LOGO ERFPACHTGEVER LOGO ERFPACHTER
LOGO ERFPACHTGEVER LOGO ERFPACHTER
Erfpachtovereenkomst jeugdlokaal
De partijen1
Heden,…
voor mij, meester ..., notaris te ...
zijn verschenen
Tussen
[Alle gegevens van de erfpachtgever]
hierna de “erfpachtgever” genoemd
en
[Alle gegevens van de erfpachter (de gegevens van jouw beheers-vzw)]
hierna de “erfpachter” genoemd
Beide partijen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de “Partijen”.
Welke verschijners, aanwezig of vertegenwoordigd als gezegd, mij, notaris, verklaard hebben te zijn
overeengekomen wat volgt.
beschrijving van het onroerend goed2
Een perceel grond, en de zich erop bevindende constructies, zijnde ..., gelegen te ... volgens titel en thans bij het kadaster bekend onder ... en met een oppervlakte van ... m².
(eventueel)
Zoals voorschreven goed is aangeduid op een opmetingsplan daarvan opgemaakt door landmeter-expert ... te ... op ..., hier aangehecht om mee te worden geregistreerd gehecht gebleven aan een akte, verleden voor notaris ... te ... op ....
Hierna “de Eigendom” genoemd
oorsprong van eigendom3
Voorschreven goed hoort de erfpachtgever toe in [ volle eigendom | vruchtgebruik | erfpacht | opstal ] om het te hebben verkregen van ... bij akte, verleden voor notaris ... te ... op ..., overgeschreven op het hypotheekkantoor te ..., op ..., boek ..., nummer ...
Artikel 1 - voorwerp4
De erfpachtgever verklaart bij deze overeenkomst een recht van erfpacht met betrekking tot het hierboven beschreven onroerend goed te verlenen aan de erfpachter die verklaart te aanvaarden, onder de hierna vermelde lasten en voorwaarden.
Artikel 2 – Duur5
Deze overeenkomst start op …..
Mogelijkheid 1: het erfpachtrecht duurt x (15-99) jaar en stopt sowieso op de einddatum.
Deze optie is de minst te verkiezen optie. De groep en de eigenaar moeten in dit geval voldoende tijdig beginnen overleggen over een nieuw contract. Er moet ook een nieuw contract opgemaakt en geregistreerd worden. Wat beide partijen tijd en geld kost.
Nog een belangrijk nadeel van deze optie bestaat er in dat de erfpachter vroeg in de overeenkomst zal stoppen met investeren in het onroerend goed. Wanneer de investering niet voor de einddatum van het contract kan afgeschreven worden ontmoedigt dit vernieuwing en verduurzaming van het patrimonium.
Wanneer de partijen de einddatum uit het oog verliezen wordt het erfpachtrecht omgezet in een precaire bezetting (bezetting ter bede) wat een bijzonder rechts-onzekere positie is.
Behoudens in de gevallen van vervroegde beëindiging zoals voorzien in deze overeenkomst, wordt het recht van erfpacht verleend en aanvaard voor een termijn van 99 (negenennegentig) jaar, om te eindigen op ....
Bij het verstrijken van deze termijn zal het recht van erfpacht van rechtswege, zonder enige vooropzeg en zonder recht op hernieuwing een einde nemen. Blijft de erfpachter na het verstrijken van deze termijn het in erfpacht gegeven onroerend goed bezetten, dan betreft dit een tijdelijke en precaire bezetting, zonder recht noch titel, waaraan te allen tijde door de erfpachtgever een einde kan worden gesteld. Zolang de erfpachtgever deze tijdelijke en precaire bezetting door de erfpachter toestaat, blijven alle bepalingen van deze overeenkomst van toepassing, met inbegrip van de prijs, zoals bedoeld in artikel 3, welke alsdan als een bezettingsvergoeding dient in aanmerking te worden genomen en pro rata temporis verschuldigd is.
Mogelijkheid 2: Het erfpachtrecht duurt x (15-99) jaar. Maar de erfpachter heeft de mogelijkheid om het contract te vernieuwen.
Deze optie is de beste als je meteen voor 99 jaar gaat.
