Bedrijfsplan wooncoöperatie
Bedrijfsplan wooncoöperatie
Waarom je een bedrijfsplan zou “moeten” schrijven terwijl een wooncoöperatie geen bedrijf is.
Presentatie Cooplink 31 maart 2021
Waarom een “bedrijfsplan”
Voor jezelf
• Wat vind je écht belangrijk
• Wat is de gemeenschappelijke visie?
Voor gemeenten en/of corporaties
• Het laat zien dat je in staat bent tot koop, bouw en exploitatie
Voor financiers
• Is het haalbaar?
• Zijn de risico’s beheersbaar?
Voor iedereen die mee wilt doen of mee wilt helpen
1. Visie
2. Programma van wensen
Onderdelen bedrijfsplan
3. Toegevoegde waarde (maatschappelijk, woningmarkt, …)
4. Organisatie en bestuur
5. Juridisch
6. Financiële haalbaarheid
7. Risico’s
1. Visie
▶ Waarom wooncoöperatie?
▶ Visie op gemeenschappelijkheid (en individualiteit)
▶ Visie op de opgave
2. Programma van wensen
▶ Vooral van toepassing bij nieuwbouw of grootschalige renovatie
▶ Maak (zo snel mogelijk) wensen inzichtelijk
▶ Stel prioriteiten
▶ Maak financiële gevolgen wensen inzichtelijk (kosten, soms baten)
▶ Zorg dat je buikpijn momenten hebt (heb je die niet? Dan heb je niet gekozen)
3. Toegevoegde waarde
▶ Wonen
▶ Blijvende betaalbaarheid
▶ Zeggenschap over huurprijs
▶ Vraaggericht
▶ Maatschappelijk
▶ Zorg
▶ Economisch
▶ Denk goed na over eigendom, exploitatie en toegankelijkheid gemeenschappelijke ruimte
4. Organisatie en bestuur
▶ Rechtsvorm (stichting, vereniging, etc…)
▶ Statuten
▶ Bestuur
▶ Besluitvorming
▶ Goed bestuur is voorwaarde van banken, gemeenten en corporaties
5. Juridisch
▶ Koopovereenkomst
▶ Leveringsvoorwaarden
▶ Huurovereenkomsten
▶ Wet- en regelgeving
6. Financiële haalbaarheid
▶ Investering: aankoop en (ver)bouwkosten
▶ Financiering
▶ Eenmalige bijdragen subsidies en giften
▶ Financieringsmix combinatie bancair, achtergesteld, eigen geld
▶ Exploitatie: inkomsten en uitgaven
▶ Huurinkomsten en huurstijging let op contractuele afspraken met verkoper (gemeente/corp.)
▶ Exploitatielasten: belasting, verzekering, huurderving, dagelijks onderhoud
▶ Meerjaren Onderhoudsplan cyclisch en planmatig onderhoud
▶ Financieringslasten vloeit voort uit investering en financieringsopzet
▶ Opgebouwd vermogen eigen vermogen, niet uitkeren aan leden
Aandachtspunten financiering
▶ Een hypotheek voor een wooncoöperatie is een zakelijke lening
▶ Bank leent tot maximaal 70% van de waarde uit
▶ De huurwaarde is anders dan de leegwaarde (in vrije verkoop)
▶ De zakelijke rente ligt circa 1% hoger dan particuliere hypotheek
▶ Looptijd rentevast maximaal 10 jaar
▶ Rentekosten zijn niet aftrekbaar
▶ Voorfinanciering (ontwerpkosten, leges) zijn niet te lenen
▶ Nederlandse banken: alleen lineaire hypotheek
▶ GLS (Duitse bank): annuïtair (betere rente, lastig communiceren, dure due dilligence)
▶ In opkomst: aanvullende overheidsfinanciering (Amsterdam, wellicht volgt Utrecht)
7. Risico’s (wat als…)
▶ Financieel: investering
▶ Bouwkosten worden hoger
▶ Planning loopt uit
▶ Financieel: exploitatie
▶ Huurderving: verstrek huurder, conflict
▶ Rente stijgt (nu of na 10 jaar)
▶ Organisatie
▶ Conflict
▶ Opvolging
▶ Liquidatie vereniging
Groep
Xxxxxxxxxx Gezamenlijke visie Organisatie
Ontwerp Waarde
Locatie-specifiek
GeBouw
Geld
Financieel haalbaar Beheersbare risico’s Financiering
Grondovereenkomst Leveringsvoorwaarden
Grond
Flitsende start voor je wooncoöperatie?
Wil je snel grip hebben op je bedrijfsplan en haalbaarheid van je wooncoop?
Xxx dan met ons een intensieve sessie. Ontvang daarna gerichte adviezen, professionele tekstredactie en handige (reken)tools.
Samen hebben Xxxxx en Xxxxxx veel ervaring. Xxxxx als ervaringsdeskundige, onderzoeksjournalist, positieve activist (en tijdens zijn renovatie ook aannemer). Gerben als zakelijk deskundige en ervaringsdeskundige.
Xxxxxx Xxxxxxxxx
xxxxxx@xxxxxxxxxxxx.xx xxx.xxxxxxxxxxxx.xx
Xxxxx Xxxxxx
xxxxx@xxxxxxxxxxx.xx xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx