Bijlage: Uitgebreide uitleg bij de huurprijsberekening voor 2021

Bijlage: Uitgebreide uitleg bij de huurprijsberekening voor 2021

Mevrouw, mijnheer, Beste huurder,

Alle uitleg m.b.t. deze berekening is gebaseerd op het Besluit van de Vlaamse Regering (BVR) van 30 november 2018 en het BVR van 24 mei 2019 en brachten wijzigingen aan de actuele huurprijsberekening aan.

IZI wonen dient deze berekening toe te passen vanaf 2020. Een nieuwe huurprijsberekening vanaf 1 januari 2021

Om jouw huurprijs te berekenen, kijken we naar je inkomen, je gezin en je woning. De Vlaamse Regering wijzigt op 1 januari 2020 de huurprijsberekening. Je leest in deze uitleg over de veranderingen.

Wat is er gewijzigd sedert 1 januari 2020?

Er zijn drie elementen die wijzigen:

1. Voor een energiezuinige woning betaal je een energietoeslag

2. De marktwaarde van jouw woning bepalen we met een nieuw schattingsmodel

3. De manier om jouw inkomen vast te leggen wijzigt

1. Energiecorrectie

Als wij, jouw huisvestingsmaatschappij, extra geld hebben geïnvesteerd om jouw woning energiezuiniger en milieuvriendelijker te maken, dan verbruik je minder energie en bespaar je geld op het gebruik van verwarming en warm water.

Om onze investering terug te kunnen verdienen, rekenen we een maandelijkse toeslag aan bovenop jouw huurprijs. Deze toeslag heet de energiecorrectie en telt enkel voor woningen met energiezuinige investeringen, zoals een goede isolatie of een zuinige verwarmingsketel.

De grootte van deze toeslag hangt af van de hoeveelheid energie die jij minder verbruikt door onze extra investering. Deze hoeveelheid energie berekenen we volgens de regels die de Vlaamse Regering vastlegde.

De uitgespaarde hoeveelheid energie rekenen we gedeeltelijk door aan het voordelige sociaal tarief. Op deze manier is deze toeslag een eerlijk bedrag dat altijd lager is dan het bedrag dat jij bespaart op jouw energiefactuur.

2. Sociale huurschatter

Je huurprijs hangt ook af van de marktwaarde van jouw woning. Dat is de prijs die je zou betalen voor een gelijkaardige woning op de private markt.

Vanaf 1 januari 2020 bepalen we de waarde van je woning aan de hand van een schattingsmodel, de sociale huurschatter. Om de waarde te bepalen kijken we naar de ligging en andere eigenschappen, zoals het aantal slaapkamers of het bouwjaar. Op deze manier kunnen we een nog juister bedrag op de waarde van jouw woning plakken. (zie overzichtstekening ‘de sociale huurschatter’ pagina 3)

3. Bepalen van het inkomen

Vanaf 1 januari 2020 houden we rekening met het inkomen van de huurders en alle meerderjarige gezinsleden.

Er zijn twee vrijstellingen op het bepalen van het gezinsinkomen:

1. Het inkomen van meerderjarige kinderen die nog kinderbijslag genieten, tellen we niet mee

2. Het inkomen van inwonende familie (kinderen, kleinkinderen, ouders, grootouders, broers, zussen, neven, nichten, ooms, tantes) met ernstige handicap telt niet mee of slechts gedeeltelijk.

Het referentie-inkomen van deze familieleden is de geïndexeerde inkomensvervangende tegemoetkoming (IVT). Enkel het bedrag hoger dan 11.510,61 euro van dit inkomen, telt mee.

Daarnaast kijken we vanaf 1 januari 2020 naar wat je verdiende in het jaar waarop je meest recente aanslagbiljet betrekking heeft. Dat noemen we het referentie-inkomen. Dit is niet noodzakelijk voor alle gezinsleden hetzelfde jaar.

Enkel als jij en jouw gezin geen referentie-inkomen hebben, dan kijken we naar jullie huidige inkomsten.

Wat verandert er niet?

Als jij en jouw gezin meer verdienen dan de inkomensgrenzen, dan betaal je een iets hoger aandeel. Deze solidariteitsbijdrage blijft behouden.

Jouw inkomen bepaalt niet alleen jouw huurprijs. Soms heb je ook recht op een gezinskorting of een patrimoniumkorting. Die kortingen blijven bestaan.

Je betaalt ook nooit minder dan de minimale huurprijs en nooit meer dan de marktwaarde (basishuurprijs) van de woning. Dit verandert niet.

Eventuele VRAGEN aan IZI wonen?

IZI wonen – Xxxxxxxxxxxxxxxxxx 000 xxx 0

– 0000 Xxxxxxxxxxxx

Tel. 000 00.00.00 –– xxxx@xxxxxxxx.xx – xxx.xxxxxxxx.xx

Tijdens lopende corona periode enkel bezoek mogelijk na afspraak. Normale openingsuren kantoor:

op maandag van 14u tot 18u en op dinsdag en vrijdag van 8u15 tot 12u.

A. Begrippen binnen de huurprijsberekening

Samengevat maken we alle begrippen gehanteerd binnen de berekeningsnota nogmaals duidelijk: A.1. Basishuurprijs (BH): De huurprijs hangt af van de marktwaarde van de huurwoning.

De marktwaarde is de prijs die wordt gevraagd voor een vergelijkbare woning op de private markt. Vanaf 1 januari 2020 wordt de marktwaarde van een sociale huurwoning bepaald aan de hand van een schattingsmodel, de sociale huurschatter. Het schattingsmodel is aangeleverd door de Vlaamse Overheid. Om de marktwaarde te bepalen wordt er rekening gehouden met de ligging en andere eigenschappen van de woning, zoals het aantal slaapkamers, het bouwjaar enz..

(zie overzichtstekening ‘de sociale huurschatter’ pagina 3). De bekomen marktwaarde is tevens de maximum huurprijs.

Overeenkomstig iedere marktwaarde wordt een minimale huurprijs vastgesteld:

- indien de marktwaarde 2021 niet groter is dan 286 €, dan is de minimale huurprijs = 127€;

- indien de marktwaarde 2021 hoger dan of gelijk aan 743 €, dan is de minimale huurprijs = 254€

- indien de marktwaarde 2021 van de woning tussen 286 € en 743 € ligt, dan wordt de minimale

huurprijs pro rata vastgesteld, volgens de formule :

Minimale huurprijs = 127 + ((marktwaarde – 286) / (743 – 286) x 127) met een max. van 254 €

Overeenkomstig iedere marktwaarde wordt een patrimoniumkorting vastgesteld :

- indien de marktwaarde 2021 niet groter is dan 286 €, dan is de patrimoniumkorting = 146€

- indien de marktwaarde 2021 hoger dan of gelijk aan 743 €, dan is de patrimoniumkorting = 0€

- indien de marktwaarde 2021 van de woning tussen 286 € en 743 € ligt, dan wordt de

patrimoniumkorting pro rata vastgesteld, volgens de formule : Patrimoniumkorting = 146 x (743 - marktwaarde) / (743 – 286)

A.2. Energiecorrectie: Huurders waarvan het verwachte energieverbruik lager ligt dan het referentie- energieverbruik betalen vanaf 1 januari 2020 een toeslag. Dit is de energiecorrectie.

A.3. Inkomen : Vanaf 1 januari 2020 moeten we rekening houden met het volledig inkomen van de huurder(s) en alle meerderjarige gezinsleden. Enkel het inkomen van meerderjarige kinderen die kinderbijslag genieten, telt niet mee.

Daarnaast geldt vanaf 1 januari 2020 per gezinslid het inkomen van het jaar volgens het meest recente aanslagbiljet. Dat inkomen noemen we het referentie-inkomen.

Het inkomen is de som van de aan de personenbelasting onderworpen inkomsten, alsook van de niet- belastbare vervangingsinkomsten.

Vaststelling van het inkomen. De aangepaste huurprijs wordt berekend op basis van 1/55ste van het geïndexeerd inkomen. Vanaf 01/01/2019 betalen huurders met een hoger inkomen een groter aandeel in de huurprijsberekening. Dit heet de solidariteitsbijdrage.

