Provincie OOST-VLAANDERENGemeente Zelzate GEMEENTELIJKE BOUWGRONDEN PARTICULIERE WONINGBOUW VERKOOPSVOORWAARDEN Zoals gestemd in de gemeenteraad van 28 juni 2011 en gewijzigd op 12 mei 2016 en op 25 maart 2019
Gemeente Zelzate | GEMEENTELIJKE BOUWGRONDEN PARTICULIERE WONINGBOUW VERKOOPSVOORWAARDEN Zoals gestemd in de gemeenteraad van 28 juni 2011 en gewijzigd op 12 mei 2016 en op 25 maart 2019 |
HOOFDSTUK I. WIJZE VAN VERKOPEN
Artikel 1. Wijze van verkopen – Koopdagen
De verkoping gebeurt in het openbaar, in één enkele zitdag. Een recht van hoger bod zal niet worden toegekend.
De notaris heeft in elk geval het recht, zonder zijn beslissing te moeten rechtvaardigen, de te koop gestelde goederen - of sommigen daarvan - uit de verkoop te nemen.
Artikel 2. (Op)biedingen
Het goed wordt toegewezen aan de laatste en hoogste bieder die wordt aanvaard. Rechtspersonen kunnen geen bod uitbrengen.
De biedingen mogen alleen in euro worden gedaan.
Het minimum bedrag van ieder opbod bedraagt 125,00 euro.
Artikel 3. Instelprijs/instelpremie
De instelprijs wordt vermeld in de bijzondere verkoopsvoorwaarden of bekend gemaakt tijdens de zitting.
De vaststelling van een instelprijs is geen aanbod tot verkoop.
Als niemand de instelprijs biedt, wordt de openbare verkoping stopgezet.
Artikel 4. Recht van hoger bod
Er wordt verkocht zonder recht van hoger bod.
HOOFDSTUK II. KOOPPRIJS, KOSTEN, BETALINGEN
Artikel 5. Kosten
5.1. Algemene regels. Zijn ten laste van de koper: de kosten van opmeting en afpaling van het verkochte goed en de kosten van aanleg van een voetpad indien dit reeds is aangelegd, volgens een verdeelsleutel vast te leggen in de bijzondere verkoopsvoorwaarden. Als last van de verkoping zal de koper bovenop de prijs, kosten meting - afpaling, en voetpad, een forfaitair bedrag betalen ter dekking van de notariële kosten van de openbare verkoping.
Het forfaitair bedrag dekt de registratierechten op de prijs verhoogd met de lasten, de erelonen en de wettelijke kosten van het proces-verbaal van toewijzing alsmede van de akte van kwijting, zonder opheffing.
Zijn eveneens ten laste van de koper en zijn niet gedekt door voormeld forfaitair bedrag: de kosten van de inschrijving die ambtshalve kan genomen worden en van de doorhaling van die inschrijving, de bijvoeglijke registratierechten met aanhorigheden ingeval van tekortschatting en alle kosten van akten door toedoen van de koper vereist.
5.2. Barema. Het door de koper te betalen forfaitair bedrag ter dekking van de kosten vermeld onder 5.1. tweede paragraaf zal worden vastgelegd in de bijzondere verkoopsvoorwaarden.
- 1/6 -
5.3. Bijzondere regels. Bij toepassing van een wetsbepaling houdende vermindering van registratierechten en/of ereloon ten voordele van de koper wordt het forfaitair bedrag overeenkomstig verminderd. De vrijstelling of vermindering moet, na toelichting door de instrumenterende notaris, door de koper uitdrukkelijk worden gevraagd.
5.4. Termijn. De kosten moeten binnen de vijf werkdagen na de toewijzing in het kantoor van de notaris worden betaald, op straffe van onmiddellijke opeisbaarheid van de prijs en van onmiddellijke tenuitvoerlegging van de verkoop.
Artikel 6. Prijs
De koper moet de prijs betalen in het kantoor van de notaris, binnen de dertig dagen na de toewijzing.
Artikel 7. Xxxxx xxx xxxxxxxx – verwijlintresten
Alle betalingen, zowel van de kosten als van de prijs, dienen te gebeuren in euro, vrij van alle inhoudingen, door middel van een overschrijving of afgifte van een bankcheque. De betaling met een cheque is slechts bevrijdend tot beloop van de geïnde sommen, vanaf de dag van inning.
