Intern huurreglement
Intern huurreglement
Reglement
Inhoud
2.1. Inschrijvingsvoorwaarden 4
2.2. Keuze & rationele bezetting 6
2.3. Wijzigen van het inschrijvingsdossier 7
2.4.1. Gegevens die geactualiseerd worden 7
2.4.2. Verloop van de actualisatie 7
2.4.3. Termijn reactie kandidaat-huurder 8
2.4.4. Bevestiging kandidatendossier na 2 jaar inactiviteit 8
2.5.2. Kandidaat-huurder die zelf een woning aanbrengt 16
2.5.3. Recht op bezichtigen 16
2.5.4. Weigering door de kandidaat-huurder 16
2.5.5. Weigering van toewijzing door verhuurder 17
2.5.6. Toewijzingsregels garages 17
2.5.7. Schrapping uit het register 18
3.3. Huurdersverplichtingen 22
3.3.2. Verplichte taalkennisvereiste 23
3.3.3. Verplichte inschrijving bij VDAB 24
3.5. Onderhoud & herstellingen 24
3.6. Ontbinding van de huurovereenkomst 25
3.6.3. Beëindiging van rechtswege 26
3.6.4. Beëindiging door de vrederechter 26
Woonmaatschappij VIVUS past de Vlaamse Codex Wonen 2021 boek 6 en het uitvoeringsbesluit Vlaamse Codex Wonen 2021 boek 6 toe. In het intern huurreglement worden een aantal regels vastgelegd in uitvoering hiervan.
Het intern huurreglement is een openbaar document en kan op elk moment geraadpleegd worden op de website xxx.xxxxx.xx of op onze kantoren in Harelbeke & Waregem.
Het Bestuursorgaan van VIVUS heeft dit intern huurreglement goedgekeurd op 26/03/2024.1
Het werkingsgebied van woonmaatschappij VIVUS omvat volgende gemeenten:
• Anzegem
• Deerlijk
• Dentergem
• Harelbeke
• Lendelede
• Oostrozebeke
• Waregem
• Wielsbeke
Contactgegevens woonmaatschappij Vivus
Kantoor Harelbeke
Xxxxxxxxxxx 00
0000 Xxxxxxxxx
Kantoor Waregem
Xxxxxxx 0
0000 Xxxxxxx
telefoon: 056 600 800
e-mail: xxxx@xxxxx.xx
1 Als bijlagen worden gewijzigd, dan zullen enkel de bijlagen, en niet het volledige intern huurreglement, ter goedkeuring worden voorgelegd aan het Bestuursorgaan.
Vanaf 18 maart 2024 kunnen potentiële kandidaat-huurders voor een sociale woning zelf hun inschrijving digitaal opstarten via het centraal inschrijvingsregister (CIR). Ook het inschrijvingsdossier inkijken en aanpassen kan vanaf dan online. Dit kan via xxxxx://xxxxxxxxxxxxxxxxx.xxxxxxxxxx.xx/.
Om een inschrijving te starten of je dossier te raadplegen, heb je ItsMe of eID nodig.
Heb je problemen of lukt het niet om in te schrijven, dan kan er een afspraak gemaakt worden bij ons op kantoor (Waregem of Harelbeke).
Let op: ook als je langskomt op een van onze kantoren om in te schrijven, moet je beschikken over eID of ItsMe. Er zijn echter een aantal uitzonderingen: geen of een verloren identiteitskaart (bewijs van verlies) en minderjarigen.
Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, moet je voldoen aan de hieronder beschreven inschrijvingsvoorwaarden (5).
Alleen de volgende personen moeten voldoen aan de inschrijvingsvoorwaarden:
- De persoon die zich opgeeft als toekomstige huurder;
- De persoon die de sociale huurwoning mee gaat bewonen en met de toekomstige huurder gehuwd is, die met hem/haar wettelijk samenwoont of die zijn/haar feitelijke partner is.
Vanaf het moment dat die personen zijn ingeschreven, worden ze beschouwd als kandidaat-huurder.
Om vervolgens een sociale huurwoning te kunnen worden toegewezen, moeten de kandidaat-huurders voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. De voorwaarden zijn zowel bij inschrijving als bij toelating dezelfde.
De leeftijdsvoorwaarde
De kandidaat-huurder moet 18 jaar zijn.
Uitzonderingen:
- Een minderjarige die ontvoogd werd.
- Een minderjarige die zelfstandig woont of gaat wonen en begeleid wordt door een erkende dienst of een OCMW.
De verblijfsvoorwaarde
Een persoon die zich wil inschrijven moet ingeschreven zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister of heeft een referentieadres.
Uitzonderingen: erkende vluchtelingen en subsidiair beschermden kunnen inschrijven met een vluchtelingenattest of een brief met een positieve beslissing van het CGVS (bijlage 15).
De inkomensvoorwaarde
De kandidaat-huurders moeten voldoen aan de inkomensgrenzen. Het totale geïndexeerde gezinsinkomen mag in 2024 niet hoger zijn dan:
- 29.515 euro voor een alleenstaande persoon zonder personen ten laste;
- 31.987 euro voor een alleenstaande persoon met een fysieke beperking;
- 44.270 euro, verhoogd met 2.475 euro per persoon ten laste, voor andere gezinstypes.
Met inkomen wordt het gezamenlijk belastbaar inkomen, afzonderlijk belastbare inkomsten, inkomensvervangende tegemoetkoming (IVT), leefloon en van belasting vrijgestelde beroepsinkomsten uit het buitenland of verworven bij een Europese of internationale instelling, bedoeld.
Er wordt gekeken naar het inkomen van het meest recente jaar (max. 3 jaar oud) waarvoor een aanslagbiljet beschikbaar is. Binnen hetzelfde gezin zijn verschillende inkomensjaren mogelijk, maar ze worden allemaal geïndexeerd naar het huidige jaar.
Als de inkomensgrens overschreden wordt of als er geen inkomen beschikbaar is, dan wordt er gekeken naar het huidige inkomen.
De onroerend bezitsvoorwaarde
Een kandidaat-huurder mag geen woning of bouwgrond volledig of gedeeltelijk in binnen- of buitenland:
- in volle eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstal hebben;
- in erfpacht, opstal of vruchtgebruik hebben gegeven (verklaring op eer);
- in een vennootschap hebben.
Uitzonderingen:
- De woning is onbewoonbaar of ongeschikt verklaard. Dit gebeurde maximaal twee maanden voor de inschrijving.
- De woning is onaangepast aan de fysieke beperking (attest met punten opgemaakt door professionele instantie zoals een OCMW)
- De kandidaat-huurder heeft een fysieke beperking en komt in aanmerking voor een ADL-woning.
- De kandidaat-huurder heeft een woning in een ruimtelijke bestemmingszone in België waar wonen niet mag (zoals een campingverblijf).
- De kandidaat-huurder verliest het beheer van zijn woning door een collectieve schuldenregeling of een faillissement.
- De kandidaat-huurder heeft een eigendom met een (ex-)partner die de woning niet mee gaat bewonen. (verklaring op eer)
- De kandidaat-huurder heeft een woning of bouwgrond gedeeltelijk in eigendom(srecht) kosteloos verworven, bijvoorbeeld via een erfenis of schenking. (document van xxxxxxx vereist)
De middelentoets
De middelentoets is een nieuwe inschrijvings- en toelatingsvoorwaarde, die geldt voor nieuwe kandidaat- huurders vanaf 1 januari 2024. Voor kandidaat-huurders die al ingeschreven zijn vóór 01/01/2024 wordt deze voorwaarde enkel gecontroleerd bij toewijzing.
De middelentoets is geen toelatingsvoorwaarde voor de gehuwde, wettelijke of feitelijke partner (na 1 jaar) die later toetreedt, als de zittende huurder reeds in huur was vóór 1 januari 2024.
Het vermogen van de kandidaat-huurders, namelijk de positieve saldi op spaar-, betaal-, termijn- en effectenrekeningen, mogen de bestaande inkomensgrens niet overschrijden (zie de bedragen voor 2024 hierboven bij de inkomensvoorwaarde).
De kandidaat-huurder legt uittreksels voor van al zijn/haar rekeningen op datum van het aanbod – bezichtiging van de aangeboden woning. Er wordt op dit moment ook een verklaring op eer ondertekend.
2.2. Keuze & rationele bezetting
Hoe ruimer de keuze, hoe sneller we een woning of appartement kunnen aanbieden. We kunnen de keuze echter weigeren als we van oordeel zijn dat deze te beperkt is. We zullen de kandidaat-huurder vragen om de keuze uit te breiden. De kandidaat-huurder heeft 15 kalenderdagen de tijd om hierop te reageren. Komt er geen reactie, dan zullen wij de inschrijving aanpassen naar alle sociale woningen waarvoor de kandidaat volgens de gezinssamenstelling in aanmerking komt.
Let op: als een kandidaat-huurder tweemaal een woning weigert die aan de woonwensen voldoet, wordt de inschrijving geschrapt. Het is dus belangrijk om goed na te denken over de keuzes inzake ligging en type woning.
Bij inschrijving en toewijzing houden we steeds rekening met de rationele bezetting. Dit is de grootte van het gezin en de fysieke toestand van alle gezinsleden die in de woning zullen wonen.
Als woonmaatschappij moeten we de maximale bezetting van een woning of appartement respecteren. Dit betekent dat we geen woningen of appartementen kunnen toewijzen aan gezinnen waarvan de gezinssamenstelling de maximale bezetting overschrijdt.
Als je inschrijft voor een woning die niet voldoet aan de rationale bezetting, dan kan de woning of het appartement alleen aan jou toegewezen worden als er geen andere kandidaat-huurders zijn die wel voldoen aan de rationele bezetting voor deze woning. De kandidaat-huurder die op dat moment de rationele bezetting het dichtst benadert, krijgt de woning toegewezen.
Als er een gezinshereniging gepland is, dan moeten we hier steeds over ingelicht worden. Bij inschrijving houden we dan al rekening met het volledige gezin. Als bij toewijzing de gezinsleden nog niet in België zijn, wordt een woning toegewezen die aan de huidige situatie en fysieke toestand voldoet.
Als er een gezinshereniging gepland wordt na de inschrijving, dan moet dit ook steeds gemeld worden zodat we de keuzes kunnen aanpassen rekening houdend met het volledige gezin.
Hieronder wordt een overzicht gegeven van de rationele bezetting in functie van de gezinssamenstelling. Bij de rationele bezetting wordt rekening gehouden met:
- Aanvrager: de toekomstige huurder + eventuele partner → 1 SLAAPKAMER
- Per persoon (broer, xxxxx, kinderen, …) die ook in de sociale woning zal wonen → + 1 SLAAPKAMER
gelijkvloers
WONING
slaapkamers boven
APPARTEMENT
gelijkvloers
met trap
met lift
voo
1 slpk 2 slpk 3 slpk 4slpks 2 slpk 3 slpk 4 slpk 5 slpk 6 slpk
aanvrager 65+ of
aanvrager 65+ +1 pers of
☑ ☑
☑
1 slpk 2 slpk 4 slpk 2 slpk 3 slpk 1 slpk 2 slp
☑ ☑
☑
rolstoelgebruiker
enkel aanvrager of
aanvrager + 1 pers
☑
of +
☑
☑
☑
aanvrager + 2 pers of +
aanvrager + 3 pers of +
aanvrager + 4
o
Om te vermijden dat grote gezinnen (+ 6 personen of met minimum 4 kinderen) niet kunnen inschrijven, vermelden we geen maximum aantal personen bij de rationele bezetting. Zij kunnen inschrijven voor woningen met min. 4, 5 of 6 slaapkamers. Een toewijzing mag niet leiden tot een overbezette woning.
2.3. Wijzigen van het inschrijvingsdossier
De kandidaat-huurder kan zijn dossier op elk moment aanpassen in het CIR. De kandidaat-huurder behoudt bij elke wijziging zijn oorspronkelijke inschrijvingsdatum en -nummer.
Het centraal inschrijvingsregister zal jaarlijks elk kandidatendossier automatisch op de verjaardag van de inschrijvingsdatum actualiseren.
2.4.1. Gegevens die geactualiseerd worden
Bij een actualisatie worden onderstaande voorwaarden automatisch gecontroleerd in het CIR:
- de verblijfsvoorwaarde
- de inkomensvoorwaarde
- de eigendomsvoorwaarde
2.4.2. Verloop van de actualisatie
Als de kandidaat-huurder nog steeds voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden, dan gebeurt er verder niets. De actualisatie verloopt volledig automatisch.
Als de kandidaat-huurder niet meer voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden, dan krijgt het dossier de status ‘ingeschreven in onderzoek’. De kandidaat-huurder kan dan geen toewijzing meer ontvangen totdat het dossier terug volledig in orde is.
Wij als verhuurder krijgen een melding van het CIR en brengen de kandidaat-huurder met een aangetekende brief op de hoogte welke gegevens we nodig hebben om het dossier opnieuw in orde te brengen. De brief wordt verstuurd naar het adres dat de kandidaat zelf heeft opgegeven. Als er geen adres gekend is, wordt de brief naar het domicilieadres van de referentie-kandidaat verstuurd.
Als brieven onbestelbaar terugkeren, dan zullen wij de inschrijving schrappen.
2.4.3. Termijn reactie kandidaat-huurder
De kandidaat-huurder moet binnen een termijn van 30 dagen vanaf de postdatum aantonen dat hij toch voldoet of dat er een uitzondering geldt. Dit moet aangetoond worden in het CIR of door de nodige documenten aan ons, de verhuurder, te bezorgen.
Als de kandidaat nog steeds voldoet, dan verandert de status terug naar ‘ingeschreven’.
Als de kandidaat niet voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden, dan wordt de inschrijving geschrapt. De status in het CIR verandert naar ‘geschrapt’.
2.4.4. Bevestiging kandidatendossier na 2 jaar inactiviteit
Als de kandidaat-huurder gedurende twee jaar niet actief is in zijn inschrijvingsdossier, wordt de verhuurder op de hoogte gebracht door het CIR. De verhuurder stuurt een aangetekende brief aan de kandidaat-huurder met de vraag of hij wil ingeschreven blijven. De kandidaat-huurder krijgt 30 dagen vanaf de postdatum om te reageren op deze brief. Het is hierbij voldoende dat de kandidaat-huurder zich aanmeldt in het CIR.
Als de kandidaat-huurder niet (tijdig) reageert, dan wordt de inschrijving geschrapt.
Vanaf 1 maart 2024 is er een nieuw en eengemaakt toewijzingsmodel voor zowel eigen als ingehuurde woningen. Een kandidaat-huurder kan een woning/appartement worden toegewezen via 4 verschillende instroommogelijkheden, die hieronder verder worden toegelicht.
We informeren de toezichthouder maandelijks over de voorgestelde toewijzingen. Een kandidaat-huurder krijgt 2 aanbiedingen:
- De eerste aanbodbrief wordt per gewone post verstuurd. Is de kandidaat-huurder echter langer dan 4 jaar ingeschreven, dan zal de eerste aanbodbrief aangetekend verstuurd worden.
- De tweede aanbodbrief wordt aangetekend verstuurd.
Wanneer er geen reactie komt op de aanbodbrieven, dan stelt de dienst kandidaten alles in het werk om de kandidaat alsnog te kunnen bereiken (telefonisch, mail, …).
De toewijzingsraad heeft via het toewijzingsreglement vorm gegeven aan de lokale invulling van het toewijzingsbeleid. In dit reglement zijn de bepalingen vastgelegd voor ons werkingsgebied.
Langdurige woonbinding
De belangrijkste bepaling is om de langdurige woonbinding ook toe te passen op het niveau van het werkingsgebied.
In het nieuwe toewijzingsmodel geeft de woonmaatschappij dus achtereenvolgens voorrang aan de kandidaat- huurders met een langdurige woonbinding:
- in de afgelopen 10 jaar minstens 5 jaar ononderbroken inwoner geweest zijn van de gemeente waar de toe te wijzen woning ligt;
- in de afgelopen 10 jaar minstens 5 jaar ononderbroken inwoner geweest zijn in het werkingsgebied van woonmaatschappij VIVUS.
