Spoedeisend beLang in het huurrecht voor bedrijfsruimte
Spoedeisend beLang in het huurrecht voor bedrijfsruimte
mr. X.X.X. xx Xxxxxx0
1. InLeiding
De huurder en de verhuurder van bedrijfsruimte kunnen verschiLLende voorLopige voorzieningen vor- deren,2 zoweL in een separaat kort geding aLs tij- dens een Lopend geding. Met name verhuurders vor- deren geregeLd voorLopige voorzieningen. MeestaL gaat het dan om ontruiming bij wijze van voorLopige voorziening, maar het kan bijvoorbeeLd ook de be- taLing van een huurachterstand of nakoming van de expLoitatiepLicht betreffen. De beoordeLing van het spoedeisend beLang speeLt een roL bij de ontvanke- Lijkheid van de gevorderde voorLopige voorziening én bij de beLangenafweging die voorafgaat aan de toe- of afwijzing van de voorLopige voorziening. Het kan daarom van pas komen om te weten hoe er bij de verschiLLende voorLopige voorzieningen met betrek- king tot de huur van bedrijfsruimte met het spoedei- send beLang wordt omgegaan. Met dit artikeL is, zon- der voLLedig te wiLLen zijn, beoogd per categorie voor- Lopige voorzieningen inzichteLijk te maken wanneer in de Lagere rechtspraak een spoedeisend beLang weL of niet wordt aangenomen. Daarbij zij opgemerkt dat het antwoord op de vraag of het spoedeisend be- Lang aanwezig is, sterk afhankeLijk is van de feiten en omstandigheden van het gevaL.
In deze bijdrage wordt ingegaan op de beoordeLing
van het spoedeisend beLang bij voorLopige voorzie- ningen in het huurrecht voor bedrijfsruimte. Een voorLopige voorziening kan worden ingesteLd door middeL van een kort geding en in een bodemproce- dure door middeL van een provisioneLe vordering. Eerst wordt een korte introductie gegeven op de voorLopige voorziening (paragraaf 1). VervoLgens worden behandeLd het kort geding (paragraaf 2) en de provisioneLe vordering (paragraaf 3). VervoLgens worden verschiLLende voorLopige voorzieningen in het huurrecht behandeLd. Ten eerste sta ik stiL bij de ontruiming (paragraaf 4), waarbij wordt ingegaan op de ontruiming vanwege (a) huurachterstand, (b) dringend eigen gebruik, (c) gebruik in strijd met de
verband met een burgemeesterssLuiting en (f) iLLe- gaLe activiteiten. VervoLgens worden behandeLd: betaLing van de huurachterstand (paragraaf 5), de expLoitatiepLicht (paragraaf 6), de verpLichting het gehuurde te gebruiken zoaLs overeengekomen (pa- ragraaf 7), het hersteLLen van gebreken (paragraaf 8), het verLenen van toegang door de huurder voor het verheLpen van gebreken door de verhuurder (para- gaaf 9), en de indepLaatssteLLing (paragraaf 10). Ten sLotte wordt, hoeweL dat strikt genomen geen huur betreft, ingegaan op ontruiming vanwege gebruik zonder recht of titeL (paragraaf 11), in weLk verband worden behandeLd (a) kraak en (b) een aantaL overige gevaLLen. Daarna voLgt een concLusie.
2. Een introductie tot de voorLopige voorziening
ZoweL tijdens een aL aanhangige aLs in een aparte, daarvoor aanhangig te maken civieLrechteLijke pro- cedure kunnen een of meer voorLopige voorzienin- gen worden gevorderd.3 In het eerste gevaL betreft het het kort geding; in het tweede gevaL de provisio- neLe vordering. Op beide wordt hierna verder inge- gaan. De voorLopige voorziening is gericht op voorLo- pige ordening – en dus niet, zoaLs bij andere uitspra- ken dan de voorLopige voorziening, op (rechts)vast- steLLing.4 Uitspraken met een decLaratoir of consti- tutief karakter zijn daarom niet mogeLijk bij wijze van voorLopige voorziening; om die reden kan de voorLopige voorziening bijvoorbeeLd ook geen ver- kLaring van recht of wijziging of ontbinding van een overeenkomst inhouden. De rechter geeft de voorLo- pige voorziening om de genoemde ordening te berei- ken, in afwachting van de bodemprocedure. DoeL is een toestand te creëren waarin de uiteindeLijke uit- komst van de hoofdzaak, dus in de bodemprocedure, zo goed aLs mogeLijk tot zijn recht kan komen.5 In- herent aan het voorLopige karakter van de voorLo- pige voorziening is dat deze geen gezag van gewijsde
bestemming, (d) uitvoerbaar bij voorraad te verkLa-
ren ontruimingen die in de bodemprocedure niet
uitvoerbaar bij voorraad zijn verkLaard, (e) ontrui- ming vanwege buitengerechteLijke ontbinding in
1. Xxxxxxxxx xx Xxxxxx is advocaat bij Houthoff.
2. In dit artikeL wordt met ‘bedrijfsruimte’ gedoeLd op de be- drijfsruimte aLs bedoeLd in art. 7:290 BW en de gebouwde onroerende zaak en gedeeLte daarvan aLs bedoeLd in art. 7:230a BW.
3. Ook in het bestuursrecht en beLastingrecht kunnen voor- Lopige voorzieningen worden verzocht – daarop zaL in deze bijdrage niet worden ingegaan.
4. De voorLopige voorziening is dan ook weL aangeduid aLs ordemaatregeL. Zie Xxxxx Xxxx Xxx, GS Burgerlijke Rechts- vordering, art. 254 Rv, aant. 2.1, digitaaL: actueeL t/m 8 september 2019, met verwijzing naar Meijers, noot onder HR 26 januari 1934, ECLI:NL:HR:1934:166, NJ 1934, p. 1021 (Tungsram/Philips).
5. X. Xxxxxx & J.H. BLaauw, Het kort geding. A. Algemeen deel (Serie Xxxxx xx Xxxxxxxx, 00x), Xxxxxxxx: KLuwer 2002, p. 15, en Xxxxx Xxxx Xxx, GS Burgerlijke Rechtsvordering, art. 254 Rv, aant. 2.1, digitaaL: actueeL t/m 8 september 2019.
kan verkrijgen: partijen zijn noch in de bodemproce- dure noch in een Later kort geding gebonden aan het oordeeL over de gevraagde voorLopige voorziening.6 Naast aan de gesteLde rechtsgrondsLag wordt de ge- vraagde voorLopige voorziening getoetst aan de ei- sen van proportionaLiteit en doeLmatigheid.7
3. Kort geding
Veruit het grootste aantaL voorLopige voorzieningen wordt in kort geding gevorderd. Art. 254 Rv bepaaLt dat in aLLe spoedeisende zaken waarin geLet op de be- Langen van partijen een onmiddeLLijke voorziening bij voorraad wordt vereist, de voorzieningenrechter bevoegd is deze te geven. Hieruit voLgt dat in beginseL aan drie vereisten moet worden voLdaan om de ge- vorderde voorLopige voorziening te kunnen toewij- zen: eiser moet een beLang hebben bij de voorzie- ning, de beLangen van partijen moeten worden afge- wogen én er moet sprake zijn van een spoedeisend beLang. Het Laatste is voLgens de wetgever inherent aan de voorLopige voorziening.8 Art. 254 Rv is onder- deeL van XxxxXxxx 14 Rv, dat ziet op het kort geding. Het spoedeisend beLang in kort geding vaLt uiteen in een vereiste voor de bevoegdheid van de voorzie- ningenrechter de zaak te behandeLen en een vereiste voor toewijzing van de vordering,9 hoeweL dit onder- scheid in de rechtspraak vaak niet wordt gemaakt. Aan het vereiste voor bevoegdheid wordt vrijweL aL- tijd voLdaan door de (aL dan niet impLiciete) steLLing dat de eisende partij een spoedeisend beLang heeft bij de gevorderde voorziening; het wordt ook weL af- geLeid uit de aard van de vordering.10 De vraag of aan het vereiste voor toewijzing is voLdaan, is min- der eenvoudig te beantwoorden. In beginseL heeft de eiser van wie niet kan worden gevergd dat hij een bo- demprocedure afwacht een spoedeisend beLang bij een voorLopige voorziening. Of van de eiser kan worden gevergd of hij een bodemprocedure afwacht, hangt echter af van meerdere factoren. Daarbij kan de omstandigheid dat de eisende partij Lang heeft stiLgezeten een roL speLen, net aLs de constatering dat een rechtsvraag in geschiL is waarop het antwoord niet evident is.11 Daarnaast moet een afweging wor- den gemaakt tussen enerzijds het voorLopige karak- ter van een uitspraak in kort geding en de mate waarin de gevoLgen van een te verLenen voorLopige voorziening ingrijpend zijn voor de gedaagde, en an- derzijds de omvang van de schade die voor de eiser
6. Art. 257 Rv; HR 16 december 1994, ECLI:NL:HR:1994: ZC1583, NJ 1995/213 (Kloes/Fransman).
7. Xxx Xxxxxx, T&C Burgerlijke Rechtsvordering, art. 254 Rv, aant. 4, digitaaL: actueeL t/m 1 januari 2020.
8. Kamerstukken II 1988/89, 19 976, nr. 5, p. 18 (MvA).
9. VgL. Xxx Xxxxxx, T&C Burgerlijke Rechtsvordering, art. 254 Rv, aant. 1, digitaaL: actueeL t/m 1 januari 2020.
10. HR 23 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2553, NJ 2000/544 (Kruidvat/Lancôme) en HR 12 maart 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN8483, NJ 2004/549 m.nt. P.B. HugenhoLtz (XS4all/Ab.Fab).
11. HR 29 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4553, NJ
2003/78, m.nt. P.A. Stein (Gem. Groningen/Reilman).
dreigt indien een voorLopige voorziening zou uitbLij- ven.12 Van beLang is verder onder meer de vraag in hoeverre toewijzing van de voorLopige voorziening in kort geding tot onomkeerbare gevoLgen Leidt, hoe- weL dat op zichzeLf bezien geen beLetseL voor toewij- zing hoeft te zijn.13 Het staat vrij over hetzeLfde ge- schiL zoweL een kort geding aLs een bodemprocedure te starten. In veeL gevaLLen komt het geschiL met de uitspraak in kort geding echter tot een einde en be- rusten partijen zonder bodemprocedure in de besLis- sing.14 Indien hoger beroep wordt ingesteLd, dient bij de beoordeLing van de gevorderde voorLopige voor- ziening ook te worden beoordeeLd of de eisende par- tij ten tijde van het arrest van het hof bij die voorzie- ning nog een spoedeisend beLang heeft.15
In dit artikeL wordt steeds gesproken van ‘voorzie- ningenrechter’: de rechter die zitting heeft in een en- keLvoudige kamer en zaken besList waarvoor in ver- band met onverwijLde spoed een voorziening wordt gevraagd (art. 50 Lid 1 en 2 RO).16 Voor het huurrecht is mede van beLang art. 254 Lid 5 Rv, dat bepaaLt dat de kantonrechter bevoegd is kennis te nemen van een kort geding in gevaLLen waarin de kantonrechter ook in de bodemprocedure bevoegd is. Anders dan in kantonbodemzaken is de kantonrechter in kort ge- ding niet excLusief bevoegd;17 er kan in huurrechte- Lijke kort gedingen dus ook worden gekozen voor de voorzieningenrechter in pLaats van de kantonrech- ter in kort geding.18
12. HR 15 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1919, NJ 1996/509, m.nt. X.X.X. Xxxxxxx (Procter & Gamble/Xxxxxxxxx-Xxxxx).
13. HR 25 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:1036, NJ 2013/178,
m.nt. X.X.X. Xxxxxxx (S&S Import en Expert/Esschert De- sign).
14. Kamerstukken II 1986/87, 19 976, nr. 3, p. 28-30 (MvT).
15. HR 30 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6341, NJ 2001/389.
17. VgL. Kamerstukken II 1999/2000, 26 855, nr. 3, p. 144 (M- vT).
18. Bij de keuze voor de voorzieningenrechter dan weL de kantonrechter in kort geding is het aan te beveLen in ge- dachten te houden dat het griffierecht voor een kort ge- ding bij de kantonrechter aanzienLijk Lager is en de ge- daagde geen griffierecht verschuLdigd is. Het verschiL kan – afhankeLijk van de hoedanigheid van partijen en de hoogte van de vordering(en) enkeLe honderden euro’s bedragen; zie de bijLage bij de Wet griffierechten bur- gerLijke zaken. Door de voorzieningenrechter te ALmeLo werd de vordering van de verhuurder tot ontruiming van het gehuurde door huurder toegewezen, maar werd de gevorderde proceskostenveroordeLing afgewezen, omdat de verhuurder de huurder voLgens de voorzieningenrech- ter onnodig op kosten jaagde door de vordering niet bij de kantonrechter in te steLLen (Rb. ALmeLo 30 november 2012, ECLI:NL:RBALM:2012:BY5914, r.o. 12). Dit in weer- wiL van het uitgangspunt dat verLiezende partij in de pro- ceskosten van de andere partij wordt veroordeeLd.
4. ProvisioneLe vordering
Naast in kort geding kan een voorLopige voorziening ook door middeL van een incidenteLe vordering tij- dens een aanhangige bodemprocedure worden ver- kregen, hetgeen in de regeL wordt aangeduid aLs ‘pro- visioneLe vordering’.19 Het begrip ’voorziening’ heeft in dit verband dezeLfde betekenis aLs in art. 254 Lid 1 Rv, met betrekking tot het kort geding (waarover pa- ragraaf 2). Tijdens een aanhangig geding kan iedere partij vorderen dat de rechter een voorLopige voor- ziening zaL treffen voor de duur van het geding, zo is bepaaLd in art. 223 Lid 1 Rv. Hieruit voLgt dat een eerste vereiste voor toewijzing van een provisioneLe vordering is dat een bodemprocedure aanhangig is. Rv bevat geen verdere voorschriften voor het tijdstip van het insteLLen van de provisioneLe vordering; deze kan dus worden ingesteLd zoweL bij inLeidende dag- vaarding (het geding is immers aanhangig vanaf de dag van dagvaarding, art. 125 Lid 1 Rv), aLs bij con- cLusie in de hoofdzaak, aLs bij incidenteLe concLusie wanneer een van partijen dat nodig acht. Een tweede vereiste wordt gegeven door art. 223 Lid 2 Rv: de provisioneLe vordering moet samenhangen met de hoofdvordering. Derde vereiste is dat de eisende par- tij beLang bij de provisioneLe vordering moet hebben, in die zin dat van hem niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht. Dit is in de regeL het gevaL indien op grond van eindbe- sLissingen in de hoofdzaak aL vaststaat dat het provi- sioneeL gevorderde in de hoofdzaak zaL worden toe- gewezen.20
Anders dan bij de voorLopige voorziening in kort ge- ding is bij de voorLopige voorziening aLs provisioneLe vordering in beginseL niet vereist dat sprake is van een spoedeisend beLang voor het kunnen vorderen en toewijzen van de voorLopige voorziening.21 Met betrekking tot het beLang bij de gevraagde voorzie-
voorLopige voorziening aan te nemen, wat voLgens Snijders de reden is dat in de Lagere rechtspraak regeLmatig (toch) de eis wordt toegepast dat sprake moet zijn van voldoende spoedeisend beLang.22
BijL en Xxxxxxxx hebben erop gewezen dat de pro- visioneLe vordering in huurrechteLijk verband wei- nig wordt toegepast, terwijL dit een handige manier kan zijn om een voorLopige uitspraak te krijgen zon- der dat een kort geding aanhangig moet worden ge- maakt.23 In het kader van het huurrecht zouden met name incassogeschiLLen en voortdurende geschiLLen over huurprijsherziening of over gebreken en/of ont- ruiming zich Lenen voor de provisioneLe vordering.24 Dat Lijkt mij op zich juist, maar men dient daarbij weL bedacht te zijn op het tijdeLijk karakter van de pro- visioneLe voorziening: het einde van de hoofdproce- dure betekent het einde van de voorLopige voorzie- ning, zoaLs het hierboven aangehaaLde art. 223 Rv bepaaLt.25 Men dient er bovendien op bedacht te zijn dat een provisioneLe vordering niet aLtijd even aLert wordt behandeLd, met name wanneer deze ‘verbor- gen’ is in een groter processtuk.26 Het is nameLijk aan de rechter overgeLaten of hij, geLet op de inhoud van het verzoek, de beLangen van partijen en het be- Lang van een doeLmatige en voortvarende procesvoe- ring, het verzoek aanstonds behandeLt en besList.27 GeLet op het Laatste is het aan te raden op de eerste pagina van het processtuk duideLijk te maken dat het stuk een provisioneLe vordering bevat en te verzoe- ken deze vordering met voorrang te behandeLen.28
ning geLdt dus een minder zware eis bij de provisi-
oneLe vordering. De aanwezigheid van een spoedei-
send beLang is echter weL vaak van doorsLaggevend beLang om beLang bij een provisioneeL gevorderde
19. Dat de incidenteLe vordering tot het treffen van een voor- Lopige voorziening doorgaans wordt aangeduid aLs provi- sioneLe vordering is vermoedeLijk het gevoLg van de for- muLering van art. 51 Rv (oud), dat de mogeLijkheid van een voorLopige voorziening hangende het geding met zo- veeL woorden verondersteLde: “Indien er een provisionele eisch gedaan is, en de zaak zoo ten principale als op de pro- visie in staat van wijzen is, zal de regter op beide bij één en hetzelfde vonnis uitspraak kunnen doen.” De ’provisioneLe eisch’ zeLf was in Rv (oud) niet geregeLd. Zie ook Snijders, GS Burgerlijke Rechtsvordering, art. 223 Rv, aant. 1, digi- taaL: actueeL t/m 1 augustus 2019.
20. HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2489, NJ
21. J.J. BijL & M.B.J. Xxxxxxxx, ’De provisioneLe vordering in het huurrecht’, HIP 2013, nr. 4, p. 99; X.X.X. xxx Xxxxxxx auf XXxxxxxxxx,’SpeL der Voorzieningen’, TCR 2003, nr. 2,
p. 39; Xxx Xxx-XxXx, T&C Rv, art. 223 Rv, aant. 2c, digi- taaL: actueeL t/m 1 januari 2020, en Snijders, GS Burger- lijke Rechtsvordering, art. 223 Rv, aant. 10, digitaaL: actu- eeL t/m 1 augustus 2019. Anders: A-G X.X. xx Xxxxx Xxxxxxx- Xxxxxxxx, concLusie bij HR 14 november 1997, NJ 1998/113, onder 7.
22. Snijders, GS Burgerlijke Rechtsvordering, art. 223 Rv, aant. 10, digitaaL: actueeL t/m 1 augustus 2019, met verwijzing naar hof ’s-Hertogenbosch 16 januari 2018, ECLI:NL: GHSHE:2018:139; hof ’s-Hertogenbosch 26 februari 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BG9299; hof ’s-Hertogenbosch
8 maart 2005, ECLI:N:GHSHE:2005:AT1530; hof ’s- Xxxxxxxxxx 0 juLi 2004, ECLI:NL:GHSGR:2994:AP8250, en Rb. Arnhem 23 juLi 2003, NJ 2003/773. Zie ook hof ’s-Hertogenbosch 28 juni 2005, ECLI:NL:GHSHE:2005: AU4094, r.o. 4.5.2, dat spreekt van het “voor de beoor- deLing van het in artikeL 223 Rv vereiste spoedeisende beLang”.
24. VgL. J.J. BijL & M.B.J. Xxxxxxxx, ’De provisioneLe vordering in het huurrecht’, HIP 2013, nr. 4, p. 99.
25. VgL. M. den Besten, ’ProvisioneLe vordering tegenover kort geding’, Advocatenblad 30 november 2007, p. 739.
26. VgL. J.J, xxx xxx XxXx, Xxx xxxxxxxxxxx xxxxx xx xxxxxx (XXX xx. 00), Xxxxxxxx: WoLters KLuwer 2019, nr. 63, en X.X. Xxxxxxxx, C.J.M. XXxxxxxx & G.J. Xxxxxx, Nederlands burger- lijk procesrecht, Deventer: WoLters KLuwer 2017, nr. 330.
27. HR 5 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3533, NJ 2016/261,
28. VgL. art. 2.10 LandeLijk procesregLement voor civieLe dag- vaardingszaken bij de rechtbanken, dat voorschrijft dat een partij die een incident insteLt, dit op duideLijk ken- bare wijze in de titeL van haar processtuk en op het B- formuLier vermeLdt.
5. Ontruiming
De meeste huurrechteLijke zaken waarin het spoed- eisend beLang aan de orde komt, betreffen kort ge- dingen waarin ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd.29 Op grond van het in paragraaf 2 van dit artikeL besproken art. 254 Rv kan in spoedeisende zaken in kort geding ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. Voor toewijzing van de ontrui- ming in kort geding is in beginseL vereist dat van de verhuurder niet kan worden gevergd dat hij de uit- komst van een bodemprocedure afwacht, en dat in zodanige mate aannemeLijk is dat in een bodempro- cedure de huurovereenkomst zaL worden beëindigd, of dat in de bodemprocedure wordt vastgesteLd dat de huurovereenkomst is geëindigd, en de huurder tot ontruiming zaL worden veroordeeLd. GeLet hierop moet worden beoordeeLd of het in de gegeven om- standigheden – rekening houdend met de beLangen van beide partijen – gerechtvaardigd is daarop voor- uit te Lopen door de ontruimingsvordering bij wijze van voorLopige voorziening toe te wijzen.30 Verhuur- ders kunnen onder verschiLLende omstandigheden ontruiming van het gehuurde vorderen: onder meer in gevaL van een huurachterstand, dringend eigen gebruik, iLLegaLe activiteiten in het gehuurde, en ge- bruik van het gehuurde zonder recht of titeL. Hierna komt aan bod hoe in deze gevaLLen met de eis van het spoedeisend beLang wordt omgegaan.
a. Huurachterstand
Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat een
spoedeisend beLang dan gezien de aard van de on- derLiggende vordering is gegeven.33 Dat het spoed- eisend beLang is gegeven uit de aard van de vorde- ring wordt ook weL gereLateerd aan het spoedeisend beLang bij het niet verder Laten opLopen van de huur- achterstand.34 Het Hof Den Haag heeft het feit dat verhuurder ‘reeds Lange tijd’ geen huur meer ontving voLdoende geacht om diens spoedeisend beLang bij de vordering tot ontruiming aan te nemen.35 ZeLfs vanwege het enkeLe niet-betaLen van de huur is aL een spoedeisend beLang aangenomen.36 Uit som- mige uitspraken (met name die van de Rechtbank Limburg) bLijkt echter dat juist ook – mijns inziens terecht – gewicht wordt toegekend aan het defini- tieve karakter dat de ontruiming in kort geding kan hebben en de aLs gevoLg daarvan ingrijpende gevoL- gen in het bedrijfsbeLang van huurder. In een enkeL gevaL is (mede) vanwege die ingrijpende gevoLgen ge- oordeeLd dat er geen sprake is van een spoedeisend beLang,37 ondanks een fikse huurachterstand.38 In veruit de meeste gevaLLen is het spoedeisend beLang echter toch aangenomen, ongeacht de hoogte van de huurachterstand.39
betaLingsachterstand van de huurpenningen ontbin-
ding van de huurovereenkomst met betrekking tot
bedrijfsruimte kan rechtvaardigen.31 VooruitLopend daarop kan de huurder die een betaLingsachterstand heeft onder omstandigheden, bij wijze van voorLo- pige voorziening, tot ontruiming van het gehuurde worden veroordeeLd. Uit de rechtspraak bLijkt dat indien sprake is van een grote huurachterstand (in uitspraken ook weL aLs enorm, fors, aanzienLijk of aanmerkeLijk aangeduid) een spoedeisend beLang in een aantaL gevaLLen zonder of met een beperkte mo- tivering wordt aangenomen.32 Het Hof Amsterdam heeft in een van die gevaLLen overwogen dat het
29. Kritisch over deze praktijk van ontruimingskort- gedingen is X.X. xxx Xxxxxxx, ’Het ontruimings- kortgedingvonnis’, NTBR 2016, nr. 48, p. 329, die constateert dat de ontruiming in kort geding door verhuurder gretig wordt ingezet, en dit toeschrijft aan het feit dat voorzieningen- en kantonrechters in het aLgemeen geen bLijk geven moeite te hebben met toewijzing van de ontruimingsvordering in kort geding.
30. Asser/XxxxxX & Heisterkamp 7-II 2017/443.
31. Zie Heering & Xxxxxxx, GS Huurrecht, art. 7:231 BW, aant. 6.1.1, digitaaL: actueeL t/m 17 augustus 2020, met xxxxxx- xxxxxx.
32. VgL. Xxx Xxxxxxxxx 0 december 2017, ECLI:NL:GHAMS: 2017:5034, r.o. 3.6; Hof ’s-Hertogenbosch 28 juni 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2631, r.o. 6.7.3; Xxx Xxxxxxxxx 00 september 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3858, r.o. 3.3; Hof ’s-Hertogenbosch 28 juni 2005, ECLI:NL:GHSHE: 2005:AU4094, r.o. 4.5.1, en Rb. Noord-HoLLand (ktr.) 4 mei 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:3422, r.o. 5.1.
33. Xxx Xxxxxxxxx 00 september 2015, ECLI:NL:GHAMS: 2015:3858, r.o. 3.3. In die zin: Rb. Midden-NederLand (ktr.) 27 oktober 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:4511, r.o. 4.1; Rb. OverijsseL (ktr.) 19 oktober 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020: 3700, r.o. 4.1.; Rb. ZeeLand-West-Brabant (ktr.) 27 febru- ari 2017, ECLI:NL:RBZWB:2017:4914, r.o. 3.6; Rb. Limburg (ktr.) 16 apriL 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:3227, r.o. 4.1; Rb. Limburg (ktr.) 23 mei 2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:CA0961.
35. Hof Den Haag 1 maart 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:977,
37. Rb. Oost-Brabant (ktr.) 6 februari 2017, ECLI:NL:RBOBR: 2017:546.
38. Rb. Noord-HoLLand (ktr.) 14 november 2014, ECLI:NL: RBNHO:2014:10726, r.o. 17.
39. Zie bijv. Rb. Limburg (ktr.) 10 maart 2020, ECLI:NL: RBLIM:2020:1998, r.o. 3.1; Rb. Limburg 28 augustus 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:8123, r.o. 3.1; Rb. Limburg (ktr.) 18 apriL 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:3708, r.o. 3.1; Rb. Xxx- xxxx (ktr.) 28 december 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:11144,
r.o. 3.1; Rb. Noord-HoLLand (ktr.) 14 november 2014, ECLI: NL:RBNHO:2014:10726, r.o. 17.
