Ui" (1982 • 1983) - N' 2
Ui" (1982 • 1983) - N' 2
Kamer
van Volksvertegenwoordigers
ZITTING 1982-1983
4 MEI 1983
betreffende de huurovereenkomsten
DOOR DE HEREN VAN DEN BOSSCHE EN WILLOCKX
« Indien de lasten en kesten ueruat zijn in een forfaitaire huurprijs, mogen verhuurder of huurder de splitsing uragen van de huurprijs. Daartoe wordt de huurprijs, die overeen- gekomen werd bi; de aanuang van de ouereenkomst, ge- splitst in een gedeelte dat bedoeld werd als werkelijke buur, en dat door toepassing van artikel 1730 van dit Wetboek de nieuwe huurprijs opleuert, en een gedeelte lasten en kos- ten. »
·lriO (1982 - 198.3) - N" 2
Chambre des Représentants
SESSION 1982-1983
4 MAI 1983
relative aux contrats de louage
PAR MM. XXX XXX XXXXXXX ET XXXXXXXX
"Si les frais et charges sont compris dans un loyer for- faitaire, le bailleur ou le preneur peuvent demander que ce- lui-ei soit scindé. Le loyer convenu au début du bail est alors scindé en deux parties, l'une représentant le loyer réel et permettant de fixer le nouveau loyer en application de l'article 1730 du présent Code, l'autre représentant les frais et charges. »
VERANTWOORDING
Normaal moet de afgesproken huurprijs niet de lasten en kosren dekken. Deze moeren, naast de eigenlijke huurprijs, aan kostende prijs aangerekend worden. De huurprijs zelf kan jaarlijks aan de levens- duurte worden aangepast.
Er doen zich echter gevallen voor waar de huurprijs alles begrijpt, ook de lasten en kosten. Deze forfaitaire huurprijs wordt dan in zijn geheel aan de index aangepast. Na een aantal jaren kan dat tot on- rechrvaardige gevolgen leiden: namelijk als de prijs voor de lasten en kosten veel sneller, of veel trager stijgt dan de index. De ver- huurder krijgr dan een buitensporig lage, of hoge huurprijs. Daarom voorzien we dar huurder en verhuurder het recht hebben om de split- sing van de forfaitaire huurprijs te vragen.
Het is echter nodig, om ellenlange discussie te vermijden, aan te duiden op welke wijze de splitsing moet gebeuren. Gezien de evolurie van de prijs van de lasten en kosten, is de enige eerlijke handels- wijze de splitsing van de basishuurprijs. Men moet dus teruggaan naar de huurprijs die aanvankelijk overeengekomen werd, en nagaan welk deel daarvan door de partijen bedoeld was als eigenlijke huur- prijs, en welk deel als vergoeding voor lasten en kosren. Dar kan nagegaan worden door te kijken hoeveel tijdens het eerste huurjaar uitgegeven werd aan Xxxxxx en kosren, die volgens arrikel 1731 kun- nen verhaald worden op de huurder.
JUSTIFICATION
Normalement, le loyer convenu ne doit pas couvrir les frais et charges. Ceux-ci doivent être imputés au prix coûtant et portés en compte séparément en plus du loyer proprement dit. Quant au loyer lui-même, il peut être adapté annuellement au coût de la vie.
I! arrive toutefois, dans certains cas, que le loyer comprenne tout, c'est-à-dire aussi les frais et charges. Ce loyer forfaitaire est alors adapté dans son intégralité à l'évolution de l'indice des prix. Au bout d'un certain nombre d'années, cette façon de faire peut avoir des con- séquences injustes, notamment lorsque le prix des frais et charges aug- mente beaucoup plus vite ou beaucoup plus lentement que l'indice des prix. Le bailleur touche alors un loyer excessivement bas ou excessive- ment élevé. Aussi avons-nous prévu que le preneur et le bailleur ont le droit de demander la scission du loyer forfaitaire.
