Jaar- stukken 2021
Jaar- stukken 2021
Jaar- stukken 2021
B
269
6,5%
0,0%
€ 586
€ 514
2021
343
5,4%
2,5%
€ 575
2020
Nieuwe vormen van verbinding
Zodat we bij onze huurders en stakeholders betrokken zijn, en zij bij ons
Maatschappelijke bijdrage (in mln)
Huurdersoordeel Aedes benchmark
2021
2020
€ 507
B
Actief matchen
van vraag en aanbod Zodat onze huurders passend en betaalbaar wonen
180
83.820
72.733
Prijs-kwaliteit hangt samen met locatie Zodat we onze huurders meer variatie kunnen bieden
Meer aandacht voor onderhoud Om meer kwaliteit te bieden aan onze huurders
1
Samenwerken aan onze wijken
€ 6,7
€ 5,5
295
Om het woongenot van onze huurders te vergroten
Gemiddelde nefto huur sociale huurwoningen
Gemiddelde nefto huurverhoging sociale huurwoningen
Mutatiegraad (sociale contracten)
Doorstroommatches
Verhuureenheden
Waarvan zelfstandig
Start bouw sociale huurwoningen
Opgeleverde nieuwbouw sociale huurwoningen
Verbeterde en gerenoveerde woningen
Woningverbetering (in mln)
Onderhoud aan woningen (in mln)
Ontruimingen door huurschuld
Huuropzegging en ontruimingen door woonfraude
Leefbaarheidsuitgaven (in mln)
Duurzaam denken en doen
Zodat we er ook in de toekomst voor onze huurders kunnen zijn
83.984
72.778
Een wendbare en efficiënte organisatie Zodat we kunnen blijven inspelen op de wensen van onze huurders
265
22
€ 129
€ 125
€ 124
€ 117
508
533
289
326
374
Financiële kaders
Energielabels A/B
470 ton
492 ton
52%
55%
Interne bedrijfsvoering (CO2-uitstoot)
812
855
Aantal fte’s per 31 december
€ 71,0
€ 67,2
Bruto personeelskosten (in mln)
3,8%
3,9%
Ziekteverzuim
€ 565
€ 572
Huuromzet (in mln)
€ 853
€3.282
Jaarresultaat na belastingen (in mln)
€ 12,8
€ 16,1
Eigen vermogen (in mld)
€ 16,5
€ 19,9
Balanstotaal (in mld)
€ 15,5
€ 18,8
Xxxxxx in verhuurde staat (in mld)
€ 7,8
€ 9,5
Beleidswaarde
(in mld)
39,6%
32,0%
Loan to value beleidswaarde
57,4%
64,1%
Solvabiliteit
1,70
1,91
(o.b.v. beleidswaarde) Interest coverage ratio
Belangrijke inschaftingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling | ||
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2021 | ||
Toelichting en specificatie Winst- en verliesrekening over 2021 | ||
16. | Overige informatie | 203 |
Overige gegevens | 204 | |
Controleverklaring | 205 | |
Bijlagen | 217 | |
1. | Aantal zelfstandige woongelegenheden per gemeente | 219 |
2. | Overzicht opgeleverde woningen per gemeente | 220 |
3. | Samenwerken met huurders | 221 |
4. | Organogram | 224 |
5. | OOB – Tabel | 226 |
6. | Vergaderschema en verantwoording rvc 2021 | 230 |
7. | Holdingstructuur Ymere | 232 |
Jaar- verslag
Deel I
Voorwoord van de directieraad
Nog nooit was de woningnood zo groot. Alleen al in onze Metropoolregio Amsterdam zijn 160.000 woningzoekenden actief op zoek naar een betaalbare sociale huurwoning. Dat zijn onbeschrijflijk veel mensen wier leven stilstaat omdat alles begint bij een fijn (t)huis.
We zijn daarom blij dat wonen weer hoog op de politieke agenda staat. Dat biedt ruimte voor groei: meer ruimte om te investeren, om iets te doen aan de wachtlijsten, meer huizen onderhouden, renoveren en verduurzamen. Maar ook: nog meer nieuw bouw. We popelen om al onze plannen om te zeften in daden, in een geactualiseerde ondernemingsstrategie waar onze huurders en woningzoekenden enthousiast van worden.
We kunnen gelukkig een periode achter ons laten waarin onze investeringen onder druk stonden. Een periode waarin we werden beperkt te doen waar we goed in zijn: zorgen voor een fijn thuis voor huurders met een kleine beurs. Zo nam de verhuurder heffing ieder jaar weer een grote hap uit onze investeringscapaciteit. Vele tientallen miljoenen euro’s die we niet konden investeren in betaalbaar wonen.
Hoewel we verheugd zijn dat die nare heffing wordt afgeschaft, betekent dat helaas niet dat we nu opeens alles kunnen doen wat we zouden willen doen. Daarvoor is onze opgave te groot en zijn de maatschappelijke en politieke verlanglijstjes te lang.
Dat betekent keuzes maken tussen een mix van nieuwbouw, onderhoud, renovatie, verduurzaming en betaalbare huren. Hoe graag we ook zouden willen, het kan niet allemaal tegelijk.
Wel proberen we zoveel mogelijk te doen, maar we kunnen dat niet alleen. Hulp van onze partners is daarom niet alleen wenselijk, maar ook noodzakelijk. Zo vragen we bijvoorbeeld aan gemeenten om locaties en schappelijke grondprijzen te rekenen als we sociale huurwoningen willen bouwen. Want alleen zo kunnen we samen nog meer woningen bouwen.
De afgelopen jaren heeft Xxxxx Xxxxxx als voorzifter van de directieraad een belang rijke rol gespeeld bij het op orde krijgen van ons huis in een moeilijke tijd. Op deze plek in dit jaarverslag past daarvoor allereerst een woord van dank en grote waardering. Xxxxx heeft Ymere in 2021 vaarwel gezegd. Ook Xxxxxxx Xxxxxx, onze directeur Portefeuillevernieuwing, nam dit jaar afscheid. Wij danken deze vakkundige collega’s op deze plek voor hun enorme inzet.
Mede dankzij hun werk staat er nu een organisatie die klaar is voor de toekomst. Ymere is financieel gezond. We kregen in 2021 een zeer goede beoordeling van de Autoriteit woningcorporaties na een governanceinspectie. Dat stemt ons trots, zeker als je bedenkt dat het absoluut geen gemakkelijk jaar is geweest. De corona pandemie hield ons allemaal fors bezig. We merkten het praktisch dagelijks: meer overlastmeldingen, ongeduld bij huurders, personeel dat soms zwaar belast werd. Het woongenot, waarvoor Ymere zich altijd sterk maakt – het preftig samen wonen en samen leven – stond soms onder druk.
sociale huurwoningen op. Onder hoge druk zien we gelukkig goede dingen gebeuren. Zo zoeken steeds meer partijen naar samenwerking. Dat gebeurt onder andere in de NH Bouwstroom, een samenwerkingsverband van woningcorporaties dat de woning opgave integraal wil benaderen, samen met gemeenten, leveranciers en aannemers. Circulair bouwen is in opkomst. Zelf gaan we de nieuwbouwproductie versnellen, onder meer door flexwoningen aan te bieden.
Nieuwbouw vergt investeringen, temeer omdat onze woningen per definitie betaal baar moeten blijven voor onze doelgroep. Maatregelen van de rijksoverheid om huren betaalbaar te houden, zoals de eenmalige huurverlaging en een algemene huurbevriezing, passen op zich binnen ons beleid om huren betaalbaar te houden voor de laagste inkomens. Maar er is ook een andere kant. Hoe minder huurinkomsten, hoe minder we kunnen besteden aan andere doelen. Zeker tegen de achtergrond van oplopende kosten van bouwmateriaal. De afschaffing van de verhuurderheffing is goed nieuws, maar niet alles is daardoor haalbaar. Met de verkoop van ons bezit in de gemeente Gooise Meren aan een collegacorporatie spelen we ook financiële middelen vrij.
We maakten weer veel werk van woningverbetering en woningverduurzaming. Afgelopen jaar waren dat 533 woningen. Sneller dan gepland slaagden we erin loden waterleidingen te verwijderen uit onze woningen. Met het CO2pact, ons programma voor grootschalige woningverduurzaming, zeften we flinke stappen vooruit. We hebben in 2021 ruim 1.500 woningen naar label B gebracht. We zoeken naar versnelling van de isolatie van woningen met een E, F en Genergielabel, mede met het oog op de oplopende energiekosten voor onze huurders. Ook speelt Ymere een belangrijke rol bij de Haarlemse en Amsterdamse Warmtemotor. Bij die laatste werken de Amsterdamse woningcorporaties, warmtebedrijven Vaftenfall en Westpoort Warmte en de gemeente Amsterdam samen om de komende jaren duizenden woningen sneller aardgasvrij te maken.
Ymere is financieel gezond. Door de afschaffing van de verhuurderheffing en de herfinanciering van Yvastgoed neemt onze ruimte om te investeren verder toe,
al blijft de belastingdruk nog te hoog. Door de aangescherpte ATADregels (rente aftrekmogelijkheid omlaag van 30% naar 20%) en de verhoging van het VpBtarief zal Ymere vanaf volgend jaar een forse belastinglast gaan betalen. Hierdoor wordt helaas een deel van de vrijgekomen ruimte door afschaffing van
de verhuurderheffing teniet gedaan.
Bemoedigend is dat het kabinet RufteIV volkshuisvesting weer als aparte porte feuille heeft aangemerkt, met een eigen minister, en dat de aanpak van
de wooncrisis nog meer aandacht krijgt. Voor woningcorporaties is daarbij een belangrijke taak weggelegd. Wij willen en kunnen daarin een rol spelen.
Ymere werkt nu aan een actualisatie van de ondernemingsstrategie om onze toekomstige activiteiten in goede banen te leiden. We ontwikkelen die strategie nadrukkelijk in samenwerking met alle partijen die voor ons van belang zijn:
onze medewerkers, huurders, huurdersorganisaties, gemeenten, toezichthouders en maatschappelijke partners. Uitgangspunt is dat we maximaal willen presteren. Tegelijkertijd zijn onze financiële en personele middelen niet onbeperkt. Dat betekent dat we keuzes moeten maken. En dat kan weer het beste door de samenwerking op te zoeken en taken te verdelen.
Om bijvoorbeeld onze nieuwbouwproductie te verhogen hebben we van gemeenten betaalbare grondposities nodig. En samen met de overheid en gemeenten moeten
we werken aan versnelling van de bouwprocedures. Dit voorwoord is dus ook een oproep: doe met ons mee. Xxxx niet alleen ons verhaal van 2021, maar kijk ook samen met ons naar wat er moet gebeuren. Problemen en uitdagingen kunnen we het beste samen te lijf. We kunnen niet alles, maar samen kunnen we wel meer.
Tot slot. In 2021 hebben al onze medewerkers zich weer volop ingezet om onze maat schappelijke opgave waar te maken, wederom onder moeilijke omstandigheden.
Onze grote dank gaat naar hen uit. Hun doorzeftingsvermogen en betrokkenheid hebben de mooie resultaten opgeleverd die dit jaarverslag laat zien. Daarnaast bedanken we hier de Ondernemingsraad, onze raad van commissarissen, en huurderskoepel SHY. Ook een woord van dank aan onze samenwerkingspartners zoals gemeenten en maatschappelijke organisaties en aan onze comakers mag niet ontbreken.
Ymere is een ongelooflijk mooi bedrijf met een heldere maatschappelijke bedoeling. Mensen die hier werken voelen dat zij betekenisvol werk doen. Er is veel passie en deskundigheid in de organisatie. De komende jaren zullen we die nog beter kunnen laten zien.
Xxxx Xxxxxxxxx
VoorziKer statutaire directie en directieraad
Xxxxxx Xxxxx
Lid statutaire directie en directieraad
Xxxx Xxxxxxxxx
Lid directieraad, portefeuille Verhuur en Wonen
Xxxxxx Xxxxxxx
Lid directieraad, portefeuille Vastgoedbeheer
Deel II
Verantwoording over onze resultaten 2021
1. Actief matchen van vraag en aanbod, van huur en inkomen Zodat onze huurders
passend en betaalbaar wonen
Zorgen voor passend en betaalbaar wonen. Dat is een van de belangrijkste opgaven van Ymere. Bij de woningtoewijzing én daarna leften we er scherp op of de huurprijs van de woning past bij het inkomen van onze huurders. Zij moeten niet te veel betalen. Maar ook niet te weinig.
In 2021 ging hier weer veel aandacht naar uit, onder meer door maatregelen rond de wet Eenmalige Huurverlaging en bevordering van de doorstroming.
In ons werkgebied zoeken maar liefst 160.000 mensen naar een (andere) sociale huurwoning. Samen met gemeenten, andere woningcorporaties en zorginstellingen doen we er alles aan om zoveel mogelijk mensen aan een woning te helpen. Onze sociale huurwoningen bieden we aan via Woningnet en Woonservice (Haarlem).
We wijzen ze toe op basis van inschrijftijd, loting en directe bemiddeling. In 2021 tekenden 3.491 huurders een huurcontract voor een zelfstandige sociale huurwoning van Ymere. In 2020 waren dat er 3.706.
Daarnaast verhuurt Ymere ook woningen in de vrije sector. In 2021 waren dat 323 verhuringen, waarvan 58% met een middenhuur (tussen € 753,33 en € 1.054 per maand). Van deze middenhuurwoningen ging 92% naar huurders met een midden inkomen en/of huurders die een sociale huurwoning achterlieten.
Drie op de vier sociale huurwoningen verhuurden we aan huishoudens met de laagste inkomens (lager dan het norminkomen voor de huurtoeslag: € 23.725 voor alleenstaanden, € 32.200 voor meerpersoonshuishoudens). Weftelijk moeten we aan 95% van deze huishoudens een woning toewijzen met een huur van maximaal
€ 663,40. Net als voorgaande jaren is dat in bijna 100% van de gevallen gebeurd.
De gemiddelde wachftijd voor een woning bleef in al onze gemeenten helaas hoog, van 6,7 jaar in Haarlem tot de uiterste wachftijd van 12,4 jaar in Weesp. Doorstroming zorgt ervoor dat woningen vrijkomen voor woningzoekenden. In bijna alle gemeenten zeften we daarom doorstroomregelingen in, zoals Xxx Xxxxx naar Beter en Van Hoog naar Laag. Wie een sociale huurwoning achterlaat, kan met voorrang een van onze vrijesectorwoningen huren. Van deze regeling maakten 71 mensen gebruik. De verhuis wijzer van Ymere, met informatie over voorrangsregelingen, werd 14.000 keer geraad pleegd. Een van deze regelingen is gericht op huurders die een bod doen op woningen die wij verkopen: wie een sociale huurwoning achterlaat, heeft het recht om het hoogste bod te evenaren. Van de 26 woningen die we hebben ingezet voor de regeling zijn er 9 verkocht aan huurders die een sociale huurwoning achterlaten.
In totaal verkochten we 39 woningen aan mensen die een sociale huurwoning achter lieten.
De tijdelijke leegstand als gevolg van mutatieonderhoud aan onze woningen nam toe, mede door de coronapandemie en een groeiend personeelstekort bij onze comakers. Ymere heeft extra personeel ingezet, afspraken gemaakt met de comakers en continu gewerkt aan verbetering van het verhuurmutatieproces. Daardoor konden we de leegstand – extra pijnlijk in een overspannen woningmarkt – zoveel mogelijk beperken. De laatste maanden daalde de leegstand weer.
Tijdens de eerste lockdown (voorjaar 2020) heeft Ymere het verhuurproces versneld gedigitaliseerd. Woningbezichtiging werd mogelijk via een filmpje. Huurders konden gegevens digitaal aanleveren en hun contract online ondertekenen. Inmiddels is hier veel ervaring mee opgedaan. Bepaalde elementen blijven behouden, zoals digitale gegevensaanlevering en contractondertekening. Dat bevalt de huurders én ons goed. Voor studentenkamers met tijdelijke huurcontracten blijft digitale woningbezichtiging mogelijk. Bij reguliere huurwoningen blijken woningzoekenden de woning toch echt te willen zien.
Sinds de invoering van ‘passend toewijzen’ (2016) betalen de meeste nieuwe huurders een huur die past bij hun inkomen. De wet Eenmalige Huurverlaging 2021 komt huurders tegemoet die vóór de invoering van passend toewijzen in hun woning zijn komen wonen, of die hun inkomen de afgelopen jaren of in 2021 zagen dalen. Het gaat om huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrenzen voor passend toewijzen én een huur boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Zij kregen eenmalig recht op huurverlaging naar die grens. Op basis van informatie van de Belastingdienst heeft Ymere deze huurders een definitieve eenmalige huurverlaging aangezegd per 1 mei 2021. Huurders kunnen deze overigens ook zelf aanvragen. In totaal hebben wij voor 3.900 huurders de huur verlaagd tot de voor hen geldende aftoppingsgrens.
Xxxxxxxxx ging het om een huurverlaging van € 490 op jaarbasis.
De Eenmalige Huurverlaging past in ons beleid om de betaalbaarheid van het wonen scherp te bewaken. Een generieke maatregel, afgekondigd door de overheid, was de algemene huurbevriezing voor alle huurders met een sociaal huurcontract. Hiervan profiteren dus ook huurders met een hoog inkomen die een iets hogere huurverhoging makkelijk zouden kunnen dragen. Door deze ingrepen in de huur zijn onze huurinkomsten in 2021 gedaald. Gelukkig trof het Rijk een compensatiemaat regel voor de wet Eenmalige Huurverlaging. Als gevolg van de weftelijke huurbevriezing waren er in 2021 slechts 41 bezwaren tegen de huurverhoging. Dit waren allemaal bezwaren van vrije sector huurders.
De Wet Tijdelijke Huurkorting, gericht op huurverlaging in de sociale én de vrije sector bij een tijdelijke inkomensachteruitgang als gevolg van de coronapandemie, heeft Ymere alleen ingezet in de vrije sector, aangezien voor de sociale sector al voldoende compensatiemaatregelen in 2021 waren getroffen. Huurders in de vrije sector konden een beroep doen op huurverlaging. Van in totaal 7.167 vrije sector huurders deden uiteindelijk 36 huurders dat. Bij 17 huurders pasten we de huur aan.
In alle gemeenten heeft Ymere afspraken gemaakt over de plaatsing van bijzondere doelgroepen, zoals statushouders, mensen met een urgentieverklaring en huurders met een zorgbehoefte. Voor deze laatste groep werken we intensief samen met zorginstellingen zoals HVO Querido, Philadelphia en het Leger des Heils. In 2021 zijn in bestaande wijken woningen (individueel) toegewezen aan bewoners die uitstromen uit zorginstellingen. Daarnaast zijn deze bewoners gehuisvest in nieuwbouwcomplexen in Amsterdam, zoals in De Eenhoorn (met inzet van een community builder van Philadelphia en HVO) en in Overhoeks (idem). We hebben in alle gemeenten onze doelstellingen op dit gebied gehaald.
Het aantal economisch daklozen is de afgelopen jaren hard gegroeid. Economisch daklozen zijn mensen die ondanks een baan of ander vast inkomen geen huis kunnen vinden, bijvoorbeeld mensen die recent gescheiden zijn. Ymere participeerde al in het project ‘Onder de pannen’ van de Regenbooggroep. In 2021 kwam daar Tijdelijk Onder Dak bij. We huisvesten economisch daklozen tijdelijk in leegstaande woningen. Het Xxxxx Xxxxxxxxxx, een voormalige zorglocatie, is hiervoor verhuurd aan de gemeente Haarlem. In totaal hebben wij dit jaar 42 economisch daklozen aan tijdelijke huisvesting kunnen helpen.
In 2021 ontstond commotie over meerderjarige weeskinderen die achterblijven in een sociale huurwoning. Juridisch kunnen wij de huurovereenkomst (op naam van de overleden ouder) opzeggen en achterblijvende kinderen uitplaatsen, maar Ymere biedt al jaren maatwerk. De kinderen krijgen een passende woning aangeboden of kunnen in het ouderlijk huis blijven wonen, mits dat passend is. In 2021 hebben wij
18 meerderjarige weeskinderen zo aan woonruimte geholpen.
Vooruitblik
Eind 2020 is een definitief besluit genomen over de wijziging van de woonruimte verdeling in een deel van ons werkgebied. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen urgent en regulier woningzoekenden. Voor de laatste groep gaat de woningtoewijzing veranderen: naast de inschrijfduur gaan ook het zoekgedrag en de omstandigheden meewegen. Zo kunnen mensen die actief zoeken en mensen met spoed een woning zoeken hun kansen vergroten. De verandering bestrijkt een gebied met 14 gemeenten en 15 woningcorporaties (de voormalige stadsregio Amsterdam). De nieuwe verdelings systematiek zou medio 2022 worden ingebouwd in WoningNet, maar door de complexiteit gebeurt dat begin 2023.
Door de toenemende instroom van vluchtelingen en statushouders neemt de druk op de beschikbare woningvoorraad verder toe. De taakstelling rond bijzondere doel groepen, waar statushouders onderdeel van zijn, zal Ymere en andere corporaties de komende jaren voor extra grote uitdagingen plaatsen.
Qii in Woningnet
Qii is ingevoerd in WoningNet voor de stadsregio Amsterdam. Via Qii kan een woningzoekende een digitale kluis vullen met betrouwbare gegevens, afkomstig van onder meer MijnOverheid, UWV en de Belastingdienst.
Wie vervolgens reageert op een woning, geeft toestemming om deze gegevens met Ymere te delen. Zo kunnen wij snel en eenvoudig de reactie accepteren
of afwijzen. In 2021 wees Ymere 86 woningen toe met behulp van gedeelde Qiigegevens.
Loting in Haarlemmermeer
In 2018 heeft Ymere in Haarlemmermeer loting geïntroduceerd bij de woningtoewijzing. Via loting kunnen we starters en spoedzoekers met weinig inschrijfduur (en daarmee weinig kansen op een woning) toch van dienst zijn. In 2021 hebben we zo bijna 30 woningzoekenden aan een huis geholpen.
Ongeveer tweederde daarvan kreeg een reguliere woning, de rest ging naar jongeren voor een jongerenwoning. In totaal wordt circa 5% van onze vrij komende woningen in Haarlemmermeer via loting toegewezen.
Huurkorting bedrijfspanden
Veel huurders van onze bedrijfspanden zijn door corona financieel zwaar getroffen. Verplicht dicht, gedeeltelijk open, en dan ook nog een zeer beperkte aanloop van klanten. Toeristen bleven weg. Bijna alle huurders van onze
2.500 bedrijfspanden hebben last (gehad) van de coronamaatregelen.
Zo’n 100 huurders hebben in 2021 een aanvraag gedaan voor een betalings regeling. Afhankelijk van de omzetdaling, de toelage die de huurders van de overheid hadden ontvangen en de huurprijs, heeft Ymere een huurkorting aangeboden. Van het totaal aantal aanvragen zijn er afgelopen jaar 46 huurkortingen verstrekt. We hebben geen gerechtelijke procedures hoeven voeren en we zijn er altijd met de klant uitgekomen.
2. Prijskwaliteit hangt samen met locatie Zodat we onze huurders meer variatie kunnen bieden
Veranderingen in de voorraad 2021
Bezit Woongelegenheden Intramuraal Garages/ parkeer- plaatsen
Maat- schappelijk onroerend
zelfstandig | onzelfstandig | ||||||
Per 31/12/2020 | 72.778 | 1.737 | 1.006 | 6.170 | 124 | 2.169 | 83.984 |
Verkopen (3) | x000 | x0 | x000 | x0 | x00 | x000 | |
Sloop (4) | 28 | 28 | |||||
Opleveringen (5) | 326 | 2 | 328 | ||||
Omlabeling segmenten | 2 | 1 | 5 | 8 | 0 | ||
Samenvoeging | 3 | 3 | 7 | 7 | |||
Transformatie/splitsing (6) | 2 | 6 | 8 | ||||
Terugkoop koopgarant (7) | 35 | 35 | |||||
Overig (8) | 1 | 12 | 1 | 12 | 24 | ||
Per 31/12/2021 | 72.732 | 1.732 | 994 | 6.063 | 122 | 2.177 | 83.820 |
goed
Bedrijfs- onroerend-
goed
Totaal
In de Metropoolregio Amsterdam is de woningmarkt al geruime tijd zeer overspannen. In Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer, Weesp en Gooise Meren, ons werkgebied, doen we er daarom alles aan om passende woningen te bieden aan de grote groep mensen die hier een woning zoeken.
Voortdurend voegen we nieuwe sociale huurwoningen toe. We richten ons vooral op de bouw van compacte woningen, op versnelling van het ontwikkel en bouwtempo, en op nieuwe vormen van samenwerking met gemeenten en comakers.
Samenstelling voorraad per eind 2021 | ||||||
2021 | 2020 | |||||
Totaal | DAEB | niet-DAEB (2) | Totaal (1) | DAEB | niet-DAEB | |
Zelfstandige huurwoningen | 72.733 | 65.566 | 7.167 | 72.778 | 65.570 | 7.208 |
Onzelfstandige woongelegenheden | 1.732 | 1.705 | 27 | 1.737 | 1.709 | 28 |
Intramuraal | 994 | 936 | 58 | 1.006 | 948 | 58 |
Garages en parkeerplaatsen | 6.063 | 605 | 5.458 | 6.170 | 610 | 5.560 |
Maatschappelijk onroerend goed | 122 | 122 | | 124 | 124 | |
Bedrijfsonroerend goed | 2.176 | 17 | 2.159 | 2.169 | 4 | 2.165 |
Totaal | 83.820 | 68.951 | 14.869 | 83.984 | 68.965 | 15.019 |
1 Het totaal van eind 2020 en de getoonde onderverdeling is conform de dVirapportage over 2020
2 nietDAEB bevat ook eenheden, die in de dochteronderneming zijn ondergebracht
Ymere zoekt voortdurend naar mogelijkheden om betaalbare woningen te realiseren zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit en uitstraling. Een van die mogelijk heden is NH Bouwstroom. Daarin onderzoeken we samen met andere partijen (collegawoningcorporaties, gemeenten, ontwerpers) hoe je woningen conceptueel, modulair en seriematig – en daardoor snel – kunt realiseren. Het gaat om herhaal bare, flexibele oplossingen. Er zijn producenten geselecteerd met wie we innovatief en circulair gaan ontwikkelen en bouwen. Vooralsnog richt Ymere zich daarbij op de productie van flexwoningen.
Ontwikkelen en bouwen gaat bewezen sneller als alle partijen in een vroeg stadium zijn betrokken en er goede samenwerking tot stand komt. Ymere heeft met de gemeente Amsterdam en een aantal woningcorporaties een methode ontwikkeld
om tot ontwikkeling van bouwkavels te komen, terwijl alle partijen toch ruimte krijgen voor hun eigen ambities. Op Strandeiland (IJburg) gebeurt dat inmiddels in de praktijk. Ook het collectief Havenverbond (Almere Haven) laat zien dat de kwaliteit van een wijk erop vooruitgaat als partijen elkaar vinden in langdurige samenwerking.
3 In 2021 is er 1 onzelfstandige en zijn 383 zelfstandige woningen (inclusief 26 verkoop koopgarant ) verkocht. Deze zelfstandige woningen zijn onder te verdelen in 291 reguliere verkopen bestaand bezit, 31 renovatie en 61 woningen bij de complexmatige verkoop van het project Van der Pek marktblokken in AmsterdamNoord.
4 Door sloop zijn er in 2021 28 eenheden uit ons bezit gegaan (Kastanjelaan en Kostverlorenstraat).
5 Door de oplevering van nieuwbouw huurwoningen in de gemeente Almere (Nobelhorst, 70), de gemeente Xxxxxxxxxxxxxx (Xxxxxxxxx, 00) xx xx xxxxxxxx Xxxxxxxxx (Eenhoornterrein, 181) zijn er in 2021 326 woningen toegevoegd aan ons bezit.
6/7 Ten slofte zijn er per saldo 23 woningen toegevoegd aan ons bezit door terugkoop koopgarant (+48), transformaties (+2) en overig (+1). Daar tegenover staat de omlabeling van zelfstandige, onzelfstandige en intramurale woningen naar bedrijfsonroerend goed (8), samenvoegingen (7) en verkoop van bloot eigendom (13)
8 BOG/parkeerplaatsen/MOG
In 2021 zijn 119 parkeerplaatsen, 1 MOG eenheid, 18 BOGeenheden (waarvan 8 dispositie verkopen zijn) via de reguliere verkoop verkocht en 2 BOGeenheden verkocht na renovatie. Verder is er BOG opgeleverd (+2) en is er door omlabeling van segmenten en transformatie/splising 14 BOG bijgekomen. Ten slofte zijn er door overige redenen 12 parkeerplaatsen en 12 BOG toegevoegd en is ons bezit met 1 MOG afgenomen.
In 2021 zijn weer diverse nieuwbouwprojecten opgeleverd, dan wel volop in aanbouw. In Nobelhorst (Almere) leverden we 70 energiezuinige (nul op de meter) sociale huur woningen en 43 koopwoningen op. Ook zijn we daar gestart met de realisatie van
25 nieuwe koopwoningen. Komende tijd gaat Ymere in Nobelhorst circa 180 sociale huurwoningen ontwikkelen voor een en tweepersoonshuishoudens. In Overhoeks (AmsterdamNoord) bouwden we verder aan De Xxxxxx, een complex met 136 sociale huurwoningen. De oplevering is in april 2022. Verderop in AmsterdamNoord verrijst een nieuwe woonwijk met 1.800 woningen op het voormalige buitensportpark Elzenhagen. Ymere bouwt hier ruim 200 sociale huurappartementen voor een en tweepersoonshuishoudens en gezinnen. De bouw van de eerste 59 sociale huur woningen is in mei gestart. In Tudorpark (Haarlemmermeer) heeft Ymere 75 apparte menten opgeleverd en zijn we gestart met de bouw van 78 twee en driekamer appartementen en 8 eengezinswoningen. Na 2021 volgt de bouw van nog eens
116 appartementen en 16 eengezinswoningen. Ook zijn we in Haarlemmermeer gestart met de bouw van 35 sociale huurappartementen aan de Groeneweg/ Woudweg. Deze woningen worden medio 2022 opgeleverd.
Aparte aandacht verdient De Eenhoorn, een duurzaam complex met 330 nieuwe sociale huurwoningen vlakbij het Amstelstation in Amsterdam. Hier is een bijzonder woonconcept gerealiseerd, met als uitgangspunten compacte woningen, een gemengde huishoudenssamenstelling en gedeelde voorzieningen, zoals een wasmachineruimte en lobby. In 2021 is fase 2 opgeleverd (181 woningen). De Eenhoorn vervangt 124 gesloopte benedenbovenwoningen uit 1952. Daarmee is sprake van flinke verdichting: op dezelfde plek wonen nu veel meer mensen. Daaronder zijn ook kwetsbare doelgroepen, zoals mensen die dak of thuisloos waren of mensen met een verstandelijke beperking. Ze krijgen begeleiding van de Stichting Philadelphia en HVO Querido.
De uitvoering van onze nieuwbouwambities wordt bemoeilijkt door een gebrek aan locaties en de stijgende bouwkosten bij een tekort aan bouwmaterialen en grond stoffen, deels als gevolg van de coronacrisis. Ook bouwregelgeving op het gebied van onder andere duurzaamheid leidt tot (soms forse) prijsstijgingen. Ymere biedt deze uitdagingen het hoofd door onze beproefde samenwerking met comakers, waardoor de continuïteit wederzijds is gewaarborgd. Ook deze comakers worden echter met prijsstijgingen en personeelstekorten geconfronteerd. Ondanks deze prijsstijgingen en het gebrek aan capaciteit lukt het ons toch om onze productie stroom te waarborgen. Samen met onze comakers en ontwerpers verzinnen we
daar slimme oplossingen voor, zoals bij De Xxxxxx in Overhoeks (AmsterdamNoord). Door de inzet van prefab bouwelementen kan bouwen efficiënt, snel en daardoor toch relatief kosteneffectief verlopen.
In 2021 heeft Ymere het Convenant Houtbouw getekend. Hierin ligt het streven vast om vanaf 2025 jaarlijks minstens 20% van de gehele woningproductie in de Metropoolregio Amsterdam in hout uit te voeren. Ymere denkt daarbij onder meer aan nieuwbouw op IJburg en flexwoningen in de Haarlemmermeer.
In lijn met de Strategie 2016+ verkopen we nietwoningbezit (bedrijfsruimtes) en woningbezit buiten ons werkgebied, het laatste bij voorkeur aan collegacorporaties. Binnen ons werkgebied verkochten we 65 woningen in de Van der Pekbuurt in Amsterdam aan particulieren, via een koopaanneemovereenkomst. Dat zorgt voor meer diversiteit in deze buurt. Voor deze kopers geldt een eigenbewoningsplicht.
Verder verkocht Ymere een aantal bedrijfsgebouwen en parkeergarages. Daarnaast deden we gronden in Purmerend en Lisserbroek (Haarlemmermeer) van de hand. De verkoopopbrengsten investeren we in de ontwikkeling van
nieuwe sociale huurwoningen en renovatie en verduurzaming van onze bestaande woningvoorraad.
Vooruitblik
Ymere heeft de ambitie om de nieuwbouwproductie de komende jaren op te schroeven naar 500 woningen per jaar. Onze grootste nieuwbouwinspanningen doen we in Amsterdam in Overhoeks, Buiksloterham, Foodcenter en IJburg. In de Haarlemmermeer ronden we Tudorpark af en gaan we starten met het Victoriapark.
Daarnaast willen we graag samen met marktpartijen het gebied NieuwVennep West (Haarlemmermeer) ontwikkelen. De komende tien jaar zal dat leiden tot ongeveer tienduizend nieuwe woningen, waarvan 30% sociaal. In Haarlem werken we actief aan nieuwbouwplannen in de ontwikkelzones Zuidwest en Oostpoort om in 2024 te starten met de bouw. In Almere begint fase 3 van Nobelhorst en zal een nieuwbouw project bij Station Oostvaarders starten in 20232024.
Ymere maakt veel werk van flexwonen, tijdelijke woningen waarmee we snel in de enorme woningbehoefte kunnen voorzien. Het is onze ambitie om jaarlijks 150 flexwoningen te bouwen. Deze woningen kunnen maximaal 15 jaar op één locatie worden geëxploiteerd. Industriële productiemethoden zorgen voor een
snelle en betaalbare bouw. Na 15 jaar worden de woningen (of onderdelen ervan) opnieuw gebruikt. In 2022 beginnen we aan de Oosterdreef in NieuwVennep.
Een tweede locatie is in voorbereiding aan de Appelweg (AmsterdamNoord).
In het voorjaar van 2022 dragen we ons bezit in de gemeente Gooise Meren over aan woningcorporatie Het Gooi en Omstreken. Het Gooi en Omstreken ziet hier een goede kans om de woningportefeuille verder uit te breiden. De huren blijven betaalbaar; voor de bewoners verandert niets.
Strandeiland uit de startblokken
Op 5 november hebben de gemeente Amsterdam en woningcorporaties
De Alliantie, Stadgenoot en Ymere de eerste stap gezet voor de ontwikkeling van Strandeiland (IJburg). De uitvoeringsagenda voor de eerste 1.000 sociale huurwoningen is bepaald. Strandeiland wordt met 8.000 woningen (waarvan
3.200 sociale huur) een van de grootste nieuwe stadswijken van Amsterdam. Vanaf begin 2024 gaan de corporaties hier starten met de bouw van de eerste woningen. Ymere ontwikkelt de eerste twee kavels met circa 160 sociale huur woningen. Strandeiland wordt gebouwd volgens de duurzaamheidsprincipes van de stad van morgen: een groene, gezonde en inclusieve leefomgeving.
Xxx xxxxxxxxxxxx naar starterswoning
In Amsterdam bouwt Ymere opbergzolders om tot volwaardige (zolder)woningen, speciaal geschikt voor een en tweepersoonshuishoudens, veelal starters.
Daartoe worden bergingen op de bovenste verdieping van oudere, markante etagewoningen verbouwd. Bij de renovatie van 17 sociale huurwoningen op de hoek van de Quellijnstraat en Xxxxxx Xxxxxxxxx in De Pijp is dat al gebeurd: de eerste zolderwoning is gerealiseerd. Aan ruim 30 andere zolderwoningen in
de Descartesstraat en omgeving in Amsterdam NieuwWest wordt nog gewerkt.
Betaalbaar wonen aan de Leidsekade
Aan de Leidsekade, een toplocatie in de Amsterdamse binnenstad, heeft Ymere 20 sociale huurwoningen gerenoveerd en opgeleverd. Betaalbaar wonen in de binnenstad blijft daarmee mogelijk. De twee statige herenhuizen liggen tussen Theater Bellevue en het American Hotel. Ze waren in slechte staat. Samen met de aannemer zijn creatieve, betaalbare en praktisch uitvoerbare oplossingen bedacht om ze voor de sociale huur te behouden. Een deel van het souterrain is bijvoorbeeld bij de woningen getrokken.
3. Meer aandacht voor het onderhoud van de woning Om meer kwaliteit te bieden aan onze huurders
Ymere besteedt veel aandacht en geld aan het onderhoud en de veiligheid van de woningen. Voor onze huurders is dat van het grootste belang. Ze willen – terecht – dat hun huis goed onderhouden en veilig is. Daar komt energiezuinigheid tegen woordig bij als belangrijk punt, zeker nu de energielasten sterk stijgen.
We verbeteren de kwaliteit van onze woningen daarom zo duurzaam mogelijk, voor zover betaalbaarheid en beschikbaarheid dat toelaten. Dankzij inzet van moderne technieken en datagedreven onderhoud kunnen we steeds beter efficiënt en doelmatig te werk gaan.
Na een eerste melding over te veel looddeeltjes in het drinkwater in één van onze woningen, in 2019, heeft Ymere de operatie Lood Eruit op poten gezet. Daarbij kregen onze woningen van vóór 1960 een inspectie. In 2021 hebben we deze operatie voor onze woningen in AmsterdamNoord afgerond, een jaar eerder dan gepland. Eind maart 2022 zullen alle woningen in ons werkgebied gesaneerd zijn. In twee jaar tijd zijn dan bijna 17 kilometer achtergebleven loden waterleidingen op moeilijk bereikbare plekken in 2.822 woningen in en rond Amsterdam verwijderd. Eenvoudig was deze operatie bepaald niet. Het vooronderzoek kosfte relatief veel tijd. Terwijl er achter de schermen (heel) veel gebeurde, vooral op het gebied van de goede voorbereiding van een zo efficiënt mogelijke aanpak, ging het de huurders maar ook de politiek niet snel genoeg.
Tabel Overzicht uitgave woningverbetering 2021 (bedragen x €1.000.000)
2021 | 2020 | 2019 | |
Onderhoud aan woningen | € 117 | € 129 | € 109 |
Verbeteren bestaand woningbezit | € 125 | € 124 | € 140 |
Totaal woningverbetering | € 232 | € 253 | € 249 |
Ymere laat jaarlijks de conditiescore (technische staat) bepalen voor eenderde deel van het woningbezit. Het betreft hier de kwaliteit van gevel en dak. 77% van ons woningbezit kreeg in 2021 de score goed. De score is de laatste jaren verbeterd door de integratie van verduurzamingsmaatregelen in het periodiek onderhoud.
Stand van zaken ambitiemodel | |||
Kpi (% bezit in categorie goed) | 2021 | 2020 | 2019 |
Duurzaamheid | 55% | 52% | 48,7% |
Casco | 77% | 76% | 74% |
Ymere besteedt meer en meer aandacht aan de inzet van duurzame, circulaire bouwmaterialen bij nieuwbouw en onderhoud, zoals hout met het FSCkeurmerk. Behalve in Bavodorp, Haarlem (waar we renoveren met gebruikte bouwmaterialen) deden we dat ook in Xx Xxxx, Xxxxxxxxx (xxxxxxxx), Xxxxxxxxx Xxxxxxxx (xxxxxx) en de Bouwmeesterbuurt, Almere (gevelbekleding met gebruikt hout).
In 2021 heeft Ymere weer een aantal projectmatige woningverbeteringsprojecten en grote renovaties afgerond. De renovaties combineren we altijd met verduurzaming (zoals woningisolatie en eventueel aardgasvrij maken). In Amsterdam werd de renovatie in Reimerswaal afgerond (zie highlight) en zijn bij 370 woningen aan de Vrijheidslaan en omgeving in Plan Zuid de gevels vernieuwd. Gelijktijdig werden de oorspronkelijke kenmerkende details van de Amsterdamse School in oude luister hersteld. In Weesp zijn we dit jaar gestart met de renovatie van de 52 woningen aan de Tuinkade en op de Sportparklaan zijn 72 woningen opgeknapt en energiezuiniger gemaakt. In Haarlem is het funderingsherstel in de wijk Rozenprieel tot de helft gevorderd. De houten funderingen van veel woningen in deze wijk verkeerden in zeer slechte staat. Door de integrale wijkaanpak is ook de sociaaleconomische positie van de wijk verbeterd. In 2021 is besloten om deze aanpak te verlengen voor nog eens vier jaar, in samenwerking met de gemeente Haarlem.
Om te onderzoeken of een gezamenlijke voorinspectie van de servicemonteur en de woonmakelaar tot sneller doorverhuren leidt, heeft Ymere een pilot gedaan in de regio Haarlemmermeer. Dat leverde positieve resultaten op, zodat deze werkwijze
in 2022 ook in andere regio’s wordt ingevoerd. Ook heeft Ymere – vooralsnog voor één jaar – drie extra aannemers aangetrokken voor het mutatieonderhoud, ter ondersteuning van onze drukbezefte comakers. Komend jaar onderzoeken we of het aantal comakers structureel moet worden uitgebreid, gelet op het grote aantal woningen waar bij mutatie veel aan onderhoud moet gebeuren. Dit komt omdat het veelal oude woningen zijn waar mensen heel lang hebben gewoond.
Ook is gestart met het verhogen van de brandveiligheid van de mutatiewoningen, bijvoorbeeld door het vervangen van plafonds. Tot slot is Ymere een pilot gestart waarbij we extra aandacht geven aan de brandveiligheid en een project om de woningen waar nog geen rookmelder hangt alsnog te voorzien van rookmelders. De belangrijkste les is dat we bij het mutatie en reparatieonderhoud weer meer de regie moeten nemen, zowel met het oog op een juiste afweging tussen kwaliteit en kostenbeheersing alsmede op klanftevredenheid.
Voor de complexen met gemengd bezit heeft Ymere gewerkt aan verbetering van de betrouwbaarheid van de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP). Zo’n planning geeft aan wanneer wat moet gebeuren en hoeveel dat kost. Daardoor kunnen Verenigingen van Eigenaren voldoende sparen en kan Ymere voldoende mandaat krijgen voor onderhoudsprojecten, die vervolgens binnen planning en budget op goed niveau kunnen worden afgerond. Dit MJOPproject loopt door in 2022.
Onder de vlag Dagelijks onderhoud 2.0 werkt Ymere aan het dagelijks onderhoud van de VvE’s in ons beheer. Een nieuwe opzet en een slimmer proces stellen ons in staat beter antwoord te geven op vragen van onze klanten. Daardoor ontstaat er ook een betere verhouding tussen prijs en kwaliteit van het dagelijks onderhoud in VVEcomplexen en wordt er meer gebruik gemaakt van de eigen expertise. De eerste resultaten zijn bemoedigend.
Elk jaar wordt Ymere gescreend en getoetst om te beoordelen of wij nog in aanmerking komen voor het SKW-label (het Kwaliteitslabel VvEbeheerders). Ook in 2021 is dat weer gelukt.
Nederland staat aan de vooravond van de overstap naar 5G, het ultrasnelle mobiele netwerk. Ymere is benaderd om hoge gebouwen uit ons bezit beschikbaar te stellen voor de plaatsing van 5Gantennes. Als bewoners daartegen geen bezwaar hebben
Vooruitblik
Ymere onderzoekt hoe versnelling mogelijk is in onze verduurzamings en onder houdsopgave. We willen met name meer vaart maken met de aanpak van woningen met een E, F of Glabel.
Voor 2022 heeft Ymere enkele projectmatige woningverbeteringsprojecten op de rol staan. In Haarlem starten we met de projectmatige woningverbetering van
24 sociale huurwoningen aan het Junoplantsoen. In Amsterdam gaan we aan het werk in de Keizersstraat met projectmatige woningverbetering. Daarnaast starten we ook met (grote) renovatieprojecten zoals de Lekstraat, de Van der Pekbuurt en enkele centrumpanden in Amsterdam en gaan we door met renovatie van het Rozenprieel in Haarlem. In 2022 zal Ymere samen met de andere Amsterdamse corporaties een convenant afsluiten met de Brandweer AmsterdamAmstelland met als doel betere samenwerking en kennisuitwisseling.
270 woningen Reimerswaal verduurzaamd en gasloos
Na een grondige renovatie zijn 270 sociale huurwoningen in de Reimerswaal buurt in AmsterdamNieuw West nu klaar voor een groene toekomst. De zestig jaar oude portiekwoningen zijn afgekoppeld van het aardgas én goed geïsoleerd. Bewoners zijn nauw betrokken bij de plannen. Ze kregen een nieuwe keuken, badkamer en sanitair, waarbij er keuze was uit verschillende keukenfrontjes, aanrechtbladen en tegels. Hun wooncomfort ging er daarmee ook aanmerkelijk op vooruit. Huurders kunnen ook gebruik maken van een energiecoach van
de Stichting !Woon. Eerder al renoveerde Ymere in de Reimerswaalbuurt 216 woningen. In totaal hebben we hier 486 woningen toekomstbestendig gemaakt.
Datagedreven onderhoud
Omdat de vastgoedopgave van Ymere steeds groter en complexer wordt, zeker door aanvullende eisen op het gebied van duurzaamheid en veiligheid, moet het onderhoud intelligenter worden georganiseerd. Hiervoor zet Ymere datagedreven onderhoud in. Het maakt het mogelijk onderhoudsscenario’s te simuleren. Zo monitort Ymere de fundering van complexen met behulp van satellietopnamen.
In 2022 gaan we experimenteren met beelden van ons vastgoed van vliegtuig camera’s. Deze beelden nemen we af van bedrijven die periodiek Nederland in kaart brengen. Op dit moment inspecteren we fysiek elk jaar eenderde van ons bezit. Dankzij inzet van moderne technieken verwachten we – tegen geringere kosten – jaarlijks een beeld te kunnen krijgen van ons gehele vastgoedbezit, zodat we in staat zijn om gerichter te kunnen sturen op de instandhouding ervan.
4. Samenwerken aan onze wijken
Om het woongenot van onze huurders te vergroten
Niet alleen de kwaliteit van de woning is belangrijk voor het woongenot van onze huurders. Ook de woonomgeving en de manier waarop mensen samenleven in een buurt of wijk moet goed zijn. Ymere voelt zich daar medeverantwoordelijk voor.
Met onze complexgerichte aanpak maken we er werk van. Ook in 2021 ging daar weer veel aandacht naar uit.
Ymere besteedt veel aandacht aan de leefbaarheid in buurten en wijken. Voor zover mogelijk proberen we die te verbeteren door gerichte ingrepen en maatregelen.
We doen dit samen met gemeenten en maatschappelijke organisaties. In 2021 zijn we met ruim 200 leefbaarheidsinitiatieven aan de slag gegaan, gebaseerd op onze gebiedsplannen. De initiatieven waren gebaseerd op drie programmalijnen, met een focus op ‘schoon, heel en veilig’, ondersteuning van kwetsbare huurders en onze complexgerichte aanpak. De meeste projecten zijn gerealiseerd. We zien dat we met onze interventies het verschil maken en zichtbaar zijn voor onze huurders, die dat duidelijk waarderen. Coronabeperkingen drukten dit jaar enigszins een stempel op de mogelijkheden, zowel bij ons als bij onze belanghouders.
In de Xxx xxx Xxxxxxxx (AmsterdamNoord) rondden we een programma rond kwetsbare huishoudens succesvol af. Meer dan 50 kwetsbare gezinnen zijn in samenwerking met de gemeente en zorgpartijen in kaart gebracht. De begeleiding van de gezinnen is overgedragen aan het buurfteam. Ymere signaleert, bewaakt en probeert de problematiek vanuit zoveel mogelijk invalshoeken op te lossen.
De geleerde lessen uit het programma brengen we in kaart met het oog op twee nieuwe pilots in andere gebieden.
Dankzij het HIRAbewonersonderzoek (Huurders in Regio Amsterdam) en nader onderzoek naar menging in wijken hebben we belangrijke informatie verkregen over het beheer van ons bezit, concentraties van overlast en onveiligheid, en de relatie met potentieel overlastgevende groepen. De resultaten bieden een objectieve basis om focus in onze activiteiten aan te brengen. Ook kunnen we interventies beter onderbouwen op basis van een vergelijking van buurten in ons werkgebied. Alle inzichten en onderzoeksresultaten maken het mogelijk om onze plannen beter te laten aansluiten op de behoefte van huurders. We gebruiken de onderzoeksresultaten bij het opstellen van gebiedsplannen en bij gesprekken met andere partijen in de buurt.
In Almere is in juli het convenant samenwerkingsafspraken Thuis in de Wijk door alle partners ondertekend. Samen met de woningcorporaties Goede Stede, De Alliantie en de zorgpartijen Leger des Heils, Kwintes, Triade, Vitree en de Blijfgroep heeft Ymere afspraken gemaakt om mensen die vanuit een zorginstelling uitstromen op een veilige en goede manier te laten ‘landen’ in de wijk. De meeste uitstromers
krijgen een zogenoemd omklap of driepartijencontract. Daardoor krijgt de nieuwe huurder een proefperiode. Als de bewoner daarna zelfstandig en zelfredzaam is, volgt een huurcontract op eigen naam.
Vanaf maart 2020 tot en met februari 2021 heeft Ymere de pilot Zorg melden uitgevoerd. Het doel was om opgevangen ‘signalen achter de voordeur’ helder, eenduidig en digitaal door te leiden naar de juiste zorgverlener, die vervolgens zonodig een passend aanbod kon doen. De zorgmeldingen (met of zonder overlast) heeft Ymere ook betrokken bij de complexmonitor. De pilot was geslaagd.
Per 1 juni is deze werkwijze daarom ingevoerd bij alle afdelingen Gebiedsbeheer, Herhuisvesting en Overlast.
Door woonfraude aan te pakken maakt Ymere huurwoningen vrij voor huurders die daar recht op hebben. Door de coronabeperkingen konden we slechts beperkt huisbezoeken afleggen, terwijl deze belangrijk zijn voor de waarheidsvinding en de fraudeaanpak. Dat heeft de resultaten beïnvloed, al was het eindresultaat toch beter dan in 2020. In het verslagjaar heeft Ymere 295 verhuurde woningen terug gevorderd wegens fraude (265 in 2020).
Het totaal aantal overlastmeldingen was 2.632, 110 meer dan in 2020 (2.522). Ter vergelijking: in 2019, voor de coronacrisis, was het aantal 2.051. Met name in
Almere en Haarlemmermeer nam het aantal overlastmeldingen toe. Dit vinden we een zorgelijke ontwikkeling omdat het wooncomfort van onze huurders wordt aangetast.
Bij de aanpak van overlast werken we samen met gemeenten, de politie, zorg instellingen en buurtbemiddeling. Er waren 6 huisuitzeftingen op basis van overlast. Om huisuitzeftingen te voorkomen maken we gebruik van gedragsaanwijzingen, zorgregelingen en directe bemiddeling van overlastgevende huurders naar een andere woning, met extra voorwaarden.
De impact van corona op huurachterstanden is ook in 2021 beperkt gebleven.
Met slechts 27 sociale huurders en 1 vrijesectorhuurder hebben we betalingsafpraken op maat hoeven maken vanwege corona. In januari bedroeg de huurachterstand 1,29%. Deze achterstand bleef gedurende het eerste halfjaar stabiel. Na de zomer was er een dalende trend zichtbaar, met als laagste resultaat in december een achterstand van 1,14%. Een vergelijkbaar positief resultaat was te zien bij de ontruimingen op basis van huurschuld. In 2021 zegden onze deurwaarders 193 ontruimingen aan. Door (onder andere) een geïntensiveerde en persoonlijke aanpak van het Team Huurincasso werd slechts 1 woning van Ymere ontruimd als gevolg
van huurschuld.
Begin 2021 kwam het kabinet RufteIII ten val over de kinderopvangtoeslagaffaire. Ook 151 huurders van Ymere werden hierdoor getroffen, waarvan 135 dossiers al in behandeling waren van onze deurwaarders. Bij deze groep huurders zijn we extra coulant geweest als eventueel nieuwe huurachterstanden ontstonden.
Vooruitblik
In 2021 heeft Ymere in veel regio’s gewerkt aan Preftig wonen doen we samen. Bij deze aanpak maken we samen met onze huurders (en soms andere partners)
afspraken over het wonen in een complex of portiek. Het gaat om praktische woon en leefafspraken die huurders én ons inzicht en duidelijkheid geven over zaken waarop we elkaar kunnen aanspreken, zoals het gebruik van een gemeenschappe lijke binnentuin, het portiek en dergelijke. De methodiek wordt toegepast in nieuw bouwcomplexen en op portiekniveau in bestaande complexen. Na de geslaagde samenwerking met huurders in Almere (Nobelhorst), Amsterdam (De Eenhoorn) en Hoofddorp (Tudorpark) gaat Ymere deze aanpak in 2022 verder invoeren.
Copekcabana: zelfbeheer huurwoningen in Van der Pekbuurt
In de Xxx xxx Xxxxxxxx in AmsterdamNoord krijgt wooncoöperatie Copekcabana 25 sociale huurwoningen en 5 middeldure huurwoningen van Ymere in zelfbeheer, na afronding van de renovatie. Copekcabana is een diverse groep bewoners, zowel gezinnen als een en tweepersoonshuishoudens. Zelfbeschikking over de eigen leefomgeving en onderlinge verbondenheid staan voor hen centraal. Ymere blijft eigenaar van de woningen, maar de coöperatie gaat grotendeels het beheer en dagelijks onderhoud doen van de panden en de gemeenschappelijke tuin. De woningen worden in de zomer van 2022 opgeleverd.
Intensieve aanpak huurachterstand in Almere
In Almere heeft Ymere extra werk gemaakt van de huurincasso door extra energie te steken in zoeken van verbinding met de huurders en het wijknetwerk. Huurders met een huurachterstand benadert Ymere zo snel mogelijk en zonodig herhaaldelijk (telefonisch, per mail, WhatsApp of persoonlijk). Vervolgens worden afspraken gemaakt en kan eventueel hulp worden ingeschakeld.
De aanpak had succes: de huurachterstand in Almere daalde van 1,63% in februari naar 1,42% in december. We willen met deze aanpak voorkomen dat onze huurders in financiële problemen komen. Het aantal deurwaarderzaken nam met 34 af. De aanpak wordt in 2022 voortgezet.
5. Nieuwe vormen van verbinding
Zodat wij bij onze huurders betrokken zijn, en zij bij ons
Ymere wil méér zijn dan een verhuurder. We streven naar nauwe verbinding met onze huidige en toekomstige huurders én met onze stakeholders. Als we betrokken zijn bij wat onze huurders doen, kunnen we adequaat tegemoetkomen aan hun wensen en verwachtingen.
We streven naar wederkerige, resultaatgerichte prestatieafspraken met onze stakeholders, naar een goede verbinding met een grotere groep huurders, en naar beter contact met verenigingen van eigenaren.
Ymere maakt prestatieafspraken in alle gemeenten waarin we substantieel woning bezit hebben. Dat kunnen jaarlijkse of meerjarige afspraken zijn, of een meerjarige raamovereenkomst met jaarlijkse afspraken. In deze afspraken leggen de betrokken partijen (gemeente, corporatie(s) en huurdersvereniging) hun plannen vast, bijvoor beeld rond de nieuwbouw van sociale huurwoningen, betaalbaarheid, leefbaarheid en verduurzaming.
Ymere streeft naar zoveel mogelijk meerjarige afspraken, omdat die goed helpen bij de uitvoering van onze ondernemingsstrategie én van de gemeentelijke woonvisie. Meerjarige afspraken scheppen helderheid en vertrouwen tussen partijen en leiden tot meer efficiency.
In Amsterdam, Haarlemmermeer en Almere had Ymere al eerder meerjarige afspraken gemaakt. In Weesp gelden de meerjarige prestatieafspraken tot eind 2023. Met de gemeente Haarlem is hard gewerkt aan nieuwe meerjarige prestatieafspraken voor 20222025. Daarbij ontwikkelen we ook een goede manier van monitoring om de voortgang jaarlijks te bespreken met de gemeente en de huurdersorganisaties.
Naar verwachting worden de nieuwe afspraken in het voorjaar van 2022 ondertekend door de gemeente Haarlem, de drie Haarlemse huurdersorganisaties en de drie Haarlemse woningcorporaties.
In Gooise Meren zijn de lopende meerjarige prestatieafspraken geactualiseerd voor de periode 20222024. Ze zijn aangepast aan de nieuwe wet en regelgeving.
Zo is nu een passage opgenomen die het mogelijk maakt een huursomstijging boven inflatie te realiseren. Zoals gebruikelijk gaat dat in goed overleg met de huurders vertegenwoordiging. Een aantal achterhaalde afspraken is geschrapt. Met de gemeente Heerhugowaard, waar Ymere beperkt sociaal bezit heeft, is al langer geleden overeengekomen geen prestatieafspraken te maken.
Huurdersparticipatie is belangrijk voor Ymere. In 2021 is gewerkt aan versterking van deze participatie door verbeterde samenwerking met de Samenwerkende Huurders organisaties Ymere (SHY) en enkele interne aanpassingen. Er is een werkgroep samengesteld met leden uit alle processen en lagen van de Ymereorganisatie.
De werkgroep gaat onder meer zorgen voor meer verbinding tussen de processen en het initiëren en starten van nieuwe manieren van participatie. Het overleg met de SHY vond plaats in een aangescherpte vorm, helaas nog grotendeels digitaal door de coronabeperkingen, maar deels ook live.
In 2021 voerde Ymere over zeer uiteenlopende onderwerpen overleg met de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (SHY). Hoog op de agenda stonden de jaarlijkse huurverhoging, seniorenwoningen, een regeling rond tijdelijke huur korting, de aanpassing van het servicekostenbeleid naar aanleiding van de aan gepaste Warmtewet, en de Klimaatreis (zie strategie 6). Over al deze onderwerpen kreeg Ymere advies van de SHY. In Gooise Xxxxx voerde Ymere veel overleg met een kernteam van beide huurdersorganisaties over de verkoop van ons bezit.
Ons digitale huurderspanel is ook in 2021 weer ingezet om een beeld te krijgen van wat huurders belangrijk vinden. Specifiek voor leden van het huurderspanel Haarlem is gevraagd naar de mening over thema’s als duurzaamheid en kwetsbare groepen, ter voorbereiding op de prestatieafspraken. De uitkomsten zijn gebruikt in de gesprekken met de gemeente Haarlem. Deze werkwijze is goed bevallen, en kan zeker geschikt zijn voor prestatieafspraken in andere gemeenten. Daarnaast is het digitale huurderspanel ingezet om de mening van huurders te peilen rond het labelen van woningen voor specifieke doelgroepen, zoals senioren.
Ymere vindt het van groot belang dat huurders tevreden zijn over de dienstverlening. Om zicht te krijgen op de gewenste en werkelijke huurdertevredenheid sturen we hierop op basis van de Aedesbenchmark. Voor het prestatieveld Huurdersoordeel geven huurders van meer dan 250 woningcorporaties in deze benchmark hun oordeel over de ervaren dienstverlening van de primaire corporatieprocessen: ‘Repareren’ en ‘Betrekken en Verlaten van een woning’. In de benchmark van september 2020 tot en met juli 2021 waardeerden huurders de dienstverlening van Ymere met een Bscore8.
Het proces ‘Repareren’ waarderen Ymerehuurders met een 7,8. Dat is hoger dan het sectorgemiddelde (7,7). Deze Ymerescore is de laatste jaren stabiel goed.
De processen ‘Betrekken en Verlaten’ scoren echter onder het sectorgemiddelde. De waardering voor deze twee Ymereprocessen bleef de afgelopen jaren gelijk, terwijl het sectorgemiddelde juist steeg. Ymere werkt daarom aan verbetering.
Zowel bij ‘Repareren’ en ‘Betrekken en Verlaten’ is de huurderscommunicatie onderzocht en verbeterd. In brieven zijn lastige teksten vereenvoudigd of verwijderd.
Soms geven onze medewerkers zelf verdere uitleg. Makelaars bellen huurders op na de eindafrekening om te horen of er nog vragen zijn. Ymere zal ook in 2022 weer veel energie steken in gerichte verbetering van zowel proces als communicatie.
Vooruitblik
Ymere is begonnen met de actualisatie van de ondernemingsstrategie. Samen met onze stakeholders ontwikkelen we een strategieproces dat onze gewenste identiteit en bedoeling vastlegt en zo richting geeft aan ons handelen voor de komende jaren. Gekozen is voor een proces dat het eigenaarschap van de richting en keuzes breed in de organisatie versterkt. We maken dankbaar gebruik van de kennis en ervaring van onze collega’s, onze huurders en buitenwereld. In 2021 is de verkenningsfase gestart. In 2022 volgt verdieping, leren we van casuïstiek, maken we keuzes en ronden we de nieuwe ondernemingsstrategie af.
Op 24 maart 2022 vindt de bestuurlijke fusie plaats tussen de gemeenten Weesp en Amsterdam. Voor woningzoekenden in Weesp betekent dat verandering, al is een belangrijk uitgangspunt dat hun positie er niet op achteruit mag gaan. Dat heeft de gemeente vertaald in de maatregel dat van 2023 tot en met 2030 60% van de
8 Een Bscore is gelijk aan of hoger dan een 7,5 en lager dan een 8.
In maart 2022 kunnen de inwoners van onze gemeenten weer stemmen voor een nieuwe gemeenteraad. Nieuwe coalities zullen daarna nieuw beleid ontwikkelen in nieuwe collegeakkoorden en woonvisies. Ymere zal die visies betrekken bij de gesprekken over nieuwe meerjarige prestatieafspraken met de gemeenten in ons werkgebied.
Vooronderzoek
2021
Platform Y
Platform Y is een club van enthousiaste jongeren, starters en studenten die Ymere sinds begin 2018 gevraagd en ongevraagd adviseert over onderwerpen zoals woonkwaliteit en dienstverlening. Sinds 2021 is het formeel een stichting, met de bijbehorende rechten en plichten. Het platform werkt samen met de SHY. De aandacht ging in 2021 uit naar de vraag hoe jonge huurders Ymere kunnen helpen om beter in te spelen op de woonwensen van morgen. De werk zaamheden van het Platform werden bemoeilijkt door de coronabeperkingen, waardoor informele bijeenkomsten vaak niet mogelijk waren.
Ymere
Geschillenadviescommissie
Als een huurder niet tevreden is over de manier waarop Ymere een klacht afhandelt, kan het geschil worden voorgelegd aan de Geschillenadvies commissie. In 2021 heeft deze commissie 18 dossiers in behandeling genomen (2020: 22). In 9 zaken is een uitspraak gedaan. De directieraad van Ymere heeft in 2021 alle uitspraken van de Geschillenadviescommissie overgenomen.
Gemeente Almere
Resultaten Klachten en Procesverbetering
In 2021 ontving de afdeling Klachten en Procesverbetering 1019 klachten over de dienstverlening van Ymere. Dat zijn er 108 meer dan in 2020 (911), en 140 meer dan in 2019 (879). De doorlooptijd is gemiddeld 37 dagen. Net zoals voorgaande jaren hebben de klachten vooral betrekking op het onderhoud van de woning. Daar is een stijging te zien, waarbij de coronabeperkingen niet meehelpen,
ook niet in de samenwerking met de comakers. De doorlooptijden van klachten worden helaas langer. In 2022 gaan we eraan werken om deze te verkorten.
Community manager
conclusie
De Schoor
Opbouw- werker
Integrale straataanpak
2022
2023
Zodat we er ook in de toekomst voor onze huurders kunnen zijn
We voelen ons verantwoordelijk voor een gezond en klimaatbestendig leefmilieu voor huidige en toekomstige generaties. Daarom besteden we veel aandacht aan verduurzaming. We combineren dat zoveel mogelijk met ons woningonderhoud. Belangrijk uitgangspunt hierbij is dat de duurzaamheidsmaatregelen niet leiden tot hogere woonlasten voor onze huurders.
Ymere werkte in 2021 net als voorgaande jaren hard en gestaag verder aan de duurzame verbetering van het (woning)bezit. Per complex bekijken we steeds samen met onze energieadviseurs en comakers welke stappen kunnen leiden tot een goed energielabel (A of B). Meestal is dat een combinatie van ingrepen. Soms is het een compleet verduurzamingspakket, soms kunnen we woningen met enkele kleine interventies al op label B brengen. De meest gebruikte maatregelen zijn plaatsing van HR++isolatieglas, gevel en/of spouwisolatie, dakisolatie en ventilatie.
In 2021 hebben we in het kader van het CO2pact, ons programma voor grootschalige woningverduurzaming, ruim € 25 miljoen euro geïnvesteerd in het verduurzamen van de woningvoorraad. We hebben hiervoor ruim 1.500 woningen naar label B gebracht. Dat is 2,1% van onze portefeuille. Voor 2022 verwachten we wederom € 25 miljoen te investeren. Daarmee brengen we naar verwachting zo’n 1.200 vhe’s naar label B, circa 1,6% van de portefeuille.
Dat we in 2022 waarschijnlijk minder woningen kunnen verduurzamen dan in 2021 heeft ermee te maken dat de kosten voor verduurzaming oplopen. De werkzaamheden worden steeds complexer en de prijzen lopen op, mede als gevolg van de excessieve vraag in de bouwsector. Verstoringen van voorraden als gevolg van de corona pandemie en oplopende energieprijzen stuwen de prijzen nog verder omhoog.
Met hetzelfde budget kan Ymere daardoor minder woningen verduurzamen.
De afschaffing van de verhuurderheffing is hierbij nog niet ingerekend. Dat kan de stijgende bouwkosten wellicht iets compenseren waardoor we meer woningen kunnen verduurzamen.
Energielabels 2021
In 2021 heeft 55% van ons bezit energielabel A of B. We hebben in 2021 circa 1.547 labelstappen gemaakt.
In nauwe samenwerking met Iederzon plaatsten we in 2021 zo’n 7.000 nieuwe zonnepanelen op in totaal circa 1.200 woningen. In de loop van het jaar werd het 24.000ste zonnepaneel gelegd. In totaal produceren nu ruim 4.000 van onze woningen zonneenergie. De groeicijfers voor 2021 vallen overigens iets tegen: Ymere had gerekend op 2.500 nieuwe zonneenergieaansluitingen. De (vereiste) deelname van onze huurders valt vooralsnog een beetje tegen. Veel huurders twijfelen over het financiële voordeel voor hen. De buitenproportioneel gestegen stroomprijzen eind 2021 kunnen daar verandering in brengen. In een hernieuwde campagne legt Ymere hier de nadruk op.
Ook op gemengd bezit (VvE’s) plaatst Ymere nu zonnepanelen. Samen met de gemeente Amsterdam zeften we bovendien de Zonmotor in, een aanjaagsubsidie waarvan de details inmiddels zijn uitgewerkt. Daarmee kunnen we onze huurders een nog aantrekkelijker aanbod voor zonnepanelen doen: ze krijgen het eerste jaar gratis zonnestroom. In de toekomst proberen we dit ook in andere gemeenten van de grond te krijgen. Verder plaatste Ymere bijna 5.500 LEDlampen in de algemene ruimten van onze wooncomplexen. Daarmee is het elektriciteitsverbruik verder verminderd.
Conform de prestatieafspraken met gemeenten zet Ymere energiecoaches in om huurders advies te geven over duurzaam wonen en energiegebruik. In de regio Weesp zijn we in dat verband in 2020 gestart met ‘Weesp Duurzaam’. Aan alle bewoners van Weesp (huurders én eigenaren) zijn energiecoaches aangeboden. In 2021 zijn 58 gesprekken met huurders gevoerd. In Haarlemmermeer zijn advies gesprekken gevoerd bij de duurzame nieuwbouwwoningen in Tudorpark.
Bewoners gebruiken daar meer energie dan nodig, omdat ze niet vertrouwd zijn met de installaties. Een persoonlijk gesprek met een deskundige medebewoner helpt om het energieverbruik te minimaliseren. Zo is het idee ontstaan om medebewoners op te leiden tot energiecoaches die kunnen adviseren over installaties, energiezuinig gedrag en apparatuur. Ook in Almere (38 gesprekken), Amsterdam (913) en Haarlem
(123) voerden energiecoaches van Ymere gesprekken over duurzaamheid, wonen en energie. In 2022 gaan we hier in alle regio’s mee verder.
Samen met de gemeente, andere Amsterdamse woningcorporaties, Liander en energieleveranciers Westpoort Warmte en Vaftenfall doet Ymere mee aan de Amsterdamse Warmtemotor. Dankzij deze samenwerking, ondertekend in november, is een gezamenlijke businesscase ontwikkeld voor de versnelde aanleg van warmte neften, met subsidie van het Rijk en de gemeente. De Warmtemotor maakt het mogelijk om woningen op warmteneften aan te sluiten voordat ze optimaal worden geïsoleerd. Het tempo van de energietransitie gaat zo aanzienlijk omhoog, terwijl de betaalbaarheid voor de betrokken huurders is gewaarborgd. Het gaat op termijn om in totaal 10 duizend woningen, als eerste fase van een operatie waarbij uiteindelijk
Het initiatief vloeit voort uit de Transitievisie Warmte van de gemeente Amsterdam, die in 2021 is opgeleverd. Ook de Transitievisie Warmte van Haarlem is opgeleverd. Partijen werken overigens al geruime tijd intensief samen om tot een duurzame warmteoplossing te komen voor 5.200 woningen in Schalkwijk. Helaas is de business case nog niet sluitend en is er een herijkingsonderzoek gestart. In Haarlemmermeer en Almere zijn deze visies ook vastgesteld. Ymere maakte bij de gesprekken hierover dankbaar gebruik van de Routekaart die Aedes heeft ontwikkeld.
In Haarlemmermeer loopt een pilot met hybride warmtesystemen (een warmtepomp naast de HRketel), waarbij energieverbruik en comfort onder de loep worden genomen. Zo nauwkeurig mogelijk proberen we in kaart te brengen wat de gevolgen voor huurders zijn als aardgas (deels) wordt vervangen door een andere energiebron, vooral voor de vele laagbouwwoningen in deze gemeente. Warmteneften komen daar vooralsnog niet in aanmerking als alternatief.
Ymere maakt gedetailleerde milieurapportages voor de CO2uitstoot van het woningbezit, compleet met dashboards waarop de energietransitie (uitgedrukt in KPI’s) nauwkeurig is te volgen. Hiermee is voor Amsterdam en Weesp een begin gemaakt.
Ook met circulair bouwen draagt Ymere bij aan een duurzame wereld. Door bouw materialen opnieuw te gebruiken kan de ecologische voetafdruk van onze bouw projecten worden verkleind. We deden mee aan de Circulaire Corporatie 2021, geïnitieerd door de gemeente Amsterdam. Hierin onderzoeken woningcorporaties uit de MRAregio samen met de gemeente en experts thema’s als circulair uitvragen, circulaire impactmeting, financiering van circulariteit en circulaire installaties.
Ymere heeft daarnaast een bijdrage geleverd aan het Handboek Circulair Renoveren (Provincie NoordHolland), met ons renovatieproject Bavodorp in Haarlem als pilotproject. Zie hiervoor ook strategiehoofdstuk 3.
De CO2uitstoot van de kantoren van Ymere was in 2021 482 ton. Dat is een lichte stijging ten opzichte van het voorgaande jaar (470 ton), maar nog een grote daling ten opzichte van 2019 (585 ton). De toename komt vooral door een stijging van het gasverbruik vanwege de koude periode in het begin van het jaar. Aangezien gas een hoge emissiefactor heeft, is dat direct te merken in de CO2uitstoot. We zijn in 2021 doorgegaan met het verduurzamen van onze bedrijfsvoering. Een eerste pilot met een elektrische servicebus is positief afgerond. Ons wagenpark is verkleind: 17 poolauto’s zijn ingeleverd. Verouderde installaties vervangen we door nieuwe met een hoger rendement bij hetzelfde verbruik, waardoor het energieverbruik afneemt. Ymere voldeed al met al ook in 2021 weer aan de externe Energie Efficiency Audit voor alle kantoren.
Vooruitblik
In Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer, Almere en Weesp is Ymere de komende jaren nauw betrokken bij de Transitievisies Warmte en (vooral) de uitvoering daarvan. De visies zullen in overleg met de betrokken gemeenten vanaf nu worden vertaald in concrete plannen per woonbuurt. Almere Haven is aangemerkt als pilot voor
een haalbaarheidsstudie, terwijl Ymere in Haarlem is betrokken bij vergevorderde plannen om een wijk aan te sluiten op een warmtenet dat restwarmte van een groot datacenter in Halfweg gaat gebruiken.
Ymere werkt aan een vernieuwde en geactualiseerde duurzaamheidsvisie, waarin onze bestaande duurzaamheidsuitgangspunten worden aangescherpt. De kern blijft hetzelfde: verduurzaming moet, maar mag niet leiden tot hogere kosten voor de
huurders. Zij moeten bovendien goed worden betrokken in de zogenoemde Klimaat reis (zie highlight).
Ter voorbereiding op het EUprogramma Fitfor55, waarin CO2reductie met 55% in 2030 wordt vereist, werkt Ymere verder aan de aanpak van woningen met een E, F en Glabel. De corporaties dienen uiterlijk in 2028 alle E, F en Glabels uit de sector te laten verdwijnen (circa 250.000), met uitzondering van gemeente en Rijksmonu menten en voor sloop aangemerkte woningen. Dit onder voorbehoud van instemming van 70% van de huurders met de verduurzaming en de vergoedingentabel en instemming van de eventuele VvE. Deze maatregel is een mes dat snijdt aan twee kanten: enerzijds draagt het bij aan de vermindering van de uitstoot van broeikas gassen, anderzijds zullen de huurders profiteren (deels) van lagere energiekosten.
Met de sterk gestegen aardgasprijzen betekent dit een impuls voor de betaalbaar heid. Omdat de woningen meestal verspreid liggen in gebouwen en complexen zou dit tot een inefficiënte aanpak kunnen leiden. Het CO2pact werkt aan een slimme uitvoeringsstrategie voor 2022 en verder.
Groenere tuinen in Haarlemmermeer
In Haarlemmermeer heeft Ymere actief meegewerkt aan het vergroenen van tuinen. ‘Tegels eruit, groen erin’ draagt bij aan vermindering van hiftestress en betere afvoer van regenwater bij extreem weer. In totaal zijn 7321 tegels gewipt. Er deden 18 huurders mee.
Klimaatreis voor de Huurder
Samen met de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (SHY) heeft Ymere de Klimaatreis voor de Huurder ontwikkeld. Op de soms onzekere weg naar een klimaatneutrale toekomst helpt deze routeplanner bij het bepalen van de koers, terwijl het einddoel – alle woningen van Ymere fossielvrij verwarmen – in beeld blijft. Er zijn vier gezamenlijke principes benoemd: 1. We staan voor een betaal bare energietransitie. 2. We zien de gemeente als regisseur. 3. We werken steeds van strategisch naar operationeel. 4. We participeren samen in deze transitie. De Klimaatreis, op 26 oktober bekrachtigd door de SHY en Ymere, is bedoeld voor Ymeremedewerkers, SHYvertegenwoordigers en huurdersorganisaties.
Informatieavond over duurzaamheid
In Weesp heeft Huurdersvereniging Vechtstroom voor huurders een informatie avond over duurzaamheid georganiseerd, samen met Versa Welzijn, Iederzon en Weesp Duurzaam. Huurders kregen concrete informatie over energiebesparing en duurzaamheid.
7. Een wendbare organisatie Zodat we kunnen blijven inspelen
op de wensen van onze huurders
Ymere wil goed en wendbaar kunnen reageren op veranderingen. Of het nu gaat
om een veranderende politieke constellatie, andere wensen en eisen van huurders, digitalisering, duurzaamheidseisen of andere ontwikkelingen.
De coronapandemie van afgelopen twee jaar heeft laten zien dat veerkracht en wendbaarheid cruciaal zijn voor een organisatie. Net als in het eerste coronajaar slaagde Ymere erin ook dit jaar de kernprocessen te laten doorgaan.
In maart is het huurderportaal MijnYmere geïntroduceerd, als onderdeel van xxx.xxxxx.xx. Huurders konden voorheen al veel informatie vinden op xxx.xxxxx.xx, maar via dit portaal kunnen ze nu ook allerlei zaken direct online regelen, zoals het inplannen, verzeften of annuleren van reparatieafspraken. Ook kunnen ze 24/7 rekeningen betalen, documenten up en downloaden, huurspecificaties opvragen of post van Ymere (na)lezen. Eind 2021 hebben 18.000 huurders (dat is meer dan 20%) een account aangemaakt. Inmiddels wordt circa 8% van alle reparatieverzoeken al online ingediend. In 2022 zal het portaal nog beter onder de aandacht van huurders worden gebracht. Huurders die een andere vorm van ondersteuning wensen, blijven we helpen via onze balies of telefonisch contact.
Ymere heeft enkele aanpassingen in de organisatie doorgevoerd om meer inzicht in (en overzicht over) de bedrijfsprocessen te krijgen en deze te optimaliseren.
Concernzaken is als proces opgeheven. De teams Continu Verbeteren (CV) en Informatievoorziening (IV) zijn gebundeld in een nieuw Cluster Informatievoorziening. Daardoor is een betere en integrale regie mogelijk over de processen en (digitale) informatiestromen. Alle (keten)processen van Ymere zijn kritisch tegen het licht gehouden, vooral met het oog op de snelle veranderingen in de samenleving en de
groeiende digitale mogelijkheden. Ook de afdelingen HR&O en Facilitair zijn gebundeld in een nieuw cluster. Samen met de afdeling Communicatie zijn dit nu
stafafdelingen geworden die direct onder de voorzifter van de directieraad vallen.
Als gevolg van de coronapandemie waren ook in 2021 veel medewerkers van Ymere aangewezen op thuiswerken. In januari is daarom het projecfteam hybride werken gevormd. Het ging van start met een omvangrijk plan van aanpak, gericht op thuiswerken onder goede en verantwoorde arbeidsomstandigheden. Gedurende het jaar is dit plan stapsgewijs uitgevoerd. Er was (en is) aandacht voor diverse aspecten van thuiswerken, zoals langdurig op jezelf aangewezen zijn achter het beeldscherm, de keuze van de beste en meest ergonomische werkplek, afstemming en samenwerking met collega’s, en leidinggeven op afstand. Zodra er meer
De totale bedrijfslasten van Ymere liggen in de Aedesbenchmark 2021 (over het jaar 2020) op € 2.286 euro per verhuureenheid (vhe). Dat is relatief hoog. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de nietbeïnvloedbare bedrijfslasten. Met € 1.480 euro per vhe heeft Ymere de hoogste nietbeïnvloedbare bedrijfslasten van onze
referentiecorporaties. Vooral de verhuurderheffing (€ 1.109 per vhe) is hier debet aan, net als bij alle ‘Amsterdamse’ referentiecorporaties. De Aedesbenchmark geeft overigens alleen een oordeel over de beïnvloedbare bedrijfslasten, zoals personeel, kantoor en ICT. Deze beïnvloedbare bedrijfslasten zijn bij Ymere ten opzichte van 2019 gedaald met 4,3%, ofwel € 36 per vhe, terwijl deze gemiddeld voor de sector juist zijn gestegen met € 18 tot € 846 per vhe. Met € 806 aan beïnvloedbare nefto bedrijfslasten krijgt Ymere over het jaar 2020 een Boordeel9, maar we ziften wel dicht tegen A aan (maximaal € 802). Van de beïnvloedbare bedrijfslasten liggen bij Ymere de leefbaarheidsuitgaven met € 121 per vhe relatief hoog.
Ymere wil een gemêleerd personeelsbestand en een inclusief bedrijfsklimaat bevorderen. Diversiteit en inclusiviteit stonden daarom prominent op de agenda in het Jaarplan 2021. Diversiteit verwijst naar verschillen tussen medewerkers in de breedste zin, waaronder seksuele voorkeur, leeftijd, geslacht, culturele achtergrond en fysieke en psychologische vermogens. Medio 2021 is gekozen voor een estafefte aanpak waarbij Ymeremedewerkers afwisselend een bijdrage leveren aan de initiatieven en acties op het gebied van diversiteit en inclusie. Op 5 oktober (‘Diversity Day’) is de nieuwe aanpak gelanceerd met een eerste webinar. Diversiteit en inclusie, maatschappelijk zeer relevante thema’s, vragen om langdurige agendering en zullen dat dan ook zeker krijgen bij Ymere.
Het jaar werd wederom gedomineerd door de coronapandemie, met grote effecten op onze medewerkers en de manier van (samen)werken. Het ziekteverzuim, over 2020 al historisch laag (3,8%), daalde nog verder, tot 3,6% (januariseptember), maar steeg in oktober en november door corona en griep, waardoor het jaarcijfer uitkomt op 3,9%.
In september heeft Ymere een vitaliteitsscan laten uitvoeren in samenwerking met bureau Adaptics. 121 medewerkers (zo’n 13%) deden aan de scan mee. Van hen vertoonde 45% een risicoprofiel, gerelateerd aan burnout, boreout, of problemen met het bewegingsapparaat en hart en vaatziekten. Aan deze medewerkers zijn interventies aangeboden om de gezondheidsrisico’s en de verzuimkans positief te beïnvloeden. De scan bleek ondanks de lage deelname wel een representatieve afspiegeling van het Ymerepersoneelsbestand. Op de scanresultaten is daarom mede het vitaliteitsactieplan van Ymere voor 2022 gebaseerd.
Per 1 juli is Ymere eigenrisicodrager bij ziekte en arbeidsongeschiktheid van (voormalig) medewerkers die recht hebben op een uitkering bij ziekte of arbeids ongeschiktheid. Op basis van uitgebreid onderzoek bleek dat dit eigenrisico dragerschap (kosten)voordelen biedt ten opzichte van de uitkeringsverzekeringen via het UWV. Ymere is nu dus zelf verantwoordelijk voor de begeleiding en
reintegratie van (ex)medewerkers. Daarmee neemt onze betrokkenheid toe en kunnen we betere, gepaste ondersteuning bieden.
Externe ontwikkelingen hebben continu invloed op onze interne organisatie en onze medewerkers. Dat vraagt om permanente aanpassing van onze mensen en hun manier van werken. Voor leidinggevenden heeft het ook consequenties. Het vergt een andere manier van leidinggeven: minder sturend, meer faciliterend en coachend. Daarmee verandert ook het leren in de Ymereorganisatie. Traditionele leerinterventies maken plaats voor digitale leerinterventies. In 2021 is daarom een vernieuwd opleidingsbeleid opgezet, inclusief een actualisatie van het opleidingsaanbod en de trainingsprogramma’s. De talentprogramma’s ‘Talent Boost’ en ‘Young Professional’ zijn een vast onderdeel van het curriculum geworden. De managementleerlijn is aangepast naar een programma gericht op startende leidinggevenden. Alle initiatieven zijn bedoeld om onze medewerkers te stimuleren en te faciliteren om zichzelf te blijven ontwikkelen.
Vooruitblik
Net als andere werkgevers heeft Ymere te maken met een snelle toename van krapte op de arbeidsmarkt. De afdeling HR&O heeft samen met het management én de medewerkers de handen ineengeslagen om de gewenste nieuwe medewerkers aan te trekken. Zo is in samenwerking met de afdeling Communicatie de digitale aanwezigheid van Ymere op wervingsplatforms en op sociale media verder versterkt. Hier gaan we in 2022 mee verder.
Naar verwachting zal het tekort aan gekwalificeerd vaktechnisch personeel in Nederland voorlopig groot blijven. Daarom zullen we (nog) meer aandacht besteden aan het behouden van onze mensen en aan onze profilering als aantrekkelijke werkgever. Voor het eerste zeften we onder meer medewerkersonderzoeken in, zoals kleinschalige ‘pulse’onderzoeken over verschillende onderwerpen en bij verschillende doelgroepen. Inzichten in de medewerkersbeleving zullen ons helpen om de juiste interventies te kiezen in de ontwikkeling van onze organisatie als aantrekkelijk werkgever. Daarnaast komt er in 2022 ook weer een grootschalig medewerkersonderzoek.
Datagedreven werken
In een datagedreven organisatie neemt iedereen zoveel mogelijk beslissingen op basis van data, en dus niet meer op grond van een onderbuikgevoel of meningen. Het analyseren en sturen op basis van informatie uit (onbewerkte) data levert inzicht en kennis op, zodat beter gefundeerde beslissingen mogelijk zijn. Ymere maakt hier veel werk van. Door datagedreven werken kunnen we onze processen en besluitvorming efficiënter inrichten, onze dienstverlening verbeteren en houden we geld over voor onze maatschappelijke opgave.
Datagedreven werken maakt standaardwerk eenvoudiger. Hierdoor creëren we ruimte en aandacht voor onze huurders en complexen, en voor de juiste interventies voor onderhoud en nieuwbouw.
Kabinet Rufte-IV: einde verhuurderheffing
Vlak voor Kerst 2021 is het Regeerakkoord van het kabinet RufteIV gepresen teerd. De aanpak van de woningnood is een van de centrale thema’s. Voor woningcorporaties zijn belangrijke keuzes gemaakt rond de verhuurderheffing en de voortgang van de woningproductie. Ook is er – eindelijk – weer een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Vooral de afschaffing van de verhuurderheffing vanaf 2023 is goed nieuws voor Ymere en onze collegawoningcorporaties. Ymere is verder (onder meer) gelukkig met de buitenwerkingstelling van de markftoets voor nieuwbouw van middeldure huurwoningen, de voortzefting van de woningbouwimpuls en het Volkshuis vestingsfonds, en met de vereenvoudiging van de procedures voor flex woningen. De komende jaren gaan we werk maken van de uitvoering van het Regeerakkoord.
9 Bij het prestatieveld bedrijfslasten zijn er drie klassen: A, B en C. Per klasse is een derde van de deelnemende corporaties ondergebracht. De best presterende corporaties krijgen een A, de corporaties daaronder een B en de rest een C.
Deel III
Verantwoording over de bedrijfs- voering in 2021
De stichting Ymere heeft een directieraad. De statutaire directie maakt deel uit van de directieraad en is eindverantwoordelijk voor het beleid van Ymere.
8.1 Samenstelling en nevenfuncties directieraad
Samenstelling directieraad op 31 december 2021
Naam en geboortejaar | Functie | Portefeuille |
Xxxxx Xxxxxx (1959) | Voorzifter directieraad | • Strategie en Beleid |
Tot 1 įuni 2021 | Voorzifter statutaire directie | • Portefeuillevernieuwing |
• Verhuur en Wonen | ||
• Concernzaken (Communicatie, directiestaf, HR&O) | ||
Xxxx Xxxxxxxxx (1962) | Voorzifter directieraad | • Strategie en Beleid |
Vanaf 1 įuni 2021 | Voorzifter statutaire directie | • Portefeuillevernieuwing |
• Verhuur en Wonen | ||
• Communicatie | ||
• Directiestaf | ||
• HR&O en Facilitair | ||
Xxxxxx Xxxxx (1966) | Lid statutaire directie | • Finance & Reporting |
• Vastgoedbeheer | ||
• Cluster informatievoorziening | ||
Xxxxxxx Xxxxxx (1972) | Directeur | Portefeuillevernieuwing |
Xxxxxx Xxxxxxx (1973) | Directeur | Vastgoedbeheer |
Xxxx Xxxxxxxxx (1961) | Directeur | Verhuur en Wonen |
De leden van de directieraad van Ymere bekleedden in 2021 de volgende relevante nevenfuncties. Deze personen ontvangen hiervoor geen vergoeding, tenzij met een
* aangegeven. De nevenfuncties zijn niet in strijd met de daarvoor geldende wet en regelgeving.
Nevenfuncties leden directieraad in 2021
Naam Nevenfuncties
8.2 Governance
Governance gaat over de manier waarop een organisatie wordt bestuurd. Belangrijke factoren voor goede governance zijn onder andere de cultuur, de interne beheersing en de inrichting van de organisatie. Ymere onderschrijft de uitgangspunten van de Governancecode Woningcorporaties 2020 en voldoet aan deze code.
Ymere beschikt voor wat betreft de verschillende typen aanbestedingen en inkopen over inkoopbeleid, een heldere procuratieregeling en ondersteunende afdelingen in de uitvoering (onder andere contractmanagement bij Vastgoedbeheer en het
inkoopplatform binnen Concernzaken).
Xxxxx Xxxxxx
tot 1 įuni 2021
• Lid raad van commissarissen Koninklijke De Vries Scheepsbouw*
• Lid supervisory board Eurocommercial Properties N.V.*
• Lid raad van commissarissen Brink Groep*
• Lid raad van Toezicht Universiteit Utrecht*
Intern toezicht
Het interne toezicht is belegd bij de raad van commissarissen. De raad van
Xxxx Xxxxxxxxx • Lid redactieraad ICT & Health
Xxxxxx Xxxxx • Lid raad van toezicht Artis (Natura Artis Magistra)
• Voorzifter Stichting Vrienden Ymere
• Lid WSW deelnemersraad
Xxxx Xxxxxxxxx x
Xxxxxxx Xxxxxx • Lid partnerraad Master of City Development
• Lid bestuur NEPROM
• Voorzifter commissie duurzaamheid van de NEPROM
• Docent leergang projectontwikkeling van de NEPROM*
• Lid bestuur Stichting Vrienden Ymere
Xxxxxx Xxxxxxx • Bestuurslid bij het Platform RGS (Resultaatgericht Samenwerken)
Permanente Educatie (PE)
Corporatiebestuurders zijn verplicht tot permanente educatie (PE). Door het volgen van opleidingsactiviteiten moeten ze tussen 1 januari 2019 en 31 december 2021 108 PEpunten halen.
Xxxxx werkt voor de telling met een driejaarsperiode. De PEperiode start in het jaar van de benoeming. Indien een bestuurder in de loop van een jaar benoemd is, wordt de PEverplichting naar rato vastgesteld. Xxxxx Xxxxxx was tot 1 juni 2021 voorzifter van de directieraad en statutaire directie. Het jaar 2021 telt voor haar voor 5/12 mee. Dit betekent dat zij 87 punten moet hebben behaald. Vanaf 1 juni 2021 is Xxxx Xxxxxxxxx in dienst getreden als voorzifter van de directieraad en statutaire directie. Het jaar 2021 telt voor hem dus voor 7/12 mee. Eind 2023 moet Xxxx Xxxxxxxxx dus 93 punten hebben behaald.
Gezamenlijk functioneren
De statutaire directie bespreekt het gezamenlijk functioneren ten minste tijdens het jaarlijkse beoordelingsgesprek. De uitkomsten worden gedeeld tijdens het jaarlijks te voeren beoordelingsgesprek van de leden van de statutaire directie met de RvC.
De terugkoppeling daarover gebeurt via de governance en remuneratiecommissie.
commissarissen houdt toezicht op het functioneren van de statutaire directie en de algemene gang van zaken in de Stichting Ymere. De raad adviseert daarnaast de statutaire directie gevraagd en ongevraagd, is verantwoordelijk voor de benoeming (en eventuele schorsing of ontslag) van statutaire directeuren, en stelt de beoordeling en arbeidsvoorwaarden van de statutaire directeuren vast. De raad van commissa rissen geeft de externe accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken en keurt de opdrachtverlening goed voor de visitatie die Ymere elke vier jaar laat uitvoeren.
De raad van commissarissen handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. Specifieke commissies adviseren de raad over onder werpen binnen hun taakgebied en bereiden de besluitvorming van de raad voor. De toegevoegde waarde van de raad komt vooral in onderstaande taken tot uitdrukking, zoals opgenomen in de visie op toezicht en besturen Ymere:
1. Zorgen dat geschikte bestuurder(s) aan het roer (blijven) staan en passend worden beloond;
2. Zorgen voor de noodzakelijke evenwichtige checks and balances in de governance;
3. Toetsen of de organisatie in control is, enerzijds voor wat betreft financiële risico’s, anderzijds voor wat betreft leiderschap en bedrijfsvoering;
4. Waar nodig versterken van het ‘van buiten naar binnen kijken’ en bieden van aanvullende perspectieven, nodig om de afweging van meervoudige belangen te beoordelen.
Extern toezicht
Ymere heeft te maken met de volgende verschillende externe toezichthouders:
Aantal behaalde PE-punten | |||||
Naam | 2021 | 2020 | 2019 | Totaal | |
Xxxxx Xxxxxx | 22 | 16 | 54,5 | 92,5 | |
Xxxx Xxxxxxxxx | 3 | nvt | nvt | 3 | |
Xxxxxx Xxxxx | 43 | 58 | 29 | 130 | |
• | |||||
• De Autoriteit woningcorporaties (Aw) is de belangrijkste toezichthouder. De Aw houdt toezicht op het gedrag en de integriteit van woningcorporaties en op hun financiële beheer. Daarnaast ziet de Aw toe op de realisatie van de volkshuis vestelijke prestaties van Ymere. De Aw en het Waarborgfonds Sociale Woning bouw (WSW) hebben hun samenwerking de afgelopen jaren geïntensiveerd teneinde het toezicht op de sector effectiever en efficiënter te maken.
