Algemene erfpachtbepalingen bouwgrond gemeente Borsele 2014 INHOUD Art. 1. Begripsomschrijvingen Art. 2. De uitgifte Art. 3. Aanvraag, reserveringsvergoeding en waarborgsom Art. 4. Algemene erfpachtbepalingen en bijzondere voorwaarden Art. 5. Duur van...
Algemene erfpachtbepalingen bouwgrond gemeente Borsele 2014
INHOUD
Art. 1. Begripsomschrijvingen
Art. 2. De uitgifte
Art. 3. Aanvraag, reserveringsvergoeding en waarborgsom
Art. 4. Algemene erfpachtbepalingen en bijzondere voorwaarden
Art. 5. Duur van de erfpacht
Art. 6. Uitgifte van de grond
Art. 7. Hoofdelijke aansprakelijkheid en ondeelbaarheid
Art. 8. De vaststelling van de canon en de grondwaarde
Art. 9. Beëindiging erfpacht door verwerving grond door de erfpachter
Art. 10. Betaling van de canon
Art. 11. Aanpassing van de canon
Art. 12. Lasten en belastingen
Art. 13. Vrijwaring door de erfpachter
Art. 14. De inrichting en ingebruikneming van de grond
Art. 15. Het gebruik overeenkomstig de bestemming
Art. 16. Instandhouding van de opstallen; gedoogplichten
Art. 17. Vormvoorschriften en kosten
Art. 18. Overgang of overdracht van het recht van erfpacht
Art. 19. Splitsing en wijziging van rechten van erfpacht
Art. 20. Beëindiging om redenen van algemeen belang
Art. 21. Schadeloosstelling bij beëindiging in het algemeen belang
Art. 22. Rechtsmiddelen van de gemeente
Art. 23. Boetes
Art. 24. Herstel door de gemeente
Art. 25. Beëindiging wegens ernstige tekortkoming van de erfpachter
Art. 26. Beëindiging wegens wanbetaling van de canon en/of niet nakoming
van de bouwverplichting
Art. 27. Gevolgen van de beëindiging wegens ernstige tekortkoming,
wanbetaling van de canon en/of niet nakoming van de bouwverplichting
Art. 28. Faillissement en beslag
Art. 29. Deskundigen
Art. 30. Domicilie
Art. 31. Slotbepaling
2
Begripsomschrijvingen
Artikel 1
Deze bepalingen verstaan onder:
a. aanbieding : de brief en/of concept-overeenkomst c.q. verklaring met bijlage(n) waarin de
gemeente een perceel in erfpacht aan de gegadigde(n) aanbiedt.
b. canon : de door de erfpachter jaarlijks verschuldigde tegenprestatie;
c. canonpercentage : het percentage dat van toepassing is voor de berekening van de canon;
d. erfpacht : mede het onverdeeld aandeel daarin;
e. erfpachter : de (rechts)persoon of de (rechts)personen met wie door de gemeente een
overeenkomst wordt gesloten tot vestiging van een erfpacht en aan wie, mede uit hoofde
van de overeenkomst tot vestiging, de erfpacht wordt of is verleend, en de rechtsopvolgers
van die (rechts)perso(o)n(en) in de erfpacht.
f. grond : mede de daarmee verenigde beplantingen, werken en gebouwen en de beperkte
rechten die met de grond verbonden zijn;
g. grondwaarde : de tussen de gemeente en de erfpachter overeengekomen waarde van de
grond die ten grondslag ligt aan de berekening van de canon;
h. opstallen : de te eniger tijd boven, op en in de grond aanwezige onroerende zaken;
i. uitgifte in erfpacht : mede de heruitgifte in erfpacht van grond;
De uitgifte
Artikel 2
2.1 De uitgifte in erfpacht geschiedt bij akte van vestiging, ten overstaan van een door de
erfpachter na overleg met de gemeente aan te wijzen notaris.
2.2 In de akte van vestiging worden in ieder geval opgenomen:
a) de ingangsdatum van de erfpacht;
b) het gebruik dat van de grond en van de daarop te stichten of reeds gestichte opstallen
mag worden gemaakt;
c) de jaarlijkse canon alsmede de aan de berekening daarvan ten grondslag liggende
grondwaarde;
d) de Algemene erfpachtbepalingen die op de erfpacht van toepassing zijn alsmede de
bijzondere voorwaarden die ten aanzien daarvan worden gesteld;
2.3 Indien het perceel nog niet kadastraal is ingemeten, wordt een door partijen gewaarmerkte
tekening van het perceel, waaruit de grenzen en de ligging van het perceel blijken, aan de
akte van vestiging gehecht. Zodra de meting heeft plaatsgevonden, treden de uitkomsten van
die meting in de plaats van de hiervoor vermelde.
Aanvraag, reserveringsvergoeding en waarborgsom
Artikel 3
3.1 Ieder die grond van de gemeente in erfpacht wenst te verkrijgen, moet daartoe een aanvraag
indienen bij de gemeente.
3.2 In afwachting van de aanvraag kunnen burgemeester en wethouders onder door hen te
stellen voorwaarden een jaarlijkse reserveringsvergoeding vorderen voor het reserveren van
de grond.
3.3 Alvorens omtrent een aanvraag tot uitgifte van grond in erfpacht te beslissen, kunnen
burgemeester en wethouders van de gegadigde eisen, dat een waarborgsom in de
gemeentekas wordt gestort, die overeenkomt met het voorlopig vastgestelde bedrag van de
canon per jaar. Onder waarborgsom wordt in dit verband mede verstaan een ten genoegen
van de gemeente gestelde bankgarantie.
3.4 Het in ontvangst nemen van een waarborgsom verplicht de gemeente niet de grond aan de
gegadigde in erfpacht uit te geven. Wordt besloten de grond niet aan de gegadigde in
erfpacht uit te geven, dan wordt de waarborgsom, vermeerderd met een redelijke rente, zo
spoedig mogelijk gerestitueerd.
3.5 De waarborgsom vervalt aan de gemeente, indien de gegadigde niet binnen de door
burgemeester en wethouders bij aangetekende brief opgegeven redelijke termijn meewerkt
aan het tot stand komen van de notariële akte van vestiging van de erfpacht.
3.6 De waarborgsom wordt gerestitueerd zonder dat de gemeente rente of kosten verschuldigd
is, zodra de op de grond te stichten opstallen naar het oordeel van burgemeester en
wethouders overeenkomstig de voorgeschreven bestemming en binnen de vereiste termijn
in gebruik zijn genomen en aan de overige voorwaarden waaronder de grond in erfpacht is
uitgegeven is voldaan.
Algemene erfpachtbepalingen en Bijzondere Voorwaarden
Artikel 4
4.1 De gemeente geeft grond uit in erfpacht met toepassing van deze Algemene
erfpachtbepalingen, voor zover daarvan niet bij of krachtens besluit van burgemeester en
wethouders wordt afgeweken en voorts onder zodanige bijzondere voorwaarden als
burgemeester en wethouders voor elke uitgifte in erfpacht met de erfpachter zijn
overeengekomen en die onder meer betrekking zullen hebben op de bestemming en het
gebruik van de grond.
4.2 Burgemeester en wethouders kunnen op verzoek van de erfpachter afwijking toestaan of
vrijstelling verlenen van de bijzondere voorwaarden, waaronder de erfpacht is verleend of
deze wijzigen.
Duur van de erfpacht
Artikel 5
5.1 De uitgifte van grond in erfpacht geschiedt eeuwigdurend.
5.2 Het is de erfpachter niet toegestaan de erfpacht op te zeggen.
5.3 Beëindiging van de erfpacht van de zijde van de gemeente kan uitsluitend plaatsvinden op de
gronden en op de wijzen als voorzien in de art. 20, 25 en 26.
5.4 Gemeente en erfpachter kunnen met wederzijds goedvinden bij akte van afstand, te verlijden
ten overstaan van een door de gemeente, na overleg met de erfpachter aan te wijzen
notaris, overgaan tot beëindiging van de erfpacht of een gedeelte daarvan. In de akte van
afstand van de erfpacht worden in elk geval opgenomen:
a) de datum waarop de erfpacht wordt beëindigd;
b) de regeling die partijen hebben getroffen ten aanzien van het tijdstip waarop en de staat
waarin de grond ter beschikking wordt gesteld aan de gemeente;
c) de regeling die partijen hebben getroffen ten aanzien van een eventuele vergoeding van
de waarde van de erfpacht en van de opstallen.
Uitgifte van de grond
Artikel 6
6.1 De grond wordt, tenzij uitdrukkelijk anders wordt overeengekomen, in erfpacht uitgegeven:
a) onvoorwaardelijk en niet onderhevig aan inkorting, ontbinding of welke vernietiging dan
ook;
b) niet bezwaard met beslagen, hypotheken of inschrijvingen daarvan noch met andere dan
de opgegeven en door de erfpachter uitdrukkelijk aanvaarde beperkte rechten;
c) vrij van huur, pacht en andere gebruiksrechten;
d) vrij van andere bijzondere lasten en beperkingen die anderszins de in de bijzondere
voorwaarden overeengekomen bouw, verdere inrichting en ingebruikneming van het
perceel grond verhinderen of beperken.
6.2 Tenzij partijen anders overeenkomen wordt de grond afgeleverd in de toestand waarin zij
zich bevindt op de datum van ondertekening van de akte van vestiging van het
erfpachtrecht.
6.3 De inbezitstelling van de grond geschiedt, tenzij uitdrukkelijk anders wordt overeengekomen,
bij de ondertekening van de vorenbedoelde akte van vestiging. Indien de inbezitstelling
plaatsvindt op een ander tijdstip dan bij de ondertekening van de akte van vestiging, eindigt
de zorgplicht van de gemeente op het tijdstip van de inbezitstelling.
6.4 Voor zover aan de gemeente bekend zijn er geen feiten of omstandigheden waaruit zou
blijken of het vermoeden zou kunnen voortvloeien dat in de in erfpacht uitgegeven grond
naar de daarvoor ten tijde van de uitgifte geldende maatstaven enigerlei vorm van
onaanvaardbare bodemverontreiniging aanwezig was, anders dan in de aan de akte van
uitgifte vermeld en met inachtneming van het aldaar gestelde.
6.5 De gemeente staat er voor het overige niet voor in dat de afgeleverde grond aan de
overeenkomst beantwoordt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen.
Hoofdelijke aansprakelijkheid en ondeelbaarheid
Artikel 7
7.1 Indien het recht van erfpacht aan twee of meer personen toekomt, is ieder van hen
hoofdelijk tegenover de gemeente aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen, die
uit de erfpacht voortvloeien.
7.2 De verplichtingen die voor de erfpachter uit de erfpacht voortvloeien, zijn steeds ten
opzichte van de gemeente ondeelbaar.
7.3 De gezamenlijke rechthebbenden dienen een van hen als vertegenwoordiger aan te wijzen
en de gemeente daarvan schriftelijk in kennis te stellen. De gemeente kan alle
kennisgevingen, aanzeggingen en vorderingen met betrekking tot het recht van erfpacht
rechtsgeldig aan of tegen deze vertegenwoordiger doen instellen.
De vaststelling van de canon en de grondwaarde
Artikel 8
8.1 De uitgifte van grond in erfpacht geschiedt tegen een in geld vast te stellen jaarlijkse canon.
De canon wordt berekend aan de hand van de voor de grond voor het moment van uitgifte
overeengekomen grondwaarde (eventueel met btw) vermenigvuldigd met het dan geldende
canonpercentage.
8.2 De in artikel 8.1 bedoelde grondwaarde wordt overeengekomen met inachtneming van
eventueel ter zake geldende overheidsvoorschriften, de ontwikkeling in de marktprijzen van
onroerende zaken, alsmede met het oog op het gebruik van de grond en de opstallen dat aan
de erfpachter is of wordt toegestaan.
8.3 Het in artikel 8.1 genoemde canonpercentage wordt bij de uitgifte van de onroerende zaak in
erfpacht bepaald op het gemiddelde van de rentepercentages van geldleningen met een
looptijd van 20 jaar waartegen de gemeente kon lenen bij de NV Bank voor Nederlandse
Gemeenten welke golden op de eerste dag van de voorgaande twaalf maanden, echter met
dien verstande dat het percentage wordt verhoogd met een vergoeding van 0,50 voor
administratiekosten.
8.4 Indien het in artikel 8.3 berekende percentage lager is dan 3%, dan geldt een
canonpercentage van 3% (minimum), tenzij burgemeester en wethouders bij apart besluit dit
minimum niet van toepassing verklaren.
Beëindiging erfpacht door verwerving van de grond door de erfpachter
Artikel 9
9.1 Erfpachter is gerechtigd om tijdens de looptijd van de erfpacht de volledige eigendom te
verwerven van de grond.
9.2 Verwerving van de grond als bedoeld in het 1e lid kan op ieder moment plaatsvinden.
9.3 Erfpachter doet hiertoe een schriftelijk verzoek gericht aan burgemeester en wethouders.
9.4 Bij verwerving van de grond is de erfpachter een bedrag verschuldigd gelijk aan de
grondwaarde zoals die op basis van artikel 8 is vastgesteld bij de (eerste) uitgifte in erfpacht.
9.5 Notariskosten en eventuele andere kosten en belastingen die aan de verwerving zijn
verbonden zijn voor rekening van de erfpachter.
Betaling van de canon
Artikel 10
10.1 De canon moet maandelijks worden betaald op door de gemeente aan te geven
wijze, met dien verstande, dat het bedrag van de canon door de gemeente moet zijn
ontvangen, uiterlijk op de achtste werkdag van elk der maand.
10.2 Korting of verrekening van de door de erfpachter verschuldigde canon is uitsluitend
toegestaan voor zover het onbetwiste vorderingen op de gemeente betreft, welke direct
verband houden met de in erfpacht uitgegeven grond.
10.3 Indien de canon niet tijdig wordt betaald is een vertragingsrente verschuldigd ter hoogte van
de wettelijke rente over het achterstallige bedrag, te rekenen vanaf de dag waarop de canon
verschuldigd is. Voor de toepassing van dit artikel wordt een gedeelte van een maand voor
een volle maand gerekend en worden de gevonden bedragen afgerond op hele euro’s.
10.4 Is de erfpachter zes maanden na de verschijndag van de canon nog in gebreke dan wordt de
eventuele hypotheeknemer hiervan binnen veertien dagen in kennis gesteld door de
gemeente. Hypotheeknemer dient hiervoor de gemeente binnen 1 maand na vestiging van het
hypotheekrecht bij aangetekend schrijven in kennis te hebben gesteld.
Aanpassing van de canon
Artikel 11
11.1 De door de erfpachter verschuldigde canon wordt jaarlijks per 1 januari herzien volgens het
maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks CPI-alle huishoudens
zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Waarbij de tot de
datum van de aanpassing geldende canon wordt vermenigvuldigd met een factor welke wordt
verkregen door het bovengenoemde prijsindexcijfer van de maand eindigend twee maanden
voor de datum van aanpassing van de canon te delen door het prijsindexcijfer van de
overeenkomstige maand van de periode daarvoor en deze factor af te ronden op drie
decimalen. De nieuwe canon zal nimmer minder bedragen dan de laatst geldende canon.
11.2 Burgemeester en wethouders doen mededeling aan de erfpachter van het bedrag van de
overeenkomstig artikel 11.1 aangepaste canon uiterlijk twee maanden voordat
ingevolge artikel 10.1 de eerste termijn van de aangepaste canon opeisbaar is geworden.
Te late kennisgeving kan de erfpachter noch ontslaan van zijn verplichting tot bijbetaling.
Lasten en belastingen
Artikel 12
12.1 Alle belastingen (zoals eventueel verschuldigde omzetbelasting en/of overdrachtsbelasting),
alsmede alle andere gewone en buitengewone lasten die op of wegens de
grond en de opstallen worden geheven, komen ten laste van de erfpachter.
12.2 Indien de gemeente enige betaling heeft verricht, die ingevolge artikel 12.1 ten laste van de
xxxxxxxxxx is, geven burgemeester en wethouders daarvan schriftelijk kennis aan de
erfpachter, die gehouden is binnen één maand na de datum van verzending van de
kennisgeving, het daarin opgegeven bedrag aan de gemeente te betalen.
Vrijwaring door de erfpachter
Artikel 13
De erfpachter vrijwaart de gemeente voor alle aanspraken van derden op vergoeding van schade die
na de ingangsdatum van het recht van erfpacht is dan wel zal ontstaan als gevolg van zodanige
verontreiniging van de grond door of vanwege de erfpachter, dat gevaar bestaat voor de
volksgezondheid en/of het milieu.
De inrichting en ingebruikneming van de grond
Artikel 14
14.1 De erfpachter is verplicht onder de voorwaarden en binnen de termijnen daartoe in de akte
van vestiging gesteld :
1. de grond te bebouwen overeenkomstig het door de gemeente goedgekeurde bouwplan;
2. de grond op behoorlijke wijze van de belendende percelen en van de openbare weg af te
scheiden en afgescheiden te houden;
3. de onbebouwde grond op behoorlijke wijze overeenkomstig de in de akte van vestiging
aangegeven bestemming in te richten en ingericht te houden;
4. de grond en de opstallen overeenkomstig de in de akte van vestiging aangegeven
bestemming in gebruik te nemen.
14.2 Burgemeester en wethouders kunnen op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de
erfpachter ontheffing verlenen van één of meer van de in artikel 14.1 genoemde
verplichtingen en/of van de ter zake in de akte van vestiging gestelde voorwaarden en
termijnen. Indien burgemeester en wethouders ontheffing verlenen kunnen zij daaraan
voorwaarden verbinden.
Het gebruik overeenkomstig de bestemming
Artikel 15
15.1 De erfpachter is verplicht de grond en de opstallen overeenkomstig de in de akte van
vestiging aangegeven bestemming te gebruiken. Mitsdien is het de erfpachter ook niet
geoorloofd de grond en de opstallen geheel of gedeeltelijk niet of nagenoeg niet te
gebruiken.
15.2 Het is de erfpachter niet geoorloofd de grond en de opstallen zodanig te gebruiken dat zulks
uit oogpunt van welstand bezwaar oplevert.
15.3 Evenmin is het de erfpachter geoorloofd door het gebruik van de grond en de opstallen aan
derden hinder en overlast te bezorgen.
15.4 Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van de in artikel 15.1 tot en met
15.3 genoemde verplichtingen en verboden op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van
de erfpachter. Indien burgemeester en wethouders ontheffing van een verbod of
verplichting verlenen, kunnen zij hieraan voorwaarden verbinden.
Instandhouding van de opstallen, gedoogplichten
Artikel 16
16.1 De erfpachter is verplicht de grond met de opstallen in zodanige technische staat te houden
dat deze de in de akte van vestiging aangegeven bestemming op behoorlijke wijze kan
dienen. Daartoe dient de erfpachter de grond met de opstallen in alle opzichten goed te
onderhouden en waar nodig tijdig geheel of gedeeltelijk te vernieuwen.
16.2 De erfpachter is verplicht de opstallen tegen brand en stormschade te verzekeren.
16.3 Het is de erfpachter niet geoorloofd in, op of aan de grond met de opstallen werkzaamheden
of handelingen te verrichten of na te laten dan wel een bedrijf uit te oefenen, waardoor
gevaar, schade of hinder, dan wel aantasting van de volksgezondheid en/of het milieu –
waaronder die van de bodem - wordt veroorzaakt. Alle schade die niettemin door handelen
of nalaten door of vanwege de erfpachter ontstaat - waaronder de kosten van eventueel
noodzakelijke bodemsanering - is voor rekening van de erfpachter.
16.4 De erfpachter moet gedogen, dat op, in, aan of boven de grond en de opstallen zoveel en
zodanige palen, kabels, leidingen, draden en andere voorwerpen worden aangebracht,
onderhouden en vervangen als burgemeester en wethouders met het oog op openbare
voorzieningen wenselijk achten, zonder dat de gemeente gehouden is tot het betalen van
enige vergoeding ter zake het gedogen. Alvorens te beslissen omtrent de plaats waar en de
wijze waarop die voorwerpen worden aangebracht, alsmede omtrent de vergoeding van
eventueel in verband daarmee veroorzaakte schade vindt vanwege de gemeente overleg met
de erfpachter plaats.
16.5 Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van de in artikel 16.1 tot en met
16.4 genoemde verplichtingen en verboden op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van
de erfpachter. Indien burgemeester en wethouders ontheffing van een verbod of verplichting
verlenen, kunnen zij hieraan voorwaarden verbinden.
Vormvoorschriften en kosten
Artikel 17
17.1 Uitgifte van grond in erfpacht, splitsing van het recht van erfpacht - splitsing in
appartementsrechten daaronder begrepen - of enige andere wijziging van de erfpacht,
vervreemding, gehele of gedeeltelijke bezwaring van de erfpacht, moet geschieden bij
notariële akte te verlijden ten overstaan van een door de erfpachter na overleg met de
gemeente aan te wijzen notaris.
17.2 Onverminderd het bepaalde bij artikel 18.1 is de erfpachter verplicht binnen één maand na
het passeren van een akte als bedoeld in artikel 17.1 een afschrift daarvan aan de gemeente
te verstrekken.
17.3 De kosten, lasten en rechten ter zake van de in dit artikel bedoelde akten en van de daarmee
samenhangende kadastrale opmetingen, alsmede de kosten en rechten wegens de uitgifte
xxx xxxxxxx, komen ten laste van de erfpachter.
Overgang of overdracht van het recht van erfpacht
Artikel 18
18.1 Van overgang of overdracht van het recht van erfpacht, moet de nieuwe erfpachter binnen
een maand na de dag van de overgang of overdracht daarvan aan burgemeester en
wethouders kennis geven door middel van een afschrift van de notariële akte van overgang
of overdracht dan wel van een schriftelijk stuk waaruit van de overgang blijkt.
18.2 De erfpachter en zijn rechtverkrijgenden zijn verplicht bij overdracht of overgang van het
recht van erfpacht de Algemene erfpachtbepalingen en de bijzondere voorwaarden,
waaronder het recht is verleend, in de akte van overdracht of overgang op te nemen of
daarnaar te verwijzen.
18.3 De nieuwe erfpachter is verplicht na de overdracht of overgang, waaronder begrepen die
wegens gerechtelijke tenuitvoerlegging of die krachtens executie, binnen de in artikel 18.1
gestelde termijn aan de gemeente de erfpachtcanon te betalen die in de voorafgaande 5
jaren verschuldigd is geworden en niet is voldaan.
18.4 De vorige erfpachter blijft gehouden al hetgeen hij met betrekking tot de erfpacht nog
verschuldigd is aan de gemeente te betalen.
Splitsing en wijziging van rechten van erfpacht
Artikel 19
19.1 Het is de erfpachter niet geoorloofd tot splitsing van de rechten van erfpacht, tot splitsing in
appartementsrechten of tot samenvoeging van rechten van erfpacht over te gaan. Voor de
toepassing van dit artikel wordt met de in de eerste zin vermelde handelingen gelijkgesteld
het door de erfpachter verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten die betrekking
hebben op het gebruik van de grond en/of de opstallen.
19.2 Het is de erfpachter niet geoorloofd de in erfpacht uitgegeven grond in ondererfpacht uit te
geven.
19.3 Burgemeester en wethouders kunnen op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de
erfpachter ontheffing verlenen van het in artikel 19.1 genoemde verbod. Indien
burgemeester en wethouders ontheffing verlenen kunnen zij hieraan voorwaarden
verbinden, waaronder voorwaarden ten aanzien van het onderhoud van de opstallen na de
splitsing.
19.4 Indien burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van het verbod tot splitsing in
appartementsrechten, stellen zij tevens vast welk gedeelte van de canon zal gelden voor elk
van de ontstane appartementsrechten.
19.5 In afwijking van het in artikel 7.1 en 7.2 bepaalde, is de verplichting tot voldoening van de
canon bij splitsing van het recht van erfpacht in appartementsrechten een tevens voor
rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren dan wel de Vereniging van Eigenaren
komende schuld, waarvoor zij jegens de gemeente hoofdelijk aansprakelijk zijn c.q. is.
Beëindiging om redenen van algemeen belang
Artikel 20
20.1 De gemeente kan de erfpacht beëindigen om redenen van algemeen belang. Beëindiging
vindt plaats door opzegging van het recht nadat de gemeenteraad een daartoe strekkend
besluit heeft genomen. Burgemeester en wethouders doen een voorstel tot beëindiging van de
erfpacht aan de gemeenteraad. In dit voorstel wordt gemotiveerd uiteen gezet welke redenen
er zijn die beëindiging van de erfpacht in het algemeen belang rechtvaardigen.
20.2 Burgemeester en wethouders geven de erfpachter en hypotheekhouder en eventuele andere
belanghebbenden schriftelijk kennis van het voorstel bij aangetekend schrijven.
20.3 Omtrent het voorstel tot beëindiging van de erfpacht neemt de gemeenteraad geen besluit
zolang niet ten minste twee maanden sedert dagtekening van het in artikel 20.2 bedoelde
schrijven zijn verstreken. Gedurende deze termijn kunnen de erfpachter, de hypotheekhouder
en eventuele andere belanghebbenden bezwaren tegen het voorstel bij Burgemeester en
wethouders inbrengen. De gemeenteraad besluit binnen een jaar na dagtekening van het in
artikel 20.1 bedoelde voorstel.
20.4 Indien burgemeester en wethouders een besluit tot beëindiging in het algemeen belang
nemen, stellen zij tevens de dag vast waarop opzegging van het recht uiterlijk moet
plaatsvinden. Opzegging vindt vervolgens plaats bij deurwaardersexploot en met
inachtneming van een termijn van ten minste één jaar. Deze opzegging dient op straffe van
nietigheid binnen acht dagen tevens te worden betekend aan de hypotheekhouder en aan
anderen die als beperkt gerechtigde en/of beslaglegger op het recht van erfpacht in de
openbare registers staan ingeschreven.
20.5 Indien de erfpacht eindigt ingevolge het bepaalde bij artikel 20.1, is de gemeente bevoegd
daarvan te doen blijken in de openbare registers, met verwijzing naar het besluit van
burgemeester en wethouders en naar de aan de erfpachter gedane opzegging.
20.6 Indien op de dag dat de erfpacht eindigt de grond en de opstallen niet zijn ontruimd, kan de
gemeente zonder nadere ingebrekestelling ontruiming doen bewerkstelligen, behoudens
door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten en behoudens het eventuele
retentierecht van de erfpachter.
Schadeloosstelling bij beëindiging in het algemeen belang
Artikel 21
21.1 Indien de erfpacht eindigt krachtens artikel 20 en de partijen er niet in geslaagd zijn om de
schadevergoeding in der minne te regelen, bepalen deskundigen het bedrag, dat aan de
erfpachter toekomt als schadevergoeding. Hieronder wordt verstaan volledige vergoeding
van schade, zoals deze door de gemeente aan de erfpachter moet worden betaald, indien de
erfpacht per de dag waarop deze ingevolge artikel 20.5 eindigt, zou zijn onteigend op basis
van de ten tijde van dat besluit geldende tekst van de Onteigeningswet, met dien verstande
dat in geval van beëindiging wegens planmatige reconstructie of vernieuwing, bij de bepaling
van de schadeloosstelling voor het verlies van het gebruik van de grond naar billijkheid en
redelijkheid rekening wordt gehouden met de kosten van die planmatige reconstructie of
vernieuwing.
21.2 Indien echter de op de grond gestichte bebouwing is geëxploiteerd met aanmerkelijke
geldelijke steun van de overheid, dan zal de schadevergoeding in afwijking van artikel 21.1
ten hoogste bedragen het niet afgeschreven gedeelte van de investering, waarin begrepen
het bedrag dat eventueel ter vooruitbetaling van de canon is voldaan, uitgaande van de voor
die investering bij of krachtens de wet voorgeschreven of normaal gebruikelijke
afschrijvingsmethode.
21.3 Niet zal worden vergoed de waarde van hetgeen in strijd met enige bepaling of voorwaarde
in de akte van uitgifte in erfpacht of in een akte houdende wijziging van het recht van
erfpacht is gesticht, noch zal worden vergoed de schade ter zake van het beëindigen van een
activiteit die in strijd met enige bepaling of voorwaarde in de akte van uitgifte in erfpacht of
in een akte houdende wijziging van het recht van erfpacht op de grond en in de opstallen
wordt uitgeoefend, tenzij burgemeester en wethouders daartoe schriftelijk toestemming
hebben verleend.
21.4 De gemeente keert de aan de erfpachter toekomende schadevergoeding uit, na aftrek van al
hetgeen haar met betrekking tot het recht van erfpacht, de grond en de opstallen nog
verschuldigd is.
21.5 Indien het recht van erfpacht ten tijde van het eindigen van het recht met hypotheek was
bezwaard, wordt in afwijking van artikel 21.4 de schadevergoeding, na aftrek van al hetgeen
aan de gemeente met betrekking tot de erfpacht, de grond en de opstallen nog verschuldigd
is aan de hypotheekhouder uitgekeerd tot een door burgemeester en wethouders vast te
stellen bedrag, gelijk aan het bedrag dat aan de hypotheekhouder zou toekomen indien het
een verdeling gold van de koopprijs in geval van gerechtelijke verkoop van het recht van
erfpacht. Het daarna overblijvende bedrag van de schadevergoeding wordt uitgekeerd aan
de erfpachter.
21.6 Generlei uitkering ingevolge dit artikel heeft plaats zolang de grond met de opstallen niet ter
vrije beschikking van de gemeente is gesteld, behoudens door derden rechtmatig verkregen
gebruiksrechten en/of het eventuele retentierecht van de erfpachter. Uitsluitend voor de
toepassing van dit artikel worden met rechtmatig verkregen gebruiksrechten gelijkgesteld
anderszins door derden verkregen gebruiksrechten, welke naar het oordeel van
burgemeester en wethouders geen bezwaren opleveren.
Rechtsmiddelen van de gemeente
Artikel 22
22.1 Onverlet de aan de gemeente krachtens de wet ter beschikking gestelde rechtsmiddelen, kan
de gemeente, indien de erfpachter zijn verplichtingen niet, niet tijdig of niet behoorlijk
nakomt, naar haar keuze en zo nodig naast of na elkaar gebruikmaken van de in deze
Algemene erfpachtbepalingen of de bijzondere voorwaarden genoemde rechtsmiddelen.
22.2 Alvorens burgemeester en wethouders gebruik maken van een van de in de wet, de
Algemene erfpachtbepalingen of de bijzondere voorwaarden genoemde rechtsmiddelen
stellen zij de erfpachter schriftelijk in gebreke en wordt hem alsnog een termijn gegund om
aan zijn verplichtingen te voldoen.
22.3 Indien de erfpachter een in deze Algemene erfpachtbepalingen of in de bijzondere
voorwaarden gestelde termijn binnen welke hij een verplichting moet nakomen ongebruikt
laat voorbijgaan is hij niettemin door het enkele verloop van de termijn in verzuim, zonder
dat daartoe een nadere ingebrekestelling is vereist.
22.4 Met het oog op de handhaving van de aan de erfpachter in deze Algemene
erfpachtbepalingen of in de bijzondere voorwaarden opgelegde verplichtingen is de
gemeente te allen tijde gerechtigd na overleg met de erfpachter het erfpachtperceel te
betreden en de zich daarop bevindende opstallen en werken uitwendig te inspecteren.
Boetes
Artikel 23
23.1 Wegens het niet, niet tijdig of niet behoorlijk voldoen aan enige verplichting, de erfpachter
opgelegd bij of krachtens deze Algemene erfpachtbepalingen en/of bij of krachtens de
bijzondere voorwaarden, kunnen burgemeester en wethouders besluiten hem een boete op
te leggen van ten hoogste tienmaal het bedrag van de alsdan geldende canon, te betalen
binnen een daartoe door hen te stellen termijn.
23.2 Voor de toepassing van artikel 23.1 wordt de canon aangepast aan de
waardeverandering van het geld zoals bepaald in artikel 11.1 vanaf het eerste jaar van uitgifte
in erfpacht.
Herstel door de gemeente
Artikel 24
24.1 Wegens het niet, niet tijdig of niet behoorlijk voldoen aan enige verplichting, de erfpachter
opgelegd bij of krachtens deze Algemene erfpachtbepalingen en/of bij of krachtens de
bijzondere voorwaarden en indien de onderwerpelijke verplichting daartoe geschikt is,
kunnen burgemeester en wethouders bedoelde verplichting op kosten van de erfpachter zelf
ten uitvoer leggen. Krachtens deze Algemene erfpachtbepalingen zijn burgemeester en
wethouders tot zodanige uitvoering jegens de erfpachter uitdrukkelijk gemachtigd.
Op gelijke wijze zijn burgemeester en wethouders gemachtigd op kosten van de erfpachter al
datgene ongedaan te maken, dat in strijd met enige verplichting door de erfpachter is
verricht.
24.2 Burgemeester en wethouders geven aan de erfpachter kennis van hun krachtens artikel 24.1
genomen besluit bij aangetekend schrijven. Zij doen de kennisgeving vergezeld gaan van een
opgave van het vermoedelijke bedrag van de kosten die met de uitvoering van het besluit
gemoeid zullen zijn.
24.3 Onverlet de verschuldigdheid van andere kosten, schade en rente bij de gemeente ontstaan
als gevolg van de nalatigheid van de erfpachter, is de erfpachter verplicht op eerste
aanzegging van burgemeester en wethouders te voldoen de kosten gemoeid met de
uitvoering van het krachtens artikel 24.1 genomen besluit. De gemeente doet daartoe de
aanzegging vergezeld gaan van een gespecificeerde opgave van de kosten. Kan de
erfpachter zich niet met het bedrag van de bedoelde kosten verenigen dan geeft hij daarvan,
op straffe van verval van rechten, binnen één maand na ontvangst van bedoelde aanzegging
schriftelijk kennis aan burgemeester en wethouders.
24.4 Na ontvangst van de kennisgeving van de erfpachter als bedoeld in artikel 24.3 zullen de
deskundigen als bedoeld in artikel 29 de door de erfpachter verschuldigde kosten vaststellen.
Beëindiging wegens ernstige tekortkoming van de erfpachter
Artikel 25
25.1 Indien de erfpachter in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van enige verplichting
voortvloeiend uit deze Algemene erfpachtbepalingen en/of bijzondere voorwaarden, kan de
gemeente de erfpacht beëindigen. Beëindiging geschiedt door opzegging en, behoudens de
gevallen bedoeld in artikel 26, nadat burgemeester en wethouders een daartoe strekkend
besluit hebben genomen. De gemeente is in die gevallen tevens gerechtigd van de erfpachter
vergoeding te vorderen van kosten, schade en rente.