Deze langdurige woonbinding wordt toegepast in pijler 1, 3 en 4. Bezoekrecht
Bij definitieve toewijzing moet het vonnis (indien aanwezig) + een verklaring van beide ouders dat de kinderen effectief op regelmatige basis blijven overnachten (min. 1 nacht per maand), aanwezig zijn. Indien deze documenten niet aanwezig zijn, dan kan de toewijzing niet doorgaan en wordt het kandidatendossier aangepast in het CIR.
Solvabiliteittoets
Voor de toewijzing van een ingehuurde woning houdt de verhuurder geen rekening met de verhouding van het actuele besteedbare inkomen van de kandidaat-huurder ten opzichte van de huurprijs.
2.5.1. De 4 pijlers
2.5.2.1 Standaard toewijzingen (pijler 1)
Bij de standaardtoewijzingen wordt achtereenvolgens rekening gehouden met:
- De aangepastheid van de woning;
- De rationele bezetting;
- De langdurige woonbinding;
- Het verlenen of krijgen van mantelzorg van of aan een persoon die woont in de gemeente waar de toe te wijzen woning ligt;
- Chronologie.
2.5.2.2. Versnelde toewijzingen (pijler 2)
Jaarlijks moet 20% van het gemiddeld aantal toewijzingen van de laatste 5 jaar (exclusief herhuisvesting) versneld toegewezen worden.
We onderscheiden 4 categorieën van kandidaat-huurders die kunnen aanmelden voor een versnelde toewijs:
1. Kandidaat-huurder die dak- en thuisloos is of dat dreigt te worden.
2. Kandidaat-huurder die als jongere met begeleiding zelfstandig woont of gaat wonen.
3. Kandidaat-huurder met geestelijke gezondheidsproblematiek die zelfstandig woont of gaat wonen.
4. Kandidaat-huurder die in slechte huisvesting woont.
De aanmelding voor een versnelde toewijzing gebeurt door een welzijnsactor (OCMW, CAW, GGZ, VAPH, Jongerenwelzijn, …) actief in het werkingsgebied van onze woonmaatschappij. De aanmelding is 6 maand geldig. Bij de aanmelding moeten het werkelijk inkomen en de woonnood bewezen worden aan de hand van de vereiste attesten/documenten.
Er geldt een uitzondering voor een kandidaat-huurder in slechte huisvesting: deze kandidaat kan zelf de vereiste attesten aanleveren via het CIR.
Bij een versnelde toewijzing wordt achtereenvolgens rekening gehouden met volgende factoren:
- Rationele bezetting;
- Xxxx xxx xxxxxxxx;
- Duur actief begeleidingstraject;
- Het actueel besteedbaar inkomen;
- Chronologie.
Voor het huishoudelijk reglement versnelde toewijzing: zie bijlage. De langdurige woonbinding wordt hier niet toegepast.
Kandidaat-huurders van wie de huurovereenkomst bij de verhuurder beëindigd is via gerechtelijke tussenkomst wegens het veroorzaken van ernstige overlast (leefbaarheid) of ernstige verwaarlozing van de sociale woning (onderhoud), komen niet in aanmerking voor een versnelde toewijzing. De verhuurder kan na overleg in het dagelijks bestuur echter beslissen dat er billijkheidsredenen zijn om de versnelde toewijzing toch toe te passen.
Een kandidaat-huurder die een aanbod ongemotiveerd heeft geweigerd bij woonmaatschappij Vivus, kan pas ten vroegste 6 maanden na de ongemotiveerde weigering een aanmelding voor versnelde toewijzing indienen.
2.5.2.3. Toewijzingen aan specifieke doelgroepen (pijler 3)
Maximaal 1/3 van de sociale huurwoningen in een gemeente kunnen met voorrang worden toegewezen aan of voorbehouden worden voor specifieke doelgroepen. Dit contingent mag niet overschreden worden. We kiezen in ons werkingsgebied voor volgende doelgroepen:
1. De kandidaat-huurder vanaf 65 jaar;
2. De kandidaat-huurder met een fysieke of mentale beperking;
3. De kandidaat-huurder die dak- en thuisloos is of dat dreigt te worden.
Er zullen woningen ‘gelabeld’ worden om toe te kennen aan deze doelgroepen. De voorbehouden woningen per gemeente worden opgelijst in het toewijzingsreglement van onze woonmaatschappij (zie bijlage).
Enkel bij de kwetsbare doelgroep dak- en thuislozen en Proef Wonen, wordt er niet gewerkt met gelabelde woningen.
Totaal aantal sociale huurpanden Anzegem | 245 |
1/3 van het totaal patrimonium | 81 |
Doelgroep 1: KH vanaf 65 jaar | 28 |
Doelgroep 2: KH met een fysieke of mentale beperking of handicap | 0 |
Doelgroep 3: KH die dak- en thuisloos is of dat dreigt te worden | 0 |
Doelgroep 4: Proef Wonen | 0 |
Totaal aantal panden met voorrang voor alle doelgroepen | 28 |
Totaal aantal sociale huurpanden Deerlijk | 294 |
1/3 van het totaal patrimonium | 98 |
Doelgroep 1: KH vanaf 65 jaar | 25 |
Doelgroep 2: KH met een fysieke of mentale beperking of handicap | 3 |
Doelgroep 3: KH die dak- en thuisloos is of dat dreigt te worden | 0 |
Doelgroep 4: Proef Wonen | 0 |
Totaal aantal panden met voorrang voor alle doelgroepen | 28 |
Totaal aantal sociale huurpanden Dentergem | 203 |
1/3 van het totaal patrimonium | 67 |
Doelgroep 1: KH vanaf 65 jaar | 27 |
Doelgroep 2: KH met een fysieke of mentale beperking of handicap | 3 |
Doelgroep 3: KH die dak- en thuisloos is of dat dreigt te worden | 0 |
Doelgroep 4: Proef Wonen | Max. 5% v aantal toewijzingen laatste 5 jaar (per jaar)2 |
Totaal aantal panden met voorrang voor alle doelgroepen | 30 |
Totaal aantal sociale huurpanden Harelbeke | 751 |
1/3 van het totaal patrimonium | 250 |
Doelgroep 1: KH vanaf 65 jaar | 119 |
Doelgroep 2: KH met een fysieke of mentale beperking of handicap | 27 (25)3 |
Doelgroep 3: KH die dak- en thuisloos is of dat dreigt te worden | 0 (2)** |
Doelgroep 4: Proef Wonen | 0 |
Totaal aantal panden met voorrang voor alle doelgroepen | 146 |
Totaal aantal sociale huurpanden Lendelede | 83 |
1/3 van het totaal patrimonium | 27 |
Doelgroep 1: KH vanaf 65 jaar | 0 |
Doelgroep 2: KH met een fysieke of mentale beperking of handicap | 16 |
Doelgroep 3: KH die dak- en thuisloos is of dat dreigt te worden | 0 |
Doelgroep 4: Proef Wonen | 0 |
Totaal aantal panden met voorrang voor alle doelgroepen | 16 |
2 Op dit moment gaat dit over maximaal 1 à 2 toewijzingen per jaar per gemeente.
3 In Harelbeke, Deerlijksestraat, worden de 6 panden eerst bij voorrang toegewezen aan de doelgroep met een fysieke of mentale beperking en in tweede instantie worden maximum 2 van de 6 panden toegewezen aan de doelgroep die dak- of thuisloos is.
Totaal aantal sociale huurpanden Oostrozebeke | 193 |
1/3 van het totaal patrimonium | 64 |
Doelgroep 1: KH vanaf 65 jaar | 0 |
Doelgroep 2: KH met een fysieke of mentale beperking of handicap | 0 |
Doelgroep 3: KH die dak- en thuisloos is of dat dreigt te worden | 0 |
Doelgroep 4: Proef Wonen | Max. 5% van het aantal toewijzingen laatste 5 jaar (per jaar)4 |
Totaal aantal panden met voorrang voor alle doelgroepen | 0 |
Totaal aantal sociale huurpanden Waregem | 1206 |
1/3 van het totaal patrimonium | 402 |
Doelgroep 1: KH vanaf 65 jaar | 152 |
Doelgroep 2: KH met een fysieke of mentale beperking of handicap | 14 |
Doelgroep 3: KH die dak- en thuisloos is of dat dreigt te worden | Xxx. 3 toewijzingen (per jaar) |
Doelgroep 4: Proef Wonen | 0 |
Totaal aantal panden met voorrang voor alle doelgroepen | 166 |
Totaal aantal sociale huurpanden Xxxxxxxxx | 000 |
1/3 van het totaal patrimonium | 123 |
Doelgroep 1: KH vanaf 65 jaar | 36 |
Doelgroep 2: KH met een fysieke of mentale beperking of handicap | 1 |
Doelgroep 3: KH die dak- en thuisloos is of dat dreigt te worden | 0 |
Doelgroep 4: Proef Wonen | Max. 5% van het aantal toewijzingen laatste 5 jaar (per jaar)5 |
Totaal aantal panden met voorrang voor alle doelgroepen | 37 |
4 Op dit moment gaat dit over maximaal 1 à 2 toewijzingen per jaar per gemeente.
5 Op dit moment gaat dit over maximaal 1 à 2 toewijzingen per jaar per gemeente.
2.5.2.4. Interne mutaties of bijzondere toewijzingsregels (pijler 4)
Pijler 4 omvat de toewijzingen n.a.v. interne mutaties om dwingende redenen of de bijzondere toewijzingsregels:
1. Huurders die overbezet wonen.
2. Huurders die een aangepaste woning in het kader van een fysieke beperking of een assistentiewoning niet langer nodig hebben.
3. Kandidaat-huurders die verhaal indienden bij de toezichthouder dat gegrond werd bevonden.
4. Kandidaat-huurders die een specifieke private woning dienen te verlaten (vb. sociaal beheersrecht).
5. Huurders die niet meer voldoen aan de rationele bezetting en huurders waarvan de vooraf gemelde gezinshereniging plaatsvindt.
6. Huurders die de wachttijd hebben doorlopen in afwachting van de gezinshereniging die nog niet heeft plaats gevonden.
7. Huurders die dienen herhuisvest te worden bij de beëindiging van het hoofdhuurcontract van een ingehuurde woning.
8. Huurders die onderbezet wonen.
9. Zittende huurders die moeten herhuisvest worden door sloop, renovatie of verkoop van de sociale woning.
We passen de voorrangen 1 tot en met 6 achtereenvolgens toe.
Aan de kandidaat-huurders uit punt 7 tot en met 9 kunnen we een absolute voorrang verlenen.
1. Huurders die overbezet wonen
Als woonmaatschappij zijn we verplicht om overbezetting tegen te gaan en weg te werken. De woonmaatschappij weigert toetredingen als de bezettingsnorm (art. 3.1, §1, vierde lid, VCW) hierdoor wordt overschreden. Ontstaat er toch een overbezetting, vb. door natuurlijke aangroei van het gezin, dan zoeken we een oplossing binnen de mogelijke toewijzingsregels.
Alle overbezette huurders worden uitgenodigd om zich in te schrijven. Weigeren de overbezette huurders om zich in te schrijven, dan schrijven we hen zelf in voor alle woningen/appartementen waarvoor ze in aanmerking komen.
Een toewijzing in het kader van overbezetting kan niet zomaar geweigerd worden: een ongegronde weigering van een aanbod bij overbezetting wordt beschouwd als een ernstige tekortkoming op het vlak van de huurdersverplichtingen (artikel 6.33 VCW).
Twee ongegronde weigeringen van een aanbod omwille van overbezetting hebben de beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg.
Een woning is overbewoond als de bezettingsnorm zodanig is overschreden dat er een veiligheids- gezondheidsrisico ontstaat.
2. Huurders die een aangepaste woning in het kader van een fysieke beperking of een assistentiewoning niet langer nodig hebben
De kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning die aangepast is aan een fysieke beperking of een ADL-woning, maar die daar niet langer nood aan hebben, is verplicht te verhuizen naar een andere sociale huurwoning.
3. Kandidaat-huurder die verhaal indiende bij de toezichthouder dat gegrond werd bevonden
Kandidaat-huurders kunnen voorrang krijgen als ze in het gelijk werden gesteld door de toezichthouder. Dit gaat om volgende specifieke gevallen:
- Beslissing van de verhuurder om de woning aan een andere kandidaat-huurder toe te wijzen.
- Beslissing van de verhuurder om de toewijzing van de kandidaat-huurder te weigeren.
4. Kandidaat-huurders die een specifieke private woning dienen te verlaten
Kandidaat-huurders die een private woning huren en die woning moeten verlaten, kunnen in sommige omstandigheden voorrang krijgen.
Dit gaat dan onder andere over het sociaal beheersrecht, waarbij de gemeente het beheer over de woning tijdelijk overneemt van de eigenaar bijv. bij ongeschikte, onbewoonbare of verwaarloosde woningen en de nodige werken aan de woning uitvoert. Maar ook kandidaat-huurders die hun private huurwoning moeten verlaten omwille van infrastructuurwerken, aanpassingen van de woning aan een fysieke beperking, verwerving van de woning in functie van sociaal wonen, …
5. Huurders die niet meer voldoen aan de rationele bezetting en huurders waarvan de vooraf gemelde gezinshereniging plaatsvindt
De huurder van een sociale woning die niet voldoet aan de rationele bezetting of als de woning niet langer is aangepast aan de fysieke toestand van de huurder (attest arts-specialist), krijgt voorrang als hij wil verhuizen. Na twee ongegronde weigeringen van een gepast aanbod, kan er geen voorrang meer worden gegeven.
Als een kandidaat-huurder bij inschrijving een gezinshereniging gemeld heeft, maar bij toewijzing de gezinsleden nog niet in België zijn, dan wordt een woning toegewezen die aan de huidige situatie en fysieke toestand van de kandidaat-huurder voldoet.
Wanneer de gezinsleden in België zijn aangekomen, dan krijgt de huurder voorrang op andere kandidaten voor een grotere, aangepaste woning.
Let op: de familie kan niet komen bijwonen als de woning daardoor overbezet wordt!
Is de gezinshereniging niet op voorhand gemeld, dan moet het gezin bij aankomst van de gezinsleden in België, opnieuw inschrijven voor een aangepaste woning. In dit geval wordt dus geen voorrang verleend.
6. Huurders die de wachttijd hebben doorlopen in afwachting van de gezinshereniging die nog niet heeft plaats gevonden
Als er een gezinshereniging gepland is, dan moeten we hier door de kandidaat-huurder over ingelicht worden bij de inschrijving. We houden dan al rekening met het volledige gezin. Als bij toewijzing de gezinsleden nog niet in België zijn, wordt een woning toegewezen die aan de huidige situatie en fysieke toestand van de huurder voldoet.
7. Huurders die dienen herhuisvest te worden bij de beëindiging van het hoofdhuurcontract van een ingehuurde woning
Alle huurders hebben een woonrecht van minstens 9 jaar. Als de eigenaar van een ingehuurde woning het hoofdhuurcontract opzegt, dan zal de huurder van deze ingehuurde woning een andere woning worden toegewezen voor de resterende duur van het huurcontract.
8. Huurders die onderbezet wonen
De regelgeving inzake onderbezetting is sinds 1 januari 2024 strenger geworden. Je woont onderbezet van zodra je 2 of meer slaapkamers teveel hebt. Een koppel wordt voortaan als 1 persoon gezien. Dit betekent dat je als alleenstaande of als koppel in een woning of appartement met 3 slaapkamers onderbezet woont.
Jaarlijks controleren we welke huurders onderbezet wonen. We nodigen de onderbezette huurders uit om zich in te schrijven voor een kleinere, aangepaste woning die ze zelf kunnen kiezen.
Als de onderbezette huurders weigeren om in te schrijven, dan schrijven wij hen zelf in voor alle woningen/appartementen waarvoor ze in aanmerking komen.
Vanaf 01/01/2024 zal er een onderbezettingsvergoeding van 15% van de reële huurprijs aangerekend worden per kamer op overschot (met een minimum van €37/kamer (2024)) in volgende situaties:
- Na het weigeren van 1 correcte toewijzing binnen een straal van 5km van de huidige woning;
- Na het weigeren van 2 correcte toewijzingen binnen een straal van 15km van de huidige woning.