40. Hof ’s-Hertogenbosch 7 juLi 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015: 2471, r.o. 3.6; Rb. Midden-NederLand (ktr.) 9 oktober 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:4972, r.o. 2.5; Rb. Noord- NederLand (ktr.) 20 apriL 2016, ECLI:NL:RBNNE:2016: 1894, r.o. 4.1.
van het Hof ’s-Hertogenbosch, Leed de verhuurder niet aLLeen inkomensschade vanwege de huurachter- stand, die ongeveer drie maanden bedroeg, maar ook Leegstandsschade aLs gevoLg van het feit dat de huur- der in het gehuurde niet Xxxxxx een bar-dancing ex- pLoiteerde. Dit heeft in het oordeeL van het hof ge- wicht in de schaaL geLegd voor de aanwezigheid van een spoedeisend beLang.41 Een spoedeisend beLang is ook aangenomen in het gevaL waarin de hoofdhuur- der zijn verpLichtingen jegens de hoofdverhuurder aLs gevoLg van de betaLingsachterstand van de onder- huurder niet Langer kon nakomen,42 en in het gevaL waarin de verhuurder het gehuurde zeLf wiLde ex- pLoiteren om de schade aLs gevoLg van de betaLings- achterstand van de huurder te beperken dan weL om in zijn eigen onderhoud te voorzien.43
Voorts kan het betaLingsgedrag van de huurder, aL
dan niet vanwege diens financiëLe toestand, van be- Lang zijn. Het Hof ’s-Hertogenbosch heeft van beLang geacht dat bij een huurachterstand van acht maan- den het risico bestaat dat de huurder financiëLe pro- bLemen heeft waardoor de huurachterstand verder kan opLopen en overwoog daarom dat van spoedei- send beLang sprake was.44 Het hof heeft hetzeLfde ge- oordeeLd in een zaak waarin de huurder soms weer weL en dan weer niet de huur voLdeed, hetgeen voL- gens het hof de vraag deed rijzen of de huurder in staat zou zijn om in de toekomst zijn huurbetaLings- verpLichtingen na te komen. Dat het antwoord op die vraag onzeker is, brengt voor de verhuurder het ri- sico mee dat hij geconfronteerd wordt met een opLo- pende en moeiLijk inbare huurvordering, terwijL de huurder het genot van het gehuurde bLijft behouden. Om die reden is, onder meer bij een huurachterstand van circa tweeënhaLve maand, meer dan eens een spoedeisend beLang aangenomen.45 In het kader van het betaLingsgedrag van de huurder kan een roL spe- Len dat de huurder zeLf aangeeft niet in staat te zijn de overeengekomen huur te betaLen: dit heeft er in een uitspraak van de Rechtbank Limburg aan bijge- dragen dat een spoedeisend beLang bij de vordering van de verhuurder werd aangenomen.46
Interessant is dat de coronacrisis invLoed heeft op de beoordeLing van het spoedeisend beLang van de ver- huurder bij ontruiming van het gehuurde. De Recht- bank Amsterdam overwoog dat bij het spoedeisend
beLang van de verhuurder van bedrijfsruimte die door de huurder aLs restaurant werd geëxpLoiteerd, de nodige vraagtekens konden worden gepLaatst ”nu de horeca voorLopig weer op sLot zit” – naar vaLt aan te nemen vanwege de Covid-19-maatregeLen, nu de uitspraak dateert van oktober 2020. De verhuurder steLde een spoedeisend beLang bij de gevorderde ont- ruiming te hebben, om de bedrijfsruimte te kunnen verhuren aan een ander, die zich weL aan zijn ver- pLichtingen houdt.47
b. Dringend eigen gebruik
Uit art. 7:296 Lid 1 aanhef en onder b BW voLgt dat dringend eigen gebruik van het gehuurde een grond voor beëindiging van de huurovereenkomst kan zijn.48 Indien de huurder niet met deze opzeg- ging instemt, dient de beëindiging door de rechter op vordering van de verhuurder te worden uitgespro- ken. Daarop vooruitLopend kan bij wijze van voor- Lopige voorziening ontruiming vanwege dringend eigen gebruik gevorderd worden. Uit jurispruden- tie bLijkt dat een dergeLijke voorLopige voorziening kan worden gevorderd na een tussenvonnis, waar- uit bLijkt dat de huurovereenkomst zaL worden be- ëindigd,49 hoeweL eerder ook mogeLijk is.50 De vraag is wanneer in een dergeLijk gevaL een spoedeisend be- Lang wordt aangenomen.
Uit de spaarzame rechtspraak bLijkt dat een spoedei- send beLang wordt aangenomen wanneer het drin- gend eigen gebruik bestaat uit renovatie of sLoop van het gehuurde. De Rechtbank ZwoLLe-LeLystad heeft een spoedeisend beLang aanwezig geacht, om- dat voLdoende aannemeLijk was dat de verhuurder het gehuurde op korte termijn wenste te sLopen en er aL afspraken waren gemaakt met de beoogde huur- ders van het bouwwerk dat op de pLaats van het gehuurde zou komen.51 Naar het oordeeL van de Rechtbank Utrecht had de eigenaar van het winkeL- centrum Hoog Catharijne ook een spoedeisend be- Lang bij de door hem gevorderde ontruiming van het aLs Chinees fastfoodrestaurant in gebruik zijnde ge- huurde vanwege dringend eigen gebruik. Dit omdat ontruiming van het gehuurde nodig was om het tij- dig te kunnen sLopen en vertraging in diverse deeL- projecten van de herontwikkeLing van het Utrechtse
41. Hof ’s-Hertogenbosch 21 augustus 2018, ECLI:NL:GHSHE: 2018:3591, r.o. 3.6.
42. Xxx Xxxxxxxxx 00 juLi 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2096,
43. Xxx Xxxxxxxxx 00 juLi 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2096,
r.o. 3.4; Hof ’s-Hertogenbosch 21 augustus 2018, ECLI:NL: GHSHE:2018:3591, r.o. 3.6.
46. Rb. Limburg (ktr.) 15 augustus 2019, ECLI:NL:RBLIM: 2019:7509, r.o. 4.1.
47. Rb. Amsterdam (vzr.) 28 oktober 2020, ECLI:NL:RBAMS: 2020:5222, r.o. 5.10 en 5.2. Uit de uitspraak bLijkt dat het gehuurde voLgens de huurovereenkomst bestemd was te worden gebruikt aLs horeca. Niet duideLijk is of een an- dere bestemming dan horeca ook mogeLijk zou zijn ge- weest. Zou dat het gevaL zijn, dan is het oordeeL van de kantonrechter weL wat kort door de bocht, nu de ver- huurder het gehuurde weLLicht aLs iets anders (bijvoor- beeLd winkeLruimte) had wiLLen verhuren.
48. Zie hierover (onder meer) Asser/XxxxxX & Heisterkamp 7- II 2017/611-633.
49. VgL. Rb. Utrecht (ktr.) 19 september 2012, ECLI:NL: RBUTR:2012:BY1142, r.o. 2.12.
50. VgL. Rb. ZwoLLe-LeLystad (ktr.) 21 juLi 2006, ECLI:NL: RBZLY:2006:AY8057, r.o. 1.5.
51. Rb. ZwoLLe-LeLystad (ktr.) 21 juLi 2006, ECLI:NL:RBZLY: 2006:AY8057, r.o. 2.3.
stationsgebied te voorkomen.52 Ook de verhuurder die voornemens was het gehuurde te renoveren, is geacht daarbij een spoedeisend beLang te hebben, nu de renovatie onderdeeL was van een meeromvat- tend, door de gemeente Dordrecht gewenst pLan voor een deeL van de Dordtse binnenstad. Dat nog geen huurovereenkomst met de beoogde nieuwe huurder na renovatie was aangegaan, maakte dit niet an- ders.53 Een spoedeisend beLang werd met betrekking tot een ontruiming vanwege dringend eigen gebruik ook aangenomen uit de aard van de vordering tot ontruiming.54 Een spoedeisend beLang is – begrij- peLijkerwijs – echter niet aanwezig geacht toen aLs voorLopige voorziening vanwege dringend eigen ge- bruik ontruiming werd gevorderd tegen een datum die een jaar in de toekomst Lag.55
c. Gebruik in strijd met bestemming gehuurde
In een aantaL uitspraken over een in kort geding ge- vorderde ontruiming vanwege gebruik in strijd met de contractueLe bestemming en/of het bestemmings- pLan, is een spoedeisend beLang bij die vordering aangenomen omdat de verhuurder een Last onder dwangsom was of zou worden opgeLegd vanwege het strijdige gebruik van het gehuurde door de huur- der;56 een bodemprocedure zou dus niet kunnen worden afgewacht zonder (meer) dwangsommen te verbeuren. Een spoedeisend beLang is niet aangeno- men in het gevaL waarin de verhuurder aL geruime tijd op de hoogte was of had moeten zijn dat het ge- huurde niet voLgens de bestemming werd gebruikt.57
d. Het vonnis tot ontruiming in kort geding in ver- houding tot een niet-uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis tot beëindiging van de huurovereenkomst
52. Rb. Utrecht 19 september (ktr.) 2012, ECLI:NL:RBUTR: 2012:BY1142, r.o. 4.3-4.4.
53. Rb. Dordrecht (vzr.) 18 augustus 2008, ECLI:NL:RBDOR: 2008:BE9010, r.o. 4.4.
54. Rb. OverijsseL (ktr.) 1 november 2018, ECLI:NL:RBOVE: 2018:4638, r.o. 4.1.
55. Rb. Arnhem (ktr.) 27 juni 2012, ECLI:NL:RBARN:2012: BW9938, r.o. 5.14.
57. Rb. Amsterdam (vzr.) 3 oktober 2018, ECLI:NL:RBAMS: 2018:7034, r.o. 4.1. HoeweL uit de uitspraak bLijkt dat de verhuurder steLde dat aLLeen sprake was van strijd met de contractueLe bestemming, zaL het gebruik van het gehuurde door huurder (prostitutie in een vrouwenk- apperszaak) ook in strijd zijn geweest met het bestem- mingspLan.
Wanneer door de rechter een vordering tot beëindi- ging van een 290-huurovereenkomst wordt toegewe- zen, mag deze in beginseL niet uitvoerbaar bij voor- raad worden verkLaard (art. 7:295 Lid 1 BW). Dit is een uit de wet voortvLoeiende uitzondering aLs be- doeLd in art. 233 Rv, op grond waarvan een uit- spraak steeds uitvoerbaar bij voorraad kan worden verkLaard indien dat is gevorderd. XXxxxxx in enkeLe gevaLLen zaL een uitspraak tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dus uitvoerbaar bij voorraad worden verkLaard.58 Wanneer een uitspraak niet uitvoerbaar bij voor- raad is verkLaard, wordt de tenuitvoerLegging daar- van geschorst door de aanwending van een rechts- middeL tegen die uitspraak. De ratio hiervan is dat de huurder een groot deeL van zijn beLang bij hoger be- roep of cassatie zou verLiezen aLs hij tot ontruiming zou kunnen worden gedwongen, terwijL de beëindi- ging van de huurovereenkomst nog niet onherroepe- Lijk vaststaat. In theorie zou de huurder in een derge- Lijk gevaL het gehuurde opnieuw mogen betrekken, indien hij in hoger beroep geLijk krijgt, maar dit zaL in de praktijk vrijweL nooit mogeLijk zijn, omdat het gehuurde dan aL aan een ander zaL zijn verhuurd,59 of anderszins in gebruik zaL zijn gegeven.
Art. 7:295 Lid 1 BW houdt niet in dat aan de rech- ter eLke bevoegdheid tot het uitvoerbaar bij voorraad verkLaren van een uitspraak tot beëindiging van de huurovereenkomst is ontnomen;60 indien het ver- weer van de huurder de rechter kenneLijk ongegrond voorkomt, kan hij zijn toewijzend vonnis uitvoer- baar bij voorraad verkLaren, zo is bepaaLd in art. 7:295 Lid 1 BW. Wanneer de huurder ten onrechte bezwaar maakt tegen de uitvoerbaarverkLaring bij voorraad kan sprake zijn van misbruik van recht (art. 3:13 BW) en kan de rechter zijn uitspraak tot beëindiging van de huurovereenkomst eveneens uit- voerbaar bij voorraad verkLaren. Daarbij dient hij weL terughoudendheid te betrachten.61 Ook een af- weging van de beLangen van partijen kan aanLeiding zijn de uitspraak toch uitvoerbaar bij voorraad te verkLaren.62
Wanneer door de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst is beëindigd en de huurder tot
58. X. Xxxxxxx-Xxxx, ’Uitvoerbaarheid bij voorraadverkLa- ring van een huurbeëindigingsuitspraak. Over art. 7:295 Lid 1 BW: ratio, reikwijdte en rekken’, TvHB 2018, nr. 3, p. 149, UDH:TvHB:14990.
59. Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 8 (NV).
60. HR 8 januari 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4313, NJ 1982/445
(Lenderink/Woningstichting Hengelo). Ook hier meen ik dat het aangehaaLde arrest weLiswaar ziet op de huur van woonruimte, maar kan worden aangenomen dat de uit dit arrest voortvLoeiende regeL ook op de huur van bedrijfsruimte kan worden toegepast, nu de rege- Ling van de huur van 290-bedrijfsruimte nagenoeg ge- Lijk is aan de regeLing van de huur van woonruimte. Zie X.X.X. xx Xxxxxx, ’Uitspraak uitgeLicht: beëindiging 290-huurovereenkomst niet onherroepeLijk: toch ontrui- ming’, HIP 2020, nr. 3, p. 17.
61. Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 8 (NV).
62. HR 8 januari 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4313, NJ 1982/445
(Lenderink/Woningstichting Hengelo); HR 3 mei 1996, ECLI: NL:HR:1996:ZC2065, NJ 1996/655 (Xxx Xxxxx/Nieuw Am-
sterdam).
ontruiming van het gehuurde is veroordeeLd, waar- bij die uitspraak niet uitvoerbaar bij voorraad is ver- kLaard, dient de uitspraak van de bodemrechter in eventueLe voLgende procedures in beginseL te worden gerespecteerd. Hiervan kan echter worden afgewe- ken wanneer sprake is van nieuwe omstandigheden die tot een nadere beLangenafweging kunnen Leiden, of bij misbruik van recht.63 Wanneer daarvan sprake is, kan dus in kort geding aLsnog ontruiming worden gevorderd van het gehuurde, mits daarbij een spoed- eisend beLang aanwezig is. Dat is bijvoorbeeLd het ge- vaL wanneer aan de verhuurder na de uitspraak in de bodemprocedure een Last onder dwangsom is opge- Legd vanwege bouwtechnische gebreken,64 of wan- neer door de huurder is aangegeven dat hij niet voor- nemens is het gehuurde te verLaten tijdens het hoger beroep.65 OpvaLLend is overigens dat het spoedeisend beLang in aangetroffen rechtspraak niet steeds aan de orde Lijkt te zijn gekomen, aLthans niet uitdrukke-
e. Ontruiming in verband met buitengerechtelijke ont- binding vanwege burgemeesterssluiting
Wanneer het gehuurde door de burgemeester is ge- sLoten vanwege gedragingen in het gehuurde waar- door de openbare orde is verstoord of in strijd met de Opiumwet is gehandeLd, kan de verhuurder de huur- overeenkomst buitengerechteLijk ontbinden, vanaf het moment dat het gehuurde feiteLijk is gesLoten en verder uitsLuitend gedurende de periode van sLui- ting (art. 7:231 Lid 2 BW).67 Hiervoor is een tekort- koming van de huurder niet vereist.68 Evenmin is vereist dat de betreffende gedragingen door de huur- der zeLf zijn verricht;69 die kunnen bijvoorbeeLd ook door een onderhuurder zijn verricht. De burgemees- terssLuiting is nameLijk een objectgebonden en niet
63. Xxx Xxxxxxxxx 00 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1668,
64. Xxx Xxxxxxxxx 00 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1668,
een persoonsgebonden maatregeL; de sLuiting wordt dus ook niet automatisch opgeheven aLs de huur- der die tot die sLuiting aanLeiding gaf het gehuurde heeft ontruimd. VoLgens de parLementaire geschie- denis is art. 7:231 Lid 2 BW ingegeven doordat bij sLui- ting van het pand, waardoor naLeving van de huur- overeenkomst onmogeLijk wordt gemaakt, een im- passe optreedt die sneL moet kunnen worden door- broken. Daarbij is het wenseLijk dat de verhuurder de bestaande huurovereenkomst zo spoedig moge- Lijk kan beëindigen, een nieuwe huurder kan zoeken en kan meewerken aan sanering. ALs hij eerst een ontbindingsvordering zou moeten insteLLen, zou de impasse juist Langer bLijven bestaan.70 Na de buiten- gerechteLijke ontbinding op grond van art. 7:231 Lid 2 BW kan in kort geding ontruiming van het gehuurde worden gevorderd.71 Het Hof Den Haag heeft hier- over overwogen dat het doeL van deze op eLkaar aan- sLuitende bestuursrechteLijke en civieLrechteLijke in- strumenten, te weten ”de Loop eruit haLen” en ”sane- ren”, naar zijn aard spoedeisend is, en dat een ontrui- mingsvordering in aansLuiting op de buitengerechte- Lijke ontbinding in dit kader past.72 De rechter dient in civieLe zaken weL een zeLfstandige toets aan te Leg- gen of ontbinding gerechtvaardigd is.
De in de vorige aLinea aangehaaLde parLementaire geschiedenis is in verschiLLende uitspraken terug te vinden in de motivering van het spoedeisend beLang. Zo is door het Hof ’s-Hertogenbosch een spoedeisend beLang aangenomen bij de vordering tot ontruiming van een woningcorporatie op grond van art. 7:231 Lid 2 BW, waarbij is overwogen dat de route om via een kort geding te komen tot eerdere ontruiming dan tegen het einde van de burgemeesterssLuiting van het gehuurde, met aLs beoogd gevoLg dat de woning aan een ander kan worden verhuurd, strookt met de bedoeLing van de wetgever.73 In een andere uit- spraak is door de Rechtbank Rotterdam een spoed- eisend beLang aangenomen omdat het in dat gevaL nog geruime tijd kon duren voordat in de bodempro- cedure uitspraak werd gedaan, terwijL de verhuur- der er voLgens de rechtbank beLang bij had de iLLegaLe activiteiten die tot de burgemeesterssLuiting hebben geLeid zo sneL mogeLijk een haLt toe te roepen, even- tueeL ontstane onrust in de omgeving weg te nemen en de beschikking te krijgen over het pand om Leeg- stand te voorkomen.74
In een aantaL gevaLLen is een spoedeisend beLang aan- genomen uit de aard van de vordering. Indien de
65. Rb. Limburg (ktr.) 4 november 2015, ECLI:NL:RBLIM: 2015:9335, r.o. 4.1.
67. Zie bijv. Xxx Xxxxxx 00 januari 2012, ECLI:NL:GHARN: 2012:BV2383.
69. Xxx Xxxxxxxxx 00 januari 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008: BD1151, r.o. 4.3.1.
70. Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 37.
72. Hof ’s-Gravenhage 8 december 2009, ECLI:NL:GHSGR: 2009:BK7116, r.o. 5.1.3.
74. Rb. Rotterdam (ktr.) 17 oktober 2018, ECLI:NL:RBROT: 2018:8493, r.o. 4.1.
huurder na buitengerechteLijke ontbinding het pand
– ondanks verzoek daartoe – niet ontruimt, verbLijft hij daar zonder recht of titeL, waarmee het spoedei- send beLang van de verhuurder bij ontruiming kan zijn gegeven.75 Een spoedeisend beLang werd aan- genomen uit de aard van de zaak vanwege het en- keLe feit dat zich drugs in het pand bevonden en dit aanLeiding was voor een burgemeesterssLuiting.76 De Rechtbank Oost-Brabant heeft een spoedeisend beLang aangenomen vanwege de buitengerechteLijke ontbinding van de huurovereenkomst, aLs gevoLg waarvan geen verbintenis meer zou bestaan om aan de huurder het huurgenot te verschaffen en de ver- huurder (dus) beLang heeft bij spoedige ontruiming van het pand.77 In sommige uitspraken is het spoed- eisend beLang ook zonder nadere motivering aange- nomen.78
Uit een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam voLgt voorts dat de verhuurder bij een burgemees- terssLuiting een spoedeisend beLang bij zijn vorde- ring tot ontruiming kan hebben omdat sLuiting van het gehuurde mogeLijk Leidt tot een daLing van de beLeggingswaarde, nu potentiëLe nieuwe huurders door de sLuiting mogeLijk worden afgeschrikt. Daar- aan hoeft niet af te doen dat het besLuit tot sLui- ting nog niet onherroepeLijk is geworden, indien het gehuurde feiteLijk aL is gesLoten.79 Een spoedei- send beLang bij ontruiming van het gehuurde van- wege een burgemeesterssLuiting kan daarnaast aan- wezig zijn vanwege – naast een huurachterstand van een maand – met de burgemeesterssLuiting gepaard gaande imagoschade voor de verhuurder, die op die wijze wordt geassocieerd met crimineLe activiteiten, en de burgemeesterssLuiting pas kan worden opge- heven na ontruiming door de huurder.80 Ook het feit dat de huurder het gehuurde nog niet heeft verLa- ten na de buitengerechteLijke ontbinding vanwege een burgemeesterssLuiting, kan ertoe Leiden dat een spoedeisend beLang bij de vordering tot ontruiming wordt aangenomen.81 Een spoedeisend beLang is door het Hof Amsterdam aangenomen vanwege de
76. Rb. Midden-NederLand (ktr.) 3 mei 2018, ECLI:NL: RBMNE:2018:1923, r.o. 4.3.
77. Rb. Oost-Brabant (ktr.) 29 juni 2015, ECLI:NL:RBOBR: 2015:3726, r.o. 4.1.
79. Rb. Amsterdam (ktr.) 24 mei 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017: 3728, r.o. 5.2.
80. Rb. Amsterdam (ktr.) 2 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS: 2017:7632, r.o. 3.4.
81. Rb. Midden-NederLand (vzr.) 24 februari 2015, ECLI:NL: RBMNE:2015:1128, r.o. 4.6.
overLast die omwonenden ondervonden van de iLLe- gaLe gokactiviteiten in het gehuurde die tot de burge- meesterssLuiting Xxxxxxx. Mede van beLang is daar- bij door het hof geacht dat met de ontruiming door de verhuurder – een woningcorporatie – een signaaL werd afgeven dat zij dergeLijke gedragingen van haar huurder niet accepteert.82
Uit een arrest van het Hof Amsterdam voLgt dat een spoedeisend beLang dat in eerste aanLeg aanwezig was, vanwege het hiervoor genoemde beLang van de woningcorporatie een signaaL af te geven, in hoger beroep kan ontbreken indien het gehuurde inmid- deLs weer is vrijgegeven en een aantaL maanden (in de betreffende zaak: vijf) is verstreken na het eind- tijdstip van de sLuiting. In het Licht van dat tijdsver- Loop is het zonder nadere toeLichting niet direct voor de hand Liggend dat een onmiddeLLijke ontruiming van het gehuurde noodzakeLijk is om de door de woningcorporatie gewenste aLgemeen preventieve werking te effectueren aLdus het hof.83 Door de Rechtbank Midden-NederLand is geoordeeLd dat van spoedeisend beLang geen sprake was, ondanks de aanwezigheid van een grote hoeveeLheid hasj, xtc en cocaïne in het gehuurde, omdat het pand – nadat de periode van sLuiting door de burgemeester was op- geheven – weer voor LegaLe activiteiten in gebruik was genomen door de huurder. In dit gevaL was de huurovereenkomst niet buitengerechteLijk ontbon- den, maar door de verhuurder tegen het einde van de sLuitingsperiode opgezegd. HoeweL de rechtbank het niet uitgesLoten achtte dat de huurovereenkomst in de bodemprocedure zou worden ontbonden, wees zij erop dat de voorLopige voorziening een ordemaat- regeL is en dat daarvoor hier geen aanLeiding (meer) was.84 Dit zou mogeLijk anders zijn geweest indien de verhuurder na de burgemeesterssLuiting meteen tot buitengerechteLijke ontbinding was overgaan en in kort geding ontruiming zou hebben gevorderd.
f. Illegale activiteiten
De verhuurder kan in kort geding ook ontruiming van het gehuurde vorderen vanwege iLLegaLe activi- teiten in het gehuurde, zonder dat sprake is geweest van een burgemeesterssLuiting, en zonder zich daar- bij (kenneLijk) te beroepen op gebruik in strijd met de contractueLe bestemming.85 De vraag is of de ver- huurder in dergeLijke gevaLLen een spoedeisend be- Lang heeft bij zijn vordering. Hierbij kan een roL spe- Len dat de burgemeester kan besLuiten het pand niet
82. Xxx Xxxxxxxxx 00 apriL 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1557,
83. Xxx Xxxxxxxxx 0 apriL 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1308,
85. Het verrichten van iLLegaLe activiteiten in het gehuurde door de huurder kan ook aanLeiding zijn voor bestuurs- rechteLijke handhaving gericht aan de verhuurder. Re- geLmatige inspectie van het gehuurde kan heLpen dat te voorkomen. Zie X.X.X. xx Xxxxxx, ’Inspectie door de verhuurder: het wapen tegen iLLegaLe activiteiten?’, HIP 2020, nr. 6, p. 8-13.
meteen te sLuiten, maar pas wanneer opnieuw iLLe- gaLe activiteiten in het gehuurde worden verricht. In gevaL van een hennepkwekerij in het gehuurde is een spoedeisend beLang aangenomen uit de aard van de vordering.86 Waar dit voorheen echter stan- daard was, is dit tegenwoordig niet meer het gevaL. Zo achtte de Rechtbank Rotterdam van beLang dat de verhuurder met de ontruiming wiLde bewerksteL- Ligen dat geen verdere afbreuk aan de Leefbaarheid in de buurt werd gedaan,87 en werd bij het aannemen van een spoedeisend beLang ook gewicht toegekend aan het feit dat ontruiming ter bescherming van om- wonenden noodzakeLijk was.88 Indien de hennep- kwekerij ten tijde van het insteLLen van de vordering tot ontruiming reeds is verwijderd en door de ver- huurder geen andere omstandigheden zijn gesteLd die de vrees rechtvaardigen dat op of in het gehuurde wederom een dergeLijke kwekerij zaL worden opge- zet, kan een spoedeisend beLang echter ook ontbre- ken.89
Met betrekking tot iLLegaLe prostitutie in een pand van woningcorporatie Eigen Haard is geoordeeLd dat Eigen Haard een spoedeisend beLang had bij de gevorderde ontruiming, nu deze strekte tot beëin- diging van het onrechtmatig gebruik van het ge- huurde.90
G. BetaLing huurachterstand
Verhuurders maken geregeLd gebruik van het kort geding om bij wijze van voorLopige voorziening be- taLing van een huurachterstand te vorderen. ZoaLs hierboven in paragraaf 1 is uiteengezet, zijn voorLo- pige voorzieningen gericht op voorLopige ordening en niet op definitieve rechtsvaststeLLing. De veroor- deLing tot betaLing van een geLdsom heeft geen voor- Lopig karakter en strookt dus niet met het karakter van de voorLopige voorziening. In kort geding kan weL een (voorschot op de) betaLing van een geLdsom worden gevorderd, maar is geLet op het restitutie- risico terughoudendheid op zijn pLaats, zo heeft de Hoge Raad bepaaLd.91 Voor toewijzing worden drie voorwaarden gesteLd: (i) het bestaan van de vorde- ring moet voLdoende aannemeLijk zijn; (ii) er moet sprake zijn van feiten en omstandigheden die mee- brengen dat uit hoofde van onverwijLde spoed een onmiddeLLijke voorziening is vereist; en (iii) de rech- ter moet in de afweging van de beLangen van partijen mede betrekken het restitutierisico. Niet vereist is
86. Rb. OverijsseL 19 oktober 2020 (ktr.), ECLI:NL:RBOVE: 2020:3700, r.o. 4.1.
87. Rb. Rotterdam (ktr.) 28 oktober 2020, ECLI:NL:RBROT: 2020:9837, r.o. 3.4.
88. Rb. Amsterdam (ktr.) 21 november 2017, ECLI:NL: RBAMS:2017:8593, r.o. 6.
89. Xxx Xxxxxxxxx 00 januari 2005, ECLI:NLGHAMS:2005:AU6511, r.o. 4.6.
90. Rb. Amsterdam (vzr.) 3 oktober 2018, ECLI:NL:RBAMS: 2018:7034, r.o. 4.1.
91. HR 22 januari 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4317, r.o. 3, NJ
1982/505, m.nt. W.H. Heemskerk.
dat de eiser in een financiëLe noodsituatie zou moe- ten komen te verkeren bij het achterwege bLijven van een voorziening.92
Toegespitst op de betaLing van een huurachterstand geLdt dat van beLang kan zijn of de verhuurder Lang heeft stiLgezeten: aLs dat het gevaL is, is van een spoedeisend beLang mogeLijk geen sprake meer.93 Vanwege de hierboven genoemde vereiste terughou- dendheid bij de toewijzing van een vordering tot be- taLing van een geLdsom, heeft de Rechtbank Overijs- seL geoordeeLd dat de steLLing van de verhuurder dat deze moest Leven van de huur en geen pensioen had opgebouwd onvoLdoende was om bij een huurach- terstand van twee maanden een spoedeisend beLang aan te nemen.94 Het Hof Amsterdam heeft evenweL het tegenovergesteLde geoordeeLd toen de verhuur- der verdedigde dat de ontvangst van de huurpennin- gen juist tot de reguLiere inkomsten van de verhuur- der (woningcorporatie) behoorde.95 Het spoedeisend beLang is door de Rechtbank Amsterdam ook aange- nomen omdat de verhuurder betoogde dat deze voor zijn Levensonderhoud (deeLs) afhankeLijk was van de huurinkomsten van het gehuurde.96 Indien nader onderzoek nodig is naar confLictpunten tussen huur- der en verhuurder en de hoogte van de huurachter- stand in onvoLdoende mate vaststaat, kan dit in de weg staan aan het aannemen van spoedeisend be- Lang.97 Van beLang is uiteraard ook dat het spoed- eisend beLang bij de vordering tot betaLing van de huurachterstand in kort geding weL door de verhuur- der gesteLd wordt; gebeurt dat niet, dan mag niet ambtshaLve een spoedeisend beLang worden aange- nomen.98 Omgekeerd geLdt ook dat de huurder zaL moeten aanvoeren dat sprake is van een restitutieri- sico indien hij meent dat dit aan de spoedeisendheid
92. HR 29 maart 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG4992, r.o. 3, NJ
1986/84, m.nt. W.L. Haardt (M’Barek/Van der Vloot). Deze vereisten zijn door de Hoge Raad Later meermaaLs bevestigd. Zie Xxxxx Xxxx Xxx, GS Burgerlijke Rechtsvorde- ring, art. 254 Rv, aant. 2.1, digitaaL: actueeL t/m 8 sep- tember 2019, met verdere verwijzingen in voetnoot 1. Zie ook bijv. Rb. Zutphen (vzr.) 27 november 2009, ECLI:NL: RBZUT:2009:BK4652, r.o. 5.5.
94. Rb. OverijsseL (ktr.) 20 augustus 2020, ECLI:NL:RBOVE: 2020:3503, r.o. 4.4-4.5.
95. Xxx Xxxxxxxxx 00 maart 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014: 937, r.o. 3.9.2.
96. Rb. Amsterdam (ktr.) 3 november 2020, ECLI:NL:RBAMS: 2020:5583, r.o. 5.
97. Rb. Oost-Brabant (ktr.) 6 februari 2017, ECLI:NL:RBOBR: 2017:546.
98. In de zaak die tot Rb. Den Haag (vzr.) 27 maart 2013, ECLI: NL:RBDHA:2013:CA2531, r.o. 3.7, Xxxxxx, was dit door ver- huurder nageLaten. VergeLijkbaar: Rb. Noord-HoLLand (ktr.) 14 november 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:10726, r.o. 17.
van de gevraagde voorziening in de weg staat, het- geen niet aLtijd gebeurt.99
XxxxxxxXx is geoordeeLd dat de verhuurder een spoedeisend beLang had bij diens vordering tot beta- Ling van de huurachterstand, omdat de huurder had nageLaten de huur te betaLen zonder dat daarvoor enige rechtsgrond aanwezig was.100 Van beLang kan in een dergeLijk gevaL ook zijn dat huurder geen enkeLe zekerheid biedt om na te komen,101 of dat het gevaar bestaat dat deze geen verhaaL meer zaL bieden, omdat hij heeft aangegeven naar het bui- tenLand te zuLLen verhuizen,102 of faiLLiet dreigt te gaan.103 Een spoedeisend beLang kan ook aanwe- zig zijn enkeL vanwege de aanwezigheid van een grote huurachterstand,104 of gecombineerd met het beLang van de verhuurder om het opLopen van de huurachterstand te voorkomen.105 Voorts kan van beLang zijn of de huurder op korte termijn weL tot tijdige en voLLedige betaLing zaL of kan overgaan.106 De omstandigheid dat de verhuurder de gevorderde bedragen nodig heeft om aan zijn eigen verpLichtin- gen te kunnen voLdoen, kan ook er ook toe Leiden dat een spoedeisend beLang wordt aangenomen.107 Het spoedeisend beLang wordt echter ook weL uit de aard van de zaak aangenomen.108
Indien een spoedeisend beLang met betrekking tot de betaLing van huurachterstand wordt aangenomen,
99. Zie bijv. Rb. Limburg (ktr.) 12 november 2020, ECLI:NL: RBLIM:2020:8818, r.o. 4.5; Rb. Limburg (ktr.) 10 maart 2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:1998, r.o. 3.1-3.3; Rb. Limburg (ktr.) 29 maart 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:3232, r.o. 4.1; Rb. Limburg (ktr.) 21 augustus 2017, ECLI:NL:RBLIM: 2017:8456, r.o. 3.3; Rb. ’s-Gravenhage (vzr.) 23 december 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BO8522.
101. Rb. Limburg (ktr.) 11 augustus 2020, ECLI:NL:RBLIM: 2020:5956, r.o. 4.1-4.4.
102. Rb. Amsterdam (vzr.) 14 november 2013, ECLI:NL: RBAMS:2013:8507, r.o. 4.7.
103. Rb. Amsterdam (vzr.) 30 januari 2014, ECLI:NL:RBAMS: 2014:348, r.o. 4.1.
105. Zie bijv. Rb. Rotterdam (ktr.) 11 juni 2020, ECLI:NL: RBROT:2020:5205, r.o. 5.2; Rb. OverijsseL (ktr.) 15 decem- ber 2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:4813, r.o. 4.1; Rb. Noord- HoLLand (ktr.) 4 apriL 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:5222,
r.o. 5.1; Rb. Limburg (ktr.) 28 december 2015, ECLI:NL: RBLIM:2015:11144, r.o. 3.3.
kan de proceseconomie erbij gebaat zijn dat in het- zeLfde geding ook over een nauw verwante neven- vordering (bijvoorbeeLd met betrekking tot een con- tractueLe boete) wordt besList; er mag dan in begin- seL worden aangenomen dat ook toewijzing van die nevenvordering uit hoofde van onverwijLde spoed is geboden.109
OpvaLLend is dat de spoedeisendheid van de vorde- ring tot betaLing van de huurachterstand niet aLtijd – aLthans niet uitdrukkeLijk – zeLfstandig van de spoed- eisendheid van eventueLe andere vorderingen (zoaLs ontruiming) Lijkt te worden beoordeeLd.110 Omdat in bepaaLde gevaLLen weL de (in het begin van deze paragraaf omschreven) maatstaf van de Hoge Raad wordt aangehaaLd – en deze dus impLiciet Lijkt te worden toegepast – zou het aanbeveLing verdienen de toepassing van deze maatstaf expLiciet te maken, om niet de indruk te wekken dat het spoedeisend beLang bij vorderingen tot betaLing van een huur- achterstand en vorderingen tot (bijvoorbeeLd) ont- ruiming voLgens geheeL hetzeLfde kader wordt be- oordeeLd. Los hiervan Lijkt de aangetroffen recht- spraak sterk casuïstisch te zijn. Indien een voorLo- pige voorziening wordt gevraagd met betrekking tot de betaLing van een huurachterstand, verdient ech- ter niettemin aanbeveLing om de in de eerste aLinea van deze paragraaf vermeLde, door de Hoge Raad ge- formuLeerde vereisten duideLijk te behandeLen en te vermeLden hoe daaraan in het betreffende gevaL aL dan niet is voLdaan.
7. ExpLoitatiepLicht
109. Xxx Xxxxxxxxx 00 augustus 2009, ECLI:NL:GHAMS: 2009:BK1837, r.o. 3.7; Rb. OverijsseL (vzr.) 8 maart 2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:1091, r.o. 4.3.
107. | Hof ’s-Hertogenbosch 7 juLi 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015: | zin van artikeL 7:290 BW. Zie over de expLoitatiepLicht on- |
2471, r.o. 3.6-3.8; Rb. Amsterdam (vzr.) 30 januari 2014, | der meer X.X. xxx Xxxxx Xxxxxxxx, ’StandaardcLausuLes in | |
huurovereenkomsten: de expLoitatiepLicht voor de huur- | ||
108. | Zie bijv. Rb. Midden-NederLand (vzr.) 18 december 2019, | der van bedrijfsruimte’, HIP 2020, nr. 7, p. 26-29; M.J. Ter- |
ECLI:NL:RBMNE:2019:6114, r.o. 4.1; Rb. OverijsseL (ktr.) 14 | stegge, ’De contractueLe expLoitatiepLicht van de huurder | |
maart 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:916, r.o. 4.4; Rb. Over- | en de beperkende werking van de redeLijkheid en biLLijk- | |
ijsseL (vzr.) 8 maart 2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:1091, r.o. | heid: enkeLe recente gevaLLen uit de rechtspraak’, TvHB | |
4.3; Rb. Limburg (ktr.) 12 januari 2017, ECLI:NL:RBLIM: | 2020, nr. 5, p. 320-328, UDH:TvHB:16369, en L. Dröge, | |
2017:263, r.o. 4.1; Rb. Limburg (ktr.) 16 apriL 2015, ECLI: | ’De expLoitatiepLicht; wat kan er (op grond van de ROZ | |
NL:RBLIM:2015:3227, r.o. 4.1; Rb. Limburg (ktr.) 23 mei | modeLhuurovereenkomsten) van huurder en verhuurder | |
2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:CA0961. | worden verLangd?’, TvHB 2016, nr. 2, p. 85-91, UDH:TvHB: | |
13006. |
111. ArtikeL 5.1 aLgemene bepaLingen huurovereenkomst kan- toorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van arti- keL 7:230a BW; artikeL 5.1 aLgemene bepaLingen huurover- eenkomst winkeLruimte en andere bedrijfsruimte in de
dat op basis van een ROZ-modeL is gecontracteerd, kan sprake zijn van een expLoitatiepLicht; uit de me- morie van toeLichting bij art. 7:213 BW, waarin de verpLichting is opgenomen zich aLs een goed huur- der te gedragen, voLgt dat van een gebruikspLicht in het aLgemeen sprake zaL zijn aLs het gehuurde door het ongebruikt Laten daarvan in waarde daaLt of in conditie achteruitgaat.112 Het niet gebruiken van de bedrijfsruimte kan verhinderen dat goodwiLL wordt opgebouwd of behouden, en kan tot waardedaLing van het pand Leiden, hetgeen nog meer nadruk krijgt aLs de verhuurder ook andere panden in de directe omgeving verhuurt, bijvoorbeeLd in een winkeLcen- trum.113 In sommige gevaLLen vordert de verhuurder in kort geding nakoming door de huurder van deze zogenoemde expLoitatiepLicht. Hierbij komt dus de vraag aan orde of de verhuurder een spoedeisend be- Lang heeft bij zijn vordering.
Een spoedeisend beLang werd in de voLgende gevaL- Len aangenomen:
– De Staat had het voornemen het gehuurde te ver- Laten kenbaar gemaakt in een regionaLe krant. De vordering van de verhuurder tot ontruiming van een aan de Staat verhuurde bedrijfsruimte (waar- bij de verhuurder meende dat het de Staat niet vrijstond het gehuurde op een bepaaLde datum te verLaten).114
– De aankondiging van huurder Xxxxxx’x Bay dat hij zijn NederLandse winkeLs zou sLuiten, maakte dat de verhuurder in kort geding nakoming ver- Langde.115
– De vordering van de verhuurder om de expLoita- tie van een voorheen aLs supermarkt in gebruik zijnde ruimte te hervatten, gezien de substantiëLe daLing van de beLeggingswaarde van het pand en de goodwiLL die het pand vertegenwoordigde aLs gevoLg van de Leegstand.116
– De vordering van de verhuurder om huurder ABN AMRO te veroordeLen tot gebruik van het ge- huurde, vanwege waardedaLing van het gehuurde aLs gevoLg van Leegstand, dan weL niet-behoorLijke expLoitatie.117
– De vordering van een verhuurder jegens huurder Xxxxx & Xxxxx, die had aangekondigd de door hem gehuurde Xxxxx & Young Tower te verLaten.118
– Vanwege de beLangrijke roL die supermarkten speeLden bij het succes van een winkeLcentrum – en daarmee bij het succes van de investering van de verhuurder.119
112. Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 23 (MvT). In die zin: A-G X.X.X.X. Xxxxxxxxxx, concLusie bij HR 23 decem- ber 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AU4784 (Xxxxxxxxx/Laurus).
