EXPLOITATIEOVEREENKOMST
10 oktober 2016
EXPLOITATIEOVEREENKOMST
Voormalig Postkantoor Neude
Ondergetekenden,
1. de naamloze vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ASR Nederland Vastgoed Maatschappij N.V., statutair gevestigd te Utrecht, aldaar kantoorhoudende aan de Xxxxxxxxxxxxxx 00, 0000 XX xx Xxxxxxx, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 30040848, welke besloten vennootschap rechtsgeldig bij volmacht wordt vertegenwoordigd door ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V., welke besloten vennootschap rechtsgeldig bij volmacht wordt vertegenwoordigd door de heer , hierna te noemen "de exploitant";
en
2. de te Utrecht gevestigde publiekrechtelijke rechtspersoon: Gemeente Utrecht, xxxxxxxxxxxxxxx xx 0000 XX Xxxxxxx, Xxxxxxxxxxxx 0 (postadres: Xxxxxxx 0000, 0000 XX Xxxxxxx), te dezen vertegenwoordigd door het hoofd van de afdeling Grondzaken van Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling, de heer Ä.H.R. xxx Xxxxx, hierna te noemen "de gemeente";
Exploitant en gemeente in het hiernavolgende tezamen aan te duiden als “partijen”; IN AANMERKING NEMENDE:
– dat exploitant op eigen initiatief bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht een aanvraag heeft ingediend om medewerking te verlenen aan het voor eigen rekening en risico in exploitatie brengen van de gronden gelegen in het gebied, nader te noemen "het exploitatiegebied", zoals aangegeven op het met een bolletjeslijn omgrensde gebied op de aan deze overeenkomst als Bijlage 1 gehechte tekening met het nummer A 38.088 versie 24 augustus 2016;
– dat exploitant eigenaar is van het voormalig Postkantoor Neude en mitsdien rechten kan doen gelden met betrekking tot het ontwikkelen van het bedoelde pand binnen het exploitatiegebied;
– dat de exploitant en de gemeente het voornemen hebben alle werkzaamheden binnen het exploitatiegebied, waaronder de verbouw van het voormalige Postkantoor aan de Neude en het inrichten van de aangrenzende openbare ruimte, nodig voor de planontwikkeling, gezamenlijk te (doen) realiseren conform de verdeling zoals in artikel 7 in deze exploitatieovereenkomst is opgenomen;
- dat de exploitant het Programma zoals is opgenomen in de aanvraag omgevingsvergunning en zoals (globaal) genoemd in artikel 3 van deze exploitatieovereenkomst als uitgangspunt voor de planontwikkeling wil hanteren;
- dat de planontwikkeling gedeeltelijk niet in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan “Binnenstad”, vastgesteld in 2010 en onherroepelijk geworden op 25 januari 2012;
- dat de gemeente bereid is om door middel van het nemen van een projectbesluit de nieuwe door de exploitant gewenste publiekrechtelijke bestemming bestuurlijk te laten vaststellen waarbij onder meer de financiële haalbaarheid daarvan zal moeten worden aangetoond;
– dat de exploitant een aanvraag voor een omgevingsvergunning bij de gemeente heeft ingediend, welke past binnen het gestelde in het startdocument “Herontwikkeling Postkantoor Neude” d.d. juni 2015;
– dat voor het gemeentelijke kostenverhaal artikel 6.24 van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing is;
– dat de gemeente bereid is haar medewerking te verlenen aan het in exploitatie brengen van het exploitatiegebied, indien door de exploitant voldoende waarborgen worden getroffen voor een doeltreffende en stelselmatige ontwikkeling van dat gebied met een passend programma en bijbehorende kwaliteit, alsmede voor de financiële consequenties daarvan voor de gemeente;
– dat partijen met het sluiten van de onderhavige overeenkomst als uitwerking van de
d.d. 15/23 juli 2015 tussen partijen gesloten Intentieovereenkomst inzake het plan voor de integrale herontwikkeling voormalig postkantoor aan de Neude, welke partijen genoegzaam bekend is, een regeling beogen te treffen als bedoeld in afdeling 6.4 Wro;
verklaren dat deze overeenkomst wordt aangegaan onder de volgende bepalingen en bedingen:
Voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring.
Deze overeenkomst komt niet tot stand (ook niet voorwaardelijk) tot het moment dat het college van B&W van de gemeente Utrecht daartoe heeft besloten.
De gemeente verleent medewerking aan de exploitant voor het in exploitatie brengen van gronden gelegen in het exploitatiegebied, één en ander onder de navolgende bedingen:
1. Begripsbepalingen
1.1 Bouwplan: het in artikel 3 van deze overeenkomst genoemde programma.
1.2 Bouwrijp maken: het aan-/verleggen of doen aan-/verleggen van de benodigde riolerings-, gas-, water-, electriciteitsleidingen en/of kabels, inclusief de aansluitingen op de bestaande voorzieningen het aan- en/of afvoeren van grond voor het op hoogte brengen; het slopen van eventueel te verwijderen bebouwing en bestratingsmateriaal en het afvoeren van materialen, het vellen en verwijderen van bomen na verleende kapvergunning, het verwijderen van eventuele zich in/op de grond bevindende omstandigheden/voorzieningen die toekomstige bebouwing zouden kunnen belemmeren; het zorg dragen voor voldoende ontwatering.
1.3 BVO: Onder BVO wordt verstaan de bruto vloeroppervlakte zoals deze is gedefinieerd in de Nederlandse Norm "Oppervlakte en Inhouden van Gebouwen" (NEN 2580).
1.4 Exploitatiegebied: het gebied zoals aangeduid in de considerans onder het eerste aandachtstreepje, en zoals met een balletjeslijn weergegeven op de tekening A38.088 versie 24 augustus 2016 welke als bijlage 1 aan deze overeenkomst is gehecht.
1.5 Inrichtingsplan: een plan waarin de inrichting van de openbare ruimte in het exploitatiegebied wordt uitgewerkt.
1.6 Openbare ruimte: het deel van de planontwikkeling bestemd voor infrastructurele voorzieningen, fietsklemmen en fietsvakken en groenvoorzieningens, dat publiek toegankelijk is.
1.7 Woonrijp maken: het na afronding van de bouwactiviteiten geschikt maken voor het uiteindelijke gebruik van de percelen, waarop de planontwikkeling is gerealiseerd en, voorzover toerekenbaar aan de planontwikkeling, de openbare ruimte, door het aanbrengen van diverse voorzieningen op of in het maaiveld, zoals definitieve verhardingen, afwateringssystemen, straatverlichting, verkeersregelinstallaties, groenvoorzieningen, fietsklemmen en fietsvakken en straatmeubilair.
1.8 Omgevingsvergunning: de vergunning die door de exploitant is aangevraagd voor het in
1.1 en 3.1 genoemde Bouwplan (kenmerk HZ_WABO-16-09655).
2. Gemeentelijke medewerking, uitvoeringsafspraken
2.1 De gemeente zal zich inspannen onder de in of krachtens deze overeenkomst gestelde voorwaarden medewerking te verlenen aan de planontwikkeling zoals opgenomen onder artikel 3 van deze exploitatieovereenkomst en conform de door de exploitant op 25 maart 2016, HZ_WABO-16-09655 bij de gemeente ingediende omgevingsvergunning krachtens deze overeenkomst als ook de bijbehorende bijlagen.
2.2 De gemeente zal het Inrichtingsplan van Rijnbout (zie bijlage 6a bij deze overeenkomst) uitwerken, aanbesteden en realiseren. Dit Inrichtingsplan is door de exploitant op verzoek van en in overleg met de gemeente opgesteld. Het Inrichtingsplan dient voor afgifte van de omgevingsvergunning door de afdeling Stedenbouw en door Stadsbedrijven (commissie BinG (Beheer Inrichting Gebruik)) te zijn goedgekeurd en wordt na deze goedkeuring beschouwd als het Definitief Ontwerp (DO)/Inrichtingsplan Openbare ruimte. De kosten tot en met Definitief Ontwerp komen voor rekening van de exploitant. De gemeente werkt het plan verder uit en draagt zorg voor de realisatie van het plan (exclusief deelgebied H, dat wordt uitgevoerd door de exploitant). De overige kosten komen voor rekening van de gemeente met inachtneming van het gestelde in artikel 7 van deze exploitatieovereenkomst. Op verzoek van exploitant zullen 2 hefplateaus en 2 vetvangputten worden gerealiseerd buiten de huidige eigendommen van de exploitant. Partijen hebben de locaties hiervan in onderling overleg afgestemd. De kosten hiervan, waaronder die van bouwrijp maken zijn voor rekening van de exploitant. Indien de exploitant een overeen gekomen locatie van uitsluitend de 2 vetvangputten wenst te wijzigen binnen de zone zoals met een balletjeslijn weergegeven op de tekening met het nummer A 38.279, treden Partijen hierover in overleg.
2.3 Partijen spannen zich in om snel mogelijk een huurovereenkomst te sluiten voor een door de gemeente Utrecht te exploiteren gecombineerde openbare/private fietsenstalling van ca. 400 publieke plekken in het souterrain van het onderhavige pand. Naast de ca. 400 te huren plekken stelt de exploitant ca.300 plekken in de kelder beschikbaar vanuit de fietsparkeernormen. De overige te realiseren private fietsparkeerplekken realiseert exploitant buiten het gebouw op eigen terrein. Voor deze ca. 400 fietsstallingsplekken is de exploitant bereid een huurprijs van € 149.452 per jaar (prijspeil 1 juli 2015) aan de Gemeente in rekening te brengen, jaarlijks te indexeren met de CPI index - alle huishoudens. De exploitant is bereid een huurtermijn van minimaal 20 jaar aan te bieden met verlengingstermijnen van telkens 5 jaar. De exploitant en de gemeente zullen zich inspannen in de nog te sluiten huurovereenkomst nadere afspraken te maken over de verdeling van de kosten voor de werkzaamheden van de aanpassing van de gevel, de afbouw en inrichting en de servicekosten, met als uitgangspunt de in de laatste overweging van deze over eenkomst genoemde Intentieovereenkomst. Indien over deze huurovereenkomst op uiterlijk 1 juli 2017 tussen partijen geen overeenstemming is bereikt, treden partijen in overleg. Indien dit overleg niet binnen 6 maanden tot overeenstemming over een huurovereenkomst voor een door de gemeente Utrecht te exploiteren gecombineerde openbare/private fietsenstalling leidt, zijn partijen niet langer gehouden zich in te spannen om deze huurovereenkomst te sluiten.
2.4 Het is de exploitant bekend dat het onderhavige pand een Rijksmonumentale status heeft. Voor de wijzigingen aan het onderhavige pand is de exploitant in overleg getreden met de afdeling Erfgoed van de gemeente Utrecht en met de Rijksdienst voor de Monumenten om te bezien of en zo ja, welke vergunningen hiertoe zijn vereist. De gemeente geeft geen garanties af ten aanzien van toekomstig gebruik en/of wijzigingen aan het onderhavige pand.
3. Programma
3.1 In het exploitatiegebied zal circa 9.224m2 BVO Bibliotheek (inclusief kantoor) met circa 642 m2 BVO additionele horeca, circa 3.585 m2 BVO winkelruimte, circa 2.024 m2 BVO foodcourt in het souterrain en circa 1.346 m2 BVO fietsenstalling in het souterrain, circa 285 m2 BVO ten behoeve van de KPN, circa 243 m2 BVO ten behoeve van expeditie, nutsvoorzieningen en techniek, circa 178 m2 BVO ten behoeve van een middenspanningsruimte en techniek op het dak en circa 413 m2 BVO ten behoeve van (vlucht)trappenhuizen worden gerealiseerd. In de verdere uitwerking kan hiervan worden afgeweken, waarover partijen vooraf nieuwe schriftelijke afspraken dienen te maken.
4. Planning/Looptijd overeenkomst
4.1 Exploitant zal er naar streven om de (ver)bouw van het voormalige Postkantoor aan het Neude uit te voeren overeenkomstig artikel 7.2 van deze overeenkomst en overeenkomstig bijgevoegde globale planning d.d. 24 augustus 2016 (Bijlage 3). De planning is een planning op hoofdlijnen. Exploitant zal de gemeente over de definitieve planning schriftelijk informeren.
4.2 Deze overeenkomst gaat in na rechtsgeldige ondertekening van deze overeenkomst door beide partijen en eindigt nadat beide partijen aan al hun verplichtingen uit deze overeenkomst hebben voldaan.
5. Duurzaamheidseisen
De exploitant streeft er naar om het bouwplan te laten voldoen aan de duurzaamheidseisen zoals beschreven in het startdocument van de gemeente d.d. juni 2015 (Bijlage 7). De exploitant streeft er naar om de bibliotheek te ontwikkelen op basis van energielabel C en klimaatklasse B. Indien deze beide uitgangspunten (Energielabel C en klimaatklasse B) niet haalbaar blijken, zal de exploitant in overleg treden met de gemeente.
6. Omgevingsvergunning / herziening Bestemmingsplan
6.1 De voor de bouw van het bouwplan ingediende omgevingsvergunningaanvraag is gecoördineerd met het door de gemeente opgestelde projectbesluit.
6.2 De gemeente zal een concept projectbesluit opstellen en in procedure brengen. De gemeente zal starten met de procedure tot vaststelling van het projectbesluit na ondertekening van deze overeenkomst door beide partijen, op basis waarvan kan worden gekomen tot vergunningverlening voor het bouwen van het bouwplan conform hetgeen in deze overeenkomst is vastgelegd.
6.3 De gemeente en de exploitant hebben het recht om in overleg en na instemming van beide partijen bij het doorlopen van de in dit artikel genoemde procedure tot het vaststellen van het projectbesluit af te wijken van de aanvraag, indien dit publiekrechtelijk is toegestaan. Beide partijen zullen er hierbij evenwel naar streven zoveel mogelijk de uitgangspunten van het in artikel 3 aangegeven programma in acht te nemen.
6.4 De gemeente heeft een maximale inspanningsverplichting om te bevorderen dat de benodigde planologische procedure op voortvarende wijze wordt doorlopen en op de kortst haalbare termijn in werking treedt.
6.5 De gemeente behoudt bij de nakoming van hetgeen in dit artikel is bepaald volledig haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid ten aanzien van procedures op grond van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro). De gemeente blijft dan ook, binnen de wettelijke grenzen en binnen de grenzen van behoorlijk bestuur, onverminderd autonoom in de uitoefening van haar publiekrechtelijke taken en bevoegdheden. Dit houdt in, dat de gemeente - binnen de wettelijke grenzen en binnen de grenzen van behoorlijk bestuur - onverminderd de bevoegdheid zal hebben zich te laten leiden door de betrokken regelingen van publiekrechtelijke aard en de belangen die deze beogen te beschermen en er aan de zijde van de gemeente geen sprake zal zijn van wanprestatie, indien bij uitoefening van haar publiekrechtelijke taken en bevoegdheden de voor het Bouwplan benodigde planologische maatregelen en vergunningen niet onherroepelijk worden.
6.6 Partijen zijn akkoord met de gevoerde publiekrechtelijke procedure (dit is de afwijkingsprocedure Wabo (uitgebreide procedure) en de daarbij behorende ruimtelijke onderbouwing).
6.7 Kettingbeding:
a) De exploitant beoogt geen uitbreiding van het publiekrechtelijk toegestane aantal vierkante meters detailhandel in het voormalige Postkantoor Neude. Partijen komen daartoe overeen dat het publiekrechtelijk toegestane aantal vierkante meters detailhandel uitsluitend op de derde verdieping van het voormalige Postkantoor Neude bij een eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan planologisch mag worden weg bestemd door de Gemeente. Het publiekrechtelijk toegestane aantal vierkante meters detailhandel op de andere verdiepingen en in de nieuwbouw van het voormalige Postkantoor Neude blijft in tact. De exploitant vrijwaart de Gemeente voor (financiële) claims terzake deze planologische wijziging van het bestemmingsplan voor wat betreft toegestane aantal vierkante meters detailhandel in het voormalige Postkantoor Neude. Deze bepaling zal door de exploitant worden doorgelegd aan een opvolgende koper van het voormalige Postkantoor Neude en als kettingbeding in de leveringsakte worden opgenomen.
b) De exploitant verplicht zich jegens de gemeente tot het gestelde in dit artikellid van deze overeenkomst.
Bij elke gehele of gedeeltelijke overdracht van de rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst door de exploitant dienen de in dit artikellid genoemde verplichtingen, alsmede deze bepaling en onderstaand boetebeding in hun geheel aan elke rechtsopvolger te worden opgelegd en ten behoeve van de gemeente te worden bedongen en aangenomen totdat het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk is geworden.
In geval van het niet of niet behoorlijke nakoming of overtreding van het bepaalde in dit artikellid kan aan degene, die niet of niet behoorlijk nakomt of overtreedt ten behoeve van de gemeentekas een boete worden opgelegd van maximaal de in artikel 8.1.a genoemde exploitatiebijdrage, onverminderd het recht van de gemeente om nakoming te vorderen. De kosten van invordering van de boete zijn voor rekening van de partij, die nalatig is of overtreed.
7. Herinrichting aangrenzende openbare ruimte
7.1 Conform de bovengenoemde intentieovereenkomst d.d. 15/23 juli 2015 en Tekening A 38.275 d.d. 30 september 2016 (Bijlage 6c) zijn Partijen de navolgende kostenverdeling
van de herinrichting van de aangrenzende openbare ruimte overeen gekomen, waarbij over deze bijdragen geen omzetbelasting is verschuldigd:
- Exploitant draagt EUR 200.000,-- bij aan de herinrichting van de percelen A, D, E en F, zoals aangeveven op Tekening A 38.275 d.d. 30 september 2016 (Drakenburgstraat, Oudegracht en expeditieroute Neude) op basis van het DO (bijlage 6a). De Gemeente is opdrachtgever voor deze werkzaamheden;
- Voor de percelen B en C worden op basis van het DO (bijlage 6a) geen werkzaamheden verwacht of door de exploitant gevraagd. Indien hier wel werkzaamheden plaats moeten vinden, komen de hieraanverbonden kosten en risico’s voor rekening en risico van de partij die deze werkzaamheden verlangt. Deze partij (de partij die de werkzaamheden verlangt) is ook de opdrachtgever voor deze werkzaamheden;
- De exploitant is opdrachtgever voor het herstraten met bestaand (geschikt) materiaal van perceel H op tekening A 38.275 d.d. 30 september 2016 (Potterstraat) inclusief fietsnietjes op basis van het DO (bijlage 6a), waarvan de kosten voor rekening en risico zijn van de exploitant;- Exploitant is zelf opdrachtgever voor alle werkzaamheden die zijn verbonden met de aanleg van de 2 hefplateaus en de beide vetvangputten (aangegeven op tekening
A 38.279 d.d. 1 september 2016) en draagt zelf alle hieraan verbonden kosten en risico’s.
7.2 Wijzigingsvoorstellen t.o.v. het DO dienen goedgekeurd te worden door beide partijen. De meerkosten hiervan komen voor rekening van de initiatiefnemer van het wijzigingsvoorstel.
7.3 Het bouwverkeer van de Exploitant dient de door de gemeente aangewezen route te volgen. Indien er schade wordt geconstateerd aan gemeente-eigendommen zal dit direct door de exploitant worden gemeld. Exploitant is aansprakelijk voor schade aan eigendommen van de gemeente, die is ontstaan ten gevolge van de werkzaamheden van exploitant in het exploitatiegebied (alleen indien dit in opdracht van exploitant plaatsvindt). Het herstellen van de schade zal, onmiddellijk na de melding van de schade, door en voor rekening van de exploitant worden uitgevoerd, tenzij er grote kans is op herhaling. In overleg met de gemeente wordt dan een maatregel voor tijdelijk herstel afgesproken. Na afronding van de werkzaamheden volgt dan definitief herstel van de schade. Bij het ingebreke blijven van de exploitant bij het herstellen van de schade binnen een periode van 4 weken, zal de schade op kosten van de exploitant door de gemeente worden hersteld, indien er geen acute noodzaak ik om de schade direct te herstellen.
7.4 a. De gemeente stelt een uitvoeringsplanning voor het inrichtingsplan van de openbare ruimte op voor de uitvoering van het woonrijp maken van alle gronden met een openbare bestemming en de gronden van de exploitant met een openbare functie. De Gemeente streeft ernaar het woonrijp maken van het aangrenzende openbare gebied op te leveren bij de ingebruikname van het het voormalige Postkantoor aan de Neude, rekening houdend met alle omstandigheden en belangen (waaronder het financiële belang van de gemeente, de evenementenplanning en de wensen van de omliggende ondernemingen).
De Gemeente en de exploitant bespreken hun planningen met elkaar en spannen zich in om deze planningen op elkaar te laten aansluiten.
Partijen voeren daarover regelmatig overleg en informeren elkaar tijdig als er zich wijzigingen in een planning voordoen. Partijen spannen zich dan opnieuw in hun planningen op elkaar aan te laten sluiten.
Het woonrijp maken vindt plaats conform het door de afdeling Stedenbouw en de commissie Beheer Inrichting en Gebruik Openbare ruimte (BInG) van de gemeente goedgekeurde Inrichtingsplan (Bijlage 6a) en conform het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR).
b. In het geval van een door een derde aanhangig te maken gerechtelijke procedure, waarin wordt betoogd dat (een onderdeel van) de overeenkomst in strijd is met het (Europese) aanbestedingsrecht, zal de gemeente -eventueel in afstemming met de Exploitant – daartegen gemotiveerd verweer voeren.
c. Indien naar aanleiding van een in gezag van gewijsde gegane rechterlijke uitspraak dan wel anderszins wordt vastgesteld dat deze overeenkomst in strijd is met het (Europese) aanbestedingsrecht, treden partijen met elkaar in overleg om deze overeenkomst zo mogelijk aan te passen.
8. Exploitatiebijdrage
8.1 Vanwege de door de gemeente te maken kosten is exploitant een exploitatiebijdrage verschuldigd bestaande uit navermelde componenten:
a. Alle plankosten gedurende de voorbereidingsfase tot en met de nazorg, (zoals ambtelijke kosten voor begeleiding van de planontwikkeling, voorbereiding van te doorlopen procedures en opstellen van de exploitatieovereenkomst ex artikel 6.2.4 onder j van het BRO) vastgesteld op EUR 300.000,--, (inclusief het reeds door de exploitant betaalde voorschot ad EUR 30.000,--). Deze kosten vormen geen onderdeel van de door de exploitant verschuldigde legeskosten conform de gemeentelijke legesverordening voor de planontwikkeling;
b. De in artikel 7.1 genoemde bijdragen.
8.2 Over het deel van de exploitatiebijdrage in het vorige lid onder a. genoemd is geen omzetbelasting verschuldigd. Over de bijdrage in het vorige lid onder b. genoemd is geen omzetbelasting verschuldigd.
Indien in het kader van de planontwikkeling een aanpassing van het plan zal plaats vinden, zullen partijen een aanvulling op de exploitatiebijdrage nader overeenkomen. Voor zover de werkzaamheden voor de aanpassing van het plan niet zijn voorzien in deze overeenkomst, komen de kosten van deze werkzaamheden overeenkomstig het bepaalde in het Bro (artikel
6.2.3 tot en met 6.2.5) voor rekening van de Exploitant. De leges ter zake van deze werkzaamheden zijn niet in de (aanvullende) exploitatiebijdrage opgenomen.
Voor zover wijzigingen van het plan plaats vindt op initiatief van de gemeente, doch niet voortkomt uit (de) planologische procedure(s), zullen de extrakosten voor deze werkzaamheden niet als aanvullende exploitatiebijdrage in rekening worden gebracht bij de exploitant.
In geval zich omstandigheden voordoen bij de aanpassing van het plan waarvan niet onmiddellijk duidelijk is welke partij de extra plankosten dient te dragen, vindt op basis van redelijkheid en billijkheid overeenkomstig het bepaalde in het Bro (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5) de toedeling van de plankosten plaats.
Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de aanvulling op de exploitatiebijdrage heeft ieder der partijen de mogelijkheid deze overeenkomst te ontbinden. Bij een ontbinding van deze overeenkomst blijft de reeds overeengekomen exploitatiebijdrage aan de Gemeente verschuldigd, doch uitsluitend voor zover deze plankosten daadwerkelijk door de gemeente zijn gemaakt.
8.3 De hiervoor vermelde exploitatiebijdrage, onderdeel plankosten ad EUR 300.000,--. (minus de reeds betaalde voorschotten ad EUR 80.000,--), dient door de exploitant in twee termijnen te worden voldaan onder de voorwaarde dat de gemeente hiertoe twee facturen aan de exploitant heeft verstuurd. De gemeente zal de factuur voor het restant van de eerste termijn ad EUR 70.000,-- direct versturen nadat deze exploitatieovereenkomst door beide partijen is ondertekend. De gemeente zal de factuur voor de tweede termijn ad EUR
150.000,-- uiterlijk 4 weken na het onherroepelijk worden van de Omgevingsvergunning aan de exploitant versturen, waarna de exploitant binnen 30 dagen na het ontvangen van deze factuur deze termijn aan de gemeente dient te voldoen.
De plankosten boven de in artikel 8.1.a van deze exploitatieovereenkomst geraamde exploitatiebijdrage dienen door de exploitant te worden voldaan uiterlijk binnen 30 dagen nadat de gemeente hiertoe een factuur aan de exploitant heeft verstuurd. De gemeente zal deze factuur eerst versturen nadat deze exploitatieovereenkomst door beide partijen is ondertekend. De gemeente zal maximaal 1 keer per half jaar hiertoe een factuur inzake deze extra plankosten aan de exploitant kunnen versturen.
De hiervoor vermelde exploitatiebijdrage (artikel 8.1.b), onderdeel herinrichting aangrenzende openbare ruimte ad EUR 200.000,-- (uitgewerkt in artikel 7 van deze exploitatieovereenkomst), dient door de exploitant in twee termijnen te worden voldaan onder de voorwaarde dat de gemeente hiertoe een factuur aan de exploitant heeft verstuurd. De gemeente zal de factuur voor de eerste termijn ad EUR 100.000,-- versturen één jaar nadat de onderhavige omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden. De gemeente zal de factuur voor de tweede termijn ad EUR 100.000,-- uiterlijk 4 weken na de oplevering van de totale aangrenzende openbare ruimte (alle omliggende straten binnen het exploitatiegebied) versturen, waarna de exploitant deze termijn uiterlijk op de uiterste datum zoals vermeld op de factuur aan de gemeente dient te voldoen.
8.4 In geval exploitant niet vóór of op (één van) de overeengekomen betalingsdata betaalt, vermeerdert de gemeente met ingang van die betreffende datum/data de bijdrage met een boeterente van 8% na ingebrekestelling op jaarbasis.
8.5 Tot zekerheid van de nakoming door exploitant van al zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende betalings- en overige verplichtingen zal exploitant binnen 3 weken na de ondertekening van deze exploitatieovereenkomst door beide partijen een waarborgsom bij de gemeente storten ter hoogte van 50% van de in artikel 8.1a genoemde exploitatiebijdrage, onderdeel plankosten.
De waarborgsom wordt geretourneerd nadat de exploitant aan al zijn financiële verplichtingen uit artikel 8.1, onderdeel plankosten, van deze overeenkomst heeft voldaan, in beginsel uiterlijk op 1 januari 2019.
- Tot zekerheid van de nakoming door exploitant van al zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende betalings- en overige verplichtingen zal exploitant binnen 3 weken na de ondertekening van deze exploitatieovereenkomst door beide partijen een waarborgsom bij de gemeente storten ter hoogte van 100% van de in artikel 8.1.b genoemde exploitatiebijdrage, onderdeel herinrichting aangrenzende openbare ruimte.
De waarborgsom wordt binnen 3 weken voor dat deel geretourneerd waar de exploitant aan zijn (financiële) verplichtingen uit artikel 8. 1, onderdeel herinrichting aangrenzende openbare ruimte, van deze overeenkomst heeft voldaan
8.6 Indien de gemeente aanspraak wil maken op de gestorte waarborgsommen zal zij de exploitant hierover schriftelijk informeren. De waarborgsom vervalt aan de gemeente, indien de exploitant niet, niet volledig of niet tijdig heeft voldaan aan zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende betalings- en overige verplichtingen en de exploitant in gebreke is gesteld. Eén en ander onverminderd het recht van de gemeente op verdere schadevergoeding en/of tot ontbinding van de overeenkomst als bedoeld in artikel 11.2 en met inachtneming van het gestelde in artikel 12.5 van deze overeenkomst. Indien de gemeente ten onrechte aanspraak heeft gemaakt op de waarborgsom tbv onderdeel plankosten dan wel de waarborgsom tbv onderdeel herinrichting en achteraf blijkt dat de exploitant de betalings- en overige verplichtingen, waarvoor deze waarborgsommen zijn gesteld, is nagekomen, dan is de gemeente over de betreffende waarborgsom (onderdeel plankosten dan wel onderdeel herinrichting) de wettelijke rente verschuldigd aan de exploitant. De periode waarover de wettelijke rente is verschuldigd vangt in da t geval aan vanaf het moment dat de exploitant al zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende betalings- en overige verplichtingen, waarvoor deze waarborgsommen zijn gesteld, is nagekomen en loopt tot het moment van terugbetalen van de waarborgsommen (onderdeel plankosten dan wel onderdeel herinrichting).
9. Planschade/nadeelcompensatie.
9.1 De exploitant is aansprakelijk voor schade jegens derden wegens het tot stand brengen van de voor het realiseren van het Bouwplan vereiste planologische maatregelen. Hieronder wordt in ieder geval begrepen de planschade ex artikel 6.1 Wro wegens de noodzakelijkerwijs gevolgde planologische procedure(s). Afhandeling geschiedt conform de "Planschadeverordening 2009" (Bijlage 5). Uitsluitend voor de Potterstraat (deelgebied H op de tekening met het nummer A 38.275 d.d. 30 september 2016) wordt daaronder tevens begrepen de eventueel toegekende vergoedingen uit hoofde van nadeelcompensatie wegens de feitelijke werkzaamheden in het kader van bouw- en woonrijpmaken, een en ander voor zover vastgesteld door een onafhankelijke rechter of bindende arbitrage.
9.2 De exploitant vrijwaart de gemeente voor onder het vorige lid bedoelde schade. Tenzij anders is overeengekomen, zal de gemeente zo spoedig mogelijk na een onherroepelijke vaststelling van een bedrag van planschade en/of nadeelcompensatie dit bedrag schriftelijk aan de exploitant meedelen. De exploitant verplicht zich de desbetreffende bedragen na deze schriftelijke mededeling binnen twee weken na de datum van verzending van de mededeling aan de gemeente over te maken door storting op bankrekeningnummer NL 32ABN A 045 66 89 370 ten name van de gemeente Utrecht onder vermelding van planschadekosten project “voormalig Postkantoor Neude”.
10. Onvoorziene omstandigheden
10.1 Partijen erkennen dat een niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) van invloed kan zijn op de ontwikkeling en realisatie van het exploitatiegebied en dat deze omstandigheden zich aan ieders kant kunnen voordoen. De partij die door overmacht wordt getroffen, dient de wederpartij daarvan per aangetekend schrijven of deurwaardersexploit in kennis te stellen.
10.2 Partijen komen overeen dat indien zich onvoorziene omstandigheden voordoen tijdens de looptijd van deze overeenkomst, zij met elkaar in overleg zullen treden over de gevolgen daarvan voor deze overeenkomst. Partijen zullen alsdan trachten tot een aanvaardbare oplossing te geraken, rekening houdend met elkaars gerechtvaardigde belangen en de inhoud en strekking van deze overeenkomst. De tot dan toe gemaakte gemeentelijke plankosten komen voor rekening van de exploitant. Deze kosten kunnen nooit hoger zijn dan het in artikel 8.1 a genoemde bedrag.
10.3 Voor de gronden binnen het exploitatiegebied welke in bezit zijn van exploitant, komen eventuele kosten van sanering in verband met het voorgenomen gebruik voor rekening en risico van exploitant. Deze situatie is niet aan te merken als een onvoorziene omstandigheid.
11. Toerekenbare tekortkoming
11.1 Indien één van de Partijen in de nakoming van één of meer verplichtingen voortvloeiend uit deze overeenkomst, toerekenbaar tekort schiet en de wederpartij haar deswege in gebreke stelt, zal de ingebrekestelling via aangetekende brief, dan wel deurwaardersexploit geschieden en zal de wederpartij haar aanzeggen om binnen een in redelijkheid te stellen termijn alsnog haar verplichtingen na te komen.
11.2 Het bovenstaande laat onverlet het recht van partijen om overeenkomstig het Burgerlijk Wetboek nakoming (behalve wanneer de tekortkoming onherroepelijk is) of ontbinding alsmede schadevergoeding te eisen.
12. Tussentijdse beëindiging
12.1 Onverminderd hetgeen het Burgerlijk Wetboek bepaalt ten aanzien van niet-nakoming, is, ingeval één van de partijen één of meer van zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst niet of niet tijdig nakomt, ongeacht of het niet nakomen toerekenbaar is of niet, en de nakoming daarvan - nadat de tekortschietende partij door de wederpartij bij aangetekend schrijven in gebreke is gesteld - gedurende dertig (30) dagen, de dag van ingebrekestelling daaronder begrepen, uitblijft, is de tekortschietende partij in verzuim. De wederpartij kan in dat geval door middel van een aangetekend schrijven de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.
12.2 In geval de exploitant in staat van faillissement is geraakt, surséance van betaling heeft aangevraagd danwel indien er executoriaal beslag gevolgd door vanwaardeverklaring gelegd wordt op het exploitatiegebied, is de gemeente gerechtigd deze overeenkomst voor het niet reeds uitgevoerde gedeelte eenzijdig en zonder rechterlijke tussenkomst door middel van een aangetekend schrijven aan de wederpartij onmiddellijk geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Daarnaast heeft de gemeente het recht om vergoeding van kosten, schaden en interesten te eisen, zonder dat de gemeente alsdan tot enige vergoeding van schade en/of kosten in welke vorm dan ook gehouden zal zijn. De daadwerkelijk door de gemeente gemaakte kosten komen voor rekening van de exploitant.
12.3 De exploitant blijft in de gevallen zoals genoemd in de artikelen 12.1 en 12.2 van deze exploitatieovereenkomst de daadwerkelijk door de gemeente gemaakte plankosten verschuldigd tot een maximum van het in artikel 8.1 (a en b) genoemde bedrag.
12.4 Indien niet vóór 1 januari 2019 de benodigde omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden, plegen partijen met elkaar overleg en indien dit overleg niet binnen 6 maanden tot overeenstemming leidt, is elk der partijen gerechtigd om deze overeenkomst eenzijdig en zonder rechterlijke tussenkomst door middel van een aangetekend schrijven aan de wederpartij te ontbinden, met inachtneming van een termijn van één (1) maand.
12.5 Indien de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden, maar de exploitant geen gebruik wenst te maken van deze omgevingsvergunning, wordt deze overeenkomst om die reden beëindigd. De waarborgsom (onderdeel plankosten) als omschreven in artikel
8.5 zal na ontbinding door de exploitant door de gemeente worden geëffectueerd voor het gedeelte van deze daadwerkelijk gemaakte plankosten dat nog niet door de exploitant aan de gemeente is betaald. De waarborgsom onderdeel herinrichting zal dan in zijn geheel door de gemeente aan exploitant worden teruggestort.
De exploitant zal ten behoeve van een accurate facturering de afdeling Grondzaken van de gemeente uiterlijk binnen één (1) maand na het onherroepelijk worden van de desbetreffende omgevingsvergunning berichten dat zij een onherroepelijke omgevingsvergunning heeft verkregen.
13. Overdracht door exploitant
13.1 Gehele of gedeeltelijke overdracht van de contractspositie tussen exploitant en de gemeente is niet mogelijk, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van het College van Burgemeester en Wethouders. De gemeente is bevoegd aan haar toestemming (financiële) voorwaarden te verbinden ter waarborging van haar belangen bij een juiste uitvoering van deze overeenkomst. De gemeente zal haar toestemming niet op onredelijke gronden kunnen weigeren.
13.2 Exploitant is gerechtigd om haar rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst over te dragen aan een aan haar gelieerde vennootschap, mits exploitant zelf jegens de gemeente hoofdelijk garant blijft staan voor de volledige en tijdige nakoming van deze overeenkomst. Exploitant is verplicht deze overdracht binnen een maand voor de overdracht aan de gemeente mede te delen.
14. Betalingen
14.1 Alle uit deze overeenkomst voortvloeiende betalingen aan de gemeente moeten worden verricht door storting of overschrijving op bankrekeningnummer NL 32 ABN A 045 66 89 370 van de gemeente t.n.v. van Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling gemeente Utrecht o.v.v. "Voormalig Postkantoor Neude", zonder dat exploitant zich op enigerlei vorm van verrekening van kosten voortvloeiende uit deze exploitatieovereenkomst kan beroepen.
15. Grondverkoop hefplateaus en vetvangputten / parkeren Jaarbeursplein garage / bereikbaarheid expeditie
15.1 De exploitant zal op basis van haar planning van de werkzaamheden deze percelen, ter grootte van circa 16 m2, zoals weergegeven op de grondverkooptekening met het nummer A 38.279 d.d. 1 september 2016 tegen de koopsom (gebaseerd op de plankostenvergoeding) van EUR 3.260,-- in de staat waarin deze percelen zich bevinden ten tijde van het notarieel transport in eigendom van de gemeente overnemen en de percelen grond ten behoeve van de hefplataus en de vetvangputten bouwrijp maken. De koopsom (gebaseerd op de plankostenvergoeding) wordt geacht te zijn inbegrepen bij de in artikel 8.1 (a en b) van deze overeenkomst genoemde exploitatiebijdrage.
De overdracht vindt plaats uiterlijk binnen één maand na een daartoe door de exploitant bij de gemeente ingediend verzoek. De exploitant zal dit verzoek bij de gemeente pas indienen na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning en uiterlijk op de datum van de start van de bouwrijp werkzaamheden voor de vetvangputten door de exploitant.
De kosten van deze overdracht (inclusief de eventueel verschuldigde belastingen) komen voor rekening van de exploitant.
15.2 De exploitant zoekt met de gemeente naar een oplossing voor het autoparkeren, voortvloeiende uit het bouwplan van de exploitant. De exploitant kiest hierbij voor een maatwerkoplossing waarbij zoveel mogelijk autoparkeerplaatsen vervangen worden door fietsparkeerplaatsen. Dit betekent dat de exploitant voor een periode van minimaal 10 jaar moet aantonen dat op een loopafstand van maximaal 1 .000 meter 12 autoparkeerplaatsen structureel en duurzaam beschikbaar zijn. De exploitant wil deze 12 plekken in de parkeergarage Kruisstraat realiseren en daarom reserveert de gemeente 12 parkeerplaatsen in de parkeergarage Kruisstraat voor de herontwikkeling van het Postkantoor op de Neude. Voor deze reservering wordt geen vergoeding gevraagd. Voor de abonnementen die te zijner tijd door de gebruikers van het voormalige Postkantoor op de Neude worden afgenomen wordt wel een marktconforme vergoeding gevraagd.
15.3 Indien zich een beperking van de bereikbaarheid in de expeditie van het voormalig Postkantoor Neude voordoet (zoals bijvoorbeeld bij werkzaamheden en/of evenementen) dient de gemeente alle relevante belangen af te kunnen wegen, waaronder onder meer de belangen van de exploitant en de belangen van de huurders bij de bereikbaarheid van de expeditie van het voormalig Postkantoor Neude. De exploitant zal (mede namens haar huurders) een abonnement nemen op de gemeentelijke nieuwsbrief waarin alle vergunningaanvragen worden gepubliceerd èn in voorkomende gevallen de Gemeente per ommegaande schriftelijk attenderen op mogelijke beperkingen van de bereikbaarheid van het voormalig Postkantoor Neude.
16. Bekendheid met de inhoud van deze overeenkomst
16.1 De exploitant verklaart dat hij, voordat hij deze overeenkomst ondertekend heeft, kennis heeft genomen van de bepalingen van deze overeenkomst en zodanige informatie van de gemeente heeft ontvangen, dat de inhoud en gevolgen van deze overeenkomst hem voldoende voor ogen staan.
17. Slotbepalingen
17.1 De bij deze overeenkomst gevoegde, door parafen van partijen gewaarmerkte bijlagen, die genoemd zijn in de bepalingen van deze overeenkomst, maken deel uit van deze overeenkomst.
Het betreft de volgende bijlagen:
Bijlage 1: Tekening van het explotatiegebied met het nummer A 38.088, d.d. 24 augustus 2016;
Bijlage 2: Nota Parkeernormenen Fiets en Auto d.d. 22 maart 2013 (inclusief tabel B1 Utrechtse autoparkeernormen 2012) en de parkeernorm toetsing plan d.d …….;
Bijlage 3: Globale Planning d.d. 24 augustus 2016;
Bijlage 4: Planschadeverordening 2009 (partijen genoegzaam bekend);
Bijlage 5: Tekening verkoop grond hefplateaus en vetvangputten A 38.279 d.d. 1 september 2016;
Bijlage 6: a) Het (door de BinG goed te keuren) DO van Rijnboutt (= het Inrichtingsplan openbare ruimte);
b) HIOR 2012 (partijen genoegzaam bekend);
c) Tekening A 38.275 d.d. 30 september 2016 inzake kostenverdeling werkzaamheden Inrichtingsplan
Bijlage 7: Startdocument Herontwikkeling Postkantoor Neude d.d. juni 2015
17.2 Beide partijen zijn bevoegd zo nodig nadere voorstellen vast te leggen of te aanvaarden dan wel geringe wijzigingen op deze overeenkomst aan te brengen in overleg en na overeenstemming met elkaar.
17.3 Alle geschillen, uit deze overeenkomst voortvloeiende, zowel de juridische als de feitelijke, hoe ook genaamd, ook al worden ze slechts door één van de partijen als zodanig gekenmerkt, zullen worden onderworpen aan het oordeel van de bevoegde rechter van het Arrondissement te Midden-Nederland, locatie Utrecht.
Aldus in tweevoud opgemaakt en getekend te Utrecht d.d.
Exploitant De gemeente
namens deze, namens deze,
X.X.X. xxx Xxxxx
Besluit in mandaat genomen d.d....................... nr handelend in
uitvoering van het besluit van het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Utrecht, d.d. d.d. 15 december 2015, kenmerk 15.512494 (Vaststelling gewijzigd Mandaatregister Gemeente Utrecht), zoals opgenomen in het Gemeenteblad van Utrecht 2016, nummer 618 en zoals gepubliceerd op 5 januari 2016 en het besluit van de Algemeen Directeur d.d. 17 december 2015, kenmerk 15.512832, zoals opgenomen in het Gemeenteblad van Utrecht 2016, nummer 634 en zoals gepubliceerd op 5 januari 2016, alsmede het besluit van de IRM REO d.d. 18 december 2015, kenmerk 15.512835 (Ondermandaat en volmacht REO) zoals opgenomen in het Gemeenteblad van Utrecht 2016, nummer 637 en zoals gepubliceerd op 5 januari 2016.