De erfpachter kan diens termijn verlengen, maar enkel na het sturen van een aangetekend schrijven voor een bepaalde termijn (1/2de jaar/ 1 jaar/ 5 jaar/…)
Indien je de termijn korter dan 99 jaar maakt zorgt je hier voor meer administratie.
Wanneer de partijen de einddatum uit het oog verliezen wordt het erfpachtrecht omgezet in een precaire bezetting (bezetting ter bede) wat een bijzonder rechts-onzekere positie is.
Behoudens in de gevallen van vervroegde beëindiging zoals voorzien in deze overeenkomst, wordt het recht van erfpacht verleend en aanvaard voor een termijn van 99 (negenennegentig) jaar, om te eindigen op ….
De erfpachtgever verleent aan de erfpachter het recht om na het verstrijken van deze termijn het recht van erfpacht te hernieuwen voor eenzelfde termijn en onder dezelfde voorwaarden en modaliteiten, zoals bedoeld in deze overeenkomst, tenzij hierna anders bepaald.
De erfpachter dient, op straffe van verval van dit recht, diens wil tot hernieuwing van het recht van erfpacht bij aangetekend schrijven kenbaar te maken aan de erfpachtgever en dit minstens zes maanden voor het verstrijken van de termijn van het recht van erfpacht.
Mogelijkheid 3: Het erfpachtrecht duurt x (15-99) jaar en wordt tot de 99 jaar vol zijn stilzwijgend verlengd. Nadien kan het erfpachtrecht vernieuwd worden na schriftelijke melding.
Deze optie is de beste als je niet meteen voor 99 jaar gaat.
Zolang de wil van beide partijen er is verlengt deze overeenkomst zichzelf zonder dat er enige administratie of kosten nodig zijn.
Beide partijen kunnen het contract laten stoppen, maar enkel na het sturen van een aangetekend schrijven voor een bepaalde termijn. Kies deze termijn vroeg genoeg voor het verlopen van de einddatum, dat geeft de andere partij de kans om een andere locatie te zoeken voor de groep/ een andere bestemming te zoeken voor het gebouw.
Zodra de 99 jaar vol zijn moet er actief gewerkt worden aan de vernieuwing van het contract.
Behoudens in de gevallen van vervroegde beëindiging zoals voorzien in deze overeenkomst, wordt het recht van erfpacht verleend en aanvaard voor een termijn van 99 (negenennegentig) jaar, om te eindigen op ….
Tenzij een van de partijen ten laatste 5 jaar voor het verstrijken van de termijn, via aangetekend schrijven, diens wil om het contract stop te zetten kenbaar maakt, vindt een automatische verlenging van het recht van erfpacht plaats en dit voor eenzelfde termijn en onder dezelfde voorwaarden en modaliteiten, zoals bedoeld in deze overeenkomst, tenzij hierna anders bepaald.
De erfpachtgever verleent aan de erfpachter het recht om na het verstrijken van 99 jaar het recht van erfpacht te hernieuwen voor eenzelfde termijn en onder dezelfde voorwaarden en modaliteiten, zoals bedoeld in deze overeenkomst, tenzij hierna anders bepaald.
De erfpachter dient, op straffe van verval van dit recht, diens wil tot hernieuwing van het recht van erfpacht bij aangetekend schrijven kenbaar te maken aan de erfpachtgever en dit minstens zes maanden voor het verstrijken van de termijn van het recht van erfpacht.
artikel 3 – vergoeding / belastingen, bijdragen en lasten
Het erfpachtrecht wordt verleend om niet.
Alle belastingen, taksen, lasten en bijdragen van welke aard dan ook die het in erfpacht gegeven onroerend goed, zowel de grond als de bestaande en de op te richten gebouwen, en de exploitatie ervan bezwaren en zullen bezwaren, vallen van bij de aanvang van de erfpacht en voor de gehele duur ervan volledig ten laste van de erfpachter.
Artikel 4 – HypotHecaire toestand6
De erfpachtgever verklaart dat het bij deze overeenkomst in erfpacht gegeven onroerend goed vrij en zuiver is van alle voorrechten, inschrijvingen, overschrijvingen en alle belemmeringen van welke aard ook, met uitzondering van ... toegestaan in het voordeel van ... op ...
Artikel 5 – Staat van het goed
De erfpachter verklaart het in erfpacht gegeven onroerend goed in volgende staat ontvangen te hebben: ....
Betreffende de staat van het in erfpacht gegeven onroerend goed wordt zowel bij de start als bij de beëindiging van deze overeenkomst een uitgebreide plaatsbeschrijving gemaakt door een onafhankelijke derde, aan te stellen in gemeen overleg of, bij gebreke daarvan, door de jeugdconsulent van gemeente ….. . Eventuele kosten voor deze plaatsbeschrijving worden door beide partijen gedragen.
De erfpachter aanvaardt het goed met alle heersende en lijdende, voortdurende en niet-voortdurende, zichtbare en onzichtbare erfdienstbaarheden waarmee het bevoordeeld of belast zou kunnen zijn. Het staat de erfpachter vrij voor eigen rekening en op eigen risico de voordelige erfdienstbaarheden in diens voordeel te doen gelden en zich tegen de nadelige te verzetten. De erfpachtgever verklaart geen weet te hebben van erfdienstbaarheden gevestigd ten voordele en/of ten laste van het in erfpacht gegeven onroerend goed, noch zelf erfdienstbaarheden te hebben gevestigd waarmee dit goed bevoordeeld en/of belast is met uitzondering van volgende erfdienstbaarheden: ....
Artikel 6 – Bestemming van het goed7
Het in erfpacht gegeven goed zal uitsluitend dienen tot uitbating van een jeugdlokaal voor de feitelijke vereniging [naam van de groep].
In het kader van de uitbating van dit jeugdlokaal kan de erfpachter alle activiteiten uitvoeren die bijdragen tot dit doel. Niet limitatief in volgende lijst opgenomen:
Verhuur aan andere (jeugd)verenigingen voor het organiseren van meerdaagse weekends en kampen.
Verhuur aan particulieren voor het organiseren van evenementen in familiale of openbare context.
Het organiseren van eigen evenementen en activiteiten voor de eigen leden.
Het organiseren van evenementen die openstaan voor derden.
Het is de erfpachter toegestaan de bestemming van het in erfpacht gegeven onroerend goed te wijzigen of uit te breiden, doch uitsluitend na voorafgaande en schriftelijke toestemming van de erfpachtgever.
De bestemming van het in erfpacht gegeven onroerend goed moet in elk geval ten dienste staan van de ontwikkeling van jeugd en jongeren in het algemeen en jeugdwerk in het bijzonder. Elke bestemmingswijziging die in strijd is met het belang van kinderen en jongeren met betrekking tot het gebruik van het onroerend goed is nietig.
Artikel 7 – Bouwen en verbouwen8
De erfpachter mag zonder de toestemming van de erfpachtgever aan het in erfpacht gegeven onroerend goed en aan de erop gerichte gebouwen en bouwwerken alle wijzigingen en verbouwingen aanbrengen en er nieuwe gebouwen en bouwwerken oprichten die de erfpachter nodig acht voor de uitoefening van diens activiteit in functie van de bestemming van het goed, zonder evenwel de stevigheid van de grond en de erop gerichte gebouwen en bouwwerken te mogen aantasten, noch de waarde ervan te mogen verminderen en met inachtname van de stedenbouwkundige bepalingen.
De erfpachter verbindt er zich toe op eigen kosten en verantwoordelijkheid alle daartoe noodzakelijke vergunningen te bekomen.
De erfpachter verbindt er zich toe de vergunningen en plannen betreffende de nieuwe gebouwen en bouwwerken, en met betrekking tot de verbouwingen en/of wijzigingen aan de bestaande gebouwen voorafgaandelijk en uiterlijk 3 maanden voor de aanvang van de uitvoering van de werken ter informatie, bij gewone brief, aan de erfpachtgever mee te delen.
De tijdens de erfpacht door de erfpachter opgerichte gebouwen en bouwwerken blijven eigendom van de erfpachter gedurende de gehele duur van de erfpacht.
Artikel 8 – Onderhoud en herstellingen
De erfpachter zal tijdens de ganse duur van de erfpacht alle onderhouds- en herstellingswerken van welke aard dan ook, met inbegrip van de grove herstellingswerken, dienen uit te voeren, aan zowel de in erfpacht gegeven onroerende goederen als de door hemzelf opgerichte gebouwen. De erfpachter staat ervoor in dat het in erfpacht gegeven onroerend goed tijdens de erfpacht steeds in goede staat van onderhoud is.
