Uitspraak
Uitspraak
van de Huurcommissie
Xxxxxxx Xxxxxxxx aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) Woonruimte Xxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxx 00 X Kamer 3 9712 PM GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker [XXX] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [XXX] Hierna te noemen: verhuurder | Datum zitting 8 juli 2019 Verzonden op 11 juli 2019 Verzonden aan huurder en verhuurder |
Kern van de uitspraak
• De huurprijs van € 415,00 per maand, afgesproken per 1 oktober 2018, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van € 355,77 per maand.
• Vanwege een ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs per 1
oktober 2018 tijdelijk verlaagd tot € 320,19 per maand.
I Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 13 december 2018 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 oktober 2018. De huurprijs is € 415,00 per maand.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 5 maart 2019 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting
Zittingsdatum: 8 juli 2019 Zittingsvoorzitter: xx. X.X.X. Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx: P.J. Schipper en G.W. Postma
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder:
• De huurder heeft geen sleutel van de tuin, welke alleen te bereiken is via een deur met slot. De toegang tot de tuin bevindt zich twee deuren verderop en is niet mogelijk direct vanuit het huis;
• Voor het toilet op de 1e etage geldt dat er geen ventilatiemogelijkheid met de buitenlucht is. De Huurcommissie heeft dit in haar eerdere uitspraak niet opgenomen als ernstig gebrek omdat er nog een ander toilet in het huis aanwezig is. Ik vind het dan wel redelijk dat geen punten worden opgenomen voor het (tweede) toilet;
• De deurbel werkt niet;
• Verder ben ik akkoord met het rapport.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 oktober 2018 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Overeengekomen huurprijs
De huurovereenkomst is ingegaan op 1 oktober 2018 tegen een huurprijs van € 415,00 per maand.
Puntenaantal
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 171 punten. De gemachtigde van huurder maakt bezwaar tegen dit puntenaantal voor wat betreft de toegekende punten voor twee toiletten.
De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 18 april 2019, verzonden op 7 juni 2019, met zaaknummer 25650 (en in lijn met haar uitspraak van 15 april 2016, met kenmerk ZKN-2016-000753) uitgesproken dat het toilet op de 1e etage weliswaar geen directe ventilatiemogelijkheid met de buitenlucht heeft, maar huurder door dit gebrek niet in zijn woongenot wordt geschaad omdat er nog een ander toilet in het pand aanwezig is waar huurder gebruik van kan maken.
De commissie is met gemachtigde van oordeel dat toekenning van punten voor het tweede toilet niet redelijk is (nu sprake is van een gebrek in de categorie A voor het toilet op de 1e etage). Er is dan feitelijk sprake van één goed functionerend, gemeenschappelijk toilet behorende tot meer dan 5 wooneenheden, waarvoor geen punten kunnen worden toegekend. De door de rapporteur opgenomen 2,00 punten komen te vervallen.
Nu de commissie verder is gebleken dat het gebruik van de tuin niet is overeengekomen in de huurovereenkomst, naast het gegeven dat huurder hiervan geen sleutel heeft, laat zij de hiervoor opgenomen 6,00 punten ook vervallen.
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 oktober 2018 vast op 179 -/- 2,00 -/- 6,00 = 171 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 355,77 per maand.
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek:
• De deurbel werkt niet. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Ra8).
De andere gebreken acht de commissie niet dusdanig ernstig dat op grond hiervan een tijdelijke huurverlaging gerechtvaardigd is. Dit geldt ook voor het in het rapport vermelde gebrek in de categorie A2. Zoals vermeld wordt huurder door dit gebrek niet in zijn woongenot geschaad omdat er nog een ander toilet in het pand aanwezig is waar hij gebruik van kan maken.
Bij gebreken in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een verlaging tot 90% redelijk.
Met ingang van 1 oktober 2018 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 90% van € 355,77 per maand (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus € 320,19 per maand.
De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld.
Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder een huurprijs van € 355,77 per maand betalen.
Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Een eventueel aangezegde huurverhoging per 1 juli 2019 kan dan ook geen doorgang vinden.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte verlaagd omdat er een gebrek is. Daarom stelt de Huurcommissie de verhuurder in het ongelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
IV Beslissing
• Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 171. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs € 355,77 per maand.
• De huurprijs van € 415,00 per maand, overeengekomen per 1 oktober 2018,
is niet redelijk.
• Redelijk is een huurprijs van € 355,77 per maand per 1 oktober 2018.
• De woonruimte heeft op 1 oktober 2018 het volgende ernstige gebrek:
• De deurbel werkt niet. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Ra8).
• Vanwege dit ernstige gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 oktober 2018 tijdelijk verlaagd tot € 320,19 per maand.
Legesveroordeling
• De verhuurder moet € 25,00 leges betalen.
• De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Xxxx u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Groningen, 8 juli 2019 De Huurcommissie, |
xx. X.X.X. Xxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxx |