De exceptio non adimpleti contractus in de huurovereenkomst

De exceptio non adimpleti contractus in de huurovereenkomst

Xxxx Xxxxx

Onder de wetenschappelijke begeleiding van Xxxx. Xx. X. Xxxxxxx

I. Inleiding

De verhoudingen tussen huurder en verhuurder verlopen niet steeds vlekkeloos. Vaak ontstaan er situaties tussen beide partijen die aanleiding geven tot conflicten. Die conflicten zetten dan vaak het principe van een gelijktijdige uitvoering van verbintenissen, zoals dit geldt in wederkerige contracten, op de helling. Het niet–nakomen door één partij van haar verplichtingen zorgt vaak dat er een onevenwicht ontstaat in de verhoudingen tussen de partijen.

In dit seminariewerk gaan we dieper in op een rechtsmiddel dat door beide partijen in de huurovereenkomst aangewend kan worden om opnieuw een evenwicht in hun verhoudingen te doen ontstaan, namelijk de exceptio non adimpleti contractus. Ook wel de exceptie van niet– uitvoering of niet- nakoming genoemd (hierna verkort weergegeven als enac). Dat de enac binnen de huurovereenkomst een vaak aangewende rechtsfiguur is wordt aangetoond door Xxxxxxxxx0: “Depuis le début du siècle, nous n’avons pas relevé moins de soixante-dix décisions mettant en oeuvre ou rejetant notre principe. Il suffit de songer à la différence de volume qui existe toujours entre la réalité et les conflits qui parviennent au niveau judiciaire, pour être frappé de l’importance pratique de l’exception d’inexécution dans les rapports bailleur-locataire. » Weliswaar beschrijft dit citaat de Franse situatie, maar, na onderzoek zijn we ervan overtuigd dat de uitspraak ook kan gelden voor de Belgische situatie. Toch zullen we verder opmerken dat de omvang van Belgische rechtspraak waarin toepassing van de enac in het geding is, relatief beperkt is. Dit neemt echter geenszins weg dat er toch vaak toepassing gemaakt wordt van de enac binnen de huurovereenkomst. Namelijk niet alle toepassingsgevallen komen voor de rechtbank, aangezien de enac een middel van eigenrichting is, zoals verder zal aangetoond worden. Pas wanneer de partij die haar verbintenissen als eerste niet is nagekomen niet akkoord gaat dat haar medecontractant zich beroept op de enac (om haar verbintenissen op te schorten) en het geschil voor

1 J.-P. PILLEBOUT, Recherches sur l’exception d’inexécution, Paris, Librairie générale de droit et de jurisprudence, 1971, 75.

de rechtbank aanhangig maakt, komt de toepassing van de enac in de openbaarheid.

In een eerste deel bekijken we de enac in het ruime kader van het verbintenissenrecht. Daar gaan we zowel in op de vraag naar de juridische grondslag van het inroepen van de enac als naar de rechtsgevolgen van de rechtsfiguur. Verder worden ook de algemene toepassingsvoorwaarden om zich rechtmatig op de enac te kunnen beroepen behandeld.

In een tweede onderdeel gaan we in op de specifieke eisen die gesteld worden om de enac te kunnen inroepen binnen een huurovereenkomst.

Een derde onderdeel wijden we aan een studie van de rechtspraak en rechtsleer waar specifiek de enac in de huurovereenkomst aan bod komt. Hier zullen we dan ook de vraag beantwoorden in welke concrete situaties de enac binnen de huurovereenkomst kan ingeroepen worden. We menen dat deze casestudy gerechtvaardigd is omdat we tijdens het maken van dit seminariewerk moesten vaststellen dat de praktijkgevallen waarin van de enac in de huurovereenkomst toepassing gemaakt wordt en die voor de rechtbank komen uiterst beperkt zijn.

Mede om laatstgenoemde reden voeren we in het vierde deel een klein veldonderzoek uit. In de vorm van drie vraaggesprekken met een vrederechter, een advocaat en een jurist verbonden aan de huisvestingsdienst van de K.U.L. wordt nagegaan hoe de enac in de huurovereenkomst in de praktijk wordt toegepast. Verder onderzoeken we ook nog de cursus van de Leuvense wetswinkel en gaan we na welke richtlijnen er daarin meegegeven worden aan de wetswinkeliers. We menen dat het gerechtvaardigd is dit veldonderzoek uit te voeren. De vrederechter is de magistraat die in eerste aanleg kennis neemt van de geschillen betreffende de verhuring van onroerende goederen en dit ongeacht het bedrag van de vordering2. Hij zal dan ook oordelen of een partij in een huurovereenkomst zich al dan niet terecht heeft beroepen op de enac. De advocaat, de Leuvense wetswinkel en de huisvestingsdienst van de K.U.L. zijn 3 entiteiten die aan hun cliënten onder meer advies geven over het zich al dan niet beroepen op de enac. We zullen immers zien dat wanneer de vrederechter oordeelt dat een partij zich onterecht heeft beroepen op de enac dit tot zware gevolgen kan leiden in hoofde van die partij (cfr. Infra: III.7.1.a: A posteriori controle door de rechter).

Het werk wordt afgesloten met een besluit waarin we kort onze bevindingen weergeven, zowel over het theoretische gedeelte als over het beperkte veldonderzoek.

2 Art. 591, 1° Gerechtelijk Wetboek

II. De exceptio non adimpleti contractus in het ruime kader van het verbintenissenrecht

II.1. De exceptio non adimpleti contractus als vorm van schorsing van de verbintenis3

Eenmaal een verbintenis is totstandgekomen en ongeacht de bron waaraan zij haar ontstaan ontleent, is zij synoniem van en herleidbaar tot bindende kracht en afdwingbaarheid4. Dit principe geldt voor elke verbintenis, ongeacht de wijze waarop ze is tot stand gekomen. Een verbintenis ontstaat immers niet alleen uit een rechtshandeling, maar kan tevens voortvloeien uit een andere menselijke gedraging, die geen rechtshandeling is omdat ze niet de totstandkoming van rechtsgevolgen op het oog heeft, maar waaraan de wet of de rechtspraak toch gevolgen vastknoopt5.

We merken op dat het onderwerp van dit seminariewerk zich beperkt tot verbintenissen die ontstaan ten gevolge van een rechtshandeling, namelijk: de overeenkomst. Art. 1709 Burgerlijk Wetboek (hierna verkort geciteerd: B.W.) stelt dit uitdrukkelijk. De bewoordingen van het artikel zijn immers als volgt: “Huur van goederen is een contract…”

Door het ontstaan van de verbintenis is de schuldenaar ertoe gehouden de prestatie te leveren die hij de schuldeiser hetzij krachtens een rechtshandeling, hetzij krachtens een wet of een rechtsregel verschuldigd is. De schuldeiser kan dan ook vanaf de totstandkoming van de verbintenis tot aan de uitdoving ervan de nakoming vragen.

De afdwingbaarheid van een verbintenis kan, hetzij tijdelijk, hetzij definitief geneutraliseerd worden. Dit betekent dat de schuldeiser van de schuldenaar, al dan niet gedurende een bepaalde periode, geen nakoming van de verbintenis meer kan afdwingen. Xxxxxxxx vat het bondig samen: “De verbintenis blijft nog bestaan, maar haar afdwingbaarheid wordt geschorst.”6

Onder de schorsingsbevoegdheid van de debiteur wordt dus de bevoegdheid verstaan van de debiteur om de nakoming van zijn verbintenis op te schorten

3 Ter volledigheid merken we op dat Xxxxxxxx en Xxx Xxxxxx verschillende bewoordingen gebruiken in dit kader. Xxxxxxxx heeft het over “De schorsing van de verbintenissen”, zie: L. XXXXXXXX, Algemene theorie van de verbintenis, Intersentia Rechtswetenschappen, Antwerpen, 2000, 455-456.

Xxx Xxxxxx daarentegen gebruikt de term “opschortingrechten”, zie: W. XXX XXXXXX, Verbintenissenrecht Verbintenissen uit meerzijdige en eenzijdige rechtshandelingen, I, Leuven, Acco, 2000-2001, 151.

4 Art. 1134, lid 1 en 2 B.W., dat enkel handelt over de overeenkomst als bron van verbintenissen, geeft uitdrukking aan dit principe en L. XXXXXXXX, o.c., 455.

5 W. XXX XXXXXX en S. XXXXXXXXXX, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2001, 26-27.

6 L. XXXXXXXX, o.c., 455.

tot wanneer is voldaan aan een vordering die de debiteur zelf op zijn schuldeiser heeft.

Xxxxxxxx vernoemt zes gevallen waarin de afdwingbaarheid van een verbintenis opgeschort wordt, de enac is er daar een van7. Xxx Xxxxxx beschouwt de enac, naast het retentierecht, als het belangrijkste opschortingrecht8.

II.2. Algemeen principe van de enac en kadering in het verbintenissenrecht

Xxxxxxxx wijst erop dat de schorsing diverse varianten kent9. Zij kan tot gevolg hebben dat een welbepaalde verbintenis voorlopig, of uitzonderlijk zelfs definitief, niet meer na te komen is. Zij kan ertoe strekken dat de tegenprestatie niet meer moet worden geleverd of zij kan het besluit rechtvaardigen dat alle verbintenissen die hun oorsprong in een overeenkomst vinden, niet meer zijn af te dwingen. De enac behoort tot die groep van opschortingrechten die het toelaten een welbepaalde verbintenis voorlopig niet meer na te komen.

7 L. XXXXXXXX, o.c., 456.

8 W. XXX XXXXXX, o.c., 151.

9 L. XXXXXXXX, o.c., 455.

Het nut van het aanwenden van de enac is dan ook tweevoudig10. Enerzijds kan de enac aangewend worden als een drukkingsmiddel om de tegenpartij te dwingen tot uitvoering van zijn verbintenissen over te gaan. Anderzijds biedt de enac aan de excipiens, dit is de partij die zich voor de niet-nakoming van zijn verbintenis op de enac beroept, de zekerheid niet te moeten uitvoeren in geval van niet-solvabiliteit van diegene die zijn verbintenis in eerste instantie niet is nagekomen. In deze tweede functie kan de enac evolueren van een tijdelijk recht om de uitvoering van de verbintenis op te schorten naar een permanent opschortingrecht. In die zin moet dan ook de kwalificatie van de enac als “middel tot voorlopig niet-nakomen van een verbintenis” enigszins genuanceerd worden.

Xxxxxx is dan ook te beperkt wanneer hij het nut van de enac bespreekt. Hij heeft het slechts over één van de twee functies die we hierboven aangehaald hebben. Hij schrijft het volgende: “Ce mécanisme (de enac) est un moyen de pression très efficace…”11

Een situatie die er toe leidt dat de enac evolueert naar een permanent opschortingrecht is die waar de enac tegengeworpen wordt aan de schuldeiser of de curator van een faillissement12. De failliete contractspartij is niet meer

10 J.-P. XXXXXXXXX, o.c., 211. We moeten vaststellen dat Xxxxxxxxx geen rekening houdt met de mogelijkheid dat de enac opgeworpen wordt door een schuldenaar die wegens wanprestatie gedagvaard wordt in ontbinding van de overeenkomst. Door het inroepen van de enac probeert gedagvaarde zijn niet-nakoming te rechtvaardigen en de schuldeiser het verwijt terug te sturen dat hij als eerste tekortkwam in de uitvoering van de overeenkomst (zie hierover: X. XXXXXX, De gerechtelijke en de buitengerechtelijke ontbinding van overeenkomsten-Onderzoek van het Belgische recht getoetst aan het Franse en het Nederlandse recht, Antwerpen, Maklu, 1994, 274- 276). Xxxx vindt men deze hypothese vaak terug in de rechtspraak. Zie specifiek voor wat de huurovereenkomst betreft: Cass. 30 september 1965, Pas. 1966, I, 147 en Cass. 14 maart 1991, Pas. 1991, 652. De rechtbank bij wie een ontbindingseis aanhangig is, moet dan onderzoeken wie van de partijen als eerste behoorde te presteren. En wie als eerste op toerekenbare wijze tekortkwam. In het eerste geval vordert de verhuurder de gerechtelijke ontbinding van de huur omdat de huurder het goed niet gebruikt als een goed huisvader, zodat het gebouw ernstige beschadigingen vertoont. De huurder stelt dat die beschadigingen integendeel te wijten zijn aan de verhuurder, die zelf zijn onderhoudsplicht niet nakomt omdat de huurder naliet hem te verwittigen van de gebreken en de nodige herstellingswerken. Het bestreden vonnis stelt vast dat het uitblijven van herstellingen niet aan de verhuurder kon toegekend worden, zodat de door de huurder opgeworpen enac kon afgewimpeld worden en de ontbinding lastens de huurder uitgesproken. De initiële toerekenbare tekortkoming wordt opgezocht en berust in casu bij de huurder. Het Hof van Cassatie bekrachtigt deze redenering. In een recenter huurgeschil had het bestreden vonnis de ontbinding van de huur uitgesproken lastens de huurder wegens wanbetaling van de huurprijs. De huurder had nochtans de enac aangevoerd: hij betaalde niet meer omdat de verhuurders zelf tekort waren gekomen aan hun herstellingsplichten. Hoewel de feitenrechter bepaalde nalatigheden vaststelde in hoofde van de verhuurders, wees hij de enac van de hand omdat het aan de huurder stond ten gepaste tijde een vordering in te stellen. Het Hof van Cassatie herinnert aan de werking van de enac en vernietigt het vonnis terecht met de overweging “dat het staat aan de rechters, om op grond van die vaststellingen te beoordelen of de ernst van de tekortkomingen van de verhuurders het niet uitvoeren door de eiser van zijn verbintenissen kon rechtvaardigen.”

11 M. COIPEL, Eléments de théorie générale des contrats, Diegem, Story Scientia, 1999, 111.

12 Cass. 13 september 1973, R.C.J.B. 1974 (verkort), 352, noot L.-X. XXXXXXXX; Cass. 12

september 1986, Arr. Cass. 1986-87, 43 en L. XXXXXXXX, o.c., 456.

solvabel en kan dan ook zijn aangegane verbintenissen niet meer nakomen. De excipiens put uit de enac het recht om de uitvoering van zijn verbintenis permanent op te schorten13. Een andere situatie waarin tevens het voorlopig karakter van de enac veranderd wordt in een definitieve toestand is wanneer excipiens en schuldenaar zich beiden met immobilisme vergenoegen, in afwachting van het verstrijken van de verjaringstermijn14.

Een niet onbelangrijke kanttekening die we nog moeten maken is dat de enac van suppletief recht is en niet van openbare orde. Partijen hebben dus de mogelijkheid om ofwel er van af te wijken, ofwel de uitoefening er van te regelen15. In de verdere uiteenzetting van dit seminariewerk gaan we er van uit dat partijen contractueel niets zijn overeengekomen. Noch over een uitsluiting, noch over de eventuele regeling van de uitoefening van de enac.

II.3. Grondslag van de enac

II.3.1. Historiek 16

In het B.W. zijn er een aantal artikelen die een uitdrukkelijke toepassing zijn van de rechtsfiguur van de enac17. Voor deze toepassingen van de enac is het dan ook de wetsbepaling zelf die als grondslag dient. De Franse rechtspraak heeft tot in 1914 getwijfeld om de toepassingen van de rechtsfiguur van de enac uit te breiden tot situaties waarin niet uitdrukkelijk door een wettekst wordt voorzien. Na deze datum evolueert de Franse rechtspraak langzaam naar het aanvaarden van een autonoom bestaan van de enac, los van een wettekst waarop gesteund kan worden. Herbots spreekt in dit kader van “une conquête progressive” door de enac18. De Belgische rechtspraak en rechtsleer hebben

13 Cass. 13 september 1973, R.C.J.B. 1974 (verkort), (352) 355 stelt: “Attendu que la circonstance que la défaillance du cocontractant est devenue définitive en raison de sa faillite ne prive pas l’autre partie du bénéfice de l’exception d’inexécution”.

M.-X. XXXXXXXX, “La compensation après faillite et l’exception d’inexécution opposées par le débiteur d’une créance cédée”, (noot onder Xxxx. 13 september 1973), R.C.J.B. 1974, (356) 363- 364: deze auteur vraagt zich af of niet geargumenteerd kan worden dat het zich beroepen op de enac in een geval waarin de andere contractspartij failliet verklaard is tegengesteld is aan de vereiste van goede trouw. De vereiste van goede trouw is immers steeds één van de voorwaarden waaraan voldaan moet zijn door de partij die zich op de enac beroept (cfr. infra: II.4.4. Vereisten van goede trouw ). Xxxxxxxx zelf antwoordt daarop: “Telle n’est toutefois pas la situation.

L’exception d’inexécution n’est pas uniquement un moyen de pression. Elle constitue un moyen de pression contre le débiteur défaillant et permet de se garantir contre les conséquencesq d’une inexécution qui peut devenir définitive. C’est cet effet de garantie qui justifiera l’exception d’inexécution en cas de défaillance définitive.”

14 L. XXXXXXXX, o.c., 456.

15 J. H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (563) 571.

16 Zie voor een uitgebreide historische situering van de enac: J. H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (563) 565-567.

17 Voorbeelden zijn: Art. 1612 B.W., Art. 1613 B.W., Art. 1653 B.W., Art. 1704 B.W. en Art. 1948 B.W.

18 X. XXXXXXX, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c.,

(563) 566

veel vroeger het bestaan van het enac-principe aanvaard. Reeds in de negentiende eeuw werd de term enac door onze hoven en rechtbanken toegepast en dit is een constante beweging tot op de dag van vandaag. Nu wordt algemeen aanvaard, zowel in rechtspraak als in rechtsleer, dat de enac een bredere toepassing kan hebben dan enkel de gevallen expliciet in de wet opgesomd.

Zoals reeds gezegd volstaat het in bepaalde gevallen naar de wetsbepalingen te verwijzen om de vraag naar de grondslag van de enac te verantwoorden. Wat de huurovereenkomst betreft is er echter nergens een wettelijke bepaling opgenomen waarop een partij bij een huurovereenkomst zich zou kunnen baseren om het inroepen van de enac te verantwoorden. Toch moet het inroepen van de enac in de huurovereenkomst op een bepaalde manier te verantwoorden zijn, aangezien ons B.W. vasthoudt aan het principe van de bindende kracht van de overeenkomst, uitgedrukt in art. 1134, lid 1 B.W. De schorsing van de nakoming van een verbintenis -als een uitzondering op de wettelijke regel van art. 1134, lid 1 B.W. - moet dan eveneens op een rechtsregel gesteund kunnen worden.

De vraag naar de grondslag van de enac vinden we in rechtspraak en rechtsleer echter op verschillende manieren beantwoord.

Bij de beoordeling van de bruikbaarheid van de argumenten die aangebracht worden om de enac te ondersteunen moet rekening gehouden worden met twee elementen19. Een eerste element is het toepassingsgebied dat men de exceptio wil geven. Een redenering kan leiden tot het verantwoorden van de instelling voor de wederkerige overeenkomsten , maar zal hetzelfde resultaat niet kunnen bereiken voor de zogenaamde “onvolmaakt” wederkerige overeenkomsten. Een tweede element is de draagwijdte die men de exceptio wil geven, met andere woorden haar tegenwerpelijkheid aan de andere schuldeisers van de persoon tegen wie men ze inroept.

Men kan dan ook één of meer argumenten hebben om het opschortingrecht van de enac een zeer ruim toepassingsgebied te geven, bijvoorbeeld alle contractuele en wettelijke wederkerige verhoudingen, maar al deze argumenten kunnen waardeloos zijn om de tegenwerpelijkheid aan derden mee te motiveren.

Wat nu het onderzoek naar de grondslag van de enac in de huurovereenkomst betreft moeten we ons enkel toespitsen op de tweede vraag, namelijk deze naar de draagwijdte die men aan de exceptio wil geven. De eerste vraag is hier irrelevant, daar de huurovereenkomst steeds een volmaakt wederkerige overeenkomst betreft.

19 L. LAMINE, Het retentierecht- 2°editie, Kluwer Rechtswetenschappen, Deurne, 1993, 30.

II.3.2. Algemeen rechtsbeginsel

Volgens het Hof geldt in wederkerige contracten de enac van rechtswege20. De enac vindt in wederkerige contracten haar grondslag dan ook in de onderlinge afhankelijkheid van wederzijdse verbintenissen.

Ook in de rechtsleer vinden we deze strekking terug. Xxxxxxxx xxxxx de “do-ut- des” regel aan als dé grondslag voor het inroepen van de enac bij wederkerige verbintenissen21. Bij wederkerige verbintenissen gaat de schuldeiser immers precies een verbintenis aan omwille van de verbintenis die door de tegenpartij wordt aangegaan. De ene verbintenis zou niet, of althans niet op dezelfde wijze zijn tot stand gekomen, indien de andere verbintenis niet of niet op dezelfde wijze zou zijn aangegaan.

Wanneer dit mechanisme nu stokt in de uitvoeringsfase en één van de partijen zijn aangegane verplichting niet of niet behoorlijk nakomt, dan raakt het beoogde evenwicht tussen de aangegane verbintenissen zoek. Indien een rechtssubject zijn verbintenis onverkort zou moeten naleven, ofschoon de andere partij in gebreke blijft zulks te doen, dan leidt dit onvermijdelijk tot groter wordende conflicten. Dit wordt niet geduld: het toelaten dat een partij zich op de enac beroept is dan ook de jurisprudentiële vertaling van die bekommernis. Belangrijk gevolg hiervan is dat zowel de toepassingsvoorwaarden, als de rechtsgevolgen van de enac jurisprudentieel zijn bepaald.

Het Hof van Cassatie heeft meerdere malen impliciet aanvaard dat de rechtsregel waarop de enac gegrondvest is een algemeen rechtsbeginsel is22.

Coipel geeft daarvoor de volgende verklaring23. In het B.W. zijn verschillende artikelen een toepassing van het mechanisme van de enac. Ondermeer de artikelen 1612, 1613, 1653, 1704 en 1948 zijn daar voorbeelden van. Al deze bepalingen geven de debiteur immers bevoegdheid om zijn prestatie op te schorten indien de wederpartij zijn verplichtingen niet nakomt. Het feit dat het

B.W. de enac niet opneemt in de algemene regels die de overeenkomst regelen, maar er toch een aantal toepassingen van maakt, vormt volgens Xxxxxx een verklaring van het feit dat het Hof van Cassatie in de enac een algemeen rechtsbeginsel ziet.

20 Zie ondermeer: Cass. 26 april 1945, Pas. 1945, I, (148) 149; Cass. 24 april 1947, R.C.J.B. 1949,

125, noot A. DE BERSAQUES; Cass. 23 februari 1956, Pas. 1956, I, 652 en Cass. 18 maart 1971, Pas. 1971, I, 669. Deze zelfde stelling vinden we ook terug in een cassatiearrest dat specifiek handelt over de enac in de huurovereenkomst, namelijk: Cass. 14 maart 1991, Arr. Cass. 1990-91, 735 en J.T. 1992, 77

21 L. XXXXXXXX, o.c., 457.

22 Zie ondermeer: Cass. 15 juni 1981, Arr. Cass. 1980-81, 1190; Cass. 6 maart 1986, Arr. Cass.

1985-86, 935 en Cass. 26 mei 1989, Arr. Cass. 1988-89, 1131, Cass. 14 maart 1991, Arr. Cass.

1990-91, nr. 367 en Cass. 15 april 1993, Arr. Cass. 1993, nr. 182.

23 M. XXXXXX, o.c., 111.

II.3.3. Enac als toegelaten vorm van eigenrichting

Eigenrichting is het eigenmachtig optreden ter handhaving van een bepaalde aanspraak

Volgens Het Hof van Cassatie is het verbod van eigenrichting een algemeen rechtsbeginsel24. Men kan dus niet zijn eigen rechter zijn. Dit beginsel geldt echter niet zonder meer. Verschillende auteurs stellen de enac voor als een toegelaten vorm van eigenrichting. De excipiens beslist immers om, door zich op de enac te beroepen, naar eigen inzichten en zonder voorafgaandelijke machtiging of tussenkomst van een rechterlijke instantie de uitvoering van zijn verbintenis op te schorten. Wanneer de enac gezien wordt als een toegelaten vorm van eigenrichting, kan eigenrichting preciezer gedefinieerd worden als: het eigenmachtig optreden ter handhaving van een civielrechtelijke aanspraak25.

Xxx Xxxxxx stelt dan ook dat de enac in wezen een uitzondering is op het verbod van eigenrichting26. Ook Xxxxxx ziet in de enac een afwijking op het verbod van eigenrichting. Het fundamenteel principe van ons rechtssysteem: “Nul ne peut se faire justice lui-même, les tribunaux de l’Etat s’en chargent.” geldt hier dan ook niet meer27. Ook Xxxxxxxx ziet de enac als een geoorloofde vorm van eigenrichting28.

Xxxxxxxx is de enige auteur die niet akkoord gaat met de stelling dat de enac gegrond kan worden op het feit dat het een toegelaten vorm van eigenrichting is29: “In de mate dat een algemeen rechtsbeginsel als basis voor de enac beschouwd wordt (cfr. supra) , is de toelichting dat de enac gezien kan worden als een uitzondering op het verbod van eigenrichting overbodig en misleidend. Aan het rechtssubject dat handelt in overeenstemming met een rechtsregel, in casu een rechtsregel gevormd door een algemeen rechtsbeginsel, kan immers geen eigenrichting verweten worden. De rechtsregel sluit een beroep op de eigenrichting uit”.

II.3.4. Art. 1134 en Art. 1135 B.W.: Goede trouw en billijkheid als grondslag van de enac

Art. 1134, lid 3 B.W. stelt dat overeenkomsten te goeder trouw ten uitvoer gebracht moeten worden. Art. 1135 B.W. voegt daaraan toe dat zij niet alleen

24 Cass. 24 mei 1976, Arr. Cass. 1976, 1053.

25 X. XXXXXXXX e.a., “Overzicht van rechtspraak (1981-1992) verbintenissen”, T.P.R. , (171) 565.

26 W. XXX XXXXXX, o.c., 152.

27 M. XXXXXX, o.c., 111.

28 X. XXXXXXXX, “Opschortingrechten bij niet-nakoming”, in X. XXXXX en X. XXXXXX (ed.), Remedies in het Belgisch en Nederlands contractenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2000, 142. 29 L. XXXXXXXX, o.c., 457.

verbinden tot hetgeen daarin uitdrukkelijk bepaald is, maar ook tot alle gevolgen die onder andere door de billijkheid aan de verbintenis, volgens de aard ervan, worden toegekend (Art. 1135 B.W.).

Het gemene recht van de enac is grotendeels ongeschreven recht. Volgens Xxxxxx is dit dan ook vermoedelijk de reden waarom men zo dikwijls zegt dat de enac op de goede trouw berust30. Nog volgens Xxxxxx is dit enerzijds juist, omdat de goede trouw, dit is de redelijkheid en billijkheid, die blanconorm is die toelaat dat het ongeschreven recht mee contractuele verhoudingen beheerst.

Anderzijds is, nog volgens Xxxxxx, deze stelling lui en gevaarlijk. Zij is lui omdat zij voor sommigen een voorwendsel is om de concrete uitwerking die aan de exceptie moet worden gegeven, niet te overdenken en systematisch uit te werken. Zij is gevaarlijk omdat zij de indruk wekt dat rechtsfiguren die wettelijk geregeld zijn, niet ook mede door de redelijkheid en billijkheid zouden worden beheerst.

“Indien men die twee zaken inziet blijft het beroep op de goede trouw nuttig - ook naast het inroepen van een algemeen rechtsbeginsel- omdat het er ons aan herinnert dat, hoe goed wij een rechtsfiguur ook in wetgeving, rechtspraak of rechtsleer uitwerken, er bij de toepassing ervan op een concreet geval steeds nog omstandigheden kunnen meespelen die in die uitwerking nog niet verdisconteerd zijn en tot nieuwe “uitzonderingen” aanleiding kunnen geven.”31

II.3.5. De vermoedelijke wil van de partijen

De vermoedelijke wil van de partijen houdt in dat er vermoed wordt dat partijen tussen hun verbintenissen een band gelegd hebben, zodanig dat de ene de uitvoering van de verbintenis van de andere niet kan vorderen zolang zij zelf weigert haar verbintenis uit te voeren32. Deze vermoedelijke wil stemt overeen met de gemeenschappelijke wil van de partijen bij een wederkerige overeenkomst waarin geen tijdsbepalingen zijn voorzien (art. 1156 B.W.). De regeling die de partijen voor ogen hadden is bovendien billijk (art. 1135 B.W.), hetgeen een reden te meer is om aan te nemen dat de partijen ze gewild hebben.

II.3.6. Art. 1131 B.W.: De oorzaak van de verbintenis

30 X. XXXXXX, “De exceptio non adimpleti contractus als uitlegvraag. Uitwerking van enkele aspecten in de verhouding tussen partijen, meer bepaald evenredigheid en volgorde van de prestaties en bewijslast”, R.W. 1989-90, (313) 314.

31 X. XXXXXX, x.x., (313) 314.

32 L. XXXXXX, x.x., 31.

Het Hof van Xxxxxxxx steunt zich op de theorie van de oorzaak om de enac te verantwoorden33. In de wederkerige overeenkomsten behoort de wederkerigheid van de verbintenissen tot het wezen van de overeenkomst. De ene verbintenis is de bestaansreden of de oorzaak van de andere verbintenis. Dit hebben we reeds uitgewerkt supra onder: II.3.2. Heurterre stelt dat de enac dan ook doorgaans gegrond kan worden op art. 1131 B.W: de oorzaak van de verbintenis van de excipiens is het door hem nagestreefde doel34. In de wederkerige verbintenis bestaat dit nagestreefde doel er precies uit dat de andere partij zijn verbintenis effectief en behoorlijk uitvoert. Wanneer de andere partij haar verbintenis niet naleeft of niet behoorlijk naleeft is de verbintenis van de excipiens zonder oorzaak en kan zij dan ook geen gevolg hebben. Art. 1131 B.W. stelt immers uitdrukkelijk: ”Een verbintenis, aangegaan zonder oorzaak…, kan geen gevolg hebben.”

Verschil met hetgeen we aangehaald hebben supra onder: II.3.2. is dat hier niet een algemeen rechtsbeginsel als grondslag voor de enac dient, maar wel een wetsartikel.

Xxxxxx is van mening dat het argument geput uit de theorie van de oorzaak niet gelukkig is.

II.3.8. Art. 1184 B.W.: De exceptio als logisch gevolg van het stilzwijgend ontbindend beding35

Art. 1184 B.W. stelt: “In wederkerige contracten is de ontbindende voorwaarde altijd stilzwijgend begrepen, voor het geval dat een van beide partijen haar verbintenis niet nakomt… In dit geval is het contract niet van rechtswege ontbonden. De partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd, heeft de keus om ofwel de andere partij te noodzaken de overeenkomst uit te voeren, wanneer de uitvoering mogelijk is, ofwel de ontbinding van de overeenkomst te vorderen, met schadevergoeding. De ontbinding moet in rechte gevorderd worden…”. Wanneer een partij binnen een wederkerige overeenkomst de ontbinding van de overeenkomst vordert beroept ze zich dus op het stilzwijgend ontbindend beding dat in de wederkerige overeenkomst besloten ligt. De enac is volgens sommigen een logisch gevolg van art. 1184 B.W36.

De ontbinding van een reeds uitgevoerde overeenkomst brengt mee dat hetgeen reeds betaald was kan teruggevorderd worden. De redenering die dan

33 Cass. 7 november 1935, Pas. 1936, I, 38 en L. XXXXXX, x.x., 39.

34 P. HEURTERRE, “Overzicht van rechtspraak (1977-1990). Voorrechten en hypotheken”, T.P.R.

1992, (1261), p. 1309, nr.49.

35 X. XXXXXXXX, “De exceptio non adimpleti contractus als deel van de algemene contractsvoorwaarden”, T.B.B.R. 1992, (328) 329-330 en L. XXXXXX, x.x., 33.

36 X. XXXXXXXX, x.x., 146; X. XXXXXXX, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (563) 565 en L. XXXXXX, x.x., 33-39.

ook gemaakt wordt om de enac op art. 1184 B.W. te steunen is de volgende: wie kan terugvorderen wat hij reeds gepresteerd heeft kan a fortiori weigeren te presteren. In deze zin kan de enac beschouwd worden als een verzachte toepassing van het stilzwijgend ontbindend beding37. Eigenlijk is het steunen van de enac op art. 1184 B.W. een uitdrukking van het oude Franse adagium: “Qui peut le plus, peut le moins.”

Toch moet er in dit kader gewezen worden op een groot verschil dat bestaat tussen de situatie waarin men beroep kan doen op art. 1184 B.W. en de situatie waarin men zich kan beroepen op de enac. In een cassatiearrest38 werd door eisers in cassatie (de verhuurders) als argument aangevoerd dat, om zich op de enac te kunnen beroepen, het vereist is dat de wederpartij in gebreke blijft haar verbintenissen na te komen en dat deze tekortkoming een ernstig karakter vertoont. Vermits de rechtbank had geoordeeld dat de huurder voorbarig zijn verbintenissen had opgeschort, heeft zij impliciet het bestaan van een ernstige tekortkoming in hoofde van de verhuurders uitgesloten. De eisers in cassatie argumenteerden dan ook dat de rechtbank niet wettelijk heeft kunnen besluiten tot het bestaan van een tekortkoming in hoofde van de verhuurders die de ontbinding van de overeenkomst in hun nadeel rechtvaardigde.

Deze argumentatie komt er dus op neer dat een wanprestatie die niet toelaat dat een partij zich op de enac beroept, in ieder geval ook niet voldoende ernstig kan zijn om de ontbinding van de overeenkomst in het nadeel van de wederpartij te rechtvaardigen.

Deze gedachtegang is geïnspireerd door de idee dat de enac en de gerechtelijke ontbinding rechtsfiguren zijn die in elkaars verlengde liggen, waarbij de enac een minder verregaande reactie is van de schuldeiser op de tekortkoming van de wederpartij.

In de rechtspraak van het Hof van Cassatie wordt de automatische koppeling van de beoordeling omtrent het al dan niet terecht beroep doen op de enac aan de beoordeling of de wanprestatie voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen, verworpen39. Reeds in een arrest van 6 maart 1986 heeft het Hof de schijnbaar logische redenering, dat wie gerechtigd is om de ontbinding van een overeenkomst te vorderen, in ieder geval ook moet gerechtigd zijn om zijn verbintenissen bij toepassing van de enac op te schorten, afgewezen40. In

37 Zie echter: L. XXXXXX, x.x., 34. Daar valt te lezen dat deze zienswijze niet algemeen aanvaard wordt, alsook brengt de auteur er een aantal argumenten naar voor van de strekking die zich keert tegen art. 1184 B.W. als rechtsgrond van de enac.

38 Cass. 6 november 1997, Arr. Cass. 1997, 1088.

39 Cass. 6 maart 1986, Arr. Cass. 1985-86, 935; Pas. 1986, I, 849 en J.T. 1978, 350 en Cass. 6

november 1997, Arr. Cass. 1997, 1088 en X. XXXXXXXX, “De beoordeling van de ernst van de wanprestatie bij de gerechtelijke ontbinding van overeenkomsten en bij de exceptio non adimpleti contractus en het verband tussen beide beoordelingen”, (noot onder Xxxx. 6 november 1997), X. Xxxx. 1999, (1) 8-11.

40 Cass. 6 maart 1986, Arr. Cass. 1985-86, 935.

het geval dat aanleiding gaf tot dit arrest, het betrof eveneens een huurcontract, was ten gronde geoordeeld dat de verhuurder was tekortgekomen aan zijn verbintenis om het goed in goede staat te onderhouden en dat dit een tekortkoming was die de ontbinding van de huurovereenkomst in zijn nadeel rechtvaardigde. Bovendien had de rechter geoordeeld dat deze wanprestatie van de verhuurder, gelet op het geringe ongemak dat zij voor de huurder meebracht, de huurder toch niet toeliet het geheel van zijn contractuele verbintenissen op te schorten. Zodoende oordeelde de rechter dat de huurder eveneens contractuele wanprestatie gepleegd had die de ontbinding van de huurovereenkomst ook in zijn nadeel rechtvaardigde.

Eiser in cassatie, de huurder, wierp onder meer op dat, nu de ontbinding van een overeenkomst een zwaardere sanctie uitmaakt dan het toepassen van de enac, een tekortkoming die voldoende ernstig is om de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen, a fortiori voldoende ernstig moet zijn om de toepassing van de enac te rechtvaardigen. Het Hof van Cassatie verwierp echter het middel. Haar bewoordingen waren als volgt: “lorsque l’inexécution de cette obligation (de onderhoudsverplichting van de verhuurder) paraît suffisamment grave pour justifier la résolution du bail à ses torts, il ne s’ensuit pas nécessairement que le preneur puisse différer l’exécution de ses propres obligations jusqu’au moment où le cocontractant exécute où offre d’exécuter les siens.”

Het Hof besloot dus dat in het concrete geval de bestreden beslissing -op basis van de overweging dat de ongemakken voor de huurder ten gevolge van de wanprestatie van de verhuurder gering waren geweest terwijl de huurder door de opschorting van zijn onderhoudsverbintenis definitieve schade had veroorzaakt- had kunnen beslissen dat de wanprestatie van de verhuurder, hoewel voldoende om de ontbinding in zijn nadeel te rechtvaardigen, de huurder niet toeliet het geheel van zijn verbintenissen op te schorten.

Het Hof overweegt namelijk in beide arresten41 dat de rechter perfect kan oordelen dat de excipiens als reactie op een tekortkoming van een wederpartij voorbarig zijn verbintenissen heeft opgeschort, maar dat die tekortkoming van de wederpartij toch voldoende ernstig is om de ontbinding in het nadeel van de wederpartij te rechtvaardigen. Zowel bij de beoordeling of een partij op een rechtsgeldige wijze toepassing heeft gemaakt van de enac als bij het al dan niet toestaan van een gerechtelijke ontbinding, dient te worden nagegaan of de wanprestatie waarop de excipiens zich baseerde om zijn eigen verbintenissen op te schorten dan wel de ontbinding van de overeenkomst te vragen, voldoende ernstig was. Een positief oordeel over het ene impliceert echter niet noodzakelijk een positief oordeel over het andere. Toch bestaat er een zeker verband bestaat tussen de beoordeling van de ernst van de wanprestatie bij

41 Cass. 6 maart 1986, Arr. Cass. 1985-86, 935 en Cass. 6 november 1997, Arr. Cass. 1997, 1088.

gerechtelijke ontbinding en de beoordeling van de gerechtvaardigheid van het beroep op de enac42.

Volgens Wylleman verdient deze rechtspraak, die niet aanvaardt dat feiten die de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen noodzakelijk tot gevolg hebben dat men zich tevens rechtmatig op de enac kan beroepen, volledige goedkeuring43. Ontbinding en enac zijn weliswaar beide mogelijke reacties op een tekortkoming van de wederpartij bij een synallagmatisch contract, maar dat neemt niet weg dat het twee rechtsfiguren zijn met elk een eigen finaliteit en eigen toepassingsvoorwaarden.

Tot slot willen we nog opmerken dat volgens Herbots ook het criterium dat de rechter moet hanteren om uit te maken in welke mate de excipiens zijn verbintenissen mag opschorten verschilt van het criterium dat hij moet aanwenden bij de beoordeling van een vordering tot ontbinding44. Bij de enac is de schade het criterium: de excipiens mag door het opschorten van zijn verbintenis niet meer schade veroorzaken dan hij zelf ondervond door de wanprestatie van de wederpartij. Bij de ontbinding daarentegen zou volgens Herbots enkel de xxxxx van de wanprestatie moeten worden beoordeeld. Er kan dus sprake zijn van een ernstige wanprestatie die de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt, maar die slechts geringe schade teweegbrengt en bijgevolg niet toelaat, of slechts in zeer geringe mate toelaat dat de wederpartij zich op de enac beroept.

II.3.9. Besluit met betrekking tot de juridische grondslag van de enac

Wanneer we de verschillende juridische grondslagen voor de enac in overweging nemen kunnen we één gemeenschappelijk punt vaststellen, namelijk de gedachte van samenhang. Het merendeel van de naar voor geschoven theorieën: de onderlinge afhankelijkheid van de wederzijdse verbintenissen, de oorzaak, het stilzwijgend ontbindend beding, de materiële en juridische samenhang, lijkt immers te verwijzen naar de gedachte van samenhang45. Xxxxxx beschouwt het echter op een andere wijze46: de ondeelbaarheid van de wederkerige overeenkomsten en de samenhang tussen de verbintenissen worden als een afzonderlijke juridische grondslag aanzien waarop de enac gesteund kan worden.

II.4. Toepassingsvoorwaarden van de enac

42 X. XXXXXXXX, l.c., (1) 8-11.

43 X. XXXXXXXX, l.c., (1) 9.

44 X. XXXXXXX, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”,l.c., (563) 591.

45 X. XXXXXXXX, x.x., 148.

46 L. XXXXXX, x.x., 40.

Opdat partijen gebruik zouden kunnen maken van de rechtsfiguur van de enac moeten een aantal toepassingsvoorwaarden vervuld zijn47. We opteren er dan ook voor deze hier te bespreken. In een volgend deel (cfr. Infra: III.6. Toepassingsvoorwaarden van de enac in de huurovereenkomst) gaan we dan in op de specifieke voorwaarden die gesteld worden voor het inroepen van de enac in de huurovereenkomst.

De toepassingsvoorwaarden worden in de rechtsleer op veel verschillende manieren besproken. Hiermee bedoelen we dat we bij de ene auteur veel meer verschillende categorieën van toepassingsvoorwaarden terugvinden dan bij een andere auteur. We kiezen er voor om voor het bespreken van de toepassingsvoorwaarden de structuur over te nemen die gebruikt wordt in het artikel geschreven door Xxxxxxxx00. De bespreking van de toepassingsvoorwaarden in dit artikel was immers de meest volledige en verfijnde bespreking van de verschillende voorwaarden die we in de rechtsleer kond terug vinden.

II.4.1. De vereiste van samenhang

Tussen de niet- nagekomen en de opgeschorte verbintenis dient er een samenhang te bestaan49. Hoewel het begrip “samenhang” een centrale rol speelt in de regeling van de opschortingrechten, is het een vrij algemeen, diffuus en soepel begrip. De aanwezigheid van samenhang kan veeleer worden aangevoeld dan omschreven50. We zullen merken dat de vereiste van samenhang ook bij de toepassing van de enac in de huurovereenkomst problemen stelt.

In het Belgische recht bestaat er geen overkoepelende definitie van het begrip samenhang. Uit de doctrine en de rechtspraak kunnen wel omschrijvingen worden afgeleid van bepaalde vormen van samenhang51.

Traditioneel wordt er een onderscheid gemaakt tussen de juridische en de materiële samenhang. Zo wordt aangenomen dat er een voldoende juridische samenhang bestaat tussen wederzijdse verbintenissen die voortvloeien uit

47 J.H. HERBOTS, , “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c.,

(563) 547, geeft de verklaring van het feit dat de toepassingsvoorwaarden van de enac minitieus geregeld zijn : « Il est à craindre que le contractant, … qu"il impute abusivement à son adversaire des manquements inexistants. »

48 X. XXXXXXXX, x.x., 148-169

49 J.H. HERBOTS, , “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (563) 584-586.

50 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (563) 585.

51 X. XXXXXXXX, l.c., 151.

éénzelfde wederkerige rechtsverhouding. Hieronder verstaat men niet enkel verbintenissen uit wederkerige overeenkomsten, maar ook verbintenissen die voortvloeien uit de vernietiging of ontbinding van wederkerige overeenkomsten , uit oneigenlijke contracten, of uit verschillende overeenkomsten die in een synallagmatisch verband met elkaar staan.

Het begrip materiële samenhang duidt op een nauw verband tussen de schuldvordering en de betrokken zaak. Een dergelijk nauw verband is aanwezig wanneer de schuldvordering haar oorsprong vindt in de betrokken zaak.

II.4.2. Vereisten met betrekking tot de schuldvordering van de titularis van het opschortingrecht

a) Opeisbaar

De titularis van een opschortingrecht dient in principe een opeisbare vordering te hebben op zijn wederpartij52. Het B.W. regelt in de artikelen 1613 en 1653 een aantal gevallen waarin de schuldenaar die nog niet over een opeisbare vordering beschikt, toch kan opschorten wanneer op voorhand blijkt dat de wederpartij niet zal kunnen nakomen. Lange tijd werden die bepalingen zowel door de rechtspraak als door de rechtsleer beperkend geïnterpreteerd. Recente auteurs pleiten echter voor een ruime toelaatbaarheid van hetgeen zij aanduiden als de onzekerheidsexceptie, de exceptio timoris of de exceptie van vrees.

b) Zeker

De schuldvordering van de excipiens moet zeker zijn53. Het vereiste van de zekerheid is in verband te brengen met de vraag naar het bewijs. Eenmaal bewezen is de schuldvordering uiteraard zeker.

c) Niet noodzakelijk liquide

De vordering van de excipiens hoeft niet noodzakelijk liquide te zijn. Liquide betekent: precies in geld waardeerbaar, effen, vaststaand.

II.4.3. Vereisten met betrekking tot de niet-nakoming van de verplichting van de wederpartij

a) Niet – nakoming

52 X. XXXXXX,, R.W. 1989-90, (313) 316, nr. 9 en 317, nr. 11.

53 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c.,

(563) 575 en X. XXXXXX, X. XXX XXXXXX en X. XXXX, “Chronique de jurisprudence. Les obligations: les sources (1985-1995)”, J.T. 1996, (689) 746, nr. 160.

Vereist is dat de wederpartij zijn verplichtingen (nog) niet nagekomen is. In België wordt er weinig aandacht besteed aan de terminologische kwestie van de betekenis van de term “niet - nakoming”. De begrippen “niet – nakoming” en “tekortkoming” worden door elkaar gebruikt ter aanduiding van de niet- nakoming die vereist is voor een beroep op een opschortingrecht.

De term “wanprestatie” duidt op een niet-nakoming die toerekenbaar is aan de debiteur. Aangezien, zoals verder zal blijken (crf. Infra: II.4.3.b) Toerekenbaarheid), de toerekenbaarheid een voorwaarde is voor het inroepen van een opschortingrecht, zal men ook de term “wanprestatie” gebruiken ter aanduiding van de niet -nakoming van de wederpartij.

b) Toerekenbaarheid

Er wordt vereist dat de niet-nakoming aan de wederpartij is toe te rekenen. Dit betekent dat de niet-nakoming door haar schuld moet zijn veroorzaakt of voor haar risico moet komen in het geval van een resultaatsverbintenis. Xxxxxx merkt echter op dat de excipiens veelal ook tot opschorting bevoegd is wanneer de niet-nakoming niet aan de niet-nakomende schuldeiser kan worden toegerekend, dit is in geval van overmacht, tenzij in de gevallen waarin het risico van de tegenprestatie reeds op de excipiens is overgegaan54.

c) Geen blijvende onmogelijkheid van niet - nakoming

Deze eis wordt in België over het algemeen niet uitdrukkelijk gesteld. Cauffman55 is van mening dat Herbots56 een indicatie geeft dat het opschortingrecht vervalt indien de nakoming blijvend onmogelijk is. Wanneer we er Herbots op na slaan blijkt dat deze van mening is dat het opschortingrecht vervalt ingeval het voorwerp van de niet - nagekomen verbintenis door overmacht is teniet gegaan. Genoemde auteur geeft voor dit verval twee redenen: de debiteur is niet verantwoordelijk voor de niet- nakoming, en de nakoming is niet meer mogelijk. Het drukkingsmiddel van het opschortingrecht wordt dan immers zinloos.

We moeten echter opmerken dat Xxxxxxx’ redenering, die leidt tot het verval van het opschortingrecht, beperkt wordt tot het geval waarin het voor de niet- uitvoerende partij door overmacht onmogelijk is geworden de verbintenis na te komen. Hiervan moet duidelijk de situatie onderscheiden worden waarin de niet-uitvoerende partij haar verbintenis niet meer kan nakomen doordat ze failliet verklaard is (cfr. Supra: II.2.: Algemeen principe van de enac en kadering in het verbintenissenrecht alsook daarbij vermelde voetnoten 12 en

54 X. XXXXXX, x.x., (313) 319, nr. 15.

55 X. XXXXXXXX, x.x., 159.

56 J.H. HERBOTS, l.c.., T.P.R. 1991, (379) 390, nr. 22 en J.H. HERBOTS, “L’exception

d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (563) 581, nr. 20.

13). Ook wanneer beide partijen, excipiens en schuldenaar, zich definitief met immobilisme vergenoegen, in afwachting van het verstrijken van de verjaringstermijn wordt het voorlopig karakter van de enac omgezet in een definitieve toestand57. In deze beide gevallen put de excipiens uit de enac het recht om zijn verbintenis permanent op te schorten. Hoewel er dus een blijvende onmogelijkheid is voor de partij om niet uit te voeren, kan de excipiens zich toch op zijn opschortingrecht van de enac blijven beroepen om op zijn beurt zijn verbintenis blijvend niet na te komen. Dit is niet strijdig met wat Herbots stelt, want volgens hem kan de excipiens zich niet verder op de enac beroepen wanneer de niet-nakomende partij niet meer kan nakomen door overmacht. Faillissement kan echter niet als een situatie van overmacht gekwalificeerd worden.

Waar Xxxxxxxx dus stelt dat er geen blijvende onmogelijkheid van niet- nakoming mag zijn, geldt dit enkel in zoverre er een situatie van overmacht is in hoofde van de niet-uitvoerende partij.

d) Xxxxx

Er werd lange tijd aangenomen dat niet elke toerekenbare tekortkoming volstond om een opschorting te rechtvaardigen. In tal van arresten besliste het Hof van Cassatie dat de exceptie enkel kan worden ingeroepen voor een ernstige tekortkoming aan één van de essentiële verbintenissen (ook hoofdverbintenissen genoemd) van het contract58. De rechtsleer acht deze vereiste echter te streng en oordeelt dat elke tekortkoming, ook een lichte tekortkoming aan een essentiële verbintenis, of een tekortkoming aan een nevenverbintenis, de toepassing van de enac rechtvaardigen (cfr. Infra: II.4.4.b) Proportionaliteit). Wel dient er een proportionaliteit te bestaan tussen de niet- nakoming en de opschorting. De recente rechtspraak lijkt zich bij deze opvatting aangesloten te hebben59.

e) Ingebrekestelling

Omtrent het vereiste van ingebrekestelling worden de meest diverse opvattingen verdedigd. Volgens de klassieke Belgische doctrine is geen ingebrekestelling vereist60. Door bepaalde auteurs wordt deze opvatting

57 L. XXXXXXXX, o.c., 456.

58 Zie onder meer: Cass. 26 mei 1989, Bull. 1989, 1020; Cass. 15 juni 1981, A.C. 1980-81; Bergen

17 maart 1992, J.T. 1992, 818 en Kh. Brugge 7 december 1989, R.W. 1990-91, 96.

59 Zie onder meer: Cass. 14 maart 1991, Arr. Cass. 1990-91, 735. In deze uitspraak vereist het Hof niet langer een ernstige tekortkoming aan een essentiële verbintenis, maar stelt het dat het “aan de rechters (staat) om (…) te beoordelen of de ernst van de tekortkomingen van de verweerders het niet-uitvoeren door de eiser van zijn verbintenissen kon rechtvaardigen” Zie ook: X. XXXXXXXX, “De beoordeling van de ernst van de wanprestatie bij de gerechtelijke ontbinding van overeenkomsten en bij de exceptio non adimpleti contractus en het verband tussen beide beoordelingen”, (noot onder Xxxx. 6 november 1997), X. Xxxx. 1999, (1), nr. 10, 7.

60 X. XXXXXXXX, l.c., 161. en voetnoten aldaar vermeld

gemilderd door aan te nemen dat de partij die tot opschorting wenst over te gaan, de wederpartij op voorhand dient te waarschuwen. Andere rechtspraak en rechtsleer gaat nog verder en vereist een echte ingebrekestelling. Enkel deze laatste opvatting lijkt verenigbaar met het gemene recht inzake de ingebrekestelling. Het Hof van Cassatie heeft immers geoordeeld dat de ingebrekestelling een algemeen rechtsbeginsel uitmaakt61. In casu oordeelde het Hof dat: “de noodzaak van een ingebrekestelling kan bestaan, op grond van het principe waarvan artikel 1146 B.W. toepassing maakt, wanneer de verzekeraar het verval nastreeft dat is bedongen voor het geval de verzekerde een van zin verbintenissen niet heeft uitgevoerd”. Een ingebrekestelling is bijgevolg een voorafgaande vereiste met een algemene draagwijdte. Het geldt bij het instellen van alle soorten sancties bij niet-nakoming van contractuele verbintenissen62.

Volgens Stijns en Covemaeker kan de enac echter zonder voorafgaande ingebrekestelling ingeroepen worden, aangezien het een verweermiddel xxxxxxx00. Ze voegen er echter aan toe dat de laatste jaren een bres lijkt geslagen te zijn in dit standpunt. Een deel van de rechtspraak en rechtsleer acht immers de ingebrekestelling toch noodzakelijk, hetzij om tegemoet te komen aan de vereiste van goede trouw64, hetzij omdat men de enac toch als een sanctie tegen wanprestatie beschouwt65 en niet langer als een verweermiddel.

II.4.4. Vereisten van goede trouw

De opschortingrechten dienen te goeder trouw te worden uitgeoefend. Twee aspecten verdienen bijzondere aandacht.

a) Rechtsmisbruik

In België bestaat er volgens een constante rechtspraak van het Hof van Cassatie in contractuele verhoudingen een volledige gelijkstelling van de theorie van rechtsmisbruik met de (matigende) werking van de goede trouw66. Dit impliceert dat een beroep op een opschortingrecht slechts kan worden afgewezen wegens strijdigheid met de goede trouw wanneer aan het criterium inzake rechtsmisbruik is voldaan. Dat criterium is: de rechtsuitoefening op een manier die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van die rechten door een normaal en voorzichtig persoon. Dit criterium werd door de rechtspraak en de rechtsleer opgesplitst in enkel meer verfijnde criteria. Het

61 Cass. 9 april 1976, Arr. Cass. 1976, 921.

62 X. XXXXXX en S. XXXXXXXXXX, “Overzicht van rechtspraak inzake contractuele aansprakelijkheid”, in X. XXXXXX en X. XXXXXXXXXXXX (ed.), Themis – school voor postacademische vorming – academiejaar 2000-2001, V, Verbintenissenrecht, Brugge, die Keure, 2001, 54.

63 X. XXXXXX en S. XXXXXXXXXX, x.x., 55.

64 Xxxx 00 juni 1996, A.J.T. 1996-97, 199, noot X. XXXXXXXX.

65 X. XXXXXX, X. XXX XXXXXX en X. XXXX, x.x., 718, nr. 86.

66 X. XXXXXXXX, l.c., 163-164. en rechtspraak aldaar geciteerd

meest bekende criterium is: het uitoefenen van een recht waarbij het berokkende nadeel buiten verhouding is tot het door de houder van het recht beoogde of verkregen voordeel67. De toepassing van dit criterium komt duidelijk tot uiting bij de beoordeling van de proportionaliteit.

b) Proportionaliteit

Er wordt aangenomen dat er tussen de niet–nagekomen verbintenis en de opgeschorte verbintenis een proportionaliteit dient te bestaan. Dit betekent dat er geen wanverhouding mag bestaan tussen aanval en verweer. In die mate moet het standpunt dat opschortingrechten ondeelbaar zouden zijn dan ook gemilderd worden68.

II.4.5. Geen blijvende onmogelijkheid van nakoming van de eigen verbintenis, noch definitieve schade

De opschorting mag de nakoming van de verbintenis van de excipiens niet geheel of gedeeltelijk blijvend onmogelijk maken, noch definitieve schade veroorzaken. Dit zal vaak een beletsel vormen tegen het opschorten van voortdurende verbintenissen.

III. Toepassing van de enac in de huurovereenkomst

III.1. Kwalificatie van de huurovereenkomst

In wederkerige overeenkomsten geldt, volgens rechtspraak van het Hof van Cassatie, de enac van rechtswege (cfr. Supra: II.3.2. Algemeen rechtsbeginsel en voetnoot 19). Opdat de enac toepasbaar zou zijn in de huurovereenkomst komt het er dan ook op aan aan te tonen dat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is.

In het kader van dit seminariewerk beperken we ons ertoe enkel de huur van goederen te bespreken69.

Huur van goederen is een contract waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt om tijdelijk het genot van een zaak te verschaffen aan de andere partij, de huurder, die zich ertoe verbindt hiervoor een huurprijs te betalen (art. 1709 B.W.). Hoewel de regels van het B.W. voornamelijk opgesteld werden

67 X. XXXXXXXX, l.c., 164. en aldaar geciteerde rechtspraak

68 X. XXXXXXXX, x.x., 164.

69 Huur van werk (zie art. 1708, 1710 en 1711 B.W.) valt buiten dit seminariewerk. Dit geenszins omdat de enac niet toepasbaar zou zijn binnen een contract betreffende de huur van werk. Wel omdat de meeste situaties die in rechtspraak en rechtsleer behandeld worden betreffende de toepassing van de enac binnen een huurovereenkomst steeds situaties zijn van verhuur van goederen.

met het oog op de huur van onroerende goederen, kunnen ook roerende goederen verhuurd worden. Dit blijkt trouwens uit art. 1713 B.W. Het domein van dit seminariewerk perken we nog verder in door enkel de enac te behandelen in de huurovereenkomst die onroerende goederen betreft70.

Om de enac binnen een overeenkomst te kunnen toepassen is vereist, zoals hierboven reeds gezegd, dat er een onderlinge afhankelijkheid bestaat tussen wederkerige verbintenissen. Dat de enac toepasbaar is in de huurovereenkomst van een onroerend goed volgt dan ook uit het feit dat de huurovereenkomst zowel in de rechtspraak als in de rechtsleer als een wederkerige overeenkomst gekwalificeerd wordt.

In de rechtsleer vinden we het volgende terug over de huurovereenkomst: “Huur is een consensuele overeenkomst, wederkerig en onder bezwarende titel, niet intuitu personae, met opeenvolgende prestaties, waarbij tijdelijk persoonlijke rechten op een goed worden verleend”71. Het Feit dat de huurovereenkomst uit opeenvolgende prestaties bestaat zorgt dat de enac toegepast kan worden. In het deel waarin we de toepassingsvoorwaarden van de enac bespreken,- is dit item niet aan bod gekomen (cfr. Supra: II.4. Toepassingsvoorwaarden van de enac). Het spreekt echter voor zich dat een gelijktijdige oversteek of uitvoering van de éénmalig te leveren prestaties van beide partijen toepassing van de enac onmogelijk maakt.

Binnen de huurovereenkomst worden ook opeenvolgende prestaties geleverd. Zo moet de verhuurder normalitair zijn prestaties leveren alvorens betaald te worden en dan kan hij dus niet het gebrek aan een voorafgaande betaling door de huurder inroepen om zijn verbintenissen op te schorten. Wel heeft de verhuurder het recht om, na het uitdoven van de eerste periode waarna betaald moest worden, de betaling van de huurgelden te eisen. Als deze verbintenis echter niet uitgevoerd wordt, heeft de verhuurder het recht zich op de enac te beroepen voor de verbintenissen die op hem rusten72.

Xxxxxxxx wijst erop dat wederkerige verbintenissen veelal uit wederkerige overeenkomsten zullen ontstaan, waarbij hij dan zelf het voorbeeld van de huurovereenkomst geeft als wederkerige overeenkomst73. Xxxxxxxx xxxxx eraan

70 De reden voor de beperking van dit seminariewerk tot de huur van onroerende goederen is opnieuw te vinden in rechtspraak en rechtsleer. De situaties die daar behandeld worden betreffende de toepassing van de enac binnen de huurovereenkomst betreffen bijna steeds de huur van onroerende goederen. Enig geval dat we in de rechtspraak konden terug vinden van enac die toegepast wordt binnen een huurovereenkomst van een roerend goed: Xx. Xxxxxxx 00 mei 1968,

T.B.H. 1968, 514, noot X.

71 J.H. HERBOTS en X. XXXXXXXX, Bijzondere overeenkomsten, Leuven, Acco, 1998, 118 en

J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c.,

(536) 573: “L’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique, comme le bail, …”.

72 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (536) 578.

73 L. Xxxxxxxx, o.c., 459.

toe dat het hierbij irrelevant is of het om overeenkomsten met ogenblikkelijke of met opeenvolgende rechtsgevolgen gaat, dan wel om volmaakte of onvolmaakte wederkerige overeenkomsten. Wanneer de verbintenis opeenvolgend is, moet de schuldenaar in de tijd verschillende prestaties nakomen: het gaat daarbij om cumulatieve verbintenissen74. De uitvoering van opeenvolgende verbintenissen kan -in beginsel- tot meer moeilijkheden leiden dan met de ogenblikkelijke verbintenissen het geval is. Er zijn dan ook andere rechtsregels op de opeenvolgende verbintenissen toepasselijk. Xxxxxxxx somt hier onder meer de toepassing van de enac op. Het bestaan van de onderlinge afhankelijkheid tussen verbintenissen wordt door de feitenrechter soeverein beoordeeld.

Het Hof van Cassatie heeft expliciet gesteld dat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is75: “De huur is een wederkerig contract waarbij de contractanten zich over en weer jegens elkaar verbinden. Zij doet derhalve verplichtingen ontstaan voor ieder van de partijen, en een partij kan geen rechten doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting gehouden te zijn.”

Het feit dat de huurovereenkomst gekwalificeerd wordt als een wederkerige verbintenis tot het leveren van opeenvolgende prestaties maakt het mogelijk dat de enac kan toegepast worden in de huurovereenkomst. Xxxxxx zegt hierover dat de enac als algemene regel aanvaard wordt, minstens in wederkerige overeenkomsten, zoals de huurovereenkomst, en eigenlijk in alle wederkerige verhoudingen76. Nog volgens deze auteur betekent de algemene aanvaarding echter niet dat de consequenties van de aanvaarding van de enac in wederkerige overeenkomsten ook duidelijk zijn: “…al hebben sommige auteurs moeite met de consequentie daarvan (vb. in het huurrecht)”77.

III.2. Verplichtingen die voortvloeien uit het sluiten van een huurcontract

Bij het inroepen van de enac gaat het er om dat de excipiens de uitvoering van zijn verbintenis opschort totdat de medecontractant zijn verbintenissen, die in principe78 voortvloeien uit dezelfde overeenkomst, nakomt, dan wel op een behoorlijke wijze uitvoert. De vraag die we ons dan ook dienen te stellen is welke verbintenissen voortvloeien uit het aangaan van een huurcontract, en dit zowel voor de huurder als voor de verhuurder.

74 L. Xxxxxxxx, o.c., 185.

75 Cass. 15 januari 1971, R.W. 1971-72, (514) 515.

76 X. XXXXXX, l.c., 314.

77 X. XXXXXX, l.c., 314.

78 Er wordt aangenomen dat ook een onderlinge afhankelijkheid kan bestaan tussen verbintenissen die door verschillende overeenkomsten in het leven zijn geroepen, op voorwaarde evenwel dat zij steeds tussen dezelfde rechtssubjecten werden gesloten. Zie daarvoor: Cass. 8 september 1995, Arr. Cass. 1995, 759.

In ons rechtsstelsel zijn er vijf huurstelsels: het gemeen huurrecht (art. 1714

B.W. - art. 1762 bis B.W.), het woninghuurrecht (art. 1 - art. 11 Woninghuurwet), het handelshuurrecht (art. 1 - art. 32 Handelshuurwet), het pachtrecht (art. 1 - art. 58 Pachtwet) en het sociale huurstelsel. Het gemeen huurrecht is van toepassing in de situaties waar een huurcontract aangegaan wordt dat niet valt onder één van de bijzondere huurwetten. Aangezien echter de bijzondere huurstelsels geen alomvattende regeling inhouden van de onder hun toepassingsgebied vallende huurcontracten, blijft het gemeen recht op deze overeenkomsten van toepassing in de mate dat er door die bijzondere wetten niet wordt van afgeweken79.

We kiezen er dan ook voor enkel de verplichtingen die voor partijen voortvloeien uit het gemene huurrecht te behandelen80. Verplichtingen die voortvloeien uit de bijzondere stelsels behandelen we niet. In het beperkte bestek van een seminariewerk zou dit leiden tot een te uitgebreide bespreking.

Het is niet de bedoeling casuïstisch te werk te gaan en te bekijken welke gevallen allemaal onder de verplichtingen van partijen gevat kunnen worden. Daarvoor verwijzen we naar andere werken81.

III.3. Verplichtingen van de verhuurder82

Op verschillende plaatsen in de rechtsleer vinden we een weergave van de verplichtingen die voor de beide partijen voortvloeien uit het aangaan van een huurovereenkomst83. De verplichtingen van de verhuurder worden steeds tot de volgende drie hoofdverplichtingen herleid: de verplichting het verhuurde goed te leveren door het ter beschikking te stellen van de huurder, een onderhoudsplicht van het verhuurde goed, zodat het kan dienen tot het gebruik

79 Blijkbaar bestaat daar, wat het sociale huurstelsel betreft, discussie over. Zie: X., noot onder Xxxx. Xxxxxxxxxx 00 mei 1992, Echos Log. 1992, 128.

80 Ook uit de bijzondere huurstelsels vloeien er immers specifieke verplichtingen voor de partijen voort, die bovendien een aanvulling kunnen zijn op de gemeenrechtelijke verplichtingen. Een voorbeeld daarvan is art. 2 Woninghuurwet, dat op dwingende wijze iets toevoegt aan art. 1720 B.W.

81 Zie onder meer: X. XXXXXXX en X. XXXX, Bestendig handboek huishuur en handelshuur, Brussel, De Nieuwe Uitgeverij Excelsior B.V.B.A., 1197, losbl.

82 Merk op dat de verplichtingen van verhuurder en huurder, zoals bepaald in het B.W. en in de bijzondere wetten van suppletief recht zijn of hoogstens van dwingend recht. Partijen kunnen er dan ook van afwijken. In die zin: Huurdersblad juni 1996, nr. 109, 7.: “Wat men zeker ook niet mag vergeten is dat sommige huurcontracten vele eigenaarsverplichtingen op de schouders van de vaak nietsvermoedende huurder leggen.”

83 J.H. HERBOTS en X. XXXXXXXX, o.c., 125-132; Y. MERCHIERS, Bijzondere

overeenkomsten, Gent, Story-Scientia, 1984, 123-150; WETSWINKEL LEUVEN, De rechten van de huurder - aangepast aan de nieuwe huurwet, Berchem, Epo, s.d., 29-50 en X., Praktijkgids huurrecht, Leuven, Wetswinkel V.Z.W., 102-144

waartoe het verhuurd is en de vrijwaringsplicht van de verhuurder, zodanig dat de huurder kan genieten van een rustig huurgenot.

De grote eensgezindheid in de rechtsleer over de verplichtingen die voor de verhuurder voortvloeien uit het aangaan van het huurcontract is te verklaren door het feit dat de wetgever op duidelijke wijze de verplichtingen voor de verhuurder bepaald heeft.

Art. 1719 B.W. libelleert dat de verhuurder verplicht is:

• het verhuurde goed aan de huurder te leveren

• dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waarvoor het verhuurd is

• de huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de huur duurt

De leveringsplicht bevat volgens de rechtsleer twee aspecten. Een eerste daarvan is de verplichting het verhuurde goed in goede staat van onderhoud te leveren. Uit de samenvoeging van art. 1719, 1° B.W. en 1720 B.W. blijkt dat de verhuurder, door de aard zelf van het contract, en zonder dat hiervoor een bijzondere bepaling vereist is, verplicht is het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren.

Een tweede verplichting die voortvloeit uit de leveringsplicht is dat het goed moet worden geleverd in de staat dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bij overeenkomst bestemd is (art. 1720 B.W.). Hoewel nergens geschreven, is deze verplichting de noodzakelijke vervollediging van de verplichting tot onderhoud zoals deze door art. 1719, alinea 2 van het B.W. bepaald wordt.

Art. 1719, 2° B.W. bepaalt dat de verhuurder verplicht is het gehuurde goed te onderhouden in de staat dienstig tot de verhuring. Art. 1720, lid 2 B.W. zegt bovendien: “Hij moet daaraan, gedurende de huurtijd, alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder”.

Een derde hoofdverplichting die rust op de verhuurder is het verzekeren van het rustig huurgenot. Deze verplichting vergt van de verhuurder een driedubbele vrijwaring (cfr. art. 1719, lid 3 B.W.). Ten eerste is er de vrijwaring voor eigen daad. De wet geeft nergens een algemene bepaling van die persoonlijke vrijwaring. Men vindt er echter twee toepassingen van in de artikelen 1723 B.W. en 1724 B.W.

Naast deze vrijwaringsplicht rust op de verhuurder tevens de verplichting te vrijwaren voor stoornis door derden veroorzaakt. Hierover handelen de artikelen 1725 B.W. t.e.m. 1727 B.W. Uit een samenlezing van deze artikelen kan opgemaakt worden dat de verhuurder gehouden is de huurder te vrijwaren voor rechtsstoornissen begaan door derden, maar niet voor feitelijke stoornissen door derden begaan.

Een derde vrijwaringsplicht bestaat in het vrijwaren tegen verborgen verbreken. Art. 1721 B.W. bepaalt hierover: “Vrijwaring is verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend. Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen…” Volgens De Page is een gebrek gelijk welke onvolmaaktheid die het onmogelijk maakt de zaak te gebruiken voor haar normale bestemming, of die het gebruik ervan bemoeilijkt of vermindert84. Iedere onvolmaaktheid dus die tot gevolg heeft dat de huurder het normaal en totaal genot van het goed verliest, zoals hij daar recht zou op hebben volgens de aard van het goed. Op te merken valt echter dat de vrijwaring enkel de onzichtbare gebreken dekt, in tegenstelling met de zichtbare, het is te zeggen die welke de huurder normaal had kunnen of moeten opmerken bij het ondertekenen van de overeenkomst.

III.4. Verplichtingen van de huurder

Ook voor de huurder geldt dat de wetgever duidelijk zijn verbintenissen in de wet bepaald heeft. De huurder moet:

• de zaak als een goed huisvader gebruiken (art. 1728, 1° B.W.)

• de huurprijs op de gestelde vervaldagen betalen (art. 1728, 2° B.W.)

• de zaak met voldoende huisraad stofferen (art. 1752 B.W.)

• de zaak na beëindigen van de huur teruggeven (art. 1730-1735 B.W.)

• instaan voor brand (art. 1733 B.W.)

Art. 1728 stelt dat de huurder tot twee hoofdverplichtingen gehouden is:

• het gehuurde goed te gebruiken als een goed huisvader en volgens de bestemming welke door het huurcontract daaraan gegeven is, of volgens die welke, bij gebreke van overeenkomst daaromtrent, naar gelang van de omstandigheden vermoed wordt

• de huurprijs op de bepaalde termijn te voldoen

De artikelen 1728 B.W. en 1729 B.W. bepalen dat de huurder het gehuurde goed moet gebruiken volgens de bestemming die er door de verhuurder aan werd gegeven, of volgens die welke, bij gebreke van overeenkomst daaromtrent, naargelang van de omstandigheden vermoed wordt. Deze artikelen handelen dus over het gebruik van het goed.

84 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, IV, les principaux contrats, Brussel, Bruylant, 1972, 638.

De betaling van de huurprijs op de overeengekomen tijdstippen wordt door de rechtsleer als de voornaamste verplichting van de huurder gezien85. Naast de betaling van de eigenlijke huurprijs kunnen ook een aantal kosten en lasten ten laste van de huurder gelegd worden (art. 1728 ter, paragraaf 1, lid 1 B.W. bepaalt dat partijen kunnen kiezen tussen het betalen van een forfaitair bedrag of de werkelijke uitgaven). Gesteund op een redenering naar analogie mogen we aannemen dat ook het betalen van deze gelden tot de voornaamste verplichting van de huurder behoort.

Een derde hoofdverplichting vloeit voort uit de tweede, namelijk de verplichting het gehuurde goed voldoende gemeubileerd te houden, opdat de eigenaar er een voldoende garantie voor de betaling van de huurprijs zou vinden (Art. 1752 B.W.). Art. 20, 1° Hypotheekwet kent aan de verhuurder een voorrecht toe op de waarde van al hetgeen het verhuurde goed stoffeert. Dit voorrecht geldt voor de huur voor twee vervallen jaren, het lopende jaren, indien de huur vaste dagtekening heeft, voor al hetgeen nog moet vervallen. Eveneens bevoorrecht zijn de vorderingen wegens herstellingen ten laste van de huurder en in het algemeen alles wat de uitvoering van de huur betreft. Teneinde het voorrecht van de verhuurder veilig te stellen, wordt aan de huurder expliciet de verplichting opgelegd om het goed van genoegzaam huisraad te voorzien (Art. 1752 B.W.). Doet hij dit niet dan kan hij uitgezet worden, tenzij hij voldoende zekerheid stelt voor de betaling van de huur.

De verplichtingen met betrekking tot het gebruik en het onderhoud van het gehuurde goed worden verder uitgewerkt in de artikelen 1754 B.W. en 1755

B.W. Zo bepaalt art. 1754 B.W. de herstellingen die ten laste van de huurder komen. Men kan ze omschrijven als de onderhoudsherstellingen. We merken op dat bepaalde rechtsleer de verplichtingen vervat in de artikelen 1754 B.W. en 1755 B.W. als een onderdeel beschouwt van de verplichting om het gehuurde goed te gebruiken zoals een goed huisvader86.

Ook in nog andere rechtsleer wordt een brede interpretatie gegeven aan de verplichting om het gehuurde goed als een goed huisvader te gebruiken87. Uit de verplichting om het gehuurde goed als een goed huisvader te gebruiken vloeit de verplichting voort om de verhuurder altijd in te lichten over eventuele gebreken aan de woning. Deze plicht is gebaseerd op het feit dat je als huurder de feitelijke bewaking van de woning waarneemt, en beter dan wie ook weet wat het huis nodig heeft.

85 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c.,

(563) 572: “L’obligation essentielle du locataire est de payer le loyer.” en J.H. HERBOTS en X. XXXXXXXX, o.c., 127.

86 X. XXXXXXX en X. XXXX, o.c., losbl.

87 X. XXXXXX, l.c., (313) 315 en Huurdersblad juni 1996, nr. 109, 7.

De melding van de uit te voeren werken heeft, nog volgens diezelfde rechtsleer88, een aantal gevolgen. Ten eerste mag de verhuurder wachten om de werken uit te voeren tot hij door de huurder in gebreke wordt gesteld, pas vanaf dat moment wordt de herstelling afdwingbaar. Indien je de verhuurder niet tijdig verwittigt en er daardoor verdere schade aan de woning ontstaat, kan de huurder bovendien verplicht worden een schadevergoeding te betalen.

Een laatste hoofdverplichting die rust op de huurder is de verplichting tot teruggave. De huurder is aansprakelijk voor de beschadigingen en verliezen die gedurende de huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat ze niet door zijn schuld zijn veroorzaakt (Art. 1732 B.W.). Hij is bovendien aansprakelijk voor de schade veroorzaakt door toedoen van zij huisgenoten en/of onderhuurders (Art. 1735 B.W.).

III.5. Verplichtingen voor de huurder die voortvloeien uit het huishoudelijk reglement en het reglement van mede-eigendom

De bovengenoemde verplichtingen voor beide partijen vloeien voort uit de wet. Het contract, begrepen als document, kan namelijk tevens een bron van verbintenissen zijn. Het contract, begrepen als document, wordt namelijk een bron van verbintenissen in de mate dat er in het contract afgeweken wordt van wettelijk bepaalde verplichtingen. Een tweede geval waarin het contract, als document, een bron van verbintenissen wordt, is wanneer een huishoudelijk reglement, een reglement van mede-eigendom of een reglement van orde deel uitmaken van het contract.

Het bestaan van een huishoudelijk reglement, naast het huurcontract, komt voornamelijk voor bij de verhuring van studentenkamers, studio’s en appartementen. Het huishoudelijk reglement bevat afspraken over het gebruik van de gemene delen of over het gebruik van de private delen in zoverre dit schadelijk kan zijn voor de andere bewoners89.

Wanneer die huishoudelijke reglementen opgenomen zijn in het huurcontract90 of indien ze afzonderlijk zijn ondertekend door de huurder en verhuurder maken deze huishoudelijke reglementen gewoon deel uit van het contract.

Het gebeurt echter vaak dat die reglementen niet afzonderlijk worden ondertekend. In dat geval zullen deze reglementen ook deel uitmaken van het contract indien het contract er naar verwijst en indien de huurder een

88 Huurdersblad juni 1996, nr. 109, 7.

89 In X., Praktijkgids huurrecht, Leuven, Wetswinkel V.Z.W., 8, vinden we dat er in het huishoudelijk reglement onder meer afspraken kunnen staan over het gebruik van de lift of over het buitenzetten van de vuilniszakken.

90 In X., Praktijkgids huurrecht, Leuven, Wetswinkel V.Z.W., 9, vinden we de volgende mogelijkheid om het huishoudelijk reglement op te nemen in het huurcontract: “ het huishoudelijk reglement op de keerzijde van het huurcontract op te nemen…”

exemplaar ervan heeft gekregen bij het ondertekenen van het contract. Deze reglementen maken dan een integraal onderdeel uit van het contract en bepalen ook dan weer een aantal verplichtingen die de huurder moet nakomen.

Indien het gebouw waarin het gehuurde goed zich bevindt deel uitmaakt van een appartements-medeëigendom, geldt er een speciale regeling in verband met de tegenwerpelijkheid aan de huurder van reglementen van mede- eigendom. De verhuurder zal dan in het huurcontract moeten vermelden dat er een dergelijk reglement bestaat en zal aan de huurder moeten melden dat hij dit reglement kan inzien op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars (art. 577-10, paragraaf 4, lid 2, 1° B.W.)91. Het reglement is dan tegenwerpelijk aan de huurder.

III.6.Toepassingsvoorwaarden van de enac in de huurovereenkomst

Voor we de toepassingsvoorwaarden van de enac in de huurovereenkomst bespreken willen we nogmaals duidelijk stellen dat de enac suppletief recht is. Partijen hebben dan ook de mogelijkheid er van af te wijken of de uitvoering van de enac te regelen92. Zo schrijft Herbots dat bepaalde huurcontracten aan de huurder het verbod opleggen om zich op de exceptio non adimpleti contractus te beroepen om op die manier de verschuldigde huur niet te hoeven betalen93. Herbots stelt dat dit vooral het geval is wanneer de verhuurder zich tegenover de huurder verbonden heeft tot het leveren van verschillende diensten.

Herbots noemt het huurrecht niet zonder reden het “terrain d’élection” van de enac94. Pillebout opent de inleiding van zijn boek met de volgende zin: “Lorsqu’un propriétaire n’a pas effectué les travaux nécessaires à l’immeuble loué, la jurisprudence reconnait parfois au locataire le droit de suspendre le paiement des loyers »95.

Wanneer de verhuurder dus de verplichtingen die voortvloeien uit het aangaan van een huurcontract niet, of niet op behoorlijke wijze nakomt, kan de huurder zich beroepen op de enac. Het omgekeerde geldt wanneer de huurder zijn verplichtingen niet, of niet op een behoorlijke wijze nakomt. Weliswaar worden er, opdat men zich op de enac zou kunnen beroepen een aantal voorwaarden gesteld. In een noot bij een Cassatiearrest van 2 november 1995 vinden we de toepassingsvoorwaarden voor de enac in de huurovereenkomst

91 Indien de verhuurder dit niet doet kan de syndicus het reglement nog steeds tegenstelbaar maken door het reglement van orde aangetekend op te sturen naar de huurder (art. 577-10, paragraaf 4, lid 2, 1° en 2° B.W.)

92 Cfr. Supra: II.2. Algemeen principe van de enac en kadering in het verbintenissenrecht

93 J. H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (563) 571.

94 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c.,

(563) 572.

95 J.-P. XXXXXXXXX, o.c., 2

volledig uitgewerkt96. We nemen dan ook de structuur over die in die noot gehanteerd wordt. Aangezien we reeds de toepassingsvoorwaarden voor de enac in het algemeen besproken hebben (cfr. Supra: II.4. Toepassingsvoorwaarden van de enac), opteren we ervoor hier enkel de probleempunten m.b.t. de enac in de huurovereenkomst te behandelen.

III.6.1. Vereiste van samenhang

Een eerste voorwaarde voor de toepassing van de enac in de huurovereenkomst is dat er een voldoende samenhang moet bestaan tussen de opgeschorte verbintenis en de verbintenis waarvan de niet-nakoming wordt aangevoerd. Ook Herbots merkt op dat een juridische samenhang tussen de vorderingen noodzakelijk is om van de enac gebruik te kunnen maken97. De excipiens kan slechts met succes de enac opwerpen indien zijn schuldvordering gegrond is op dezelfde rechtsverhouding als deze waarin zijn eigen verbintenis haar grond vindt. De enac is dus niet ontvankelijk indien er geen juridische samenhang bestaat tussen de schuldvordering van de excipiens en die van zijn medecontractant.

a)Vereiste van voldoende samenhang tussen de verplichting van de huurder tot het betalen van de huurprijs en de verplichting van de verhuurder tot het uitvoeren van bepaalde herstellingen

Wanneer we deze voorwaarde op de huurovereenkomst toepassen betekent dit concreet het volgende: wanneer een verhuurder of verpachter schuldenaar wordt van zijn huurder of pachter door een reden volledig vreemd aan de huur- of pachtovereenkomst, dan kan de huurder of pachter toch niet de betaling van de huur-of pachtgelden opschorten totdat de huurprijs hem op die manier volledig terugbetaald is.

Zo geeft Herbots het voorbeeld van een pachter die betaling van de pachtgelden uitstelt, omdat zijn vordering tot terugbetaling van de prijs van koeien die aan tuberculose lijden nog niet is ingewilligd98. Deze inhouding van de pachtgelden gebeurt volgens Herbots dan ook volkomen onterecht.

Hoger (cfr. Supra: II.4.1. De vereiste van samenhang) is reeds opgemerkt dat de definitie van samenhang alles behalve duidelijk is. Xxxxxxxx doet een poging dit begrip te concretiseren door te redeneren via het Nederlands Burgerlijk Wetboek (hierna verkort geciteerd: N.B.W.)99. Aan het criterium van voldoende samenhang is per hypothese voldaan wanneer de niet-

96 X. XXX XXX XXXXXX, “Toepassing van de exceptio non adimpleti contractus bij huur”, (noot onder Xxxx. 2 november 1995), A.J.T. 1996-97, 70-72.

97 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c.,

(563) 585 en J.H. HERBOTS, “De exceptie van niet - nakoming”, T.P.R. 1991, 390-391.

98 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (563) 585.

99 X. XXXXXXXX, x.x., 149-150.

nagekomen en de opgeschorte prestatie beschouwd kunnen worden als tegenover elkaar staande verbintenissen. Dit wordt bepaald door art. 6: 262 lid 1 N.B.W. Het begrip “tegenover elkaar staande verbintenissen” is echter verre van eenduidig. Uit de parlementaire geschiedenis van het N.B.W. kunnen immers twee interpretaties van dit begrip worden afgeleid.

Volgens een eerste, ruime opvatting staan verbintenissen tegenover elkaar wanneer degene die tot opschorting bevoegd is, zich door ontbinding van zij verbintenissen kan bevrijden, indien de niet-nakoming door de wederpartij een definitief karakter gaat dragen.

Volgens een tweede, enge opvatting, worden twee verbintenissen slechts als staande tegenover elkaar beschouwd, wanneer ze recht tegenover elkaar staan, elkaars tegengewicht vormen. Het is precies door zich te steunen op deze tweede, enge opvatting dat de Hoge Raad oordeelde dat de verbintenis van de huurder tot betaling van de huurprijs en de verbintenis van verhuurder tot het verrichten van een bepaalde reparatie niet tegenover elkaar staan100. Herbots vindt het oordeel van de Hoge Raad, namelijk dat er onvoldoende samenhang bestaat tussen de verplichting van de verhuurder om herstellingen uit te voeren aan het gehuurde goed en verplichting van de huurder om huurgelden te betalen, onbegrijpelijk101. Ook de Nederlandse rechtsgeleerden Xxxxx en Abas bekritiseren dit arrest, maar volgens hen volstaat het dan ook weer niet dat verbintenissen louter een zelfde oorsprong, namelijk dezelfde overeenkomst hebben om de enac te kunnen inroepen. Asser en Abas eisen een speciale band tussen de verbintenissen (Cfr. Infra: III.6.1.b) Vereiste van voldoende samenhang tussen andere verplichtingen van huurder en verhuurder )102.

Wanneer men toch enige ratio in dit arrest wil vinden kan de volgende redenering gemaakt worden: de Hoge Raad heeft in deze zin geoordeeld vanuit de wens de huurder geen gemakkelijk alibi te verschaffen om ten onrechte de huurgelden in te houden met een vaag beroep op enkele kleine gebreken aan het gehuurde goed.

Uit een arrest van de Hoge Raad zou men kunnen afleiden dat de Hoge Raad haar vroegere opvatting heeft afgewezen103. De Hoge Raad oordeelde immers in dat arrest dat een huurder die geconfronteerd wordt met gebreken in het gehuurde goed die het gebruik ervan gedeeltelijk of geheel verhinderen, de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling mag opschorten op grond van 6: 262 N.B.W.

100 Xxxx Xxxx 00 xxxx 0000, Xxxxxx. Jur. 1978, 693.

101 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c.,

(563) 585-586 en J.H. HERBOTS, “De exceptie van niet - nakoming”, l.c., (379) 391-392.

102 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c.,

(563) 586 en J.H. HERBOTS, “De exceptie van niet - nakoming”, l.c., (379) 392.

103 Xxxx Xxxx 0 xxxx 0000, Xxxxxx. Jur. 1998, nr. 128

Ook in de Belgische rechtsleer geven verschillende auteurs hun mening over het al dan niet voldaan zijn aan de vereiste van voldoende samenhang. Van Der Putten meent dat er een voldoende samenhang bestaat tussen de verbintenis van de huurder om de huurprijs te betalen en deze van de verhuurder om het goed in goede staat te leveren en de eigenaarsherstellingen uit te voeren104. Een aantal andere auteurs oordelen in dezelfde zin105. Xxxxxx stelt dat enerzijds, de verbintenis van de verhuurder tot terbeschikkingstelling van het verhuurde goed, tot onderhoud ervan in zodanige staat dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is en tot verschaffing van het rustig genot (art. 1719 B.W.) en anderzijds, de verplichtingen van de huurder tot betaling van de huurprijs en tot mededeling aan de verhuurder van de nodige onderhoudswerkzaamheden, als tegenverbintenissen beschouwd kunnen worden, telkens voor zover zij betrekking hebben op dezelfde periode106. Nog volgens Xxxxxx zijn de andere verbintenissen van huurder en verhuurder geen zuiver wederkerige verbintenissen. Dit belet volgens deze auteur niet dat de verbintenissen toch in voldoende verband kunnen staan, waardoor toepassing van de enac toch mogelijk wordt107.

Hubeau zegt over de vereiste van samenhang nog het volgende: “Hoewel de principiële toepassing van de exceptio op (wederkerige) huurrechtsverhoudingen -evident- wordt aanvaard, wordt door de rechtspraak vaak een gebrek aan verband vastgesteld tussen de niet-uitgevoerde verbintenis, erg vaak het niet-uitvoeren, resp. het gebrekkig of laattijdig uitvoeren van de onderhoudsverplichting door de verhuurder enerzijds, en de opgeschorte verbintenis, nl. het inhouden van de huurprijsbetaling door de huurder anderzijds.”108

b) Vereiste van voldoende samenhang tussen andere verplichtingen van huurder en verhuurder

Wat betreft andere uit de huurovereenkomst voortspruitende verbintenissen is het niet altijd even duidelijk of aan de vereiste van voldoende samenhang is voldaan. Kan de verhuurder bijvoorbeeld weigeren een herstelling uit te oefenen omdat, naar zijn oordeel, de huurder het goed niet gebruikt overeenkomstig de bestemming ervan, zoals dit vereist wordt door art. 1728, 1° B.W. ?

In de rechtsleer vindt men twee stellingen terug in verband met de precieze aard van de samenhang die tussen de opgeschorte verbintenis en de niet- uitgevoerde verbintenis van de wederpartij moet bestaan.

104 X. XXX XXX XXXXXX, l.c., (70) 71.

105 J.H. HERBOTS, l.c., (563) 586 en X. XXXXXX, l.c., (313) 315.

106 X. XXXXXX, l.c., (313) 315.

107 X. XXXXXX, l.c., (313) 315.

108 B. HUBEAU, “De vrijwaring voor het rustig genot bij een huurovereenkomst”, (noot onder Rb. Luik 26 mei 1987), T.B.B.R. 1988, (554) 555.

Volgens een eerste stelling volstaat het dat beide verbintenissen een gemeenschappelijke oorsprong hebben en dus bijvoorbeeld voortspruiten uit hetzelfde contract, in casu dus het huurcontract. Deze stelling zou dan ook positief antwoorden op bovenstaande vraag.

Een tweede stelling eist dat er een meer speciaal verband bestaat tussen beide verbintenissen, namelijk in die zin dat zij elkaars rechtstreeks pendant moeten zijn. De Nederlandse rechtsgeleerden Asser en Abas zijn voorstanders van deze strekking. Het geval waarin een huurder het onroerend goed gebruikt als handelspand in strijd met wat in de overeenkomst staat vertoont volgens hen een onvoldoende samenhang. Ze schrijven: “Beide verplichtingen vloeien voort uit dezelfde wederkerige overeenkomst. Deze constatering brengt nog niet met zich mee dat daarom tussen elk willekeurig samenstel van verplichtingen uit een zodanige overeenkomst een voldoende samenhang kan worden afgeleid om een beroep op de enac te wettigen. Er moet een speciaal verband bestaan tussen de verbintenis in welker vervulling de één te kort schoot en die, welker nakoming de tegenpartij daarom wil opschorten.”109 Herbots meent dat in ons Belgisch recht een speciaal verband tussen de verbintenissen eisen het ten onrechte toevoegen van een bijkomende voorwaarde is. Nog volgens Herbots volstaat een gemeenschappelijke origine van de verbintenissen110.

Toch is er bepaalde Belgische rechtspraak die een uiting is van de tweede stelling111. Het lijkt ons relevant kort de feiten uiteen te zetten van dit vonnis om zo beter de draagwijdte van de tweede strekking te kunnen vatten.

De verkoper van een onroerend goed stelt tegen de koper een vordering in tot terugbetaling van het gedeelte van de onroerende voorheffing dat de koper verschuldigd is aan de verkoper, omdat deze hem dit voorgeschoten heeft. De verweerder, koper, werpt hiertegen een enac op, op grond van het feit dat het gekochte goed verborgen verbreken zou vertonen. De rechtbank oordeelt hierover dat het inroepen van de enac onterecht gebeurt, aangezien de enac ingeroepen wordt op grond van het feit dat het goed verborgen verbreken zou vertonen. De exceptie wordt dan ook verworpen.

Uit dit vonnis blijkt duidelijk dat er een voldoende verband moet zijn tussen de opgeschorte en de niet-uitgevoerde verbintenis. In het geval van de feiten die de grondslag vormen voor aangehaald vonnis heeft de rechter geoordeeld dat er onvoldoende verband was tussen de verplichting van de verkoper het goed te leveren zonder verborgen verbreken en de verplichting van de koper zijn schuld van de onroerende voorheffing te voldoen.

109 Dit citaat is terug te vinden in : ASSER-ABAS, Bijzondere overeenkomsten, II, 1986, 28; J.H. HERBOTS, “De exceptie van niet - nakoming”, l.c., (379) 392.

110 J.H. HERBOTS, “De exceptie van niet-nakoming”, l.c., (379) 392.

111 Rb. Xxxxxxx 00 september 1988, Pas. 1989, III, 37.

Stel dat dezelfde feiten beoordeeld zouden worden volgens de eerste strekking, dan komen we tot een volledig ander resultaat. De eerste stelling vereiste enkel dat de verbintenissen en gemeenschappelijke oorsprong hebben. In casu is het zo dat zowel de verbintenis van de koper tot het betalen van een gedeelte van de onroerende voorheffing, als de verbintenis van de verkoper tot het leveren van het goed zonder verborgen verbreken voortvloeien uit hetzelfde contract, namelijk de koopovereenkomst. Volgens de eerste strekking is dit gegeven voldoende en zou de enac wel ingeroepen kunnen worden.

Hoger schreven we reeds dat Xxxxxx meent dat vele verplichtingen van huurder en verhuurder geen zuiver wederkerige verbintenissen zijn, maar dat ze toch in voldoende verband met elkaar staan (Cfr. Supra: III.6.1.a)Vereiste van voldoende samenhang tussen de verplichting van de huurder tot het betalen van de huurprijs en de verplichting van de verhuurder tot het uitvoeren van bepaalde herstellingen). Een voorbeeld daarvan, door Xxxxxx zelf gegeven, zijn de huurprijs en het huurgenot voor zover zij betrekking hebben op een verschillende periode112. Hetzelfde kan gezegd worden van, enerzijds de verplichting van de huurder tot betaling van de huurprijs en anderzijds, de verplichting van de verhuurder tot terugbetaling van de eerder te veel betaalde huurprijs113.

III.6.2. Vereisten met betrekking tot de schuldvordering van de titularis van het opschortingrecht

De excipiens moet wanneer hij zich op de enac beroept schuldeiser zijn én blijven van de partij tegenover wie hij de enac inroept. Een excipiens kan zich niet geldig op de enac beroepen als de verbintenis van zijn schuldenaar reeds is uitgedoofd. Herbots geeft een aantal voorbeelden waar de excipiens zich onrechtmatig op de enac heeft beroept114. Zo kan een eigenaar niet langer de enac opwerpen om zijn eigenaarsherstellingen op te schorten wanneer de huurder de huurprijs toch betaalt. Omgekeerd mag een landbouwer (in het kader van een pachtovereenkomst) niet langer de huurprijs inhouden wanneer de eigenaar de werken heeft uitgevoerd noodzakelijk voor een normaal gebruik en genot van het verhuurde goed.

De schuldvordering van de excipiens moet daarenboven zeker zijn. In de Franse rechtspraak is het vaak zo dat deze vereiste van een zekere schuldvordering gebruikt wordt om een geldig gebruik van de enac te weigeren aan de huurder die de betaling van de huur of pacht opschort, omdat de verhuurder bepaalde eigenaarsherstellingen aan het verhuurde goed niet

112 X. XXXXXX, x.x., (313) 316.

113 X. XXXXXX, x.x., (313) 316.

114 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (536) 575.

uitvoert115. De uitspraken gaan in deze zin: “Les preneurs ne peuvent pour refuser le paiement des fermages échus, qui constituent une créance certaine, liquide et exigible, opposer au bailleur l’inexécution par lui de travaux qui représentant une créance incertaine.”116 Herbots voegt hier echter aan toe dat de formule gehanteerd door het Franse Hof van Cassatie niet overdreven strikt gezien mag worden en bijgevolg mag men ook niet stellen dat elke vordering tot herstelling aan het verhuurde goed een onzeker karakter heeft. Wanneer genot van het verhuurde goed onmogelijk is geworden of sterk beperkt wordt doordat er eigenlijk werken zouden moeten worden uitgevoerd, is het evident dat de schuldvordering van de huurder zeker is117.

Nog volgens Herbots bedoelt Cassatie eigenlijk dat de schuldvordering van de huurder onzeker is zolang hij enkel een vordering tot herstelling aanvoert. Om een zekere schuldvordering te doen ontstaan moet de huurder tevens bewijzen dat de afwezigheid van werken ernstig zijn genot van het gehuurde goed verstoort118.

De noodzakelijkheid van herstellingen, alsook wie de oorzaak is van de gebreken wordt echter bijna altijd betwist. Wanneer het huurgeschil waarin men beroep doet op de enac betrekking heeft op herstellingen zal de rechter in die gevallen dan ook meestal beroep doen op een expert119.

III.6.3. Geen voorleveringsplicht voor degene die de enac inroept

Een derde voorwaarde die gesteld wordt is dat diegene die de enac inroept geen voorleveringsplicht heeft. Dit betekent dat hij niet verplicht is eerst te presteren. Bij wederkerige contracten geldt in beginsel het principe van het gelijk oversteken: partijen dienen indien zij daaromtrent niets anders zijn overeengekomen, hun wederkerige verbintenissen gelijktijdig uit te voeren. Bij duurovereenkosten, zoals huurcontracten, kunnen de verbintenissen van de partijen uit hun aard echter niet gelijktijdig worden uitgevoerd. Men neemt aan dat bij dergelijke contracten de partij die de voortdurende prestaties levert, en in de huurovereenkomst is dit de verhuurder, eerst moet presteren120.

115 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (536) 575.

116 Geciteerd in: J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (536) 575.

117 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (536) 575.

118 Een ernstige verstoring wordt aangetoond in: Cass. 18 november 1988, R.W. 1989-90, nr. 324. 119 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (536) 575.

120 X. XXXXXXXX, “De exceptio non adimpleti contractus als deel van de algemene contractsvoorwaarden”, T.B.B.R. 1992, (328) 334; L. XXXXXX, x.x., 81 en X. XXX XXX XXXXXX, l.c., (70) 71.

In een cassatiearrest kwam de volgorde ter sprake tussen de verplichting van de verhuurder om het verhuurde goed in (de contractueel omschreven) goede staat te leveren en de verplichting van de huurder tot betaling van de huurprijs121. Daaruit blijkt duidelijk dat de verhuurder tot eerdere nakoming gehouden is (zelfs indien een huurwaarborg bedongen is moet die in beginsel maar gegeven worden wanneer de gehuurde zaak in de afgesproken staat is)122.

Bij de meeste geschreven huurcontracten wordt evenwel uitdrukkelijk bepaald wanneer de huurder de huurprijs moet betalen. Overigens levert de voorwaarde dat de excipiens niet voorleveringsplichtig mag zijn weinig praktische problemen op: niets belet de voorleveringsplichtige partij om zijn verbintenis van de volgende huurtermijn op te schorten . Het opschorten van de verbintenissen in een volgende huurtermijn heeft immers hetzelfde resultaat tot gevolg. Ook dan wordt de niet-uitvoerende partij onder druk gezet, weliswaar wat later, maar met hetzelfde effect.

III.6.4. De ingebrekestelling

De vierde voorwaarde bestaat eruit dat de wederpartij een wanprestatie pleegt die aan haar toerekenbaar is. De vraag die we hier moeten beantwoorden is of de excipiens, voordat hij overgaat tot het opschorten van zijn verbintenis, de wederpartij in gebreke dient te stellen. Verschillende auteurs menen dat hierop ontkennend gentwoord kan worden123. Een formele ingebrekestelling is volgens hen niet vereist omdat de enac een verweermiddel is en de excipiens dus eigenlijk niets eist. Toch merkt Xxx Xxx Putten op dat, hoewel strikt juridisch niet vereist, een ingebrekestelling echter dikwijls aan te raden is om de enac met succes te kunnen opwerpen124. De auteur geeft het voorbeeld van de huurder die de huurprijs geheel of gedeeltelijk inhoudt. Hij kan dit pas doen nadat hij , minstens, de verhuurder in kennis heeft gesteld welke herstellingen zich opdringen125. Van de verhuurder kan immers niet in redelijkheid verwacht worden dat hij voortdurend controleert welke herstellingen nodig zijn126. Ook een opschorting van de betaling van de huurprijs wegens gebreken van het gehuurde goed kan maar ingaan met de waarschuwing van de verhuurder en/of de terbeschikkingstelling van de verhuurde zaak127. Ook in veel oudere

121 Cass. 18 november 1988, R.W. 1989-90, nr. 324.

122 X. XXXXXX, x.x., (313) 317.

123 A. DE BERSAQUES, noot onder Cass. 24 april 1947, R.C.J.B. 1949, (127) 136; J.H.

HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (563) 590-591 en L. XXXXXX, x.x., 88-89.

124 X. XXX XXX XXXXXX, l.c., (70) 71-72.

125 X. XXXXXX, l.c., (313) 323.

126 Zie: X. XXX XXX XXXXXX, l.c., (70) 71-72 en de voetnoten aldaar vermeld.

127 X. XXXXXX, l.c., (313) 323. Zo werd de huurder van een machine die pas na afloop van de huurtijd het niet werken ervan opwierp om de prijs niet te betalen veroordeeld: Xx. Xxxxxxx 00 mei

rechtsleer vinden we reeds de stelling terug dat een voorafgaande ingebrekestelling noodzakelijk is128.

We kunnen eigenlijk stellen dat Xxx Xxx Putten de vereiste van een ingebrekestelling steunt op de eis dat de enac enkel kan ingeroepen worden in een geest van goede trouw129. In de rechtspraak vinden we immers terug dat het inroepen van de exceptio non adimpleti contractus in een geest van goede trouw, vereist dat, naast het bestaan van een ernstige wanprestatie in hoofde van de medecontractant, de medecontractant in gebreke gesteld wordt door de excipiens130.

Ook wij pleiten er voor dat een partij die zich binnen een huurovereenkomst beroept op de enac steeds een ingebrekestelling vooraf zou laten gaan. Als eerste argument brengen we de geciteerde rechtspraak aan. De enac is een rechtsfiguur die uitgeoefend moet worden in overeenstemming met de vereisten van goeder trouw. Het lijkt ons dan ook volkomen verdedigbaar dat die vereiste van goede trouw impliceert dat er steeds een ingebrekestelling vooraf gaat voordat de partij zich beroept op de enac. Een tweede argument hebben we reeds hoger in dit werk aangehaald (cfr. Supra: II.4.3.e) ingebrekestelling). Bepaalde rechtsleer en rechtspraak zien de enac niet langer als een verweermiddel, maar als een sanctie tegen wanprestatie. In de mate dat de enac als een sanctie beschouwd wordt is het gerechtvaardigd dat er een ingebrekestelling vereist is. Bovendien stellen we vast dat vanuit de praktijk een aangetekende brief als een absolute noodzaak beschouwd wordt om later alle problemen in verband met bewijslast te vermijden131.

Tot slot van de bespreking van de vereiste van de ingebrekestelling willen we nog een kanttekening maken over het tijdstip waarop de niet-nakomende partij in gebreke gesteld moet worden. Specifiek wat het tijdstip van de ingebrekestelling in de huurovereenkomst betreft vonden we hier immers rechtspraak over terug132. De situatie is de volgende: een huurder van een apparaat beroept zich op de enac om zo de huurprijs niet te hoeven betalen. De huurder meent daartoe het recht te hebben, omdat het apparaat niet werkte tijdens de periode van de huur. De rechter wijst de enac echter af, omdat er afwezigheid was van protest tijdens de huurperiode. Hieruit blijkt dan ook duidelijk dat de ingebrekestelling moet gebeuren in de loop van de huurperiode.

1968, T.B.H. 1968, 514, noot X. De verhuurder moet dus wel degelijk op de hoogte gebracht worden van de gebreken.

128 H. XX XXXX, o.c., 609.

129 Ook Herbots raadt een ingebrekestelling, hoewel nergens wettelijk verplicht, aan. Ook hij lieert dit aan de nakoming van de vereiste van goede trouw: J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (563) 591.

130 Xxxx 00 juni 1996, A.J.T. 1996-97, 199.

131 Huurdersblad juni 1996, nr. 109, 7. Daar wordt tevens aangeraden gebruik te maken van 2 aangetekende brieven en pas daarna rechtsmiddelen aan te wenden.

000 Xx. Xxxxxxx 31 mei 1968, T.B.H. 1968, 514, noot X.

Het spreekt voor zich dat bij een huurovereenkomst betreffende onroerende goederen het veel minder problemen stelt om aan deze vereiste te voldoen. Dit omwille van de doorgaans veel langere duur van de huurovereenkomst betreffende een onroerend goed dan van een huurovereenkomst voor een roerend goed. Diegene die zich op de enac wenst te beroepen heeft dan ook veel langer de tijd om de andere partij in gebreke te stellen. Bovendien zal een huurder het veel belangrijker vinden dat het onroerend goed, waarin hij toch een lange tijd zal wonen, zonder gebreken is dan dat de machine, die hij slechts voor enkele dagen huurt, geen gebreken vertoont.

Toch kunnen we ons in de huurovereenkomst een situatie voorstellen waar het voldoen aan de vereiste van het tijdig inroepen wel belangrijk kan zijn, namelijk wanneer één van de partijen zijn verplichting niet meer nakomt vlak voor de beëindiging van de huurovereenkomst.

II.6.5. Geen blijvende onmogelijkheid van nakoming van de eigen verbintenis, noch definitieve schade

Aldus besliste het Hof van Cassatie133 dat de omstandigheid dat de verhuurder bepaalde eigenaarsherstellingen niet uitvoert en deze tekortkoming voldoende zwaar is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, de huurders niet toelaat om de uitvoering van alle huurdersherstellingen op te schorten indien zulks definitieve schade aan het pand veroorzaakt. Het feit dat er in casu definitieve schade aan het pand werd toegebracht was de aanleiding om te oordelen dat de enac niet rechtmatig ingeroepen werd door de huurder. De enac is een opschortingrecht, wat in essentie inhoudt dat de opschorting de nakoming van de verbintenis van de excipiens niet geheel of gedeeltelijk blijvend onmogelijk mag maken, noch definitieve schade mag veroorzaken (cfr. Supra: II.4.5. Geen blijvende onmogelijkheid van nakoming van de eigen verbintenis, noch definitieve schade)134. Xxxxxxxx stelt dat deze voorwaarde vaak een beletsel zal vormen tegen het opschorten van voortdurende verbintenissen135. Als voorbeeld daarvan geeft zij ondermeer de “verbintenissen tot voortdurende terbeschikkingstelling (verhuring) van goederen”136.

133 Cass. 6 maart 1986, R.C.J.B. 1990, 559.

134 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c.,

(536) 589-590; J.H. HERBOTS, “De exceptie van niet-nakoming”, l.c., (379) 393-394; X. XXXXXX, l.c., (313) 321-322.

135 X. XXXXXXXX, o.c., 168.

136 X. XXXXXXXX, o.c., 168. De voorbeelden die Xxxxxxxx geeft zijn ontleend aan: X. XXXXXX, o.c., (313) 321.

Dat voortdurende verbintenissen moeilijker op te schorten vallen precies omwille van de gestelde vereiste (geen blijvende onmogelijkheid van nakoming van de eigen verbintenis, noch definitieve schade) wordt bevestigd door het cassatiearrest van 6 maart 1989. Xxxxxxxx geeft in haar opsomming enkel de verhuurder weer als drager van een voortdurende verbintenis. Men mag echter niet vergeten dat ook de huurder een voortdurende verbintenis heeft. De verplichting om het gehuurde goed te gebruiken als een goed huisvader (art. 1728 B.W.) maakt een voortdurende verbintenis uit. Deze duurverbintenis is dan ook geschonden in het geval dat voor Cassatie is gekomen.

III.6.6. De enac moet te goeder trouw worden ingeroepen137

De laatste voorwaarde die gesteld wordt is dat de enac te goeder trouw moet opgeworpen worden. Een aantal arresten van het Hof van Cassatie stellen dat de enac slechts kan worden ingeroepen indien er sprake is van een ernstige tekortkoming aan één van hoofdverbintenissen van de partijen (cfr. Supra: II.4.3.e) Xxxxx, II.4.4.b) Proportionaliteit en voetnoot 55). Recente rechtsleer en rechtspraak nemen hier echter een ander standpunt in. De vereiste dat de enac enkel ingeroepen kan worden indien er sprake is van een ernstige tekortkoming aan één van de hoofdverbintenissen van de contractspartij wordt te streng geacht. Daarom wordt er nu geoordeeld dat elke tekortkoming, ook een lichte tekortkoming aan een essentiële verbintenis, of een tekortkoming aan een nevenverbintenis, de toepassing van de enac rechtvaardigen. Wel dient er een proportionaliteit te bestaan tussen de niet-nagekomen en de opgeschorte verbintenis (cfr. Supra: II.4.3.e) Xxxxx en II.4.4.b) Proportionaliteit).

Volgens Xxxxxxx, Xxxxxx en Van Der Putten is het terecht dat ook een geringe wanprestatie of een tekortkoming aan een niet-essentiële verbintenis kan leiden tot het inroepen van de enac138. Deze relatief nieuwe stelling in rechtspraak en rechtsleer lijkt ons ook zijn belang te hebben voor het toepassen van de enac in de huurovereenkomst. Specifiek denken we hierbij aan de verplichtingen voor de huurder die voortvloeien uit het huishoudelijk reglement en het reglement van mede-eigendom (cfr. Supra: III.5. Verplichtingen voor de huurder die voortvloeien uit het huishoudelijk reglement en het reglement van mede- eigendom). De verplichtingen die voor de huurder voortvloeien uit deze beide documenten (vb.: regels in verband met gebruik van de lift, afspraken in verband met het buitenzetten van vuilnis,…) kunnen immers slechts als niet- essentiële verbintenissen beschouwd worden. Wanneer deze verplichtingen door de huurder niet nagekomen werden, kon de huurder vroeger zich niet op

137 H. XX XXXX, o.c., 668 drukt de vereiste van goede trouw concreet als volgt uit: “… l’exception d’inexécution ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour se soustraire au payement du loyer.”

138 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c.,

(536) 582; X. XXXXXX, l.c., (313) 315 en X. XXX XXX XXXXXX, l.c., (70) 72.

de enac beroepen, aangezien het in hoofde van de huurder niet om een hoofdverbintenis ging. Door de nieuwe rechtspraak en rechtsleer is daar echter verandering in gekomen. De verhuurder kan zich nu tevens op de enac beroepen wanneer de huurder één van zijn verbintenissen die voortvloeien uit het huishoudelijk reglement of uit het reglement van mede-eigendom, niet nakomt139.

Het spreekt voor zich dat de enac ook kan ingeroepen in andere gevallen dan de niet-nakoming van een niet-essentiële verbintenis door de huurder. Ingevolge de nieuwe tendens in rechtspraak en rechtsleer wordt het voor partijen in een huurovereenkomst ook mogelijk zich op de enac te beroepen wanneer de verhuurder één van zijn niet-essentiële verbintenissen niet nakomt, dan wel wanneer één van de partijen slechts gedeeltelijk hun essentiële verbintenissen niet nakomen. Volgens Xxxxxx kan men zo stellen dat bepaalde herstellingen geen hoofdverplichting uitmaken van de verhuurder, maar toch belet dit niet dat de huurder zich op de enac kan beroepen, zij het misschien maar evenredig aan de niet-nakoming van de herstellingsplicht van de verhuurder140.

Voor al deze nieuwe gevallen waarin de enac nu ook aanvaard wordt, stelt Xxx Xxx Putten wel een bijkomende voorwaarde opdat partijen zich op de enac zouden kunnen beroepen. Van Der Putten verwoordt het als volgt: “…, op voorwaarde dat de excipiens zijn verbintenis dan ook slechts in verhouding opschort.”141 Deze vereiste is dan ook louter een uitdrukking van de evenredigheid- of proportionaliteitsregel.

Het opschorten van een verbintenis, zodat de schade proportioneel is aan die ontstaan door de niet-nagekomen verbintenis, is echter slechts mogelijk bij deelbare verbintenissen. Xxx xxx Xxxxxx geeft als voorbeeld van een deelbare verbintenis in de huurovereenkomst: de verbintenis van de huurder om de huurprijs te betalen142.

In deze optiek kan de huurder, wanneer de verhuurder weigert bepaalde kleinere herstellingen uit te voeren, niet de betaling van de gehele huurprijs opschorten en ondertussen het goed toch blijven bewonen143. Wel kan hij een deel van de huurprijs dat in verhouding staat tot de ernst van de niet- uitgevoerde herstellingen, inhouden. Gebreken die de bewoonbaarheid van het pand, de bruikbaarheid van het gehuurde goed in het gedrang brengen, kunnen

139 Een concreet voorbeeld waar beroep gedaan kan worden op de enac: Kotstudenten komen de afspraken m.b.t. het buitenzetten van de vuilnis niet na en in een gemeenschappelijk deel van het kot moet een lamp vervangen worden. Het lijkt ons mogelijk dat de kotbaas zijn verplichting tot het vervangen van de lamp opschort totdat de kotstudenten bewezen hebben de afspraken m.b.t. het buitenzetten van vuilnis te kunnen naleven.

140 X. XXXXXX, l.c., (313) 315.

141 X. XXX XXX XXXXXX, x.x., (00) 00.

000 X. XXX XXX XXXXXX, l.c., (70) 72.

143 X. XXXXXX, l.c., (313) 321: De huurprijs is als geldschuld normaal deelbaar.

daarentegen leiden tot het inhouden van de gehele huurprijs. Aan de huurder zal nog minder verweten kunnen worden dat hij de enac niet te goeder trouw opwerpt, indien hij de huurprijs bijvoorbeeld geheel of gedeeltelijk consigneert op een speciaal daartoe geopende rekening144.

Wanneer de ene, dan wel de andere prestatie ondeelbaar is, is opschorting slechts bij een voldoende ernstige tekortkoming te rechtvaardigen. In dat geval mag de opschorting dan wel volledig zijn145. Deze regeling wordt zichtbaar wanneer men een aantal op het eerste zicht tegenstrijdige cassatiearresten nader toelicht146. In het arrest van 18 november 1988 wordt namelijk een vonnis dat slechts een gedeeltelijke opschorting toeliet vernietigd. In het arrest van 6 maart 1988 daarentegen werd de voorziening tegen een vonnis dat voor een nochtans ernstige tekortkoming aan een hoofdverplichting (voldoende ernstig om de ontbinding te rechtvaardigen) slechts een gedeeltelijke opschorting toeliet, verworpen. Het betrof hier nochtans twee huurzaken. De verklaring van deze paradox is dat het vonnis a koe het huurgenot in het ene geval ondeelbaar achtte, in het andere geval deelbaar147.

Over de (on)deelbaarheid van het huurgenot zegt Xxxxxx dat dit grotendeels afhangt van de houdingen van de partijen, meer bepaald van de huurder. Hij maakt een onderscheid tussen de situatie waarin de huurder over het gehuurde goed reeds beschikt heeft en blijft beschikken, en die waarin hij op grond van de niet-nakoming van de verhuurder of storing van het huurgenot weigert over het goed te beschikken of dat nog langer te doen148.

In het eerste geval volgt uit de houding van de huurder dat het huurgenot als deelbaar moet worden beschouwd. In dat geval moet de opschorting evenredig blijven met de derving van het huurgenot. Weigert de huurder daarentegen het gehuurde goed in ontvangst te nemen of verlaat hij het wegens gehele onbruikbaarheid, dan geldt het huurgenot normaal als ondeelbaar. Dan mag de huurprijs volledig worden opgeschort149.

Ook de Franse rechtspraak houdt strikt de hand aan de vereiste van goede trouw als voorwaarde om de enac in de huurovereenkomst te kunnen inroepen. Zij geven deze vereiste echter een gedeeltelijk andere invulling dan we ze kennen in de Belgische rechtspraak. Xxxxxxxx schrijft over de Franse rechtspraak: “La jurisprudence française se montre particulièrement sévère pour le locataire puisqu’elle n’admet pas que pour refuser le paiement des loyers échus, celui-ci oppose au bailleur l’inexécution de travaux dont

144 X. XXX XXX XXXXXX, l.c., (70) 72.

145 X. XXXXXX, l.c., (313) 320.

146 Cass. 6 maart 1986, Arr. Cass. 1985-86, 935 en Cass. 18 november 1988, R.W. 1989-90, 324.

147 Zie ook: X. XXXXXX, l.c., (313) 320.

148 X. XXXXXX, l.c., (313) 321.

149 In de rechtspraak vonden we slechts één toepassing van een volledige opschorting van betaling van de huurprijs: Rb. Kortrijk 9 oktober 1984, T.R.D.- Dossier 1988-1, 7. In casu was de woning door vochtigheid nagenoeg geheel onbewoonbaar geworden.

l’immeuble loué a besoin…”150. Ze staaft haar stelling door verschillende arresten van het Franse Hof van Cassatie aan te halen waar in die zin beslist wordt151. De oorzaak van de arresten geeft ze aan door te citeren uit de Franse rechtsleer: “…il ne serait pas conforme à la bonne foi d’opposer ainsi l’inexécution d’une obligation relativement secondaire … pour se dispenser de remplir soi-même son obligation principale.”

Onder de vereiste van goede trouw vat De Xxxx tevens dat moet bewezen worden dat de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt, minstens moet de niet-nakoming door de verhuurder van zijn verplichtingen waarschijnlijk lijken152. Dit om te vermijden dat de huurder zich op de enac zou beroepen louter en alleen om de huurprijs niet te hoeven betalen. Daarom legt De Page er sterk de nadruk op dat de bijzondere hypothese voorzien in art. 1653 B.W. (de koper heeft gegronde vrees te worden gestoord) niet naar analogie uitgebreid mag worden naar de huurovereenkomst. In art. 1653 B.W. gaat het immers om een extensieve toepassing van de enac in verhouding tot de toepassing die van de enac gemaakt wordt in het gemene recht.

III.7. Gevallen in rechtsleer en rechtspraak waar toepassing gemaakt wordt van de enac

We menen dat het gerechtvaardigd is het thema van de enac in de huurovereenkomst casuïstisch aan te pakken, en zowel in rechtsleer als in rechtspraak na te gaan in welke concrete gevallen toepassing gemaakt wordt van de enac in de huurovereenkomst. Dit kunnen we doen gezien het relatief beperkte aantal bronnen dat we konden vinden over de enac in de huurovereenkomst.

III.7.1. Gevallen in de rechtspraak waar de enac ingeroepen wordt binnen een huurovereenkomst

a) A posteriori controle door de rechter

150 M.-X. XXXXXXXX, “La compensation après faillite et l’exception d’inexécution opposées par le débiteur d’une créance cédée”, l.c., 363.

151 Cass. 28 april 1965, Bull. Civ. 1965, I, nr. 266; Cass. 8 juli 1965, Bull. Civ. 1965, IV, nr. 576;

Cass. 30 juni 1966, Bull. Civ. 1966, IV, nr. 662 en Cass. 16 april 1969, Bull. Civ. 1969, III, nr.

285.

152 H. DE PAGE, o.c., 668. Waar X. XXXXXXXX, l.c., (328) 329, stelt dat de vraag wie het bewijs van de gegrondheid van de enac moet leveren (de excipiens die dan de wanprestatie door de medecontractant moet bewijzen of de medecontractant die moet bewijzen dat hij zijn verplichting heeft gepresteerd) betwist is, rust dus volgens De Page de bewijslast op de excipiens. Ook L. XXXXXXXX, o.c., 460, meent dat de excipiens moet kunnen aantonen dat de schuldenaar in gebreke is om zijn verbintenis na te komen.

Kenmerkend voor de enac is dat de excipiens op eigen initiatief handelt153. Dit omdat de excipiens, alvorens zichzelf het rechtsmiddel van de enac te verschaffen, geen toelating of machtiging vanwege de rechter moet bekomen.

Tevens handelt de excipiens op eigen risico154. Wanneer de excipiens immers zijn verbintenissen opschort door zich te beroepen op de enac moet aan alle voorwaarden voor het inroepen van de enac voldaan zijn. Wanneer echter tussen de excipiens en zijn wederpartij betwisting ontstaat over de vraag of de toepassingsvoorwaarden van de enac al dan niet vervuld zijn, kan de rechter gevat worden om over het toepassen van de enac uitspraak te doen. De rechter beschikt dus over een controlebevoegdheid a posteriori. Het is de excipiens die de bewijslast en het bewijsrisico draagt. In de rechtspraak vonden we dit terug in volgende bewoordingen: “… la partie à une relation synallagmatique qui exerce l’exception d’inexécution le fait à ses risques et périls et doit en justifier le bien-fondé”155.

Of al dan niet voldaan is aan de toepassingsvoorwaarden voor het inroepen van de enac wordt door de feitenrechter soeverein beoordeeld156, onder voorbehoud van een wettelijkheidscontrole door het Hof van Cassatie157.

Indien hij niet het bewijs kan leveren dat de schuldenaar in gebreke is om zijn verbintenis na te komen en toch zelf heeft geweigerd zijn verbintenis na te komen op basis van de enac, wordt het besluit onvermijdelijk dat de excipiens foutief zijn verbintenissen heeft miskend158.

Wanneer de rechter vaststelt dat de enac werd ingeroepen in omstandigheden die niet aan haar toepassingsvoorwaarden beantwoorden, kan hij beslissen dat die partij een wanprestatie pleegde, waardoor de ontbinding van de verbintenis, indien zij wordt gevorderd, gerechtvaardigd kan worden159.

b) Case study

153 L. XXXXXXXX, o.c., 464.

154 L. XXXXXXXX, o.c., 464.

155 Rb. Luik 26 mei 1987, T.B.B.R. 1988, (552) 552. In B. HUBEAU, l.c., (554) 555, vinden we

dezelfde stelling terug: “Het betreft een algemeen beginsel dat de partij die de exceptie inroept de gegrondheid ervan moet bewijzen enerzijds...”.

156 Cass. 14 maart 1991, J.T. 1992, (77) 78, handelt specifiek over een huurovereenkomst en verwoordt de soevereine beoordelingsbevoegdheid van de rechter als volgt: “Il appartient au juge d’apprécier sur la base de fait de la cause si la gravité des manquements de l’une des parties justifie dans le chef de l’autre, l’inexécution de ses obligations.” Specifiek gaat het hier eigenlijk om de toets aan de proportionaliteitsvoorwaarde, maar de uitspraak mag uitgebreid worden tot de andere voorwaarden waaraan de rechter de toepassing van de enac moet toetsen.

157 L. XXXXXXXX, o.c., 460.

158 L. XXXXXXXX, o.c., 460.

159 Cass. 6 november 1997, Arr. Cass. 1997, 1088 en Rb. Luik 26 xxx 1987, T.B.B.R. 1988, 552, noot B. HUBEAU.

We vonden slechts één voorbeeld terug van een situatie waarin de rechter oordeelde dat de excipiens, de huurder, zich onterecht op de enac had beroepen omdat er geen gegronde reden was om zich op die rechtsfiguur te beroepen160. De situatie was de volgende: de huurder had, op grond van de enac, een deel van de huurprijs ingehouden. Hij meende daartoe het recht te hebben omdat hij in zijn huurgenot gestoord werd door vochtigheid die optrad in het gehuurde goed en die afkomstig was van een naburig eigendom. Art. 1719, 3° B.W. stelt dat de verhuurder vrijwaring verschuldigd is voor zijn eigen daad, voor daden van derden en voor gebreken aan de zaak. Art. 1725 B.W. voegt daar echter aan toe dat de verhuurder enkel verantwoordelijk is voor rechtsstoornissen door derden en niet voor feitelijke stoornissen door derden. Deze feitelijke stoornissen kunnen gedefinieerd worden vanuit de wettelijke bepaling zelf, die preciseert dat het gaat om gevallen waarin derden het rustig genot storen, maar waarbij dezen niet beweren enig recht op het goed te hebben. Vochtigheid vanuit een naburig eigendom ressorteert onder deze gevallen. In die situatie moet de huurder de derde rechtstreeks aanspreken. De rechter heeft dan ook geoordeeld dat de huurder zich zonder gegronde reden heeft beroepen op de enac. Hubeau geeft naar aanleiding van deze uitspraak nog een aantal andere situaties die een voorbeeld zijn van feitelijke stoornis en waarvoor de huurder zich dan ook niet tegenover de verhuurder zal kunnen beroepen op de enac161. Voorbeelden van feitelijke stoornis zijn: diefstal in het appartementsgebouw, geluidsoverlast, overlast tengevolge van door de verhuurder aangestelde personen die herstellingen uitvoeren, de instorting van een meer bij de buren en de burenstoornis door medehuurders.

Hoger hebben we reeds aangetoond dat er veel discussie is omtrent de vraag of de vereiste samenhang aanwezig is tussen de verplichting van de verhuurder om het verhuurde goed te onderhouden en verhuurdersherstellingen uit te voeren enerzijds (art. 1719, 2° B.W. en art. 1720 B.W.), en de verplichting van de huurder om de huurprijs te voldoen anderzijds (cfr. Supra: III.6. Toepassingsvoorwaarden van de enac in de huurovereenkomst). Toch zijn de meeste teruggevonden gevallen in de rechtspraak waar toepassing gemaakt wordt van de enac in de huurovereenkomst precies een uiting van dergelijke situaties162. Opmerkelijk is de reden door De Page aangebracht waarom er in de rechtspraak vroeger vaak discussie heerste rond de vraag of de huurder zich in dit geval op de enac kon beroepen. Hij schrijft: « On l’a parfois contesté en jurisprudence, sous prétexte que la créance du preneur relative faux reparations

160 Rb. Luik 26 xxx 1987, T.B.B.R. 1988, 552, noot B. HUBEAU.

161 B. HUBEAU, l.c., (554) 555-556.

162 Cass. 7 februari 1979, Arr. Cass. 1979, 654; Cass. 6 maart 1986, R.C.J.B. 1990, 559, noot J.H.

HERBOTS; Cass. 14 maart 1991, J.T. 1992, 77; Cass. 2 november 1995, A.J.T. 1996-97, 69, noot

X. XXX XXX XXXXXX; Xxxxxxx 00 mei 1885, J.T. 1885, 839; Xxxxxxx 0 april 1930, Pas. 1932, II, 205; Rb. Xxxxxxxxx 00 januari 1884, Pas. 1884, III, 125; Rb. Xxxxxxx 00 maart 1887, Pas. 1887, III, 222; Rb. Antwerpen 4 januari 1888, Pas. 1888, III, 173; Rb. Kortrijk 9 oktober 1984, T.R.D.- Dossier 1988-1, 7; Rb. Xxxxxxx 00 juni 1987, onuitg.; Xxxx. Xxxxxxxxx (xxxxxx xxxxxx) 00 november 1983, T.R.D.- Dossier 1988-1, 4 en zie ook geval beschreven in: Huurdersblad nr. 27, april 1987, 3.

n’est pas liquide et exigible sans décision de justice » . 163 De schuld tot betalen van de huurgelden is immers een liquide en opeisbare schuld. De verbintenissen van de verhuurder tegenover de huurder zijn slechts uiterst zelden liquide en eisbaar. De Xxxx antwoordt hierop dat de rechtspraak die dergelijke stelling poneert de enac en de schuldvergelijking (art. 1289 B. 1299 B.W.) door elkaar haalt. Het is dus inderdaad zo dat in de relatie huurder- verhuurder dan ook uiterst zelden voldaan is aan de voorwaarden bepaald in art. 1291, lid 1 B.W. Maar dit is ook niet nodig om zich op de enac te kunnen beroepen, aangezien de vereisten gesteld in art. 1291, lid 1 B.W. enkel gelden om schuldvergelijking te kunnen toepassen.

Bij De Page vinden we tevens terug dat de Franse rechtspraak weigerachtig staat tegenover het toekennen aan de huurder van een enac die hem aldus toelaat zijn verplichting tot betaling van de huurprijs op te schorten, wanneer de verhuurder zijn onderhouds- en herstellingsverplichtingen niet nakomt164. Deze zelfde stelling vinden we bevestigd in latere rechtsleer door Xxxxxxxx (cfr. Supra: III.6.5. De enac moet te goeder trouw worden ingeroepen en voetnoten 117 en 118). De Xxxx geeft daarvoor volgende reden: de omvang van de verplichting tot onderhoud van de verhuurder kan aanleiding geven tot het voeren van lange juridische procedures. Wanneer in dergelijk geval zou toegelaten worden dat de huurder zich op de enac beroept, zou de verhuurder gedurende de gehele procedure m.b.t. de omvang van zijn onderhoudsverplichtingen geen huur ontvangen. Dit terwijl de huurder daarentegen wel verder recht heeft op het element dat voor hem essentieel is in de huurovereenkomst, namelijk: het recht tot bewonen van het gehuurde goed165.

Een situatie die we slechts één maal in de rechtspraak terugvonden is de volgende: de verhuurder voert de verhuurdersherstellingen niet uit en de huurder beroept zich op de enac als rechtsfiguur die hem het recht verschaft het gehuurde goed niet verder te bewonen. De huurder schort dus op zijn beurt de huurdersverplichtingen op door het gehuurde goed niet verder te bewonen166.

III.7.2. Gevallen in de rechtsleer waar de enac ingeroepen wordt binnen een huurovereenkomst

Een van de enige plaatsen waar we een systematisch overzicht vinden van verschillende hypotheses waarin toepassing kan gemaakt worden van de enac

163 H. DE PAGE, o.c., 609 en rechtspraak daar aangehaald in voetnoot 2.

164 H. XX XXXX, o.c., 609.

165 H. XX XXXX, o.c., 609. De Page merkt op dat deze rechtspraak fel gecontesteerd is. Hij meent dat een volledige uitsluiting van de mogelijkheid voor de huurder om zich op de enac te beroepen niet kan toegelaten worden. Om beide stellingen te verzoenen stelt hij dan ook als tussenoplossing voor dat het zich beroepen op de enac geproportioneerd zou worden.

166 Cass. 30 september 1965, Arr. Cass. 1965, 147.

binnen de huurovereenkomst is in het werk van Xxxxxxxxx000. Zoals we verder zullen aantonen beperkt de meeste andere rechtsleer zich tot het geven van slechts één, steeds terugkerende, hypothese waar in de huurovereenkomst de enac kan toegepast worden. Eerst overlopen we het systematische en uitgebreide overzicht van Xxxxxxxxx en daarna geven we andere bronnen van rechtsleer weer die melding maken van toepassingsgevallen de enac in de huurovereenkomst.

De belangrijkste verplichting die volgens Xxxxxxxxx op de huurder rust is het betalen van de huurprijs168. Bepaalde Franse rechters hebben dan ook beslist dat het niet-nakomen van de verplichting huurprijs te betalen aan de verhuurder het recht geeft zijn verplichting tot het uitvoeren van verhuurdersherstellingen aan het verhuurde goed op te schorten, dan wel zijn verplichting kan opschorten de huurder het genot te geven van het verhuurde goed. Herbots schrijft daarover exact hetzelfde, maar voegt er aan toe dat de verhuurder het niet betalen van de huurprijs door één van de huurders niet kan aanwenden om zich op de enac te beroepen om op die manier eigenaarsherstellingen die moeten uitgevoerd worden aan de gemeenschappelijke delen op te schorten169.

Een tweede hypothese bestaat erin dat de huurder zijn verplichting tot onderhoud van het gehuurde goed niet nakomt. Volgens Xxxxxxxxx kan in dergelijk geval de enac erin bestaan dat de verhuurder weigert het verhuurde goed terug in bezit te nemen bij het einde van de huurperiode zolang de huurder de huurdersherstellingen te zijnen laste niet heeft uitgevoerd170. In dit geval is het dan niet uitgesloten dat de huurder een schadevergoeding verschuldigd is omwille van het laattijdig uitvoeren van zijn teruggaveplicht. Xxxxxxxxx voegt er echter zelf aan toe dat dit om een uiterst uitzonderlijke situatie gaat

Algemeen merkt Xxxxxxxxx op dat wanneer een huurder zijn verplichtingen niet nakomt het voor een verhuurder vaak veel voordeliger is de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen dan zich te beroepen op de enac171. Niets belet immers dat een huurder, na zijn verplichtingen te zijn nagekomen, onder druk van de toepassing van de enac door de verhuurder, niet opnieuw één van zijn verplichtingen niet nakomt. Als de verhuurder dit voorziet doet hij er beter aan

167 J.-F. PILLEBOUT, o.c., 76-79.

168 J.-F. XXXXXXXXX, o.c., 76, ook Herbots oordeelt in die zin: J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (536) 572.

169 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (536) 572.

170 J.-F. PILLEBOUT, o.c., 76.

171 Zie ook: J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (536) 572. De opname van een uitdrukkelijk ontbindend beding in een huurovereenkomst blijft zonder uitwerking. Dit wordt verwoord door art. 1762 bis B.W. Dit betekent dat de verhuurder, bij wanprestatie door de huurder, zich steeds tot de rechtbank moet wenden om ontbinding van de huurovereenkomst te bekomen.

het huurcontract te laten ontbinden en vervolgens het goed aan een nieuwe huurder te verhuren, waarvan de verhuurder veronderstelt dat deze op een plichtsbewuste manier zijn verbintenissen zal nakomen.

Ook vanuit het standpunt van de huurder kan verklaard worden waarom de verhuurder weinig beroep doet op de enac en zich eerder wendt tot het alternatief van het vorderen van de ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder zal immers veel meer geneigd zijn zijn eigen verplichtingen na te komen wanneer de sanctie bij niet-nakoming de ontbinding van de huurovereenkomst is, dan wanneer de verhuurder zich zal beroepen op de enac. De druk die op de huurder ligt om zijn verplichtingen na te komen is dus veel zwaarder wanneer er een ontbinding van de huurovereenkomst dreigt.

De rechtsfiguur van de enac kent echter vaak toepassing in gevallen waarin de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt. Dit is logisch te verklaren doordat de huurder die zich op de enac beroept en zijn verbintenis dan ook opschort toch verder van de zaak kan genieten, zoals wanner de overeenkomst een normale uitvoering kent door beide partijen172. Wanneer de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt is de verbintenis die door de huurder meestal wordt opgeschort die van betaling van de huurgelden. De verplichtingen die door de verhuurder niet of niet correct nagekomen worden, kunnen zowel betrekking hebben op de levering van het gehuurde goed, als op de verplichting tot het uitvoeren van verhuurdersherstellingen, als op gebreken aan het verhuurde goed, dan wel de slechte staat waarin het verhuurde goed verkeert, zodat het gehuurde goed niet gebruikt kan worden voor het doel waartoe de huurovereenkomst werd aangegaan173.

Pillebout somt een aantal gevallen op waarin de huurder zich tevens kan beroepen op de enac174. We kunnen ze vatten onder het feit dat de verhuurder in alle gevallen het rustig huurgenot van de huurders schendt (cfr. Supra: III.3. Verplichtingen van de verhuurder en art. 1719 B.W.). De voorbeelden zijn de volgende: de verhuurder neemt opnieuw bezit van een aantal verhuurde plaatsen, de verhuurder baat in het gebouw, waarvan een onderdeel verhuurt wordt, een bureau voor armenzorg uit en dit vormt een bron van schaamte voor de huurders. Of de verhuurde zaak vertoont bepaalde gebreken, waardoor de huurders een verminderd huurgenot hebben : ontploffing van een verwarmingsketel, breuk van een wiek van een molen of een gebrek in de constructie.

172 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c.,

(536) 568. Herbots geeft zelf het voorbeeld van de huurder die rechtmatig de betaling van huurgelden opschort en toch in het verhuurde goed verder verblijft.

173 J.-F. PILLEBOUT, o.c., 77-78. Pillebout merkt hier tevens op dat de verplichting die op de verhuurder rust om bepaalde werken uit te voeren, zowel kan voortvloeien uit de leveringsplicht (die vereist dat het goed in goede staat van onderhoud geleverd wordt, cfr. Supra: III.3.

Verplichtingen van de verhuurder), als uit de belofte van de verhuurder, aangegaan bij het aangaan van de huurovereenkomst, bepaalde werken uit te voeren.

174 J.-F. PILLEBOUT, o.c., 78.

De hypothese waarin een huurder echter het meest vaak beroep doet op de rechtsfiguur van de enac is het geval waarin de verhuurder zijn onderhouds- of herstellingsplicht aan het verhuurde goed niet nakomt175. Dan kan de huurder, door zich op de enac te beroepen, de betaling van de huurprijs, of van een gedeelte daarvan176, opschorten177. In vele bronnen die melding maken van de toepassing van de enac in de huurovereenkomst wordt dan ook vaak slechts aan deze ene hypothese gedacht178.

Herbots merkt echter op dat een aantal Franse cassatiearresten zich in deze gevallen uitspreken tegen het gebruik van de enac179. Dit valt volgens Herbots te verklaren vanuit de wil om de situatie van de verhuurders te verlichten en hen meer zekerheid te verlenen omtrent de betaling van de huurprijs. Een tweede oorzaak van deze rechtspraak is de wil te verhinderen dat er enorme toename is van situaties waarin huurders weigeren de huur te betalen zonder dat de verhuurder één van zijn verbintenissen niet is nagekomen. Het opschorten van het betalen van de huurprijs zonder dat er daadwerkelijk een grond voor toepassing van de enac aanwezig is, wordt dan ook door deze rechtspraak afgeremd.

Herbots voegt hier echter aan toe dat de Belgische rechtspraak in principe het recht toekent aan de huurder om de enac in te roepen wanneer de verhuurder zijn onderhouds-of herstellingsplicht niet nakomt180.

Het voordeel voor de huurder, vaak de minder kapitaalkrachtige partij in de huurovereenkomst, van het zich beroepen op de enac is duidelijk. Zonder dat de huurder zich tot de rechtbank moet wenden kan hij de verhuurder toch onder druk zetten zijn verplichtingen na te komen. Een drukkingsmiddel wordt hem dus ter beschikking gesteld zonder dat hij daarvoor zware kosten hoeft te maken. De kost voor de huurder die zich op de enac beroept zal immers meestal beperkt blijven tot het aangetekend versturen van de ingebrekestellingen naar de verhuurder.

175 Zie ook: J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (536) 572: “Le plus souvent, il s’agira de l’inexécution de travaux d’entretien.”

176 Cfr. Supra: III.6.5. De enac moet te goeder trouw worden opgeworpen

177 Voor de alle duidelijkheid wijzen we erop dat de huurder in de geschetste situatie over verschillende rechtsmiddelen beschikt. De huurder kan de verhuurder verplichten tot uitvoering in natura waarbij dan toepassing gemaakt wordt van art. 1144 B.W. De huurder kan tevens een uitvoering bij wijze van equivalent vorderen, waarbij de geleden schade dan vergoed wordt door een reductie van de huurprijs. Hij kan tevens de ontbinding van het huurcontract vorderen bij toepassing van art. 1184 B.W. en/of schadevergoeding. De mogelijkheid van het opschorten van de betaling van de huurprijs is de hypothese die we hier behandelen.

178 H. DE PAGE, o.c., 608-609 en 668-669; J.H. HERBOTS en X. XXXXXXXX, o.c., 125; X.

XXXXXXX en X. XXXX, o.c., losbl. en X., Praktijkgids huurrecht, Wetswinkel V.Z.W., 1998, 105.

179 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (536) 573.

180 J.H. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail”, l.c., (536) 573-574.

We willen nog opmerken dat de huurder wanneer hij zich op de enac wenst te beroepen, naast het opschorten van de betaling van de huurprijs, tevens over een ander drukkingsmiddel beschikt. Zoals Xxxxxxxxx reeds aanhaalde kan de huurder namelijk ook druk uitoefenen op zijn medecontractant door de huurdersherstellingen niet meer uit te oefenen. Dat de andere bestudeerde rechtsleer deze mogelijkheid voor de huurder niet aanhaalt is te begrijpen vanuit twee overwegingen. Ten eerste moet men in overweging nemen dat de verhuurder veel minder vlug zal merken dat de huurder zijn huurdersherstellingen niet meer uitvoert, dan wanneer de huurprijs of een gedeelte daarvan niet meer betaald wordt. Wanneer we ervan uitgaan dat de verhuurder niet in gebreke werd gesteld zal hij immers slechts bij een bezoek aan het verhuurde goed eventueel kunnen vaststellen dat de huurder zijn verplichting tot het uitvoeren van huurdersherstellingen heeft opgeschort. Wanneer de verhuurder echter vaststelt dat de huurprijs niet meer gestort wordt door de huurder zal hij veel vlugger kunnen vaststellen dat de huurder één van zijn verplichtingen heeft opgeschort. Ten tweede is de druk die de huurder op de verhuurder uitoefent door het niet-uitvoeren van de huurdersherstellingen minder zwaarwegend dan het niet betalen van de huurprijs. De schade die voor de verhuurder bestaat door het niet-uitvoeren van die herstellingen wordt immers slechts op veel langere termijn voelbaar dan wanneer de verhuurder de hem verschuldigde huurgelden niet meer ontvangt. De verhuurder zal dan ook minder vlug geneigd zijn verplichtingen na te komen wanneer de huurder slechts zijn verplichting tot het uitvoeren van huurdersherstellingen opschort.

IV. Toepassing van de enac binnen de huurovereenkomst: praktijkonderzoek

Uit de bovengaande theoretische uiteenzetting kan men afleiden dat de toepassing van de enac in de huurovereenkomst algemeen aanvaard is, zowel door rechtspraak als door rechtsleer. In de loop van de uiteenzetting is het echter duidelijk geworden dat het ultieme oordeel over het al dan niet terecht inroepen van de enac bij de rechter ligt. Wanneer deze oordeelt dat een partij zich onterecht op de enac heeft beroepen, kunnen de sancties voor die partij bijzonder zwaar zijn, namelijk ontbinding van de huurovereenkomst ten nadele van de partij die onterecht het rechtsmiddel van de enac heeft aangewend. De rechter die oordeelt over het al dan niet terecht inroepen van de enac beschikt ons inziens over een ruime appreciatiemarge. De criteria die hij hanteert om zijn oordeel te vellen worden uitgebreid besproken in de rechtsleer, maar toch zijn het feitelijkheden die de doorslag zullen geven.

Daarom lijkt het ons gerechtvaardigd een kort praktijkonderzoek uit te voeren181. Weg van de theoretische benadering gaan we hierin op zoek naar wat in de praktijk, door mensen die dagdagelijks met het huurrecht bezig zijn, aangeraden wordt met betrekking tot het al dan niet inroepen van de enac. Xxxxxxxxx is om zo een beeld te krijgen van het beleid of de houding van deze personen m.b.t. de enac. We richten ons hiervoor tot een plaatsvervangend vrederechter, een advocaat, de huisvestingsdienst van de K.U.L en de Leuvense wetswinkel.

IV.1. Plaatsvervangend vrederechter

VRAAG: De gevallen waar in de huurovereenkomst toepassing gemaakt wordt van de enac en die ik heb teruggevonden in de rechtspraak zijn praktisch steeds de volgende: verhuurder voert eigenaarsherstellingen niet uit en huurder schort zijn verbintenis tot betaling van de huurprijs of tot het uitvoeren van de huurdersherstellingen op. Heeft U ervaring met andere situaties in de huurovereenkomst waar tevens beroep gedaan wordt op de enac? Waar het dus de verhuurder is die zich op de enac beroept of waar door huurder en/of verhuurder andere verplichtingen geschonden worden dan bovengenoemde?

ANTWOORD: De meest voorkomende toepassingen van de exceptio non adimpleti contractus in het huurrecht zijn, aan de zijde van de huurder het niet betalen van de huur in afwachting van het uitvoeren van eigenaarsherstellingen door de verhuurder, en aan de zijde van de verhuurder het niet uitvoeren van eigenaarsherstellingen in afwachting van betaling van de huur.

Er kunnen echter ook andere toepassingen zijn. Zo kunnen er tussen huurder en verhuurder afspraken gemaakt zijn wie welke werken zal uitvoeren aan een huurgoed dat zich in slechte staat bevindt. In deze situatie kunnen huurder of verhuurder de uitvoering van hun werken opschorten, omdat de andere de door hem uit te voeren werken niet verricht.

Verder kan de verhuurder de uitvoering van eigenaarswerken opschorten, omdat de huurder de bij de aanvang van de huur overeengekomen huurwaarborg niet heeft gesteld.

181 Drie personen /instanties hebben we persoonlijk ondervraagd, namelijk: de plaatsvervangend vrederechter, de advocaat en de huisvestingsdienst van de K.U.L. Aan alle drie werd dezelfde vragenlijst voorgelegd. Ze kregen echter de vrijheid bepaalde vragen niet te beantwoorden. Dit verklaart waarom niet overal dezelfde vragen teruggevonden worden. . Om het beleid van de Leuvense wetswinkel te beschrijven hebben we deels de tekst opgesteld gebaseerd op onze ervaring, daar we zelf lid zijn van de wetswinkel, en zijn we ook in de cursus gaan kijken naar de richtlijnen die aan de wetswinkeliers meegegeven worden.

VRAAG: De enac is van suppletief recht. Maakt U het vaak mee dat in de huurovereenkomst afgeweken wordt van de mogelijkheid om de enac in te roepen? Zo ja, wordt dan enkel van die mogelijkheid afgeweken ten nadele van de huurder, of ook ten nadele van de verhuurder? Daar de enac van suppletief recht is impliceert dit ook dat de uitoefening van de enac aan voorwaarden gebonden kan worden. Heeft U dit reeds meegemaakt? Zo ja, welke voorwaarden?

ANTWOORD: In een huurovereenkomst wordt zelden iets vermeld over de exceptio non adimpleti contractus. Wel staan er in huurovereenkomsten geregeld clausules dat de huurwaarborg door de verhuurder nooit mag worden aangewend ter betaling van de verschuldigde huurprijs doch dit heeft niets met de exceptio non adimpleti contractus te maken.

VRAAG: De rechter kan a posteriori overgaan tot beoordeling van het feit of de enac terecht is ingeroepen geweest. Welke maatregelen kan de excipiens (preventief) nemen om bij een a posteriori controle door de rechter te kunnen aantonen dat voldaan is aan alle vereiste toepassingsvoorwaarden om zich rechtmatig op de enac te kunnen beroepen? Onder andere denk ik aan de volgende mogelijkheden: proces-verbaal van vaststelling door de gerechtsdeurwaarder, plaatsbezoek door de vrederechter (geregeld in de artikelen 1007-1016 Ger. Wb.), …

ANTWOORD: Het inroepen van de exceptio non adimpleti contractus moet steeds, en zeker inzake huur, met de grootste omzichtigheid worden ingeroepen. Zo bijvoorbeeld wanneer de huurder niet langer de huur wil betalen omdat bepaalde eigenaarswerken niet zijn uitgevoerd is hoe dan ook vereist dat, vooraleer dit te doen, de eigenaar met een aangetekende brief in gebreke wordt gesteld. Verder mag de opschortende partij slechts dat deel van de huurprijs inhouden dat in verhouding staat tot de problemen waarover men klaagt. Als er bijvoorbeeld problemen zijn in één slaapkamer moet men niet de huur met betrekking tot het volledige huis inhouden.

Wanneer er zich discussie stelt omtrent de staat van het huurgoed en omtrent uit te voeren werken, beveelt de Vrederechter geregeld een plaatsbezoek. Dit gebeurt hetzij op vraag van de partijen, hetzij ambtshalve. Het ambtshalve overgaan tot een plaatsbezoek is in de praktijk vrij courant. De Vrederechter komt dan in het huurgoed ter plaatse, al dan niet vergezeld van een deskundige. Die deskundige is meestal een architect. Van het plaatsbezoek wordt er steeds een proces-verbaal opgemaakt, hetwelk dan in het gerechtsdossier wordt gevoegd.

In mijn hoedanigheid van plaatsvervangend vrederechter heb ik reeds geregeld plaatsbezoeken bevolen. Enerzijds geeft u dit de gelegenheid u er plaatse de visu te vergewissen van de realiteit (wat steeds een beter beeld geeft dan foto’s of beschrijvingen), anderzijds brengt u op die wijze de partijen samen op de

plaats van de betwisting en geeft dit soms de mogelijkheid de partijen tot een vergelijk te brengen, dit behoort overigens voor een belangrijk stuk tot de zending van de "vrede"-rechter.

IV.2. Advocaat

VRAAG : De gevallen waar toepassing gemaakt wordt van de enac binnen huurovereenkomst en die ik teruggevonden heb in de rechtspraak zijn steeds de volgende: verhuurder voert verhuurdersherstellingen niet uit en huurder schort zijn verbintenis tot betaling van de huurprijs of tot het uitvoeren van de huurdersherstellingen op. Heeft U ervaring met andere situaties binnen de huurovereenkomst waar ook beroep werd gedaan op de enac (waar het dus de verhuurder is die zich op de enac beroept of waar door huurder en/of verhuurder andere verplichtingen geschonden werden dan bovengenoemde)?

ANTWOORD: Het door U aangehaalde geval is m.i. de enig- mogelijke toepassing van de enac binnen de huurovereenkomst : de verhuurder blijft in gebreke om aan zijn verbintenis tot het verstrekken van het rustig huurgenot of tot herstelling en onderhoud te voldoen en de huurder schort de betaling op; het omgekeerde is in de praktijk ondenkbaar ; het is uiteraard niet mogelijk dat de verhuurder het verstrekken van het rustig huurgenot zou opschorten, wanneer de huurder in gebreke blijkt om zijn huur te betalen. Er zijn wel nog andere toepassingen van de exceptio non adimpleti contractus, maar dan n.a.v. of na de beëindiging van de huurovereenkomst.

Bijvoorbeeld . partijen. komen overeen om de huur in onderling akkoord te beëindigen, waarbij de verhuurder akkoord gaat om de huurwaarborg terug te geven, doch de huurder die het pand inmiddels verlaten heeft, blijft in gebreke om de sleutels terug te geven. Bij toepassing van de exceptio non adimpleti contractus weigert de verhuurder om de huurwaarborg terug te geven, zolang hij niet in, het bezit wordt gesteld van de sleutels.

VRAAG : De enac is van suppletief recht, maakt u het vaak mee dat in de huurovereenkomst afgeweken wordt van de mogelijkheid om de enac in te roepen? Zo ja, wordt dan enkel van die mogelijkheid afgeweken ten nadele van de huurder of ook ten nadele van de verhuurders. Daar de enac van suppletief recht is impliceert dit ook dat de uitoefening van de enac aan voorwaarden gebonden kan worden. Heeft U dit reeds meegemaakt, zo ja aan welke voorwaarden?

ANTWOORD : Er zijn mij geen contracten bekend waarbij contractueel de toepassing van de enac wordt uitgesloten. Ook in de mij bekende modellenverzamelingen stel ik vast dat de modelhuurovereenkomsten met geen woord reppen over de eventuele uitsluiting van de enac. Dat belet evenwel niet dat het best mogelijk is om de toepassing van de enac in de praktijk contractueel uit te sluiten.

VRAAG - De rechter moet a posteriori overgaan tot beoordeling van het feit of de enac terecht werd ingeroepen. Daarbij hecht hij veel belang aan de goede trouw en aan de proportionaliteit. Welke maatregelen kan, de excipiens (preventief) nemen om bij een a posteriori controle door de rechter te kunnen aantonen dat voldaan is aan alle vereiste toepassingsvoorwaarden om zich rechtmatig op de enac te kunnen beroepen? Zo reduceert de excipiens immers de kans dat de huurovereenkomst ten nadele van hem ontbonden wordt wanneer de tegenpartij dit eist (en dit omdat de excipiens zijn verplichtingen, krachtens de huurovereenkomst niet is nagekomen). O.a. denk ik aan de. volgende mogelijkheden :Proces-verbaal van vaststelling door de gerechtsdeurwaarder, schrijven van aangetekende brieven,... Worden deze middelen vaak aangewend door de excipiens?

ANTWOORD : Wie met kennis van zaken en op advies van een onderlegd raadsman toepassing maakt van de enac zal voorafgaandelijk de tegenpartij zeker formeel in gebreke stellen bij aangetekend schrijven en de tekortkomingen van tegenpartij, indien mogelijk, laten vaststellen in een proces-verbaal van vaststelling opgemaakt door een gerechtsdeurwaarder. De kosten van dergelijke vaststelling door een gerechtsdeurwaarder bedragen ongeveer 200tot 300 euro.

Indien het gaat om onveilige installaties, bijv. Een onveilige elektriciteitsinstallatie kan men een beroep doen op een erkend keuringsorganisme dat de installatie onderzoekt en hiervan een verslag schrijft. Ofschoon dat onderzoek meestal eenzijdig zal gebeuren zullen de Rechtbanken zeker rekening houden met, dergelijke verslagen; voor een toepassing, zie Vred. OOSTROZEBEKE, 30 maart 1999 in zake Nr, 98 A 543, in hoger beroep bevestigd door Rb.Kortrijk, Ie kamer, 29 september 2000 in zake Nr. 99/774, beide niet gepubliceerd.

De rechtbank zal eventueel een plaatsopneming of een deskundigenonderzoek bevelen mocht de tegenpartij veel misbaar maken en het keuringsverslag betwisten. De gerechtelijke deskundige zal het keuringsverslag in zijn eigen onderzoek ook niet zomaar naast zich kunnen neerleggen.

In vrij technische kwesties zal het verslag van een keuringsorganisme meer waarde hebben dan een gerechtsdeurwaardersvaststelling want een gerechtsdeurwaarder heeft niet de technischekennis van een keuringsorganisme. Wie opziet tegen de kosten van een gerechtsdeurwaardersvaststelling, kan zelf ook een en ander fotografisch vastleggen, doch eigen gemaakte foto's zijn uiteraard minder bewijskrachtig. Foto's kan men immers manipuleren, vanuit een bepaalde hoek nemen, zaken camoufleren, enz.

Het fotodossier zal voor de Vrederechter wellicht een vingerwijzing zijn om aan de partijen een plaatsbezoek te suggereren of ambtshalve te bevelen.

VRAAG : In een aantal rechterlijke uitspraken heb ik kunnen vaststellen dat de vrederechter soms een plaatsbezoek brengt aan het gehuurde goed om de situatie ter plaatse te kunnen vaststellen. Hebt U al zo’n gevallen meegemaakt? Op grond van welk artikel gebeurt zo'n plaatsbezoek? Gaat de vrederechter daartoe over op eigen initiatief of op vraag van één der partijen?

ANTWOORD : In zaken waarbij een van de partijen - hetzij de verhuurder hetzij de huurder zijn verplichting op het gehuurde goed, zal de Vrederechter vaak ter plaatse komen in aanwezigheid van de partijen en advocaten.

Bijv. de huurder beklaagt er zich over dat de woning niet beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en hygiëne : bijv. onveilige elektrische installatie, vochtige muren, ernstige, waterinsijpelingen, aanwezigheid van ongedierte, bijv. kakkerlakken, enz.

Het plaatsbezoek of de plaatsopneming is een instructiemaatregel (of bewijsmiddel in de loop van de procedure) die geregeld wordt door de art. 1007 t.e.m. 1016 Ger.W.

Het plaatsbezoek gebeurt meestal op vraag van een of van beide partijen, maar art. 1007 Ger.W. stelt dat de rechter ook ambtshalve een plaatsbezoek kan bevelen.; dat laatste gebeurt eerder uitzonderlijk-, de meeste rechters zijn immers nogal passief en nemen zelf weinig of geen initiatieven, doch laten het verloop van de burgerlijke procedure, in de regel over aan de partijen.

VRAAG: Raadt U de huurder vaak aan, in het kader van de proportionaliteitsvereiste, om de huurprijs gedeeltelijk in te houden? Zo ja, wat zijn dan de, criteria die U hanteert om te oordelen welk gedeelte van de huurprijs kan gehouden worden?

ANTWOORD - Persoonlijk ben ik zeer voorzichtig bij het adviseren van een gedeeltelijke inhouding van de huurprijs. Dezen die een gedeeltelijke inhouding van de huurprijs aanbevelen zullen dat deel lukraak bepalen; ik kan mij niet voorstellen dat zij hierbij bepaalde criteria zouden hanteren. M.a.w. ze slaan er gewoonlijk een slag in…

Bijkomende opmerking : een variante van de enac is het retentierecht dat hierin bestaat dat degene die een goed moet teruggeven, het goed voorlopig behoudt of verder blijft bezetten in afwachting dat de andere partij, meestal de verhuurder. zijn verbintenissen nakomt.

Inzake handelshuur heeft de handelshuurder aan wie de hernieuwing van de huur geweigerd is, en die op het einde van de handelshuur wordt uitgezet, onder bepaalde voorwaarden recht op een vergoeding wegens uitzetting (art. 25 e.v. Handelshuurwet).

Art. 27 van de HHW bepaalt dat de uilgezette huurder onder bepaalde voorwaarden een retentierecht heeft, nl. dat hij het. -gehuurde goed verder mag

betrekken zonder huur te betalen totdat die ernstig betwistbare uitzettingsvergoeding betaald is.

Inzake landpacht kan de pachter op het einde van de pacht aanspraak maken op de eindpachtvergoedingen die voornamelijk, doch niet uitsluitend geregeld zijn in de art. 45 en 46 Pachtwet.

Volgens vaste rechtspraak heeft de pachter niet het recht om na het verstrijken van de opzeggingstermijn van een niet betwiste opzegging (of van een door de rechter gevalideerde opzegging) het pachtgoed verder te bezetten, in afwachting van de betaling van de prijs of eindepachtvergoeding; hierbij moet hij het land en/of de gebouwen teruggeven, ook als is de prijs niet geregeld, het proces over de eindepachtvergoeding kan trouwens soms nog jaren aanslepen. De pachtwet voorziet alleen in het geval van art. 46 een beperkt retentierecht; voor een toepassing van voormelde principes in zake landpacht. zie Vred. Kortrijk, 2e kanton, 13 december 1988, T. Agr. R., 1990, 145 -146).

IV.3. Huisvestingsdienst K.U.L.

VRAAG: Hoe wordt de "exceptio non adimpleti contractus" in de huurovereenkomst voor studentenkamers toegepast?

ANTWOORD: Bij derving van het contractueel beloofde comfort neemt de Huisvestingsdienst het standpunt in dat de huurder te veel huurgeld betaalt in verhouding tot de reële huurwaarde. Aan de student wordt in dat geval het advies gegeven om bij de verhuurder een huurvermindering te bepleiten. Bij deze praktijk zijn twee principes van belang:

1)De huurvermindering kan slechts toegepast worden na onderling akkoord. De huurder kan niet eenzijdig beslissen over het bedrag van deze vermindering, hij kan niet zijn eigen rechter zijn. Daarom moet de huurder de tegenpartij altijd eerst aangetekend op de hoogte brengen van zijn voorstel tot huurvermindering. In zijn brief kan hij de volgende formulering opnemen: “onder voorbehoud van een onderling akkoord of andersluidende beslissing van de vrederechter en zolang de hinder of het verlies duurt”.

2) Het bedrag van de huurvermindering moet evenredig zijn met het geleden verlies. Het bepalen van het bedrag van de huurvermindering is zeer moeilijk en moet van geval tot geval bekeken worden. Alleen als het pand onbewoonbaar is, kan een volledige opschorting van de betaling voorgesteld worden.

Vooraleer de Huisvestingsdienst het advies geeft om tot deze praktijk over te gaan moet eerst de normale procedure van een ingebrekestelling gevolgd zijn: 1)Het comfortverlies of de hinder wordt vastgesteld, bij voorkeur door een derde partij, bijvoorbeeld de Huisvestingsdienst of de wijkagent (bv. bij lawaaihinder). Indien mogelijk wordt aangeraden om ook foto’s te maken.

1)De huurder stelt de tegenpartij via een aangetekende brief in gebreke. 2)Wanneer de verhuurder niet op de ingebrekestelling reageert, kan de huurder per aangetekend schrijven een voorstel tot huurvermindering formuleren.

VRAAG: Hoe wordt de "enac" langs verhuurderszijde toegepast? ANTWOORD:

a. verbod op gebruik van bepaalde toestellen of lokalen die worden afgesloten

omdat ze niet worden onderhouden door de studenten. Procedure:

De studenten moeten verwittigd worden (zowel mondeling als schriftelijk). Belangrijkste in studentenhuisvesting is dat hier mondelinge afspraken met de studenten moeten mogelijk blijven. Aangetekend schrijven kan nuttig zijn indien er geen medewerking van de studenten volgt.

b. verhuurder vraagt geld (bv. voor het wegbrengen van afval dat door de studenten niet wordt buitengezet). In de praktijk gaat het over kleine bedragen en wordt er meestal door de studenten geen probleem van gemaakt. De verhuurder moet wel zorgen dat hij een bewijs heeft en moet de studenten schriftelijk meedelen dat hij dit bedrag aan hen zal doorrekenen. We raden verhuurders af om geld te vragen als drukkingsmiddel. Ten eerste omdat dit meestal contractueel niet is afgesproken. Ten tweede omdat de student hierop kan reageren door de laatste maand huur niet te betalen. Ook dit laatste zullen wij niet aanraden omdat de student dan op zijn beurt in gebreke blijft.

c.bepalingen in het huurcontract:

- heel wat afwijkende huurovereenkomsten bevatten volgende clausules: "de huurder verklaart te verzaken aan alle verhaal tegen de verhuurder uit hoofde van de artikelen 1386 en 1721 van het wetboek alsook wegens alle schade te wijten aan overmacht of aan de fout van derden. Geen verhaal kan door de huurder worden uitgeoefend tegen de verhuurder in geval van toevallig stopzetten, onderbreken of uitvallen van de verwarming, de warmwaterbedeling, elektriciteit, distributie of in geval van niet of onvoldoende werking van de sanitaire installatie, ook van elektrische uitrusting en gelijkaardige toestellen en apparatuur. De verhuurder kan niet verantwoordelijk gesteld worden voor de geleden schade noch voor de gebruiksdelving. De huurder zal geen vergoeding of huurvermindering kunnen eisen van de verhuurder. De huurder zal alle herstellingen moeten dulden die nodig zijn aan de verhuurde plaatsen en andere gedeelten van het gebouw, zelfs wanneer die meer dan 40 dagen in beslag nemen." Deze clausule is in het nadeel van de huurder!

In het modelcontract voor een huis werd een enac ingelast in het voordeel van de huurder:

"De huurder zal onmiddellijk per aangetekend schrijven de eigenaar verwittigen in geval van ernstige beschadigingen waarvan het herstel ten laste van de verhuurder valt. Indien de verhuurder na tien werkdagen geen gevolg geeft aan dit bericht, kan de huurder de herstellingen laten uitvoeren op kosten van de verhuurder."

IV.4. Leuvense wetswinkel

De Leuvense wetswinkel houdt zich enkel bezig met huurrecht. Iedere wetswinkelier krijgt een praktijkcursus huurrecht182 ter beschikking waarin hij alle nodige informatie vindt om permanentie te kunnen geven en om de nodige opzoekingen te kunnen verrichten tijdens die permanentie. De cursus bevat dan ook richtlijnen met betrekking tot de rechtsfiguur ven de enac.

De enac komt ter sprake als een sanctiemogelijkheid tegen de verhuurder die zijn leveringsplicht niet nakomt183. De cursus geeft verschillend mogelijkheden van sancties indien de verhuurder zijn leveringsplicht niet nakomt: veroordeling tot uitvoering in natura, aan de rechter toestemming vragen de werken zelf uit te voeren, ontbinding van de huurovereenkomst vragen aan de rechter of een vermindering van de huurprijs vragen aan de rechter184. Als vijfde mogelijkheid lezen we het volgende: “In uitzonderlijke gevallen zou de huurder kunnen overgaan tot een gedeeltelijke of volledige opschorting van het betalen van de huurprijs. Het is echter ten zeerste af te raden om deze oplossing aan de klant aan te raden.”185 De wetswinkelier krijgt dus duidelijk de beleidslijn mee om niet te lichtzinnig de rechtsfiguur van de enac als een mogelijke optie in te roepen.

Ook op nog een andere plaats in de cursus wordt er aandacht besteed aan de enac186. In dit geval gaat het niet enkel over het inroepen van de enac wanneer de verhuurder zijn leveringsplicht niet nakomt. De gevallen waarin de enac toegepast kan worden ruimer gezien, met name “indien de verhuurder een van zijn verplichtingen niet nakomt.”187

We citeren letterlijk: “Hier gaat het in feite over de vraag of de huurder mag ophouden te betalen, indien de verhuurder een van zijn verplichtingen niet nakomt.

182 X., Praktijkgids huurrecht, Leuven, Wetswinkel V.Z.W., 219 183 X., Praktijkgids huurrecht, Leuven, Wetswinkel V.Z.W., 105 184 X., Praktijkgids huurrecht, Leuven, Wetswinkel V.Z.W., 105 185 X., Praktijkgids huurrecht, Leuven, Wetswinkel V.Z.W., 105 186 X., Praktijkgids huurrecht, Leuven, Wetswinkel V.Z.W., 67 187 X., Praktijkgids huurrecht, Leuven, Wetswinkel V.Z.W., 67

Hoewel het hier zou gaan om een toepassing van de enac zien veel vrederechters dit niet graag gebeuren. Zij beschouwen dit als een flagrant geval van eigenrichting en menen dat het niet-betalen van de huurprijs (de hoofdverplichting van de huurder) niet opweegt tegenover een (bijna altijd) bijkomende verplichting van de verhuurder (bv. Herstellingsplicht). Dit wordt gezien als een schending van de proportionaliteitsvoorwaarde van de enac.

Het niet betalen van de huurprijs door de huurder heeft dan vaak ook de ontbinding van de overeenkomst, gecombineerd met een fikse schadevergoeding tot gevolg. Sommige rechtbanken aanvaarden dit wel, maar hanteren daartoe zeer strenge criteria:

• De fout van de verhuurder moet vaststaan.

• De huurder ondervindt een ernstig nadeel door het niet naleven ven de plichten van de verhuurder.

• De huurder moet de verhuurder (eventueel meermaals, afhankelijk van het dringend karakter van de verplichtingen van de verhuurder) aangemaand hebben (per aangetekend schrijven) en de verhuurder reageert niet.

• De huurder mag nooit de gehele huurprijs inhouden.

• De huurder waarschuwt de verhuurder (in een aangetekend schrijven) dat hij een deel van de huurprijs zal inhouden indien de verhuurder niet tegemoetkomt aan zijn verplichtingen.

• De huurder verantwoordt best waarom hij juist x% van de huurprijs zal inhouden.

• Bovendien moet de huurder de te weinig betaalde huur terugstorten eens de verhuurder zijn verplichtingen is nagekomen.

Conclusie van dit alles: Raad de huurder niet aan zijn huurprijs niet te betalen. De niet betaling van de huurprijs wegens wanprestatie door de verhuurder zou enkel kunnen als “laatste redmiddel” en indien men zeer voorzichtig te werk gaat. Den nog is deze werkwijze echter niet zonder risico. De vrederechter waarmee men wordt geconfronteerd kan van oordeel zijn dat het gaat om een geval van eigenrichting, met een fikse schadevergoeding tot gevolg.”188

De wetswinkelier krijgt dus duidelijk de richtlijn mee om niet te lichtzinnig de enac als een mogelijke optie naar voor te schuiven. Doorheen de tekst leren we dat veel afhangt van de appreciatie van de vrederechter. De ene stelt zich veel begrijpender op ten aanzien van een excipiens dan de andere. Xxxxx trouw en proportionaliteit zijn echter de rode draad doorheen de rechtspraak.

V. Besluit

188 X., Praktijkgids huurrecht, Leuven, Wetswinkel V.Z.W., 67-68

Uit het praktijkonderzoek mag blijken dat de enac vaak aangewend wordt. Opvallend is dat het zich beroepen op de rechtsfiguur steeds gepaard gaat met een hele resem bijkomende maatregelen, die ervoor moeten zorgen dat de excipiens, wanneer de zaak eventueel later voor de rechtbank komt, kan aantonen voor de rechter dat hij zich te goeder trouw op de enac heeft beroept. Vooral het aangetekend schrijven is een begeleidende maatregel die steeds terug komt wanneer advies over beroep op de enac gegeven wordt.

Wat ons sterk is opgevallen tijdens het bestuderen van deze materie is dat rechtspraak, rechtsleer en, naar blijkt uit het praktijkonderzoek, ook de rechtspraktijk eigenlijk veeleisend zijn om zich rechtmatig op de enac te kunnen beroepen om de uitvoering van haar verbintenissen op te schorten. Vele voorafgaande maatregelen moeten nageleefd worden door de partij die zich op de enac wenst te beroepen. Ten tweede kan de excipiens niet zomaar zijn volledige verbintenis opschorten. De proportionaliteitsvereiste is immers bijzonder belangrijk en er wordt door rechtspraak, rechtsleer en rechtspraktijk strikt de hand aan gehouden.

Dit lijkt ons niet verzoenbaar met de vereisten die gesteld worden om zich rechtmatig op het retentierecht te kunnen beroepen189. Bij het retentierecht wordt er nooit als vereiste gesteld dat er een proportionaliteit moet zijn tussen de niet-nagekomen verbintenis en de opgeschorte verbintenis. De strengheid gehanteerd bij het beoordelen van het al dan niet rechtmatig inroepen van de enac contrasteert dan ook sterk met de lankmoedigheid die aan de dag gelegd wordt wanneer geoordeeld wordt over het al dan niet rechtmatig inroepen van het retentierecht. Een juridische verklaring valt hier ons inziens moeilijk voor te vinden.

Een extra-juridische overweging lijkt ons wel enigszins op weg te zetten om de verschillende beoordeling ten aanzien van beide rechtsfiguren te begrijpen. Het retentierecht wordt vaak ingeroepen door beroepsmensen. Het bekende voorbeeld is de garagist die de wagen van zijn klant niet teruggeeft zolang de factuur niet betaald wordt. Ook het retentierecht van de bewerker van roerende goederen is een gekend voorbeeld (art.1787 B.W. en art. 1789 B.W.). Deze beide beroepsmensen worden toegelaten zich op het retentierecht te beroepen. Zij mogen zich tevens zonder problemen op het retentierecht beroepen in geval van een grote disproportionaliteit tussen de waarde van de zaak waarop ze het retentierecht uitoefenen en de waarde van hun schuldvordering die niet voldaan wordt. Zo kan geoordeeld worden dat een garagist die een splinternieuwe wagen inhoudt, omdat zijn medecontractant een schuldvordering van 40 Euro niet voldoet, zich toch rechtmatig op het retentierecht heeft beroept.

189 W. XXX XXXXXX, o.c., 153-155. We gaan hier niet verder in op de veriesten die moeten voldaan zijn alvorens men zich rechtmatig op het retentierecht kan beroepen.

Ons inziens is er dan slechts ook één relevante verklaring voor het sterke verschil in beoordeling van het al dan niet rechtmatig inroepen van beide rechtsfiguren. Op het retentierecht wordt vaak beroep gedaan door beroepsmensen. Blijkbaar achten rechtspraak, rechtsleer en rechtspraktijk de beroepsmens beter dan de huurder in staat tot een oordeelkundig gebruik van een rechtsfiguur gesteund op eigenrichting.