Samenwerkingsafspraken gemeente Zaanstad, corporaties en huurdersorganisaties
Samenwerkingsafspraken gemeente Zaanstad, corporaties en huurdersorganisaties
Xxxxxxxxxxxxxxxx 2016-2020
1. Preambule – onze vertrekpunten
In dit document, de Raamovereenkomst 2016-2020, zijn de afspraken vastgelegd die de gemeente Zaanstad, de woningcorporaties die in Zaanstad actief zijn en de Zaanse huurdersorganisaties met elkaar hebben gemaakt. De afspraken gelden voor de periode 1 januari 2016 tot 1 januari 2020. De Convenanten Prestatieafspraken 2009-2014 die gemeente en corporaties in 2010 bilateraal met elkaar hebben gesloten, zijn hiermee vervallen.
Raamovereenkomst
Deze raamovereenkomst is gemaakt op basis van de woonvisie ‘Samen verder met Xxxxx Xxxxxxx’ en het bijbehorende uitvoeringsprogramma. De Zaanse corporaties en huurdersorganisaties hebben aan de totstandkoming van deze visie bijgedragen en staan achter de koers van het woonbeleid. De gemeenteraad van Zaanstad heeft de geactualiseerde woonvisie op 15 oktober 2015 vastgesteld.
Vervolgens hebben de corporaties in november 2015 gezamenlijk geformuleerd wat hun bijdrage hierin kan zijn. Gemeente en huurders hebben hier hun reactie op geformuleerd. De bijdragen en verschillende gesprekken tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties zijn vervolgens in deze overeenkomst bijeengebracht.
Met de komst van de Woningwet 2015 zijn de verhoudingen tussen gemeente, corporaties en huurders geformaliseerd. De Woningwet regelt een groot aantal zaken rond samenwerking tussen deze drie partijen. Belangrijker nog dan de regels is de geest van de wet. Samenwerking en gelijkwaardigheid zijn belangrijke uitgangspunten. Gemeente, corporaties en huurdersorganisaties volgen de wet, maar vullen het samenwerkingsproces tegelijkertijd op een Zaanse manier in. Zij hebben ervoor gekozen eerst een raamovereenkomst te sluiten, die op basis van de woonvisie een meerjarenperspectief op het wonen geeft en globaal van karakter is. De overeenkomst geeft antwoord op de vraag waar we nu en in 2020 gezamenlijk willen staan, welke inzet we daarvoor willen plegen en hoe we met elkaar gaan samenwerken. De raamovereenkomst biedt een kader om de jaarlijks te actualiseren prestatieafspraken aan te toetsen. Deze prestatieafspraken zijn wettelijk verplicht en concreter. Een voorbeeld: in de raamovereenkomst wordt aangegeven welke nieuwbouwproductie wenselijk is om de sociale voorraad in stand te houden en wat nodig is om dit te realiseren. In de jaarafspraken zullen corporaties aangeven welke projecten zij zullen oppakken.
Positie partijen
De gemeente Zaanstad stelt zich op als een vernieuwende, naar buiten gerichte organisatie die ruimte wil geven aan initiatieven die bijdragen aan een evenwichtige en duurzame stad. Door de decentralisaties in het sociaal domein is de gemeente verantwoordelijk geworden voor de zorg van verschillende groepen in de samenleving. De gemeente biedt een vangnet voor wie dat nodig heeft en wil maatwerk leveren. Met de actualisatie van de woonvisie heeft Xxxxxxxx opnieuw gekozen voor het verbeteren van de woonkwaliteit. Richting corporaties heeft betaalbaarheid prioriteit, gevolgd door kwaliteit. Beschikbaarheid krijgt vorm door krimp van de sociale huurvoorraad te stoppen en intensiever in te zetten op maatregelen die leiden tot betere benutting van die voorraad.
De Zaanse corporaties hebben een turbulente tijd achter zich. Ondertussen is de maatschappelijke setting van de corporaties op punten onomkeerbaar gewijzigd en gaan zij terug naar de kerntaak. De doelgroep waarop corporaties zich kunnen richten is verkleind en het takenpakket van corporaties is ingeperkt. Zij richten zich vooral op sociale huur. Marktactiviteiten en een brede invulling van wijkontwikkeling en leefbaarheid zijn niet meer mogelijk. De financiële ruimte van de meeste corporaties, waaronder die in onze regio, is kleiner. Dit komt door diverse heffingen, maar ook door regelgeving als de huursombenadering en het passend toewijzen. Deze hebben gevolgen voor de
huurinkomsten de komende jaren. De Zaanse corporaties fungeren allemaal binnen dezelfde landelijk kaders, maar vullen hun keuzes soms verschillend in. Dat hangt samen met de omvang, accentverschillen, de staat van het bezit, de fase waarin projecten zich bevinden, maar ook met financiële mogelijkheden per organisatie. Door zaken te bundelen in deze raamovereenkomst wordt versnippering tegen gegaan en wordt een goed totaalbeeld geboden.
Woningcorporaties zijn er voor mensen met een laag inkomen en voor hen die door andere oorzaken niet gemakkelijk in hun woonruimte kunnen voorzien. Ze streven ernaar dat er de komende vijf jaar evenwicht is tussen de omvang van hun doelgroep en het aantal sociale huurwoningen. Dat betekent dat het aantal sociale huurwoningen op peil moet blijven. De vraag naar woningen in de Metropoolregio Amsterdam en dus in Zaanstad is ook in de jaren daarna groot. Momenteel is er in Zaanstad discussie over de vraag welke bijdrage Zaanstad tot 2040 wil leveren aan het huisvesten van de regionale woonvraag. De woningcorporaties willen ook daaraan hun bijdrage leveren.
Huurders ervaren de betaalbaarheid van het wonen steeds meer als problematisch. De inkomensontwikkelingen stagneren of dalen zelfs, terwijl de huren boveninflatoir toenemen. De Zaanse huurders bewonen bovendien woningen waarvan de kwaliteit, de energetische in het bijzonder, tot de slechtste in Nederland behoren. De Zaanse woningzoekenden merken dat zij heel lang moeten wachten om voor een woning in aanmerking te komen. De huurdersorganisaties, verenigd in het Huurdersoverleg Zaanstreek (HoZ), heeft ervoor gekozen om een rol in te nemen als volwaardige partner van de gemeente en de corporaties door deze raamovereenkomst mede te ondertekenen. Het HoZ bundelt de belangenbehartiging van de deelnemende huurdersorganisaties tot gemeenschappelijk gedragen standpunten en probeert hierover met de corporaties en de gemeente tot consensus te komen in de raamovereenkomst. Voor zover mogelijk zullen de organisaties de inhoud van de raamovereenkomst verdedigen naar de huurders (en hun eventuele bewonerscommissies) die zij vertegenwoordigen.
Vormgeven aan partnerschap
Gemeente, corporaties en huurders willen met elkaar samenwerken in partnerschap. Zij hebben als gezamenlijk streven dat het goed wonen is in Zaanstad. Iedere partij geeft hier binnen zijn eigen verantwoordelijkheid en mogelijkheid richting aan. Samenwerken heeft tot doel om gezamenlijk, in een veranderende context waarin sprake is van afnemende middelen, het maximale te bereiken op het terrein van wonen in Zaanstad.
Bij partnerschap is er sprake van gezamenlijke inspanning, vertrouwen en aanspreekbaarheid. Dat houdt ook in dat partijen zich kwetsbaar willen opstellen en bepaalde marges van onzekerheid aanvaarden. Het samenwerken betekent:
• Transparant en open naar elkaar toe, ook over ieders mogelijkheden qua menskracht en financiële middelen
• Het gemeenschappelijk doel in het oog houden en binnen de kaders van de eigen organisatie toewerken naar het bereiken van dit gezamenlijk doel
• Elkaars positie en elkaars inbreng in het partnerschap respecteren
• In een vroegtijdig stadium informatie met elkaar delen die betrekking heeft op de onderwerpen in de samenwerkingsafspraken
• Onderzoek dat betrekking heeft op de onderwerpen in deze samenwerkingsafspraken zoveel als mogelijk gezamenlijk uitvoeren
• Elkaar aanspreken wanneer er knelpunten in de uitvoering of in de samenwerking optreden
• Elkaar aanspreken op het niet nakomen van de gemaakte afspraken
Opzet
De onderwerpen in deze raamovereenkomst sluiten aan op de woonvisie, maar ook op de prioriteiten die het Rijk in 2015 heeft gegeven voor de volkshuisvesting: betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep, energiezuinige voorraad, huisvesting van urgente doelgroepen en wonen met zorg. De verschillende thema’s zijn gebundeld tot de volgende vijf onderdelen:
1. Voorraadontwikkeling, nieuwbouw en verkoop
2. Betere benutting en betaalbaarheid
3. Kwaliteit van de voorraad
4. Wijkontwikkeling
5. Xxxxxx zelfstandig wonen en urgenten
Afspraken over monitoring en het werkproces van de hierna jaarlijkse af te sluiten prestatieafspraken completeren deze raamovereenkomst.
Bestaande convenanten
Gemeente, corporaties en huurders zijn op meerdere wijzen met elkaar verbonden, waarbij vaak ook andere partijen betrokken zijn. Het gaat om de volgende convenanten:
• Convenant Buurtbemiddeling Xxxxxxxxxx 0000 (xxxxxxxxx Xxxxxxxx en Wormerland, corporaties Parteon, ZVH, Rochdale en WormerWonen)
• Convenant inzake integrale aanpak van hennepkwekerijen in Xxxxxxxxxx-Xxxxxxxxx 0000 (actualisatie gaande)
• Convenant woonwijs: aanpak onrechtmatige bewoning en uitkeringsfraude in Zaanstad (april 2011, te actualiseren)
• Overeenkomst tot samenwerking slim en open energienetwerk Zaanstad (10 oktober / 30 november 2013)
• Convenant voorkomen betaalachterstand en huisuitzettingen (2 februari 2015)
• Convenant stedelijke vernieuwing 2013-2017, Zaanstad en Wormerland (corporaties en bewonersorganisaties)
Het convenant woonruimteverdeling is per 1 juli 2015 vervallen vanwege de nieuwe Huisvestingswet en de opheffing van de WGR+regio. Om die reden is de Regionale Huisvestingsverordening aangepast. Per 1 januari 2016 geldt voor de woonruimteverdeling de lokaal vastgestelde Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad, met een looptijd van vier jaar, inclusief de beleidsregels voor urgentie en de beleidsregels voor indicatiestelling en labeling.
Ook het lokale convenant Passend toewijzen (leefbaarheid) is vanwege de Huisvestingswet vervallen.
2. Voorraadontwikkeling, nieuwbouw en verkoop
Ambitie
Zaanstad wil mensen met een inkomen tot modaal een goed perspectief op de woningmarkt bieden. We willen de verhouding tussen omvang van de sociale voorraad en de omvang van de groep mensen die hierop is aangewezen in evenwicht houden. Corporaties spelen een belangrijke rol in het handhaven van dit evenwicht. We zijn zuinig op onze sociale voorraad en willen het aantal sociale huurwoningen gelijk houden. De sociale voorraad is tegelijkertijd dynamisch. Deze dynamiek maakt het mogelijk woonkwaliteit te bieden die past bij de vraag. Bij verkoop van sociale huurwoningen wordt rekening gehouden met het voorkomen van leefbaarheidsproblemen in de toekomst.
Afspraken
2.1 De voorraad sociale huurwoningen in 2020 is tenminste 25.100 woningen groot (zie bijlage 1). Sociale huurwoningen zijn woningen met een niet-geliberaliseerd huurcontract.
2.2 De sociale voorraad is dynamisch (zie bijlage 2). Verkoop, liberalisatie en sloop is mogelijk, mits gecompenseerd door voldoende nieuwbouw van sociale huurwoningen.
