AKTE VAN LEVERING EN VESTIGING KWALITATIEVE VERPLICHTING
AKTE VAN LEVERING EN VESTIGING KWALITATIEVE VERPLICHTING
Kenmerk: 2019VB66701AKR
annex:
- koopovereenkomst
Xxxxx, *vijftien november tweeduizend twintig [uiterlijk 31 december 2020], verschenen voor mij, *xx. Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx Xxx, *xx. Xxxxxxx Xxx Xxxxxx, notaris te Zaanstad:
1. *, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van:
de stichting: Stichting Zaandams Volkshuisvesting (ZVH), statutair gevestigd te Gemeente Zaanstad, kantoorhoudende te 0000 XX Xxxxxxx, Peperstraat 86, ingeschreven in het handelsregister onder nummer: 35010383 (correspondentieadres voor alle aangelegenheden betreffende de hierna te vermelden rechtshandelingen: xxxxxxx 0000 0000 XX Xxxxxxx);
hierna te noemen: "verkoper";
en
2. *
hierna *tezamen te noemen: "koper".
De verschenen personen verklaarden:
KOOP
Verkoper en koper hebben op * een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het hierna te vermelden registergoed. Van de koopovereenkomst blijkt uit een onderhandse akte die aan deze akte wordt gehecht en hierna wordt aangeduid met "de Koopovereenkomst".
LEVERING
Ter uitvoering van de Koopovereenkomst levert verkoper hierbij aan koper, die hierbij aanvaardt:
OMSCHRIJVING REGISTERGOED
het recht van eigendom met betrekking tot het perceel grond met het zich op die grond bevindende gebouw, zijnde een herenhuis met schuur, kelder, tuin, erf en verdere aanhorigheden gelegen te 0000 XX Xxxxxxx, Oostzijde 16, kadastraal bekend gemeente Zaandam, sectie I, nummer 4826, ter grootte van twee are en vierenzeventig centiare (2 a 74 ca),
hierna te noemen: "het Verkochte".
KOOPPRIJS
De koopprijs van het Verkochte is: *. WOONPLAATSKEUZE
Ter zake van de uitvoering van deze overeenkomst, waaronder tevens dient te worden begrepen de inschrijving in de openbare registers, wordt woonplaats gekozen ten kantore van de bewaarder van deze akte.
**INSCHRIJVING KOOPOVEREENKOMST
De Koopovereenkomst is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers op * in register Hypotheken 4, deel 7* nummer *, welke inschrijving door de inschrijving van een afschrift van deze akte waardeloos zal worden.**
De verschenen personen, handelend als vermeld, verklaarden het navolgende:
GEBRUIK
Het Verkochte zal door koper worden gebruikt als *
Koper heeft verklaard, mede op basis van het door koper uitgevoerde due diligence onderzoek, dat het Verkochte geschikt is voor het door koper beoogde gebruik. Elk
risico dat dit gebruik of elk ander beoogd gebruik niet mogelijk is, komt geheel voor rekening van koper.
BESCHIKKINGSBEVOEGDHEID VERKOPER
Het Verkochte is door verkoper verkregen door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers in register Hypotheken 4 op twaalf juli tweeduizend zeven in deel 52675 nummer 82 van een afschrift van een akte van levering, houdende kwijting voor de koopsom, op diezelfde dag verleden voor een waarnemer van xx. Xxxx Xxxxxxxxxx, destijds notaris te Zaanstad.
De Koopovereenkomst is, voor zover ten deze nog van belang, gesloten onder de volgende:
BEPALINGEN
Kosten en belastingen Artikel 1
1. Alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting en het kadastrale recht, zijn voor rekening van koper.
2. Wegens de levering van het Verkochte is geen omzetbelasting verschuldigd. Fiscale verklaring
De overdrachtsbelasting is berekend over de koopprijs (waarin niet begrepen de eventuele koopprijs voor de roerende zaken).
