Vlaamse Gemeenschapscommissie Collegebesluit nr. 20202021-0537
Vlaamse Gemeenschapscommissie Collegebesluit nr. 20202021-0537
05-02-2021
BIJLAGE
Bijlage nr. 1
Nota met betrekking tot de algemene principes van de realisatie en de exploitatie van
onderwijsinfrastructuur op de site ‘Walcourt-Deleers’ te Anderlecht
§ 1. Aanleiding
Het Bestuursakkoord 2019-2024 van de Vlaamse Gemeenschapscommissie (VGC) stelt onder de noemer ‘Onderwijs: de school verbindt ons met de stad’ als volgt:
“Ieder kind heeft recht op een plaats op school. Iedere scholier heeft recht op een passend aanbod secundair onderwijs. De demografische ontwikkeling van Brussel dwingt ons om aan een hoog tempo scholen te blijven bouwen.”
“ De capaciteitsmonitor stelt de uitdaging op scherp. De cijfers van de Lokale Overlegplatformen Brussel basis- en secundair onderwijs geven aan dat de vraag naar meer Nederlandstalig basisonderwijs nog steeds groter is dan het aanbod en dat de vraag naar Nederlandstalig secundair onderwijs alleen maar zal toenemen. De VGC zal met veel ambitie blijven investeren in het Nederlandstalig onderwijs in Brussel. Een constructief samenspel tussen de Vlaamse Gemeenschap, de VGC en sterke schoolbesturen is daarbij essentieel.
Bij de bouw en renovatie van scholen in Brussel willen we verregaande aandacht besteden aan vlot toegankelijke, flexibele, brede en duurzame scholen. We werken aan meer veilige, groene en gezonde schoolomgevingen. We motiveren ouders en buurtbewoners maximaal om de schoolomgeving verkeersluw te houden.
We blijven investeren in kleuter-, lager- en vooral secundair onderwijs om voor elk kind, waarvan de ouders kiezen voor het Nederlandstalig onderwijs, een plaats te voorzien en kwaliteitsvol onderwijs aan te bieden. We sporen de Vlaamse Gemeenschap aan om haar investeringen in het Nederlandstalig onderwijs in Brussel op te drijven.”
“ Zorgen voor meer groene speelplaatsen is een belangrijke beleidsdoelstelling. Speelplaatsen met bomen, moestuinen en natuurlijke ondergrond verbeteren de luchtkwaliteit op plaatsen waar kinderen veel tijd doorbrengen. Ze hebben ook een goede invloed op de ontwikkeling en de leerprestaties.”
De cijfers van de Lokale Overlegplatformen onderbouwen dat op korte termijn maatregelen nodig zijn om te garanderen dat alle leerlingen en onderwijspersoneel vandaag én morgen in een veilige en gezonde omgeving school kunnen lopen of hun job uitoefenen. De samenleving mag niet aanvaarden dat leerlingen geen plaats zouden vinden of dat leerlingen en personeel veiligheids- en/of gezondheidsrisico’s lopen.
De VGC wil daarom – naast ingrepen in bestaande infrastructuur om acute tekorten te lenigen of problematieken aan te pakken – planmatig bijkomende schoolcapaciteit creëren volgens een langetermijnvisie, om deze vervolgens ter beschikking te stellen van onderwijsinrichtende machten waarmee goede samenwerkingsafspraken gemaakt worden. De VGC zet daarbij in op multifunctionaliteit: de school levert een dienst aan andere sectoren in de samenleving en de school wordt beter ondersteund door andere sectoren om haar opdracht inzake gelijke onderwijskansen waar te maken. De school moet het knooppunt kunnen zijn van pedagogische
en van sociale relaties. De VGC is ervan overtuigd dat nieuwe schoolinfrastructuur de digitale en technologische uitdagingen moet kunnen capteren. De VGC wil – zoals aangegeven in het bestuursakkoord – inzetten op voldoende robuust groen in schoolomgevingen.
Binnen deze vier pijlers – planmatige creatie van bijkomende schoolcapaciteit, focus op multifunctionaliteit, digitale en technologische oplossingen en robuust groen – is de VGC op zoek gegaan naar een terrein van een zekere schaal waarop een onderwijscampus gerealiseerd kan worden met integratie van ruimten in het kader van een bredeschoolwerking.
In dat kader is op grond van het collegebesluit 20192020-0691 van 30 april 2020 een marktbevraging georganiseerd met het oog op het vinden van een passende locatie binnen het grondgebied van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest (referentie Marktbevraging VGC2020/DFBA/Aankoop/AB/MB-22).
