 58, §3 van de RMI-wet; KB van 20 maart 2003 tot vaststelling van de uitvoeringsmodaliteiten van art. 15, 4e lid, van de wet van 1965 (B.S. 31.03.2003) (Inforum nr. 183986), Omzendbrief van 8.4.2003 betreffende oplossing van bevoegdheidsconflicten tussen OCMW’s, Omzendbrief van 1.8.2015 betreffende het regelen van bevoegdheidsconflicten tussen OCMW's.
18 Kalenderdagen zijn alle dagen van de week, met inbegrip van zaterdagen, zondagen en feestdagen.
19 De werkdagen zijn maandag, dinsdag, woensdag, donderdag en vrijdag, behalve bij feestdagen. Zaterdag en zondag worden niet beschouwd als werkdagen in België, aangezien de meeste diensten gesloten zijn.
De aanvraag voor de bepaling van de voorlopige bevoegdheid dient te gebeuren aan de hand van een interactief formulier dat beschikbaar is op de website van de POD MI20.
De Minister maakt zijn beslissing, in principe onmiddellijk, over aan het OCMW dat is aangeduid om te beslissen over de steunaanvraag.
Het OCMW dat op deze manier wordt aangewezen moet onmiddellijk contact opnemen met de steunaanvrager om een snelle behandeling van de aanvraag mogelijk te maken en dit vanaf de datum van de originele aanvraag.
De andere OCMW’s betrokken in het bevoegdheidsconflict ontvangen ter informatie van de Minister een eensluidend afschrift van zijn beslissing.
Het OCMW aangeduid door de Minister conform deze procedure is bevoegd om een beslissing te nemen over de steunaanvraag.
8. Het aangesproken OCMW is territoriaal bevoegd: wat moet er gebeuren?
Na het controleren van de territoriale bevoegdheid en of de persoon voldoet aan de toekenningsvoorwaarden (Zie rubriek 5 “Wie kan beroep doen op steun bij de samenstelling van een huurwaarborg?”), houdt het OCMW rekening met de volgende elementen:
a) De meest geschikte vorm van huurwaarborg kiezen
Wanneer de tussenkomst van het OCMW vereist is, kiest het OCMW de meest geschikte vorm van huurwaarborg uit de 3 mogelijkheden. (Zie rubriek 4 "Waaruit bestaat de steun van XXXX’x bij de samenstelling van een huurwaarborg?").
Als het OCMW de overheidstoelage wil genieten, moet het de bepalingen uit het KB huurwaarborg 2015 naleven: “Deze subsidie geldt als forfaitaire tegemoetkoming in de
20 xxxx://xxx.xx-xx.xx/xx-xx/xxxx/xxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxx-xxxxxx-xxx-xxx-xxxxxxxxxxxxxxxxx-xx-xxx- bevoegdheidsconflict-op-te-los
kosten voor maatschappelijke dienstverlening verstrekt hetzij onder elke wettelijke vorm van huurwaarborg door toedoen van het OCMW, hetzij door het rechtstreeks voorschieten door het OCMW van het bedrag van de huurwaarborg aan de persoon”21.
Zo hebben de woorden “elke wettelijke vorm van huurwaarborg” niet enkel betrekking op de waarborgbrief en de bankwaarborg, maar eveneens de geblokkeerde rekening waarop de huurwaarborg dient te worden gestort.
b) Responsabiliseren van de gesteunde personen
Het OCMW is vrij om de geholpen persoon al dan niet te verplichten om het bedrag van de toegekende huurwaarborg terug te betalen.
Als het OCMW de subsidie van de Federale staat wil bekomen, moet het OCMW echter de volgende voorwaarden in acht nemen:
Het OCMW moet, rekening houdend met de draagkracht van de gesteunde persoon, de modaliteiten bepalen van een terugbetalingsplan voor het bedrag van de toegekende huurwaarborg22.
Hiertoe kan het OCMW kiezen tussen ofwel een terugbetalingplan, ofwel een plan voor het samenstellen van een huurwaarborg. In het eerste geval betaalt het OCMW effectief geld uit, terwijl dat in het tweede geval niet zo is.
i) Terugbetalingplan:
De teruggave van de huurwaarborg betaald door het OCMW is van geval tot geval aangepast en kan in de tijd gespreid worden in functie van de duur die het OCMW nodig acht voor de terugbetaling van het bedrag, rekening houdend met de beperkte middelen van de persoon.
