Essentie: Woning voldoet op punten niet aan de garantieregeling

Essentie: Woning voldoet op punten niet aan de garantieregeling

en ook niet aan de overeenkomst. Aanvankelijk vorderden opdrachtgevers primair herstel en subsidiair een schadevergoeding, maar gaandeweg de procedure hebben zij aangegeven weinig vertrouwen meer te hebben in herstel door aanneemster.

Opdrachtgevers is daarom op de punten waar arbiter aanneemster aansprakelijk voor houdt, een financiële vergoeding toegewezen.

Nr. 80750 SCHEIDSRECHTERLIJK VONNIS

in een geschil tussen

1. A.,

2. B.,

hierna te noemen “opdrachtgevers”, e i s e r s,

gemachtigde: mr. X.X. xxx xxx Xxxx, advocaat te Den Haag,

en C.,

hierna te noemen “aanneemster”,

v e r w e e r s t e r,

gemachtigde: mr. R.S. Xxxxxxx, jurist bij Stichting Univé Rechtshulp te Assen.

HET SCHEIDSGERECHT

1. Ondergetekende, MR. ING. E.R.C. XXX XXXXXXXXXX, lid-deskundige van het College van Arbiters van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, is over- eenkomstig het Woningborg Geschillenreglement 2010 benoemd tot enig scheidsman in dit geschil. Arbiter heeft zijn benoeming schriftelijk aanvaard. Bij brief van 7 juli 2015 is daarvan mededeling gedaan aan partijen. Aan het scheidsgerecht is toegevoegd mr. X.X. xxx Xxxxxx, secretaris.

DE PROCEDURE

2. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de memorie van eis van 10 april 2014, bij de Raad binnengekomen op 11 april 2014, met producties 1 tot en met 12;

- de brief van mr. Xxx xxx Xxxx van 25 april 2014, met als bijlagen kleurenkopieën van de producties 3, 4, 5 en 7, en producties 13 tot en met

15;

- de memorie van antwoord, met producties 13 tot en met 17;

- de brief van mr. Xxx xxx Xxxx van 31 juli 2014, zijnde een vermeerdering van eis, met producties 16 tot en met 20;

- de brief van 9 juli 2014, waarin is meegedeeld dat als deskundige in de zin van het Geschillenreglement is benoemd de xxxx X. Xxxxxxxx;

- de brief van de xxxx Xxxxxxxx van 8 september 2014 waarin is bevestigd dat, zoals besproken op 2 september 2014, aan de heer J.G. Xxxxxx xxx XXX te Rijswijk opdracht is verstrekt de geschilpunten 1 en 3 zoals geformuleerd in de memorie van eis te onderzoeken;

- het op 15 september 2014 door de xxxx Xxxxxxxx uitgebrachte deskundigenbericht;

- de reactie op het deskundigenbericht van mr. Xxx xxx Xxxx van 16 oktober 2014;

- de brief van mr. Xxxxxxx van 6 november 2014, zijnde de gevraagde reactie op de vermeerdering van eis, met producties A tot en met C;

- de brief van mr. Xxx xxx Xxxx van 9 december 2014, met producties 21 en 22;

- het door de heer Xxxxxx van IAC uitgebrachte deskundigenbericht van 14 april 2015;

- de reactie op dit deskundigenbericht van mr. Xxx xxx Xxxx van 12 mei 2015;

- de brief van mr. Xxx xxx Xxxx van 9 september 2015, met producties 23 en 24;

- de pleitnotities van mr. Xxx xxx Xxxx.

3. De mondelinge behandeling van dit geschil is gehouden op 24 september 2015.

DE GRONDEN VAN DE BESLISSING

de bevoegdheid

4. De bevoegdheid van arbiter tot beslechting van het onderhavige geschil bij scheidsrechterlijk vonnis staat onbetwist tussen partijen vast. In artikel 15 van de tussen partijen tot stand gekomen aannemingsovereenkomst wordt aan opdrachtgevers de keuze gelaten een geschil voor te leggen in arbitrage of bij de gewone rechter. Uit de memorie van eis blijkt dat opdrachtgevers hun verzoek om arbitrage hebben ingediend op grond van het Woningborg

Geschillenreglement 2010. In dit reglement is de Raad als geschilbeslechten- de instantie aangewezen.

5. Uit de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de toepasselijke algemene voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval is arbiter niet gebleken dat het arbitraal beding als oneerlijk/onredelijk bezwa- rend is aan te merken.

de feiten

6. Tussen partijen staat het volgende vast:

a. Opdrachtgevers en aanneemster hebben op 12 maart 2012 een aanne- mingsovereenkomst (productie 1) gesloten voor de bouw van de vrij- staande woning van opdrachtgevers volgens de werkomschrijving van 8 maart 2012 en de bijbehorende tekeningen van de architect van op- drachtgevers (productie 2).

b. Op deze overeenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen (individuele op- drachtbouw; kavelbouw), vastgesteld door Woningborg op 1 januari 2012 (hierna te noemen: de algemene voorwaarden).

c. Opdrachtgevers zijn in het bezit gesteld van een Waarborgcertificaat.

d. De oplevering van de woning heeft plaatsgevonden op 29 maart 2013.

e. Op verzoek van opdrachtgevers heeft Bouwcentrum Advies CV (verder te noemen: Bouwcentrum Advies) onderzoek gedaan naar de volgens op- drachtgevers aan de woning klevende gebreken. Het rapport van Bouw- centrum Advies van 2 december 2013 is als productie 7 overgelegd.

f. Bij brief van 12 februari 2014 (productie 8) heeft de gemachtigde van op- drachtgevers aanneemster gesommeerd binnen tien dagen een herstel- plan in te dienen voor de gebrekkige vloerverwarming, scheurvorming in de dekvloeren, legionellagevaar in de waterleidingen, stankoverlast in badkamer 1 en vervormde schuifpuien.

g. In een e-mail van 12 maart 2014 (productie 9) heeft de gemachtigde van aanneemster de aansprakelijkheid voor de vloerverwarming, de scheur- vorming, de waterleidingen en de puien afgewezen. Met betrekking tot de klacht over stankoverlast in de badkamer is aangegeven dat aanneemster

al eerder heeft aangeboden dit ter plaatse te onderzoeken, maar dat zij hierover met opdrachtgevers geen afspraak heeft kunnen maken.

het geschil

7. Opdrachtgevers concluderen bij eis:

“[Opdrachtgevers] verzoekt het scheidsgerecht om bij arbitraal vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [aanneemster]:

I. Te veroordelen tot deugdelijk herstel over te gaan van de vloerverwar- ming, zowel ten aanzien van het functioneren, de regelbaarheid daarvan, alsmede ten aanzien van de duurzaamheid daarvan. Het moet daarbij mogelijk zijn om de verwarming centraal te regelen, de gevraagde tem- peratuur moet binnen een redelijke termijn van twee uur gehaald worden. [Opdrachtgevers] verzoekt verder dat [aanneemster] veroordeeld zal worden binnen vier weken na het te wijzen vonnis een herstelplan ter goedkeuring in te dienen bij [opdrachtgevers] waarin aangetoond wordt dat het herstel zal leiden tot de oorspronkelijk opgedragen functionele waarden en functionaliteiten. Herstel dient vervolgens binnen vier maan- den na goedkeuring van het herstelplan plaats te vinden op een voor [op- drachtgevers] zo min mogelijk bezwarende wijze en in één bouwstroom. [Opdrachtgevers] vordert van deze verplichtingen nakoming op straffe van een dwangsom van €500,- per dag tot een maximum van €100.000 dan wel een door het scheidsgerecht in redelijkheid te bepalen bedrag.