113. Asser/XxxxxX & Heisterkamp 7-II 2017/71.
114. Xxx Xxxxxx 00 november 2009, ECLI:NL:GHARN:2009: BL5943, r.o. 4.1.
115. Rb. Den Haag (ktr.) 26 november 2019, ECLI:NL:RBDHA: 2019:12722, r.o. 4.1-4.2.
116. Rb. Breda (ktr.) 31 oktober 2007, ECLI:NL:RBBRE:2007: BB6921, r.o. 3.2 en 3.4.
117. Rb. ’s-Hertogenbosch (ktr.) 18 november 2009, ECLI:NL: RBSHE:2009:BK3768, r.o. 3.2 en 4.1.
118. Rb. Zutphen (vzr.) 1 apriL 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008: BC8393, r.o. 4.2.
119. Hof ’s-Gravenhage 13 juLi 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010: BN7673, r.o. 3.3.
– Vanwege de door de verhuurder gesteLde schade aLs gevoLg van de voLgens hem door InBev geschon- den huurdersverpLichtingen.120
– In een casus waarin de verhuurder vorderde huur- der Marqt te veroordeLen het gehuurde overeen- komstig de huurovereenkomst te gebruiken, om- dat de verhuurder bescherming verLangde tegen een doen of naLaten in strijd met een voortdu- rende huurdersverpLichting. Dit ‘doen of naLaten’ berokkende de verhuurder doorLopend schade.121
Geen spoedeisend beLang was aanwezig:
– Bij de vordering van de verhuurder tot ingebruik- name door huurder AhoLd van een aan een AL- xxxx Xxxxx-supermarkt grenzende ruimte, nu enig verband tussen het gebruik van deze ruimte en de waarde van het winkeLcentrum of de verhuur- baarheid van de nog te verhuren ruimtes in het winkeLcentrum niet aannemeLijk was gemaakt. Daarbij was ook van beLang dat de expLoitatie van de betreffende XXxxxx Xxxxx reeds verLiesLatend was.122
– In de situatie waarin BLokker HoLding aLs moeder- bedrijf van huurder Marskramer reeds had toe- gezegd de huurovereenkomst te Laten overnemen door, dan weL het gehuurde onder te zuLLen xxxxx- xxx aan een andere dochteronderneming, Big Ba- zar.123
In enkeLe uitspraken is het spoedeisend beLang bij de vordering zich te houden aan de expLoitatiepLicht uit de aard van de vordering,124 of zonder nadere moti- vering,125 aangenomen.
8. Overeengekomen gebruik
Vaak is in de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte opgenomen dat de huurder het gehuurde voLgens een bepaaLde bestemming moet gebruiken. Hoe pre- cies de bestemming wordt omschreven, varieert van zeer gLobaaL tot zeer specifiek.126 BoL wijst erop dat de huurder in de meeste gevaLLen in beginseL is gebon- den aan de overeengekomen bestemming, nu in de veeLgebruikte ROZ-modeLLen is bepaaLd dat de huur- der zonder voorafgaande schrifteLijke toestemming van de verhuurder geen andere bestemming aan het
120. Xxx Xxxxxx 00 september 2010, ECLI:NL:GHARN:2010: BN8112, r.o. 2.3.
121. Xxx Xxxxxx-Xxxxxxxxxx 0 december 2020, ECLI:NL: GHARL:2020:10286, r.o. 5.2.
122. Rb. Noord-NederLand (ktr.) 11 november 2015, ECLI:NL: RBNNE:2015:5157, r.o 5.3.
123. Rb. Rotterdam (ktr.) 20 februari 2018, ECLI:NL:RBROT: 2018:1353, r.o. 4.1.5-4.1.6.
124. Rb. Groningen (ktr.) 27 oktober 2008, ECLI:NL:RBGRO: 2008:BG3936, r.o. 3.1.
126. K. BoL, ’StandaardcLausuLes in huurovereenkomsten: de bestemming van het gehuurde’, HIP 2020, nr. 5, p. 22. In de veeLgebruikte ROZ-modeLLen is deze bestemmings- cLausuLe opgenomen in artikeL 1.2 (7:230a-modeL) en arti- keL 1.3 (7:290-modeL).
gehuurde mag geven.127 De verhuurder mag een ver- zoek van de huurder tot wijziging van de bestem- ming niet zonder meer en zonder enige onderbou- wing weigeren.128 HoeweL in veruit de meeste gevaL- Len waarin het gehuurde niet wordt gebruikt zoaLs overeengekomen, de huurovereenkomst wordt opge- zegd en ontruiming van het gehuurde wordt gevor- derd (zie paragraaf 4c van dit artikeL), is in een aan- taL gevaLLen in kort geding gebruik voLgens de con- tractueLe bestemming gevorderd, waarbij het spoed- eisend beLang bij deze vordering is beoordeeLd.
De Rechtbank Rotterdam heeft een spoedeisend be- Lang bij de (subsidiaire) vordering tot het staken van activiteiten die voLgens de verhuurder in strijd wa- ren met de overeengekomen bestemming niet aan- genomen. VoLgens de rechtbank moest daarvoor voL- doende evident zijn dat de huurder de bedrijfsruimte op een andere manier gebruikte dan in de huurover- eenkomst was overeengekomen en moest de tekort- koming zodanig ernstig zijn dat het van de verhuur- der in redeLijkheid niet kon worden gevergd de uit- komst van een bodemprocedure af te wachten. Dat was naar het oordeeL van de rechtbank niet het gevaL, nu op het adres van het gehuurde weLiswaar ook an- dere ondernemingen in het handeLsregister waren ingeschreven, maar deze ondernemingen geen feite- Lijke activiteiten in of vanuit het gehuurde ontpLooi- den en sLechts om praktische redenen op het adres van het gehuurde waren ingeschreven.129
Een spoedeisend beLang is weL aangenomen met be- trekking tot een vordering van de verhuurder dat supermarkt Marqt het gehuurde overeenkomstig de huurovereenkomst zou gebruiken, vanwege de be- scherming van de verhuurder tegen een doen of na- Laten in strijd met een voortdurende huurdersver- pLichting die de verhuurder naar eigen zeggen door- Lopend schade berokkende.130 Met betrekking tot een vordering van de verhuurder dat de huurder het gehuurde uitsLuitend voLgens de overeengeko- men bestemming – kapsaLon met bijbehorende win- keLruimte – zou gebruiken, is het spoedeisend be- Lang eveneens aangenomen, omdat de huurder aL di- verse stappen had ondernomen om het gehuurde op korte termijn aan te passen en vervoLgens deeLs aLs Surinaamse toko in gebruik te nemen.131 Voorts is
127. K. BoL, ’StandaardcLausuLes in huurovereenkomsten: de bestemming van het gehuurde’, HIP 2020, nr. 5, p. 23. In de ROZ-modeLLen voLgt dit uit artikeL 1.3 van het 7:230a- modeL en artikeL 1.4 van het 7:290-modeL.
128. K. BoL, ’StandaardcLausuLes in huurovereenkomsten: de
een spoedeisend beLang aangenomen bij de vorde- ring van de huurder dat de verhuurder moest ge- dogen dat de huurder in het gehuurde naast ijs en wafeLs ook pannenkoeken mocht verkopen, omdat hij steLde met het huidige gebruik van het gehuurde niet in zijn Levensonderhoud te kunnen voorzien en hij dit deed om de expLoitatie rendabeL te ma- ken.132 Het Hof ’s-Hertogenbosch heeft geoordeeLd dat de huurder die vorderde dat de verhuurder toe- stemming gaf om, in afwijking van de overeengeko- men bestemming van restaurant, het gehuurde te gebruiken aLs bed & breakfast/kamerverhuur, daar- bij een spoedeisend beLang had. Dit omdat de huur- der dreigde reeds tot kamerverhuur over te gaan en de verhuurder daartegen bezwaar had. Dat de ge- meente geen bewaar had en er geen gevaarsituatie dreigde, maakte dit niet anders.133
Het spoedeisend beLang bij de vordering bepaaLd ge- bruik toe te staan is overigens ook meerdere keren in rechte aangenomen zonder nadere motivering.134
9. HersteLLen gebreken
De verhuurder is verpLicht op verLangen van de huur- der gebreken te verheLpen, tenzij dit onmogeLijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandighe- den redeLijkerwijs niet van de verhuurder zijn te ver- gen (art. 7:206 Lid 1 BW). Deze verpLichting geLdt niet voor kLeine hersteLLingen die de huurder moet ver- richten en ook niet voor gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de huurder aansprake- Lijk is (art. 7:206 Lid 2 BW). ALs de verhuurder met het verheLpen van een of meer gebreken in verzuim is, kan de huurder die zeLf verheLpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover ze redeLijk zijn, op de verhuurder verhaLen; desgewenst door deze met de huurpenningen te verrekenen (art. 7:206 Lid 3 BW). Op grond van art. 7:208 BW is de verhuurder (kort gezegd) verpLicht tot vergoeding van de door een ge- brek veroorzaakte schade.135 De vorderingen van huurders om gebreken te verheLpen komen ook in kort geding aan de orde, evenaLs vorderingen van huurders tot betaLing van een voorschot op de ver- goeding van de schade die het gevoLg is van de ge- breken. De vraag is wanneer de huurder daarbij een spoedeisend beLang heeft, mede gezien de in art. 7:206 Lid 3 BW opgenomen bevoegdheid van de huur- der om zeLf gebreken te verheLpen en de kosten daar- van op de verhuurder te verhaLen.
bestemming van het gehuurde’, HIP 2020, nr. 5, p. 24, die erop wijst dat ook huurovereenkomsten worden be-
heerst door de redeLijkheid en biLLijkheid en een verzoek tot wijziging van de bestemming in dat kader zaL worden beoordeeLd, met verwijzing naar Rb. Rotterdam (ktr.) 29 apriL 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:4296. In artikeL 14.2 van
129. Rb. Rotterdam (ktr.) 25 juLi 2019, ECLI:NL:RBROT:2019: 5971, r.o. 4.4-4.10.
130. Xxx Xxxxxx-Xxxxxxxxxx 0 december 2020, ECLI:NL: GHARL:2020:10286, r.o. 5.2.
131. Rb. HaarLem (ktr.) 26 maart 2007, ECLI:NL:RBHAA:2007: BA1607.
132. Xxx Xxxxxxxxx 00 juLi 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2587, r.o. 3.1-3.2.
133. Hof ’s-Hertogenbosch 10 juLi 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018: 2936, r.o. 8.17.
135. Vereist is op grond van art. 7:208 BW dat het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen, dat het gebrek toen aL aanwezig was en de verhuurder het kende of had be- horen te kennen, of dat de verhuurder aan de huurder te kennen heeft gegeven dat de zaak het gebrek niet had.
De vraag of een spoedeisend beLang aanwezig is bij de vordering tot het verheLpen van een gebrek door de verhuurder, wordt vaak beantwoord aan de hand van de ernst van het betreffende gebrek. De huur- der van een aLs bakkerij in gebruik zijnde bedrijfs- ruimte had naar het oordeeL van de Rechtbank Lim- burg een spoedeisend beLang bij zijn vordering dat de verhuurder gebreken aan het gehuurde moest her- steLLen, vanwege de vrees van de huurder dat de Ne- derLandse VoedseL- en Warenautoriteit de bakkerij zou sLuiten vanwege een gebrek aan hygiëne en ge- zondheidsrisico’s. Met betrekking tot reeds verhoL- pen gebreken had de huurder evenweL geen spoed- eisend beLang bij zijn vordering.136 Ook de huurder die bij regenvaL steeds opnieuw ernstige Lekkages on- dervond, had bij zijn vordering tot hersteL een spoed- eisend beLang, zo is geoordeeLd.137 Door de Recht- bank Rotterdam werd geoordeeLd dat de verhuur- der een spoedeisend beLang had bij zijn vordering een gebrek te verheLpen. VoLgens de huurder zou de (door de verhuurder aangekondigde) vestiging van een hospice in het pand van de verhuurder, waar de huurder reeds was gevestigd, een gebrek aan het gehuurde opLeveren. VoLgens de rechtbank was een spoedeisend beLang bij die vordering aanwezig, om- dat het hospice het pand op korte termijn wiLde be- trekken.138
StiLzitten kan ertoe Leiden dat een spoedeisend be- Lang bij een vordering tot het verheLpen van een ge- brek niet wordt aangenomen: huurder Swiss Sense, die van zijn verhuurder vorderde het ‘gebrek’, dat be- stond uit de opening van een KFC-vestiging naast de winkeL van Swiss Sense, te ‘verheLpen’ (ofteweL ope- ning van de KFC-vestiging te voorkomen), deed dat pas drie maanden nadat hij met de voorgenomen vestiging van KFC bekend raakte, hetgeen naar het oordeeL van de Rechtbank Oost-Brabant te Lang was om een spoedeisend beLang aan te nemen.139 ’StiL- zitten’ hoeft echter niet aLtijd probLematisch te zijn: de huurder die vorderde dat de verhuurder de ver- stopte rioLering zou verheLpen, vanwege de daardoor veroorzaakte overstroming van het toiLet en de daar- uit voLgende overLast, had daarbij een spoedeisend beLang, ondanks dat hij ook enkeLe maanden eer- der een voorLopige voorziening had kunnen vorde- ren, aLdus de Rechtbank ZwoLLe-LeLystad, omdat het toiLet recent nog steeds overstroomde.140 Bovendien werd in de situatie waarin twee verhuurders geza- menLijk een bedrijfsruimte verhuurden en de ene verhuurder van de andere verhuurder medewerking vorderde aan hersteL van een gebrek aan de vLoer van het gehuurde, een spoedeisend beLang aangenomen,
136. Rb. Limburg (ktr.) 6 juLi 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:6454, r.o. 4.5-4.6.
137. Rb. Limburg (ktr.) 16 juLi 2014, ECLI:NL:RBLIM:2014:6281,
138. Rb. Rotterdam (ktr.) 21 september 2020, ECLI:NL:RBROT: 2020:8214, r.o. 3.1-3.2 en 4.1.
139. Rb. Oost-Brabant (ktr.) 3 januari 2019, ECLI:NL:RBOBR: 2019:21, r.o. 4.3.
140. Rb. ZwoLLe-LeLystad (ktr.) 3 december 2010, ECLI:NL: RBZLY:2010:BP0469, r.o. 2.
ondanks dat er anderhaLf jaar tussen de beschadi- ging aan de vLoer en de betekening van de dagvaar- ding zat. Dit vanwege de pogingen die de ene ver- huurder had ondernomen om de andere verhuurder tot medewerking te bewegen.141 Ook een advocaten- kantoor dat overLast ondervond van een in hetzeLfde pand gevestigde hogeschooL en dat aLs gebrek aan het gehuurde aanmerkte, had een spoedeisend be- Lang bij zijn vordering, nu het gebruik van het pand door de hogeschooL sterk was uitgebreid. Dat veeL studenten thuis onderwijs voLgden aLs gevoLg van de overheidsmaatregeLen in verband met de coronacri- sis, maakte dit niet anders.142
De Rechtbank ’s-Gravenhage heeft geoordeeLd dat de huurder een spoedeisend beLang had bij zijn vorde- ring tot hersteL van de keuken van het gehuurde, op de (enkeLe) grond dat er recent tussen de huurder en de verhuurder een geschiL was ontstaan met be- trekking tot de huur van de bedrijfsruimte. Dit was door de huurder aangevoerd naar aanLeiding van de betwisting van het spoedeisend beLang door de ver- huurder, die had gewezen op het tijdsverLoop van bijna zes maanden tussen de aanvang van de werk- zaamheden en het aanhangig maken van het kort ge- ding.143 Een spoedeisend beLang bij het verheLpen van een gebrek door de verhuurder is in een aan- taL gevaLLen ook zonder nadere motivering aangeno- men.144
Met betrekking tot een voorschot op de vergoeding van schade aLs gevoLg van gebreken kan een spoed- eisend beLang aanwezig zijn vanwege de omvang van de per dag opLopende schade, en het feit dat dit ver- band houdt met een patsteLLing tussen de huurder en de verhuurder over het hersteL van het gebrek.145
In het kader van een door de huurder gevorderde huurprijsvermindering is meermaaLs een spoedei- send beLang aangenomen vanwege de mogeLijk aLs gebrek aan te merken coronacrisis,146 om te bepaLen of, en zo ja, hoe, de gevoLgen van de coronacrisis over huurder en verhuurder verdeeLd moeten worden,147 waarbij van beLang kan zijn dat de huurachterstand steeds verder opLoopt en dat het faiLLissement van
141. Xxx Xxxxxxxxx 00 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2580, r.o. 3.1.3 en 3.4.
142. Xxx Xxxxxx-Xxxxxxxxxx, 00 december 2020, ECLI:NL: GHARL:2020:10500, r.o. 6.4.
143. Rb. ’s-Gravenhage (vzr.) 4 apriL 2011, ECLI:NL:RBSGR: 2011:BT7154, r.o. 3.2.
144. Rb. Rotterdam (ktr.) 23 oktober 2015, ECLI:NL:RBROT: 2015:7557, r.o. 4.1; Rb. Noord-NederLand (ktr.) 19 augus- tus 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:4031, r.o. 4.1; Rb. Rotter- dam (ktr.) 10 maart 2006, ECLI:NL:RBROT:2006:AV7593,
145. Rb. Noord-HoLLand (ktr.) 24 mei 2019, ECLI:NL:RBNHO: 2019:4827, r.o. 5.2.
146. Of de coronacrisis aLs gebrek kan worden aangemerkt, is onderwerp van discussie. Zie hierover X.X. xxx Xxxxxx, ’De gebrekendiscussie in de tijd van noodverordeningen’, WR 2020/100, afL. 8, p. 473-483. In procedures waarin de vraag speeLt of de coronacrisis aLs gebrek is aan te mer- ken, wordt in vrijweL ieder gevaL geLijktijdig een beroep op onvoorziene omstandigheden gedaan.
147. Rb. Noord-NederLand (ktr.) 21 juLi 2020, ECLI:NL:RBNNE: 2020:254, r.o. 4.2.
de huurder is aangevraagd.148 Ook bij huurprijsver- mindering vanwege de coronacrisis aLs gebrek dient niet te Lang worden stiLgezeten voordat een voor- Lopige voorziening wordt gevraagd: de Rechtbank Midden-NederLand nam geen spoedeisend beLang aan bij een in november 2020 gevorderde huurprijs- vermindering voor de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020.149
Bij een vordering tot hersteL van gebreken in hoger beroep kan een spoedeisend beLang enkeL aanwezig zijn indien de gebreken ten tijde van het hoger be- roep nog steeds bestaan.150
Bij een in kort geding gevorderde huurprijsvermin- dering vanwege een gebrek is een spoedeisend be- Lang ook uit de aard van de zaak aangenomen.151 Indien sprake is van kenneLijke onwiL bij de verhuur- der om gebreken te hersteLLen, kan dit ertoe Leiden dat de verhuurder geen spoedeisend beLang heeft bij zijn vordering dat huurder hem toegang tot het ge- huurde dient te verschaffen om de gebreken te ver- heLpen.152 Een spoedeisend beLang bij een mach- tiging tot hersteL kan eveneens ontbreken, indien niet vaststaat dat de voorgenomen werkzaamheden noodzakeLijk zijn en de voorgenomen werkzaamhe- den mogeLijk ook op iets anders dan hersteL zien.153
10. VerLening toegang door huurder van- wege dringende onderhoudswerk- zaamheden of renovatie
Op grond van art. 7:220 Lid 1 BW moet, indien tijdens de huurperiode dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe geLegenheid geven, onverminderd zijn aan- spraken op vermindering van de huurprijs, op ont- binding van de huurovereenkomst en op schadever- goeding. In de door mij aangetroffen uitspraken met betrekking tot bedrijfsruimte komt de beoordeLing van het spoedeisend beLang niet (uitdrukkeLijk) aan de orde. Nu art. 7:220 BW geLdt voor zoweL bedrijfs- ruimte aLs woonruimte, kan de jurisprudentie met betrekking tot woonruimte ook voor bedrijfsruimte van beLang zijn.
Uit de grote hoeveeLheid uitspraken die zien op de verLening van toegang door de huurder aan de ver- huurder vanwege dringende onderhoudswerkzaam- heden of renovatie voLgt dat het eerder regeL dan uit- zondering is dat het spoedeisend beLang zonder na-
de enkeLe omstandigheid dat de uitvoering van de werkzaamheden dringend is.154 Op zichzeLf is dat ook niet opmerkeLijk, nu dit dringende karakter aL Xxxxx te zijn verschoLen in de omstandigheid dát het werkzaamheden betreffen die niet kunnen worden uitgesteLd tot het einde van de huurovereenkomst. Toch zijn er ook uitspraken te vinden waarin weL een nadere motivering is gegeven. Zo kunnen de om- standigheden dat (onvoLdoende weersproken is dat) de verhuurder dringende onderhoudswerkzaamhe- den moet uitvoeren die niet kunnen worden uitge- steLd tot het einde van de huur, de werkzaamheden in een aantaL appartementen moeten worden uitge- voerd en de verhuurder daarvoor een pLanning heeft gemaakt, Leiden tot het oordeeL dat de verhuurder een spoedeisend beLang heeft bij de gevorderde voor- ziening tot het verLenen van medewerking aan het verrichten van de dringende werkzaamheden aan het gehuurde.155 Een spoedeisend beLang is ook aan- genomen vanwege het beLang van verhuurder om duideLijkheid te krijgen over de vraag of hij, zodra hij uitvoering wenst te geven aan de werkzaamheden, in het kader van het totaLe onderhoudspLan in het ge- huurde de gewenste werkzaamheden kan uitvoeren, ondanks dat de kwestie op zichzeLf niet de door de verhuurder in de dagvaarding geveinsde spoed Leek te dragen.[155] Een spoedeisend beLang werd voorts aangenomen vanwege het voorkomen van hoge kos- ten aLs gevoLg van stagnatie van compLexgewijze werkzaamheden.156 Een spoedeisend beLang bij het betreden van het gehuurde voor het uitvoeren van dringende werkzaamheden kan ook aanwezig zijn om een urgente situatie die overLast, bijvoorbeeLd door water, veroorzaakt te verheLpen.157
11. IndepLaatssteLLing
In art. 7:307 BW is ten aanzien van bedrijfsruimte bepaaLd dat de huurder kan vorderen dat hij ge- machtigd wordt om een derde aLs huurder in zijn pLaats te steLLen, indien overdracht door de huurder aan die derde van het in gehuurde uitgeoefende be- drijf gewenst is. De huurder kan dus zonder mede- werking van de verhuurder zijn positie overdragen, indien hij daartoe tot de rechter wordt gemachtigd. Daarmee vormt art. 7:303 BW een uitzondering op
dere motivering wordt aangenomen reeds vanwege
154. | ||
BO4570, r.o. 4; Rb. Rotterdam 21 oktober 2020, ECLI:NL: | ||
RBROT:2020:10691, r.o. 5.1; Rb. GeLderLand (ktr.) 3 maart 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1509, r.o. 2.2; Rb. Rotterdam | ||
149. Rb. Midden-NederLand (ktr.) 3 november 2020, ECLI:NL: RBMNE:2020:4753, 6.3. | (ktr.) 14 november 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BZ2697, r.o. 4.1; Rb. Arnhem (vzr.) 15 oktober 2012, ECLI:NL: RBARN:2012:BY0755, r.o. 4.1. Het spoedeisend beLang is | |
150. Xxx Xxxxxxxxx 00 januari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018: | door de Rechtbank Amsterdam ook met de zeer beperkte | |
316, r.o. 3.6, met betrekking tot kLachten van xxxxxxxxx- | motivering dat sprake is van dringende werkzaamheden | |
Last in een door Heineken gehuurd en onderverhuurd | aangenomen, zie Rb. Amsterdam (vzr.) 8 januari 2004, | |
151. Rb. Noord-HoLLand (vzr.) 28 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO: | 155. | Rb. Utrecht (ktr.) 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011: |
152. Hof ’s-Hertogenbosch 8 januari 2019, ECLI:NL:GHSHE: | 156. | Rb. Den Haag (ktr.) 27 juLi 2017, ECLI:NL:RBDHA:2017: |
153. Rb. Limburg (ktr.) 15 september 2014, ECLI:NL:RBLIM: | 157. | Rb. Noord-HoLLand (ktr.) 26 november 2013, ECLI:NL: |
2014:7958, r.o. 6.1. | RBNHO:2013:11278, r.o. 1. |
art. 6:159 BW, op grond van weLk artikeL een partij bij een overeenkomst haar rechtsverhouding tot de wederpartij aLLeen met medewerking van de weder- partij aan een derde kan overdragen. In kort geding kan worden gevorderd dat door de verhuurder over- name van de bedrijfsvoering wordt gedoogd vooruit- Lopend op de besLissing in een bodemprocedure op de door de huurder in te steLLen vordering tot inde- pLaatssteLLing. De voorzieningenrechter zaL in een dergeLijk kort geding een inschatting maken van de kans van sLagen van de genoemde vordering in de bodemprocedure. Het komt in de praktijk vaak voor dat geen bodemprocedure meer wordt gevoerd en de indepLaatssteLLing wordt vastgeLegd door de betrok- ken partijen, indien de voorzieningenrechter de vor- dering toewijst.158
De verhuurder die zich geconfronteerd ziet met een beoogd opvoLgend huurder die het gehuurde wenst te betrekken, kan in kort geding een verbod op straffe van een dwangsom vorderen voor die beoogd opvoLgend huurder om het gehuurde (aL) te betrekken.159 Machtiging tot indepLaatssteLLing is in kort geding niet mogeLijk, aangezien de rechter bij het verLenen van de machtiging, in afwijking van de aan partijen toegekende contracteervrijheid, een nieuwe huurverhouding met een derde tot stand zou brengen. Een dergeLijke uitspraak heeft een constitutief karakter, waarvoor het kort geding zich niet Leent.160
GeLet op het onomkeerbare karakter van het over- nemen van de bedrijfsvoering door de beoogde in- depLaatssteLLingskandidaat Ligt toewijzing bij wijze van een voorLopige voorziening niet zonder meer in de rede. Van beLang kan zijn of aL een bodemproce- dure aanhangig is gemaakt; zo niet, dan kan dit er- toe Leiden dat geen spoedeisend beLang wordt aange- nomen.161 Wanneer weL een bodemprocedure aan- hangig is, maar de uitspraak wordt verwacht op een Latere datum dan de in de overeenkomst met de be- oogde indepLaatssteLLingskandidaat gepLande over- dracht, kan een spoedeisend beLang worden aange- nomen.162 Dat enkeLe maanden is gewacht met het insteLLen van de vordering in kort geding, hoeft niet
beLang indien de huurder faiLLiet is en de verhuur- der, die aan de indepLaatssteLLing weigert mee te wer- ken, de huurovereenkomst met de huurder heeft op- gezegd en de huurder over het gehuurde wiL kunnen bLijven beschikken tot in de bodemprocedure over de indepLaatssteLLing is geoordeeLd.164
Wanneer de koopovereenkomst ouder is dan een jaar, kan dit aan het spoedeisend beLang bij de vor- dering tot het gedogen van het overnemen van de expLoitatie door de beoogde indepLaatssteLLingskan- didaat in de weg staan.165
De Rechtbank Leeuwarden heeft het spoedeisend be- Lang bij een vordering in kort geding tot indepLaats- steLLing zonder nadere motivering aangenomen. Dit verrast, nu de enkeLe omstandigheid dat een huurder een indepLaatssteLLing wenst op zichzeLf niet bete- kent dat hij daarbij een spoedeisend beLang heeft.166
12. Ontruiming vanwege gebruik zonder recht of titeL
x. Xxxxx
In deze paragraaf wordt ingegaan op vorderingen tot ontruiming van gekraakte panden, die geregeLd in kort geding worden ingesteLd. Ik heb ervoor geko- zen om ook aan dit onderwerp aandacht te besteden, nu de pandeigenaren die tot verhuur wensen over te gaan, zich geconfronteerd kunnen zien met kraak van dat pand. In het aLgemeen is bij ontruiming van gekraakte panden sprake van een spoedeisend beLang wanneer de eigenaar een concreet pLan met het gekraakte pand heeft dat binnen afzienbare tijd wordt uitgevoerd,167 maar in veeL uitspraken wordt het spoedeisend beLang ook onmiddeLLijk aangeno- men vanwege de aard van de zaak,168 of vanwege de enkeLe schending van het eigendomsrecht door de krakers.169
Een spoedeisend beLang bij de ontruiming van ge- kraakte panden kan worden aangenomen wanneer een voorgenomen sLoop op een vertraging dreigt uit
aan het aannemen van een spoedeisend beLang bij die vordering in de weg te staan wanneer duideLijk
is dat de huurder en de verhuurder in die periode in overLeg zijn geweest over de beoogde indepLaatssteL- Ling.163 Voorts kan sprake zijn van een spoedeisend
164. Rb. Den Haag (ktr.) 19 juLi 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:
8410, r.o. 5.2. VgL. Rb. Oost-NederLand (ktr.) 17 januari
2013, ECLI:NL:RBONE:2013:BZ1425, r.o. 2.2.