Xxxxx verzocht mij, notaris, derhalve namens hem opgave te doen van het bedrag van de verschuldigde overdrachtsbelasting groot *.
Feitelijke staat van het Verkochte Artikel 2
Xxxxx aanvaardt het Verkochte "as is", dat wil zeggen in de bouwkundige, juridische, milieukundige, technische, lege en feitelijke toestand waarin het Verkochte zich thans bevindt en de staat van de fundering in het bijzonder, en koper heeft ter zake van deze staat van het Verkochte – behoudens expliciete garanties/verklaringen van verkoper in de Koopovereenkomst – geen enkele aanspraak, hoe ook genaamd, jegens verkoper. Xxxxx verklaart te erkennen dat verkoper niet instaat voor de afwezigheid van (eventueel) in het Verkochte aanwezige (verborgen) gebreken.
Leveringsverplichting en juridische staat Artikel 3
Verkoper levert het Verkochte:
- vrij van hypotheken, beslagen of inschrijvingen daarvan;
- vrij van erfdienstbaarheden en andere beperkte rechten;
- vrij van kwalitatieve verplichtingen bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek;
- vrij van andere lasten of beperkingen uit overeenkomst;
een en ander voor zover in deze akte niet anders is vermeld of uit de situatie ter plaatse valt af te leiden.
Garanties van verkoper
Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen Artikel 4
Uit de informatie afgegeven door bovenstaande Dienst voor het kadaster zijn ten aanzien van het Verkochte geen publiekrechtelijke beperkingen bekend.
Xxxxx verklaart op de hoogte te zijn van het feit dat overheidsorganen op grond van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen vier dagen de tijd hebben voor een juiste bijhouding van de registers. Bij perceelveranderingen hebben overheidsorganen vier weken de tijd voor een juiste bijhouding van de gemeentelijke beperkingenregistratie.
Inschrijvingen in de registers na heden zijn voor risico van koper, onverminderd de hierboven omschreven mededelingsplicht van verkoper.
Directe aanvaarding in eigen gebruik
Artikel 5
Het Verkochte wordt heden leeg en onverhuurd overgedragen “as is, where is”, waaronder onder meer begrepen de bouwkundige, juridische, milieukundige, technische en feitelijke staat van het Verkochte in de ruimste zin van het woord, in verband waarmee de (huidige) toestand van het Verkochte in alle opzichten door koper wordt aanvaard. Xxxxx verklaart zich bekend met de voornoemde staat van het Verkochte en met die van de fundering in het bijzonder.
Aflevering. Overgang van het risico Artikel 6
De aflevering van het Verkochte aan koper heeft plaats direct na de ondertekening van deze akte. Vanaf dat tijdstip is het Verkochte voor rekening en risico van koper. Verrekening van vaste lasten
Artikel 7
De periodieke lasten die door publiekrechtelijke organen ter zake van de eigendom van het Verkochte worden geheven zijn voor rekening van koper vanaf heden.
Het door koper over het lopende jaar verschuldigde deel van die lasten heeft koper via de afrekening van de notaris aan verkoper vergoed. De aanslagen van dit jaar en van voorgaande jaren moeten daarom geheel door verkoper worden betaald.
Overdracht van rechten Artikel 8
Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het Verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen architect(en), constructeur(s), bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s) en leverancier(s) gaan hierbij over op koper. Voor zover deze aanspraken niet kunnen gelden als kwalitatieve rechten als bedoeld in artikel 6:251 Burgerlijk Wetboek is verkoper verplicht op eerste verzoek van koper aan een overdracht mee te werken. Verkoper is tevens verplicht garantiebewijzen welke met betrekking tot het Verkochte mochten bestaan aan koper te overhandigen en alles te doen wat nodig is om deze ten name van koper te doen stellen.
Opslagtanks, asbest en verontreiniging Artikel 9
1. Verkoper verklaart dat het hem bekend is dat zich in het Verkochte mogelijk (ondergrondse) opslagtanks, zoals olie- en septictanks bevinden. Koper verklaart zich bekend met de informatie hieromtrent uit de akte van levering de dato twaalf juli tweeduizend zeven (Hypotheken 4 deel 52675 nummer 82) en het bodemonderzoek van de firma Grondslag de dato elf december tweeduizend negentien, rapportnummer 32099, zoals opgenomen in de documenten en informatie uit de online ter beschikking van koper gestelde omgeving, waarin zich de stukken bevinden die zijn omschreven op de aan de Koopovereenkomst gehechte bijlage (hierna te noemen: de Verkoopinformatie).
2. Verkoper verklaart dat het hem bekend is dat in het Verkochte mogelijk asbesthoudende stoffen en/of materialen kunnen zijn verwerkt. Xxxxx verklaart bekend te zijn met het asbestinventarisatie rapport van Search Milieu B.V. de dato twaalf juli tweeduizend zeven, zoals opgenomen in de Verkoopinformatie
3. Koper aanvaardt uitdrukkelijk de milieukundige toestand van het Verkochte, daaronder onder meer begrepen de tot het Verkochte behorende grond en het grondwater, de eventuele aanwezigheid van asbesthoudende stoffen en de eventuele gevolgen daarvan. Xxxxx verklaart zich bekend met de informatie hieromtrent uit de akte van levering de dato twaalf juli tweeduizend zeven (Hypotheken 4 deel 52675 nummer 82), zoals opgenomen in de Verkoopinformatie.
4. Verkoper heeft geen enkele verplichting koper te vrijwaren van claims van of verplichtingen ten opzichte van derden ontstaan door verontreiniging of asbest.
Indien wordt vastgesteld dat in het Verkochte van een dergelijke verontreiniging sprake is, zal zulks geen grond vormen voor ontbinding van de Koopovereenkomst of voor enige vergoeding van mogelijke schade. Xxxxx vrijwaart verkoper ter zake en houdt verkoper en diens makelaar schadeloos.
5. Koper vrijwaart verkoper voor alle aanspraken (inclusief aanspraken van derden), schade en kosten die voortvloeien uit de (milieukundige) staat van het Verkochte, de van het Verkochte deel uitmakende grond en/of het tot het Verkochte behorende grondwater. Koper zal verkoper en/of diens makelaar nimmer kunnen aanspreken op grond van de (milieukundige) staat van het Verkochte, waaronder de eventuele aanwezigheid van asbest en (ondergrondse) opslagtanks, de van het Verkochte deel uitmakende grond en/of het tot het Verkochte behorende grondwater.
6. Koper verklaart ermee bekend te zijn dat bij eventuele verwijdering van asbesthoudende stoffen en/of materialen mogelijk op grond van de ter zake alsdan geldende toepasselijke wet- en regelgeving speciale maatregelen genomen moeten worden.
**[tekstblok artikel 10 opnemen als koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in het kader van een beroep of bedrijf]
Bedenktijd Artikel 10
Het recht van koper om na de terhandstelling van de Koopovereenkomst gedurende de wettelijke termijn deze koop te ontbinden is vervallen door verloop van deze termijn.**
Energielabel Artikel 11
Koper verklaart dat verkoper het energielabel van het Verkochte digitaal ter beschikking heeft gesteld.
OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
Met betrekking tot het Verkochte zijn verkoper geen erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen bekend.
Verkoper en koper zijn in de Koopovereenkomst nog het navolgende overeengekomen.
A. ANTI-SPECULATIEBEDING
1. Het is koper niet toegestaan om gedurende een periode van twaalf (12) maanden, ingaande vanaf heden, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verkoper het Verkochte - geheel of gedeeltelijk - te vervreemden (waaronder mede begrepen overdracht in economische zin), dan wel (rechts)handelingen te verrichten die aan vervreemding gelijk kunnen worden gesteld.
2. Onder vervreemding als hiervoor vermeld wordt tevens verstaan het door overdracht of andere overgang van aandelen, dan wel door overgang van stemrecht op aandelen, door het nemen van aandelen of het anderszins direct of indirect verkrijgen van de zeggenschap over de activiteiten van koper door een of meer anderen, in de zin van het SER-besluit Xxxxxxxxxxxxxxxxxx 2000.
3. Verkoper kan aan het verlenen van toestemming voorwaarden verbinden, waaronder financiële voorwaarden, ter vrije keuze van verkoper. Bedoelde voorwaarden zullen echter niet onredelijk bezwarend voor koper mogen zijn.
4. Bij overtreding en/of niet correcte nakoming van de in lid 1 van dit artikel bedoelde bepaling, verbeurt koper aan verkoper een zonder rechterlijke tussenkomst, onmiddellijk opeisbare boete ter grootte van vijftig procent (50%) van de in deze akte opgenomen koopprijs.
5. Het in dit artikel vermelde beding geldt ook bij een vervreemding van een van
het Verkochte deel uitmakende woning (appartement) aan een natuurlijk persoon die de woning beoogt te verwerven voor eigen gebruik (geen verhuur), ook gelet op de zevenjaars huurexploitatieverplichting als hierna bedoeld.
B. HUUREXPLOITATIE ZEVEN (7) JAREN
Er is sprake van een huurexploitatieverplichting van het Verkochte conform het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Het Verkochte dient ten minste zeven (7) jaren voor verhuur beschikbaar te blijven. Koper en diens rechtsopvolgers zijn dan ook verplicht het Verkochte gedurende een periode van zeven (7) jaren, ingaande heden, te verhuren aan particuliere bewoners conform de richtlijnen van de IVBN gedragscode 2007 (al dan niet via een masterlease huurovereenkomst of een andere overkoepelende huurovereenkomst). Voordat de periode van zeven (7) jaren is verstreken, is koper niet bevoegd de individuele woningen behorende tot het Verkochte uit te ponden.
C. IVBN-GEDRAGSCODE
1. Xxxxxxxx voert een beleid in lijn met de door verkoper aanvaarde "IVBN Gedragscode verkoop (complexen) huurwoningen 2007" en de Wet op het overleg huurders verhuurder. Een exemplaar van die Gedragscode is aan koper overhandigd bij het ondertekenen van de Koopovereenkomst.
2. Xxxxxxxx stelt de voorwaarde dat dit beleid door koper gecontinueerd dient te worden. Koper is derhalve gehouden het Verkochte in het kader van de verhuur als een goed huisvader te exploiteren en onderhouden, overeenkomstig de eisen die voormelde gedragscodes en de wet daaraan stellen en koper is gehouden alle verplichtingen die voormelde gedragscodes en de wet aan een verhuurder stellen na te komen. De "IVBN Gedragscode verkoop (complexen) huurwoningen 2007'' vermeldt ter zake van het voorgaande onder meer:
"Het IVBN-lid is verplicht in de koopovereenkomst met de kopende partij op te nemen de navolgende afspraken:
1. de kopende partij onderschrijft deze Gedragscode en zal zich aan de in deze Gedragscode neergelegde afspraken houden en zal op zijn beurt de in deze Gedragscode neergelegde afspraken aan zijn opvolgend koper indien deze geen toegelaten instelling is, opleggen en zo vervolgens;
2. de kopende partij dient de huurders en de betrokken huurdersorganisatie uiterlijk binnen drie maanden na de levering van het gekochte complex huurwoningen te informeren over zijn bedrijfsmatige bedoelingen met het complex en zijn beleid voor het complex,
en op te nemen dat indien de kopende partij de huurwoningen aan de zittende huurders wenst te verkopen, hij de navolgende regels in acht zal nemen;
3. de zittende huurders zullen schriftelijk over de te volgen verkoopprocedure en de tijd die daarmee gemoeid is, worden geïnformeerd;
4. de gehuurde woning zal aan de huurder schriftelijk te koop worden aangeboden op basis van een algemeen geaccepteerd model koopcontract met bij behorende verkoopvoorwaarden, zoals bijvoorbeeld een koopcontract met verkoopvoorwaarden van de Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, of een model van de Makelaarsorganisaties NVM, VBO of LVM;
5. de zittende huurder moet in de gelegenheid worden gesteld zich te vergewissen van de onderhoudstoestand van de te kopen woning;
6. bij een aanbod aan de zittende huurder om de door hem gehuurde woning te kopen zal aan de huurder worden meegedeeld, dat indien hij niet tot aankoop wil overgaan de huurovereenkomst zal worden voortgezet;
7. er zal geen enkele vorm van dwang worden uitgeoefend jegens de huurder om de door hem gehuurde woning te kopen dan wel de huurovereenkomst te beëindigen of anderszins de woning te verlaten. Tot ontoelaatbare
dwang behoort ook een extreem en ongewoon huurprijsverhogingsbeleid, dat niet door de plaatselijke en/of complexgebonden marktomstandigheden wordt gerechtvaardigd en er derhalve gericht op lijkt te zijn de huurder te dwingen de huurovereenkomst te beëindigen en/of de woning te verlaten;
en op te nemen een boeteclausule en een kettingbeding met de navolgende strekking:
8. de kopende partij verbeurt aan de verkopende partij een boete van 10% van de koopsom in het geval de kopende partij de hierboven genoemde afspraken neergelegd in 1 t/m 12 niet in acht neemt en waarbij de kopende partij zich verplicht bij verkoop van het complex deze afspraken met boeteclausule via een kettingbeding aan de hem opvolgend kopende partij op te leggen, onverlet het recht van de verkopende partij nakoming van de afspraken en schadevergoeding van de kopende partij te vorderen.
De boeteclausule is beperkt tot een periode van twee jaar na de levering. De kopende partij moet ook na het verstrijken van de termijn van twee jaar na levering aan al zijn verplichtingen, die in deze Gedragscode zijn beschreven en die in de koopovereenkomst aan hem zijn opgelegd, blijven voldoen."
3. De voorwaarden en bepalingen als in het vorige lid vermeld, inclusief ketting- en boetebeding als daarin verwoord, alsmede het overigens in voormelde "IVBN Gedragscode verkoop (complexen) huurwoningen 2007" worden hierbij uitdrukkelijk door verkoper aan koper opgelegd en door koper aanvaard, die deze bepalingen in acht zal nemen, waarbij de bedoelde boete wordt vastgesteld op tien procent (10%) van de koopprijs van het Verkochte.
D. FUNDERINGSCLAUSULE
Xxxxx verklaart bekend te zijn met het funderingsrapport de dato twee maart tweeduizend twintig, rapportnummer 38357 van Nebest en verklaart een kopie van het rapport te hebben ontvangen. De F3O classificatie houten paalfunderingen bedraagt “Onvoldoende: funderingsherstel is noodzakelijk binnen vijf jaar”. Verkoper heeft met de gemeente Zaanstad prestatieafspraken gemaakt inzake verkoop van objecten met een dergelijke F3O classificatie.
Ter uitvoering van hetgeen in de Koopovereenkomst is overeengekomen wordt aan koper een kwalitatieve verplichting opgelegd ten behoeve van de gemeente Zaanstad, waarmee de koper zich jegens de gemeente verplicht om binnen vijf jaar na heden ervoor zorg te dragen dat de fundering ten genoegen van de gemeente wordt hersteld. Xxxxx verklaart deze verplichting te aanvaarden. Indien koper de genoemde verplichting tot funderingsherstel binnen vijf jaar niet nakomt, verbeurt hij een onmiddellijk opeisbare boete van eenhonderd duizend euro (€ 100.000,00) en een boete van vijfhonderd euro (€ 500) per dag voor iedere dag dat hij deze verplichting niet nakomt, een en ander onverminderd de verplichting van de nalatige partij tot vergoeding aan de gemeente van bijbehorende kosten, schaden en interesten.
E. KETTINGBEDING
Verkoper en koper zijn voorts overeengekomen dat het onder “B. HUUREXPLOITATIE ZEVEN (7) JAREN”, het onder “C. IVBN-GEDRAGSCODE”,
en het onder “D. FUNDERINGSCLAUSULE”, alsmede het in dit artikel bepaalde bij wege van kettingbeding aan koper wordt opgelegd, die zulks aanvaardt en zich verplicht om het in de genoemde artikelen en het in dit artikel bepaalde in elke akte van gehele of gedeeltelijke overdracht van het Verkochte (waaronder mede begrepen overdracht in economische zin en het vestigen van een beperkt recht anders dan het recht van hypotheek) aan zijn rechtsopvolger(s) en/of beperkt gerechtigde(n) ten behoeve van de verkoper op te leggen, die ten behoeve van deze laatste aan te nemen en woordelijk in de betreffende akte op te (doen) nemen,
bij overtreding of niet-nakoming waarvan de koper dan wel zijn rechtsopvolger(s) en/of beperkt gerechtigde(n) aan verkoper een onmiddellijk opeisbare boete zal/zullen verbeuren gelijk aan een bedrag ter grootte van tien procent (10%) van de koopprijs van het Verkochte, zonder dat daartoe een voorafgaande ingebrekestelling is vereist en overigens onverminderd het recht van verkoper nakoming te vorderen, met dien verstande dat het:
i). artikel “B. HUUREXPLOITATIE ZEVEN (7) JAREN” gedurende een periode van ten minste zeven (7) jaren, gerekend vanaf heden, zal worden opgelegd aan opvolgende verkrijgers;
ii). artikel “C. IVBN-GEDRAGSCODE” niet als (ketting)beding hoeft te worden opgelegd aan een natuurlijk persoon die het Verkochte, of een gedeelte ervan, koopt voor eigen bewoning, indien de in het artikel “B. HUUREXPLOITATIE
ZEVEN (7) JAREN” genoemde exploitatieverplichting is verstreken.
iii). artikel “D. FUNDERINGSCLAUSULE” gedurende een periode van vijf (5) jaar, gerekend vanaf heden, zal worden opgelegd aan iedere rechtsopvolger in de eigendom van het Verkochte.
ONTBINDENDE VOORWAARDEN UIT ONDERLIGGENDE OVEREENKOMSTEN
Alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de Koopovereenkomst of in nadere overeenkomsten die op de koop betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt. Noch verkoper noch koper kan zich terzake van deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen.
KOOPOVEREENKOMST
Voor zover daarvan in deze akte niet uitdrukkelijk is afgeweken, blijft tussen partijen gelden hetgeen in de Koopovereenkomst en ook overigens tussen hen is overeengekomen.
KWIJTING
Verkoper verleent koper kwijting voor de betaling van het door koper aan hem verschuldigde.
VOLMACHT
Van de volmacht aan de verschenen persoon sub 1 blijkt uit een onderhandse akte van volmacht, welke aan deze akte is gehecht.
SLOT AKTE
De verschenen personen zijn mij, notaris, bekend en de identiteit van de bij deze akte betrokken verschenen personen/partijen is door mij, notaris, aan de hand van de hiervoor gemelde en daartoe bestemde documenten vastgesteld.
Waarvan akte, in minuut is verleden te Zaanstad, op de datum in het hoofd dezer akte vermeld.
De inhoud van deze akte is aan de verschenen personen opgegeven en toegelicht. De verschenen personen hebben vervolgens eenparig verklaard van de inhoud van deze akte te hebben kennisgenomen, daarmee in te stemmen en op volledige voorlezing van deze akte geen prijs te stellen.
Vervolgens is deze akte onmiddellijk na beperkte voorlezing overeenkomstig de wet, door de verschenen personen en mij, notaris, ondertekend om