In 2021 heeft de Aw een governanceinspectie uitgevoerd. In deze inspectie is onderzocht hoe het bestuur en de raad van commissarissen tegenover enkele dilemma’s staan, en of de governance van Ymere daarmee voldoende waar borgen biedt voor een goed functionerende corporatie in haar maatschappelijke omgeving. De Aw heeft geconcludeerd dat Ymere niet alleen aan de opzet van de criteria voor good governance voldoet, maar dat ook de werking van de governance bij Ymere als positief is beoordeeld.
De Autoriteit Consument en Markt (ACM) houdt toezicht op de naleving van de regels voor het markftoezicht (zoals het verbod op kartelafspraken) en op misbruik van economische machtsposities.
• De Autoriteit Persoonsgegevens (AP) ziet toe op de naleving van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG).
• De Autoriteit Financiële Markten (AFM) ziet toe op de uitvoering van de regelge ving voor de afhandeling van derivatentransacties.
Behalve de genoemde toezichthouders spelen ook de volgende partijen een rol in het toezicht:
• De Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWM). In aanvulling op het bovengenoemde externe toezicht visiteert een visitatiecommissie Xxxxx eens in de vier jaar. Een externe, onafhankelijke organisatie beoordeelt dan hoe we ons werk doen. Het visitatierapport van 2019 over de periode 20152018 en de reactie van Ymere werden gepubliceerd op de website van Ymere, xxx.xxxxx.xx.
• De externe accountant, BDO, controleert in opdracht van de raad van commis sarissen de jaarrekening van Ymere en overige verantwoordingen zoals voorge schreven in de Woningwet. De accountant rapporteert aan de statutaire directie en de raad van commissarissen over de bevindingen.
• Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zorgt ervoor dat Ymere tegen gunstige voorwaarden geld kan lenen door garanties te verstrekken aan finan ciers. Deze garanties worden alleen verstrekt als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan ten aanzien van de kasstroom en de kwaliteit van het onderpand. Als ‘hoeder van de borg’ ziet het WSW erop toe dat aan deze voorwaarden wordt voldaan.
Ook collegacorporaties, gemeenten, huurdersorganisaties of andere stakeholders kunnen ons aanspreken op ons functioneren.
Compliance
Compliance is ‘het geheel van maatregelen dat zich richt op de implementatie, handhaving en naleving van externe wet en regelgeving, alsmede op interne procedures en gedragsregels om te voorkomen dat de reputatie en integriteit van Ymere worden aangetast.’ Bij Ymere is het management verantwoordelijk voor compliance. De gehele directieraad draagt zorg voor een systeem van risico management en personele bezefting dat compliance mogelijk maakt en faciliteert.
De GCO (Governance & Compliance Officer) voert de regie over compliance. Hij of zij doet dit door toezicht te houden op de manier waarop managers omgaan met de naleving van wet en regelgeving. De GCO spreekt de managers hierop aan, geeft adviezen en monitort de naleving van wet en regelgeving. Daarnaast ziet de GCO toe op integer handelen in de organisatie. Hierover rapporteert de GCO aan de directieraad en de raad van commissarissen.
Voldoen aan eigen regelgeving
Ymere stimuleert medewerkers om verantwoordelijkheid te nemen en initiatief te tonen. We streven ernaar om ze hiervoor de ruimte en de gereedschappen te geven om dit zo goed mogelijk te doen. Uitgangspunt daarbij is dat we elkaar vertrouwen waar het kan, maar ook maatregelen treffen wanneer het noodzakelijk is.
Conflicterende belangen
Ymere hecht grote waarde aan een duidelijke scheiding tussen werk en privé.
De integriteitscode besteedt hier speciale aandacht aan. Medewerkers die namens Ymere contracten met leveranciers mogen sluiten voor een bedrag van € 50.000 of meer, is gevraagd om opgave te doen van eventuele familie of anderen in de naaste omgeving die werken bij zakelijke relaties van Xxxxx. Zo’n situatie zou kunnen leiden tot conflicterende belangen.
Naleving wet- en regelgeving
Woningwet
Ymere is gestart met het creëren van bewustzijn rondom de wijzigingen van de Woningwet per 1 januari 2022. In dat kader is een kennisquiz voor de leden van de directieraad verzorgd. In de loop van 2022 zal ook binnen de rest van de organisatie aandacht besteed worden aan de wijzigingen.
Privacy
Het bewustzijn ten aanzien van privacy is de afgelopen jaren vergroot. Hierdoor ontstaan er ook meer vragen in de organisatie rond de verwerking van persoons gegevens. Ymere besteedt doorlopend aandacht aan het bewustzijn van mede werkers over dit onderwerp. Alle nieuwe medewerkers doorlopen verplicht een
elearning over privacy. Daarnaast worden er teampresentaties gegeven om medewerkers up to date te houden over de thema’s privacy en security, en zijn voorbereidingen gestart voor gebruik van een doorlopend bewustzijnsplatform.
Ook op het gebied van beveiliging zijn wijzigingen doorgevoerd. In 2021 is naast de bestaande beveiligingsmaatregelen conditional acces ingevoerd bij Ymere. Dit is een extra toegangsbeveiliging naast de Multi Factor Authentification (MFA). Het voorkomt dat Ymeredata terecht komen op zogeheten non secure devices.
De Europese Commissie heeft het Privacy Shield met de Verenigde Staten ongeldig verklaard. Hierdoor mogen Europese bedrijven geen data meer opslaan op Ameri kaanse servers. Ymere staat in principe niet toe dat data op Amerikaanse servers terechtkomen.
Ymere heeft een eigen privacy/security officer. De aandacht voor privacy heeft geleid tot meer interne meldingen. Er zijn geen meldingen bij de AP gedaan, omdat de ernst van de melding (een datalek) daartoe geen aanleiding gaf. Voor zover noodzakelijk en mogelijk zijn betrokkenen wier gegevens zijn gelekt, op de hoogte gesteld.
Daarnaast is beoordeeld of het datalek aanleiding zou moeten geven tot aanpassing van werkprocessen. Op bepaalde onderdelen heeft dit tot aanscherping geleid.
Contact met Autoriteit Persoonsgegevens (AP)
Er is contact geweest met de AP naar aanleiding van een klacht die een huurder van Ymere had ingediend bij de AP. Deze klacht is afgerond en opgelost.
Toelichting niet-financiële informatie voor organisaties van openbaar belang (OOB) Ymere is met ingang van 1 januari 2020 gekwalificeerd als organisatie van openbaar belang (OOB). Grote woningcorporaties (met gedurende het boekjaar gemiddeld meer dan 500 werknemers) moeten met ingang van het verslagjaar 2020 ook nietfinanciële informatie opnemen in het jaarverslag. Deze voorschriften voor de nietfinanciële verklaring zijn opgenomen in het ‘Besluit bekendmaking nietfinanciële informatie[1]’ van 14 maart 2017 en vastgelegd in RJ 400.208. Deze bepalingen zijn op Ymere van toepassing.
Inhoud niet-financiële informatie
Volgens het besluit bevat de nietfinanciële verklaring tenminste mededelingen over de volgende thema’s:
1. Het bedrijfsmodel in een korte beschrijving. Dit betreft een algemene beschrijving van de kernprocessen en activiteiten van Ymere om de verdere nietfinanciële informatie in de juiste context te plaatsen.
2. Het beleid (waaronder de toegepaste zorgvuldigheidsprocedures, alsmede de resultaten van dit beleid) ten aanzien van de thema’s (i) milieu, sociale en personeelsaangelegenheden, (ii) eerbiediging van mensenrechten, en (iii) bestrijding van corruptie en omkoping.
3. De voornaamste materiële risico’s met betrekking tot de onderwerpen genoemd in onderdeel b in verband met de activiteiten, waaronder (indien relevant en evenredig) de zakelijke betrekkingen (business relationships), producten of diensten van de rechtspersoon die waarschijnlijk negatieve effecten hebben op deze onderwerpen en hoe de rechtspersoon deze risico’s beheert.
4. Nietfinanciële prestatieindicatoren die van belang zijn voor de specifieke bedrijfsactiviteiten.
Overzichtstabel in biįlage 5
De hiervoor genoemde thema’s zijn in dit bestuursverslag toegelicht. In bijlage 5 is een overzichtstabel opgenomen met op hoofdlijnen een toelichting op de betreffende thema’s. Daarin is ook aangegeven waar het bestuursverslag nader ingaat op het thema.
Aantal meldingen datalekken | ||
Xxxx | Xxxxxx interne meldingen | Aantal meldingen AP |
2020 | 29 | 1 |
2021 | 38 | 0 |
Periodiek wordt een analyse van integriteitsrisico’s gemaakt. Indien nodig nemen we op basis van die analyse aanvullende maatregelen. Bij gesprekken in het kader van de beoordelingscyclus komt het onderwerp integriteit aan de orde op het niveau van de individuele medewerker.
In 2021 heeft de Governance & Compliance Officer 5 meldingen ontvangen; 3 meldingen hadden betrekking op medewerkers. Als gevolg van deze meldingen hebben 9 medewerkers een formele maatregel opgelegd gekregen.
De meest gemelde typen datalekken zijn het delen van te veel of foutieve gegevens aan betrokkenen en foutief verzonden emails. De meest voorkomende gelekte gegevens zijn – net als vorig jaar – naam, adres en woonplaatsgegevens, email adressen en telefoonnummers.
Integriteit
De kern van het integriteitsbeleid van Ymere is dat integer handelen duidelijke regels vergt. Tegelijkertijd vereist het een bedrijfscultuur waarin handelen op basis van deze regels vanzelfsprekend is. De directie vindt het van groot belang dat medewerkers zelf de verantwoordelijkheid durven te nemen voor hun activiteiten. Dit vanuit de ervaring dat de werkelijkheid complexer en afwisselender is dan je vooraf in regels kunt vangen.
Regels met betrekking tot integriteit zijn onder meer vastgelegd in:
• de Integriteitscode Ymere. Deze code geeft regels met betrekking tot integer handelen en is te vinden op xxx.xxxxx.xx.
• de Gedragscode relaties op het werk. Deze code is opgesteld om te voorkomen dat een intieme, affectieve en/of familierelatie op de werkvloer leidt tot een onwenselijke en/of onwerkbare situatie.
• de Meldingsregeling vermoeden misstanden Ymere. Deze regeling biedt mede werkers de mogelijkheid om zonder gevaar voor hun rechtspositie melding te doen van (vermeende) misstanden. Er ligt een wetsvoorstel bescherming klokken luiders bij de Tweede Kamer. Met dit wetsvoorstel wil de regering de Europese Richtlijn ter Bescherming van Klokkenluiders implementeren in de Nederlandse wet. Zodra de implementatiewet van kracht wordt past Ymere haar regeling hierop aan.
• de Vertrouwenspersoon ongewenst gedrag en de Klachtenregeling ongewenst gedrag. In 2021 is er 7 keer melding gedaan in het kader van de regeling Vertrouwenspersoon ongewenst gedrag (2020: 6). De meldingen waren zeer divers van aard. Melders gaven zonder uitzondering aan blij te zijn hun verhaal kwijt te kunnen. Voor sommigen was dat voldoende, anderen gingen het gesprek aan met hun leidinggevenden. Geen van de meldingen heeft geleid tot een onderzoek van de klachtencommissie.
• het Beleid integriteitsgevoelige functies. Dit beleid biedt handvaften om integri teitsgevoelige functies in kaart te brengen en geeft manieren aan waarop de kwetsbaarheid kan worden beperkt.
• de Governancecode woningcorporaties 2020. In deze code zijn vijf principes verder uitgewerkt: een open cultuur met ruimte voor reflectie en tegenspraak; verantwoording afleggen en aanspreekbaar zijn; blijven leren; openstaan voor dialoog; bewustzijn en beheersing van risico’s. De vernieuwde code geeft bestuur en commissarissen de opdracht ervoor te zorgen dat de onderliggende principes van betekenis zijn voor iedereen die bij Ymere werkt. Medewerkers op alle niveaus van de organisatie dragen met hun gedrag bij aan de gewenste organisatiecultuur. In 2021 is er één klacht ontvangen van de Commissie Governancecode woning corporaties. De Commissie heeft een verzoek van een huurder ontvangen.
De klacht is in behandeling bij de Commissie.
• de Gedragscode van de Vereniging Nederlandse Projectontwikkeling Maat schappijen (NEPROMgedragscode).
Aantal meldingen bij de Governance & Compliance Officer
Jaar | Aantal meldingen | Waarvan meldingen betreffende medewerkers |
2020 | 16 | 12 |
2021 | 5 | 3 |
Ymere besteedt permanent aandacht aan integer handelen in de organisatie door hierover met medewerkers in gesprek te gaan. Waar nodig passen we processen aan. Als sprake is van fraude, doet Ymere aangifte.
Andere getroffen maatregelen om integriteit bespreekbaar te maken:
• de Governance & Compliance Officer geeft een presentatie over integriteit voor nieuwe medewerkers;
• het onderwerp staat minstens eenmaal per jaar op de agenda van ieder werk overleg;
• een Dilemmaworkshop integriteit is beschikbaar;
• een Dilemmaspel is beschikbaar voor het management om met praktijkvoorbeelden het onderwerp bespreekbaar te maken;
• integriteit is een vast onderwerp van gesprek tijdens de performancecyclus. Hierbij wordt onder andere ingegaan op nevenfuncties.
8.3. Ondernemingsraad
Samenstelling Ondernemingsraad
De Ondernemingsraad 20212023 (OR) is op 15 december 2020 geïnstalleerd na een geslaagde, voornamelijk digitale, verkiezingscampagne. De verkiezingen vonden plaats in de tweede week van december 2020.
De OR bij Ymere bestaat uit dertien zetels. De raad wordt ondersteund door een ambtelijk secretaris. De OR heeft een ziftingstermijn van drie jaar. In december 2023 vinden de volgende verkiezingen plaats.
Alle leden van de OR hebben in januari een tweedaagse starftraining gevolgd om hun functie goed te kunnen uitoefenen en als team goed te functioneren. De nieuwe OR bestond uit vijf leden die eerder het ORwerk uitvoerden, de overige acht leden waren nieuw. Het dagelijks bestuur (DB) van de OR heeft in maart een aparte training gevolgd. Door de coronamaatregelen was het volgen van workshops en
teambijeenkomsten in fysieke vorm niet mogelijk tot en met de zomer van 2021. In het najaar van 2021 heeft de OR een tweedaagse training en teambuilding gevolgd.
Ook heeft de OR in dat najaar een achterbanraadpleging gehouden. De uitkomsten van de raadpleging gebruikt de OR als input voor zijn Jaarplan 2022 om zo ook
proactief richting bestuurder onderwerpen ter tafel te brengen die spelen op de werkvloer.
Besluitvorming Ondernemingsraad
De OR en de voorzifter van de statutaire directie zijn zeven keer in een overleg vergadering bijeen geweest. In twee vergaderingen is de algemene gang van zaken besproken; deze vergaderingen zijn ook deels bijgewoond door leden van de raad van commissarissen (het zogenoemde Artikel 24overleg). Voordrachtcommissaris Xxxxxx xxx Xxxx was op 27 mei 2021 toehoorder bij een ORvergadering. Xxxxxx xxx Xxxx sloot tevens drie keer informeel aan bij de vergaderingen van het DB van de OR.
• Bij de start van de coronacrisis heeft Ymere onder leiding van het lid statutaire directie een crisisteam gevormd om de impact van de crisis op Ymere en haar processen te coördineren. Omdat er in tijden van crisis snel geschakeld moet worden en er niet altijd tijd is om formele structuren te volgen, zijn er met de OR samenwerkingsafspraken gemaakt. De OR heeft een lid toegevoegd aan het crisisteam, zodat er continu verbinding was met de OR en signalen uit de organisatie. Deze vorm van samenwerking en afstemming is zeer goed bevallen. Dit wordt dan ook bestendigd zolang de coronacrisis duurt.
• De OR is in 2021 nauw betrokken geweest bij de eerste gesprekken over het scholingsbeleid (Learning & Development), Diversiteit & Inclusie en de toe komstige aanpassing van de Mobiliteitsregeling. Ook nam de OR deel aan de Werkgroep Hybride werken. Als gevolg van de coronacrisis werkten we in 2021 veel meer thuis en minder op kantoor. De verwachting is dat hybride werken ook zonder corona meer regel dan uitzondering zal zijn. Dit heeft gevolgen voor diverse regelingen voor medewerkers, maar ook voor hun welzijn en voor de verbinding tussen collega’s. De OR heeft regelmatig overleg hierover met de vitaliteitsmanager en de HROadviseur die namens de statutaire directie direct contact heeft met de OR.
• In de zomer van 2021 verliet Xxxxx Xxxxxx na zeven jaar Ymere als voorzifter van de statutaire directie. De nieuwe voorzifter, Xxxx Xxxxxxxxx, trad aan. De bestuurder van Ymere is namens de directie de gesprekspartner van de OR. De OR is daarom uitgebreid in de gelegenheid gesteld om kennis te maken met Xxxx Xxxxxxxxx.
Als gevolg van de start van de nieuwe bestuurder wordt gewerkt aan de herijking van de Strategie 2016+. De Ondernemingsraad praat en luistert mee met dit traject onder leiding van Xxxxxxxxx & Beleid.
• De OR behandelde zes adviesaanvragen:
Advies kandidaat voorzifter statutaire directie
Advies lid raad van commissarissen, auditcommissie
Advies clusteren afdelingen Concernzaken en vervallen functie lid directieraad CZ
Advies insourcen Projectbureau, cocreatie
Advies ERD (Eigen Risico Dragerschap) en advies uitvoering Ziektewet (ZW)
Advies herbenoeming lid raad van commissarissen
• In onderstaande gevallen heeft de OR geen gebruik gemaakt van zijn advies recht. De OR kon zich vinden in de voorgenomen wijzigingen:
Nieuwe functie Teamleider Projectbureau, cocreatie
Wijziging aansturing Verhuur en Wonen
Tijdelijke wijziging MT Vastgoedbeheer (voor een half jaar)
Organisatiewijziging YVastgoed
• De OR behandelde zes instemmingsverzoeken:
Wijziging toegangsbeleid kantoorlocaties
Wijziging camerabeleid kantoorlocaties
Ziekteverzuimreglement (bij uit dienst) Ziektewet (ZW)
Regeling ARBOfaciliteiten thuiswerken (nog niet afgerond)
Mobiliteitsregeling (nog niet afgerond)
Learning & Development (nog niet afgerond)
• De OR heeft een initiatiefvoorstel ingediend:
Aanpassen Stagevergoeding (gehonoreerd)
• De overige besproken thema’s, onderwerpen en zaken die de OR ter informatie heeft ontvangen zijn onder andere:
Financiële jaarstukken en Jaarverslag Ymere 2020
Onderlinge samenwerking en samenwerkingsafspraken Organisatiewijzigingen
Ziekteverzuim en preventie
Vitaliteit en thuiswerken/corona
Coronacrisis/de rol van de OR
Jaarverslag Vertrouwenspersoon en Jaarverslag VGWcommissie
Externe ontwikkelingen (verkoop Gooise Meren)
• De OR heeft het volgende onderwerp opnieuw ter sprake gebracht bij de nieuwe bestuurder:
Medezeggenschap bij organisatiewijzigingen
In 2020 heeft de vorige OR in samenspraak met de bestuurder een samen werkingsdocument opgesteld omtrent organisch veranderen en de rol van medezeggenschap hierin. Een organisatie staat nooit stil en er is verschil tussen een (grote) reorganisatie of een (kleine) organisatiewijziging. In 2021 zijn deze afspraken geëvalueerd. De OR en de bestuurder hebben nieuwe samenwerkingsafspraken gemaakt die beter passen bij deze tijd en bij het Ymere van nu.
9. Risicomanagement 9.2 Risicoprofiel en risicobereidheid
Voor de identificatie en waardering van risico’s heeft Ymere in 2021 het risicoprofiel geactualiseerd. Hierin zijn de risico’s opgenomen uit de jaarlijkse risicoanalyse.
Het gaat dan om mogelijke gebeurtenissen die impact kunnen hebben op het halen van onze doelstellingen.
9.1 Risicomanagement
Ymere vindt het belangrijk om de risico’s te kennen die haar doelstellingen kunnen beïnvloeden. Wij streven ernaar om die risico’s zo goed mogelijk te beheersen en ten minste de impact te beperken als een risico zich voordoet. Het beheersen van risico’s begint bij het risicobewustzijn van de medewerkers. Als ze zich bewust zijn van risico’s
Om de risicobereidheid te bepalen hanteert Ymere de volgende risicostatements, die zijn vertaald naar risicobereidheid per risicocategorie:
Risicocategorie Risicobereidheid Risicostatement
Gezien onze maatschappelijke opgave en het feit dat we met maatschappelijk kapitaal
in hun dagelijks werk, kunnen ze vooral nieuwe risico’s herkennen en deze vroegtijdig beheersbaar maken.
Het nemen van risico’s hoort bij een gezonde organisatie. Het maken van fouten hoort bij een lerende organisatie. De statutaire directie is eindverantwoordelijk voor het bepalen van wat maximaal acceptabel is: de zogenoemde risicobereidheid (“risk appetite”).
Ontwikkelingen in 2021
In 2021 heeft Ymere als woningcorporatie een duidelijke weftelijke opdracht die, aangevuld met eigen doelstellingen, moet worden gerealiseerd. Er zijn risico’s die het realiseren van onze doelstellingen in gevaar kunnen brengen. Zowel de doelstellingen als de risico’s dienen te worden gemanaged (“niet aan het toeval overlaten”). In dit kader heeft Ymere in 2021 het Risk & Control Framework (RCF) verder ontwikkeld.
Het RCF heeft in 2021 mede als doel gehad om het verband tussen de uitgevoerde risicoanalyse en de controls waarmee de risico’s worden gemitigeerd beter inzichte lijk te maken.
Strategisch Laag
Financieel Laag
Compliance Laag
Integriteit Laag
werken, is Ymere risicomijdend. Wij zoeken steeds de balans tussen deze maatschappelijke functie en onze ambities.
Ymere werkt met maatschappelijk kapitaal en met leningen die geborgd zijn door het WSW, gemeenten en het rijk. Om borgbaar te blijven dient Ymere te voldoen aan de financiële parameters die het WSW en de Autoriteit Woningcorporaties hebben gesteld. Ymere is niet bereid financiële risico’s te lopen die het voldoen aan deze parameters in gevaar brengt.
Ymere streeft ernaar te voldoen aan alle wet en regelgeving die van toepassing is.
We hebben speciale aandacht voor de Woningwet en de bijbehorende wet en regelgeving. Als Xxxxx, om wat voor reden dan ook, niet voldoet aan wet en regelgeving, dient de directieraad hiervan op de hoogte te zijn.
Ten aanzien van fraude: Ymere accepteert geen fraude van haar werknemers, huurders of partners. Fraude is nooit helemaal uit te sluiten en ook bij fraudepreventie hoort een kostenbatenanalyse. Bij fraudedetectie onderneemt Ymere altijd actie.
Ten aanzien van integriteit: Ymere en haar medewerkers handelen integer.
Xxxxxx’x zien wij als de kans op een gebeurtenis met een effect op het realiseren van onze missie en/of de strategieën waarmee we onze doelstellingen willen halen. Als het moeite kost om binnen de kaders te blijven, heeft dit ook effect op onze doelstellingen. Het RCF geeft inzicht in de gevoeligheid en kwetsbaarheid van de
bedrijfsprocessen. Voor de risicosturing zijn met name de risico’s met een substantiële impact op onze reputatie of financiële situatie van belang. Er zijn ook risico’s die niet direct door Ymere te beïnvloeden zijn, zoals de stijging van salarissen, bouwkosten en inflatie. Deze nietbeheersbare risico’s worden voornamelijk gevolgd en waar mogelijk beïnvloed door middel van de lobby in Den Haag, het aanhouden van voldoende buffervermogen om dergelijke risico’s op te kunnen vangen, voldoende anticiperend vermogen in onze organisatie en een actieve sturing op het Financieel MeerjarenPlan, waarin het effect van deze risico’s wordt doorgerekend zodra ze zich voordoen.
In het jaar 2021 heeft Ymere zich verder hoofdzakelijk gericht op beïnvloedbare risico’s. Hierbij hebben we gekeken naar de eventuele kansen die een risico met zich meebrengt, waardoor het volledige beheersen (mitigeren) van een risico niet altijd noodzakelijk is. Met het managen van de risico’s, oftewel het uitvoeren van de beheersmaatregelen beogen wij de risico’s te beperken tot een aanvaardbaar niveau.
Om ‘zichtbaar in control’ te zijn op de risico’s die Ymere loopt zijn de key controls in 2021 verder uitgewerkt in korte beschrijvingen vanuit het RCF 2021. De uitvoering van deze controls wordt vervolgens zichtbaar vastgelegd en periodiek getoetst door de tweede lijn, zodat kan worden vastgesteld dat ook dit jaar Ymere ‘zichtbaar in control’ is.
9.3 Risicomanagementsysteem
Het is belangrijk om de risico’s te onderkennen en zo nodig te beheersen, die realisatie van onze doelstellingen kunnen bedreigen. We streven ernaar om deze risico’s tijdig in beeld te brengen en zonodig maatregelen te treffen om de invloed ervan in lijn te brengen met onze risicobereidheid. Voor Ymere is risicomanagement daarmee vooral een middel om strategie en doelstellingen te realiseren.
Om goed risicomanagement mogelijk te maken, doorloopt Ymere een continu risicomanagementproces. Met dit systeem identificeren, analyseren en beheersen we risico’s op strategisch, tactisch en operationeel niveau.
Het ontwerpen, inrichten en uitvoeren van beheersmaatregelen
Het bepalen van en rapporteren over
risicoindicatoren
Het identificeren van risico’s in projecten en operationele processen
Het uitwerken van een tactisch afwegingskader
Het vaststellen van de risicobereidheid en het formuleren van risicobeleid
Het evalueren en herijken van het risicomanagement
Het bepalen van de strategische risico’s
Het formuleren van organisatie- doelstellingen
• Risico’s bewaken en rapportage
Strategisch
Managers stellen vast dat xxxxxx’x binnen hun afdeling goed worden beheerst. Ook voert Ymere een intern controleprogramma uit op de belangrijkste beheers maatregelen (key controls). De externe accountant wordt betrokken bij het opstellen van het werkplan van de interne controle. Per tertiaal krijgt de directie raad en raad van commissarissen rapportage (geïntegreerd in de tertiaalrappor tage) over de ontwikkeling in de toprisico’s en over de bevindingen uit de interne controle. Wat ging goed? Wat ging fout? Welke acties zijn ondernomen om de risicobeheersing te verbeteren? En wat is de trend per risico?
• Evalueren en heriįken risicomanagement
Organisatie en risicocultuur
Jaarlijks stellen we het risicomanagementbeleid met daarbij de risicobereidheid opnieuw vast. De input voor aanpassing kan ook komen van verschillende stakeholders, zoals de management lefter van de accountant, de oordeelsbrieven van de toezichthouder of het WSW, naast de uitkomsten van interne controles.
• Risicocultuur
Tactisch
De organisatiecultuur van Ymere is de hoeksteen van de risicobeheersings omgeving. Ymere heeft veel aandacht voor cultuurverandering en soft controls. De nadruk ligt hierbij op:
aandacht voor draagvlak voor de risicobeheersing bij het management;
bevorderen van openheid en transparantie;
nemen van verantwoordelijkheid en samenwerken.
• Organisatie
Ymere heeft haar organisatie ingericht volgens het three lines of defencemodel.
Three lines of defence
Operationeel
1st line Management
2nd line
Risicomanagement & Interne Controle
3rd line Internal Audit
• Risico-identificatie en -waardering
Xxxxxx’x zijn bekend en structureel geïnventariseerd en geactualiseerd; dit gebeurt met de procesdirecteuren en proces managemenfteams. Deze risico’s worden vervolgens vastgelegd in het risicoprofiel. Gesprekken met de verschillende stakeholders, zoals gemeenten, huurdersverenigingen en toezichthouders en binnen de gehele Ymere organisatie (waar onder de inbreng van de verschillende proces managemenfteams) zijn hier mede input voor.
• Risicobereidheid geeft aan welke risico’s voor Ymere acceptabel zijn en wanneer Ymere bijstuurt. Deze bereidheid is voor de risico’s in het risicoprofiel vertaald naar risicolimieten.
• Risicomanagementstrategie
Op basis van de waardering is bepaald of Ymere het risico accepteert, dan wel of het risico moet worden beheerst en welke beheersmaatregelen daarvoor zijn bedacht.
• Risicobeheersing
De procesdirecteuren en hun managers zijn verantwoordelijk voor de uitwerking en uitvoering van de maatregelen ter beheersing van de geïdentificeerde risico’s. Zij zijn ook verantwoordelijk voor het identificeren en beheersen van de afdelingsrisico’s binnen de primaire processen en binnen de (bouw)projecten.
Dagelijks risicobeheer in de processen. Monitoren en rapporteren over de effectiviteit van de beheersmaatregelen.
Coördineren, monitoren en ondersteunen van lijnmanagement bij risicomanagement en het vaststellen werking belangrijkste beheersmaatregelen met interne controles en procesaudits.
Aanvullende zekerheid geven en toetsing over de werking en uitvoering 1st en 2nd line door uitvoeren audits.
Toprisico’s Ymere voor 2021
De risico’s die boven de risicobereidheid liggen, monitoren we in de risicorapportage met het oog op de trendontwikkeling hiervan en de verbetering van de risicobeheersing. De belangrijkste risico’s staan hieronder weergegeven. De risico’s doen zich nooit allemaal tegelijkertijd voor en ook niet direct vanaf het begin van het jaar. Omdat er een correlatie tussen risico’s bestaat en we eenzijdig kijken naar risico’s (negatief) en niet naar kansen (positief), zegt de optelsom van alle risicosommen op zich zelf niet veel. Vandaar dat Ymere scenarioanalyses uitvoert om het effect van risico’s op haar financiële meerjarenbegroting te toetsen. Voor zover in de toelichting hieronder ook de financiële impact wordt weergegeven, betreft dit de mogelijke afwijking ten opzichte van de actuele meerjarenbegroting.
Risico
Algemeen compliance risico
Het risico dat wet en regelgeving niet of niet tijdig wordt geïmplementeerd en vertaald naar beleid (zowel inhoudelijke wetgeving als algehele wetgeving), door het niet goed identificeren van nieuwe regelgeving. Xxxxxxxx er een noncompliant situatie ontstaat wat kan leiden tot sancties
Toelichting
Veelheid en complexiteit van wet en regelgeving waaraan Ymere moet voldoen. Al dan niet bewust handelen van medewerker(s) in strijd met wet en regelgeving met bestuurlijke boetes, herstelkosten en/of reputatieschade als gevolg.
Restrisico
Inherent Risico
Beheers- maatregel
Werkprogramma Compliance officer en adequate reactie op incidenten
Laag
Laag
Monitoren ontwikkelingen algemene Wet en Regelgeving vanuit Governance & Compliance overleg
Uitwerken Wet en Regelgeving in beleid
Restrisico
Inherent Risico
Beheers- maatregel
Toprisico’s Ymere voor 2021
Portefeuillestrategie
Het risico dat doelstelling op het gebied van beschikbaarheid niet worden gehaald.
Het risico dat Ymere niet voldoet aan haar doelstellingen voor
beschikbaarheid wordt gezien als een wezenlijk aandachtspunt.
Realisatie prestatieafspraken
Midden
Midden
Portefeuillestrategie
Strategische cockpitsturing
Hold / sellanalyse
Midden
Midden
Pijplijnsturing
Onzekerheid over klimaatakkoord / Nationale ambities n.a.v. klimaat en ‘aardgasloos’ versneld.
Lagere inflatie trekt gemiddelde huurprijs omlaag
Bouwkosteninflatie is hoger dan de bouw- en onderhoudsindex
Toelichting
Onzekerheid over klimaatakkoord / Nationale ambities n.a.v. klimaat en ‘aardgasloos’ versneld.
Een hogere inflatie leidt automatisch tot hogere huuropbrengsten. Dit is het risico dat de inflatie lager uitvalt dan waar we in onze meerjarenbegroting rekening mee houden. Mogelijk effect ruim € 3 miljoen per jaar (cumulatief).
Bouwkostenstijging meerjarig op 5%, waardoor we met dezelfde investeringsruimte minder aantallen nieuwbouw kunnen doen.
Scenarioanalyse in financiële meerjarenbegroting
Monitoren ontwikkelingen
Extern financieren duurzaamheids installaties
Lobbyen
Monitoren ontwikkelingen
Monitoren ontwikkelingen
Wijzigen/beperken nieuwbouw
Renovatie en onderhoudsplanning
Datakwaliteit
Risico
Onjuiste of onvolledige gegevens in (stam) data door fouten bij bulkmutatie
Inkooprisico
Onrechtmatige of ondoelmatige inkopen
Nieuwbouw
PV Projectbegroting wordt overschreden (in kosten, tijd of rendementsdoelstelling)
Correcte data zijn van groot belang. Dit is de basis is voor bruikbare sturingsinformatie, en betrouwbare verantwoordingsinformatie.
Daarnaast kan de Aw handhavend optreden op het aspect ‘datakwaliteit’.
Het inkooprisico (o.a. op het gebied van ongunstige voorwaarden, integriteit en naleving inkoopbeleid) is een risico dat niet één specifiek proces raakt, maar is een breed risico voor alle processen van Ymere en daarmee een belangrijk risico voor Ymere als geheel.
Midden
Midden
Midden
Midden
Bij nieuwbouw gaat het bij Ymere vaak om langlopende projecten van grote financiële omvang, wat inherent daardoor ook omvangrijke risico’s met zich meebrengt. Voor start bouw bestaat vooral het risico dat een project duurder uit valt dan begroot
Invoer en volledigheidscontrole bij import van (stam)data
Midden
Midden
Kwaliteitscontrole stamdata en transactiedata
Benoemen dataeigenaren en invullen verdere data verantwoordelijkheden
Verplichtingen aangaan cf. procuratieregeling
Midden
Midden
Advies inkoopplatform boven
€ 100.000
Inkopen cf. inkoopbeleid
Spendanalyse
Getekende overeenkomst
Projectbeheersing op basis van de I/Dprocedure
Midden
Midden
Naleving normrendementskader
Vroegtijdige betrokkenheid comakers
Frauderisico Risico dat een interne of externe fraudeur Ymere financiële en/of reputatieschade berokkent.
Hard controls (AO/IB), functie scheiding/ ITgeneral controls)
Soft controls (veel aandacht voor integriteit, integriteitscode)
Continue aandacht voor beheersmaatregelen en ‘zero tolerance beleid’
en/of niet blijkt te voldoen aan het normrendementskader.
Cyberrisico Risico dat de dreiging van cyberrisico’s meer toeneemt, met mogelijk uitval van ICT en kosten voor beveiliging of herstel als gevolg.
Laag
Laag
ITdienstverlening uitbesteed aan externe partij
Periodieke PENtesten en een IT securityteam/protocol
Laag
Laag
Securityofficer en
Samenwerkingsverbanden/grote transacties met derden
Het risico dat Ymere loopt bij (nieuwe) samenwerkingsverbanden of bij aan en verkooptransacties
Investeringsstatuut en besluitvormingsprocedure voor aankoop en dispositie.
Transacties worden vastgelegd in transactieregister, conform NEPROMgedragscode.
Checklist verbindingen geldt voor het aangaan van nieuwe vorm van verbinding
Aantal verbindingen wordt afgebouwd.
Geen nieuwe ontwikkelingen in verbindingen.
VvE
Onvoldoende middelen in de VvE om de MJOB uit te voeren inclusief duurzaamheidsambitie.
Ymere participeert in relatief veel VvE’s. Hoewel de jaarlijkse bijdrage aan deze VvE’s relatief beperkt is, bestaat er wel een substantieel risico dat (mede gezien de toenemende duurzaamheidsambities) de middelen in deze VvE’s onvoldoende zijn om de MJOB uit te voeren.
informatiebeveiligingsbeleid
Midden
Midden
Laag
Laag
Controle MJOB en jaarcijfers
Risico
Duurzaamheid Duurzaamheidsopgave wordt niet gehaald.
Toelichting
Op het gebied van duurzaamheid neemt de omvang toe, daarmee ook de risico’s (programmabeheersing) en de behoefte tot een goede interne beheersing. Daarnaast bestaat het risico dat de duurzaamheidsopgave niet wordt gehaald.
Restrisico
Inherent Risico
Midden
Midden
Beheers- maatregel
Programmering duurzaamheid
De doorontwikkeling van de interne controle en risicobeheersing zal worden voortgezet, waarbij we risicobeheersing als een continu proces zien dat integraal onderdeel is van onze bedrijfsvoering. In 2022 zullen wij ons hier dan ook onver minderd voor blijven inzeften. Aangezien de beheersing steeds beter op orde is zal het optimaliseren van de controles en vastleggingen een belangrijk aandachtspunt voor komend jaar zijn. We zullen kritisch kijken wat echt gecontroleerd en vastgelegd moet worden en waar we controles iets kunnen verlichten zonder in te boeten op de beheersing van een risico. Daarnaast zeften wij in op een combinatie van hard en soft controls om zo het risicobewustzijn bij al onze medewerkers te vergroten.
Ymere onderkent het belang van een sterke risicocultuur en soft controls als onder deel van goed en proactief risicomanagement. De risicocultuur kan nog verder versterkt worden door verdere ontwikkeling in risicomanagement in 2022.
SPP
Het risico dat het personeelsbestand niet voldoende kwantitatief als kwalitatief is om de doelstellingen van Ymere te halen. Het risico ontstaat doordat SPP onvoldoende wordt ingezet waardoor dit leidt tot improductiviteit, tot hogere kosten en het niet behalen van onze doelstellingen.
Als belangrijk risico wordt gezien dat het personeelsbestand van Ymere niet aansluit bij de competentiebehoefte van de organisatie. In de veranderende wereld waar digitalisering steeds belangrijker wordt is dit een belangrijk aandachtpunt.
Implementatie strategisch personeelsplanning (SPP)
Laag
Midden
Analyse van de inhuur van externe expertise
Fiscaliteit
Het risico dat niet wordt voldaan aan de fiscale wet en regelgeving,
doordat er onjuiste aangiften worden ingediend, waardoor er een slechte relatie met de Belastingdienst ontstaat en/of boetes worden opgelegd.
FMP
Het risico dat Ymere niet in staat is om de (jaar) begroting en de
/ prognose te realiseren, doordat uitgaven en inkomsten niet juist zijn begroot, wat leidt tot overschrijding en onderschrijding van de begroting / FMP en of onjuiste besluitvorming.
Ymere onderkent verschillende fiscale risico’s op het gebied van vooral de BTW, de VPB en de verhuurderheffing.
Inherent zonder FMP is de kans groot dat activiteiten worden geïnitieerd die financieel niet haalbaar zijn en dus geen cash flow dekking voor beschikbaar is. Restrisico is dat Ymere wordt geconfronteerd met uitgaven die niet begroot zijn.
FZcontrole Btwaangiften Beoordeling en controle van de VPB aangifte door FZ en Tax clearance door belastingadviseur
Midden
Midden
Jaarlijks begrotingsproces en financiële meerjarenbegroting (incl. scenario’s)
Maandelijkse rapportage en bijsturing
Midden
Hoog
Maandelijkse liquiditeitsprognose
9.6 Vooruitblik 2022
De aanpak ‘Ymere zichtbaar in control’ heeft tot mooie resultaten geleid. De eerste lijn pakt vol zijn/haar verantwoordelijkheid en de controles worden binnen de processen uitgevoerd met ondersteuning van de business controllers en vanuit financial control in de tweede lijn. De evaluatie 2021 van de key risico’s is uitgevoerd. Dit heeft geleid tot één nieuw key risico en één risico dat is afgevallen voor 2022 en een geactualiseerd Risk en Control Framework.
Het risico tijdig onderhoud van vastgoed is dit jaar toegevoegd. Niet inlopen van achterstallig onderhoud heeft als gevolg dat onderhoudskosten en investeringen toenemen.
Het risico op het niet aanwenden van substantiële subsidies, door het niet voldoen aan de subsidievereisten, waardoor er financiële (terugbetaling) en of reputatie schade ontstaat, is voor 2022 geen key risico meer. De kans dat we aangevraagde subsidies niet of niet volledig aanwenden is afgenomen van mogelijk naar klein, waardoor geen sprake meer is van een key risico.
10. Financiële continuïteit
In ons reglement financieel beheer en beleid hebben wij vastgelegd op welke wijze wij onze financiële continuïteit borgen. In ons meerjarenbeleid richten we ons op maximale volkshuisvestelijke prestatie binnen de beoordelingsnormen van de Aw en het WSW.
10.1 Financiële positie
Ymere wil als financieel gezonde corporatie maximale volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties leveren. Dit betekent dat wij onze bedrijfsvoering en ambities voortdurend toetsen aan de financiële continuïteit van onze organisatie. Daarbij kijken we naar:
1. Ymere is financierbaar. Hierbij hanteren wij de ratio’s en grenswaarden zoals deze in het voorjaar 2020 zijn toegevoegd aan het gezamenlijke beoordelings kader van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en Waarborgingsfonds Sociale Woningbouw (WSW):
• Interest coverage ratio (liquiditeit); maakt inzichtelijk of Ymere voldoende operationele kasstromen genereert om aan haar renteverplichtingen te voldoen (ICR minimaal 1,4).
• Loantovalue (vermogen); maakt inzichtelijk of de vastgoedportefeuille op lange termijn voldoende waarde genereert ten opzichte van de schuldpositie. De onderliggende kasstromen houden rekening met het maatschappelijke beleid van de corporatie (LTV: maximaal 85% op basis van beleidswaarde).
• Solvabiliteit (vermogen): geeft inzicht in de eigen vermogenspositie (op basis van beleidswaarde), rekening houdende met het maatschappelijke beleid van de corporatie (minimaal 15%).
• Dekkingsratio (onderpand): beoordeelt in geval van discontinuïteit of de marktwaarde van het onderpand voldoende is om de marktwaarde van de schuldpositie af te lossen (maximaal 70% op basis van marktwaarde).
2. Ymere stuurt op rendement door middel van rendementseisen op investerings projecten (IRR en BAR) en direct rendement op bestaand bezit.
3. Ymere heeft een gezond operationeel resultaat.
Weftelijke kaders
De Aw beoordeelt jaarlijks alle woningcorporaties en onderzoekt daarbij of de corporatie voldoet aan de vereisten op het gebied van governance, integriteit, rechtmatigheid, sturing en beheersing en financiële continuïteit. Daarbij beoordeelt de Aw ook of het maatschappelijk gebonden vermogen voldoende wordt beschermd. De Aw beoordeelt integraal, dat betekent dat de verschillende risicogebieden in onderlinge samenhang worden beoordeeld. In haar integrale beoordeling over 2021 concludeerde de Aw dat de risico inschafting voor Ymere op alle onderdelen van het beoordelingskader laag is en dat er dus geen aanleiding is voor interventies of aanvullende toezicht afspraken. De informatieuitwisseling met Ymere wordt door de Aw ervaren als open, transparant en nuftig. Ten aanzien van governance concludeerde de Aw dat Ymere qua opzet aan de criteria voor good governance voldoet en beoordeelt zij ook de werking van de governance bij Ymere als positief.
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordeelt jaarlijks de krediet waardigheid van woningcorporaties. De externe financiering voor maatschappelijke investeringen en herfinancieringen wordt geborgd door het WSW. Het WSW stelt een absoluut maximum borgingsplafond vast van € 3,5 miljard, ongeacht de financiële robuustheid of onderliggende omvang van de portefeuille van de woningcorporatie. Het geborgde leningvolume van Ymere zit onder deze grens. Over 2021 is een positief oordeel gegeven over de kredietwaardigheid van Ymere.
Financierbaarheid
De financierbaarheid van Ymere wordt aan de hand van een aantal kengetallen getoetst aan de normen van de Aw en het WSW voor het verslagjaar 2021. In de tabel hieronder is de toets op geconsolideerd niveau met de normen zichtbaar gemaakt, onderliggend worden er echter normen gesteld aan de separate onderdelen
norm | 2021 | 2020 | |
Operationele kasstroom voor rente | 221 | 211 | |
Rente uitgaven | 115 | 125 | |
ICR | >1,40 | 1,91 | 1,70 |
Operationele kasstroom voor rente DAEB | 151 | 160 | |
Rente uitgaven DAEB | 92 | 99 | |
ICR DAEB | >1,40 | 1,65 | 1,61 |
Beleidswaarde | 9.549 | 7.830 | |
Vreemd vermogen | 3.054 | 3.102 | |
Loan to value | <85% | 32,0% | 39,6% |
Eigen vermogen (beleidswaarde) | 6.776 | 5.072 | |
Balans totaal (beleidswaarde) | 10.575 | 8.828 | |
Solvabiliteit (beleidswaarde) | >15% | 64,1% | 57,4% |
Eigen vermogen (marktwaarde) | 16.056 | 12.774 | |
Balans totaal (marktwaarde) | 19.855 | 16.530 | |
Solvabiliteit (marktwaarde) | 80,9% | 77,3% |
(Daeb, nietDaeb etc.).
Financiële gezondheid en risico’s
Ymere is financieel gezond en heeft de (financiële) risico’s van haar vastgoedposities (grond, onderhanden projecten en te verkopen woningen) goed in beeld. Ook is er voldoende financiële buffer om tegenvallers op te vangen. Onze financiële positie ontwikkelt zich positief doordat we het leningvolume in lijn met de wens van de toezichthouders versneld hebben afgelost en de bedrijfsvoering efficiënter maakten. De externe financieringsbehoefte voor borgbare investeringen en herfinancieringen wordt, zoals hiervoor vermeld, door het WSW gemaximeerd op een maximum borgingsplafond van € 3,5 miljard. Hierdoor worden we ook begrensd in onze investeringsruimte.
10.2 Resultaatontwikkeling 2021
Op basis van categoriale indeling | |||
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | Verschil |
Opbrengst uit verhuur | 596 | 587 | 8 |
Nefto opbrengst verkoop bestaand bezit | 51 | 32 | 19 |
Nefto opbrengst projectontwikkeling | 6 | 5 | 0 |
Overige opbrengsten | 16 | 14 | 2 |
Bedrijfsopbrengsten | 669 | 639 | 30 |
Bedrijfslasten | 414 | 381 | 33 |
Bedrijfsresultaat | 255 | 258 | -3 |
Financiële baten en lasten | 107 | 115 | 7 |
Operationeel bedrijfsresultaat | 148 | 144 | 4 |
Waardeveranderingen financiële vaste activa | 0 | 11 | 11 |
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 63 | 68 | 5 |
Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoed | 3.210 | 788 | 2.422 |
Resultaat voor belastingen | 3.296 | 875 | 2.420 |
Vennootschapsbelasting | 13 | 22 | 9 |
Resultaat na belasting | 3.282 | 853 | 2.429 |
Het resultaat over 2021 van € 3.282 miljoen bestaat met name uit waardestijging van het vastgoed (€ 3.210 miljoen). Deze waardestijging is ongerealiseerd en leidt pas tot een kasstroom na verkoop van ons bezit. De waardestijging draagt daarom niet bij aan extra investeringsvolume of andere tegemoetkoming voor maatschappelijke uitgaven.