II. Voor wat betreft de scheurvorming in de dekvloeren vordert [opdrachtge- vers] dat de scheuren worden hersteld, zodanig dat deze niet meer zicht- baar zullen zijn;

III. Ten aanzien van de watertapinstallaties vordert [opdrachtgevers] deugde- lijk herstel, zodanig dat alsnog aan de geldende normen zal worden vol- daan.

IV. Voor wat betreft de stankoverlast van de wastafel in badkamer 1 vordert [opdrachtgevers] dat [aanneemster] een extra (secundaire) ontspan- ningsleiding aanlegt voor de deugdelijke ontluchting van het riool. In ie- der geval moet de stank worden weggenomen.

V. [Opdrachtgevers] vordert verder herstel van de vervormde schuifpuien, zodanig dat zij makkelijk en soepel, dat wil zeggen door de pui zijdelings te schuiven, afsluitbaar zijn onder alle weersomstandigheden. Desnoods moeten de schuifpuien worden vervangen.

VI. Tenslotte vordert [opdrachtgevers] aanvullende schadevergoeding ten aanzien van de reeds door hem geleden schade door gederfd woongenot, alsmede –ten aanzien van die gebreken die niet deugdelijk hersteld kun- nen worden– [opdrachtgevers] betaling van vervangende schadevergoe- ding –indien en voor zover mogelijk binnen het kader van de Geschillen- regeling– nader op te maken bij staat, dan wel een door het scheidsge- recht in redelijkheid te bepalen bedrag. De schadevergoeding ziet op het ontbreken van wooncomfort, opgenomen vrije dagen ten behoeve van de bouw en eventuele kosten voor vervangende woonruimte gedurende het herstel van de gebreken.

VII. [Opdrachtgevers] vordert tenslotte dat [aanneemster] zal worden veroor- deeld in de kosten van deze procedure, een tegemoetkoming in de kosten van juridische bijstand daaronder begrepen.”

8. Bij brief van 25 april 2014 heeft de gemachtigde van opdrachtgevers verzocht om de klacht over stankoverlast in de woonkamer (waarvan zij aanneemster bij brief van 21 april 2014 in kennis hebben gesteld) „als ingevoegd in de memorie van eis te willen beschouwen‟. Bij brief van 31 juli 2014 heeft de gemachtigde van opdrachtgevers laten weten dat opdrachtgevers deze klacht inmiddels door een derde hebben laten herstellen, dat de daarmee gemoeide onderzoeks- en herstelkosten € 6.319,71 hebben bedragen en dat zij op dat punt hun vordering wensen te vermeerderen. Voorts is in die brief aangege- ven dat in het kader van een onderzoek door Bouwcentrum Advies naar de gebreken aan de riolering is gebleken dat „de elektra- en andere leidingen los over de grond liggen en niet aan de vloer van de woning zijn bevestigd‟. Op- drachtgevers geven aan dat ook die gebreken worden toegevoegd aan het al eerder ingediende verzoek.

9. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van opdrachtgevers aangegeven dat (ook) dit laatste geschilpunt inmiddels door een derde is hersteld en dat de

daarmee gemoeide herstelkosten € 2.417,83 (inclusief btw) bedragen en dat zij daarom voor dit gebrek, in plaats van het eerder gevorderde herstel, aan- spraak maken op vervangende schadevergoeding van € 2.417,83.

de beoordeling van het geschil

toetsingskader

10. Op grond van artikel 5 lid 4 van het Geschillenreglement worden opdrachtge- vers geacht aan het scheidsgerecht te hebben verzocht om:

a) hun aanspraak te toetsen aan zowel de overeenkomst als de garantierege- ling;

b) bij toewijzingen steeds tevens vast te stellen wat hen toekomt op basis van de garantieregeling.

11. In de gesloten aannemingsovereenkomst heeft aanneemster zich tegenover opdrachtgevers verbonden conform de betreffende technische om- schrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, de woning (af) te bouwen naar de eisen van goed en deugdelijk werk met in- achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.

12. In de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst is de Woningborg Garantie- en waarborgregeling 2010 (verder te noemen: de regeling) van toepassing verklaard. Op grond van artikel 9.2 van deze regeling garandeert aanneemster dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen voor nieuw- bouw uit het Bouwbesluit. Op grond van artikel 9.3 garandeert aanneemster dat de woning onder redelijkerwijs te voorziene omstandigheden voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk, een en ander voor zover er in de rege- ling geen beperkingen zijn opgenomen. Deze normen worden hierna geza- menlijk aangeduid als de garantienormen.

de gebreken

13. De door opdrachtgevers gestelde gebreken zullen worden besproken aan de hand van de deskundigenberichten.

14. Gebleken is dat opdrachtgevers met betrekking tot de stankoverlast van de wastafel in badkamer 1, de riolering en de losliggende leidingen in de kruip- ruimte vervangende schadevergoeding vorderen in plaats van herstel. Aan- neemster stelt dat zij bereid was die klachten te verhelpen, maar dat zij door

opdrachtgevers niet in de gelegenheid is gesteld de betreffende herstelwerk- zaamheden uit te voeren.

15. Uit de overgelegde correspondentie is arbiter gebleken dat het meer aan op- drachtgevers dan aan aanneemster is te wijten dat het niet tot herstel hiervan is gekomen. Zo heeft aanneemster getracht de stankoverlast in de badkamer te verhelpen, maar dat bood volgens opdrachtgevers geen soelaas. Xxxxxxx- ster heeft toen getracht een nieuwe afspraak te maken, maar dat is niet ge- lukt wegens de drukke agenda van opdrachtgevers om op doordeweekse da- gen (ook buiten werktijden) en zaterdagen af te spreken, terwijl aanneemster principieel bezwaar had tegen een afspraak op zondag zoals opdrachtgevers voorstelden. Na de melding van de stankoverlast in de woonkamer heeft aan- neemster aangegeven dat zij graag ter plaatse onderzoek wenste te doen. Opdrachtgevers hebben daarop aangegeven dat de week daarna een rioolin- spectie zou plaatsvinden door een derde omdat zij geen vertrouwen meer hebben in aanneemster. Aanneemster heeft vervolgens op basis van de door opdrachtgevers aangereikte stukken – na sommatie van opdrachtgevers – op dat punt nog wel een herstelplan ingediend, maar daar zijn opdrachtgevers (naar het oordeel van arbiter ten onrechte zoals bij bespreking van deze klacht nog zal blijken) niet op ingegaan en hebben zij aan een derde herstel- werkzaamheden opgedragen. Tijdens de procedure is de klacht van de loslig- gende leidingen aan het licht gekomen. Naar aanleiding van het deskundigen- bericht heeft aanneemster schriftelijk aangeboden de betreffende leidingen in de kruipruimte beter te monteren. Tijdens de zitting bleek echter dat op- drachtgevers het herstel daarvan reeds door derden hebben laten uitvoeren, zonder aanneemster nog gelegenheid te geven tot het uitvoeren van de be- treffende herstelwerkzaamheden, terwijl zij daarvan wel herstel vorderden (pas tijdens de zitting hebben zij hun vordering tot herstel omgezet in ver- vangende schadevergoeding). De omstandigheid dat opdrachtgevers overi- gens uitsluitend schriftelijk met aanneemster wensten te communiceren, heeft de communicatie niet vergemakkelijkt. Arbiter is daarom van oordeel dat aanneemster op de hiervoor genoemde punten niet in verzuim is komen te verkeren. Dit leidt er toe dat voor zover op voornoemde punten sprake is van een gebrek waarvoor aanneemster aansprakelijk is, opdrachtgevers voor die gebreken slechts recht hebben op vergoeding ter hoogte van de door aan-

neemster met het niet uitvoeren van herstel door haar bespaarde kosten in plaats van de gevorderde herstelkosten (vervangende schadevergoeding).

Klacht 1: ‘de vloerverwarming’

16. In de gehele woning is vloerverwarming aangebracht. De klacht van op- drachtgevers ziet op de opwarmtijd en de volgens hen slechte regelbaarheid van de vloerverwarming.

17. De begane grondvloer bestaat uit een PS-combinatievloer van 210 mm, een krimpnet met daarop de vloerverwarmingsslangen en een 100 mm gevlinder- de betonnen dekvloer. De verdiepingsvloeren bestaan uit een 300 mm breed- plaatvloer, een krimpnet met daarop de vloerverwarmingsslangen en een zandcementafwerkvloer van 80 mm. Alleen in slaapkamer 4 is op de breed- plaatvloer onder de vloerverwarmingsslangen isolatie aangebracht (van circa 40 mm). De vloerverwarmingsslangen zijn in slakkenpatroon aangebracht en liggen circa 20 cm hart op hart. Ter plaatse van de kantstroken, in de badka- mers en in slaapkamer 4 liggen de slangen circa 10 cm hart op hart. Omdat de klacht met name de regelbaarheid betreft en de gegarandeerde ruimte- temperaturen behaald worden, is door deskundige Xxxxxx geen nader onder- zoek verricht naar het berekende warmteverlies en opgesteld vermogen. Voorts heeft de deskundige opgemerkt dat voor zover bekend, er geen af- spraken zijn gemaakt over het al dan niet toepassen van nachtverlaging, maar dat het overigens gebruikelijk is om bij vloerverwarming (vanwege de traagheid) geen nachtverlaging toe te passen.

18. De deskundige geeft in zijn deskundigenbericht aan dat de uitvoering van de vloerverwarming niet in overeenstemming is met de adviezen als vermeld in ISSO publicatie 49 (kwaliteitseisen vloer- en wandverwarming). Bij de toege- paste vloeropbouw zou er, volgens deze richtlijn, onder de vloerverwarmings- slangen, isolatie aangebracht moeten worden.

19. Volgens de deskundige moet de vloeropbouw als „zwaar‟ gezien worden en heeft als beperking dat deze minder geschikt is voor snel wisselende belasting en als randvoorwaarde dat de verwarmingsbuizen niet te diep geplaatst moe- ten worden. Met name bij deze vrijstaande woning met relatief veel glas, had voorzien kunnen worden dat er snel wisselende belasting zou optreden. Het

feit dat de slangen niet in het hart van de afwerkvloeren zijn aangebracht (zoals ISSO adviseert), maakt het systeem erg traag. Feitelijk is dit systeem alleen geschikt voor utiliteitsgebouwen, aldus de deskundige.

20. Tijdens het bezoek op 30 januari 2015 zijn dataloggers geplaatst in de woon- kamer en twee slaapkamers. Uit de metingen blijkt dat 1) de ingestelde tem- peratuur na een nachtverlaging in de woonkamer pas bereikt wordt na onge- veer 4 tot 6 uur stoken; 2) de ingestelde temperatuur met ongeveer 2 à 3 °C wordt overschreden door de afgifte van de geaccumuleerde warmte in de vloer; 3) door de fysieke eigenschappen van de woning blijken de tempera- turen in de slaapvertrekken op de verdieping minder te schommelen dan in de woonkamer. Hieruit blijkt volgens de deskundige dat het temperatuurverloop bij het toepassen van nachtverlaging, onacceptabel is. Als er geen nachtverla- ging wordt toegepast en de regeling wordt aangepast, kunnen de grote ver- schillen in temperatuur volgens de deskundige echter aanzienlijk worden ver- minderd.

21. Voorts heeft de deskundige aangegeven dat, in de huidige situatie na een nachtverlaging, de installatie langdurig in bedrijf zal zijn en de gemiddelde watertemperatuur zal stijgen tot wel 40 °C. Hierdoor kan ook de vloertem- peratuur na deze lange opwarmfase oplopen tot mogelijk 28 tot 30 °C. Indien de thermostaat dan constateert dat de ruimtetemperatuur bereikt is, zullen de desbetreffende verwarmingsgroepen uitgeschakeld worden. De vloer zal ech- ter door het langdurig opwarmen veel warmte hebben geaccumuleerd en deze warmte alsnog afgeven aan de ruimte. Hierdoor zal de temperatuur ver boven de ingestelde waarde uitkomen, aldus de deskundige.

22. Vloerverwarming heeft een zogenaamd zelfregulerend effect. Dat wil zeggen dat als de temperatuur van de vloer bijvoorbeeld 22 °C is, deze alleen warmte zal afgeven indien de ruimtetemperatuur lager is dan 22°C. Op het moment dat de ruimtetemperatuur boven de 22 °C komt, geeft de vloer geen warmte meer af. Hoe groter de wisselingen in water- en vloertemperatuur, hoe groter de schommelingen in ruimtetemperatuur zullen zijn. Volgens de deskundige is het daarom dus goed om geen nachtverlaging toe te passen en de watertem- peratuur zo laag en zo constant mogelijk te houden. Dit kan handmatig, maar

ook zou de watertemperatuur automatisch geregeld kunnen worden op basis van de buitentemperatuur.

23. De deskundige komt tot de conclusie dat de gekozen uitvoering van de vloer- verwarming niet voldoet aan de eis van goed en deugdelijk werk en dus niet aan de overeenkomst. Ook concludeert hij dat de vloerverwarming niet vol- doet aan de volgens garantienorm 9.3 te stellen eisen.

24. De beoordeling en het hersteladvies laat de deskundige aan arbiter over. Wel heeft de deskundige vermeld dat het geheel vervangen van de vloerverwar- mingsinstallatie niet in verhouding staat tot de ernst van de klacht. Door het niet toepassen van een nachtverlaging en het regelen van de watertempera- tuur van de vloerverwarming op basis van de buitentemperatuur zouden de nadelige effecten van de foutief geïnstalleerde vloerverwarming tot een mini- mum beperkt kunnen worden, aldus de deskundige.

25. Opdrachtgevers hebben in hun reactie op het deskundigenbericht aangegeven dat zij in algemene zin de conclusie onderschrijven dat de vloerverwarming niet voldoet aan de overeenkomst en de regeling, maar dat de klachten niet worden weggenomen door het niet toepassen van nachtverlaging en het rege- len van de watertemperatuur zoals de deskundige voorstelt. Daardoor zal nimmer het comfortniveau wordt bereikt dat past bij een woning in dit seg- ment, aldus opdrachtgevers.

26. Om de vloerverwarming te vervangen, zal op de begane grond de betonvloer en op de verdieping de zandcementafwerkvloer moeten worden verwijderd. Aanneemster is dan feitelijk op slopershoogte bezig. Arbiter is daarom in na- volging van de deskundige van oordeel dat vervanging van de vloerverwar- ming disproportioneel is. Daarom wijst arbiter de primaire vordering tot her- stel af.

27. Daar staat tegenover dat opdrachtgevers wel iets anders hebben gekregen dan zij hadden mogen verwachten, zodat arbiter een schadevergoeding we- gens waardevermindering op zijn plaats acht. Arbiter is van oordeel dat hij de schade zelf kan begroten zoals bedoeld in artikel 6:97 BW, zodat het voeren van een schadestaatprocedure niet nodig is.

28. Aanneemster betwist de hoogte van de door opdrachtgevers gestelde waarde- vermindering van de woning van gemiddeld € 90.000,00. Opdrachtgevers verwijzen daarvoor naar het gemiddelde van de waarderingen door D. van 8 september 2015 (productie 23) en E. van 10 augustus 2015 (productie 24).

29. Beide taxateurs gaan er van uit dat de waardevermindering zal liggen tussen de 5% en 10% van de marktwaarde. Over de waarde van de woning lopen de meningen nogal uiteen; Van E. stelt de verkoopwaarde op € 900.000,00, ter- wijl D. inschat dat de woning normaliter verkocht kan worden voor een be- drag tussen de € 1.250.000,00 en € 1.400.000,00. Arbiter is van oordeel dat het in het onderhavige geval niet gaat om een wijziging in de marktwaarde. De marktwaarde hangt immers ook samen met fluctuaties in de markt als ge- heel, die uit hun aard voor risico van de eigenaar (opdrachtgevers) komen. Het gaat, naar het oordeel van arbiter, alleen om de minderwaarde van de woning zoals aanneemster dat aan opdrachtgevers heeft (op-)geleverd. Bij de bepaling van een vergoeding houdt arbiter rekening met de aard en omvang van de klacht en de omstandigheid dat er in zijn ogen maatregelen te treffen zijn waarbij de nadelige gevolgen van de vloerverwarming gedeeltelijk kunnen worden gecompenseerd (bijvoorbeeld door het bijplaatsen van radiatoren of het toevoegen van luchtverwarming om op die manier te bewerkstelligen dat de ruimtetemperatuur in met name de slaapkamers afzonderlijk regelbaar is, naast de door de deskundige al genoemde maatregelen). Arbiter stelt, alles bijeen, de toe te kennen waardevermindering naar billijkheid vast op

€ 25.000,00 (welk bedrag geen btw bevat of daarmee moet worden ver- hoogd).

Klacht 2: ‘scheurvorming in de dekvloeren’

30. De begane grondvloer bestaat uit een constructievloer van prefab betonnen T-liggers met polystyreen vulblokken met daarop een 5 cm dikke betonnen druklaag met krimpwapening (een zogeheten PS-combinatievloer, ook wel

„balken-broodjesvloer‟). Op deze constructievloer is een scheidingsfolie ge- legd, daarop een wapeningsnet waarop de vloerverwarmingsleidingen zijn be- vestigd en daarboven is nogmaals een krimpwapeningsnet (bovenwapening) gelegd. Het geheel is met een 10 cm dikke vezelversterkte betonmortel afge- stort, glad afgevlinderd met naderhand een impregneerlaag zodat een „beton-

look‟- vloerafwerking is verkregen. De tien cm dikke vloeropstorting waarin de vloerverwarming is aangebracht, heeft – gemeten binnen de spouw uitge- voerde omtrekwanden – een afmeting van circa 13,36 bij 8,3 m¹. Het vloer- veld is (over de diepte van de woning van circa 13,36 m¹) ongeveer halver- wege voorzien van een dilatatievoeg.

31. De deskundige (Fiechter) heeft op de bij het deskundigenbericht gevoegde plattegrondtekening op blad 4 de tijdens het onderzoek aangetroffen (krimp)scheuren ingetekend. De deskundige heeft met behulp van een voelermaat vastgesteld dat de scheurvorming nergens een wijdte heeft die groter is dan 0,05 mm; in de meeste gevallen kan de voelermaat van 0,05 mm niet in de scheur worden ingebracht. Dat sprake is van scheurvorming met een „aanzienlijke breedte‟, zoals is aangegeven in het rapport van Bouw- centrum Advies van 2 december 2013, is de deskundige bij zijn onderzoek niet gebleken.

32. Volgens de deskundige is in alle waargenomen gevallen qua scheurwijdte sprake van zogenaamde haarscheuren waarvan de oorzaak verschillend kan zijn. Enerzijds is sprake van krimpscheurvorming, anderzijds spelen thermi- sche verschillen een rol en voorts is in de woonkamer sprake van scheurvor- ming boven een oplegpunt als gevolg van doorbuiging van twee vloervelden, aldus de deskundige.

33. Onder het keukenblok (kookeiland) ligt geen vloerverwarming en ook loopt ter plaatse van het daaronder gesitueerde kruipluik – vanzelfsprekend – de krimpwapening niet integraal door. Dit kan hebben bijgedragen aan het ont- staan van de twee diagonaal lopende scheuren vanuit de hoeken van het keu- kenblok. Zoals terecht in het rapport van Bouwcentrum Advies van 2 decem- ber 2013 is opgemerkt, kan door het doorleggen van vloerverwarmingsleidin- gen onder kastenwanden de vloer daar de warmte niet goed kwijt. In het on- derhavige geval is er echter geen duidelijk oorzakelijk verband te leggen tus- sen de situering van bepaalde scheuren in de vloerdelen ter plaatse van de keuken- en studiehoek en het doorleggen van vloerverwarmingsleidingen on- der de kastenwanden in die ruimten, aldus – nog steeds – de deskundige.

34. Via de grote verdiepingshoge glasoppervlakken in de zuidwestgevel van de begane grond is sprake van veel zoninstraling op het grijskleurige vloeropper- vlak. Ook dat leidt volgens de deskundige tot relatief forse thermische ver- schillen in de vloer met kans op scheurvorming.

35. Voorts stelt de deskundige dat een invoertemperatuur van het water van het vloerverwarmingssysteem van 60 °C niet perse tot scheurvorming hoeft te leiden. Het kan er aan hebben bijgedragen, maar volgens de deskundige is het „te kort door de bocht‟ om dat als enige oorzaak aan te merken zoals Bouwcentrum Advies op blad 5 van haar rapport heeft geconcludeerd.

36. Het ontstaan van (krimp- en/of thermische) scheuren in steenachtige vloeren (met of zonder vloerverwarming en met of zonder krimpwapening) is nooit 100% uit te sluiten, aldus de deskundige. Tot slot stelt de deskundige vast dat de geconstateerde scheurvorming geen afbreuk doet aan de degelijkheid van de vloerconstructie, omdat de scheurvorming uitsluitend esthetisch van aard is.

37. De deskundige concludeert dat niet kan worden gesteld dat de scheurvorming een gevolg is van het niet naar de eisen van goed en deugdelijk werk realise- ren van de vloer en ook niet dat deze uitsluitend een gevolg is van een in- voertemperatuur van 60 °C van het water van de vloerverwarming vanwege een kapotte thermostaat. Ten aanzien van de toetsing aan de regeling con- cludeert de deskundige dat dit geschilpunt volgens artikel 11.1.d. van de re- geling buiten de garantie valt omdat de scheurvorming geen afbreuk doet aan de degelijkheid en bruikbaarheid van de vloer.

38. Opdrachtgevers hebben bij hun reactie op het deskundigenbericht een paar foto‟s gevoegd waar op enkele scheuren een liniaal is gelegd. Uit die foto‟s blijkt volgens opdrachtgevers de onjuistheid van de stelling van de deskundi- ge dat de scheurvorming nergens groter is dan 0,05 mm.

39. De deskundige heeft tijdens de zitting toegelicht dat het aan de bovenzijde meten van een scheur met een meetlat niet betrouwbaar is omdat scheuren aan de bovenzijde altijd iets afbrokkelen en dat daarom uitsluitend in de scheur gemeten moet worden (met een voelermaat). Arbiter volgt de deskun- dige daarin en passeert daarom deze stelling van opdrachtgevers.

