ALGEMENE VOORWAARDEN VAN DE "STICHTING WONEN 's-HERTOGENBOSCH (S.W.H.)" juli 1997
ALGEMENE VOORWAARDEN VAN DE "STICHTING WONEN 's-HERTOGENBOSCH (S.W.H.)" juli 1997
1. Algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte
1.1. Deze algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte maken deel uit van de huurover- eenkomst waarin zij van toepassing zijn verklaard.
1.2 Wijzigingen van de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte kunnen slechts schriftelijk worden overeengekomen.
2. De huurprijs
2.1 De huurprijs kan worden gewijzigd overeen- komstig de daarvoor geldende regels.
3. Meer dan één huurder
3.1 De in de aanhef van de huurovereenkomst genoemde huurders hebben elk een zelfstandig en volledig recht van huur dat zij gelijktijdig en met eerbiediging van elkaars rechten uitoefenen.
3.2 De huurprijs en de bijkomende kosten zijn niet splitsbaar en derhalve ondeelbaar verschuldigd voor de hierboven bedoelde huurrechten gezamen- lijk. Indien de overeenkomst ten aanzien van een of een aantal huurders eindigt, blijft (blijven) de andere huurder(s) het volledige bedrag van de huurprijs en van de bijkomende kosten verschuldigd.
3.3 Elk van de huurders is hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele bedrag van de huurprijs en voor alle overige verplichtingen die voor hem en voor de andere huurder(s) uit deze overeenkomst en de wet voortvloeien.
3.4 Om de overeenkomst en aanzien van beide (alle) huurders te doen eindigen, moet de opzegging aan of door elk van hen geschieden. Vindt de opzegging aan of door een of een aantal van hen plaats dan duurt de overeenkomst ten aanzien van de andere huurder(s) ongewijzigd voort.
4. Terbeschikkingstelling en aanvaarding ge- huurde
4.1 Verhuurster zal op de daartoe overeengekomen datum het gehuurde in goede staat van onderhoud en zonder zichtbare gebreken aan huurder ter beschikking stellen. Indien de werkdag niet samenvalt met de ingangsdatum van de huurovereenkomst is huurder onverkort gehouden de huur te voldoen vanaf de ingangsdatum van de huur.
4.2 Huurder verklaart het gehuurde te aanvaarden en mogelijke gebreken binnen 48 uur na de ingangsdatum van de huurovereenkomst aan ver- huurster kenbaar te maken.
4.3 Indien huurder geen gebreken meldt binnen de in artikel 4.2 genoemde termijn mag verhuurster er vanuit gaan dat het gehuurde in goede staat ver- keert.
4.4 Verhuurster verklaart de onder 4.2 gemelde gebreken, indien zij ook door haar als zodanig worden aangemerkt, binnen een redelijke termijn te herstellen.
5. Kosten voor bijkomende leveringen en diensten
5.1 De voor bijkomende leveringen en diensten verschuldigde voorschotbedragen kunnen door verhuurster worden verhoogd met ingang van de maand volgend op de maand waarin het laatste overzicht als bedoeld in het volgende lid aan huurder is verstrekt.
5.2 Verhuurster verstrekt huurder elk jaar een naar de soort uitgesplitst overzicht van alle in rekening gebrachte kosten voor de bijkomende leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening. Verschillen tussen de werkelijk gemaakte kosten en de door de huurder als voor- schot betaalde bedragen zullen bij deze gelegenheid worden verrekend.
5.3 Indien verhuurster één of meer van de tot het overeengekomen pakket behorende leveringen en/of diensten wil wijzigen, dan wel het overeengekomen pakket wil uitbreiden met één of meer leveringen en/of diensten, dan wel de berekeningswijze van de vergoedingen voor één of meer leveringen en/of diensten wil wijzigen, verklaart huurder zich daarmee bij voorbaat ak- koord, mits:
- het belang van verhuurster bij de wijziging of uitbreiding zodanig is dat huurder in redelijkheid, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, haar toestemming daaraan niet mag onthouden, en
- verhuurster tijdig huurder en de eventuele bewonersorganisatie, die de belangen van huurder behartigt, over de wijziging of uitbrei- ding heeft geïnformeerd en met huurder en de bewonersorganisatie overleg heeft gevoerd.
5.4 Huurder zal in ieder geval in redelijkheid zijn toestemming aan de wijziging of uitbreiding niet kunnen onthouden indien:
- een aanzienlijke meerderheid van de huurders binnen het complex met de voorgestelde wijziging of uitbreiding heeft ingestemd, en
- de voorgestelde wijziging of uitbreiding bezwaarlijk anders dan complexgewijs of per betreffende gedeelte kan worden gerealiseerd.
5.5 In de gevallen bedoeld in art. 5.3 en 5.4 verklaart huurder zich tevens akkoord met een eventueel daaruit voortvloeiende verhoging van de kosten en het maandelijkse voorschotbedrag daarop, voorzover die verhoging redelijk en in overeenstemming is met de daarvoor geldende regels. De verhoging zal ingaan op de eerste dag van de maand volgend op die waarin de wijziging of uitbreiding is ingegaan.
6. Verplichtingen van verhuurster
6.1 Verhuurster zal huurder gedurende de huurtijd het rustig woongenot van het gehuurde verschaffen. Verhuurster is niet aansprakelijk voor feitelijke stoornis in het huurgenot door derden.
6.2 Verhuurster zal het gehuurde in goede staat houden en daartoe alle noodzakelijke onder- houdswerkzaamheden aan het gehuurde verrichten, voorzover deze op grond van de algemene voorwaarden niet ten laste van de huurder komen.
6.3 Verhuurster zal alle zichtbare gebreken van het gehuurde, behorende tot haar onderhoudsplicht, die het gebruik van het gehuurde, inclusief de daartoe behorende installaties, verhinderen of ernstig belemmeren, opheffen.
6.4 Verhuurster is niet aansprakelijk voor de schade die huurder ten gevolge van een gebrek lijdt dan wel van stagnatie in de tot het gehuurde behorende apparatuur, installaties en dergelijke, tenzij verhuu- rster ter zake grove schuld of ernstige nalatigheid kan worden verweten.
6.5 Verhuurster kan ten aanzien van door een voorgaande huurder aangebrachte voorzieningen die niet behoren tot de standaarduitrusting van de woning bepalen, dat deze voorzieningen worden vervangen op basis van de standaarduitrusting van de woning als deze ten gevolge van normale slijtage of veroudering, dan wel ten gevolge van een onvermijdelijk toeval moeten worden ver- vangen of vernieuwd.
7. Betalingsverplichtingen van de huurder
7.1 Huurder zal de huurprijs en het bedrag aan bijkomende kosten bij vooruitbetaling vóór de eerste van iedere maand voldoen op een door verhuurster aan te wijzen bank- of gironummer op een door de verhuurster aangegeven wijze.
7.2 De in artikel 7.1 genoemde betaling zal huurder verrichten zonder zich op verrekening of op een mogelijk opschortingsrecht te kunnen beroepen.
7.3 Verhuurster is gerechtigd om een door huurder gedane betaling te betrekken op de oudste openstaande vordering ongeacht hetgeen huurder bij de betaling aangeeft.
8. Gebruik gehuurde
8.1 Huurder zal het gehuurde zelf als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming van woonruimte gebruiken en in gebruik houden, met inachtneming van de door verhuurster bij ondertekening van de overeenkomst gegeven aanwijzingen.
8.2 Het is verboden in het gehuurde een bedrijf, ambacht of winkelnering uit te oefenen.
8.3 Het is huurder verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster:
a. op of aan het gehuurde een (schotel)antenne te bevestigen;
b. het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of anderszins in gebruik aan derden te verstrekken;
c. in eventuele gemeenschappelijke ruimten zaken op te slaan of te stallen, van welke aard ook;
d. een open haard of allesbrander in het
gehuurde te benutten, tenzij de open haard reeds tot het gehuurde zou behoren;
e. aan de buitenzijde van het gehuurde borden of zonwering te bevestigen.
Huurder dient een verzoek tot toestemming schriftelijk bij verhuurster in te dienen.
8.4 Huurder zal de gemeenschappelijke ruimten (trappenhuis, lift, galerijen e.d.) slechts over- eenkomstig hun bestemming gebruiken met inachtneming van de door verhuurster terzake gegeven aanwijzigingen.
8.5 Huurder is jegens verhuurster op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden.
Het is huurder van een woning die tot een complex behoort (zoals een flat, etage of bovenwoning) ter voorkoming van geluidshinder niet toegestaan geluidsoverbrengende vloerbedekking (zoals parket, tegels etc.) toe te passen.
8.6 Huurder zal dusdanige voorzieningen en maatregelen treffen aan het gehuurde, dat schade wordt voorkomen in het geval er gevaar bestaat voor bevriezing.
8.7 Indien tot het gehuurde een tuin behoort is de huurder verplicht een tuin aan te leggen en te onderhouden en als siertuin te gebruiken. Het is huurder niet toegestaan:
a. in de tuin schuren, tuinhuisjes of andere bouwwerken te plaatsen;
b. de tuin te gebruiken voor de opslag van boten, auto's en andere zaken, van welke aard ook.
8.8 Huurder dient er zorg voor te dragen dat aan omwonende geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich met toestemming van huurder in het gehuurde bevinden.
8.9 Huurder dient de redelijke, door of namens verhuurster uit te voeren, renovatiewerkzaamheden te gedogen en hier zijn medewerking aan te verlenen. Onder redelijke renovatiewerkzaamheden wordt in ieder geval verstaan een renovatie ten aanzien van een complex woningen die, mede ge- zien het streven naar standaardisatie en de aan de renovatiewerkzaamheden verbonden kosten, bezwaarlijk uitvoerbaar is zonder dat deze ten aanzien van alle tot het complex behorende woningen wordt uitgevoerd.
8.10 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde activiteiten te ontplooien die bij wet verboden zijn.
9. Onderhoud en reparaties voor rekening van de huurder
9.1 Geringe en dagelijkse onderhouds- en repara- tiewerkzaamheden komen voor rekening van de huurder; hieronder vallen:
a. het witten en sausen van muren en plafonds binnenshuis.
b. het behangen alsmede het binnenschilderwerk.
c. het vervangen van gebroken of beschadigde glasruiten binnen- en buitenshuis voorzover dit risico niet gedekt is via een in de huurovereenkomst gesloten glasverzekering.
d. het gebruikelijke onderhoud van en kleine
reparaties aan hang- en sluitwerk, schakelaars, contactdozen, deurbel e.d.
e. het ontstoppen van closetpotten, vaste wastafels, gootstenen, riolen, afvoerleidingen, putten, goten, vuilstortkokers e.d.
f. het vegen van de schoorstenen en venti- latiekanalen.
h. het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten.
i. de aanleg en het onderhoud van de tot het gehuurde behorende tuin, bestrating, erfafscheiding en erfafsluiting.
j. het onderhoud van de gemeenschappelijke groenvoorziening.
k. het gebruikelijke onderhoud van gei- ser/boiler/c.v.-radiatoren e.d.
l. het onderhoud van de waterkranen en het treffen van voorzieningen aan waterleidingen en installaties bij vriezend weer.
m. alle overige onderhouds- en reparatiewerk- zaamheden die volgens plaatselijk gebruik voor rekening van huurder zijn.
n. het schoonhouden van brandgangen.
9.2 Huurder zal de in het eerste lid bedoelde werkzaamheden vakkundig uitvoeren en de regels en aanwijzigingen die terzake voor verhuurster en/of daartoe bevoegde instanties zijn of worden gegeven in acht nemen.
9.3 Uitzonderingen op het in het voorgaande lid bepaalde zijn:
1. indien voor een of meer bedoelde onderhouds- of reparatiewerkzaamheden een gezamenlijk fonds is ingesteld, of
2. indien een of meer van bedoelde repa- ratiewerkzaamheden door of vanwege verhuurster - voor rekening van huurder - worden verricht, ter beoordeling vooraf van verhuurster.
10. Schade
10.1 Huurder is aansprakelijk voor schade die aan het gehuurde is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieting in de nakoming van een verplichting uit de overeenkomst. Alle schade behalve brandschade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan. Het gehuurde wordt - echter uitslui- tend voor de toepassing van dit artikel - geacht mede te omvatten de leidingen, kabels en buizen die zich bevinden in de bij het gehuurde behorende grond.
11. Veranderingen door de huurder
11.1 Indien huurder aan het gehuurde veranderingen wil aanbrengen zal hij daartoe, na een door hem gedaan schriftelijk verzoek, eerst schriftelijk toestemming van verhuurster verkregen moeten hebben.
11.2 Deze wijzigingen dienen bij het einde van de huurovereenkomst in beginsel te worden verwijderd (zie ook artikel 14.1). Verhuurster kan haar toestemming hechten aan het achterlaten van de wijzigingen. Hiervoor is in ieder geval vereist dat de opvolgend huurder schriftelijk met de wijziging instemt en verklaart deze bij het einde
van zijn huurovereenkomst te zullen verwijderen en het gehuurde in de oude staat te zullen herstel- len. Het onderhoud ten aanzien van een door een (voorgaande) huurder aangebrachte voorzieningen komt voor rekening van de huurder.
11.3 Veranderingen die huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster heeft aangebracht zullen op eerste aanzegging van verhuurster door huurder ongedaan worden gemaakt. Bij het in gebreke blijven van huurder na de hiervoor bedoelde aanzegging kan verhuurster de veranderingen voor rekening van de huurder ongedaan maken.
12. Controle en werkzaamheden door verhuurster
12.1 Huurder zal verhuurster op haar verzoek in de gelegenheid stellen het gehuurde op technische en andere gebreken te controleren.
12.2 Huurder zal alle door verhuurster noodzakelijk geachte onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan het gehuurde gedogen.
12.3 Huurder zal personen die door verhuurster zijn belast met het afleggen van controlebezoeken of het uitvoeren van werkzaamheden, na legitimatie hunnerzijds, in het gehuurde toelaten.
12.4 Onvoorziene omstandigheden voorbehouden, zullen deze bezoeken respectievelijk werkzaamheden slechts plaatsvinden op werkdagen tijdens normale werktijden en, voorzover mogelijk en noodzakelijk, van tevoren worden aan- gekondigd.
12.5 Huurder heeft tijdens de uitvoering van onderhouds- en reparatiewerkzaamheden geen
recht op vermindering van de huurprijs. Volgens de huidige wettelijke regels zal evenwel, indien deze onderhouds- en reparatiewerkzaamheden langer dan 40 dagen duren, de huurprijs worden vermin- derd naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed, waarvan de huurder verstoken is geweest.
12.6 Huurder heeft de plicht gebreken aan het gehuurde die redelijkerwijs zijn te constateren, onverwijld aan verhuurster te melden.
13. Beëindiging van de huurovereenkomst
13.1 De huurder kan de huurovereenkomst door opzegging met ingang van elke werkdag van de maand beëindigen, met inachtneming van een opzegtermijn van één maand. De opzegging geschiedt per aangetekende post of deurwaardersexploot.
13.2 Verhuurster kan de huurovereenkomst tegen de eerste van de maand bij aangetekende brief of deurwaardersexploot opzeggen. Zij geeft daarbij gronden aan die tot de opzegging hebben geleid. De door verhuurster in acht te nemen opzeg- gingstermijn bedraagt drie maanden, welke termijn voor ieder jaar dat de overeenkomst heeft geduurd met een maand wordt verlengd tot maximaal zes maanden.
13.3 De huurovereenkomst wordt door opzegging door verhuurster niet beëindigd, tenzij huurder binnen zes weken schriftelijk verklaart met de beëindiging in te stemmen, dan wel de rechter op vordering van
verhuurster de datum heeft vastgesteld waarop de overeenkomst zal eindigen.
13.4 Huurder en verhuurster kunnen te allen tijde de overeenkomst met wederzijds goedvinden beëindigen op een door hen te bepalen datum.
13.5 Wanneer de huurder de huur heeft opgezegd in strijd met het bepaalde in het eerste lid en deze opzegging door verhuurster schriftelijk is bevestigd, wordt dit beschouwd als beëindiging met wederzijds goedvinden.
14. Oplevering van het gehuurde
14.1 Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst zal verhuurster in aanwezigheid van huurder het gehuurde inspecteren en in een rapport vastleggen welke voor rekening van huurder komende herstel- werkzaamheden noodzakelijk zijn om het gehuurde in goede staat te brengen. Verhuurster verstrekt aan huurder een opgave van de geschatte kosten van herstel indien deze werkzaamheden door verhuur- ster moeten worden uitgevoerd. Huurder dient het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in de oorspronkelijke goede staat en geheel leeg en ontruimd aan verhuurster ter beschikking te stellen. Huurder zal zijn medewerking verlenen aan een dergelijke inspectie.
14.2 Zowel huurder als verhuurster ontvangen een door beiden ondertekend exemplaar van het inspectierapport.
14.3 Huurder heeft de gelegenheid om de in het inspectierapport genoemde werkzaamheden uit te voeren gedurende de periode die is gelegen tussen de datum van de inspectie en de datum van het eindigen van de huurovereenkomst.
14.4 Indien bij het einde van de huurovereenkomst (eindinspectie) blijkt dat huurder het gehuurde niet binnen de in artikel 14.3 genoemde termijn in goede staat heeft gebracht is verhuurster zonder nadere ingebrekestelling gerechtigd de in het schaderapport genoemde herstelwerkzaamheden uit te voeren en de daarmee gemoeide kosten (inclusief huurderving) aan huurder in rekening te brengen. Indien huurder geen medewerking heeft verleend aan de eindinspectie, en blijkt dat huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet in goede staat heeft achtergelaten, dan is verhuurster zonder nadere ingebrekestelling gerechtigd de herstelwerkzaamheden uit te voeren en de daarmee gemoeide kosten (inclusief huur- derving) aan huurder in rekening te brengen.
14.5 Indien en voorzover tussen partijen niets anders schriftelijk is overeengekomen, zal huurder wijzigingen die door hem aan het gehuurde zijn aangebracht, voor het einde van de overeenkomst ongedaan maken en het gehuurde in goede staat en geheel ontruimd aan verhuurster bij het einde van de overeenkomst teruggeven.
14.6 Huurder zal de sleutels van het gehuurde bij de eindinspectie aan de woninginspecteur overhandigen. Indien het overhandigen van de sleutels op genoemde wijze niet mogelijk is zal tussen huurder en verhuurster een nadere afspraak worden gemaakt omtrent de overdracht van de sleutels.
14.7 Indien de huurder na beëindiging van de
huurovereenkomst verzuimt de sleutels aan verhuurster af te geven, wordt huurder geacht het gehuurde niet meer in gebruik te hebben en aan verhuurster de bevoegdheid toegekend te hebben om zich in het bezit van het gehuurde te stellen, op zodanige wijze als verhuurster in haar belang zal achten.
14.8 Tenzij verhuurster een exemplaar heeft ontvangen van een schriftelijke overeenkomst tussen nieuwe en vertrekkende huurder inzake de overname van in het pand aanwezige roerende zaken, zal:
1. de huurder, binnen het in artikel 14 gestelde, het gehuurde leeg en schoon opleveren.
2. verhuurster gerechtigd zijn alle roerende zaken, die na de ontruiming door huurder zijn achtergelaten in het gehuurde, op kosten van de huurder te verwijderen en zich ervan te ontdoen, zonder daarvoor enige vergoeding verschuldigd te zijn. Huurder wordt geacht door achterlating van deze zaken hiervan afstand te hebben gedaan.
14.9 Indien er sprake is van een overeenkomst zoals in art. 14.8 is aangegeven is huurder gerechtigd de roerende zaken in de overeenkomst genoemd in het gehuurde achter te laten. Xxxxxxxxxxx is niet aan- sprakelijk voor de verplichtingen die nieuwe en vertrekkende huurder door middel van art. 14.8 ge- noemde overeenkomst over en weer zijn aangegaan. Xxxxxxxxxxx is ook niet aansprakelijk voor de in het gehuurde achtergelaten roerende zaken.
De opvolgend huurder is jegens verhuurster aansprakelijk voor het, na afloop van zijn huurovereenkomst, verwijderen van deze roerende goederen.
15. Het in gebreke zijn van huurder
15.1 Indien huurder in gebreke blijft met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge van de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door verhuurster gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van huurder. Onder deze kosten zijn in ieder geval te verstaan de kosten van eventuele sommatie, administratie, incasso, deurwaarder, huuropzegging en rechtskundig raadsman.
15.2 De ingevolge dit artikel door huurder aan verhuurster te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat verhuurster haar vordering op huurder uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 60,00, vermeerderd met het geldende BTW-percentage.
16. Bijzondere bepalingen
16.1 Met betrekking tot huwelijk, samenwonen, woningruil en overlijden van de huurder zijn de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek van toepassing. De gevolgen met betrekking tot de voortzetting van de huurovereenkomst na echtscheiding, scheiding van tafel en bed of overlij- den van huurder worden beheerst door de betreffende wettelijke bepalingen.