Het operationele bedrijfsresultaat (€ 148 miljoen) is € 4 miljoen hoger dan 2020. De bedrijfsopbrengsten zijn € 30 miljoen hoger (zie separate onderbouwing),
de bedrijfslasten € 33 miljoen hoger, hoofdzakelijk veroorzaakt door de volkshuis vestelijke bedrage van € 39,2 miljoen vanwege de leningruil met woningcorporatie Vestia. Het financiële resultaat is € 7 miljoen hoger door een dalende lening portefeuille.
De opbrengst uit verhuur is in 2021 € 8 miljoen hoger dan in 2020. De huurbevriezing per 1 juli 2021 heeft ervoor gezorgd dat de huren slechts voor het niet sociaal bezit zijn verhoogd. Hierbij betreft het voornamelijk verhoging van huren vanwege woningverbetering en harmonisatie bij nieuwe verhuringen. Ook hebben we nieuwe woningen in exploitatie genomen.
De belastingdruk is afgenomen als gevolg van een lager fiscaal resultaat en door de volkshuisvestelijke bijdrage van afgerond € 39,2 miljoen voor Vestia, waarvoor een actieve latentie is gevormd. De volkshuisvestelijke bijdrage is in de jaarrekening 2021 volledig als last verwerkt. Fiscaal is deze last in lijn met de getekende vaststellings overeenkomst met de Belastingdienst verdeeld over 2021 en 2022 (50% per jaar).
De verhuurderheffing is in 2021 lager dan voorgaand jaar. Het gaat om een bedrag van ruim € 83 miljoen (2020: afgerond € 86 miljoen). De maatregel van huurverlaging van de huren van de sociale woningvoorraad en Regeling Vermindering Verhuurder
heffing hebben geleid tot deze afname van verhuurderheffing. Daartegenover staat de verhoging van de heffingsgrondslag, vanwege de gestegen WOZwaarde, die ervoor zorgt dat de afname van de verhuurderheffing beperkt is gebleven.
Nefto opbrengsten verkoop bestaand bezit
In 2021 zijn 384 woningen verkocht, bestaande uit 383 zelfstandige woningen en 1 onzelfstandige woning (2020: 443), 119 garages/parkeerplaatsen, 20 bedrijfs
onroerendgoedobjecten en 1 maatschappelijk onroerendgoedobject. Dit is conform ons beleid vertaald in het Financieel MeerjarenPlan (FMP). In 2021 is een bruto verkoopopbrengst gerealiseerd van in totaal € 142 miljoen (2020: € 146 miljoen), waarop een bedrag van bijna € 8 miljoen aan directe verkoopkosten in mindering
is gebracht.
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Het jaar 2021 kenmerkt zich wederom door een sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2020. Zowel in de koop als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. De totale omvang van de woningportefeuille (Stichting Ymere en Yvastgoed BV) is met ruim € 3,2 miljard gegroeid naar een waarde van € 18,1 miljard. Dit betreft een waardegroei van afgerond 22%.
De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei per vierkante meter van onze vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in. Wij hanteren een gematigde huurverhoging en een passende toewijzing. Hiermee geven wij invulling aan onze maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid. Als gevolg van de verbetering van de markt omstandigheden stijgt de gemiddelde leegwaarde van de woningen met afgerond 15%.
De waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestaan uit de nietgerealiseerde waardeveranderingen van vastgoed en de overige waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille. De nietgerealiseerde waardeveranderingen in de vastgoed portefeuille betreffen het indirecte rendement van de portefeuille. Dit indirecte rendement wordt bepaald door de waardemutatie in het jaar af te zeften tegen de gemiddelde waarde van het vastgoed in verhuurde staat. De ontwikkeling van het indirecte rendement is in lijn met de vergelijkbare indices bij commerciële verhuurders in onze regio. De overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen de onrendabele top op onze investeringen. Ymere neemt haar onrendabele top bij interne besluitvorming.
Nefto opbrengsten projectontwikkeling
Het resultaat op projectontwikkeling betreft de omzet minus de kostprijs van deze omzet van nieuwbouwkoopwoningen. De omzet wordt genomen naar rato van voortgang van de bouw en de verkopen binnen een project (bouwstand x verkoop stand). De ontwikkeling van nieuwbouw koopwoningen past niet bij onze Strategie 2016+, maar wij ronden de lopende projecten voortvloeiende uit aangegane verplichtingen uit het verleden nog wel af. We richten ons op huurwoningen in
het sociale segment. Alleen als er een expliciete volkshuisvestelijke reden is en als het onpraktisch of niet mogelijk is om het aan een marktpartij over te laten, ontwikkelen we nietDAEBvastgoed. Per situatie bekijken we of en op welke wijze lopende activiteiten kunnen worden overgedragen of afgerond. In 2021 leverden we 32 nieuwbouwkoopwoningen op (2020: 41). De opleveringen vloeien voort uit aangegane verplichtingen uit het verleden.
Financiële baten en lasten
Het resultaat uit financiële baten en lasten is met € 7 miljoen verbeterd tot
€ 107 miljoen negatief. Dit wordt vooral veroorzaakt door het aflopen van derivatencontracten met hoge rente. De dalende leningportefeuille had nog nauwelijks effect in 2021.
10.3 Realiseerbaarheid waarde van ons vastgoed
Uitgangspunt voor de verslaglegging is de marktwaarde in verhuurde staat.
De marktwaarde is een inschafting door taxateurs van de marktprijs bij verkoop van het vastgoed in verhuurde staat. De marktwaarde wordt gebaseerd op markt conforme uitgangspunten voor verhuur en beheer. In praktijk hebben corporaties echter geen marktconforme kasstromen. De waarde van het vastgoed zou daarom lager moeten liggen, net als het eigen vermogen. Het eigen vermogen op basis van marktwaarde wordt namelijk ‘beklemd’ door maatschappelijke prestaties.
De beleidswaarde toont afgeleid van de marktwaarde een waarde waarbij rekening wordt gehouden met deze maatschappelijke prestaties. De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de beleidswaarde. De beleids waarde is bepaald conform de uitgangspunten zoals opgenomen in het handboek marktwaarde.
Van marktwaarde naar beleidswaarde
jaar 15 (zoals in de marktwaardering), maar op basis van eeuwigdurende doorexploitatie tegen markthuur. Bij de huidige lage disconteringsvoet en de hoge markthuur en groeivoet daarvan levert dit een eindwaarde op die in veel complexen (bijvoorbeeld in Amsterdam) hoger ligt dan het in de marktwaarde gehanteerde uitpondscenario met een ingeschafte exit yield in jaar 15. Daarnaast vindt er in stap 1 ook een correctie plaats op de overdrachtskosten (9%) welke in de marktwaarde wordt ingerekend.
Conform het handboek hoeven de overdrachtskosten niet ingerekend te worden in de beleidswaarde. Vorig jaar waren de overdrachtskosten in jaar 0 nog 3%, waardoor de verhoging naar 9% een groot effect heeft in de toename van de beleidswaarde in stap 1.
Stap 1 leidt door de rekenregels van het handboek in combinatie met een relatief lage disconteringsvoet tot een opslag van circa 2,7 miljard (15%). In werkelijkheid zijn de huren die wij vragen uiteraard veel lager dan de markthuur, deze correctie wordt in stap 2 gemaakt.
Stap 2: betaalbaarheid (huur)
Om voldoende sociale woningen beschikbaar te houden en om qua toewijzing aan de weftelijke vereisten te voldoen, is de maximaal te vragen huur begrensd. Deze valt in de meeste situaties lager uit dan de markthuur. We hebben een gematigde huurverhoging en een passende toewijzing toegepast. Hiermee geven we invulling aan onze maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid. Ymere biedt woningen aan met verschillende huurprijzen om ook verschillende huishoudtypes en inkomensgroepen passend binnen de sociale huur te huisvesten. Dit in tegenstelling tot een geliberaliseerde woning die tegen markthuur wordt verhuurd. Voor een
100%
-53%
-8%
49%
-5%
120%
100%
15%
sociale huurwoning moet ook nog de verhuurderheffing worden betaald wat kan oplopen naar 2 à 3 maandhuren. De beleidswaarde ligt daarom door de lagere huur en bijkomende verhuurderheffing nog lager. Als we uitgaan van de streefhuur in plaats van de markthuur, ligt de waarde 53% lager.
80%
60%
40%
20%
0%
Marktwaarde ultimo jaar
Opslag beschikbaarheid
Afslag betaalbaarheid
Afslag onderhoud
Afslag beheer
Beleidswaarde ultimo jaar
Stap 3: kwaliteit (onderhoud)
Om voldoende sociale woningen op lange termijn beschikbaar te houden, hebben we een onderhoudsbeleid dat gericht is op deze lange termijn. Onze eigen onder houdsnorm ligt hoger dan de marktnorm die is gebaseerd op instandhouding voor de komende 15 jaar. De marktwaarde komt daardoor 8% lager te liggen. We hebben een relatief ouder en ander type bezit dan de markt (waaronder ook monumenten) en we houden woningen (veel) langer in exploitatie waardoor we met vooral onze materiaalkeuze, de onderhoudscyclus van planmatig onderhoud en de inzet van ons werkapparaat andere keuzes maken dan alleen een minimale instandhouding.
Stap 4: beheer (beheerkosten)
Het exploiteren van de sociale woningvoorraad zorgt naast de reguliere beheer kosten voor extra uitgaven. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur en beheeractiviteiten van Ymere. Onze beheernorm ligt hoger dan de marktnorm, omdat we extra uitgaven hebben ten behoeve van langjarige exploitatie, passend toewijzen, leefbaarheid en sociaal beheer. Houden we rekening met onze werkelijke beheerkosten, dan komt de marktwaarde 5% lager te liggen.
Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde bestaat uit de volgende onderdelen.
Stap 1: beschikbaarheid (doorexploiteren)
We zorgen er voor dat voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Over de omvang van de sociale woningvoorraad maken we afspraken met de gemeenten en huurdersorganisaties. Hierdoor is de mogelijkheid van het structureel verkopen, zoals in de marktwaarde het uitgangspunt is, niet mogelijk. In de beleidswaarde wordt het gehele bezit daarom op basis van doorexploiteren gewaardeerd. In de beleidswaarde wordt echter de eindwaarde niet op basis van een ingeschafte exit yield berekend in
Effect beleidswaarde op eigen vermogen
De beleidswaarde ligt 22% hoger dan vorig jaar (€ 9,5 miljard t.o.v. 7,8 miljard). Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door stijging van de streefhuren, verlaging van het percentage van de verhuurderheffing en een aanpassing van marktwaardeparameters, zoals de disconteringsvoet. Het effect van wijziging in de disconteringsvoet werkt ook door in de eindwaarde, aangezien bij het bepalen van de contante waarde van eindwaarde de disconteringsvoet wordt gebruikt.
Op basis van de beleidswaarde maken we inzichtelijk welk deel van het eigen vermogen bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.
Deze schafting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van de woningportefeuille in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van deze woningen en bedraagt € 9,3 miljard. Dit impliceert dat 51% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. De waardebepaling van het vastgoed terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde, is geen exacte wetenschap. Tegelijkertijd is het de grootste post waarover Ymere een inschafting moet maken. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde,
is deze aan fluctuaties onderhevig. Aan de hand van een sensitiviteitsanalyse is het effect van een hogere disconteringsvoet, een lagere streefhuur en een hogere beheer en onderhoudsnorm getoetst. Hieruit blijkt dan met name een aanpassing van de disconteringsvoet een grote verandering in de beleidswaarde tot gevolg kan hebben.
10.4 Prestaties DrieKamerModel
Om onze missie te vervullen maken we voortdurend een afweging tussen onze maatschappelijke ambities (effectiviteit), het rendement van ons vastgoed (efficiën tie) en een financieel gezonde organisatie (financiële continuïteit). Aan de hand van het voor corporaties ontwikkelde DrieKamerModel maken we de verschillende geldstromen ten behoeve van deze drie ambities zichtbaar. Zo maken we inzichtelijk welke afweging we hebben gemaakt om onze maatschappelijke bijdrage van € 514 miljoen te realiseren.
Driekamermodel (x € 1.000.000)
Sociale interventies Huurkortingen Bijdrage exploitatie Bijdrage investeringen Totaal
(7,8)
(428,8)
(18,2)
(59,3
(514,1)
Marktconforme exploitatie Marktconforme verkoop Marktconforme investeringen Totaal
706,9
(128,9)
740,1
Overige bedrijfslasten Rente
Aflossing leningen en bank
Totaal
(33,0)
(113,8)
162,1
(79,3)
(226,0)
Vermogens kamer
Vastgoed kamer
Maatschappelijke kamer
Maatschappelijke kamer
Het realiseren van onze maatschappelijke ambities vindt plaats in de Maatschappe lijke kamer. Deze kamer is verantwoordelijk voor de effectieve besteding van het budget dat we beschikbaar stellen via de Vermogenskamer. Dit maatschappelijke budget zeften we in voor leefbaarheid, voor het realiseren van betaalbare woningen voor onze primaire doelgroep middels huurkortingen (t.o.v. de markthuur), een bijdrage aan de exploitatie en een bijdrage aan investeringen.
Vanuit de Vermogenskamer is in 2021 € 514 miljoen (2020: € 507 miljoen) beschikbaar gesteld aan de Maatschappelijke Kamer. Het grootste gedeelte van de maatschappe lijke bijdrage komt doordat we woningen verhuren tegen een betaalbare huurprijs in plaats van de huurprijs die op de vrije markt voor de woning gevraagd kan worden. In totaal gaat het om een huurkorting van € 429 miljoen ten opzichte van de markthuur (2020: € 412 miljoen). We besteedden €7,8 miljoen aan leefbaarheid en sociale interventies (2020: € 9,2 miljoen). Daarnaast besteden we € 18 miljoen
(2020: € 45 miljoen) meer aan onderhoud en beheer dan een marktpartij en hebben we € 59 miljoen als bijdrage gegeven aan onrendabele investeringen (2020:
€ 40 miljoen).
Vastgoedkamer
Het realiseren van een efficiënte exploitatie en de transformatie van ons vastgoed vindt plaats in de Vastgoedkamer. In de Vastgoedkamer streven we naar een markt conform rendement en marktconforme kosten. Vanwege onze maatschappelijke ambities is dit niet altijd wenselijk; we kiezen niet voor een maximaal rendement maar in plaats daarvan voor het geven van huurkortingen of het maken van extra beheerkosten. In die gevallen compenseert de maatschappelijke kamer de mindere opbrengsten of hogere uitgaven.
Het marktconforme rendement in de Vastgoedkamer bedraagt in 2021 € 707 miljoen (2020: € 681 miljoen). De marktconforme investeringen in de Vastgoedkamer bedragen
€ 129 miljoen (2020: € 165 miljoen). De opbrengst vanuit verkoop bedraagt € 162 miljoen (2020: € 154 miljoen).
Vermogenskamer
Het behouden van de financiële continuïteit is de verantwoordelijkheid van de Vermogenskamer. Hierin bewaken we onze kasstromen; we zorgen dat we niet meer uitgeven dan beschikbaar is, zodat we borgbaar blijven voor het WSW. Ook sturen we in de Vermogenskamer op de gewenste ontwikkeling van ons vermogen en de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. Deze verhouding moet gezond zijn, zodat we financiële risico’s kunnen opvangen.
De Vermogenskamer ‘ontvangt dividend’ van de Vastgoedkamer. Dit zeften we in voor het behouden van financiële continuïteit, voor het aan de Vastgoedkamer beschikbaar stellen van budget voor het marktconforme deel van de investeringen, voor nieuwbouw en renovatie, en voor het beschikbaar stellen van maatschappelijk budget voor de Maatschappelijke kamer.
Het ‘ontvangen dividend’ van de Vastgoedkamer bedraagt (som van de marktconforme exploitatie en verkoop) in 2021 € 869 miljoen (2020: € 835 miljoen). Het ‘ontvangen dividend’ is hoger omdat zowel de verkoopopbrengsten als de marktconforme exploitatie zijn gestegen in vergelijking met vorig jaar. In de Vermogenskamer neemt het lening volume af met € 48 miljoen. De liquide middelen stijgen met € 31 miljoen. Hiermee komt het saldo aflossingen, leningen en bank uit op € 79 miljoen (2020:
€ 36 miljoen), betaling van de rentelasten (€ 114 miljoen versus € 123 miljoen in 2020) en overige bedrijfslasten die hoger zijn door de eenmalige volkshuisvestelijke bedrage inzake de lening ruil met woningcorporatie Vestia (€ 32 miljoen versus
€ 4 miljoen in 2020). De marktconforme investeringen komen uit op € 129 miljoen (2020: € 165 miljoen), en voor het maatschappelijke budget voor de Maatschappe lijke kamer resulteert € 514 miljoen (2020: € 507 miljoen).
De treasury activiteiten van Ymere beogen zowel de lange als de kortetermijn financiering concernbreed te borgen, binnen aanvaardbare risicogrenzen en tegen zo laag mogelijke kosten.
De activiteiten omvaften cashmanagement, financieringsbeleid en (rente) risico management. Ymere heeft in het reglement financieel beleid en beheer (RFBB) en in het treasurystatuut de uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd.
Daarnaast beschikt Ymere over een financieringsstrategie, een treasurybeleidsplan, een treasuryjaarplan en een treasury manual. Een uitgebreide toelichting op de leningen en derivaten is opgenomen in de jaarrekening.
Leningen
In 2021 is het volume van de WSWgeborgde leningenportefeuille gedaald naar
€ 3.271 miljoen (2020: € 3.366 miljoen), waarvan € 2.868 miljoen is opgenomen.
In het totaal WSWgeborgd volume is tevens een volledig ongetrokken faciliteit van
€ 82 miljoen meegeteld. Deze faciliteit staat ook wel bekend als de obligolening en hierop kan alleen worden getrokken als het WSW hiertoe een verzoek heeft gedaan. Voorts is nog € 320 miljoen ruimte in bestaande leningen gealloceerd als liquiditeits buffer. Bovenop dit laatste bedrag is ook nog € 110 miljoen liquiditeiten onderdeel van de buffer, die daarmee einde jaar in totaal € 430 miljoen bedraagt.
De daling van de leningenportefeuille in 2021 is het gevolg van het feit dat 100%dochter Yvastgoed bv na het aantrekken van € 150 miljoen aan ongeborgde leningen is overgegaan tot volledige aflossing van een uit 2017 stammende intercompanylening van Stichting Ymere. Hierdoor was de behoefte aan geborgde financiering kleiner.
In 2021 is € 273 miljoen aan leningen afgelost en € 225 miljoen aan leningen opge nomen.
Borgingsstelsel
Het WSW heeft in 2021 haar Strategische Programma afgerond. Het programma moet zorgen voor een toekomstbestendig borgstelsel, een betere bescherming van het borgstelsel tegen claims van buiten de sector en meer inspraak voor deelnemers. Ymere heeft ten behoeve van het borgingsstelsel een obligolening aangetrokken.
Deze faciliteit biedt het WSW de mogelijkheid, indien zij dit nodig acht, om maximaal
€ 82 miljoen aan middelen aan te trekken op naam van Ymere. Daarnaast heeft Ymere gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een nieuwe, beperktere volmacht ten gunste van het WSW af te geven van € 8,4 miljard. De volmacht houdt in dat het WSW de mogelijkheid heeft om voor een maximum bedrag van € 8,4 mln hypotheek te vestigen op DAEBvastgoed van Ymere.
Ymere heeft met vrijwel alle andere corporaties in Nederland meegewerkt aan een structurele verlaging van de rentekosten van Vestia. Hiermee werd een beroep van Vestia op het Borgingsstelsel vermeden. Ymere heeft daarvoor een lening van
€ 25,2 miljoen met een lage rente geruild tegen een lening van Vestia met een rente van 4,86%.
Beleggingen (deposito)
Ymere heeft geen actief beleggingsbeleid. Sinds 1995 heeft Ymere één deposito in portefeuille dat binnen de richtlijnen van de Aw classificeert als belegging.
Het deposito is € 18,2 miljoen groot, heeft een looptijd tot 2025 en heeft een rente van 8,2%.
Derivaten
Om het renterisico van herfinancieringen en nieuwe investeringen te reduceren, heeft Ymere tot in 2011 rentederivaten afgesloten. Ymere heeft uitsluitend interest rate swaps (IRS’s) in haar portefeuille. Per ultimo 2021 bestaat de portefeuille uit 55
(2020: 61) lopende contracten, afgesloten bij vijf verschillende banken. Het totaal nominaal bedrag van de door Ymere afgesloten interest rate swaps (payer) ultimo 2021 bedraagt € 1.350 miljoen (2020: € 1.501 miljoen). De nominaal gewogen gemiddelde rente van de interest rate swaps bedraagt 3,96%.
De derivatenportefeuille heeft per 31 december 2021 een indicatieve negatieve marktwaarde van € 491 miljoen negatief (2020: negatief € 724 miljoen). Ymere voldoet per eind 2021, net zoals vorig jaar, aan de vereisten van de stresstest van de Aw. Als onderliggende overeenkomst heeft Ymere met de banken ISDAagreements afgesloten. Ymere is geen credit support annexes overeengekomen en heeft geen contracten met mogelijkheden tot margin calls.
Breakclausules
Vanwege het rentemanagement heeft Ymere interest rate swaps in portefeuille. Ymere heeft in een aantal van deze derivaten zogenoemde breakclausules afgesloten die optreden tussen 2022 en 2025. Ymere heeft in 2021 twee interest rate swaps (IRS) met breakclausules laten doorzakken in vastrentende leningen. Per 31 december 2021 heeft Ymere nog 13 derivatencontracten (zie tabel hieronder) waarin break clausules zijn afgesproken met een mandatory early termination break.
Breakclausules (per 31 december 2021) | |||
jaar | nominaal bedrag | aantal irs | marktwaarde |
2021 | 0 | 0 | 0 |
2022 | 160 | 5 | 146 |
2023 | 0 | 0 | 0 |
2024 | 0 | 0 | 0 |
2025 | 200 | 8 | 135 |
Totaal | 360 | 13 | -281 |
(waardes= per breakdatum) (bedragen * € 1 mln) | |||
Het nominale bedrag (notional) van deze derivaten met breakclausules bedraagt ultimo 2021 € 360 miljoen (2020: € 410 miljoen). De marktwaarde per breakdatum op basis van de rentecurve van 31 december 2021 bedraagt € 281 miljoen negatief.
Liquiditeitsbuffer
De buffer is opgebouwd om te kunnen voldoen aan de liquiditeitsconsequenties van derivaten met een breakclausule rekening houdend met een 2% rentedaling, conform externe regelgeving.
De hoogte van de benodigde liquiditeitsbuffer wordt vooral bepaald door de marktwaarde op de contractuele breakdatum. De werkelijke marktwaarde op breakdatum is bepalend voor de omvang van de benodigde liquiditeiten. Per eind 2021 is de liquiditeitsbuffer € 430 miljoen groot. Deze liquiditeitsbuffer is voldoende hoog en kent twee componenten: het nietopgenomen gedeelte van variabele hoofdsomleningen (€ 320 miljoen) en geoormerkte liquide middelen (€ 110 miljoen).
Het uitoefenen van breakclausules leidt in principe tot een uitbetaling van de markt waarde. In 2021 heeft Ymere een aantal interest rate swaps met een mandatory break laten doorzakken in vastrentende leningen. Hiermee is het liquiditeitsrisico voor Ymere verminderd.
Ymere is voornemens om begin 2022 een aantal derivaten met een breakclausule vervoegd te laten doorzakken in vastrentende leningen, alsmede de breakdata van een aantal derivaten met een breakclausule in 2025 te spreiden in de tijd.
Door deze transacties zal Ymere de liquiditeitsbuffer materieel kunnen verlagen.
NV Zeedijk | 0,2 | 2,8% | 0,2 | 2,8% | Vastgoedexploitatie | |
De Woningbouw Holding BV | 0,0 | 100,0% | 0,0 | 100,0% | Energielevering | |
Om de risico’s in ontwikkelingsprojecten te verkleinen heeft Ymere in het verleden | De Woningbouw Energie BV | 0,0 | 100,0% | 0,0 | 100,0% | Energielevering |
10.6 Verbindingen en dochterbedrijven
Overzicht van deelnemingen Ymere met zeer beperkt financieel belang
2021 | 2021 | 2020 | 2020 | Activiteit | |
x € 1 mln | % | x € 1 mln | % | ||
Stadsherstel Amsterdam NV | 0,3 | 0,6% | 0,3 | 0,6% | Vastgoedexploitatie |
Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV | 0,0 | 41,1% | 0,0 | 41,1% | Exploitatie woonwagenstandplaatsen |
Woningnet NV | 0,7 | 17,9% | 0,7 | 17,9% | Woonruimteverdeelsysteem |
een holdingstructuur opgericht. In 2017 kwam hier Yvastgoed bij. In Yvastgoed is een klein deel van ons bezit ondergebracht. Het gaat om woningen, bedrijfsruimtes en parkeerplaatsen die niet aansluiten bij ons werk op basis van onze Ymere Strategie 2016+. Besluitvorming inzake oprichting, beheer of verbreken van verbindingen
vindt plaats conform het beleid dat is vastgelegd in het in 2017 door de raad van commissarissen goedgekeurde verbindingenstatuut.
Financieringen van de onderliggende vennootschappen worden verstrekt in rekeningcourant. Financieringen van samenwerkingsverbanden, voor zover er geen externe leningen zijn aangetrokken, worden gefinancierd door leningen en eigen vermogen.
Een overzicht met alle verbindingen is opgenomen in de bijlage bij de jaarstukken. Onze verbindingen met enige omvang worden weergegeven in het onderstaande overzicht:
Overzicht verbindingen met enige omvang
Totaal Aandeel Stichting Ymere Activiteitengebied
Balans- totaal | Leningen van derden | % | Balans- totaal | Leningen van derden | ||
XXX Xxxxxxxxxxx CV | 24,0 | 0,0 | 25,00% | 6,0 | 0,0 | Almere |
VOF Nobelhorst | 1,9 | 0,0 | 50,00% | 0,8 | 0,0 | Almere |
Ontwikkelingsmij 023 CV | 7,4 | 0,0 | 25,00% | 1,9 | 0,0 | Haarlem |
Vof Graanhuis | 2,7 | 0,0 | 50,00% | 1,4 | 0,0 | Beinsdorp |
Beinsdorp CV | 3,4 | 0,0 | 33,33% | 1,1 | 0,0 | Beinsdorp |
VOF Tudorpark | 7,4 | 0,0 | 50,00% | 3,7 | 0,0 | Hoofddorp |
Totaal | 46,8 | 0,0 | 14,9 | 0,0 |
Ymere heeft deze samenwerkingsverbanden met derden gevormd om onroerend goed te verwerven, te ontwikkelen en te verkopen. Voor de activiteiten van de verbindingen geldt dat ze zijn gebaseerd op volkshuisvestelijke overwegingen.
Voor projecten waarbij nog sprake is van de bouw van koopwoningen, geldt dat deze doorgaans niet eerder in aanbouw worden genomen dan wanneer 70% is verkocht. De samenwerkingsverbanden worden gefinancierd door Ymere Holding
B.V. en haar dochters.
Behalve in de deelnemingen die in de consolidatie zijn betrokken, neemt Ymere deel in deelnemingen waarin het belang van zeer beperkte financiële betekenis is. Deze worden in het onderstaande overzicht weergegeven:
Totaal 1,3 1,3
10.7 Vooruitblik 2022 en verder
Meer ruimte voor aanpak wooncrisis
In onze regio is er sprake van een grote disbalans tussen opgaven en middelen.
De enorme vraag naar betaalbare woningen en het relatief oude bezit maken dat de opgaven in deze regio groter zijn dan gemiddeld. Tegelijkertijd raakt de verhuur derheffing onze regio buitenproportioneel hard omdat de grondslag hiervoor de WOZwaarde is, die door de wooncrisis in de regio hoog is en nog steeds sterk stijgt. Deze situatie geldt ook voor Ymere.
Het goede nieuws is dat de politiek heeft ingezien dat er wat met de verhuurder heffing moet gebeuren om de wooncrisis aan te pakken. Het Kabinet heeft voor 2022 besloten om de verhuurderheffing sectorbreed met € 500 miljoen te verlagen in ruil voor prestatieafspraken ten aanzien van o.a. investeringen in nieuwbouw en verduurzaming van de woningvoorraad. De middelen die we hier mee vrijspelen investeren we onder andere in het versneld aanpakken van woningen met een laag energielabel (label E, F en G), het verduurzamen van de woningvoorraad en extra onderhoud om de conditiescores op peil te houden. Daarnaast heeft het nieuwe kabinet aangekondigd de verhuurderheffing vanaf 2023 volledig af te schaffen.
Hierbij komt het kabinet ook nog met eisen ten aanzien van de besteding van de middelen. Medio 2022 verwachten we onze nieuwe strategie af te ronden waarmee we richting geven aan deze beschikbare investeringsruimte voor de lange termijn.
Ymere stuurt op passend en betaalbaar wonen
De komende jaren blijven we ons inzeften voor betaalbare woningen passend bij het inkomen van onze huidige en toekomstige huurders. Waar we voorheen woon lastenakkoorden met gemeenten sloten, is dat beleid feitelijk geïnstitutionaliseerd
door de Wet Eenmalige Huurverlaging. Bij mutatie bieden we bewoners met een laag inkomen een passende huur. En we hanteren een restrictief huurverhogingsbeleid door niet de weftelijk maximaal toegestane huurverhogingsruimte te benuften.
Ymere investeert in het verbeteren van de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad
We investeren de komende vijf jaar gemiddeld € 145 miljoen per jaar in de verbetering van ons bestaand bezit en duurzaamheid. In de planperiode worden ruim 4.000 woningen verbeterd door middel van renovatie en projectmatige woningverbetering. Investeringen in duurzaamheid worden overwegend in combinatie met woning verbetering of renovatie uitgevoerd.
vijf jaar hebben we daarom voor circa € 60 miljoen extra onderhoudsuitgaven | 2022 | 0000 | 0000 | 0000 | 0000 | ||
ingerekend en circa € 70 miljoen extra voor renovatieprojecten. Daarmee zien we de | ICR geconsolideerd | Min. 1,4 | 1,72 | 2,02 | 2,14 | 2,36 | 2,41 |
conditiescore (CVO) van ons bezit de komende jaren gestaag toenemen. | ICR DAEB | Min. 1,4 | 1,53 | 1,82 | 1,92 | 2,09 | 2,05 |
Ymere maakt werk van beschikbaarheid in ons kerngebied | Loantovalue beleidswaarde (geconsolideerd) | Xxx. 85% | 37% | 38% | 38% | 38% | 38% |
We zeften ons hard in om nieuwe woningen toe te voegen aan onze woningvoorraad. | Solvabiliteit beleidswaarde (geconsolideerd) | Min. 15% | 59% | 58% | 58% | 57% | 57% |
Geprognosticeerde Financiële kengetallen Ymere (per jaar)
In de komende vijfjaarsperiode investeren we ruim € 140 miljoen per jaar waarmee we circa 3.400 nieuwbouwwoningen (waarvan 750 flexwoningen) toevoegen aan onze woningportefeuille. Aangezien we meer nieuwbouwwoningen toevoegen dan dat we woningen verkopen of slopen neemt onze sociale woningvoorraad binnen ons kerngebied de komende jaren toe met circa 1.700 woningen (inclusief flexwoningen). Tegelijkertijd zijn we wel afhankelijk van gemeenten voor het beschikbaar stellen van betaalbare grondposities en bouwcapaciteit bij comakers.
Ymere investeert de komende jaren ruim € 200 miljoen extra
We hebben een plan gemaakt dat past binnen de financiële ruimte die we hebben en dat de financiële continuïteit van Ymere waarborgt. We hebben extra middelen vrijgespeeld door het aantrekken van € 150 miljoen commerciële financiering in Yvastgoed, waarmee we de interne lening met de TI hebben kunnen aflossen, en door de verkoop van onze vastgoedportefeuille in de gemeente Gooise Meren.
De liquide middelen die we hiermee weten vrij te spelen investeren we de komende jaren in het realiseren van onze nieuwbouwambities en het verbeteren van onze bestaande woningen. Dit stelt ons in staat de komende jaren ruimt € 200 miljoen extra te investeren in nieuwbouw en verbetering van het bestaande bezit.
Alert blijven op veranderingen in marktomstandigheden
De mate waarin we onze doelen kunnen verwezenlijken zijn mede afhankelijk van de ontwikkeling van de bouwkosten, beschikbare bouwcapaciteit en ruimte op de arbeidsmarkt. We blijven daarom alert op macroeconomische of politieke veranderingen die ons financieel evenwicht kunnen veranderen.
Landelijk zijn de prijzen van woningen verder gestegen. We verwachten dat door de grote druk op de woningmarkt de prijzen van woningen in het werkgebied van Ymere niet zullen dalen. De positieve kant is dat we hierdoor minder woningen hoeven te verkopen om de benodigde inkomsten uit verkoop te halen. Daarnaast zien we ook een stijging van de loonkosten en bouwkosten en een stijgende prijsinflatie (waaronder snel stijgende energiekosten). Onze kosten stijgen in verhouding sneller dan onze huuropbrengsten waardoor het een opgave is om met minder middelen uiteindelijk wel dezelfde resultaten te behalen. Dit vraagt om meer innovatie in de woningbouw en betaalbaarder bouwen en aandacht voor efficiënte bedrijfsprocessen en digitali sering. Tegelijkertijd moeten we de groei van onze apparaatskosten beperkt houden, maar ook oog hebben voor het behoud van goede medewerkers. En als werkgever aantrekkelijk blijven in deze krappe en turbulente arbeidsmarkt.
Ontwikkeling personele bezefting
Met het oog op voorgenoemde ontwikkelingen, de investeringen in nieuwbouw, verbetering en verduurzaming, verwachten wij een uitbreiding van de personele bezefting in 2022. Met name is sprake van krapte in de arbeidsmarkt voor technisch personeel, waardoor het invullen van deze vacatures extra uitdagend is.
Ontwikkeling financiële kengetallen
Onderstaande tabel toont de ontwikkeling van onze geprognosticeerde geconsolideer de kengetallen per jaar in de komende periode. Hierin is de extra investeringsruimte die ontstaat door de afschaffing van de verhuurderheffing nog niet meegenomen.
Dekkingsratio marktwaarde (geconsolideerd) Xxx. 70% 28% 28% 27% 25% 24%
De ICR loopt op omdat de rentelasten de komende jaren sterk dalen. Dit komt enerzijds door het maximaal borgingsplafond waardoor we beperkt zijn in het aangaan van nieuwe leningen en daardoor ook de rentelasten niet toenemen. Anderzijds komt dit omdat de rentestand relatief laag is en ook lager dan in het vorige FMP werd verwacht. Bij het herfinancieren van leningen nemen de rentelasten daardoor af. In 2022 is het negatieve effect van de vennootschapsbelasting zicht baar op onze ICR. In 2023 stijgt de ICR omdat de renteuitgaven lager liggen door (her)financiering tegen een lagere rente.
We hebben drie financieringsbronnen: operationele kasstroom (huur minus kosten), verkopen en nieuwe leningen. Dit zijn communicerende vaten. Minder verkopen betekent bijvoorbeeld meer lenen, wat gelet op de begrenzing van het leenplafond niet of nauwelijks mogelijk is. Een lagere huurverhoging of meer uitgaven aan onder houd of leefbaarheid betekent dat we zelf minder uit ons operationeel resultaat kunnen financieren en we daarom meer moeten lenen (wat dus nauwelijks kan) of minder kunnen investeren. Het totale leningenvolume van bijna € 3,4 miljard (inclusief liquiditeitsbuffer en obligolening) in 2025 is in lijn met het FMP van vorig jaar. Dit biedt een veiligheidsmarge om eventueel toekomstige risico’s op te vangen en te kunnen inspelen op nieuwe kansen op de woningmarkt. Door het borgings plafond van € 3,5 miljard is het niet mogelijk meer geborgd te lenen.
In het geborgde leningvolume houden we rekening met een liquiditeitsbuffer die bestaat uit een variabele hoofdsomlening bij het WSW. Deze hoofdsom is niet opgenomen, maar kan worden opgenomen om de afkoopsom van de breaks op breakmoment te kunnen financieren. Na 2025 zijn geen breakclausules in de derivatencontracten en is het aanhouden van een liquiditeitsbuffer niet meer
van toepassing. Tevens houden we als gevolg van een herijking van het strategisch programma van het WSW rekening met een obligolening van € 80 miljoen.
Om het borgstelsel robuust en toekomstbestendig te houden is de obligoinning in 2021 gewijzigd in een jaarlijkse obligoheffing en een verplicht aan te houden obligolening (variabele hoofdsomlening). Deze lening gaat echter ten koste van de investeringscapaciteit aangezien het leningplafond van € 3,5 miljard ongewijzigd blijft. Het strategisch programma is in 2021 geïmplementeerd.
Deel IV
Verslag raad van commissarissen
Verslag raad van commissarissen
Inleiding
De raad van commissarissen van Ymere kijkt terug op een jaar vol grote veranderingen. Allereerst nam de organisatie in 2021 afscheid van Xxxxx Xxxxxx. Als voorzifter van de statutaire directie heeft zij Ymere sinds haar aantreden in 2014 kundig en stabiel geleid. Haar bestuurstermijn werd gekenmerkt door de nasleep van de economische crisis, de daarmee samenhangende bezuinigingen en de inperkingen van het speelveld van woningcorporaties. Xxxxx gaf uitvoering aan Strategie 2016+ van Ymere en heeft er zo voor gezorgd dat Ymere sterk uit de crisis tevoorschijn is gekomen. Anno 2022 staat er een zelfbewuste en wendbare organisatie, die onder leiding van de statutaire directie, met als nieuwe voorzifter Xxxx Xxxxxxxxx, de toekomst stevig tegemoet kan.
De coronapandemie plaatste Ymere ook weer voor grote uitdagingen. De veerkracht van de medewerkers werd ook in dit tweede coronajaar stevig op de proef gesteld, vooral tijdens de lockdowns. De raad heeft met bewondering gezien hoe groot de veerkracht van de medewerkers van Ymere is. Ons respect daarvoor is groot.
Sommige medewerkers hebben zelfs nog nooit een normale werkdag bij Ymere meegemaakt. De raad realiseert zich dat deze omstandigheden veel van alle mede werkers vergen.
Ymere bouwde meer woningen, investeerde stevig in onderhoud, en werkte gelijk tijdig aan verbetering en verduurzaming van het woningbezit. Het tempo is en wordt opgevoerd. Verduurzaming krijgt een extra impuls, het woningisolatieprogramma wordt versneld, net als (de voorbereidingen op) aardgasvrij wonen. Ymere neemt daarvoor actief deel aan de Amsterdamse Warmtemotor.
De raad van commissarissen constateert dat Ymere net als veel andere organisaties moeite heeft om voldoende vakkundig personeel aan te trekken. De arbeidsmarkt vertoont steeds meer knelpunten. Om te kunnen doen wat Ymere moet doen, zal de organisatie een aantrekkelijke werkgever moeten zijn. Dat lukt beter als er goed nieuws te melden is, en dat is er. We noemen hier als voorbeeld de voorspoedige aanpak van de loden waterleidingen, een operatie die beter en sneller verliep dan gedacht. In 2021 is deze moeilijke en belangrijke klus zo goed als helemaal geklaard; de laatste loodjes volgen in de eerste helft van 2022.
Ymere doet belangrijk en maatschappelijk zeer zinvol werk: zorgen voor een goed thuis voor mensen met een bescheiden inkomen. Tijdens werkbezoeken en gesprekken merken de leden van de raad dat Ymeremedewerkers zich zeer verbonden voelen aan deze taak.
En die taak is misschien wel belangrijker dan ooit. Waar staat Ymere de komende jaren voor? Er moet meer worden gebouwd, klimaatverandering vraagt om snellere verduurzaming. Maar hoe moet dat? Kan flexwonen een oplossing zijn? Om die vragen goed te adresseren werkt de directieraad aan een actualisatie van de strategie.
Daarbij wordt de raad van commissarissen nauw betrokken, net als medewerkers, ondernemingsraad, huurdersverenigingen en relevante belanghouders. Medio 2022 ligt die nieuwe strategie op tafel.
11. Besturen en toezichthouden
Goed bestuur (governance) is voor Ymere van groot belang. Goed bestuur zorgt ervoor dat zowel de raad als de statutaire directie, ieder vanuit zijn eigen rol en verantwoordelijkheid, slagvaardig en betrouwbaar kan handelen.
De raad van commissarissen en de statutaire directie zijn gezamenlijk verantwoor delijk voor de governance van Ymere. Daartoe heeft de raad samen met het bestuur een visie op toezicht en besturen opgesteld. Deze visie wordt jaarlijks bij de zelf evaluatie van de raad van commissarissen tegen het licht gehouden. Op verzoek van de raad van commissarissen heeft het nieuwste lid xxx xx xxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, gereflecteerd op het document bij de zelfevaluatie van 9 december. Tijdens de bespreking is afgesproken dat het document de visie op toezicht en besturen in 2022 op enkele punten zal worden aangepast.
In 2021 heeft de Aw een governance inspectie bij Ymere afgenomen. Op basis van risicoanalyse geselecteerde onderwerpen die bij Ymere spelen, is in deze governanceinspectie onderzocht hoe het bestuur en de raad in deze dilemma’s (de strategievorming, de investeringsagenda voor nieuwbouw, onderhoud,
verbetering en verduurzaming en de beklemming als gevolg van het gemaximeerde geborgde leningsniveau) staan en of de governance van Ymere daarmee voldoende waarborgen biedt voor een goed functionerende corporatie in haar maatschappe lijke omgeving.
Op basis van de aangereikte stukken en de gevoerde inspectie concludeert de Aw dat Ymere niet alleen aan de opzet van de criteria voor good governance voldoet, maar dat ook de werking van de governance bij Ymere als positief wordt beoordeeld.
De relevante stukken met betrekking de governance van Ymere staan op xxx.xxxxx.xx.
Taken en bevoegdheden
De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op de totstandkoming en de realisatie van het beleid door de statutaire directie, en op de algemene gang van zaken in de Stichting Ymere. De raad is werkgever van de statutaire directie en staat deze (gevraagd en ongevraagd) met raad terzijde. Vanuit de optiek van de raad is toezichthouden gebaseerd op vertrouwen, met respect voor ieders rollen.
Vanuit deze rol besteedt de raad aandacht aan de cultuurwaarden waarmee aan de missie van Ymere wordt gewerkt: resultaatgericht, verantwoordelijk, samen, realistisch, betrokken en wendbaar.
De raad van commissarissen benoemt de accountant, geeft de accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken, en keurt de opdrachtverlening goed voor de visitatie die Ymere iedere vier jaar laat uitvoeren.
Legitimatie
De raad van commissarissen handelt als intern toezichthouder op basis van de bevoegdheden die in de statuten en de wet zijn omschreven. In de reglementen van de raad van commissarissen en van de commissies van de raad wordt de werkwijze van de raad nader beschreven. Ook deze reglementen zijn te vinden op xxx.xxxxx.xx. De commissies adviseren de raad over onderwerpen die binnen hun taakgebied vallen en bereiden de besluitvorming van de raad van commissarissen voor. Dit laat de verantwoordelijkheid voor de besluitvorming van en door de raad onverlet.
11.1 Governancecode woningcorporaties 2020
De Governancecode woningcorporaties van Aedes/VTW geeft richtlijnen voor goed, verantwoord en transparant bestuur en toezicht. Daarnaast geeft de code ook richting aan de manier waarop het bestuur en de raad van commissarissen functioneren en hoe zij verantwoording afleggen over de resultaten.
Ymere voldoet aan deze code en past deze in zijn geheel toe.
De raad heeft in 2021 besloten om de taken van de remuneratiecommissie uit te breiden met governancetaken. De naam van de commissie wordt in dat kader gewijzigd in governance en selectie-, beoordelings- en remuneratiecommissie.
Met het opnemen van governancetaken laat de raad van commissarissen zien hoe belangrijk hij de governancetaken vindt. Het reglement van de commissies van de raad van commissarissen is naar aanleiding van deze wijziging aangepast.
12. Raad van commissarissen in toezichthoudende rol
Op basis van de visie op toezicht en besturen vervult de raad zijn rol op diverse terreinen. Op een aantal van deze terreinen gaan de onderstaande paragrafen nader in.
12.1 Toezicht op de strategie
Tot de taken van de raad van commissarissen behoort de bewaking van de uitvoering van en advisering over de ondernemingsstrategie van Ymere, Strategie 2016+. Om de voortgang en realisatie van deze strategie te kunnen volgen, is deze vertaald in strategische KPI’s. Over deze KPI’s wordt gerapporteerd in de tertiaal rapportages die in de raad ter bespreking komen.
Het aantreden van de nieuwe voorzifter van de statutaire directie op 1 juni was een goed moment om te beginnen met het formuleren van een nieuwe ondernemings strategie. Daarmee krijgt de langetermijnopgave van Ymere opnieuw richting en doel.
De raad van commissarissen wordt samen met de medewerkers van Ymere, de ondernemingsraad en de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere nauw betrokken bij de ontwikkeling van de herziene strategie. Een teambuildingssessie samen met de statutaire directie in september 2021 vormde de kickoff. Daarbij reflecteerde de raad op opties voor de nieuwe koers van Ymere, de onderliggende dilemma’s en de gevolgen van de te maken keuzes.
In het vervolg op deze sessie zijn op 28 oktober en 9 december – onder leiding van de manager Strategie en Beleid – twee strategiesessies georganiseerd. Daarbij waren de leden van de raad en alle leden van de directieraad aanwezig. De verzamelde input wordt gebruikt bij de verdere ontwikkeling van de strategie. Afgesproken is dat het strategieonderwerp tijdens iedere raadsvergadering in 2022 op de agenda komt, tot het moment dat het strategiedocument definitief wordt vastgesteld.
De jaarlijkse Strategiebrief voor het daaropvolgende kalenderjaar wordt in een vergadering van de raad besproken. Deze Strategiebrief bepaalt de prioriteiten van Ymere voor het komende jaar. De concretisering in doelen (KPI’s) en acties wordt – in samenhang met de begroting en de prestatieafspraken – verwerkt in het Jaarplan op hoofdlijnen.