40. Voor zover opdrachtgevers hebben gesteld dat Bouwcentrum Advies de ther- mische spanningen als enige oorzaak van de scheurvorming heeft aange- merkt, heeft de deskundige zowel in zijn bericht als ter zitting aangegeven en toegelicht dat dit niet uitsluitend een gevolg is van een invoertemperatuur van

60 °C van het water van de vloerverwarming, maar dat er meer mogelijke oorzaken voor de opgetreden scheurvorming zijn aan te wijzen. Aangezien aanneemster niet voor al die oorzaken aansprakelijk is, volgt arbiter op- drachtgevers niet in hun stelling.

41. Arbiter ziet gelet op het voorgaande geen aanleiding de conclusies van de deskundige niet te volgen en wijst daarom de vordering van opdrachtgevers op dit onderdeel af.

Klacht 3: ‘legionellagevaar in de waterleidingen’

42. De deskundige heeft tijdens het onderzoek, onder redelijk te voorziene om- standigheden, de koud watertemperatuur gemeten aan de koudwaterkraan van de wastafel in badkamer 1. Daarbij was de vloerverwarming in bedrijf en de aanvoer- en retourwatertemperatuur van de badkamergroep bedroeg 38 °C respectievelijk 31 °C. De ruimtetemperatuur in de badkamer bedroeg 22,4 °C en de vloertemperatuur gemiddeld 28 °C. De koud watertemperatuur vanuit de dienstleiding bedroeg volgens de deskundige 7,9 °C.

43. Na het openen van de koudwaterkraan op de wastafel heeft de deskundige vastgesteld dat de koud watertemperatuur in eerste instantie ongeveer 21 °C bedroeg, waarna na ongeveer acht seconden de temperatuur opliep tot 25,7 °C en vervolgens langzaam lager werd tot uiteindelijk (na ongeveer 40 seconden) tot 7,9 °C.

44. Volgens de deskundige stellen opdrachtgevers (in navolging van Bouwcen- trum Advies) ten onrechte dat in het Bouwbesluit 2012 naar ISSO 49 en de

„Checklist Hotspots‟ wordt verwezen. Het Bouwbesluit verwijst wel naar de NEN 1006, Algemene Voorschriften voor drinkwaterinstallaties. In deze NEN wordt gesteld dat de temperatuur van het leidingwater in de leidingen maxi- maal 25 °C mag bedragen, aldus de deskundige. De deskundige merkt op dat de overschrijding gering is, maar dat daarbij in acht moet worden genomen dat de meting niet onder extreme omstandigheden is uitgevoerd. De koud

watertemperatuur was relatief laag en de temperstuur van het vloerverwar- mingswater (en dus ook de vloer) zou volgens de deskundige bij een koude periode hoger kunnen zijn. Voorts stelt de deskundige dat uit foto‟s gemaakt tijdens de bouw is gebleken dat bij de aanleg de adviezen (om te kunnen vol- doen aan de eis uit de NEN 1006) uit de ISSO richtlijn „Checklist Hotspots‟ niet zijn opgevolgd.

45. De deskundige onderschrijft daarom de conclusies in het rapport van Bouw- centrum Advies van 2 december 2013. De deskundige is het echter niet eens met de stelling van Xxxxxxxxxxx Advies dat herstel niet mogelijk is en dat het verstandig is, met name bij de douche, om de leidingen voor gebruik te spoelen. Volgens de deskundige is herstel wel mogelijk, maar is dat zeer in- grijpend. Hij adviseert daarom om een spoelautomaat te plaatsen, die er voor zorgt dat de leidingen geregeld (eens per 24 of per 8 uur) automatisch wor- den doorgespoeld.

46. De deskundige komt tot de conclusie dat de waterleidingen ten behoeve van de badkamer niet voldoen aan het Bouwbesluit (NEN 1006) en dus niet aan de overeenkomst en aan de eis van goed en deugdelijk werk. Ook concludeert hij dat de betreffende waterleidingen niet voldoen aan de volgens garantie- norm 9.2 te stellen eisen.

47. Opdrachtgevers hebben in hun reactie op het deskundigenbericht aangegeven dat zij in algemene zin de conclusie onderschrijven dat de waterleidingen niet voldoen aan de overeenkomst en de regeling, maar dat zij zich niet kunnen vinden in het plaatsen van een spoelautomaat in de badkamer. Deze auto- maat is slechts een „lapmiddel‟ dat zal leiden tot aanzienlijk waterverbruik, geluidsoverlast en bovendien een middel is dat zich niet verdraagt met het karakter en het normale gebruik van een luxe woning, aldus opdrachtgevers.

48. Arbiter is in navolging van de deskundige van oordeel dat vervanging van de waterleidingen disproportioneel is. Anders dan opdrachtgevers betogen, acht arbiter het plaatsen van een spoelautomaat daarom een goed alternatief. Dat met dit herstel sprake is van verminderde bruikbaarheid van de badkamer zo- als opdrachtgevers nog stellen, deelt arbiter evenmin.

49. Hoewel opdrachtgevers primair herstel vorderen, hebben opdrachtgevers zo- wel in de schriftelijke stukken als tijdens de zitting aangegeven dat opdracht- gevers geen vertrouwen meer hebben in aanneemster. Zij hebben arbiter ver- zocht om daarmee in zijn beslissing rekening te houden, zodat „zij in staat worden gesteld om herstel door een derde te laten plaatsvinden‟. Vanwege deze verslechterde relatie tussen partijen heeft daarom een financiële afwik- keling op de punten waarvan opdrachtgevers herstel vorderen de voorkeur (zoals dat subsidiair is gevorderd). Zou aanneemster immers nog in de gele- genheid worden gesteld die kwesties te herstellen, dan zouden er mogelijk nieuwe geschillen kunnen ontstaan, waarbij niemand is gebaat.

50. De kosten verbonden aan het plaatsen van een spoelautomaat begroot arbiter in billijkheid op € 1.800,00 (inclusief een vergoeding van de door opdrachtge- vers te betalen btw).

Klacht 4: ‘stankoverlast in badkamer 1’

51. Opdrachtgevers hebben in de memorie van eis aangegeven dat de afvoer van de wastafel in badkamer 1 stankoverlast veroorzaakt. Opdrachtgevers hebben in mei 2014 in eigen beheer door een derde (F., verder te noemen: F.) een binnenbeluchter laten plaatsen omdat volgens opdrachtgevers de beluchting van het riool niet op juiste wijze voorzien was.

52. De deskundige (Fiechter) heeft aangegeven dat uit de overgelegde werkbon met nr. 22580 (productie 17) kan worden opgemaakt dat de stank te maken had met de overstortleiding van de wastafel. Wat exact het gebrek was, blijkt volgens de deskundige niet duidelijk uit de omschrijving op de betreffende bon. Of en zo ja in hoeverre destijds sprake was van een technische tekort- koming in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en/of een tekortkoming in de nakoming van de garantieverplichtingen van aan- neemster voorvloeiende uit de toepasselijke regeling kan thans niet meer ob- jectief worden beoordeeld zodat verdere behandeling van dit punt hier ach- terwege blijft, aldus de deskundige.

53. Xxxxxx dan opdrachtgevers tijdens de zitting hebben aangegeven, is arbiter van oordeel dat het plaatsen van een binnenbeluchter bij nieuwbouw is toege- staan. Aangezien de deskundige de klacht van opdrachtgevers niet heeft kun-

nen beoordelen omdat opdrachtgevers zelf in herstel hebben voorzien, kan niet meer worden vastgesteld of sprake is van een gebrek waarvoor aan- neemster aansprakelijk is. Daarom wijst arbiter de vordering van opdrachtge- vers op dit onderdeel af.