De bovengrens is 1/54ste van het inkomen, als het inkomen hoger is dan de toepasselijke inkomensgrens, maar lager dan 125% van de toepasselijke inkomensgrens.

De bovengrens is 1/53ste van het inkomen, als het inkomen gelijk aan of hoger is dan 125% van de toepasselijke inkomensgrens, maar lager dan 150% van de toepasselijke inkomensgrens.

De bovengrens is 1/52ste van het inkomen, als het inkomen gelijk aan of hoger is dan 150% van de toepasselijke inkomensgrens.

De inkomensgrenzen voor 2021 zijn:

€ 25.557 voor een alleenstaande; € 38.335 voor een gezin, € 2.143 voor een persoon ten laste.

A.4. Geïndexeerd inkomen : het in aanmerking te nemen inkomen wordt geïndexeerd naar juni 2020.

A.5. Personen ten laste (Ptl) :

1. de persoon die op de referentiedatum bij de huurder gedomicilieerd is en die minderjarig is, of waarvoor kinderbijslag of wezen toelage wordt uitbetaald of die door de minister op voorlegging van bewijzen als ten laste wordt beschouwd;

2. de huurder of de persoon, vermeld onder 1. die erkend is als ernstig gehandicapt of erkend was op het ogenblik van pensionering. De minister stelt de voorwaarden hiervoor vast.

A.6. Gezinskorting : is uitgedrukt in een geldbedrag. Personen ten laste die meetellen voor de gezinskorting (Ptl) is weergegeven in een getal.

Gezinskorting = 19 €; Ptl = 1

- Ptl is een kind ten laste, gedomicilieerd in de sociale huurwoning

- Ptl is een volwassene, erkend als ernstig gehandicapt Gezinskorting = 38 €

- Ptl is een kind ten laste en erkend als ernstig gehandicapt

- Andere familieleden met een ernstige handicap Gezinskorting = 9,5 €; Ptl=1/2

Betreft kinderen in co-ouderschap: indien blijkt uit een ondertekende verklaring van beide ouders dat het kind, niet gedomicilieerd in de sociale huurwoning, er wel op regelmatige basis verblijft.

B. Uw berekeningsnota voor 2021

Zie apart document/ berekeningsnota huurprijs in bijlage

Gelieve op de huurberekeningsnota goed na te kijken:

- of het aantal personen ten laste klopt,

- of de informatie in verband met de invaliditeit correct is,

- of het opgegeven inkomen juist is.

C. Huurprijs van de garages

Indien u een afzonderlijke garage huurt van Iziwonen zonder een apart huurcontract, dan staat de huurprijs hiervan vermeld bij de ‘Andere verhuringen’ op uw berekeningsnota.

D. De huurlasten voor een woning / appartement

1. Onderhoud verwarming en sanitair

(voor woonentiteiten te Ingelmunster, Pittem, Sint-Eloois-Winkel, Kortemark en Wingene)

IZI wonen heeft een onderhoudscontract voor al de woningen te Ingelmunster, Pittem, Sint-Eloois- Winkel, Kortemark en Wingene afgesloten met de firma COFELY services.. Hierop kan u als huurder

(zonder enige meerkost) beroep doen indien u problemen ondervindt met uw verwarming of sanitair. Tevens inbegrepen is dat er een jaarlijks onderhoud van de verwarming en het sanitair zal gebeuren. Details hierover vindt u in de handleiding voor de huurder betreffende het onderhoudscontract. Dit document werd u bezorgd eind juni 2007 of voor latere contracten bij de ondertekening van het huurcontract. Deze handleiding kan u ook vinden op onze website xxx.xxxxxxxx.xx onder rubriek ‘ik ben huurder’ subrubriek ‘onderhoud en herstel’.

Het aandeel van de huurder in dit onderhoudscontract bedraagt voor 2021 € 11,30 per maand. 2. Onderhoud cv-toestellen en warmwaterbereidingstoestellen (voor woonentiteiten te Izegem).

IZI wonen heeft voor het onderhoud van de verwarmingsinstallaties een onderhoudscontract voor zijn woningen afgesloten bij diverse gespecialiseerde onderhoudsfirma’s. Hierop wordt tevens beroep gedaan mocht u als huurder problemen ondervinden met uw verwarming.