12.2 Toezicht op prestatieafspraken
De Woningwet vraagt van Xxxxx om prestatieafspraken te maken in de gemeenten waarin de corporatie (substantieel) bezit heeft. Ymere streeft naar zoveel mogelijk meerjarige afspraken. Dat geeft voor langere tijd helderheid en leidt tot meer efficiency.
In de gemeenten Amsterdam, Haarlemmermeer, Gooise Meren, Weesp en Almere waren er al meerjarige afspraken gemaakt. In Gooise Meren zijn de prestatieafspraken 20202024 op verzoek van de gemeente geactualiseerd. Ymere heeft deze geactuali seerde afspraken ondertekend en afgesproken dat de nieuwe eigenaar van ons bezit in Gooise Meren onze afspraken overneemt. De raad van commissarissen heeft in december zijn goedkeuring gegeven aan de geactualiseerde afspraken.
Met de gemeente Haarlem zijn de prestatieafspraken voor de periode 2022 tot met 2025 nog niet ondertekend. De verwachting is dat dit in het voorjaar van 2022 gebeurt, waarna de afspraken ter goedkeuring naar de raad van commissarissen worden gestuurd.
Met de gemeente Heerhugowaard, waar Ymere beperkt sociaal bezit heeft, is al langer geleden overeengekomen dat er geen prestatieafspraken worden gemaakt.
12.3 Toezicht op beheersing van financiële en operationele prestaties
De raad van commissarissen ontvangt ieder jaar de begroting voor het volgende jaar en het financieel meerjarenplan (FMP) voor de komende vijf jaar ter goedkeuring.
Dit FMP is de financiële vertaling van de strategie en vormt elk jaar de basis voor de prognose aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
In het afgelopen jaar heeft het FMP in de vergaderingen van de raad vanaf juni op de agenda gestaan. Zodoende kon de raad van commissarissen er input aan geven en was er voldoende tijd voor de organisatie om het FMP – voor zover nodig – hierop aan te passen. In de vergadering van 9 december 2021 is het FMP voor 20222026 goedgekeurd, inclusief de begroting voor 2022. Het Jaarplan op hoofdlijnen is ter informatie meegestuurd.
Op basis van de tertiaalrapportage is na ieder tertiaal in de vergaderingen van de raad van commissarissen (en daarvoor in de auditcommissie) uitgebreid gesproken over de financiële situatie van Ymere en de operationele prestaties. Hierdoor krijgt de raad goed inzicht in de stand van zaken en in de ontwikkelingen waarmee Ymere wordt geconfronteerd. Ook spreekt de raad aan de hand van deze rapportages over de operationele maatschappelijke prestaties van Ymere.
De auditcommissie en de voorzifter van de raad van commissarissen worden daarnaast maandelijks geïnformeerd over de ontwikkeling van de belangrijkste (financiële en operationele) cijfers en de sturing hierop.
Jaarrekening en jaarverslag 2021
De auditcommissie heeft de conceptjaarrekening, het conceptjaarverslag 2021 en het accountantsverslag besproken met de statutaire directie en de accountant.
De jaarstukken zijn in de vergadering van de raad van commissarissen van 31 maart 2022 vastgesteld.
Meerjareninvestering/planning besluiten (vastgoed)projecten
Op grond van artikel 26 van de Woningwet heeft de raad van commissarissen een goedkeuringsrecht voor het doen van investeringen boven € 3 miljoen. Aan het goedkeuringsrecht geeft de raad invulling. Dit is ook zo opgenomen in de statuten en het Investeringsstatuut. De raad heeft ook goedkeuringsrecht bij verkoop van vastgoed boven € 10 miljoen.
De raad van commissarissen krijgt inzicht in programmabesluiten van projecten die naar verwachting in het daaropvolgende jaar ter goedkeuring zullen worden voor gelegd. Alle projecten tussen € 3 en € 7,5 miljoen worden vooraf goedgekeurd door de raad van commissarissen. Achteraf ontvangt de raad hiervan een rapportage.
Indien noodzakelijk geeft de raad zijn goedkeuring opnieuw. Projecten van meer dan
€ 7,5 miljoen worden individueel aan de raad voorgelegd.
De projecten worden vooraf door de commissie vastgoed besproken en voorzien van een advies aan de raad.
12.4 Toezicht op risicobeheersing
De raad beoordeelt en bespreekt de risico’s die door Ymere, het WSW, de Aw en de accountant zijn benoemd, en voert jaarlijks een risicoidentificatie uit. Het risico profiel van Ymere wordt op basis van het Risk en Control Framework (RCF) besproken. Dit profiel is in de auditcommissie uitgebreid besproken en vervolgens door de raad goedgekeurd. De raad bespreekt dit onderwerp ook in een apart overleg met de internal auditor. Over de trend en de beheersing van de toprisico’s wordt gedurende het jaar gerapporteerd in de tertiaalrapportage.
In de managementlefter 2021 van BDO meldt de accountant over de risicobeheersing dat:
• De interne organisatie en administratieve processen, welke relevant zijn in het kader van de jaarrekeningcontrole, overall van goed niveau zijn.
• Ten aanzien van de interne beheersing er géén significante tekortkomingen zijn geconstateerd. Wel wordt er ruimte voor verdere aanscherping van de interne beheersing gezien.
• Het integrale risicomanagement een goede mate van volwassenheid kent en aansluit op (extern) actuele thema’s.
• Het Three Lines Model goed is ingebed binnen Ymere.
De raad van commissarissen ziet een bijzonder goede managementlefter die hij zo niet vaak onder ogen ziet. Dit is absoluut een compliment waard voor de directie.
12.5 Toezicht op treasury
Het reglement financieel beheer en beleid, het treasurystatuut en het treasury beleidsplan geven de structuur en uitgangspunten aan waarbinnen de treasury activiteiten van Ymere plaatsvinden.
In de auditcommissie worden ook het treasuryjaarplan en de rapportages besproken, zodat er overzicht van en inzicht in de treasuryactiviteiten is. Tevens adviseert de auditcommissie de raad van commissarissen over de doorzaktransacties die de raad moet goedkeuren.
Nieuw borgingsstelstel
Het Strategisch Programma van WSW heeft gevolgen gehad voor Ymere. Om WSW geborgde leningen te kunnen blijven aantrekken, moesten er addenda overeen gekomen worden op bestaande leningsovereenkomsten en moest er een variabele hoofdsomlening aangetrokken worden voor de obligolening. Dit onderwerp is samen met het verstrekken van een nieuwe (minder verstrekkende) volmacht verstrekt aan het WSW na eerdere goedkeuring van de rvc, behandeld in de raad.
Vestia
In 2021 is er bij de woningcorporaties en dus ook binnen de raad van commissarissen van Ymere veel aandacht uitgegaan naar de uitvoering van de leningruil Vestia, met als insteek om de uitvoering van de ruil uit te voeren. De raad is blij dat het dankzij de inspanning van velen gelukt is binnen de corporatiesector een oplossing te vinden voor de financiële problematiek van Vestia.
Financieringsstrategie
De directie actualiseert eens in de drie jaar haar governancestukken. In 2021 was er vanuit dit oogpunt aandacht voor de financieringsstrategie die is geactualiseerd. De financieringsstrategie is onderdeel van het gezamenlijk beoordelingskader van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en legt specifiek een relatie tussen de financiering en de (vastgoed)strategie. De raad heeft deze in de vergadering van oktober goedgekeurd.
Commerciële financiering Yvastgoed
Voor de herfinanciering voor Yvastgoed is dit jaar een definitieve keuze gemaakt. Besloten is om € 150 miljoen naar stichting Ymere toe te laten stromen als aflossing op de bestaande interne lening, terwijl Yvastgoed een externe commerciële financiering aangaat tegen gunstige rentetarieven. De raad van commissarissen heeft hier goedkeuring aan gegeven.
12.6 Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties
Tijdens alle raadsvergaderingen is er expliciet aandacht voor het onderwerp ‘Huurder en Wonen’. Onderwerpen die specifieke aandacht kregen tijdens de vergaderingen zijn de huurverhoging, het flexwonen, digitalisering in dienstverlening en innovatie, woonfraude, aanpak veiligheid, mutatieonderhoud en leegstand,
en de Amsterdamse Warmtemotor.
Via de commissie vastgoed bespreekt de raad thema’s op het gebied van portefeuillevernieuwing, woningbouwlocaties en woningbouwprogramma’s.
Aan de commissie vastgoed zijn presentaties gegeven over het flexwonen, de stand van zaken van het project ‘Lood eruit’, de Amsterdamse Warmtemotor, de gebieds visie Strandeiland (Amsterdam) en de decharge Xxxx Xxxxxxxxxx.
De maatschappelijke en volkshuisvestelijke prestaties van Ymere komen aan bod tijdens de behandeling van de tertiaalrapportages, het FMP en de begroting in de raad.
12.7 Toezicht op verbindingen
In het belang van risicospreiding en de overzichtelijkheid van de organisatie vindt een deel van de activiteiten van Ymere niet plaats in de Stichting Ymere, maar in andere rechtspersonen of samenwerkingsverbanden. Het Verbindingenstatuut vormt het kader voor de beslissingen van Ymere rond het aangaan, beheren en verbreken van relaties met andere rechtspersonen en vennootschappen. Dit Verbindingenstatuut is in lijn met de Woningwet.
Er is sprake van een eenheid van bestuur in de stichtingen en verbindingen. Zo zijn de statuten van de Stichting Ymere en haar dochters zodanig ingericht dat het bestuur van de stichting en de raad betrokken zijn bij belangrijke besluitvorming over projecten, ongeacht in welke entiteit het project wordt gerealiseerd.
De directie legt de totale verbindingenstructuur voor tijdens de behandeling van het jaarverslag/jaarrekening. De raad van commissarissen keurt daarbij formeel de ontbindingen in het betreffende verslagjaar goed.
12.8 Toezicht op klachtenafhandeling
De raad van commissarissen vindt de wijze waarop Ymere klachten afhandelt een belangrijk onderwerp. De leden stellen hier dan ook regelmatig vragen over. Het jaarverslag van de Geschillenadviescommissie van Ymere is ter kennisname aangeboden aan de raad van commissarissen.
12.9 Toezicht op dialoog met belanghouders
De raad van commissarissen heeft zich tijdens de verschillende vergaderingen door de statutaire directie van Ymere laten informeren over het belanghoudersmanagement. Tijdens de zelfevaluatie heeft de raad aangegeven dat de bekendheid van de netwerken van de raadsleden kan worden verbeterd. Alle leden staan hier open tegenover.
Ze willen graag dat de statutaire directie meer gebruik maakt van hun netwerken.
Daarnaast is afgesproken dat in de ‘visie toezicht en besturen’ beschreven zou moeten worden hoe de raad omgaat met belanghouders en risicomanagement. Deze visie wordt in 2022 onder andere hierop aangepast.
Huurdersorganisatie
Het contact met de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (SHY) verloopt in de regel via de commissarissen die op voordracht van de SHY zijn benoemd.
Eén keer per jaar ontmoeten de voltallige raad van commissarissen en de SHY elkaar. Naar aanleiding van het gesprek in 2020 vroeg de raad zich af of er ontwikkelingen zijn bij de SHY rond het betrekken van nieuwe huurders en/of jongeren, en wat de resultaten hiervan waren. De SHY heeft in de vergadering enkele initiatieven, zoals periodiek overleg met Platform Y en de verjonging van de besturen, toegelicht.
Andere gespreksonderwerpen waren de ontwikkeling van de nieuwe strategie van Ymere, het beleidsplan van de SHY en het woonprotest van september 2021.
De commissarissen die zijn benoemd op voordracht van de SHY wonen in ieder geval twee keer per jaar het overleg van de Stichtingsraad van de SHY bij. Eenmaal per jaar voeren zij informeel overleg met de leden van de SHY. Door de coronabeperkingen zijn de bijeenkomsten digitaal geweest. Xxxx Xxxxxxxx heeft op 31 maart en op
17 november het overleg van de Stichtingsraad bijgewoond. Bij de vergadering in maart is onder andere het beleidsplan 20212025 van de SHY besproken. Xxxxx Xxxxxxx was bij dit overleg ook aanwezig.
Ondernemingsraad
Twee leden van de raad sluiten twee keer per jaar aan bij het algemene deel van de overlegvergadering van de ondernemingsraad (OR) met de statutaire directie. De voorzifter van de raad van commissarissen en de commissaris op voordracht van de OR sluiten in ieder geval een keer aan bij een van beide vergaderingen.
Deze vergaderingen vinden altijd in maart en september plaats.
Op 25 maart sloten Xxxxxx xxx Xxxx en Xxxxx xx Xxxxx aan bij de vergadering.
Op 22 september was Xxxxxxx Xxxxxxxxx aanwezig. Xxxxx Xxxxxxx was helaas verhinderd die dag. Xxxxxxx Xxxxxxxxx heeft ook de overlegvergadering van 11 november bijge woond. Op beide vergaderingen is de algemene gang van zaken bij Ymere besproken. Xxxxxx xxx Xxxx, de commissaris die op voordracht van de OR benoemd is, heeft op 27 mei een ORberaad bijgewoond. Daarnaast heeft zij een aantal keren informeel gesproken met het dagelijks bestuur van de OR.
12.10 Toezicht op functioneren externe accountant
De accountant van Ymere heeft de jaarrekening en het jaarverslag 2020 gecon troleerd. De accountant sloot ten behoeve van de bespreking hiervan aan bij de vergadering van de auditcommissie in maart 2021. De leden van de auditcommissie hebben die dag ook – in afwezigheid van de statutaire directie – met de accountant gesproken. Op 1 april 2021 heeft de accountant met de gehele raad gesproken in afwezigheid van de statutaire directie.
Het controleplan 2021 van de accountant is, na bespreking in de auditcommissie met de accountant, besproken en vastgesteld in de raad.
De managementlefter, waarin de tussentijdse bevindingen van de interim controle van de accountant worden weergegeven, is besproken met de accountant in de auditcommissie.
BDO verzorgt de accountantscontrole vanaf 2016. In 2021 is een uitgebreide evaluatie uitgevoerd van het functioneren van deze accountant. BDO is beoordeeld aan de hand van een scoringsmatrix, met een schaal van 1 (onvoldoende) tot en met 5
(heel goed). De leden van de raad, de leden van de statutaire directie, de directeur Finance en Reporting en de senior Financial Controller vulden de evaluatie in.
Het resultaat: de accountant scoorde een 4,4. Hiermee kan worden geconcludeerd dat de statutaire directie en de raad van commissarissen bovengemiddeld tevreden zijn over het functioneren van de accountant.
In 2022 volgt een lichtere variant van deze accountantevaluatie. Daarbij worden de leden van de auditcommissie, de statutaire directie en de senior Financial Controller betrokken.
13. Verslag over de invulling van de werkgeversrol
De raad van commissarissen vervult de werkgeversrol voor de leden van de statutaire directie.
13.1 Beoordelingskader en beoordeling statutaire directie
De raad besluit over benoemingen, beoordeling en beloningen, schorsing en ontslag van de leden van de statutaire directie. Jaarlijks stelt de raad van commissarissen een beoordelingskader vast voor de leden van de statutaire directie. Dit beoordelings kader is bedoeld als leidraad voor het gesprek tussen de raad van commissarissen en de leden van de statutaire directie.
Beoordeling
Gedurende het jaar hebben de leden van de raad contacten met leden van de directieraad, de huurdersorganisaties, de accountant en de ondernemingsraad.
De raad van commissarissen nam de inhoud van deze gesprekken mee bij de beoor deling van de leden van de statutaire directie. De raad beoordeelt het functioneren van de statutaire directie als positief.
De leden van de statutaire directie hebben toestemming gekregen voor de verschillende nevenfuncties die ze uitoefenen.
13.2 Bezoldiging statutaire directie
Voor 2021 heeft Ymere voor de bezoldiging van de leden van de statutaire directie de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) toegepast.
Periodiek betaalde beloningen
Beloningen betaalbaar op termijn
Integer handelen staat hoog in het vaandel van de raad van commissarissen. Alle leden van de raad hebben daarom de Integriteitsverklaring raad van
Naam, functie 2021 2021
commissarissen ondertekend. Hierin wordt de Integriteitscode van Ymere onder
Statutaire directie | schreven. Deze code en de ‘Meldingsregeling vermoeden misstanden’ staan op de website van Ymere. De raad agendeert integriteitsissues sinds oktober 2021 standaard | ||
Xxxx Xxxxxxxxx, voorzifter directieraad / statutair directeur (vanaf 1 juni 2021) | 111.200 | 10.713 | op haar vergaderingen en bespreekt deze. In 2021 waren er geen integriteitsissues |
Xxxxx Xxxxxx, voorzifter directieraad / statutair directeur (tot 1 juni 2021) | 78.811 | 7.652 | voor leden van de raad van commissarissen. |
Xxxxxx Xxxxx, lid directieraad / statutair directeur | 190.629 | 18.364 |
Totaal statutaire directie | 380.640 | 36.729 |
De raad van commissarissen is van oordeel dat elke commissaris zijn of haar functie in 2021 onafhankelijk heeft uitgeoefend. Dit komt onder meer tot uitdrukking in het feit dat alle commissarissen voldoen aan de onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in de Governancecode woningcorporaties 2020.
In 2021 of eerder zijn geen aandelen, leningen of garanties verstrekt aan statutaire directeuren.
In de vergadering van 9 december heeft de raad van commissarissen het ‘bezoldigingsbeleid voor de statutaire directie en ten aanzien van de honorering van de leden van de raad van commissarissen’ vastgesteld dat geldt vanaf 2022. In dit beleid is de Wet normering topinkomens (WNT) leidend. Op grond hiervan wordt de bezoldiging bepaald door het aantal verhuureenheden en de groofte van de gemeente waar de woningcorporatie werkzaam is. De bezoldiging op jaarbasis bedraagt echter nooit meer dan toegestaan volgens de WNT. De governance en remuneratiecommissie bepaalt de hoogte van de bezoldiging; deze moet passen binnen het bezoldigingsbeleid dat door de raad is vastgesteld. Dit beleid is gepubliceerd op de website van Ymere.
13.3 Voorzifter statutaire directie
Xxxxx Xxxxxx heeft op 1 juni 2021 afscheid van Ymere genomen. Toen zij haar voor genomen aftreden in 2020 aan de raad van commissarissen bekend maakte, is de selectiecommissie bestaande uit de remuneratiecommissie en het lid van de statutaire directie gestart met de wervingsprocedure voor een nieuwe directievoorzifter.
Tijdens een extra vergadering heeft de raad op 15 januari besloten dat Xxxx Xxxxxxxxx de voorkeurskandidaat is voor deze functie. De ondernemingsraad heeft positief geadviseerd over deze kandidaat waarna de fit-en-propertest bij de Autoriteit woning corporaties is ingezet. Na ontvangst van de positieve zienswijze van de Minister heeft de raad van commissarissen op 8 maart een besluit buiten vergadering genomen.
Daarin is Xxxx Xxxxxxxxx per 1 juni 2021 benoemd tot statutair directeur/voorzifter directieraad. Dit besluit is in de vergadering van 31 maart 2021 bekrachtigd.
13.4 Organisatiecultuur en integriteit
De raad van commissarissen hecht grote waarde aan een open organisatiecultuur en transparantie. In de contacten die leden van de raad van commissarissen hebben met de statutaire directie, de ondernemingsraad, de medewerkers en het management is de raad hier tevreden over.
In het verslagjaar deden zich bij de besluitvorming door de raad van commissarissen geen onverenigbaarheden voor. Zowel de leden van de raad als de leden van de statutaire directie hebben geen mogelijk strijdige belangen gemeld.
Als een lid van de raad of een lid van de statutaire directie een (neven)functie wil aanvaarden, wordt hiervoor een vastgelegd protocol gevolgd.
14. Verslag over de invulling van de klankbordfunctie
15. Over de raad van commissarissen van Ymere
De raad van commissarissen heeft een signaal en klankbordfunctie voor de statu taire directie. De commissarissen moeten, zowel individueel als collectief, in staat zijn de statutaire directie met gezag en respect te begeleiden en waar nodig een spiegel voor te houden.
Deze klankbordfunctie wordt gevraagd en ongevraagd uitgeoefend. Dat gebeurt – onder andere – in de discussies bij de behandeling van strategische onderwerpen tijdens de vergaderingen van de raad en zijn commissies, tijdens de strategiesessies met de directieraad, en door het stellen van vragen buiten de vergaderingen om.
Op deze manier is de raad in voldoende mate in staat om actief bij te dragen aan het proces van strategische besluitvorming en het agenderen van maatschappelijk relevante onderwerpen.
In september zijn de leden van de raad en de leden van de directieraad op een tweedaagse excursie in Brabant geweest. Daar hebben zij een aantal woning corporaties bezocht, met aandacht voor de vraagbundeling in bouwstromen, industrieel bouwen en flexwonen. Ook heeft de raad een 3Dbetonfabriek bezocht.
Leden van de directieraad en medewerkers van Ymere geven daarnaast regelmatig presentaties in de raadsvergadering of tijdens een vergadering van een van de commissies. Ook op die momenten is er voor de raad voldoende ruimte om als klankbord op te treden.
De raad van commissarissen is blij dat hij klankbord kan en mag zijn rond de strategievorming en dat de Ymereorganisatie de input vanuit de raad waardeert en positief benadert.
15.1 Profielschets raad van commissarissen
De raad van commissarissen heeft een profielschets opgesteld. Hierin is onder andere opgenomen dat het van belang is dat de raad als geheel over diverse kwaliteiten beschikt, zonder dat elk afzonderlijk lid van de raad over alle kwaliteiten hoeft te beschikken. Daarnaast streeft de raad naar evenwichtigheid in de maat schappelijke oriëntatie van zijn leden en naar evenwichtigheid in gender, etniciteit en leeftijd. De leden moeten elkaar qua competenties aanvullen, in goede harmonie met elkaar kunnen werken, maar elkaar ook kritisch kunnen aanspreken.
De profielschets van de raad van commissarissen is in verband met de zoektocht naar twee nieuwe leden voor de raad van commissarissen op 1 april 2020 aangepast. De competenties zoals opgesomd in bijlage 1 van het BTIV blijven ongewijzigd.
De gehele profielschets van de raad van commissarissen van Ymere is te vinden op xxx.xxxxx.xx.
De samenstelling en deskundigheid van de raad sluiten aan bij de profielschets. Ook voldoet de samenstelling aan het nietbindende streefquotum van de Wet bestuur en toezicht (Wbt) van ten minste 30% vrouwen en ten minste 30% mannen in de raad van commissarissen.
Benoemingen
De leden van de raad van commissarissen worden benoemd voor een termijn van vier jaar. Ze kunnen daarna één keer voor een periode van vier jaar worden herbe noemd. Kandidaten die worden voorgedragen voor benoeming of herbenoeming moeten voldoen aan de criteria zoals weergegeven in de vastgestelde profielschets.
Functies binnen xx xxxx
Xxxxx xx Xxxxx is vanaf 1 april 2021 vicevoorzifter van de raad van commissarissen. Deze rol werd tijdelijk door Xxxx Xxxxxxxx vervuld na het vertrek van Xxxxxxxx xxx Xxxxx, tot het moment dat de nieuwe raad van commissarissen compleet was.
Daarna is besloten om Karin de Graaf tot vicevoorzifter te benoemen.
Werving nieuwe leden raad van commissarissen
Xxxxx Xxxxxxx
Xxxxx Xxxxxxx is op 1 januari 2021 gestart als lid van de raad van commissarissen op voordracht van de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere. Zij heeft zoveel mogelijk samen met Xxxxxx xxx Xxxx (aangetreden in oktober 2020) het introductie programma gevolgd.
Xxxxx Xxxxxxxx
De benoemingstermijn van Xxxx xx Xxxxx, lid en voorzifter van de auditcommissie, liep tot 1 oktober 2021. Hij was niet herbenoembaar, zodat voor hem een opvolger moest worden gezocht. De raad heeft hiertoe in de vergadering van 15 januari een selectiecommissie gevormd, bestaande uit Xxxx Xxxxxxxx (voorzifter remuneratie
De opdracht voor de werving en selectie van deze vacature is aan een extern wervings en selectiebureau verstrekt. Dit bureau heeft de reacties op de vacature via de website opgevangen en een proactieve search in zijn netwerk gedaan.
De longlist van kandidaten is met de selectiecommissie besproken en teruggebracht tot een shortlist die aan de overige leden van de raad van commissarissen en de statutaire directie is voorgelegd. Met de vier kandidaten van de shortlist heeft de selectiecommissie vervolgens een gesprek gevoerd. Daarna heeft de selectie commissie besloten dat de overige leden van de raad van commissarissen met twee kandidaten een gesprek zouden hebben. De raad heeft vervolgens de keuze voor één kandidaat gemaakt. Deze kandidaat heeft met het lid van de statutaire directie een kennismakingsgesprek gehad.
De ondernemingsraad heeft op 20 mei 2021 een positief advies uitgebracht op de benoeming van de voorgestelde kandidaat waarmee de raad buiten vergadering kon besluiten om met de kandidaat, Xxxxx Xxxxxxxx, de fitenpropertest bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw) te starten.
In de vergadering van de raad van commissarissen van 24 juni is Xxxxx Xxxxxxxx per
1 oktober 2021 benoemd tot lid van de raad van commissarissen en voorzifter van de auditcommissie.
Ook voor hem is een introductieprogramma opgesteld. Het bestaat uit bezoeken aan verschillende afdelingen van Ymere, gesprekken met een aantal medewerkers, rondleidingen in een aantal wijken waar Ymere veel bezit heeft, en een overdrachts gesprek met Xxxx xx Xxxxx.
Karin de Graaf
De eerste termijn van Karin de Graaf loopt op 31 januari 2022 af. Zij heeft kenbaar gemaakt een tweede termijn te ambiëren. De raad van commissarissen en de statutaire directie van Ymere hebben tijdens de vergadering van 1 april aangegeven dat zij graag zien dat Karin de Graaf voor een tweede termijn aanblijft. Het profiel, de competenties, de geschiktheidsmatrix en het voornemen tot (her)benoeming zijn in de oktobervergadering behandeld en voor zover nodig vastgesteld. De OR heeft een positief advies voor de herbenoeming gegeven.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft op 16 december een positieve zienswijze afgegeven. De raad van commissarissen heeft vervolgens in een besluit buiten vergadering op 22 december besloten om Karin de Graaf te benoemen tot lid en vicevoorzifter van de raad van commissarissen en voorzifter van de commissie vastgoed, voor een tweede periode van vier jaar vanaf 1 februari 2022.
15.2 Samenstelling raad van commissarissen
In het overzicht hieronder staan alle personen die lid waren van de raad van commissarissen in 2021. Ook staan de functies genoemd die elk lid bekleedt naast het lidmaatschap van de raad. Zoals gevraagd in artikel 30 lid 6 van de Woningwet bekleden commissarissen geen functies die onverenigbaar zijn met hun functie als commissaris van Xxxxx.
Onder de noemer ‘Profiel’ staat de specifieke deskundigheid van elk lid. De nummers corresponderen met de volgende toelichting:
1 deskundigheid op het gebied van de verhuur en exploitatie van onroerend goed
2 deskundigheid op het gebied van projectontwikkeling
3 deskundigheid op het gebied van sociale verhuur en de maatschappelijke aspecten die bij verhuur, exploitatie en projectontwikkeling van belang zijn
4 deskundigheid op het gebied van management en organisatieontwikkeling en human resource management
5 deskundigheid op het gebied van compliance
6 financieeleconomische deskundigheid
7 juridische deskundigheid
8 bestuurlijke/politieke/sociale deskundigheid
9 ervaring met ondernemerschap
10 kennis van IT/relevante technologische ontwikkelingen
11 deskundigheid op het gebied van participatie, communicatie en marketing klantencontacten en andere thema’s die voor huurders van belang zijn
12 deskundigheid ten aanzien van personele en organisatorische thema’s en andere thema’s die voor personeelsleden van belang zijn
13 deskundigheid op het gebied van duurzaamheid/energietransitie
Samenstelling raad van commissarissen Ymere tussen 1 januari 2021 t/m 31 december 2021
Xxxxxx xxx Xxxx (v)
Geboortejaar | 1956 | |
Profiel | 4, 6, 8 en 12 | |
Educatie | PEpunten in verslagjaar | 10 |
Benoeming | Aanvang 1e termijn | 1 oktober 2020 |
Einde huidige termijn | 1 oktober 2024 | |
Herbenoembaar | Ja | |
Op voordracht | Ondernemingsraad | |
Functie raad van commissarissen | Lid | m.i.v. 1 oktober 2020 |
Commissie raad van commissarissen | Lid auditcommissie | m.i.v. 1 oktober 2020 |
Functies | • Lid raad van advies ING Bank Nederland • Voorzifter auditcommissie FNV • Penningmeester Stichting Videma • Voorzifter Samenwerkende Hulporganisaties / | Tot 1 juli 2021 |
Giro555
• Lid raad van toezicht Nationaal Muziekinstrumenten Fonds
• Directeur a.i. Prins Xxxxx Fonds
• Voorzifter/kwartiermaker Raad van Toezicht CNV Vakmensen
• Penningmeester Stichting in Aeternum
Van 1 februari t/m 15 december 2021
Vanaf 10 december 2021
Samenstelling raad van commissarissen Ymere tussen 1 januari 2021 t/m 31 december 2021
Xxxxx Xxxxxxx (v)
Geboortejaar 1964
Profiel 1, 2,3, 4, 8 en 11
Educatie PEpunten in verslagjaar 5
Benoeming Aanvang 1e termijn 1 januari 2021
Einde huidige termijn 1 januari 2025
Herbenoembaar Ja
Op voordracht Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere
Functie raad van commissarissen Lid m.i.v. 1 januari 2021
Commissie raad van commissarissen Lid commissie vastgoed m.i.v. 1 januari 2021
Functies • Hoogleraar Housing Institutions & Governance, faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft
• Lid bestuur netwerk Conceptueel Bouwen
• Associate Editor Housing & Society, Taylor & Francis
• Visiting professor, College of Architecture and
Samenstelling raad van commissarissen Ymere tussen 1 januari 2021 t/m 31 december 0000
Xxxxxxx Xxxxxxxxx
Geboortejaar 1957
Profiel 4, 5, 6, 8, 12 en 13
Educatie PEpunten in verslagjaar 17
Benoeming Aanvang 1e termijn 1 januari 2020
Einde huidige termijn 1 januari 2024
Herbenoembaar Ja
Op voordracht Nee
Functie raad van commissarissen | Voorzifter | 1 januari 2020 |
Commissie raad van commissarissen | Lid remuneratiecommissie | 1 januari 2020 |
Functies • Voorzifter Vereniging voor Energie, Milieu en Water
• Voorzifter bestuur Clingendael International Energy Programme
• Voorzifter Strategische Adviesraad TNO EnergieTransitie
• Lid raad van commissarissen WintershallDea Nederland NV
Karin de Graaf (v)
Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxxxxx, Xxxxx
• Lid Wetenschappelijke Board, Platform 31
• Lid raad van commissarissen WintershallDea Noordzee BV
• Voorzifter Hanze University Foundation
• Voorzifter raad van commissarissen Noordelijke Ontwikkelingsmaatschappij
Tot 7 maart 2022
Geboortejaar 1962
Profiel 1, 2, 3, 5, 6, 8 en 11
Educatie PEpunten in verslagjaar 10
Benoeming Aanvang 1 termijn 1 februari 2018
Einde 2e termijn 1 februari 2026
Herbenoembaar Nee
Functie raad van commissarissen Vicevoorzifter 1 april 2021
Commissie raad van commissarissen Voorzifter commissie vastgoed 1 februari 2018
Functies • Directeur / DGA Karin de Graaf Advies en Management BV
• Directeur / aandeelhouder G&G Vastgoedmatching BV
• Vicevoorzifter raad van commissarissen Xxxxx XxxxxxxXxxxxxxx
• Voorzifter raad van toezicht Stichting Biesieklefte
• Bestuurslid Centrum Groepswonen
• Lid VTW Vestia werkgroep
Xxxx xx Xxxxx (m)
Geboortejaar 1958
Profiel 4, 5, 6 en 10
Educatie PEpunten in verslagjaar 3
Benoeming Aanvang 1e termijn 1 oktober 2013
Aanvang 2e termijn 1 oktober 2017
Einde huidige termijn 1 oktober 2021
Xxxxx Xxxxxxxx (m)
Geboortejaar 1974
Profiel 3, 5, 6 en 10
Educatie PEpunten in verslagjaar 8
Benoeming Aanvang 1e termijn 1 oktober 2021
Einde huidige termijn 1 oktober 2025
Herbenoembaar Ja
Op voordracht Nee
Functie raad van commissarissen Lid m.i.v. 1 oktober 2021
Commissie raad van commissarissen Voorzifter auditcommisse m.i.v. 1 oktober 2021
Functies • Global CFO & lid van de Global Executive Board van Aegon Asset Management
• Lid raad van commissarissen en lid audit commissie financiën bij woningcorporatie Mitros
Gala Veldhoen
Geboortejaar 1971
Profiel 3, 5, 7 en 8
Educatie PEpunten in verslagjaar 5
Benoeming Aanvang 1e termijn 15 februari 2019
Einde huidige termijn 15 februari 2023
Herbenoembaar Ja
Op voordracht Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere
Herbenoembaar | nee | |
Functie raad van commissarissen | Lid | 1 oktober 2013 |
Commissie raad van commissarissen | Voorzifter auditcommissie | 1 januari 2014 |
Functie | Partner bij SmitsNusteling & Xx Xxxxx |
Functie raad van commissarissen
Commissie raad van commissarissen Voorzifter remuneratiecommissie 3 mei 2019
Functies • Lid Eerste Kamer der Staten Generaal
• Lid raad van toezicht Stichting Paradiso
• Lid geschillencommissie Vereniging Rembrandt
• Lid raad van toezicht Hogeschool van Amsterdam
• Voorzifter raad van toezicht Hogeschool van Amsterdam
Vanaf 1 januari 2021
Vanaf 1 mei 2021
Permanente educatie
De raad van commissarissen vindt permanente educatie (PE) van belang voor zijn functioneren en onderschrijft het Reglement Permanente Educatie van de VTW.
Bij de jaarlijkse zelfevaluatie bespreekt de raad van commissarissen de permanente educatiebehoefte voor het komende jaar, zowel van het collectief als van de individuele leden. Ook delen de leden van de raad dan de kennis en inzichten die
zij hebben verworven.
Door persoonlijke omstandigheden heeft Xxxxx Xxxxxxx de benodigde punten over 2021 niet in 2021 kunnen halen. Zij heeft alsnog aan de eis van de VTW voldaan door in de periode januarimaart 2022 de 5 PE punten te halen. De andere commissarissen voldoen (naar rato) aan de minimumeis van 5 PE punten voor het jaar 2021.
Aanspreekbaarheid
De raad van commissarissen hecht grote waarde aan zijn aanspreekbaarheid in de breedste zin. Medewerkers van Ymere en andere belanghebbenden kunnen zich altijd, als daar aanleiding voor is, tot (een van de leden van) de raad van commissarissen wenden.
15.3 Informatievoorziening en lidmaatschappen
De raad van commissarissen baseert zijn oordeel bij de gevraagde besluiten mede op de vergaderstukken die de raad van de statutaire directie ontvangt, en verder op de maandrapportages, de tertiaalrapportages en andere periodieke rapportages. De raad ziet erop toe dat de ontvangen informatie de relevante aspecten laat zien op financieel, volkshuisvestelijk, maatschappelijk en organisatorisch gebied en op het gebied van de dienstverlening aan de huurders van Ymere.
De raad laat zich ook informeren door relevante belanghouders binnen en buiten de organisatie en wint zelfstandig informatie in over de gang van zaken bij Ymere. Zo zijn er gesprekken met de leden van de directieraad, de ondernemingsraad, de huurdersorganisatie SHY en de accountant. Ook gesprekken met medewerkers zijn een bron van informatie.
De leden van de raad van commissarissen zijn lid van de Vereniging van Toezicht houders in Woningcorporaties (VTW).
15.4 Zelfevaluatie
Het functioneren van de raad van commissarissen wordt jaarlijks geëvalueerd. De zelfevaluatie voor 2020 onder begeleiding van You Facilitate heeft vanwege coronamaatregelen op 15 januari 2021 plaatsgevonden, in aanwezigheid van de twee nieuwe leden van de raad.
Voor de zelfevaluatie over het jaar 2021 is gebruik gemaakt van de online survey van de VTW. De resultaten van deze survey zijn op 9 december in aanwezigheid van de statutaire directie besproken. Uit de survey is onder andere naar voren gekomen dat de vergaderingen van de raad in het algemeen te vol zijn. Ook is het ‘gat’ tussen de laatste vergadering van het jaar en de eerste vergadering van het volgende jaar te groot. Om het jaar is er een bijeenkomst in het vroege voorjaar. Dit zal vanaf nu jaarlijks plaatsvinden.
Uit de antwoorden komt verder naar voren dat de raadsleden preftig samenwerken, ook met de leden van de statutaire directie. Uit het onderzoek blijkt dat de raad volop aandacht heeft voor diversiteit en uiterst tevreden is met de manier waarop de voorzifter van de raad zijn rol vervult.
De raad heeft voorts de wens geuit dat hij meer zichtbaar zou willen zijn voor de interne organisatie. Afgesproken is dat hieraan zal worden gewerkt.
15.5 Bezoldiging raad van commissarissen
Bezoldiging leden raad van commissarissen 2021
Bij het vaststellen van de bezoldiging over 2021 heeft de remuneratiecommissie gesproken over de vraag in hoeverre de bezoldiging tot het maximaal mogelijke maatschappelijk gerechtvaardigd was. De commissie heeft de raad na afweging van alle punten geadviseerd om zich te conformeren aan de maximaal mogelijke bezoldiging, conform de voor de beroepsregel geldende hoogste klasse X.
Xx xxxx van commissarissen heeft dit advies gevolgd. De bezoldiging van de leden respectievelijk de voorzifter van de raad van commissarissen over 2021 is vastgesteld op € 20.900 en € 31.350, overeenkomend met klasse J van de VTWberoepsregel.
Ontvangen honorarium (bruto, in €) 2021
Xxxxxxx Xxxxxxxxx 31.350
Xxxxxx xxx Xxxx 20.900
Xxxxx Xxxxxxx 20.900
Xxxx xx Xxxxx* 15.632
Karin de Graaf 20.900
Xxxxx Xxxxxxxx** 5.257
Gala Veldhoen 20.900
Totaal 135.839
* benoemingstermiįn eindigde op 1 oktober 2021
** per 1 oktober 2021 benoemd.
15.6 Vergaderingen raad van commissarissen
In 2021 zijn vier reguliere vergaderingen en één extra vergadering gehouden in aanwezigheid van de statutaire directie. Voorafgaand aan de vergaderingen houdt de raad van commissarissen standaard een intern beraad.
Commissaris Xxxxx Xxxxxxx heeft in verband met persoonlijke omstandigheden de laatste twee reguliere vergaderingen van de raad niet bij kunnen wonen. Zij sloot wel aan bij de zelfevaluatie van 9 december en de strategiesessies. De andere commis sarissen namen deel aan alle vergaderingen van de raad van commissarissen. Een overzicht van de vergaderingen, met de bijbehorende verantwoording, is als bijlage toegevoegd.
Vergaderingen commissies raad van commissarissen
Op basis van het Reglement raad van commissarissen Ymere zijn drie commissies ingesteld. Deze drie commissies handelen op basis van het Reglement commissies raad van commissarissen Ymere. Alle leden van de raad hadden in 2021 zifting in een van de commissies van de raad. De commissies, met uitzondering van de remuneratie commissie, hebben geen besluitvormende bevoegdheden. Zij kunnen de raad van commissarissen advies geven.
De voorzifter van de raad is aangesloten bij de gecombineerde auditcommissie en commissie vastgoed.
1. De governance en selectie-, beoordelings- en remuneratiecommissie
In de decembervergadering heeft de raad van commissarissen besloten de taken van de remuneratiecommissie uit te breiden met een aantal governancetaken en de commissie te hernoemen in de governance en selectie, beoordelings en remuneratie commissie (remuneratiecommissie). Het Reglement commissies raad van commissa rissen is hierop aangepast.
De commissie adviseert de raad van commissarissen onder meer over de benoeming, beloning en arbeidsvoorwaarden van de leden van de statutaire directie en de commissarissen. De governance en remuneratiecommissie geeft advies en is daarnaast bevoegd om de beoordeling vast te stellen van de individuele leden van de statutaire directie en de statutaire directie als geheel, nadat de leden van de raad van commissarissen om hun oordeel over het functioneren is gevraagd.
Ook stelt de governance en remuneratiecommissie het salaris en de overige arbeidsvoorwaarden van de leden van de statutaire directie vast of past deze aan, voor zover dit salaris en/of de aanpassing ervan past binnen het bezoldigingsbeleid dat de raad van commissarissen heeft vastgesteld.
In deze commissie ziften namens de raad Xxxx Xxxxxxxx (voorzifter) en Xxxxxxx Xxxxxxxxx.
De governance en remuneratiecommissie kwam in 2021 in aanwezigheid van de voorzifter statutaire directie tweemaal bijeen. Het lid statutaire directie sloot aan bij de vergadering van 17 november. Samen met een extern wervings en selectiebureau heeft de commissie dit jaar de werving en selectie voor een nieuw lid van de raad uitgevoerd en de wervingsprocedure voor de voorzifter van de statutaire directie afgerond.
De commissie heeft de procedure rond de (her)benoeming van Karin de Graaf in 2021 ter hand genomen en afgerond.
De governance en remuneratiecommissie bespreekt jaarlijks de (neven)functies van zowel de leden van de statutaire directie als van de leden van de raad van commissarissen.
2. De auditcommissie
De auditcommissie is ingesteld om de raad van commissarissen bij te staan in zijn controlerende taak en toezichthoudende rol. De auditcommissie rapporteert over haar bevindingen en aanbevelingen op financieel gebied, de interne beheersing, het risicoprofiel, het financieringsbeleid en het functioneren en de rapportages van de externe accountant.
De auditcommissie kwam in 2021 vier keer bijeen. Tot 1 oktober hadden Xxxx xx Xxxxx en Xxxxxx xxx Xxxx vanuit de raad zifting in deze commissie. Op 1 oktober volgde Xxxxx Xxxxxxxx Xxxx xx Xxxxx als voorzifter van de commissie op.
Het lid van de statutaire directie en de directeur Finance & Reporting wonen de vergaderingen altijd bij. Afhankelijk van de onderwerpen schuiven betrokken medewerkers aan. Aansluitend op de vergadering van de auditcommissie waarin de jaarstukken worden behandeld, overlegt de commissie in afwezigheid van de directie met de accountant.
In de vergaderingen zijn onder andere de tertiaalrapportages, de jaarstukken,
de stukken van de accountant, (herstructurering van) derivaten en breakclausules, het risicoprofiel, de interne controlerapportages en het internal auditjaarplan besproken. Ook is aandacht besteed het nieuwe borgingsstelsel WSW in 2021 en de actualisatie van de financieringsstrategie. Verder is er aandacht geweest voor de commerciële herfinanciering van Yvastgoed waarmee ruimte kan worden gevonden voor investeringen in de DAEBtak. Het financieel meerjarenplan 20222026 is aan de orde geweest bij de vergaderingen van de auditcommissie.
3. De commissie vastgoed
De commissie vastgoed rapporteert aan de raad van commissarissen over haar bevindingen en aanbevelingen op het gebied van portefeuillevernieuwing en vastgoedbeheer, waaronder de risicobeheersing van projectontwikkeling, de opbouw van de projectontwikkelingsportefeuille en het acquisitie, onderhouds en duurzaamheidsbeleid. Karin de Graaf en Xxxxx Xxxxxxx hebben namens de raad zifting in deze commissie.
De voorzifter van de directieraad is aanwezig bij de vergaderingen, net als de directeur Vastgoedbeheer en de directeur Portefeuillevernieuwing.
Tijdens iedere vergadering van de commissie vastgoed worden de projectinvesteringen boven € 3 miljoen besproken. Ook is er een update van de stand van zaken van lopende projecten.
Deze commissie heeft in 2021 vijf keer vergaderd.
4. Gemeenschappeliįke vergadering auditcommissie en commissie vastgoed Eenmaal per jaar vindt een gemeenschappelijke vergadering plaats van de audit commissie en de commissie vastgoed. Daarbij komt de investeringsbegroting aan de orde. Op basis van het advies van deze gecombineerde vergadering heeft de raad eind 2021 een algemene goedkeuring gegeven voor projecten tussen
€ 3 en € 7,5 miljoen in 2022.
5. Andere overleggen
Ad hoc stelt de raad van commissarissen commissies en of werkgroepen rond specifieke onderwerpen in. In 2021 was dit niet aan de orde.
Periodiek overleggen de voorzifter en de vicevoorzifter van de raad samen met de voorzifter statutaire directie en de secretaris van de raad. In dit overleg worden de agenda en de vergaderingen van de raad van commissarissen voorbereid.
16. Tot slot
16.1 Vooruitblik 2022
De raad van commissarissen kijkt met vertrouwen vooruit naar 2022 en de jaren daarna. Er is ruimte om voort te bouwen op het stevige fundament dat afgelopen jaren is gelegd. Onder leiding van de nieuwe voorzifter van de statutaire directie, Xxxx Xxxxxxxxx, wordt een vernieuwde strategie ontwikkeld die de komende jaren zal worden uitgevoerd.
Er is weer ruimte voor bouwen en investeren. Volkshuisvesting staat weer op de politieke agenda, sinds 10 januari 2022 eindelijk ook met een eigen minister.
De verhuurderheffing zal op termijn verdwijnen, een ontwikkeling die de raad van commissarissen met grote instemming begroet. Het jarenlange ageren van velen in de sector (en daarbuiten) heeft eindelijk succes gehad. De raad verwacht dat er de komende jaren meer ruimte zal zijn voor nieuwbouw. Dat is hard nodig in deze tijd van grote woningnood en een – in onze regio – zwaar overspannen woningmarkt.
16.2 Verklaring jaarrekening 2021
In de vergadering van de raad van commissarissen op 31 maart 2022 zijn de jaarrekening en het jaarverslag (inclusief het volkshuisvestingsverslag) van de Stichting Ymere met de accountant besproken.
Nadat is kennisgenomen van de controleverklaring van de accountant heeft de raad van commissarissen op 31 maart 2022 de door het bestuur opgestelde jaarrekening vastgesteld. De raad heeft bij het vaststellen van de jaarrekening decharge verleend aan de statutaire directie en aan de raad van commissarissen.
16.3 Dankwoord
De raad van commissarissen wil graag de SHY (Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere), de statutaire directie, de overige leden van de directieraad, de ondernemings raad en alle medewerkers van Ymere bedanken voor hun inzet gedurende het afge lopen verslagjaar. Het was door corona wederom een bijzonder jaar. Ook daarom in het bijzonder dank voor de getoonde veerkracht. Door de inzet van alle betrokkenen is een mooi resultaat behaald voor Ymere en hebben zij het de raad mogelijk gemaakt zijn taak uit te voeren.