Klacht 5: ‘vervormde schuifpuien’

54. Opdrachtgevers beklagen zich er over dat de schuifpuien vervormen als de zon daarop staat.

55. Het gaat hier om de aluminium schuifpuien in de zuidgevel van de studiehoek en de woonkamer. De puien zijn verdiepingshoog (270 cm), zwart gepoeder- coat en voorzien van een koudebrugonderbreking. De deskundige (Fiechter) heeft aangegeven dat door deze koudebrugonderbreking er mogelijk een ver- schil is in thermische lengteverandering tussen de binnen- en buitenprofielde- len.

56. Volgens de deskundige zetten de buitenprofieldelen tijdens warm weer meer uit dan de binnenprofieldelen wat met name voor de stijlen van de schuivende delen (lengte 270 cm) tot gevolg heeft dat deze iets bol naar buiten gaan staan. Voor de sluitstijlen van de schuivende delen heeft dit tot gevolg dat de- ze onder de hiervoor genoemde omstandigheden niet soepel in het profiel van de kozijnstijl vallen omdat de profielen door de relatief starre bevestiging aan het stelkozijn niet eenzelfde kromming aannemen. Opdrachtgevers moeten onder de hiervoor genoemde omstandigheden de sluitstijl van het schuivende deel op het moment dat deze in het profiel van het kozijn moet vallen, aan de kruk met kracht naar binnen trekken. Volgens de deskundige zal deze soms optredende hinder in het gebruik zich niet meer voordoen indien voor de ge- vel gebruik zou worden gemaakt van een effectieve zonwering.

57. De deskundige heeft vastgesteld dat de puien gemonteerd zijn zoals alge- meen gebruikelijk is; zij vertonen op zichzelf geen technische gebreken. Het is daarom volgens de deskundige een combinatie van factoren, zoals de hoogte van de puien, de materiaalkeuze (met bijbehorend uitzettingscoëfficiënt), de zwarte coating en zonbelaste situering en, niet onbelangrijk, het ontbreken van een functionele zonwering, die maken dat het sluiten van de puien soms niet soepel gaat.

58. Opdrachtgevers hebben in de memorie van eis (onder randnummer 46) aan- gegeven dat deze puien onder redelijkerwijs te voorziene omstandigheden (daarmee volgens de deskundige kennelijk doelend op de situering op het zuiden en dientengevolge de zonbelasting) niet voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De deskundige ziet dat „iets minder boud‟. Er is veel voor te zeggen dat de ruimten op de begane grond met op de zuidzijde deze hoge puien en grote glasoppervlakken gebaat zouden zijn met een functionele zonwering. Niet alleen om een belangrijke bijdrage te leveren aan de beheer- sing van de volgens opdrachtgevers te hoog oplopende binnentemperatuur (klacht 1), maar ook aan het soms niet soepel sluiten van de puien, aldus de deskundige.

59. De deskundige stelt dat ten aanzien van de soms (onder specifieke externe omstandigheden) niet soepel in de sluiting vallende puien zou kunnen worden geconcludeerd dat niet optimaal is gerealiseerd naar de eis van goed en deugdelijk werk en dat ook niet optimaal wordt voldaan aan de volgens ga- rantienorm 9.3 te stellen eisen, maar dat een en ander verder ter beoordeling aan het scheidsgerecht is.

60. Tot slot heeft de deskundige in zijn bericht aangegeven dat aanneemster tij- dens het onderzoek ter plaatse een oplossing heeft aangeboden, bestaande uit het monteren van een RVS verbindingsstrip tussen het binnen- en buiten- deel, te plaatsen achter de glaslatten van de sluitstijlen van de schuivende delen. Op die wijze, zo heeft aanneemster volgens de deskundige proefonder- vindelijk vastgesteld, blijft de bolling naar buiten van de sluitstijl beperkt en valt deze bij het sluiten makkelijker in het profiel van het kozijn. Door het plaatsen van de RVS-strip gaat de koudebrugonderbreking in deze stijlen ove- rigens voor een deel teniet. Dat levert, afhankelijk van buiten- en binnencon- dities (temperaturen en relatieve luchtvochtigheden) iets meer risico op con- densvorming aan de binnenzijde op. Die consequentie levert overigens geen strijd op met de vigerende regelgeving en zal, na realisatie van het herstel, moeten worden geaccepteerd, aldus – nog steeds – de deskundige.

61. In hun reactie op het deskundigenbericht hebben opdrachtgevers aangegeven dat de woning waar aanneemster de oplossing heeft toegepast niet bewoond wordt, zodat niet duidelijk is of deze oplossing ook daadwerkelijk werkt.

Daarom heeft de deskundige deze niet bewezen oplossing ten onrechte over- genomen als iets waarmee opdrachtgevers genoegen moeten nemen, terwijl deze wel zal leiden tot een verminderde isolatiewaarde van de puien. Zij stemmen daarom met deze vorm van herstel niet in, aldus opdrachtgevers.

62. Ook daarin worden opdrachtgevers niet gevolgd. Tijdens de zitting heeft aan- neemster toegelicht dat de door haar aangedragen oplossing in overleg met de leverancier van de puien tot stand is gekomen. Arbiter is van oordeel dat het aanbrengen van een RVS-verbindingsstrip een goede oplossing kan zijn om er voor te zorgen dat de schuifpuien ook onder de hiervoor genoemde omstandigheden goed af te sluiten zijn. Dat de isolatiewaarde van de puien hierdoor zal worden verminderd zoals opdrachtgevers stellen, is op zichzelf zo, maar dat zal slechts in verwaarloosbare mate optreden.

63. Het vervangen van de schuifpuien zoals opdrachtgevers kennelijk wensen, is bovendien geen oplossing voor de onderhavige klacht. Bij nieuwe schuifpuien zullen dezelfde problemen zich opnieuw voordoen in de hiervoor genoemde omstandigheden. Dat is aanneemster niet toe te rekenen, aangezien het ont- werp van opdrachtgevers afkomstig is.

64. Gezien het voorgaande ziet arbiter daarom geen aanleiding om af te wijken van wat de deskundige over deze klacht in zijn deskundigenbericht heeft op- genomen.

65. Net als bij klacht 3 wordt ook hier overwogen dat opdrachtgevers weliswaar (primair) herstel vorderen, maar dat zij te kennen hebben gegeven weinig vertrouwen meer te hebben in aanneemster. Daarom heeft een financiële af- wikkeling (zoals dat subsidiair is gevorderd) de voorkeur, mede omdat bij herstel mogelijk nieuwe geschillen kunnen ontstaan, waarbij niemand is ge- baat.

66. Het aanbrengen van een RVS-verbindingsstrip bij genoemde schuifpuien be- groot arbiter in billijkheid op € 600,00 (inclusief een vergoeding van de door opdrachtgevers te betalen btw).

Klacht 6: ‘kosten onderzoek gebreken aan de riolering en kosten van het herstel (totaal € 6.319,71)’

67. Tijdens de procedure, namelijk bij brief van 21 april 2014 (productie 15) heb- ben opdrachtgevers bij aanneemster een klacht gemeld over stankoverlast in de woonkamer die volgens hen uit de riolering kwam. In de brief van 31 juli 2014 heeft de gemachtigde van opdrachtgevers laten weten dat zij de riole- ring door een derde hebben laten herstellen. De kosten gemoeid met het on- derzoek naar de gebreken aan de riolering en de kosten van herstel bedragen volgens opdrachtgevers totaal € 6.319,71 (bestaande uit de kosten van het rapport van Bouwcentrum Advies, van een uitgevoerde camera-inspectie van het riool en van de door F. uitgevoerde werkzaamheden). Zij verwijzen daar- voor naar de producties 16 tot en met 20.

68. De deskundige (Fiechter) heeft in zijn rapport aangegeven dat de herstel- werkzaamheden aan de riolering al waren uitgevoerd voordat zijn onderzoek plaatsvond, zodat alleen de bevindingen resteren zoals vastgelegd in de rap- portage van Bouwcentrum Advies van 8 juli 2014 (productie 20). Volgens de deskundige is die rapportage op zich helder. Aanneemster heeft tijdens het onderzoek ter plaatse meegedeeld dat het haar na ontvangst van de klacht over rioolstank, ondanks (een) poging(en) daartoe, niet is gelukt om met op- drachtgevers een afspraak te maken voor onderzoek (en zo nodig herstel). Hoe urgent het herstel was, was voor de deskundige niet meer objectief vast te stellen.

69. De deskundige heeft aangegeven dat, indien en voor zover de bevindingen in de rapportage van Bouwcentrum Advies van 8 juli 2014 als uitgangspunt wor- den genomen, geconcludeerd kan worden dat voor wat betreft het gedeelte binnen- en buitenriolering niet is gerealiseerd naar de eis van goed en deug- delijk werk en dat op dat punt evenmin wordt voldaan aan de volgens garan- tienorm 9.2 en 9.3 te stellen eisen en dat een en ander verder ter beoordeling van het scheidsgerecht is.

kosten rapport Bouwcentrum Advies (€ 726,00)

70. Aanneemster betwist de kosten die zijn verbonden aan het inschakelen van Bouwcentrum Advies te zijn verschuldigd omdat zij bereid was tot herstel, zo-

dat volgens haar deze kosten (bestaande uit twee bezoeken ter plaatse en het rapporteren van de bevindingen) onnodig zijn gemaakt.

71. Arbiter volgt aanneemster daarin. Op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b BW kan aanspraak worden gemaakt op betaling van redelijke kosten ter vaststel- ling van schade en aansprakelijkheid, mits die kosten in de gegeven omstan- digheden redelijk zijn, zowel gezien de aanleiding om ze te maken als naar omvang.

72. Naar aanleiding van de klachtmelding van opdrachtgevers van 21 april 2014 heeft aanneemster in haar e-mail van 5 mei 2014 (productie A2 bij brief van 6 november 2014 van aanneemster) aangegeven een afspraak te willen ma- ken om dit ter plaatse te beoordelen en gevraagd wanneer dit zou schikken. Uit het rapport van Bouwcentrum Advies blijkt dat Bouwcentrum Advies de dag er na, op 6 mei 2014, al een bezoek ter plaatse heeft gebracht. Uit de e-mail van 8 mei 2014 van opdrachtgevers aan aanneemster (productie A5) blijkt dat Bouwcentrum Advies opdrachtgevers daarbij heeft geadviseerd een rioolinspectie te laten uitvoeren. Dit is op 12 mei 2014 ook gebeurd (door F.), zodat niet duidelijk is waarom Bouwcentrum Advies in juni 2014 de woning voor deze klacht nogmaals heeft bezocht. Gelet op de mededeling van aan- neemster dat zij graag ter plaatse onderzoek wilde uitvoeren alvorens zij her- stel wilde uitvoeren en de nadien uitgevoerde rioolinspectie, is het niet begrij- pelijk dat opdrachtgevers Bouwcentrum Advies hebben ingeschakeld. Die kos- ten komen daarom niet voor toewijzing in aanmerking.

kosten camera-inspectie riool (€ 689,70)

73. Opdrachtgevers hebben in de hiervoor al genoemde e-mail van 8 mei 2014 aan aanneemster meegedeeld dat voor de week er na een inspectie door een rioolinspectiebedrijf is ingepland. Uit de overgelegde correspondentie is niet gebleken dat aanneemster opdrachtgevers heeft laten weten met die inspectie niet in te stemmen en bovendien is, om de staat van een rioleringsstelsel goed te kunnen beoordelen, een camera-inspectie van de leidingen nodig. Uit de werkbon van F. (productie 17) is gebleken dat de afvoerleiding na de ge- veldoorvoer vol stond met water (wat duidt op een verzakking of op een op tegenschot liggende afvoerleiding). De inspectie is dus niet onnodig gebleken.

Daarom komen de kosten van inspectie voor rekening van aanneemster. Arbi- ter wijst de vordering op dit onderdeel (€ 689,70) toe.

werkzaamheden F. (€ 4.410,33 en € 493,68)

74. Bij brief van 19 mei 2014 (productie A6) hebben opdrachtgevers aanneemster geïnformeerd over de uitkomsten van de rioolinspectie. Daarbij is ook een link toegestuurd om de camerabeelden te kunnen bekijken. In die brief hebben zij aanneemster verzocht om binnen zeven dagen met een herstelplan te komen voor de verzakte en/of op tegenschot liggende afvoerleiding. Aanneemster heeft in haar e-mail van 25 mei 2014 (productie A7) aangegeven bereid te zijn om de klachten op te lossen en heeft daarbij vermeld op welke wijze zij de klachten willen verhelpen. Uit productie C begrijpt arbiter dat opdrachtge- vers aanneemster bij brief van 4 juni 2014 hebben laten weten dat zij de rio- lering zelf wensen te herstellen. In de brief van 31 juli 2014 stelt de gemach- tigde dat „de stankoverlast voor [opdrachtgevers] zodanig werd dat zij – na ingebrekestelling van [aanneemster] zonder dat dit tot een voor [opdrachtge- vers] aanvaardbare oplossing leidde – de riolering door een derde hebben la- ten herstellen.‟ Opdrachtgevers hebben tijdens de zitting toegelicht dat Bouw- centrum Advies adviseerde de gehele afvoerleiding na de buitengevel te ver- vangen terwijl aanneemster in haar herstelplan had opgenomen een gedeelte te vernieuwen.

75. Aanneemster erkent dat sprake is van een gebrek. Aanneemster heeft aange- geven dat zij geen gelegenheid kreeg om de situatie zelf in ogenschouw te nemen, maar dat van haar werd verlangd om op basis van de door opdracht- gevers aangereikte stukken een herstelplan in te dienen (waaraan zij gevolg heeft gegeven). Volgens aanneemster blijkt veelal pas tijdens het uitvoeren van dergelijke herstelwerkzaamheden (omdat dan de afvoerleiding wordt blootgelegd) vanaf welk punt de afvoerleiding vervangen moet worden. Arbi- ter vindt dat niet onbegrijpelijk. Opdrachtgevers hadden daarom niet voorbij mogen gaan aan het herstelplan van aanneemster. Zoals hiervoor al (onder overweging 15) is aangegeven, is aanneemster daarom niet in verzuim ko- men te verkeren. Opdrachtgevers hebben daarom slechts recht op de door aanneemster bespaarde kosten van herstel. Dit betekent dus dat niet bepa- lend is de prijs die opdrachtgevers aan F. hebben betaald, maar dat het gaat om de kosten die aanneemster zou hebben gemaakt indien zij de herstel-

werkzaamheden zelf zou hebben uitgevoerd. Arbiter stelt de hoogte van de door aanneemster met het niet uitvoeren van herstel bespaarde kosten naar billijkheid vast op € 2.500,00.

Klacht 7: ‘de elektra- en andere leidingen liggen los over de grond en zijn niet aan de vloer van de woning bevestigd. Daarmee staan zij bloot aan vocht en opkomend grondwater wat tot aantasting van de leidingen en kortsluiting kan leiden. Door het losliggen van de waterleidingen geeft het tappunt in de keuken een waterslag die tot slijtage en beschadiging van de leidingen kan leiden.’

76. Volgens de deskundige (Fiechter) gaat het bij het deel van het geschilpunt dat gaat over de elektraleidingen, enerzijds over een buitenkabel (Xmvk) en an- derzijds over loze leidingen (elektrabuis) ten behoeve van eventueel in eigen beheer nog aan te leggen bedrading voor een toegangspoort buiten. Voor de toegepaste kabel is geen aantasting door water mogelijk, omdat deze kabel geschikt is om zonder verdere ommanteling buiten te worden toegepast. De wijze waarop de bekabeling is aangelegd, is echter slordig/onvakkundig. Dat laatste geldt ook voor de loze leidingen. Er is op dit moment geen sprake van een technisch gebrek of gevaar, want de leidingen zijn immers niet bedraad, maar slordig/onvakkundig is het wel, aldus – nog steeds – de deskundige.

77. Volgens de deskundige heeft aanneemster tijdens het onderzoek aangeboden om het geheel aan elektra-leidingverloop te fatsoeneren en waar mogelijk vakkundig te beugelen tegen de onderzijde van de begane grondvloer.

78. Voorts vermeldt de deskundige in zijn bericht dat voor wat betreft de water- leiding sprake is van een geringe waterslag tijdens het abrupt sluiten van de eenhendel mengkraan in de keuken. De koud- en warmwater aanvoerleidin- gen liggen (hangen) in de kruipruimte over een relatief grote lengte ongebeu- geld, wat volgens de deskundige (mede) tot de hiervoor genoemde waterslag aanleiding kan geven. De mate waarin waterslag optreedt, hangt volgens de deskundige overigens in hoge mate af van de wijze waarop de eenhendel mengkraan wordt bediend. Indien de kraan normaal (dus rustig) wordt geslo- ten, is er in het geheel geen waterslag. Het gebeurt, zoals gezegd, alleen bij het abrupt sluiten en daarvoor is een eenhendel mengkraan niet ontworpen (hij is ontworpen voor het gemak, niet voor de snelheid). Dit laat onverlet dat

de betreffende waterleidingen niet op deze wijze in de kruipruimte over een grote lengte los mogen hangen, aldus de deskundige.

79. De deskundige heeft geconcludeerd dat niet is gerealiseerd naar de eis van goed en deugdelijk werk en dat op dat punt evenmin wordt voldaan aan de volgens garantienorm 9.3 te stellen eisen.

80. Behalve de opmerking van opdrachtgevers dat zij het onbegrijpelijk vinden dat de deskundige de keukenkraan centraal stelt, omdat zij – naast de keu- kenkraan – ook een wasmachine gebruiken die de watertoevoer in een keer afsluit en dat het leidingwerk daarop berekend dient te zijn, zijn de overige bevindingen en conclusies van de deskundige door partijen niet weersproken. Arbiter ziet evenmin aanleiding om af te wijken van wat de deskundige in zijn deskundigenbericht heeft opgenomen en neemt diens bevindingen over.

81. Als herstelmethode heeft de deskundige voorgesteld de leidingen in de kruip- ruimte vakkundig te monteren.

82. In zijn pleitnotitie heeft de gemachtigde van opdrachtgevers aangegeven dat aanneemster in productie C zich op het standpunt heeft gesteld dat de loslig- gende leidingen technisch gezien geen probleem zijn omdat de leidingen vol- doende beschermd zijn. Daaruit hebben zij afgeleid dat aanneemster geen herstel wilde plegen en hebben zij dit geschilpunt door een derde laten her- stellen. Voor dit gebrek maken opdrachtgevers, in plaats van het eerder ge- vorderde herstel, aanspraak op de kosten van herstel die volgens opdrachtge- vers € 2.417,83 bedragen.

83. Arbiter is van oordeel dat opdrachtgevers productie C verkeerd uitleggen. In de brief van 6 november 2014 (waarvan productie C deel uitmaakt) heeft aanneemster immers uitdrukkelijk, onder verwijzing naar het deskundigenbe- richt, aangegeven dat zij de losliggende leidingen wil fatsoeneren. Op dit punt hebben opdrachtgevers aanneemster geen gelegenheid gegeven tot herstel, zodat opdrachtgevers daarom slechts recht hebben op de door aanneemster bespaarde kosten van herstel. Ook hier is dus niet bepalend de prijs die op- drachtgevers aan deze derde hebben betaald. Arbiter begroot de kosten die aanneemster zou hebben gemaakt indien zij de herstelwerkzaamheden zelf zou hebben uitgevoerd op € 1.250,00.

schadevergoeding wegens gederfd woongenot

84. Voorts vorderen opdrachtgevers een schadevergoeding wegens gederfd woongenot in verband met het ontbreken van wooncomfort, opgenomen vrije dagen ten behoeve van de bouw en eventuele kosten voor vervangende woonruimte gedurende het herstel van de gebreken.

85. Dat opdrachtgevers schade in de vorm van gederfd woongenot hebben gele- den als gevolg van de gebreken, hebben zij onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Verder is niet elk met het herstel gemoeid tijds- of functieverlies voldoende om de daardoor veroorzaakte genotsderving voor vergoeding als vermogens- schade in aanmerking te laten komen. Onvoldoende gesteld of gebleken is dat sprake is geweest van uitgaven die hun doel hebben gemist bijvoorbeeld doordat de woning als gevolg van de gebreken (deels) onbruikbaar is of was. Deze vordering wijst arbiter daarom af.

slotsom

86. Aanneemster dient aan opdrachtgevers € 31.839,70 (€ 25.000,00 +

€ 1.800,00 + € 600,00 + € 689,70 + € 2.500,00 + € 1.250,00) te betalen.

de proceskosten en overige vorderingen

87. Gezien de mate waarin de vorderingen zijn toegewezen, worden opdrachtge- vers voor 40% in het ongelijk gesteld en aanneemster voor 60%.

88. De door de Raad gemaakte kosten hebben tot en met de datum van het depot van dit vonnis ter griffie van de rechtbank Amsterdam € 19.255,45 bedragen (waarvan € 3.320,68 aan btw).

89. Aanneemster wordt voor 60% in deze kosten verwezen.

90. Nu opdrachtgevers voor minder dan 75% in het ongelijk worden gesteld, wor- den zij gelet op artikel 5 lid 6 van het Geschillenreglement niet in de kosten verwezen en hebben zij recht op terugbetaling door de Raad van de aan- vraagkosten van € 345,00.

91. De door opdrachtgevers gevorderde tegemoetkoming in de kosten van rechtsbijstand wijst arbiter af op grond van artikel 5 lid 9 van het Geschillen- reglement.

92. Arbiter zal het vonnis, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

93. Hetgeen meer of anders is gevorderd, zal worden afgewezen.

DE BESLISSING

Arbiter, rechtdoende naar de regelen des rechts:

VEROORDEELT aanneemster aan opdrachtgevers te betalen € 31.839,70 (eenen- dertigduizend achthonderdnegenendertig euro en zeventig cent);

STELT VAST dat opdrachtgevers ten aanzien van alle hiervoor genoemde, met uit- zondering van klachten 2 en 4, financiële verplichtingen van aanneemster een be- roep op de Garantie- en waarborgregeling toekomt;

VERKLAART dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

WIJST het meer of anders gevorderde AF.

Gewezen te Amsterdam, 10 november 2015

w.g. E.R.C. van Xxxxxxxxxx 00000