Het aandeel van de huurder in dit onderhoud bedraagt voor 2021 € 8,32 per maand. Hiervoor ontvangt u geen afrekening.

Indien u tijdens de kerstperiode dringende problemen mocht ondervinden met uw cv toestel omwille van een storing, een uitval van verwarming of geen warm water meer dan kunt u terecht bij één van deze onderhoudsfirma’s die u terugvindt op onze lijst in bijlage.

3. Verzekering tegen brand en aanverwante gevaren van uw woonst (behalve de inboedel)

Op basis van de gewijzigde Vlaamse Wooncode werden vanaf 1 maart 2008 alle woningen en appartementen uit ons patrimonium door IZI wonen verzekerd met afstand van verhaal en dekking ten voordele van de huurders voor het verhaal van derden.

Door deze nieuwe regeling moet U jaarlijks aanzienlijk minder betalen voor Uw brandverzekering. Uw aandeel in deze verzekering bedraagt € 1,03 per maand.

Vergeet echter niet uw inboedel te verzekeren.

4. Woont u in een appartement met gemeenschappelijke delen

Dan komen hier nog meerdere kosten bij kijken (onderhoud en keuring lift, elektriciteit, poetsen gemeenschappelijke delen, … ) In bijlage van deze brief vind u dan een specifieke toelichtingsnota voor uw appartementsblok.

5. Doorrekenen van eigen verbruiken elektriciteit, gas en water (enkel voor bepaalde appartementsblokken in Izegem)

Diverse huurders van appartementen betalen in de jaarlijkse afrekening van de diensten, naast de gemeenschappelijke huurlasten eigen aan appartementen, afzonderlijk het privéverbruik van water, gas en/of elektriciteit. De voorschotten voor het dienstjaar 2021 zijn aangepast op basis van de afrekeningen van het voorgaande jaar. Hiervoor ontvangt u later wel nog een afrekening

E. Mogelijkheid tot herziening van de huurprijs

De op 1 januari 2021 vastgestelde huurprijs kan in bepaalde gevallen worden herzien:

1. bij vertrek of overlijden van een huurder of inwonende van wie het inkomen bij de huurprijsberekening in aanmerking wordt genomen. De nieuwe huurprijs wordt aangepast vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de feiten met de nodige bewijsstukken ter kennis van de maatschappij wordt gebracht.

2. indien het huidige inkomen van de huurder gedurende drie opeenvolgende maanden met minstens 20 % gedaald is ten opzichte van het geïndexeerde inkomen van het referentiejaar wordt de huur herzien vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de huurder de nodige bewijsstukken ter kennis heeft gebracht aan de maatschappij;

Het voortduren van deze toestand moet na zes maanden worden bevestigd, zo niet wordt de originele huurprijs onmiddellijk opnieuw van toepassing.

3. als een huurder van wie het inkomen bij de huurprijsberekening in aanmerking wordt genomen, met pensioen gaat, wordt de huurprijs opnieuw berekend, tenzij zou blijken dat de huurprijs hoger zou komen te liggen. De nieuwe huurprijs wordt vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de huurder de nodige bewijsstukken ter kennis aan de verhuurder heeft gebracht, aangepast, rekening houdend met het huidig pensioeninkomen van de huurder. Als er andere huurders in de woning verblijven dan wordt ook met hun huidig inkomen rekening gehouden.

Indien bepaalde gegevens vermeld op de berekeningsnota niet juist zijn, is het belangrijk dit onmiddellijk te melden. Onjuiste persoonlijke gegevens worden evenwel pas rechtgezet na overhandiging van bewijskrachtige documenten op ons kantoor.

SAMENVATTENDE TABEL - HERZIENING van de huurprijs

Bijkomende info hierover nodig? Bel ons 051 30.25.45 of kom langs (door corona enkel op afspraak).

Is iemand overleden?	Bezorg ons een overlijdensbericht (rouwbrief of attest vanwege de gemeente).
Verlaat iemand de woning?	Bezorg ons een “attest samenstelling gezin”. De vertrokken persoon staat er niet meer op. Je haalt het attest op bij je gemeente.
Komt iemand bij je wonen?	Je meldt ons dit schriftelijk. Deze bijwoners dienen het bewijs te leveren van kennis van het Nederlands en te voldoen aan de inschrijvings-, toelatings- en eigendomsvoorwaarden. Bezorg ons een “attest samenstelling gezin” met de nieuwe persoon op. Je haalt het attest op bij je gemeente. Je bezorgt het laatst ontvangen aanslagbiljet, inkomsten 2018 of 2019 van deze persoon.
Zijn je huidige gezinsinkomsten lager dan in 2018 ? Het gezinsinkomen moet de laatste 3 maanden 20% lager zijn dan het geïndexeerd gezinsinkomen 2018. Pensionering in 2021.	Bezorg ons de inkomsten van de laatste 3 maanden die voorbij zijn. Dit is nodig voor alle personen waarvan we de inkomsten meetellen. !! Deze herziening duurt maximum 6 maanden. Om de vermindering eventueel te behouden leg je dan opnieuw de inkomsten van de laatste 3 maanden voor. Bezorg ons uw pensioen, samen met het eventuele huidig inkomen van de andere gezinsleden.

De huurprijs verandert in de maand die volgt op de maand waarin je de herziening aanvraagt (mits het dossier volledig is).

F. Verrekening korting op de onroerende voorheffing

In bepaalde gevallen genieten de huurders van een vermindering op de onroerende voorheffing bvb ingevolge invaliditeit (volgens vastgelegde voorwaarden) of minimum 2 kinderen ten laste. De berekening van de doorstorting door de eigenaar aan de sociale huurder is sedert 2008 gewijzigd.

De korting op de onroerende voorheffing wordt in de nieuwe huurprijsberekening beschouwd als een onderdeel van de totale korting en wordt achteraf verrekend. Dit betekent dat indien U maandelijks een reële huurprijs betaalt die lager is dan de basishuurprijs (BH) U achteraf geen bonus via de vermindering op de onroerende voorheffing ontvangt omdat U reeds een ‘sociale korting’ hebt gekregen. De sociale korting staat vermeld links onder op de berekeningsnota.

Er zijn 2 mogelijkheden :

- de vermindering op de onroerende voorheffing is kleiner of gelijk aan de reeds toegekende korting: U ontvangt geen bonus onroerende voorheffing

- de korting op de onroerende voorheffing is groter dan de reeds toegekende korting : U ontvangt het verschil tussen de vermindering onroerende voorheffing en de reeds genoten korting. In dit geval zal U van ons een brief ontvangen en zal het bedrag worden betaald op uw bankrekening.

G. Stipte betaling van de huishuur

De betalingen gebeuren steeds door storting op rekeningnummer IBAN XX00 0000 0000 0000 met als gestructureerde mededeling uw OGM-nummer.

Dit nummer staat onderaan links op uw huurberekeningsnota.

Uw huurcontract stelt duidelijk dat de huishuur vóór de 10de dag van de maand betaald moet worden.

Opgelet !! : Voor huurders in Izegem is dit een nieuw bankrekeningnummer waarop dient betaald te worden. Uw OGM nummer is echter hetzelfde gebleven als vorig jaar. Zie ook extra brief in bijlage.

Voor die huurders uit Izegem, die hun maandelijkse huurbetaling verrichten bij middel van domiciliëring, is er geen OGM-nummer vermeld op de huurprijsberekeningsnota. De maandelijkse domiciliëring wordt door de IZI wonen elke maand telkens op de 10de van de huidige maand ingevorderd tenzij deze dag in het weekend zou vallen; dan gaat deze door de eerstvolgende werkdag. XXX wonen zal hierbij zelf de wijziging van het bankrekeningnummer doorgeven.

Procedure huurachterstallen vanaf 01/01/2020

Maand 0	voor de 10de 15de 15de-20ste	openstellen huur bekijken huurachterstallen 1ste brief	gewone zending	€ 0
Maand 1	1ste week	2de brief	gewone zending	€ 8	indien afbetalingsplan, terug naar maand 0*
Maand 2	1ste week	3de brief	Aangetekend** + gewone zending	€ 15	brief OCMW
Maand 3	1ste week	4de brief: laatste aanmaning 🠆 wanneer nu niet betaald wordt, verdere stappen	Aangetekend** + gewone zending	€ 15
Maand 4	datum RvB of directiecomité	5de brief: ingebrekestelling 🠆 opzeg / dossier wordt doorgestuurd naar vredegerecht voor verbreking huurcontract NOG TE BESLISSEN !!	Aangetekend** + gewone zending	€ 15

Bij niet tijdige betaling kunnen administratiekosten aangerekend voor verstuurde rappels dit volgens de procedure huurachterstal. De bedragen zijn als volgt vastgelegd: voor een eerste gewone rappel

€ 8,00, voor een aangetekend schrijven € 15,00.

H. Verplichtingen van de huurder

In het kader van domiciliefraude en volgens de artikels vermeld in de huurovereenkomst heeft de huurder de informatieplicht om iedere wijziging van de samenstelling van de bewoners die de woning op duurzame wijze bewonen, binnen de maand aan de verhuurder schriftelijk mee te delen.

Bij vaststelling door Iziwonen van een verblijf op regelmatige basis of bijwonen van derden wordt de huurder hiervoor in gebreke gesteld met het oog op het verbreken van de huurovereenkomst en wordt de sociale korting volgens art. 38 van de reglementering volgens het Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode niet meer toegekend! Met andere woorden wordt de maximale huurprijs aangerekend.

I. Waarborg

De huurder kan de verhuurder jaarlijks vragen om een overzicht te geven van de door de huurder gestelde waarborg, verhoogd met de gekapitaliseerde intresten. De huurder moet die aanvraag schriftelijk richten tot de verhuurder.

NOG VRAGEN ?

IZI wonen – Xxxxxxxxxxxxxxxxxx 000 xxx 0

– 0000 Xxxxxxxxxxxx

Tel. 000 00.00.00 –– xxxx@xxxxxxxx.xx – xxx.xxxxxxxx.xx

Tijdens lopende corona periode enkel bezoek mogelijk na afspraak. Normale openingsuren kantoor:

op maandag van 14u tot 18u en op dinsdag en vrijdag van 8u15 tot 12u.

Betreft: Win één maand gratis huur van je woning!

Ingelmunster, 18/12/2020

Beste huurder,

Om onze huurders die steeds tijdig hun huurprijs betalen te bedanken, willen we in 2021 opnieuw één maand gratis huur van een woning of appartement wegschenken. Alle huurders van IZI wonen kunnen zonder enige verplichting deelnemen aan deze wedstijd. We willen aan de hand van deze wedstrijd ook de huurders die soms te laat betalen stimuleren om vanaf nu steeds tijdig hun huurprijs te betalen.

Wat moet je doen om deel te nemen aan de wedstrijd? Huurders die gedurende het hele jaar 2020 steeds tijdig hun huurprijs betalen nemen automatisch deel aan de wedstrijd. De huurprijs dient betaald te worden ten laatste voor de 10de van diezelfde maand. Bijvoorbeeld: de huurprijs van de maand januari dient ten laatste op 9 januari betaald te worden aan IZI wonen.

Wanneer vindt de trekking van de winnaar plaats? Halverwege december 2021 zal er nagegaan worden welke huurders in aanmerking komen om deel te nemen aan de wedstrijd. Hieruit zal de gelukkige winnaar getrokken worden. De winnaar zal persoonlijk verwittigd worden. De gewonnen maand gratis huur zal verrekend worden in februari 2022. Mits toestemming van de winnende huurder zal dit ook op onze facebookpagina en in ons infokrantje gepubliceerd worden.

Tips om huurachterstal te vermijden:

- betaal voor de 10de van de maand

- gebruik bij elke betaling het juiste OGM-nr (gestructureerde mededeling): ***…/…./…..***

🠆 het OGM-nr vind je op jouw huurprijsberekening links onderaan

- betaal via een doorlopende/bestendige opdracht en zorg dat er genoeg geld op je rekening staat

Veel succes en een vreugdevol en gezond eindejaar toegewenst!

Met vriendelijke groeten, Xxxxx Xx Xxxxxx

Directeur klanten IZI wonen