Arrest

Hof van Cassatie van België

Arrest

Nr. C.05.0092.N

V.J.,

eiser,

vertegenwoordigd door xx. Xxxxxxxx Xxxxxxx, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 0000 Xxxxxxx, Quatre Xxxxxxxxxx 0, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan,

tegen

ANTROZE, besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, met zetel te 0000 Xxxxxxxxx, Ernest Van Xxxxxxxxx 00-00,

verweerster,

vertegenwoordigd door xx. Xxxxxxx Xx Xxxxx, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 0000 Xxxxxxx, Dalstraat 67, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 26 november 2004 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen.

De eiser voert in zijn verzoekschrift een middel aan. Afdelingsvoorzitter Xxxxxx Xxxxxxx heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Xxx Xxxxxxxx heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDEL

Geschonden wettelijke bepalingen

- artikel 14 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten (hierna Handelshuurwet), vormend afdeling IIbis van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek.

Aangevochten beslissingen

De vijfde B kamer van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen verleent in het vonnis van 26 november 2004 eiser akte van diens impliciet incidenteel beroep en verklaart dit toelaatbaar doch ongegrond. Vervolgens verklaart de rechtbank verweersters hoger beroep toelaatbaar, doch stelt, alvorens recht te doen over de grond ervan, een gerechtsdeskundige aan. Tenslotte houdt de rechtbank van eerste aanleg de beslissing over de kosten aan.

De rechtbank van eerste aanleg stoelt deze beslissing onder meer op volgende gronden:

“4.2. In de omstreden brief van 7 oktober 2002, waarin (de verweerster de eiser) heeft verzocht om de hernieuwing van haar handelshuur, heeft (de verweerster) er op toegezien letterlijk het betreffende deel uit artikel 14 Handelshuurwet te citeren, dat beschrijft wat de verhuurder (de eiser) te doen staat eens hij dit verzoek om huurhernieuwing ontvangt: instemmen of weigeren en deze beslissing, indien nodig binnen een bepaalde termijn, ter kennis brengen van de huurder.

De tekst van artikel 14 is duidelijk en een eenvoudige lectuur ervan wijst uit wat de verhuurder (de eiser) precies te doen staat eens hij het verzoek ontvangt. Deze lectuur dringt zich naar het oordeel van de rechtbank noodzakelijkerwijze en des te meer op, minstens al omdat de wettekst van dwingend recht is wat ook (de eiser), bij gebreke

aan andersluidende overeenkomst tussen partijen, verplicht tot de strikte naleving ervan.

(De eiser) tracht van deze rechtbank te bekomen dat in de wettekst of daaraan, bepalingen worden opgenomen, respectievelijk toegevoegd, die niet in de wettekst staan, alleszins toch niet in het tweede deel van het betreffende artikel, en die daarin ook niet hoeven te staan, gelet op de duidelijkheid van het geheel.

Overigens wist (de eiser) – overeenkomstig het adagium “Nemo censetur ignorare legem” of, in het Nederlands, “eenieder wordt geacht de wet te kennen” – zeer goed wat hem te doen stond toen hij het verzoek ontvangen heeft. Toen hij beslist had de aanvraag van (de verweerster) af te wijzen, heeft hij deze beslissing immers aan (de verweerster) ter kennis gebracht op één van de twee manieren die de wet voorziet, te weten bij wege van een deurwaardersexploot”.

Grieven

Overeenkomstig artikel 14 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten (hierna Handelshuurwet), vormend afdeling IIbis van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, kan de huurder onder de aldaar bepaalde voorwaarden om huurhernieuwing vragen.

Hierop kan de verhuurder (1) instemmen met de huurhernieuwing onder de door de huurder voorgestelde voorwaarden, (2) instemmen met de huurhernieuwing onder de door hemzelf voorgestelde voorwaarden, (3) de huurhernieuwing weigeren om de door hem opgegeven redenen of (4) de huurhernieuwing weigeren wegens het (beter) aanbod van een derde.

Artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet luidt: “De huurder die het recht op huurhernieuwing verlangt uit te oefenen, moet zulks op straffe van verval bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur. De kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde”.

Uit de aanvraag tot huurhernieuwing moet derhalve blijken dat de verhuurder geacht zal worden met de huurhernieuwing in te stemmen indien hij niet bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot binnen de drie maanden kennis geeft, ofwel van een met redenen omklede weigering, ofwel van andere voorwaarden, ofwel nog van het

aanbod van een derde. Indien dit niet uit de aanvraag blijkt, bijvoorbeeld door overname van de onvolledige inhoud van voornoemd artikel 14, eerste lid, desnoods in andere bewoordingen, is de aanvraag nietig.

Het aangetekend schrijven van 7 oktober 2002 van verweerster, zoals door haar geciteerd in de “conclusie van beroep” (p. 2) en door de eerste bodemrechter eveneens aangehaald in de zesde alinea van pagina 4 van diens vonnis, waarvan de overwegingen door het bestreden vonnis werden overgenomen (voorlaatste alinea van pagina 2) luidde: “Bij toepassing van artikel 14 van de wet op de handelshuur delen wij U mede ons recht op vernieuwing van de handelshuurovereenkomst te willen uitoefenen, en wel aan dezelfde voorwaarden als deze vermeld in de oorspronkelijke overeenkomst dd. 22.03.95.

U zal geacht worden met huidig voorstel tot hernieuwing in te stemmen, indien U niet op dezelfde wijze ons binnen de drie maanden kennis geeft van ofwel uw met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde”.

Voormelde brief stelde derhalve dat eiser “op dezelfde wijze” diende te antwoorden, zonder evenwel de volledige tekst van artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet weer te geven, zodat niet werd gepreciseerd op welke verschillende wijzen de verhuurder moet/kan antwoorden.

Nochtans beoogde de wetgever, door in artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet in hoofde van de huurder de verplichting in te voeren om bepaalde vermeldingen in zijn aanvraag tot huurhernieuwing op te nemen, de belangen van de verhuurder te beschermen door deze laatste op de hoogte te stellen van zijn rechten en de wijzen waarop hij deze kan vrijwaren.

De eiser voerde bijgevolg aan dat de door de verweerster gedane aanvraag tot handelshuurhernieuwing van 7 oktober 2002 nietig was (beroepsconclusie p. 6, derde alinea), nu de verweerster in de aanvraag uitdrukkelijk had dienen te vermelden dat er door de eiser diende te worden geantwoord “bij aangetekend schrijven” of “bij deurwaardersexploot”, wat in casu niet geschiedde (beroepsconclusie p. 7, in het midden).

De woorden “op dezelfde wijze” behoeven in de hypothese dat de huurder de volledige tekst van artikel 14 van de Handelshuurwet overneemt geen verduidelijking. In dat geval is de verhuurder, bij eenvoudige lezing van de aanvraag tot huurhernieuwing, op de hoogte van de wijzen van antwoord die te zijner beschikking staan.

In het thans bestreden vonnis werd evenwel vastgesteld dat in de omstreden brief van 7 oktober 2002, waarin de verweerster de eiser om hernieuwing van haar handelshuur

verzocht, enkel het deel van artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet werd aangehaald, dat beschrijft wat de verhuurder te doen staat wanneer hij het verzoek om huurhernieuwing ontvangt, namelijk instemmen of weigeren en deze beslissing, indien nodig binnen een bepaalde termijn, ter kennis brengen aan de huurder, zodat er dient te worden aangenomen dat uit het door verweerster aangehaalde deel van artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet niet blijkt op welke wijze de verhuurder zijn beslissing ter kennis moet brengen aan de huurder.

De rechtbank van eerste aanleg is van oordeel dat de tekst van artikel 14 van de Handelshuurwet duidelijk is en dat een eenvoudige lectuur ervan uitwijst wat de verhuurder precies moet doen eens hij het verzoek ontvangt. De eiser kan deze beoordeling bijtreden voor zover hiermede de volledige inhoud van artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet, wordt bedoeld.

De rechtbank van eerste aanleg had evenwel in het bestreden vonnis vastgesteld dat niet het volledige artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet in verweersters aanvraag tot huurhernieuwing werd overgenomen, maar enkel het deel betreffende de mogelijke reactie van de verhuurder bij ontvangst van een aanvraag tot huurhernieuwing, met name de laatste zin van artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet, zodat de verhuurder met deze aanvraag geen kennis kreeg van de inhoud van het eerste deel van artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet.

De inhoud en draagwijdte van de laatste zin van artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet worden echter mede bepaald in de eerste zin van voormeld artikel. De laatste zin van artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet kan aldus niet op zichzelf en los van de eerste zin worden gelezen.

Nu deze eerste zin niet in verweersters aanvraag tot huurhernieuwing werd vermeld, kreeg de eiser geen volledige kennis van zijn rechten en de verschillende manieren waarover hij beschikte om deze te vrijwaren.

Dit door de wetgever op straffe van nietigheid opgelegd vormvoorschrift wordt niet tenietgedaan door het door het bestreden vonnis aangehaalde adagium “nemo censetur ignorare legem”, of in het Nederlands “eenieder wordt geacht de wet te kennen”, dat de rechtbank van eerste aanleg aangrijpt ter ondersteuning van de overweging dat de eiser “zeer goed (wist) wat hem te doen stond toen hij het verzoek ontvangen heeft”.

Door op grond van de in het middel aangehaalde overwegingen aan te nemen dat de vermelding in verweersters aanvraag tot huurhernieuwing dat de eiser “op dezelfde wijze” diende te antwoorden, volstond en de regelmatigheid van de aanvraag tot huurhernieuwing niet in het gedrang bracht, zonder dat er enige verduidelijking werd gegeven betreffende de verschillende wijzen die ter beschikking van de eiser stonden,

schendt de rechtbank van eerste aanleg in het bestreden vonnis artikel 14, eerste lid, van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten.

III. BESLISSING VAN HET HOF

1. Artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet bepaalt dat de huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, zulks of straffe van verval bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder moet brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur.

Die wetsbepaling schrijft tevens voor dat de kennisgeving op straffe van nietigheid de voorwaarden moet opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding moet bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.

Uit die bepaling volgt dat de aanvraag tot huurhernieuwing, op straffe van nietigheid, de vermelding moet bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.

De aanvraag tot huurhernieuwing is derhalve nietig indien zij niet de vermelding bevat op welke wijze de verhuurder moet kennis geven ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.

2. Artikel 14 van de Handelshuurwet strekt tot bescherming van de verhuurder en, gelet op de voor hem verregaande gevolgen van de huurhernieuwing, is die vermelding in de aanvraag tot huurhernieuwing van strikte toepassing.

Bijgevolg is het niet voldoende dat de verhuurder de inhoud van artikel 14 van die wet kent noch dat die verplichting tot vermelding kan worden vervangen door de toepassing van de rechtsspreuk dat elkeen geacht wordt de wet, te dezen artikel 14 van de Handelshuurwet, te kennen.

3. De eiser voerde aan dat de aanvraag tot huurhernieuwing van verweerster van 7 oktober 2002 nietig is omdat die niet de vermelding bevat dat door de eiser diende te worden geantwoord bij aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot.

4. Wat betreft de feiten die ten grondslag liggen aan de hoofdvordering en de tegenvordering verwijzen de appelrechters naar de uiteenzetting van het beroepen vonnis waarin is vastgesteld dat de aanvraag tot huurhernieuwing vermeldt dat de eiser geacht zal worden met de voorgestelde hernieuwing in te stemmen indien hij niet “op dezelfde wijze” aan de verweerster binnen de drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van huurhernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.

5. De appelrechters verwerpen eisers verweer zoals omschreven in voormeld randnummer 3, op grond dat:

- de verweerster in de aanvraag tot huurhernieuwing letterlijk het betreffende deel uit artikel 14 van de Handelshuurwet heeft geciteerd “dat beschrijft wat de verhuurder te doen staan eens hij dit verzoek om huurhernieuwing ontvangt: instemmen of weigeren en deze beslissing, indien nodig binnen een bepaalde termijn, ter kennis brengen van de huurder”;

- de tekst van artikel 14 duidelijk is en een eenvoudige lectuur ervan uitwijst wat de verhuurder precies te doen staat eens hij het verzoek tot huurhernieuwing ontvangt;

- de eiser van de appelrechters tracht te verkrijgen dat in de wettekst bepalingen worden opgenomen of daaraan bepalingen toegevoegd die in de wettekst niet staan, “alleszins toch niet in het tweede deel van het betreffende artikel en die daarin niet hoeven te staan, gelet op de duidelijkheid van het geheel”;

- de eiser, gelet op de rechtsspreuk dat elkeen geacht wordt de wet te kennen, zeer goed wist wat hem te doen stond toen hij het verzoek heeft ontvangen;

- de eiser van de bedoelde weigering tot huurhernieuwing immers heeft kennis gegeven op een bij wet bepaalde wijze, namelijk bij gerechtsdeurwaardersexploot.

Aldus stellen de appelrechters vast dat de verweerster in de aanvraag tot huurhernieuwing wel het tweede deel van artikel 14 van de Handelshuurwet heeft vermeld maar niet dat het eerste deel van dit artikel dat de wijze van kennisgeving beschrijft, werd overgenomen.

Aldus oordelen zij dat de aanvraag tot huurhernieuwing niet moet vermelden op welke wijze de verhuurder zijn antwoord moet ter kennis brengen aan de huurder, dat het volstaat dat de aanvraag vermeldt dat dit “op dezelfde wijze” is als de kennisgeving van de aanvraag en dat om te weten hoe dat dan is, het volstaat dat de verhuurder de toepasselijke wetgeving kent of geacht wordt te kennen.

6. Door op die gronden te beslissen dat de aanvraag tot huurhernieuwing geldig is, schenden de appelrechters artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet.

7. Het middel is gegrond.

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het bestreden vonnis, behalve in zoverre dit het hoger beroep toelaatbaar, het incidenteel beroep toelaatbaar maar ongegrond verklaart en de inleidende dagvaarding niet nietig verklaart.

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis.

Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.

Verwijst de aldus beperkte zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Mechelen, zitting houdende in hoger beroep.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit afdelingsvoorzitter Xxxxxx Xxxx, als voorzitter, afdelingsvoorzitter Xxxxxx Xxxxxxx, en de raadsheren Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx en Xxxxxxxx Xxxxxxx, en in openbare terechtzitting van 2 maart 2006 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Xxxxxx Xxxx, in aanwezigheid van advocaat-generaal Xxx Xxxxxxxx, met bijstand van griffier Xxxxxxxx Xxx Xxxx.