25.2 Burgemeester en wethouders geven bij aangetekend schrijven tevoren de erfpachter,
hypotheekhouder(s) en eventuele andere belanghebbenden kennis van het voornemen tot
beëindiging.
25.3 De erfpachter, hypotheekhouder(s) en andere belanghebbenden kunnen binnen één maand
na dagtekening van het in artikel 25.2 genoemde schrijven hun bezwaren tegen het voorstel
tot beëindiging van de erfpacht bij burgemeester en wethouders inbrengen. Burgemeester
en wethouders nemen een besluit op het voorstel na afloop van deze termijn en met
inachtneming van eventueel ingebrachte bezwaren.
25.4 Indien burgemeester en wethouders een besluit tot beëindiging door opzegging nemen,
stellen zij tevens de dag vast waarop opzegging van het recht uiterlijk moet plaatsvinden.
Opzegging vindt vervolgens plaats bij deurwaardersexploot en met inachtneming van een
termijn van ten minste een jaar. Deze opzegging dient op straffe van nietigheid binnen acht
dagen tevens betekend te worden aan de hypotheekhouder(s) en aan anderen die als
beperkt gerechtigde en/of beslaglegger op het recht van erfpacht in de openbare registers
staan ingeschreven.
25.5 Indien vóór de dag waarop de erfpacht zal eindigen, de oorzaak der beëindiging wordt
weggenomen en vóór die dag bovendien aan de gemeente worden vergoed alle kosten,
schade en rente als bedoeld in artikel 25.1, zijn aan het collegebesluit en aan de erfpachter
xxxxxx opzegging geen verdere rechtsgevolgen meer verbonden.
25.6 Indien de erfpacht eindigt volgens het bepaalde in dit artikel, is de gemeente bevoegd
daarvan te doen blijken in de openbare registers, met verwijzing naar het in artikel 25.1
xxxxxxxx besluit van burgemeester en wethouders en de aan de erfpachter gedane
opzegging.
25.7 Indien op de dag dat de erfpacht eindigt de grond en de opstallen niet zijn ontruimd, kan de
gemeente zonder nadere ingebrekestelling ontruiming doen bewerkstelligen, behoudens
door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten en het eventuele retentierecht van de
erfpachter.
Beëindiging wegens wanbetaling van de canon en/of niet nakoming
van de bouwverplichting
Artikel 26
26.1 Indien de erfpachter in verzuim is de canon te betalen over twee achtereenvolgende jaren
en/of de erfpachter niet of niet tijdig voldoet aan zijn verplichting genoemd in artikel 14.1
onder 1, kan de gemeente de erfpacht door opzegging beëindigen. Beëindiging geschiedt in
dat geval na een daartoe strekkend besluit van burgemeester en wethouders. De gemeente is
in deze gevallen tevens gerechtigd van de erfpachter vergoeding te vorderen van kosten,
schade en rente.
26.2 Burgemeester en wethouders geven bij aangetekend schrijven tevoren de erfpachter, de
hypotheekhouder(s), de beperkt gerechtigde(n) en beslaglegger(s) kennis van hun
voornemen tot beëindiging.
26.3 Burgemeester en wethouders bepalen de dag, waarop de erfpacht uiterlijk moet worden
opgezegd. Opzegging vindt vervolgens plaats bij deurwaardersexploot niet eerder dan nadat
tenminste twee maanden zijn verstreken na de kennisgeving bedoeld in het vorige lid en met
inachtneming van een termijn van tenminste twee maanden. Deze opzegging moet op straffe
van nietigheid binnen acht dag tevens worden betekend aan de hypotheekhouder(s) en aan
anderen die als beperkt gerechtigde en/of beslaglegger op het recht van erfpacht in de
openbare registers staan ingeschreven.
26.4 Het bepaalde in de leden 5, 6 en 7 van het voorgaande artikel is van overeenkomstige
toepassing.
Gevolgen van de beëindiging wegens ernstige tekortkoming,
wanbetaling van de canon en/of niet nakoming van de bouwverplichting
Artikel 27
27.1 De erfpachter kan na beëindiging op grond van artikel 25 en 26 uitsluitend van de gemeente
vergoeding van de waarde van het recht en de opstallen vorderen op basis van het in dit
artikel bepaalde.
27.2 Vanaf de datum waarop de erfpacht ingevolge het bepaalde in artikel 25 en 26 is geëindigd,
is de gemeente gerechtigd tot de opbrengst van eventuele verhuring en ingebruikgeving en
tot het gebruik van de grond en komen alle belastingen en andere lasten, die op of wegens
de eigendom en de bebouwing van de grond worden geheven, ten laste van de gemeente.
27.3 In geval van beëindiging op grond van niet nakomen van de bouwverplichting kan - in
afwijking van het gestelde in lid 1 - de gemeente aan de erfpachter vergoeden de reeds
betaalde canons alsmede vergoeding van de waarde van de eventueel reeds op de grond
gebouwde opstallen op het moment van beëindiging, rekening houdend met de periode van
gebruik van de grond door de erfpachter. De gemeente brengt op de vergoeding in
mindering al hetgeen met betrekking tot de erfpacht, de grond en de opstallen nog
verschuldigd is. Een eventueel nog aanwezige waarborgsom vervalt aan de gemeente.
27.4 In de overige gevallen van beëindiging is de gemeente verplicht binnen zes maanden na de
dag waarop de erfpacht eindigt en de grond met de opstallen ter vrije beschikking van de
gemeente is gesteld, behoudens door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten, een
openbare verkoping volgens plaatselijke gewoonte en onder de gebruikelijke
veilingvoorwaarden te doen houden van het recht van erfpacht op de grond, te verlenen
voor de verdere tijdsduur van dat recht en overigens onder de destijds voor dat recht
gegolden hebbende voorwaarden.
27.5 De opbrengst van de verkoping wordt uitgekeerd aan de erfpachter na aftrek van al hetgeen
aan de gemeente met betrekking tot dat recht, de grond en de opstallen nog is verschuldigd
en van de te haren laste komende kosten van openbare verkoping. Een eventueel nog
aanwezige waarborgsom vervalt aan de gemeente.
27.6 Indien het recht van erfpacht ten tijde van het eindigen van het recht met hypotheek was
bezwaard, wordt in afwijking van artikel 27.5 de opbrengst, na aftrek van al hetgeen aan de
gemeente met betrekking tot de erfpacht, de grond en de opstallen nog verschuldigd is en
van de te haren laste komende kosten van de openbare verkoping aan de hypotheekhouder
uitgekeerd tot een door burgemeester en wethouders vast te stellen bedrag, gelijk aan het
bedrag, dat aan de hypotheekhouder zou toekomen indien het een verdeling gold van de
koopprijs in geval van executoriale verkoop van het recht van erfpacht. Het daarna
overblijvende bedrag van de opbrengst wordt uitgekeerd aan de erfpachter.
27.7 Generlei uitkering ingevolge dit artikel heeft plaats, zolang niet de grond met de opstallen ter
vrije beschikking van de gemeente is gesteld, behoudens door derden rechtmatig verkregen
gebruiksrechten en het eventuele retentierecht van de erfpachter. Uitsluitend voor de
toepassing van dit artikel worden met rechtmatig verkregen gebruiksrechten gelijkgesteld
anderszins door derden verkregen gebruiksrechten, welke naar het oordeel van
burgemeester en wethouders geen bezwaren opleveren.
27.8 Indien bij de openbare verkoping geen bod wordt gedaan of indien een prijs wordt geboden
die niet toereikend is voor hetgeen de gemeente volgens artikel 27.5 mag afhouden, vervalt
de verplichting tot gunning en is de gemeente niet tot enige uitkering verplicht.
Faillissement en beslag
Artikel 28
28.1 Indien de toekomstige erfpachter voor de datum van ondertekening van de akte van
vestiging van de erfpacht in staat van faillissement wordt verklaard of surseance van betaling
heeft gekregen, alsmede wanneer er voor de datum van ondertekening van de notariële akte
beslag op zijn goederen wordt gelegd, is de gemeente bevoegd reeds gesloten
overeenkomsten met betrekking tot de onroerende zaken als ontbonden te beschouwen,
zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist.
28.2 Reeds betaalde canons alsmede waarborgsommen of gedeelten daarvan zullen worden
gerestitueerd voor zover ze het bedrag van de kosten en boeten ingevolge deze
overeenkomst te boven gaan.
Deskundigen
Artikel 29
29.1 Wanneer in deze bepalingen sprake is van deskundigen wordt daaronder verstaan een aantal
van drie. Deze deskundigen zullen op verzoek van de meest gerede partij worden
aangewezen door de president van de gewone rechter te ’s-Gravenhage.
29.2 Indien de gemeente voornemens is een verzoek tot aanwijzing van deskundigen uit te
brengen geven burgemeester en wethouders de erfpachter van dat voornemen bij
aangetekend schrijven kennis en stellen burgemeester en wethouders hem gedurende één
maand na dagtekening van gemeld schrijven in de gelegenheid voor geschilbeslechting door
de gewone rechter te kiezen. Laat de erfpachter deze termijn ongebruikt voorbijgaan dan
wordt hij geacht in te stemmen met de beslechting van het geschil bij bindend advies op
grond van dit artikel.
29.3 Het aan de in artikel 30.1 bedoelde rechter gerichte verzoek tot aanwijzing van deskundigen
zowel van de zijde van de gemeente als van de erfpachter wordt onverwijld per
aangetekende brief ter kennis gebracht van de wederpartij. De partij, die het verzoek heeft
gedaan, doet binnen één week, nadat zij van de Griffie van de Rechtbank opgave heeft
ontvangen van de door de president aangewezen deskundigen, van deze aanwijzing
schriftelijk mededeling aan de wederpartij.
29.4 Door de aanvaarding van hun benoeming onderwerpen deskundigen zich aan deze Algemene
erfpachtbepalingen en aan de van toepassing zijnde bijzondere voorwaarden.
29.5 De deskundigen zullen, nadat beide partijen gelegenheid is gegeven tot het uiteenzetten van
hun standpunt ter zake van het onderwerp van hun geschil, hun beslissing geven binnen
twee maanden na hun benoeming. Deze termijn kan éénmaal met eenzelfde periode worden
verlengd.
29.6 De beslissing van de deskundigen wordt gemotiveerd en schriftelijk gegeven en zal de kracht
hebben van een bindend advies.
29.7 De deskundigen stellen bij hun beslissing tevens vast welke kosten ten laste van elk der
partijen komen. In beginsel draagt de in het ongelijk gestelde partij de kosten van de
procedure.
Domicilie
Artikel 30
De erfpachter zonder werkelijke of gekozen woonplaats binnen Nederland is verplicht met betrekking
tot de erfpacht bij de akte domicilie te kiezen binnen de gemeente Borsele ten kantore van een aldaar
gevestigde notaris. De erfpachter dient ervoor te zorgen dat zijn adres bij de gemeente bekend is.
Zolang de keuze van een ander domicilie binnen Nederland niet ter kennis van burgemeester en
wethouders is gebracht, blijft het oude domicilie gelden en wordt ook de nieuwe erfpachter geacht
aldaar domicilie te hebben gekozen.
Slotbepaling
Artikel 31
Deze bepalingen kunnen worden aangehaald onder de titel van Algemene erfpachtbepalingen
woningbouw gemeente Borsele 2014.
Aldus vastgesteld door burgemeester en wethouders van de gemeente Borsele op 15 april 2014.
Burgemeester en wethouders van Borsele,
De secretaris, De burgemeester,