PRESTATIEAFSPRAKEN WONEN EPE
PRESTATIEAFSPRAKEN WONEN EPE
2019
GEMEENTE EPE, TRIADA EN HUURDERSRAAD
Rapport Woonstichting Triada 10 december 2018
Préambule
Partijen
De ondertekenaars,
1. Gemeente Epe, vertegenwoordigd door de wethouder, de xxxx X.X.X. Xxxxxxxx, hierna de gemeente;
2. Triada, vertegenwoordigd door haar directeur-bestuurder, de heer X.X.X. xxx xx Xxx, hierna Triada;
3. Huurdersraad Triada, vertegenwoordigd door haar voorzitter, de heer J.P. Xxxxxxx, hierna de huurdersraad.
De gemeente, Triada en de huurdersraad worden samen aangeduid als partijen.
Overwegingen
De gemeenteraad heeft in 2013 haar woonvisie Prettig wonen, Samen leven vastgesteld. Als concretisering daarvan heeft de raad in oktober 2016 de Woonagenda 2016-2020 vastgesteld. Triada heeft eind juni 2018 in overleg met de huurdersraad en de gemeente een bod uitgebracht op die woonvisie. Op basis daarvan willen partijen prestatieafspraken maken met elkaar. Een goede samenwerking tussen partijen is nodig om de volkshuisvestelijke opgaven in de gemeente Epe op te kunnen pakken. Deze opgaven zijn in deze prestatieafspraken verder uitgewerkt.
Kaderdocumenten
De volgende documenten vormen de belangrijkste input voor deze overeenkomst:
• Woningwet 2015 en Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting;
• Woonvisie Epe en de woonagenda;
• Ondernemingsplan van Triada De Essentie;
• Xxx xxx Xxxxxx, juni 2018.
Het bod van Triada maakt onderdeel uit van deze prestatieafspraken. Indien er een tegenstrijdigheid is tussen het bod en deze prestatieafspraken, zijn deze prestatieafspraken leidend. Het bod van Triada heeft betrekking op de jaren 2019 t/m 2022. De uitkomsten van het vorig jaar voorgenomen woningmarktonderzoek zijn in oktober 2017 in definitieve vorm beschikbaar gekomen en in deze prestatieafspraken meegenomen. Deze prestatieafspraken kijken één jaar vooruit en geven ook inzicht in de voorgenomen prestatieafspraken voor de drie navolgende jaren.
Samenwerking
Partijen zien de afspraken in deze overeenkomst als een weergave van wederzijdse ambities, inspannings- en waar mogelijk resultaatverplichtingen. Partijen willen samenwerken om de inwoners van gemeente Epe die zijn aangewezen op de sociale huursector op de beste manier van dienst te zijn.
Uitgangspunten bij dit partnerschap zijn wederzijdse inspanningen, vertrouwen, openheid en transparantie. Daarbij kunnen partijen elkaar aanspreken als de uitvoering van de gemaakte afspraken niet naar tevredenheid van een van de partijen verloopt.
Als zich gedurende de periode van deze prestatieafspraken kansen of opgaven voordoen waarover in deze prestatieafspraken geen maatregelen zijn geformuleerd, dan betekent dat niet dat partijen zo’n kans of opgave laten liggen. Wat dat betreft, zijn de maatregelen in deze prestatieafspraken niet limitatief bedoeld.
Partijen verklaren deze afspraken na te komen, elkaar aan de afspraken te houden en jaarlijks gezamenlijk verantwoording af te leggen over de nakoming van deze afspraken. Zij vormen de wederzijdse intenties, ambities en resultaten voor 2019, met een doorkijk naar de komende jaren, en met een jaarlijkse evaluatie en actualisatie.
Wijziging van omstandigheden
In de afgelopen periode is er een snelle omslag geweest op de woningmarkt. Er is in veel segmenten van de koop- en huurmarkt een tekort. De bouwproductie was in de afgelopen jaren te beperkt. De komende jaren gaat er relatief weinig gebouwd worden ten opzichte van de huidige vraag. De aangetrokken woningmarkt zorgt voor sterk stijgende huizenprijzen.
Starters komen nog maar moeizaam de woningmarkt op. Doorstroming bevorderen is op koop- en huurmarkt een volkshuisvestelijk vraagstuk. Op de sociale huurwoningmarkt hebben we te maken een stijgende vraag naar (goedkope) huurwoningen.
Bij een aantal thema’s is het niet haalbaar om SMART geformuleerde afspraken te maken. Daarom zijn veel van de maatregelen in deze prestatieafspraken als procesafspraken geformuleerd. Bij elke jaarlijkse actualisatie van de prestatieafspraken bespreken partijen of het mogelijk is om procesafspraken om te zetten in concrete, SMART geformuleerde afspraken.
Deze prestatieafspraken zijn dus opgesteld met inachtneming van de huidige omstandigheden. Externe omstandigheden, zoals nieuwe regelgeving, kunnen ertoe leiden dat een van de partijen de gemaakte afspraken niet kan nakomen. Partijen spreken met elkaar af dat als dit aan de orde is, de desbetreffende partij de overige partijen hiervan vooraf in kennis stelt. Partijen treden in dat geval opnieuw in overleg over de afspraken die nodig zijn om de gezamenlijke ambities te realiseren.
Begrippenlijst
In bijlage 2 zijn begrippen gedefinieerd die in deze prestatieafspraken worden gebruikt.
Ondertekening
Partijen verklaren te zijn overeengekomen wat in deze prestatieafspraken is verwoord. Dit document, Prestatieafspraken Wonen Epe 2019, is in drievoud opgemaakt en ondertekend op 10 december 2018 in Heerde.
X.X.X. Xxxxxxxx | X.X.X. xxx xx Xxx | J.P. Brouwer |
wethouder | directeur-bestuurder | voorzitter |
Gemeente Epe | Triada | Huurdersraad Triada |
Inhoudsopgave
1. Taken en verantwoordelijkheden partijen 5
6. Organisatie prestatieafspraken 10
Bijlage 1 Maatregelen 2019-2022 12
1. Taken en verantwoordelijkheden partijen
1.1 Gezamenlijke ambities
Gemeente Epe, Triada en huurdersraad zijn in Epe voor huurders van Triada de belangrijkste partijen. Zij willen samenwerken met als gezamenlijk doel: betaalbaar, duurzaam en prettig wonen in gemeente Epe. Binnen de eigen verantwoordelijkheid en mogelijkheden geeft elke partij hier zelf richting aan. De samenwerking is gebaseerd op wederzijdse inspanningen, vertrouwen en aanspreekbaarheid. Samenwerken betekent dat de gemeente Epe, Triada en de huurdersraad:
• naar elkaar transparant en open zijn;
• binnen de kaders van de eigen organisatie naar het gemeenschappelijke doel werken;
• elkaars positie respecteren;
• relevante informatie in een vroeg stadium met elkaar delen;
• samen onderzoeken uitvoeren;
• bij knelpunten in uitvoering of samenwerking elkaar aanspreken;
• elkaar aanspreken op de voortgang van de gemaakte afspraken.
1.2 Veranderd speelveld door Xxxxxxxxx
De invoering van de Woningwet op 1 juli 2015 markeert de maatschappelijke consensus over volkshuisvesting. De wet creëert duidelijkheid op de woningmarkt. Woningcorporaties keren terug naar hun kerntaak: sociale huurwoningen beheren, verhuren en bouwen voor mensen met een laag inkomen of voor mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. De wet heeft de rol van de corporatie bij een aantal onderwerpen ingekaderd.
1.3 Taken gemeente
De gemeente heeft een publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor het wonen die is afgeleid van de Grondwet en de Woningwet. Binnen het wonen is steeds meer afstemming nodig. Ook met andere beleidsterreinen, zoals ruimtelijke ordening, milieu, veiligheid, en welzijn en zorg. Er is integraal beleid nodig. Duidelijk moet zijn:
• wat de woonopgave is;
• welk beleid de gemeente wil;
• welke inspanningen de gemeente zelf verricht;
• wat ze verwacht van woningcorporaties en andere partijen op de woningmarkt. Gemeenten moeten dus zorgen voor lokaal woonbeleid. Epe heeft dat gedaan met de woonvisie Prettig wonen, Samen leven en de Woonagenda 2016-2020. Ter uitvoering daarvan zijn prestatieafspraken nodig met Triada en de huurdersraad.
Voor de gemeente zijn de woonvisie Prettig wonen, Samen leven en de Woonagenda 2016- 2020 leidend voor wat er nodig is. Ook het woningmarktononderzoek 2017 en de Transformatieagenda Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen geven daarin een richting voor de toekomst aan.
1.4 Taken woningcorporatie
De taak van een woningcorporatie staat in de Woningwet 2015. De activiteiten van een corporatie hebben een groot maatschappelijk belang. Denk bijvoorbeeld aan zorgen voor:
• voldoende betaalbare huurwoningen;
• een eerlijke en doelmatige woonruimteverdeling;
• voldoende overleg met huurders.
De bedrijfsvoering van woningcorporaties is in de afgelopen jaren geraakt door de invoering van extra heffing- en belastingmaatregelen. Deze maatregelen verminderen de investeringscapaciteit van de sector. Ook de vervulling van de maatschappelijke taken door Triada staat hierdoor onder druk.
Omdat wonen primair een lokale aangelegenheid is, geeft een corporatie door middel van het bod aan wat zij kan en wil bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid. Dit wordt jaarlijks geconcretiseerd met het maken van prestatieafspraken met de gemeente en de huurders.
De woningen van Triada staan niet alleen in Epe, maar ook in Hattem en Heerde. Triada streeft ernaar om in alle drie de gemeenten de woonopgaven in de sociale huursector te realiseren. Soms is de opgave in Epe groter dan in een andere gemeente, soms kleiner. Voor de afweging welke investeringen Triada pleegt, is de opgave zoals geformuleerd in het ondernemingsplan en in het strategisch vastgoedsturingsbeleid voor haar leidend.
1.5 Taken huurdersraad
De huurdersraad behartigt de belangen van de huurders. Zij is de lokale overlegpartner van de gemeente en de woningcorporatie. De huurdersraad is een volwaardige partij bij het maken van afspraken met gemeente en corporatie. Op die manier heeft zij invloed op beslissingen die huurders raken. Denk bijvoorbeeld aan betaalbare huurwoningen. Met de Woningwet 2015 is de positie van huurdersorganisaties versterkt. Ze hebben meer rechten, extra mogelijkheden en meer verantwoordelijkheden.
1.6 Verantwoordelijkheden gemeente, Triada en huurdersraad
De woningmarkt is in eerste instantie de verantwoordelijkheid van de woningvragers en woningaanbieders. Partijen zijn samen verantwoordelijk voor mensen die zelf niet kunnen zorgen voor een passende woning. Gemeente, Triada en huurdersraad werken samen aan een samenhangend en op elkaar afgestemd woonbeleid voor de sociale sector, gebaseerd op de eigen taken en verantwoordelijkheden.
Partijen erkennen dat de gemeente een primaire verantwoordelijkheid heeft voor:
• beheer en kwaliteit van de openbare ruimte;
• maatschappelijk welzijn;
• openbare orde en veiligheid.
Zij erkennen ook dat de eerste verantwoordelijkheid van Triada zich richt op:
• kwaliteit, beheer en gebruik van haar bezit en de directe woonomgeving (in haar eigendom) ervan;
• de zorg voor adequate huisvesting van de primaire doelgroepen.
De huurdersraad behartigt de belangen van huurders en woningzoekenden. Volgens de Wet op het overleg huurders verhuurder (de zogenoemde ‘Overlegwet’) heeft de huurdersraad advies- en instemmingsrecht over het beleid van Triada.
Voor de gemeente Epe is Triada de eerste partner waar zij een beroep op doet bij het realiseren van de opgave in de sociale huursector. Als Triada die opgave niet kan of wil invullen, kan de gemeente binnen de regio een andere partner benaderen.
2. Woningen
2.1 Betaalbaarheid
Opgave
Bij betaalbaarheid gaat het erom dat er voldoende sociale huurwoningen aanwezig zijn voor huishoudens met een laag inkomen (tot € 36.798; prijspeil 2018).
De gemeente en Triada hebben in 2017 onderzoek laten doen naar het huidige aanbod en de vraag. Er zijn veel factoren die van invloed zijn op de toekomstige behoefte aan sociale
huurwoningen, zoals demografie, de economische ontwikkeling, instroom van statushouders en het langer zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag. Op basis van de actuele prognose moet deze woningvoorraad in de gemeente uitgebreid worden in de periode tot 2032 om in de woningbehoefte te voorzien. Een deel van de sociale huurvoorraad wordt bewoond door huishoudens met een hoger inkomen, de zogenoemde ‘goedkope scheefheid’. Naast de vraag van de huishoudens met een laag inkomen, is dit een permanente behoefte waarmee in de berekeningen rekening is gehouden.
Doelstelling/resultaat
Partijen streven naar een evenwicht tussen het aanbod aan betaalbare woningen en de vraag daarnaar. Zowel kwantitatief als kwalitatief. Partijen benutten de mogelijkheden om de doorstroming te bevorderen. Zij willen hiermee vooral de goedkope scheefheid verminderen. Partijen zetten hiertoe de beschikbare instrumenten in. Triada zet haar huidige huurbeleid om naar een woonlastenbeleid. Hierbij wordt niet uitsluitend gekeken naar de huurprijs, maar ook naar de energielasten. De huurprijs is immers slechts een onderdeel van de totale woonlasten van de huurders.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
2.2 Beschikbaarheid
Opgave
Bij beschikbaarheid gaat het erom dat de aanwezige sociale huurwoningen daadwerkelijk beschikbaar komen voor de huishoudens met een laag inkomen. De beschikbaarheid kan worden afgemeten aan de slaagkans van deze huishoudens. De slaagkans wordt vergroot door het tweehurenbeleid van Triada en door nieuwbouw.
Doelstelling/resultaat
Partijen willen de slaagkans van woningzoekenden met een laag inkomen vergroten waardoor de wachttijd wordt verkleind. Daarvoor moet het begrip ‘slaagkans’ worden gedefinieerd. Dat is niet eenvoudig, omdat woningzoekenden zich voor 1 juli 2016 nog konden inschrijven met hun woonduur als inschrijfduur. Woningzoekenden die zich na 1 juli 2016 inschreven, bouwen pas vanaf de datum van inschrijving inschrijfduur op.
Bovendien kan het zijn dat mensen zich als woningzoekende inschrijven om vervolgens te wachten tot de ‘ideale’ woning beschikbaar komt.
Mensen die op korte termijn een betaalbare woning nodig hebben, moeten daarin snel kunnen slagen. Dit betekent niet dat er geen wachttijd mag zijn, maar deze moet wel redelijk zijn.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
2.3 Kwaliteit
Opgave
De energetische kwaliteit van woningen is belangrijk vanuit het oogpunt van milieu, wooncomfort en het verlagen van de woonlasten. In het Convenant Energiebesparing Huursector van juni 2012 is afgesproken dat alle corporatiewoningen in 2021 gemiddeld een energielabel B hebben. Dat staat gelijk aan een Energie-index van 1,25. De huidige labelindeling van de huurwoningen van Triada is opgenomen in het jaarverslag 2017 (bladzijde 19). Een prognose van de ontwikkeling van het energielabel in de komende jaren is hierin ook opgenomen (bladzijde 20).
Doelstelling/resultaat
Triada onderschrijft de ambitie van het landelijke convenant. Om dat te bereiken, gaat Triada door met het energetisch verbeteren van haar woningen.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
2.4 Transformatie
Opgave
Transformatie van de woningvoorraad is noodzakelijk om de beschikbare woningen te laten aansluiten bij de gewenste woningen, ofwel het in evenwicht brengen van aanbod en vraag. Dat kan door nieuwbouw, woningverbetering, aan- en verkoop, sloop en herstructurering.
Doelstelling/resultaat
Zoals in paragraaf 2.1 is vermeld, is de berekende woningbehoefte van de gemeente en Triada zeer recent beschikbaar gekomen. Op basis van de uitkomsten maakt Triada een portefeuilleplan. Daarna maken partijen in de komende periode afspraken met elkaar over het transformeren van de bestaande woningvoorraad. Tot dat moment worden de bestaande afspraken gecontinueerd.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
3. Doelgroepen
3.1 Jongeren
Opgave
De komende jaren neemt het aantal zelfstandig wonende jongeren in Epe af. Een deel van de jongeren verlaat de gemeente vanwege studie, werk of anderszins. Een specifieke opgave is er voor jongeren onder de 23 jaar. Zij vallen immers onder een ander regime waar het de huurtoeslag betreft. Voor jongeren onder 23 jaar mag de maandhuur in 2017 maximaal € 417,34 zijn om huurtoeslag te kunnen krijgen.
Doelstelling/resultaat
Op dit moment bezit Triada in Epe meer goedkope huurwoningen (tot € 417,34, prijspeil 2018) dan de groep groot is (zie aantallen bij thema Doelgroep: Jongeren, bijlage 1). Partijen willen het vertrek van jongeren uit de gemeente verminderen door het aanbod aan gevarieerde en betaalbare woonruimte te monitoren. Hoe groot de opgave is, is op dit moment nog niet bepaald. Op die vraag moet op basis van het woningmarktonderzoek dat de gemeente en Triada in 2017 hebben uitgevoerd antwoord worden gegeven.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
3.2 Senioren en zorgvragers
Opgave
De voorspelde toename van de woningvraag wordt bijna volledig veroorzaakt door de groei van de huishoudensgroep 75-plussers. Het aantal huishoudens in de leeftijd tot 75 jaar neemt per saldo af. Het merendeel van de 75-plussers blijft zelfstandig in de eigen woning
wonen. Een kleiner deel verhuist naar een woning die geschikt is om langer zelfstandig te wonen of is aangewezen op een vorm van zorg/ondersteuning zowel in een beschermde omgeving als in een intramurale instelling.
Doelstelling/resultaat
Partijen willen dat er voldoende toegankelijke huurwoningen zijn voor ouderen en zorgvragers, zodat zij zo lang mogelijk in hun vertrouwde woning en buurt kunnen blijven wonen. Hierom nemen wij maatregelen, passend bij de geprognotiseerde opgave.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
3.3 Statushouders
Opgave
Elk halfjaar krijgen alle gemeenten van de minister van Binnenlandse Zaken een taakstelling om een aantal statushouders te huisvesten. Dit zijn vluchtelingen die een verblijfsvergunning ontvangen. In tabel 6.1 van het Woningmarktonderzoek 2017 staat hoe groot de taakstelling de afgelopen jaren was en hoeveel statushouders Triada heeft gehuisvest.
Tot nu toe heeft Triada zover mogelijk de taakstelling van de gemeente gerealiseerd. De taakstelling fluctueert. Monitoring hiervan is daarom belangrijk, zodat de opgave indien nodig naar boven of naar beneden kan worden bijgesteld. Ook is het draagvlak in bepaalde buurten een aspect om in het oog te houden.
Doelstelling/resultaat
Statushouders zijn een primaire doelgroep en hebben op grond van de huisvestingsverordening een voorrangspositie. Het realiseren van de taakstelling is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de gemeente en Triada. Uitgangspunt van partijen hierbij is dat concentratie van statushouders wordt voorkomen en dat het draagvlak in de wijken wordt behouden. Als via de reguliere woningtoewijzing onvoldoende statushouders in de sociale huursector kunnen worden gehuisvest om de taakstelling te halen, werken de gemeente en Triada samen aan aanvullende huisvestingsoplossingen. Om draagvlak te behouden, streven partijen een spreiding na over de gemeente. De gemeente is verantwoordelijk voor de adequate begeleiding van de statushouders.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
4. Woonomgeving
4.1 Leefbaarheid en participatie
Opgave
De Woonagenda constateert dat over het algemeen de leefbaarheid in Epe goed is. Als grootste sociale verhuurder speelt Triada een belangrijke rol in de handhaving en verbetering van de leefbaarheid. Wel heeft de Woningwet 2015 haar rol en richting van de inzet van haar middelen ten behoeve van de leefbaarheid ingeperkt.
Doelstelling/resultaat
Partijen willen de leefbaarheid waar dat nodig is verbeteren. Dat kan vooral door een goede samenwerking en een proactieve houding.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
5. Samenwerking
Opgave
De gemeente en Triada hebben als ambitie het onderlinge overleg op ambtelijk niveau meer te structureren. Hierin kunnen diverse onderwerpen worden besproken.
Doelstelling/resultaat
De gemeente en Triada willen de voorbereiding van diverse onderwerpen gestructureerd oppakken om de samenwerking te versterken en de resultaten meer effectief te bereiken.
Maatregelen
De maatregelen bij dit thema zijn opgenomen in bijlage 1. In deze gestandaardiseerde format wordt ook tussentijds de stand van zaken gerapporteerd.
6. Organisatie prestatieafspraken
6.1 Overlegstructuur
Vier keer per jaar hebben de gemeente en Triada een regulier bestuurlijk overleg met elkaar. Dan bespreken zij lopende zaken en elkaars visie op de opgaven in Epe. Van de vier overleggen staan er twee (in het voor- en najaar) in het teken van deze prestatieafspraken. Besproken wordt hoe de uitvoering van de gemaakte afspraken verloopt en of het nodig is om bij te sturen.
De bestuurlijke overleggen worden op ambtelijk niveau voorbereid. De voortgang van deze prestatieafspraken wordt dan besproken. Niet alleen om achterom te kijken, maar ook om vooruit te kijken, om Triada jaarlijks een zo concreet mogelijk nieuw bod te kunnen laten uitbrengen. In de zomerperiode, zodra Triada haar bod heeft uitgebracht, doen partijen samen voorstellen voor het aanpassen en/of concretiseren van de prestatieafspraken.
Door meer tijd te nemen in het voorproces kunnen de afspraken beter worden afgestemd. Hiermee wordt het interne en externe draagvlak van de prestatieafspraken vergroot. Dit alles is bedoeld om jaarlijks voldoende tijd te hebben om concrete prestatieafspraken met elkaar te maken die een periode beslaan van vier jaar.
6.2 Samenwerking bij onderzoek en beleid
Partijen doen gezamenlijk onderzoek op het gebied van wonen. Daartoe wordt gezamenlijk de opdracht geformuleerd en verstrekt, en er wordt een afspraak gemaakt over de verdeling van de kosten. Partijen betrekken elkaar bij het opstellen en actualiseren van beleid. De resultaten van het woonmarktonderzoek (oktober 2017) worden meegenomen in de prestatieafspraken voor de komende jaren.
6.3 Looptijd, monitoring en actualisatie
Deze prestatieafspraken gelden voor het kalenderjaar 2019 en geven een doorkijk van vier jaar tot en met 31 december 2022. De afspraken gelden tot het moment dat partijen een geactualiseerde overeenkomst vaststellen.
Partijen monitoren elk jaar de afspraken van deze overeenkomst. Eventuele knelpunten worden geagendeerd voor het reguliere bestuurlijk overleg dan wel het bestuurlijk overleg waaraan ook de huurdersraad deelneemt. Als een van de partijen de gemaakte afspraken niet kan nakomen, meldt zij dat in een bestuurlijk overleg. Partijen proberen dan gezamenlijk een oplossing te vinden.
Tussentijdse bijstelling van de afspraken uit deze overeenkomst is mogelijk, mits alle partijen hiermee instemmen.
Bijlage 1 Maatregelen 2019-2022
Nr | Onderwerp | Xxxxxxx | Andere betrokkenen | Rol gemeente | Planning | Vervolgacties? | Bijzonderheden | Stand van zaken najaar 2018 | |||
2019 | 2020 | 2021 | 2022 | ||||||||
Woningen: Betaalbaarheid | |||||||||||
1 | Het woonmarktonderzoek wordt vierjaarlijks uitgevoerd. Dit bij voorkeur gezamenlijk met de gemeenten Hattem en Heerde. | Gemeente | Triada, Huurdersraad | Uitvoering onderzoek (al dan niet via derden) + vaststellen opgave. | Vaststellen volkshuisvestelijke opgave (benodigd aantal sociale huur en koopwoningen per kern). | De volgende keer is 2021. | Uitkomsten marktonderzoek is nog geen onderdeel gemaakt van gemeentelijk beleid. | ||||
2 | Op basis van de resultaten van het woonbehoefteonderzoek wordt het aantal benodigde sociale huurwoningen vastgesteld (zie 1). Tot deze actualisatie houdt Triada minimaal 3.300 sociale huurwoningen in voorraad, waarvan circa 2.100 tot de 1e aftoppingsgrens en 2.800 tot 2e aftoppingsgrens (incl. 1e aftoppingsgrens). | Triada | Huurdersraad, Gemeente | Monitoring en periodiek overleg met corporatie | Triada verstrekt jaarlijks het overzicht "bezit verdeeld over huur categorieën" via het jaarverslag. | ||||||
3 | Het woonmarktonderzoek 2017 geeft aan dat in de periode t/m 2027 nog 185-270 sociale huurwoningen aan de voorraad moet worden toegevoegd. Triada neemt deze groei mee in de actualisatie van haar wensportefeuille, waarin ook wordt aangegeven op welke wijze Triada de extra sociale huuropgave in de toekomst mogelijk kan realiseren. Het financieel kader bepaalt de mate waarin invulling kan worden gegeven aan de uitbreidingsopgave. De geactualiseerde wensportefeuille wordt met de gemeente besproken. | Triada | Gemeente, Huurdersraad | Overleg met corporatie | In maart 2018 starten we met de gesprekken. | De geactualiseerde wensportefeuille wordt begin 2019 in ontwerp met de gemeente en huurdersraad besproken. | Na interne goedkeuring eind 2018 publiceert Triada in het eerste kwartaal van 2019 haar portefeuille strategie (strategische wensportefeuille). | ||||
4 | Jaarlijks monitoren: effecten (waaronder slaagkans) van economische groei, passend toewijzen, scheiden wonen-zorg, uitstroom uit instellingen en instroom van statushouders. Dit kan ertoe leiden dat in overleg een nieuwe ambitie voor de benodigde sociale huurvoorraad (en aantal woningen tot 1e en 2e aftoppingsgrens) wordt geformuleerd. | Triada | Gemeente, Huurdersraad | Overleg met corporatie, zonodig formuleren nieuwe ambitie | Het jaarlijks monitoren van de effecten is uitgevoerd en gepubliceerd. Dit gebeurt via het jaarverslag in mei. Er zijn (nog) geen nieuwe gezamenlijke ambities geformuleerd. Ambtelijk wordt in 2019 een gezamenlijk plan van aanpak geformuleerd om hier invulling aan te geven. | ||||||
5 | Huurbeleid wordt omgezet in woonlastenbeleid. Het gaat om woonlasten waarop Triada invloed heeft. | Triada | Gemeente, Huurdersraad | Overleg met corporatie | Het huurbeleid wordt nog naar woningniveau worden vertaald. In de tweede helft van 2018 wordt dit huurbeleid naar woonlastenbeleid vertaald. De gemeente Epe wordt ambtelijk hierover door Triada geïnformeerd. Ook de huurdersraad wordt hierin meegenomen. | ||||||
6 | Gemeente is gestart met de inzet van energiecoaches. Gemeente verzoekt Triada te participeren in de communicatie. | Gemeente | Triada | De gemeente maakt een rapportage hoe effectief dit instrument in de praktijk is. | De opstart van het project is begeleid en Triada heeft hierin actief geparticipeerd en er is aandacht besteed aan de PR. Het project is inmiddels ook daadwerkelijk gestart. Een rapportage over de resultaten volgt. | ||||||
Woningen: Beschikbaarheid | |||||||||||
7 | Definiëring van het begrip ‘slaagkans', inclusief voorstel voor jaarlijkse monitoring. | Triada | Gemeente, Huurdersraad | Monitoring en overleg corporatie | Jaarlijks monitoren | Gesprek tussen gemeente en Triada over definitie is afgerond. | De informatie kan nu gegenereerd worden met de aanwezige data en op basis van de door Triada geformuleerde definities. De resultaten en definities worden dit jaar nog gedeeld met huurdersraad en de gemeenten. Nadere afstemming met de gemeente volgt nog over de wijze van presentatie en de frequentie van rapportage. | ||||
8 | Invoering tweehurenbeleid om de beschikbaarheid voor huishoudens met een laag inkomen te vergroten. Om de doorstroming te stimuleren stelt Triada de voorwaarde dat de kandidaat een huurwoning van Xxxxxx achterlaat. | Triada | Gemeente, Huurdersraad | Monitoring en overleg met corporatie | Jaarlijks monitoren | Het experiment flexhuren (= tweehurenbeleid) wordt vanwege de krapte op de woningmarkt verlengd. | Om de stagnerende woningmarkt te stimuleren kiest Triada ervoor dit experiment voorlopig door te zetten. Voor 1 juli 2019 vindt opnieuw een evaluatie plaats die daarna gedeeld wordt met huurdersraad en gemeente. | ||||
9 | Triada maakt gebruik van de 10% extra ruimte om woningen aan doelgroep middeninkomens (prijspeil 2017 36.165 - 40.349 euro), dit om doorstroming te bevorderen. Om die reden is de voorwaarden dat de kandidaat een huurwoning van Triada achterlaat. | Triada | Gemeente, Huurdersraad | Monitoring en overleg corporatie | Triada verstrekt de gemeente Epe (voorafgaand aan het bod) per kern het aantal woningen dat aan deze doelgroep is toegewezen. | Regeling is in de afgelopen jaren beperkt toegepast bij het toewijzen van woningen (2017:1,8%). De huurdersraad staat positief ten opzichte van dit instrument voor woningen van €650 en duurder wanneer dit de doorstroming kan bevorderen. Triada gaat onderzoeken of en hoe dit instument hiervoor ingezet kan worden. | |||||
Nr | Onderwerp | Xxxxxxx | Andere betrokkenen | Rol gemeente | Planning | Vervolgacties? | Bijzonderheden | Stand van zaken najaar 2018 | |||
2019 | 2020 | 2021 | 2022 | ||||||||
10 | Overleg met ontwikkelaars om op de nieuwbouwlocaties goedkope koop, vrije sector huur en sociale huurwoningen te bouwen. | Gemeente | Projectontwikkelaars, Corporaties | Periodiek overleg met projectontwikkelaars en corporaties | Betreft een continu proces. | De geactualiseerde woonagenda is voor dit punt leidend. | De gemeente is bezig met de actualisatie van de Woonagenda en het beleid over woningbouwinitiatieven. De basis hiervoor ligt in de nieuwe regionale afspraken. Deze worden voor het einde van 2018 geaccordeerd. De wens is het beleid in 2018 gewijzigd te hebben. Daarbij wordt ook gekeken naar locaties. Ook Triada zoekt actief naar locaties om te kopen waar binnen vijf jaar gebouwd kan worden. Bijvoorbeeld locaties waar de gemeente zich in wil zetten het bestemmingsplan voor de locatie om te zetten (na een stedenbouwkundige beoordeling). | ||||
Woningen: Kwaliteit | |||||||||||
11 | In de periode 2019 - 2022 worden aan 1.000 bestaande huurwoningen energetische maatregelen getroffen. | Triada | Gemeente, Huurdersraad | Monitoring en overleg corporatie | Triada rapporteert jaarlijks (in het jaarverslag tweede kwartaal) over de voortgang.Trida wil dat dat haar sociale huurwoningen in 2021 gemiddeld EPA-label B (energie index 1,25) hebben. | Beleid gemiddeld label B (energie index 1,25) < 2021 : Aantal 2017 : 275 | Gepland 2018 : 350 | 2019 : 335 | 2019 - 2022 : 1.000 | |||||
Woningen: Transformatie | |||||||||||
12 | Triada geeft jaarlijks in het verantwoordingsverslag (jaarverslag) een overzicht van het aantal verkochte woningen in het voorgaande jaar. | Triada | Gemeente, Huurdersraad | Jaarlijks bespreken verantwoordingsverslag | De verkoopopbrengst is benodigd om het investeringsprogramma nieuwbouw en de transformatie van het bestaande bouw te kunnen realiseren. | Aantal 2017 : 23 | Gepland 2018 : 25 | Gepland 2019 - 2022 : 25-30 per jaar. Triada gaat de gemeente informeren hoeveel woningverkopen er de afgelopen vijf jaar per grote kern waren. | |||||
13 | Triada bouwt 127 sociale huurwoningen voor de primaire doelgroep in de periode 2019-2022. | Triada | Gemeente, Huurdersraad | Monitoring en overleg met corporatie | Gepland 2019: 85 Gepland 2019 - 2022 : 127 | ||||||
14 | De gemeente doet onderzoek naar geschikte bouwlocaties voor sociale huurwoningen | Gemeente | Triada | Uitvoering onderzoek | Gemeente deelt de lijst met nieuwbouwlocaties en programmering met Triada. Triada deelt haar transformatielijst. | ||||||
Doelgroepen: Jongeren | |||||||||||
15 | Op basis van woningmarktonderzoek maken partijen afspraken over het behoud voldoende goedkope huurwoningen voor jongeren tot 23 jaar. | Gemeente | Triada, Huurdersraad | Overleg met corporatie en Huurdersraad | Uit het woningmarktonderzoek 2017 blijkt dat de omvang van de doelgroep jongeren verder gaat dalen. | Dit wordt meegenomen met de actualisatie van de Woonagenda. | |||||
16 | Triada gaat een pilot opzetten waarin een voorrangsregeling voor jongeren tot 23 jaar is uitgewerkt. Doel is dat vrijkomende geschikte woningen ook bij deze doelgroep terecht komen. | De gemeente is akkoord met de pilot. | Onderzoek naar andere (bv tijdelijke) contracten loopt nu allereerst in de gemeente Heerde, Bloemenbuurt. De gemeente Epe wordt op de hoogte gesteld van de uitkomsten in Heerde. | ||||||||
Doelgroepen: Senioren en Zorgvragers | |||||||||||
17 | Onderzoek naar inzetten Blijverslening | Gemeente | Uitvoering onderzoek | Gemeente rapporteert over de inzet van de Blijverslening voor de koop en/of de huursector. | In de tweede helft van 2018 komt over dit thema duidelijkheid. De verwachting is dat de blijverslening niet voor huurders gaat gelden. | ||||||
18 | Triada handhaaft het huidig aantal nultredenwoningen. Triada bouwt in de beleidsperiode 2018-2022 minimaal 45 65+ geschikte (nultreden) woningen. | Triada | Gemeente | Monitoring en overleg met corporatie | Het woningmarktonderzoek 2017 geeft een opgave in de periode t/m 2032 van 135 tot 150 nultredenwoningen toevoegen in de sociale huur. Per beleidsperiode van 5 jaar betekent dit een opgave van 45-50 woningen. Triada labelt ouderenwoningen om deze met voorrang aan de juiste doelgroep te kunnen toewijzen. | In 2019 worden 42 NT woningen op de Klaarbeek in Epe opgeleverd, op de locatie Mandelaplein in Vaassen worden ook 2 NT woningen opgeleverd. In Epe op de locatie Hoge Weerd zijn 21 NT woningen in voorbereiding. | |||||
19 | Overleg tussen gemeente, corporaties en zorginstellingen over gevolgen Rijksbeleid voor hun opgaven m.b.t. senioren en andere zorgvragers (woonzorgagenda). | Gemeente | Corporaties en zorginstellingen | Afspraken in 2018 vastleggen in een woonzorgagenda. | In 2018 wordt hieraan vorm gegeven. | Dit wordt meegenomen met de actualisatie van de Woonzorgagenda. | |||||
20 | Triada wijst huurwoningen, die zijn aangepast met Wmo- budget, in overleg met de gemeente toe. | Triada | Gemeente | Monitoring en overleg met corporatie | Lopende procesafspraak. Op dit moment zijn er gesprekken met de gemeente Epe om deze afspraken te actualiseren. Partijen streven er naar uiterlijk in het 1e kwartaal 2018 nieuwe procesafspraken te hebben. | Er zijn werkafspraken gemaakt over de Wmo woningen en de 3 en 4 sterren toegankelijke woningen. | |||||
Nr | Onderwerp | Xxxxxxx | Andere betrokkenen | Rol gemeente | Planning | Vervolgacties? | Bijzonderheden | Stand van zaken najaar 2018 | |||
2019 | 2020 | 2021 | 2022 | ||||||||
21 | Afspraken maken over begeleiding van senioren bij verhuizing. | Gemeente | Corporaties, Huurdersraad, SWOE | Partijen bij elkaar brengen. Voorzitter van overleg. Afspraken vastleggen. | In 2018 wordt gekeken welke rol Triada hierin kan vervullen (aandachtspunt hierbij is de Woningwet). | Dit is door de gemeente als pilot neergelegd bij SWOE. Swoe/Koppel, de gemeente en Triada treden hierover in overleg. | |||||
22 | Triada blijft participeren in het project ‘Thuis wonen nu en later’. | Triada | Gemeente | Periodiek overleg | Triada participeert in de projectgroep en geeft voorlichting aan de vrijwilligers (oa september 2018). | ||||||
23 | Instroom op de sociale huurwoningmarkt vanuit intramurale setting: In samenwerking met de gemeenten Heerde en Hattem, zorgaanbieders en Triada wordt er een Opstapregeling opgesteld. De Opstapregeling zorgt ervoor dat mensen die uit een instelling komen een woning krijgen aangeboden. | Gemeente | Triada, categoriale corporaties, intramurale instellingen | Verbinden partijen, opstapregeling concretiseren, sturing coördineren, de opgave in de tijd bepalen en monitorsysteem opzetten. Daarnaast zorgpartijen actief in kennis stellen van de Opstapregeling en de gevolgen daarvan voor de zorgpartijen. | Onderdeel van de Opstapregeling is het organiseren van een opstapcommissie. In 2018 worden afspraken gemaakt over de eventuele rol van Triada in de opstapcommissie (aandachtspunt hierbij is Wbp/AVG). | Het proces Opstapregeling is nagenoeg gereed en wordt in 2018 overeengekomen. De aantallen zijn nog niet hard aan te geven. Dit wordt ambtelijk afgestemd. | |||||
24 | Als de Opstapregeling is opgesteld, stelt Triada waar mogelijk woningen beschikbaar voor de doelgroep van de Opstapregeling. | Triada | Gemeente, Huurdersraad | Woonbehoefte onderzoek geeft aan dat de uitstroom vanuit de instellingen naar de sociale huurwoningmarkt extra capaciteit gaat vragen. | De drie gemeenten en Triada hebben overleg en afstemming gehad over de toepassing van de Opstapregeling. In september 2018 was er een gezamenlijke bijeenkomst voor nadere afspraken en de invoering van deze regeling. De verwachte instroom qua aantallen en tijdplanning is globaal bekend maar nog niet concreet. | ||||||
Doelgroepen: Statushouders | |||||||||||
25 | Triada draagt bij aan de huisvesting van statushouders door een verantwoord deel van haar vrijkomende woningen aan te bieden. | Triada | Gemeente | Periodiek overleg met corporatie | Lopende procesafspraak. | Voor de instroom van statushouders formuleert het Rijk een taakstelling per half jaar. De taakstelling 2018 bedraagt 46. De opgave 2018 van de gemeente bedraag per eind augustus nog 13. | |||||
26 | In gesprek met andere verhuurders over deelname aan invulling taakstelling statushouders. | Gemeente | Overige corporaties, particuliere verhuurders | Periodiek overleg met overige verhuurders. Meedenken over realisatie aanvullende huisvestingsoplossingen | Alternatieve opties: o.a. tijdelijke inzet leegstaand vastgoed, realisatie semipermanente units. | De Gemeente Epe heeft over de taakstelling gesproken met de andere sociale verhuurders. Dit heeft door hun beperkte omvang nog niet tot de daadwerkelijke huisvesting van statushouders geleid. | |||||
27 | Bij keuze ombouwen leegstaand vastgoed voor statushouders is Triada bereid het beheer ervan op zich te nemen. | Triada | Gemeente | Afspraken vastleggen over beheer leegstaand vastgoed | Mits passend binnen regelgeving en tegen gebruikelijke beheerkosten. | In 2017 zijn een aantal locaties in beheer genomen. Actie is gereed. | |||||
28 | Triada bouwt voor haar primaire doelgroep in de periode 2017- 2019 25 extra woningen om doorstroming te bevorderen in de bestaande huurwoningen, zodat deze worden vrijgemaakt voor de huisvesting van statushouders. | Triada | Gemeente | Monitoring en overleg met corporatie | De nieuwbouw aan het Mandelaplein (2019) is allereerst bedoeld om deze doorstroming te bewerkstelligen. Hiermee wordt invulling gegeven aan deze afspraak. | ||||||
29 | Zorgen voor adequate begeleiding statushouders | Gemeente | Welzijnsinstanties, Triada | Overleg en afstemming met partijen over begeleiding | Continue proces. | ||||||
30 | Elk half jaar spreken partijen met elkaar af op welke manier de taakstelling voor het komende halfjaar wordt gerealiseerd. | Gemeente | Triada | Halfjaarlijks overleg met corporatie | Continue proces. | ||||||
Leefbaarheid | |||||||||||
31 | Participatie in sociale wijkteams en de werkgroep schuldhulpverlening. | Triada | Gemeente | Continue proces. | |||||||
32 | Triada blijft betrokken bij en levert een bijdrage aan buurtbemiddeling. | Triada | Gemeente | Continue proces door Koppel. | |||||||
33 | Triada levert een bijdrage aan het gebiedsgericht werken van de gemeente Epe in de wijken waar haar woningen staan. | Gemeente | Triada | Leveren bijdrage in de tweede ring. | Continue proces. | ||||||
34 | Wet aanpak woonoverlast biedt de mogelijkheid aan de gemeente om specifieke gedragsaanwijzingen te geven aan overlastgevers. | Gemeente | Gemeenteraad kan dit regelen in een verordening, zodat de burgemeester bevoegdheden krijgt. | Dit is in voorbereiding. Planning: eerste helft 2019. | |||||||
* Versie 1.5 22-11-2018 | |||||||||||
Bijlage 2 Definities
Algemene huur- en inkomensklassen prijspeil 2018 (volgt MG Huurbeleid Ministerie BZ)
Huurklasse | DAEB/ niet-DAEB | Huurniveau | Doelgroep |
Goedkoop | DAEB | Tot en met € 417,34 Kwaliteitskortingsgrens | Primaire doelgroep: Jongeren tot 23 jaar |
Betaalbaar laag | DAEB | Van € 417,35 t/m € 597,30 Aftoppingsgrens laag | Primaire doelgroep: Alle een- en tweepersoonshuishoudens |
Betaalbaar hoog | DAEB | Van € 597,31 t/m € 640,14 Aftoppingsgrens hoog | Primaire doelgroep: Alle drie- en meerpersoonshuishoudens |
Middelduur | DAEB | Van € 640,15 t/m € 710,68 Liberalisatiegrens | Secundaire doelgroep: Boven aftoppingsgrens t/m € 36.798 *1 |
Duur | niet-DAEB | Boven € 710,68 Geliberaliseerde huur | Doelgroep: Inkomens vanaf € 36.798 |
*1 = tijdelijk (tot 2022) verruimd tot en met € 41.056.
Beschikbaarheid
Bij beschikbaarheid gaat het erom dat de aanwezige sociale huurwoningen daadwerkelijk beschikbaar komen voor de huishoudens met een laag inkomen. De beschikbaarheid kan worden afgemeten aan de slaagkans van deze huishoudens.
Betaalbaarheid
Bij betaalbaarheid gaat het erom dat er voldoende sociale huurwoningen aanwezig zijn voor huishoudens met een laag inkomen (tot € 36.798; prijspeil 2018).
DAEB
De Woningwet 2015 beperkt het werkgebied van woningcorporaties tot de zogenoemde ‘Diensten van Algemeen Economisch Belang’ (DAEB). Uitsluitend voor die DAEB-activiteiten mag staatssteun worden ontvangen. Een woningcorporatie mag uitsluitend een activiteit uitvoeren die niet tot haar kerntaak behoort (zogenoemde ‘niet-DAEB-taak’) als marktpartijen geen interesse hebben getoond.
Eerste aftoppingsgrens
Relevante grens voor de huurtoeslag voor één- en tweepersoonshuishoudens. Deze bedraagt € 597,30 (prijspeil 2018). Van de huurprijs tussen deze eerste aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens van € 710,68 wordt een beperkter deel (40%) vergoed via de huurtoeslag.
Goedkope scheefheid
Er is sprake van goedkope scheefheid als een sociale huurwoning wordt bewoond door een huishouden met een te hoog inkomen (meer dan € 36.798; prijspeil 2018).
Laag inkomen
Huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep. Dit zijn huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 36.798 (prijspeil 2018).
Middeninkomen
Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 36.798 en € 41.056 (prijspeil 2018).
Passend toewijzen
De Woningwet 2015 bevat de zogenoemde ‘passendheidstoets’. Door passend toe te wijzen, krijgen huurders bij verhuizing een woning waarvan de huurprijs aansluit bij hun inkomen.
Per 1 januari 2016 moet per kalenderjaar ten minste 95% van de toewijzingen aan huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag een woning worden toegewezen die qua huurprijs passend is.
Sociale huurwoning
Huurwoning met een huurprijs van maximaal € 710,68 (prijspeil 2018). Deze grens wordt de huurtoeslaggrens genoemd, omdat boven deze huurprijs geen huurtoeslag wordt verstrekt.
Transformatie
Transformatie van de woningvoorraad is het aanbrengen van wijzigingen in die woningvoorraad om de beschikbare woningen te laten aansluiten bij de gewenste woningen, ofwel het in evenwicht brengen van aanbod en vraag. Dat kan door nieuwbouw, woningverbetering, aan- en verkoop, sloop en herstructurering.
Tweehurenbeleid
Op 1 juni 2016 is Triada gestart met een nieuw instrument binnen haar huurbeleid; het ‘tweehurenbeleid’. Het is een tijdelijke oplossing voor de korte termijn die vooral is bedoeld om de beschikbaarheid voor huishoudens met een laag inkomen te vergroten.
Met het tweehurenbeleid kan worden voldaan aan de passendheidsnorm zonder dat hierdoor de wachttijden toenemen. En zonder bij voorbaat bij alle woningen de streefhuur naar beneden bij te stellen en/of inkomenscategorieën uit te sluiten.
Dit wordt gerealiseerd door woningen aan te bieden met een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning. Vervolgens kunnen alle huishoudens uit alle inkomenscategorieën hierop reageren. Huurtoeslaggerechtigden die reageren op een woning boven de aftoppingsgrens krijgen bij toewijzing een lagere huurprijs waardoor de woning onder de voor hen passende aftoppingsgrens komt.
Triada bepaalt welke van haar woningen in aanmerking komen voor het tweehurenbeleid (voor senioren fysiek toegankelijke woningen). Daarnaast stelt zij de voorwaarde dat de kandidaat huurder een woning van Triada achterlaat om doorstroming te bevorderen.
Tweede aftoppingsgrens
Relevante grens voor de huurtoeslag voor meerpersoonshuishoudens. Bedraagt € 640,14 (prijspeil 2018). Van de huurprijs tussen deze tweede aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens van € 710,68 wordt een beperkter deel (40%) vergoed via de huurtoeslag.
Vrije sector huurwoning (geliberaliseerde huur)
Huurwoning met een huurprijs bij toewijzing hoger dan € 710,68 (prijspeil 2018).