Deze marktbevraging had tot doel om een zo volledig mogelijk beeld te krijgen van de mogelijkheden die zich binnen het grondgebied van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest bevinden en die aansluitend kunnen worden meegenomen bij de beslissing wat betreft de plaatsingsprocedure die met het oog op de realisatie van de onderwijsinfrastructuur zal worden gevolgd. Geïnteresseerde partijen werden uitgenodigd om op basis van deze marktconsultatie hun concreet voorstel over te maken. De VGC is van oordeel dat in bepaalde omstandigheden een PPS-structuur, waarin wordt samengewerkt met andere partners, een meerwaarde kan bieden.
Geïnteresseerde partijen konden in dat verband vrijblijvend naast een grondaanbod ook een samenwerkingsmodel voorstellen.
In de marktbevraging werden een aantal basiscriteria opgesomd:
a) Het grondstuk dient ca. 20.000m² groot te zijn. Op die manier wordt een samenhangende campusontwikkeling met mogelijkheid tot synergiën (samenwerking met andere sectoren, medegebruik, capteren van digitale en technologische uitdagingen) en een afdoende groen kader mogelijk gemaakt.
b) Het gezochte terrein dient gelegen te zijn binnen het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Er zijn vier kandidaturen ingediend. De diensten van de VGC hebben een uitvoerige toetsing van de voorgestelde locaties en de eventuele samenwerkingsmodaliteiten uitgevoerd. De kandidatuur ‘Walcourt-Deleers’, waarbij binnen een totaalaanpak van een site te Anderlecht (met naast gemeenschapsinfrastructuur ook woningen en economische ruimtes) een belangrijk onderwijsprogramma gerealiseerd kan worden, werd als optimaal scenario weerhouden. In de gemeente Anderlecht is de capaciteitsdruk hoog. De goed bereikbare site komt tegemoet aan de vereisten van de marktbevraging. Er is een samenwerkingsmodel voorgesteld waarbinnen de nieuwe onderwijsinfrastructuur vrij snel kan worden gerealiseerd.
Deze evaluatie is in de nota bij het collegebesluit 20192020-0900 aangevuld met een locatieanalyse op het vlak van (de nood aan) onderwijscapaciteit, waarin aan de hand van diverse cijfergegevens aangegeven is dat de gemeente Anderlecht de belangrijkste capaciteitsnoden heeft binnen de potentiële locaties, mee rekening houdend met de SWOT- analyse van het gemeentelijk ontwikkelingsplan van Anderlecht (GemOP Anderlecht) (besluit B.H.Reg. 26 maart 2015).
Op die gronden is er bij collegebesluit 20192020-0900 voor geopteerd om in onderhandeling te treden omtrent de locatie ‘Walcourt-Deleers’, zulks omtrent juridisch robuuste mogelijkheden om de locatie te verwerven en omtrent eventuele samenwerkingsmodellen.
Op die basis is een overeenkomst ‘betreffende de realisatie van onderwijsinfrastructuur op de site Walcourt-Deleers’ (‘realisatieovereenkomst’) tot stand gekomen (goedgekeurd door het College bij collegebesluit 20202021-0119), waarbij het collegebesluit 20202021-0119 het Collegelid
bevoegd voor Onderwijs en Scholenbouw gemachtigd heeft om in onderhandeling te treden over een definitieve contractuele regeling, uitgaande van volgende basiselementen:
(a) de initiatiefnemer realiseert en prefinanciert een scholencluster voor eigen rekening en op eigen risico, waarbij de initiatiefnemer zich dient te committeren aan het vast te klikken projectbudget;
(b) de initiatiefnemer legt alle aanvraagdocumenten voor aan de VCG, die steeds haar fiat dient te verlenen;
(c) de initiatiefnemer en de VGC onderhandelen een erfpachtovereenkomst (30 jaar) waarbij de canon berekend wordt aan de hand van het vast te klikken projectbudget; op het einde van de erfpacht kan de VGC het goed aankopen;
(d) het door de initiatiefnemer en de VGC vast te klikken projectbudget wordt strikt bewaakt;
(e) de VGC duidt de onderwijsinrichtende machten aan die de onderwijsinfrastructuur zullen benutten. In dat kader zullen de nodige concessieovereenkomsten worden opgemaakt;
(f) de contractuele afspraken gelden onder de voorwaarde van het verkrijgen van de nodige definitieve en uitvoerbare vergunningen voor het scholenproject vóór 30 september 2022. Indien deze opschortende voorwaarde niet (volledig) wordt vervuld, dienen de partijen wel nog na te gaan of er geen remediërende (realistische) maatregelen genomen kunnen worden;
(g) de streefdatum voor de voorlopige oplevering is bepaald op 30 april 2024.
§ 2. Concrete liggingskenmerken en projectcontouren
De site Walcourt-Deleers bevindt zich in een prioritaire ontwikkelingspool en in een stadsvernieuwingsgebied binnen het Kanaalplan.