Alle onderhouds- en herstellingskosten, alsook alle kosten die het gevolg zijn van de uitvoering van wettelijke, administratieve of andere voorschriften inzake hygiëne, openbare gezondheid, veiligheid, arbeidsveiligheid en/of milieu zijn ten laste van de erfpachter.
Artikel 9 – Aansprakelijkheid voor gebouwen en exploitatie
De erfpachter verbindt er zich toe de erfpachtgever te vrijwaren voor elke mogelijke aansprakelijkheid die het gevolg kan zijn van gebreken in de bouw, burenhinder en alle mogelijke inbreuken op toepasselijke wetten, decreten, besluiten en reglementen naar aanleiding van de bebouwing en exploitatie van het in erfpacht gegeven onroerend goed.
Artikel 10 – Verzekeringen
De erfpachter verbindt er zich toe de in erfpacht gegeven onroerende goederen, en alle eventuele zelf opgerichte gebouwen, gedurende de hele duur van de erfpacht verzekerd te houden tegen brand en andere risico’s bij een door de erfpachtgever aanvaarde verzekeringsmaatschappij. Voor de op te richten gebouwen dient de erfpachter bovendien een Alle Bouwplaats Risico’s en een decennale polis af te sluiten.
De erfpachter dient op eerste verzoek van de erfpachtgever de bewijzen van het bestaan van de verzekeringen en de regelmatige premiebetaling over te leggen. Na beëindiging van deze overeenkomst heeft de erfpachtgever de mogelijkheid deze polissen over te nemen.
Artikel 11 - rechten
De erfpachter heeft het recht om het recht van erfpacht geheel of gedeeltelijk met hypotheken te bezwaren. Het is de erfpachter tevens toegestaan een recht van gebruik en/of erfdienstbaarheden te vestigen op het in erfpacht gegeven onroerend goed, dan wel om dit goed geheel of gedeeltelijk te verhuren.
In al deze gevallen blijft de erfpachter hoofdelijk aansprakelijk met de verkrijger voor de behoorlijke naleving van alle uit de erfpachtovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.
Alle door de erfpachter aan derden toegestane zakelijke, zekerheids- en persoonlijke rechten zijn noodzakelijk beperkt tot de duur van de erfpacht.
Artikel 12 – tenietgaan van het onroerend goed
Wordt voor het einde van de erfpacht het in erfpacht gegeven onroerend goed geheel of gedeeltelijk vernietigd of onteigend, of wordt het genot van dit goed voor om het even welke tijdspanne, zelfs voor meer dan vijf jaar, onderbroken tengevolge van omstandigheden onafhankelijk van de wil van de erfpachtgever (overmacht, vreemde oorzaak), dan zal deze overeenkomst in ieder geval blijven bestaan en kan deze niet bij gebreke aan oorzaak worden beëindigd.
De verplichtingen van de erfpachter blijven in dergelijk geval derhalve integraal gehandhaafd.
Artikel 13 – Onteigening
In geval van gehele of gedeeltelijke, gedwongen of minnelijke onteigening van de het in erfpacht gegeven onroerend goed kan de erfpachter geen vergoeding van de erfpachtgever vorderen en diens rechten enkel tegenover de onteigenaar mogen doen gelden, voor zover de erfpachtgever daarmee geen inbreuk pleegt op de rechten van de erfpachtgever.
De erfpachtgever verbindt er zich toe de erfpachter onmiddellijk op de hoogte te brengen indien een
onteigeningsprocedure tegen die zou worden ingesteld en de erfpachter inzake te roepen.
Artikel 14 - Ontbinding
Deze erfpachtovereenkomst kan enkel een einde nemen door voortijdige ontbinding ingevolge een ernstige tekortkoming van de erfpachter die een verbreking van dergelijk recht rechtvaardigt.
Wordt hoe dan ook beschouwd als zulke ernstige tekortkoming:
het uitvoeren van vergunningsplichtige handelingen zonder het voorafgaandelijk bekomen van de vereiste uitvoerbare omgevingsvergunning,
het gebruik van het op te richten goed voor een andere bestemming dan deze bepaald in deze overeenkomst.
Verbreking kan door de erfverpachtergever maar worden ingeroepen na een voorafgaande schriftelijke ingebrekestelling en indien daarna de erfpachthouder niet overgaat tot uitvoering van diens verplichtingen binnen de drie maanden na die ingebrekestelling.
In geval van ontbinding van deze overeenkomst komen partijen uitdrukkelijk overeen dat alle reeds betaalde lasten en kosten ten laste van de erfpachter blijven.
De erfpachtgever behoudt zich tevens het recht voor vergoeding te vorderen voor alle schade die de erfpachtgever uit welke hoofde dan ook zou geleden hebben en waarvan de omvang, bij gebreke aan akkoord tussen de partijen, door een bemiddelaar aangesteld door de gemeentelijke jeugddienst zal vastgesteld worden.
Artikel 15 - rechten en plichten van partijen bij het einde van de erfpacht
Bij het einde van de erfpacht wordt de erfpachtgever van rechtswege eigenaar van alle door de erfpachter tijdens de erfpacht opgerichte gebouwen en uitgevoerde werken, mits vergoeding van de werkelijke waarde ervan op dat ogenblik.
De werkelijke waarde van de door de erfpachter tijdens de erfpacht opgerichte gebouwen en uitgevoerde werken wordt bepaald in onderling akkoord tussen de erfpachtgever en de erfpachter, hetzij door een in gemeen overleg tussen partijen en, bij gebreke daarvan, door de gemeentelijke jeugddienst aan te stellen onafhankelijke deskundige.
Indien de erfpachtgever de erfpachtovereenkomst laat eindigen met het oog op verkoop van het onroerend goed, moet het goed eerst aan de erfpachter aangeboden worden. De waarde van het onroerend goed wordt bepaald in onderling akkoord tussen de erfpachtgever en de erfpachter, hetzij door een in gemeen overleg tussen partijen en, bij gebreke daarvan, door de gemeentelijke jeugddienst aan te stellen onafhankelijke deskundige. De werkelijke waarde van de door de erfpachter tijdens de erfpacht opgerichte gebouwen en uitgevoerde werken, bepaald zoals in het eerste lid van dit artikel, wordt van de geschatte aankoopprijs in mindering gebracht.
Artikel 16 – tegenwerpelijkheid aan derde-kopers
Tussen de partijen wordt uitdrukkelijk overeengekomen dat de erfpachtgever, diens rechthebbende en alle eventuele latere verkrijgers van het in erfpacht gegeven onroerend goed zich ertoe verbinden dat de koper deze overeenkomst zal eerbiedigen en naleven in al haar bepalingen.
Artikel 17 – Hoofdelijkheid en ondeelbaarheid tussen erfpachter en rechtsopvolgers
De erfpachter en diens rechtsopvolgers, te welken titel dan ook, zijn hoofdelijk en ondeelbaar verplicht tot uitvoering van alle uit deze overeenkomst voortspruitende verbintenissen, met de meest uitgebreide uitwerking van de ondeelbaarheid.
Artikel 18 – gedeeltelijke nietigheid
De nietigheid van één van de bepalingen van deze overeenkomst heeft geenszins de nietigheid van de volledige overeenkomst tot gevolg.
Artikel 19 – Kosten
De kosten van deze overeenkomst vallen uitsluitend ten laste van de erfpachter.
ARTIKEL 20 - TOEPASSELIJKE WETGEVING
Voor alles wat niet uitdrukkelijk in deze overeenkomst wordt geregeld, verwijzen de bepalingen van het Nieuw BW, onder andere naar artikelen 3.167-3.176 Nieuw BW.
Bepalingen van deze overeenkomst die in strijd zouden kunnen zijn met dwingende wetsbepalingen of met bepalingen van openbare orde, zullen voor niet-geschreven worden gehouden, maar tasten de geldigheid van de overige bepalingen van deze overeenkomst niet aan.
Artikel 22 – Geschillenbeslechting
Alle geschillen waartoe deze overeenkomst aanleiding zou kunnen geven, vallen onder de uitsluitende bevoegdheid van de rechtbank van de plaats waar het in erfpacht gegeven onroerend goed is gelegen.
StedeNbouw
de notaris zal dit deel voor jullie opmaken.
bodem
de notaris zal dit deel voor jullie opmaken.
Fiscaliteit
de notaris zal dit deel voor jullie opmaken.
Slotverklaringen
de notaris zal dit deel voor jullie opmaken.
Waarvan akte,
Verleden te ..., op datum als voormeld.
Na integrale voorlezing van deze akte en toelichting, hebben de partijen, aanwezig of vertegenwoordigd zoals gezegd, met Xxx, notaris, deze akte ondertekend.
...
Handtekening notaris ...
Notaris ...
...
Handtekening Erfpachtgever ...
Erfpachtgever ...
...
Handtekening Erfpachter ...
Erfpachter ...
1 In dit deel bespreek je wie de overeenkomst aangaat
Zijn de partijen natuurlijke of rechtspersonen?
Door wie worden de rechtspersonen vertegenwoordigd?
Wat is het ondernemingsnummer?
2 In dit deel beschrijf je het in erfpacht gegeven goed zo gedetailleerd mogelijk.
Enkel grond of ook gebouwen?
Wat is het adres?
Kadastergegevens
Oppervlakte
Bestaat er een opmetingsplan? Xxx vermeld je dat plan hier.
3 Je bespreekt hier kort de hoedanigheid van de erfpachtgever mbt het in erfpacht gegeven goed. Is die zelf eigenaar, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker? En verwijs naar de contracten/ akten die deze hoedanigheid bewijzen.
4 In het eerste artikel verklaar je dat deze akte over een erfpacht gaat, en dat die door de ene partij verleend wordt en door de andere aanvaard.
5 In het artikel over de duur bepaal je minstens wanneer de erfpacht start en voor hoeveel jaren deze zal duren. Je bepaalt een concrete start- en einddatum, en de manier waarop het contract kan verdergezet worden na die datum.
Hoe bepaal je de termijn: een erfpacht moet je afsluiten voor minstens 15 en maximaal 99 jaar. De erfpachtgever is een (rechts)persoon die zijn eigendom niet onmiddellijk nodig heeft, en ook inschat die in zijn eigen carrière/ leven nodig te hebben. Daarom bestrijkt de periode steeds een lange periode. Hoe langer de termijn, hoe meer zekerheid voor beide partijen. Hoe korter de periode is, hoe belangrijker de stilzwijgende verlenging wordt. De erfpacht kan “verlengd” worden tot ze maximaal 99 jaar heeft geduurd. Na 99 jaar moet ze sowieso “vernieuwd” worden. Je kan er voor kiezen de overeenkomst telkens de termijn om is te laten vernieuwen maar dat zorgt voor onnodige administratie. Een logische indeling van de termijnen is voor alle partijen handig. Een termijn van 33 jaar kan 2x volledig stilzwijgend verlengd worden tot 99 en nadien onderhandeld worden om ze te vernieuwen. Maar nog makkelijker is om meteen voor 99 jaar te gaan, en elke 99 jaar een vernieuwing van het contract te doen..
Is de eigenaar bang dat je vereniging geen 99 jaar zal bestaan, en wil die daarom de termijn korter maken? Dan is een ontbinding die vasthangt aan het stopzetten van je vereniging (zie lager in het contract) een makkelijkere en betere optie.
6 De notaris zal deze gegevens voor jou opzoeken.
7 Omschrijf hier waarvoor je het onroerend goed zal/ mag gebruiken. Om onderhoudskosten te kunnen betalen zal je je lokaal vermoedelijk willen kunnen verhuren. Dit artikel beschrijft dat dat mag. Anderzijds brengt bovenop je lokaal een penthouse inrichten of er een café beginnen uitbaten misschien wel veel geld op, het is niet in het belang van de kinderen en jongeren uit je vereniging. Zulke bestemmingen verbied je dus best in het contract.
8 Het is mogelijk om een erfpacht af te sluiten met een verbod op bouwen en verbouwen. Bij een jeugdlokaal is het net de bedoeling dat je zelf alle werken kan uitvoeren die nodig zijn voor je werking. In dit artikel krijg je daar toestemming voor.