I! est toutefois nécessaire, pour éviter d'interminables discussions, d'indiquer la manière dont cette scission doit être opérée. Etant donné l'évolution du prix des frais et charges, la seule méthode équitable consiste à scinder le loyer de base. I! faut donc se référer au prix du bail initialement convenu et déterminer la part de celui-ci que les parties considéraient comme étant le loyer réel, ainsi que la xxxx re- présentant le remboursement des frais et charges. Ceci peut être cal- culé en se référant aux dépenses pour frais et charges récupérables
à charge du preneur en vertu de l'article 1731 qui ont été exposées au cours de la première année du bail.
Zie:
450 (1982-1983) :
- Nr 1 : Wetsvoorstel.
Voir:
450 (1982-1983) :
- N<J 1: Proposition de loi.
FCIl 1"""l'h,'dd x.xx ,I:1I vcrduidclijkcu. 0l' ( jilllll.ll'i l''Sol huun
\: \""1 Y ven ,'ndil'\lillf.\ v.iu ccn 1I'''llillf.\, l-luurprijs : (,1I1l11 r, illlL',
iuhq.\l'l'p"11 (w.ucr, clcvrricuvir, vcrwarming). Hel kourrukr "'"I1'1.i,'! dl' aanp'lssillf.\ x.xx dl' huurprijs .i.m dl' index. In her cersrv huuriaar h,'ra'llt d,' vcrhuurdcr ISOllIl F, vnur de vcrwurminu, het w.ucr en dl' clcctricircir van de ,'erdiL'\'iug, De kalc huurprijs ill (9Sol is dus 4.'iIlO F, Na 5 [nur is de huurprijs ,1:1 iudexa.mpussiuacn gccvoluccrd
lin cxvmpl« 1"'l'm"1I 1',1 dl' l>I'l'ciscr les dwscs, Au ICl i.urvicr 19IJ4, y IlllIl' ,j X lin ,'l"gl' d'une hahit.uiou. l.ovr-r : (,000 F, tout compris k'1I1, dCclricil':', lh,llIH'lg,'), Le conrr.u l'n'voit l'adupr.uion du IOI'er "I 1"'l'olutilln d,' l'indice des prix, Au cours de la première année du h.ul, le h.ullcur l'ail' IX 000 F pour le chauffage, l'eau et l'élee-
tri~i'l: dl' I·éra~l'. Par conséquent, le loyer stricto sensu s'élève it
4 :iOO f' en 19S4, Au hour de cinq ans, le loyer, indexations corn-
tot 9 (lOO F. D" vcrhuurdcr bctualr in 19K9 4S (l1l0 F vuor d,' 1""1'11"11'- priscs, sera paSSL' il 9000 F. En 19X9, le bailleur paie 4IJ 000 F
ming, hct w.uer en dl' clcctricircir van dl' vcrdicping. Dl' kale huur- prijs is in 19R1) dus .'i 000 l', of n.iuwclijks meer dan in 19Sol, De ver- huurder vraagr de splirsing van de forfait.ure huurprijs in de kale huurprijs enerziids, lasren en kosrcn anderzijd«. De splirsing gebeurr dan nier op de in 19S9 geldende huurprijs (9 OO~) F), maur op de hij aunvar g overecngckomen huurprijs ((, UOO F). Door van deze hasis- huurprijs de in hcr eersre huurjaar bcruulde lasren en kosren nf te rrekkcn, bekomr men de kale hum: 4500 F, Daarop pasr men alle wcrrelijk en kourraktuecl rocgelatcn indexuuupassingen toc: dar lcvcrr de voorraan geldcnde huurprijs roe. De lnsrcn en kosren worden voorraau nan kosrende priis aan de huurder aangcrckend.
2) In artikel ITU, op de vierde regel, de woorden "de teveel beraalde huur .. vervangen door de woorden « her tcueel betaalde ".
VERANTWOORDING
In de roelichriug hij arrikel 1732 leest men duidelijk d.u hcr ook de bedoeling is teveel beraalde lasteu en kosren onmiddellijk te kun- nen verrekenen in de volgcndc huurberalingcn. Om verwarring te ver- mijden, bat men dus berer her woord "huur .• vallen in dc rekst van her arrikel.
3) De tekst van artikel 1741 vervangen door wat volgt:
" Art, 1741. - De huurouereenkomst ioordt outbonden door de niet-nakoming, door de uerhuurder of de buurder,
l'ail ziin uerplichtingen. »
VERANTWOORDING
Artikel 1725 voorziet al dar, in geval van renier gaan van her ge- huurde goed door een vreemde oorzauk, het kontrakt van rechtswege ontbonden wordr, Het is dus nier meer nodig in arrikel 1741 her renier gaan van het gehuurde te verrnelden. Als dit renier gaan het gevolg is van een fout van de huurder of de verhuurder, kan de rechrer, zoals voor elke andere fout van de parrijen. de overecnkornsi onrbinden.
1) Een artikel 1745bis (nieuw) invoegen, luidend als volgt :
« Art. 1745bis. - Benet/ens de uerplichting de iooning in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leueren, is de uerhuurder er bouendien toe gebouden te zorgen dat de u/oning bij leuering beantu/oordt aan de minimumnormen van uitrusting en comjort, vastgelegd door de Koning. >,
VERANTWOORDING
Waar men zou kunnen denken dai de verplichring van arrikel 1721, en de verplichring van dit nieuw voorgesrelde arrikel gelijklopcnd zijn, is dar nochtans niet waar.
De verplichring de woning in alle opzichrc.i in goede staar van onder- houd te leveren, houdr in dar de verhuurdcr, voor de levering, aan de woning alle nodige huurhersrellingen, en her klein onderhoud, die tijdens de huurperiode norrnaal ten luste van de huurder vallen. Maar deze verplichting beperkr er zich toe, de bestaande woning mer de bestaande uirrusringen volledig in orde te brengen.
Her nieuw voorgestelde arrikel srelr voorop dar elke woning, die te huur wordr aangeboden, rnoet beaurwoordcn aan een aanral norrnen, die hedendaags als noodzakelijk cornforr worden beschouwd. We deuken daarbij aan strornend water, sanitaire uirrustingen, electrici- teirsvoorziening enz, Als de woning nier beaurwoordr aan de vasrge- legde norrnen, moet de vcrhuurder zorgen voor de bijkomende uirrus- tingen. Hij mag er zich nier roe beperken de besraande woning en uitrustingen volledig te hersrellen en in orde te brcngen, maar moet zonodig de woning aanpassen, veranderen, verbereren tot ze aan de gerclde normen beanrwoordr.
pour le chauffage, l'cau et l'électricité de l'étage. Par conséquent, le loyer stricto sensu sera de 5000 F en 1989, c'est-à-dire à peine plus qu'en 1984, Le bailleur demande que le prix du bail forfaitaire soir scindé en deux déments, soit d'une xxxx, le loyer proprement dit et, d'autre pan, les frais et charges. Dans ce cas, la scission s'opérera non plus sur la base du loyer d; 1989 (9000 F), mais sur la base du loyer qui a été convenu initialement (6 000 F), En déduisant de cc loyer de hase les frais et charges exposés au cours de la première année de location. on obtient le loyer stricto sensu : 4500 l', En }' appliquunr toutes les indexations autorisées par la loi et stipulée> contractuellement, on obtient un loyer actualisé. Les frais et charges réclamés au bailleur seront dorénavant imputés au prix coûtant.
2) Dans le texte néerlandais de l'article 1732, quatrième ligne, les mots « de teveel betaalde huur » sont remplacés par les mots" het teueel betaalde -.
JUSTIFICATION
Il l'CS sort clairement du commentaire de l'article 1732 que l'on en- tend également pouvoir déduire immédiatement des paiements suivants les frais et charges payés indûment, POIII' éviter toute confusion, il conviendrait donc de supprimer, dans le texte néerlandais de cet article, le mot" huur ». .
3) Remplacer le texte de l'article 1741 par ce qui suit:
.. Art, 1741. - Le contrat de louage se résout par le dé- faut du bailleur ou du preneur de remplir ses engagements. '
JUSTIFICA TION
L'article 1725 prévoit déjà que si la chose louee est détruite par une cause étrangère, le bail est résilié de l'lem droit, Il n'est donc plus nécessaire de mentionner la destruction de la chose louée à l'arti- cle 1741. Si la chose louée est détruire par la faure du preneur ou du bailleur, le juge peur mettre fin au bail, comme il peur le faire chaque fois qu'une faute est commise par les parties.
I) Insérer un article 1745bis (nouveau), libellé comme suit:
" Art. 1745bis, - Outre qu'il est tenu de mettre le loge- nient à la disposition du preneur en bou état de réparations de toute espèce, le bailleur doit veiller ti ce qu'au moment de la mise ,I disposition, ce logement réponde aux normes minimales d'équipement et de conlort fixées pat' le Roi, "
JUSTIFICATION
Même si l'on peut avoir l'impression que l'obligation prévue par l'article 1722 et celle prévue par l'article nouveau proposé sont paral- lèles, il n'en est cependant rien.
L'obligarion de mettre le logement à la disposition du preneur en bon état de réparations de route espèce implique que le bailleur doit faire, au logement, avant sa mise à disposition, toutes les réparations locatives nécessaires, y compris les réparations de menu entretien, qui sont normalement à la charge du preneur pendant la durée du bail. Elle concerne toutefois uniquement la mise en ordre complète du logement existant et avec les équipements existants,
L'article nouveau proposé part du pl incipe que 101It logem~nt offert en location doit répondre, en matière de confort, à une sene de normes jugées nécessaires aujourd'hui, Nous pensons à cet égard à l'eau courante, aux équipements sanitaires, aux installations élec-
triques, etc, Si le logement ne répond pas aux normes fixées, le bail- leur doit veiller à l'équiper davantage, Il ne peut pas se contenter de réparer et de remettre complètement en ordre l'habitation et les équi- pements existants, mais il doit, le cas échéant, adapter, modifier ou améliorer le logemenr jusqu'à ce que celui-ci réponde aux normes fixées,
I .~ I 4.50 (1982-198.1) N. 2
Als de wouing bij dl' lcveruu; nict uau de o: uunucn voldocr, k:1I1 de huurdcr zich onmiddcllijk lot de vrcdcruchtcr wcndcn om tl' eisen dut de wouiug alsllll!-\ x.xx de door de KOIlJll!-\ v.istgelcgdc nnnncn wordr aallg.e!,ast,
Dit artikel is vau dwiuuend rcchr : cr Lm :lllcl'1l 1':111:lf!-\l'wekl'Il
worden door cen schriftclilk, prccicze en ornst.uuligc a.mduiding V:IIl
de werken die de huurder op zich nccmr.
2) De tekst van artikel 1756, § 1, vervangen door wat volgt :
(,J 2. iJC' buurder kan de lopende IJI/ur beëiudigen, tell uroegste op liet eiude uan bet eersre huurjaar, mit s een opzeg l'ail drie maanden. »
VERANTWOORDING
In de dageliikse praktijk zijn cr vele redcneu waarorn de bewoner van eeu woning daar vrij plots moer verhuizcn : het overlijden van de langsrlevende, de gedwongen verhuis omwil!e van bcroepsredenen, het kunneu berrekken van een sociale woning, enzomeer. Dir ogenblik van verhuizen valr nier altijd sarnen met hcr einde van een huurjaar. Zo komen in heel war gevalleu de huurders in rnocilijkheden, als de daturn waarregen kan opgezegd worden noodzakelijk de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkornsr rnoer zijn. Xxxx war huurders moeren dan gedurcnde verrschillende maanden rwee huurprijzen beralen.
Anderzijds is her evident dar de eigenaar de zekerheid moer hehben dar hij nier om de zes rnaanden een nieuwe huurder moet zoeken. Aan de verhuurder moer gegarandeerd wordcn dar zijn woning gedu- rende ten rninste één [aar verhuurd is, Bovendien rnoer de verhuurder steeds over een voldoende lange tennijn beschikken om zijn woning opnieuw te verhuren.
Beide belangen kunnen besr verzoend worden door te voorzien dar de huurder gedurende rninstens één [aar rnoet huren, Ten vroegste op het einde van her eerste huurjaar, en van dan af op elk ogenblik, vanzelfsprekend op de eersre of de vijftiende van de rnaand, kan de huurder de woning verlaten. Hij moet daarvoor wel drie maanden op voorhand opzeggen.
3) In artikel 1756, een § 4bis (nieuw) invoegen, luidend als volgt:
« § 4bis. De uerhuurder kan zi;1l recht ont de lopende huur te beëindigen, zoals voorzien ill §§ 3 en 4, gedurende een bepaalde tijd niet uitoejenen, indien de huurder beu/ijst dat hi; op eigen kesten voor de uroning nuttige werken uit- voerde.
Het moet gaan ont herstellingsu/erken, die uolgens artike-
len 1749 en 1750 ten laste uan de ucrhuurder zijn, maar waartoe de buurder zich door een schrijteliik: akkoord met de uerhuurder verbindt ze te uerrichten of om aanpassings- werken die de buurder uituoert, hetzi] kracbtens een onder- ling akkoord tussen de partijen, hetzi] krachtens artikel 1752.
Indien de kosten van deze werken drie maanden huur be- dragen, kan de uerhuurder 'zi;n recht om de lopende huur te beëindigen niet uitoelenen in de loop van een periode van één [aar, die begint op de datum uan het onderling akkoord tot bet uerrichten van herstellings- of aanpassingsu/erken door de huurder, of op de datum van uerzending van de aangetekende brief of uan betekening uan het deuru/aarders- exploot, uoorzien in artikel 1752, § 2, van dit hooldstuk. Telkens de kosten van de werken een nieuu/e schij] van drie maanden ouerschrijden, wordt deze periode met één [aar uerlengd. »
VERANTWOORDING
De normale regel voor de duur van woonhuur is dar alle kontrak- ten van onbepaalde duur zijn, en dat de verhuurder de huurder om her jaar kan opzeggen omwille van eigen gebruik van de woning, en oin de drie [aar omwille van grondige verbouwing van de woning. Als de huurder echter invesreringen in de woning doet, die nuttig zijn voor de woning zelf, moet hij in sraar gesteld worden van de woning te genieten gedurende een rermijn, die in verhouding staar met de gedane investering. Dit is zeker zo orndar in de praktijk de huur- der bij werken aan de woning bijna sreeds daar nier aileen zijn geld,
maar ook veel werk en tijd in sreekr, Dar I, bovendien nier nieuw.
Si, :111ruomcnr dl' la mise ;1 disposition, le logement ne répond pas il ces normes, le preneur peur s'adresser immediatement au juge de paix pour demander qu'elle soit malgré tout adaptée aux normes fixées par Je Roi,
Cet article csr impératif: il ne peut y être deroge que par une des- cription ecrire. précise et détnillée des travaux que le preneur prend il sa charge.
2) Remplacer l'article 1756, § 2, par ce qui suit:
§ 2. Le preneur peut mettre [in ail bail en cours, au plus tôt à l'expiration de la première année de location, moyennant 1111préavis de trois mois. >,
JUSTIFICATION
Dans la pratique quotidienne, les raisons pour lesquelles le locataire d'un logement peut être amené à déménager assez subitement sont multiples: le décès du survivant, le déménagement forcé pour des raisons professionnelles, la possibilite d'occuper un logement social, etc. Le moment du déménagement ne correspond pas toujours il celui de l'expiration d'une année de location. C'est ainsi que, dans bien des cas, les preneurs ont à faire face il des difficultés lorsqu'ils ne peuvent résilier le bail qu'au [our anniversaire de l'entree en vigueur de celui-ci. Biens des preneurs doivent alors payer deux loyers pendant plusieurs mois.
D'autre part, il est évident que le propriétaire doit être sûr de ne pas devoir chercher rous les six mois un nouveau locataire, Le bailleur doit avoir la garantie que son logement sera loué pour au moins un an. Il doit en outre toujours disposer d'un délai suffisamment long pour pouvoir relouer son logement.
La meilleure façon de concilier les intérêts de l'une et l'autre parties est de prévoir que le preneur doit prendre le logement en location pour un an au moins. C'est à la fin de la première année de location au plus tôt que le preneur peut quitter le logement, et, ensuite, il le peut à rour moment, c'est-il-dire évidemment le premier ou le quinze de chaque mois. Il ne peut toutefois le faire que moyennant un préavis de trois mois.
3) Dans l'article 1756, insérer un § 4bis (nouveau), libel- lé comme suit:
"J 4bis. Le bailleur Ile peut pas, pendant lin certain temps, exercer SOli droit de mettre fin ail bail en cours conjormément aux dispositions des H 3 et 4, si le preneur prouve qu'il a effectllé les trauaux utiles au logement à ses propres [rais.
Il doit s'agir de travaux de réparation qui sont à charge du bailleur en vertu des articles 1749 et 1750, mais que le preneur s'engage à effectuer par un accord écrit qu'il conclut avec le bailleur, ou de travaux d'aménagement exécutés par le preneur soit en vertu d'IIII accord entre les parties, soit en uertu de l'article 1752.
Si le cout de ces travaux s'élève à trois mois de loyer, le bailleur ne peut exercer, pendant une période d'un an, son droit de mettre fin au bail en cours. Cette période d'un an court à partir de la date de l'accord relatif à l'exécution de travaux de réparation ou d'aménagement par le preneur ou à partir de la date de l'expédition de ia lettre recommandée
à la poste ou de la signification de l'exploit d'huissier pré- vues à l'article 1752. § 2, du présent chapitre. Chaque fois que le coût des travaux dépasse une nouvelle tranche de trois mois, cette période est prolongée d'un an. »
JUSTIFICATION
La règle normale en ce qui concerne la durée d'un bail à loyer est que tous les contrats sont conclus pour une durée indéterminée et que le bailleur peut donner congé au preneur à l'expiration de chaque année de location> s'il veut occuper lui-même le logement et à l'expira- tion de chaque triennat, s'il effectue d'imnortantes transformations, Toutefois, si le prei.eur fait des investissements utiles au logement, il faut qu'il ait la possibilité de jouir de ce logement durant une période proporrionnelle à l'investissement réalisé. Cela est absolument néces- saire, etant donné ,,'le, dans la pratique, le preneur qui a~ra entrepris des travaux au logemen. y aura presque toujours consacre non seule-
I 4 I
Vcrsvlullvmlc bcsluuvn "Ill :':111p.miculicrcn prcuucs tuc tl' kcuuru, ol russcu tc komen ill dl' !:tst vau dl' lcningcu voor het s.xxxxx xxx xxxxxxxx, xxxxxxxx nok l!:tt dl' huurdcr gcdurcndc l'l'Il bcp.ialdc ter- mijn mocr blijvcn WOIlCIl Olll recht te hcbbcn op de prenne of de tusseukomst.
Dl' hcdocling v.ui deze paragraaf is dus aau Je huurder d~ waar: borg te gcvcn dar, als hij invcsreerr in werken aan de woruug, hl) nier cnkcle maanden larcr uir de woning kan gczer worden, De ver- huurdcr verliest dus gedurende een zekere periode zijn recht om de huurder op te zeggen, hetzij voor eigen gebroik, herzij voor verbou- wing. Deze periode is langer naargelang de mvesreringen groter ZIJn, De grootre van de investeringen wordt uirucdrukt in aanral rnaanden huurprijs: her gaar orn de op het ogenblik van de werken geldende huurprijs. Per schijf van drie rnaanden huurprijs, door de huurder III de woning geïnvesteerd, krijgt de huurder één [aar absolute woon- zekerheid. In die periode kan de verhuurder de huurder orn geen enkele reden opzeggen. Hij kan naruurlijk sreeds de ontbinding van her konrrakr vragen in geval van zware four van de huurder.
Zoals voor het hele artikel 1756 is deze paragraaf van dwingend recht, maar er kan van afgeweken worden in her voordeel van de
huurder.
4) Artikel 1757 aanvullen met een tweede lid, luidend als volgt:
« Contractuele bedineen, die een verbrekingsvergceding of een u/ederinhuringsuergoeding vaststellen voor het geval van ontbinding van de huur door de scbuld van de huur- der, worden voor niet geschreven gebouden:»
VERANTWOORDING
Het spreekt van zelf dar de huurder, als de huurovereenkomst door zijn schuld voortijdig ontbonden wordt, de schade die de verhuurder daardoor lijdt moet vergoeden. Het is echter ook normaal dar de huurder slechts de schade moet vergoeden die de verhuurder werke- lijk lijdt. Op dit punt worden nu dikwijls conventionele misbruiken vastgesteld : vele huurkontrakten voorzien een wederinhuringsvergoe- ding van zes maanden tot zelfs één jaar ingeval van verbreking van de huur door de huurder.
Als de rechter de huurovereenkomst onrbindr ten nadele van de huurder, kornr het ook de rechter toe te oordelen over de omvang van de toe te kermen schadevergoeding aan de verhuurder. Naruur- lijk kunnen de partijen ook op elk ogenblik in onderling akkoord de huurovereenkomst beëindigen, en op dar ogenblik eventuële scha- devergoedingen vaststellen.
5) In artikel 1759, § 2, d~ woorden « niet artikel 1730 »
vervangen door de woorden « met artikel 1731 »,
VERANTWOORDING
Het gaar hier om een dubbele materiele vergissing die moet recht- gezet worden.
6) In hetzelfde artikel, § 3, op de derde regel, tussen de woorden « op woonhuur, of» en de woorden « artikel 1749 », de woorden « artikel 1745bis » invoegen.
VERANTWOORDING
Zie de verantwoording van her eerste amendement op artikel 4.
F. WILLOCKX
meur dl' l':lI'gl'1lt, Ill:lis .iussi beaucoup de temps Ct de travail. Une telle conception u'csr ·:n outre pas nouvelle, Plusieurs arrêtés visant l'octroi de primes Ù des particuliers ou prévoyaur des interventions dans 1('5 charges d'emprunt, en vue de "assainissement de logements, prévoient aussi <xXX xx l'relieur doit occuper le logement pendant lin certain temps pour avoir droit it ces primes ou intervenrions.
Cc paragraphe vise donc it don ncr au preneur la garantie de ne pas
èrre expulsé de son logement quelques mois après y avoir investi dans des travaux. Le bailleur est donc privé, pendant une certaine période, de son droit de donner congé au preneur soit pour occuper lui-même le logement, soit pour y effectuer des transformations. Plus les inves- tissements sont élevés, plus cette période sera longue. L'importance des investissements est convertie en nombre de mois de loyer; il s'agit du loyer en vigueur au moment des travaux. Pour chaque tranche d'in- vestissement représentant trois mois de loyer le preneur bénéficie d'une sécurité de logement absolue d'un an. Au cours de cette période, le bailleur ne peut donner congé au preneur pour aucun motif. Il peut évidemment toujours demander la résiliation du bail en cas de faute grave du preneur.
Tout comme l'ensemble de l'article 1756, ce paragraphe est impé- ratif, mais il peut y être dérogé au bénéfiée du preneur.
4) Compléter l'article 1757 par un deuxième alinéa, libellé comme suit:
« Les clauses contractuelles prévoyant une indemnité de rupture ou de relocation en cas de résiliation du bail par la faute du preneur sont réputées nulles et non auenues.»
JUSTIFICATION
Il est évident que le preneur doit réparer le dommage que subit le bailleur si le bail est resilié prématurément par sa faute. Il est toute- fois tout aussi normal que le preneur ne doive réparer que le dom- mage que le bailleur subit réellement. Or, à l'heure actuelle, on constate souvent des abus conventionnels: biens des baux prévoient une indem- nité de relocation qui va de 6 mois à un an en cas de rupture du bail par le preneur.
Si le juge met fin au bail au détriment du preneur, il lui appartient également d'apprécier l'importance des dommages et intérêts à accorder au bailleur. Il est évident que les parties peuvent également, à tout moment, mettre fin au bail d'un commun accord et fixer par la même occasion les éventuels dommages et intérêts.
5) Dans le texte néerlandais de l'article 1759, § 2, les mots « niet artikel 1730 » sont remplacés par les mots « met artikel 1731 » et, dans le texte français de la même dispo- sition, les mots «l'article 1730» sont remplacés par les mots « l'article 1731 »,
JUSTIFICATION
Il s'agit ici d'une doubie erreur matérielle qu'il y a lieu de rectifier.
6) Au § 3 du même article, troisième et quatrième lignes, insérer les mots « 1745bis» entre les mots «ou aux arti- cles » et les mots « 1749, deuxième alinéa »,
JUSTIFICATION
Voir la justificarion du premier amendement.