Het vooropgestelde totaalprogramma (ca 21.000 m² onderwijsfuncties (m.i.v. een kinderdagverblijf) en daarnaast een privaat programma van ca 25.000 m² residentieel, ca 1.000 m² retail en ca 6.500 m² productiegerichte oppervlakte) is in lijn met ‘art. 9bis’ van het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP): (ondernemingsgebied in een stedelijke omgeving (OGSO). In zulke zones zijn productieactiviteiten en in ondernemingen geïntegreerde diensten toegelaten. Daarnaast zijn er mogelijkheden voor wonen, handel, groothandel en uitrustingen van collectief belang of openbare diensten. Er gelden functionele oppervlakteregelingen, die in het ontwerp zijn meegenomen.
§ 3. Overleg met onderwijsinrichtende machten - domeinconcessie
Er is in overleg getreden met onderwijsinrichtende machten.
Daaruit is gebleken dat de gemeente Anderlecht zal optreden als schoolbestuur van een Nederlandstalige dubbele basisschool van 480 leerlingen. Aansluitend zal de gemeente een Nederlandstalig kinderdagverblijf van 50 kindplaatsen uitbaten. Voor de dubbele basisschool en het kinderdagverblijf wordt 6.000m² voorzien.
Het GO! Xxxxxxxxxxxx 0 Xxxxxxx zal in functie van secundair onderwijs met een klemtoon op Science – Technology – Engineering – Mathematics op te treden als onderwijsinrichtende macht van een secundaire school. De connectie met de bedrijfsruimten op het private deel van de ontwikkeling kan effectief leiden tot een efficiënt functionerende STEM-omgeving. De bedoeling is om te komen tot een domeinschool met doorstroming, dubbele finaliteit en arbeidsmarktgerichte studierichtingen, voor in totaal 800 leerlingen, inclusief duaal leren. Na een brede eerste graad worden een tweede en derde graad ingericht met alle STEM-richtingen mechanica, elektromechanica-sturing-robotica, industriële ICT, elektriciteit, verwarmingsinstallatie en koeltechnieken. Voor het secundair onderwijs wordt 12.390m² voorzien.
De sportinfrastructuur van de onderwijsfuncties (2.610m²) zal door beide onderwijsinrichtende machten gezamenlijk worden gebruikt, met de gemeente Anderlecht als beherende instantie. Daarover zullen de schoolbesturen onderlinge afspraken maken, die vooraf overlegd worden met de VGC.
In dat kader is een domeinconcessieovereenkomst met bijlage voorbereid, die thans in ontwerp wordt voorgelegd.
Er is bepaald dat de oorzaak van de overeenkomst gelegen is in het tegemoet komen aan de capaciteitsvraag in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, waarbij geldt dat er sprake is van een netto capaciteitsuitbreiding (50 kindplaatsen kinderdagverblijf, 480 lln. basisonderwijs en 800 lln. secundair onderwijs), en het bevorderen van gemeenschappelijk en geïntegreerd gebruik van onderwijsinfrastructuur. GO! Scholengroep Brussel en de gemeente Anderlecht gaan een structurele samenwerking aan in functie van het uitwerken van een pedagogische lijn, van 0 tot 18 jaar. Er wordt een warme overdracht uitgewerkt voor de scharniermomenten van de kinderen, zoals dat van kinderdagverblijf naar kleuteronderwijs en dat van lager onderwijs naar secundair onderwijs.
§ 4. Aannemingsovereenkomst en erfpacht
Er is grondig nagedacht over de meest heldere, flexibele én robuuste manier om tot een samenwerking te komen met de initiatiefnemer van het totaalproject, met een focus op het prijsbeheersingsaspect.
De conclusie van deze oefening vloeit rechtstreeks voort uit de figuur en de inhoud van de marktbevraging, die heeft geleid tot de vaststelling dat de initiatiefnemer zich in een bijzondere positie bevindt, nu de kandidatuur weerhouden is op grond van het feit dat de locatie op het vlak van onderwijsnoden de beste potenties heeft (supra). Daarbij geldt dat het technisch onhaalbaar is om de specifieke realisatieaspecten van de onderwijsinfrastructuur op te dragen aan een overige ondernemer, gegeven de dooreenmenging van onderwijs-, werk- en woonfuncties op de site ‘Walcourt-Deleers’, waarbij deze mixiteit zelfs plaatsvindt op constructieniveau (doordat onder meer onderwijsfuncties worden voorzien bovenaan een kmo- platform).
Dergelijk complex kan redelijkerwijs enkel door één ondernemer uitgevoerd worden: de voortdurende communicatie tussen het ‘publiek deel’ en het ‘privaat deel’ van de realisatieaspecten levert een feitelijke monopoliepositie op. Er is daarbij sprake van een zeer specifieke kennis in hoofde van de initiatiefnemer die het samenhangende project realiseert, aangezien enkel deze ondernemer zicht heeft op het geheel. Daarenboven is er een zeker alleenrecht, gezien de ontwikkeling(srechten) van de initiatiefnemer op het eigen terrein.
In zulke gevallen kan gewerkt worden met een eenvoudige ontwerp-en-bouwopdracht (met inbegrip van een financieringsluik), via de figuur van de ‘onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande bekendmaking’. Bij die figuur bestaat er voor de aanbestedende overheid geen verplichting tot bekendmaking van een aankondiging van de opdracht bij de aanvang van de onderhandelingsprocedure, omdat reeds op goede gronden vaststaat dat bijkomende mededingingsmodaliteiten niet tot een beter resultaat kunnen leiden.
Er moet in dat verband verwezen worden naar artikel 42, § 1, eerste lid, 1°, d), ii), van de Overheidsopdrachtenwet, die volgens de memorie van toelichting uitvoering geeft aan artikel 32 van de Europese Overheidsopdrachtenrichtlijn 2014/24/EU, dat bepaalt dat de lidstaten kunnen voorzien in een onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande bekendmaking wanneer van meet af aan duidelijk is dat een bekendmaking niet tot betere plaatsingsresultaten zal leiden, “niet het minst omdat objectief gezien slechts één ondernemer de plaatsing kan uitvoeren”.
Aanbestedende overheden moeten volgens de memorie van toelichting bij deze bepaling “aangeven waarom er geen redelijke alternatieven (…) beschikbaar zijn”.
Erg belangrijk is volgend citaat uit de memorie van toelichting:
“Indien technische redenen het exclusieve karakter bepalen, moeten deze nauwkeurig worden omschreven en per geval gemotiveerd worden. Deze redenen kunnen bijvoorbeeld zijn dat het voor een andere ondernemer technisch haast onhaalbaar is de vereiste prestaties te leveren, of dat specifieke kennis, instrumenten of middelen nodig zijn die maar één ondernemer tot zijn beschikking heeft. Technische redenen kunnen ook verband houden met specifieke interoperabiliteitseisen waaraan moet worden voldaan met het oog op het goed functioneren van de te verwerven werken, leveringen of diensten.”
Doordat de transparante marktbevraging heeft uitgewezen dat de initiatiefnemer zich in een unieke positie bevindt, en ook gelet op de hierboven reeds aangehaalde motieven ontleend aan het gegeven dat een gemengd publiek-private realisatie binnen één bouwproject in alle redelijkheid niet 'opgesplitst' kan worden in afzonderlijke deelopdrachten, zijn er dus goede redenen om toepassing te maken van de onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande bekendmaking.
De optie voor de onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande bekendmaking impliceert de aansluiting bij het bestaande reglementaire kader inzake overheidsopdrachten (KB Uitvoering van 14 januari 2013) zodanig dat een eenvoudige 'aannemingsovereenkomst' kan worden geformuleerd, zonder afbreuk te doen aan de nood aan degelijke uitvoeringsgaranties. Tot slot impliceert deze optie dat de initiatiefnemer de verantwoordelijkheid voor het financieringsrisico eenvoudig kan opnemen, omdat het KB Uitvoering van 14 januari 2013 rechtstreeks geldt in de relatie VGC – initiatiefnemer, waarbij de initiatiefnemer geacht wordt de financiële regelingen autonoom binnen het aangestelde bouwteam te beheren.
Binnen dit kader wordt aldus voorgesteld om een aannemingsovereenkomst ('overeenkomst betreffende de realisatie van nieuwe onderwijsinfrastructuur') te sluiten omtrent de realisatie, op het publiek deel van de site 'Walcourt-Deleers', van nieuwe onderwijsinfrastructuur van ongeveer
21.000 m². De bestaande opstallen op het publiek deel worden afgebroken en onder de nieuwe onderwijsinfrastructuur wordt in ruimtes voor productieactiviteiten voorzien.
De aannemingsovereenkomst wordt thans ter goedkeuring voorgelegd, samen met een ontwerp van compromisovereenkomst omtrent de uit de aannemingsovereenkomst 'voortvloeiende' erfpachtovereenkomst.
§ 5. Projectbudget
De totale ontwikkelingskosten (inclusief btw) bedragen 61.487.796 EUR (vast te klikken in de erfpachtovereenkomst), wat zich vertaalt in een trimestriële erfpachtvergoeding van 809.821 EUR (ofte 3.239.283 EUR per jaar). De aankoopoptie na 30 jaar wordt uitgeoefend aan 1.097.017 EUR (exclusief btw).