ALGEMEEN REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM
ALGEMEEN REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM
HOOFDSTUK II – RECHTEN EN VERPLICHTINGEN
Afdeling A. Private delen
Artikel 12: Principe
De eigenaars hebben het gebruik en genot van hun respectieve loten binnen de perken, vastgesteld door het huidig statuut van mede-eigendom en door de wetten.
Artikel 13: Stijl van het gebouw
Niets aangaande de stijl en de harmonie van het woningcomplex mag gewijzigd worden dan door de beslissing van de algemene vergadering, na voorafgaand en bindend advies van de architect van het gebouw.
Deze bepaling geldt eveneens voor de ingangsdeuren van de appartementen en andere bijzondere lokalen, de ruiten en andere van buiten uit zichtbare delen van alle gemeenschappelijke delen, zelfs voor wat de schildering betreft.
Zonneblinden mogen op kosten van eigenaars van de appartementen aan de ramen van voorgevel en achtergevel en aan de terrasdeuren aangebracht worden.
Deze zullen van eenzelfde type en kleur moeten zijn voor gans de voorgevel om het éénvormig uitzicht van het gebouw te vrijwaren.
Indien de vensters aan de voorgevel afgeschermd worden zal dit slechts mogen gebeuren door middel van gordijnen die doorschijnend zijn, wit van kleur en die de gehele hoogte en breedte van de vensters bestrijken. In voormeld geval moeten de gordijnen achter de zonneblinden geplaatst worden.
Artikel 14: Werken aan privatieve delen
a) Wanneer werken aan privatieve delen de stevigheid van de gemeenschappelijke zaak of het esthetisch uitzicht ervan zouden kunnen aanbelangen , is de eigenaar verplicht de syndicus hiervan in kennis te stellen en hem de plannen van de vooropgezette werken voor te leggen. De syndicus zal alsdan de kwestie voorleggen aan de architect van het gebouw of bij gebreke, aan een architect van zijn keuze. Deze architect zal verslag uitbrengen bij de raad van mede- eigendom. Deze laatste beslist of de werken al dan niet mogen uitgevoerd worden.
Xxxxxxx van weigering kan de belanghebbende mede-eigenaar de zaak voorleggen aan de algemene vergadering.
Indien de raad van mede-eigendom geen beslissing neemt binnen de twee maanden van het overmaken van de plannen aan de syndicus, mag de betrokken eigenaar de werken uitvoeren.
In elk geval moeten de werken uitgevoerd worden onder toezicht van de architect van het gebouw of een architect door de syndicus aangesteld en waarvan de honoraria ten laste vallen van de belanghebbende eigenaar. Deze laatste blijft verantwoordelijk voor de schade veroorzaakt door de uitvoering der werken.
b) Xxxxxxx de eigenaars verwaarlozen de noodzakelijke werken aan hun eigendom te doen en daardoor de andere loten of gemene loten blootstellen aan enige schade of nadeel heeft de algemene vergadering alle machten om ambtshalve alle dringende werken aan privatieve delen te doen uitvoeren op kosten van de in gebreke blijvende eigenaar. De eigenaar zal geen enkele vergoeding mogen eisen.
c) Ingeval, om het even welke reden, werken moeten uitgevoerd worden in privatieve delen, zowel voor privatieve doeleinden, als voor gemeenschappelijke doeleinden, zal geen enkele vergoeding aan de eigenaar verschuldigd zijn zelfs zo de werken meer dan 40 dagen duren.
Artikel 15: Verhuring
a) De loten mogen slechts in huur of onderverhuring gegeven worden aan eerbare en begoede personen.
b) De verhuring van gedeelten van loten is verboden behoudens de kelders, die mogen verhuurd worden aan andere medebewoners van het woningcomplex.
c) De huurcontracten moeten de huurders verplichten zich te houden aan het huidig statuut van mede-eigendom en aan de beslissingen genomen door de algemene vergadering;
d) De eigenaars moeten de huurders de verplichting opleggen te zorgen voor een degelijke verzekering van hun huurdersrisico’s van hun verantwoordelijkheid tegenover de andere bewoners van het woningcomplex en tegenover de geburen.
e) Indien een huurder, een onderhuurder of verkrijger van een huurceel, de beschikkingen van de basisakte van het gebouw niet naleeft, is de eigenaar, na een tweede verwittiging door de syndicus gegeven, ertoe gehouden de verbreking van het huurceel te vragen.
f) Indien de syndicus het noodzakelijk acht, en op diens eerste verzoek, zijn de eigenaars verplicht een kopie van de huurceel betreffende hun eigendom over te leggen. Ingeval van mondelinge huurovereenkomst dienen zij het bewijs te kunnen leveren dat hun huurders de verplichtingen voornoemd hebben onderschreven.
Artikel 16: Wijze van gebruik
§1. De bureelruimte op de gelijkvloerse verdieping is opgevat als notariskantoor. Er mag evenwel ook een ander kantoor in ondergebracht worden, of zelfs mag het worden omgevormd tot een luxe- winkel. Deze omvorming mag uitsluitend plaats hebben op voorwaarde dat alsdan de huidige toegang langs het tochtportaal wordt gedicht derwijze dat de gemeenschappelijke inkom zijn verzorgd en esthetisch uitzicht behoudt, en een nieuwe standingvolle toegang tot het kantoor of
winkel langs de straatzijde wordt aangebracht, dit alles op last, risico’s en kosten van de eigenaar en overigens zonder afwijking van wat elders is voorzien betreffende de wijzigingen aan het gebouw. Op de gelijkvloerse verdieping mag ook te allen tijde een appartement, bestemd voor privébewoning, worden ingericht. De uitoefening van beroepen mag geen hinder medebrengen voor de bewoners van het woningcomplex.
§2. De appartementen zijn bestemd tot privébewoning. Het is nochtans toegelaten er een vrij beroep uit te oefenen of er een bureel te vestigen, in zover dit geen verhandeling van koopwaren of gebruik van machines vergt en in zover het aantal bediende de drie niet overtreft.
De hier voren gegeven toelating er een vrij beroep uit te oefenen of er een bureel te vestigen, is onderworpen aan de voorwaarden dat hierdoor niet geschaad wordt aan de standing en de rust van het gebouw en dat dit geen hinder meebrengt voor de andere bewoners.
Indien ingevolge de uitoefening van een vrij beroep of de vestiging van een bureel, de gemeenschappelijke lasten zouden verhogen, zal degene die het beroep uitoefent of er het bureel heeft gevestigd alleen deze verhoging dragen. Deze verhoging zal forfaitair vastgesteld worden door de algemene vergadering der mede-eigenaars van de appartementen, beslissend zoals voorzien in artikel 61.
De appartementen die aangewend worden tot privé-bewoning mogen slechts betrokken worden door een aantal personen dat in verhouding staat tot de grootte en het aantal slaapkamers van het appartement.
Indien betrokken appartement bewoond wordt door een groter aantal personen, en dit aanleiding geeft tot een verhoging van de gemeenschappelijke lasten, kan deze eveneens forfaitair vastgesteld worden door de algemene vergadering en lastens de bewoner van het appartement worden gelegd.
§3. Volgende vrije beroepen mogen in het gebouw niet worden uitgeoefend: dierenarts, dokter in de venerische ziekten, radioloog en notariaat. Het uitoefeningsverbod van dit laatste beroep geldt slechts voor de verdiepingen en tot zolang op de gelijkvloerse verdieping een notariskantoor is gevestigd.
§4. De bewoners van de appartementen mogen aan hun vensters, balkons en terrassen geen enkel voorwerp uitstallen dat kan schaden aan het ordelijk uitzicht en de standing van het gebouw en onder meer uithangborden, reclames, linnen, provisiekast, vogelkooien, huishoudelijk gereedschap of andere gelijkaardige voorwerpen.
Nochtans dient uitzondering gemaakt voor de panelen of aanplakbrieven betreffende de verhuring of de verkoop van een appartement . Deze moeten beantwoorden aan het model door de algemene vergadering goedgekeurd.
Bij afwijking van wat voorafgaat zullen op de gelijkvloerse verdieping panelen, aanplakbrieven en uithangborden zelfs lichtgevende mogen geplaatst worden aan de binnenzijde van de ramen.
Het is de eigenaars toegelaten zonnetenten te plaatsen waarvan type en kleur vooraf dient te worden bepaald door de architect van het gebouw.
§5. De aanwezigheid van honden, katten en andere dieren van klein gestalte wordt in het gebouw enkel gedoogd in zoverre de andere bewoners hiervan geen hinder ondervinden (lawaai, reuken of anderszins).
Xxxxxxx van stoornis zal de algemene vergadering mogen beslissen het betrokken dier niet langer toe te laten.
Indien de eigenaar zich niet bij de beslissing van de algemene vergadering zou neerleggen kan deze laatste hem de betaling van een dwangsom opleggen, die tot 5 euro kan bedragen per dag vertraging, na betekening van de beslissing.
De aldus geïnde sommen zullen driemaandelijks in vermindering gebracht worden van de uitgaven. Dit alles onverminderd het recht van de algemene vergadering te beslissen het betrokken dier door de maatschappij voor dierenbescherming te laten weghalen.
§6. Hout en kolen: De mede-eigenaars zullen geen hout zagen, klieven of breken dan in de kelders. Ingeval van gebruik van hout en kolen, mogen deze slechts ’s morgens tussen 9 en 11 uur naar boven gedragen worden.
§7. Het gebruik van de autobergplaatsen wordt beheerd door volgende bepalingen: De autobergplaatsen mogen enkel tot parking dienen van voertuigen, deze voertuigen mogen wat betreft hun afmetingen de afgebakende grenzen niet overschrijden.
Het is ten strengste verboden op de autobergplaatsen:
- Benzine, olie of andere ontvlambare producten te plaatsen welke brand zouden kunnen veroorzaken;
- Materiaal of koopwaren op te stapelen;
- Enig werk uit te voeren of te laten uitvoeren door werklieden;
- De eigenaars zijn verplicht hun autobergplaats in een onberispelijke staat van zindelijkheid te houden, bij gebreke hiervan zal de syndicus van het gebouw de standplaats mogen doen kuisen op kosten van de in gebreke blijvende eigenaar.
Artikel 17: Veiligheid
De eigenaars moeten de schouwen van hun lokalen doen vagen telkens als dit nodig is en minstens één maal per jaar. Zij dienen dit tegenover de zaakvoerder te verantwoorden.
Het gebruik van buigbare gasleidingen is verboden.
De bewoners moeten zich schikken naar de politiereglementen betreffende het gebruik en het opstapelen van gevaarlijke, hinderlijke of ongezonde waren of apparaten.
Artikel 18: Rust
De bewoners moeten hun loten als goede burgers bewonen en er op een rustige wijze van genieten. Het gebruik van muziekinstrumenten en van radio- en televisieapparaten is toegelaten voor zover ze de andere mede-eigenaars niet storen . De elektrische apparaten moeten ontstoord zijn. Er mogen geen andere motoren gebruikt worden dan deze die de huishoudelijke apparaten bedienen op voorwaarde dat alle maatregelen zouden genomen zijn om last met de mede-eigenaars van het gebouw te vermijden.
Artikel 19: Vrije toegang tot de privatieve delen
Met het oog op het toezicht op de gemeenschappelijke zaken en op de uitvoering van de beschikkingen strekkende tot het algemeen belang, moeten de eigenaars aan de syndicus bestendig vrije toegang verlenen tot hun al dan niet bewoonde privatieve delen.
Zij moeten eveneens, zonder schadevergoeding te kunnen eisen, toegang verlenen tot hun loten aan de architecten, aannemers en uitvoerders van noodzakelijke herstellingen en werken aan de gemeenschappelijke delen of aan de privatieve delen, die aan andere mede-eigenaars toebehoren, met dien verstanden dat deze werken uitgevoerd moeten worden met de hoogst mogelijke snelheid. Zulks zal onder meer het geval zijn voor afsluitkranen en dergelijke van gemeenschappelijke installaties die zich in privatieve delen zoals bv. de kelders, zouden bevinden.
Afdeling B. Gemene delen
Artikel 20: Berijdbare gangen bij de autobergplaatsen
Het is verboden te parkeren op de berijdbare gangen naar de autobergplaatsen toe. Het is ten strengste verboden in de autobergplaatsen:
- Kinderen te laten spelen;
- Met fietsen, moto’s enz. rond te rijden;
- Dieren te laten rondlopen;
- Gebruik te maken van toeters of andere geluid makende verwittigingssystemen alsmede van een vrije uitlaatbuis.
De eigenaars, huurders of andere betrokkenen bij de autobergplaatsen zijn verantwoordelijk voor alle schade welke zich veroorzaken, hetzij aan de gebouwen, hetzij aan de voertuigen toebehorend aan derden, hetzij aan personen wie het ook mogen wezen.
Artikel 21: Vuilniskokers
De kokers voor huisvuil mogen niet voor vloeistoffen of kleverige stoffen gebruikt worden; men mag er geen omvangrijk of hard papier, bloemenafval, flessen en het in het algemeen geen voorwerpen die de kokers zouden verstoppen of beschadigen, inwerpen. Assen en stofzuigerstof dienen vooreerst goed ingepakt te worden.
Artikel 22: Gebruik
De mede-eigenaars moeten gebruik maken van de gemene delen overeenkomstig de bestemming hiervan en in een mate verenigbaar met het recht van hun lotgenoten. Zij mogen op welke wijze ook geen hinder vormen voor het gebruik der gemene delen.
Een gemeenschappelijke antennemast voor radio en televisie zal op het dak worden opgetrokken. Het plaatsen van privé antennes is verboden. Wanneer aan de persoon of aan de goederen der mede-eigenaars schade wordt toegebracht door een door de mede-eigenaars aangestelde persoon of door een gemeenschappelijke zaak, valt de herstelling ten laste van al de mede-eigenaars, met in begrip van het slachtoffer naar verhouding van ieders aandeel in de gemeenschappelijke lasten.
Artikel 23: Dringende herstellingswerken
De dringende herstellingswerken worden uitgevoerd in opdracht van de algemene vergadering, en bij gebreke hieraan door de syndicus, zonder dat deze laatste daarvoor wie ook moet raadplegen.