Daarnaast natuurlijk een warm woord van dank aan Xxxxx Xxxxxx en Xxxx xx Xxxxx, die in 2021 afscheid namen als respectievelijk voorzifter van de statutaire directie van Ymere en voorzifter van de auditcommissie. Onze waardering voor hun inzet en betrokkenheid bij Ymere is groot.
Dit verslag is vastgesteld door de raad van commissarissen:
Amsterdam, 31 maart 2022
Xxxxxx xxx Xxxx
Xxxxx Xxxxxxx
Xxxxx xx Xxxxx, vicevoorzifter
Xxxxxxx Xxxxxxxxx, voorzifter
Xxxxx Xxxxxxxx
Gala Veldhoen
Jaar- rekening
1. Geconsolideerde Balans per 31 december 2021
(voor resultaatbestemming) (x € 1.000.000)
Activa Ref 31-12-2021 31-12-2020
Vaste activa Vastgoedbeleggingen
DAEB vastgoed in exploitatie 10.1.1 15.849 13.000
NietDAEB vastgoed in exploitatie 10.1.1 2.979 2.601
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 10.1.1 197 173
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 10.1.1 80 64
Grondposities 10.1.2 53 63
19.159 15.900
Materiële vaste activa
(On)roerende zaken t.d.v. exploitatie 10.2.1 48 52
(voor resultaatbestemming) (x € 1.000.000)
Passiva Ref 31-12-2021 31-12-2020
Groepsvermogen
Eigen vermogen 10.6 12.774 11.920
Resultaat boekjaar 10.6 3.282 853
16.056 12.774
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen 10.7.1 41 50
41 50
Langlopende schulden
Leningen kredietinstellingen 10.8.1 3.208 3.184
Derivaten 10.8.2 14 14
Financiële vaste activa
48 52
Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
10.8.3 175 159
Deelnemingen 10.3.1 1 1
Latente belasting vorderingen 10.3.2 5 24
Leningen u/g 10.3.3 3 3
Overige effecten 10.3.3 18 18
Te vorderen BWSsubsidies 0 0
Overige vorderingen 10.3.3 362 308
390 355
Totaal vaste activa 19.597 16.307
Vloftende activa Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop 10.4 26 17
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 10.4 1 1
Overige voorraden 10.4 1 1
28 18
Onderhanden projecten 10.9.3 0 8
Waarborgsommen | 10.8.4 | 7 | 6 | ||
3.403 | 3.362 | ||||
Kortlopende schulden | |||||
Aflossingsverplichtingen langlopende leningen | 10.8.1 | 243 | 222 | ||
Kasgeldleningen en rekeningcourantkrediet | 10.9.1 | 4 | 5 | ||
Schulden aan leveranciers | 10 | 15 | |||
Belastingen en premies sociale verzekeringen | 10.9.2 | 17 | 19 | ||
Onderhanden projecten | 10.9.3 | 2 | 0 |
Overige schulden 10.9.4 2 3
Overlopende passiva 10.9.5 79 80
357 344
Totaal passiva 19.857 16.530
Vorderingen | |||||
Latente belastingvorderingen | 10.3.2 | 6 | 0 | ||
Huurdebiteuren | 10.5.1 | 6 | 7 | ||
Debiteuren koopwoningen | 10.5.2 | 1 | 2 | ||
Overige vorderingen | 10.5.3 | 4 | 5 | ||
Overlopende activa | 10.5.4 | 5 | 4 | ||
21 | 18 | ||||
Liquide middelen | 211 | 179 | |||
Totaal vloKende activa | 260 | 223 | |||
Totaal activa | 19.857 | 16.530 | |||
verkocht onder voorwaarden | |||||
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 3.147 | 715 | |||
Opbrengst overige activiteiten | 2 | 1 | |||
Kosten overige activiteiten | 2 | 2 | |||
Nefto resultaat overige activiteiten | 0 | 0 | |||
Overige organisatiekosten | 11.9 | -46 | -6 | ||
Leefbaarheid | 11.10 | -8 | -9 | ||
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten | 0 | 11 | |||
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten | 11.13 | 6 | 4 | ||
Rentelasten en soortgelijke kosten | 11.13 | 113 | 119 | ||
Saldo financiële baten en lasten | -107 | -104 | |||
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen | 3.296 | 875 | |||
2. Geconsolideerde Winst en verlies
rekening over 2021 (x € 1.000.000) | (x € 1.000.000) | ||||||||||
Ref | 2021 | 2020 | Ref | 2021 | 2020 | ||||||
Huuropbrengsten 11.1 | 572 | 565 | |||||||||
Opbrengsten servicecontracten 11.2 | 24 | 22 | Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening | 11.15 | 13 | 22 | |||||
Lasten servicecontracten | 24 | 24 | Aandeel in resultaat deelnemingen | 0 | 0 | ||||||
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 11.4 | 38 | 39 | |||||||||
Lasten onderhoudsactiviteiten 11.5 | 155 | 158 | Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen | 3.282 | 853 | ||||||
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit | 120 | 121 | |||||||||
Nefto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 259 | 245 | Resultaat na belastingen (totaalresultaat) | 3.282 | 853 | ||||||
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling | 24 | 25 | |||||||||
Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling | 18 | 19 | |||||||||
Toegerekende organisatiekosten 11.6 | 1 | 1 | |||||||||
Nefto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling | 5 | 5 | |||||||||
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille | 142 | 146 | |||||||||
Toegerekende organisatiekosten 11.7 | 2 | 2 | |||||||||
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille | 93 | 116 | |||||||||
Nefto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille | 46 | 29 | |||||||||
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 11.8 | 63 | 76 | |||||||||
Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 11.8 | 3.202 | 788 | |||||||||
Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 8 | 3 | |||||||||
3. Geconsolideerd Kasstroomoverzicht
(directe methode) (x € 1.000.000) Directe methode | 2021 | 2020 | (directe methode) (x € 1.000.000) Directe methode | 2021 | 2020 | |||||
Operationele activiteiten | Financiële vaste activa ingaande kasstroom | |||||||||
Huren | 574 | 566 | Ontvangsten overig | 7 | 0 | |||||
Vergoedingen | 25 | 25 | Uitgaven overig | 1 | 1 | |||||
Overige bedrijfsontvangsten | 3 | 2 | Saldo in- en uitgaande kasstroom financiële vaste activa | 5 | -1 | |||||
Renteontvangsten | 1 | 1 | ||||||||
Saldo ingaande kasstroom | 603 | 595 | Kasstroom uit (des)investeringsactiviteit | -28 | -52 | |||||
Erfpacht | 1 | 1 | Financieringsactiviteiten | |||||||
Personeelsuitgaven | 59 | 58 | Opgenomen door WSW geborgde lening | 75 | 280 | |||||
Onderhoudsuitgaven | 125 | 129 | Opgenomen niet door WSW geborgde lening | 150 | 0 | |||||
Overige bedrijfsuitgaven | 106 | 101 | 225 | 280 | ||||||
Renteuitgaven | 115 | 125 | Saldo financieringsactiviteit ingaande kasstroom | |||||||
Sectorspecifieke heffing | 2 | 0 | Aflossing door WSW geborgde lening | 253 | 242 | |||||
Verhuurderheffing | 83 | 86 | Aflossing niet door WSW geborgde lening | 20 | 2 | |||||
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden | 6 | 7 | Saldo financieringsactiviteit uitgaande kasstroom | -273 | -243 | |||||
Vennootschapsbelasting | 0 | 0 | ||||||||
Saldo uitgaande kasstroom | -496 | -507 | Kasstroom uit financierings activiteiten | -48 | 37 | |||||
Kasstroom uit operationele activiteiten | 107 | 88 | Mutatie liquide middelen | 31 | 73 | |||||
(Des)investeringsactiviteiten | Liquide middelen per 1-1 | 179 | 107 | |||||||
Materiële vaste activa ingaande kasstroom | Liquide middelen per 31-12 | 211 | 179 | |||||||
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon en niet woongelegenheden | 140 | 144 | ||||||||
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) | 8 | 11 | ||||||||
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon en niet woongelegenheden | 14 | 14 | ||||||||
Verkoopontvangsten grond | 17 | 8 | ||||||||
Saldo materiële vaste activa ingaande kasstroom | 179 | 176 | ||||||||
Materiële vaste activa uitgaande kasstroom | ||||||||||
Uitgaven nieuwbouw huur, woon en niet woongelegenheden | 65 | 70 | ||||||||
Uitgaven woonverbetering, woon en niet woongelegenheden | 117 | 124 | ||||||||
Uitgaven nieuwbouw verkoop, woon en niet woongelegenheden | 10 | 7 | ||||||||
Uitgaven aankoop woongelegenheden (VOV) | 9 | 8 | ||||||||
Sloopuitgaven, woon en niet woongelegenheden | 0 | 0 | ||||||||
Aankoop | 2 | 5 | ||||||||
Investeringen overig | 4 | 6 | ||||||||
Externe kosten bij verkoop | 5 | 6 | ||||||||
Saldo materiële vaste activa uitgaande kasstroom | -212 | -227 | ||||||||
Saldo in- en uitgaande kasstroom materiële vaste activa | -33 | -51 | ||||||||
4.1 Algemeen
Woningcorporatie Ymere is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling’ op het gebied van de volkshuisvesting. Zij is actief in de metropoolregio Amsterdam, met name in de gemeenten Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer, Alkmaar en Leiden en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De statutaire vestigingsplaats is Amsterdam, de feitelijke vestigingsplaats is Xxxxxxxxxxx 00
xx Xxxxxxxxx. De Stichting is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder dossiernummer 41212857. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken.
4.2 Groepsverhoudingen
Stichting Ymere staat aan het hoofd van de Ymeregroep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening gesproken wordt gesproken over Ymere wordt hier mee bedoeld Stichting Ymere en haar in de consolidatie betrokken groepsmaat schappijen.
4.3 Grondslagen voor consolidatie
In de consolidatie worden de financiële gegevens opgenomen van Stichting Ymere en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt.
Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in verbindingen voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk
der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Ymere. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde Winst en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien.
De in de consolidatie begrepen entiteiten zijn:
Ter verduidelijking is een grafisch overzicht opgenomen van de holdingstructuur (zie bijlage).
1. Yvastgoed BV, Amsterdam | 100% | 100% |
2. Ymere Holding BV, Amsterdam | 100% | 100% |
2.1 Ymere Ontwikkeling BV, Amsterdam | 100% | |
2.1.1 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere II BV, Amsterdam | 100% | |
2.1.1.1 V.o.f. Hofmakerij, Amsterdam | 50,00% | |
2.1.2 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere IV BV, Amsterdam | 100% | |
2.1.2.1 V.o.f Tudorpark, Amsterdam | 50,00% | |
2.1.3 Nieuwe Land BV, Amsterdam | 100% | |
2.1.3.1 Groep Xxxxxxxxx 0 XX, Xxxxxxxxx | 19,51% | |
2.1.3.2 XXX Xxxxxxxxxxx XX, Xxxxxxxxx | 24,00% | |
2.1.3.4 Xxxxx Xxxxxxxxxxxxxx XX, Xxxxxxxxx | 48,00% | |
2.1.3.5 Groenoord CV, Amsterdam | 99,00% | |
2.1.3.6 Beinsdorp CV, ‘s Gravenhage | 33,00% | |
2.1.3.7 Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 000 XX, Xxxxxxx | 24,00% | |
2.1.4 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere VIII BV, Amsterdam | 100% | |
2.1.4.1 V.o.f. De Stadstuinen, Haarlem | 50,00% | |
2.1.5 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XII BV, Amsterdam | 100% | |
2.1.5.1 V.o.f. Nieuweramstel, Amsterdam | 50,00% | |
2.1.6 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XIX BV, Amsterdam | 100% | |
2.1.6.1 V.o.f. Nobelhorst, Amsterdam | 50,00% | |
2.1.6.2 V.o.f. IbbA Ymere, Amsterdam | 50,00% | |
2.1.7 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XX BV, Amsterdam | 100% | |
2.1.7.1 V.o.f Graanhuis Beinsdorp, Amsterdam | 50,00% | |
2.1.8 Ymere Management BV, Amsterdam | 100% | |
2.1.9 Xxxxxxxxx 0 Xxxxxx XX, Xxxxxxxxx | 20,00% | |
2.1.9.1 Groep Xxxxxxxxx 0 XX, Xxxxxxxxx | 2,44% | |
2.1.10 GEM Spiegelhout Beheer BV, Amsterdam | 25,00% | |
2.1.10.1 XXX Xxxxxxxxxxx XX, Xxxxxxxxx | 4,00% | |
2.1.11 Nieuw Waterlandplein Beheer BV, Amsterdam | 50,00% | |
2.1.11.1 Xxxxx Xxxxxxxxxxxxxx XX, Xxxxxxxxx | 4,00% | |
2.1.12 Geo Beheer BV, Amsterdam | 100,00% | |
2.1.12.1 Xxxxxxxxx XX, Xxxxxxxxx | 1,00% | |
2.1.13 023 Beheer BV, Haarlem | 25,00% | |
2.1.13.1 Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 000 XX, Xxxxxxx | 4,00% | |
2.1.14 Beinsdorp Beheer BV, ‘s Gravenhage | 33,33% | |
2.1.14.1 Beinsdorp CV, ’s Gravenhage | 1,00% | |
2.2 Ymere Wonen BV, Amsterdam | 100% | |
2.2.1 V.o.f. Zona Matadero, Velserbroek | 33,33% |
De in de consolidatie begrepen entiteiten zijn: deelname in kapitaal consolidatie
Buiten de consolidatie blijven (gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs indien van toepassing): | |
1. Stadsherstel Amsterdam NV, Amsterdam | 0,60% |
2. Woonwagenstandplaats Kennemerland BV, Haarlem | 41,10% |
3. Woningnet NV, Utrecht | 17,90% |
4. NV Zeedijk, Amsterdam | 2,80% |
5. De Woningbouw Holding BV, Weesp | 100% |
6. De Woningbouw Energie BV, Weesp | 100% |
7. Stichting Vrienden Ymere | 0% |
Deze verbindingen zijn niet geconsolideerd deels omdat geen sprake is van een groepsrelatie, en voor het overige omdat deze afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn.
Intercompany transacties, intercompany winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op inter company transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd, voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief
of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.
Nieuwe Land B.V, Ymere Ontwikkeling B.V. en daarmee Stichting Ymere, heeft haar aandelen in GEM Lisserbroek Beheer B.V. en GEM Lisserbroek C.V. in 2021 verkocht aan de samenwerkingspartners.
4.4 Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen
Ter beperking van de risico’s ontwikkelt Ymere nietDAEB projecten in samen werkingsverbanden met derden. Die samenwerkingen worden geconsolideerd in de jaarcijfers van Ymere. De samenwerkingsverbanden zijn aangegaan in VOF/CV/BVstructuren.
De financiële risico’s die met de ontwikkelingen in de samenwerkingsverbanden samenhangen zijn in beperkt tot maximaal de kapitaalinbreng en de ter beschikking gestelde financiering door Stichting Ymere.
De samenwerkingen zijn in het verleden gevormd met als doelstelling het verwerven, ontwikkelen en verkopen van onroerend goed. De activiteiten van de verbindingen zijn gebaseerd op volkshuisvestelijke overwegingen en daarmede passend binnen de mogelijkheden en grenzen die de Woningwet daaraan stelt. Vanuit onze strategie 2016+ bespreken we onze bijdrage in deze deelnemingen met onze partners.
Daarnaast worden projecten doorgaans niet eerder aanbesteed dan nadat 70% van de te realiseren koopwoningen bij voorintekening zijn verkocht. De risico’s bij uitvoering van projecten worden zoveel mogelijk beperkt door contractueel vooraf overeengekomen betalingsafspraken.
Vanaf de oprichtings/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsoli deerde jaarrekening. De oprichtings/overnamedatum is het moment waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groeps maatschappij.
De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het neftobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen.
De maatschappijen die in de consolidatie betrokken zijn, blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de overheersende zeggenschap wordt overgedragen. De BV/
CVconstructies worden in gezamenlijkheid proportioneel geconsolideerd.
4.5 Afrondingen
In de jaarrekening kunnen afrondingsverschillen voorkomen tussen de opgenomen tabellen en de bijbehorende toelichtingen.
4.6 Stelselwijziging/Schaftingswijziging
Met ingang van 1 januari 2021 heeft als gevolg van een wijziging van wet en regel geving een stelselwijziging plaatsgevonden. RJ645.217 alinea 212 onder d vereist van een toegelaten instelling herclassificatie van vastgoed in exploitatie naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie tegen de dan geldende marktwaarde, indien de duurzame exploitatie van het bestaande bezit is beëindigd teneinde het vastgoed te slopen en nieuw vastgoed te gaan ontwikkelen en exploiteren. Het moment van feitelijke beëindiging van de duurzame exploitatie van het bestaande vastgoed is leidend voor het moment van herclassificatie. Indien een toegelaten instelling besluit bestaand vastgoed in exploitatie te gaan slopen om nieuw vast goed te gaan ontwikkelen en exploiteren, blijft de toegelaten instelling het vastgoed waarderen en classificeren als vastgoed in exploitatie zolang het vastgoed nog duur zaam wordt verhuurd. Indien een toegelaten instelling bestaand vastgoed renoveert of ingrijpend verbouwt waarbij geen vervaardiging van een nieuw actief plaatsvindt, blijft de toegelaten instelling het vastgoed waarderen en classificeren als vastgoed in exploitatie. Er vindt dan geen herclassificatie plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.
Als gevolg van deze wijzigingen, zijn de vergelijkende cijfers van 2020 aangepast.
Per saldo is een bedrag van € 68,3 miljoen vanuit vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie geherclassificeerd naar DAEB vastgoed in exploitatie (€ 64,1 miljoen) en niet DAEB vastgoed in exploitatie (€ 4,2 miljoen). Hiervoor genoemde wijzigingen hebben geen invloed op het resultaat en het eigen vermogen. Tevens blijft het balanstotaal gelijk waardoor de solvabiliteit niet wijzigt.
4.7 Schaftingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de Statutaire Directie van Ymere zich verschillende oordelen en maakt schaftingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is,
is de aard van deze oordelen en schaftingen inclusief de bijbehorende veronder stellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
4.8 Gevolgen van de coronacrisis
De coronacrisis heeft in zijn algemeenheid geen grote gevolgen voor de bedrijfsvoering. Financieel staan we er goed voor en de impact van corona op bedrijfsvoering en kasstromen is relatief beperkt.
5. Grondslagen voor waardering van activa en verplichtingen
5.1 Algemeen
5.1.1 Regelgeving
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting, de Regeling Toegelaten instellingen volkshuisvesting, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), de Woningwet,
de Handleiding functionele indeling 2021, Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslag geving.
Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings of vervaardigings prijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderings grondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winstenverliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winstenverliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
Wanneer activa of verplichtingen volledig toezien op DAEB of nietDAEBactiviteiten, zijn deze volledig aan de DAEBtak respectievelijk de nietDAEBtak toegerekend.
Wanneer deze toezien op zowel DAEB als nietDAEB activiteiten, zijn deze op basis van de verdeelsleutel 88,83%/11,17% (2020: 88,84%/11,16%) toegerekend.
Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het gewogen aandeel DAEBverhuureenheden ten opzichte van het gewogen aandeel nietDAEBverhuureenheden.
5.1.2 Vergelijking met voorgaand jaar
Behalve de onder 4.6. genoemde stelselwijziging, zijn de gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling ongewijzigd ten opzichte van het voor gaande jaar.
5.1.3 Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie en/of met haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstruc turering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
5.1.4 Salderen
Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover:
• een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en
• het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.
5.1.5 Financiële instrumenten
Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgeno men per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumen ten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Voor de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar 5.13.
5.2 Vastgoedbeleggingen
5.2.1 Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven inclusief renovaties en ingrijpende verbouwingen onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschafte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven.
Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings of vervaardigingsprijs.
Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen vastgoedbeleggingen nood zakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balans datum worden verwacht. Dit is het geval als de boekwaarde van het actief hoger is dan de realiseerbare waarde ervan.
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit v an de verkrijgingsprijs van de grond.
Verwerking van groot onderhoud
Op basis van RJ645.202 wordt de verwerking van uitgaven in vastgoed in exploitatie na eerste verwerking op basis van artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 voorgeschreven. Daardoor worden onderhoudsuitgaven in het resultaat verwerkt. Ymere verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar vastgoed beleggingen als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. Dit betekent dat uitgaven welke als verbetering gekwalificeerd worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed worden verwerkt. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.
Verplichtingen tot herstel
Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag
5.2.2 Onroerende zaken in exploitatie
Algemene uitgangspunten van Vastgoedbeleggingen (zie paragraaf 5.2.1) zijn ook van toepassing op onroerende zaken in exploitatie, tenzij in deze paragraaf 5.2.2 anders is vermeld.
Binnen de onroerende zaken in exploitatie worden de volgende typen vastgoed onderscheiden:
• Woongelegenheden;
• Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed;
• Parkeergelegenheden;
• Intramuraal zorgvastgoed.
De onroerende zaken in exploitatie worden op basis van het goedgekeurde en definitieve scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen tussen de DAEB en nietDAEB tak geclassificeerd naar DAEB en nietDAEB vastgoed.
Ymere hanteert de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.
Xxxxxxxxxx bij eerste verwerking
Bij de eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten en verminderd met eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten inclusief renovaties en ingrijpende verbouwingen en de direct hieraan toerekenbare kosten.
Xxxxxxxxxx na eerste verwerking
Na eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen actuele waarde, overeenkomstig artikel 35 lid 2 van de Woningwet. Onder actuele waarde wordt in dit verband verstaan de marktwaarde overeenkomstig het markt waardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat.
Voortvloeiend uit artikel 14 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) is deze marktwaarde bepaald conform het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde – Actualisatie peildatum 31 december 2021, derhalve de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is benaderd door de contante waarde van de geschafte toekomstige kasstromen te bepalen (discounted cash flow methode).
Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie worden verwerkt in overeenstemming met artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuis vesting 2015. De regeling maakt onderscheid tussen onderhoud en verbetering.
Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt, uitgaven die kwalificeren als verbetering worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt.
Complexindeling
Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderings complex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijk bare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie,
en dat als een geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.
Doorexploiteer- en uitpondscenario
De geschafte toekomstige kasstromen worden bepaald op basis van de discounted cash flow (‘DCF’) methode. Voor woon en parkeergelegenheden vindt de bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen plaats aan de hand van enerzijds het doorexploiteer scenario en anderzijds het uitpondscenario, mede op
basis van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De marktwaarde in verhuurde staat is op waarderingscomplex niveau bepaald op basis van de hoogste waardering van het doorexploiteer of uitpondscenario, beide berekend op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen. Voor bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede voor intramuraal zorg vastgoed is alleen het doorexploiteer scenario van toepassing.
Het doorexploiteer scenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd, waarbij elk jaar bij een deel van de verhuureenheden de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt verondersteld dat die eenheid opnieuw wordt verhuurd, waarbij de huur na mutatie wordt aangepast naar de potentiele huur op basis van de markthuur of de maximale huur op basis van het woningwaarderingstelsel. Aan het einde van een 15jarige DCFperiode wordt een eindwaarde opgenomen.
De kasstromen in de 15jarige DCFperiode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de veronderstelling van doorexploiteren met een voortdurende looptijd, waarbij de afzonderlijke kasstromen zich ontwikkelen met de eigen groeivoet.
Instandhoudingsonderhoud wordt vanaf het 16e jaar met 100% verhoogd, teneinde renovatie te adresseren.
Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg complex matig worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteer scenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet aangepast, maar wordt daarvoor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom opgenomen. Aan het einde van een 15jarige
DCFperiode wordt een eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden opgenomen. De kasstromen in de 15jarige DCFperiode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op het verder uitponden van de aan het eind van het 15e jaar nog niet verkochte woongelegenheden, waarbij de mutatiekans met 50% wordt gehalveerd ten opzichte van de mutatiekans in het doorexploiteer scenario. Het besluit van
27 maart 2017 tot wijziging van het BTIV, voegt nieuwe regelgeving toe voor de verkoop van corporatiebezit. Woningen met 142 of minder WWSpunten mogen pas in het achtste jaar na aanschaf uitgepond worden. Deze verkooprestricties zijn verwerkt conform de Best Practices vrijheidsgraden behorende bij het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.
Om de te verwachten kasstromen in de DCFberekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van macroeconomische parameters:
onroerend goed
Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk 2022 | 2023 | 2024 | 2025 e.v. |
Prijsinflatie 1,80% | 1,90% | 1,90% | 1,90% |
Leegwaardestijging | 4,89,4% | 2,00% | 2,00% | 2,00% |
Instandhoudingsonderhoud per vhe EGW | o.b.v. VTW | o.b.v. VTW | o.b.v. VTW | o.b.v. VTW |
Instandhoudingsonderhoud per vhe MGW o.b.v. VTW o.b.v. VTW o.b.v. VTW o.b.v. VTW Instandhoudingsonderhoud per vhe studenteneenheid o.b.v. VTW o.b.v. VTW o.b.v. VTW o.b.v. VTW Instandhoudingsonderhoud per vhe zorgeenheid o.b.v. VTW o.b.v. VTW o.b.v. VTW o.b.v. VTW Beheerkosten EGW 467 467 467 467
Beheerkosten MGW 459 459 459 459
Beheerkosten zorgeenheid | 423 | 423 | 423 | 423 |
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten als percentage van de WOZ (exclusief gemeentelijke OZB die is gebaseerd op de | 0,07% | 0,07% | 0,07% | 0,07% |
Beheerkosten studenteneenheid 432 432 432 432
gemeentelijke tarieven 2016, uitgedrukt in een percentage van de WOZ waarde met waardepeildatum 1 januari xx) | ||||
Verhuurderheffing, als percentage van de WOZ | 0,332% | 0,306% | 0,307% | 0,307% |
Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar – zelfstandige eenheden | 1,0% | 1,0% | 1,0% | 0,5% |
Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar – onzelfstandige eenheden | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
Huurderving, als percentage van de huursom | 1,0% | 1,0% | 1,0% | 1,0% |
Mutatiekans Gemiddeld 5,4%
Verkoopkosten bij uitponden,als percentage van de leegwaarde 1,2% 1,2% 1,2% 1,2%
Disconteringsvoet Gemiddeld 5,5%
In het doorexploiteer scenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatie grens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.
Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is de nieuwe huur de markthuur. Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 555 per te splitsen eenheid (2020: € 544) De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris en registratiekosten, bedragen 9% van de berekende waarde van een verhuureenheid.
percentage van de WOZ (exclusief gemeentelijke OZB die is gebaseerd op de gemeentelijke tarieven 2016, uitgedrukt in een percentage van de WOZ waarde met waardepeildatum 1 januari xx)
Instandhoudingsonderhoud | € 6,00 per m² BVO exclusief BTW | |||||||||
Mutatieonderhoud | € 10,10 per m² BVO exclusief BTW | |||||||||
Parameters woongelegenheden | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Marketing | 14% van de marktjaarhuur | ||||
Prijsinflatie | 1,80% | 1,90% | 1,90% | 1,90% | Beheerkosten bedrijfsmatig onroerend goed | 3% van de markthuur op jaarbasis | ||||
Loonstijging | 2,20% | 2,10% | 2,30% | 2,30% | Beheerkosten Maatschappelijk onroerend goed | 2% van de markthuur op jaarbasis | ||||
Bouwkostenstijging | 3,20% | 2,10% | 2,30% | 2,30% | Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten als | 0,12% | 0,12% | 0,12% | 0,12% | |
Disconteringsvoet Gemiddeld 6,7%
De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid.
Parameters parkeergelegenheid 2022 2023 2024 2025 e.v.
Prijsinflatie 1,80% 1,90% 1,90% 1,90%
Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats | € 56, per parkeerplaats per jaar | |||
Instandhoudingsonderhoud garagebox | € 187, per garagebox per jaar | |||
Beheerkosten parkeerplaats | € 29, per parkeerplaats per jaar | |||
Beheerkosten garagebox | € 40, per garagebox per jaar | |||
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten als | 0,22% | 0,22% | 0,22% | 0,22% |
percentage van de WOZ (exclusief gemeentelijke OZB die is gebaseerd op de gemeentelijke tarieven 2016, uitgedrukt in een percentage van de WOZ waarde met waardepeildatum 1 januari xx)
Disconteringsvoet Gemiddeld 6,3%
Inschakeling taxateur
Jaarlijks wordt minimaal 1/3 deel van de onroerende zaken in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven
bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT – xxx.xxxx.xx), waarbij alle taxatiewerkzaamheden volledig worden verricht. Ymere maakt gebruik van 3 taxateurs. De taxaties worden uitgevoerd conform NRVT rapportage vereisten
voor een full taxatie volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Dit betekent dat elk derde deel van de onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw volledig wordt getaxeerd. Het overige 2/3 deel wordt ook door een externe taxateur gewaardeerd volgens een markftechnische update.
Toepassing vrijheidsgraden
De hieronder beschreven vrijheidsgraden zijn toegepast:
• Markthuur
De markthuur betreft de huurwaarde waarvoor een woning in de vrije huursector aangeboden wordt op peildatum 31122021. De markthuur wordt bepaald met behulp van marktinformatie over referentietransacties in de vrije sector huur markt. De markthuur wordt gebruikt als huurwaarde na mutatie, ter inschafting van de toekomstige huurkasstroom in het doorexploitatie scenario van de marktwaardering.
Voor de markt huurstijging hanteren wij de generieke parameters die zijn vastgesteld naar aanleiding van het overleg tussen Amsterdamse corporaties, taxateurs en accountants. Langjarige inflatie wordt als uitgangspunt genomen
m.u.v. jaar 1 (2021). Voor 2021 wordt de voornoemde markthuurtabel gehanteerd.
• Exit yield
De automatische berekening wordt als vertrekpunt gehanteerd voor de bepaling van de eindwaarde. Wanneer alle taxatieparameters op complexniveau zijn vastgesteld, wordt de automatisch berekende eindwaarde beoordeeld op plausibiliteit. Bij een nietmarktconforme eindwaarde wordt hiervan beredeneerd afgeweken door middel van het toepassen van een marktconforme exit yield.
In de woningportefeuille van Ymere wordt de exit yield overwegend als vrijheids graad gebruikt in de waardering op marktwaarde in verhuurde staat.
• Leegwaarde
De leegwaarde betreft de marktwaarde in leegstaande op peildatum 31122021. Deze waardering wordt opgesteld met behulp van marktinformatie over referentie transacties in de particuliere koopmarkt. De leegwaarde wordt gebruikt ter inschafting van potentiële verkoopopbrengsten in het uitpond scenario van de marktwaardering.
• Leegwaardestijging
Voor de leegwaardestijging hanteren wij de generieke parameters die zijn vastgesteld naar aanleiding van het overleg tussen Amsterdamse corporaties, taxateurs en accountants.
• Disconteringsvoet
Wij hanteren een disconteringsvoet die bestaat uit:
1. De risicovrije rente, gelijk aan de risicovrije rente uit de basisversie (handboek 2021: 0,38%)
2. Een sector opslag, bepaald in samenspraak met taxateurs, deze wijkt af van de sectoropslag uit de basisversie (+ 5,18%).
3. Een locatie specifieke opslag van minimaal 0,00% en maximaal 1,40%, gebaseerd op locatie gebonden marktrisico’s.
4. Een object specifieke opslag van minimaal 0,00% en maximaal 0,60%, gebaseerd op complex gebonden objectrisico’s.
5. Een object specifieke opslag van 0,25% indien een woningcomplex groter is dan 20 eenheden en de weftelijk bepaalde 7jaars verkoop restrictie van toepassing is.
6. Een object specifieke dynamische opslag voor de toekomstige kasstroom ontwikkeling gebaseerd op de contract/markthuur verhouding (door exploiteren) of huur/leegwaarde verhouding (uitponden) in relatie tot de verwachte mutatiegraad. Van minimaal 0,60% en maximaal 1,45%.
Daarnaast kan nog een specifieke marktopslag worden toegepast. Deze wordt gebruikt wanneer er via de disconteringsvoet nog specifieke risico’s in de waarde moeten worden doorberekend die niet in de kasstromen tot uiting komen.
• Mutatie en verkoopkans
Het vertrekpunt van de mutatie en verkoopkans is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans over de afgelopen 5 jaar. Hiervan wordt in samenspraak met de taxateur afgeweken. Het besluit van 27 maart 2017 tot wijziging van het BTIV, voegt nieuwe regelgeving toe voor de verkoop van corporatiebezit. Deze verkooprestricties zijn verwerkt conform de Best Practices vrijheidsgraden behorende bij het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.
• Onderhoud
Wij hanteren de Vastgoed Taxatiewijzer (VTW) van Koëter, waarin verschillende woningtypes worden onderscheiden. Per woningtype is een normonderhouds bedrag vastgesteld op basis van referentie woningen uit de VTW. Deze norm bedragen worden aangepast door middel van een factor wanneer de omvang van de woning afwijkt van de omvang va de referentiewoning uit de VTW.
De factor kan variëren van 0.4 tot 1.25. Voor monumenten wordt er standaard een opslag van 0.25 gedaan op de factor. De schafting van onderhoudskosten in de marktwaardering wordt gebaseerd op marktconforme kostennormen, ont leend aan marktinformatie over vastgoedexploitatiekosten over verschillende vastgoedtypen. Conform het Handboek wordt er onderscheid gemaakt in onderhoudskosten in het uitpondscenario en het doorexploiteer scenario. In dit laatste scenario wordt uitgegaan van hogere gemiddelde onderhoudslasten die passen bij een langere exploitatietermijn. De schafting van de onderhoudskosten in de beleidswaarde wordt gedaan op basis van het onderhoud dat Ymere de komende 15 jaren gemiddeld begroot heeft.
• Technische splitsingskosten
Splitsingskosten zijn relevant in het uitpondscenario. Deze kosten dienen gemaakt te worden voordat verkocht wordt en dienen derhalve bij t=0 te worden opgenomen. Technische splitsingskosten zijn de kosten die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd.
• Bijzondere omstandigheden
Een reguliere marktwaardering gaat uit van het hoogste exploitatie of uitponds cenario. Hier wordt van afgeweken indien er sprake is van publiek of privaat rechtelijke afspraken met een derde partij die rusten op het vastgoed. Doorgaans betreffen dit juridische afspraken met gemeenten over het langjarig verplicht (sociaal) door exploiteren van het woningbezit. Op het bezit waar dergelijke afspraken van toepassing zijn, worden de taxaties hierop gecorrigeerd.
• Erfpacht
Voor de waardering van het bezit is niet alleen de eigen status als woningcorporatie en relevante erfpachtvoorwaarden van de corporatie (als fictieve “verkopende partij” volgens de definitie van marktwaarde) van belang, maar ook de status en de relevante erfpachtvoorwaarden van de potentiële kopers. Potentiële kopers kunnen uiteraard andere woningcorporaties zijn maar ook marktpartijen zoals onder andere (institutionele) beleggers en buitenlandse investeerders. Deze laatste partijen kunnen het bezit niet onder de erfpachtvoorwaarden van woningcorporaties exploiteren. In de waardering van het bezit waarop erfpacht van toepassing is,
is rekening gehouden met voorwaarden die voor potentiële kopers relevant zijn.
Uitgaven na eerste verwerking
Uitgaven na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex voor en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of vermeerdering en in het resultaat verantwoord als ‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met achterstallig onderhoud.
Herwaardering
Jaarlijks wordt op balansdatum de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. (ongerealiseerde) Winsten of verliezen die ontstaan door een wijziging in de actuele waarde worden verantwoord in de winsten verliesrekening. Wanneer op complexniveau de actuele waarde de boekwaarde, op basis van de verkrijgings of vervaardigingsprijs (kostprijs) overtreft, wordt een
herwaarderingsreserve gevormd die wordt toegelicht bij het eigen vermogen.
De boekwaarde op basis van de verkrijgings of vervaardigingsprijs betreft de initiële verkrijgings of vervaardigingsprijs (derhalve niet verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen).
Grondslagen voor de bepaling van de beleidswaarde
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Ymere en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid.
De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:
1. Enkel uitgaan van het doorexploiteer scenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. In het werkgebied van Ymere liggen de verkoopprijzen relatief hoog waardoor in de marktwaarde het verkoopscenario een maximale marktwaarde kan opleveren. Door het verkoopscenario niet mee te nemen komt de marktwaarde bijna € 1,2 miljard lager te liggen (7%). Deze afslag verwacht je ook terug te zien in stap 1. In de beleidswaarde wordt echter de eindwaarde niet op basis van een ingeschafte exit yield berekend in jaar 15 (zoals in de markt waardering), maar op basis van eeuwigdurende doorexploitatie tegen markthuur. Bij de huidige lage disconteringsvoet en de hoge markthuur en groeivoet daarvan, levert dit een eindwaarde op die in veel complexen (bijvoorbeeld in Amsterdam) hoger ligt dan het uitpondscenario met een ingeschafte exit yield in jaar 15. In de beleidswaarde betekent deze andere methode om tot een eindwaarde te komen, een opslag op de marktwaarde van €2,7 miljard (15%). Pas bij stap 2 wordt de markthuur aangepast naar de sociale huur en komt de verhuurderheffing in de exploitatie, waardoor de eindwaarde die in stap 2 wordt berekend lager ligt dan bij stap 1.
2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschafte moment van (huurders)mutatie. In het werkgebied van Ymere liggen de markthuren relatief hoog. De markthuur ligt gemiddeld op 1.105 euro, terwijl de maximale sociale huurprijs in 2021 ligt op 752 euro. Daarnaast biedt Ymere woningen aan in met verschillende huurprijzen om ook verschillende huishoudtypes en inkomensgroepen passend binnen de sociale huur te huisvesten. De gemiddelde huur die wij bij mutatie voor een sociale huurwoning (DAEB) vragen ligt op 654 euro. Daarnaast houden we oog voor betaalbaarheid waardoor de jaarlijkse huurstijging gemiddeld lager is dan weftelijk is toegestaan. Als we uitgaan van de streefhuur in plaats van de markthuur, een beperkte huurstijging en de verhuurderheffing dat wordt gerekend bij het verhuren van sociale huur woningen, dan is er sprake van een afslag van bijna €9,5 miljard.
3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van Ymere en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjarenbegroting voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Alleen minimale instandhouding van ons vastgoed zou volgens marktnormen met gemiddeld 1.575 euro per woning kunnen. Als wij onze kosten die samenhangen met vastgoedbeheer en het gewenste kwaliteitsniveau als uitgangspunt nemen geven wij gemiddeld ruim 2.002 euro per woning uit.
Wij hebben relatief ouder en ander type bezit dan de markt (waaronder ook monumenten) en wij houden woningen langer in exploitatie waardoor we met onze materiaalkeuze, de onderhoudscyclus van planmatig onderhoud en de inzet van ons werkapparaat andere keuzes maken dan alleen minimale instand houding.
4. Inrekening van toekomstige verhuur en beheerslasten in plaats van markt conforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur en beheeractiviteiten van Ymere en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Onze beheernorm ligt hoger dan de marktnorm omdat wij extra uitgaven hebben ten behoeve van langjarige exploitatie, passend toewijzen, leefbaarheid en sociaal beheer.
Voor zover afwijkend van de voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de weftelijke voorschriften opgenomen in bijlage 2 van het RTiV. Ymere heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde.
Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.
5.2.3 Onroerende zaken Verkocht onder Xxxxxxxxxxx
Ymere verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Ymere onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financierings transactie.
Als financieringstransactie kwalificeren:
• Verkopen waarbij Ymere het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment;
• Verkopen waarbij Ymere een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschafte levensduur;
• Verkopen waarbij Ymere een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.
Verkopen onder voorwaarden die niet als financieringstransactie kwalificeren zijn verkooptransacties.
De als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:
• De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:
Bij een waardedaling: als overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille;
Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;
• De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contract prijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).
• De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waarde mutaties worden verwerkt als ‘Nietgerealiseerde waarde veranderingen vastgoedportefeuille’.
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeen gekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ en voor zover van toepassing gecorrigeerd in de herwaarderingsreserve.
Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Zie ook paragraaf 5.11.2
5.2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Typering
Dit betreft nieuwbouw of sloop/nieuwbouw projecten die bij oplevering zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde DAEB of nietDAEB vastgoed in exploitatie.
Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. In geval van sloop/nieuwbouw wordt de dan geldende marktwaarde van het oude vastgoed in exploitatie tegen markwaarde ingebracht. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart.
De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde.
Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van Xxxxxxxx in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winstenverliesrekening verantwoord onder ‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘nietgerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
5.2.5 Grondposities
Ingenomen grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten of lagere actuele waarde. Op het moment dat de grondposities in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling plaats naar Onroerende zaken in ontwikkeling
/ onderhanden projecten / onderhanden werk en worden de rente en de bijkomende kosten geactiveerd. Tot die tijd worden de rentekosten ten laste van het resultaat gebracht.
Waardevermeerdering van de grondposities als gevolg van een herwaardering worden verwerkt in het resultaat evenals de terugneming van een waardevermindering van een grondpositie die voorheen als last was verwerkt in de winstenverliesrekening.
De terugneming van een waardevermindering in de winstenverliesrekening is niet hoger dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het actief zou zijn verantwoord.
Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de boekwaarde, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat gebracht en verantwoord onder niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.
5.3 Materiële vaste activa
5.3.1 (On-)roerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie (eigen gebruik) worden gewaardeerd tegen verkrijgings of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering.
Indien een schaftingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.
Boekwinsten en verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.
5.4 Financiële vaste activa
5.4.1 Deelnemingen
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (neftovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is.
De neftovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderings grondslagen van de betreffende deelneming.
Indien de waardering van een deelneming volgens de neftovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Ymere in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectieve lijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen, ten grote van (het aandeel van Ymere) in dit negatieve eigen vermogen. De voorziening wordt eerst in mindering gebracht op een eventuele vordering op de deelneming.
De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaar rekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.
Andere deelnemingen
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waarde vermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winstenverliesrekening.
De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen.
5.4.2 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen
Latente belastingvorderingen en verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Voor tijdelijke verschillen die voortvloeien uit herwaardering van activa wordt conform artikel 2: 390 lid 5 BW géén latentie gevormd.
Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.
Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groeps maatschappijen, deelnemingen en joint ventures binnen de fiscale eenheid, tenzij de
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belasting latenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde, de belastinglatenties worden contant gemaakt tegen de neftorente. Als disconteringsvoet voor de contant making is de rentevoet van de leningenportefeuille ad 3,59% (2020: 3,63%) genomen verminderd met 25,8% vennootschapsbelastingdruk. De nefto rente bedraagt derhalve 2,66% (2020: 2,72%).
Vorderingen, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen van significante tot de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting behorende deelnemingen die in de consolidatie zijn betrokken, worden toegerekend aan de DAEB of nietDAEB tak op basis van het fiscale resultaat, met toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid op basis van het gewogen aandeel verhuureenheden (kostenfactoren). Latente belastingen voor compensabele verliezen worden opgenomen in de tak waar sprake is van compensabele verliezen. Latente posities uit hoofde van waarderings verschillen tussen commercieel en fiscaal worden gealloceerd naar de DAEB of
nietDAEB tak op basis van het gewogen aandeel verhuureenheden.
5.4.3 Effecten en leningen Leningen u/g
De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waarde vermindering
Overige effecten
Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde.
De onder effecten opgenomen deposito’s worden gewaardeerd tegen nominale waarde, overige beleggingen tegen geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde.
5.4.4 Overige vorderingen
De overige financiële vaste activa worden bij een eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Amortisatie rente leningen u/g (boeterente)
In verband met vervroegd aflossen van langlopende leningen o/g is rente geactiveerd en wordt daarmee toegerekend aan het restant van de looptijd van de nieuwe lening. Het deel van de afkoopsom welke boven de nominale waarde van het financieel actief uitkomt, wordt geactiveerd. Deze geamortiseerde rente wordt daarna toegerekend aan het restant van de looptijd van de nieuwe lening. Deze methode is toegepast op zowel de vervroegd afgeloste leningen o/g die daarna zijn geherfinancierd als voor de afloop van de swap in combinatie met de fixatie van de gekoppelde rollover lening.
5.4.5 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa
Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten, beoordeelt Ymere op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Ymere de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waarde verminderingen, en verwerkt dit direct in de winstenverliesrekening.
Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schafting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.
Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het terug genomen verlies wordt in de winstenverliesrekening verwerkt.
5.5 Voorraden
5.5.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop
Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen.
In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten alsmede de in overeenstemming met paragraaf 6.3.11 toegerekende rente.
De opbrengstwaarde is de geschafte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
5.5.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegere kende rente.
De opbrengstwaarde is de geschafte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van het vastgoed.
5.5.3 Overige voorraden
Waardering van voorraden grond en hulpstoffen ten behoeve van klachtenonderhoud vindt plaats tegen vaste verrekenprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere opbrengstwaarde.
5.6 Onderhanden projecten
Onderhanden projecten in opdracht van derden (verkochte koopwoningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst; zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.2). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien het saldo van alle onderhanden projecten negatief is, worden onderhanden projecten gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.
5.7 Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
5.8 Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder kasgeldleningen en rekeningcourantkrediet onder kortlopende schulden.
Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
5.9 Groepsvermogen
Het groepsvermogen wordt in hoofdstuk 15.4 toegelicht.
5.9.1 Herwaarderingsreserve
Voor de nietgerealiseerde waardevermeerderingen van vastgoedbeleggingen wordt een herwaarderingsreserve aangehouden.
5.10 Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen, tenzij anders vermeld.
Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichting vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.
Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennoot schap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft.
5.10.1 Voorziening onrendabele investeringen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan het verschil tussen de stichtingskosten en de marktwaarde in verhuurde staat van het betreffende project.
Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn
aangegaan, binnen een complex met bestaande onroerende zaken in exploitatie,
worden betrokken in de waardering van dit complex. Indien de afwaardering uit hoofde van de verwachte uitgaven hoger is dan de boekwaarde van het complex waartoe de onroerende zaak behoort dan wordt dit complex op nihil gewaardeerd en een voorziening getroffen.
5.11 Schulden
5.11.1 Leningen
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. De langlopende schulden worden gepresenteerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst en verliesrekening als interestlast verwerkt.
Voor extendible / tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden.
In de extendible / tijdvakleningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet.
Het kortlopende deel van de langlopende leningen, de aflossingsverplichting voor de komende 12 maanden, is opgenomen onder de kortlopende schulden.
5.11.2 Terugkoopverplichting woningen Verkocht onder Voorwaarden
In het kader van de woningen verkocht onder voorwaarden heeft Ymere een terug koopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Zie ook paragraaf 5.2.3.
