Baker Tilly (Netherlands) N.V. Gewaarmerkt voor identificatiedoeleinden Den Haag

Xxxxx Xxxxx (Netherlands) N.V. Gewaarmerkt voor identificatiedoeleinden Den Haag

Datum: 23 juni 2022

Stichting Wonen Wateringen is een voortzetting van de Wateringsche Bouwvereeniging, opgericht op

26 februari 1914. De corporatie is toegelaten bij Koninklijk besluit van 26 augustus 1982 onder nummer 23. De statuten zijn laatstelijk gewijzigd en goedgekeurd per 2 november 2021. Het statutair werkgebied van de corporatie is de regio Haaglanden/Midden Holland/Rotterdam. In de praktijk richten wij ons op woningmarktregio Haaglanden (voormalig Stadsgewest Haaglanden).

Stichting Wonen Wateringen is gevestigd aan de Xxxxxxxxx 00 te Wateringen.

De corporatie is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken Haaglanden onder nummer 27212687.

Stichting Wonen Wateringen is lid van Aedes, Sociale Verhuurders Haaglanden, ondernemersvereniging VNO/NCW (regio West) en MKB Westland.

De corporatie neemt deel in de Klachtencommissie Wonen Zuid Holland.

Bestuurlijke organisatie 2021

Raad van Commissarissen

Commissaris	Functie	Periode
De heer R.C.R. Xxxxx	Xxxxxxxxxx	01-01-2021 tot 31-12-2021
De heer M.A.I. Born	Vice-voorzitter	01-01-2021 tot 31-12-2021
Mevrouw I.D. Berdowski		24-09-2021 tot 31-12-2021
De heer X.X.X. xxx Xxxxxxx		01-01-2021 tot 31-12-2021
De heer M. el Mokaddem		01-01-2021 tot 31-12-2021

Bestuur

Bestuur	Functie	Periode
De heer X. xxx xxx Xxx	Directeur-bestuurder	01-01-2021 tot 31-12-2021

Inhoudsopgave

Een woord vooraf 3

Bestuursverslag 2021 4

1 Inleiding 5

2 Wonen 9

3 Kwaliteit en Duurzaamheid 18

4 Ontwikkeling 20

5 Financiële continuïteit 21

6 Besturing en organisatie 26

7 Risicomanagement 29

8 Toezicht 32

9 Slotwoord 39

10 Kengetallen 2017-2021 40

Jaarrekening 2021 41

11 Balans per 31 december 2021(2020) 42

12 Winst- en verliesrekening over 2021(2020) 44

13 Kasstroomoverzicht (directe methode) 45

14 Toelichting op de jaarrekening 47

15 Toelichting op de balans 58

16 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen 77

17 Toelichting op de winst- en verliesrekening 81

18 Overige toelichtingen 88

19 Kasstroomoverzicht 92

20 Gescheiden balans, winst- en verliesrekening en kas- stroomoverzicht DAEB en niet-DAEB 93

21 Ondertekening van de jaarrekening 103

22 Overige gegevens 104

Een woord vooraf

In 2021 heeft Wonen Wateringen de 634 van Vestia overgenomen verhuurbare eenheden opgenomen in haar administratie. Dit betekent een groei in aantal verhuureenheden met ruim 30%. Dit heeft organisatorisch de nodige consequenties gehad. Zo zijn er vanuit Vestia twee klantenservice medewerkers en een opzichter dagelijks- en mutatieonderhoud overgekomen en hebben we twee sociaal wijkbeheerders aangetrokken die dagelijks in onze wijken contact hebben met onze huurders. We hebben ook de keuze gemaakt om alle activiteiten die betrekking hebben op ontwikkeling en onderhoud samen te brengen onder de afdeling Vastgoed om daarmee de afstemming tussen dagelijks onderhoud, mutatie onderhoud en planmatig onderhoud te bevorderen en de aansluiting tussen ontwikkeling en onderhoud te verbeteren. Hiermee is het dagelijks- en mutatieonderhoud niet langer een verantwoordelijkheid van de afdeling Wonen.

Met bovengenoemde veranderingen spelen we enerzijds in op de groei van de organisatie en anderzijds draagt het bij aan de optimalisatie van onze dienstverlening die in dit COVID-19 jaar regelmatig onder druk heeft gestaan en veel van onze huurders en onze medewerkers heeft gevraagd.

Trots zijn we op de oplevering van de Zonneberg. Dit prachtige project voor huurders met een beperking hebben we ondanks COVID-19 kunnen opleveren. Dit heeft het nodige gevraagd van onze partners en de medewerkers die bij dit project betrokken zijn geweest. Het project de Zonneberg is gerealiseerd in samenspraak met Stichting Philadelphia die deze huurders begeleidt in het zelfstandig kunnen wonen.

Wonen Wateringen is een organisatie in ontwikkeling en gericht op het zich aanpassen aan de veranderende omstandigheden in onze maatschappij en economische ontwikkelingen. We zijn een corporatie die een belangrijke partner wil zijn in het realiseren van de sociale opgave in het Westland en bijdragen aan een leefbare Westlandse samenleving.

Ik wil alle medewerkers van Wonen Wateringen bedanken voor de inzet die zij hebben geleverd om onze doelen te realiseren. Xxx zijn actief in heel Westland, dichtbij onze huurders. Dat hebben wij de afgelopen periode met elkaar laten zien. Daar ben ik trots op. Met elkaar maken we het mogelijk.

Xxxxx xxx xxx Xxx directeur-bestuurder juni 2022

Bestuursverslag 2021

Wonen Wateringen Jaarverslag en Jaarrekening 2021 4

Xxxxx Xxxxx (Netherlands) N.V. Gewaarmerkt voor identificatiedoeleinden Den Haag

Datum: 23 juni 2022

1 Inleiding

In 2021 hebben we ons samen met onze huurders en stakeholders ingezet voor goed wonen in Westland. In dit verslag leest u wat wij gezamenlijk met onze huurders, huurdersorganisatie en andere stakeholders bereikt hebben.

Wonen Wateringen bezit eind 2021 ruim 2.600 woningen en circa 200 overige eenheden (garages, bedrijfsruimten) in de kernen Wateringen, Kwintsheul, Honselersdijk, Naaldwijk en ’s-Gravenzande. Daarnaast hebben we plannen om circa 200 woningen te ontwikkelen en te realiseren in de kernen Monster, Kwintsheul en Wateringen.

1.1 Missie en opgaven

Met elkaar maken we het. Wij werken samen aan woonplezier in Westland. Onze ambitie is dat elke huurder of bewoner met plezier in zijn of haar woning woont en dat alle medewerkers met plezier bij Wonen Wateringen werken.

Onze missie is:

Wij bieden als Westlandse woningcorporatie dorps wonen in een hoog-stedelijke omgeving voor iedereen die hulp nodig heeft op de woningmarkt, met name degene die om welke reden dan ook een beroep doet op ons als maatschappelijk ondernemer.

Daarom maken we ons sterk voor voldoende betaalbare woningen in geheel Westland.

Daarnaast hebben en houden we ook aandacht voor andere zaken die onze bewoners belangrijk vinden, zoals een persoonlijke en professionele dienstverlening en een prettige woonomgeving.

1.2 Kernwaarden

De wijze waarop we onze missie uitvoeren is niet alleen af te lezen uit onze keuzes en doelstellingen. Minstens zo belangrijk is onze houding en ons gedrag. Met onze kernwaarden de Menselijke maat, Ondernemend, Nuchter en Sociaal (‘MONS’) geven we aan wie we zijn en hoe we handelen.

1.3 Werkgebied

Ons werkgebied is mooi en uitdagend. Naast betrokken huurders kenmerkt ons werkgebied zich ook door vijf dorpskernen. Wij zijn trots dat we sinds 2021 ook actief zijn in de kernen Naaldwijk en Honselersdijk.

Ons werkgebied heeft te maken met een enorme druk op de woningmarkt; de vraag naar betaalbare en sociale huurwoningen is groot. Wij spelen in op deze behoeften door het ontwikkelen van nieuwe woningen waar mogelijk en door het verduurzamen van ons bezit waar nodig. Dit doen we in nauwe afstemming en samenwerking met onze huurders, de gemeente, onze ontwikkelpartners en onze overige stakeholders.

1.4 Vestia-bezit

In 2020 heeft Wonen Wateringen succesvol een deel van het bezit van Xxxxxx Xxxxxxxx overgenomen. Het betreft 634 verhuurbare eenheden, waarvan 550 woningen. Vanaf dat moment zijn wij actief in vijf kernen binnen het Westland, te weten ’s Gravenzande, Naaldwijk, Honselersdijk, Kwintsheul en Wateringen.

Daarmee is een volgende stap gezet in de ambitie van Wonen Wateringen om haar vleugels uit te slaan binnen het Westland.

Op 1 april 2021 namen we daadwerkelijk het beheer over van de 550 woningen. Dit hebben we extra aandacht gegeven doordat Xxxxx xxx xxx Xxx en Xxxxxxxx Xxxxxxx, lid van onze huurdersorganisatie, op 24 maart geheel COVID-proof, symbolisch alle nieuwe huurders hebben verwelkomd door het overhandigen van een duurzaam welkomstpakketje met onder andere thee, koffie en wat lekkers aan een van de huurders van de Fuut in Honselersdijk. De WOS was deze bijeenkomst aanwezig om een en ander vast te leggen. Dit pakketje is gezonden aan al onze nieuwkomers. De bestaande huurders van Wonen Wateringen zijn niet vergeten. Zij ontvingen een blikje met zonnebloemzaadjes. We zijn blij met de groei van ons bezit, maar willen onze huidige huurders graag de verzekering meegeven dat in een groeiende organisatie onze dienstverlening op peil blijft.

1.5 Stakeholders en partners

We zijn een wendbare organisatie. Dit betekent dat we actief de samenwerking opzoeken met onze stakeholders. Zo staan we dichtbij de samenleving waarin wij werken en kunnen we inspelen op veranderingen. Samenwerken doen we met onze huurders, onze huurdersorganisatie, gemeente, collega- corporaties, zorg- en welzijnspartijen en andere stakeholders. Zij zijn onmisbaar voor ons bestaansrecht: het huisvesten van mensen met een smalle beurs. Die samenwerking verloopt vaak soepel, soms schuurt het, maar het is altijd constructief. Want, zonder wrijving geen glans. Wij vragen aan onze huurders, medewerkers en andere stakeholders: ga mee aan het roer staan. Wacht niet af, maar ga aan de slag. Met elkaar en met ons. Samenwerking is de sleutel tot succes.

1.5.1 Samenwerking gemeente Westland

Zowel op ambtelijk- als op bestuurlijk niveau overleggen wij regelmatig met de gemeente Westland. We vinden een goede samenwerking met de gemeente erg belangrijk.

1.5.2 Prestatieafspraken

Met de gemeente Westland, de vier corporaties en twee huurdersorganisaties in Westland is gezamenlijk een meerjarige raamovereenkomst voor prestatieafspraken afgesloten op 15 december 2020. Jaarlijks evalueren we het bod en de prestatieafspraken, zo ook in 2021. Dat doen we zowel op de inhoud als op het proces. Ook bespreken we met de gemeente wat de resultaten van de gemaakte afspraken zijn.

1.5.3 Samenwerking met de Wassenaarsche Bouwstichting

In 2021 hebben Wonen Wateringen en de Wassenaarsche Bouwstichting vanuit de samenwerking rond de overname van woningen van Vestia in Westland een verkenning gedaan naar de mogelijkheden om deze samenwerking verder uit te bouwen. Gebleken is echter dat bedrijfsculturen en beelden ten aanzien van de inrichting van de samenwerking en een eventueel toekomstige organisatie te veel uiteenlopen. Wonen Wateringen gaat vooralsnog zelfstandig verder.

1.5.4 Regionale samenwerking in SVH

We zijn lid van Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH), waarin alle corporaties in de regio Haaglanden zijn verenigd. SVH voert de woonruimteverdeling in de regio uit en is gespreks- en contractpartner voor de gemeenten in Haaglanden (prestatieafspraken). Wij ervaren deze krachtenbundeling in de regio als belangrijk en constructief. We nemen gezamenlijk verantwoordelijkheid voor het tekort aan sociale huurwoningen in de ongedeelde regio Haaglanden.

1.5.5 Bouwstroom Haaglanden

Woningcorporaties in de regio Haaglanden willen in samenwerking met de provincie en gemeenten met industriële en conceptuele bouwoplossingen sneller woningen realiseren. Dit krijgt vorm in het project ‘Bouwstroom Haaglanden’. Op 27 september 2021 is hiervoor symbolisch de intentieverklaring ondertekend door twaalf bestuurders van woningcorporaties in de regio Haaglanden, waaronder Wonen Wateringen.

Met de Bouwstroom Haaglanden komen we samen met elf andere woningcorporaties in actie. Het doel van de Bouwstroom Haaglanden is dat er sneller en meer betaalbare huizen beschikbaar komen. Door in een bouwstroom samen te werken met gemeenten en corporaties, wordt het mogelijk om in vrijwel alle marktsegmenten sneller en goedkoper nieuwbouw te realiseren. De woningzoekenden zijn zo sneller geholpen aan een woning die voor hen als thuis voelt.

1.5.6 Inkoopsamenwerking en delen van kennis

We zijn aangesloten bij de inkoopsamenwerking Zuid-Holland Zuid, waarin acht corporaties gezamenlijk inkopen (Wonen Midden-Delfland, De Leeuw van Putten, Patrimonium Barendrecht, Woningstichting De Zes Kernen, Woningstichting Samenwerking Vlaardingen, Woningbouwvereniging Hoek van Holland, Woningcorporatie Ressort Wonen en Stichting Wonen Wateringen). Deze samenwerking is gericht op beter en goedkoper inkopen en vooral kennis uitwisselen en is met name gericht op de inkoop van onderhoud en onderhoudsactiviteiten. Het betreft contracten voor het onderhoud en inkoop van centrale verwarming,

mechanische ventilatie, elektrische deurdrangers, liftonderhoud en brandblusmiddelen. Daarnaast is effectief leveranciers- en contractmanagement een thema dat meer en meer aandacht krijgt.

1.5.7 Samenwerking in het kader van de oriëntatie op een nieuw primair systeem

In de eerste helft van 2021 is door de samenwerkende corporaties een keuze gemaakt voor het systeem Xxxxxx 365 van Aareon. De tweede helft van 2021 is vooral gericht geweest op enerzijds de contractvorming tussen de corporaties en Aareon en anderzijds de voorbereiding van de eerste implementatie, waarbij gekozen is voor een aanpak waarbij Xxxxxx 365 bij de corporaties achter elkaar geïmplementeerd wordt. Een belangrijk uitgangspunt bij de implementatie is een blauwdruk, gebaseerd op de best practices en use cases uit het voorbereidingstraject. Deze blauwdruk is de basis die bij iedere corporatie wordt geïmplementeerd, met als doel in de toekomst gezamenlijk het functioneel beheer te kunnen oppakken.

1.5.8 Aedes

Wonen Wateringen is lid van Aedes, de landelijke branchevereniging voor woningcorporaties. Aedes stelt ieder jaar een benchmark op. Hierin worden de belangrijkste prestaties en kosten van woningcorporaties met elkaar vergeleken. In 2021 heeft Wonen Wateringen wederom meegedaan aan de Aedes Benchmark.

1.5.9 Samenwerking met zorg- en welzijnspartners

Wonen, welzijn en zorg zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden om wooncomfort voor onze huurders te kunnen bieden. Om deze reden werken we op diverse vlakken intensief samen met zorg- en welzijnspartners. Samen met Stichting Philadelphia, Careyn, Xxxxxx xxx Xxxxxxx, enkele ouder-initiatieven en initiatieven in het kader van groepswonen voor ouderen, werken wij aan woonvormen en dienstverlening die aansluiten bij wat (kwetsbare) doelgroepen van ons vragen. Om bewoners te ondersteunen bij hun individuele zorgvragen werken we nauw samen met Vitis Welzijn.

Uitbreiding aanbod zorgwoningen

In samenwerking met Stichting Philadelphia realiseerden wij 31 volwaardige zorgappartementen, genaamd De Zonneberg, op de schitterende locatie aan het Hofpark in Wateringen. In 2021 is dit project opgeleverd.

Met het initiatief van ouders van kinderen met autisme en de stichting Voor Elkaar Met Xxxxxx werken wij samen in de realisatie van het project de Aloysiusschool te Monster.

Sociaal beheer: buurtbemiddeling

Om de leefbaarheid in de wijken te verbeteren en onderlinge problemen tussen buren bespreekbaar te maken werken we nauw samen met vrijwilligers van Vitis Welzijn en bureau Bemiddeling & Mediation.

1.5.10 Samenwerking met overige stakeholders

De Heulse Aanpak

Ook in 2021 heeft er regulier overleg plaatsgevonden met de vertegenwoordiging van diverse belangengroepen in Kwintsheul: “De Heulse Aanpak”.

1.5.11 Samenwerking op het gebied van vastgoedontwikkeling

Wonen Wateringen wil haar vastgoedontwikkeling realiseren in samenspraak en samenwerking met gemeente, ontwikkelaars, aannemers en zoveel als mogelijk (toekomstige) huurders. Door regelmatig binnen ons netwerk overleg te voeren, zijn we steeds meer op de hoogte van lokale ontwikkelingen en zoeken we kansen en mogelijkheden die kunnen resulteren in projecten. We zien onszelf als een professionele opdrachtgever. Dit betekent dat we via overleg en heldere afspraken komen tot het realiseren van onze opgaven.

Bij het ontwerpen, ontwikkelen en realiseren van projecten maken we gebruik een mix aan lokale en regionale partijen. We vinden het belangrijk steeds helder te zijn en onze overwegingen te delen met de gekozen, maar ook de niet gekozen partijen.

1.6 COVID-19 (COVID-19 virus)

Zoals in 2020 is ook in 2021 als gevolg van COVID-19 (corona-virus) door de medewerkers van

Wonen Wateringen veel thuisgewerkt. We hebben in 2020 iedere medewerker voorzien van een mobiele werkplek, waardoor de werkzaamheden konden worden voortgezet. Het thuiswerken heeft grote impact gehad op het directe en vooral persoonlijke contact met onze huurders. Opnamen, bezichtigingen in de woning onder begeleiding van een woonconsultent of opleveren van een woning hebben we op een andere manier moeten organiseren. Gelukkig hebben we onze dienstverlening grotendeels, op aangepaste wijze, kunnen continueren en is de klanttevredenheid stabiel gebleven.

Door overheidsmaatregelen, maar ook door adequaat reageren van Wonen Wateringen zijn grote betalingsproblemen bij huurders, rentestijgingen en financieringsproblemen uitgebleven.

Helaas hebben we wel te maken gehad met uitval van personeel, zowel in- als extern, en daarmee is druk ontstaan op de uitvoering. Dit heeft ook geleid tot stagnatie in nieuwbouw en onderhoud,

In het kader van het in verbinding blijven met elkaar was sprake van online dag-starten en informele bijeenkomsten als een digitale pub-quiz en een digitale kookworkshop.

2 Wonen

2.1 Verhuur (Beschikbaar, Betaalbaar, Passend)

2.1.1 Beschikbaar

Op 31 december 2021 bestaat het bezit van Wonen Wateringen uit circa 2.800 verhuurbare eenheden. Dit betreft ongeveer 2.600 woningen en 200 overige eenheden (garages, parkeerplaatsen, etc.).

Dit bezit is ten opzichte van 2020 gegroeid door de realisatie van een woongebouw met 31 appartementen voor een zorgdoelgroep. Daarnaast hebben we 1 woning aangekocht (terugkoop via voorkeursrecht KoopGoedkoop). Ook hebben we een aantal administratieve correcties doorgevoerd, waardoor het aantal eenheden weer iets afnam.

Ontwikkeling in het woningbezit in 2021:

Woning ontwikkeling	2021	2020
Woningen in bezit en exploitatie per 1 januari	2.572	2.006
+ Nieuw in exploitatie genomen:
Nieuwbouw	+ 31	+ 44
Aangekocht (Vestia) per 31-12-2020		+ 550
Aangekocht (voorkeursrecht terugkoop)	+ 1
+/- Administratieve correctie (intramuraal/extramuraal)	- 9	+ 6
-/- Uit exploitatie en gesloopt	0	0
-/- Verkocht	- 9	- 5
Woningen in bezit en exploitatie per 31 december	2.586	2.572

2.1.2 Betaalbaar

Van de 550 woningen die we hebben overgenomen van Vestia hebben we bijna 80% direct toegevoegd aan onze DAEB tak.

Ruim 75% van deze woningen hebben wij gelabeld voor het betaalbare segment. Deze hebben een aanvangshuur onder de 2e aftoppingsgrens (€ 678,66, prijspeil 2021). Hiermee hebben we onze voorraad betaalbare woningen verder uitgebreid: 85% van onze sociale woningvoorraad heeft een aanvangshuur onder de huurtoeslaggrens.

Huurprijzen (DAEB woningvoorraad)	2021	2020	2019
Gemiddelde netto huurprijs DAEB	€ 607	€ 612	€ 592
Gemiddelde netto huurprijs Niet-DAEB	€ 812	€ 815	€ 769
Bruto huursom	€ 21,4 mln	€ 16,4 mln	€ 15,6 mln
Huursomstijging	0%	2,40%	1,60%
Percentage betaalbare woningen (< huurtoeslaggrens)	85%	67,7%	66,4%

Wet Eenmalige Huurverlaging

In 2021 was de Wet Eénmalige Huurverlaging 2021 van kracht. Totaal 341 huishoudens hebben op basis van deze wet een huurverlaging gekregen per 1 mei 2021. Voor bijna 80% van deze huishoudens werd de huur verlaagd tot de 1e aftoppingsgrens (€ 633,25). De gemiddelde huurverlaging bedroeg € 53,75.

Jaarlijkse huuraanpassing

Per 1 juli 2021 zijn de huren van de sociale huurcontracten niet verhoogd (huurbevriezing) en is alleen een aanpassing van de servicekosten doorgevoerd. Dit was ook van toepassing op alle (on)zelfstandige wooneenheden die aan zorgpartijen zijn verhuurd. Voor de geliberaliseerde huurcontracten (vrije sector) hebben we per 1 juli een gematigde huurverhoging doorgevoerd tussen de 0,4 en 1,4%.

Ook onze nieuwe huurders (oud Vestia) ontvingen dit jaar van ons de jaarlijkse huuraanpassingsbrief.

2.1.3 Passend

Wettelijk kader: Europa-norm

Minstens 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moeten worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 40.024. Daarnaast mag 10% worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot

€ 44.655 en 10% mag vrij worden toegewezen.

Woning toewijzingen Europa-norm Sociale woningvoorraad	Norm	Wonen Wateringen	Aantal
Huishoudinkomen < € 40.024	≥ 80%	98,6%	134
Huishoudinkomen < € 44.655	≤ 10%	0,0%	0
Huishoudinkomen ≥ € 44.655	≤ 10%	1,4%	2
Totaal		100,0%	136

Wonen Wateringen heeft de vrije ruimte benut om een huurder om veiligheidsredenen te herhuisvesten en om een groot gezin te huisvesten.

Wettelijk kader: Passend toewijzen

95% van de sociale huurwoningen (DAEB woningen met huurprijs onder de liberalisatiegrens) moet worden toegewezen aan de juiste doelgroep. De kaders worden hierbij bepaald door de huishoudgrootte, het huishoudinkomen en de huurprijs. Wonen Wateringen heeft 97% van de woningen passend toegewezen. De overige 3% (3 woningen) werd benut om een groot huishouden en een huishouden met WMO-indicatie te huisvesten. Daarnaast is een woning teruggekocht onder de voorwaarden van KoopGoedkoop, waarbij de eigenaar het recht had de woning van ons te gaan huren.

2.1.4 Verhuringen

De mutatiegraad in 2021 met 4,4% een stuk lager dan in 2020 (6,2%). Binnen het sociale segment werd 89% verhuurd onder de huurtoeslaggrens tot en met € 678,66 (het betaalbare segment). Hiermee hebben we de doelstelling om minimaal 70% betaalbaar te verhuren ruimschoots gerealiseerd.

Binnen het sociale segment is 84% van de woningen verhuurd aan de primaire doelgroep (de huurtoeslagdoelgroep).

Woning verhuringen Rekenhuur bij aanvang	2021 Aantal	2021 %	2020 Aantal	2020 %	2019 %
Tot kwaliteitskortingsgrens (€ 442,46)	6	4%	5	4%	6%
Tot 1e aftoppingsgrens (€ 633,25)	73	54%	40	31%	51%
Tot 2e aftoppingsgrens (€ 678,66)	35	26%	21	17%	27%
Tot liberalisatiegrens (€ 752,33)	22	16%	61	48%	16%
Boven liberalisatiegrens (> € 752,33)
Totaal sociale verhuur	136	100%	127	100,%	100%
Vrije sector > liberalisatiegrens	11		7
Totaal	147		134

Slaagkans woningzoekenden

De wachtduur voor een woning stijgt minder snel dan voorgaande jaren. De reële slaagkans voor een woningzoekende in de gemeente Westland is echter toegenomen afgelopen jaar, in tegenstelling tot woningzoekenden van buiten de regio Haaglanden. In 2021 was de gemiddelde inschrijfduur van een geslaagde woningzoekende in het Westland 5 jaar (60 maanden). Van alle verhuringen in de gemeente Westland werd 43% verhuurd aan inwoners van het Westland.

Slaagkans woningzoekenden (Aantal verhuringen/aantal woningzoekenden)	2021	2020	2019	2018
Binnen gemeente Westland	18,0%	10,8%	10,8%	12,8%
Binnen regio Haaglanden	9,9%	10,8%	12,0%	10,9%

De gemiddelde inschrijfduur (wachttijd) voor een sociale huurwoning in het Westland bedroeg in 2021: 60 maanden (2020: 70 maanden).

Gemiddeld werd in de gemeente Westland 8,8 keer een woning geweigerd, t.o.v. 10,3 keer in de regio. Kandidaten met een hoge slaagkans (lange inschrijfduur) zijn kritischer ten aanzien van de prijs-kwaliteit van een woning met name bij de grotere (eengezins)woningen.

Ook woningcorporaties weigeren ruim twee keer zo vaak dan vorig jaar een kandidaat omdat de gegevens van de kandidaat niet beschikbaar zijn of niet kloppen.

Mediane inschrijfduur Woningzoekenden*	2021	2020	2019	2018
Gemeente Westland • Starters • Doorstromers	74 maanden 57 maanden	77 maanden 63 maanden	76 maanden 50 maanden	61 maanden 41 maanden
Regio Haaglanden • Starters • Doorstromers	78 maanden 64 maanden	79 maanden 57 maanden	72 maanden 43 maanden	65 maanden 35 maanden

*excl. vrije sector en excl. diverse voorrangsvormen

De groep 55+-huishoudens hadden gemiddeld 2x zo snel een woning in het Westland dan woningzoekenden in de groep van 23 tot 54 jaar.

Lokaal Maatwerk

Binnen de huisvestingsverordening van de Gemeente Westland is afgesproken dat 25% van de woningtoewijzingen in de gemeente met de voorrangsregel “Lokaal Maatwerk” mag worden toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente Westland zelf. In 2021 heeft Wonen Wateringen 17% met Lokaal Maatwerk toegewezen; gemeentebreed was dit 3%.

Van alle woningtoewijzingen in de gemeente Westland werd 43% van de woningen toegewezen aan woningzoekenden uit het Westland.

Herkomst nieuwe huurders	2021	2020	2019	2018
Gemeente Westland	43%	53%	43%	47%
Regio Haaglanden	44%	40%	44%	39%
Buiten de Regio	13%	7%	13%	14%

Seniorendoorstroombeleid

Sinds 2019 bieden we extra ondersteuning aan senioren die willen doorstromen vanuit hun grote eengezinswoning naar een meer passende en gelijkvloers appartement. Dit doen we door het bieden van advies en ondersteuning in hun zoektocht naar een woning, maar ook door het gericht inzetten van voorrangsregels bij woningtoewijzing van seniorenwoningen. Afgelopen jaar zijn hierdoor totaal 5 huishoudens doorgestroomd van een grote eengezinswoning naar een kleiner appartement.

Doorstroming senioren huishoudens	Aantal
Via directe bemiddeling	2
Via Regionaal Maatwerk “van groot naar klein”	1
Via Lokaal Maatwerk “binnen eigen wijk”	2
Totaal	5

Huisvesting statushouders

Wonen Wateringen had voor 2021 een taakstelling om 39 statushouders te huisvesten. In totaal hebben wij 42 personen gehuisvest, waarbij ook een gezinshereniging plaatsvond bij 2 huishoudens. Voor de huisvesting hebben we 14 woningen ingezet.

Uitstroom uit instellingen

In 2020 zijn regionale afspraken gemaakt tussen gemeenten, zorginstellingen en woningcorporaties over het huisvesten van personen die uitstromen uit een instelling (kliniek, maatschappelijke opvang of intramurale woonvoorziening). De Gemeente Westland voert de regie over deze taakstelling en in de raamovereenkomst prestatieafspraken zijn afspraken vastgelegd over het aantal te plaatsen personen per jaar. In het 3e kwartaal heeft de gemeente een eerste kennismakingssessie online georganiseerd met alle corporaties in het Westland inzake de plaatsing van personen die uitstromen uit instellingen. Verdere invulling van een samenwerkingsconvenant onder regie van de gemeente is doorgeschoven naar 2022. Ondertussen gaan de corporaties op pragmatische wijze al invulling geven aan bemiddeling naar woonruimte (directe bemiddeling) als de gemeente daartoe verzoekt. Deze toewijzing gebeurt onder voorwaarden van een tijdelijke huurovereenkomst waarin ook de verplichting tot zorgbegeleiding is opgenomen.

2.2 Incasso

In het verslagjaar zijn de huurachterstanden licht gestegen. Dit ondanks de COVID-19 crisis die ook in 2021 voortduurde en (financiële) onzekerheid die dit voor sommige huurders met zich heeft meegebracht én de invloed hiervan op hun betaalgedrag. De volgende factoren hebben bijgedragen aan deze beperkte stijging:

• Aan debiteurenbeheer is tussen afdelingen binnen, en tussen Wonen Wateringen en betreffende huurders een op de situatie toegespitste aandacht gegeven.

• Het deelnemen aan het project ‘vroegsignalering’ - gecoördineerd door gemeente Westland - waarbij maatschappelijke dienstverleners voor en met betrokken bewoners ervoor zorgen betaalachterstanden in een vroeg stadium samen aan te pakken en aflosbaar te maken;

• Nauw overleg tussen Wonen Wateringen en schuldhulpverlening (SHV).

Betalingsachterstand totaal (actief/ niet- actief)	Bedrag	% van de bruto jaarhuur
Ultimo 2021	€ 104.446	0,48%
Ultimo 2020	€ 100.043	0,63%

Onderverdeeld naar woningen en niet-woningen zien de huurachterstanden er als volgt uit:

Huurachterstanden	Woningen			Niet-woningen
2021 Zittende huurders	€	96.827	0,45%	€	300	0,00%
Vertrokken huurders	€	7.179	0,03%	€	140	0,00%
2020 Zittende huurders	€	59.176	0,36 %	€	865	0,00%
Vertrokken huurders	€	40.867	0,25 %	€	3.174	0,02%

In 2021 zijn veel openstaande posten van vertrokken huurders afgewikkeld. Daarentegen zijn de achterstanden op zittende huurders gestegen. Dat heeft deels te maken met het overgenomen bezit.

In enkele gevallen is het niet gelukt om met bewoners in gesprek te komen over een opgetreden huurachterstand. Ook komt het voor dat een afgesproken betalingsregeling toch niet wordt nagekomen. In zulke situaties wordt een incasso en waar nodig aansluitend een gerechtelijke procedure gevoerd. Samen met de deurwaarder sturen we op zoveel mogelijk minnelijk afhandelen. Eind 2021 waren er 37 dossiers ‘uit handen gegeven’ voor een totaalbedrag van € 44.349 (2020:38). In 2021 hebben er nul ontruimingen plaatsgevonden (2020: drie). Ontruimen is wat ons betreft een laatste stap, die wij niet graag zetten, maar soms onvermijdelijk is. Er is bij schuldhulpverlening een bedrag ondergebracht van € 17.325 (negen gevallen).

2.2.1 Huurderving

Huurderving	2021		2020
Woningen	€ 151.446	0,73%	€ 115.711	0,87%
Bedrijfsruimten (BOG) & Maatschappelijk onroerend goed (MOG)	€ 11.988	0,06%	€ 18.641	0,07%
Totaal	€ 163.434	0,79%	€ 134.352	0,94%

% = percentage van de jaarhuur

De mutatieleegstand is in 2021 fors gestegen van gemiddeld 15 dagen naar 59 dagen. Enerzijds kwam dit door onze interne organisatie (personele wisselingen en hoog ziekteverzuim), anderzijds door de impact van de COVID-19 -maatregelen. Door deze maatregelen moest het verhuurproces aangepast worden, omdat er tijdens de lockdown geen ruimte was voor groepsaanbiedingen en bezichtigingen in bewoonde staat. In het aanbiedingsproces zien we ook een toenemende vertraging ontstaan door de stijging van het aantal woningweigeringen, omdat woningzoekenden steeds kritischer worden. De toekomstige huurder stelt steeds meer (kwaliteits)eisen aan zijn nieuwe woning en woonomgeving. Daarbij komt dat bij acceptatie van de woning de woningzoekende zijn opgebouwde woonduur verliest. Dit betekent dat bij acceptatie men vanaf nul weer opnieuw woonduur moet opbouwen.

Daarnaast zagen we de leegstand toenemen doordat mutatieonderhoud een langere doorlooptijd kende als gevolg van lange levertijden van materialen en het gebrek aan personeel bij onze aannemers.

2.3 Last en overlast

Dagelijks voeren onze wijkbeheerders en woonconsulenten gesprekken met onze huurders die melding doen over hinder door leefgeluiden en geluidsoverlast van buren. Meestal is er geen sprake van echte overlast en ligt de inspanningsverplichting bij de bewoners zelf om hierover met elkaar in gesprek te gaan. Bewoners vinden het steeds moeilijker dit initiatief zelf te nemen en leggen die actie liever bij een andere partij neer.

Hoewel wij regelmatig doorverwijzen naar buurtbemiddeling, wordt hier nog erg weinig gebruik van gemaakt door onze huurders. Soms escaleert een burenruzie en is er sprake van agressie en moet de politie optreden. Dan gaan we vaak samen met de wijkagent in gesprek met deze partijen.

Het aantal last- en overlastmeldingen in 2021 steeg met ruim 100% ten opzichte van 2020. Deels is dit te verklaren door de groei van het aantal huurders met 30% door de overname van het voormalige Vestia-bezit. Ook registreren we het aantal meldingen nu op een andere wijze, waardoor we meer inzicht krijgen in de soort meldingen. Hierbij worden nu ook de door de wijkbeheerders gesignaleerde overlastsituaties meegenomen. Maar we herkennen ook de impact van de COVID-19 -maatregelen: meer mensen zaten continue thuis en ervaarden daardoor meer hinder van elkaar (leefgeluiden). Bij de overlastzaken gerelateerd aan verwarde personen en/of waarbij agressie speelde, werken we nauw samen met zorgpartijen, gemeente en de politie.

De belangrijkste meldingen waren:

Kenmerken Last en overlast	2021	0000	0000	0000	0000
Last en hinder: Burengedrag en leefgeluiden	106	54	34	6	34
Groen en omgeving	33	16	18	17	16
Vervuiling portiek/galerij	56	31	16	21	7
Verwarde personen / zorgmeldingen	34	24	20	7	3
Overlast en agressie	81	5	0	0	4
Totaal	310	130	88	51	64

De meldingen over zware overlast hebben veelal betrekking op een beperkt aantal dossiers, waar elke keer een nieuwe melding voor wordt geregistreerd.

We ervaren helaas ook een toename van ongewenst gedrag van huurders richting onze medewerkers. Verbale bedreigingen en beledigingen met een agressieve toonzetting lijken steeds vaker voor te komen. Met name onze wijkbeheerders en opzichters hebben hier mee te maken op het moment dat zij huurders aanspreken op ongewenst gedrag. We gedragen ons respectvol naar onze huurders toe en verwachten dit ook van hen richting ons. Daarom spreken wij deze huurders hier ook formeel op aan met een schriftelijke waarschuwing.

2.4 Woonfraude

Het aantal gevallen van woonfraude is afgelopen jaar gestegen. Van woonfraude is sprake als een huurder handelt in strijd met de Algemene Huurvoorwaarden (of zelfs wet- en regelgeving). Vormen van woonfraude zijn: onderhuur, Air B&B verhuur, het niet hebben van hoofdverblijf in de woning of overtreding van de Opiumwet (hennepteelt of drugshandel in de woning). Maar ook als woningzoekenden bewust frauderen met documenten en gegevens om zo in aanmerking te komen voor een woning is er sprake van woonfraude. Een stevige aanpak van woonfraude is noodzakelijk en heeft ook een preventieve werking. Als er sprake is van woonfraude starten we altijd een ontruimingsprocedure, waarbij de huurder in eerste instantie de gelegenheid krijgt om zelf de huurovereenkomst te beëindigen.

Ook vanuit de gemeente zien we een harde aanpak op dit gebied, hetgeen in 2021 ook heeft geleid tot een burgermeestersluiting van twee van onze huurwoningen. In beide gevallen zijn we een ontruimingsprocedure gestart en is het vonnis uitgevoerd.

Overzicht woonfraudedossiers 2021

Type woonfraude	Aantal	Beëindiging contract	Toelichting
Burgermeestersluiting	2	2	Ontruimingsvonnis
Niet hebben van hoofdverblijf	2	2	Beëindigd door huurder
Inwoning zonder toestemming	1	0	Inwoners vertrokken
Illegale bewoning / onderhuur	1	1	Ontruimingsvonnis
Totaal	6	5

2.5 Leefbaarheid

2.5.1 Wijkbeheer: schoon, heel en veilig

Sinds april 2021 heeft Wonen Wateringen twee wijkbeheerders in dienst die actief zijn in onze wijken en complexen om onder andere toezicht te houden op ‘Schoon, heel en veilig’.

Schoon, heel en veilig

Naar aanleiding van het toenemende aantal klachten over de schoonmaak in diverse complexen zijn onze wijkbeheerders de controles gaan intensiveren en hebben nieuwe werkafspraken gemaakt met de schoonmaakbedrijven. Dit heeft geresulteerd in een verbeterde kwaliteit en continuïteit van de schoonmaak. Ook hebben onze wijkbeheerders diverse opschoonacties gerealiseerd om de persoonlijke eigendommen in de algemene ruimten (galerijen, bergingsgangen, entreehal) op te laten ruimen door de huurders. Hierdoor zijn onze complexen ook weer beter toegankelijk bij calamiteiten. Met name in de laatste weken van december hebben we hier in samenwerking met de gemeente Westland aandacht aan gegeven in verband met brandgevaar binnen of in de directe omgeving van een woongebouw.

Het schoonhouden en netjes bijhouden van individuele tuinen zorgt ook voor een prettige woonomgeving. Daarom spreken onze wijkbeheerders met regelmaat huurders aan met het verzoek het tuinonderhoud uit te voeren of ongewenst voertuigen of afval uit de tuin te verwijderen.

Bij een beperkt aantal complexen is cameratoezicht aanwezig. Hierdoor hebben we al enkele keren de veroorzaker van opzettelijk toegebrachte schade of vervuiling kunnen achterhalen en aanspreken, waarbij de schade op hen verhaald is.

2.5.2 Groenvoorziening

Wonen Wateringen streeft ernaar het groen in wijken te behouden en zelfs verder te gaan vergroenen. Daarom onderhouden we een groot aantal algemene groenvoorzieningen rondom onze complexen. Ook onderhouden we om deze reden een aantal grote bomen in individuele tuinen.

2.5.3 Buurtschouwen

In het derde kwartaal heeft er een schouw en een overleg plaatsgevonden met de wethouder en de bewonerscommissie van de grote flats in Naaldwijk (Handellaan, Franckstraat en Wagenaarstraat). Al jarenlang spelen hier problemen met betrekking tot het aanbieden van huisvuil en overlast vanuit bewoning. Concrete acties zijn ingang gezet om het op de juiste wijze aanbieden van huisvuil te bevorderen. Samen met de gemeente zijn opschoonacties uitgevoerd rondom het complex met betrekking tot het verwijderen van fietswrakken.

2.6 Bewonersparticipatie

2.6.1 Huurdersorganisatie

We zijn blij met onze betrokken huurdersorganisatie Stichting Huurders Wonen Wateringen. De reguliere overleggen met onze huurdersorganisatie verloopt constructief en in een open sfeer. De huurdersorganisatie is uitvoerig geïnformeerd en heeft meegedacht en gesproken over een breed scala aan onderwerpen.

De huurdersorganisatie heeft een positief advies gegeven op de adviesaanvraag Oprichting Lampenfonds en Glasfonds.

In het najaar van 2021 is de voorzitter van de huurdersorganisatie afgetreden, aangezien hij verhuisd is en niet meer woonachtig in een woning van Wonen Wateringen. Stichting Huurders Wonen Wateringen heeft nu 7 leden. Deze willen ze graag uitbreiden met een nieuwe voorzitter.

2.6.2 Bewonerscommissies

Overleg op complexniveau met bewonerscommissies vinden we belangrijk. Niet alleen om over leefbaarheidszaken te bespreken, maar ook om overleg te voeren over onderhoudszaken en servicekosten van het complex. De wijze waarop deze bewonersvertegenwoordiging deze rol invult verschilt per complex. In 2021 waren er 5 bewonerscommissies actief. Door de COVID-19 maatregelen is er ook in 2021 beperkt overleg met hen geweest en zijn er geen activiteiten voor bewoners georganiseerd.

2.6.3 Planteam groot onderhoud en verduurzaming Plan Xxxx

Xx 0000 zijn we van start gegaan met de uitvoering van het groot onderhoud en verduurzaming van de woningen in het complex Plan Zuid (complex 413) in Wateringen. Vanaf de voorbereidingen is een bewonersvertegenwoordiging betrokken geweest: Het Planteam Plan Zuid. Het project is begin 2021 afgerond. Door de COVID-19 -maatregelen hebben we dit nog niet gezamenlijk met het Planteam kunnen opleveren. Deze slotbijeenkomst heeft uiteindelijk plaatsgevonden in maart 2022.

2.7 Verkoop

In 2021 zijn negen woningen verkocht. Daarnaast hebben we vier erfpacht-gronden verkocht (blooteigendom). De opbrengsten uit verkoop worden aangewend voor investeringen in nieuwbouw van sociale huurwoningen en duurzaamheidsingrepen in de bestaande woningvoorraad.

2.8 Kwaliteit van dienstverlening

Maandelijks meet het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) voor ons de kwaliteit van onze dienstverlening. Hiervoor wordt contact gezocht met onze (ex)huurders over verschillende onderwerpen. Door het uitvoeren van deze klanttevredenheidsmeting krijgen we inzicht in de wensen en verwachtingen van onze huurders. Dit stelt ons in staat om onze dienstverlening verder te optimaliseren. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de cijfers die we in 2021, en de twee jaren ervoor, terugkregen.

KWH resultaten
Onderdeel	2021	2020	2019
Algemene dienstverlening	6,7	7,1	7,6
Woning zoeken	7,6	8,4	8,2
Nieuwe woning	7,6	8,3	8,1
Huur opzeggen	7,7	8,4	8,4
Reparaties	7,8	7,7	8,1

In 2021 hebben wij onze klanttevredenheid, gemeten volgens KWH, helaas zien dalen. Door de relatief lage respons op onze enquêtes wegen onvoldoende beoordelingen ook snel zwaar mee in het eindcijfer. In het 4e kwartaal zagen we wel weer een stijging van de klanttevredenheid op bijna alle onderdelen. In december hebben we een bedrijfsbrede webinar gehad met de organisatie KWH, waarin we toelichting en inzicht hebben gekregen in de opbouw en resultaten van de KWH enquêtes. Doelstelling is om te herkennen op welke onderdelen we verbeteringen kunnen doorvoeren om een hogere klanttevredenheid te bereiken. In het eerste kwartaal 2022 werken we per onderdeel de concrete verbeterpunten uit. Ons doel is om in 2022 onze scores allemaal omhoog te zien gaan.

2.9 Klachten

In 2021 ontvingen we 16 klachten over onze dienstverlening of beleid. 10 hiervan (63%) hadden een relatie met het onderhoud aan de woning. In onderling overleg met de huurder hebben we in deze gevallen een passende oplossing gezocht. Omdat de aannemers te kampen hebben met groot personeelstekort, zagen we een stijging van het aantal klachten over het niet nakomen van afspraken door onze aannemers.

Onderwerp klacht	Gegrond	Ongegrond	Oplossingsrichting
Dienstverlening
Dienstverlening WW: - gedrag medewerkers - geen antwoord / reactie	1	1	Toelichting gegeven op rol/functioneren van medewerker. Excuses en reactie verstuurd
Onderhoud
Onderhoud: ernstige vochtproblemen	1		Herhuisvesting van bewoners
Onderhoud: lekkage na renovatie	1		Opleverklachten verholpen
Onderhoud: gebreken bij oplevering	1		Huurcompensatie i.v.m. te vroege
woning			verhuurdatum
Onderhoud: overlast ratten door	1		Xxxxx onderzoek in woning om
gebreken aan woning			gebreken op te heffen.
Onderhoud: aanpak	1		Gebrek verholpen
schimmelprobleem
Dienstverlening aannemer: niet nakomen afspraken	7		Aannemer aangesproken en nieuwe afspraken gemaakt
Verhuur en Incasso
Verhuur: incasso- en huurprijsbeleid		1	Toelichting gegeven; in overleg passende afspraken gemaakt
Sociaal Beheer
Overlast		1	Buurtbemiddeling afgewezen door klager
Totaal : 16	13	3

2.9.1 Huurcommissie

In 2021 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan over vier verzoeken van onze huurders om huurverlaging wegens onderhoudsgebreken. Slechts in een situatie is het verzoek gegrond verklaard en heeft dit geleid tot een tijdelijke huurverlaging. Dit betrof een dossier dat is overgenomen van Vestia.

Grondslag verzoek	Aantal ingediend	Aantal gehonoreerd
Onderhoudsgebreken	4	1
Huurprijs en servicekosten	0	0

2.9.2 Klachtencommissie Wonen Zuid-Holland

Wonen Wateringen is aangesloten bij de Klachtencommissie Wonen Zuid-Holland, voorheen Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland. Huurders kunnen daar formeel een klacht indienen als zij er met de corporatie niet uitkomen. Er zijn in 2021 geen klachten ingediend bij de Klachtencommissie Wonen Zuid Holland door onze huurders.

2.9.3 Regionale Klachtencommissie Woonruimteverdeling Haaglanden (RKWH)

Voor geschillen over de woonruimteverdeling zijn we aangesloten bij de RKWH. In 2021 hebben we via de Regionale Klachtencommissie Woonruimteverdeling Haaglanden (RKWH) drie klachten van woningzoekenden ontvangen om deze nader toe te lichten. Na onze toelichting zijn deze klachten niet ontvankelijk verklaard door de klachtencommissie.

3 Kwaliteit en Duurzaamheid

Als het gaat om kwaliteit en duurzaamheid hebben wij in 2021 een aantal belangrijke stappen genomen. We hebben het verduurzamingsproject complex 413 (129 woningen in het Middelbok, Klaverblok, Westblok, Oostblok en Het Tolland in Plan Zuid te Wateringen) opgeleverd en deze woningen naar energielabel A gebracht. Dit draagt bij aan onze doelstelling om gemiddeld label B te halen voor ons gehele bezit in 2030. Het project Zonneberg (31 zorgappartementen) in Wateringen is opgeleverd. In de komende jaren hebben we nog steeds een behoorlijke duurzaamheidsopgave voor ons bezit. We hebben een flink aantal (zeven) complexen klaarstaan om te verduurzamen en voeren de voorbereidende onderzoeken en plannen hiervoor komende jaren uit. Om onze doelstellingen te kunnen realiseren is samenwerking met de gemeente Westland en andere betrokken partijen noodzakelijk. Er is in Kwintsheul en Wateringen gestart met de flora- en fauna onderzoeken.

3.1 Onderhoud

3.1.1 Reparatieonderhoud en mutatieonderhoud

Het reparatie (dagelijks) onderhoud wordt uitgevoerd door onze vaste aannemers. Voor de diverse ingrepen zijn vaste bedragen en kengetallen afgesproken in een jaarbedrag per woning. Naast de werkzaamheden die binnen het contract vallen, zijn er ook werkzaamheden uitgesloten zijn. Deze werkzaamheden worden per werkbon aan de contractanten aangeboden en de kosten hiervan zijn per activiteit gespecificeerd.

In 2021 wordt het contract met de onderhoudspartijen die het dagelijks onderhoud verzorgen, herzien. Hiermee willen wij de werkstromen verbeteren en meer grip en inzicht krijgen op de onderhoudskosten. Ook willen wij meer inzicht krijgen in de historie van uitgevoerde werkzaamheden. Het contract wordt medio 2022 geformaliseerd.

Bij mutatie inspecteren de opzichters samen met onze mutatieonderhoudspartner(s) de woning en nemen op welke onderdelen toe zijn aan vervanging of herstel. Er wordt met name gelet op asbest, veiligheid en de aanwezigheid van open verbrandingstoestellen, zoals geisers. Voor asbest geldt dat dit direct verwijderd wordt door onze asbestsaneerder wanneer het aangetroffen asbest bouwkundig gezien niet beschermd of onbereikbaar is. In tegenstelling tot voorgaande jaren zijn er een negental woningen waarbij de herstelkosten groter zijn dan € 10.000.

Begroting 2021 Werkelijk 2021

Reparatie en mutatieonderhoud   788.000    798.000

3.1.2 Contractonderhoud

De contracten voor cv onderhoud, mechanische ventilatie, zonwering, automatische deuren, liften, brandblusmiddelen en driepuntsluitingen vallen onder het contractonderhoud. De contracten met betrekking tot serviceonderhoud, zoals ontstoppingen, vallen niet in deze categorie.

Begroting 2021 Werkelijk 2021

Contractonderhoud  734.000    793.000

3.1.3 Planmatig onderhoud – regulier en vraaggestuurd onderhoud

Het vervangen van keukens en het ‘renoveren’ van toiletten en badkamers doen wij “vraaggestuurd”. Daarvoor is een jaarlijks terugkerende begrotingspost opgenomen van € 200.000.

Daarnaast komt het voor dat cv-ketels en onderdelen van bijvoorbeeld liften het einde van de geplande levensduur niet halen. De kosten hiervoor vallen ook in deze categorie en zijn verwerkt in de MJOB.

3.1.4 Planmatig onderhoud – groot onderhoud

Projecten planmatig onderhoud die vallen in de categorie “groot onderhoud” zijn die onderhoudsprojecten waarin meervoudig technische ingrepen in bestaand bezit plaatsvinden. Voor 2020/2021 was dit het project dat binnen Wonen Wateringen bekend is als complex 413. Het betreft 129 sociale eengezinswoningen aan het Middelbok, Klaverblok, Westblok, Oostblok en Het Tolland in Plan Zuid te Wateringen.

Binnen het project zijn daken en kozijnen vervangen en tocht- en vochtwerende maatregelen aangebracht. Badkamers, keukens en toiletten zijn (deels) vervangen. Het project is in 2021 opgeleverd.

In 2021 is tevens gestart met het versneld aanbrengen van rookmelders in oudere woningen. Deze werkzaamheden worden voor mei 2022 afgerond.

Het schilderwerk aan de woningen van de Harry Hoekstraat is uitgesteld omdat er kozijnvervanging in 2023 overwogen wordt en dit complex onderdeel is van het beoogde renovatieproject Wateringen, complexen 000- 000-000.

De begrote werkzaamheden aan de aangekochte woningen van Vestia zijn niet uitgevoerd.

4 Ontwikkeling

4.1 In voorbereiding

In 2021 hebben we een aantal projecten in voorbereiding:

4.1.1 Herontwikkeling (sloop/nieuwbouw) Aloysiusschool Monster (20 zorgwoningen en 20 appartementen).

Na enig oponthoud door het verzoek van diverse partijen om het gebouw op te nemen in het monumentenregister heeft de gemeenteraad aangegeven dat het project verder kan. We zijn nu met de projectleider van de gemeente in gesprek over de voorwaarden van grondoverdracht.

4.1.2 Gebiedsontwikkeling Wateringen Noord (90 woningen).

Deze grote ontwikkelingslocatie wordt gedomineerd door de grondeigenaren: de gemeente Westland, BPD, Weboma en Staedion. Er is een stedenbouwkundig plan vastgesteld en er wordt overlegd over de invulling van de velden, de volumes en de parkeeroplossingen.

4.1.3 Gebiedsontwikkeling de Driesprong Kwintsheul (63 woningen).

Weboma en Xxx Xxxxxx trekken dit plan en hebben inmiddels een bestemmingsplanwijziging in procedure. Zij hebben Wonen Wateringen benaderd om mee te doen voor het sociale deel. Het ontwerpbestemmingsplan ligt inmiddels ter inzage. Hierin zijn 63 appartementen in twee blokjes gelegen in het hart van het plan gesitueerd, die Wonen Wateringen zal afnemen.

4.1.4 Renovatieproject Kwintsheul (107 woningen) Vogelwijk

Dit project is volop in voorbereiding. Er is een intern projectteam opgestart dat met vaste frequentie de voortgang bespreekt. Vanuit de TCO- benadering (Total Cost of Ownership) hebben we verschillende scenario's samengesteld met verschillende eindtoestand in verbruik (labels) en mogelijke no regret tussenstappen. De financiële afwegingen en het combineren van diverse ingrepen zullen bepalend zijn voor de uiteindelijke kosten. De mitigerende maatregelen vanwege de flora- en faunawetgeving zijn vertaald in het aanbrengen van nestkasten voor vleermuizen en vogels in de omgeving en het uitzetten van het jaarrond onderzoek.

4.1.5 Renovatieproject Wateringen (88 woningen) Harry Hoekstraat e.o.

Eind augustus 2021 is het initiatiefdocument hiervoor goedgekeurd. Dit is de start van de initiatieffase waarin de nodige onderzoeken worden gedaan en er gestart is met de flora en fauna monitoring. Dit project willen we qua fasedocumenten en planning aan laten sluiten op het renovatieproject in Kwintsheul, zodat we wat betreft bemensing en financiële inzet een behapbaar programma kunnen realiseren.

4.2 Potentiële projecten

We monitoren onze omgeving en ons netwerk op zoek naar mogelijkheden en kansen. Jaarlijks onderzoeken we diverse initiatieven en ontwikkelmogelijkheden.

• Flexwonen: De gemeente wil graag flexwoningen voor jongeren en spoedzoekers laten neerzetten op een aantal locaties. Wij zien hier mogelijkheden mits de gemeente goede locatie(s) kan aanleveren en een mogelijke tweede locatie voor ons heeft in de toekomst. We hebben in 2021 diverse gesprekken met de gemeente gevoerd over mogelijke locaties. Dit heeft nog niet geleid tot concrete plannen.

• Xxxxx Xxxxxxxxxx 0: In 2020 is onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om het gebouw aan de Harry Hoekstraat 2 in Wateringen een nieuwe bestemming te geven (sloop/nieuwbouw of transformatie). Er worden nu een aantal scenario’s uitgewerkt. Vooralsnog is besloten deze locatie te verhuren aan de Wateringse basisschool de Hofvilla.

• Abbinklocatie (Dorpskade): de naast ons kantoor gelegen loods wordt mogelijk onderdeel van een gebiedsontwikkeling van enkele marktpartijen waarbij het sociale deel door ons afgenomen of ontwikkeld kan worden. Het is nog niet duidelijk om hoeveel woningen het gaat en wanneer dit gaat lopen.

• Er lopen nog een aantal andere initiatieven en ontwikkelingen.

5 Financiële continuïteit

5.1 Financieel beleid

Het financieel beleid van Wonen Wateringen is erop gericht dat we voldoende operationele resultaten behalen zodat op langere termijn de continuïteit is gewaarborgd. De operationele resultaten en/of kasstromen maken het mogelijk om onrendabele investeringen uit te voeren zonder dat we de minimumgrenzen van de ratio’s bereiken.

De basis voor onze financiële uitgangspunten vormt het gezamenlijk toetsingskader van de Aw/WSW. Het voldoen aan de ratio’s maakt toegang tot de kapitaalmarkt mogelijk en omdat corporaties in z’n algemeenheid schuldenbedrijven zijn is deze toegang van levensbelang.

Wonen Wateringen neemt normen van Aw/WSW als uitgangspunt en bekijkt of ze hierop nog aanvullende veiligheidsmarges zal hanteren.

5.2 Opbouw van de jaarrekening

Wonen Wateringen presenteert een zogenaamde enkelvoudige jaarrekening. Er zijn geen andere entiteiten te consolideren. Wel is er in de bijlage een nadere uitsplitsing gemaakt tussen de sociale (DAEB) en de geliberaliseerde sector (niet-DAEB). Dat is het gevolg van de wettelijke bepaling dat woningcorporaties een gescheiden administratie moeten voeren voor het sociale en commerciële bezit. De niet-DAEB tak is in dat verband een dochter van de DAEB tak.

In de DAEB-tak bevinden zich woningen waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst beneden de liberalisatiegrens ligt. Ook al komt door huurverhoging de huur boven deze grens uit, het blijft een sociale huurwoning.

In de niet-DAEB tak bevinden zich woningen waarvan de huurprijs bij aanvang boven de liberalisatiegrens ligt. Ook al daalt de huur tot onder deze grens, blijft de woning geliberaliseerd. Daarnaast zijn in de niet-DAEB tak woningen opgenomen waarvan is afgesproken dat deze bij mutatie worden geliberaliseerd.

Het maatschappelijk onroerend goed en zorgvastgoed is ondergebracht in de DAEB-tak. Het bedrijfsonroerendgoed en alle parkeervoorzieningen bevinden zich in de niet-DAEB tak.

Aan de DAEB-tak kan staatssteun worden gegeven in de vorm van borging door het WSW van geldleningen, lagere grondkosten bij realisatie van huurwoningen en saneringssteun. Investeringen in de niet-DAEB tak moeten worden gefinancierd met eigen middelen en/of ongeborgde leningen.

5.3 dVi 2021 (jaarrekening 2021), dPi (begroting 2022-2026)

Het sluitstuk van zowel het jaarrekening- als begrotingstraject wordt gevormd door het opleveren van verantwoordings- en prospectieve informatie. Afgelopen jaar zijn beide stukken tijdig aangeleverd.

5.4 Resultaat 2021

Het resultaat 2021 versus begroting 2021 en werkelijke cijfers 2020 ziet er als volgt uit (x € 1.000):

Jaarrekeningpost	Werkelijk 2021	Begroot 2021	Werkelijk 2020
Netto resultaat exploitatie	12.552	10.739	9.376
Netto resultaat verkoop	1.058	987	392
Waardeveranderingen	98.161	-6.578	75.976
Overige activiteiten	164	15	122
Overige organisatiekosten	-1.312	-1.456	-1.210
Leefbaarheid	-170	-221	-64
Financiële basten en lasten	-2.139	-2.460	-2.432
Belastingen	-1.954	-1.603	-1.666
Netto resultaat	106.360	-577	80.494

Over 2021 is een resultaat behaald van ruim € 106 miljoen, een toename van € 26 miljoen ten opzichte van 2020. De stijging is voornamelijk toe te schrijven aan de post waardeveranderingen. De toename van de waarde van het woningbezit was in 2021 nog hoger dan in 2020

Ten opzichte van de begroting is het netto resultaat ruim € 107 miljoen hoger. Ook hier speelt de mutatie van de waardeverandering een grote rol.

De balans (x € 1.000) ziet er aan het eind 2021 als volgt uit

Activa	Marktwaarde 31-12-2021	Beleidswaarde 31-12-2021	Passiva	Marktwaarde 31-12-2021	Beleidswaarde 31-12-2021
Vastgoedbeleggingen	624.889	389.229	Eigen	437.053	201.393
Materiele vaste activa	352	352	vermogen
Financiële vaste	483	483	Voorzieningen
activa
			Langlopende
Voorraad	741	741	schulden	186.169	186.169
Vorderingen	583	583	Kortlopende
			schulden	6.789	6.789
Liquide middelen	2.963	2.963
Totaal	630.011	394.351		630.011	394.351

Bovenstaande balans laat zien welk deel van de marktwaarde door Wonen Wateringen wordt gerealiseerd (beleidswaarde). Uiteindelijk is de beleidswaarde bijna € 236 miljoen lager dan de marktwaarde. Het beleid van Wonen Wateringen is in eerste instantie niet het behalen van financieel rendement maar het behalen van maatschappelijk rendement door huisvestingsproducten te leveren aan hen die niet zelfstanding in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Daarom werken wij anders dan commerciële verhuurders. Wij verkopen mondjesmaat, steken veel geld in onderhoud en verbetering, voeren een sociaal incassobeleid en zetten in op leefbaarheid van wijken.

Toetsing van de financiële prestatie geschiedt op basis van de volgende ratio’s:

Ratio	Grens	2021
Solvabiliteit op basis van marktwaarde	>15%	69,4%
Solvabiliteit op basis van beleidswaarde	>15%	51,0%
Loan to Value (LTV BW)	<85%	36,2%
Dekkingsratio (LTV MW)	<70%	32,4%
Onderpandratio (WSW)	<70%	31,2%
Rentedekkingsgraad (ICR)	>1,4	1,86

De solvabiliteit wordt berekend als quotiënt van het eigen vermogen en het balanstotaal. De LTV is de uitkomst van de deling van de nominale waarde van de leningen en de waarde van het onroerend op basis van beleidswaarde. De dekkingsratio is de uitkomst van de deling van de marktwaarde van de leningportefeuille en de marktwaarde van het totale bezit. De onderpandsratio gebruikt de marktwaarde van de geborgde leningen en de marktwaarde van het DAEB bezit. De eerste drie ratio’s zijn zogenaamde continuïteitsratio’s. De dekkings- en onderpandsratio behoren tot de discontinuïteitsratio’s. De interest coverage ratio (ICR), kasstromen uit operationele activiteiten en intrestlasten vreemd vermogen bedraagt 1,86 negatief beïnvloed door de voorlopige aanslag VPB 2020 in 2021.

5.5 Financiële vooruitzichten 2022-2026.

De financiële meerjarenbegroting voor de periode 2022 – 2026 ziet er als volgt uit (begroting 2022 plus aanpassing na opstellen jaarrekening 2021)

Jaarrekeningpost (x € 1.000)	Werkelijk 2021	Begroot 2022	Begroot 2023	Begroot 2024	Begroot 2025	Begroot 2026
Netto resultaat exploitatie	12.552	10.072	12.465	12.750	12.888	11.745
Netto resultaat verkoop	1.058	546	1.260	688	513	1.038
Waardeveranderingen	98.161	-388	-4.124	344	4.988	6.335

Overige activiteiten	164	139	166	167	168	169
Overige organisatiekosten	-1.312	-1.365	-1.365	-1.392	-1.420	-1.448
Xxxxxxxxxxxx	-000	-000	-000	-000	-000	-000
Xxxxxxxxxx xxxxxx en lasten	-2.139	-2.287	-2.544	-2.753	-2.597	-2.516
Belastingen	-1.954	-1.659	-1.554	-1.785	-1.747	-1.745
Netto resultaat	106.360	4.762	3.975	7.687	12.458	13.240

De enkelvoudige balansen voor de komende jaren (2022 – 2026) zien er als volgt uit.

Activa (x € 1.000)	Werkelijk 31-12- 2021	Begroot 31-12- 2022	Xxxxxxx 00-00- 0000	Xxxxxxx 31-12- 2024	Begroot 31-12- 2025	Xxxxxxx 00-00- 0000
Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx	624.889	640.525	652.045	673.077	694.799	708.272
Materiele vaste activa	352	644	659	569	468	330
Financiële vaste activa	483	420	379	341	304	268
Voorraden	741	700	700	700	700	700
Vorderingen	583	439	439	439	439	439
Liquide middelen	2.963	622	576	524	1.166	1.329
Totaal	630.011	643.350	654.798	675.650	697.876	711.338
Passiva (x € 1.000)	Werkelijk 31-12- 2021	Begroot 31-12- 2022	Xxxxxxx 00-00- 0000	Xxxxxxx 31-12- 2024	Xxxxxxx 00-00- 0000	Xxxxxxx 31-12- 2026
Eigen vermogen	437.053	441.815	445.790	453.477	465.935	479.175
Voorzieningen	0	4.398	4.104	1.597	1.943
Langlopende schulden	186.169	190.615	194.419	196.241	209.048	215.683
Kortlopende schulden	6.789	6.522	10.485	24.335	20.950	16.480
Totaal	630.011	643.350	654.798	675.650	697.876	711.338

Diverse prognoses en kengetallen (x € 1.000)	Werkelijk 31-12- 2021	Begroot 31-12- 2022	Xxxxxxx 00-00- 0000	Xxxxxxx 31-12- 2024	Begroot 31-12- 2025	Xxxxxxx 00-00- 0000
Xxxxxxxxxxxxx	388.856	375.628	375.744	390.104	399.029	403.191
Eigen vermogen BW	201.393	179.827	173.546	171.485	171.667	174.114
Balanstotaal BW	393.351	381.144	383.075	393.802	403.558	405.772
Solvabiliteit MW	69,4%	68,7%	68,1%	67,1%	66,8%	67,4%
Solvabiliteit BW	51,0%	47,1%	45,3%	43,5%	42,5%	43,0%
Loan to Value	36,2%	37,5%	39,2%	41,9%	43,6%	43,4%

De komende jaren ontwikkelingen de ratio’s zich gunstig en bevinden zich ruim onder of boven de maxima of

minima.

5.6 Treasury

Een van de taken van de afdeling Bedrijfsvoering is het beheren van de geldstromen en zorgen voor optimale financiering. De treasuryfunctie kent voor Wonen Wateringen de volgende kerntaken:

• verzekeren van duurzame toegang tot financiële markten;

• het beschermen tegen en het beheersen van ongewenste risico’s zoals rente-, krediet-, liquiditeit- en operationeel risico;

• het minimaliseren van kosten bij het beheren van financiële stromen;

• het optimaliseren van renteresultaten;

• het verstrekken van informatie (treasuryparagraaf, monitoring van beleid, afleggen van verantwoording);

• onderhouden van contacten met banken, eventuele andere financiers en Aw/WSW.

De speelruimte is vastgelegd in het treasurystatuut (aangepast in 2021, getekend in 2022) en reglement financieel beleid en beheer. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld (23 november 2021). Wij worden

bijgestaan door een externe partij. Wonen Wateringen heeft een treasurycommissie die meerdere keren per jaar bijeenkomt.

De kasstroomprognose (enkelvoudig) laat voor de komende jaren het volgende beeld zien:

Kasstroom (x € 1.000)	Werkelijk 2021	Begroot 2022	Begroot 2023	Begroot 2024	Begroot 2025	Begroot 2026
Operationele kasstromen	3.781	2.402	2.271	2.694	2.700	3.385
Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx	-000	-4.728	-8.882	-18.726	-12.956	-4.971
Financieringskasstromen	-3.398	-768	6.583	16.007	10.927	1.107
Totale kasstroom	-583	-3.094	-28	-25	672	-479
ICR	1,86	1,54	1,51	1,58	1,56	1,76

De ICR blijft de komende jaren boven de grens van 1,4. Totaal wordt de komende 5 jaar voor € 63 miljoen

geïnvesteerd in nieuwbouw en woningverbetering. De totale verkoopkasstroom bedraagt € 12 miljoen.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Wonen Wateringen maakt gebruik van geborgde financiering via het WSW voor investeringen in DAEB bezit (nieuwbouw, aankoop of verbetering). Daarbij nemen de gemeente Westland en het Rijk een achtervangpositie in. In 2021 heeft de implementatie van het herziene stelsel plaatsgevonden. Er is een aantal maatregelen getroffen:

• Er vindt een jaarlijkse obligoheffing plaats en corporaties verstrekken een (geborgde) obligolening.

• Er is een betere balans in zeggenschap tussen ‘achtervangers’ en deelnemers.

• Er is een nieuw reglement van deelneming.

• Sanering dient zoveel mogelijk te worden voorkomen.

• Er komt nog een aanpassing van de leningdocumentatie.

De ontwikkeling van de leningenportefeuille en borgingsruimte in 2022 t/m 2024 is als volgt:

Leningportefeuille en borgingsruimte (x € 1.000)	2022	2023	2024
Geborgde leningen per 1 januari*	133.786	133.017	139.600
Nieuwe leningen
Aflossing leningen	-2.614	-637	-3.362
Prognose nieuwe leningen	1.845	7.220	19.369
Geborgde leningen per 31 december	133.017	139.600	155.607
Niet door WSW-geborgde leningen per 1 januari	6.967	6.446	5.913
Borgingsplafond (per 1 juli 2022)	135.630	142.716	142.716

* in het leningensaldo is een bedrag van € 1.700.000 aan roll-over krediet opgenomen. Totaal is geborgd

4.500.000. Totaal geborgd saldo € 136.586.000.

Voor 2022 t/m 2024 is het borgingsplafond vastgesteld op maximaal € 142,7 miljoen Om de risico’s te beheersen en daarbij de zorgvuldigheid in acht te nemen, is besloten wij om geen groei aan borgingsruimte toe te kennen voor het jaar 2024 op basis van de dPi2021. Dit betekent dat eventuele groei van het geborgd volume op basis van de dPi2021 alleen wordt toegekend voor de jaren 2022 en 2023. Bij het opstellen van de begroting 2023 -2036 volgt een nieuwe werkelijkheid.

In 2021 zijn geen leningen aangetrokken. In zijn totaliteit bedraagt de schuld per verhuureenheid eind 2021

€ 52.478 (ultimo 2020 € 55.507) en de restschuld van de leningenportefeuille € 140,8 miljoen (ultimo 2020

€ 144,2 miljoen). De gemiddelde rente op de vastrentende portefeuille bedraagt eind 2021 3,09% (eind 2020 3,15%). Er zijn geen collegiale leningen verstrekt.

5.7 Fiscaliteit en overheidsheffingen

De afgelopen jaren zijn de heffingen en belastingen voor woningcorporaties fors toegenomen. Met name de verhuurderheffing pleegt een forse aanslag op de kasstromen. Afgelopen boekjaar werd € 2,1 miljoen afgedragen. Bij de vennootschapsbelasting zijn we in een volledig betalende positie terechtgekomen. Alle verliezen uit het verleden zijn gecompenseerd (mede door terugname afwaarderingen vastgoed). De ATAD regeling zorgt ervoor dat een deel van de rente niet meer aftrekbaar is. Deze regeling is ingevoerd op

1 januari 2019. In 2019 was € 208.000 niet aftrekbaar, in 2020 € 1.272.000. Bij de bepaling van de fiscale

positie over 2021 kon hiervan alsnog € 1.203.000 worden afgetrokken. Er resteert nog € 277.000, dat wordt in 2022 verrekend.

De aanslagen VPB zijn tot en met 2017 opgelegd. De aangiften 2018, 2019 en 2020 zijn ingediend. Tot en met 2022 zijn voorlopige aanslagen opgelegd. De definitieve aangifte 2021 wordt in het najaar van 2022 ingediend.

In 2021 zijn berekeningen gemaakt voor een herziene aangifte BTW over 2020. Dit leidde niet tot een aanvullende aangifte.

5.8 Waardering vastgoed inclusief beleidsmatige beschouwing daarop

Per 31 december 2021 bedraagt de marktwaarde van het DAEB- en niet-DAEB vastgoed op basis van de full- versie in totaal € 624,5 miljoen (2020: full versie € 523,7 miljoen). De herwaarderingsreserve (het positieve verschil tussen de marktwaarde en verkrijgingsprijs) bedraagt € 349,1 miljoen (2020 € 256,1 miljoen).

De realisatie van de marktwaarde van het vastgoed is sterk afhankelijk van het te voeren beleid. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB vastgoed in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen. Daarnaast heeft Wonen Wateringen een andere beleid omtrent onderhoud en beheer dan een belegger. Door het te voeren beleid wordt naar verwachting € 388,9 miljoen gerealiseerd. Dat is zichtbaar in onderstaande tabel:

* marktwaarde is inclusief erfpachtpercelen

Het bestuur heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de WSW-beleidswaarde van het DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt circa € 235,6 miljoen. Dit impliceert dat 67,5% van de totale herwaarderingsreserve niet realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van de marktwaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

5.9 Interne Control en Audit

Interne Control richt zich op het vastleggen, opvolgen en toetsen van processen waar (maar niet uitsluitend) een financiële component onderdeel van uitmaakt. Het is daarbij van belang dat vastgesteld wordt of men zich aan de interne en externe regels en gemaakte afspraken. Auditing betreft voornamelijk die controlewerkzaamheden uitgevoerd door de externe accountant, waarvan de bevindingen zijn terug te vinden in voorliggend jaarverslag alsmede de Management Letter. Deze controle richt zich op vastlegging en verantwoording van alle financiële werkzaamheden binnen Wonen Wateringen, die van jaar tot jaar steekproefsgewijs aan de orde komen.

6 Besturing en organisatie

6.1 Governance

Het bestuur van stichting Wonen Wateringen berust bij de directeur-bestuurder, de heer F. van der Pal. Het managementteam bestaat uit de directeur-bestuurder en de afdelingsmanagers Wonen, Vastgoed en Bedrijfsvoering. De directeur-bestuurder neemt de bestuursbesluiten. Voor een aantal bestuursbesluiten is (voorafgaande) toestemming nodig van de Raad van Commissarissen.

6.1.1 Governancecode 2020

De ‘Governancecode woningcorporaties 2020’ is eind 2019 vastgesteld door Aedes en de VTW. Leden van deze organisaties zijn verplicht deze code te volgen. De Governancecode geeft de afspraken weer over de manier waarop wij als corporatie werken op het gebied van waarden en normen, hoe wij verantwoording afleggen, risico’s beheersen, geschikt zijn voor onze taak en in dialoog zijn met belanghebbende partijen.

Aan de hand van het ‘Hulpinstrument Governancecode’ is begin 2021 per bepaling inzichtelijk gemaakt of en hoe Wonen Wateringen voldoet aan de Governancecode 2020. Deze inventarisatie maakte duidelijk aan welke bepalingen al werd voldaan en waar wij nog actie moesten ondernemen. Met ingang van 2021 voldoen wij aan de Code.

Xxx kennen geen apart beleggingsstatuut, omdat over beleggingen bepalingen zijn opgenomen in zowel het treasurystatuut als het reglement financieel beleid en beheer. Omdat wij geen verbonden ondernemingen hebben, kennen wij geen verbindingenstatuut.

Documenten

De woningcorporatie publiceert, in lijn met de Code, op haar website diverse documenten, bijvoorbeeld een klokkenluidersregeling. Tevens zijn via onze website documenten gepubliceerd die niet direct door de Governancecode 2020 zijn voorgeschreven maar wel vanuit andere wet- en regelgeving verplicht zijn zoals een actuele procuratieregeling.

Communicatie

Managementteam, Raad van Commissarissen en stafmedewerkers zijn eind 2020 geïnformeerd over de actualisatie als gevolg van de Governancecode 2020. Begin 2021 zijn de medewerkers via een interactieve bijeenkomst bekend gemaakt met wat governance betekent, specifiek voor medewerkers. Besproken is dat er veel vastgelegd wordt in documenten, maar dat de zachte waarden en normen zoals het bespreekbaar maken van problemen en fouten en het elkaar aanspreken op ongewenst gedrag, even belangrijk is.

6.2 Organisatie

6.2.1 Personeelsbestand

In 2021 zijn acht medewerkers bij Wonen Wateringen in dienst getreden en drie medewerkers hebben de organisatie verlaten. Dit betekent dat het personeelsbestand eind 2021 26 medewerkers (22,4 fte) telde. Daarnaast werkten er in de loop van 2021 vijf medewerkers op inhuurbasis. Dit was mede in verband met vervanging van langdurig zieken.

De nieuwe collega’s betreffen onder andere twee wijkbeheerders, een nieuwe functie bij Wonen Wateringen. Door de aankoop van 550 Vestia woningen mocht Wonen Wateringen ook een drietal collega’s van Vestia verwelkomen.

Een HBO student die de afstudeerstage bij Wonen Wateringen heeft doorlopen, is in dienst gekomen. Via Corporaties in Beweging zijn twee trainees bij Wonen Wateringen werkzaam geweest.

6.2.2 Ziekteverzuim

Het verzuimpercentage over 2021 is 7,02% met een meldingsfrequentie van 0,71. 2020: verzuimpercentage 9,04% met een meldingsfrequentie van 0,06.

2019: verzuimpercentage 11,02% met een meldingsfrequentie van 1,50.

Het landelijk gemiddelde verzuimpercentage 2021 bij middelgrote bedrijven, aldus het CBS, was 4,45%. Bij Wonen Wateringen was in 2021 sprake van twee medewerkers met langdurig verzuim. Het kortdurend verzuim kan goeddeels worden toegeschreven aan de COVID-19 pandemie.

6.3 Ondernemingsraad (OR)

Sinds medio 2020 heeft Wonen Wateringen geen ondernemingsraad meer. Om de medewerkers over ontwikkelingen te informeren zijn in 2021 maandelijks (digitale) personeelsbijeenkomsten gehouden. Eind 2021 is op initiatief van een aantal medewerkers een personeelsvertegenwoordiging gevormd met als doelstelling deze op termijn om te vormen tot een nieuwe OR. De personeelsvertegenwoordiging heeft enkele overleggen met de bestuurder gehad en is betrokken bij het traject in het kader van de strategische personeelsplanning. De ontwikkelingen op dit gebied geven het vertrouwen dat in het volgende jaarverslag een ondernemingsraad zelf verslag over 2022 zal doen.

6.4 Informatiemanagement en ICT

Wonen Wateringen maakt voor haar bedrijfsvoering gebruik van verschillende software oplossingen, waarvan BIS/NOA van NCCW, WALS en TMS van Ortec en Office 365 van Microsoft de belangrijkste zijn. Voor het digitaal beschikbaar hebben van klant- en pandinformatie maakt Wonen Wateringen gebruik van het documentmanagementsysteem KlantVenster. Voor het ontsluiten van bestanden maken we binnen Wonen Wateringen gebruik van SharePoint 2020. Via de virtuele netwerkomgeving Citrix wordt de medewerkers een integrale werkomgeving geboden.

In 2021 is thuiswerken door COVID-19 nog altijd noodzakelijk. De in 2020 gedane investering in mobiele werkplekken maakt dit mogelijk. Gedurende 2021 vinden hier verdere ontwikkelingen in plaats. Door de nieuwe integratie van vaste en mobiele telefonie is Wonen Wateringen overal goed bereikbaar.

De performance van onze ICT voorzieningen verbetert door scherpere aansturing van onze leveranciers. De beveiliging van onze informatie wordt versterkt door aanscherping van het wachtwoordenbeleid en ingebruikname van Multi Factor Authenticatie. Hierdoor wordt de kans op ongewenste toegang tot onze gegevens sterk gereduceerd. Daarnaast biedt de introductie van Microsoft Intune betere mogelijkheden om onze mobiele apparatuur op afstand te beheren of zelfs onbruikbaar te maken in geval van verlies hiervan.

Tenslotte wordt de interne informatievoorziening meer gestroomlijnd, waardoor de interne kennis van gebruikte ICT voorzieningen toeneemt. Er wordt gewerkt aan een betere vastlegging van onze interne processen en het aanbod van relevante werkinstructies, wat bijdraagt aan een uniforme werkwijze.

Met zes andere corporaties is de afgelopen 3 jaar een traject doorlopen om te komen tot de keuze van een nieuw ERP-systeem. Inmiddels is deze keuze gemaakt en wordt gewerkt aan het opstellen en afhandelen van het contract. Implementatie vindt plaats eind 2022/begin 2023.

6.5 Jaarlijkse start- functionerings-, beoordelingsgesprekken

Met alle medewerkers hebben de jaarlijkse gesprekken -en waar van toepassing de opvolging- plaatsvonden.

6.6 Organisatieontwikkeling en opleidingen

Het opleidingsbudget bedroeg in 2021 € 35.000 hiervan is € 15.000 aan opleidingen uitgegeven. Een aantal opleidingen kon in verband met COVID-19 geen doorgang vinden en is uitgesteld.

Conform de Governancecode wordt hier tevens het aantal behaalde PE punten van het bestuur vermeld. Dit aantal betrof in 2021 in totaal 42 PE-punten

6.7 Corporaties in beweging

Wonen Wateringen maakt deel uit van Corporaties in Beweging (CIB), een samenwerkingsverband van circa 24 woningcorporaties. Doel van de samenwerking is medewerkers de mogelijkheid te geven zelf regie te

nemen over hun loopbaan in een snel veranderende arbeidsmarkt. Onderling wordt kennis gedeeld, zoals bijvoorbeeld op HR gebied. Workshops en stages worden georganiseerd en vanuit CIB zijn er loopbaancoaches beschikbaar. Een aantal medewerkers heeft in 2021 van verschillende mogelijkheden gebruik gemaakt. Via Corporaties in Beweging zijn twee trainees gedurende een aantal maanden bij Wonen Wateringen werkzaam geweest.

6.8 Procesmanagement

In 2021 wordt een aantal processen geoptimaliseerd. De processen zijn samen met betrokken medewerkers uitgeschreven. Het betreft Overlast, Reparatieverzoeken en Verkoop. In november 2021 is het processenboek van Xxxxx verschenen met voorbeelden van processen binnen woningcorporaties. Dit processenboek biedt ons goede handvatten om de komende periode onze processen te toetsen aan het processenboek en deze waar wenselijk verder te optimaliseren.

6.9 Onderzoek en ontwikkeling

Om te kunnen anticiperen op toekomstige interne- en externe ontwikkelingen is in 2021 een aanvang gemaakt met een strategische personeelsplanning. De ondernemingsraad / personeelsvertegenwoordiging is bij dit proces betrokken. Naar verwachting wordt dit traject in 2022 afgerond.

7 Risicomanagement

Wonen Wateringen vervult als woningcorporatie een maatschappelijk ondernemende rol en is zich zeer bewust van haar verantwoordelijkheden en de risico's die daarmee gepaard gaan. Daardoor ligt er binnen de bedrijfsvoering en governance van de corporatie een sterk accent op risicomanagement en de rol die de bestuurder en toezichthouders daarin spelen.

7.1 Administratieve organisatie - interne controle risico’s

Om interne risico's adequaat te kunnen lokaliseren en beperken, is het van belang dat de organisatie beschikt over betrouwbare informatievoorziening. Een vereiste hiervoor is dat de administratieve organisatie en interne controles degelijk georganiseerd zijn en blijven. Binnen Wonen Wateringen zijn hiervoor de volgende beheersinstrumenten aanwezig;

• Een management informatiesysteem en een vastgestelde planning- en controlcyclus

• Beschrijvingen van bestaande procedures, die in december 2021 werden geactualiseerd

• Volledige en afgebakende omschrijvingen van alle functies binnen de organisatie

• Een integriteitscode / interne gedragscode

• Een Klokkenluidersregeling procedure

• Een protocol ‘Omgaan met agressie in de werksituatie’

• Een mandateringsregeling, die in 2021 werd geactualiseerd

7.1.1 Omvang van de organisatie – risico in de formatie

In voorliggende jaren had Wonen Wateringen te kampen met uitval door ziekte en verloop van personeel, waardoor regelmatig beroep op externe krachten gedaan moest worden. In het jaar 2020 zijn er vaste krachten aangetrokken. In 2021 is deze lijn voortgezet, waardoor Wonen Wateringen een stabielere invulling geeft aan de formatie en in mindere mate afhankelijk is van externe inhuur.

7.1.2 Woningmarktrisico’s

Het grootste Woningmarktrisico is dat er te weinig doorstroming plaatsvindt. Huishoudens blijven te lang wonen in woningen die niet meer passend zijn bij hun situatie. Momenteel wordt 45% van onze eengezinswoningen bewoond door één of twee personen, die veelal van AOW-gerechtigde leeftijd zijn. De animo om te verhuizen is binnen deze groep beperkt. Enerzijds speelt daarbij de wens om (zelfstandig) te blijven in de huidige woning waar men altijd plezier gewoond heeft. Anderzijds zijn er (waarschijnlijk) te weinig betaalbare en aantrekkelijke alternatieven, zoals ouderenwoningen, beschikbaar voor deze groep.

Nieuwbouwwoningen bieden vaak minder ruimte en hebben veelal een hogere huurprijs, waardoor deze optie minder aantrekkelijk of zelfs onmogelijk is.

Hetzelfde geldt voor huurders in een sociale huurwoning wonen, terwijl hun inkomen daar eigenlijk te hoog voor is. Logischerwijs zou deze groep doorstromen naar een andere (koop)woning dan de door hen bewoonde sociale huurwoning. Door de huidige woningmarkt is dit echter voor velen financieel niet haalbaar, waardoor zij (noodgedwongen) de sociale woning blijven bewonen. Door doelgericht middelen als Lokaal Maatwerk en Regionaal Maatwerk in te zetten, probeert Wonen Wateringen met name de senioren te laten doorstromen conform het Senioren Doorstroombeleid.

Nederland vergrijst echter snel en de gemeente Westland is daarin koploper. Hierdoor neemt de vraag naar ouderenwoningen en zorgwoningen steeds meer toe. De vraag naar betaalbare woningen voor jongeren is echter ook groot en daarmee een kwetsbaar onderdeel. Een ander Woningmarktrisico dat daar direct mee samenhangt, is dat er te weinig ontwikkellocaties voor nieuwbouw aangeboden worden.

Om de woningmarktrisico’s te beheersen wordt door Wonen Wateringen gebruik gemaakt van:

• een systeem om via regelmatige bewonersonderzoeken de tevredenheid en verhuurbaarheid te bewaken, als maandelijks uitgevoerd door het KWH. Ook is er een huurdersorganisatie actief.

• monitoring van de gegevens inzake vraag en aanbod in de regio en de gemeente Westland die via het woonruimteverdelingssysteem beschikbaar zijn;

• regionaal inzicht in de woningbehoefte op basisdocumenten van de gemeente Westland, waaronder Woningbouwmonitor.

7.1.3 Financiële risico’s

Wonen Wateringen onderkent een aantal financiële risico’s die voortvloeien uit de normale bedrijfsuitoefening. Deze risico’s vallen uiteen in de volgende deelrisico’s:

• Kredietrisico

• Valutarisico

• Prijsrisico

• Rente- en kasstroomrisico

• Liquiditeitsrisico’s

Kredietrisico

Het kredietrisico is het risico dat debiteuren (huurders) hun vorderingen niet voldoen. De vorderingen zijn verspreid over een groot aantal huurders en zijn beperkt van omvang. Wij voeren een actief incassobeleid waarbij vroegsignalering van achterstanden een belangrijke pijler is.

Valutarisico

Wonen Wateringen loopt geen valutarisico.

Prijsrisico

Wij lopen risico als het gaat om de prijsontwikkeling van bouwprojecten en onderhoudsmaterialen. Via de inkoopsamenwerking en contractmanagement proberen we deze risico’s te beperken.

Rente- en kasstroomrisico

De post rente maakt een substantieel onderdeel uit van de bedrijfslasten. Stijgende rentelasten vormen een belangrijk risico voor de bedrijfsvoering. Dit speelt voornamelijk bij het aantrekken van nieuwe leningen en herfinanciering van leningen. In de treasurycommissie is daar permanent aandacht voor en worden zo nodig maatregelen genomen om aan de risico’s het hoofd te bieden. Belangrijk daarbij is dat er voldoende spreiding is van de herfinancieringsmomenten. In het treasurystatuut, herzien in 2021, zijn de nodige maatregelen opgenomen om de risico’s te beheersen. Wij zetten geen derivaten in.

Liquiditeitsrisico’s

Om een goed beeld te houden van de liquiditeitsrisico’s actualiseren wij maandelijks de liquiditeitsplanning zodat wij zicht hebben op de ontwikkeling van de inkomende en uitgaande geldstroom. Wij sturen op een zo laag mogelijk liquiditeitssaldo, maar zorgen tegelijkertijd voor voldoende kredietfaciliteiten om liquiditeitsproblemen te voorkomen.

7.1.4 Onderhoudsrisico’s

De grootste risico's op het gebied van planmatig onderhoud zijn de hogere kosten door onvoldoende inzicht in de kwaliteit van het huidige woningbezit, prijsstijgingen en de doorlooptijd van het onderhoud. Voornamelijk de doorlooptijden bij mutatieonderhoud zijn van belang, omdat die rechtstreeks invloed hebben op de periode dat woningen leegstaan tijdens dit mutatieonderhoud.

Ter beheersing van deze risico's:

• Is een nieuwe vaste planmatig opzichter aangetrokken ter vervanging van diens voorganger en een oud- Vestia-opzichter dagelijks- en mutatie-onderhoud overgenomen van Vestia.

• Inventariseert de nieuw aangetrokken planmatig opzichter gefaseerd ons gehele woningbezit en worden MJOB-plannen voor de komende jaren geïnspecteerd en offertes aangevraagd om de prijzen te toetsen.

• Is er budget ingerekend om prijsstijgingen van materiaal en uitvoering te ondervangen.

• Zijn er aanvullende afspraken gemaakt met diverse leveranciers om (toekomstige) leveringsproblemen zoveel mogelijk te voorkomen door het aanhouden van een (beperkte) ijzeren voorraad (bijvoorbeeld keukens).

7.1.5 Projectrisico’s

De risico's bij renovatie- en nieuwbouwprojecten worden groter, doordat er sprake is van toenemende complexiteit bij projectontwikkeling. Wonen Wateringen heeft een vaste Manager Vastgoed aangesteld, zodat zij zou beschikken over meer eigen personeel om dergelijke projecten aan te sturen. Onder deze Manager Vastgoed werd eind 2021 tevens een Junior Projectleider aangetrokken. Deze Junior Projectleider is betrokken bij de verschillende renovatie- en ontwikkeltrajecten, onder begeleiding van de Manager Vastgoed en in samenwerking met een reeds langere tijd aanwezige externe projectleider. De aanpak en voortgang van projecten worden wekelijks besproken tussen de Manager Vastgoed en de Directeur-Bestuurder.

De procedure voor fasering van projecten wordt in 2021 herzien en goedgekeurd door de RVC. Door het indelen en inhoud geven aan de fasering, zijn er twee beslismomenten vastgelegd: de Start initiatieffase en het investeringsbesluit waarbij een volledig plan en aanbesteding wordt voorgelegd. Dit komt onze doorlooptijden en efficiëntie ten goede.

7.1.6 Opdrachtgeverschap en samenwerkingsverbanden

Wonen Wateringen handelt in haar contacten met leveranciers en aannemers, zoals zij dit –samengevat- omschrijft in haar gedrags- en integriteitscode en het aanbestedingsbeleid; Onafhankelijk, professioneel en integer. Opdrachten worden altijd pas verstrekt na transparante interne besluitvorming door meerdere betrokkenen, waarbij altijd aandacht is voor een goede prijs/kwaliteitverhouding. Elke schijn van belangenverstrengeling dient voorkomen te worden.

Wonen Wateringen professionaliseert haar opdrachtgeverschap verder door aandacht voor inkopen aan te scherpen. Er wordt gewerkt aan een nieuwe versie van het inkoopbeleid en het professionaliseren van opdrachtgeverschap. In de inkoopsamenwerking wordt door de lokale managers vastgoed kennis en informatie uitgewisseld over inkoop- en aanbestedingsbeleid.

7.1.7 Conclusie

Wonen Wateringen is zich bewust van de hierboven genoemde risico’s en heeft maatregelen getroffen om risico’s te vermijden dan wel te beheersen. Met de aanstelling van een vaste stafmedewerker in het najaar van 2020 wordt het risicomanagement meer centraal belegd binnen de organisatie. In het jaar 2021 is er grondig onderzoek verricht naar de risico's binnen onze ICT-voorzieningen, wat heeft geleid tot aanzienlijke verbeteringen op dit gebied. Daarnaast worden onze processen geanalyseerd en waar nodig aangepast en vastgelegd om de beheersing van de risico's daarbinnen te verbeteren.

8 Toezicht

8.1 Intern toezicht - Verslag Raad van Commissarissen

2021 was een jaar van verandering en verbetering van onze organisatie. Maar vooral ook een jaar waarin we verder hebben verkend of wij met een fusiepartner tot schaalvergroting konden komen. Dit was een intensief proces, waarbij we veel hebben gevraagd van onze bestuurder en de medewerkers. Verder heeft onze directeur-bestuurder, Xxxxx xxx xxx Xxx, de aangekochte Vestia-woningen met succes in onze systemen ondergebracht.

Na een aantal bestuurswisselingen van de afgelopen jaren hebben wij met onze nieuwe bestuurder weer rust binnen de organisatie gekregen. Desondanks heeft er een groot aantal personele wisselingen plaatsgevonden en heeft het fusieproces de nodige aandacht gevergd. Xxxxx xxx xx Xxx heeft ons middels schriftelijke en mondelinge rapportages meegenomen in alle veranderingen die binnen de organisatie zijn opgetreden. Het tempo lag hoog, maar dat was ook nodig. Wij, als Raad van Commissarissen hebben in positief kritische gesprekken vastgesteld dat er zorgvuldig en doordacht werd gehandeld, hoewel wij soms ook aandacht hebben gevraagd voor de mate waarin de organisatie het verandertempo kon volgen.

De Raad van Commissarissen gaat akkoord met de voorliggende jaarrekening en verleent de bestuurder decharge over het door hem in 2021 gevoerde beleid.

8.1.1 Raad van Commissarissen

Wonen Wateringen heeft statutair een vijfhoofdige Raad van Commissarissen (RvC). Deze heeft als taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene bedrijfsvoering van de corporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Ook geeft de Raad het bestuur gevraagd en ongevraagd advies.

8.1.2 Doel van het toezicht

De RvC beoordeelt of Wonen Wateringen voldoet aan haar maatschappelijke taak om voldoende betaalbare huisvesting te bieden aan onze doelgroep. Om deze taak te kunnen realiseren is continuïteit van de onderneming vereist. De Raad van Commissarissen houdt daarom ook expliciet toezicht op het financiële beleid en de financiële resultaten. De Raad van Commissarissen laat zich regelmatig door het bestuur informeren over de achtergronden en doelstellingen van het te voeren beleid en de behaalde resultaten. De raad houdt toezicht op de strategische beslissingen van Wonen Wateringen alsmede op financiële continuïteit. Hierbij zijn risicomanagement, liquiditeiten en financiële parameters belangrijke punten van aandacht. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn omschreven in de statuten en het Reglement Raad van Commissarissen.

De Raad heeft op 2 juli 2021 een zelfevaluatie uitgevoerd over het eigen functioneren als geheel en van de individuele leden en van de voorzitter. Tevens hebben wij stilgestaan bij onze cultuur, de benodigde en aanwezige competenties en onze relatie tot de bestuurder.

8.1.3 Profielschets Raad van Commissarissen

Voor deelname aan de RvC zijn bewust leden gezocht die passen in het gezochte profiel en aandachtsgebieden, alsmede een aanvulling zijn op de overige leden als ook de bestuurder. Een commissaris moet daarbij binding voelen met de doelgroep en de volkshuisvesting.

Binnen de Raad zijn de volgende aandachtsgebieden gesteld:

Omschrijving	Kernwoord
Openbaar bestuur (governance en relevant overheidsbeleid)	Bestuurlijk
Bedrijfseconomisch, financiële, fiscaal en informatisering	Financieel
Volkshuisvestelijk, sociaal maatschappelijk en woningmarktontwikkeling	Volkshuisvesting
Juridisch procedureel bestuurlijk	Juridisch
Techniek, vastgoed en projectontwikkeling	Vastgoed
Organisatieontwikkeling (personeel)	Organisatie

Leden van de RvC worden benoemd op basis van een profielschets. De hierin opgenomen profielkenmerken (geactualiseerd in de context van de herziene Woningwet), gelden voor alle leden. De profielschets en – kenmerken zijn te vinden op onze website.

8.1.4 Commissies

De Raad van Commissarissen heeft sinds 2016 een Auditcommissie, een commissie Projectontwikkeling en een Remuneratiecommissie. In deze commissies worden vergaderstukken voor de RvC uitgebreid voorbesproken. Voor iedere Raad van Commissarissen vergadering vindt overleg plaats van beide commissies met bestuurder en de betrokken manager of medewerker. In het najaar van 2019 hebben we voor beide commissies een reglement vastgesteld, gebaseerd op de Aedes-modellen. We maken sindsdien korte verslagen en rapporteren daarnaast ook mondeling aan de volledige Raad.

Samenstelling Auditcommissie

In 2021 bestond de Auditcommissie uit de heren El Mokaddem en Xxx Xxxxxxx namens de commissarissen, de heer Xxx xxx Xxx als bestuurder en de heer Van der Sar, manager Bedrijfsvoering. Medio 2021 heeft de heer Xxxxxxxxxx de heer Van der Sar vervangen. De samenstelling van de commissie is in overeenstemming met de bepalingen uit het reglement.

Taak Auditcommissie

De Auditcommissie is ingesteld ter ondersteuning van het toezicht door de Raad van Commissarissen. De commissie adviseert aan en bereidt besluitvorming voor van de Raad van Commissarissen. Het betreft advies en controle met betrekking tot de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, het advies omtrent het toezicht op de financiële informatieverschaffing, advisering omtrent de naleving en opvolging van aanbevelingen van de externe accountant, de informatieverschaffing aan externe toezichthouders, de goedkeuring van het opgestelde auditplan en het functioneren van de accountant. De auditcommissie kwam in 2021 viermaal bij elkaar. De extern accountant heeft eenmaal de vergadering van de Audit Commissie bijgewoond.

Onderwerpen Auditcommissie

De volgende onderwerpen zijn in 2021 door de Auditcommissie behandeld in aanloop naar de reguliere vergaderingen van de Raad van Commissarissen:

• Jaarverslag

• Accountantsverslag

• Management letter

• Controle accountant

• Kaderbrief begroting 2022 en meerjarenbegroting 2023-2036

• Beleidsvoornemens en begroting 2022

• Kwartaalrapportages

• WSW borging

• Financieringen

• Fiscaliteiten

• Aedes-benchmark

Samenstelling, taak en onderwerpen Commissie Projectontwikkeling

De Commissie Projectontwikkeling is in overeenstemming met de bepalingen uit het reglement. De taak van de commissie is adviseren en assisteren van de bestuurder bij het ontwikkelen van nieuw en renoveren van bestaand vastgoed. Daarnaast adviseert de commissie de volledige Raad van Commissarissen bij het nemen van besluiten en het houden van toezicht over vastgoedprojecten conform vastgestelde interne kaders en externe geldende regels.

De Commissie Projectontwikkeling bestaande uit de heer Born, xxxxxxx Xxxxxxxxx en de heer Xxx xxx Xxx is in 2021 niet nadrukkelijk bij elkaar gekomen. Dat had de volgende redenen:

• De projecten zijn altijd via de Q-rapportage besproken in de RvC

• Voor de 2 renovatieprojecten zijn initiatiefdocumenten direct met xxxxxxx Xxxxxxxxx en de manager vastgoed besproken waarna ze zijn vastgesteld in de RvC

• Buiten de 2 renovatieprojecten stonden er alleen uitvoeringsprojecten op de agenda. Daar is vanuit de RvC gestuurd op voortgang.

Xxxxxxxxx heeft de bestuurder in 2021 ook onderstaande vastgoedontwikkelingen en vastgoed gerelateerde zaken besproken op de reguliere agenda van de Raad van Commissarissen:

• De ontwikkeling van de Aloysiusschool

• De voortgang Zonneberg

• Het transformatiegebied Tuinen van de Lely

• De prestatieafspraken

• De geplande renovatieprojecten

• Mogelijke acquisitie kansen

Naast de bespreking van projectontwikkelingen in de reguliere vergadering van de Raad van Commissarissen heeft xxxxxxx Xxxxxxxxx en de manager vastgoed op een aantal momenten met de bestuurder van gedachten gewisseld over vastgoed gerelateerde kwesties. Waarbij het komen tot reguliere, voorspelbare, sturing aan de hand van een vastgoedvisie en strategie, met een daarbij passende organisatie, centraal stond.

8.1.5 Werving en selectie van leden van het bestuur en RvC

De Raad van Commissarissen van Wonen Wateringen is op dit moment als volgt samengesteld:

Naam/geboortejaar / functie	Beroep en nevenfuncties	Eerste benoeming	Aftredend ultimo	Aandachtsgebied
M. el Mokaddem (1983)	Beroep: Directeur Moveda B.V.	1-1-2020	1-1-2024	Volkshuisvesting bestuurlijk
	Nevenfuncties: • Lid Raad van Toezicht Stichting Stedelijk Voortgezet Onderwijs Zoetermeer • Lid Raad van Toezicht Kwadraad te Gouda • • Lid Raad van Toezicht De Zellingen te Capelle aan den IJssel.
M.A.I. Born (1971) Vice-voorzitter vanaf 1-5 2018	Beroep: Gemeentesecretaris gemeente Midden-Delfland Nevenfuncties: geen	1-1-2016	1-1-2024 Na positieve zienswijze AW voor herbenoeming (27/8/19)	Bestuurlijk, juridisch
R.C.R. Xxxxx (1958) Voorzitter vanaf 1-3 2019	Beroep: Programmadirecteur bij Gemeente Den Haag Nevenfuncties: geen	3-2-2016	3-2-2024 Na positieve zienswijze AW voor herbenoeming (11/9/19)	Bestuurlijk, Volkshuisvesting , vastgoed
I.D. Xxxxxxxxx (1981)	Beroep:	24-9-2020	24-9-2024	Volkshuisvesting, vastgoed

	Zelfstandige (gebieds)ontwikkelaar en vastgoed manager Nevenfuncties: geen
X.X.X. xxx Xxxxxxx (1968)	Beroep: Zelfstandig adviseur op gebied van financiën en vastgoed/projectontwikkeling Nevenfuncties : geen	9-5-2019	9-5-2023	Financieel, organisatie Vastgoed

In overeenstemming met de statuten worden leden van de RvC benoemd voor een periode van maximaal vier jaar. Herbenoeming is eenmaal mogelijk voor een termijn van vier jaar. De maximale zittingsduur voor een commissaris is hiermee, conform de Woningwet, acht jaar.

Wonen Wateringen heeft sinds 2019 een Huurdersorganisatie waarmee de voltallige RvC ieder half jaar van gedachten wisselt.

8.1.6 Honorering Raad van Commissarissen en bestuur

Zowel de financiële vergoedingen voor de leden van de Raad van Commissarissen als de beloning van de directeur-bestuurder voldoen aan de wettelijke kaders.

De honorering van de Raad van Commissarissen is gebaseerd op de geadviseerde bedragen van de vereniging voor Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Per 1 januari 2021 is aangesloten bij bezoldigingsklasse D (corporaties met tussen de 1.500 en de 2.500 woningen), die gezien de omvang van de gemeente Westland formeel van toepassing is voor Wonen Wateringen.

De beloning van de directeur-bestuurder past binnen de bepalingen in de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).

8.1.7 Integriteit en governance

De governance documenten zijn aangepast aan de Governancecode 2020. De actuele governancestructuur en de Integriteitcode zijn gepubliceerd op onze website.

Alle leden van de RvC opereren op persoonlijke titel en zijn onafhankelijk ten opzichte van elkaar en het bestuur. In 2021 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen in relatie tot de directeur-bestuurder en/of de leden van RvC zoals bedoeld in de governancestructuur. Ook hebben de leden geen (neven)functies bekleed die strijdig zijn aan het belang van Wonen Wateringen of onverenigbaar met het lidmaatschap van de RvC. Wel hebben wij in dit verband de nieuwe functie van de voorzitter van de RvC kritisch tegen het licht gehouden, hetgeen is weergegeven in het verslag van de RvC van 18 november 2021

8.1.8 Externe accountant

De aan de externe accountant verstrekte controleopdracht wordt door de RvC periodiek geëvalueerd en besproken. Voor boekjaar 2021 is besloten de controleopdracht voor de jaarrekening wederom te verstrekken aan Xxxxx Xxxxx. Voorafgaand aan de controle bepaalt de RvC de aanvullende speciale aandachtspunten voor de accountant.

8.1.9 Activiteiten

Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden.

De leden van de Raad van Commissarissen zijn lid van de Vereniging Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW). Naast de normale ledenvergaderingen is een aantal studiebijeenkomsten door leden van de Raad van Commissarissen bijgewoond.

Over het jaar 2021 zijn de volgende PE-punten behaald:

Naam	Aantal PE-punten 2020	Aantal PE-punten 2021
M. el Mokaddem	4
I.D. Berdowski	nvt	12
X.X.X. xxx Xxxxxxx	00	0
X.X.X. Xxxx *)	5	5
R.C.R. Baron	5	5

* een overschot aan PE punten uit 2019 is doorgeschoven naar 2020. De punten uit 2020 dekken 2021, daarmee is de norm wel gehaald.

In 2021 heeft de RvC vijf reguliere vergaderingen gehad, bij deze vergaderingen was ook de bestuurder aanwezig. Op de agenda stonden onder andere de volgende onderwerpen:

• Vaststellen Jaarverslag en jaarrekening

• Managementletter met de accountant

• Actualisatie en aanvulling treasury- en investeringsstatuut en alle overige documenten met betrekking tot de governance van de organisatie

• Organisatieontwikkeling Wonen Wateringen

• Verkoopbeslissingen

• Het fusieproces

• Prestatieafspraken

• Managementrapportage inclusief rapportage Risicomanagement

• Financiële meerjarenraming, begroting en jaarplan 2022

• Investeringsbesluiten

• Zelfevaluatie en evaluatie functioneren bestuurder

• Voortgangsrapportages bestuurder

• Huurbeleid, onderhoudsbeleid, duurzaamheidsbeleid, doorstroombeleid senioren

• Personeelsplanning

Buiten de reguliere vergadering om is op 2 juli 2021 een dag besteed aan zelfevaluatie, Hier is gesproken over de uitkomsten van de oriëntatie op schaalvergroting en de toekomststrategie. Ook is het functioneren van de bestuurder aan de orde geweest. Het verslag van de zelfevaluatie is in de RvC van 18 november 2021 voor kennisgeving aangenomen.

Samenstelling, taak en onderwerpen Remuneratiecommissie

Daarnaast heeft de Remuneratiecommissie, bestaande uit de heren Born en Baron, op 9 april 2021 een functioneringsgesprek gevoerd met de bestuurder. Aan de hand van de vijf principes van de Governance Code is de sturing op de organisatie, de aankoop van de Vestiawoningen en de samenwerking met de RVC besproken. Vervolgens is van het gesprek een verslag gemaakt dat in het persoonlijk dossier van de bestuurder is opgeslagen.

8.1.10 Fusieproces

Na de samenwerking tussen Wonen Wateringen en de Wassenaarsche Bouwstichting op de Vestia portefeuille, wensten beiden organisaties de samenwerking te intensiveren. Dit heeft er toe geleid dat partijen een mogelijke fusie zijn gaan onderzoeken. Een intensief traject waarbij gezamenlijk is gekeken naar het mogelijk samenvoegen van onze beide organisaties.

Er is een fusie RvC aangesteld, waarin een aantal leden van de RvC Wonen Wateringen en vanuit de RvC Wassenaarsche Bouwstichting zitting hadden. Onder leiding van GovernanceQ is het fusieproces verder vorm gegeven, o.a. het uitlijnen van de gezamenlijke belangen, planning en selectie bestuurder. Er was veel aandacht nodig voor de culturele verschillen tussen bestuurders en organisaties. Gedurende het fusieproces en in diverse gesprekken bleken de culturele verschillen echter te groot. Het bouwen aan vertrouwen en het opbouwen van onderlinge relaties kwam beperkt van de grond. In overleg met bestuurder, medewerkers en RvC is gezamenlijk besloten om dit fusieproces te beëindigen. Met de Wassenaarsche Bouwstichting blijven wij partners in het Westland en blijven wij samen bouwen aan de sociale opgave.

8.1.11 Verantwoording

De accountant Xxxxx Xxxxx heeft zijn bevindingen aan de Raad van Commissarissen gepresenteerd en is aanwezig geweest bij de vergadering waar het jaarverslag is besproken. De controleverklaring vindt u elders in dit jaarbericht.

De Raad van Commissarissen heeft tevens kennisgenomen van de rapportages van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de ILT (Autoriteit Woningcorporaties). De Raad van Commissarissen ziet, op basis van zijn eigen interne toezicht en eerdergenoemde rapportages en toelichtingen, geen aanleiding tot het maken van op- of aanmerkingen over het door het bestuur gevoerde beleid. In 2021 heeft de Raad zich kunnen vinden in alle besluiten van het bestuur.

8.1.12 Verklaring van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen verleent de bestuurder décharge over het in 2021 gevoerde beleid. De middelen van Wonen Wateringen zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting besteed. Activiteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting en de leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van de corporatie. De woningen liggen binnen het statutaire werkgebied. Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. Wonen Wateringen maakt conform haar treasurystatuut geen gebruik van derivaten als financieel instrument ter afdekking van renterisico’s.

8.1.13 Tot slot

De Raad van Commissarissen is met de bestuurder van mening dat Wonen Wateringen vanwege de onderzochte samenwerking een bewogen jaar achter de rug heeft en is verheugd dat de organisatie in rustiger vaarwater terecht is gekomen. Er is een duidelijk, transparant beleid en de organisatie reageert alert op de ontwikkelingen. De keuzes die gemaakt worden zijn terugvertaald in beleid.

De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van het volkshuisvestingverslag en heeft waardering voor de resultaten die Wonen Wateringen in 2021 heeft behaald. Zij bedankt de bestuurder en alle medewerkers voor hun inzet.

De heer R.C.R. Xxxxx,

voorzitter Raad van Commissarissen Wonen Wateringen juni 2022

8.2 Extern toezicht - Aw en WSW

Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) richten zich beiden zowel op intern als op extern toezicht van de sector. Daarbij kijkt de Aw vooral naar de governance van de corporatie en voert daarmee het integraal risicogericht toezicht op woningcorporaties uit. Het WSW is vooral gefocust op de zorg voor optimale financiering van vastgoed in de publieke sector voor de aangesloten instellingen. Het WSW kijkt met name naar het gehanteerde bedrijfsmodel binnen een corporatie.

Beide toezichthouders maken hiertoe gebruik van een gezamenlijk beoordelingskader van waaruit ieder zich een eigen oordeel over betreffende corporatie vormt, en communiceert hierover los van elkaar met betreffende corporatie.

Ook in 2021 is Wonen Wateringen door beide organisaties beoordeeld op bovenstaande onderwerpen. De uitkomsten van deze beoordelingen zijn vastgelegd in zogenaamde oordeelsbrieven.