Voor zittende huurders die reeds een onderbezettingsvergoeding betalen is er een overgangsbepaling. We mogen als verhuurder pas het nieuwe bedrag aanrekenen wanneer de huurders opnieuw een valabel aanbod weigeren.
Als zittende huurders reeds een eerste aanbod hebben geweigerd vóór 01/01/2024, dan wordt die weigering niet in rekening gebracht voor de nieuwe onderbezettingsregeling.
9. Zittende huurders die moeten herhuisvest worden door sloop, renovatie of verkoop van de sociale woning
Als een huurder moet worden herhuisvest wegens sloop, renovatie of verkoop, kan dit tijdelijk of definitief zijn.
Bij een tijdelijke herhuisvesting wordt een bijlage gevoegd bij het oorspronkelijke huurcontract waarbij het tijdelijke adres, de geplande duur, de plaatsbeschrijving en de waarborgregeling worden beschreven.
Na de beëindiging van de werken is de huurder verplicht om terug te keren naar de sociale woning als hij deze rationeel kan bezetten. Er kan echter ook overeen gekomen worden dat de huurder blijft wonen in de woning die oorspronkelijk van tijdelijke aard was, als hij deze woning rationeel kan bezetten. Er wordt dan een nieuwe huurovereenkomst opgemaakt met een nieuwe huurprijs voor die woning.
Bij een definitieve herhuisvesting kan de huurder zijn voorkeur aangeven van woningen waarvoor hij in aanmerking wil komen. Er zal een nieuwe huurovereenkomst afgesloten worden met de huurprijs die samenhangt met de nieuwe sociale huurwoning. Er kan enkel een toewijzing zijn als de woning rationeel bezet wordt.
Bij twee ongegronde weigeringen van een aanbod, zal de huurovereenkomst opgezegd worden. Deze voorrang kan enkel toegekend worden bij:
1. Formele beslissing van het dagelijks bestuur dat is ondersteund met een technisch verslag woningkwaliteit ingevuld door de technische dienst van VIVUS
Of
2. Ongeschikt- of onbewoonbaarheidsverklaring met minstens 2 gebreken van categorie 2 of 3 bij omhulsel of binnenstructuur dat recht heeft op een voorrang
2.5.2. Kandidaat-huurder die zelf een woning aanbrengt
De kandidaat-huurder die zelf een woning aanbrengt, krijgt een absolute voorrang op deze woning. Hierbij gelden volgende voorwaarden:
- De kandidaat-huurder:
o is effectief ingeschreven in het CIR.
o had zelf al één of meerdere persoonlijke contacten met de eigenaar. De eigenaar bevestigt dit contact in een formulier van de woonmaatschappij.
o zag de woning al en vond ze geschikt. Hij/zij moet de woning kunnen beschrijven aan de woonmaatschappij.
- De woning is:
o aangepast aan de gezinssamenstelling. We aanvaarden geen slaapkamer op overschot.
o voldoet aan de voorwaarden voor een huursubsidie als de kandidaat hiervoor in aanmerking komt.
De woonmaatschappij kan om praktische redenen het aanbod weigeren of uitstellen. De aangeboden woning kan ook geweigerd worden op basis van de contractvoorwaarden, de kwaliteit of het comfort van de woning.
De eigenaar houdt er rekening mee dat de woning opnieuw moet verhuurd worden aan een andere kandidaat na het vertrek van deze onderhuurder.
2.5.3. Recht op bezichtigen
Elke kandidaat die een toewijzingsbrief krijgt, kan de woning of een vergelijkbare woning bezoeken. Er wordt hiervoor contact opgenomen met de verhuurder.
Is de toe te wijzen woning nog bewoond, dan contacteert de kandidaat-huurder zelf de huurder die verhuist. Bij opzeg geeft de vertrekkende huurder de gegevens waarop hij wenst gecontacteerd te worden.
Is de woning niet meer bewoond, dan gaat iemand van de woonmaatschappij mee om de woning te bezichtigen.
2.5.4. Weigering door de kandidaat-huurder
Als de kandidaat-huurder een toewijzing weigert of niet reageert, en die woning voldoet aan de opgegeven keuze, dan wordt dit aanzien als een weigering of niet-reactie. Ook de kandidaat-huurders die niet het hoogst gerangschikt zijn, worden gesanctioneerd als ze ongegrond weigeren of niet reageren op een toewijzing.
Bij een eerste sanctie wordt de kandidaat-huurder 3 maand op wacht gezet, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk vraagt om meteen opnieuw een aanbod te krijgen.
Bij een tweede ongegronde weigering of niet-reactie, wordt de kandidaat-huurder geschrapt uit het CIR. Deze sancties zijn van toepassing voor alle kandidaat-huurders die opgenomen zijn in een toewijsprocedure.
2.5.5. Weigering van toewijzing door verhuurder
Als verhuurder kunnen wij in bepaalde gevallen weigeren om een woning toe te wijzen aan de eerst gerangschikte kandidaat-huurder, namelijk aan de kandidaat-huurder die huurder van de verhuurder is of geweest is en:
- van wie de huurovereenkomst bij de woonmaatschappij werd beëindigd op basis van artikel 6.33, eerste lid, 2° van de VCW
- die de woning van de woonmaatschappij bewoont of heeft verlaten voor zover wordt aangetoond dat hij ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet nagekomen is.
In plaats van de toewijzing te weigeren kan de verhuurder de kandidaat-huurder begeleidende maatregelen opleggen. In dat geval sluit een welzijns- of gezondheidsvoorziening een begeleidingsovereenkomst met de kandidaat-huurder. De kandidaat-huurder dient zelf de nodige stappen te ondernemen.
De verhuurder is verplicht om de gemotiveerde weigering tot toewijzing binnen veertien dagen na de beslissing aan de kandidaat-huurder te betekenen met verwijzing naar het verhaalrecht.
Als de toewijzing van een woning wordt geweigerd, kan het aanbieden van een woning tijdens een periode van maximaal een jaar na de weigering worden opgeschort.
Als de huurovereenkomst werd beëindigd wegens huurachterstal aan de verhuurder, kan de toewijzing van een woning worden geweigerd als de kandidaat-huurder op het ogenblik van de toewijzing de schulden nog niet heeft afgelost.
Wanneer de kandidaat-huurder in budgetbeheer of budgetbegeleiding is bij het OCMW of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, kan de verhuurder de toewijzing slechts weigeren als op het ogenblik van de toewijzing minder dan 75% van de schulden bij de sociale verhuurder zijn afgelost.
De woonmaatschappij kan de toewijzing niet weigeren als de kandidaat-huurder is toegelaten tot een collectieve schuldenregeling en er een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling werd opgesteld.
In uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder de toewijzing van een woning weigeren aan een kandidaat-huurder voor zover wordt aangetoond dat de toewijzing aan de kandidaat-huurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysische of psychische integriteit van de bewoners (leefbaarheid).
2.5.6. Toewijzingsregels garages
De woonmaatschappij verhuurt in bepaalde wijken parkeerplaatsen (=parkeerbeugels) of losse garageboxen. De toewijzing gebeurt volgens prioriteit en daarna volgens chronologische volgorde:
1. Een huurder zonder garage (noch aan de woning, noch een losse garagebox)
2. Een huurder met 1 garage
3. Een eigenaar/huurder privéwoning zonder garage
4. Een eigenaar/huurder privéwoning met 1 garage
5. Een huurder/eigenaar met 2 of meer garages
Garages en carports worden gelijkgesteld.
Elke huurder van een garage mag een maximum van 2 garages hebben (eigen garage(s) inbegrepen).
Bij toewijzing van een garage wordt gecontroleerd of de huurder huurachterstal heeft. Als er een huurachterstal is, moet deze eerst vereffend worden vooraleer de toewijzing kan doorgaan.
De huurprijzen van deze ‘andere verhuringen’ worden jaarlijks goedgekeurd door het Bestuursorgaan.
2.5.7. Schrapping uit het register
We schrappen de kandidaat-huurder in volgende gevallen uit het centraal inschrijvingsregister:
- Bij toewijzing
o De kandidaat-huurder aanvaardt de toegewezen woning.
o De kandidaat-huurder voldoet bij aanvaarding van de toegewezen woning niet aan de toelatingsvoorwaarden.
o De kandidaat-huurder weigert of reageert tweemaal niet op een aanbod dat voldoet aan de opgegeven voorkeur, ook al is de kandidaat-huurder niet het hoogst gerangschikt.
→ Tussen twee aanbiedingen worden gedurende drie maanden geen woningen aangeboden, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk verzoekt om bepaalde woningen toch aangeboden te krijgen. Als de kandidaat-huurder het aanbod van een van die woningen vervolgens weigert, wordt hij geschrapt.
Na de eerste weigering of na de eerste keer niet-reageren krijgt de kandidaat-huurder deze info. Als de kandidaat-huurder kan aantonen dat hij weigert om een gegronde reden, dan wordt de weigering niet in rekening gebracht. 6
- Bij actualisering
o De kandidaat-huurder voldoet niet meer aan de voorwaarden.
o De kandidaat-huurder reageert niet (tijdig).
o Wanneer de aanbiedingsbrief onbestelbaar terugkeert.
- Bij fraude: de kandidaat-huurder heeft te kwader trouw onjuiste of onvolledige verklaringen of gegevens afgelegd of gegeven bij inschrijving.
- Als de kandidaat-huurder zelf schriftelijk vraagt om geschrapt te worden.
De kandidaat-huurder die geschrapt wordt uit het centraal inschrijvingsregister wordt op de hoogte gebracht van de schrapping met een brief. In de brief vermelden we het verhaalrecht bij Toezicht (zie 2.5.6.).
In volgende gevallen wordt geen schrappingsbrief gestuurd:
- Als de kandidaat-huurder een woning wordt toegewezen en aanvaardt.
- Als de kandidaat-huurder zelf vraagt om geschrapt te worden.
6 Woonmaatschappij Vivus heeft een niet-limitatieve lijst opgesteld om op een efficiënte manier te kunnen oordelen of een reden van weigering al dan niet gegrond is.
Gegronde redenen zijn:
- overlijden partner (minder dan 6 maanden)
- net nieuwe huurovereenkomst aangegaan (minder dan 1 jaar) (aantonen met kopie huurcontract + adreswijziging)
- revalidatie na een operatie of geplande operatie in de nabije toekomst (aantonen met attest van arts-specialist, revalidatieziekenhuis, …)
- geen trappen meer kunnen doen: medisch attest ingevuld door een arts-specialist - attest ingevuld door huisarts wordt niet aanvaard
→ Het dagelijks bestuur is van oordeel dat dergelijk attest meer garanties biedt op een voorafgaand uitgebreid onderzoek dat objectief aantoont dat er effectief sprake is van een fysieke beperking. Xxxxxxx verklaringen zonder extra staving bieden geen afdoende objectief bewijs voor de ingeroepen weigeringsgrond.
- op het moment van het aanbod is de echtgenote zwanger en zal deze niet meer voldoen aan de rationele bezetting: op dat moment kan de kandidaat zijn keuze aanpassen
- Internering (aantonen met attest van instelling)
- …
2.5.8. Verhaalrecht
Iedere kandidaat-huurder of huurder die zich benadeeld voelt door een beslissing van de verhuurder kan met een aangetekende en gemotiveerde brief verhaal instellen bij de toezichthouder:
Wonen in Vlaanderen Afdeling Toezicht
Xxxxxx Xxxxxx XX-xxxx 00 bus 253
0000 Xxxxxxx
Een (kandidaat-)huurder kan een verhaalprocedure opstarten tegen de beslissing om:
1. een woning toe te wijzen aan een andere kandidaat-huurder
2. geen versnelde toewijzing toe te staan
3. niet het actueel beschikbaar inkomen te hanteren voor controle van het inkomen
4. de kandidaat-huurder te schrappen
5. een toewijzing te weigeren
6. hem niet in te schrijven
7. iemand niet te laten toetreden
8. de voorkeur inzake ligging, type en maximale huurprijs te weigeren
9. hem niet op te nemen in het referentiebestand van de Vlaamse huurpremie
10. de door de kandidaat opgegeven reden voor weigering van een aanbod niet als gegrond beschouwen
De betrokkene moet de beoordeling van de toezichthouder vragen binnen een vastgelegde termijn:
- 1 jaar na de beslissing van toewijzing aan een andere kandidaat (punt 1)
- 30 dagen na kennisgeving van de andere gevallen (punt 2 tot en met 10)
- 6 maanden bij het reeds twee maanden uitblijven van een beslissing van de verhuurder na een vraag van een (kandidaat-)huurder (punt 2, 3, 6 en 7).
De toezichthouder beoordeelt de gegrondheid en bezorgt zijn beoordeling aan de verhuurder en aan de betrokkene binnen 30 dagen vanaf de datum van afgifte op de post van de aangetekende brief van betrokkene. Als de toezichthouder het verhaal gegrond beoordeelt, betekent de verhuurder zijn nieuwe gemotiveerde beslissing aan de betrokkene binnen 30 dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder, en bezorgt op diezelfde datum een afschrift aan de toezichthouder.
Eigen woningen
Huurders van een eigen woning (vroegere SHM-woning) met een huurcontract dat gestart is vóór 1 maart 2017, hebben een contract van onbepaalde duur. Zij behouden hun contract van onbepaalde duur, ook als zij verhuizen naar een andere sociale woning van dezelfde verhuurder.
Sinds 1 maart 2017 worden er sociale huurovereenkomsten van bepaalde duur (9 jaar) afgesloten. Na 9 jaar wordt gecontroleerd of de huurders nog voldoen aan volgende voorwaarden:
- Inkomen van de laatste drie jaar mag niet hoger zijn 125% van de inkomensgrens.
- De huurders mogen niet onderbezet wonen.
Voldoen de huurders nog steeds aan de voorwaarden, dan kan de huurovereenkomst telkens met 3 jaar verlengd worden.
Voldoen de huurders niet meer na 9 jaar of de verlengde periode, dan wordt de huurovereenkomst opgezegd met een opzegtermijn van 6 maanden die eindigt op de vervaldag van de huurovereenkomst.
Ingehuurde woningen
Sinds 1 januari 2023 hebben ook huurders van ingehuurde woningen (vroegere SVK-woningen) een woonrecht van minstens 9 jaar. Als de eigenaar het hoofdhuurcontract opzegt, dan heeft de huurder recht op de resterende termijn van de 9 jaar in een andere sociale woning van de verhuurder. Als de huurders echter 2 gepaste aanbiedingen weigeren, vervalt het 9-jarig woonrecht en zal de huurovereenkomst opgezegd worden.
Een huurder van een ingehuurde woning met een contract dat aanving vóór 1 januari 2023 heeft ook een woonrecht van 9 jaar. Het woonrecht ging in op 1 januari 2023. Dit betekent dat het 9-jarig woonrecht eindigt op 31 december 2032.
Ook bij ingehuurde woningen wordt na 9 jaar gecontroleerd of de huurders nog voldoen aan de voorwaarden van inkomen en bezetting (zie hierboven). Indien wel, dan kan de huurovereenkomst telkens met een periode van 3 jaar verlengd worden. Indien ze niet meer voldoen, dan geldt dezelfde opzegtermijn als bij de eigen woningen (6 maanden, eindigend op de vervaldag van de huurovereenkomst).
De huurwaarborg geldt als garantie voor het naleven van de huurdersverplichtingen door de huurder.
Bij de eigen woningen wordt de huurwaarborg in handen van VIVUS gestort. De waarborg wordt dus niet op een geïndividualiseerde rekening geplaatst. Bij de ingehuurde woningen wordt de waarborg wel op een geïndividualiseerde rekening geplaatst.
De huurwaarborg bedraagt maximaal twee maal de basishuurprijs, met een maximum van 1.167 euro (in 2024).
Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. De waarborg wordt verhoogd met de in de loop van de huurovereenkomst gekapitaliseerde intresten, tegen een interestvoet die minimaal gelijk is aan de creditrentevoet op overschotten op de rekening courant lange termijn van Wonen in Vlaanderen.
De huurder van een eigen woning heeft 3 mogelijkheden om de waarborg te betalen
- Het volledige bedrag wordt op de rekening van de verhuurder betaald.
- De waarborg wordt in schijven betaald op de rekening van de verhuurder. Hierbij wordt een eenmalige administratieve kost van 15 euro (in 2024) aangerekend.
Het eerste bedrag dat voor de aanvang van de huurovereenkomst moet betaald worden om de waarborg samen te stellen is minimaal gelijk aan de reële huurprijs. De rest wordt verdeeld over 18 maanden.
De maandelijkse betalingen doet de huurder tegelijkertijd met de betaling van de huurprijs en de huurlasten. De huurder heeft de mogelijkheid om het saldo in een keer te betalen aan de verhuurder voor de termijn van achttien maanden is afgelopen. De voorwaarden en de betalingstabel worden opgenomen in een bijlage die bij de huurovereenkomst wordt gevoegd, ondertekend voor akkoord door de huurder.
Als het bedrag dat de huurder maandelijks betaalt aan de verhuurder ontoereikend is om de som van de huurprijs, huurlasten en betaling voor de samenstelling van de waarborg te betalen, wordt het betaalde bedrag eerst ingezet voor de maandelijkse betaling voor de samenstelling van de huurwaarborg. Het eventuele saldo wordt vervolgens voor de huurprijs en de huurlasten ingezet.
- De waarborg kan worden vervangen door een schriftelijke garantie van het bevoegde OCMW in afwachting van een eenmalige doorstorting door het OCMW van het volledige bedrag, ten laatste 18 maanden na de start van de huurovereenkomst.
Ingeval de periode van 18 maanden nog niet verlopen is, maar de huurder intussen zijn woning heeft verlaten, zal de schriftelijke waarborg aangewend worden voor de kosten van huurschade, huurachterstal, afrekeningen (huurlasten, centrale verwarming en water), gerechtskosten en wederverhuringvergoeding.
De afrekening van de waarborg
De verhuurder kan pas in het kader van een tijdelijke herhuisvesting of bij de beëindiging van de huurovereenkomst alle sommen afhouden van de waarborg die de huurder hem verschuldigd is. De som die na verrekening van alle verschuldigde bedragen aan de verhuurder overblijft, wordt aan de huurder terugbetaald binnen drie maanden na de uittredende plaatsbeschrijving, tenzij die termijn door de complexiteit van het dossier niet haalbaar is.
Als de verrekening van de kosten en lasten, die via voorafbetaling zijn uitgevoerd, niet kan worden gemaakt binnen die termijn, kan de verhuurder, voor zover de huurder daarmee akkoord gaat, de verrekening doen op basis van een forfaitaire inschatting of de verrekening uitstellen tot op het ogenblik dat hij de algemene jaarlijkse afrekening van de voorafbetaalde kosten heeft gemaakt. In het laatste geval kan de verhuurder een deel van de waarborg in reserve houden en betaalt hij binnen een maand na de jaarlijkse afrekening het te veel betaalde bedrag terug aan de huurder.
Naast de verplichtingen van de huurder die vermeld staan in het Vlaams Woninghuurdecreet7, moet een sociale huurder ook aan een aantal specifieke huurdersverplichtingen voldoen:
1. In de woning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er zich domiciliëren.
2. Alleen toestaan dat een persoon in de sociale huurwoning zijn hoofdverblijfplaats vestigt als de bijwoonst niet leidt tot een onaangepaste woning of een woning die niet voldoet aan de minimale bezettingsnormen (art. 3.1, §1, vierde lid, VCW) en die bijwoonst melden aan de verhuurder.
3. Alleen toestaan dat zijn echtgenoot of wettelijke samenwoner komt inwonen als ze samen voldoen aan de toelatingsvoorwaarden.
4. Alleen toestaan dat zijn feitelijke partner blijft inwonen als ze samen voldoen aan de toelatingsvoorwaarden.
5. De elementen meedelen die nodig zijn voor de huurprijsberekening als de verhuurder hierom verzoekt.
6. Beschikken over een basistaalvaardigheid Nederlands.
7. De leefbaarheid niet in het gedrang brengen.
8. De begeleidingsovereenkomst respecteren.
9. Instemmen met een verhuis:
o als de verhuurder dat wegens renovatie-, aanpassings- of sloopwerkzaamheden aan de bewoonde sociale huurwoning noodzakelijk acht of als de sociale huurwoning wordt verkocht;
o als de huurder een onaangepaste woning of een woning die niet voldoet aan de normen, vermeld in artikel 3.1, §1, vierde lid, bewoont;
o als de sociale huurwoning die aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van personen met een handicap, niet langer wordt bewoond door een persoon die daar nood aan heeft, tenzij de verhuurder een gemotiveerde afwijking toestaat;
o als de sociale huurwoning een sociale assistentiewoning is als bepaald door de Vlaamse Regering, en niet langer wordt bewoond door een persoon die minstens 65 jaar oud is, tenzij de verhuurder een gemotiveerde afwijking toestaat.
10. De huurder van een ADL-woning moet de afspraken naleven die opgenomen zijn in de zorg- en dienstverleningsovereenkomst.
11. Niet-beroepsactieve huurders met arbeidspotentieel moeten zich inschrijven bij de VDAB.
We geven wat extra toelichting bij de huurdersverplichtingen inzake eigendom, taalkennisvereiste en verplichte inschrijving bij de VDAB.
3.3.1. Eigendom
Een huurder van een sociale woning moet tijdens de hele duur van de huurovereenkomst voldoen aan de voorwaarden inzake onroerend bezit.
De huurder mag geen woning of bouwgrond volledig of gedeeltelijk in binnen- of buitenland:
- in volle eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstal hebben;
- in erfpacht, opstal of vruchtgebruik hebben gegeven;
- in een vennootschap hebben.
7 Betalingsverplichting, gebruik als goede huisvader, onderhouds- en herstellingsplicht, teruggaveverplichting
Uitzonderingen:
1. De huurder verwerft via erfenis of schenking
o een woning volledig of gedeeltelijk in volle eigendom.
o een woning, volledig of gedeeltelijk, waarop een recht van erfpacht of opstal is gegeven.
2. De huurder verwerft via erfenis of schenking een volledig of gedeeltelijk recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een woning.
3. De huurder verwerft via erfenis of schenking een bouwgrond, volledig of gedeeltelijk, waarop een recht van erfpacht of opstal is gegeven.
4. De huurder verwerft via erfenis, schenking of aankoop
o Een bouwgrond volledig of gedeeltelijk in volle eigendom.
o Een volledig of gedeeltelijk recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een bouwgrond.
Bij de eerste 3 uitzonderingen moet de huurder één jaar na de verwerving opnieuw aan de onroerende bezitsvoorwaarde voldoen. De verhuurder kan deze termijn om gegronde redenen verlengen.
Als de huurder niet voldoet na één jaar of de verlengde termijn, dan wordt de huurovereenkomst opgezegd. De opzegtermijn is 6 maanden.
Bij de 4e uitzondering moet de huurder na vijf jaar opnieuw aan de onroerend bezitsvoorwaarde voldoen. Als hij niet voldoet na 5 jaar, dan wordt de huurovereenkomst opgezegd.
De opzegtermijn is 6 maanden.
Ook eigendom in het buitenland is niet toegestaan. Hiervoor is een specifieke procedure opgesteld (zie bijlage).
3.3.2. Verplichte taalkennisvereiste
Wie huurder is geworden vanaf 1 januari 2023 moet na twee jaar over de basistaalvaardigheid Nederlands A2 beschikken. Het gaat om mondelinge taalvaardigheid. Dit is het niveau van een basisgebruiker.
De taalkennisvereiste is een huurdersverplichting. Het is geen inschrijvings- en toelatingsvoorwaarde. Wie huurder werd vóór 1 januari 2023 moet aantonen dat hij na 1 jaar niveau A1 Nederlands spreekt.
Als het bij inschrijving manifest duidelijk is dat de kandidaat-huurder voldoende Nederlands spreekt (bv. een persoon met als moedertaal Nederlands), dan wordt dit door de woonmaatschappij geregistreerd.
Zo niet, zal de woonmaatschappij de Kruispuntbank Inburgering (KBI) raadplegen om na te gaan of de kandidaat- huurder al voldoet aan de taalkennisvereiste. Als de kandidaat-huurder niet voldoet, dan verwijzen we hen door naar het Agentschap Integratie en Inburgering.
