behandeld door Huurdersalliantie De Brug

behandeld door Huurdersalliantie De Brug

Wonen Telefoonnummer 010 890 25 25

ons kenmerk

-

onderwerp

Adviesaanvraag huurverhoging 0000

Xxxxxxxxx, 8 februari 2024

Geacht bestuur,

T.a.v. het Bestuur xxxx@xxxxxxxxx.xx

Voor u ligt de adviesaanvraag voor de jaarlijkse huurverhoging 2024. In de bijlage is het voorstel voor het strategisch kader huurverhoging 2024 opgenomen.

Advies

Graag vernemen we uw advies op het strategisch kader huurverhoging 2024. Volgens de Wet op het overleg huurders verhuurder heeft u recht op gekwalificeerd advies. Hiervoor heeft u een reactietermijn van maximaal zes weken. Wij ontvangen uw advies graag uiterlijk op 22 maart.

Uitgangspunten huurverhoging 2024

Het voorstel voor de huurverhoging omvat op hoofdlijnen de volgende uitgangspunten:

• Huurders in een sociale huurwoning krijgen een huurverhoging van 5,3% (CAO- loonontwikkeling -0,5%).

• Huurders in een sociale huurwoning met een huur onder de € 300, krijgen een

huurverhoging van € 25.

• Huurders met een hoog middeninkomen krijgen een huurverhoging van € 50. Huurders met een hoog inkomen krijgen een huurverhoging van € 100. Deze inkomensafhankelijke huurverhoging voeren we alleen door bij woningen tot de liberalisatiegrens.

• Huurders in een vrije sector huurwoning krijgen een huurverhoging van 5,5% (inflatie +1%).

• Huurders die in aanmerking komen voor een eenmalige huurverlaging, maar deze in 2023 nog niet hebben gekregen, kunnen in 2024 alsnog de eenmalige huurverlaging aanvragen.

• We passen maatwerk toe

Achtergrond huurverhoging

Voor huurder zal deze huuraanpassing een vervelende boodschap zijn. We leggen u graag uit waarom wij toch dit voorstel doen.

In de Nationale Prestatieafspraken zijn concrete afspraken vastgelegd met betrekking tot nieuwbouw, isolatie, en onderhoud. Deze gelden niet alleen voor Havensteder, maar voor alle woningcorporaties in Nederland. Het benutten van onze wettelijke financiële ruimte voor de huurverhoging is essentieel om aan deze afspraken te voldoen. Om huurders te beschermen is in de nationale prestatieafspraken opgenomen dat het inkomen van huurders sneller moet stijgen dan de huur. Dit is waarom de huurverhoging is gebaseerd op de gemiddelde CAO-loonontwikkeling.

Betaalbaarheid

We vinden het belangrijk dat onze woningen betaalbaar zijn voor de verschillende doelgroepen die bij Havensteder een thuis vinden. Hoewel de huurverhoging een feit is, wordt deze voor veel huurders gedeeltelijk gecompenseerd door de huurtoeslag, die tevens wordt verhoogd. Onderzoek van het Nibud voorspelt dat, ondanks de huurverhoging, de huurquote (de verhouding tussen huurlasten en het inkomen) in 2024 bij veel huurders zal dalen.

Havensteder blijft inzetten op het voorkomen van betalingsproblemen en zoekt naar maatwerkoplossingen als dat nodig is. Zo zijn we versneld aan het verduurzamen waarbij we de focus leggen op isoleren, het vervangen van enkel glas en het aardgasvrij maken van woningen. Voor geen van deze maatregelen rekenen wij een huurverhoging. Naast het aanpakken van onze woongebouwen werken we intensief samen met de gemeente om de energieklussers bij zo veel mogelijk van onze huurders over de vloer te krijgen. Zo brengen we waar mogelijk woonlasten omlaag.

Daarnaast passen we maatwerk toe waar dit nodig is. Bij een inkomensdaling kijken we naar de mogelijkheid voor een (tijdelijke) huurverlaging en kijken we mee naar mogelijkheden om betaalbaar te kunnen blijven wonen. Daarnaast doen wij aan Warm Incasseren waarmee we betalingsproblemen zo veel mogelijk voorkomen en zo snel mogelijk oplossen.

Communicatie

Ondanks onze inzet op betaalbaarheid, blijft de huurverhoging een vervelende boodschap voor huurders. We zullen ons inzetten om de boodschap zo duidelijk mogelijk te brengen en vragen vanuit huurders te kunnen opvangen en beantwoorden. Dit doen we dit jaar onder andere door filmpjes toe te voegen aan onze gebruikelijke uitleg op de website met hierbij een Q&A.

We vinden het erg belangrijk dat de huurders die in aanmerking komen voor de eenmalige huurverlaging of maatwerk met ons in contact komen. Goede en duidelijke communicatie is hierbij van groot belang. Xxxxx werken we hierin samen met Xx Xxxx om ervoor te zorgen dat zo veel mogelijk huurders weten van de mogelijkheden die er zijn.

Met vriendelijke groet,

Hedy van den Berk bestuursvoorzitter

Bijlage(n):

1. Strategisch kader huurverhoging 2024

Bijlage I: Strategisch kader huurverhoging 2024

1. Aanleiding

In dit voorstel gaan we in op de jaarlijkse huuraanpassing van 1 juli 2024. Het voorstel zal gebaseerd zijn op de geldende wetgeving en de afspraken die zijn gemaakt in de Nationale Prestatie Afspraken (NPA). Daarnaast baseren wij ons op onze eigen kader, deze zullen als eerste hieronder worden uitgezet:

Kaders Havensteder

Havenstederplan

In het Havenstederplan geven we het volgende aan: Een betaalbare woning draagt bij aan een prettig leven met minder zorgen en biedt een basis voor zelfontplooiing. Of een woning betaalbaar is, hangt onder andere af van het inkomen van de bewoner, de samenstelling van het huishouden en overige uitgaven naast de huur.

Portefeuillestrategie

In de portefeuillestrategie heeft Havensteder de volgende elementen benoemd over de huurverhoging– nu huuraanpassing genoemd: “In lijn met het de nationale prestatieafspraken gaan we de komende drie jaar voor alle huurders de huren matigen. Daarbij wordt de koppeling met de inflatie losgelaten en wordt de maximale huursomstijging 0,5% lager dan de CAO-loonontwikkeling. Daardoor gaan de huren minder hard stijgen dan de lonen. Binnen de huurverhoging zetten we in op maatwerk voor de laagste inkomens. Jaarlijks werken we met De Brug de huurverhoging nader uit.”

Maatschappelijke strategie

Onze huidige en toekomstige bewoners huren betaalbare woningen en hebben geen betalingsproblemen als gevolg van de huur. De huurprijs van de woning past bij het inkomen van de huurder, de kwaliteit van de woning en het bieden van een gevarieerd woningaanbod op wijkniveau. Ons uitgangspunt is dat we de beschikbare ruimte binnen de gestelde kaders vanuit de overheid benutten, en jaarlijks de afweging maken of er ruimte of noodzaak is om hiervan af te wijken. In Q3/Q4 2024 verkennen we of bij de jaarlijkse huuraanpassingen voor sociale huur reguliere huurverhogingen kunnen maximeren op de passende aftoppingsgrenzen. Omdat deze verkenning pas eind 2024 plaatsvindt, wordt hier bij de huuraanpassing van 2024 nog geen rekening mee gehouden.

2. Overweging

2.1 Huuraanpassing sociale huurwoningen

We verhogen de huur van de reguliere sociale huurwoningen met 5,3%.

Onze overweging

Voor het uitvoeren van onze opgaven en afspraken op het gebied van nieuwbouw, duurzaamheid en onderhoud is het nodig om de komende jaren de wettelijke ruimte te benutten voor de huurverhoging.

In de NPA is afgesproken dat de huursom in 2024 stijgt met de gemiddelde CAO-ontwikkeling van december 2022 tot en met november 2023, minus 0,5%. De maximale huurverhoging voor een individuele sociale huurwoning is de CAO-ontwikkeling. Dit betekent dat de huursom 5,3% is en de maximale huurverhoging per individuele woning 5,8%.

We kiezen dit jaar wederom om geen staffel toe te passen. Hiermee houden we het huurbeleid waardoor dit eenvoudiger uit te leggen is aan de huurders. Daarnaast is de marge om de staffel

mee vorm te geven zeer klein, waardoor een staffel weinig variatie zal kennen en daarmee ineffectief is.

2.2 Huuraanpassing woningen met een huur <€300,-

We verhogen de huur van woningen met een huur onder de €300,- met €25,-.

Onze overweging

Wettelijk mogen woningen met een huurprijs onder de €300 verhoogd worden met een vast bedrag van €25,-. Tot op heden hebben wij dit nog niet gedaan, omdat we relatief weinig woningen (ca.

100) hebben die binnen deze categorie vallen. Omdat we dit jaar onze wettelijke ruimte maximaal willen benutten, is het logisch dit ook door te trekken naar deze categorie huurwoningen. Daarnaast brengen we bij deze woningen de prijs/kwaliteit verhouding beter in balans.

Woningen met een lage huur vanwege onderhoudsgebreken of een sloopbesluit, zullen deze

huurverhoging van €25,- niet krijgen. Deze woningen krijgen geen huurverhoging.

2.3 Inkomensafhankelijke huurverhoging

Wij voeren inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) maximaal door. Huurders met een hoog- middeninkomen1 krijgen een huurverhoging van €50,- en huurders met een hoog inkomen2 krijgen een huurverhoging van €100,-.

Net zoals vorig jaar passen we een plafond toe: de inkomensafhankelijke huurverhoging voeren we

alleen door bij woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€879,66).

De inkomsten vanuit de IAH worden ingezet voor investeringen, zoals nieuwbouw, woningverbetering, duurzaamheid, technische leefbaarheid, planmatig onderhoud en mutatieonderhoud.

Onze overweging

Sinds een aantal jaar is het wettelijk toegestaan om IAH met een vast bedrag te verhogen in plaats van met een percentage. De maximale verhoging is €50,- voor huurders met een hoog- middeninkomen en €100,- voor huurders met een hoog inkomen. De afgelopen jaren hebben we dit beperkt doorgevoerd (€30,- voor hoge-middeninkomens en €60,- voor hoge inkomens).

Dit jaar willen we de IAH maximaal doorvoeren, hiervoor hebben we drie redenen:

1. We willen onze wettelijke financiële ruimte maximaal benutten om hiermee onze doelen te kunnen blijven behalen;

2. De IAH mag wettelijk niet lager zijn dan de reguliere huurverhoging. Omdat de reguliere huurverhoging dit jaar maximaal 5,8% is, zal de IAH voor hoge-middeninkomens maximaal doorgevoerd moeten worden.;

3. Wij vinden dat de sterkte schouders, de zwaarste lasten horen te dragen.

Omdat we tegemoet willen komen aan de zorgen van huurders dat de huur door de inkomensafhankelijke huurverhoging eindeloos door blijft stijgen, gebruiken we de liberalisatiegrens als plafond. We gebruiken dit plafond in plaats van de maximale huur. Zo krijgen enkel huurders met een sociale huurprijs een inkomensafhankelijke huurverhoging. Woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens krijgen de reguliere huurverhoging.

1 Hoog middeninkomen: 1 persoons is € 52.753 – € 62.191; ,meer-persoons is > € 62.191

2 Hoog inkomen: 1 persoons is > € 62.191; meer-persoons is > € 82.921

2.4 betaalbaarheid

2.4.1 Eenmalige huurverlaging

Huurders komen in aanmerking voor de eenmalige huurverlaging zoals deze is afgesproken in de NPA. Dit betekent dat wij in 2024 hun huur verlagen naar €577,91 als zij aan de volgende voorwaarden voldoen:

• Het huishouden huurde op 1 maart 2023 de huidige woning

• Het huishouden heeft 6 aaneengesloten maanden voorafgaand aan het huurverlagingsverzoek een inkomen van 120% van het sociaal minimum of minder

• De huur van de woning is hoger dan de huurverlagingsgrens

o Deze was in 2023 €575,03 en wordt in 2024 met 0,5% verhoogt naar €577,91

• Het huishouden heeft de eenmalige huurverlaging in 2023 nog niet ontvangen, het gaat echt om een eenmalige huurverlaging

De bewoner moet zelf contact opnemen met Havensteder. In de huurverhogingsbrieven zullen we hier aandacht aan geven.

Onze overweging

In het NPA is afgesproken dat huurders met een laag inkomen (120% sociaal minimum of minder) in 2023 en 2024 in aanmerking komen voor een huurverlaging. Een groot deel van de huurders kreeg deze verlaging automatisch na de uitvraag bij de belastingdienst in 2023. Huurders die niet bij deze uitvraag zaten mogen tot 30 december 2024 een aanvraag tot huurverlaging indienen. Wij volgen hierin de gemaakte afspraken.

2.4.2 Maatwerk

We zetten in op maatwerk. Dit betekent dat we daar waar nodig huurders een (eventueel tijdelijke) huurverlaging of huurbevriezing aanbieden als er sprake is van een inkomensdaling. Maatwerk is altijd afhankelijk van de context en situatie en zal dus per geval beoordeeld worden.

Daar waar de rekenhuur voor een sociale woning boven de liberalisatiegrens ligt en er sprake is van een laag inkomen, passen we huurverlaging toe tot aan de liberalisatiegrens. Hierdoor kan het huishouden huurtoeslag aanvragen. Als de streefhuur van de woning lager ligt dan de liberalisatiegrens, verlagen we tot de streefhuur.

Na 1 of 2 inkomensafhankelijke huurverhogingen en een inkomensdaling door vertrek van iemand met inkomen of door bereiken AOW-leeftijd draaien we het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging terug en verlagen we indien nodig tot de huurtoeslaggrens zodat huurtoeslag aangevraagd kan worden.

Bij huurders die nu in een vrijesectorwoning wonen en van wie het inkomen (structureel) sterk is gedaald én wiens woning na mutatie zou worden verhuurd als sociale huurwoning, verlagen we de rekenhuur tot de liberalisatiegrens zodat ze huurtoeslag kunnen aanvragen. Dit doen we niet standaard bij bijvoorbeeld werkloosheid, maar in de gevallen waarin inkomen structureel daalt door bijvoorbeeld overlijden, echtscheiding, AOW/pensioen, arbeidsongeschiktheid, aflopen WW- uitkering.

2.5 Huuraanpassing voor bijzondere categorieën

We hebben een aantal bijzondere categorieën met een afwijkend percentage voor de huuraanpassing. Deze categorieën worden hieronder benoemt:

• Woningen waarvan blijkt dat door de huuraanpassing de huur uitstijgt boven de maximale huur. Deze woningen worden verhoogd tot de maximale huur.

• Woningen waarvan de netto huur door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens (€879,66) uitkomt. Deze woningen worden verhoogd tot maximaal de liberalisatiegrens. Dit geldt niet voor woningen met een inkomensafhankelijke huurverhoging.

• Woningen die nul punten hebben vanwege (ernstige) onderhoudsgebreken (uitspraak Huurcommissie). Deze woningen krijgen geen huurverhoging;

• Woningen waarvoor Havensteder het sloopbesluit nam. Deze woningen krijgen geen huuraanpassing;

• Woningen met een tijdelijk contract volgen de specifieke contractafspraken met betrekking tot de huuraanpassing;

• Woningen met een bijzonder contract, bijvoorbeeld verhuur aan zorginstellingen;

• Woningen waarvoor we afspraken met betrekking tot de aanstaande huuraanpassing maakten, bijvoorbeeld in verband met renovatie (of wisselwoning). De eerstkomende huuraanpassing in de gerenoveerde woning is gelijktijdig met de eerstkomende reguliere huuraanpassing van Havensteder;

• Voor onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen hanteren we in 2024 een huuraanpassing van 5,3%;

• 3B Wonen beheert de huurwoningen van Havensteder in de gemeente Lansingerland. Voor de huuraanpassing 2024 zullen we, net als voorgaande jaren, het beleid van 3B Wonen volgen.

2.6 huuraanpassing vrije sector

We verhogen de huur van vrijesectorwoningen met 5,5%.

Onze overweging

Voor woningen met een geliberaliseerd contract (waarbij de huurprijs bij aanvang van het contract ligt boven de liberalisatiegrens van dat moment) geldt vanaf 1 januari 2024 dat de jaarlijkse huurverhoging is gemaximeerd op 5,5%. Dit is gelijk aan de inflatie vermeerderd met 1%.

Huurders in de vrije sector hebben het steeds zwaarder. Door de energieprijzen en inflatie stijgen ook voor hen veel kosten, terwijl zij voor geen enkele toeslag in aanmerking komen. Ook wij kunnen deze huurders niet veel bieden, terwijl we de betalingsproblemen wel zien toenemen. Dit is belangrijk om in de gaten te blijven houden.

2.7 huuraanpassing overige verhuureenheden

Parkeerplaatsen/Garageboxen

De huurverhoging voor garageboxen en parkeerplaatsen volgt de CPI van februari 2024, tenzij contractueel anders overeengekomen. Voor de contracten waarin we niets over de huurprijswijziging opnamen geldt ook de CPI van februari 2024.

Scootmobielplaatsen

De huurverhoging voor scootmobielplaatsen volgt de CPI van februari 2024.

BOG / MOG

Bedrijfsonroerend goed verhogen we met het percentage en op de datum dat we contractueel overeenkwamen.

Antenne en GSM opstalplaatsen verhogen we met het percentage en op de datum dat we contractueel overeenkwamen.

Voor woningen in maatschappelijk vastgoed die we verhuren aan instellingen (Xxxxxxxx, Xxxxx, Centrum voor Dienstverlening, Leger des Heils, etc.) geldt een huurverhoging gelijk aan het basishuurverhogingspercentage voor sociale huurwoningen, tenzij we anders overeenkwamen. Indien we andere contractuele huurverhogingsafspraken met deze instellingen maakten is de huurverhoging -in de meeste gevallen- gebaseerd op de ontwikkeling van de inflatie of het prijsindexcijfer. Hiermee beperken we de huurverhoging voor deze specifieke doelgroepen.

3. Voorstel

We stellen het volgende voor:

• Huurders in een sociale huurwoning krijgen een huurverhoging van 5,3% (CAO- loonontwikkeling -0,5%).

• Huurders in een sociale huurwoning met een huur onder de €300, krijgen een huurverhoging van €25.

• Huurders met een hoog middeninkomen krijgen een huurverhoging van €50. Huurders met een hoog inkomen krijgen een huurverhoging van €100. Deze inkomensafhankelijke huurverhoging voeren we alleen door bij woningen tot de liberalisatiegrens.

• Huurders in een vrijesector huurwoning krijgen een huurverhoging van 5,5% (inflatie +1%).

• Huurders die in aanmerking komen voor een eenmalige huurverlaging, maar deze in 2023 nog niet hebben gekregen, kunnen in 2024 alsnog de eenmalige huurverlaging aanvragen.

• We passen maatwerk toe