2.3. Het gezamenlijk streven is om jaarlijks gemiddeld 180 sociale huurwoningen te realiseren. Dit verwachte aantal bestaat enerzijds uit projecten die al in planningen zijn opgenomen en vormen anderzijds een ambitie. De realisatie hiervan is mede afhankelijk van de financiële haalbaarheid in relatie tot de gewenste kwaliteit.
2.4. Grondposities
• Corporaties benutten hun grondposities om sociale huurwoningen te bouwen
• De gemeente beslist bij eigen grondposities wat een passend aandeel sociale huur is (maatwerk), waarbij rekening wordt gehouden met de huidige opbouw van de wijk en specifieke doelgroepen.
• Ook daar waar private partijen projecten ontwikkelen, geeft de gemeente in onderhandelingen op basis van maatwerk haar wensen over nieuwbouw in de sociale huursector mee aan de ontwikkelaar. De gemeente wijst ontwikkelaars er in een zo vroeg mogelijk stadium op dat de corporaties sociale huurwoningen willen bouwen of afnemen (turn key).
2.5 Indien blijkt dat bij een specifiek nieuwbouwproject voor sociale huurwoningen de gewenste woningkwaliteit niet haalbaar is, is de gemeente bereid om te onderzoeken of voor dat project inzet van aanvullende gemeentelijke middelen of instrumenten mogelijk is.
2.6. Indien nodig leggen corporaties jaarlijks hun verzoek tot garantstelling in het kader van de WSW aan de gemeente voor. De gemeente is in principe bereid, net als in de afgelopen jaren, gelimiteerde garantstelling te verlenen daar waar het activiteiten betreft ter uitvoering van deze afspraken.
2.7. Bij verkoop van woningen aan particulieren leggen corporaties in het koopcontract vast dat de woning is bedoeld voor zelfbewoning. Zij nemen daartoe een kettingbeding in hun koopcontract op.
2.8 Woningcorporaties doen bij verkoop van woningen met bouwjaar voor 1950 onderzoek naar de staat van de funderingen en informeren een koper daarover. Mocht blijken dat er sprake is van een
matige of slechte staat (klasse 3 en 4) en het advies is om binnen 10 jaar maatregelen te treffen, dan herstellen woningcorporaties de fundering.
3. Betere benutting en betaalbaarheid
Ambitie
De sociale huurvoorraad is in principe voldoende groot, maar er komen onvoldoende woningen vrij. Bestaande en nieuwe instrumenten gericht op een betere benutting van de voorraad, meer doorstroming en meer flexibiliteit zorgen ervoor dat meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor de doelgroepen voor wie deze zijn bestemd.
Betaalbaarheid heeft de hoogste prioriteit. Mensen met een laag inkomen willen we een goed perspectief op de woningmarkt bieden door voldoende en passende woningen aan te bieden. De meest kwetsbare groepen worden ontzien en er is ruimte voor maatwerkoplossingen.
Betere benutting
3.1 Corporaties zetten actief instrumenten in die leiden tot een betere benutting van de sociale voorraad, meer doorstroming en meer flexibiliteit, daarbij gebruik makend van zowel bestaande als nieuwe mogelijkheden. Zij streven daarbij tot een optimale mix te komen, gericht op verschillende doelgroepen. Corporaties onderzoeken wat nieuwe instrumenten kunnen betekenen voor de doorstroming en bespreken dit in hun reguliere beleidsoverleg, waarbij gemeente en huurderorganisaties worden uitgenodigd.
3.2 Corporaties voeren het instrument woningdelen in, waarbij zij een woning - zowel sociaal als vrije sector - aan meerdere woningzoekenden verhuren. Dit kan voor eenpersoonshuishoudens, waaronder jongeren of statushouders, een aanvullende oplossing zijn. Corporaties en gemeente spannen zich in om in 2016 woningdelen voor statushouders te starten en dit te evalueren.
Om het beslag op de sociale huursector te beperken, zoeken corporaties woningen voor woningdelen zoveel mogelijk in de vrije huursector. Omwille van spreiding en om de mogelijkheden te vergroten sluiten zij de sociale huursector niet uit. Woningdelen betekent ook in die sector vergroting van de capaciteit in de sociale huursector.
3.3 Corporaties onderzoeken de inzet van tijdelijke en/of flexibele huurcontracten als aanvullende mogelijkheid om meer doorstroming te bereiken. Hierbij wordt vooral gedacht aan de doelgroep jongeren.
3.4 Corporaties zetten hun maatwerkbenadering bij oudere huurders om verhuizing mogelijk te maken voort. Dit kan gaan om persoonlijke gesprekken, waarbij de corporaties huurders attenderen op de mogelijkheid familie of vrienden hierbij uit te nodigen, en goede voorlichting om zorgen en belemmeringen weg te nemen. Ze betrekken daarbij ook de betaalbaarheid van de nieuwe woning. Voor het slagen van de maatwerkaanpak is het belangrijk dat er voldoende geschikt woningaanbod in verschillende prijsklassen en voor verschillende doelgroepen is en dat dit aanbod vindbaar is. De gemeente neemt het initiatief om informatie over het aanbod te inventariseren en brengt de behoefte aan woonconcepten voor senioren in de marktsector bij ontwikkelaars en beleggers onder de aandacht.
3.5 De corporaties gaan door met de toepassing van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit betekent dat huishoudens met een hoger inkomen een extra huurverhoging krijgen. Dit stimuleert de doorstroming, zodat sociale huurwoningen vrijkomen voor lagere inkomens. Gemeente, corporaties en huurders vinden het gerechtvaardigd dat huurders met een hoger inkomen meer huur betalen. Extra huurinkomsten dragen bij aan investeringen in de bestaande voorraad.
De extra opbrengsten die voortvloeien uit de inkomensafhankelijke huurverhoging benutten de corporaties voor investeringen genoemd in deze raamovereenkomst en waarover prestatieafspraken worden gemaakt. Deze extra huurinkomsten kunnen daardoor buiten de huursombenadering blijven.