In bepaalde situaties kan een vrijstelling bekomen worden (tijdelijk of definitief):
- als de gezondheidstoestand het blijvend onmogelijk maakt om taallessen te volgen (aan te tonen met een medisch attest)
- als het om beroepsmatige, medische of persoonlijke redenen niet mogelijk is om deel te nemen aan de taallessen (tijdelijke vrijstelling)
De vrijstelling wordt toegekend door het Agentschap Integratie & Inburgering, niet door de verhuurder.
Sanctie
Indien de huurder na 2 jaar niet voldoet, dan geven wij dit door aan de toezichthouder. Deze kan een administratieve geldboete opleggen.
Niet voldoen aan de taalkennisvereiste kan geen reden zijn om de huurovereenkomst te beëindigen.
3.3.3. Verplichte inschrijving bij VDAB
Sinds 1 januari 2023 zijn alle niet-beroepsactieve huurders met arbeidspotentieel, ook de zittende huurders, verplicht om zich in te schrijven als werkzoekende bij de VDAB. Hiermee worden alle huurders bedoeld die niet werken; jonger zijn dan 65 jaar en nog niet zijn ingeschreven als werkzoekende bij de VDAB.
Er zijn echter een paar uitzonderingen:
- als de huurder leefloon ontvangt van het OCMW. Het OCMW onderneemt dan de nodige stappen.
- als de huurder arbeidsongeschikt of invalide is, of een erkende handicap heeft.
Bij het sluiten van de huurovereenkomst controleren we in de Kruispuntbank Sociale Zekerheid (KSZ) of de toekomstige huurders voldoen aan deze verplichting. Is dit niet het geval, dan informeren we hen hierover en vragen om zich voor de start van de huurovereenkomst in te schrijven als werkzoekende bij de VDAB.
Driejaarlijks wordt via de online databank gecontroleerd of de huurders blijvend voldoen.
Sanctie
Als de huurder deze huurdersverplichting niet naleeft, dan kan de toezichthouder een administratieve geldboete opleggen.
Niet voldoen aan deze huurdersverplichting kan geen reden zijn om de huurovereenkomst te beëindigen.
Eigen woningen
De huurder betaalt de kosten en lasten vermeld in bijlage 27 bij het Besluit Vlaamse Codex Wonen met maandelijkse voorafbetalingen. Het bedrag van die voorafbetalingen berekenen we op basis van de totale reële kosten van de meest recente jaarlijkse afrekening.
Jaarlijks ontvangt de huurder een overzicht van deze berekening. Op kantoor kan de huurder de gedetailleerde afrekening inkijken.
Ingehuurde woningen
De specifieke verdeling van de kosten en lasten tussen huurder en woonmaatschappij wordt geregeld overeenkomstig artikel 36 van het Vlaams Woninghuurdecreet.
Er worden kosten en lasten doorgerekend via vaste bedragen per maand of via maandelijkse voorschotten en een jaarlijkse afrekening.
Dit verschilt van pand tot pand en wordt beschreven in de huurovereenkomst.
Als er zonnepanelen geïnstalleerd zijn op het dak van de sociale woning of het gebouw, dan betaalt de huurder een vergoeding voor de zonne-energie die wordt verbruikt op het moment dat de zon schijnt. De tarieven worden bepaald door de overheid.
3.5. Onderhoud & herstellingen
Wat het onderhoud en herstellingen aan de woning betreft, verwijzen we naar de brochure WieDoeWa in bijlage.
3.6. Ontbinding van de huurovereenkomst
Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de huurovereenkomst opzeggen.
Een huurovereenkomst kan ook beëindigd worden van rechtswege of door ontbinding door een vrederechter.
3.6.1. Door de huurder
De huurder kan de huurovereenkomst op ieder moment opzeggen met een aangetekende brief. De opzegging geldt enkel voor de huurder die de opzeg doet. Als er geen andere huurder is, maar wel nog bijwoners, dan moeten deze bijwoners de woning ook verlaten.
De opzeg moet gebeuren via een aangetekende brief. De opzeggingstermijn bedraagt 3 maanden. De termijn vangt aan op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzeg werd gegeven.
Er is een verkorte opzeggingstermijn mogelijk van 1 maand wanneer de laatst overblijvende huurder verhuist naar een woonzorgcentrum of gebruik maakt van woonondersteuning bij een aanbieder van niet-rechtstreeks toegankelijke zorg of ondersteuning.
3.6.2. Door de verhuurder
Als we als verhuurder de opzeg betekenen, dan geldt de opzeg voor alle huurders van de sociale woning. De opzeg wordt via een aangetekende brief gedaan en vangt aan op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzeg werd betekend.
Als verhuurder kunnen we de opzeg betekenen in volgende gevallen:
- Als de huurder op het einde van zijn 9-jarig woonrecht of op het einde van de verlengde periode niet meer voldoet aan de inkomensvoorwaarde (gemiddelde inkomen bij de 3 laatste jaarlijkse huuraanpassingen bedraagt meer dan 125% van de toepasselijke inkomensgrenzen).
De opzegtermijn bedraagt 6 maanden en eindigt op de vervaldag van de huurovereenkomst.
- Als de huurder op het einde van zijn 9-jarig woonrecht een onderbezette woning bewoont en minstens 2 aanbiedingen van een aangepaste woning weigert of geweigerd heeft.
De opzegtermijn bedraagt 6 maanden en eindigt op de vervaldag van de huurovereenkomst.
- Het niet langer voldoen aan de eigendomsvoorwaarde. De opzegtermijn bedraagt 6 maanden.
- Bij ernstige of blijvende tekortkomingen aan de huurdersverplichtingen.8 De opzegtermijn bedraagt 3 maanden.
- Als de huurder te kwader trouw onjuiste of onvolledige verklaringen heeft afgelegd en daardoor onrechtmatig voordelen heeft genoten of een sociale huurwoning werd toegewezen (fraude). De opzegtermijn bedraagt 3 maanden.
We brengen vooraf het OCMW op de hoogte als we de huurovereenkomst opzeggen wegens een ernstige of blijvende tekortkoming aan de huurderverplichtingen (VCW art. 6.19, 3°).
8 Worden aanzien als ernstige huurdersverplichtingen:
- De huurdersverplichtingen van het Vlaams Woninghuurdecreet
- Volgende huurdersverplichtingen van de VCW: 1, 2, 3, 4, 7 (zie 3.3)
3.6.3. Beëindiging van rechtswege
Het huurcontract eindigt van rechtswege in volgende gevallen:
- Bij het overlijden van de laatste huurder en als er geen bijwoners overblijven. De opzeg eindigt op het einde van de tweede maand na de maand waarin de verhuurder het overlijden heeft vernomen.
- Bij het overlijden van de laatste huurder en als er wel nog bijwoners overblijven. De huurovereenkomst wordt dan beëindigd op het einde van de eerste maand na de maand waarin we het overlijden vernomen hebben. De bijwoners hebben het recht de woning nog tijdelijk te betrekken tot de laatste dag van de zesde maand die volgt op de datum waarop de verhuurder het overlijden vernomen heeft. Er wordt hiervoor een bezettingsovereenkomst opgemaakt.
- Bij vertrek van een huurder zonder opzeg en er blijft nog een andere huurder wonen in de sociale woning. De huurovereenkomst wordt t.o.v. de vertrekkende huurder van rechtswege beëindigd op de eerste dag van de tweede maand die volgt op de maand waarin de overblijvende huurder de verhuurder op de hoogte heeft gebracht.
- Bij een interne mutatie. Het huurcontract is ontbonden op het moment dat de nieuwe huurovereenkomst ingaat.
3.6.4. Beëindiging door de vrederechter
Wanneer het niet lukt om de huurovereenkomst te beëindigen of de woning vrij te krijgen, kunnen wij naar de vrederechter stappen.
Aan het intern huurreglement worden volgende bijlagen toegevoegd:
1 Toewijzingsreglement
2 Huishoudelijk reglement versnelde toewijzing
3 Procedure overbezetting
4 Procedure onderbezetting
5 Procedure eigendom buitenland
6 Procedure taalkennisvereiste
7 Procedure inschrijven VDAB
8 Procedure domiciliefraude
9 Brochure WieDoeWa