5.11.3 Waarborgsommen
De waarborgsommen worden bij de eerste verwerking verwerkt tegen reële waarde. Jaarlijks wordt over de verstrekte waarborgsom rente bijgeschreven.
5.12 Leasing
Operationele leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Stichting Ymere ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst en verliesrekening over de looptijd van het contract.
5.13 Financiële instrumenten
Reële waarde van financiële instrumenten
De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per verslagdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoer sen, zonder aftrek van transactiekosten. Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer:
• het gebruikmaken van recente markftransacties tussen onafhankelijke partijen;
• het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is;
• analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen.
Ymere maakt gebruik van rentederivaten om renterisico’s af te dekken. Derivaten worden bij eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolg waardering van de derivaten is geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde.
De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijshedgeaccounting wordt toegepast, wordt er door Ymere een voorziening getroffen voor een eventuele reële waarde van het derivaat die lager is dan de kostprijs.
Ymere past waar mogelijk kostprijshedgeaccounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Ymere gedocumenteerd. Ymere stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedgeinstrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedgeinstrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedgeinstrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn.
Bij het toepassen van kostprijs hedgeaccounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Ymere derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt.
Het ineffectieve deel van de hedge relatie wordt direct in de winstenverliesrekening verwerkt indien het hedgeinstrument een negatieve reële waarde heeft.
Kostprijshedgeaccounting wordt beëindigd indien:
• Het hedgeinstrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend.
Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedgeinstrument dat nog niet in de winst en verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt.
• De hedgerelatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedgeaccounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedge resultaten als volgt plaats:
Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedgeaccounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedgeinstrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst en verliesrekening of offbalance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie offbalance of op de balans.
Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedgeinstrument dat in de periode waarin de hedge effectief buiten de winst en verliesrekening of offbalance was gehouden, naar de winst en verliesrekening overgebracht.
In een contract besloten (‘embedded’) derivaten
Indien in enig contract zodanige bepalingen en afspraken zijn opgenomen die voldoen aan de kenmerken van een derivaat (‘embedded derivaat’) stelt Ymere vast of deze bepalingen en afspraken van het contract afgescheiden dienen te worden; afscheiding vindt plaats als:
• er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract; en
• een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en
• het samengestelde instrument niet tegen reële waarde wordt gewaardeerd met verwerking van de reële waardeveranderingen in het resultaat.
Voor zover het afgescheiden derivaat niet kan worden aangewezen als onderdeel van een hedge relatie en hedgeaccounting kan worden toegepast (zie hierna onder “Derivaten aangehouden voor hedging doeleinden”) wordt het afgescheiden derivaat geclassificeerd als “Overige derivaten”.
In enkele leningsovereenkomsten zijn bepalingen opgenomen waarbij de lening verstrekker het recht heeft om op een tijdstip in de toekomst de rentevoet vast te stellen op een vast rentepercentage of de op dat moment geldende marktrente. Geconcludeerd is dat dit recht kwalificeert als een embedded derivaat (‘geschreven optie’) met eigen kenmerken die niet voldoende aansluiten op de kenmerken van
de leningovereenkomst en afgescheiden moet worden. Dit betekent tevens dat het derivaat niet kwalificeert voor een hedge relatie resp. hedgeaccounting; het derivaat wordt verwerkt als “overige derivaten”.
Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva
Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.
6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat
6.1 Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin ze zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra ze voorzienbaar zijn.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde:
• Vastgoedbeleggingen zijnde nietDAEB vastgoed in exploitatie;
• Vastgoedbeleggingen zijnde DAEB vastgoed in exploitatie
• Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden;
• Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkings instrument.
Wanneer kosten of opbrengsten volledig toezien op DAEB of nietDAEBactiviteiten, zijn deze volledig aan de DAEBtak respectievelijk de nietDAEBtak toegerekend.
Wanneer deze toezien op zowel DAEB als nietDAEB activiteiten, zijn deze op basis van de verdeelsleutel 88,83%/11,17% (2020: 88,84%/11,16%) toegerekend. Deze verdeel sleutel is gebaseerd op het gewogen aandeel DAEBverhuureenheden ten opzichte van het gewogen aandeel nietDAEBverhuureenheden.
6.1.1 Opbrengstverantwoording
Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelf vervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan:
a Alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper;
b De voortgezefte betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat Ymere feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen;
c Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; d Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de
transactie Ymere zullen toevloeien;
e De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.
f De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).
Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan:
a Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; b Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de
transactie Ymere zullen toevloeien;
c Op betrouwbare wijze kan de mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht worden bepaald;
d De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om de dienstverlening te voltooien kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.
6.1.2 Projectopbrengsten en projectkosten
Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten.
Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel.
Voor onderhanden projecten (zie ook 5.6), waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten van de reeds verkochte woningen verwerkt als neftoomzet en kosten in de winsten verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’methode, ofwel de PoCmethode).
De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschafte totale project kosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als neftoomzet verwerkt in de winstenverliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoCmethode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.
Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winstenverlies rekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.
6.2 Bedrijfsopbrengsten
6.2.1 Huren
De huren zijn het resultaat van het huurprijsbeleid dat door Ymere is ontwikkeld binnen de Rijkskaders, onder aftrek van derving oninbaarheid.
6.2.2 Opbrengsten servicecontracten
Deze post betreft vergoedingen die Ymere ontvangt van haar huurders voor service kosten, inclusief de te verrekenen servicekosten, en vergoedingen voor het servicea bonnement, onder aftrek van derving oninbaarheid. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
6.2.3 Overheidsbijdragen
Onder deze post worden bijdragen of subsidies (niet zijnde BWSsubsidies of investeringssubsidies) verantwoord van (lokale) overheden.
6.2.4 Opbrengst verkoop bestaand bezit
Onder deze post wordt de verkoopopbrengst van huurwoningen onder aftrek van de toegerekende verkoopkosten verantwoord. Deze opbrengsten onder aftrek van de toegerekende verkoopkosten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).
6.2.5 Nefto omzet projectontwikkeling
Gefactureerde omzet van de in het boekjaar opgeleverde projecten.
6.2.6 Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten.
Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel.
Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als neftoomzet mutatie onderhanden werk en kosten in de winstenverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’methode, ofwel de PoCmethode).
De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschafte totale project kosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als neftoomzet verwerkt in de winstenverliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winstenverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoCmethode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbreng sten en opbrengsten uit hoofde van meer en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.
Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winstenverlies rekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voor ziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.
6.2.7 Geactiveerde kosten
De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling (activa ten behoeve van verhuur) worden hier verantwoord.
6.3 Bedrijfslasten
6.3.1 Afschrijvingen
Afschrijvingen hebben alleen betrekking op roerende en onroerende activa ten dienste van de exploitatie (eigen gebruik). Over de roerende en onroerende activa wordt volgens de lineaire methode afgeschreven op basis van de te verwachten economische gebruiksduur. Er wordt geen rekening gehouden met een restwaarde.
6.3.2 Kosten uitbesteed werk projectontwikkeling
Onder deze post wordt de kostprijs van (verkochte) koopwoningen verantwoord.
6.3.3 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering.
Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde (marktwaarde in verhuurde staat) ten opzichte van de waarde gebaseerd op de boekwaarde.
6.3.4 Erfpacht
Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuur eenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afge kochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigings prijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of vastgoed beleggingen.
6.3.5 Lonen, salarissen en sociale lasten
Xxxxx, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
6.3.6 Pensioenlasten
Ymere heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Mutaties in de pensioenvoorziening worden ook in de winstenverliesrekening verwerkt.
Het bedrag dat als pensioenvoorziening is opgenomen, is de beste schafting van de nog niet gefinancierde bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. Ymere heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn:
Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties.
• Ymere heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioen recht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling).
• De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Ymere betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald.
• De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2021 was de dekkingsgraad van het pensioenfonds 126% (2020: 109,3%). De beleidsdekkingsgraad was per ultimo december 118,8%. Hiermee wordt voldaan het aan de minimaal vereiste dekkingsgraad van 104,3% die is voorge schreven door De Nederlandse Bank (DNB).
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Ymere.
De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terug storting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
6.3.7 Onderhoudslasten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane
Het klachten en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en kosten van het eigen servicebedrijf. In de winst en verliesrekening zijn de kosten van het servicebedrijf opgenomen onder de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten. De kosten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief.
6.3.8 Leefbaarheid
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op uitgaven in de leefbaarheid van de woonomgeving in ruime zin. Het betreft uitgaven waar tegen over geen huurverhoging of levensduurverlenging staat en waar geen (gedeeltelijke) activering tegenover staat.
6.3.9 Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
6.3.10 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Dit betreft de wijziging in de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoed beleggingen die reeds aan het begin van het boekjaar in bezit waren. De waarde veranderingen ten gevolge van investeringen in het jaar en de terugname van waardeveranderingen uit het verleden worden verwerkt via de overige waarde veranderingen vastgoedportefeuille onder de bedrijfslasten.
6.3.11 Financiële baten en lasten
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Waardevermeer deringen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop.
(Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winstenverliesrekening verantwoord.
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.
Activeren van Rentelasten
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaar diging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
De geactiveerde rente wordt in de winst en verliesrekening als bouwrente als onderdeel van de rentebaten verantwoord.
6.3.12 Vennootschapsbelasting
Vanaf 1 januari 2008 is Ymere integraal belastingplichtig geworden voor de vennoot schapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd
in een vaststellingsovereenkomst (VSO2). In deze VSO2 zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openings balans en de wijze van resultaatneming. De VSO2 wordt jaarlijks stilzwijgend verlengd.
De post vennootschapsbelasting in de winst en verliesrekening bestaat uit de geraamde over het boekjaar te betalen of terug te vorderen ‘acute’ belasting vermeerderd of verminderd met de mutatie in de balansposten latente belasting vorderingen en latente belasting verplichtingen. De acute belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winstenverlies rekening, rekening houdend met beschikbare, fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten.
Baten en lasten respectievelijk kasstromen van significante tot de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting behorende deelnemingen die in de consolidatie zijn betrokken, worden toegerekend aan de DAEB of nietDAEB tak op basis van het fiscale resultaat, met toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid op basis van het gewogen aandeel verhuureenheden (kostenfactoren). Latente belastingen voor compensabele verliezen worden opgenomen in de tak waar sprake is van compensabele verliezen. Latente posities uit hoofde van waarderingsverschillen tussen commercieel en fiscaal worden gealloceerd naar de DAEB of nietDAEB tak op basis van het gewogen aandeel verhuureenheden.
Dit resultaat is in de geconsolideerde winst en verliesrekening opgenomen. Zie ook 5.4.2.
7. Financiële instrumenten en risicobeheersing
Als basis voor het beheer van financiële instrumenten en renterisico’s hanteert Ymere het Reglement Financieel Beleid en Beheer, het treasurystatuut en het treasurybeleidsplan. Tussentijdse wijzigingen in regelgeving worden verwerkt in het treasuryjaarplan. In het treasurystatuut en treasurybeleidsplan zijn de randvoor waarden vastgelegd waarbinnen Ymere mag opereren. In het jaarplan, dat wordt goedgekeurd door de Statutaire Directie en wordt voorgelegd aan de Auditcommissie van de Raad van Commissarissen, worden jaarlijks specifiek de activiteiten op het gebied van Treasury van Ymere benoemd. De activiteiten worden bewaakt door een Treasurycommissie, die ten minste 4 keer per jaar bijeenkomt. Binnen het treasury beleid van Ymere dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband is met de financieringspositie. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie.
Sinds 2012 zijn geen nieuwe derivatenposities afgesloten waarmee Ymere zich houdt aan de voorschriften, zoals opgenomen in het financieel reglement inzake gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.
De volgende financiële risico’s zijn relevant voor Ymere:
Valutarisico
Ymere is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Ymere kent geen materiële debiteuren en crediteurenposities in vreemde valuta.
Beleggingsrisico
Ymere heeft geen actief beleggingsbeleid. De Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn geïntegreerd in het treasurysta tuut.
Renterisico
Ymere loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten, met name over de onder de Financiële Vaste Activa vermelde Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzigingen in de markt rente. Ymere maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken.
Over vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Ymere risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde (toekomstige) variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Ymere renteswaps gecontracteerd, zodat per saldo een vaste rente wordt betaald. Per financieringsbesluit maakt Ymere een bewuste keuze voor het aantrekken van een lening tegen vaste rente of voor een lening tegen variabele rente, rekening houdend met de aanwezige renteinstrumenten waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen, zijn vastgelegd in het treasurystatuut en in het treasury beleidsplan en omvaften: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd spreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. In de gewenste vervalkalender wordt rekening gehouden met het maximale renterisico in enig jaar, conform afspraken met het WSW.
Bij een hypothetische stijging met onmiddellijke inwerking op alle variabele contracten van de marktrente met 1% (100 basispunten) neemt de te betalen rente onder gelijkblijvende omstandigheden in een jaar met € 30 miljoen toe. Door het afdekken
van het renterisico is dit bedrag voor 2022 teruggebracht naar minder dan
€ 2 miljoen. Dit betekent dat nagenoeg alle variabele leningen afgedekt zijn.
Kredietrisico
Ymere heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Ymere maakt gebruik van meerdere banken, gemeentes en institutionele beleggers als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden.
Criteria om met tegenpartijen zaken te doen zijn formeel vastgelegd in het treasury beleidsplan en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.
Liquiditeitsrisico
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Ymere zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd.
Met de ING Bank heeft Ymere afspraken gemaakt over een kredietfaciliteit voor liquiditeiten van € 100 miljoen, waarvan € 50 miljoen commifted is.
De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord en in een maandelijkse liquiditeitsprognose gerapporteerd.
Ymere dient een liquiditeitsbuffer aan te houden op basis van de Btiv en in het kader van de stresstest van de Autoriteit Woningcorporaties. Ymere beschikt ultimo 2021 over een liquiditeitsbuffer van € 430 miljoen. Van de totale leningenportefeuille is
€ 2.868 miljoen geborgd door het WSW. Inclusief € 320 miljoen van de liquiditeits buffer, in de vorm van niet opgenomen ruimte in gecontracteerde leningen, borgt het WSW een volume van € 3.188 miljoen aan leningen. € 110 miljoen van de liquiditeits buffer wordt cash aangehouden.
Beschikbaarheidsrisico
Ymere heeft haar financiële meerjarenplan zodanig opgesteld dat de beschik baarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering voor de langere termijn gecontinueerd wordt. Ymere voldoet daarmee in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd.
Omdat Ymere minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Ymere doorlopend op zoek naar andere bronnen voor langetermijnfinanciering.
Reële waarde van financiële instrumenten
De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of
een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderings technieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’transacties, en van nefto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.
8. Belangrijke inschaftingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 en voor woningcorporaties specifieke en algemene wet en regelgeving (zie paragraaf 5.1.1) opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schaftingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaat bepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgen de waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management:
• Vastgoedbeleggingen, reële waarde;
• Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering.
• Verwerking fiscaliteit.
8.1.1 Vastgoedbeleggingen – vastgoed
Bij de eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs.
Na eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen actuele waarde, overeenkomstig artikel 35 lid 2 van de Woningwet. Onder actuele waarde wordt in dit verband verstaan de marktwaarde overeenkomstig het markt waardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat.
Voortvloeiend uit artikel 14 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) is deze marktwaarde bepaald conform het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde (waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) – Actualisatie peildatum 31 december 2021, derhalve de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is benaderd door de contante waarde van de geschafte toekomstige kasstromen te bepalen (discounted cash flow methode). Bij het bepalen van de marktwaarde is de fullversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd met uitzondering van de vrijheidsgraden, welke daarmee het belangrijkste schaftingselement betreffen in de bepaling van de marktwaarde. De gehanteerde vrijheidsgraden zijn nader toegelicht bij de waarderingsgrondslagen van Onroerende zaken in exploitatie (paragraaf 5.2.2.).
8.1.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Ymere zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplich tingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Ymere rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aan vragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, weftelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
8.1.3 Verwerking fiscaliteit + Voorzieningen
De berekening van de fiscale positie is in overeenstemming met de fiscale wet en regelgeving, vaststellingsovereenkomst (VSO2) en afspraken die met de fiscus gemaakt zijn.
9. Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Deze methode gaat uit van een weergave van kasstromen onderverdeeld naar activiteiten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings en financieringsactiviteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen.
De ingaande kasstroom van de operationele activiteiten betreft naast de huur en vergoeding (servicecontracten) ontvangsten uit overige bedrijfsontvangsten. Ook de interest ontvangsten op de financiële vaste activa zijn hier opgenomen.
De uitgaande kasstroom van de operationele activiteiten betreft de betaalde erfpacht, personeels, onderhouds, overige bedrijfs en rente uitgaven (interest op lening en derivatenportefeuille en borgstellingsvergoeding WSW). Van de overige bedrijfsuitgaven worden de sectorspecifieke heffing, de verhuurderheffing en de uitgaven voor leefbaarheid als aparte kasstroom in beeld gebracht.
De investeringsactiviteiten zijn gecategoriseerd in kasstromen betreffende materiële vaste activa en financiële vaste activa.
Onder de materiële vaste activa ingaande kasstroom van de investeringsactiviteiten zijn de verkoopontvangsten bestaand bezit opgenomen, waarbij de verkoop ontvangsten van woongelegenheden VOV als aparte kasstroom inzichtelijk is gemaakt. Bij de verkoopontvangsten bestaand bezit zijn tevens de ontvangsten uit hoofde van renovatie verkopen verantwoord. Als aparte ingaande kasstroom zijn
de ontvangsten van de verkoop van nieuwbouw projecten, alsook de verkoop ontvangsten van grond verantwoord.
De materiële vaste activa uitgaande kasstroom van de investeringsactiviteiten betreft de uitgaven aan nieuwbouw huur, uitgaven woningverbetering en uitgaven nieuwbouw koop. Ook de aankoop van woongelegenheden VOV, aankoop van grond, uitgaven aan ICT en inventaris (investeringen overig) en de externe kosten bij verkoop zijn hier opgenomen. Deze laatste bestaat uit de woning gebonden en complexmatige verkoopkosten.
Onder de financiële vaste activa ingaande kasstroom van de investeringsactiviteiten zijn de ontvangsten uit hoofde van verkoop uit deelnemingen en de verkoop ontvangsten betreffende ontwikkelrechten opgenomen. De financiële vaste activa uitgaande kasstroom van de investeringsactiviteiten betreft de uitgave omtrent de overname van xxxxxx(en).
De kasstromen uit hoofde van de financieringsactiviteiten zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom van leningen WSW geborgd en niet door WSW geborgd.
10. Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2021
10.1 Vastgoedbeleggingen
10.1.1 Vastgoedbeleggingen
x € 1.000.000 DAEB
Bruto | Voor- ziening | Nefto | |||||
Herwaarderingen 10.982,6 | 1.676,6 | 12.659,2 | 90,1 | 12.749,3 | |||
Cumulatieve -42,0 | -20,7 | -62,7 | |||||
Marktwaarde vastgoed 15.814,2 | 2.976,0 | 18.790,2 | |||||
vastgoed
waardeveranderingen
Niet- DAEB
vastgoed
Totaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed verkocht onder voor- waarden
Vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van eigen exploitatie
Grond posities
Totaal 2021
x € 1.000.000 DAEB
vastgoed
Niet- DAEB
vastgoed
Totaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed verkocht onder voor- waarden
Vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van eigen exploitatie
Grond posities
Totaal 2021
in exploitatie
Aanschafwaarde
110,7 3,6 114,3
Bruto Voor- ziening
Nefto
bestaand bezit (RJ645)
Voorziening OT bestaand
-75,7 -0,2 -75,9 -37,7 -113,6
Aanschafwaarde per 1 januari
4.711,2 1.314,9 6.026,1 113,1 210,1 -78,1 132,0 102,4
bezit (RJ645)
Boekwaarde per 31-12 15.849,2 2.979,4 18.828,6 196,9 95,4 -15,1 80,3 53,4 19.159,2
Herwaarderingen 8.290,0 1.310,9 9.600,9 59,7
Gedurende het jaar is er voor 1,4 miljoen overgegaan van niet-DAEB naar DAEB.
Schaftingen
Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters en/of schaftingen. Aanpassingen van deze parameters en/of schaftingen kunnen van significante invloed zijn op de waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat.
Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belang- rijke parameters op de marktwaarde in verhuurde staat, is voor de onroerende zaken in exploitatie de navolgende gevoeligheidsanalyse opgesteld:
Cumulatieve waardeveranderingen | -65,6 | -29,5 | -95,1 | -39,0 | ||||
Correctie aanschaf- waarde bestaand bezit (RJ645) | 124,9 | 4,3 | 129,2 | -129,2 | -129,2 | |||
Correctie voorziening OT bestaand bezit (RJ645) | -60,9 | 0,0 | -60,9 | 60,9 | 60,9 | |||
Boekwaarde per 1-1 | 12.999,6 | 2.600,6 | 15.600,2 | 172,8 | 80,9 | -17,2 | 63,7 | 63,4 15.900,1 |
Mutaties in het boekjaar | ||||||||
Investeringen | 130,1 | 1,2 | 131,3 | 76,5 | 76,5 | 207,8 | ||
Herclassificaties van en naar onroerende zaken VOV | 2,9 | 2,9 | -2,9 | |||||
Desinvesteringen | -64,3 | -14,6 | -78,9 | -0,2 | -0,2 | -7,1 -86,2 | ||
Overboeking van en naar | -13,8 | -1,1 | -14,9 | -8,8 | -23,7 | |||
Gehanteerd in marktwaarde
bepaling
Mogelijke afwijking
Effect op marktwaarde
€ (000)
Effect op marktwaarde
in %
voorraden | Inflatie | 1,93% | 1,00% | 1.168,3 | 6,22% | ||||||||
Mutatie als gevolg van | 2.814,0 | 388,4 | 3.202,4 | 35,8 | -2,9 | 3.235,3 | 1,00% | -1.037,9 | 5,52% | ||||
marktwaarde | Leegwaarde index | 4,00% | 1,00% | 690,1 | 3,67% | ||||||||
Overboeking van | 53,8 | 10,8 | 64,6 | -64,6 | -64,6 | 0,0 | 1,00% | -634,0 | 3,37% | ||||
ontwikkeling | Disconteringsvoet | 5,53% | 1,00% | -1.646,0 | 8,76% | ||||||||
Overboeking tbv sloop/ | -1,8 | -1,8 | 1,0 | 1,0 | -0,8 | 1,00% | 1.864,7 | 9,92% | |||||
aanpassingen van de
onroerende zaken in
nieuwbouw
Overboeking onrendabele top opgeleverde projecten
-15,6 -4,3 -19,9 19,9 19,9 0,0
Mutatiegraad 5,44% X 110% 399,2 2,12%
X 90% -429,9 2,29%
Overige overboekingen | -2,9 | -2,9 | 1,8 | 1,8 | -1,1 | |||
Presentatie voorziening | -54,2 | -0,2 | -54,4 | -17,8 | -17,8 | -72,2 | In de waardering van het DAEB vastgoed in exploitatie is rekening gehouden met een | |
onrendabele top gestarte projecten Overgang DAEB-Niet-DAEB Totaal mutaties | 1,4 2.849,6 | -1,4 378,8 | 0,0 3.228,4 | 24,1 14,5 | 2,1 | 16,6 -1 | 0,0 3.259,1 | verhuurderheffing voor het jaar 2022 0,332%, 2023 van 0,306%, 2024 van 0,307% en 2025 van 0,307% van de WOZ waarde. Als gevolg van de verbetering van de marktomstandigheden stijgt de gemiddelde |
leegwaarde van de woningen met 14,95%. | ||||||||||
Aanschafwaarde per 31 december | 4.873,6 | 1.320,1 | 6.193,7 | 106,8 | 95,4 | -15,1 | 80,3 | 91,1 | 6.471,9 | In de post onroerende zaken in exploitatie zijn 83.764 verhuureenheden opgenomen. De geschafte waarde op basis van de meest recente WOZ beschikking bedraagt |
€ 22,7 miljard.
Ymere heeft voor 2022 een verkoopprognose opgesteld waarin 1.174 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. De geschafte directe opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt circa € 261 miljoen.
De activa zijn verzekerd tegen voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend.
Het onroerend goed is naast het beschikbare eigen vermogen grotendeels gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Ten behoeve van de borging door het WSW is ultimo 2022 een WOZ waarde van circa 21,5 miljard prijspeil 2021 ingebracht als onderpand.
In 2021 zijn er 0 woningen verkocht onder voorwaarden uit het bestaande bezit en 0 woningen als nieuwbouw. Ymere heeft eind 2021 een portefeuille van in totaal 823 woningen (2020: 871 woningen) verkocht onder voorwaarden. De contracten zijn gebaseerd op het “Koopgarant” principe waarbij geldt dat er sprake is van verleende kortingen van 25% en een terugkoopverplichting voor Ymere.
Beleidswaarde
Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde
Het jaar 2021 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2020. Zowel in de koop als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Ymere heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale omvang van de woningportefeuille (Stichting Ymere en Yvastgoed BV) is met ruim € 3,2 miljard gegroeid naar een waarde van € 18,1 miljard. Dit betreft een waardegroei van 22%.
De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei per m2 van onze vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in. Wij hebben een gematigde huurverhoging en een passende toewijzing. Hiermee geven wij invulling aan onze maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.
Van marktwaarde naar beleidswaarde
In 2018 is door de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de beleidswaarde geïntroduceerd. Uitgangspunt voor verslag- legging is marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde is een inschafting door taxateurs van de marktprijs bij verkoop van het vastgoed in verhuurde staat. De marktwaarde wordt gebaseerd op marktconforme uitgangspunten voor verhuur en beheer. In praktijk hebben corporaties echter geen marktconforme kasstromen.
De waarde van het vastgoed zou daarom lager moeten liggen, net als het eigen vermogen. Het eigen vermogen op basis van marktwaarde wordt namelijk ‘beklemd’ door maatschappelijke prestaties. De beleidswaarde toont een waarde waarbij rekening wordt gehouden met deze maatschappelijke prestaties.
De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de beleidswaarde. De stappen om van markt- naar beleidswaarde te komen zijn:
Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde
De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. Bij het opstellen van de jaarrekening maakt Ymere diverse schaftingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevings standaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de markt-
waarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schaftingspost waar Ymere een inschafting over moet maken voor de jaarrekening.
Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie
Per 31 december 2021 is in totaal € 12.659 miljoen aan ongerealiseerde herwaar deringen in het eigen vermogen begrepen (2020: € 9.601 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek model- matig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Ymere. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door weftelijke maatregelen, maatschappelijke ontwikkelingen en lokale afspraken die we met de gemeenten en huurdersvereniging maken over de ontwikkeling van de omvang van de sociale (DAEB) huurwoning- voorraad. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vast- goed in exploitatie slechts een beperkt deel verkocht kunnen worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheer- situatie van de corporatie.
Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd.
Ymere heeft een inschafting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.
Deze schafting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van de woning- portefeuille in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van deze woningen en bedraagt ruim € 9,2 miljard. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleids- waarde ultimo 2021 bestaat uit de volgende onderdelen:
Woningportefeuille | x 1 miljoen euro | x 1 miljoen euro |
Marktwaarde verhuurde staat | 18.057 | |
Beschikbaarheid (doorexploiteren) | 2.736 | |
Betaalbaarheid (huren) | -9.497 | |
Kwaliteit (onderhoud) | -1.501 | |
Beheer (beheerkosten) | -979 | |
Beleidswaarde woningen | 8.816 | |
Verschil marktwaarde-beleidswaarde | -9.241 | |
Marktwaarde overig vastgoed | 733 | |
Beleidswaarde vastgoed in exploitatie | 9.549 |
Toelichting biį activa in exploitatie. Sensitiviteitsanalyse.
Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:
Op de grondposities is een voorziening in mindering gebracht van € 33,2 miljoen (2020: € 44,7 miljoen).
De oppervlakte van de posities is als volgt onderverdeeld per bestemming:
Hectare Woningbouw Agrarisch Gemengd Totaal
Grondpositie per 1-1 | 17,7 | 215,5 | 1,4 | 234,6 | |||
Uitgangspunten voor: | 2021 | Mutaties | |||||
Disconteringsvoet doorexploiteren | 4,8% | Omzefting bestemming | 0,9 | -0,3 | -0,5 | 0,1 | |
Streefhuur per maand per sociale huurwoning | 654 | Aankopen | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
Lasten onderhoud per jaar per woning | 2.002 | Verkopen | 0,0 | -47,2 | 0,0 | -47,2 | |
Lasten beheer per jaar per woning | 1.055 | Totaal mutaties | 0,9 | -47,5 | -0,5 | -47,1 | |
In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde.
Parameter | Mutatie t.o.v. uitgangspunt | Effect op beleidswaarde (x 1 miljoen) | Effect in procenten |
Disconteringsvoet | 0,5%punt hoger | -1.412 | 16% |
Disconteringsvoet | 0,5%punt lager | 2.047 | 23% |
Streefhuur | EUR 25 hoger | 487 | 6% |
Streefhuur | EUR 25 lager | -487 | 6% |
Onderhoudsnorm | EUR 100 hoger | -285 | 3% |
Onderhoudsnorm | EUR 100 lager | 285 | 3% |
10.1.2 Grondposities
Het verloop van de grondposities per bestemming is:
Grondpositie per 31-12 18,6 168,0 0,9 187,5
10.2 Materiële vaste activa
10.2.1 Onroerende zaken ten dienste van exploitatie
Het verloop van de materiële vaste activa ten dienste van exploitatie is:
x € 1.000.000 | Gebouwen | Verbouwingen / inventaris | Automatisering | Totaal |
Aanschafwaarde per 1 januari | 55,7 | 13,1 | 17,1 | 85,8 |
Cumulatieve afschrijving | -18,3 | -11,5 | -4,2 | -34,0 |
Boekwaarde per 1-1 | 37,3 | 1,6 | 12,9 | 51,8 |
Mutaties in het boekjaar |
Investeringen | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,1 | ||||||
Desinvesteringen | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||||||
x € 1.000 | Woningbouw | Agrarisch | Gemengd | Totaal | Herrubricering aanschafwaarde | 8,9 | -11,5 | 0,0 | -2,6 | |
Grondpositie per 1-1 | 6,5 | 45,0 | 11,9 | 63,4 | Afschrijvingen | -1,3 | -0,2 | -2,3 | -3,8 | |
Herrubricering cumulatieve afschrijvingen | -8,9 | 10,8 | 0,7 | 2,6 | ||||||
Mutaties | Totaal xxxxxxxx | -0,0 | -0,0 | -0,0 | -0,0 | |||||
Xxxxxxxxx bestemming | 1,1 | 0,0 | -1,1 | 0,0 | ||||||
Aankopen | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | Aanschafwaarde per 31 december | 64,5 | 1,8 | 17,1 | 83,4 | |
Herwaardering grond | 0,1 | -1,8 | -1,2 | -2,9 | Cumulatieve afschrijving | -28,5 | -0,9 | -5,8 | -35,2 | |
Verkopen | 0,0 | -7,1 | 0,0 | -7,1 | Boekwaarde per 31-12-2021 | 36,0 | 0,9 | 11,3 | 48,2 | |
Totaal mutaties | 1,2 | -8,9 | -2,3 | -10,0 | ||||||
Grondpositie per 31-12 | 7,7 | 36,1 | 9,6 | 53,4 | ||||||
Grond geen afschrijvingen
Gebouwen lineair 50 jaar Verbouwingen lineair 10 jaar Inventaris lineair 10 jaar
Automatisering lineair 5 jaar Er zijn geen activa die een bijzondere waardeverandering hebben ondergaan. | ||
10.3 | Financiële Vaste Activa | |
10.3.1 | Deelnemingen De mutaties in de deelnemingen zijn in het volgende schema samengevat: | |
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Deelnemingen per 1-1 | 1,3 | 1,3 |
Mutaties | ||
Resultaat deelnemingen | 0,0 | 0,0 |
Uitgekeerd dividend | 0,0 | 0,0 |
Liquidatie deelnemingen | 0,0 | 0,0 |
Totaal mutaties | 0,0 | 0,0 |
Deelnemingen per 31-12 | 1,3 | 1,3 |
Deelnemingen die buiten de consolidatie blijven:
x € 1 mln | % | |
Stadsherstel Amsterdam NV | 0,3 | 0,60% |
Woonwagenstandplaats Kennemerland BV | 0,0 | 41,10% |
Woningnet NV | 0,7 | 17,90% |
NV Zeedijk | 0,2 | 2,80% |
De Woningbouw Holding BV | 0,0 | 100,00% |
De Woningbouw Energie BV | 0,0 | 100,00% |
Totaal | 1,3 |
De reële waarde van de Financiële vaste activa benadert de boekwaarde.
10.3.2 Latente belasting vorderingen/voorziening
Het verloop van de latente belastingen is als volgt:
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Boekwaarde per 1-1 | ||
Compensabele verliezen | 23,9 | 45,6 |
Waarderingsverschillen leningen/swapportefeuille | 0,0 | 0,0 |
Waarderingsverschil verkopen bestaand bezit | 0,0 | 0,0 |
Voorziening latente belastingvordering | 0,0 | 0,0 |
Latente belastingvordering per 1-1 | 23,8 | 45,6 |
Mutaties | ||
Toevoegingen | ||
Waardering Compensabele verliezen | 3,0 | 4,2 |
Waarderingsverschillen Leningen/Swapportefeuille | 4,9 | 0,0 |
Waarderingsverschillen verkopen bestaand bezit | 0,0 | 0,0 |
OnKrekkingen / vriįval | ||
Verliescompensatie | 0,0 | 0,0 |
Acute belastinglast | -21,1 | -26,0 |
Waarderingsverschillen leningen/swapportefeuille | 0,0 | 0,0 |
Waarderingsverschillen Verkopen Bestaand Bezit | 0,0 | 0,0 |
Voorziening latente belastingvordering | 0,0 | 0,0 |
Totaal mutaties | -13,2 | -21,8 |
Boekwaarde per 31-12 | ||
Compensabele verliezen | 5,7 | 23,9 |
Waarderingsverschillen leningen/swapportefeuille | 4,9 | 0,0 |
Waarderingsverschillen verkopen bestaand bezit | 0,0 | 0,0 |
Voorziening latente belastingvordering | 0,0 | 0,0 |
Latente belastingvordering per 31-12 | 10,6 | 23,8 |
De waardering compensabele verliezen is kortlopend en de waarderingsverschillen Leningen/Swapportefeuille zijn langlopend.
De belastbare winst over 2021 bedraagt € 84,3 miljoen, deze kan fiscaal volledig verrekend worden met de opgebouwde verliescompensatie.
De opgebouwde fiscale verliezen kunnen naar verwachting op basis van de fiscale doorrekening van het financiële meerjarenplan volledig worden verrekend. Derhalve is een actieve latentie opgenomen voor de verliesverrekening.
Daarnaast is een actieve latentie opgenomen voor het tijdelijke verschil inzake de leningruil met Vestia. De zogeheten volkshuisvestelijke bijdrage moet in de jaarrekening 2021 volledig als last worden verwerkt. Fiscaal is dat op basis van
de getekende vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst niet toegestaan, de last moet worden verdeeld over 2021 en 2022 (50% per jaar).
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Vastgoed bestemd voor verkoop | 25,7 | 16,8 |
Teruggekochte onder voorwaarden verkochte onroerende zaken | 0,0 | 0,0 |
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop | 1,2 | 0,8 |
Voorraad Servicebedrijf | 0,9 | 0,8 |
Totaal | 27,8 | 18,5 |
Het verschil tussen de fiscale waarde van de materiële vaste activa en de commer ciële boekwaarde bedraagt circa 7,2 miljard (commercieel hogere waardering), waarvoor geen latentie is gevormd gegeven de naar verwachting lange termijn van realisatie.
Ook is geen latentie gevormd voor de voort te wentelen rente op grond van artikel 15b van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (earningsstrippingmaatregel). Op basis van de fiscale doorrekening van het financiële meerjarenplan kan de voortgewentelde rente de komende jaren niet worden verrekend. De voort te wentelen rente bedraagt nominaal € 0,24 miljard (2020: € 0,16 miljard).
Voor zover tijdelijke waarderingsverschillen en verliescompensatie niet in de waardering van de latente belastingvorderingen zijn verwerkt, bedragen deze nominaal in totaal € 0,22 miljard (2020: € 0,17 miljard).
10.3.3 Leningen en overige financiële vaste activa
De mutaties zijn in het volgende schema samengevat:
10.9.3 Onderhanden projecten
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Onderhanden projecten met een debet saldo | 3,1 | 17,3 |
Onderhanden projecten met een credit saldo | -5,0 | -9,6 |
Totaal | -1,9 | 7,7 |
x € 1.000.000 | Deposito's | Leningen derden | Amortisatie rente leningen | Totaal | x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | |
Boekwaarde per 1-1 | 18,1 | 3,4 | 308,5 | 330,1 | Gerealiseerde projectopbrengsten | 119,9 | 107,7 | |
Reeds gedeclareerde termijnen | -121,8 | -100,0 | ||||||
Mutaties | Totaal | -1,9 | 7,7 | |||||
Toevoegingen rente | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||||
Toevoegingen Aflossingen | 0,0 0,0 | 0,0 0,0 | 61,4 8,1 | 61,4 8,1 | 10.5 | Vorderingen | ||
Totaal mutaties 0,0 0,0 53,3 53,3
Boekwaarde per 31-12 18,1 3,4 361,8 383,4
Het deposito heeft een nominale waarde van € 18,1 miljoen, een rentepercentage van 8,2%, een looptijd tot 2025 en is niet direct opeisbaar. De leningen aan derden betreffen verstrekte startersleningen. De leningen hebben een looptijd langer dan een jaar.
Het bedrag onder “Amortisatie rente leningen” betreft het volgende: Ymere heeft ervoor gekozen om in de periode 2018 tot en met 2021 17 derivaten te laten door- zakken in vastrentende leningen. Hierdoor zijn nieuwe leningen ontstaan met een hogere rente dan de marktrente. Deze nieuwe leningen zijn initieel gewaardeerd op marktwaarde, waarbij het ongerealiseerde resultaat van de afgekochte rente- swaps onder de overige vorderingen is opgenomen en is geamortiseerd over de oorspronkelijke looptijd.
10.4 Voorraden
Deze voorraden zijn voor rekening en risico van Ymere en haar groepsmaatschappijen. Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop bestaat voor het grootste gedeelte uit de ontwikkelpositie 023 CV.
10.5.1 Huurdebiteuren
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Huurdebiteuren tot 6 maanden oud | 1,5 | 2,2 |
Huurdebiteuren ouder dan 6 maanden | 7,0 | 7,7 |
Voorziening dubieuze huurdebiteuren | -2,5 | -2,8 |
Totaal | 6,0 | 7,1 |
10.5.2 Debiteuren koopwoningen
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Debiteuren koopwoningen | 0,9 | 2,2 |
Voorziening dubieuze debiteuren koopwoningen | -0,1 | -0,1 |
Totaal | 0,9 | 2,2 |
10.5.3 Overige Vorderingen
x € 1.000.000 2021 2020
Vorderingen op partners in verbindingen 3,5 4,0
Overige | 0,6 | 0,6 | |
Voorziening oninbare vorderingen | 0,0 | 0,0 | |
Totaal | 4,0 | 4,7 | |
10.5.4 | Overlopende activa | ||
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | |
Nog te ontvangen rente | 1,3 | 1,3 | |
Vooruitbetaalde erfpacht | 0,0 | 0,0 | |
Overige transitoria | 3,4 | 2,5 | |
Totaal | 4,8 | 3,8 |
Vorderingen uit hoofde van dienstverlening aan huurders en oud huurders 0,0 0,0
Aan de voorziening worden de verlieslatende contracten op basis van de genomen investeringsbesluiten toegevoegd. In mindering gebracht worden de voorziene verlies- latende contracten van projecten met een debetstand. Deze worden gepresenteerd onder de materiële vaste activa in ontwikkeling. De voorziening onrendabele investeringen heeft een looptijd van langer dan 1 jaar.
10.8 | Langlopende schulden | ||
10.8.1 | Leningen overheid en kredietinstellingen | ||
x € 1.000.000 | 2021 | 0000 | |
Xxxxxxxx overheid | 0,0 | 0,6 | |
Leningen kredietinstellingen | 3.184,2 | 3.115,7 | |
Saldo per 1-1 | 3.184,2 | 3.116,3 | |
Disagio | -308,5 | -223,6 | |
Kortlopend deel van de langlopende leningen 222,0 167,5
Leningportefeuille per 11 | 3.097,7 | 3.060,2 | ||
De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde. De vorderingen | Mutaties | |||
hebben een looptijd van < 1 jaar. | Nieuwe leningen | 225,2 | 280,0 | |
Aflossingen | -272,9 | -242,5 | ||
10.6 Groepsvermogen | Totaal mutaties | -47,7 | 37,5 | |
Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige | ||||
jaarrekening nader toegelicht. | Leningenportefeuille per 3112 | 3.050,0 | 3.097,7 | |
Aflossingsverplichting volgend boekjaar | -243,2 | -222,0 | ||
10.7 Voorzieningen | ||||
Disagio | 401,2 | 308,5 | ||
10.7.1 Voorziening onrendabele investeringen | ||||
Saldo per 31-12 | 3.208,0 | 3.184,2 | ||
x € 1.000.000 2021 0000 | Xxxxxxxx overheid | 0,0 | 0,0 | |
Voorziening onrendabele investeringen per 1-1 50,4 32,2 | Leningen kredietinstellingen | 3.208,0 | 3.184,2 | |
Mutaties
Toevoeging voorziening 78,8 88,1
Onftrekking voorziening | -55,6 | -24,1 | < 5 jaar | > 5 jaar | Totaal 2021 | ||
Vrijval voorziening | -15,6 | -31,3 | Leningen onder WSWborging | 648,6 | 2.219,8 | 2.868,4 | |
Mutatie voorziening naar onroerende zaken in ontwikkeling | -13,7 | -7,5 | Leningen niet geborgd | 30,1 | 151,5 | 181,6 | |
Overige mutaties | -3,5 | -7,0 | Totaal | 678,7 | 2.371,3 | 3.050,0 | |
Totaal mutaties | -9,6 | 18,2 |
x € 1.000.000 aflossings-termijn
aflossings-termijn
Voorziening onrendabele investeringen per 31-12 40,8 50,4
Ten behoeve van investeringen in commerciële verhuuractiviteiten zijn ook leningen aangetrokken die niet onder de borging van het WSW vallen.
De totale leningen hebben een marktwaarde van € 3,9 miljard. De marktwaarde is vastgesteld op basis van een doorrekening van alle relevante lening modaliteiten van S45-midcurve uit Bloomberg van 31/12/2021 .De omvang van het disagio van de
Het rente- en looptijdenbeleid van Ymere is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico te lopen op de bestaande leningenportefeuille.
De 'duration' van de gehele portefeuille inclusief de derivaten bedraagt 10,7 jaar (2020: 9,7 jaar).
Ymere heeft 10 basisrenteleningen van in totaal € 222,5 miljoen. De opslag herzieningen vinden plaats tussen 2022 en 2031.
In 2021 heeft een leningruil met woningcorporatie Vestia plaatsgevonden. Deze lening is initieel tegen reële waarde in de balans opgenomen. Het agio (verschil tussen nominale waarde en reële waarde) is opgenomen onder de langlopende schulden en valt in de volgende 40 jaar vrij via de effectieve rente methode. De effectieve rente is 4,86%.
Het verloop van de langlopende leningen is als volgt:
x € 1.000.000 | 1 jaar | 2 jaar | 3 jaar | 4 jaar | 5 jaar | 6-10 jaar | 11-20 jaar | Restant looptijd |
Annuïtair | 15.695 | 15.509 | 14.264 | 14.726 | 14.649 | 49.687 | 10.028 | 919 |
Fixe | 12.500 | 44.400 | 0 | 12.000 | 15.000 | 239.378 | 452.144 | 901.242 |
Roll over | 215.000 | 50.000 | 55.000 | 120.000 | 80.000 | 136.828 | 109.266 | 471.785 |
Totaal | 243.195 | 109.909 | 69.264 | 146.726 | 109.649 | 425.892 | 571.437 | 1.373.946 |
10.8.2 | Derivaten | ||
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | |
Derivaten per 1-1 | 13,5 | 24,5 | |
Mutaties | |||
Toevoeging | 4,0 | 0,0 | |
Onftrekking | -3,9 | -11,0 | |
Totaal mutaties | 0,1 | -11,0 | |
Derivaten per 31-12 | 13,6 | 13,5 | |
De post Derivaten heeft betrekking op een gedeeltelijke ineffectiviteit van de derivaten in de hedge relatie en de negatieve waarde van de ‘embedded derivatives’.
Ymere had tot 2012 als beleid om de derivaten te koppelen aan haar (toekomstige) leningenportefeuille. Sedert 2012 heeft Ymere een beperkte ineffectiviteit van de derivatenportefeuille, die zich uit in een overhedgepositie. De overhedge is naar rato van de marktwaarde van de totale derivatenportefeuille toegerekend en contant gemaakt tegen de gewogen gemiddelde rente van de derivatenportefeuille. De post heeft een verwachte looptijd van 1 jaar. In 2021 is de waardering van de ineffectiviteit met € 4,0 miljoen toegenomen. De waardering bedroeg per eind 2021 € 5,0 miljoen (2020: € 1,0 miljoen). De toename van de negatieve waardering is ten laste van het resultaat gebracht.
Ymere heeft in een aantal leningen zogenaamde embedded derivatives. Het betreft 6 extendible leningen met een totaal nominaal bedrag van € 27,5 miljoen. Door expiratie van een embedded derivaat en hogere rentes in 2021 is de marktwaarde € 3,9 miljoen minder negatief. De marktwaarde ultimo 2021 bedraagt € 8,6 miljoen negatief (2020: € 12,5 miljoen negatief). De minder negatieve marktwaarde is ten gunste van het resultaat gebracht. Het effect op het enkelvoudige vermogen door de markt- waarde van de embedded derivatives bedraagt € 8,6 miljoen negatief.
Om het renterisico te reduceren maakt Ymere gebruik van bestaande rentederivaten. Ymere gebruikt daarbij uitsluitend Interest Rate Swap's (IRS's). Per ultimo 2021 bestaat de derivatenportefeuille uit 55 contracten afgesloten met 5 verschillende banken.
Ymere heeft per 31 december 2021 derivaten met een negatieve marktwaarde van
€ 491 miljoen (2020: negatief € 724 miljoen).
Het totaal van de door Ymere gesloten interest rate swaps (payers) ultimo 2021 is
€ 1.350 miljoen (2020: € 1.501 miljoen). De gewogen gemiddelde rente van de interest rate swaps bedraagt 3,96% (2020: 3,95%).
x € 1.000.000 | 31-12-2021 | |
actieve Caps | 0 | |
actieve IRS’s (payers) | 1.350 | |
actieve IRS’s (receivers) | 0 | |
Totaal afgesloten derivaten | 1.350 |
De derivatencontracten laten zich als volgt specificeren:
x € 1.000.000 | |
2022 | 984 |
2030 | 489 |
2040 | 360 |
2050 | 360 |
2060 | 60 |
2062 | 60 |
2063 | 60 |
De uitstaande nominale bedragen van afgesloten derivaten, zonder uitoefenen van de breakclausules, per ultimo jaar bedragen:
In 13 IRScontracten zijn breakclausules afgesproken: alle Mandatory Early Termination Breaks. De Breaks worden van kracht in de jaren 2022 tot en met 2025. De nominale waarde van deze derivaten met breakclausules bedraagt ultimo 2021 € 360 miljoen en de marktwaarde bedraagt ultimo 2021 € 311 miljoen negatief.
Ymere heeft in 2021 een herzien plan van aanpak breakclausules ingediend. Hierin staat beschreven hoe Ymere omgaat met de effectuering van breakclausules en met de weftelijk voorgeschreven liquiditeitsbuffer. Ymere heeft eind 2021 een liquiditeits buffer opgebouwd van € 430 miljoen, in de vorm van variabele hoofdsomleningen (aantal: 16; bedrag € 320 miljoen) die nog niet volledig zijn opgenomen en uit eigen liquiditeit € 110 miljoen.
10.8.4 | Waarborgsommen Het verloop van de waarborgsommen is als volgt: | ||
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | |
1 januari | |||
Ontvangen waarborgsommen | 3,9 | 3,7 | |
Rente waarborgsommen | 2,1 | 2,0 | |
Waarborgsommen per 1-1 | 6,0 | 5,7 | |
Mutaties | |||
Toegevoegde rente | 0,2 | 0,1 | |
Toegevoegde waarborgsommen | 1,1 | 1,2 | |
Uitbetaalde rente | -0,2 | ||
Uitbetaalde waarborgsommen | -0,5 | -1,0 | |
Totaal mutaties | 0,6 | 0,3 | |
31 december | |||
Ontvangen waarborgsommen | 4,5 | 3,9 | |
Rente waarborgsommen | 2,1 | 2,1 | |
Waarborgsommen per 31-12 | 6,6 | 6,0 | |
10.8.3 Terugkoopverplichting Woningen Verkocht onder Voorwaarden
De mutaties in het boekjaar zijn aan de activazijde verwerkt onder 10.1.1 Vastgoed- beleggingen.
Ymere heeft eind 2021 in totaal 823 (2020: 871 woningen) woningen verkocht onder voorwaarden.
De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten met huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en/of mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
1 januari | ||
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht | 113,1 | 118,8 |
Waardeverminderingen / -vermeerderingen | 45,4 | 38,0 |
Langlopende verplichtingen per 11 | 158,5 | 156,8 |
Mutaties | ||
Overdrachten | -6,3 | -5,7 |
Waardeveranderingen | 23,0 | 7,4 |
Totaal mutaties | 16,7 | 1,7 |
31 december | ||
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht | 106,8 | 113,1 |
Waardeverminderingen / -vermeerderingen | 68,4 | 45,4 |
Langlopende verplichtingen per 31-12 | 175,2 | 158,5 |
10.9 Kortlopende schulden
10.9.1 Kasgeldleningen en rekening-courantkrediet
Door de ING Bank is een rekeningcourantfaciliteit ter beschikking gesteld voor een totaal bedrag van € 100 miljoen, waarvan € 50 miljoen commifted. Per balansdatum is binnen de rekeningcourantfaciliteiten € 0 opgenomen. De ING heeft daarnaast ook een garantiefaciliteit ter beschikking gesteld van € 10 miljoen voor het afgeven van bankgaranties.
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de Stichting.
De gepresenteerde kasgeldlening is een kasgeldlening van Stichting Vrienden Ymere tot 14 december 2022 tegen 0,198% rente negatief per jaar.
10.9.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Te betalen BTW | 15,8 | 17,8 |
Loonbelasting, Bedrijfsvereniging, pensioen en VUTpremies, overig | 1,1 | 0,8 |
Totaal | 17,0 | 18,7 |
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Aanbesteed planmatig onderhoud | 0,0 | 0,0 |
Transitorische rente | 51,0 | 54,1 |
Vooruitontvangen huren | 8,9 | 8,1 |
Te ontvangen facturen | 0,0 | 0,0 |
Overige overlopende passiva | 18,7 | 17,9 |
Totaal | 78,6 | 80,1 |
10.10 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
• De verplichtingen voor operational lease voor het wagenpark bedragen
€ 0,9 miljoen, welke betrekking hebben op:
2022: € 0,6 miljoen
2023 – 2027: € 0,3 miljoen
• De verplichtingen voor operational lease voor de huur van kantoorpanden bedragen € 5,8 miljoen, welke betrekking hebben op:
2022: € 1,7 miljoen
2022 – 2025: € 4,1 miljoen
• Voor een totaal bedrag van € 79,7 miljoen zijn verplichtingen aangegaan met aannemers en architecten. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar.
• Voor een totaal bedrag van € 1,8 miljoen zijn er bankgaranties afgegeven.
• Bij bestemmingswijziging van verworven grondposities bestaat een verplichting tot nabetaling voor een totaal bedrag van € 11,0 miljoen.
• Stichting Ymere heeft voor € 670 miljoen aan variabele hoofdsomleningen aangetrokken. Hiervan is € 350 miljoen gestort en is € 320 miljoen nog niet opgenomen.
• Een langjarig deposito van € 18,1 miljoen is ten behoeve van de verstrekte rekeningcourantfaciliteit verpand.
• Ymere heeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van het Reglement van Deelneming i van WSW een obligo lening aangetrokken. De lening sluit aan
op hetgeen vereist is. Dit betekent dat de hoofdsom van € 82,4 miljoen overeen- komt met 2,6% van het geborgd schuldrestant ultimo 2021. Op deze lening kan alleen een trekking worden gedaan als WSW daartoe een verzoek heeft gedaan en Ymere niet binnen 10 werkdagen na dit verzoek kan storten. Een dergelijk verzoek van WSW is pas aan de orde als het jaarlijks obligo niet toereikend is.
Op basis van de prognoses van WSW is dit op basis van de huidige verplichtingen niet aan de orde. In het geval van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten worden afgelost door Ymere.
Stichting Ymere vormt een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting met haar groepsmaatschappijen (zie pagina 10 en 11 voor het overzicht)
10.9.4 | Overige schulden | • | ||
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | • | |
Overige schulden | 1,8 | 3,2 | ||
Totaal | 1,8 | 3,2 | ||
10.9.5 | Overlopende passiva | • • |
Ymere heeft met diverse gemeenten binnen het werkgebied afspraken gemaakt ten aanzien van de betaalbaarheid van het woningaanbod, met name voor de doelgroep van beleid. Deze afspraken beperken de mogelijkheden tot huur- verhoging bij het leegkomen van woningen.
Het WSW heeft middels een volmacht de mogelijkheid om hypotheek te vestigen op het onderpand van de door het WSW geborgde leningen.
De ABNAmro heeft middels volmacht de mogelijkheid om hypotheek te vestigen op het onderpand van de lening die door Yvastgoed is aangegaan, alsmede verpanding van de huurvorderingen op het onderpand.
• Inzake zonnepanelen van de firma Iederzon, bestaat er per 31122021 een verplichting van € 12,5 miljoen.
10.11 Verbonden partijen
Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheer- sende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook de statutaire directieleden, RvC leden, andere sleutel- functionarissen in het management van Ymere en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.
Met haar deelnemingen heeft Ymere naast haar aandelenbelang deels ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
10.12 Gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum.
11. Toelichting en specificatie Winst- en verliesrekening
11.1 Huren
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Bruto huuropbrengst | 582,5 | 574,8 |
Af: derving leegstand | -9,6 | -8,5 |
Af: derving oninbaar | -1,0 | -1,0 |
Nefto huuropbrengst | 571,9 | 565,3 |
x € 1.000.000 | 2021 | 0000 |
Xxxxxxx | 0,3 | 0,4 |
Almere | 59,4 | 58,3 |
Amsterdam | 310,9 | 306,9 |
Haarlem | 64,0 | 63,2 |
Haarlemmerliede en Spaarnwoude | 0,0 | 0,0 |
Haarlemmermeer | 106,5 | 105,1 |
Xxxxxxxxx | 0,0 | 0,0 |
Xxxxxxxxxxxxx | 1,9 | 2,1 |
Xxxxxxxxx | 0,0 | 0,0 |
De huuropbrengsten laten zich als volgt naar gemeente specificeren:
11.2 Opbrengsten servicecontracten
x € 1.000.000 2021 2020
Overige goederen, leveringen en diensten 24,3 22,5
Af: xxxxxxx xxxxxxxxx / xxxxxxxx -0,0 -0,0
Xxxxxxxxxxx servicecontracten 23,7 22,0
11.3 Overheidsbijdragen
In 2021 zijn er geen ontvangsten geweest.
11.4 Lasten verhuur en beheeractiviteiten
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Overige opbrengsten | 1,7 | 1,1 |
Direct personeel | -18,0 | -16,7 |
Toegerekend overhead pers kosten | -5,3 | -5,2 |
Afschrijvingen | -2,0 | -2,0 |
Overige bedrijfslasten | -3,7 | -4,8 |
Toegerekende overige bedrijfslasten | -10,3 | -11,2 |
Lasten verhuur en beheeractiviteiten | -37,6 | -38,8 |
11.5 Lasten onderhoudsactiviteiten
Leiden | 0,7 | 0,9 | ||||
Lelystad | 0,0 | 0,0 | x € 1.000.000 | 2021 | 0000 | |
Xxxxxx | 0,0 | 0,1 | Xxxxxxxxxxxxxxxx | -000,0 | -000,0 | |
Xxxxx | 21,0 | 21,0 | Direct personeel | -15,5 | -15,1 | |
Muiden | 5,5 | 5,4 | Toegerekend overhead personeelskosten | -4,5 | -4,7 | |
Zaanstad | 0,4 | 0,3 | Afschrijvingen | -1,2 | -1,1 | |
Overige | 0,6 | 0,7 | Overige bedrijfslasten | -3,3 | -2,8 | |
Totaal | 571,9 | 565,3 | Toegerekende overige bedrijfslasten | -8,9 | -10,2 | |
Lasten onderhoudsactiviteit | -155,1 | -158,3 | ||||
De nefto huuropbrengst is gewijzigd als gevolg van :
• Reguliere huurverhoging en woningverbetering tot een bedrag van € 6,9 miljoen.
• Het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aange- kochte woningen tot een bedrag van € 3,2 miljoen.
• Het harmoniseren van huren bij nieuwe verhuring tot een bedrag van € 2,3 miljoen.
• Het uit exploitatie nemen van woningen als gevolg van sloop, verkoop en samen- voegingen tot een bedrag van € 5,8 miljoen negatief.
11.6 Toegerekende organisatiekosten in ontwikkeling
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Direct personeel | -6,4 | -7,1 |
Toegerekend overhead personeelskosten | -1,9 | -2,2 |
Afschrijvingen | -0,5 | -0,5 |
Overige bedrijfslasten | -2,4 | -2,6 |
Toegerekende overige bedrijfslasten | -3,7 | -4,8 |
Geactiveerde kosten eigen bedrijf | 13,8 | 16,2 |
Toegerekende financieringskosten | 0,0 | 0,0 |
Toegerekende organisatiekosten in ontwikkeling | -1,0 | -1,0 |
11.7 Toegerekende organisatiekosten verkoop
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Direct personeel | -2,1 | -1,4 |
Toegerekend overhead personeelskosten | -0,6 | -0,4 |
Afschrijvingen | -0,1 | -0,1 |
Overige bedrijfslasten | -1,0 | -0,8 |
Toegerekende overige bedrijfslasten | -1,2 | -1,0 |
Aandeel Renovatie verkoop naar Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille | 2,6 | 1,8 |
Toegerekende organisatiekosten verkoop | -2,4 | -1,9 |
11.8 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Verwerking van onrendabele toppen op huurprojecten | -80,1 | -86,3 |
Terugname van eerder verantwoorde onrendabele toppen | 12,0 | 8,9 |
Afwaarderingen en terugnames op koopprojecten | - | 0,6 |
Afwaardering en terugnames op grondposities | 4,6 | 1,1 |
Overige waardeverandering vastgoedportefeuille | -63,5 | -75,7 |
Leefbaarheid | -5,8 | -6,4 | |
11.11 | Afschrijvingen | ||
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | |
Gebouwen | -1,3 | -1,6 | |
Verbouwingen / inventaris | -0,2 | -1,0 | |
Automatisering | -2,3 | -1,2 | |
Overig | 0,0 | 0,0 | |
Totaal afschrijvingen | -3,8 | -3,8 |
De nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille van € 3.202 miljoen positief betreffen de mutatie van de actuele waarde van de vastgoed portefeuille in exploitatie (2020: € 788 miljoen positief).
De totale vastgoedportefeuille is door niet-gerealiseerde waardeveranderingen gestegen met 21,0 %. De portefeuille bestaat uit zowel woningen, parkeren, bedrijfsmatig onroerend goed, maatschappelijk onroerend goed en zorgvastgoed. De onderverdeling van de niet-gerealiseerde waardeveranderingen naar type vastgoed is als volgt:
Segment 2021 2020
Woningen 21,9% 6,0%
Parkeren 13,0% 4,3%
Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed 0,5% 3,5%
Gewogen gemiddelde | 21,0% | 5,6% | |
11.9 | Overige organisatiekosten | ||
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | |
Overige organisatiekosten | -46,3 | -6,1 |
In 2021 heeft een leningruil met woningcorporatie Vestia plaatsgevonden. Het agio (verschil tussen nominale waarde en reële waarde) van € 39,2 miljoen is als eenmalige jaarlast in de winst en verliesrekening over 2021 verantwoord als overige organisatie- kosten. Daarnaast is de obligo heffing WSW van € 2 miljoen in de overige organisatie kosten verantwoord.
11.10 Leefbaarheid
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Leefbaarheid | -5,8 | -6,4 |
Direct personeel | -1,1 | -1,4 |
Toegerekend overhead personeelskosten | -0,3 | -0,4 |
Afschrijvingen | -0,1 | -0,1 |
Overige bedrijfslasten | -0,0 | -0,1 |
Toegerekende overige bedrijfslasten | -0,6 | -0,9 |
Leefbaarheidsuitgaven | -8,0 | -9,3 |
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Fysiek | -2,3 | -2,6 |
Sociaal | -3,5 | -3,9 |
Rentebaten | ||
Rentebaten op financiële vaste activa | 1,5 | 1,5 |
Rentebaten op vorderingen | 0,2 | 0,3 |
Bouwrente | 4,0 | 2,4 |
Totale rentebaten (B) | 5,6 | 4,2 |
Renteresultaat (B-A) | -107,2 | -114,5 |
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Lasten verhuur en beheeractiviteiten | -2,0 | -2,0 |
Lasten onderhoudsactiviteiten | -1,2 | -1,1 |
Toegerekende organisatiekosten (vastgoed in ontwikkeling) | -0,5 | -0,5 |
Toegerekende organisatiekosten (verkoopactiviteit) | -0,1 | -0,1 |
Leefbaarheid | -0,1 | -0,1 |
Totaal afschrijvingen | -3,8 | -3,8 |
De afschrijvingen zijn als volgt gealloceerd:
11.12 Personeelskosten
11.14 Accountantshonoraria
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria van BDO ten laste van het resultaat gebracht:
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | |
Lonen en salarissen | -45,4 | -43,2 | Controle van de jaarrekening | 0,4 | 0,4 | |
Sociale lasten | -7,3 | -7,2 | Andere controlewerkzaamheden | 0,0 | 0,0 | |
Xxxxxxxxxxxxxx | -0,0 | -0,0 | Xxxxxxx advisering | 0,0 | 0,0 | |
Overige personeelskosten incl. inhuur | -13,5 | -23,2 | Andere niet-controlediensten | 0,0 | 0,0 | |
Totaal personeelskosten | -72,0 | -81,0 | Totaal accountantshonoraria | 0,4 | 0,4 |
Het gemiddeld aantal fte bedroeg gedurende het boekjaar 829 (2020: 803). De personeelskosten zijn als volgt gealloceerd:
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Lasten verhuur en beheeractiviteiten | -28,8 | -30,3 |
Lasten onderhoudsactiviteiten | -24,9 | -29,2 |
Toegerekende organisatiekosten (vastgoed in ontwikkeling) | -10,3 | -13,3 |
Toegerekende organisatiekosten (verkoopactiviteit) | -3,4 | -2,7 |
Leefbaarheid | -1,8 | -2,5 |
Overige organisatiekosten | -2,9 | -3,1 |
Totaal personeelskosten | -72,0 | -81,0 |
11.13 Financiële baten en lasten
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door het netwerk van accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).
Opgegeven worden de lasten ten aanzien van het boekjaar waarop de (controle-) werkzaamheden betrekking hebben (‘toegerekend aan het boekjaar’). Deze methode houdt in dat de lasten worden toegerekend aan het boekjaar waarop deze betrekking hebben. Indien een deel van de (controle) werkzaamheden worden verricht na het boekjaareinde (in het volgende boekjaar) zal daarvoor derhalve een voorziening of overlopende post worden gevormd (toerekening).
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Rentelasten | ||
Rente leningen | 47,8 | 47,6 |
Rente derivatenportefeuille en overige rentelasten | 65,0 | 71,1 |
Totale rentelasten (A) | 112,8 | 118,6 |
Het weftelijke belastingtarief voor de vennootschapsbelasting is 25% (2020: 25%). De effectieve belastingdruk wordt in onderstaande tabel toegelicht.
Verloop commercieel naar fiscaal resultaat | ||
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Resultaat boekjaar | 3.282,4 | 853,2 |
Vennootschapsbelasting | 13,2 | 22,0 |
Resultaat voor belastingen | 3.295,6 | 875,2 |
Fiscaal andere behandeling van | ||
Xxxxxxxxxxxxxxx | -0,0 | -0,0 |
Xxxxxxxxx verkoop bestaand bezit | 23,9 | 20,0 |
Toevoegen HIR | -77,9 | -55,1 |
Nefto omzet projectontwikkeling | -6,8 | 0,0 |
Afschrijvingen bestaand bezit tot bodemwaarde | -3,0 | -6,2 |
Waardeveranderingen | 55,4 | 64,6 |
Ongerealiseerde waardeveranderingen | -3.210,5 | -788,1 |
Mutatie FVA | 1,0 | -11,0 |
Onderhoudsinvesteringen | -76,2 | -52,1 |
Afschrijving (dis-)agio op leningen en swaps | -4,5 | -4,8 |
Rentebaten | 1,5 | 2,2 |
Overige bedrijfslasten | 6,2 | -11,8 |
Totaal fiscaal andere behandeling | -3.292,1 | -843,4 |
Niet aftrekbare rente ATAD | 80,8 | 72,2 |
Eliminatie fiscaal niet relevante posten | ||
Resultaat deelnemingen | 0,0 | 0,0 |
Totaal eliminatie fiscaal niet relevante posten | 0,0 | 0,0 |
Fiscaal resultaat | 84,3 | 104,0 |
Acute belastingen | 21,1 | 26,0 |
Voorziening latente belastingen | -7,9 | -4,0 |
Vennootschapsbelasting | 13,2 | 22,0 |
Het effectieve belastingtarief bedraagt 0,4 %. De afwijking van het werkelijke tarief 25% wordt veroorzaakt door een fiscaal andere behandeling van commerciële kosten en opbrengsten (zie overzicht) en niet eerder gewaardeerde compensabele verliezen.
Opbrengst verkoop bestaand bezit
De fiscale waardering van de bestaande vastgoedportefeuille wijkt af van de waardering in de jaarrekening. In de jaarrekening wordt het bezit tegen marktwaarde gewaardeerd. Fiscaal is het bezit (indien reeds in bezit op de openingsbalans per
1 januari 2008) gewaardeerd op 70% van de WOZwaarde 2009 dan wel (indien na 1 januari 2008 in ons bezit gekomen) tegen de aanschaffings of kostprijs. Op deze waarde wordt vervolgens op fiscale grondslagen afgeschreven, rekening houdend
met de fiscale bodemwaarde. Door de afwijkende waardering, wijkt het fiscale verkoop- resultaat af van het verkoopresultaat in de jaarrekening. Het fiscale verkoopresultaat kan gedoteerd worden aan de herinvesteringsreserve. Het al dan niet doteren wordt jaarlijks bepaald op basis van de dan van toepassing zijnde situatie.
Resultaat projectontwikkeling
Sinds 1 januari 2008 is de vaststellingsovereenkomst (VSO2) van toepassing op gemengde projecten. De projecten die aan deze criteria voldoen zijn herrekend naar de fiscale maatstaven.
Overige Waardeveranderingen vastgoedportefeuille en ongerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Deze post bestaat voornamelijk uit de onrendabele top die in de jaarrekening op (nieuw) ontwikkelde (sociale) huurwoningen wordt verantwoord. De ongerealiseerde waardeveranderingen betreffen de mutatie van de actuele waarde van de vastgoed portefeuille in exploitatie. Fiscaal mogen dergelijke mutaties niet in aanmerking worden genomen. Deze posten zijn dan ook uit het fiscale resultaat verwijderd.
Afschrijvingen bestaand bezit
Fiscaal kan er worden afgeschreven op woningen, voor zover de fiscale boekwaarde boven de fiscale bodemwaarde van het vastgoed ligt (= 100% van de WOZ van het geldende boekjaar). In de jaarrekening wordt er niet afgeschreven op het vastgoed in exploitatie.
Onderhoudslasten
Naast ‘reguliere’ onderhoudslasten maakt Ymere ook kosten voor ingrijpend verbeteren, samenvoegen, energie-investeringen en woningverbeteringen. Fiscaal zijn de mogelijkheden om deze kosten ten laste van het resultaat te brengen ruimer dan in de jaarrekening. Dit leidt derhalve tot een verschil. Daarnaast wordt er een deel van de onderhoudskosten in de jaarrekening fiscaal geactiveerd. Dit resulteert ook in een verschil.
Afschrijving (dis)agio op leningen en swaps
De fiscale waardering van de leningen en swapportefeuille wijkt af van de waardering in de jaarrekening. Fiscaal zijn de financiële activa en passiva per 1 januari 2008 tegen marktwaarde gewaardeerd. Het verschil met de nominale waarde (agio) wordt gedurende de looptijd van de leningen en swaps jaarlijks voor een deel in het fiscale resultaat verantwoord.
Resultaat deelnemingen
De post ‘Resultaat deelnemingen’ heeft geen invloed op de hoogte van het fiscaal resultaat. Deze post is fiscaal geëlimineerd.
12.1 Werknemers
Het aantal werknemers in dienst van Stichting Ymere per 31 december 2021 was 911 (2020: 861). In voltijdse equivalenten (FTE) was dit 855 (2020: 812). Geen van de medewerkers is werkzaam buiten Nederland (2020: 0).
12.2 Bestuurders
De bezoldiging (Periodiek betaalde beloningen + beloningen betaalbaar op termijn + variabele beloning) van de Statutaire directie in 2021 is € 417.369.
De bedragen zijn inclusief sociale lasten, pensioenpremie, vakantietoeslag en ter beschikkingstelling van een auto.
Het totaalbedrag kan als volgt worden gespecificeerd:
12.3 Commissarissen
Ter zake van bezoldiging van commissarissen is in 2021 € 135.840 ten laste van het resultaat gebracht. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:
Periodiek betaalde beloningen
Beloningen betaalbaar op termijn
Variabele beloning
Ontvangen honorarium 2021 (bruto, in €) | 2020 | |
X. xxx Xxxx | 20.900 | 5.025 |
X. Xxxxxxx | 20.900 | 0 |
X.X. xxx Xxxxx | 0 | 15.048 |
X. xx Xxxxx | 20.900 | 20.100 |
X. xx Xxxxx | 15.632 | 20.100 |
X.X. Xxxxx | 0 | 00.000 |
X. Xxxxxxxxx | 31.350 | 30.150 |
R. Santokhi | 5.257 | 0 |
G. Veldhoen | 20.900 | 20.100 |
Totaal | 135.839 | 130.623 |
Naam, functie | 0000 | 0000 | 0000 | 2020 | 2021 | 2020 | |
Statutaire directie | |||||||
X. Xxxxxxxxx, Xxxxx. Directieraad/Statutair directeur | 111.200 | N.v.t. | 10.713 | N.v.t. | 0 | 0 | |
H.G. Xxxxx, Xxx Directieraad/Statutair directeur | 190.629 | 176.347 | 18.364 | 24.648 | 0 | 0 | |
0 | 0 | 12.4 | |||||
Totaal Statutaire directie | 301.829 | 176.347 | 29.077 | 24.648 | 0 | 0 | |
Voormalig statutaire directie | |||||||
X. Xxxxxx, Voorz. Directieraad/Statutair directeur | 78.811 | 176.347 | 7.652 | 24.648 | 0 | 0 | |
Totaal voormalig statutaire directie | 78.811 | 176.347 | 7.652 | 24.648 | 0 | 0 | |
Totaal | 380.640 | 352.693 | 36.729 | 49.296 | 0 | 0 |
De Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW) heeft in 2010 de ‘Code voor de honorering van toezichthouders bij woningcorporaties’ opgesteld. Vanaf 1 januari 2012 is deze code op alle commissarissen van toepassing.
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Per 1 januari 2015 is de WNT aangepast.
Voor Woningcorporaties is de ingangsdatum van de nieuwe beloningsmaximum verschoven naar 1 januari 2016. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Ymere van toepassing zijnde regelgeving:
Bestuurders van Ymere vallen in schaal H met een bezoldigingsmaximum in 2021 van
€ 209.000. Het weergegeven toepasselijke WNTmaximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNTmaximum voor de leden van de Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzifter 15% van het toepasselijke WNTmaximum en voor de overige leden 10% van het toepasselijke WNT-maximum.
Bezoldiging topfunctionarissen
Leidinggevende topfunctionarissen
Leidinggevende topfunctionarissen met dienstbetrekking en leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking vanaf de 13e maand van de functie- vervulling inclusief degenen die op grond van hun voormalige functie nog 4 jaar als topfunctionaris worden aangemerkt.
Gegevens 2021 | |||
bedragen x € 1 | X. Xxxxxxx | D.S.M. Louwerens | V.A.C. Regout |
Functiegegevens | Lid Directieraad | Lid Directieraad | Lid Directieraad |
Aanvang en einde functievervulling in 2021 | 1/1 - 31/12 | 1/1 - 31/12 | 1/1 - 31/12 |
Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) | 1,0 | 1,0 | 1,0 |
Dienstbetrekking? | ja | ja | ja |
Bezoldiging | |||
Beloning plus belastbare onkostenvergoeding | 180.439 | 182.703 | 182.703 |
Beloningen betaalbaar op termijn | 18.290 | 18.273 | 18.273 |
Subtotaal | 198.729 | 200.976 | 200.976 |
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum | 209.000 | 209.000 | 209.000 |
bedragen x € 0 X. Xxxxxx | X. Xxxxxxxxx | H.G. Pragt |
Functiegegevens Voorzifter | Voorzifter | Lid Directieraad / |
Directieraad / Statutaire directie | Directieraad / Statutaire directie | Statutaire directie |
Aanvang en einde functievervulling in 2021 1/1 - 31/05 | 1/6 - 31/12 | 1/1 - 31/12 |
Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 1,0 | 1,0 | 1,0 |
Dienstbetrekking? ja | ja | ja |
Bezoldiging | |||
Beloning plus belastbare onkostenvergoeding | 78.811 | 111.200 | 190.629 |
Beloningen betaalbaar op termijn | 7.652 | 10.713 | 18.364 |
Subtotaal | 86.463 | 121.913 | 208.993 |
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum | 86.463 | 122.537 | 209.000 |
-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag | - | - | - | -/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag | - | - | - | |
Totaal bezoldiging 2021 | 86.463 | 121.913 | 208.993 | Totaal bezoldiging 2021 | 198.729 | 200.976 | 200.976 | |
Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan | N.v.t. | N.v.t. | N.v.t. | Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de | N.v.t. | N.v.t. | N.v.t. | |
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling | Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling | |||||||
Gegevens 2020 | Gegevens 2020 | |||||||
bedragen x € 1 | X. Xxxxxx | N.v.t. | H.G. Pragt | bedragen x € 1 | X. Xxxxxxx | D.S.M. Louwerens | V.A.C. Regout |
overschrijding al dan niet is toegestaan
Directieraad /
Functiegegevens Voorzifter
Functiegegevens | Lid Directieraad | Lid Directieraad | Lid Directieraad |
Aanvang en einde functievervulling in 2020 | 1/1 - 31/12 | 1/1 - 31/12 | 1/1 - 31/12 |
Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) | 1 | 1 | 1 |
Dienstbetrekking? | ja | ja | ja |
Bezoldiging | |||
Beloning plus belastbare onkostenvergoeding | 174.955 | 177.215 | 177.215 |
Beloningen betaalbaar op termijn | 24.020 | 23.773 | 23.773 |
Subtotaal | 198.975 | 200.988 | 200.988 |
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum | 201.000 | 201.000 | 201.000 |
Totaal bezoldiging 2020 | 198.975 | 200.988 | 200.988 |
Statutaire directie | |||
Aanvang en einde functievervulling in 2020 | 1/1 - 31/12 | N.v.t. | 1/1 - 31/12 |
Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) | 1 | N.v.t. | 1 |
Dienstbetrekking? | ja | N.v.t. | ja |
Bezoldiging | |||
Beloning plus belastbare onkostenvergoeding | 176.347 | N.v.t. | 176.347 |
Beloningen betaalbaar op termijn | 24.648 | N.v.t. | 24.648 |
Subtotaal | 200.995 | - | 200.995 |
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum | 201.000 | N.v.t. | 201.000 |
Totaal bezoldiging 2020 | 200.995 | 200.995 | |
N.v.t. Lid Directieraad / Statutaire directie
-
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen, zijn er geen overige functio- narissen met een dienstbetrekking die in 2021 een bezoldiging boven het individueel toepasselijk drempelbedrag hebben ontvangen.
Gegevens 2021 | ||||
bedragen x € 1 | X. Xxxxxxxxx X. xx Xxxxx X. xx Xxxxx G. Veldhoen | X. xxx Xxxx | X. Xxxxxxx | R. Santokhi |
Functiegegevens | [Voorzifter] [Lid] [Lid] [Lid] | [Lid] | [Lid] | [Lid] |
Aanvang en einde functievervulling in 2021 | 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 30/09 1/1 - 31/12 | 1/1 - 31/12 | 1/1 - 31/12 | 1/10 - 31/12 |
Bezoldiging | ||||
Bezoldiging | 31.350 20.900 15.632 20.900 | 20.900 | 20.900 | 5.257 |
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum | 31.350 20.900 15.632 20.900 | 20.900 | 20.900 | 5.268 |
-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag | - - - - | - | - | - |
Bezoldiging | 31.350 20.900 15.632 20.900 | 20.900 | 20.900 | 5.257 |
Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan | N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. | N.v.t. | N.v.t. | N.v.t. |
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling | N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. | N.v.t. | N.v.t. | N.v.t. |
Gegevens 2020 | ||||
bedragen x € 1 | X. Xxxxxxxxx X. xx Xxxxx X. xx Xxxxx G. Xxxxxxxx | X. xxx Xxxx | N.v.t. | N.v.t. |
Functiegegevens | [Voorzifter] [Lid] [Lid] [Lid] | [Lid] | [Lid] | [Lid] |
Aanvang en einde functievervulling in 2020 | 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 | 1/10 - 31/12 | N.v.t. | N.v.t. |
Bezoldiging | ||||
Bezoldiging | 30.150 20.100 20.100 20.100 | 5.025 | N.v.t. | N.v.t. |
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum | 30.150 20.100 20.100 20.100 | 5.052 | N.v.t. | N.v.t. |
(voor resultaatbestemming) (x € 1.000.000) | Enkelvoudige Balans per 31 december 2021 (voor resultaatbestemming) (x € 1.000.000) | |||||||||||
Activa | ref | 31-12-2021 | 31-12-2020 | Passiva | ref | 31-12-2021 | 31-12-2020 | |||||
Vaste activa | Eigen Vermogen | |||||||||||
Vastgoedbeleggingen | Herwaarderingsreserve | 15.4.1 | 12.659 | 9.601 | ||||||||
DAEB vastgoed in exploitatie | 15.849 | 13.000 | Overige reserves | 15.4.2 | 115 | 2.320 | ||||||
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie | 2.332 | 2.027 | Resultaat | 3.282 | 853 | |||||||
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden | 197 | 173 | Totaal eigen vermogen | 16.056 | 12.774 | |||||||
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen | 60 | 42 | ||||||||||
exploitatie Voorzieningen Grondposities 9 10 Voorziening onrendabele investeringen 41 50 18.447 15.251 41 50 Materiële vaste activa Langlopende schulden (On)roerende zaken t.d.v. exploitatie 48 52 Leningen kredietinstellingen 3.058 3.184 48 52 Derivaten 14 14 Financiële vaste activa Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken 175 159 | ||||||||||||
13. Enkelvoudige Balans per 31 december 2021
Deelnemingen in groepsmaatschappijen | 15.2.1 | 638 | 574 | verkocht onder voorwaarden | ||||||||
Xxxxxxxx aan groepsmaatschappijen | 15.2.2 | 0 | 155 | Langlopende overlopende passiva / ontwikkelrechten | 0 | 0 | ||||||
Latente belasting vorderingen | 5 | 19 | Xxxxxxxxxxxxxx | 0 | 0 | |||||||
Xxxxxxxx u/g | 15.2.3 | 3 | 3 | 3.252 | 3.361 | |||||||
Overige effecten | 15.2.3 | 18 | 18 | |||||||||
Te vorderen BWS-subsidies | 0 | 0 | Kortlopende schulden | |||||||||
Overige vorderingen | 15.2.3 | 362 | 308 | Aflossingsverplichtingen langlopende leningen | 243 | 217 | ||||||
1.026 | 1.077 | Kasgelden en rekening-courantkrediet | 4 | 5 | ||||||||
Totaal vaste activa | 19.521 | 16.380 | Schulden aan leveranciers | 10 | 14 | |||||||
Schulden aan groepsmaatschappijen | 10 | 12 | ||||||||||
Vloftende activa | Belastingen en premies sociale verzekeringen | 17 | 19 | |||||||||
Voorraden | Overige schulden | 0 | 0 | |||||||||
Vastgoed bestemd voor verkoop | 19 | 15 | Overlopende passiva | 15.6.1 | 76 | 79 | ||||||
Overige voorraden | 1 | 1 | 360 | 346 | ||||||||
19 | 16 | |||||||||||
Totaal passiva | 19.708 | 16.531 | ||||||||||
Onderhanden projecten | 0 | 0 | ||||||||||
Vorderingen | ||||||||||||
Huurdebiteuren | 6 | 7 | ||||||||||
Vorderingen op groepsmaatschappijen | 15.3.1 | 11 | 7 | |||||||||
Overige vorderingen | 15.3.2 | 1 | 0 | |||||||||
Overlopende activa | 15.3.3 | 2 | 2 | |||||||||
20 | 16 | |||||||||||
Liquide middelen | 149 | 120 | ||||||||||
Totaal vloKende activa | 188 | 151 | ||||||||||
Totaal activa | 19.708 | 16.531 | ||||||||||
14. Enkelvoudige Winst en verliesrekening over 2021
15. Toelichting op balans en winst en verliesrekening
15.1 Algemeen
De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Tenzij anders weer- gegeven wordt voor een toelichting op de enkelvoudige balans respectievelijk winst- en verliesrekening verwezen naar hoofdstuk 10, 11 en 12.
In de enkelvoudige balans zijn enkele posten opgenomen die in de geconsolideerde balans niet voorkomen of substantieel afwijken. De belangrijkste zijn:
• De post deelnemingen is in de geconsolideerde balans verlaagd met de deelname in de nevenstructuur, hiervoor zijn de activa en passiva van de deelnemingen opgenomen in de geconsolideerde balans. Als gevolg van het consolideren vallen de posten Vorderingen op groepsmaatschappijen en schulden aan groeps- maatschappijen tegen elkaar weg. Dit geldt ook voor de langlopende overlopende passiva.
• De onroerende zaken in exploitatie wijken enkelvoudig beperkt af van de geconsolideerde post. Dit wordt veroorzaakt doordat in drie van de dochter- maatschappijen vastgoed in exploitatie zit.
• Voor de posten die in de enkelvoudige jaarrekening niet substantieel afwijken, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening. Voor de beloningen bestuurders wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening.
15.1.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen en resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen
Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nefto vermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 5.4.1 in de geconsolideerde jaarrekening.
Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen wordt bepaald en verantwoord in overeenstemming met paragraaf 4.3 in de geconsolideerde jaarrekening.
15.1.2 Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen
Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte respectievelijk ontvangen bedrag, gewoon- lijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.
Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de vanaf pagina 16 opgenomen grondslagen op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
(x € 1.000.000) | |||||
Voor resultaatbestemming | ref | 2021 | 2020 | ||
Huuropbrengsten | 550 | 543 | |||
Opbrengsten servicecontracten | 22 | 20 | |||
Lasten servicecontracten | -22 | -22 | |||
Lasten verhuur en beheeractiviteiten | -35 | -36 | |||
Lasten xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx | -000 | -000 | |||
Xxxxxxx directe operationele lasten exploitatie bezit | -120 | -121 | |||
Nefto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 243 | 229 | |||
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling | 0 | 1 | |||
Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling | 0 | -2 | |||
Nefto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling | 0 | -1 | |||
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille | 138 | 139 | |||
Toegerekende organisatiekosten | -2 | -2 | |||
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille | -90 | -110 | |||
Nefto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille | 46 | 28 | |||
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille | -66 | -75 | |||
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 3.127 | 753 | |||
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden | 8 | 3 | |||
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 3.069 | 681 | |||
Opbrengst overige activiteiten | 2 | 1 | |||
Kosten overige activiteiten | -2 | -2 | |||
Nefto resultaat overige activiteiten | 0 | 0 | |||
Overige organisatiekosten | -46 | -6 | |||
Leefbaarheid | -8 | -9 | |||
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten | 0 | 11 | |||
Rentebaten interne lening | 6 | 7 | |||
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten | 5 | 4 | |||
Rentelasten interne lening | 0 | -1 | |||
Rentelasten en soortgelijke kosten | -112 | -119 | |||
Saldo financiële baten en lasten | -101 | -98 | |||
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen | 3.202 | 824 | |||
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening | -10 | -18 | |||
Aandeel in resultaat deelnemingen | 15.8 | 90 | 47 | ||
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen | 3.282 | 853 | |||
15.2.1 Deelnemingen | 15.2.3 | Leningen en overige financiële | vaste activa | |||||
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | x € 1.000.000 | Deposito's | Leningen | Overig | Totaal | |
Deelnemingen per 1-1 | 573,8 | 566 | Boekwaarde per 1-1 | 18,2 | 2,8 | 308,5 | 329,5 | |
Mutaties | Mutaties | |||||||
Resultaat deelnemingen | 89,9 | 47,4 | Aflossingen | 0,0 | 0,0 | 8,1 | 8,1 | |
Agiostorting deelnemingen | -26,0 | -40 | Afschrijvingen | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
Liquidaties | 0,0 | 0,0 | Investeringen | 0,0 | 0,0 | 61,4 | 61,4 | |
Totaal mutaties | 63,9 | 7 | Totaal mutaties | 0,0 | 0,0 | 53,3 | 53,3 | |
Deelnemingen per 31-12 | 637,7 | 573,8 | Boekwaarde per 31-12 | 18,2 | 2,8 | 361,8 | 382,8 | |
De deelnemingen laten zich als volgt specificeren: | ||||||||
x € 1.000.000 2021 %
Ymere Holding BV 136,0 100,00%
Yvastgoed BV 500,3 100,00%
Totaal Groepsmaatschappijen 636,3
De leningen betreffen verstrekte startersleningen. Overig: Ymere heeft ervoor gekozen in de periode 2018 tot en met 2021 in totaal 17 derivaten te laten doorzakken in vaste renteleningen. Hierdoor zijn nieuwe leningen ontstaan met een hogere rente dan de markrente. Deze nieuwe leningen zijn gewaardeerd op marktwaarde, waarbij het verschil tussen de marktwaarde en de nominale waarde als geamortiseerde kostprijs binnen de overige vorderingen is opgenomen.
Stadsherstel Amsterdam NV | 0,3 | 0,60% | |||||
Woonwagenkamp Kennemerland BV | 0,0 | 41,10% | 15.3.1 | Vorderingen op groepsmaatschappijen | |||
Woningnet NV | 0,7 | 17,90% | |||||
NV Xxxxxxx | 0,0 | 2,80% | x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | ||
De Woningbouw Holding BV | 0,0 | 100,00% | Ymere Holding BV | 6,4 | 4,9 | ||
De Woningbouw Energie BV | 0,0 | 100,00% | Yvastgoed BV | 2,6 | 2,2 | ||
Totaal overige deelnemingen | 1,3 | Ymere Ontwikkeling BV | 0,9 | 0,0 | |||
Totaal | 637,7 | De Woningbouw Energie BV | 1,0 | 0,0 | |||
Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen 10,9 7,0 De statutaire vestigingsplaats van alle deelnemingen is Amsterdam met uitzondering | |||||||
15.3 Vorderingen
van de volgende:
15.2.2 | Leningen aan groepsmaatschappijen | ||
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | |
Ymere Holding BV | 0,0 | 0,0 | |
Yvastgoed BV | 0,0 | 155,4 | |
Totaal | - | 155,4 | |
Woningnet NV is gevestigd in Utrecht, De Woningbouw Holding BV is gevestigd in Weesp. Ultimo 2017 is Yvastgoed BV als gevolg van het door de Aw goedgekeurde scheidings- voorstel opgericht. Hierin is een (beperkt) deel van ons niet-DAEB vastgoed onder- gebracht.
15.3.2 | Overige vorderingen | ||
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | |
Nog te factureren inzake projecten | 0,0 | 0,0 | |
Vordering op gemeenten | 1,4 | 0,0 | |
Totaal overige vorderingen | 1,4 | 0,0 | |
De vorderingen hebben een looptijd korter dan een jaar.
Overlopende activa | |||
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | |
Nog te ontvangen rente | 1,3 | 1,3 | |
Vooruitbetaalde erfpacht | 0,0 | 0,0 | |
Overige transitoria | 0,6 | 0,8 | |
Totaal overlopende activa | 1,9 | 2,1 | |
15.4 | Eigen vermogen | ||
15.4.1 | Herwaarderingsreserve | ||
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | |
Stand per 1-1 | 9.601 | 8.923 | |
Gerealiseerd door verkoop | -53 | -47 | |
Gerealiseerd door sloop | -1 | -1 | |
Niet-gerealiseerde herwaardering | 3.112 | 726 | |
Stand per 31-12 | 12.659 | 9.601 | |
15.4.2 | Overige reserves | ||
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | |
Stand per 1-1 | 2.320 | 1.422 | |
Vorming herwaarderingsreserve | -3.112 | -726 | |
Realisatie uit herwaarderingsreserve | 54 | 48 | |
Uit resultaatbestemming | 853 | 1.575 | |
Stand per 31-12 | 115 | 2.320 | |
Het doel van de Stichting blijkt uit artikel 3 van de statuten. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting zoals omschreven in de Woningwet.
15.5 Langlopende schulden
Voor een specificatie van langlopende leningen wordt verwezen naar 10.8.
De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar, met uitzondering van de overige overlopende passiva. Deze hebben voor 4,3 miljoen een looptijd langer dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde.
15.7 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
• De verplichtingen voor operational lease voor het wagenpark bedragen
€ 0,9 miljoen, welke betrekking hebben op:
2022: € 0,6 miljoen
2023 – 2027: € 0,3 miljoen
• De verplichtingen voor operational lease voor de huur van kantoorpanden bedragen € 5,8 miljoen, welke betrekking hebben op:
2022: € 1,7 miljoen
2022 – 2025: € 4,1 miljoen
• Voor een totaal bedrag van € 78,3 miljoen zijn verplichtingen aangegaan met aannemers en architecten. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar.
• Voor een totaal bedrag van € 1,8 miljoen zijn er bankgaranties afgegeven.
• Bij bestemmingswijziging van verworven grondposities bestaat een verplichting tot nabetaling voor een totaal bedrag van € 3,6 miljoen.
• Stichting Ymere heeft voor € 670 miljoen aan variabele hoofdsomleningen aange trokken. Hiervan is € 350 miljoen gestort en is € 320 miljoen nog niet opgenomen.
• Een langjarig deposito van € 18,1 miljoen is ten behoeve van de verstrekte rekeningcourantfaciliteit verpand.
• Ymere heeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van het Reglement van Deelneming i van WSW een obligo lening aangetrokken. De lening sluit aan op hetgeen vereist is. Dit betekent dat de hoofdsom van € 82,4 miljoen overeenkomt met 2,6% van het geborgd schuldrestant ultimo 2021. Op deze lening kan alleen een trekking worden gedaan als WSW daartoe een verzoek heeft gedaan en Ymere niet binnen 10 werkdagen na dit verzoek kan storten. Een dergelijk verzoek van WSW is pas aan de orde als het jaarlijks obligo niet toereikend is. Op basis van de prognoses van WSW is dit op basis van de huidige verplichtingen niet aan de orde. In het geval van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten worden afgelost door Ymere.
• Stichting Ymere vormt een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting met haar groepsmaatschappijen.
• Ymere heeft met diverse gemeenten binnen het werkgebied afspraken gemaakt ten aanzien van de betaalbaarheid van het woningaanbod, met name voor de doelgroep van beleid. Deze afspraken beperken de mogelijkheden tot huur- verhoging bij het leegkomen van woningen.
• Het WSW heeft middels een volmacht de mogelijkheid om hypotheek te vestigen op het onderpand van de door het WSW geborgde leningen.
• Inzake zonnepanelen van de firma Iederzon, bestaat er per 31122021 een verplichting van € 12,5 miljoen.
15.8 Resultaat deelnemingen
15.6 | Kortlopende schulden | ||
15.6.1 | Overlopende passiva | ||
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 | |
Aanbesteed planmatig onderhoud | 0,0 | 0,0 | |
Transitorische rente | 51,0 | 54,1 | |
Vooruit ontvangen huren | 8,5 | 7,7 | |
Te ontvangen facturen | 0,0 | 0,0 | |
Overige overlopende passiva | 16,5 | 17,2 | |
Totaal overlopende passiva | 76,1 | 79,0 | |
x € 1.000.000 | 2021 | 2020 |
Yvastgoed BV | 81,5 | 41,8 |
Ymere Holding BV | 8,3 | 5,6 |
Totaal resultaat uit deelnemingen | 89,9 | 47,4 |