Samenwerkingsovereenkomst
Samenwerkingsovereenkomst
Xxxxxx Xxxxxxxx e.o. Gemeente Heemskerk WOONopMAAT
Definitief 1 december 2017
Xx xxxxxxxxxxxxxxx;
0. xx XXXXXXXX XXXXXXXXX, zetelende te Heemskerk aan het Xxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxxx 0, 0000 XX, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar wethouder F.J.A. Frowijn, handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders d.d. 14 november 2017, hierna: “de gemeente”;
2. de STICHTING WOONopMAAT, statutair gevestigd te Heemskerk aan de Xxx Xxxxxxxxxxxxxx 5, 1965 BE, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur-bestuurder de heer S.F. Xxxxxxxx, hierna te noemen: “WOONopMAAT”;
De ondergetekenden hierna gezamenlijk te noemen; “Partijen”.
In aanmerking nemende;
- dat WOONopMAAT eigenaar is van 4 flatgebouwen, met daarin 192 sociale huurwoningen in de vorm van galerijflats met daaronder gesitueerd 40 garages (hierna gezamenlijk te noemen: “192 sociale huurwoningen”), gelegen aan de Xxxxxx Xxxxxxxx te Heemskerk;
- dat zowel WOONopMAAT als de gemeente de voorkeur hebben uitgesproken voor het slopen
van de huidige flatgebouwen, het realiseren van vervangende nieuwbouw voor de galerijflats en de herontwikkeling van het omliggende openbaar gebied, binnen het plangebied als weergegeven op tekening nummer BO-300-400-233C, de dato 29 november 2016;
- dat partijen in dat kader op 14 februari 2017 een intentieovereenkomst hebben getekend, met
als doel gezamenlijk te onderzoeken hoe en op welke wijze er 192 sociale huurwoningen in het plangebied teruggebouwd kunnen worden en hoe daarbij de relaties met de omliggende gebieden zouden kunnen worden versterkt;
- dat partijen met inachtneming van deze intentieovereenkomst een stedenbouwkundige
verkenning hebben verricht;
- dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de uitkomsten van de stedenbouwkundige verkenning voor het plangebied inclusief een globaal inrichtingsplan voor de openbare ruimte en de verdere uitgangspunten van samenwerking middels deze onderhavige overeenkomst wensen vast te leggen;
registratienummer: CH/2017/1232 1
Z02734ACE09
Zijn overeengekomen als volgt:
Artikel 1: definities
In deze overeenkomst wordt verstaan onder:
Bouwrijp:
gronden geschikt voor gebruik overeenkomstig de stedenbouwkundige visie, geëgaliseerd, en voorzien van riolering, hoofdaansluiting voor kabels en leidingen, en ontsluiting.
Fasering en planning:
een schriftelijk overzicht ( Masterplanning, bijlage 4) waarin gefaseerd en met vermelding van streefdata de aanvang en de voltooiing van de verschillende werkzaamheden binnen het plangebied zijn weergegeven. Dit overzicht wordt opgesteld met inachtneming van de feitelijk uit te voeren werkzaamheden, de benodigde proceduretijd voor de juridisch-planologische maatregelen en de te verlenen vergunningen, alsmede de vaststelling van de uiterste streefdatum waarop het project in zijn geheel gereed is.
Overeenkomst:
deze samenwerkingsovereenkomst inzake de herstructurering van de Xxxxxx Xxxxxxxx en omgeving.
Plangebied:
het gebied Xxxxxx Xxxxxxxx en omgeving dat op tekening nummer BO-300-400-233C (bijlage 1) is aangegeven en bestaat uit het herinrichtingsgebied, herstructureringsgebied en een reconstructiegebied.
Prestatieafspraken:
overeenkomst (bijlage 7) waarin partijen concrete afspraken hebben vastgelegd met betrekking tot te realiseren ambities op het gebied van duurzaamheid, milieu, kwaliteit en aantallen woningen en parkeerplaatsen.
Projectteam:
het door de stuurgroep in te stellen overlegorgaan voor planvoorbereiding en uitvoering in het kader van deze overeenkomst en om besluiten van de stuurgroep voor te bereiden met betrekking tot handelingen c.q. rechtshandelingen betreffende het plangebied, met daarin vertegenwoordigers van partijen.
PvE Vastgoed:
de in bijlage 3 weergegeven eisen waaraan de woningen en eventuele gebouwde parkeervoorzieningen dienen te voldoen.
Slopen:
het verwijderen van opstallen, (eventuele) tanks, funderingen inclusief houten heipalen en overige bouwdelen, aansluitkabels en leidingen op en in de grond(huisaansluitingen) inclusief het verwijderen en afvoeren van bouwafval en puin op en uit de bodem.
Sociale huurwoning:
huurwoning met een op enig moment vast te stellen huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens als bedoeld in artikel 46 van de Woningwet 2015, en het dan vigerend huurbeleid van WOONopMAAT.
Stedenbouwkundige visie:
de visie van de mogelijke stedenbouwkundige ontwikkeling van het plangebied, verwoord in het werkboek “De Slotvrouwe” van november 2017, die als bijlage 2 is bijgevoegd.
Stuurgroep:
het orgaan waarin de bestuurlijke vertegenwoordigers van partijen zitting hebben, dat besluiten neemt
c.q. het bestuur adviseert over de ontwikkelingen binnen het plangebied, op voordracht van uitwerkingen van de projectteam.
Woonrijp maken:
de aanleg en de inrichting van het openbaar gebied, omvattende onder meer - indien en voor zover nodig - de aanleg van wegen, pleinen, de trottoirs, fiets- en wandelroutes, bruggen, straatmeubilair, openbare verlichting, voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling,
parkeervoorzieningen in de openbare ruimte, openbaar groen, speelvoorzieningen en de (resterende) nutsvoorzieningen, zulks met uitzondering van de huisaansluitingen.
Artikel 2: Doel en rolverdeling
2.1 Het doel van deze overeenkomst is om te komen tot het vernieuwen van woningen deel uitmakende van de sociale woningvoorraad in Heemskerk en de verbetering van de woon- en leefomgeving binnen het plangebied, door het slopen van 4 flatgebouwen, het realiseren van nieuwbouw en het herinrichten van het openbaar gebied, inclusief het reconstrueren van de Tolweg, op basis van de stedenbouwkundige visie.
2.2 De sloop en nieuwbouw van de flatgebouwen in haar eigendom zal, ter uitvoering van de Prestatieafspraken, plaatsvinden voor rekening en risico van WOONopMAAT. De herinrichting van het openbaar gebied, inclusief het reconstrueren van de Tolweg, zal plaatsvinden voor rekening en risico van de gemeente.
2.3 Partijen wensen de wijze waarop iedere partij de in artikel 2.2 omschreven rol in de ontwerp- en realisatiefase vervult verregaand op elkaar af te stemmen. Daartoe strekt deze overeenkomst, die moet resulteren in de totstandkoming van een bestemmingsplan, dat door beide partijen gedragen wordt, alsmede de noodzakelijke overdracht van gronden, waarna elke partij voor zich, maar met inachtneming van de tussen hen overeengekomen planning, het in zijn opdracht tot stand gekomen ontwerp zal kunnen realiseren.
2.4 Partijen zijn ieder voor zich aansprakelijk voor de belastingen, welke eventueel verschuldigd zijn met betrekking tot de te verrichten rechtshandelingen ten aanzien van de registergoederen gelegen in het plangebied.
Artikel 3: Uitgangspunten voor de planvorming en procesafspraken
3.1 Het ruimtelijk uitgangspunt van partijen voor herontwikkeling van het plangebied is het realiseren van 192 sociale huurwoningen en de eventuele gebouwde parkeerplaatsen alsmede het opnieuw inrichten van het openbaar gebied, inclusief het reconstrueren van de Tolweg.
3.2 De herontwikkeling vindt plaats op basis van de uitgangspunten die zijn neergelegd in:
a. de stedenbouwkundige visie Xxxxxx Xxxxxxxx en omgeving, zoals opgenomen in het werkboek “De Slotvrouwe” van november 2017;
b. het PvE Vastgoed;
c. de Woonvisie 0000 Xxxxxxxxx en Heemskerk;
d. de meest actuele Prestatieafspraken Wonen in Beverwijk en Heemskerk;
e. de Nota Xxxxxxxx Xxxxxxxxx en de Technische Richtlijnen Heemskerk 2017.
3.3 WOONopMAAT zal het initiatief nemen om tenminste vier marktpartijen uit te nodigen om met inachtneming van de uitgangspunten bedoeld in artikel 3.2 op eigen risico een planidee in de vorm van een aanbieding te ontwikkelen, bestaande uit een bouwkundig ontwerp op het niveau VO voor de nieuwbouw van de appartementen inclusief een prijsopgave en een schetsontwerp voor de aansluiting op het direct omliggende openbaar gebied
3.4 WOONopMAAT zal in overleg met de gemeente uit de verkregen planideeën een keuze maken voor verdere uitwerking. Uitgangspunt bij die keuze is dat de totale geraamde realisatiekosten per appartement gemiddeld niet meer bedragen dan € 180.000,00 inclusief BTW. De rol van de gemeente bij de keuze vloeit voort uit haar verantwoordelijkheid voor de inrichting van het openbaar gebied en het daarvoor beschikbare budget. De gemeente ambieert uitdrukkelijk geen rol bij de beoordeling van de ideeën voor de nieuwbouw van de appartementen die verder gaat dan voortvloeit uit haar publiekrechtelijke bevoegdheden.
3.5 Partijen zullen op basis van het gekozen planidee een stedenbouwkundig plan vaststellen en welstandscriteria formuleren. De raad stelt, gezien het door partijen vastgestelde stedenbouwkundig plan, de welstandscriteria vast.
3.6 WOONopMAAT zal het geselecteerde planidee voor wat betreft de nieuwbouw van de appartementen met inachtneming van de uitgangspunten bedoeld in artikel 3.2 voor haar rekening en risico doen uitwerken tot een plan op het niveau van een Definitief Ontwerp.
3.7 De gemeente zal het geselecteerde planidee voor wat betreft de openbare ruimte met inachtneming van de uitgangspunten bedoeld in artikel 3.2 voor haar rekening en risico gelijktijdig met de ontwikkeling van het vastgoed laten uitwerken tot het niveau van Voorlopig Ontwerp resp. Definitief Ontwerp.
3.8 Partijen zullen bedoelde ontwerpen op VO- niveau en vervolgens op DO-niveau eerst definitief vaststellen, nadat deze onderling zijn afgestemd.
3.9 De gemeente zal op basis van de vastgestelde c.q. afgestemde ontwerpen op VO-niveau een ontwerp voor een bestemmingsplan doen opstellen, dat de realisatie ervan mogelijk maakt. Alle onderzoeken nodig in het kader van de bestemmingsplanprocedure en de kosten van het opstellen
van het bestemmingsplan zelf, worden door en voor gezamenlijke rekening van partijen uitgevoerd. Partijen geven hiervoor opdracht aan één of meerdere ter zake kundige partijen.
Artikel 4: Grondruil, bodemonderzoek, sanering
4.1 Voor zover dat voor de realisatie van de nieuwbouw resp. de openbare ruimte nodig is, zullen partijen gronden ten titel van ruil om niet in eigendom aan elkaar leveren. Deze ruiling zal plaatsvinden nadat de daarop aanwezige opstallen zijn gesloopt en de eventueel noodzakelijke bodemsanering overeenkomstig het hierna bepaalde heeft plaatsgevonden. De aan de ruil verbonden notaris- en kadasterkosten worden door partijen bij helfte gedragen. Partijen streven ernaar deze overdrachten op de fiscaal meest gunstige wijze in te richten en maken daartoe zo nodig nadere afspraken.
4.2.a. Indien de bodem en/of het grondwater van de gronden, eigendom van WOONopMAAT, een verontreiniging bevat van een zodanige aard of omvang dat daarin op grond van wet- en regelgeving en naar het oordeel van de bevoegde bestuursorganen een belemmering is gelegen voor het beoogde gebruik ervan, dan zal WOONopMAAT overeenkomstig de toepasselijke wettelijke voorschriften voor eigen rekening en risico tot een zodanige sanering overgaan dat bedoelde belemmering wordt weggenomen.
4.2.b. Indien de bodem en/of het grondwater van de gronden, eigendom van de gemeente, een verontreiniging bevat van een zodanige aard of omvang dat daarin op grond van wet- en regelgeving en naar het oordeel van de bevoegde bestuursorganen een belemmering is gelegen voor het beoogde gebruik ervan, dan zal de gemeente overeenkomstig de toepasselijke wettelijke voorschriften voor eigen rekening en risico tot een zodanige sanering overgaan dat bedoelde belemmering wordt weggenomen.
4.3 Teneinde vast te stellen of een dergelijke verontreiniging in bedoelde gronden al dan niet aanwezig is zullen partijen voor gezamenlijke rekening, een bodem- en grondwateronderzoek laten uitvoeren.
4.4 Een update van dit onderzoek heeft plaats indien dit op moment van vergunnen ouder is dan 5 jaar of anderszins onvoldoende blijkt.
Artikel 5: Sloop, sanering en nieuwbouw
5.1 WOONopMAAT geeft opdracht voor het voor haar rekening slopen van de opstallen die ten tijde van het aangaan van deze overeenkomst op de aan haar toebehorende gronden in het plangebied aanwezig zijn.
5.2 WOONopMAAT geeft ter uitvoering van de Prestatieafspraken opdracht voor het na de sloop voor haar rekening realiseren van 192 sociale huurwoningen binnen het plangebied.
Artikel 6: Bouw- en woonrijp maken openbaar gebied
De gemeente zal de gronden in het plangebied voor haar rekening bouwrijp doen maken en het openbaar gebied overeenkomstig het inrichtingsplan woonrijp doen maken dan wel herinrichten met inachtneming van de aan deze overeenkomst gehechte, in overleg met WOONopMAAT opgestelde,
masterplanning.
Artikel 7: Planschade en kostenverhaal
7.1 WOONopMAAT verbindt zich om aan de gemeente het totale bedrag te betalen van de schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro die onherroepelijk voor vergoeding door de gemeente in aanmerking komt en die voortvloeit uit het te wijzigen bestemmingsplan ten behoeve van het nog op te stellen stedenbouwkundige ontwerp. De gemeente zal WOONopMAAT schriftelijk in kennis stellen van een aanvraag om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro die voortvloeit uit het besluit tot het wijzigen van het bestemmingsplan. Deze bepaling is van toepassing op de wijzigingen in het bestemmingsplan die verband houden met de realisatie van de nieuwbouw aan de Xxxxxx Xxxxxxxx binnen dit stedenbouwkundig ontwerp. Eventuele planschade die zou kunnen voorvloeien uit de reconstructie van de Tolweg, wordt hier niet onder begrepen.
7.2 Partijen hebben middels onderhavige overeenkomst geregeld dat er geen verhaal van kosten van de grondexploitatie is, waardoor de gemeente conform het bepaalde in
artikel 6.12 lid 2 aanhef en sub a Wro geen exploitatieplan hoeft vast te stellen.
De gemeente staat er jegens WOONopMAAT voor in dat aan de omgevingsvergunning voor het bouwen geen voorschrift zal worden verbonden als bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, Wro.
7.3 Voor rekening van WOONopMAAT zijn de gebruikelijke legeskosten voor de behandeling van vergunningaanvragen van WOONopMAAT en andere gemeentelijke belastingen.
Artikel 8: Publiekrechtelijke aspecten
8.1 Deze overeenkomst doet niet af aan de publiekrechtelijke taken en bevoegdheden van de gemeente.
8.2 De gemeente is nimmer aansprakelijk indien de publiekrechtelijke besluitvorming xxxxxx xxxxxxxx dan thans door partijen wordt voorzien dan wel indien door ingrijpen van hogere overheden of de rechter het thans door partijen beoogde resultaat wordt belemmerd, vertraagd of gefrustreerd.
8.3 De gemeente zal vergunningsaanvragen die betrekking hebben op het plangebied, met inachtneming van haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden en de daarbij in acht
te nemen zorgvuldigheid, voortvarend afhandelen.
Artikel 9: Diversen
9.1 Ten aanzien van de uitplaatsing van bewoners is afgestemd dat WOONopMAAT, voor eigen rekening, voortvarend en met de in acht te nemen zorgvuldigheid, zorg draagt voor het uitplaatsen van de bewoners van de appartementen in het plangebied.
9.2 Partijen hebben met betrekking tot het woonhuis Xxxxxx 0X afgesproken dat de gemeente namens beide partijen zal onderhandelen om dit registergoed te verwerven. De gemeente heeft een inspanningsverplichting om gedurende het onderhandelingsproces alle informatie met WOONopMAAT te delen en geen biedingen te doen, dan nadat WOONopMAAT akkoord is met deze biedingen. Beide partijen hebben een inspanningsverplichting om genoemd registergoed te verwerven. Partijen hebben afgesproken dat ingeval de gemeente het woonhuis zal verwerven, WOONopMAAT bereid is om ten gunste van onderhavig plan een financiële bijdrage te leveren aan de verwerving en de sloop van het
woonhuis Xxxxxx 0X tot maximaal 50% van de kosten.
Artikel 10: Projectorganisatie en planning
10.1 Partijen voeren overleg door middel van een projectorganisatie, die bestaat uit een projectteam en een stuurgroep. Het projectteam bestaat uit leden van zowel de gemeente als WOONopMAAT. De stuurgroep bestaat uit bestuurlijke vertegenwoordigers van partijen.
10.2 Partijen zijn een fasering, masterplanning en een bijbehorend overzicht van producten, mijlpalen en besluiten overeengekomen, welke als bijlage 4 en 5 aan deze overeenkomst zijn gehecht. Indien een partij constateert dat zij een of meer van haar taken niet overeenkomstig deze planning kan uitvoeren, zal deze terstond de wederpartij daarover informeren en zullen partijen een nieuwe planning overeenkomen teneinde de vertraging zoveel mogelijk te beperken.
10.3 Partijen zullen met betrekking tot de ontwikkeling van het plangebied, overleggen en informatie delen met de klankbordgroep de Slotvrouwe, bestaande uit bewoners van de te slopen flats, de omwonenden en vertegenwoordigers van belangengroeperingen.
Artikel 11: Subsidies
11.1 Partijen zullen zich maximaal inspannen om alle beschikbare subsidies die ten gunste van het plangebied kunnen worden ingezet, te verkrijgen.
11.2 De verstrekte subsidies - rekening houdend met de daartoe geldende wet- en regelgeving met betrekking tot mededinging en staatssteun - worden op een fiscaal zo gunstig mogelijke wijze ten behoeve van het plangebied aangewend.
Artikel 12: Beëindiging
12.1 Deze overeenkomst eindigt op het moment dat de volledige herstructurering van het plangebied heeft plaatsgevonden en is voltooid.
12.2 Een tussentijdse beëindiging van deze overeenkomst is mogelijk in de volgende gevallen:
a. In het geval WOONopMAAT in staat van faillissement wordt verklaard, surseance van betaling aanvraagt of wordt ontbonden en voorts indien WOONopMAAT wordt beperkt in haar bevoegdheid om rechtshandelingen te verrichten;
b. Indien de wederpartij ondanks schriftelijke aanmaning daartoe in gebreke blijft aan haar verplichtingen tengevolge deze overeenkomst te voldoen, behoudens in gevallen waarin de eisen van redelijkheid en billijkheid een verlenging van de termijn vereisen om alsnog aan de verplichtingen te kunnen voldoen;
c. Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de selectie van het planidee, als bedoeld in artikel 3.4;
d. Indien partijen geen overeenstemming bereiken over het stedenbouwkundig plan;
e. indien de raad niet tot vaststelling van de welstandcriteria overgaat.
12.3 In de in artikel 12.2 onder a. genoemde gevallen heeft de gemeente en in het onder b. genoemd geval heeft de wederpartij van de in gebreke zijnde partij, het recht om bij aangetekend schrijven de overeenkomst met onmiddellijke ingang, en zonder dat rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist, op te
zeggen.
Artikel 13: Opschortende voorwaarde
13.1 De overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de gemeenteraad en de raad van commissarissen van WOONopMAAT toestemming verlenen tot het aangaan van deze overeenkomst.
Artikel 14: Slotbepalingen
14.1 De bijlagen bij deze overeenkomst maken onlosmakelijk deel uit van
deze overeenkomst. Bij een eventuele discrepantie tussen de bijlagen en tekst van de overeenkomst, prevaleert de overeenkomst.
14.2 Deze overeenkomst kan slechts worden gewijzigd met een voorafgaande schriftelijke instemming van elk van partijen.
14.3 Bij deze overeenkomst behoren de volgende door partijen gewaarmerkte bijlagen:
- 1. tekening plangebied BO-300-400-233C;
- 2. de stedenbouwkundige visie Xxxxxx Xxxxxxxx en omgeving, zoals verwoord in het werkboek “De Slotvrouwe”, november 2017;
- 3. het PvE Vastgoed;
- 4. Masterplanning De Slotvrouw versie 6;
- 5. overzicht producten, mijlpalen en besluiten;
- 6. de Woonvisie 0000 Xxxxxxxxx en Heemskerk (voorblad, xxx.xxxxxxxxx.xx);
- 7. de meest actuele Prestatieafspraken Wonen in Beverwijk en Heemskerk (voorblad, xxx.xxxxxxxxx.xx);
- 8. de Nota Xxxxxxxx Xxxxxxxxx en de Technische Richtlijnen Heemskerk 2017 (voorbladen, xxx.xxxxxxxxx.xx).
14.4 Elke partij kiest voor alles wat met deze overeenkomst verband houdt woonplaats aan het haar betreffende hierna genoemde adres:
Gemeente Heemskerk
adres: Xxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxxx 0 postcode en woonplaats: 0000 XX Xxxxxxxxx ter attentie van: mevrouw X.X.X. xxx xxx Xxxxx WOONopMAAT
adres: Xxx Xxxxxxxxxxxxxx 0
postcode en woonplaats: 0000 XX Xxxxxxxxx ter attentie van: de xxxx X. xxx Xxxxxxxxx
14.5 Een partij kan een andere dan de in het vorige lid genoemde woonplaats kiezen door aan de andere partijen een nieuwe woonplaats mee te delen. Een keuze voor een woonplaats buiten Nederland heeft geen werking.
14.6 De rechtbank Noord-Holland te Haarlem is bij uitsluiting bevoegd geschillen over deze overeenkomst of over de uitvoering daarvan te berechten. In onderling
overleg kunnen partijen echter besluiten een geschil - in verband met de aard van dat
geschil - door mediation, bindend advies of arbitrage op te laten lossen. Uiteraard zullen partijen eerst proberen een geschil in onderling overleg op te lossen.
14.7 Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing.
Aldus opgemaakt en getekend in tweevoud d.d. 2018 te Heemskerk.
De gemeente Heemskerk stichting WOONopMAAT