3.6 Corporaties en gemeente zetten de samenwerking voort om illegale verhuur tegen te gaan via het project Woonwijs en op deze manier woningen vrij te spelen voor mensen die op de wachtlijst staan. Bij deze samenwerking is met name de uitwisseling van informatie van belang. De gemeente neemt initiatief om het convenant op korte termijn te actualiseren.
Betaalbaarheid
3.7 Sinds 2016 geldt het ‘passend toewijzen’ (Woningwet). Corporaties sturen dusdanig op hun woningaanbod en huurniveaus dat zij voldoende woningen passend kunnen aanbieden. Zij doen dit op hun eigen manier, maar steeds met een zelfde doel namelijk ervoor zorgen dat mensen met een laag inkomen (tot de huurtoeslaggrens) voldoende kans behouden om in een betaalbare huurwoning (tot de aftoppingsgrenzen) te gaan wonen. Corporaties, gemeente en huurders meten dit door jaarlijks het woningaanbod en de slagingskans van de primaire inkomensgroepen ten opzichte van andere groepen te monitoren.
3.8 De sociale voorraad wordt zo veel mogelijk benut voor het huisvesten van mensen met een inkomen tot de Europagrens. Corporaties zijn terughoudend met de tijdelijke verruiming (tot 20%) die de wet biedt om woningen toe te wijzen aan mensen met een inkomen tot € 38.950 en houden in principe een maximum van 10% aan. Gemeente, corporaties en huurders gaan met elkaar in overleg als er aanleiding is om van dit percentage af te wijken.
3.9 Woningcorporaties toppen de huurverhoging van sociale huurwoningen voor huishoudens met een inkomen onder de Europagrens af op de liberalisatiegrens. Slechts in uitzonderingsgevallen kunnen corporaties hiervan gemotiveerd afwijken.
3.10 Corporaties en gemeente zetten in op preventie en maatwerkoplossingen voor mensen met financiële problemen. De gemeente zet vanuit de armoedeopgave ook financiële middelen hiervoor in (maatwerkondersteuning ter beschikking van de Sociaal Wijkteams). Corporaties werken samen met de Sociaal Wijkteams aan vroegsignalering van mensen met problematische schulden, zodat grote huurschulden en huisuitzettingen worden voorkómen.
De gemeente zoekt in samenwerking met corporaties (en andere vaste lasten partners) naar nieuwe handelingsperspectieven op de schulddienstverlening. Uitgangspunt bij het oplossen van problemen is altijd eigen regie van mensen, maar de gemeente is bereid bij mensen die niet zelfredzaam zijn iets steviger in te zetten op de mogelijkheid om de huur in te houden op de uitkering.
In sommige gevallen is de huur te hoog geworden in verhouding tot een structurele inkomensdaling. De gemeente kan een urgentie verlenen voor toeleiding naar een goedkopere woning. In bijzondere gevallen kan de corporatie besluiten de huur (tijdelijk) te verlagen, zodat huurtoeslag mogelijk wordt.
4. Kwaliteit woningvoorraad
Ambitie
De basiskwaliteit van woningen moet op orde zijn. Dat betekent dat woningen op zijn minst heel en veilig zijn. Bij kwaliteitsverbetering leggen we de verbinding met energiemaatregelen en wijkontwikkeling. Bij investeringskeuzes worden kwaliteit en betaalbaarheid steeds goed tegen elkaar afgewogen. Investeringen in energiebesparing en -opwekking vormen een belangrijk onderdeel van kwaliteitsverbetering. We zetten forse stappen in de verbetering van de energetische kwaliteit van de woningvoorraad om de achterstandsituatie die Zaanstad in dit opzicht heeft, in te halen.
Afspraken
4.1 Corporaties werken in een continu proces aan verbetering van de kwaliteit van hun woningvoorraad. Zij garanderen daarbij, ieder op zijn eigen manier, een goed minimumniveau op het gebied van heel en veilig. De verbeteringen betreffen zowel kleiner, regulier onderhoud als ingrijpende renovaties. De corporaties verwachten in de periode 2016-2020 circa 2.150 woningen ingrijpend te verbeteren. In de prestatieafspraken worden deze plannen jaarlijks geconcretiseerd.
4.2 Om tot een meer integrale aanpak te komen stemmen de corporaties hun plannen onderling zo goed mogelijk af en stemmen gemeente en corporaties hun verbeterplannen voor corporatiewoningen, particuliere woningen en de openbare ruimte op elkaar af.
4.3 Corporaties en huurdersorganisaties hebben afspraken over rechten, plichten en vergoedingen in het geval van sloop-nieuwbouw met elkaar vastgelegd in het convenant Stedelijke Kaderafspraken (2013). Dit convenant zullen zij in 2016 evalueren en actualiseren. Naast sloop-nieuwbouw worden ook afspraken over renovatie onderdeel van deze kaderafspraken. Indien nodig sluit de gemeente aan.
4.4 Gemeente en corporaties benutten elkaars kennis rondom funderingsproblematiek. Zij onderzoeken of het gemeentelijke meet- en monitoringssysteem, dat nu voor veelal voor particuliere woningen wordt gebruikt, van waarde is voor het corporatiebezit. Corporaties zorgen voor een aanspreekpunt in hun organisatie voor funderingsherstel.
4.5 Corporaties en gemeenten werken, samen met de politie, aan Xxxxxx wonen om woninginbraken in kwetsbare gebieden tegen te gaan. Hierover maken zij op korte termijn nadere werkafspraken. Corporaties verbeteren de veiligheid in hun woningen en regelen voorlichting aan huurders. De gemeente geeft inzicht in de hotspots, zorgt voor onderhoud van de openbare ruimte en regelt de inzet van subsidies die landelijk beschikbaar zijn.
4.6 Corporaties zetten in op verduurzaming van de woningvoorraad met het doel om hun woningvoorraad gemiddeld naar label B te brengen conform het landelijke Energieakkoord. De huidige programma’s resulteren in een woningvoorraad met meer dan 50% label A of B in 2020 of 2021 (zie bijlage 3). De aanpassingen die corporaties op korte termijn doen om de energetische kwaliteit van woningen te verbeteren, bieden ruimte om op langere termijn zonder kapitaalvernietiging tot een zo energiezuinig mogelijke voorraad te komen.
4.7 Vanuit de ambitie om uiteindelijk tot een energieneutrale voorraad te komen, blijft de gemeente samen met de corporaties en netbeheerders onderzoeken hoe een groter deel van de woningen tot betere energieprestaties zijn te brengen. Hierbij wordt gezocht naar nieuwe mogelijkheden op gebied van financiën, technieken en samenwerkingsvormen.
4.8 Bij de jaarlijkse monitoring van de energieprestaties van de woningvoorraad worden tevens de verwachte resultaten op basis van werkprogramma’s in kaart gebracht. Hierbij kan ook duidelijk worden gemaakt welke resultaten geboekt kunnen worden met extra inspanningen die samen met de gemeente geleverd kunnen worden.
4.9 Corporaties spannen zich in om voldoende draagvlak vanuit de huurders te verkrijgen voor deelname aan energiemaatregelen. Hierbij kan het nodig zijn om maatwerk te leveren.
4.10 Corporaties en gemeente realiseren een pilot van 1.000 woningen met zonnepanelen via de constructie van een Energie Service Company (ESCO). Bij positieve ervaringen wordt dit aantal opgeschaald. Mocht uitvoering door externe factoren onder druk komen te staan, dan gaan corporaties en gemeente met elkaar in gesprek om tot een oplossing te komen.
4.11 Corporaties bevestigen hun bereidheid de mogelijkheid van een warmtenet mede te willen onderzoeken. Corporaties en gemeente vervolgen hun gesprek over de randvoorwaarden die corporaties hebben gegeven.
4.12 De gemeente ondersteunt corporaties in de verduurzamingsopgave door:
• Het faciliteren van samenwerking en kennisuitwisseling tussen corporaties, ontwikkelende partijen, partijen die nieuwe concepten ontwikkelen en financierende partijen;
• Het ontwikkelen en realiseren van nieuwe concepten waarmee meer woningen met betere energieprestaties worden gerealiseerd;
• Door als intermediair te bemiddelen bij het verkrijgen van subsidies;
• Het ondersteunen van huurders bij projecten voor energiebesparing en duurzame energie en activiteiten rondom bewustwording.
5. Wijkontwikkeling
Ambitie
In de kwaliteitsslag die we voor ogen hebben met de bestaande woningvoorraad en de wijken kijken we op een integrale manier naar de wijk. We werken samen aan een nieuwe manier van wijkontwikkeling, als een open, continu en uitnodigend proces van samenwerken en afstemmen van doelen, geldstromen, plannen en ambities. We zoeken daarbij naar de verbinding tussen fysiek/ruimtelijke ingrepen en sociaal-maatschappelijke doelen, waardoor we win-win situaties kunnen bereiken. Xxxxx draagt bij aan een gedifferentieerde wijk. Hiermee willen we een te eenzijdige bevolkingssamenstelling voorkomen en mensen die dat willen de gelegenheid bieden om een wooncarrière in hun eigen omgeving te maken.
Afspraken
5.1 Per wijk geldt een bandbreedte van 15 tot 50% sociale huur in de voorraad, waarbij de 11 Sociaal Wijkteam-wijken uitgangspunt zijn (zie bijlage 4). De gemeente toetst plannen voor verkoop en liberalisatie aan dit criterium. Gemeente en corporaties gaan vroegtijdig met elkaar in gesprek als de ondergrens in zicht dreigt te komen.
5.2 Corporaties (Parteon, ZVH) werken mee aan de nieuwe stijl van wijkvernieuwing in de Russische Buurt.
5.3 Het convenant Passend Toewijzen, waarin corporaties afspraken hebben gemaakt over afwijzingsgrond bij verhuur van woningen, is vanwege de nieuwe Huisvestingswet vervallen. De corporaties zetten de werkwijze op privaatrechtelijke grond voort. Dit maakt het mogelijk te blijven sturen op instroom daar waar de leefbaarheid slecht is.
5.4 Jaarlijks geeft elke corporatie in de prestatieafspraken aan welk bedrag per jaar de corporatie gemiddeld per daeb-woning maximaal zal uitgeven aan leefbaarheid. Hierbij kan worden aangegeven of het bedrag inclusief personeelslasten is.
6. Xxxxxx zelfstandig wonen en urgenten
Ambitie
We werken gezamenlijk aan een passend aanbod van wonen, zorg en welzijn om langer zelfstandig wonen mogelijk te maken in een veranderende omgeving. In de eerste plaats voor de groeiende groep voor senioren, maar ook voor kwetsbare groepen zoals mensen met een psychiatrische achtergrond. Integraal en wijkgericht werken zijn daarbij sleutelwoorden. Corporaties zorgen voor woonruimte, de gemeente regelt begeleiding voor mensen die tijdelijk vervangende woonruimte nodig hebben om hun leven weer op de rails te krijgen. Urgentieverlening en woningtoewijzing, waaronder de uitstroom uit instellingen, moet goed worden geregeld.
Afspraken
Senioren
6.1 Corporaties zijn mede verantwoordelijk voor de huisvesting van mensen met een beperkt inkomen en behoefte aan zorg. Corporaties spelen naar vermogen in op de ontwikkelingen op dit terrein. Dat doen ze door mogelijk te maken dat mensen met een beperkt inkomen langer zelfstandig thuis kunnen wonen in de bestaande voorraad. En door initiatieven te stimuleren en concepten te faciliteren die passen bij het scheiden van wonen en zorg.
Het streven is dat er een aanbod van wonen en zorg is dat past bij de behoefte. We spreken af dat we deze behoefte nader concretiseren. De uitkomsten daarvan leiden tot concrete afspraken. Omdat de verwachting is dat als gevolg van de vergrijzing en extramuralisering de behoefte aan levensloopbestendige woningen zal toenemen, spreken de corporaties de intentie uit dat het huidige aanbod daarvan in elk geval niet zal afnemen.
6.2 Gemeente, corporaties en huurdersorganisaties delen de behoefte om vraag en aanbod voor de doelgroep senioren beter in beeld te krijgen en benutten de eerste helft van 2016 voor analyses. Als eerste stap leggen gemeente en corporaties hun kwantitatieve informatie bij elkaar, bijvoorbeeld via een pilot datagestuurd werken. De gemeente neemt hiertoe het initiatief.
6.3 Gemeente, corporaties en huurdersorganisaties trekken samen op om deze gegevens kwalitatief aan te vullen en te verdiepen. Waar mogelijk benutten zij bestaande netwerken hiervoor.
6.4 De gemeente neemt het initiatief om de systematiek en toepassing van het instrument labeling en indicatiestelling tegen het licht te houden en deze zonodig up to date te maken.
6.5 Corporaties geven in de jaarlijkse prestatieafspraken aan welke activiteiten en investeringen relevant zijn voor senioren en mensen met een zorgvraag.
6.6 Gemeente, corporaties en huurders werken samen preventiegericht aan bewustwording van bewoners rondom langer zelfstandig wonen. Het gaat daarbij om onderwerpen als verhuizen (zie ook 3.4), woningaanpassing en het project Comfortabel wonen.
6.7 De gemeente speelt een verbindende rol bij de sluiting en transformatie van verzorgingshuizen door te werken met een standaardlijst met aandachtspunten, die de gevolgen op verschillende
terreinen in beeld brengt. Dit om onverwachte situaties te voorkomen en inwoners goed te kunnen informeren.
Kwetsbare groepen
6.8 De gemeente stelt in 2016 de Regionale visie beschermd wonen vast. Corporaties zijn, evenals zorginstellingen en cliënten, bij de totstandkoming hiervan betrokken. Onderdeel van dit plan is het werken met een begeleidingsplan bij uitstroom van cliënten.
6.9 Gemeente, corporaties en huurders onderhouden contact over uitvoering van het beschermd wonen, zodat de gemeente tot optimale contractering met zorgaanbieders kan komen.
6.10 Corporaties delen onderling informatie over aanvragen van nieuwe zorgorganisaties en informeren de gemeente hierover.
Crisisopvang
6.11 Gemeente en corporaties voeren in 2016 een pilot Time-out woningen in, waarbij vier woningen beschikbaar worden gesteld voor mensen die op voordracht van Xxxxxxx acuut en tijdelijk andere woonruimte nodig hebben. De ervaringen worden aan het eind van het jaar gedeeld.
Urgentie
6.12 Corporaties zijn wettelijk verplicht te zorgen voor huisvesting van urgente doelgroepen. Naast een aantal wettelijke urgentiegronden, zoals verblijfsgerechtigden, urgentie vanwege mantelzorg en urgentie voor mensen die uitstromen uit blijf-van-mijn-lijf instellingen, zijn er ook regionale en lokale urgentiegronden vastgelegd in de Zaanse Huisvestingsverordening.
Voor de regionale en lokale urgentiegronden gaat het onder andere om sociaal-medische urgentie en mensen die uitstromen uit een instelling. Corporaties zorgen voor woningen voor deze urgente doelgroepen. De gemeente beoordeelt wie urgent is, heeft een coördinerende rol en verdeelt urgente woningzoekenden over de corporaties. Corporaties beëindigen in 2016 hun bestaande afspraken met diverse instellingen voor doorstroomwoningen. De gemeente maakt afspraken met de instellingen over de uitstroomurgenties.
7. Monitoring
7.1 Jaarlijks monitoren corporaties de afspraken in deze raamovereenkomst. Vóór 1 mei is deze monitor gereed en toegestuurd aan gemeente en huurdersorganisaties. Waar nodig levert ook de gemeente relevante gegevens aan. In de monitor wordt in ieder geval de volgende cijfermatige informatie opgenomen:
• Ontwikkeling van de voorraad (aantal sociale huurwoningen, aantal geliberaliseerde huurwoningen, nieuwbouw, verkoop, sloop)
• Percentage sociale huurwoningen in de voorraad per 11 SWT-wijken
• Toepassing en effect diverse maatregelen betere benutting (aantal woningen dat via woningdelen is verhuurd, aantal senioren dat verhuisd is via maatwerkbenadering etc)
• Jaarlijks woningaanbod naar huurprijsklasse
• Slaagkans van primaire en overige inkomensgroepen (aantal actief woningzoekenden t.o.v. aanbod)
• Woningvoorraad naar energielabel
• Aantal woningen dat ingrijpend is verbeterd
• Huisvesting urgente groepen in relatie tot totaal aantal verhuringen
• Alle overige punten waarover specifieke afspraken zijn gemaakt in deze raamovereenkomst
7.2 Corporaties en gemeente geven elkaar voorafgaand aan opdrachtverstrekking voor onderzoek dat betrekking heeft op de onderwerpen in deze raamovereenkomst de gelegenheid om gezamenlijk de opdracht te formuleren en te verstrekken, en de kosten te delen. Corporaties en gemeente informeren de huurdersorganisatie over te starten onderzoek en stellen relevante informatie over vraag een aanbod op de woningmarkt, zoals het WIRA-onderzoek, Woningnetrapportages en de Armoedemonitor, ter beschikking aan de huurdersorganisatie.
8. Looptijd en actualisering van de raamovereenkomst, werkproces prestatieafspraken
8. 1 Deze raamovereenkomst geldt met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2016 en loopt tot 1 januari 2020. Nieuwe inzichten of externe ontwikkelingen inzichten kunnen ertoe leiden dat tussentijdse bijstelling gewenst is. Bijstelling is mogelijk als een van de betrokken partijen hiertoe een onderbouwd voorstel voor levert en alle partijen met de noodzaak tot bijstelling instemmen.
8.2 Deze raamovereenkomst krijgt de komende jaren concrete invulling via prestatieafspraken, ofwel het overzicht van voorgenomen activiteiten van corporaties. In dit overzicht staan in ieder geval de volgende activiteiten:
1. Liberalisatie en verkoop op viercijferig postcodeniveau
2. Nieuwbouw en aankoop van woningen
3. Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep
4. Huisvesting van specifieke groepen, waaronder senioren
5. Kwaliteit en duurzaamheid
6. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Bovendien wordt een financiële paragraaf toegevoegd.
8.3 De prestatieafspraken worden jaarlijks geactualiseerd. Het werkproces voor deze cyclus wordt als volgt ingevuld, waarbij rekening gehouden is met het jaarlijks opstellen van een meerjarenbegroting:
• In bijeenkomsten (ambtelijk en bestuurlijk) begin juni bespreken de woningcorporaties met gemeente en huurdersorganisaties hun gezamenlijke activiteitenoverzicht en een notitie waarin staat hoe deze bijdraagt aan de afspraken in de raamovereenkomst. Voor het eerste jaar zijn deze activiteiten concreet, met een doorkijk voor de komende vier jaar. Uitgangspunt vormt de meerjarenbegroting van de corporaties die zij in december van het jaar daarvoor hebben vastgesteld;
• In dezelfde bijeenkomsten bespreken corporaties, gemeente en huurdersorganisaties ook de monitor met cijfers van het jaar daarvoor en verwachtingen voor het lopende jaar;
• In juni vullen corporaties het bod verder in en verwerken zij de uitkomsten uit de besprekingen met gemeente en huurdersorganisaties;
• De gemeente en huurdersorganisaties laten voor 1 juli weten of zij akkoord zijn met de uitgangspunten voor de meerjarenbegroting;
• De voorlopige prestatieafspraken nemen de woningcorporaties als uitgangspunt voor het opstellen van een nieuwe meerjarenbegroting en een organisatiejaarplan;
• De woningcorporaties, gemeente en huurdersorganisaties ondertekenen de definitieve prestatieafspraken medio november;
• De corporaties sturen hun voornemens voor 15 december naar de minister.
Bijlagen
Bijlage 1: Ambitie omvang sociale voorraad
Aantal sociale huurwoningen 1 jan. | 2016 | 0000 | 0000 | 0000 | 0000 |
Eigen Haard | 000 | 000 | 000 | 484 | 484 |
Parteon | 15.493 | 15.401 | 15.299 | 15.332 | 15.450 |
Rochdale | 3740 | 3741 | 3722 | 3737 | 3745 |
ZVH | 5177 | 5177 | 5177 | 5177 | 5177 |
Wormerwonen | 54 | 54 | 92 | 92 | 133 |
Woonzorg* | 231 | 231 | 183 | 183 | 183 |
totaal sociale huurwoningen corporaties | 25178 | 25079 | 24947 | 25005 | 25172 |
*verkoop woonzorg blijft sociaal 48 48 48
Toelichting: sociale huurwoningen zijn woningen met een niet-geliberaliseerd huurcontract. Woningen kunnen tijdelijk een hogere huur hebben dan de liberalisatiegrens, bijvoorbeeld door inkomensafhankelijke huurverhoging, maar blijven deel uitmaken van de sociale huurvoorraad. Na verhuizing van de huurder valt de woning weer terug in het huurniveau onder de liberalisatiegrens.
Bijlage 2: Verwacht verloop voorraadontwikkeling (afgeronde aantallen)
Dynamiek | 2016 | 0000 | 0000 | 0000 | 0000 |
woningvoorraad op 1 jan | 25.800 | 25.700 | 25.500 | 25.600 | 25.700 |
waarvan sociale huurwoningen | 25.200 | 25.000 | 25.000 | 25.000 | 25.200 |
nieuwbouw | 150 | 50 | 250 | 250 | 200 |
aantal verkoop | 150 | 200 | 150 | 150 | 100 |
aantal xxxxx | 000 | 00 | - | - | - |
xxxxxxxxxxxxxx 31 december totaal | 25.700 | 25.500 | 25.600 | 25.700 | 25.800 |
Toelichting:
• Verkoop en liberalisatie mede afhankelijk van het aantal mutaties
• Keuze voor sloop-nieuwbouw of renovatie wordt jaarlijks ingevuld
Bijlage 3 Energetische kwaliteit woningvoorraad
Label | A / A+ | B | C | D | E | F | G | onb | Totaal |
0-situatie (2015) | 7% | 10% | 17% | 20% | 14% | 13% | 11% | 7% | 100% |
Resultaten 2020/2021 o.b.v. huidige programma’s | 20% | 33% | 32% | 8% | 3% | 2% | 2% | 100% |
0-situatie per corporatie
A / A+ | B | C | D | E | F | G | onb | Totaal | Totaal | |
Eigen Haard | 80% | 1% | 14% | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 100% | 559 |
Parteon | 7% | 10% | 20% | 21% | 14% | 14% | 12% | 2% | 100% | 16.294 |
Rochdale | 1% | 5% | 9% | 23% | 14% | 16% | 5% | 26% | 100% | 4.060 |
Woonzorg | 0% | 0% | 37% | 0% | 32% | 22% | 0% | 9% | 100% | 229 |
Ymere | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 100% | 100% | 30 |
ZVH | 6% | 14% | 15% | 19% | 14% | 9% | 13% | 9% | 100% | 5.515 |
Totaal | 7% | 10% | 17% | 20% | 14% | 13% | 11% | 7% | 100% | 26.687 |
Toelichting:
• 0-situatie: stand per 1 jan 2015, bron PWNR volgens opgave corporaties
• Resultaten: zeer globaal, volgens inschatting vier grootste corporaties, eindjaar wisselend 2020/2021, niet alle nieuwbouw meegerekend
• Resultaat mede afhankelijk van 70% instemming huurders
• Om gemiddeld label B te bereiken in 2020 zou bijvoorbeeld 25% A, 50%B en 25%C (en 0% in D/E/F/G) gerealiseerd moeten worden. Bij de huidige verwachting valt nog 15% in de categorie D/E/F/G in 2020
• Energielabel als maat zal veranderen in energie-index
Bijlage 4: SWT-wijken
SWT-Wijken (11) | CBS-Wijken (19) |
Assendelft/Westzaan | Assendelft-Noord, Assendelft-Zuid, Westzaan |
Krommenie | Krommenie-Oost, Krommenie-West |
Nieuw-West, Westerkoog, Rooswijk | Nieuw-West, Westerkoog, Rooswijk |
Oud-Zaandijk, Oud Koog a/d Zaan | Oud-Zaandijk, Oud Koog aan de Zaan |
Peldersveld, Hoornseveld | Pelders- en Hoornseveld |
Poelenburg | Poelenburg |
Wormerveer | Wormerveer |
Zaandam-Noord, Kogerveld | Zaandam-Noord, Kogerveldwijk |
Zaandam-West, Oude Haven | Zaandam-West, Oude Haven |
Rosmolenwijk | Rosmolenwijk |
Zaandam-Zuid | Zaandam-Zuid |
Bijlage 6: Definities en afkortingen
Beschermd wonen: woonvorm voor cliënten die door omstandigheden (tijdelijk) niet zelfstandig kunnen wonen en waarbij een aanbieder voor beschermd wonen de cliënt in een ‘gecontroleerde’ omgeving opvangt. Het gaat om cliënten met psychische of psychosociale problematiek. De beschermd wonen-voorziening valt in de huidige situatie onder de AWBZ, waarbij het Centrum indicatiestelling zorg (CIZ) de cliënten een ZZP-C indicatie heeft toegekend.
DAEB: De activiteiten van woningcorporaties worden verdeeld in zogenoemde DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) activiteiten en niet-DAEB activiteiten. De verhuur van sociale huurwoningen is een DAEB-activiteit.
Europagrens of doelgroep: inkomensgrens van maximaal € 39.874 (2016).
ESCO: bij een Energy Service Company besteedt een eigenaar/gebruiker van een gebouw de energievoorziening en het management daarvan uit aan een externe partij.
Huursom: het totaal van inkomsten als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging en harmonisatie bij verhuur van woningen, exclusief inkomensgerelateerde huurverhogingen als over de opbrengsten investeringsafspraken zijn gemaakt.
Huurtoeslaggrens: is het maximale bedrag van de maandelijkse huur van een woning waarvoor iemand nog in aanmerking komt voor huurtoeslag. In 2016 is dit bedrag € 710,68. Of het deel van de huur tussen de aftoppingsgrens (€ 587/€ 629) en de maximale huurtoeslaggrens in aanmerking komt voor huurtoeslag is afhankelijk van de huishoudenssamenstelling en leeftijd.
Meerpersoonshuishoudens krijgen over dit deel geen huurtoeslag meer. Ouderenhuishoudens, alleenstaanden en gehandicapten krijgen van het huurdeel boven de aftoppingsgrens nog 40% vergoed. De huurtoeslaggrens is gelijk aan de liberalisatiegrens. Behalve voor jongeren onder de 23 jaar. Voor hen ligt de huurtoeslaggrens lager.
Inkomensafhankelijke huurverhoging: maatregelen die corporaties sinds 2013 kunnen nemen om huurders met een inkomen bovenmodaal een extra huurverhoging op te leggen.
Liberalisatiegrens: de grens die bepaalt of een woning in de sociale of vrije sector valt. In 2016 € 711.
Maatwerkbenadering: persoonlijke benadering om huurders, zoals senioren, bewust te maken en te helpen met het zoeken en verhuizen naar een andere woning.
Passend toewijzen (Woningwet 2015): Sinds 2016 moeten woningcorporaties bij alle nieuwe verhuringen 95% van de huurtoeslaggerechtigden een woning onder de aftoppingsgrenzen toewijzen (ook wel de passendheidsnorm genoemd). De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen terecht komen.
Passend toewijzen (Convenant Zaanstad): convenant waarin de corporaties in Zaanstad afwijzingsgronden bij verhuur van woningen hebben vastgelegd om te sturen op leefbaarheid. Dit convenant is vervallen.
Prestatieafspraken: afspraken die gemeente, corporaties en huurdersorganisaties jaarlijks met elkaar maken op grond van de Woningwet 2015.
Slagingskans: kans die een woningzoekende heeft op een woning gemeten als verhouding tussen aantal actief woningzoekenden en aantal verhuringen.
Sociale huurwoning: huurwoning met een niet-geliberaliseerd huurcontract. De huur kan tijdelijk hoger zijn dan €711.
SWT: Sociaal Wijkteam
Time-out woning: woning die beschikbaar wordt gesteld voor mensen die op voordracht van de gemeente (afdeling Vangnet) acuut en tijdelijk andere woonruimte nodig hebben.
Turn key: concept waarbij één enkel bedrijf ervoor zorgt dat een project geheel gebruiksklaar wordt opgeleverd.
Woningdelen: woonvorm waarbij meerdere, meestal éénpersoons- , huishoudens, in één woning wonen.
Aldus ondertekend,
Datum…..
Gemeente Zaanstad
X. Xxxxxx
Parteon
X. X. xxx Xxxxx
ZVH
X. X. X. xxx Xxxxxx
Rochdale
X. xxx Xxxxx
Eigen Haard
X. Xxxx
Wormer Wonen
X. xxx Xxxxxxxx
Woonzorg Nederland
X. Xxxxxxxx
BR Parteon
X. Xxxxxxxxx
BR ZVH
J. Xxxxxxxx
BR Rochdale
L. Koning
HOZ
X. Xxxxxx