Contract

18-42 RvT Amsterdam

201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige en onderhoudstoestand. Fundering. Onderhandelen met meerdere gegadigden

Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Beklaagde heeft klager desgevraagd meegedeeld dat haar niets bekend was over de fundering van het pand. Klager heeft een bouwkundige inspectie laten uitvoeren waarbij een aantal meetbouten zijn gevonden. Via zijn eigen makelaar kwam klager ook nog in het bezit van een op verzoek van de VvE opgemaakte meetrapportage. Nadat mondeling overeenstemming met de verkopers was bereikt, heeft klager aangegeven in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde te willen opnemen die er op neer zou komen dat klager de koopovereenkomst zou kunnen ontbinden indien de uitkomst van een nog extra uit te voeren meting daartoe aanleiding zou geven. De verkopers zijn met deze voorwaarde niet akkoord gegaan en hebben de woning aan een ander verkocht. Klager verwijt beklaagde dat zij hem niet over de meetbouten en de reeds aanwezige meetrapportage heeft geïnformeerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij, nadat het bod van klager al mondeling was geaccepteerd, onderhandelingen met een derde heeft gevoerd.

De Raad overweegt dat van beklaagde bekendheid had mogen worden verwacht met de ontwikkelingen in de omgeving en de mogelijke gevolgen daarvan voor de fundering van het pand. Beklaagde had een grondige inspectie moeten uitvoeren en had in ieder geval de fundering moeten controleren. Beklaagde had klager over de meetbouten en de meetrapportage moeten informeren. Dat haar opdrachtgevers haar niet van de nodige informatie hadden voorzien en dat klager werd bijgestaan door een eigen makelaar doet hieraan niet af. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Niet is gebleken dat beklaagde met een andere gegadigde in onderhandeling was op het moment dat zij ook nog met klager onderhandelde. Beklaagde heeft juist aan klager laten weten dat zij zich vrij achtte met een andere gegadigde in onderhandeling te treden, nadat haar opdrachtgeefsters hadden aangegeven niet met klager verder te willen en nadat dit laatste ook aan klager was meegedeeld. De klacht wordt voor het overige dan ook ongegrond verklaard.

Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM

18/17 DE LOOP VAN DE PROCEDURE

De Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM (hierna: de Vereniging), heeft kennis genomen van de klacht van de heer X., (hierna: klager),

gericht tegen mevrouw X, aangeslotene bij de Vereniging, (hierna te noemen: beklaagde),

De klacht is door klager ingediend bij e-mail van 8 augustus 2017 met 7 bijlagen. Namens beklaagde is op de klacht gereageerd door mr. X., advocaat te D., bij brief van 27 september 2017 met 1 bijlage. Klager heeft zijn standpunt nader toegelicht bij e-mail van 20 oktober 2017 voorzien van 5 bijlagen, waarna namens beklaagde nog is gereageerd door mr. G. voornoemd bij brief van 6 november 2017.

Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.

Ter zitting van de Raad, gehouden op 10 april 2018 is klager in persoon verschenen.

Namens beklaagde zijn verschenen haar medewerkers Y en Z, bijgestaan door mr. G.voornoemd.

DE FEITEN

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is als niet voldoende weersproken voor de Raad het navolgende komen vast te staan.

- Beklaagde is de verantwoordelijk makelaar binnen het kantoor [naam makelaarskantoor] te A. In de zomer van 2017 had beklaagde het pand [adres] te A. in verkoop. Haar opdrachtgeefsters waren de gezusters V., die het pand hadden geërfd van hun overleden vader. Omdat de opdrachtgeefsters van beklaagde zelf nooit in het pand hadden gewoond is in de aanbiedingstekst op Funda opgenomen dat in de koopakte een zogenaamde niet-zelfbewoningsclausule zou worden opgenomen.

- Klager had interesse in dit pand. Hij heeft dit op 14 juli 2017 bezichtigd in gezelschap van de door hem ingeschakelde aankoopmakelaar. De heer Z voornoemd, verbonden aan het kantoor van beklaagde, was bij die bezichtiging aanwezig. Op de vraag van klager of er iets bekend was over de staat van de fundering van het pand heeft de heer Z geantwoord dat hem niets bekend was.

- Op verzoek van xxxxxx heeft op 19 juli 2017 een bouwtechnische inspectie van het pand plaatsgevonden. Ten tijde van die inspectie is geconstateerd dat zich in het pand een aantal meetbouten bevond.

Bij die inspectie waren (medewerkers van) beklaagde en haar opdrachtgeefsters niet aanwezig.

- De aankoopmakelaar van xxxxxx was inmiddels in het bezit gekomen van een in opdracht van de VvE [adres] door [meetbureau A] opgemaakte meetrapportage betreffende de fundering. De nulmeting is door [meetbureau A] uitgevoerd in oktober 2012.

Vervolgens heeft in april 2016 de eerste meting plaatsgevonden.

- In de vroege avonduren van de dag van de bouwtechnische inspectie heeft klager door tussenkomst van zijn aankoopmakelaar een bod op het pand gedaan onder het voorbehoud van financiering. Tevens liet de makelaar van klager in haar bericht aan beklaagde weten dat klager vóór het tekenen van de koopovereenkomst voor de zekerheid eerst een extra meting van de meetbouten door [meetbureau A] wilde laten uitvoeren.

- De opdrachtgeefsters van beklaagde hebben het bod van klager geaccepteerd. Met [meetbureau A] is vervolgens afgesproken dat deze op vrijdag 28 juli 2017 de extra meting zou uitvoeren.

- Op 26 juli 2017 kreeg xxxxxx van de zijde van beklaagde te horen dat haar opdrachtgeefsters in verband met hun op handen zijnde vakantie de koopovereenkomst uiterlijk op 27 juli 2017, een dag vóór de door [meetbureau A] uit te voeren meting, wilden tekenen. Op 26 en 27 juli 2017 ontving xxxxxx van de notaris achtereenvolgens in totaal 3 concept-versies van de te tekenen koopovereenkomst. Klager had geen probleem met de in de overeenkomst ten behoeve van de opdrachtgeefsters van beklaagde opgenomen niet-zelfbewonings- clausule, doch klager maakte wel bezwaar tegen de door beklaagde gewenste opneming van een ouderdomsclausule, aangezien over dit laatste niet eerder tussen partijen was gesproken. Nu de verkopers de wens hadden geuit dat de koopovereenkomst zou worden getekend voordat de meting door [meetbureau A] had plaatsgevonden, heeft de makelaar van klager bij e-mail van 27 juli 2017 aan de notaris verzocht als ontbindende voorwaarde in de overeenkomst op te nemen dat klager het recht had de koopovereenkomst tot 14 augustus 2017 te ontbinden, zulks op basis van de uitkomst van de meting door [A].

- Bij e-mail van dezelfde datum liet beklaagde aan de makelaar van klager weten dat zijn opdrachtgeefsters niet akkoord gingen met de door klager gestelde (aangepaste) voorwaarden en dat zij niet verder wilden met klager en zich per diezelfde datum vrij achtten in onderhandeling te treden met andere partijen.

- De koopovereenkomst met xxxxxx is niet tot stand gekomen. Beklaagde is in onderhandeling getreden met een andere gegadigde voor het pand, die het pand heeft gekocht, maar uiteindelijk niet

heeft afgenomen omdat hij het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen.

DE KLACHT

De klacht van klager valt in drie onderdelen uiteen en houdt in

– kort samengevat en voor zover van belang - dat beklaagde niet heeft gehandeld zoals een goed makelaar betaamt, doordat zij:

a. xxxxxx niet tijdens de eerste bezichtiging heeft laten weten dat zich in het pand meetbouten bevonden en dat er enige tijd tevoren een meetrapport door [meetbureau A] was opgemaakt. Klager is van mening dat beklaagde dusdoende belangrijke informatie omtrent het pand heeft achtergehouden.

b. na de acceptatie van het bod van klager onderhandelingen heeft gevoerd met een derde partij;

c. zich ten opzichte van klager onbehoorlijk heeft gedragen door met klager gemaakte afspraken consequent niet na te komen.

HET VERWEER

Beklaagde heeft zich tegen de bovengenoemde klachtonderdelen als volgt verweerd.

Klachtonderdeel a (meetbouten/rapport A)

Beklaagde stelt dat zij niet op de hoogte was van de aanwezigheid van meetbouten in het pand en van het bestaan van een door A opgemaakt meetrapport, aangezien haar opdrachtgeefsters haar daaromtrent niets hebben meegedeeld. Beklaagde wijst er op dat de makelaar van klager al voorafgaande aan het namens klager uitgebrachte bod op de hoogte was van de aanwezigheid van de meetbouten en het [rapport van A]. Nu de makelaar van klager zelf onderzoek heeft verricht is er geen sprake van het verzaken van de mededelingsplicht door beklaagde.

Klachtonderdeel b (onderhandeling met andere partij)

Beklaagde stelt dat zij pas in onderhandeling is getreden met een andere gegadigde nadat haar opdrachtgeefsters de onderhandelingen met klager hadden afgebroken. Het stond beklaagde in die omstandigheden vrij met andere partijen onderhandelingen aan te knopen.

Klachtonderdeel c (onbehoorlijk gedrag/niet nakomen afspraken)

Beklaagde stelt zij uit de tekst van de klacht en de toelichting daarop niet kan achterhalen welke afspraken zij niet zou zijn nagekomen.