21 Artikel 3 van het KB huurwaarborg 2015.
22 Artikel 3 van het KB huurwaarborg 2015.
Opgelet: in bepaalde gevallen dient het OCMW vast te stellen dat de terugbetaling van het bedrag overeenkomstig de waarborg die het OCMW heeft voorgeschoten totaal onmogelijk is. In dat geval kan een terugbetalingsplan enkel worden overwogen in functie van terdege gemotiveerde redenen die vermeld zijn in de beslissing voor de toekenning van steun van de Raad voor maatschappelijk welzijn.
ii) Plan dat de samenstelling van een huurwaarborg mogelijk maakt:
Zelfs indien de huurwaarborg is samengesteld zonder financiële middelen vrijgemaakt door het OCMW (bijvoorbeeld met een waarborgbrief of een bankwaarborg), moet de betrokkene het equivalent van de huurwaarborg samenstellen binnen een termijn aangepast aan ieder geval. Dit kan gespreid worden in de tijd en in functie van de duur die het OCMW nodig acht voor het samenstellen van het bedrag, rekening houdend met de beperkte middelen van de persoon.
Indien het volledige bedrag is samengesteld, kan deze de waarborgbrief of bankwaarborg vervangen.
Opgelet: hier kan het OCMW eveneens vaststellen dat het samenstellen van het bedrag waarvoor een bankwaarborg of waarborgbrief is verkregen van het OCMW niet kan worden overwogen omwille van terdege gemotiveerde redenen die vermeld zullen worden in de beslissing voor de toekenning van steun van de Raad voor maatschappelijk welzijn.
c) Oppassen met de periode die in aanmerking komt voor de subsidie
De periode die in aanmerking komt voor de subsidie, loop van 1 januari van het jaar in kwestie tot 31 december van hetzelfde jaar. Enkel de huurwaarborg die samengesteld werd in die periode, komt in aanmerking.
d) Een beslissing nemen en te kennen geven
Het OCMW neemt zo snel mogelijk een beslissing inzake de steunverlening, en ten laatste binnen de 30 dagen na het ontvangen van de aanvraag.
De kennisgeving van de beslissing aan de betrokkene moet gebeuren binnen de 8 dagen, bij aangetekende zending of tegen ontvangstbewijs. De datum van de poststempel of van het ontvangstbewijs is doorslaggevend. (Zie fiche "De procedure betreffende een steunaanvraag").
e) Vrijmaken van de huurwaarborg
Behalve indien de huurder niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan, heeft de verhuurder de verplichting om de huurwaarborg terug te geven op het einde van het huurcontract.
i) Een huurwaarborg op een geïndividualiseerde en geblokkeerde rekening
Om een huurwaarborg op een geïndividualiseerde rekening vrij te maken, is een dubbele handtekening vereist (van de huurder en van de verhuurder). Indien de verhuurder weigert om zijn akkoord te geven voor de terugbetaling van de huurwaarborg, kan de huurwaarborg vrijgemaakt worden door middel van een afschrift van de uitgifte van een rechterlijke beslissing.
Bovendien, wanneer de verhuurder de huurwaarborg niet terugbetaalt op het einde van het huurcontract dient deze, na ingebrekestelling, verwijlintresten te betalen.
Indien het gaat over een huurwaarborg die rechtstreeks werd voorgeschoten aan de gesteunde persoon en er werd een terugbetalingplan opgesteld, dan betaalt deze persoon het bedrag van de huurwaarborg terug aan het OCMW en wordt dan de persoon die de huurwaarborg heeft gevestigd. Voor de vrijmaking van de huurwaarborg zijn bovengenoemde regels van toepassing.
ii) Een bankwaarborg via de gebruikelijke financiële instelling van de huurder of via het OCMW
Er kan niet beschikt worden over de bankwaarborg noch over de rekening waarop de waarborg samengesteld is ten gunste van de ene of de andere partij mits voorlegging van hetzij een schriftelijk akkoord, hetzij een kopie van een gerechtelijke beslissing.
iii) Een huurwaarborg in de vorm van een borgbrief
De overeenkomst zelf bepaalt op welke manier de huurwaarborg wordt vrijgemaakt. Een borgbrief heeft geen overdracht van geld tot gevolg. Het feit dat de huurder zijn verplichtingen nakomt, bevrijdt het OCMW van zijn overeengekomen verplichting.
9. De subsidie van de federale overheid
Voor het jaar 2015 werd een globale subsidie van 597.800 euro toegekend aan de 589 Belgische OCMW’s23.
De subsidie wordt onder de OCMW’s verdeeld naar rato van één huurwaarborg per schijf van 4,7 begunstigden van het RMI, op basis van het aantal begunstigden ten laste van het OCMW op 1 januari 201424.
De verdeling van de subsidie per OCMW is in bijlage opgenomen in het KB huurwaarborg 2015.
De subsidie wordt toegekend voor de periode vanaf 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015.
De subsidie bedraagt 25 euro per huurcontract waarvoor het OCMW heeft beslist een steun te verstrekken in de vestiging van de huurwaarborg25.
Sinds 2009 verzamelt het uniek verslag in één jaarlijks verslag, via een gratis informaticatoepassing, de activiteitenverslagen en financiële balansen met betrekking tot bepaalde federale subsidies (waaronder de huurwaarborg)26.
23 Artikel 1 van het KB huurwaarborg 2015.
24 Artikel 5 van het KB huurwaarborg 2015.
25 Artikel 4 van het KB huurwaarborg 2015.
26 De andere beoogde subsidies zijn: gas- en elektriciteitsfonds, personeelskosten, clusters, verhoogde subsidies grote steden, participatie en sociale activatie.
Voor het jaar 2015 is de deadline voor de verzending van de verschillende verslagen 28 februari 2016. Als het eindverslag op 1 april niet overgemaakt is, verliest het OCMW het recht op de subsidie.
Met het oog op de betaling van de subsidie en sinds de administratieve vereenvoudiging die ingevoegd werd door het uniek verslag, moet het OCMW enkel het aantal toegekende huurwaarborgen, per type huurwaarborg, aangeven. Om de wettelijke voorschriften na te leven moeten de elektronische handtekening van de Secretaris en die van de Voorzitter op ieder formulier van het verslag voor verzending geplaatst worden27.
Met het oog op de controle van het gebruik van de subsidies, worden alle bewijsstukken bewaard in het OCMW (kopie van de huurovereenkomst, kopie van het verslag van het sociaal onderzoek, de gemotiveerde beslissing voor toekenning van steun door de raad voor maatschappelijk welzijn).
Belangrijk! Ondanks de nieuwe wettelijke bepalingen van april 2007 wordt de borgbrief van het OCMW in het kader van de samenstelling van de huurwaarborg nog steeds gesubsidieerd aan 25 euro dossierkosten.
10. Bijzonderheden in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse huisvestingscode organiseert gewestelijke steun bij het samenstellen van een huurwaarborg. Het beheer is toevertrouwd aan de CVBA Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
De steun voor huurwaarborgen heeft de volgende eigenschappen:
• Het gaat om een lening
• De lening is zonder intrest
27 Zie Omz. van 15 mei 2008 van de POD MI – Gebruik van de elektronische handtekening met de elektronische identiteitskaart (eID) voor de officiële documenten (Inforum nr. 228777).
• Het bedrag van de lening is beperkt tot 90% van de huurwaarborg geëist door de eigenaar. Deze mag wettelijk niet meer dan 2 maanden huur bedragen.
De voorwaarden waaraan de aanvrager dient te voldoen om een beroep te kunnen doen op de bijstand van het Fonds zijn de volgende:
• De aanvragers van de lening moeten dezelfde personen zijn als deze die het huurcontract zullen ondertekenen. Ze moeten minimaal 18 jaar zijn bij het indienen van de aanvraag.
• Bij het in huur nemen van een woning beschikt de persoon niet over het vereiste bedrag.
• De lening zal enkel worden goedgekeurd indien de huurwaarborg wordt gestort op een geblokkeerde rekening, geopend op naam van de persoon bij een bankinstelling, met dubbele handtekening van de huurder en de verhuurder.
• In geen geval kan het Fonds de lening toekennen indien de aanvrager onvoldoende solvabiliteitswaarborgen kan voorleggen.
• Enz.
U kunt meer inlichtingen vinden over de voorwaarden op de website van het Woningfonds: xxx.xxxxxxxxxxx.xx
Het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Xxxxxx Xxxxxxxxxxx 00
0000 Xxxxxxx
Tel.: 00 000 00 00
Fax: 00 000 00 00
11. Veelgestelde vragen
Dekt de huurwaarborg huurachterstallen en schade aan de huurwoning?
De huurwaarborg kan beide dekken! Alles hangt af van de overeenkomst in het huurcontract of het contract van huurwaarborg.
Een huurwaarborg komt overeen met maximaal 2 of 3 maanden huur, naar gelang van de keuze die men maakt. Wat verstaat men onder huur? Moet men rekening houden met de lasten of de provisies daarvoor?
De berekening van de huurwaarborg gebeurt op basis van het eigenlijke huurbedrag, exclusief kosten, lasten en andere heffingen.
Is het OCMW gehouden van een huurwaarborg toe te kennen indien de persoon reeds enkele weken of maanden in de woning verblijft?
Dit moet bekeken worden van geval tot geval. Zo zijn het vooral de motieven voor het niet vestigen van een huurwaarborg op het moment van het betreden van de woning die moeten bestudeerd worden.
Zo stelde de Arbeidsrechtbank van Verviers het OCMW in het gelijk bij zijn weigering om een huurwaarborg te vestigen voor een woning waarin de huurder al sinds 13 maanden woonde, waarvoor nooit een huurwaarborg werd betaald en dewelke ook nooit werd opgeëist door de verhuurder. Deze laatste had zelfs het contract vernieuwd zonder een huurwaarborg te eisen28.
Kan het OCMW weigeren van een huurwaarborg toe te kennen omwille van het feit dat de huur te hoog is?
Het OCMW kan dit weigeren indien de huur niet in verhouding staat tot de inkomsten van de aanvrager.
28 Beslissing geciteerd in CPAS+, n° 10/2004 p. 127.
Kan de steunaanvrager verplicht worden om voor de samenstelling van de huurwaarborg eerst een aanvraag in te dienen bij het Woningfonds?
Ja, de maatschappelijke dienstverlening vormt een aanvullend regime ten aanzien van andere prestaties die in voorkomend geval openstaan voor de steunaanvrager. Hij moet deze eerst aanspreken.
Waarom zijn er 2 manieren om de bankwaarborg samen te stellen (via de gebruikelijke financiële instelling van de huurder en via het OCMW)?
De bankwaarborg via de gebruikelijke financiële instelling van de huurder is een nieuwe manier om een huurwaarborg samen te stellen sinds de inwerkingtreding van de wet van 25 april 2007. Het doel is personen die niet beantwoorden aan de voorwaarden voor de toekenning van bijstand voor de samenstelling van een huurwaarborg door het OCMW, in staat te stellen een huurwoning te vinden op een wettelijke manier en minder zwaar dan door 2 maanden huurwaarborg ineens te moeten betalen.
Is de huurwaarborg voor een sociale woning in Brussel ook gelijk aan de huurprijs voor maximum 2 of 3 maanden, volgens de gekozen samenstellingswijze?
Ja, het Brussels Gewest heeft zijn wetgeving betreffende de sociale woningen geharmoniseerd met de nieuwe wettelijke bepalingen van 2007 op het vlak van de huurwaarborg.
Zo zal het bedrag van de huurwaarborg er als volgt uitzien:
- maximum 2 maanden huur als de huurwaarborg op een geïndividualiseerde en geblokkeerde rekening geplaatst wordt;
- maximum 3 maanden huur als de huurwaarborg samengesteld wordt in de vorm van een bankwaarborg via de gebruikelijke instelling van de huurder;
- maximum 3 maanden huur als de huurwaarborg samengesteld wordt in de vorm van een bankwaarborg via het OCMW29.
29 BBHR van 6 maart 2008 tot wijziging van het besluit van 26 september 1996 van de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest houdende de regeling van de verhuur van woningen die beheerd worden door de
Opgelet, het bedrag van de waarborg mag niet lager zijn dan 413,42 euro en niet hoger dan 1.240,25 euro (bedragen op 1 januari 2016).
12. Wettelijke basis
a) Wetten en koninklijke besluiten
Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen IV – Justitie – Wijzigingen van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de huurcontracten (art. 97- 103) (B.S. 08.05.2007, Inforum nr. 217753)
KB van 4 mei 2007 genomen in uitvoering van art. 10, par. 1, laatste lid, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek (B.S. 21 mei 2007, Inforum nr. 219348)
KB van 18 november 2015 houdende toekenning van een subsidie voor het jaar 2015 aan de openbare centra voor maatschappelijk welzijn voor de kosten voor het samenstellen van huurwaarborgen ten gunste van personen die ze niet kunnen betalen. (B.S. 04.12.2015, Inforum nr. 195982)
b) Omzendbrieven
Omzendbrief van 13 september 2004 van de POD MI voor de toekenning van een subsidie aan OCMW’s voor de kosten voor het samenstellen van huurwaarborgen ten gunste van personen die ze niet kunnen betalen. (inforum nr. 197293)
Omzendbrief van 14 januari 2009 van de POD MI betreffende het uniek verslag (Inforum nr. 244363)
Omzendbrief van 22 januari 2016 van de POD MI betreffende het uniek jaarverslag – toegang tot de web applicatie 2016 (Inforum nr. 244363)
Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij of door de openbare vastgoedmaatschappijen (B.S. 26.05.2008) (Inforum nr. 228763).
13. Voetnoten
Deze zijn opgenomen in de tekst.
14. Andere nuttige fiches in verband met het onderwerp
-Installatiepremie
-De procedure betreffende een steunaanvraag