Format Anterieure overeenkomst
Format Anterieure overeenkomst
Disclaimer: Dit document is een format dat gemeenten kunnen gebruiken bij het opstellen van een anterieure overeenkomst ten behoeve van woningbouwontwikkeling. Het opstellen van een anterieure overeenkomst is maatwerk. Het format kan als hulpmiddel worden gebruikt, maar dient altijd aangepast te worden aan de gemeentelijke afspraken en locatiespecifieke kenmerken. Gebruik bij het invullen
de handreiking ‘Opstellen Anterieure overeenkomst’.
Partijen
1 NAAM Marktpartij., statutair gevestigd PLAATS en kantoorhoudende ADRES dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door NAAM. Hierna te noemen: NAAM Marktpartij
Bovenstaande partij ook te noemen: ‘marktpartij’
2 De gemeente NAAM, kantoorhoudende te PLAATS, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door NAAM, als zodanig handelend en volgens besluit van Burgemeester en Wethouders d.d. DATUM en Mandaatbesluit NAAM hierna te noemen ‘Gemeente’;
Beide partijen gezamenlijk te noemen: ‘partijen’.
Overwegende dat
• Aanleiding, hoe is het project tot stand gekomen? Wie heeft initiatief getoond?
• Welke eerdere afspraken zijn er al gemaakt?
• Wie heeft de grondpositie? Over welke perceelnummers gaat de anterieure overeenkomst en wie heeft deze in bezit?
• Welke documenten die van toepassing zijn op het project, zijn al vastgesteld? Denk aan een programma van eisen of stedenbouwkundig plan.
• Wat is de wijze van samenwerken?
• Welke planologische procedures zijn partijen voornemens om te doorlopen?
• Zijn er overige project specifieke kenmerken?
Verklaren als volgt zijn overeengekomen
Artikel 1. Definities
In deze Overeenkomst wordt begrepen onder de volgende begrippen en omschrijvingen: Voorbeelden
Begrip | Voorbeeld definitie |
Bestektekening | Onderdeel van het bestek om de specificaties en vereisten van een bouwproject vast te leggen. |
Bouw-en Woonrijpmaken |
Het in definitieve vorm brengen van de Openbare Ruimte in het Plangebied waaronder onder meer wordt verstaan het aanleggen, uitbreiden, aanpassen, realiseren en naar de definitieve vorm afwerken van de Openbare Ruimte waaronder de aanleg van de Voorzieningen van openbaar nut, de aansluiting op bestaande (openbare) wegen en ondergrondse infrastructuur en alle andere werkzaamheden die naar verkeersopvatting tot het woonrijp dan wel gebruiksrijp maken van gronden behoren, dit alles met inachtneming van het bepaalde in het Stedenbouwkundige plan waaronder de openbare ruimte, de overheidsregelgeving en het ter zake in de Overeenkomst bepaalde. |
Definitief Ontwerp | Het definitief ontwerp van de stedenbouwkundige opzet, de locatie van de bebouwing en de openbare ruimte. Zoals weergegeven in Bijlage NUMMER. |
Exploitatie bijdrage | De bijdrage van marktpartijen ter vergoeding door Gemeente gemaakte, aan het Project toe te rekenen kosten (wettelijk verplicht kostenverhaal, artikel 13.13 van de Omgevingswet) |
Inrichtingsplan | Een plan waarin de inrichting van de openbare en de uit te geven ruimte in het exploitatiegebied wordt uitgewerkt. |
Omgevingsplan |
Het omgevingsplan als bedoeld in de Omgevingswet, betrekking hebbende op het plangebied, als hierna gedefinieerd. |
Ontwikkelvisie |
Visie van het plangebied waarin de uitgangspunten voor het Stedenbouwkundig plan staan beschreven. |
Begrip Voorbeeld definitie
Openbare Ruimte | Het gedeelte van de binnen het Plangebied gelegen gronden, dat te zijner tijd een openbaar karakter krijgt in de zin van de APV, met inbegrip van alle daarbinnen aan te leggen/passen voorzieningen van openbaar nut. |
Plangebied | De gronden omsloten door NAAM, zoals in het Stedenbouwkundige plan is aangeduid waarvan de tekening bij deze Overeenkomst is gevoegd (Bijlage NUMMER); |
Planning | Een overzicht van fasering en streefdata voor de aanvang van de verschillende werkzaamheden van het project, opgesteld aan de hand van de feitelijk uit te voeren werkzaamheden en de benodigde proceduretijd voor de juridisch-planologische maatregelen en de te verlenen vergunningen, alsmede de vaststelling van de uiterste datum waarop het project gereed moet zijn (bijlage NUMMER). |
Programma | Woningen eventuele andere functies zoals parkeervoorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en commerciële voorzieningen |
Projectoverleg/ Overleg |
Een groep waarin onder leiding van de gemeente ter begeleiding van het project en de coördinatie tussen partijen structureel overleg gevoerd wordt. |
Stedenbouwkundigplan | Het Stedenbouwkundige plan zoals dat is ingediend door NAAM en waarmee door het College van B&W is ingestemd d.d.. Dit stedenbouwkundige plan vormt de basis voor de te doorlopen procedure in het kader van de Omgevingswet (herziening omgevingsplan). |
Type woning:, Bijvoorbeeld: - Betaalbaar - Goedkoop - Midden duur - Duur En/of - Starterswoning - Meergezinswoning - Zorgwoning | Verwijzen naar het gemeentelijk beleid waarin dit is opgenomen, indien er voor de definities wordt afgeweken van landelijke definities.
|
Voorlopig Ontwerp | Het voorlopig ontwerp van de stedenbouwkundige opzet, de locatie van de bebouwing en de openbare ruimte. Zoals weergegeven in Bijlage NUMMER. |
Woningbouwprogramma | Het woningbouwprogramma zoals tussen partijen is overeengekomen, te weten: |
Artikel 2. Doel van deze overeenkomst
Het omschrijven van het doel van de overeenkomst. Vaak zal dit iets zijn in de trant van: het vastleggen van afspraken tussen partijen om te komen tot de ontwikkeling van XX.
Artikel 3. Inspanningsverplichting, publiekrechtelijke taken en bevoegdheden
Het omschrijven van de rol van de gemeente. Bijvoorbeeld opnemen indien van toepassing:
• De gemeente zal zich inspannen om de Planologische maatregel in procedure te brengen alsmede om te bevorderen dat deze op voortvarende wijze de daartoe geëigende procedure doorloopt.
• De Planologische maatregel wordt niet in procedure gebracht voordat de marktpartij heeft voldaan aan de opgenomen betalingsverplichtingen (exploitatiebijdrage).
• De gemeente spant zich ten opzichte van de exploitant in om, voor zover deze noodzakelijk zijn en voor zover dat formeel in haar macht ligt, de omgevingsvergunningen die voor de uitvoering van het project nodig zijn, direct na indiening van elke aanvraag in behandeling te nemen en binnen de gestelde wettelijke termijnen af te handelen, casu quo te doen anandelen voor zover dat niet tot haar eigen taak behoort.
• De gemeente toetst de bestekken van de toekomstige openbare ruimte aan bestaand beleid en technische uitvoerbaarheid en accordeert deze binnen 6 weken na ontvangst van de complete stukken. Alvorens de gemeente het Definitief ontwerp openbare ruimte (DO) ontvangt, is de gemeente in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te plaatsen bij het Voorlopig ontwerp openbare ruimte (VO). Hiervoor heeft de gemeente ook 6 weken de tijd na ontvangst van de complete stukken.
• Tijdens de uitvoering van het project vindt door de gemeente controle plaats op de werkzaamheden waarbij de exploitant volledig verantwoordelijk blijft voor de uitvoering conform de geaccordeerde plannen.
• Na afronding van het project neemt de gemeente de gronden behorende tot het openbaar gebied over.
Artikel 4. Taken van de Marktpartij
Het omschrijven van de rol van de marktpartij. Bijvoorbeeld opnemen indien van toepassing:
• Het voorlopig ontwerp stedenbouwkundigplan uitwerken in een omgevingsplan.
• De exploitant dient conform het Voorlopig ontwerp stedenbouwkundigplan en het nog vast te stellen omgevingsplan voor uitgewerkte plannen te zorgen. Onder uitgewerkte plannen wordt verstaan het vervaardigen van een:
− Beeldkwaliteitsplan;
− Verkavelingsplan waarin weergegeven de maatvoering van het plangebied en daarbinnen de bouwblokken, de openbare ruimte, etc.;
− Inrichtingsplan (met definitieve ontwerpen, waaronder een gedetailleerde (schaal) weergave van de constructie en materialen die de exploitant zal gebruiken voor
de inrichting van de openbare ruimte en na goedkeuring daarvan de bestekken voor de openbare ruimte;
• De exploitant zal zodra mogelijk tijdig en voor zijn rekening de benodigde inlichtingen en vergunningen aanvragen bij de daarvoor bevoegde overheidsinstanties.
• De exploitant zal vervolgens de percelen in het exploitatiegebied in overeenstemming met het voorlopig ontwerp stedenbouwkundigplan en het beeldkwaliteitsplan bouw- en woonrijp maken.
• Voordat wordt begonnen met de werkzaamheden bouw- en woonrijp maken zal de exploitant het definitief ontwerp van het stedenbouwkundigplan en inrichtingsplan tijdig ter goedkeuring aan de gemeente voorleggen. Voordat wordt begonnen met
de werkzaamheden bouw- en woonrijp maken zal de exploitant het bestek tijdig ter goedkeuring aan de gemeente voorleggen.
• De exploitant vrijwaart de gemeente voor eventuele schade welke in het kader van de door of uit hoofde van de exploitant van deze overeenkomst uit te voeren werkzaamheden aan eigendommen van de gemeente of derden wordt toegebracht.
Artikel 5. Grondeigendom
Beschrijf van wie de grond nu in eigendom is en wanneer de eventueel benodigde overdracht zal plaatsvinden
Artikel 6. Inrichting Openbare Ruimte (indien van toepassing)
Beschrijf of, wanneer en onze welke voorwaarden de Openbare Ruimte wordt overgedragen. Voorbeeld artikelen die je kan opnemen:
• Marktpartij verplicht zich om de binnen het Plangebied voor het Project benodigde Openbare Ruimte, voor eigen rekening en risico, aan te leggen.
• De inrichting van de Openbare Ruimte gebeurt conform Planning.
• De Openbare Ruimte zal worden aangelegd conform het Programma van Eisen en Inrichtingsplan dat door Marktpartij in samenwerking met de Gemeente zal worden aangeleverd.
• De Openbare Ruimte moet worden ingericht volgens het Handboek Openbare Ruimte.
• De realisatie van de Openbare Ruimte zal zoveel mogelijk vooraf dan wel in aansluiting op de realisatie van de woningen geschieden (vanuit het beginsel ‘huis klaar, straat klaar’) en overigens volgens de Planning van artikel 6 lid 2 van deze overeenkomst.
Artikel 7. Overdracht Openbare Ruimte
Voorbeeld artikelen om op te nemen:
• Direct na het gereed komen van de in het project aangelegde Openbare Ruimte
(na woonrijp maken) en na het akkoord verklaren hiervan door de gemeente aan de hand van het proces-verbaal zal deze Openbare Ruimte worden opgeleverd.
• De koopprijs van deze openbare voorzieningen bedraagt voor het geheel € 1,00, (of € 1,00 per fase) exclusief de ter zake van deze levering verschuldigde omzetbelasting).
• De grond zal worden overgedragen vrij van hypothecaire inschrijvingen en beslagen, vrij van zakelijke rechten, vrij van huur, pacht en andere gebruiksrechten (nutsbedrijven uitgezonderd) en vrij van zich eventueel in de grond bevindende resten zoals funderingen, niet functionele leidingen en kabels e.d.
• De Marktpartij vrijwaart de gemeente tegen elke aansprakelijkheid van welke aard ook tot het moment van oplevering van de in dit artikel bedoelde Openbare Ruimte.
• De Marktpartij vrijwaart de gemeente voor alle aanspraken van derden op vergoeding van schade als gevolg van de bodemkwaliteit van de over te dragen Openbare Ruimte.
• De wegen in het plangebied worden na oplevering openbaar in de zin van de Wegenwet. Zolang deze openbaarheid niet is gerealiseerd, maar de wegen wel door verkeer gebruikt kunnen worden, ligt de verantwoordelijkheid voor een volledige en juiste inrichting uit verkeerskundig oogpunt en voor het gebruik ervan bij de Marktpartij tot het moment dat de betreffende wegen aan de gemeente zijn opgeleverd en overdragen.
Artikel 8. Woningbouwcategorieën en zel£ewoningsplicht
• De Marktpartij realiseert de volgende woningbouwcategorieën en bijbehorende aantallen OPNEMEN TABEL
• Indien van toepassing opnemen regels sociale huurwoningen, zel£ewoningsplicht etc.
• Indien van toepassing verwijzen naar Doelgroepenverordening of vergelijkbaar beleid.
Artikel 9. Parkeren
• Benoemen parkeernorm (verwijzen naar Parkeernota) en eventueel andere gemaakte afspraken over de te realiseren parkeerplekken.
Artikel 10. Communicatie en participatie
• Beschrijven wie op welke manier verantwoordelijk is voor de communicatie en participatie.
Artikel 11. Planning en fasering
• Partijen hanteren bij de uitvoering van de overeenkomst, de planning opgenomen in Bijlage NUMMER.
• Partijen verbinden zich over en weer hun uiterste best te zullen doen om deze planning te behalen. Indien omstandigheden dat bedreigen, dan treden partijen in overleg en maken afspraken over wie welke maatregelen neemt.
Artikel 12. Exploitatiebijdrage
Voorbeelden van artikelen om op te nemen indien van toepassing:
• Partijen hebben gezamenlijk gewerkt aan het haalbaar krijgen van het Project.
• Ter verzekering van het wettelijk verplichte kostenverhaal van de Gemeente is
de Marktpartij een exploitatiebijdrage aan de Gemeente verschuldigd. Deze exploitatie- bijdrage bedraagt BEDRAG
• Marktpartij stemt in met de in dit artikel van de Overeenkomst opgenomen verschuldigde exploitatiebijdrage van de marktpartij aan de Gemeente en de daarbij behorende betaalmomenten zoals hieronder opgenomen is en neemt deze betalings- plichten aan de gemeente hierbij aan, onder te verdelen als volgt: INVULLEN BETAALMOMENTEN
• Eventueel bankgarantie stellen, bijvoorbeeld als de gemeente de openbare ruimte aanlegt voor de ontwikkelaar en bij woonrijpmaken door de ontwikkelaar.
• Eventueel opnemen Fonds Bovenwijkse voorzieningen: De Marktpartij dient een bijdrage te voldoen in de gemeentelijke kosten voor de aanleg van de bovenwijkse voorzieningen. De toerekening ervan heeft middels profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit plaatsgevonden. Verwezen wordt naar de nota Bovenwijkse Voorzieningen.
• Het BEDRAG voor bovenwijkse voorzieningen zal de gemeente in het daartoe bestemde fonds bovenwijkse voorzieningen storten. Dit fonds zal worden aangewend voor de ten behoeve van het plan buiten de plangrenzen te realiseren openbare voorzieningen die mede noodzakelijk zijn geworden door de ontwikkeling van de onderhavige planvorming.
• Voor de berekening van het bedrag wordt verwezen naar bijlage NUMMER.
• Betaling vindt plaats volgens INVULLEN BETAALREGELING.
Artikel 13. Nadeelcompensatie
Voorbeelden van artikelen om op te nemen indien van toepassing:
• De schade als bedoeld in artikel 15.1 van de Omgevingswet, die voortvloeit uit het alsdan in werking getreden Planologische maatregel is voor rekening en risico van elke partij die het aangaat.
• De Gemeente zal Marktpartij schriftelijk in kennis stellen van een aanvraag om vergoeding van schade zoals bedoeld in afdeling 15.1 van de Omgevingswet. De Gemeente zal Marktpartij bij de behandeling van een dergelijke aanvraag betrekken op de wijze zoals voorgeschreven OPNEMEN BELEID
• Na besluitvorming door Gemeente over de tegemoetkoming in Planschade zullen marktpartijen de door Gemeente vastgestelde tegemoetkoming(en) op eerste verzoek van Gemeente aan Gemeente vergoeden. Gemeente zal hiertoe een factuur toesturen.
• Bij te late betaling is Marktpartij aan Gemeente de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW / de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW verschuldigd over het niet tijdig betaalde, berekend over de periode vanaf de Verschuldigdheiddatum tot aan de dag van volledige betaling.
Artikel 14. Overleg en informatieverschaffing
Beschrijven van de wijze waarop de projectorganisatie is georganiseerd. Voorbeelden van artikelen om op te nemen:
• Partijen zullen elkaar over en weer ten aanzien van het Project al die informatie verschaffen, die nodig is voor een goede voortgang van het Project.
• Partijen hebben voor het Project een Projectoverleg in het leven geroepen met een in overleg door partijen te bepalen vergaderfrequentie naar behoefte van partijen.
Artikel 15. Overdracht Rechten
Artikel opnemen in de trant van:
• Het is marktpartijen niet toegestaan rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de Gemeente over te dragen aan een derde. Onder een overdracht als bedoeld in dit artikel wordt tevens verstaan een overdracht van de meerderheid van de aandelen van de marktpartijen. De Gemeente zal deze toestemming verlenen als uit een Bibob toetsing blijkt dat er geen bezwaren bestaan tegen de overnemende partij. De Gemeente zal een compleet verzoek om Xxxxx toetsing van een overnamekandidaat zo spoedig mogelijk af te ronden.
Artikel 16. Ontbinding, Onvoorzienbare omstandigheden
Neem afspraken op in de trant van:
• Beide Partijen kunnen deze Overeenkomst ontbinden, zonder dat Partijen over en weer schaden en/of kosten in rekening zullen brengen indien:
a de Raad van de Gemeente zich niet schaart achter het (Concept-) Stedenbouwkundige plan of indien bijvoorbeeld ten gevolge van een te houden consultatie m.b.t.
het (Concept) Stedenbouwkundige plan de Raad niet tot vaststelling ervan besluit over te gaan;
b de voor de doorgang van het Project noodzakelijke (o.a. planologische) procedure niet leidt tot een onherroepelijke omgevingsvergunning.
• Bij een ontbinding als bedoeld in lid 1 van dit artikel, zullen partijen van elkaar geen kosten of schaden claimen, de bijdrage als genoemd in artikel NUMMER blijven echter verschuldigd door de Marktpartij aan de Gemeente. In het geval zich een situatie als bedoeld in lid a voordoet zal de Gemeente aan de Marktpartij een opgave verstrekken van de tot dan gemaakte kosten en zal de Marktpartij alleen deze kosten aan de Gemeente verschuldigd zijn.
• Indien een Partij meent dat sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (waaronder in ieder geval te verstaan onverwachte ingrijpende wetswijzigingen), en derhalve meent dat van haar naar
de maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet langer ongewijzigde instandhouding van deze overeenkomst kan worden verlangd, dan staat het deze Partij vrij de rechter op de voet van genoemd artikel te vragen de gevolgen van deze overeenkomst te wijzigen
dan wel deze geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Partijen zullen vervolgens overleg plegen over de gevolgen daarvan voor de haalbaarheid van het Project, waarbij hun inzet erop zal zijn gericht het Project alsnog doorgang te laten vinden.
Artikel 17. Geschillenbeslechting
• Op deze overeenkomst is het Nederlands Recht van toepassing. Bij eventuele geschillen tussen Partijen over de uitvoering van de Overeenkomst zijn Partijen over en weer gehouden om eerst in onderling overleg tot een vergelijk te komen. Er is sprake van een geschil indien een van de Partijen daarvan schriftelijk en gemotiveerd melding maakt aan de andere Partij(en).
• Indien Partijen niet binnen twee (2) maanden na melding van het geschil als bedoeld in het eerste lid, tot een vergelijk mochten zijn gekomen, staat het ieder van hen vrij
het geschil voor te leggen aan de bevoegde rechter te PLAATS.
Artikel 18. Inwerkingtreding en duur Overeenkomst
Deze overeenkomst treedt in werking op het moment van ondertekening door beide Partijen en eindigt nadat Partijen over en weer hebben voldaan aan al hun verplichtingen, voortvloeiende uit de overeenkomst.
Bijlagen:
• Plangebied
• Planning
• Exploitatie
• Stedenbouwkundigplan
• Relevante beleidsstukken
Aldus in tweevoud opgesteld en overeengekomen,
NAAM | op | DATUM |
NAAM | op | DATUM |
Provincie Gelderland
Markt 11
6811 CG Arnhem
Postbus 9090
6800 GX Arnhem
24 600 321
026 359 99 99