165. Rb. Arnhem (vzr.) 11 mei 2009, ECLI:NL:RBARN:2009: BK8303.
166. | Rb. Leeuwarden (vzr.) 23 december 2005, ECLI:NL: | |
158. X. xxx Xxxxx & X. Xxxxxxx, ‘IndepLaatssteLLing’, in: N. | 167. | M.E. Voorrips, ’Kraken gaat door. Een anaLyse van re- |
AmieL e.a. (red.), Handboek Huurrecht Bedrijfsruimte, De- venter: Xxx XxXXxxxxx 0000, p. 148. 159. X. xxx Xxxxx & X. Xxxxxxx, ‘IndepLaatssteLLing’, in: X. XxxxX e.a. (red.), Handboek Huurrecht Bedrijfsruimte, De- venter: Xxx XxXXxxxxx 0000, p. 149. 160. Rb. Assen (ktr.) 30 maart 2011, ECLI:NL:RBASS:2011: | cente kraakjurisprudentie’, TvHB 2018, nr. 2, p. 88, UDH: TvHB:14873. Zie bijv. Rb. Rotterdam 26 mei 2009, ECLI: NL:RBROT:2009:BI4869, r.o. 5.4.3, waarin de pLannen concreet genoeg waren (er was onder meer een sLoopver- gunning verLeend), en Rb. Amsterdam 27 januari 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:2943, r.o. 4.6, waarin een concrete onderbouwing ontbrak. | |
161. Rb. Amsterdam (ktr.) 21 januari 2014, ECLI:NL:RBAMS: | 168. | Rb. Limburg (ktr.) 23 januari 2020, ECLI:NL:RBLIM:2020: 584, r.o. 4.1; Rb. GeLderLand (vzr.) 21 december 2017, |
162. Rb. Groningen (ktr.) 3 oktober 2007, ECLI:NL:RBGRO: | ECLI:NL:RBGEL:2017:6927, r.o. 4.2; Rb. Limburg (vzr.) 2 | |
2007:BB4843, r.o. 5; Rb. ALmeLo (ktr.) 20 september 2007, | september 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:7529, r.o. 4.1; Rb. | |
ECLI:NL:RBALM:2007:BB4092, r.o. 4.2; vgL. Rb. ALmeLo | Utrecht (vzr.) 21 februari 2002, ECLI:NL:RBUTR:2002: | |
(ktr.) 20 september 2007, ECLI:NL:RBALM:2007:BB4093, | ||
169. | Rb. Noord-NederLand (vzr.) 2 oktober 2020, ECLI:NL: | |
163. Rb. HaarLem (ktr.) 6 december 2010, ECLI:NL:RBHAA: | RBNNE:2020:3354, r.o. 4.5; Rb. XxxXxxx-Xxxx-Xxxxxxx | |
0000:XX0000, r.o. 1. | (vzr.) 14 mei 2020, ECLI:NL:RBZWB:2020:2151, r.o. 3.5. |
te Lopen.170 Indien aannemeLijk is gemaakt dat voor- uitLopend op sLoop/herbouw onderzoek zaL worden gedaan naar de bodem, fundering en de aanwezig- heid van asbest, geLdt ook dat sprake kan zijn van een spoedeisend beLang bij ontruiming.171 Asbeston- derzoek of -sanering kan eveneens Leiden tot het oor- deeL dat sprake is van een spoedeisend beLang bij de vordering tot de ontruiming van de gekraakte pan- den, waarbij van beLang kan zijn of de asbestwerk- zaamheden aL zijn gegund en hoe Lang deze zuLLen duren, indien beoogd wordt het gekraakte pand na de werkzaamheden te verhuren.172
Een spoedeisend beLang werd ook aangenomen in het gevaL waarin de anti-kraak-beheerder van het ge- kraakte pand door die kraak zijn verpLichtingen je- gens de eigenaar om het gehuurde Leeg op te Leveren niet kon nakomen.173 In de casus waarin een terrein door de aanwezigheid van krakers niet bouwrijp kon worden opgeLeverd aan een ontwikkeLaar werd even- eens een spoedeisend beLang aangenomen.174 Het ri- sico op schade doordat niet tijdig aan een nieuwe huurder kan worden opgeLeverd, kan ook Leiden tot het oordeeL dat de eigenaar een spoedeisend beLang heeft bij de ontruiming.175 In het Laatste gevaL is dat (uiteraard) anders wanneer sprake is van een schijnconstructie.176 Een schijnconstructie is moge- Lijk aan de orde wanneer de eigenaar bijvoorbeeLd niet op de hoogte is van eLementaire bijzonderhe- den van de nieuwe huurovereenkomst en een fami- LieLid van de eigenaar aLs makeLaar optreedt,177 of wanneer sprake is van een huurprijs die sLechts circa een derde bedraagt van de huurprijs waarvoor het pand eerder te huur werd aangeboden.178 Ook in- dien de eigenaar voornemens is het gekraakte pand
170. Rb. Midden-NederLand (vzr.) 8 apriL 2015, ECLI:NL: RBMNE:2015:26223, r.o. 4.12, waarbij de voorzieningen- rechter oordeeLde dat hieraan niet afdeed dat er geen sLooppLan was overgeLegd. Zie ook Rb. Zutphen (vzr.) 29 apriL 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD0695, r.o. 4.5, waarin werd overwogen dat uit de inmiddeLs verstrekte sLoop- vergunning en correspondentie met de aannemer voL- doende aannemeLijk was geworden dat het voornemen was het pand op zeer korte termijn te sLopen.
171. Rb. ’s-Gravenhage (vzr.) 12 oktober 2007, ECLI:NL: RBSGR:2007:BB5509, r.o. 4.4.
172. Rb. Amsterdam (vzr.) 29 december 2014, ECLI:NL: RBAMS:2014:9337, r.o. 2.2.
177. Rb. Amsterdam (vzr.) 1 apriL 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019: 2502, r.o. 4.5.
178. Rb. Leeuwarden (vzr.) 15 apriL 2009, ECLI:NL:RBLEE: 2009:BI3633, r.o. 4.5.
Leeg te verkopen, maar nog geen daadwerkeLijke ko- per heeft gevonden kan een spoedeisend beLang bij de ontruiming worden aangenomen, bijvoorbeeLd omdat de aanwezigheid van krakers potentiëLe ko- pers afschrikt; vereist is dan weL dat de verkoper concrete activiteiten heeft ondernomen om tot de verkoop van het pand te geraken.179 Voorts kan ge- wicht worden toegekend aan de beLangen van an- dere huurders/aanwezigen in het gekraakte pand, wiens huurgenot door de aanwezigheid van krakers kan worden verminderd.180
Aan een spoedeisend beLang bij het ontruimen van een gekraakt pand vanwege sLoop of nieuwbouw staat niet in de weg dat de voor de sLoop of nieuw- bouw benodigde vergunning nog niet onherroepe- Lijk is geworden. Het Hof Den Haag heeft over de situatie dat beroep was ingesteLd tegen de afwijzing van een bezwaar tegen de verLening van een om- gevingsvergunning geoordeeLd dat niet aannemeLijk was gemaakt dat er sprake was van kansrijke be- roepsgronden. ALs deze aL kansrijk waren, hoefden deze niet noodzakeLijkerwijs tot (grote) vertraging te Leiden. De pLannen van de eigenaar waren dus voL- doende concreet, aLdus het hof.181 Dat een vergun- ning is aangevraagd en de kans dat deze wordt ver- Leend groot wordt geacht, kan ook voLdoende zijn voor het aannemen van een spoedeisend beLang tot ontruiming.182
Indien wordt betoogd dat de eigenaar een spoedei- send beLang bij de ontruiming van krakers heeft om- dat hij het pand feiteLijk in gebruik had toen het werd gekraakt, dient hij weL voLdoende aanneme- Lijk te maken dat feiteLijk van eigen gebruik sprake is; wanneer het pand in een behoorLijk vergaande staat van vervaL is, zaL dit niet sneL worden aange- nomen.183 In gevaL van eigen gebruik is in begin- seL ook sprake van het strafbare feit huisvredebreuk (art. 138 Sr).
Voorts kan bij het vaststeLLen van een spoedeisend beLang bij ontruiming van een gekraakt pand een roL speLen dat de dekking van een verzekering voor dit pand dreigt te worden beëindigd, de premie aanzien- Lijk hoger is geworden of dreigt te worden, of dat het pand überhaupt niet kan worden verzekerd.184 Voor- rips meent dat de onverzekerbaarheid van een pand
179. Rb. ’s-Gravenhage (vzr.) 3 oktober 2012, ECLI:NL:RBSGR: 2012:BX9064, r.o. 4.3-4.4.
181. Hof Den Haag 1 september 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015: 2333, r.o. 9.
182. Rb. HaarLem (vzr.) 7 augustus 2009, ECLI:NL:RBHAA: 2009:BJ6790, r.o. 4.5.
183. Rb. ALkmaar (vzr.) 13 december 2002, ECLI:NL:RBALK: 2002:AF1896, r.o. 3.2-3.6.
184. Rb. ZeeLand-West-Brabant (vzr.) 11 augustus 2015, ECLI: NL:RBZWB:2015:5351, r.o. 3.7; Rb. Den Haag (vzr.) 15 au- gustus 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:11244, r.o. 4.9.; Rb. Leeuwarden (vzr.) 7 apriL 2010, ECLI:NL:RBLEE:2010: BM0243, r.o. 4.4; Rb. Breda (vzr.) 12 september 2008,
zwaar dient te wegen vanwege de opstaLaansprake- Lijkheid van de eigenaar (art. 6:174 BW).185 Deze op- staLaansprakeLijkheid heeft in de rechtspraak ook geLeid tot het aannemen van een spoedeisend be- Lang bij ontruiming wegens kraak.186 In het ver- Lengde daarvan kan de brandgevaarLijkheid van een gekraakt pand eveneens Leiden tot het oordeeL dat sprake is van een spoedeisend beLang.187
Overigens wordt ook weL (met name door de Recht- bank Amsterdam) overwogen dat aLs een ontrui- mingsvonnis voLgt, dit niet tot ongerechtvaardigde Leegstand mag Leiden (bij gebreke waarvan het spoedeisend beLang toch niet aanwezig wordt ge- acht).188 Overwegingen die ook geregeLd terugko- men in uitspraken is dat de enkeLe inbreuk op het eigendomsrecht van de eigenaar of het pLegen van het strafbare feit (te weten: kraak) onvoLdoende is voor het aannemen van een spoedeisend beLang.189
b. Overig
In een gevaL waarin het gebruik van een bedrijfs- ruimte door een derde van de huurder werd over- genomen zonder dat de verhuurder daarvan op de hoogte was en deze derde dus zonder recht of titeL van de bedrijfsruimte gebruikmaakte, is het spoedei- send beLang uit de aard van de zaak aangenomen.190 Het feit dat huurder na beëindiging van de huur door middeL van een huurbeëindigingsovereenkomst het gehuurde bLijft gebruiken zonder daarvoor een ver- goeding te betaLen, terwijL de verhuurder hoge hy- potheekLasten heeft en door het gebrek aan huurin- komsten een doorLopend krediet moet afsLuiten om de maandLasten te kunnen voLdoen en executoriaLe verkoop dreigt, kan eveneens tot het aannemen van een spoedeisend beLang bij het gevorderde Leiden.191
13. ConcLusie
De huurder en de verhuurder van bedrijfsruimte staan verschiLLende voorLopige voorzieningen ter beschikking, waarvan de vordering tot ontruiming door de verhuurder vermoedeLijk het vaakst voor- komt. De beoordeLing van het spoedeisend beLang van de gevorderde voorLopige voorziening is niet bij iedere categorie voorLopige voorzieningen ge- Lijk. Voor de huurrechtspeciaList kan het daarom nuttig zijn om te weten weLke omstandigheden bij bepaaLde voorLopige voorzieningen een roL speLen bij het aL dan niet aannemen van een spoedeisend beLang. Het spoedeisend beLang Ligt soms besLo- ten in de grondsLag van de vordering en soms zijn juist aanvuLLende feiten nodig om het spoedeisend beLang aan te kunnen nemen. Het spoedeisend be- Lang is in ieder gevaL niet standaard gegeven. Het is afhankeLijk van de grondsLag van de vordering of het spoedeisend beLang daarin besLoten Ligt. Uit dit artikeL voLgt dat bij verschiLLende grondsLagen juist meer onderbouwing nodig is om een spoedeisend beLang te kunnen aannemen. Dit Laat onverLet dat de rechtspraak een gevarieerd beeLd Laat zien, en ook gevaLLen kent waarin (kenneLijk) geen nadere onderbouwing is vereist. Voor de huurrechtspecia- List is het van beLang hiervan bewust te zijn en niet te verzuimen het spoedeisende karakter behoorLijk te onderbouwen aan de hand van de reLevante fei- ten en omstandigheden. Dit artikeL biedt daartoe weLLicht een aanknopingspunt.
ECLI:NL:RBBRE:2008:BF1895, r.o. 3.4-3.5; Rb. Dordrecht (vzr.) 10 juLi 2008, ECLI:NL:RBDOR:2008:BD6843, r.o. 4.1; Rb. Zutphen (vzr.) 29 apriL 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:
185. M.E. Voorrips, ’Kraken gaat door. Een anaLyse van re- cente kraakjurisprudentie’, TvHB 2018, nr. 2, p. 89-90, UDH:TvHB:14873.
186. Rb. Arnhem (vzr.) 28 oktober 2005, ECLI:NL:RBARN: 2005:AU9195, r.o. 4 en 8.
187. Rb. Noord-NederLand (vzr.) 21 apriL 2015, ECLI:NL: RBNNE:2015:1919, r.o. 4.1.
189. Rb. ’s-Gravenhage (vzr.) 3 oktober 2012, ECLI:NL:RBSGR: 2012:BX9064, r.o. 4.2.
191. Hof ’s-Hertogenbosch 30 september 2014, ECLI:NL: GHSHE:2014:3897, r.o. 3.2.3.