De Aw geeft in haar beoordelingsbrief 2021 aan dat zij in 2021 een basisonderzoek heeft uitgevoerd en dat dit geen aanleiding geeft tot een verdiepend onderzoek (“De risico inschatting voor uw corporatie is laag op alle onderdelen van het beoordelingskader.”)

Het WSW oordeelt in haar brief Borgingsplafond en borgbaarheid onder meer dat de financiële situatie toereikend is en dat onze beleidswaarde geen bijzonderheden kent.

Met betrekking tot de sturing en beheersing van de organisatie constateert de Aw dat het risicomanagement op orde is, maar dat datakwaliteit bij corporaties (dpi) blijvend aandacht verdient.

9 Slotwoord

Wonen Wateringen is werkzaam in het belang van de volkshuisvesting in de regio Haaglanden algemeen en in het Westland in het bijzonder. In dit verslag is uiteengezet op welke wijze Wonen Wateringen in 2021 invulling heeft gegeven aan haar taken op het gebied die volkshuisvesting.

Van nevenactiviteiten, die niet direct gericht zijn op de volkshuisvesting, is ook in 2021 geen sprake geweest.

Wonen Wateringen beperkt zich bewust uitsluitend tot datgene wat behoort tot de kerntaken van een volkshuisvester. Wonen Wateringen heeft - binnen het kader van haar mogelijkheden - getracht de primaire doelgroep zo goed mogelijk te bedienen.

Wonen Wateringen heeft de ter beschikking staande middelen uitsluitend aangewend in het belang van de volkshuisvesting, voor zover deze niet door middel van belastingen en heffingen extern afgedragen moesten worden.

Interne en externe samenwerking is onontbeerlijk voor het goed functioneren van Wonen Wateringen. Dankzij goede relaties met de gemeente, huurders, collega-corporaties, diverse instellingen en ondernemingen is Wonen Wateringen in staat haar taken op het gebied van de volkshuisvesting met verve uit te voeren. Met een klein team verzetten we jaarlijks heel veel werk. Een woord van dank voor de grote inzet van alle betrokkenen is hiervoor op zijn plaats.

10 Kengetallen 2017- 2021

Boekjaar	2021	0000	0000	0000	0000
Gegevens woningbezit
Aantal verhureenheden in exploitatie
Woningen en woongebouwen DAEB	2.297	2.275	1.760	1.755	1.740
Woningen en woongebouwen niet-DAEB	289	297	222	222	224
Totaal Woningen en woongebouwen	2.586	2.572	1.982	1.977	1.964
Onroerende zaken overig DAEB
Intramuraal	41	24	24	24	24
Maatschappelijk vastgoed	9	17	10	10	10
Subtotaal onroerende zaken overig DAEB	50	41	34	34	34
Onroerende zaken overig niet-DAEB
Bedrijfsruimten	16	16	9	10	10
Garages/parkeerplaatsen	105	107	60	60	60
Overig	9	27	0	0	0
Xxxxx Xxxx Goedkoop	41	46	47	52	55
Subtotaal onroerende zaken overig niet-DAEB	171	196	116	122	125
Totaal onroerende zaken overig	221	237	150	156	159
Totaal bezit	2.807	2.809	2.132	2.133	2.123
Mutaties onroerende zaken woningen
Aantal woningen opgeleverd	31	44	7	21	0
Aantal woningen aangekocht	1	550	1	0	0
Aantal woningen verkocht	-9	-4	-3	-2	-6
Aantal woningen van intramutaal	8
Aantal woningen naar extramuraal	-17
Aantal woningen gesloopt	0	0	0	-6	0
Totaal mutaties woningbezit	14	590	5	13	-6
Mutaties onroerende zaken overig
Intramuraal	17
Bedrijfsruimten	0	7	-1	0	-1
Maatschappelijk vastgoed	-8	7	0	0	0
Garages	-2	47	0	0	0
Overig	-18	27	0	0	0
Xxxxx Xxxx Goedkoop	-5	-1	-5	-3	-2
Totaal mutaties overig	-16	87	-6	-3	-3
Totaal mutaties bezit	-2	677	-1	10	-9
Aantal woningen naar huurprijsklasse
Goedkoop (2021: <442,47)	134	117	118	124	129
Betaalbaar (2021: 442,47 – 678,66)	1.853	1.495	1.209	1.207	1.244
Duur (2021: 678,67 – 752,33)	363	653	442	416	386
Duur boven huurgrens (2021: >752,33)	236	307	237	254	229
Totaal	2.586	2.572	2.006	2.001	1.988

Jaarrekening 2021

Wonen Wateringen Jaarverslag en Jaarrekening 2021 41

Xxxxx Xxxxx (Netherlands) N.V. Gewaarmerkt voor identificatiedoeleinden Den Haag

Datum: 23 juni 2022

11 Balans per 31 december 2021(2020 )

(Na voorstel resultaatbestemming)

Toelichting	Activa	2021	2020
15.1	A. VASTE ACTIVA Vastgoedbeleggingen
	DAEB vastgoed in exploitatie	€ 523.254.915 €	435.733.071
	Niet-DAEB vastgoed in exploitatie	€ 101.261.417 €	87.995.103
	Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden	€ 372.250 €	343.250
	Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie	€        0 €	809.899
	Totaal vastgoedbeleggingen	€ 624.888.582 €	524.881.323
15.2	Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie	€     352.293 €	223.500
	Totale materiële vaste activa	€ 352.293 €	223.500
15.3	Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen	€     483.440 €	732.595
	Totaal financiële vaste activa	€ 483.440 €	732.595
	Som van vaste activa	€ 625.724.315 €	525.837.418
15.4	B. Vlottende activa Voorraden
	Vastgoed bestemd voor de verkoop	€     740.650 €	1.228.389
	Totaal van voorraden	€ 740.650 €	1.228.389
15.5	Vorderingen Huurdebiteuren	€ 89.161 €	57.345
	Belastingen en premies sociale verzekeringen	€ 143.493 €	0
	Overige vorderingen	€ 19.790 €	32.675
	Overlopende activa	€     330.563 €	172.320
	Totaal vorderingen	€ 583.007 €	262.340
15.6	Liquide middelen	€ 2.963.074 €	3.546.614
	Som van vlottende activa	€ 4.286.731 €	5.037.343
	Totaal activa	€ 630.011.046 €	530.874.761

Toelichting Passiva 2021 2020

15.7	C. Eigen vermogen
	Herwaarderingsreserves	€ 349.051.832 €	256.141.196
	Overige reserves	€   88.000.933 €	74.552.082
	Totaal eigen vermogen	€ 437.052.765 €	330.693.278

15.8	D. Voorzieningen
	Voorzieningen voor onrendabele investeringen en herstructureringen	€ 0 €	0
	Overige voorzieningen	€        0 €	196.507
	Totaal voorzieningen	€ 0 €	196.507

15.9	E. Langlopende schulden Schulden aan banken	€ 185.800.296 €	194.165.633
	Waarborgsommen	€ 25.927 €	6.927
	Verplichtingen uit hoofde van onroerende
	zaken verkocht onder voorwaarden	€     342.690 €	322.390
	Totaal langlopende schulden	€ 186.168.913 €	194.494.950

15.10	F. Kortlopende schulden
	Schulden aan banken	€ 3.448.025 €	597.874
	Schulden aan leveranciers en handelskredieten	€ 436.697 €	545.588
	Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekeringen	€ 258.815 €	1.393.789
	Schulden ter zake van pensioenen	€ 19.602 €	18.898
	Overlopende passiva	€    2.626.229 €	2.933.877
	Totaal langlopende schulden	€ 6.789.368 €	5.490.026

Totaal passiva € 630.011.046 € 530.874.761

12 Winst- en verliesrekening over 2021 (2020)

Toelichting 2021 2020

17.1 Huuropbrengsten	€ 20.417.839 €	15.760.749
17.2 Opbrengsten servicecontracten	€ 681.263 €	449.166
17.3 Lasten servicecontracten	€ -750.727 €	-583.732
17.4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten	€ -860.433 €	-747.301
17.5 Lasten onderhoudsactiviteiten	€ -3.705.617 €	-2.752.827
17.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit	€   -3.229.925 €	-2.750.388
Totaal van netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille	€ 12.552.400 €	9.375.667
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille	€ 3.347.445 €	1.576.886
Toegerekende organisatiekosten	€ -13.170 €	-34.079
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop	€   -2.276.511 €	-1.150.518
17.7 vastgoedportefeuille	€ 1.057.764 €	392.289
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille	€ 1.006.283 €	4.293.268
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille	€ 97.319.032 €	71.668.794
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen voorraden	€ -173.044 €	11.204
Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorw aarden	€      8.700 €	3.235
17.8 Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille	€ 98.160.971 €	75.976.501
Opbrengst overige activiteiten	€ 172.301 €	121.640
Kosten overige activiteiten	€      -8.615 €
17.9 Totaal van netto resultaat overige activiteiten	€ 163.686 €	121.640
17.10 Overige organisatiekosten	€ -1.312.211 €	-1.209.668
17.11 Kosten omtrent leefbaarheid	€ -170.245 €	-63.880
17.12 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten	€ -11.114 €	0
17.13 Rentelasten en soortgelijke kosten	€   -2.127.555 €	-2.432.462
Totaal van financiële baten en lasten	€ -2.138.669 €	-2.432.462
Totaal van resultaat voor belastingen	€ 108.313.696 €	82.160.087
17.14 Belastingen	€   -1.954.208 €	-1.665.937
Nettoresultaat na belastingen	€   106.359.488 €	80.494.150

13 Kasstroomoverzicht (directe methode)

Kasstroom uit operationele activiteiten

Operationele ontvangsten	2021	2020
Huurontvangsten	€ 20.422.562	€ 15.763.762
Vergoedingen	€ 667.263	€ 446.514
Overige bedrijfsontvangen	€ 205.962	€ 118.939
Ontvangen intrest	€   -11.114	€    0
Saldo ingaande kasstromen	€ 21.284.673	€ 16.329.215
Operationele uitgaven
Betalingen aan werknemers	€ -1.579.722	€ -1.224.861
Onderhoudsuitgaven	€ -3.672.825	€ -2.446.520
Overige bedrijfsuitgaven	€ -3.042.302	€ -2.875.382
Betaalde interest	€ -4.403.650	€ -2.432.808
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat	€ -95.236	€ 0
Verhuurderheffing	€ -2.137.964	€ -1.977.991
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden	€ -13.135	€ -23.079
Vennootschapsbelasting	€   -2.558.540	€  -3.360.078
Saldo uitgaande kasstromen	€ -17.503.373	€ -14.340.719
Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten	€ 3.781.300	€ 1.988.496

Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Ontvangsten vervreemding vastgoedbeleggingen en MVA
Verkoopontvangsten bestaande huur	€ 3.193.510	€ 1.526.000
Verkoopontvangsten woongelegenheden VOV	€ 0	€ 0
Verkoopontvangsten grond	€ 153.979	€ 20.000
Desinvestering ontvangsten overig	€      0	€    0
Totaal van ontvangsten vervreemding vastgoedbeleggingen en MVA	€ 3.347.489	€ 1.546.000
Uitgaven verwerving vastgoedbeleggingen en MVA
Nieuwbouw huur	€ -3.598.885	€ -4.340.000
Verbeteruitgaven	€ -220.972	€ -6.125.000
Aankoop	€ -349.104	€ -555.619
Aankoop woongelegenheden VOV voor doorverkoop	€ 0	€ 0
Investeringen overige	€   -164.494	€  -17.000
Totaal van uitgaven verwerving vastgoedbeleggingen en MVA	€ -4.333.455	€ -11.037.619
Saldo in en uitgaande kasstromen vastgoedbeleggingen en MVA	€ -985.966	€ -9.491.619
In- en uitgaande kasstromen Financiële Vaste Activa
Ontvangsten verbindingen	€ 0	€ 0
Ontvangsten overige	€ 19.000	€ 6.927
Uitgaven verbindingen	€ 0	€ 0
Uitgaven overige	€      0	€    0
Totaal in- en uitgaande kasstromen Financiële Vaste Activa	€ 19.000	€ 6.927
Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten	€ -966.966	€ -9.484.692
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Nieuwe geborgde leningen	€ 0	€ 8.900.000
Nieuwe ongeborgde leningen	€ 0	€ 0
Nieuwe interne lening	€ 0	€ 0
Waarborgsommen	€ 0	€ 0
Aflossing geborgde leningen	€ -2.921.277	€ 0
Aflossing ongeborgde leningen	€ -476.597	€ -461.000
Aflossing interne lening	€      0	€    0
Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten	€ -3.397.874	€ 8.439.000
Totaal mutatie van geldmiddelen	€ -583.540	€ 942.804
Saldo 01-01	€ 3.546.614	€ 2.603.810
Saldo 31-12	€   2.963.074	€  3.546.614
	€   -583.540	€  942.804

14 Toelichting op de jaarrekening

14.1 Algemene toelichting

Wonen Wateringen is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. De statutaire vestigingsplaats is gemeente Westland, de feitelijke vestigingsplaats is Wateringen. Stichting Wonen Wateringen is gevestigd aan de Dorpskade 25, 2291 HN, te Wateringen.

Wonen Wateringen is opgericht op 26 februari 1914. De laatste statutenwijziging heeft plaatsgehad op 2 november 2021.

De corporatie is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken Haaglanden onder nummer 27212687. Het RSIN nummer is 002549943. Wonen Wateringen is een ANBI instelling.

Wonen Wateringen is werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woningwet, het Besluit Toegelaten instellingen Volkshuisvesting 2015 (Btiv) en de Regeling Toegelaten Instelling Volkshuisvesting 2015 (Rtiv. Wonen Wateringen heeft op 25 augustus 2016 toelating verkregen in de regio Haaglanden, Midden Holland en Rotterdam (besluit op grond van artikel 41b van de Woningwet en artikel 35 van het Btiv). De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van vastgoed (voornamelijk woningen).

Wonen Wateringen heeft zes verbindingen in de vorm van Vereniging van Eigenaars.

14.2 Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021. Alle bedragen

xxxxxx in euro’s, tenzij anders vermeld.

Wet- en regelgeving

De jaarrekening van Wonen Wateringen is opgesteld volgens de bepalingen van artikel 35 tot en met 38 van de Woningwet zoals deze geldt vanaf 1 januari 2022, volgens de artikelen 30 en 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) 2015 zoals deze geldt vanaf 1 januari 2021, de artikelen 14 tot en met 17 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (Rtiv) 2015 zoals deze geldt vanaf 1 januari 2022. In het Btiv 2015 wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, waarbij uitsluitend de afdelingen 2 tot en met 6, 8, 10, 11, 13 en 16 overeenkomstig van toepassing zijn. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaglegging uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Ook is de Wet Normering Topinkomens (WNT) van toepassing.

In artikel 35 lid 2 van de Woningwet is bepaald dat bij krachtens algemene regel van bestuur daaromtrent te geven voorschriften, de onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden tegen de actuele waarde worden gewaardeerd. In artikel 31 lid 1 van het Btiv is bepaald dat deze waardering plaatsvindt tegen de marktwaarde. In artikel 14 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (Rtiv) is bepaald dat deze waardering plaatsvindt overeenkomstig de methodiek opgenomen in bijlage 2 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2021, versie 29 oktober 2021’) bij deze regeling.

In artikel 35 lid 6 is bepaald dat bij ministeriële regeling nadere voorschriften worden gegeven omtrent de inrichting van de jaarrekening. In artikel 15 lid 1 van de Rtiv is bepaald dat de jaarrekening een balans, een winst- en verliesrekening en een kasstroomoverzicht bevat die zijn ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen in de op het verslagjaar betrekking hebbende bijlage 3 bij deze regeling.

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (aangepast in 2021) opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften met inachtneming van de in artikel 30 van het Btiv aangeduide uitzonderingen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing eveneens met inachtneming van de in artikel 30 aangeduide uitzonderingen.

Consolidatie

Wonen Wateringen bezit de meerderheid van het stemrecht in de algemene vergadering van diverse Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). De totale omvang van deze zogeheten verbindingen is op de omvang van Wonen Wateringen als geheel van een te verwaarlozen betekenis. Wonen Wateringen doet daarom een beroep op de consolidatievrijstelling (art. 407 lid 1a BW, boek 2, titel 9).

Continuïteit

Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Stelselwijziging

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn gewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. In de jaarrekening 2019 en 2020 is het renovatieproject C 413 gepresenteerd onder de post Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie. Naar aanleiding van nadere duidingen in RJ645.212 voldoen deze projecten niet meer aan de vereisten van herclassificatie, waardoor uitgaven in het kader van deze projecten in de jaarrekening 2021 zijn verwerkt als uitgaven na eerste waardering als onderdeel van het DAEB-vastgoed in exploitatie. De vergelijkende cijfers zijn hierop aangepast. De stelselwijziging heeft geen gevolgen voor vermogen en resultaat.

	2020 (oud)		2020 (nieuw)
Boekwaarde onr zaken in ontw bestemd voor eigen exploitatie	5.223.711		5.223.711
Investeringen	10.527.185		4.385.126
Mutatie ten laste van voorziening onrendabele investeringen	0		0
Overboekingen naar vastgoed in exploitatie	-14.162.810		-8.020.751
Onrendabele investeringen t.l.v. resultaat	-778.187		-778.187
Boekwaarde onr zaken in ontw bestemd voor eigen exploitatie	809.899		809.899

De totale kosten van de renovatie van C 413 ( € 6.142.059) zijn in 2020 direct verwerkt onder DAEB en niet- DAEB vastgoed in exploitatie.

Presentatie

Vanaf het verslagjaar 2018 wordt op grond van artikel 15 lid 2 en 4 van het Rtiv in de toelichting bij de jaarrekening een gescheiden balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht opgenomen voor de DAEB en de niet-DAEB tak, conform bijlage 3 van de Rtiv.

Presentatiewijziging

Met ingang van 1 januari 2021 zijn het glasfonds, het lampenfonds, de voorziening loopbaanontwikkelbudget en de voorziening verlofdagen ondergebracht onder de overlopende passiva. Gezien de materiele omvang is deze wijziging niet retrospectief toegepast.

Schattingen

De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft

De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen:

• Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen op het gebied van investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen op het gebied van toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces

(uitvoeringsbesluit) van de toegelaten instelling. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers.

• Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen evenals de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

• Voorraad grond- en ontwikkelposities: bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de grond- en ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen onder meer de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat.

Schattingswijzigingen vastgoedbeleggingen

In de jaarrekening 2021 is sprake van de volgende schattingswijzingen:

• De vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op de marktwaarde in verhuurde staat op basis van de uitgangspunten in Handboek modelmatig waarderen marktwaarde gevolgd door taxatie. Het “validatie effect” van het handboek 2020 alsmede wijzigingen in de rekenmethodiek en parameters betreffen een schattingswijziging. Het “validatie effect” van het handboek 2020 kan niet zuiver worden bepaald. Hierdoor kan er geen cijfermatige indicatie van de invloed van deze schattingswijziging worden gegeven.

14.3 Grondslagen voor waardering van activa en passiva

Vastgoedbeleggingen DAEB en niet-DAEB

Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’).

Binnen het vastgoed in exploitatie worden de volgende typen vastgoed onderscheiden:

• Woongelegenheden (eengezinswoningen, meergezinswoningen, studenteneenheden en extramurale zorgeenheden).

• Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed.

• Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages).

• Intramuraal zorgvastgoed.

Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. DAEB vastgoed betreft conform deze criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum tot aan de huurliberalisatiegrens en het maatschappelijk vastgoed.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009.

Niet-DAEB vastgoed omvat overeenkomstig de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum boven de huurliberalisatiegrens en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed).

Inschakeling taxateur

De marktwaarde is (aanvankelijk) bepaald op grond van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2021. In 2020 heeft Wonen Wateringen ervoor gekozen de full-versie toe te passen voor haar volledige onroerend goed portefeuille. Dit betekent dat de taxateur(s) correcties op deze basiswaardering toepassen om tot een juiste waardering te komen. In 2020 (na balansdatum 31-12-2019) zijn alle woningen gewaardeerd op basis van de full-versie (voor bedrijfsmatig- en maatschappelijk onroerend

goed, intramuraal zorgvastgoed en niet-gereguleerde woongelegenheden was dit op grond van het Btiv al een verplichting). In 2022 heeft een volledige markttechnische update plaatsgevonden naar waardepeildatum 31 december 2021. De taxaties zijn uitgevoerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateurs, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.

Xxxxxxxxxx bij eerste verwerking

Bij de eerste verwerking worden vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten voor sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.

Xxxxxxxxxx na eerste verwerking

Na eerste verwerking vindt waardering van vastgoedbeleggingen plaats tegen de marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald conform de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. De waardevermindering of –vermeerdering die voortvloeit uit de eerste waardering tegen marktwaarde wordt bepaald op complexniveau. De waardevermindering of -vermeerdering wordt in het resultaat verantwoord als ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Bij ingrijpend verbeteren wordt met behulp van een taxateur bepaald welke waardemutatie als gevolg van de ingreep plaatsvindt (inclusief desinvestering oorspronkelijke investeringen). Deze mutatie bepaalt het onrendabel deel van de investering.

Complexindeling

Om de marktwaardewaardering van vastgoedbeleggingen te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.

Doorexploiteer- en uitpondscenario

De marktwaarde wordt bepaald op basis van de contante waarde van de toekomstige kasstromen (DCF methode). Voor woon- en parkeergelegenheden wordt de marktwaarde bepaald op basis van het door- exploiteerscenario en het uitpondscenario. De marktwaarde in verhuurde staat is de hoogste van de marktwaarde volgens het doorexploiteer- of uitpondscenario. Voor bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede voor intramuraal zorgvastgoed wordt de marktwaarde bepaald volgens het doorexploiteerscenario.

Afschrijvingen

Op het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven. Buitengebruikstelling als gevolg van sloop

Indien op het waarderingscomplex, of een deel daarvan op de waardepeildatum 31 december 2021 een ook voor een derde onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden.

Herclassificatie

Herclassificatie geschiedt slechts indien sprake is van een wijziging van het gebruik of het beleid, gestaafd door:

a. daadwerkelijke aanvang van activiteiten van verkoop van vastgoed dat niet meer in exploitatie is

b. verkoop onder voorwaarden van vastgoed in exploitatie waarbij de transactie kwalificeert als financieringstransactie

c terugkoop van onder voorwaarden verkocht vastgoed dat als financieringstransactie is aangemerkt ten behoeve van eigen exploitatie of verkoop

d. beëindiging van de duurzame exploitatie van bestaand vastgoed om nieuw vastgoed te gaan ontwikkelen en exploiteren.

e. overgang van de DAEB tak naar de niet-DAEB tak vice versa.

Inzake punt d is het moment van feitelijke beëindiging van de duurzame exploitatie leidend voor het moment van herclassificatie. Indien besloten wordt bestaand vastgoed in exploitatie te gaan slopen om nieuw vastgoed te gaan exploiteren of slopen blijft het vastgoed gewaardeerd en geclassificeerd als vastgoed in exploitatie zolang het vastgoed duurzaam wordt verhuurd.

Indien bestaand vastgoed wordt gerenoveerd of ingrijpend verbouwd waarbij geen ontwikkeling en vervaardiging van een nieuw actief plaatsvindt blijft het vastgoed gewaardeerd en geclassificeerd als vastgoed in exploitatie. Er vindt dan geen herclassificatie plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

De verkrijgingsprijs van het vastgoed ten behoeve van de opvolgende waardering in het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie of voorraden vindt plaats tegen de marktwaarde in exploitatie op het moment van de herclassificatie.

Toelichting op de aard van niet- DAEB activiteiten.

De niet-DAEB activiteiten van Wonen Wateringen bestaat uit de verhuur van vastgoed. Een omschrijving van de opbouw van het huidige bezit is opgenomen in het bestuursverslag.

Deze verhuureenheden worden om diverse redenen in eigendom van de corporatie aangehouden, bijvoorbeeld omdat

• sprake is van complexen met gemengd bezit;

• vanwege gemaakte strategische keuzes voor diversiteit in de wijken;

• doordat sprake is van bedrijfsmatig vastgoed passend binnen de doelstelling van de corporatie.

Beleidswaarde

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’). Vanaf het boekjaar 2018 is de bedrijfswaarde vervangen door de beleidswaarde.

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Wonen Wateringen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Wonen Wateringen. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

• Enkel uitgaan van het doorexploitatie scenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt ook uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit-yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.

• Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Wonen Wateringen hanteert in haar beleid een streefhuur van gemiddeld 75%/80% van de maximale huur (DAEB), markthuur (niet-DAEB) rekening houdend met de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens.

• Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjarenonderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Wonen Wateringen hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde:

o Als basis wordt de meerjarenbegroting gehanteerd zoals deze is vastgesteld tot en met 2035 plaats van vaste normbedragen per soort verhuureenheid;

o Deze begroting is inclusief mutatieonderhoud en reparatieverzoeken;

o De onderhoudslasten is inclusief doorbelaste interne kosten, waaronder lonen en salarissen en overige beheerskosten (volgens, in overeenstemming met de functionele indeling);

• Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd 'lasten verhuur en beheeractiviteiten' in de resultatenrekening. Wonen Wateringen hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde:

o Beheerlasten worden procentueel verdeeld volgens, in overeenstemming met de functionele indeling van de jaarrekening; De werkelijke tijdbesteding van de medewerkers is basis hiervoor;

o Ook worden direct toerekenbare lasten toegevoegd (belastingen (exclusief verhuurderheffing), OZB en overige lasten).

Op 4 juli 2019 zijn door het ministerie van Binnenlandse Zaken, de Autoriteit woningcorporaties en WSW nieuwe definities gepubliceerd inzake de verwerking van uitgaven voor verbetering en onderhoud. Conform de Rtiv 2019 zijn deze definities van toepassing voor de bepaling van de beleidswaarde vanaf de jaarrekening 2019. De beleidswaarde van BOG, MOG en ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in Rtiv artikel 151.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat.

Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden’. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs, dan wel lagere marktwaarde in verhuurde staat (RJ 645.209).

De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals toegelicht onder vastgoed in exploitatie. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen deze lagere marktwaarde gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen’.

Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor verlieslatendheid van een contract (voorziening voor onrendabele investeringen). De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen’.

Bij gereedkomen van vastgoed in ontwikkeling voor de eigen exploitatie vindt overboeking van het gehele saldo plaats naar vastgoed in exploitatie. Bij deze overboeking wordt voor het bepalen van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs uitgegaan van de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met waardeverminderingen.

De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis

van de verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven met ingang van het boekjaar volgend op het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

Latente belastingvorderingen en verplichtingen

Voor alle tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa en in de jaarrekening en de fiscale boekwaarde wordt een belastinglatentie opgenomen.

Een latente belastingvordering wordt uitsluitend opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend.

Latente belastingvorderingen en verplichtingen worden verantwoord tegen de contante waarde.

De disconteringsvoet is de netto rente. De netto rente is de voor de woningcorporatie geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Mutaties in belastinglatenties als gevolg van rentetoevoeging worden verantwoord als belastinglast of -bate.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop

Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft woningen waarvan de koopovereenkomst is afgesloten, waarvan de levering in het volgende boekjaar plaatsvindt. De waardering vindt plaats tegen marktwaarde in verhuurde staat of lagere opbrengstwaarde. Grondposities worden gewaardeerd tegen marktwaarde of lagere opbrengstwaarde.

Vorderingen

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Liquide middelen

De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.

De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt dit in de jaarrekening toegelicht.

Eigen vermogen

Herwaarderingsreserve

De onder het eigen vermogen opgenomen herwaarderingsreserve wordt gevormd door het positieve verschil tussen de marktwaarde en de boekwaarde op basis van verkrijgings- of verwaardigingsprijs van het vastgoed. Bij het bepalen van de boekwaarde op basis van verkrijgings- of verwaardigingsprijs is geen rekening gehouden met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. De herwaarderingsreserve wordt bepaald op complexniveau.

Bij realisatie van de herwaarderingsreserve (bij verkoop van het vastgoed) wordt het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve rechtstreeks overgeboekt naar de overige reserves. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve wordt geen rekening gehouden met latente belastingen.

Overige reserves

De overige reserves vormen de gerealiseerde cumulatieve resultaten van alle exploitaties van de corporatie.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het waarderingscomplex. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Er is sprake van een verwacht verlies indien de kostprijs de marktwaarde per balansdatum overtreft. De voorziening wordt gevormd zodra het project intern geformaliseerd (go/no-go besluit genomen) en extern gecommuniceerd is.

Overige Voorzieningen

De overige voorzieningen hebben betrekking op personele kosten (CAO bepalingen) en fondsen op het terrein van levering en diensten.

Voorzieningen voor pensioenen

De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en verliesrekening verantwoord.

Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Het fonds heeft per 31 december 2021 een beleidsdekkingsgraad van 118,8% (2020: 103,1%). Jaarlijks beoordeelt Stichting Wonen Wateringen of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening behoeft te worden opgenomen.

Langlopende schulden

Leningen kredietinstellingen worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Kortlopende schulden

Alle kortlopende schulden betreffen betalingsverplichtingen met een looptijd van maximaal 1 jaar.

Schulden aan kredietinstellingen

Deze schulden betreffen de aflossingsverplichtingen in het boekjaar volgend op het verslagjaar.

Schulden aan leveranciers

De schulden aan leveranciers worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Waardering van deze bedragen vindt plaats tegen nominale waarde. Het bedrag te betalen btw is inclusief het te betalen bedrag aan verlegde btw.

Overige schulden

Overige schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

Overlopende passiva

De onder deze post opgenomen bedragen zijn, indien niet anders aangegeven, gewaardeerd tegen nominale waarde.

14.4 Grondslagen voor resultaatbepaling

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met

betrekking tot de eigendom van goederen zijn overgedragen aan de koper.

Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in het totaal te verrichten diensten.

De winst- en verliesrekening wordt verantwoord op basis van de functionele indeling. Omdat naast verhuuractiviteiten tevens activiteiten verricht op het gebied van ontwikkeling van vastgoed geeft de functionele indeling de gebruiker van de jaarrekening een beter inzicht dan de categoriale indeling. In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van Wonen Wateringen. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels.

Huuropbrengsten

Dit betreft de huuropbrengsten die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB vastgoed als het niet-DAEB vastgoed. Op de huuropbrengsten is de derving wegens leegstand en de verwachte oninbare vorderingen op huurdebiteuren in mindering gebracht. Voor de woningen met een niet-geliberaliseerd huurcontract gelden huurprijsvoorschriften (o.a. maximaal redelijke huur, huursombenadering). Voor geliberaliseerde huurwoningen, parkeervoorzieningen, maatschappelijk en bedrijf onroerend goed zijn de huren vrij overeen te komen.

Opbrengsten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van de te maken en gemaakte servicekosten zoals energie, groenvoorziening et cetera. De vergoedingen worden, op voorschotbasis, gelijktijdig met de huursom geïnd. Daarnaast worden hier de doorbelaste administratievergoedingen verantwoord. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten.

Lasten servicecontracten

Dit betreffen de kosten van leveringen en diensten zoals energie, groenvoorziening et cetera en de toegerekende organisatiekosten. De afrekening met huurders dient uiterlijk binnen 6 maanden van het volgende afrekenjaar plaats te vinden.

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

De lasten verhuur- en beheersactiviteiten hebben betrekking op het financieel en administratief beheer van het woningbezit. Dit betreft zowel directe als indirecte kosten.

Lasten onderhoudsactiviteiten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Ook aan deze post worden indirecte kosten toegerekend.

Overige directe exploitatielasten

Onder deze post vallen de onroerende zaak belasting, waterschapsbelasting, rioolheffing, verhuurderheffing, erfpacht en overige heffingen en lasten.

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De post Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de toerekenbare verkoop- en organisatiekosten en de geactiveerde waarde met betrekking tot het vastgoed.

Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is.

Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van vastgoed in exploitatie onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat op 1 januari van het betreffende boekjaar.

Verder wordt hieronder verantwoord de verkoopopbrengst van onder VOV teruggekochte en vervolgens zonder voorwaarden doorverkochte woningen onder aftrek van de boekwaarde. De boekwaarde is de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting.

Gerealiseerde verkoopresultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Onder deze post vallen diverse waardeveranderingen van het vastgoed:

• Overige waardeveranderingen (afwaardering investeringen)

• Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (mutatie marktwaarde)

• Niet-gerealiseerde waardeveranderingen voorraden (mutatie te verwachten verkoopprijs)

• Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden (mutatie te verwachten terugkoopwaarde).

Netto resultaat overige activiteiten

Onder deze posten worden de resultaten van de exploitatie van erfpacht percelen (doorberekening canons) en verhuur van opstelplaatsen van mobiele telefoonantennes opgenomen.

Overige organisatiekosten

De ‘overige organisatiekosten’ zijn kosten die niet toe te rekenen zijn aan de (niet) primaire activiteiten. Dit zijn niet-object gebonden kosten en algemene organisatiekosten.

Onder deze categorie vallen de kosten van de bestuurder, (deels) management, het toezichthoudend orgaan, kosten met betrekking tot het opstellen van de jaarrekening, control- en accountantskosten, taxatiekosten, saneringsheffing en AW-heffing.

Leefbaarheid

Dit omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Ook worden hier kosten van sociale leefbaarheid opgenomen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Aan de totale toerekening worden indirecte kosten toegevoegd.

Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde winstbestandsdelen en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belastingvorderingen en schulden.

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Stichting Wonen Wateringen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.

Stichting Wonen Wateringen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2021 en het fiscale resultaat 2021 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

14.5 Toelichting inzake scheiding DAEB en niet DAEB

Uitgangspunten en grondslagen voor toerekening van activa, verplichtingen, baten, lasten en kasstromen aan de DAEB-tak en de niet- DAEB-tak.

Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de Toegelaten Instelling tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak geclassificeerd naar DAEB- en niet- DAEB-vastgoed. Voor de toerekening van activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen aan deze DAEB-tak of niet- DAEB-tak is de volgende methodiek toegepast:

• Wanneer activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB- of niet-DAEB-activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend.

• Wanneer deze toezien op zowel DAEB- als niet-DAEB-activiteiten, zijn deze op basis van een verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aandeel DAEB-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-DAEB-verhuureenheden;

• Vorderingen, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen uit hoofde van vennootschapsbelasting worden toegerekend aan de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van het fiscale resultaat, met toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid op basis van de relatieve verdeling qua aantal verhuureenheden. Latente belastingen voor compensabele verliezen worden opgenomen in de tak waar sprake is van compensabele verliezen. Latente posities uit hoofde van waarderingsverschillen tussen commercieel en fiscaal worden gealloceerd naar de DAEB- of niet-DAEB- tak op basis van de relatieve verdeling van het aantal verhuureenheden.

15 Toelichting op de balans
15.1 Vastgoedbeleggingen
	2021		2020
DAEB vastgoed in exploitatie	523.254.915		435.733.071
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie	101.261.417		87.995.103
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden	372.250		343.250
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie	0		809.899
Saldo per 31 december	624.888.582		524.881.323

DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2021

De mutaties in de post DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn als volgt:

	DAEB vastgoed	Niet-DAEB	Totaal
Stand per 1 januari 2021 Aanschafwaarde	219.057.047	55.964.293	275.021.341
Cumulatieve herwaarderingen	218.517.466	37.428.009	255.945.475
Cumulatieve afwaardingen	-1.837.147	-5.409.616	-7.246.763
Correctie herwaardering	-4.295	12.416	8.121
	435.733.071	87.995.103	523.728.174
Overboeking vanuit vastgoed in ontwikkeling	5.363.775	0	5.363.775
Later aangebrachte voorzieningen	28.756	0	28.756
Aanpassing opgeleverd complex nieuwbouw	-3.298	0	-3.298
Aanpassing opgeleverd complex renovatie	-307.351	0	-307.351
Aankopen	342.702	6.348	349.050
Verkopen	-367.587	-131.114	-498.701
Herclassifcatie van niet-DAEB naar DAEB	2.114.652	302.500	2.417.152
Herclassifcatie van DAEB naar niet-DAEB	-217.783	-1.089.260	-1.307.043
Niet gerealiseerde waardeverandering	82.180.367	15.138.665	97.319.032
Aanpassing herwaardering agv verkopen	-1.392.857	-70.258	-1.463.115
Aanpassing herwaardering agv herclassificatie	-219.532	-890.567	-1.110.099
Mutaties boekjaar	87.521.844	13.266.314	100.788.158
Aanschafwaarde	226.010.914	55.052.768	281.063.682
Cumulatieve herwaarderingen	298.126.624	50.728.897	348.855.521
Cumulatieve waardeverminderingen	-882.622	-4.520.249	-5.402.871
Stand per 31 december 2021	523.254.915	101.261.417	624.516.332

Het totaal aantal woningen bestemd voor verkoop in 2021 uit de zogenaamde verkoopvijver bedraagt 145. Het aantal woningen en overig onroerend goed dat naar verwachting binnen één jaar wordt verkocht bedraagt zeven. De verwachte opbrengstwaarde is € 1,8 miljoen.

De marktwaarde van het vastgoed is bepaald volgens de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde als basis. Daarna bepaalt de taxateur via de vrijheidsgraden de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat (full-versie).

Het vastgoed is volgens onderstaand overzicht te verdelen naar 4	typen:
	DAEB	Niet-DAEB	Totaal
Woongelegenheden	514.246.683	89.719.722	603.966.405
Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed	2.448.385	6.620.559	9.068.944
Zorgvastgoed	6.559.847	0	6.559.847
Erfpacht	0	2.575.800	2.575.800
Parkeergelegenheden	0	2.345.336	2.345.336
Totaal 2021	523.254.915	101.261.417	624.516.332

DAEB Niet-DAEB Totaal

In de totale marktwaarde is ook de waarde van de 41 erfpachtpercelen opgenomen. Ontwikkeling marktwaarde DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie (x € 1.000)

Marktwaarde 2020	435.733	87.994	523.727
Voorraadmutaties
Verkoop / sloop / overig weg	-1.760	-222	-1.982
Nieuwbouw / aankoop / overig nieuw	6.596	0	6.596
Classificatiewijzigingen	1.827	-1.827	0
Subtotaal voorraadmutaties	6.663	-2.048	4.614
Mutatie vastgoedgegevens
Oppervlakte, type en overige basisgegevens	390	112	502
Contracthuur en leegstand	-3.005	-579	-3.584
Maximale huur	1.061	80	1.140
WOZ-waarde	-3.394	-370	-3.765
Contractgegevens BOG/MOG/ZOG	-57	-64	-121
Complexdefinitie en verkooprestricties	-71	-234	-305
Subtotaal mutatie vastgoedgegevens	-5.076	-1.056	-6.133
Methodische wijzigingen handboek en software
Niet verlagen van de mutatiegraad uitponden	3.790	213	4.003
Overdrachtskosten	-23.657	-4.298	-27.955
Boveninflatoire huur niet aftoppen op markthuur	100	52	152
Subtotaal methodische wijzigingen handboek en software	-19.766	-4.034	-23.800
Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen
Macro-economische parameters	3.283	801	4.084
Xxxxxxxxxxxxxxxxxx	-000	-000	-000
Xxxxxxx- en verkoopkans	-788	733	-55
Xxxxxxxxx xxxxxxxxxxxx	-000	-00	-000
Xxxxxxxxx	1.319	14	1.333
Markthuurstijging	-259	-15	-275
Leegwaarde	29.489	6.632	36.122
Leegwaardestijging	12.629	2.588	15.217
Splitsings- en verkoopkosten	186	15	202
Instandhoudings- en mutatieonderhoud	-7.109	-1.004	-8.113
Xxxxxxxxxxxx	-000	-00	-000
Xxxxxxxxxxx en verzekeringen	1.129	267	1.396
Verhuurderheffing	10.876	796	11.671
Overige kosten en opbrengsten	0	865	865
Disconteringsvoet	47.526	6.749	54.276
Exit yield	9.353	2.233	11.586
Wijziging waarderingsmodel	-13	13	1
Subtotaal parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen	105.702	20.405	126.107
Xxxxxxxxxxx 0000	523.255	101.261	624.516
Percentage marktwaarde 2021 t.o.v. 2020	120,09%	115,08%	119,24%

De stijging van de marktwaarde komt voor een groot deel voort uit de aanpassing van de leegwaarde en verlaging van de disconteringsvoet.

Inschakelen taxateur

Alle objecten zijn getaxeerd door onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateurs, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). De getaxeerde objecten zijn niet inpandig opgenomen en geïnspecteerd. De waardering heeft plaatsgevonden met behulp van T(axatie) M(anagement) S(ysteem), een applicatie die is ontwikkeld is door Ortec Finance. Als uitgangspunt heeft gediend de door Wonen Wateringen aangeleverde gegevens onder andere bestaande uit de actuele huurprijs, WOZ-waarde, informatie over erfpacht en oppervlakte.

Het proces bij de waardering start met het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat vanuit de basis versie. Vervolgens bepalen de taxateurs in hoeverre de standaard parameters (bijlage 2 Handboek Modelmatig Waarderen) de juiste uitgangspunten zijn voor de waardering. De taxateur maakt hierbij gebruik van zogenaamde vrijheidsgraden. Over het algemeen is het zo dat de basiswaardering een acceptabel beeld geeft van de waarde van de portefeuille, de fullwaardering zorgt voor een aannemelijke waarde per complex/object.

Toegepaste algemene parameters per 31 december 2021

De marktwaarde van het vastgoed is, als basis bepaald volgens de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Bij de bepaling van de marktwaarde per 31 december 2021 is gebruik gemaakt van de volgende parameters:

Parameter	2022	2023	2024	2025	2026	2027 e.v.
Prijsinflatie	1,80%	1,90%	1,90%	1,90%	2,00%	2,00%
Loonstijging	2,20%	2,10%	2,30%	2,30%	2,40%	2,50%
Bouwkostenstijging	3,20%	2,10%	2,30%	2,30%	2,40%	2,50%
Leegwaardestijging	7,10%	2,00%	2,00%	2,00%	2,00%	2,00%

De disconteringsvoet is gebaseerd op de risicovrije rentevoet (-0,38%), de vastgoedspecifieke opslag (6,34%) en de opslag voor markt- en objectrisico.

De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historische gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield gebaseerd op AAA rated staatsobligaties.

Specifieke parameters

Vrijheidsgraden

Vrijheidsgraden bieden taxateurs de mogelijkheden af te wijken van de standaarduitgangspunten. De volgende vrijheidsgraden zijn gebruikt.

Vrijheidsgraad	Woongelegenheden	BOG/MOG/ZOG	Xxxxxxxx
Markthuur	X	X	X
Exit yield	X		X
Leegwaarde(stijging)	X		X
Mutatiegraad doorexpl	X		X
Disconteringsvoet	X	X	X
Onderhoud		X

Parameters woongelegenheden
	2021	2020
Disconteringsvoet doorexploiteren	3,65% - 5,35%	4,75% - 5,66%
Disconteringsvoet uitponden	4,35% - 8,10%	4,75% - 7,75%
Exit-Yield doorexploiteren	2,17% - 5,73%	3,19% - 6,58%
Exit-Yield uitponden	1,99% - 5,22%	3,08% - 5,14%
Gemiddelde markthuur	940,11	929,00
Gemiddelde contracthuur	629,51	636,00
Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren	600 - 1.918	950 - 2.130
Instandhoudingsonderhoud uitponden	773 - 1.123	471 - 1.803

In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren.

Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel. Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.

De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 9

% op en na 31 december 2021.

Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede zorgvastgoed

	2021	2020
Disconteringsvoet doorexploiteren	5,50% - 9,00%	5,00% - 9,75%
Exit-Yield doorexploiteren	5,04% - 12,59%	5,00% - 10,57%
Gemiddelde markthuur per m2	133,93	103,60
Gemiddelde contracthuur m2	113,16	94,28
Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren m2	6,00 - 9,70	5,80 - 9,30

De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 9% op en na 31 december 2021.

Parameters parkeergelegenheden

	2021	2020
Disconteringsvoet doorexploiteren	5,55% - 6,40%	4,82% - 6,50%
Exit-Yield doorexploiteren	5,03% - 7,12%	6,20% - 7,50%
Gemiddelde markthuur per m2	129,67	104,00
Gemiddelde contracthuur m2	71,74	70,83
Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren m2	6,68 - 11,99	5,80 - 9,30

De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 9% op en na 31 december 2021.

Gevoeligheidsanalyse marktwaarde
Parameter	Mutatie tov basis	Effect in mln
WWS punten	10,00%	7,70
WWS punten	-10,00%	-15,60
Disconteringsvoet	1,00%	-78,40
Disconteringsvoet	-1,00%	359,20

Herclassificatie

Er zijn in het boekjaar 2021 acht woningen overgeheveld van de niet-DAEB naar de DAEB tak. Een woning is overgeheveld van de DAEB tak naar de niet-DAEB tak

Verzekerde waarde

Het gehele bezit is verzekerd op basis van een bedrag per woning. Onderverzekering is hierbij uitgesloten.

WOZ-waarde

Ultimo 2021 (peildatum 1 januari 2020) was de WOZ-waarde van het gehele bezit € 601 miljoen. Ultimo 2020 (peildatum 1 januari 2019) was de waarde € 549 miljoen.

Leegwaarde

De leegwaarde van het bezit bedroeg op 31 december 2021 € 798 miljoen (31 december 2020 € 704 miljoen).

Beleidswaarde

De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2021 € 388,8 miljoen (per 31 december 2020: € 284,3 miljoen).

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde}, is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

Overeenkomstig de regelgeving dienen de vergelijkende cijfers ook voor de beleidswaarde te worden toegelicht. Daarbij dient ook stil te worden gestaan bij de ontwikkeling in de beleidswaarde. Op basis van ervaringen uit voorgaand boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde. Ten behoeve van de nadere duiding van de beleidswaarde is voor de beleidswaarde ultimo 2020 nader invulling gegeven aan de definitie van onderhoud en verbetering. Ook is er nadere duiding gegeven aan de toerekening van kosten aan onderhoud, beheer of overige organisatiekosten. De onzekerheden op dit vlak in de beleidswaarde zijn derhalve kleiner geworden. Voor het overige zijn er geen aanpassingen doorgevoerd in de beleidswaarde.

Beleidswaarde 2020 - 2021 | Wonen Wateringen

DAEB Niet-DAEB Totaal

Beleidswaarde 2020	223.399	60.904	284.303
Af: Beleidswaarde 2020 niet-woningen	-6.514	-10.965	-17.480
Beleidswaarde 2020 woningen	216.885	49.939	266.824
Voorraadmutaties woningen
Verkoop / sloop / overig weg	-1.039	0	-1.039
Nieuwbouw / aankoop / overig nieuw	3.625	0	3.625
Modelwijzigingen	-1.116	0	-1.116
Classificatiewijzigingen	1.315	-1.315	0
Subtotaal voorraadmutaties woningen	2.785	-1.315	1.469
Rekenmethodiek beleidswaarde
Reguliere huurstijging boven inflatie aftoppen	-226	-72	-299
Overige rekenmethodiek beleidswaarde	-102	-104	-206
Subtotaal rekenmethodiek xxxxxxxxxxxxx	-000	-000	-000
Xxxxxxx vastgoedgegevens woningen
Contracthuur en leegstand	-2.099	-731	-2.830
Maximale huur	9	-4	5
WOZ-waarde	-7.088	-608	-7.695
Mutatiekans doorexploiteren	85	-366	-281
Subtotaal mutatie vastgoedgegevens	-9.092	-1.709	-10.801
Wijzigingen waarderingsparameters marktwaarde
Macro-economische parameters	5.281	859	6.140
Liberalisatiegrens	-581	-601	-1.182
Verhuurderheffing	35.400	2.242	37.642
WOZ-waarde ontwikkeling	-5.660	-754	-6.414
Disconteringsvoet	43.661	8.672	52.333
Overige marktwaardeparameters	-17	-4	-21
Subtotaal wijzigingen waarderingsparameters marktwaarde	78.084	10.414	88.498
Wijzigingen waarderingsparameters beleidswaarde
Boveninflatoire huurverhoging	312	91	403
Aanpassing streefhuurbeleid	21.863	30.515	52.378
Aanpassing onderhoudskosten (incl. achterstallig onderhoud)	-21.660	-2.760	-24.420
Aanpassing beheerkosten	-4.897	-624	-5.521
Subtotaal wijzigingen waarderingsparameters beleidswaarde	-4.382	27.223	22.841
Beleidswaarde 2021 woningen	283.952	84.375	368.326
Subtotaal mutatie in beleidswaarde woningen	67.066	34.436	101.503
Bij: Xxxxxxxxxxxxx 0000 Xxxx-xxxxxxxx	9.008	11.542	20.550
Beleidswaarde 2021	292.960	95.916	388.876
Subtotaal mutatie in beleidswaarde	69.560	35.012	104.573
Percentage beleidswaarde 2021 t.o.v. 2020	131,14%	157,49%	136,78%

De belangrijkste oorzaak voor de toename van de beleidswaarde betreft de oplevering van de aanpassing van het streefhuurbeleid, de aanpassing van de verhuurderheffing, de verlaging van de disconteringsvoet minus de verhoging van de onderhoudsnorm.

Om de beleidswaarde te kunnen berekenen wordt op vier onderdelen de uitgangspunten van de marktwaardeberekening aangepast. In onderstaande tabel staan de uitgangspunten die zijn gehanteerd bij de bepaling van beleidswaarde.

Afslag	Marktwaarde	Beleidswaarde
Beschikbaarheid	Doorexploiteren of uitponden	Doorexploiteren
Betaalbaarheid	Markthuur	Beleidshuur (streefhuur)
Kwaliteit	Norm onderhoud DCF	Corporatienorm onderhoud
Beheer	Norm beheer DCF	Corporatienorm beheer

Uitgangspunten beleidswaarde

Parameter	2021
Disconteringsvoet	4,61%
Streefhuur per maand	676
Lasten onderhoud per jaar	2.048
Lasten beheer per jaar	732

Voor de bepaling van de beheernorm in de beleidswaarde is uitgegaan van de lasten verhuur en beheer en directe operationele lasten minus verhuurderheffing in de winst - en verliesrekening in de meerjarenbegroting 2022-2026. De onderhoudsnorm vloeit voort uit de meerjarenonderhoudsbegroting 2022-2036.

Per onderdeel ontstaan de volgende afslagen:

Verloop marktwaarde - beleidswaarde	2021	2020
Marktwaarde verhuurde staat (x € 1.000) *	624.516	523.728
Beschikbaarheid	91.403	10.137
Betaalbaarheid (huren)	-264.711	-226.750
Kwaliteit (onderhoud)	-66.800	-30.901
Beheer (beheerkosten)	4.470	8.090
Beleidswaarde	388.878	284.304

* Marktwaarde is inclusief erfpachtpercelen

Op de berekening van de beleidswaarde is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. De effecten daarvan zijn als volgt:

Parameter	Mutatie tov basis	Effect in mln
WWS punten	10,00%	0,10
WWS punten	-10,00%	-2,00
Disconteringsvoet	1,00%	-91,70
Disconteringsvoet	-1,00%	73,50
Norm onderhoud	100,00	-13,40
Norm beheer	50,00	-6,60
Beleidshuur	25,00	13,30
Beleidshuur	-25,00	-10,40

De beleidswaarde is het bedrag dat Wonen Wateringen naar alle waarschijnlijkheid realiseert. Wonen Wateringen verkoopt maar een beperkt aantal woningen, verhuurt woningen bij mutatie tegen gemiddeld 75% (DAEB) en 100% (niet-DAEB) van de maximale huur, voert een andere onderhoudsstrategie en beheerstrategie. Van de marktwaarde wordt daarom een bedrag van € 236 miljoen niet gerealiseerd.

Voor de realiseerbaarheid van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie en het hiermee samenhangende deel van de herwaarderingsreserve, verwijzen wij naar het bestuursverslag.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De mutaties in de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn als volgt:

	2021		2020
Vervaardigingsprijzen/reële waarde moment verkoop	274.750		274.750
Herwaarderingen	68.500		39.500
Boekwaarde per 1 januari	343.250		314.250
Mutaties Af: naar te verkopen onroerende zaken	0		0
Bij: correctie initiële verkoopwaarde	0		0
Af: herwaardering te verkopen onroerende zaken	0		0
Af: herwaardering t.g.v. initiële verkoopwaarde	0		0
Herwaarderingen	29.000		29.000
Totaal mutaties	29.000		29.000
31 december Vervaardigingsprijzen/reële waarde moment verkoop	274.750		274.750
Herwaarderingen	97.500		68.500
Boekwaarde per 31 december	372.250		343.250

Stichting Wonen Wateringen heeft woningen verkocht onder voorwaarden (Koopgarant) met een terugkoopplicht en een variabele terugkoopwaarde gerelateerd aan de marktwaarde op terugkoopdatum. Stichting Wonen Wateringen heeft als beleid om de woningen verkocht onder voorwaarden bij terugkoop zonder voorwaarden door te verkopen. Bij geen van de verkochte woningen is een einddatum van de terugkoopregeling in het contract opgenomen. De huidige marktwaarde van de twee verkochte woningen wordt geraamd op circa € 490.000 (WOZ-waarde, peildatum 1 januari 2021). Wonen Wateringen heeft uit hoofde van de KoopGarant regeling een terugkoopplicht van 70% van de marktwaarde.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

De mutaties in de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn als volgt:

	2021		2020
Boekwaarde onr zaken in ontw bestemd voor eigen exploitatie	809.899		5.223.711
Investeringen	3.552.915		4.385.126
Mutatie ten laste van voorziening onrendabele investeringen	0		0
Overboekingen naar vastgoed in exploitatie	-5.363.775		-8.020.752
Onrendabele investeringen t.l.v. resultaat	1.000.960		-778.187
Boekwaarde onr zaken in ontw bestemd voor eigen exploitatie	0		809.899

Het saldo bestaat feitelijk uit de volgende bedragen:

Investeringen Afwaardering

2021

261.206

   -261.206

Saldo  0

In 2021 is het project “Zonneberg” opgeleverd. Definitieve afwikkeling vindt plaats in 2022. In 2021 zijn voor acht projecten kosten gemaakt. Al deze projecten bevinden zich in het onderzoek- of ontwikkelstadium.

Omdat geen zekerheid bestaat van doorgang en mogelijk ook sprake is van onrendabele toppen zijn de kosten vooralsnog afgewaardeerd.

15.2 Materiële vaste activa

	2021		2020
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie	352.293		223.500
Saldo einde boekjaar	352.293		223.500

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De mutaties in de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat:

1 januari	2021		2020
Verkrijgingsprijzen	760.386		765.407
Cumulatieve afschrijvingen	-536.886		-513.867
Boekwaarde per 1 januari	223.500		251.540
Mutaties boekjaar Investeringen	169.817		17.198
(Des)investeringen-afboekingen	-498.114		-22.218
Afschrijvingen	-41.024		-45.238
Afschrijvingen desinvesteringen	498.114		22.218
Mutaties boekjaar	128.793		-28.040
31 december Verkrijgingsprijzen	432.089		760.386
Cumulatieve afschrijvingen	-79.797		-536.886
Boekwaarde per 31 december	352.293		223.500

In 2021 is de begane grond van het kantoor verbouwd. Verder is informatie verwerkende apparatuur aangeschaft. Voor informatie verwerkende apparatuur en een eventuele reconstructie van de administratie zijn afzonderlijke verzekeringen afgesloten.

15.3 Financiële vaste activa
	2021		2020
Belastinglatenties	483.440		732.595
Saldo einde boekjaar	483.440		732.595
Het verloop van deze post is als volgt:
	2021		2020
Saldo ultimo vorig boekjaar:	732.595		1.232.174
Toevoeging ten gunste van resultaat	0		0
Onttrekkingen	-249.155		-499.580
Totaal mutaties boekjaar	-249.155		-499.580
Totaal latentie belastingvorderingen	483.440		732.595

Het saldo ultimo 2021 bestaat uit het afschrijvingspotentieel van de vastgoedbeleggingen die na 2021 nog fiscaal verrekend kan worden. De totale te benutten afschrijfruimte bedraagt € 2.729.000. Er is bij de berekening van de bodemwaarde aangesloten bij de stijging van de vastgoedprijzen. De looptijd van de vordering is meer dan 15 jaar. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 2,23%.

15.4 Voorraden
	2021		2020
Saldo ultimo vorig boekjaar:	1.228.389		861.840
Te verkopen woningen of grond	40.650		355.345
Getransporteerd	-355.345		0
Waardeverandering grondpositie	-173.044		11.204
Mutaties boekjaar	-487.739		366.549
Totaal Vastgoed bestemd voor de verkoop	740.650		1.228.389
	2021		2020
Vastgoed bestemd voor de verkoop	740.650		1.228.389
Saldo einde boekjaar	740.650		1.228.389

Ultimo 2021 bestaat het saldo uit een verkocht perceel grond die in 2022 is getransporteerd. Daarnaast is onder deze post een perceel grond van 16.816 m2 opgenomen.

15.5 Vorderingen
	2021	2020
Huurdebiteuren	89.161	57.345
Belastingen en premies sociale verzekeringen	143.493	0
Overige vorderingen	19.790	32.675
Overlopende activa	330.562	172.320
Totaal vorderingen	583.007	262.340
Xxxxxxxxxxxxxx
	0000	0000
Xx xxxxxxxx huur van huurders	104.447	100.043
Af: voorziening in verband met oninbaarheid	-15.285	-42.698
Totaal Huurdebiteuren	89.161	57.345

Het bedrag aan huurachterstand (exclusief voorziening voor oninbare vorderingen) bedraagt 0,48% van de jaarhuur (bruto-huur). Eind 2020 bedroeg het achterstandspercentage 0,61% ten opzichte van de jaarhuur. Het aantal huurders met huurachterstand per 31-12-2021 bedraagt 102 (31-12-2020: 81). 60% van de huurders heeft een huurachterstand van een maand. Bij het bepalen van de voorziening voor oninbaarheid gaan wij er van uit dat 10% van de huurachterstand van zittende huurders en 90% van de vertrekkende huurders nooit wordt ontvangen.

Belastingen en sociale verzekeringen
	2021		2020
Vennootschapsbelasting	143.493		0
Totaal overlopende activa	143.493		0

De post vennootschapsbelasting bestaat uit het nog te betalen belasting over 2021 € 297.712 en nog te ontvangen teruggave over 2020 van € 441.205.

Overige vorderingen
	2021	2020
Overige vorderingen	22.734	35.619
Af: voorziening in verband met oninbaarheid	-2.943	-2.943
Totaal overige vorderingen	19.790	32.675

De overige vorderingen hebben betrekking op (vertrokken) huurders (€ 6.731) en instanties (€ 16.003).

Overlopende activa
	2021		2020
Overige vooruitbetalingen en te ontvangen bedragen	330.562		172.320
Totaal overlopende activa	330.562		172.320
15.6 Liquide Middelen	2021		2020
Banken	2.963.074		3.546.614
Totaal liquide middelen per 31 december	2.963.074		3.546.614

De liquide middelen staan ter vrije beschikking. Stichting Wonen Wateringen heeft bij de Bank Nederlandse

Gemeenten N.V. een kredietfaciliteit van € 1.000.000. Op balansdatum is deze faciliteit niet opgenomen.

15.7 Eigen Vermogen
	2021		2020
Herwaarderingsreserve	349.051.832		256.141.196
Overige reserves	88.000.933		74.552.081
Totaal eigen vermogen	437.052.765		330.693.277

De solvabiliteit op basis van marktwaarde bedraagt 69,4% (2020 62,3%). Het eigen vermogen op basis van beleidswaarde bezit bedraagt € 201.415.000 (2020 € 91.270.000). De solvabiliteit op basis van beleidswaarde bedraagt 51,1% (2020 31,3%).

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:
	2021		0000
Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx begin boekjaar	256.141.196		185.553.731
Realisatie verkoop	-2.324.352		-656.172
Ongerealiseerde herwaardering VOV	8.700		187.610
Ongerealiseerde herwaardering vastgoed	95.226.287		71.056.027
Herwaarderingsreserve einde boekjaar	349.051.832		256.141.196

De herwaarderingsreserve bestaat voor € 347.796.000 uit niet gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille, voor € 1.059.000 ongerealiseerde waardeveranderingen erfpachtpercelen en voor

€ 197.000 ongerealiseerde waardeverandering verkopen onder voorwaarden. Door zeven verkopen van woningen, drie erfpachtpercelen en een interne overdracht van grond en is een deel van de herwaarderingsreserve gerealiseerd. De interne overdrachten van acht woningen (tussen DAEB en niet-DAEB tak) zorgen ook voor een realisatie. Een groot deel van de herwaarderingsreserve wordt echter niet gerealiseerd. Het gaat om een bedrag van € 235.638.000 (67,5%).

Overige reserves
	2021	2020
Overige reserves begin boekjaar	74.552.081	64.645.396
Resultaat boekjaar	106.359.487	80.494.150
Realisatie verkoop	2.324.352	656.172
Naar herwaardering VOV	-8.700	-187.610
Naar herwaarderingsreserve	-95.226.287	-71.056.027
Overige reserves einde boekjaar	88.000.933	74.552.081

Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming:

In de statuten is geen artikel opgenomen betreffende de resultaatbestemming. De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Het resultaat is daarom toegevoegd aan de reserves.

15.8 Voorzieningen

	2021		2020
Onrendabele investeringen	0		0
Overige voorzieningen	0		196.507
Boekwaarde per 31 december	0		196.507
Voorziening onrendabele investeringen
	2021		2020
Stand per 1 januari	0		5.499.568
Dotaties	0		0
Correcties	0		128.809
Onttrekkingen	0		-5.628.377
Stand per 31 december	0		0
In 2021 zijn geen (project)besluiten genomen die leiden tot onrendabele investeringen
Overige voorzieningen
	2021		2020
Stand 1 januari	196.507		47.700
Bij: dotatie boekjaar	0		174.034
Af: uitgaven boekjaar	0		-25.227
Af: naar overlopende passiva	-196.507		0
Stand 31 december	0		196.507

De voorzieningen lampenfonds, glasfonds, loopbaanontwikkelbudget en verlofdagen zijn overgeheveld naar overlopende passiva.

15.9 Langlopende schulden

	2021		0000
Xxxxxxxx kredietinstellingen	185.800.296		194.165.633
Terugkoopverplichting woningen vov	342.690		322.390
Overige schulden	25.927		6.927
Totaal langlopende schulden	186.168.913		194.494.950

Leningen kredietinstellingen

Het verloop van de post leningen kredietinstellingen voor leningen van Stichting Wonen Wateringen is als volgt:

	2021		2020
Stand per 1 januari	149.816.810		90.608.900
Agio leningen	50.611.883		0
Cumulatieve aflossingen	-5.665.186		-5.204.051
Kortlopende aflossingsverplichtingen	-597.874		-461.135
Boekwaarde per 1 januari	194.165.633		84.943.714
Bij: storting nieuwe leningen	0		59.207.910
Bij: agio leningen	0		50.611.883
Af: aflossingen lopende leningen	-597.874		-461.135
Af: aflossing lening beëindigd	0		0
Mutatie agio	-2.117.312		0
Aflossing roll-over lening	-2.800.000		0
Mutaties kortlopende verplichting	-2.850.151		-136.739
Saldo mutaties boekjaar	-8.365.337		109.221.919
31 december Stand per 31 december	149.816.810		149.816.810
Agio leningen	48.494.571		50.611.883
Cumulatieve aflossingen	-9.063.060		-5.665.186
Kortlopende aflossingen komend jaar	-3.448.025		-597.874
Boekwaarde per 31 december	185.800.296		194.165.633

In 2020 zijn via de activa-passiva transactie met Vestia niet marktconforme leningen overgenomen. Deze leningen zijn tegen marktwaarde overgenomen en daarbij is een agio ontstaan. Deze post valt gedurende de looptijd en evenredig met het saldo van de leningen vrij.

Van het agiodeel in het saldo van de leningen is € 2.112.000 kortlopend.

In 2021 zijn geen nieuwe leningen aangetrokken. Ultimo 2021 is € 1.700.000 getrokken van de roll-over lening van € 4.500.000. In 2021 zijn geen eindaflossingen gedaan. Voor de leningportefeuille gelden de volgende kenmerken:

	2021	2020
Gemiddelde rentevoet afgesloten leningovereenkomsten	3,09%	3,15%
Gemiddelde resterende looptijd van de leningen	13,27	13,70
Duration	12,11	13,40
Marktwaarde leningen	204.303.000	220.426.000
Koers	139,68%	152,07%
10 jaar swap op 31 december	0,31%	-0,26%
Effect stijging marktwaarde rente met 1%	178.574.000	192.695.000
Effect daling marktwaarde rente met 1%	228.223.000	253.055.000

Voor de berekening van de reële waarde wordt gebruik gemaakt van rentequotes (6-maands Euribor). De komende 5 jaar blijft het renterisico onder de 15% van de totale leningportefeuille (voor zowel renteconversies als eindaflossingen).

Het borgingsplafond bedraagt tot en met 2023 € 142.716.000.

Verdeling leningportefeuille naar type leningen (nominaal)	2020		2019
Annuitaire leningen	10.803.422		11.401.238
Fixe leningen	114.079.461		114.079.461
Basisrenteleningen	14.170.865		14.170.865
Roll-over met variabele hoofdsom	1.700.000		4.500.000
Totaal	140.753.748		144.151.564

Toelichting Basisrenteleningen

Van Vestia zijn twee basisrenteleningen overgenomen. De voorwaarden van deze leningen zijn als volgt:

• Basisrentelening A kent een hoofdsom van € 10.000.000, een renteherzieningsdatum van 1 april 2038 en een einddatum van 1 april 2057. Tot de renteherzieningsdatum geldt er een rentepercentage van 4,25% en een kredietopslag van 0,00%. Marktwaarde: € 23.929.000

• Basisrentelening B kent een hoofdsom van € 4.170.000, een renteherzieningsdatum van 1 april 2030 en een einddatum van 1 april 2058. Tot de renteherzieningsdatum een rentepercentage van 3,55% en een kredietopslag van 0,00%. Marktwaarde: € 10.191.000

	2021		2020
Resterende looptijd <1 jaar (kortlopend)	3.448.025		597.874
1-5 jaar	25.581.622		25.206.024
> 5 jaar	111.724.101		118.347.666
Totaal	140.753.748		144.151.564

De leningen van de kredietinstellingen zijn voor € 133.786.000 verstrekt onder garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De gemeente Westland heeft garantie verstrekt voor een bedrag van

€ 6.967.000. De onroerende zaken zijn niet hypothecair bezwaard. De LTV bedraagt 36,2% (2020 50,9%). De dekkingsratio bedraagt 32,4% (2020 42,1%).

Xxxxxxxxxxxxxx
	0000		0000
Xxxxxxxxxxxxxx	25.927		6.927
Totaal waarborgsommen	25.927		6.927

De waarborgsommen hebben betrekking op huurders van bedrijfspanden als garantie voor het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Het verloop van deze post is als volgt:
	2021		2020
Terugkoopverplichting bij overdracht	177.000		177.000
Cumulatief aandeel in waardeveranderingen	145.390		119.625
Boekwaarde per 1 januari	322.390		296.625
Mutaties Correctie terugkoopverplichting	97.750		0
Correctie waarderveranderingen	-97.750		0
Toename in verband met verkopen	0		0
Afname in verband met aangekochte woningen	0		0
Aandeel in waardeveranderingen boekjaar	20.300		25.765
Saldo mutaties	20.300		25.765
31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht	274.750		177.000
Cumulatief aandeel in waardeveranderingen	67.940		145.390
Boekwaarde per 31 december	342.690		322.390

Stichting Wonen Wateringen heeft woningen verkocht onder voorwaarden (Koopgarant) met een terugkoopplicht en een variabele terugkoopwaarde gerelateerd aan de marktwaarde op terugkoopdatum. Stichting Wonen Wateringen heeft voor de laatste woningen als beleid om bij terugkoop de woningen te verkopen tegen de getaxeerde waarde in de vrije verkoop zonder voorwaarden.

Ultimo 2021 resteren twee woningen vanuit het bestaande bezit verkocht onder de KoopGarant regeling. De oorspronkelijke opbrengstwaarde van deze woningen is € 274.750. Bij de verkochte woningen is geen einddatum van de terugkoopregeling in het contract opgenomen. De huidige marktwaarde van de verkochte woningen wordt geraamd op circa € 490.000 (WOZ-waarde, peildatum 01-01-2021). Wonen Wateringen heeft uit hoofde van de KoopGarant regeling een terugkoopplicht van 70% van de marktwaarde.

15.10 Kortlopende schulden en overlopende passiva
	2021		2020
Schulden aan kredietinstellingen	3.448.025		597.874
Schulden aan leveranciers	436.697		545.588
Belastingen en premies sociale verzekering	258.815		1.393.789
Schulden ter zake van pensioenen	19.602		18.898
Overlopende passiva	2.626.229		2.933.878
Totaal kortlopende schulden	6.789.368		5.490.027

Schulden aan kredietinstellingen
	2021		2020
Te betalen aflossing volgend boekjaar	3.448.025		597.874
Totaal schulden aan kredietinstellingen	3.448.025		597.874

Onder deze post zijn de aflossingen voor 2022 opgenomen. Dit betreft voor € 2.000.000 een eindaflossing, voor € 800.000 aflossing van de roll-over lening en € 648.000 aan reguliere aflossingen.

Schulden aan leveranciers
	2021		2020
Handelscrediteuren	436.697		545.588
Totaal schulden aan leveranciers	436.697		545.588

Het saldo betreft de ontvangen maar nog niet betaalde facturen per 31 december 2021. Alle facturen zijn per 15 maart 2022 betaald.

Belastingen en premies sociale verzekeringen
	2021		2020
Te betalen loonheffing en sociale verzekeringen	38.267		35.402
Omzetbelasting	220.549		648.394
Vennootschapsbelasting	0		709.993
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen	258.815		1.393.789

De loonheffing en sociale verzekeringen betreffen de aangifte van december 2021. Het bedrag aan te betalen omzetbelasting betreft de aangifte over het 4e kwartaal 2021

Schulden terzake van pensioenen
	2021		2020
Te betalen bijdrage pensioenfonds	19.602		18.898
Totaal schulden aan kredietinstellingen Deze post betreft de nota van het pensioenfonds van december 2021.	19.602		18.898

Overlopende passiva
De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:
	2021		2020
Niet vervallen rente langlopende schulden	1.750.486		1.909.396
Vooruitontvangen huren	273.274		247.327
Overige overlopende passiva	602.469		777.155
Totaal overlopende passiva	2.626.229		2.933.878

De niet vervallen rente heeft betrekking op de opgelopen rente vanaf betaaldatum tot balansdatum. In de overige overlopende passiva zijn vooruit ontvangen bedragen en nog te betalen posten opgenomen.

Onder overige overlopende passiva zijn ook het loopbaanontwikkelbudget (€ 38.000), de te betalen verlofdagen (€ 57.000), het lampenfonds (€ 18.000) en het glasfonds (€ 77.000) opgenomen.

16 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

Huurverplichtingen

Stichting Wonen Wateringen is voor het kantoor Xxxxxxxxx 00 huurverplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 112.000 per jaar dit ingaande 1 november 2020. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en wordt na het verstrijken van genoemde termijn voortgezet voor een aansluitende periode van steeds vijf jaar. De huurprijs wordt jaarlijks, op 1 november, verhoogd met de consumentenprijsindex (CPI). Zowel verhuurder als huurder zijn bevoegd om hun moverende reden onderhavige huurovereenkomst tegen einde maand op te zeggen, met een opzegtermijn van 1 jaar.

Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw

De woningcorporatie heeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van het Reglement van Deelneming van WSW een obligolening aangetrokken. De lening sluit aan op hetgeen is vereist. Dit betekent dat de hoofdsom overeenkomt met 2,6% van het geborgd schuldrestant ultimo 2021. Op deze lening kan alleen een trekking worden gedaan als WSW daartoe een verzoek heeft gedaan en de woningcorporatie niet binnen 10 werkdagen na dit verzoek kan storten. Een dergelijk verzoek van WSW is pas aan de orde als het jaarlijks obligo niet toereikend is. Op basis van de prognoses van WSW is dit op basis van de huidige verplichtingen niet aan de orde. In het geval van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten worden afgelost door de woningcorporatie.

Volmacht Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Wonen Wateringen heeft aan het WSW een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht verstrekt, zoals bedoeld in het Reglement van Deelneming, waardoor het WSW de mogelijkheid heeft direct hypotheek te vestigen op het 'ingezette' bezit van Wonen Wateringen. Het WSW zal hiervan gebruik maken indien niet wordt voldaan voldoet aan de normen van het WSW, of als er op een andere manier een noodzaak is tot beheersing van de risico.

Bijdrageheffing kosten Autoriteit Woningcorporaties (Aw)

In artikel 61c van de Woningwet is bepaald dat toegelaten instellingen moeten betalen voor de kosten van de Aw. Hiertoe moet de Aw jaarlijks uiterlijk op 1 oktober bij de toegelaten instellingen een bijdrageheffing innen. Artikel 121 van Btiv bevat de wettelijke grondslag voor de berekeningswijze en de procedure. De bijdrage heffing is een jaarlijks terugkerende heffing. In 2021 is € 11.000 betaald. De komende 5 jaren wordt € 93.000 geraamd.

Heffing voor saneringssteun

De Autoriteit Woningcorporaties kan aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opleggen. Jaarlijks wordt bepaald of een heffing noodzakelijk is. Voor 2021 is geen heffing in rekening gebracht. In de jaren 2022 tot en met 2026 wordt geen afdracht verwacht.

Verhuurderheffing

Sinds 1 januari 2014 betalen woningcorporaties op grond van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II een bijdrage aan de overheid die wordt berekend over de (gemaximeerde) WOZ-waarde en geldt voor woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens. De totale bijdrage over 2021 bedraagt € 2.137.964. In 2023 wordt de verhuurderheffing, volgens het ingediende wetsvoorstel, afgeschaft. In de meerjarenbegroting 2022-2026 is de heffing nog wel ingerekend. In 2022 kunnen wij een rvv-bijdrage verzilveren voor het in 2021 opgeleverde nieuwbouwcomplex.

Verhuurderbijdrage

In 2018 is de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) gewijzigd. In de wetswijziging is onder andere een gedeeltelijke financiering voor de Huurcommissie via een verhuurderbijdrage geïntroduceerd. De verhuurderbijdrage wordt door de Huurcommissie jaarlijks opgelegd aan verhuurders met meer dan 50 woningen die verhuurderheffing moeten betalen, op grond van door de Belastingdienst aan te leveren

gegevens. In het afgelopen jaar is een bijdrage van € 4.300 betaald. De komende 5 jaren is een totaalbedrag

voorzien van € 22.000.

Koop Goedkoop

In het verleden zijn 56 woningen verkocht onder de constructie Koop Goedkoop. De percelen onder de woningen zijn in erfpacht uitgegeven. Wonen Wateringen heeft voor deze woningen het terugkooprecht. De waarde van de erfpachtgronden is in deze jaarrekening verantwoord onder de vastgoedbeleggingen. Per 31 december 2021 zijn nog 42 percelen in eigendom (per genoemde datum is er een verkocht, die in 2022 is getransporteerd.

Verkoop complex 957 Xxxxxxxxx 00/00

Stichting Wonen Wateringen heeft een leveringsverplichting ten aanzien van Xxxxxxxxx 00/00. Er is een verkoopprijs overeengekomen van € 2.250.000 exclusief omzetbelasting. De levering dient nog plaats te vinden. De koper is een rentevergoeding verschuldigd van 2,5% per jaar over de koopprijs exclusief omzetbelasting vanaf 1 januari 2018. De totaal opgelopen rente bedraagt € 225.000.

Wet Keten Aansprakelijkheid

In het kader van de reguliere bedrijfsvoering worden verplichtingen aangegaan met aannemers en andere leveranciers. Wonen Wateringen is onderworpen aan de Wet Ketenaansprakelijkheid op basis waarvan zij zou kunnen worden aangesproken. Om dit risico te beperken doet Wonen Wateringen alleen zaken met aannemers en leveranciers met een goede reputatie in de markt en bij omvangrijke werken wordt de kredietwaardigheid en financiële continuïteit van de aannemers en leveranciers beoordeeld. Verder wordt gebruik gemaakt van stortingen op G-rekeningen. Bij het inschakelen van nieuwe aannemers vindt een controle van de kredietwaardigheid plaats.

Prestatieafspraken

In het najaar van 2021 heeft Wonen Wateringen tezamen met Arcade Mensen en Wonen en de huurdersorganisaties prestatieafspraken opgesteld met de gemeente Westland. Onderwerpen zijn o.a. betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbare wijken.

Automatisering

In samenwerking met zes andere corporaties is de afgelopen 3 jaar een traject doorlopen om te komen tot de keuze van een nieuw ERP-systeem. Inmiddels is deze keuze gemaakt en wordt gewerkt aan het opstellen en afhandelen van het contract. Implementatie vindt plaats eind 2022/begin 2023.

Onderhouds- en nieuwbouwverplichtingen

De onderhoudsverplichtingen (in 2021 opgedragen werken, in 2022 uitgevoerd of te voeren) bedragen ultimo

2021 € 25.000.

Risicoanalyse

De belangrijkste risico’s die op kunnen treden bij Wonen Wateringen zijn:

• Kredietrisico

De toegelaten instellingen loopt kredietrisico over de vorderingen. Het maximale kredietrisico betreffende vorderingen bedraagt maximaal € 0,5 miljoen. De vorderingen van de toegelaten instelling uit hoofde van de huurdebiteuren zijn gespreid over een groot aantal huurders.

• Renterisico en kasstroomrisico

De toegelaten instelling loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde.

• Valutarisico

Stichting Wonen Wateringen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

16.1 Voorstel resultaatbestemming

De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de vaststelling door Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is aan de overige reserves toegevoegd.

	2021		2020
Toevoeging aan overige reserves	106.359.488		80.494.150
Totaal 16.2 Gebeurtenissen na balansdatum	106.359.488		80.494.150

COVID-19 virus

In 2020 is de COVID-19 -pandemie uitgebroken. Deze heeft grote gevolgen gehad voor de samenleving zowel in 2020 als 2021. Begin 2021 is het vaccineren tegen het COVID-19 virus begonnen. In het najaar van 2021 is het vaccinatieprogramma nagenoeg voltooid. In 2022 zijn de besmettingen en daarmee de druk op de zorg verder afgenomen en zijn de reguliere maatschappelijke betrekkingen hersteld. Door herstel van de wereldeconomie is de vraag naar producten en diensten toegenomen waardoor de inflatie sterk is gestegen. Met name de prijzen voor bouwmaterialen en energie zijn flink gestegen.

Oorlog tussen Rusland en Oekraïne

Eind maart 2022 brak tussen Rusland en Oekraïne een oorlog uit. Deze oorlog heeft geleid tot spanningen op diverse economische markten. Omdat Rusland een belangrijke energieleverancier is, zijn de energieprijzen ook verder omhoog gegaan. Dit raakt voor een belangrijk deel onze huurders, waardoor mogelijk betalingsproblemen ontstaan. Door zowel het herstel van de wereldeconomie als toename van de inflatie stijgt ook de rente. Dit kan mogelijk uitvoering van onderhoudswerken en bouwprojecten onder druk zetten.

Fusiebesprekingen

Tussen de Wassenaarsche Bouwstichting en Stichting Wonen Wateringen hebben besprekingen plaatsgevonden met als doel te komen tot een juridische fusie. In 2022 is door beide partijen het besluit genomen om zelfstandig verder te gaan.

Nationale Woon- en bouwagenda

Nederland heeft behoefte aan een toegankelijk, betaalbaar woonlandschap van goede kwaliteit. De opgave is complex: ze vraagt om een gerichte inspanning van alle betrokkenen. Samen met belangrijke partners in het woonveld, zoals medeoverheden, woningcorporaties en marktpartijen, bundelt het Rijk de krachten om de geconstateerde problemen en oorzaken aan te pakken. Daarom is als uitvloeisel van het regeerakkoord de Nationale Woon- en Bouwagenda opgesteld.

De agenda kent drie kerndoelen:

1. Beschikbaarheid: voldoende woningen voor iedereen. De bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven twee derde betaalbaar.

2. Betaalbaarheid: woonlasten sluiten beter aan bij het inkomen. Het aantal huishoudens dat te hoge woonlasten draagt ten opzichte van het inkomen neemt af.

3. Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare wijken en duurzame huisvesting bereikbaar voor iedereen.

17 Toelichting op de winst- en verliesrekening

17.1 Xxxxxxxxxxxxxxx

	0000		0000
Xxxxxxxx en woongebouwen	19.781.528		15.168.918
Onroerende zaken niet-zijnde woningen	799.745		726.128
	20.581.273		15.895.046
Huurderving wegens leegstand	-163.434		-85.511
Huurderving wegens oninbaarheid	0		-48.786
Totaal huuropbrengsten	20.417.839		15.760.749
Toelichting netto huur opbrengsten Huren voorgaand jaar	15.895.000		15.256.000
Doorwerking huurverhoging 2020 (2019)	235.000		196.000
Doorwerking opleveringen 2020	148.000		0
Huurverlaging per 1 mei 2021	-144.000		0
Huurverhoging per 1 juli 2021 (2020)	15.000		235.000
Woningen en niet-zijnde woningen verkocht	-73.000		-23.000
Nieuw in exploitatie	4.489.000		212.000
Huurmutaties	16.000		9.000
Overig	0		10.000
Totaal netto huuropbrengsten exclusief derving	20.581.000		15.895.000

In 2021 gold de Wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager Inkomen. Deze wet hield in dat huishoudens in een sociale huurwoning recht hebben op een eenmalige huurverlaging, als ze relatief te duur wonen. Het ging hierbij om huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrenzen voor passend toewijzen én een huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Zij kregen eenmalig recht op huurverlaging naar die aftoppingsgrens.

De kale huur van een sociale huurwoning ging in 2021 niet omhoog. Dit geldt tot 30 juni 2022. Huren van vrije sectorwoningen stegen wel in 2021. Er gold wel een maximum van 2,4%.

De huren van overige eenheden stegen op basis van overeengekomen voorwaarden (meestal CPI-index).

De huuropbrengsten zijn gerealiseerd in het statutair werkgebied in Nederland (woningmarktregio Haaglanden Midden-Holland Rotterdam) in casu de gemeente Westland.

17.2 Opbrengsten servicecontracten

	2021		2020
Overige goederen, levering en diensten	787.274		472.328
Te verrekenen met bewoners	-44.018		-21.618
Verrekend over 2020 in 2021	-53.599		0
Opbrengstderving	-8.394		-1.544
Totaal opbrengsten servicecontracten	681.263		449.166

Deze post betreft de voorschotten die bij de huurders in rekening zijn gebracht minus de verwachte afrekening in 2021, de nagekomen afrekening 2020 en niet te verrekenen huurderving.

17.3 Lasten servicecontracten

	2021		2020
Kosten leveringen en diensten	-716.320		-583.732
Toevoeging aan fondsen	-34.406		0
Totaal lasten servicecontracten	-750.727		-583.732

Dit betreft de kosten die betrekking hebben op de in rekening gebrachte voorschotten in 2021. De kosten bestaan uit leveringen van gas, electra, schoonmaakkosten, glasverzekering en kosten ontstopping.

17.4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

	2021		2020
Personeelskosten (inclusief overige)	-566.520		-497.900
Huisvestingskosten	-53.849		-63.406
Algemene kosten	-258.827		-188.306
Doorberekeningen	18.762		2.311
Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten	-860.433		-747.301

Onder ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ staan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks in verband te brengen zijn met de verhuur- en beheeractiviteiten, zoals:

• lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed (bijvoorbeeld woonconsulenten);

• kosten klanten contactcenter

17.5 Lasten onderhoudsactiviteiten
	2021		2020
Reparatie en mutatieonderhoud	-798.303		-479.489
Planmatig onderhoud	-1.472.652		-1.083.423
Contractonderhoud	-792.914		-602.566
Personeelskosten (inclusief overige)	-486.603		-489.840
Huisvestingskosten	-46.307		-62.696
Algemene kosten	-185.968		-151.067
Doorberekeningen	77.130		116.255
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten	-3.705.617		-2.752.827

Bij ‘Lasten onderhoudsactiviteiten’ staan de onderhoudskosten die betrekking hebben op het vastgoed in exploitatie. De ‘Lasten onderhoudsactiviteiten’ worden in het functionele model verantwoord onder de subcategorie ‘netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’. Dit betekent dat alleen onderhoudskosten worden verantwoord die zijn gerelateerd aan het vastgoed in exploitatie.

Personeelskosten en overige personeelskosten van directe en indirecte personeelsleden betrokken bij de onderhoudsactiviteiten worden toegerekend aan de ‘lasten onderhoudsactiviteiten’. Dit geldt ook voor enerzijds overige directe bedrijfskosten die feitelijk betrekking hebben op onderhoudsactiviteiten.

17.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
2021		2020
Belastingen -820.207		-641.840
Verzekeringen -132.856		-110.554
Verhuurderheffing -2.137.964		-1.977.991
Overige directe operationele lasten -138.897		-20.003
Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit   -3.229.925		-2.750.388

Onder de ‘overige directe operationele lasten exploitatie bezit’ vallen de exploitatiekosten die niet direct te relateren zijn aan de subactiviteiten verhuren, beheren en onderhouden. Dit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de corporatie vastgoed heeft.

17.7 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

	2021		2020
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille	3.410.043		1.576.885
Verkoopkosten	-62.598		-32.044
Toegerekende organisatiekosten	-13.170		-2.035
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille	-2.276.511		-1.150.518
Totaal verkoopopbrengst vastgoedportefeuille	1.057.764		392.289

Het netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft de opbrengsten en lasten uit verkopen bestaand bezit aan derden. In 2021 zijn negen woningen getransporteerd (2020: vijf) en de grond van drie erfpachtwoningen (2020: een).

17.8 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

	2021		2020
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille	1.006.283		4.293.268
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille	97.319.032		71.668.794
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen voorraad bestemd	-173.044		11.204
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vov	8.700		3.235
Totaal waardeveranderingen vastgoedportefeuille	98.160.971		75.976.501

Deze post betreft de waardeverandering van projecten in ontwikkeling, de stijging van de marktwaarde in verhuurde staat, de waardeaanpassing van de grondpositie en de waardeverandering verkoop onder voorwaarden.

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
	2021		2020
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille	1.006.283		4.293.268
Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille	1.006.283		4.293.268

De overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op terugname van de afwaardering van het complex Zonneberg € 1.230.000), de afwaardering van diverse nieuwbouw- en renovatieprojecten die zich in het ontwerpstadium bevinden en waarvan wordt aangenomen dat deze een onrendabele top hebben (€ - 229.040) en de activering van eerder afgeboekte kosten van warmtemeters (€ 5.323).

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
	2021		2020
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille	97.319.032		71.668.794
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen	97.319.032		71.668.794

De waarde van de reguliere woningvoorraad is op 31 december 2021 met € 97,3 miljoen gestegen.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen voorraden
	2021		2020
Waardestijging voorraad bestemd voor verkoop	-173.044		11.204
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen	-173.044		11.204

Ten opzichte van 2020 is de waarde van de grondpositie met € 173.044 gedaald.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

	2021		2020
Ongerealiseerd op basis van herwaardering	8.700		3.235
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen	8.700		3.235

Wonen Wateringen heeft nog twee woningen verkocht onder de Koopgarant regeling. De waardeverandering is onder deze post opgenomen.

17.9 Opbrengst overige activiteiten

	2021		2020
Erfpacht grond KoopGoedkoop woningen	94.722		94.404
Vergoeding zendmasten	69.730		27.236
EPV Bijdrage	7.850		0
Kosten overige activiteiten	-8.615		0
Totaal opbrengsten overige activiteiten	163.686		121.640

Wonen Wateringen is eigenaar van 42 erfpachtrechten die zijn verkocht onder de regeling “Koop Goedkoop”. Jaarlijks wordt de canon aan de eigenaars doorberekend. Daarnaast verhuur Wonen Wateringen opstelplaatsen voor mobiele telefoonantennes. Ook de EPV bijdrage wordt hier verantwoord.

17.10 Overige organisatiekosten

	2021		2020
Personeelskosten (inclusief overige)	-723.830		-801.272
Kosten RvC	-61.016		-73.562
Huisvestingskosten	-64.869		-86.214
Algemene kosten	-467.518		-431.635
Obligoheffing	-84.806		0
Doorberekeningen	89.826		183.015
	-1.312.211		-1.209.668

De ‘overige organisatiekosten’ zijn kosten die niet toe te rekenen zijn aan de primaire activiteiten of niet- primaire activiteiten. Dit zijn niet-object gebonden kosten en algemene organisatiekosten. Over het algemeen zal de categorie ‘overige organisatiekosten’ van beperkte omvang zijn in relatie tot de overige categorieën binnen de winst-en-verliesrekening. Een nadere uiteenzetting van deze kosten moet in de toelichting op de jaarrekening worden opgenomen. Voorbeelden van overige organisatiekosten zijn - rekening houdend met de aard en omvang van de woningcorporatie - kosten op het gebied van:

• governance en bestuur;

• portfolio management;

• treasury;

• jaarverslaggeving en control;

• personeel en organisatie;

• personeelsvereniging en OR

Ook valt de obligoheffing, de saneringsheffing (niet van toepassing in 2021); de bijdrageheffing Autoriteit woningcorporaties en de volkshuisvestelijke bijdrage aan andere corporaties (niet van toepassing voor Wonen Wateringen) onder deze post.

17.11 Leefbaarheid
	2021		2020
Groenonderhoud	-13.135		-23.079
Personeelskosten	-105.620		-28.389
Huisvestingskosten	-10.050		-3.640
Algemene kosten	-41.440		-8.772
	-170.245		-63.880

Posten die zijn te relateren aan leefbaarheid, zijn de kosten van werkzaamheden voor niet in eigendom zijnde gebouwen en gronden zoals openbare terreinen (fysieke leefbaarheid) alsook bijdragen aan woonmaatschappelijk werk gerelateerde activiteiten (sociale leefbaarheid), welke niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie. Deze kosten vallen onder de categorie ‘kosten omtrent leefbaarheid.

17.12 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
	2021		2020
Rente op liquide middelen	-11.838		0
Overige vorderingen	724		0
Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten	-11.114		0

Op de lopende rekeningen betalen we 0,5% rente boven € 100.000. De renteontvangst betreft belastingrente.

17.13 Rentelasten en soortgelijke kosten

	2021		2020
Rente langlopende leningen	-4.208.555		-2.297.617
Vrijval agio	2.117.312		0
Kosten financiering (obligo- en borgstellingsvergoeding WSW)	-36.312		-27.830
Rente overige schulden	0		-107.015
Totaal rentelasten en soorgelijke kosten	-2.127.555		-2.432.462

De toename van de rente heeft te maken met de aankoop van bezit van Stichting Vestia. De overname van de leningen van Vestia heeft plaatsgevonden tegen maktwaarde. Daarbij is een zogenaamde agio ontstaan, die gedurende de looptijd van de leningen vrijvalt.

17.14 Belastingen

	2021		2020
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Acute belastingen boekjaar	-1.900.712		-709.992
Acute belastingen voorgaande boekjaren	195.658		-456.366
Mutatie latente belastingen	-249.155		-499.580
	-1.954.208		-1.665.937

De acute vennootschapsbelasting is als volgt bepaald:
	2021	2020
Resultaat voor belastingen Jaarrekening	108.313.000	82.160.000
Correcties fiscale verschillen Onrendabele investeringen	0	-4.281.000
Verkoopopbrengsten	470.000	-392.000
Toevoeging herinvesteringsreserve	-1.528.000	0
Overige tijdelijke en permanente verschillen	-98.155.000	-71.683.000
Afschrijvingen	-280.000	-493.000
Onderhoudskosten in verbeteringen	0	-3.420.000
Overige fiscale correcties	46.000	42.000
Fiscaal resultaat	8.866.000	1.933.000
Niet aftrekbaar in verband met de ATAD-regeling	-1.173.000	974.000
Investeringsaftrek	-12.000	-5.000
Aftrekbeperking gemengde kosten	5.000	5.000
Belastbaar bedrag	7.686.000	2.907.000
Acute belastingen	-1.901.000	-710.000

Het belastingpercentage over de eerste € 245.000 bedraagt 15%. Bij een winst boven de € 245.000 wordt 25% belasting geheven. De effectieve belastingdruk over 2021 bedraagt 1,80% (2020 2,03%). De lagere belastingdruk ontstaat met name doordat commerciële waardeveranderingen vastgoedbeleggingen fiscaal niet worden gevolgd en daarvoor ook geen latentie is opgenomen omdat deze naar nihil tendeert.

Per 1 januari 2019 is rente niet langer aftrekbaar voor zover het saldo van verschuldigde en ontvangen (groeps- en derden) rente meer bedraagt dan maximaal 30% van de gecorrigeerde fiscale winst. Ultimo 2021 is nog € 307.000 te verrekenen. Hiervoor is geen latentie opgenomen.

Stichting Wonen Wateringen heeft een verkoopprogramma. Het fiscale resultaat daarvan wordt ingezet als eerste afschrijving op nieuwbouwprojecten. Daarom is geen latentie opgenomen.

De belastingaanslagen zijn opgelegd tot en met 2017. De aangifte voor 2018, 2019 en 2020 zijn ingediend. Er is geen sprake meer van verliescompensatie.

18 Overige toelichtingen
18.1 Afschrijving (im)materiële activa
	2021		2020
Afschrijving onroerende en roerende zaken tdv de exploitatie	-41.024		-45.238
	-41.024		-45.238
De verdeling van deze kosten is als volgt:
Lasten verhuur en beheeractiviteiten	-12.838		-12.931
Lasten onderhoudsactiviteiten	-11.040		-13.946
Toegerekende organisatiekosten verkoop	-204		-37
Overige organisatiekosten	-14.546		-17.582
Leefbaarheid	-2.396		-742
Totaal	-41.024		-45.238
18.2 Toerekening personeelslasten
	2021		2020
Lonen en salarissen	-1.230.623		-924.761
Sociale lasten	-192.375		-142.215
Pensioenpremies	-157.516		-160.685
Overige personeelskosten inclusief inhuur	-311.050		-635.597
	-1.891.563		-1.863.258
De verdeling van deze kosten is al volgt
Lasten verhuur en beheeractiviteiten	-566.520		-497.900
Lasten onderhoudsactiviteiten	-486.603		-534.284
Toegerekende organisatiekosten verkoop	-8.990		-1.414
Overige organisatiekosten	-723.830		-801.272
Leefbaarheid	-105.620		-28.389
Totaal	-1.891.563		-1.863.258

18.3 Opbouw personeelsformatie
De personeelsformatie ultimo kalenderjaar is als volgt opgebouwd:
Afdeling 31-12-2021		31-12-2020
Verhuur 9,13		6,05
Bedrijfsvoering 3,56		3,66
Staf 2,56		2,56
Directie 1,00		1,00
Vastgoed 6,00		3,35
Totaal formatie 22,25		16,62
Totaal aantal personeelsleden 26,00		19,00
Totaal fte's per 1000 woningen 10,05		8,12
18.4 Overige beheerkosten
De verdeling van deze kosten is als volgt: 2021		2020
Kosten Raad van Commissarissen -64.869		-73.562
Huisvestingskosten -172.078		-221.827
Algemene kosten -957.075		-782.306
Doorberekeningen 176.901		312.129
-1.017.120		-765.566
Verdeling van personeels- en overige beheerkosten over kostendragers 2021		2020
Lasten verhuur en beheeractiviteiten -860.433		-737.301
Lasten onderhoudsactiviteiten -641.748		-640.640
Toegerekende organisatiekosten verkoop -13.170		-2.034
Overige organisatiekosten -1.236.222		-1.198.049
Leefbaarheid -157.110		-40.801
-2.908.683		-2.618.824
18.5 Overzicht accountantskosten
2021		2020
Onderzoek naar de jaarrekening -78.156		-91.961
Andere controlediensten -5.808		-11.250
Adviesdiensten op fiscaal terrein -43.058		-6.121
Overige adviesdiensten -16.668		-64.500
Totaal  -143.690		-173.832

Bovenstaande specificatie betreft de gefactureerde bedragen in het betreffende boekjaar inclusief opname en vrijval reserveringen. Voor de controle van de jaarrekening over 2021 is Xxxxx Xxxxx ingeschakeld. Dat geldt ook voor de aangifte van de vennootschapsbelasting. De andere controlediensten zijn verricht in het kader

van de controle van de dVi.

Xxxxx Xxxxx (Netherlands) N.V.

18.6 Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector

Bezoldiging bestuur

Gegevens 2020
Bedragen x € 1	F. van der Pal
Functiegegevens	Directeur-bestuurder
Aanvang en einde functievervulling in 2020	01/01 - 31/12
Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte)	1
Dienstbetrekking?	ja
Bezoldiging
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen	104.284
Beloningen betaalbaar op termijn	20.346
Subtotaal	124.630
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum	127.000
-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag	0
Bezoldiging	124.630
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan	N.v.t.
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling	N.v.t.

De bezoldiging voor topfunctionarissen van Stichting Wonen Wateringen is gebaseerd op het bezoldigingsmaximum voor de woningcorporaties, klasse D, maximaal € 132.000.

Bezoldiging Raad van Commissarissen

Gegevens 2021
bedragen x € 1 R.C.R. Baron
Functiegegevens Voorzitter
Aanvang en einde functievervulling in 2021	01/01 - 31/12
Bezoldiging
Bezoldiging	15.300
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum	19.800
Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag	N.v.t.
Bezoldiging	15.300
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan	N.v.t.
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling	N.v.t.

Gegevens 2020
bedragen x € 1	R.C.R. Baron
Functiegegevens	Voorzitter
Aanvang en einde functievervulling in 2020	01/01 - 31/12
Bezoldiging
Bezoldiging	13.650
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum	19.050
Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag	N.v.t.
Bezoldiging	13.650
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan	N.v.t.
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling	N.v.t.

Gegevens 2021
bedragen x € 1	M.A.I. Born	X.X.X. xxx Xxxxxxx	X. xx Xxxxxxxx	I.D. Xxxxxxxxx
Functiegegevens	Vice-voorzitter	Xxx	Xxx	Xxx
Aanvang en einde functievervulling in 2021	01/01 - 31/12	01/01 - 31/12	01/01 - 31/12	01/01 - 31/12
Bezoldiging
Bezoldiging	10.250	10.250	10.250	10.250
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum	13.200	13.200	13.200	13.200
-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag	N.v.t.	N.v.t.	N.v.t.	N.v.t.
Bezoldiging	10.250	10.250	10.250	10.250
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan	N.v.t.	N.v.t.	N.v.t.	N.v.t.
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling	N.v.t.	N.v.t.	N.v.t.	N.v.t.

Gegevens 2020
bedragen x € 1	M.A.I. Born	X. Xxxxxxxx	X.X.X. xxx Xxxxxxx	X. xx Xxxxxxxx	I.D. Xxxxxxxxx
Functiegegevens	Vice-voorzitter	Xxx	Xxx	Xxx	Xxx
Aanvang en einde functievervulling in 2020	01/01 – 31/12	01/01 - 01/04	01/01 - 31/12	01/01 - 31/12	24/09 - 31/12
Bezoldiging
Bezoldiging	9.150	2.288	9.100	9.150	2.639
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum	12.700	3.123	12.700	12.700	3.401
-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag	N.v.t.	N.v.t.	N.v.t.	N.v.t.	N.v.t.
Bezoldiging	9.150	2.288	9.100	9.150	2.639
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan	N.v.t.	N.v.t.	N.v.t.	N.v.t.	N.v.t.
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling	N.v.t.	N.v.t.	N.v.t.	N.v.t.	N.v.t.

De bezoldiging, die door leden van de Raad van Commissarissen wordt ontvangen bestaat uit een bruto vergoeding van € 15.300 per jaar voor de voorzitter, € 10.250 voor de overige leden van de Raad van Commissarissen. Per 1 januari 2017 wordt bij de bezoldiging van de leden en de voorzitter van de RVC aangesloten bij bezoldigingsklasse D van de VTW-beroepsregel Bezoldiging commissarissen.

19 Kasstroomoverzicht

In het kasstroomoverzicht wordt een overzicht gegeven van de inkomende en uitgaande kasstromen volgens de directe methode. Ook in 2021 heeft nog een inhaalslag plaatsgevonden voor wat betreft de betaling van (voorlopige) aanslagen van de vennootschapsbelasting. In januari 2021 is de voorlopige aanslag 2020 betaald. Dat heeft geleid tot een relatief lage operationele kasstroom. Inmiddels lopen de voorlopige aanslagen en boekjaren parallel. Over 2021 bedraagt de ICR 1,86 (2020 1,82).

20 Gescheiden balans, winst- en verliesrekening en kas- stroomoverzicht DAEB en niet-DAEB

20.1 Balans DAEB en niet-DAEB per 31 december

	DAEB
Toelichting	Activa	2021	2020
15.1	A. VASTE ACTIVA Vastgoedbeleggingen
	DAEB vastgoed in exploitatie	€ 523.254.915 €	435.733.071
	Niet-DAEB vastgoed in exploitatie	€ 0 €	0
	Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden	€ 372.250 €	343.250
	Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie	€        0 €	809.899
	Totaal vastgoedbeleggingen	€ 523.627.165 €	436.886.220
15.2	Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie	€     352.293 €	223.500
	Totaal materiële vaste activa	€ 352.293 €	223.500
15.3	Financiële vaste activa Latente belastingen	€ 84.022 €	139.181
	Vorderingen op groepsmaatschappijen	€ 37.010.995 €	38.970.672
	Aandelen, certificaten van aandelen en andere
	vormen van deelnemingen in groepsmaatschappijen	€   67.058.962 €	51.276.939
	Totaal financiële vaste activa	€ 104.153.979 €	90.386.792
	Som van vaste activa	€ 628.133.437 €	527.496.512
15.4	B. Vlottende activa Voorraden
	Vastgoed bestemd voor de verkoop	€        0 €	355.389
	Totaal voorraden	€ 0 €	355.389
15.5	Vorderingen Huurdebiteuren	€ 66.479 €	48.669
	Belastingen en premies sociale verzekeringen	€ 127.858 €	0
	Overige vorderingen	€ 17.634 €	27.731
	Overlopende activa	€ 294.544 €	146.248
	Totaal vorderingen	€ 506.515 €	222.648
15.6	Liquide middelen	€ 981.094 €	2.312.262
	Som van vlottende activa	€ 1.487.609 €	2.890.299
	Totaal activa	€ 629.621.046 €	530.386.811

Toelichting	Passiva	2021	2020
15.7	C. Eigen vermogen Herwaarderingsreserves	€ 349.051.832 €	256.141.196
	Overige reserves	€   88.000.933 €	74.552.082
	Totaal eigen vermogen	€ 437.052.765 €	330.693.278

15.8	D. Voorzieningen
	Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen	€ 0 €	0
	Overige voorzieningen	€        0 €	166.775
	Totaal voorzieningen	€ 0 €	166.775

15.9 E. Langlopende schulden

Schulden aan banken € 185.800.296 € 194.165.633

Verplichtingen uit hoofde van onroerende

zaken verkocht onder voorwaarden €     342.690 €     322.390

Totaal langlopende schulden € 186.142.986 € 194.488.023

15.10	F. Kortlopende schulden
	Schulden aan banken	€ 3.448.025 €	597.874
	Schulden aan leveranciers en handelskredieten	€ 389.115 €	463.040
	Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekeringen	€ 230.615 €	1.182.908
	Schulden ter zake van pensioenen	€ 17.466 €	16.039
	Overlopende passiva	€    2.340.074 €	2.778.874
	Totaal kortlopende schulden	€ 6.425.295 €	5.038.735

Totaal passiva € 629.621.046 € 530.386.811

Toelichting	Niet-DAEB Activa	2021	2020
15.1	A. VASTE ACTIVA Vastgoedbeleggingen
	DAEB vastgoed in exploitatie	€ 0 €	0
	Niet-DAEB vastgoed in exploitatie	€ 101.261.417 €	87.995.103
	Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden	€ 0 €	0
	Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie	€        0 €	0
	Totaal vastgoedbeleggingen	€ 101.261.417 €	87.995.103
15.2	Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie	€        0 €	0
	Totaal materiële vaste activa	€ 0 €	0
15.3	Financiële vaste activa Latente belastingen	€ 399.418	593.413
	Vorderingen op groepsmaatschappijen	€ 0	0
	Aandelen, certificaten van aandelen en andere
	vormen van deelnemingen in groepsmaatschappijen	€        0 €	0
	Totaal financiële vaste activa	€ 399.418 €	593.413
	Som der vaste activa	€ 101.660.835 €	88.588.516
15.4	B. Vlottende activa Voorraden
	Vastgoed bestemd voor de verkoop	€     740.650 €	873.000
	Totaal voorraden	€ 740.650 €	873.000
15.5	Vorderingen Huurdebiteuren	€ 22.683 €	8.676
	Belastingen en premies sociale verzekeringen	€ 15.635 €	0
	Overige vorderingen	€ 2.156 €	4.944
	Overlopende activa	€     36.018 €	26.072
	Totaal vorderingen	€ 76.492 €	39.692
15.6	Liquide middelen	€    1.981.980 €	1.234.354
	Som der vlottende activa	€ 2.799.122 €	2.147.046
	Totaal activa	€ 104.459.957 €	90.735.562

Toelichting Passiva 2021 2020

15.7	C. Eigen vermogen
	Herwaarderingsreserves	€ 50.728.898 €	37.436.121
	Overige reserves	€   16.330.064 €	13.840.818
	Totaal eigen vermogen	€ 67.058.962 €	51.276.939

15.8	D. Voorzieningen
	Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen	€ 0 €	0
	Overige voorzieningen	€        0 €	29.731
	Totaal voorzieningen	€ 0 €	29.731

15.9	E. Langlopende schulden Schulden aan banken	€ 0 €	0
	Schulden aan groepsmaatschappijen	€ 37.010.995 €	38.970.672
	Waarborgsommen Verplichtingen uit hoofde van onroerende	€ 25.927 €	6.927
	zaken verkocht onder voorwaarden	€ 0 €	0
	Totaal langlopende schulden	€ 37.036.922 €	38.977.599

15.10	F. Kortlopende schulden
	Schulden aan banken	€ 0 €	0
	Schulden aan leveranciers en handelskredieten	€ 47.583 €	82.547
	Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekeringen	€ 28.201 €	210.883
	Schulden ter zake van pensioenen	€ 2.136 €	2.859
	Overlopende passiva	€     286.153 €	155.004
	Totaal kortlopende schulden	€ 364.073 €	451.293

Totaal passiva € 104.459.957 € 90.735.562

20.2 Winst- en verliesrekening DAEB en niet-DAEB

Xxxxxxxxxxx	XXXX	0000	0000
17.1	Huuropbrengsten	€ 16.897.046 €	13.162.120
17.2	Opbrengsten servicecontracten	€ 601.574 €	394.561
17.3	Lasten servicecontracten	€ -662.912 €	-512.767
17.4	Lasten verhuur- en beheeractiviteiten	€ -747.952 €	-656.453
17.5	Lasten onderhoudsactiviteiten	€ -3.374.595 €	-2.341.581
17.6	Overige directe operationele lasten exploitatie bezit	€   -2.834.981 €	-2.483.337
	Totaal van netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille	€ 9.878.180 €	7.562.543
	Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille	€ 3.495.966 €	1.290.535
	Toegerekende organisatiekosten	€ -10.975 €	-29.186
	Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop	€   -2.364.816 €	-857.182
17.7	vastgoedportefeuille	€ 1.120.175 €	404.167
	Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille	€ 817.995 €	4.313.614
	Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille	€ 82.180.367 €	59.991.709
	Niet-gerealiseerde waardeveranderingen voorraden	€ 0 €	11.204
	Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorw aarden	€     8.700 €	3.235
17.8	Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille	€ 83.007.062 €	64.319.762
	Opbrengst overige activiteiten	€ 7.849 €	0
	Kosten overige activiteiten	€      -392 €	0
17.9	Totaal van netto resultaat overige activiteiten	€ 7.457 €	0
17.10	Overige organisatiekosten	€ -1.156.845 €	-1.061.440
17.11	Kosten omtrent leefbaarheid	€ -170.245 €	-63.880
17.12	Rentebaten en soortgelijke opbrengsten	€ 1.000.634 €	610.225
17.13	Rentelasten en soortgelijke kosten	€   -2.548.232 €	-2.432.462
	Totaal van financiële baten en lasten	€ -1.547.598 €	-1.822.237
	Totaal van resultaat voor belastingen	€ 91.138.186 €	69.338.915
	Resultaat uit deelnemingen	€ 16.782.023 €	13.134.548
	Belastingen	€   -1.560.721 €	-1.979.313
17.14
	Nettoresultaat na belastingen	€   106.359.488 €	80.494.150

Toelichting	Niet-DAEB	2021	2020
17.1	Huuropbrengsten	€ 3.520.793 €	2.598.629
17.2	Opbrengsten servicecontracten	€ 79.689 €	54.605
17.3	Lasten servicecontracten	€ -87.815 €	-70.964
17.4	Lasten verhuur- en beheeractiviteiten	€ -112.481 €	-90.849
17.5	Lasten onderhoudsactiviteiten	€ -331.021 €	-411.246
17.6	Overige directe operationele lasten exploitatie bezit	€    -394.945 €	-267.050
	Totaal van netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille	€ 2.674.220 €	1.813.125
	Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille	€ 2.176.711 €	489.898
	Toegerekende organisatiekosten	€ -2.195 €	-4.893
	Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop	€   -1.995.166 €	-485.060
17.7	vastgoedportefeuille	€ 179.350 €	-55
	Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille	€ -53.473 €	-32.168
	Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille	€ 15.138.665 €	11.677.083
	Niet-gerealiseerde waardeveranderingen voorraden	€ -173.044 €	0
	Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorw aarden	€      0 €	0
17.8	Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille	€ 14.912.148 €	11.644.915
	Opbrengst overige activiteiten	€ 164.451 €	121.640
	Kosten overige activiteiten	€     -8.223 €	0
17.9	Totaal van netto resultaat overige activiteiten	€ 156.228 €	121.640
17.10	Overige organisatiekosten	€ -155.366 €	-148.228
17.11	Kosten omtrent leefbaarheid	€ 0 €	0
17.12	Rentebaten en soortgelijke opbrengsten	€ 0 €	0
17.13	Rentelasten en soortgelijke kosten	€    -591.071 €	-610.225
	Totaal van financiële baten en lasten	€ -591.071 €	-610.225
	Totaal van resultaat voor belastingen	€ 17.175.509 €	12.821.172
	Resultaat deelnemingen	€ 0 €	0
17.14	Belastingen	€    -393.486 €	313.376
	Nettoresultaat na belastingen	€   16.782.023 €	13.134.548