DE BEOORDELING

Voor het antwoord op de vraag of beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld overweegt de Raad als volgt.

Klachtonderdeel a (meetbouten/rapport A)

Van een makelaar, aangeslotene bij de Vereniging, mag verwacht worden dat hij/zij goed op de hoogte is van de situatie ter plaatse en van het bij hem/haar in verkoop zijnde object. Van beklaagde had derhalve bekendheid mogen worden verwacht met de aanleg van de [naam metro-traject] en de mogelijke gevolgen daarvan voor de fundering van het pand. Op beklaagde rustte derhalve de taak om ten tijde van de aanvaarding van haar opdracht tot verkoop van het pand daarin een grondige inspectie uit te voeren en in ieder geval te controleren hoe de situatie rond de fundering was. Het was de taak van beklaagde geweest om het [rapport van A] in haar bezit te krijgen en aan klager mededelingen te doen over dit rapport en de meetbouten, die bij een inspectie van het pand opgemerkt hadden dienen te worden. Dit laatste klemt temeer nu de opdrachtgeefsters van beklaagde zelf niet in het pand hebben gewoond. Beklaagde kan zich niet disculperen met de stelling dat haar opdrachtgeefsters haar niet van de nodige informatie hadden voorzien en dat klager – door toedoen van zijn eigen makelaar – op de hoogte was van genoemd rapport en de meetbouten voordat hij zijn bod op het pand uitbracht.

Dit klachtonderdeel is gegrond.

Klachtonderdeel b (onderhandeling met andere partij)

Indien sprake is van een particuliere koper (die derhalve niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf) en een particuliere verkoper dient de (ver)koop van een woning schriftelijk te worden aangegaan. Hiertoe is een officiële koopakte, die door beide partijen ondertekend is, vereist. De mondeling of per e-mail of brief bevestigde acceptatie van een door koper gedaan bod voldoet niet aan het schriftelijkheidsvereiste voor de totstandkoming van de koopovereenkomst. Nu in het onderhavig geval geen sprake is van een door beide partijen getekende koopakte is de koop tussen klager en de opdrachtgevers van beklaagde niet tot stand gekomen.

Het bepaalde in artikel 4 van de Erecode van de Vereniging ziet op de situatie dat een makelaar tegelijkertijd onderhandelingen voert met meer dan één gegadigde. In een zodanig geval geldt de regel dat de makelaar alle partijen informeert over het feit dat er ook onderhandelingen plaatsvinden met een andere partij. Niet is gebleken dat beklaagde met een andere gegadigde in onderhandeling was op het moment dat zij ook nog met klager onderhandelde.

Beklaagde heeft juist aan klager laten weten dat zij zich vrij achtte met een andere gegadigde in onderhandeling te treden, nadat haar opdrachtgeefsters hadden aangegeven niet met klager verder te willen en nadat dit laatste ook aan klager was meegedeeld.

Dit klachtonderdeel is ongegrond.

Klachtonderdeel c (onbehoorlijk gedrag/niet nakomen afspraken)

Nu klager dit klachtonderdeel niet dan wel niet afdoende heeft geconcretiseerd verklaart de Raad dit klachtonderdeel ongegrond.

Ingevolge artikel 31 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM kan de Raad een tuchtrechtelijke maatregel opleggen, indien een lid zich schuldig heeft gemaakt aan handelingen of nalatigheden in strijd met de Statuten van de Vereniging en haar Erecode en/of handelingen of nalatigheden die het vertrouwen in de stand der makelaars ondermijnen en/of in strijd zijn met de eer en de stand van de makelaars.

Nu het klachtonderdeel a gegrond is verklaard acht de Raad het opleggen van een maatregel passend en legt deze aan beklaagde op in de vorm van een berisping.

Tevens bepaalt de Raad dat beklaagde, met inachtneming van artikel 32 van genoemd Reglement, binnen twee weken na het verstrijken van de beroepstermijn aan de Vereniging dient te voldoen een bedrag van € 2.650,-- (zegge: tweeduizend zeshonderd en vijftig euro), te vermeerderen met BTW, zijnde de kosten gevallen op deze procedure.

Aldus gewezen door de Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM,

mr. drs. W. Xxxxxxxxxx, G.W.J.M. xxx xxx Xxxxxx en mr. X.X. Xxxx- xxx xxx Xxxxx, op 17 mei 2018.

W. Aardenburg, voorzitter

X.X. Xxxx-xxx xxx Xxxxx, secretaris

Ingevolge het bepaalde in artikel 39 van het Reglement Tuchtrechtspraak N.V.M. kan de partij, die zich met deze beslissing niet kan verenigen binnen 8 weken na dagtekening van de brief waarbij hem / haar het afschrift van deze uitspraak is gezonden, in beroep komen bij de Centrale Raad van Toezicht, N.V.M. Bureau, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein.