ERFPACHTOVEREENKOMST
ERFPACHTOVEREENKOMST
TUSSEN
enerzijds, het Autonoom Gemeentebedrijf voor Vastgoed- En StadsProjecten Antwerpen, bij afkorting “AG Vespa”, ondernemingsnummer BE0267.402.086 met zetel te 0000 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxx 00, hier vertegenwoordigd door xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx, CEO en xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx, directeur vastgoed, handelend in uitvoering van de beslissing van XX.
hierna genoemd “AG Vespa”.
EN
XX
hierna genoemd “de erfpachter”.
wordt aangenomen en overeengekomen wat volgt:
Artikel 1. Voorwerp
AG Vespa verleent een recht van erfpacht op het onroerend goed met bijhorende buitenruimte gelegen te 0000 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxxxxx 0, kadastraal gekend onder Antwerpen, 40e afdeling, Merksem, 2e afdeling, sectie C perceel nummers 102H (koetshuis), groot ca. 90 m² en 643M (perceel grond rond en naast het koetshuis), groot ca. 149 m², aangeduid op het kadastraal plan in bijlage 1, aan de erfpachter, die aanvaardt (hierna genoemd “het Goed”).
De erfpachter verklaart het Goed te hebben bezocht en onderzocht en verklaart daarom de huidige staat van het Goed te kennen en geen verdere gedetailleerde beschrijving (behalve de plaatsbeschrijving) ervan te verlangen.
Het Goed wordt in erfpacht gegeven aan de erfpachter in de staat waarin het zich bevindt, zoals beschreven in de plaatsbeschrijving opgesteld in overeenstemming met artikel 5, zonder waarborg voor verborgen of zichtbare gebreken (voor zover AG Vespa hiervan geen kennis had of behoorde te hebben, wat de verborgen gebreken betreft) die niet in de plaatsbeschrijving zouden zijn vermeld.
De voormelde oppervlakte die uit de kadastrale gegevens blijkt en die vermeld staat in de beschrijving van het Goed, wordt enkel als informatie gegeven en wordt niet gegarandeerd door AG Vespa. Een verschil met de werkelijke oppervlakte verandert de vergoeding niet, ook al is dat verschil 5% meer of minder voor de erfpachter.
De erfpachter zal geen aanspraak kunnen maken op enige vergoeding of vermindering van de erfpachtvergoeding wegens gebreken in de ondergrond, de grond of de bestaande constructies.
De erfpachter zal evenmin recht hebben op een vergoeding wegens vergissing in benaming, beschrijving, ligging, aanduiding van de aangrenzende eigenaars, noch wegens gebrek aan toegang.
Artikel 2. Erfdienstbaarheden
Het Goed wordt in erfpacht gegeven met alle lijdende en heersende, voortdurende en niet-voortdurende, zichtbare en onzichtbare erfdienstbaarheden en muurgemeenheden waarmee het belast of bevoordeeld zou kunnen zijn. De erfpachter moet alle erfdienstbaarheden en bijzondere voorwaarden naleven die bestaan of kunnen bestaan. Hij kan ook eisen dat de erfdienstbaarheden die in zijn voordeel bestaan, worden nageleefd.
De erfpachter verklaart eveneens op de hoogte te zijn, en zijn goedkeuring te geven met de volgende erfdienstbaarheden:
- Op het perceel 643/M (te weten het lijdend erf), en meer specifiek met betrekking tot de strook zoals voorlopig indicatief in het geel aangeduid op het bijgevoegde plan “erfdienstbaarheden” (bijlage 2) wordt een erfdienstbaarheid van overgang van personen gevestigd tot gebruik en tot nut van het heersend erf, te weten perceel sectie C nummer 100/F/2. Deze erfdienstbaarheid is eeuwigdurend.
- Op het perceel 643/M (te weten het lijdend erf), en meer specifiek zoals voorlopig indicatief aangeduid in het blauw en rood op het bijgevoegde plan “erfdienstbaarheden”, bevinden zich ondergronds, naast de voorzieningen ten dienste van het koetshuis, eveneens een regenwaterput en een septische put, dewelke uitsluitend ten dienste staan van de nabijgelegen kasteelvleugel (te weten perceel 643/E, het heersend erf). Deze erfdienstbaarheid houdt tevens het recht in om zich toegang te verstrekken tot de leidingen en de putten met het oog op het onderhoud en eventuele herstellingswerken. Deze erfdienstbaarheid is eeuwigdurend. Gedurende het erfpachtrecht, zal het jaarlijks onderhoud van de regenwaterputten elke herfst of winter gebeuren door AG Vespa. De kosten van dit jaarlijks onderhoud zullen door de erfpachter en de eigenaar van het perceel 643/E gedragen worden, elk voor de helft en dit gedurende de duurtijd van het erfpachtrecht.
De erfpachter mag niets doen dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid verhindert of beperkt.
De erfpachter verklaart ervan op de hoogte te zijn dat deze erfdienstbaarheden het voorwerp zullen uitmaken van een notariële akte en dat hij voor zover als nodig zijn volledige medewerking zal verlenen aan het tegenstelbaar maken van de erfdienstbaarheden.
Voor de overige bestaande erfdienstbaarheden wordt verwezen naar de betreffende bepalingen in de akte verleden voor notaris Xxx Xxxxxxxx te Antwerpen op 10 december 2021, opgenomen in bijlage (bijlage 3).
Artikel 3. Bestemming
Het Goed wordt in erfpacht gegeven voor de bestemming zoals voorzien is in het definitieve projectvoorstel (te weten het ingediende projectvoorstel dat mogelijk gewijzigd werd na onderhandelingen) van XX (hierna genoemd: “de Bestemming”). Het definitieve projectvoorstel zal worden gehecht aan de authentieke erfpachtakte en maakt er integraal deel van uit (bijlage 4).
De erfpachter verbindt zich ertoe de Bestemming te realiseren overeenkomstig het definitieve projectvoorstel.
De Bestemming mag niet gewijzigd worden zonder de voorafgaandelijke toestemming van AG Vespa. Een verzoek tot wijziging van de Bestemming dient door de erfpachter per aangetekend schrijven aan AG Vespa of zijn rechtsopvolger te worden verzonden met opgave van een omschrijving van de nieuwe bestemming en een motivatie van de vraag tot bestemmingswijziging.
Een eventueel akkoord van AG Vespa is te allen tijde onderworpen aan de beginselen van behoorlijk bestuur en alle alsdan geldende en toepasselijke regelgeving. Een eventueel akkoord van AG Vespa zal daarenboven ook moeten worden goedgekeurd door de bevoegde bestuurlijke overheid.
Het is te allen tijde verboden het eigendom geheel of gedeeltelijk te gebruiken voor bijvoorbeeld een nachtwinkel, privéclub of voor functies die door hun aard overlast genereren zoals geluids-, geur- en lichthinder.
De erfpachter verbindt zich ertoe alle wettelijke en reglementaire bepalingen die op zijn activiteiten en op het gebruik van het Goed van toepassing zijn, na te leven.
De erfpachter staat zelf in voor het verkrijgen van de vereiste toelatingen en vergunningen. AG Vespa draagt hiervoor geen enkele verantwoordelijkheid. De erfpachter kan dan ook op geen enkele wijze aanspraak maken op enige vergoeding of wijziging aan de voorwaarden van deze overeenkomst omwille van het niet, of slechts onder voorwaarden, verkrijgen van de vereiste toelatingen en vergunningen.
De erfpachter wordt geacht alle nodige informatie te hebben ingewonnen over de toepasselijk wettelijke en reglementaire bepalingen en over de vereiste toelatingen en vergunningen.
Dit artikel is een essentiële bepaling van deze overeenkomst zonder dewelke AG Vespa niet gecontracteerd zou hebben. Ingeval van overtreding van deze bepaling, heeft AG Vespa dan ook het recht deze overeenkomst eenzijdig te ontbinden zonder tussenkomst van de rechter en zonder recht op vergoeding voor de erfpachter overeenkomstig artikel 15, c) van deze overeenkomst.
Artikel 4. Verplichting tot renovatie- en inrichtingswerken conform het definitieve projectvoorstel
4.1. Renovatie- en inrichtingswerken
De erfpachter verbindt zich ertoe de door hem geplande renovatie- en inrichtingswerken op een kwalitatieve, duurzame wijze en volgens de regels van de kunst uit te voeren overeenkomstig het definitieve projectvoorstel (bijlage 4). Hierbij wordt verduidelijkt dat deze contractuele verplichting aanvullend geldt op de renovatieplicht in de zin van het Energiebesluit.
Het definitieve projectvoorstel zal aan deze erfpachtovereenkomst worden gehecht om er integraal deel van uit te maken (bijlage 4). In geval van tegenstrijdigheden tussen het definitieve projectvoorstel en deze overeenkomst, primeren de bepalingen van deze overeenkomst.
De voorontwerpplannen die bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning zullen worden gevoegd, moeten voorafgaandelijk ter goedkeuring aan AG Vespa worden voorgelegd. De goedkeuring van AG Vespa dient louter om AG Vespa de mogelijkheid te geven om te toetsen of deze plannen in overeenstemming zijn met het definitieve projectvoorstel, zonder enige aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid dienaangaande van AG Vespa.
De erfpachter verbindt zich ertoe alle redelijke inspanningen te leveren voor het bekomen van de voor het project vereiste vergunningen en hij zal het nodige doen om zijn plannen indien nodig aan te passen aan de redelijke eisen van de bevoegde instanties.
De erfpachter verbindt zich ertoe alle toepasselijke, wettelijke en reglementaire voorschriften over de uitoefening van zijn activiteiten en het gebruik van het Goed te eerbiedigen, zoals bijvoorbeeld het aanvragen van de daarvoor noodzakelijke bestuurlijke toelatingen. Hij wordt geacht hierover alle noodzakelijke informatie te hebben ingewonnen.
4.2. Uitvoeringstermijn
De erfpachter verbindt zich er toe de in artikel 4.1 omschreven renovatie- en inrichtingswerken uit te (laten) voeren overeenkomstig de termijnen opgenomen in het definitieve projectvoorstel (bijlage 4).
Om het naleven van de voormelde verplichtingen en termijnen te staven, zal de erfpachter AG Vespa op de hoogte houden van de voortgang van de werken en hierbij de nodige bewijsstukken voorleggen aan AG Vespa zoals bijvoorbeeld, en zonder limitatief te zijn: het ontvangstbewijs van de aanvraag van de omgevingsvergunning, de omgevingsvergunning, een proces-verbaal van voorlopige oplevering, facturen, een PID of andere. De erfpachter verbindt zich om de kwaliteit van de werken en de overeengekomen timing strikt op te volgen en laat AG Xxxxx toe die verbintenissen te allen tijde te controleren. Zo kan AG Vespa op geregelde tijdstippen een overleg organiseren met de erfpachter.
4.3. Voltooiing van de werken
De werken zullen als voltooid beschouwd worden na vaststelling van de definitieve oplevering van de renovatie- en inrichtingswerken.
Alvorens de erfpachter kan overgaan tot een voorlopige en/of definitieve oplevering van voormelde werken, zal hij AG Vespa schriftelijk in kennis stellen van het einde van de werken en de geplande oplevering. De erfpachter zal AG Vespa daarbij uitnodigen voor een plaatsbezoek zodat tegensprekelijk kan worden vastgesteld of aan bovenvermelde verplichtingen m.b.t. de renovatieverplichting en inrichtingsverplichting voldaan werd. In voorkomend geval zal een plaatsbeschrijving worden opgemaakt overeenkomstig artikel 5.
4.4. Essentiële bepaling
Dit artikel 4 is een essentiële bepaling van deze overeenkomst zonder de welke AG Vespa niet gecontracteerd zou hebben. Ingeval van overtreding van deze bepalingen, heeft AG Vespa dan ook het recht deze overeenkomst eenzijdig te ontbinden na een voorafgaandelijke ingebrekestelling, dewelke zonder gepast gevolg is gebleven, doch zonder voorafgaande tussenkomst van de rechter en zonder recht op vergoeding voor de erfpachter overeenkomstig artikel 15, c) van deze overeenkomst.
Artikel 5. Plaatsbeschrijving
Partijen komen overeen om bij de aanvang en op het einde van het recht van erfpacht tegensprekelijk een plaatsbeschrijving op te stellen of te laten opstellen door een door hen aangestelde deskundige.
Aangezien de erfpachter renovatie- en inrichtingswerken dient uit te uitvoeren, komen partijen overeen dat de intredende plaatsbeschrijving zal bestaan uit enerzijds een plaatsbeschrijving bij ondertekening van onderhavige overeenkomst en anderzijds een plaatsbeschrijving bij de voltooiing van de werkzaamheden zoals voorzien in artikel 4.3.
De erfpachter dient AG Vespa op de hoogte te brengen van de voltooiing van de werken binnen 15 kalenderdagen na deze voltooiing. Partijen zullen het nodige doen om vervolgens binnen een termijn
van 30 kalenderdagen een bijkomende, tegensprekelijke plaatsbeschrijving op te stellen of te laten opstellen.
De plaatsbeschrijving op het einde van deze erfpacht, moet ten laatste worden opgesteld tijdens de laatste week van de duurtijd van onderhavige erfpacht.
Als de partijen geen overeenstemming bereiken over de aan te stellen deskundige, kiest elke partij een deskundige, die op hun beurt in onderling overleg een derde deskundige aanstellen. De deskundigen vormen een college. Indien nodig kan de meest gerede partij zich tot de rechter wenden.
De partijen komen overeen dat de tellers voor nutsvoorzieningen niet worden afgesloten vooraleer de uitgaande plaatsbeschrijving wordt opgemaakt. Bij het afsluiten van de nutsvoorzieningen is steeds het akkoord nodig van AG Vespa, die zijn akkoord niet onredelijk zal weigeren.
De partijen komen overeen dat de overhandiging van de sleutels, in welke vorm ook, en het plaatsvinden van de uitgaande plaatsbeschrijving geen gedeeltelijke of gehele kwijting kunnen uitmaken. AG Vespa kan alleen kwijting geven als de erfpachter heeft aangetoond dat alle verplichtingen voortspruitend uit de onderhavige overeenkomst werden nageleefd.
De kosten van de plaatsbeschrijvingen worden telkens gedragen door de erfpachter.
Artikel 6. Duur
6.1. Duurtijd
Het recht van erfpacht wordt afgesloten voor een periode van 18 jaar en neemt aanvang bij het ondertekenen van onderhavige overeenkomst.
De erfpachtovereenkomst kan éénmalig verlengd worden met een bijkomende periode van 18 jaar.
De erfpachter dient het verzoek tot verlenging uiterlijk 6 maanden vóór het verstrijken van de basisduur schriftelijk te richten aan AG Vespa. AG Vespa kan dit verzoek tot verlenging echter op gemotiveerde wijze weigeren indien hiervoor gegronde redenen voorhanden zijn.
Bij het verstrijken van de basisduur (de eerste 18 jaar), zal bij verlenging de canon voor de volgende 18 jaar bepaald worden op basis van de op dat ogenblik geschatte marktconforme vergoeding.
Bij het einde van de erfpachtovereenkomst dient het eigendom in goede staat ter beschikking te worden gesteld aan AG Vespa. Er zal geen vergoeding verschuldigd zijn door AG Vespa voor de door de erfpachter uitgevoerde werken.
6.2. Bijzondere gevallen van vroegtijdige beëindiging
6.2.1 Onteigening
In geval van onteigening eindigt het recht van erfpacht op de dag waarop de overheid bezit neemt van het Goed. In geen enkel geval zullen de vergoedingen, die de erfpachter zou kunnen eisen van de onteigenende overheid, in mindering kunnen worden gebracht van de vergoeding waarop AG Vespa als onteigende recht heeft. De erfpachter kan in voorkomend geval van AG Vespa geen enkele vergoeding vorderen.
AG Vespa zal de erfpachter tijdig informeren overeenkomstig artikel 47 van het Vlaams onteigeningsdecreet.
6.2.2 Faillissement, nietigverklaring en ontbinding
In geval van faillissement, nietigverklaring of ontbinding van de erfpachter, heeft AG Vespa het recht een eind te maken aan het recht van erfpacht, zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. In dat geval is de erfpachter de forfaitaire schadevergoeding verschuldigd, zoals bepaald in artikel 13, laatste lid.
Artikel 7. Financiële verplichtingen
7.1. Vergoeding en betaling
De basisvergoeding (“canon”) bedraagt XX EUR per jaar (in te vullen conform het definitieve voorstel).
7.2. Indexering
De canon wordt van rechtswege, eenmaal per jaar, op de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst, aangepast volgens de volgende formule:
basisvergoeding x nieuw indexcijfer = nieuwe vergoeding aanvangsindexcijfer
De basisvergoeding is de vergoeding vermeld in artikel 7.1. Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer (gezondheidsindex) van de maand voorafgaand aan de inwerkingtreding van de overeenkomst. Het nieuwe indexcijfer is het indexcijfer van de maand voorafgaand aan de verjaring van het contract. De nieuwe vergoeding kan nooit lager zijn dan de overeengekomen basisvergoeding.
7.3. Waarborg
Om de goede en volledige uitvoering van zijn verplichtingen te waarborgen dient de erfpachter uiterlijk bij ondertekening van deze erfpachtovereenkomst een waarborg te stellen voor een bedrag van 20.000,00 EUR. Deze waarborg dient te worden gesteld door middel van een bankgarantie ten gunste van AG Vespa. De erfpachter levert het bewijs van de garantie. De kosten van de garantie zijn ten laste van de erfpachter.
Dit bedrag wordt gekoppeld aan de index van de consumptieprijzen van de maand voorafgaand aan de inwerkingtreding van de overeenkomst. Het wordt op de verjaardag van de inwerkingtreding van deze overeenkomst geïndexeerd aan de hand van de index van de maand voorafgaand aan de indexering.
De helft van de waarborg zal worden vrijgegeven aan de erfpachter op het einde van de renovatie- en inrichtingswerken conform het definitieve projectvoorstel, te weten vanaf de tegensprekelijke plaatsbeschrijving die zal worden opgesteld bij de voltooiing van deze werken.
De andere helft van de waarborg dient geblokkeerd te blijven gedurende de hele looptijd van de erfpachtovereenkomst.
Indien de waarborg geheel of gedeeltelijk wordt aangewend (in het bijzonder voor de vergoeding van schade die AG Vespa zou lijden ten gevolge van de niet-naleving door de erfpachter van diens
verplichtingen), vult de erfpachter binnen de maand de waarborg onverwijld aan tot het toepasselijke bedrag zoals hierboven vermeld.
7.4. Belastingen, lasten en kosten
De erfpachter draagt alle taksen, belastingen, heffingen en andere kosten, van welke aard ook, verbonden aan het Goed en aan de bestaande en op te richten constructies en de exploitatie ervan, met inbegrip van de onroerende voorheffing.
De erfpachter wordt verondersteld vóór aanvang van de overeenkomst alle nuttige inlichtingen te hebben ingewonnen over de aard en het bedrag van deze belastingen, taksen en kosten. De erfpachter kan deze in geen geval op AG Vespa verhalen en er kan geen recht op aanpassing van de vergoeding of van de contractvoorwaarden uit afleiden.
Voor zover btw verschuldigd is op enige vergoeding die voortvloeit uit deze overeenkomst, is deze volledig ten laste van de erfpachter.
7.5. Nutsvoorzieningen
Alle kosten van gas, elektriciteit, brandstof, water, telefoon- en internetaansluiting en andere nutsvoorzieningen, met inbegrip van de kosten van huur, plaatsing, afsluiting of vervanging van de meters en eventuele kosten voor opname van de tellerstanden zijn ten laste van de erfpachter.
Het energieverbruik wordt rechtstreeks aan de erfpachter gefactureerd door de nutsmaatschappijen.
Uiterlijk op het moment dat de erfpachter het genot van het Goed verkrijgt, moeten de meterstanden opgenomen en doorgegeven worden aan de nutsmaatschappijen.
7.6. Sancties bij laattijdige betaling
In geval van laattijdige betaling van gelijk welk bedrag dat de erfpachter verschuldigd is op grond van deze overeenkomst, is hij van rechtswege, zonder een ingebrekestelling, verwijlintresten verschuldigd aan de rentevoet die wordt bepaald overeenkomstig artikel 5 van de wet van 2 augustus 2002 betreffende de bestrijding van de betalingsachterstand bij handelstransacties.
Deze bepalingen laten eventuele andere rechten die AG Vespa zou kunnen laten gelden op grond van deze overeenkomst of van de wet onverlet.
Artikel 8. Onderhoud en herstellingen – veiligheidsvoorschriften – uitvoering werken
8.1. Onderhoud en herstellingen
De erfpachter staat in voor alle onderhouds-, renovatie- en herstellingswerken (zowel huurders- als eigenaarsonderhoud) aan het Goed. Dienaangaande wordt ook verwezen naar het definitieve projectvoorstel en de daarin opgenomen verbintenissen.
De erfpachter verbindt er zich toe het Goed in goede staat te onderhouden en behouden.
Gedurende de erfpachtovereenkomst moet de erfpachter het Goed te allen tijde minimaal onderhouden conform een globale conditiestaat 2;
Indien hierover discussie bestaat tussen partijen, zullen zij tezamen een technisch expert aanstellen waarmee een rondgang gemaakt zal worden en waarbij aan de technisch expert gevraagd zal worden aan te geven welke zaken moeten worden aangepakt om aan een conditiestaat 2 te voldoen. De erfpachter zal deze zaken onderhouden en/of herstellen binnen de drie maanden na het verslag van de technisch expert (bijvoorbeeld een architect of ingenieur). Als partijen geen overeenstemming bereiken over de aan te stellen technisch expert, kiest elke partij zelf een technisch expert, die op hun beurt in onderling overleg een derde technisch expert aanstellen. Deze drie technisch experten zullen dan een college vormen.
De vooropgestelde conditiescores worden als volgt samengevat (overeenkomstig NEN2767) :
Conditiestaat | Omschrijving | Toelichting |
1 | Uitstekend | Geen gebreken |
2 | Goed | Incidenteel beginnende veroudering |
3 | Redelijk | Plaatselijk zichtbare veroudering, functie niet in gevaar |
4 | Matig | Kans dat functie in gevaar is |
5 | Slecht | Veroudering onomkeerbaar |
6 | Zeer slecht | Technisch rijp voor sloop |
Bij het einde van de erfpacht dient de erfpachter het Goed terug te geven in de staat zoals deze blijkt uit de ingaande plaatsbeschrijving die zal worden opgesteld na voltooiing van de werkzaamheden overeenkomstig artikel 5.
AG Vespa behoudt zich te allen tijde het recht voor toepassing te maken van artikel 8.8 van onderhavige overeenkomst indien de erfpachter nalaat de nodige herstellings- en onderhoudswerken (tijdig) uit te voeren.
8.2. Aansprakelijkheid
De erfpachter alleen is aansprakelijk, ter algehele ontlasting van AG Vespa, voor alle schade en ongevallen, die rechtstreeks of onrechtstreeks en aan gelijk wie of wat veroorzaakt zouden worden als
gevolg van het gebruik van het Goed door zijn aangestelden, vertegenwoordigers, ondergeschikten en in het algemeen alle personen waarvoor de erfpachter wettelijk aansprakelijk is.
De erfpachter vrijwaart AG Vespa in dit verband in hoofdsom, intresten en kosten voor alle aanspraken van derden, rechtstreeks of onrechtstreeks.
8.3. (Brand)veiligheid
De erfpachter treft, op zijn kosten, de nodige maatregelen om het Goed, de door hem opgerichte constructies en de omgeving voor brandgevaar te behoeden conform de geldende wetgeving, met inbegrip van de stedelijke politiecodex. De erfpachter vraagt een advies bij de brandweer en leeft dit advies na.
De erfpachter treft de nodige maatregelen om ingeval van brand, in de mate van het mogelijke, met eigen middelen de eerste bluswerken te kunnen verrichten. Hij zal de toestellen die door de brandweer daartoe werden aangeduid bij de hand hebben op een gemakkelijk te bereiken plaats. Deze toestellen moeten steeds in goede staat van onderhoud verkeren, conform de toepasselijke regelgeving.
De erfpachter staat in voor alle wettelijk verplichte periodieke keuringen en voor het wettelijk verplicht onderhoud van brandveiligheidsinstallaties en gebouwonderdelen, waaronder (niet-limitatieve opsomming):
a) personen- en goederenliften;
b) noodverlichting;
c) meldings-, waarschuwings- en branddetectiedetectoren;
d) brandwerende deuren;
e) brandkleppen;
f) keuringen nodig in uitvoering van het Algemeen Reglement op de elektrische installaties (AREI);
g) automatische gasdetectie/brandstofafsluiters;
h) schoorsteen en rookkanalen.
De erfpachter bezorgt AG Vespa op eerste verzoek de bewijzen van keuring. Het is verboden:
⮚ te verwarmen met petroleumkachels of butaangasflessen;
⮚ verplaatsbare verwarmingstoestellen te gebruiken. Enkel goedgekeurde elektrische verwarmingstoestellen zijn toegestaan, op voorwaarde dat de elektrische installatie in het goed hiervoor geschikt is.
8.4. Recht om het Goed voor zijn activiteit geschikt te maken
De erfpachter mag, op zijn kosten en risico, het Goed geschikt maken voor zijn activiteiten, voor zover de Bestemming zoals omschreven in artikel 3 gerespecteerd wordt.
Voor het oprichten van nieuwe constructies en voor aanpassings- en/of verbeteringswerken aan het Goed is steeds de voorafgaande schriftelijke toestemming van AG Vespa vereist (uitgezonderd voor de werken vermeld in artikel 4.1. waarvoor AG Vespa reeds toelating gaf in het kader van deze overeenkomst).
Bij vervanging, uitbreiding of aanpassing van de bestaande technieken zal de erfpachter AG Vespa een bewijs van keuring bezorgen.
De erfpachter staat in voor het uitvoeren van alle werken als gevolg van wettelijke verplichtingen die van toepassing zijn of worden op de activiteiten die hij in het Goed uitoefent, bijvoorbeeld op gebied van veiligheid, gezondheid en hygiëne. Hij wordt geacht terzake alle informatie te hebben ingewonnen.
8.5. Voorwaarden voor het uitvoeren van werken
Bij het uitvoeren van gelijk welke werken houdt de erfpachter zich aan volgende regels:
⮚ er is steeds een voorafgaandelijk en uitdrukkelijk akkoord vereist van AG Vespa;
⮚ de werken dienen steeds volgens de regels van de kunst uitgevoerd te worden door bevoegde/bekwame personen;
⮚ tijdens en na de werken blijven kabels en leidingen gemakkelijk bereikbaar;
⮚ bij vervanging, uitbreiding of aanpassing van de elektriciteits-, gas- of verwarmingsinstallatie bezorgt de erfpachter AG Vespa een keuringsattest;
⮚ vergunnings- of meldingsplichtige werken (vb. stedenbouw, kapvergunning, …) mogen niet worden uitgevoerd voordat de vereiste vergunning is verkregen of de vereiste melding is gedaan;
⮚ wanneer grond wordt uitgegraven, afgevoerd of ontvangen, gelden de regels van het grondverzet opgenomen in het Vlaams Reglement betreffende de bodemsanering en de bodembescherming (VLAREBO) van 14 december 2007. Voor meer informatie, zie xxx.xxxx.xx/xxxxxxxxxxx;
⮚ iedere vondst van enig belang die gedaan zou worden (zo onder meer tijdens eventuele graaf- of sloopwerken) moet onmiddellijk ter kennis van AG Vespa worden gebracht. Als het om een archeologische vondst gaat, zullen de werken tijdelijk worden onderbroken om AG Vespa (en bij uitbreiding de bevoegde diensten van de stad Antwerpen) in de mogelijkheid te stellen een fotografische vastlegging te laten uitvoeren. De voorwerpen die van enige betekenis kunnen zijn voor de kunst, de oudheidkunde, de natuurlijke historie, de munt- en penningkunde of voor de wetenschap, en de zeldzame of kostbare voorwerpen die bij de graaf- of sloopwerken gevonden worden, zijn eigendom van de stad Antwerpen en moeten haar ter beschikking worden gehouden.
8.6. Postinterventiedossier
AG Vespa verklaart dat er een postinterventiedossier voor het Goed bestaat, dewelke aan de erfpachter wordt overhandigd uiterlijk bij het ondertekenen van de notariële akte.
De erfpachter vult dit postinterventiedossier aan naargelang de werken en overhandigt na de werken op eerste verzoek van AG Vespa het volledig postinterventiedossier. In dit dossier bevinden zich onder meer de vergunningen, technische fiches van de gebruikte materialen, contractuele documenten, PV’s van voorlopige en definitieve oplevering, etc.
8.7. Vrijwaringsplicht
De erfpachter vrijwaart AG Vespa in hoofdsom, intresten en kosten voor:
a) alle risico’s met betrekking tot door hem uitgevoerde werken;
b) alle betwistingen die over de door hem uitgevoerde werken mochten ontstaan tijdens de uitvoering van de werken met om het even wie, zoals buren, huurders, gemeentelijke of andere stedenbouwkundige diensten, het Agentschap Onroerend Erfgoed en/of met de latere kopers van het goed of van kavels die deel uitmaken van het goed;
c) de verborgen gebreken;
d) de tienjarige aansprakelijkheid.
8.8. Indeplaatsstelling
Wanneer de erfpachter in gebreke blijft de nodige onderhouds- en/of herstellingswerken en/of keuringen te (laten) uitvoeren, heeft AG Vespa het recht om deze werken zelf uit te (doen) voeren en de kosten hiervan (inclusief beheerskosten) vermeerderd met een forfaitaire schadevergoeding van 10% door te rekenen aan de erfpachter.
AG Vespa kan deze werken maar zelf uitvoeren voor rekening van de erfpachter op voorwaarde dat een aangetekende ingebrekestelling, waarin de erfpachter een laatste termijn van minstens 30 dagen werd gegeven, zonder gevolg is gebleven. De ingebrekestelling kan achterwege blijven in hoogdringende gevallen, in het bijzonder wanneer er sprake is van een dreigend ernstig nadeel voor AG Vespa of voor derden of van een ernstig risico voor de openbare veiligheid of gezondheid.
Als de erfpachter de kosten niet op eerste verzoek vergoedt aan AG Vespa, heeft AG Vespa het recht deze kosten aan te rekenen op de gestelde waarborg.
8.9. ARAB
Als de erfpachter werknemers tewerkstelt in het Goed, leeft hij bovendien de bijkomende verplichtingen opgelegd door het Algemeen Reglement op de Arbeidsbescherming (ARAB) en de Codex over het welzijn op het werk na.
8.10. Essentiële bepaling
Partijen verklaren uitdrukkelijk dat de overeengekomen canon rekening houdt met de renovatie-, onderhouds- en herstellingsverplichting van de erfpachter.
De renovatie-, onderhouds- en herstellingsverplichting is dan ook een essentiële verbintenis van deze overeenkomst zonder de welke AG Vespa niet gecontracteerd zou hebben aan huidige contractuele voorwaarden.
Artikel 9. Verzekeringen
9.1. Brandverzekering
De erfpachter verbindt er zich toe het Goed, op zijn kosten, voor de volledige waarde te verzekeren tegen brand en aanverwante gevaren (type polis ‘alle risico’s behalve’) vanaf het verlijden van de notariële erfpachtakte. Onder “volledige waarde” wordt verstaan de nieuwwaarde voor niet-beschermde gebouwen en de restauratiewaarde voor beschermde gebouwen. Indien het Goed ook inboedel eigendom van AG Vespa bevat, dan verzekert de erfpachter deze inboedel tegen nieuwwaarde. De polis bevat een clausule die de evenredigheidsregel afschaft en wordt afgesloten voor rekening van wie het aanbelangt. In geval van schade mag het slijtagepercentage van een beschadigd goed of van een beschadigd gedeelte van een goed dat verzekerd is in nieuwwaarde slechts afgetrokken worden voor het gedeelte van de slijtage dat 30% van de nieuwwaarde overschrijdt. In geval van het teniet gaan van de bij aanvang van het recht van erfpacht bestaande constructies en het niet overgaan tot wederopbouw ervan wordt er voorzien in een vergoeding van ten minste 80% van de nieuwwaarde/restauratiewaarde.
Eventuele door de erfpachter opgerichte of op te richten constructies moeten verzekerd zijn vanaf de voorlopige oplevering.
Als zich een schadegeval voordoet, moet de verzekeringsprestatie in elk geval en bij voorrang gebruikt worden om minstens de bij aanvang van de erfpacht bestaande constructies te herstellen of weder op te bouwen. Als niet tot herstelling of wederopbouw van die constructies wordt overgegaan, komt de verzekeringsvergoeding op basis van zaakvervanging rechtstreeks toe aan AG Vespa, onder voorbehoud van de rechten van hypothecaire schuldeisers.
9.2. Verzekering werken
De erfpachter sluit vóór de aanvang van de werken een “alle bouwplaats risicoverzekering” af, die beschadigingen aan de bouwwerken, schade aan de bestaande constructies en schade aan derden dekt. De erfpachter zorgt ervoor dat de brandverzekering voor de bestaande constructies voldoende dekking blijft bieden tijdens de werken.
9.3. Burgerlijke aansprakelijkheid
De erfpachter sluit, op zijn kosten, een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid af, met een minimumdekking van 1,25 miljoen EUR.
De polis zal volgende clausule bevatten: “De verzekeringsmaatschappij verbindt zich ertoe AG Vespa te verwittigen ingeval de premie niet zou betaald worden en onderhavige polis zal slechts vernietigd kunnen worden één maand na kennisgeving ervan, bij aangetekend schrijven, door de verzekeringsmaatschappij aan AG Vespa”.
Op eenvoudig verzoek van AG Vespa wordt door de erfpachter een verzekeringsattest afgeleverd.
9.4. Verplichte verzekeringen
De erfpachter sluit, op zijn kosten, ten minste alle wettelijk verplichte verzekeringen met betrekking tot het Goed (met inbegrip van eventuele door hem opgerichte constructies) en/of zijn activiteiten (vb. verplichte verzekering objectieve aansprakelijkheid bij brand en ontploffingen).
9.5. Informatieplicht
De erfpachter bezorgt AG Vespa op eerste verzoek:
a) attesten van de brand-, ABR-, en BA-polissen (indien van toepassing);
b) bewijs van betaling van de premies.
De sleutels van het Goed worden de erfpachter slechts overhandigd nadat hij de waarborg heeft gesteld en AG Vespa een bewijs van brandverzekering heeft bezorgd.
Elk significant schadegeval moet worden gemeld aan AG Vespa.
Artikel 10. Handelingen waarvoor het akkoord van AG Vespa vereist is
10.1. Opsomming
De volgende rechtshandelingen kunnen, op straffe van niet-tegenstelbaarheid aan AG Vespa en onverminderd het recht van AG Vespa om schadevergoeding te vorderen, door de erfpachter slechts worden verricht met de uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van AG Vespa:
a) overdracht van het recht van erfpacht;
b) vervreemding van de reeds aanwezige of door de erfpachter opgerichte constructies;
c) vestiging van een zakelijk recht of zakelijk zekerheidsrecht op het recht van xxxxxxxx zelf en/of op de door de erfpachter opgerichte constructies;
d) elke voor deze overeenkomst relevante statutenwijziging;
e) werken van eender welke aard;
f) elke voor deze overeenkomst relevante transactie die leidt of kan leiden tot een wijziging in de controle over de onderneming van de erfpachter (onder “controle” wordt verstaan, de juridische of feitelijke bevoegdheid om een beslissende invloed uit te oefenen op de aanstelling van de meerderheid van bestuurders of zaakvoerders en/of op de oriëntatie van het beleid);
g) de verkoop van alle of een belangrijk deel van de activa van de erfpachter, in het bijzonder de activa die nodig zijn voor de uitvoering van onderhavige overeenkomst;
h) vestiging van enig gebruiksrecht op het Goed;
Indien de erfpachter een van bovenvermelde handelingen verricht zonder toestemming van AG Vespa, heeft AG Vespa het recht deze overeenkomst eenzijdig te ontbinden, zonder ingebrekestelling, zonder tussenkomst van de rechter en zonder enig recht op vergoeding voor de erfpachter.
De erfpachter blijft, ongeacht of er voorafgaandelijke schriftelijke toestemming is gevraagd aan AG Vespa voor de overdracht, met de overnemer of de houder van het persoonlijk of zakelijk (zekerheids)recht hoofdelijk gehouden tegenover AG Vespa voor de betaling van de canon en voor de naleving van alle verplichtingen voortvloeiend uit deze overeenkomst, tenzij AG Vespa uitdrukkelijk schriftelijk heeft ingestemd met de bevrijding van de erfpachter.
10.2. Specifieke bepalingen m.b.t. hypotheken
Het recht van erfpacht en eventueel de door de erfpachter opgerichte constructies kunnen maar in hypotheek gegeven worden (of het voorwerp uitmaken van een volmacht tot hypotheekvestiging), met uitdrukkelijke toestemming van AG Vespa.
De toestemming van AG Vespa is, behoudens uitdrukkelijke schriftelijke afwijking, minstens afhankelijk van de volgende voorwaarden:
a) de hypotheek eindigt van rechtswege bij het verstrijken van de termijn waarvoor de erfpacht wordt gevestigd. Deze termijn kan niet worden verlengd louter en alleen omwille van de verbintenissen voortvloeiend uit een hypothecair krediet;
b) de hypotheek mag enkel dienen tot waarborg van een lening die uitsluitend strekt tot financiering van aanpassings- of verbeteringswerken aan bestaande constructies op of aan het Goed, in overeenstemming met de Bestemming. De lening mag i.h.b. niet aangewend worden ter financiering van constructies op andere locaties en/of als werkkapitaal.
Artikel 11. Verhuring/erfpacht gelijkaardige bestemming
AG Vespa kan in de nabije omgeving goederen voor een gelijkaardige bestemming in erfpacht geven, zonder dat de erfpachter enig bezwaar kan doen gelden of aanspraak kan maken op enige schadevergoeding, vermindering van de vergoeding of verbreking van de overeenkomst.
Artikel 12. Bewaking
AG Vespa neemt geen beveiligingsplicht op zich. De erfpachter staat zelf in voor een degelijke beveiliging die rekening houdt met de aard van het Goed en de Bestemming waarvoor de erfpacht werd toegestaan.
Artikel 13. Uithangborden – antennes
Het aanbrengen in en aan het Goed van uithangborden, opschriften, reclame, e.d., het hangen van enig voorwerp, verlichtingstoestel, tent, e.d. en de plaatsing van pylonen en antennes is enkel toegelaten na schriftelijke en voorafgaande toelating van AG Vespa en na het verkrijgen van de eventueel noodzakelijke omgevingsvergunning. De erfpachter zal erop moeten toezien dat dit steeds in harmonie is met de uitstraling van het beschermd koetshuis.
AG Vespa kan aan derden de toelating verlenen om pylonen en antennes en aanverwante constructies te plaatsen, op voorwaarde dat deze de stabiliteit van het Goed niet aantasten en het geen reclamebord(en) betreft, en zal de erfpachter hierover tijdig informeren. Derden moeten voor de plaatsing steeds een overeenkomst afsluiten met AG Vespa. Vergoedingen die derden betalen voor de pylonen, antennes en aanverwante constructies komen integraal aan AG Vespa toe.
Artikel 14. Plaatsbezoek
AG Vespa behoudt zich het recht voor op eenvoudig schriftelijk verzoek het Goed te allen tijde door zijn afgevaardigden, na onderlinge afspraak, te doen bezoeken om na te gaan of de erfpachter de voorwaarden van deze overeenkomst naleeft.
Artikel 15. Contractuele wanprestaties
Indien de erfpachter zijn verplichtingen op grond van deze overeenkomst en/of de wet niet nakomt, heeft AG Vespa onder meer de volgende rechten:
a) het recht om op kosten en risico van de erfpachter noodzakelijke werken uit te voeren of te doen uitvoeren, zoals nader omschreven in artikel 8.8 (“Indeplaatsstelling”);
b) het recht om een forfaitaire vergoeding van 500,00 EUR per dag en per inbreuk te vorderen, op voorwaarde dat een aangetekende ingebrekestelling, waarin de erfpachter een laatste termijn werd gegeven om de inbreuk(en) te herstellen, zonder gevolg is gebleven. Deze termijn moet in verhouding staan met de aard en de ernst van de inbreuk(en) en moet minimum één maand bedragen;
c) bij ernstige en/of herhaalde inbreuken, met inbegrip van, maar niet beperkt tot alle inbreuken waarvoor deze overeenkomst uitdrukkelijk in deze sanctie voorziet, het recht deze overeenkomst eenzijdig te ontbinden, na een voorafgaandelijke en per aangetekend schrijven bezorgde ingebrekestelling waaraan geen gepast gevolg wordt gegeven binnen 30 kalenderdagen te rekenen vanaf de datum van de poststempel vermeld op het aangetekend schrijven, doch zonder voorafgaande tussenkomst van de rechter en zonder recht op vergoeding voor de erfpachter.
In geval van eenzijdige ontbinding van deze overeenkomst ten laste van de erfpachter heeft AG Xxxxx bovendien recht op een forfaitaire schadevergoeding gelijk aan 50.000,00 EUR, onverminderd het recht van AG Vespa om eventuele hogere schade te bewijzen.
Artikel 16. Rechtsopvolging
De rechten en plichten die voor partijen voortvloeien uit deze overeenkomst zullen onverkort gelden voor elk van hun rechtsopvolgers, rechthebbenden, en/of rechtsverkrijgers, ten welke titel ook, met wie zij solidair en hoofdelijk verbonden zullen zijn. Partijen verbinden zich er dan ook toe om, voor zover als
nodig, de bepalingen van deze overeenkomst op te leggen aan al hun rechtsopvolgers, rechthebbenden en/of rechtsverkrijgers, ten welke titel ook.
Artikel 17. Einde overeenkomst
17.1. Lot van opgerichte constructies en uitgevoerde werken
Op het einde van het recht van erfpacht, door gelijk welke oorzaak (met inbegrip van, maar niet beperkt tot het verstrijken van de contractduur, onderling akkoord, ontbinding wegens wanprestatie, faillissement of invereffeningstelling van de erfpachter), komen de door de erfpachter opgerichte constructies kosteloos toe aan AG Vespa. Hetzelfde geldt voor eventuele aanpassings- en verbeteringswerken aan bestaande constructies.
17.2. Ontruiming – schadevergoeding
De erfpachter moet het Goed volledig ontruimd en in een goede kwalitatieve en verzorgde staat van onderhoud ter beschikking stellen van AG Vespa. Hiervoor wordt verwezen naar de conditiestaat opgenomen in artikel 8.1.
Als op het einde van het recht van erfpacht schade wordt vastgesteld aan het Goed en/of indien elk object aan en in het Goed geen conditiestaat 2 behaalt, is de erfpachter een vergoeding verschuldigd, bestaande uit:
⮚ de allesomvattende kostprijs van de onderhouds- en herstelwerken opdat elk object een conditiestaat 2 behaalt;
⮚ als het Goed tijdens de herstelwerken niet beschikbaar is, een onbeschikbaarheidsvergoeding gedurende de periode van de herstelwerken.
Het enkel afgeven van de sleutels en/of het verlaten van het Goed beëindigt op zich de aansprakelijkheid van de erfpachter niet.
17.3. Bodem
AG Vespa verklaart dat op het Goed bij zijn weten geen risico-inrichting gevestigd is of was. Bijgevolg betreft dit geen risicogrond in de zin van het decreet betreffende de bodensanering en de bodembescherming (hierna “Bodemdecreet”).
AG Vespa verklaart dat er bodemattesten werden afgeleverd door OVAM. De erfpachter bevestigt vóór het sluiten van de overeenkomst kennis te hebben genomen van de inhoud van deze bodemattesten (bijlage 5). Voor de inhoud wordt verwezen naar artikel 23.
Bij het beëindigen van de erfpacht, zelfs in geval van een van rechtswege beëindiging (zoals door het verstrijken van de duurtijd), zal de erfpachter steeds verplicht zijn om nieuwe bodemattesten af te leveren aan AG Vespa.
Indien AG Vespa meent dat er aanwijzingen zijn dat de erfpachter een risico-inrichting heeft uitgeoefend op het Goed of dat er aanwijzingen zijn dat er zich een schadegeval heeft voorgedaan tijdens het gebruik door de erfpachter waardoor er een risico is op verontreiniging of dat er andere aanwijzingen zijn dat de grond verontreinigd zou kunnen zijn sedert de aanvang van de erfpacht, dan zal de erfpachter eveneens verplicht zijn om een oriënterend bodemonderzoek (OBO) te laten uitvoeren op zijn kosten.
Afhankelijk van het resultaat van dit onderzoek, zullen nog bijkomende maatregelen moeten worden genomen door de erfpachter teneinde het Goed vrij van alle verontreiniging over te dragen aan AG Vespa bij het eindigen van de erfpacht.
Partijen benadrukken dat voorgaande verplichtingen bijkomend gelden op de eventuele decretale verplichtingen en ruimer zijn dan de algemene verplichtingen inzake de overdracht van (risico)gronden in de zin van artikelen 101-102 en verder van het Bodemdecreet.
AG Vespa moet de erfpachter niet vergoeden voor eventuele kosten die de erfpachter moet maken door grondverzet of door een andere verontreiniging, op voorwaarde dat AG Vespa te goeder trouw is. Dat betekent dat hij geen informatie bewust achterhoudt voor de erfpachter.
Artikel 18. Overmacht
Onder overmacht dient te worden verstaan: elke onvoorzienbare en onvermijdbare gebeurtenis onafhankelijk van de wil van de partij die zich op overmacht beroept waardoor deze zich in de ontoerekenbare onmogelijkheid bevindt om haar verplichtingen na te komen.
De partij die zich beroept op overmacht, dient het bewijs te leveren dat de nakoming van haar verbintenis absoluut onmogelijk is geworden door een gebeurtenis die voor haar onvoorzienbaar en onvermijdbaar was.
Indien een overmachtssituatie zich voordoet, zal de in gebreke blijvende partij dit per aangetekend schrijven laten weten aan haar wederpartij binnen de tien (10) werkdagen na het optreden van de overmachtssituatie. In dat geval worden de verplichtingen van de partijen tijdelijk opgeschort totdat de overmachtssituatie voorbij is. Tijdens deze (opschortings-)periode zullen de partijen alle redelijke inspanningen leveren om de gevolgen van de overmachtssituatie te verzachten en te goeder trouw onderhandelen over de nakoming van hun respectieve verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst.
Indien de overmachtssituatie langer dan twaalf (12) maanden zou duren, kunnen beide partijen de overeenkomst per aangetekende schrijven beëindigen, zonder dat een rechterlijke tussenkomst of de betaling van een schadevergoeding aan de andere partij vereist is.
Artikel 19. Verandering van omstandigheden
In afwijking van artikel 5.74 BW, komen partijen volgende regeling overeen in geval van verandering van omstandigheden.
Elke partij moet haar verbintenissen nakomen, ook al zou de uitvoering ervan meer bezwarend geworden zijn ofwel doordat de kostprijs van de uitvoering is gestegen, ofwel doordat de waarde van de tegenprestatie is verminderd.
Elke partij kan evenwel vragen om het contract te heronderhandelen met het oog op de aanpassing of zelfs beëindiging ervan, indien er sprake is van een verandering van omstandigheden die buiten de wil van de partijen plaatsvindt en die aan de volgende cumulatieve voorwaarden voldoet:
1° de verandering maakt de uitvoering van het contract buitensporig bezwarend, dermate dat de uitvoering ervan redelijkerwijze niet langer kan worden geëist;
2° die verandering was onvoorzienbaar bij de contractsluiting;
3° die verandering is ontoerekenbaar in de zin van artikel 5.225 BW aan de schuldenaar; 4° de schuldenaar heeft dit risico niet voor zijn rekening genomen.
Het verzoek tot heronderhandelen dient per aangetekend schrijven te worden verzonden binnen de dertig (30) kalenderdagen na het ontstaan van de onvoorzienbare omstandigheden, of nadat de partij die het verzoek tot heronderhandelen formuleert hiervan redelijkerwijze kennis heeft kunnen nemen. In het verzoek wordt vermeld welke omstandigheden veranderd zijn. Bovendien dient in het verzoek gemotiveerd te worden om welke redenen volgens deze partij voldaan is aan de hierboven opgelegde voorwaarden. Indien het verzoek niet aan deze voorwaarden voldoet, heeft de andere partij het recht om de heronderhandeling af te wijzen.
Het gesprek tot heronderhandeling dient vervolgens plaats te vinden uiterlijk binnen de dertig (30) kalenderdagen na ontvangst van het aangetekend schrijven. Behoudens afwijkende afspraken gemaakt tijdens de heronderhandelingen, dienen partijen uiterlijk binnen de 3 maanden na aanvang van de heronderhandelingen tot een allesomvattende eindbeslissing te komen.
De overeenkomst blijft van toepassing tot de partijen een schriftelijk akkoord over de wijzigingen hebben ondertekend. De partijen blijven bijgevolg hun verbintenissen nakomen lopende de heronderhandelingen.
De uiteindelijke beslissing tot aanpassing, dan wel beëindiging of behoud van de overeenkomst, zal uitsluitend door partijen genomen kunnen worden, die de heronderhandelingen constructief en te goeder trouw moeten voeren.
Artikel 20. Aanplakking – bezoek
Gedurende de 6 maanden die het einde van het recht van erfpacht voorafgaan en/of in geval van tekoopstelling van het Goed, heeft AG Vespa het recht om twee berichten aan het Goed uit te hangen en is de erfpachter verplicht de belangstellenden toe te laten tot de bezichtiging van het Goed ten minste twee dagen in de week, gedurende twee uren in de voormiddag en namiddag, mits voorafgaande afspraak.
Artikel 21. Deelbaarheid
Indien één van de clausules van huidige overeenkomst nietig wordt verklaard, zal deze nietigheid de geldigheid van andere clausules niet aantasten. In het geval dat dergelijk nietige clausule de aard van de overeenkomst zou aantasten zal elke partij zijn best doen om onmiddellijk en te goeder trouw een geldige clausule te onderhandelen ter vervanging die zo goed mogelijk overeenstemt met hun oorspronkelijke bedoeling.
Artikel 22. Notariskeuze – kosten
De partijen verklaren te weten dat deze onderhandse erfpachtovereenkomst, teneinde tegenwerpelijk te zijn aan derden te goeder trouw met een concurrerend recht, notarieel moet worden verleden (met het oog op de overschrijving op het bevoegde kantoor rechtszekerheid) en dat zij ieder het recht hebben om een notaris naar hun eigen keuze aan te duiden, zonder dat dit een verhoging van de kosten impliceert.
Voor het verlijden van de notariële akte stellen zij aan:
• notaris XX te Antwerpen voor AG Vespa
• notaris XX te XX voor de erfpachter
De overeenkomst moet notarieel worden verleden uiterlijk binnen de 4 maanden na de ondertekening van de onderhavige overeenkomst.
De kosten van de authentieke akte, met inbegrip van de erelonen, eventuele opmetingskosten, de registratierechten en hun eventuele boeten alsook de eventuele btw worden gedragen door de erfpachter.
Artikel 23. Administratieve bepalingen
23.1. Bodemgesteldheid
De onderhavige overeenkomst moet worden beschouwd als een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden zoals bepaald in artikel 101 van het Bodemdecreet.
AG Vespa verklaart dat het Goed, voorwerp van deze overeenkomst, bij zijn weten geen risicogrond is. Dit wil zeggen dat er op deze grond bij zijn weten geen risico-inrichtingen gevestigd zijn of waren. Onder risico-inrichtingen worden verstaan: fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen, machines, installaties, toestellen en handelingen die een verhoogd risico op bodemverontreiniging kunnen inhouden en die voorkomen op de lijst van risico-inrichtingen gevoegd als bijlage 1 bij VLAREBO of bijlage 1 bij VLAREM II.
AG Vespa verklaart geen weet te hebben van enige bodemverontreiniging die schade kan berokkenen aan de erfpachter of aan derden of die aanleiding kan geven tot een beschrijvend bodemonderzoek, een saneringsverplichting of risicobeheer, tot gebruiks- of bestemmingsbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen.
AG Vespa verklaart de erfpachter, die dit bevestigt, vóór het sluiten van de overeenkomst, op de hoogte te hebben gesteld van de inhoud van de door OVAM op 16 augustus 2022 afgeleverde bodemattesten.
Deze inhoud luidt als volgt:
“2 Inhoud van het bodemattest
Deze grond is niet opgenomen in het grondeninformatieregister
2.0. EXTRA INFORMATIE
2.1 INFORMATIE UIT DE GEMEENTELIJKE INVENTARIS
De OVAM heeft geen aanwijzingen dat deze grond een risicogrond is.
2.2 UITSPRAAK OVER DE BODEMKWALITEIT
Er zijn geen aanwijzingen bij de OVAM dat op deze grond een bodemverontreiniging voorkomt.
2.3 BIJKOMENDE ADVIEZEN EN/OF BEPALINGEN
Er zijn geen gebruiksadviezen of gebruiksbeperkingen van toepassing op deze grond. Voor grondverzet dient er pas vanaf een volume van 250m³ een technisch verslag opgemaakt te worden.
Dit bodemattest vervangt alle vorige bodemattesten.
3. OPMERKINGEN:
1 Voor meer informatie: xxx.xxxx.xx/xxxxxxxxxxx.
2 Meer informatie over de gegevensstromen die door de OVAM worden gebruikt, vindt u op xxxx://xxx.xxxx.xx/xxxxxxxxxx.
3 Maatregelen opgelegd of van toepassing buiten het kader van het Bodemdecreet worden niet vermeld op het bodemattest. Hiervoor kunt u best contact opnemen met uw lokaal bestuur.
4 De OVAM staat niet in voor de juistheid van de aan haar verstrekte gegevens.”
Een kopie van de bodemattesten wordt aan de onderhavige overeenkomst aangehecht in bijlage 5.
De erfpachter mag geen verontreiniging veroorzaken en moet bij de beëindiging van het recht van erfpacht elke door zijn toedoen aanwezige verontreiniging op zijn kosten en risico verwijderen en dient in te staan voor de daaraan verbonden bodemonderzoeken; de erfpachter is eveneens aansprakelijk voor de verontreiniging die wordt vastgesteld na het beëindigen van het recht van erfpacht en die aan hem kan worden toegeschreven.
23.2. Stookolietank
Partijen verklaren dat er geen stookolietank aanwezig is.
23.3. Renovatieplicht voor niet-residentiële gebouwen
Het Goed is een niet-residentieel gebouw in de zin van het Energiebesluit.
Binnen vijf jaar na het verlijden van de authentieke akte moet een EPC niet-residentiële gebouwen voorliggen waaruit blijkt dat het Goed voldoet aan de vereiste energieprestaties.
Welke concrete renovaties en verplichtingen de erfpachter zal moeten uitvoeren, moet hij nagaan aan de hand van het EPC en dit best in overleg met een energiedeskundige.
23.4. Energieprestatiecertificaat (EPC)
AG Vespa beschikt voor het Goed over een geldig energieprestatiecertificaat opgesteld op 1 oktober 2022. Een kopie van het certificaat werd overhandigd aan de erfpachter, die verklaart kennis te hebben
genomen van de inhoud. Het energieprestatiecertificaat wordt als bijlage 6 aan deze overeenkomst gevoegd.
De erfpachter bevestigt dat het energieprestatiecertificaat een louter informatief document is dat niet als een essentieel of doorslaggevend element wordt beschouwd om onderhavige overeenkomst te sluiten.
23.5. Stedenbouwkundige toestand
Overeenkomstig de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening verklaart de erfpachter gewezen te zijn op de inhoud van artikel 4.2.1 van deze Codex, hetgeen door hem uitdrukkelijk wordt bevestigd. Het voormelde artikel omschrijft de vergunningsplichtige handelingen. De erfpachter zal alle wetten en reglementen inzake de stedenbouw moeten naleven aangaande de door hem geplande werken aan de thans voorhanden zijnde opstallen.
Met het oog op de informatieverplichtingen, zoals voorzien in de artikelen 5.2.1. en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (V.C.R.O), wordt hierbij verwezen naar de stedenbouwkundige uittreksels afgeleverd op 29 augustus 2022 waarvan de erfpachter verklaart een kopie te hebben ontvangen voor het sluiten van onderhavige overeenkomst en waarvan een kopie wordt toegevoegd in bijlage 7.
AG Vespa verklaart dat:
- het Goed volgens het gewestplan Antwerpen (KB 03/10/1979) gelegen is in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut.
- het Goed zich situeert binnen de begrenzing van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen”, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse Regering van
19.06.2009. De aanvraag is gelegen binnen de afbakeningslijn die aangeeft waar de stedelijke ontwikkeling van het Antwerpse in de toekomst kan gebeuren.
- voor het Goed volgende omgevingsvergunningen voor stedenbouwkundige handelingen werden afgeleverd :
• op 11 januari 2018 voor het herbestemmen, restaureren en renoveren van het Runcvoorthof.
• Op 25 januari 2013 voor het vellen van een boom.
- dat er voor het Goed geen omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden van toepassing is.
- dat op het Goed geen voorkooprecht rust, zoals bedoeld in artikel 2.4.1 VCRO.
AG Vespa verklaart dat het Goed niet gelegen is in onteigening of dat er, steeds voor zover hem bekend, geen, zelfs maar voorlopige plannen zouden bestaan om het Goed in de toekomst geheel of ten dele te onteigenen.
AG Vespa verklaart dat het Goed niet werd opgenomen op de inventaris van de leegstaande, ongeschikte en/of onbewoonbare en/of verwaarloosde gebouwen, woningen en/of bedrijfsruimten.
23.6. Watertoets
AG Vespa verklaart dat het Goed:
- niet gelegen is in een risicozone voor overstromingen;
- niet gelegen is in een overstromingsgevoelig gebied;
- niet gelegen is in een afgebakend overstromingsgebied of afgebakende oeverzone.
23.7. Vlaams Bosdecreet
De partijen verklaren dat het Goed niet valt onder de toepassing van het Vlaams Bosdecreet.
23.8. Vlaams Onroerenderfgoeddecreet
AG Vespa verklaart dat:
- het onroerend goed beschermd is als monument omwille van het algemeen belang gevormd door de historische waarde: “Kasteel Runcvoort (xxxxx://xx.xxxxxxx.xxx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxx/0000)
- de omgeving van het kasteel Runcvoort beschermd is als dorpsgezicht omwille van het algemeen belang gevormd door de historische waarde: “Kasteel Runcvoort met omgeving” (xxxxx://xx.xxxxxxx.xxx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxx/0000)
- het onroerend goed is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed: vastgesteld bouwkundig erfgoed: “Huis Runcvoort bij school Xxxxx Xxxxx” (xxxxx://xx.xxxxxxx.xxx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxx/000000).
Voor de rechtsgevolgen inzake beschermd erfgoed, wordt verwezen naar afdeling 6, hoofdstuk 4 van het Onroerend Erfgoeddecreet van 12 juli 2013.
23.9. Leegstand
Alle fiscale gevolgen die voortvloeien uit de toepassing van enige regelgeving die belastingen heft op leegstand, verwaarlozing of verkrotting, vallen ten laste van de erfpachter.
23.10. KLIM (Federaal Kabels en Leidingen Informatie Meldpunt)
Bij nazicht op de KLIM-website is het Goed niet gelegen in de directe nabijheid van transportinstallaties van producten via leidingen of bovengrondse of ondergrondse hoogspanningslijnen.
23.11. Asbestinventarisattest
AG Vespa verklaart dat er voor het onroerend goed een asbestinventarisattest werd afgeleverd op 7 februari 2023 met nummer 20230207-000030.000
De erfpachter verklaart voorafgaandelijk aan het sluiten van de overeenkomst op de hoogte te zijn gebracht van de inhoud van het attest.
De conclusie van het attest luidt als volgt: “Asbestveilig”.
Artikel 24. Geschillen en betwistingen
Voor de beslechting van geschillen voortvloeiend uit onderhavige overeenkomst, zijn enkel de rechtbanken van Antwerpen bevoegd.
Artikel 25. Algemene bepaling
Het recht van erfpacht is onderworpen aan de wettelijke bepalingen inzake erfpacht, voor zover hiervan niet wordt afgeweken door deze overeenkomst. Bepalingen in deze overeenkomst die in strijd zijn met dwingende wetsbepalingen, worden voor niet-geschreven gehouden, maar tasten de geldigheid van de
overige bepalingen van de onderhavige overeenkomst niet aan. In voorkomend geval worden zij uitgelegd op een wijze die de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen het dichtst benadert.
Artikel 26. Woonstkeuze
Voor de uitvoering van deze overeenkomst kiezen de partijen woonst op hun respectievelijke zetel, zijnde op datum van ondertekening:
- AG Vespa: de zetel van AG Vespa, op heden 0000 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxx 00 – afdeling Vastgoed
- de erfpachter: de zetel van de erfpachter, op heden XX
Partijen verbinden zich ertoe aan elkaar onmiddellijk elke adreswijziging schriftelijk mee te delen.
Elke schriftelijke kennisgeving of betekening op het laatst meegedeelde adres wordt geacht geldig te zijn verricht, onverminderd het recht voor iedere partij om rekening te houden met het hem bekende werkelijke adres van vestiging.
Een kennisgeving per e-mail wordt eveneens als een schriftelijke kennisgeving beschouwd, mits ontvangst ervan kan worden bewezen, zoals door een ontvangstmelding met leesbevestiging of een antwoord op de e-mail.
Voor de uitvoering van deze overeenkomst geldt het volgende e-mail adres:
- voor AG Vespa: xxxxxxx@xxxxxxxxx.xx
Deze overeenkomst wordt in elektronische vorm opgemaakt overeenkomstig artikel 8.1, 1° BW. Iedere partij heeft de mogelijkheid om over een schriftelijk exemplaar te beschikken of zal hier toegang toe hebben. Bijgevolg wordt, overeenkomstig artikel 8.20 BW, de vereiste dat de overeenkomst werd opgemaakt in zoveel originelen als er partijen zijn met een onderscheiden belang, geacht vervuld te zijn.
Opgemaakt te Antwerpen op XX
Voor de erfpachter,
XX XX
Voor AG Vespa,
Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx
Directeur Vastgoed CEO
Bijlagen
1. Kadastraal plan
2. Plan aanduiding erfdienstbaarheden
3. Bepalingen erfdienstbaarheden akte 10.12.2021.
4. Definitieve projectvoorstel
5. Bodemattest
6. EPC
7. Stedenbouwkundige informatie
8. Asbestinventarisattest