Ongeacht de oorzaak van de laattijdigheid en zonder afbreuk aan de eisbaarheid, is de koper vanaf de dag van de eisbaarheid tot de dag van betaling, van rechtswege en zonder ingebrekestelling intrest verschuldigd op de prijs, de kosten en de bijkomende lasten, of op het onbetaalde gedeelte ervan. De rentevoet wordt vastgesteld op de wettelijke intrestvoet, van toepassing op de dag van de toewijs, verhoogd met twee procentpunten.
HOOFDSTUK III. DE KOPER: COMMANDVERKLARING, LASTGEVING, STERKMAKING, BORG, HOOFDELIJKHEID
Artikel 8. Mogelijkheid tot aanwijzing van lastgever (commandverklaring)
De mogelijkheid tot commandverklaring wordt uitdrukkelijk uitgesloten.
Artikel 9. Sterkmaking
9.1. Een niet-aanwezige derde, voor wie een bieder zich heeft sterk gemaakt, moet de aankoop bekrachtigen bij authentieke akte binnen een door de notaris vast te stellen termijn. Zonder deze bekrachtiging wordt bedoelde bieder geacht voor eigen rekening te hebben gekocht en zal hij er toe zijn gehouden de koopsom en de kosten te betalen.
9.2. De bieder die gehuwd is met een stelsel van gemeenschap en die voor rekening van de gemeenschap koopt, kan zich niet sterk maken voor zijn echtgenoot. De echtgenoot gehuwd met een stelsel van gemeenschap kan uitsluitend vertegenwoordigd zijn bij notariële of onderhandse volmacht.
Artikel 10. Borg
Ieder bieder of voorlopige koper moet op eerste verzoek, op zijn kosten, tot zekerheid van de betaling van koopprijs, kosten en toebehoren, een solvabele borg stellen of aan de notaris een door deze laatste vastgestelde borgsom storten.
Indien aan dit verzoek niet onmiddellijk wordt voldaan, zal het bod als niet bestaande kunnen worden beschouwd zonder opgave van reden.
Artikel 11. Hoofdelijkheid – ondeelbaarheid
Indien aan verschillende kopers wordt toegewezen, zijn ze allen hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot alle verplichtingen die uit de verkoop voortvloeien. Dit geldt dus ook voor de bieder die zich voor een koper sterk maakt en voor de borggever, hun erfgenamen en rechtverkrijgenden. De hieruit voortspruitende kosten vallen te hunnen laste.
- 2/6 -
HOOFDSTUK IV. HET TE VERKOPEN GOED
Artikel 12. Algemene voorwaarden
12.1. Het goed wordt overgedragen in de staat waarin het zich bevindt bij de toewijzing en onder meer:
- zonder waarborg van maat of oppervlakte, al waren de verschillen één/twintigste of meer;
- met alle zichtbare en verborgen gebreken;
- met alle heersende en lijdende, zichtbare en niet zichtbare, voortdurende en niet voortdurende erfdienstbaarheden, ook al zijn deze niet bekend;
- met alle gemeenschappen.
Aangezien het te verkopen goed te bezichtigen was vóór de verkoping en de titels, verkoopsvoorwaarden, eventuele verkavelingakte, basisakte of andere akten die betrekking hebben op het te verkopen goed in het kantoor van de notaris ingekeken konden worden, wordt de koper geacht volledig, persoonlijk en op eigen verantwoordelijkheid ingelicht te zijn over de staat van het goed en over alle desbetreffende erfdienstbaarheden en gemeenschappen; hij zal geen verhaal mogen uitoefenen tegen de verzoeker wegens enige fout, onnauwkeurigheid of vergetelheid in de beschrijving van het goed of in de opgave van erfdienstbaarheden of gemeenschappen noch wegens gesteldheid van de bodem, stoornissen en hinder.
Bekendmakingen en kadastrale aanduidingen worden slechts als inlichting en onder alle voorbehoud verstrekt.
Een vergissing in de beschrijving van het goed op de aanplakbrief, in de aankondigingen of elders, geeft geen aanleiding tot enig verhaal.
12.2. Het goed wordt verkocht onder de gewone vrijwaring als naar recht, en verder onder de voorwaarden en lasten, vastgesteld in vorige eigendomstitels, in de mate deze nog van toepassing zijn.
12.3. Een eenvoudige verwijzing naar een plan, zelfs indien het aangehecht is, doet geen erfdienstbaarheden ontstaan, tenzij dit in de bijzondere verkoopsvoorwaarden of in een proces-verbaal van toewijzing uitdrukkelijk is bedongen.
Artikel 13. Hypothecaire toestand
Het goed wordt verkocht voor vrij, zuiver en niet belast met enige schuld, voorrecht, hypotheek, in- of overschrijving.
Artikel 14. Eigendom - genot - gebruik – huurwaarborg – uitdrijving
14.1. Algemene regels
14.1.1. Het eigendomsrecht gaat over op de koper zodra de toewijzing definitief is.
14.1.2. De koper verkrijgt het genot van het goed uitsluitend na volledige betaling van koopsom, intresten, kosten en alle andere bijkomende lasten, tenzij anders bedongen in de bijzondere verkoopsvoorwaarden.
14.1.3. De koper treedt in de rechten en verplichtingen van de verzoeker voor de gebruikstoestand die in de bijzondere verkoopsvoorwaarden wordt vermeld, onverminderd de rechten die hij krachtens het contract of de wet kan laten gelden en waaraan deze bepaling geen afbreuk doet. Hij zal rechtstreeks met de huurders of pachters overleg plegen over hun gebruiksrechten, opzeg, voorwerpen waarvan zij beweren dat ze hun toebehoren, vergoedingen waarop ze gerechtigd zouden zijn en dit zonder mogelijkheid verhaal uit te oefenen tegen de verzoeker. De koper kan geen schuldvergelijking inroepen tussen de prijs en de borgsommen die door huurders of pachters zijn gestort.
Een eventuele vergoeding voor het niet eerbiedigen van een eventueel bestaand voorkooprecht blijft ten laste van de verzoeker.
Artikel 15. Belastingen
- 3/6 -
De koper zal pro rata temporis vanaf de definitieve toewijzing alle taksen, belastingen, voorheffingen en lasten op het te verkopen goed dragen. Alle lasten en taksen, ingekohierd vóór de definitieve toewijs, worden afgerekend met de verzoeker. Planbatenheffing verschuldigd vóór de definitieve toewijs, blijft ten laste van de verzoeker. Planschade toegekend vóór de definitieve toewijs, blijft verworven voor de verzoeker.
Artikel 16. Samenvoeging
Indien er verschillende kavels zijn, worden ze afzonderlijk toegewezen; er is geen mogelijkheid tot samenvoeging van verschillende loten.
Artikel 17. Stedenbouw en ruimtelijke ordening
17.1. In geen geval mag een gebouw of een dergelijke inrichting worden opgericht zonder voorafgaande vergunning.
17.2. De koper zal zich moeten schikken naar alle wetten en besluiten van de bevoegde overheden met het oog op gebeurlijke onteigening, rooilijn, urbanisatie of stedenbouwkundige vergunning, zonder voor verlies of onbruikbaarheid van grond, voor weigering van bouwtoelating of anderszins enig verhaal tegen de verzoeker te kunnen uitoefenen of zijn tussenkomst of waarborg te kunnen inroepen.
17.3. De verzoeker heeft verklaard met betrekking tot het goed geen weet te hebben van enige voorlopige of definitieve beschermingsmaatregel, getroffen in het kader van de regelgeving inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw, bescherming als monument, stads- en dorpsgezicht of als landschap.
17.4. De verzoeker heeft verklaard dat bij zijn weten voor het goed geen onteigeningsbesluit werd betekend, en dat hij geen weet heeft van een geplande onteigening.
17.5. De instrumenterende notaris verwijst partijen uitdrukkelijk naar artikel
4.2.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dat de werken vermeldt waarvoor een stedenbouwkundige vergunning is vereist.
Artikel 18. Bodemdecreet
18.1. De notaris wijst op de draagwijdte van de eventuele saneringsplicht, de aansprakelijkheid en de informatieplicht van partijen in verband met de bodemtoestand.
18.2. Nadere info aangaande het bodemattest en de nadere verklaringen en bepalingen betreffende de bodemtoestand worden in de bijzondere verkoopsvoorwaarden opgenomen.
HOOFDSTUK V. SLOTBEPALINGEN
Artikel 19. Politie
De notaris leidt de verkoop en waakt over het goede verloop. Hij heeft het recht om iedere vergissing bij het oproepen of bij de toewijzing recht te zetten, zelfs indien daar tegen bezwaar of verzet wordt geuit. De notaris kan alle geschillen hierover beslechten. Tegen zijn beslissing is geen verhaal mogelijk.
Ook kan hij, zonder zijn beslissing te moeten verantwoorden, elk bod weigeren, elk opbod vernietigen of als niet bestaand verklaren; hij kan één van de vorige opbiedingen hernemen en toewijzen aan één van de vorige bieders; hiertegen is geen verzet mogelijk. Bijgevolg is elke opbieder of voorlopige koper door zijn bod gebonden tot alle gevolgen van de verkoop totdat de toewijzing definitief is.
Artikel 20. Middelen tot tenuitvoerlegging
Indien de koper een van de verkoopsvoorwaarden niet naleeft, heeft de verkoper het recht om:
1) ofwel de ontbinding van de verkoop van rechtswege te laten vaststellen,
- 4/6 -
2) ofwel tot de herveiling over te gaan,
3) ofwel het uitvoerend beslag te vorderen,
dit alles onverminderd zijn recht op schadevergoeding ten laste van de ingebreke blijvende koper.
Kiest de verkoper voor de ontbinding, dan laat hij dat aan de koper weten door hem bij gerechtsdeurwaarderexploot aan te manen en in gebreke te stellen. De ontbinding werkt van rechtswege.
Kiest de verkoper voor de herveiling dan gebeurt dit, overeenkomstig artikels 1600 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek, op kosten en op risico van de in gebreke blijvende koper, en dit drie werkdagen na een onbeantwoord gebleven eenvoudig bevel tot betaling
De herveiling gebeurt door het ambt van dezelfde notaris of, bij zijn afwezigheid, door een notaris die de rechter aanwijst, onder de voorwaarden vermeld zowel in deze algemene als in de bijzondere verkoopsvoorwaarden.
Onverminderd alle andere schadevergoeding en intresten zal de in gebreke blijvende koper verplicht zijn om het verschil te betalen tussen de prijs waarvoor hij had gekocht en deze van de herveiling, zonder het eventuele overschot te kunnen opeisen; dit overschot is voor de verkoper of voor zijn schuldeisers.
Kiest de verkoper voor het uitvoerend beslag op onroerend goed, dan laat hij het goed verkopen overeenkomstig het Gerechtelijk Wetboek. De verkoper heeft ook het recht, bij afwijking van de bepalingen van artikel 1563 van het Gerechtelijk Wetboek, te voren of gelijktijdig op inbeslagneming, het ander onroerend en zelfs roerend bezit van de koper te doen verkopen.
Artikel 21. Keuze van woonplaats
De verzoeker, de koper, de laatste bieder, en de borggever doen, voor alles wat de uitvoering van onderhavige akte betreft, keuze van woonplaats in het kantoor van de notaris.
Artikel 22. Toekenning van rechtsmacht
Iedere betwisting die rijst ter gelegenheid van een openbare verkoping wordt uitsluitend ter kennis gebracht van de rechter van de plaats waar de verkoop wordt gehouden.
Artikel 23. Instemming
De koper, de laatste bieder, en de borggever worden van rechtswege geacht in te stemmen met alle bedingen en voorwaarden van de verkoop, vermeld zowel in de algemene als in de bijzondere verkoopsvoorwaarden en in het proces-verbaal van toewijzing.
Artikel 24. Fiscale verklaringen
24.1. De notaris heeft voorlezing gegeven van artikel 203 van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten.
24.2. De notaris heeft aan de verzoeker die zulks erkent, lezing gegeven van artikel 62, paragraaf 2 en 73 van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde. Op de vraag, gesteld door de instrumenterende notaris, heeft de verzoeker verklaard niet onderworpen te zijn aan het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde, dit alles nadat de instrumenterende notaris zijn aandacht getrokken heeft op de straffen die de Wet uitvaardigt bij valse verklaringen desbetreffende.
Artikel 25. Teneinde de doelstelling van het verkopend gemeentebestuur te realiseren die hierin bestaat dat aan zoveel mogelijk onderscheiden particulieren de kans moet worden gegeven om uitsluitend één kavel in de onderhavige verkaveling en latere wijzigingen en/of uitbreidingen te verwerven worden navermelde bijkomende cumulatieve voorwaarden vastgelegd:
- 5/6 -
a) Aan een koper en/of zijn/haar echtgeno(o)t(e) en of wettelijk of feitelijk samenwonende partner kan hoogstens en in totaal één bouwgrond of gerechtigheden in één bouwgrond toegewezen worden uit onderhavige verkaveling en latere wijzigingen en/of uitbreidingen. Wie derhalve alleen of samen met zijn/haar actuele of gewezen echtgeno(o)t(e) en of actuele of gewezen wettelijk of feitelijk samenwonende partner in het verleden ooit uit onderhavige verkaveling en latere wijzigingen en/of uitbreidingen een perceel bouwgrond of gerechtigheden in een perceel bouwgrond heeft verworven kan derhalve geen tweede keer een perceel bouwgrond of gerechtigheden in een perceel bouwgrond uit onderhavige verkaveling en latere wijzigingen en/of uitbreidingen toegewezen krijgen. Het bepaalde in voorgaande zin geldt eveneens indien de kandidaat koper op het moment van de gebeurlijke toewijzing een in het verleden verworven perceel bouwgrond of gerechtigheden in een perceel bouwgrond uit onderhavige verkaveling en latere wijzigingen en/of uitbreidingen reeds heeft vervreemd of de intentie heeft dit perceel bouwgrond in de toekomst te vervreemden.
b) De koper en/of zijn/haar actuele of gewezen echtgeno(o)t(e) en of actuele of gewezen wettelijk of feitelijk samenwonende partner mag op de dag dat hij uit onderhavige verkaveling en latere wijzigingen en/of uitbreidingen een enig perceel bouwgrond koopt bovendien geen elders gelegen woning, noch perceel bouwgrond in eigendom of in vruchtgebruik hebben, tenzij een enige eigendom die dat zelf wordt bewoond en dat alsdan dient te worden verkocht uiterlijk de dag van de datum van bewoning van de nieuwbouw op het in onderhavige verkaveling en latere wijzigingen en/of uitbreidingen aangekochte perceel bouwgrond dat wil zeggen uiterlijk binnen de 5 jaar na aankoop van een enig perceel bouwgrond in onderhavige verkaveling en latere wijzigingen en/of uitbreidingen.
c) De kopers zijn gehouden binnen de vijf (5) jaar na het definitief worden van de verkoping op de door hen gekochte grond in onderhavige verkaveling en latere wijzigingen en/of uitbreidingen een woonhuis voor eigen bewoning op te richten. De oplevering of, in voorkomend geval, de voorlopig oplevering wanneer de woning wordt opgericht met toepassing van de wet op de woningbouw (beter bekend als de wet Breyne), dient derhalve uiterlijk binnen gestelde termijn van vijf
(5) jaar plaats te grijpen. Tevens dienen de kopers binnen de termijn van vijf
(5) jaar na het definitief worden van de verkoping de betreffende woning daadwerkelijk te bewonen en dit gedurende minstens tien (10) jaar onafgebroken.
d) De opgerichte gebouwen mogen niet worden verhuurd noch worden vervreemd binnen een periode van tien (10) jaar te rekenen vanaf de eerste ingebruikname ervan welke blijkt uit de inschrijving in het bevolkingsregister.
e) In uitzonderlijke gevallen van familiale, sociale of financiële aard kan het college van burgemeester en schepenen afwijkingen toestaan op voorschreven verplichtingen.
Artikel 26. Indien door het ambt van een gerechtsdeurwaarder een overtreding op de in artikel 25 voorgeschreven verplichtingen wordt vastgesteld zal de overtreder, onverminderd zijn verplichting de voorschreven verplichtingen alsnog ten spoedigste ten uitvoer te brengen, bij wijze van schadebeding een forfaitaire vergoeding dienen te betalen aan de gemeente Zelzate welke wordt bepaald op vijftig procent (50%) van de initiële koopsom waaraan de gemeente Zelzate het betreffende perceel grond openbaar zal hebben verkocht, welke initiële koopsom dient te worden aangepast aan de gezondheidsindex te rekenen vanaf de datum van de openbare verkoping. Deze forfaitaire schadevergoeding is betaalbaar binnen de maand na de vaststelling van de overtreding door het ambt van de gerechtsdeurwaarder door overschrijving op een bankrekening van de gemeente Zelzate, en zal in geval van laattijdige betaling van rechtswege intrest opbrengen ten voordele van de gemeente Zelzate à rato van de wettelijke
- 6/6 -
intrest in burgerlijke zaken, verhoogd met drie procent per jaar, te rekenen vanaf de maand volgend op de vaststelling van de overtreding door het ambt van de gerechtsdeurwaarder.
Artikel 27. De kopers kunnen van de gemeente de betaling niet eisen van de gemeenschap der muren, te bouwen langs de kant van de door haar niet verkochte gronden.
- 7/6 -