Artikel 24: Noodzakelijke herstellingswerken
De noodzakelijke onderhouds- en herstellingswerken der gemene delen en der privatieve delen, die de mede-eigendom aanbelangen, zullen worden beslist door de syndicus op in initiatief van de algemene vergadering of van een belanghebbende mede-eigenaar en uitgevoerd worden ten laste van de eigenaars der te herstellen of te onderhouden delen.
Zullen beschouwd worden als zijnde noodzakelijke herstellingswerken in de betekenis van huidig artikel, de werken, die als dusdanig door de architect zullen betiteld worden.
De werken voorzien bij artikels 23 en 24 zullen uitgevoerd worden op kosten van de eigenaars der te herstellen of te onderhouden delen.
Indien de eigenaars nalaten noodzakelijke werken aan hun eigendom uit te voeren en door hun nietsdoen de andere loten of het gemeenschappelijke deel aan schade of gelijk welk ander nadeel
blootstellen, heeft de syndicus alle machten om op kosten van de in gebreke zijnde eigenaars ambtshalve tot de dringende herstellingen in bedoelde loten te doen overgaan. De werken worden toevertrouwd aan aannemers door de mede-eigenaars aanvaard.
Artikel 25: Veranderingswerken en niet onontbeerlijke werken
De veranderingswerken aan gemene delen en de niet noodzakelijke werken, die een verbetering of een versiering medebrengen aan de gemene delen, mogen slechts uitgevoerd worden krachtens de beslissing van de algemene vergadering. Deze wijzigingen zullen aan het akkoord van de architect onderworpen worden zo zij het uitwendig aspect van het gebouw betreffen, en zullen uitgevoerd worden op kosten van de gemeenschap.
Artikel 26: Verplichtingen van de eigenaars en de bewoners
Elke eigenaar zal zonder vergoeding, de storing moeten dragen, die voorkomt van de herstellingen en werken aan de gemene delen, waarover regelmatig is beslist, zelfs indien deze zich uitstrekken over een periode van meer dan veertig dagen.
Artikel 27: Versiering der gemene delen
De versieringen der gemene delen, die geen veranderingswerken medebrengen, zoals bv. de aankoop van tapijten en dergelijke, worden vastgesteld door de raad van mede-eigendom in het kader van een budget, eventueel gestemd door de algemene vergadering.
Artikel 28: Naamplaten en plakkaten
De syndicus bepaalt in overleg met de architect van het gebouw het model en de grootte der naamplaten en berichten en de plaats, waar deze moeten aangebracht worden.
HOOFDSTUK III – GEMEENSCHAPPELIJKE LASTEN EN INKOMSTEN
Artikel 29: Gemene lasten
De gemene lasten zijn in het algemeen alle uitgaven nodig voor het onderhoud en de herstellingen der gemene delen, de verbruikskosten der gemene inrichtingen, de vergoedingen verschuldigd door de mede-eigendom, de belastingen met betrekking tot het gebouw, de verzekeringspremies voor gemene zaken en de burgerlijke verantwoordelijkheid der mede-eigenaars, de kosten van heropbouw aan het vernielde of beschadigde woningcomplex, het salaris van de huisbewaarder, de vergoeding van de syndicus, e.a.
Onder voorbehoud van de beschikkingen, hierna vermeld, zullen alle gemene lasten verdeeld worden onder de mede-eigenaars in verhouding tot hun respectieve kwotiteiten in de gemene delen.
Artikel 30: Verdeling der lasten betreffende de gemeenschappelijke zaken, die het voorwerp uitmaken van de particuliere onverdeeldheid (artikel 5)
De onkosten voor schoonmaak, onderhoud en herstelling van de in-, op- en afrit naar de autobergplaatsen, de rijweg en de maneuverruimte tussen de autobergplaatsen, de verlichting, het waterverbruik en in het algemeen alle kosten welke worden gemaakt in verband met en ten behoeve van de autobergplaatsen worden verdeeld onder alle mede-eigenaars der autobergplaatsen in verhouding tot hun aandeel in deze particuliere onverdeeldheid.
Ingeval van herstellingen aan de daken van de autobergplaatsen, gelegen op de gelijkvloerse verdieping en genummerd van 4 tot en met 13, zullen deze lasten als volgt verdeeld worden: voor de autobergplaatsen 4 tot en met 8 en 10 elk voor één/achtste, de autobergplaats nummer 9 voor twee/achtsten, voor de autobergplaatsen nummers 11 tot en met 13 zullen deze elk voor één derde tussenkomen.
Artikel 30 bis: Indien de gelijkvloerse verdieping niet is aangesloten op de gemeenschappelijke radio- en televisieantenne worden de desbetreffende onkosten uitsluitend verdeeld onder de appartementen op basis van 926/926sten.
Artikel 31: Verdeling der kosten van centrale verwarming en verbruik van warm water
Bij afwijking van het principe van de verdeling van de gemeenschappelijke lasten volgens de aandelen in de gemeenschappelijke delen, worden de kosten van centrale verwarming en verbruik van warm water, als volgt verdeeld tussen al de mede-eigenaars, ter uitzondering van de eigenaars der autobergplaatsen:
a) De kosten van onderhoud, herstelling, vernieuwing en elektriciteitsverbruik van de installatie worden verdeeld volgens de aandelen in de gemeenschappelijke delen;
b) De kosten van verbruik van stookolie worden als volgt verdeeld:
- 30% volgens de aandelen in de gemeenschappelijke delen. Deze 30% dienen voor het warmwaterverbruik en de verwarming van de gemeenschappelijke delen en vergoeden eveneens het warmteverlies door het dak en de leidingen. Indien het bureel op de gelijkvloerse verdieping niet is aangesloten op het net van warmwaterverdeling komt het in voormelde kosten slechts tussen voor de helft, hetzij a rato van 37/1000sten.
- 70% volgens aanduiding van de meters.
Teneinde te vermijden dat ingevolge het onbewoond zijn van een lot, het verbruik in de aangrenzende loten zou verhogen verbinden de mede-eigenaars zich onderling in hun lokalen steeds een minimum temperatuur van 15 graden Celsius te voorzien zelfs indien hun lokalen onbewoond of niet gebruikt moesten zijn.
De berekening volgens hierboven aangegeven normen zal door een gespecialiseerde firma worden uitgevoerd.
Artikel 32: Toezicht op de warmtemeters
Iedere bewoner zal vrije toegang laten tot alle radiatoren van zijn lot voor het onderhoud en om de opname van de tellers en het vervangen der vloeistofbuisjes mogelijk te maken, en alle hinderlijke meubelen en dergelijke dienen hiervoor weggenomen te zijn.
Het onderhoud van de warmtemeters is ten laste van de bewoners en dit voor het totaal radiatoren in hun appartement en/of kantoor.
Artikel 33: Voldoening van de gemeenschappelijke lasten
Teneinde het hoofd te bieden aan de lopende uitgaven, wordt de syndicus gemachtigd aan de mede-eigenaars een provisie te vragen van 250 euro per appartement en 200 euro per penthouse.
De afrekening betreffende de gemeenschappelijke lasten worden driemaandelijks opgemaakt. De onkosten moeten binnen veertien dagen, na het toesturen van de afrekening, betaald worden, niettegenstaande mogelijke betwistingen.
De betaling van de gemeenschappelijke lasten mag in geen geval gebeuren door middel van de door de mede-eigenaars gestorte provisie, welke onaangeroerd dient te blijven. Het bedrag ervan kan aangepast worden.
De betaling van de gemeenschappelijke lasten brengt geenszins de goedkeuring ervan met zich, deze kan alleen door de algemene vergadering gegeven worden.
Tot dekking van de buitengewone uitgaven, stort elke eigenaar per appartement 25 euro, per penthouse 20 euro en voor het kantoor 30 euro per maand.
Deze bedragen worden op een termijnrekening geplaatst en de syndicus vermeldt ze in zijn driemaandelijkse afrekeningen.
Artikel 34: Onverdeeldheid – vruchtgebruik
Indien een lot in onverdeeldheid is tussen verschillende eigenaars of het voorwerp is van een vruchtgebruik recht van gebruik of bewoning, zijn al de eigenaars in onverdeeldheid of titularissen van rechten solidair n ondeelbaar gehouden tegenover de mede-eigendom tot het betalen van de verschuldigde sommen betrekking hebbende tot dit lot, zonder het voorrecht van uitwinning te kunnen inroepen.
Artikel 35: Overdracht van een lot
§ 1. In het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een lot deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger, vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen:
1° het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in § 5, tweede en derde lid van artikel 577-11 B.W.;
2° het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen;
3° de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering voor de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
4° in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom;
5° de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;
6° een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt naargelang het. geval de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager, de partijen in kennis van diens verzuim.
§ 2. In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een lot onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post
aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen
1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus voor de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de, syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om xxxxxxxx heeft verzocht;
3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om xxxxxxxx heeft verzocht.
De documenten vermeld in § 1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft.
De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim.
Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4°, vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen. Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.
§3. In geval van overdracht, aanwijzing of splitsing van het eigendomsrecht op een privatieve lot, deelt de optredende notaris aan de syndicus mee op welke dag de akte wordt verleden, alsook de identificatie van de betrokken privatieve lot en de identiteit en het huidige en in voorkomend geval ook het nieuwe adres van de betrokken personen.
§4. De kosten voor de mededeling van de krachtens §1 en 2 te verstrekken informatie worden gedragen door de overdragende mede-eigenaar.
§5. In geval van eigendomsoverdracht van een lot:
1° Is de uittredende mede-eigenaar. schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heef gemaakt van de gemeenschappelijke gedeelten; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld.
2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.
Onder werkkapitaal wordt verstaan de som van de voorschotten betaald door de mede- eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven zoals verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke gedeelten , de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
Onder reservekapitaal wordt verstaan de som van de periodieke inbrengen van gelden bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing en het verwarmingssysteem, de reparatie of de vernieuwing van een lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking.
Artikel 36: Gedwongen inning van de gemeenschappelijke lasten
Indien de mede-eigenaars in gebreke blijven de provisie door de syndicus gevraagd te storten of hun aandeel in de gemeenschappelijke lasten van het voorbije trimester aan laatstgenoemde te betalen binnen de veertien dagen van de herinnering, die hun bij aangetekend schrijven of per drager toegestuurd werd, beschikt de syndicus over de dwangmaatregelen vermeld in de alinea hierna, welke maatregelen hij uitoefent mits toestemming van de raad van mede-eigendom.
Ten overstaan van de Rechtbanken en van derden hoeft hij niet te bewijzen dat hij over deze toelating beschikt.
Om tot inning van de gemeenschappelijke lasten over te gaan is de syndicus gemachtigd:
a) De in gebreke blijvende te dagvaarden in betaling van de verschuldigde sommen;
b) Persoonlijk de huishuren toekomende aan de in gebreke blijvende mede-eigenaar, en dit tot beloop van de door laatstgenoemde verschuldigde bedragen, te innen. Contractuele en onherroepelijke delegatie van huurgelden wordt van nu af aan, aan de syndicus door elk der mede-eigenaars gegeven voor het geval hij tegenover de mede-eigendom in gebreke zou blijven.
De huurder betaalt geldig tegenover zijn eigenaar de sommen waarvoor de syndicus kwijting geeft.
c) Van al de mede-eigenaars het aandeel van de in gebreke blijvende in de gemeenschappelijke uitgaven te vorderen in verhouding van hun rechten in de gemeenschappelijke zaak.
Al de sommen door de syndicus gevorderd voor rekening van de mede-eigendom, brengt uit volle recht interest op aan 10% per jaar, vrij van alle taksen en welk danige afhoudingen, te rekenen vanaf de dag van de verzending van het aangetekend schrijven waarvan sprake onder de eerste alinea.
Bij wijze van vooraf bepaalde schadevergoeding zijn de in gebreke blijvende mede- eigenaars aan de gemeenschap, een bedrag verschuldigd gelijk aan de kosten door de gemeenschap uitgegeven voor juridische bijstand, onverminderd alle ten hunner laste uitgesproken veroordelingen.
Artikel 37:
a) Verhuring
Er bestaan slechts juridische betrekkingen tussen de syndicus en de mede-eigenaars. De mede-eigenaars blijven steeds verantwoordelijk voor alle schade door hun huurders berokkend aan de gemeenschappelijke delen.
b) Gemeenschappelijke baten
De eigenaars zijn gerechtigd in de gemeenschappelijke baten van de onverdeeldheid in verhouding tot hun aandeel in de mede-eigendom.
De eigenaars van een particuliere onverdeeldheid zijn gerechtigd in de gemeenschappelijke baten van de zaken die het voorwerp uitmaken van bedoelde particuliere onverdeeldheid in verhouding tot hun aandeel daarin.
Aan de syndicus wordt mandaat verleend om de gemeenschappelijke inkomsten te innen. Hij geeft er geldige kwijting van.
HOOFDSTUK IV – VERZEKERINGEN
Afdeling A. Algemene begrippen
Artikel 38: Beginselen
De verzekering kan tot onderwerp hebben:
a) Het gebouw en de zaken, die er in ondergebracht zijn
b) De burgerlijke verantwoordelijkheid, die uit verschillende oorzaken op de eigenaar rusten.
Artikel 39: Gedekte risico’s – verzekerde belangen
De algemene vergadering bepaalt de te verzekeren risico’s en de bedragen voor dewelke zij dienen verzekerd te zijn.
Deze bedragen zullen aan een indexatie-clausule onderworpen worden.
Buiten de in afdeling B en C te noemen verzekeringen die verplicht dienen te worden afgesloten, is de algemene vergadering bevoegd andere door haar te bepalen verzekeringen aan te gaan.
Artikel 40: Vertegenwoordiging van de eigenaars – onderschrijven van polissen
a) Ten opzichte van de verzekeraars, vertegenwoordigt de syndicus van rechtswege de mede- eigenaars. Te dien einde behoeft hij van geen voorafgaandelijke beslissing van de algemene vergadering blijk te geven.
De syndicus sluit de verzekeringsovereenkomsten, betaalt de premies en ontvangt de schadevergoedingen in naam van de mede-eigenaars en geeft er kwitantie over.
b) De eerste polissen mogen door de constructor of bouwheer van het gebouw onderschreven worden bij een solvabele maatschappij van zijn keuze, voor een maximum duur van tien jaar. De Personen Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid Beheer, Ertbruggelaan 12, te Deurne, voert gedurende tien jaar de agentuur van deze polissen.
Artikel 41: Bepaling der premies – Extra premies
De premies van de verzekeringscontracten die de algemene vergadering beslist te onderschrijven of die door de Bouwheer werden afgesloten, worden tot de algemene lasten gerekend in dewelke door alle eigenaars dient te worden bijgedragen in de verhouding die in artikel 10 is aangegeven, tenzij het reglement van mede-eigendom voor bepaalde premies een andere verdeling voorziet.
Indien naar aanleiding van het door een medebewoner van het gebouw uitgeoefend beroep of van om het even welke oorzaak aan dezelfde toe te schrijven, extra premies of aanvullende premies verschuldigd zijn, blijven deze voor rekening van de belanghebbende mede-eigenaar, behoudens zijn eventueel verhaal tegen de gebruiker.
Artikel 42: Collectieve verzekering
Alle verzekeringen betrekking hebbende op het gebouw door een bewoner in de hierna bepaalde voorwaarden onderschreven, dienen afgesloten bij de verzekeraar die met de verzekering van het gebouw tegen brand belast is.
Hetzelfde geldt voor de verzekering die de burgerlijke aansprakelijkheid dekt van een bewoner, welke dient onderschreven te worden bij de verzekeraar die bedoeld gevaar verzekert.
Artikel 43: Polissen
Elke der mede-eigenaars kan aflevering op zijn kosten vragen van een exemplaar van de afgesloten polissen.
Hetzelfde geldt voor de gebruikers wanneer het een verzekering betreft waarvoor de premies of extra premies geheel of ten dele te hunner laste vallen.
Artikel 44: Overschot van schadevergoeding
Indien na herstel van het beschadigde, een overschot aanwezig blijkt te zijn, wordt dit overschot verrekend in de driemaandelijkse afrekening.
Afdeling B. Verzekering van het gebouw
Artikel 45: Schadegevallen
1. Tegen de gevaren van beschadiging of vernietiging van het gebouw door brand en tegen de schade door water veroorzaakt, wordt een collectieve verzekeringspolis, genaamd gecombineerde polis (Brand + waterschade + stormschade), afgesloten bij een maatschappij gekend om haar solvabiliteit.
De verzekeringspolis dekt zowel de gemeenschappelijke als de privatieve delen.
De verzekerde bedragen worden desgevallend over de privatieve delen verdeeld naar evenredigheid van het aandeel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw verbonden aan de respectieve privatieve delen.
2. Met brandschade wordt gelijkgesteld de schade voorzien in de type brandpolissen met name:
- Kosten van de opruimings- en/of slopingswerken
- Inslag van xxxxxxx
- Ontploffing door gas, damp en andere oorzaken
- Elektriciteitsrisico’s
- Neerstorten van vliegtuigen
- Storm
- Onbruikbaarheid van onroerende goederen
- Schade aan het verzekerde goed of vermindering van zijn waarde door het water of andere blussingsmiddelen.
3. De verzekering dekt eveneens de eigenaars en de gebruikers tegen het verhaal der geburen, onverschillig of de brand ontstaan is in een gemeenschappelijk deel, in een privatieve ruimte of in een ruimte ten gelijk welke titel ook gebruikt door een eigenaar van een lot of een derde.
4. Voor wat hun onderlinge betrekkingen betreft, verzaken de eigenaars uitdrukkelijk aan ieder verhaal tegen één van hen of tegen de gemeenschap, wanneer de schade voortkomt uit
brand in een ander deel van het perceel ontstaan (onverschillig of het deel gemeenschappelijk of privatief is) of aangericht wordt aan voorwerpen in het gebouw gelegen.
5. De eigenaars verplichten zich er voor te zorgen dat de gebruikers van hun loten aan alle verhaal verzaken zo tegen henzelf als tegen de andere bewoners, voor schade aangericht in de voorwaarden voorzien bij het vorig artikel.
Niet naleving van deze verplichting heeft de aansprakelijkheid van de nalatige eigenaar tot gevolg. Indien meer dan drie/vierde van het complex in huur wordt gegeven verzaken de mede-eigenaars aan alle verhaal tegen de huurders wegens artikel 1732 e.v. van het B.W..
6. De verzekering tegen waterschade betreft de schade door water veroorzaakt aan de gemeenschappelijke en privatieve delen.
Artikel 46: Aanvullende verzekering
Indien een eigenaar van oordeel is dat de verzekeringen door de algemene vergadering aangegaan ontoereikend zijn, staat het hem vrij om op eigen kosten, bij zelfde verzekeraar een aanvullende verzekering af te sluiten.
Deze aanvullende verzekering kan onder meer dekken:
a) Bijkomende bedragen, wanneer de eigenaar van oordeel is dat de verzekerde bedragen te laag zijn, of wanneer hij verbeteringen aan zijn privégoed heeft aangebracht.
b) Andere niet door de algemene vergadering in aanmerking genomen gevaren.
In deze gevallen heeft de eigenaar alleen het recht op de uitkering die wegens de aanvullende verzekering mocht geschieden.
Artikel 47: Uitkering der schadevergoedingen
De schadevergoedingen worden door de syndicus ontvangen, die er geldig kwitantie over verleent, behoudens het recht van de algemene vergadering onderrichtingen aan de syndicus te geven voor het storten van de vergoeding in een bepaalde instelling.
Onverminderd het in volgend hoofdstuk bepaalde, geschiedt het herstel van de schade door de zorgen van de syndicus onder toezicht van de algemene vergadering.
Indien de schadevergoeding niet toereikend is voor het herstel of heropbouw, draagt ieder der mede-eigenaars in het tekort bij, naar verhouding van zijn kwotiteiten in de gemeenschappelijke delen.
Het vorderen van eenieders aandeel in de kosten va herstel of heropbouw geschiedt volgens de beschikkingen van artikel 53 en 54.
Artikel 48: Privé roerende voorwerpen
Iedere bewoner moet desgevallend op zijn kosten de voorwerpen die zijn lokalen stofferen voor een toereikend bedrag verzekeren, tegen de gevaren van brand, de schade door water veroorzaakt en andere ondergeschikte gevaren hiervoor vermeld.
Afdeling C. Verzekering van de verantwoordelijkheid
Artikel 49: Beginsel
Er wordt een verzekering van de burgerlijke verantwoordelijkheid van de mede-eigenaars afgesloten. Zo wordt o.a. voor de hierna te noemen gevallen de verzekering van de verantwoordelijkheid verplicht aangegaan:
a) Schade veroorzaakt door het gebouw (artikel 1386 van het B.W.) zonder onderscheid tussen gemeenschappelijke en privatieve delen.
b) Schade veroorzaakt op basis van artikel 1384 van het B.W. wegens het door de gemeenschap gebezigde personeel.
De desbetreffende verzekeringspolis dient volgende clausule te voorzien: “Worden als
“derden” aangezien de eigenaars, de gebruikers te welke titel ook, de syndicus, de conciërge, de personen ten diensten van de gemeenschap of van een bewoner van het gebouw.”
Artikel 50: Schadegevallen vergoedingen
De schadevergoedingen worden door de syndicus gebruikt tot herstel van de schade geleden door het slachtoffer.
Indien de vergoeding niet toereikend is, wordt het tekort door de syndicus met alle rechtsmiddelen gevorderd van de dader van de schade of van hem die burgerlijk aansprakelijk wordt gesteld voor de schade.
HOOFDSTUK V – TOEVALLIGE VERNIELING VAN HET GEBOUW
Artikel 51: Totale en gedeeltelijke vernieling
Het gebouw kan totaal of gedeeltelijk vernield worden.
Gedeeltelijk i s de vernieling die maximum de drie/vierden van het gebouw bereikt, de waarde van de grond niet meegerekend.
De graad van vernietiging wordt desnoods door een expert, aangeduid door de algemene vergadering, vastgesteld. De expert vergelijkt de waarde van wat vernield en wat onbeschadigd bleef. Bij gebrek aan akkoord omtrent de keuze van een expert, wordt deze aangeduid door de Voorzitter van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen, op verzoek van de meest gerede partij.
Artikel 52: Verplichting tot heropbouw
Hoe hoog de graad van de vernietiging ook mogen zijn, zijn de eigenaars in beginsel tot heropbouw verplicht. De wederopbouw geschiedt op basis van de oorspronkelijke plannen.
De algemene vergadering, beraadslagende in de voorwaarden voorzien in artikel 61, kan echter binnen de vier maand na het zich voordoen van het ongeval, besluiten dat er niet tot heropbouw wordt overgegaan. In dit geval wordt de splitsing van het gebouw opgeheven en herneemt eenieder zijn privatieve rechten.
De gemeenschappelijke zaken worden geliciteerd in voorwaarden vastgesteld door de algemene vergadering en de behaalde prijs wordt samen met de verzekeringsvergoedingen over de eigenaars verdeeld naar evenredigheid van hun respectieve rechten.
Artikel 53: Bijdrage in de kosten van heropbouw
Elk der mede-eigenaars draagt bij in de kosten van heropbouw naar evenredigheid van zijn rechten in de onverdeeldheid. De eigenaars verbinden zich hun bijdrage te voldoen, overeenkomstig de
voorwaarden van het werkaannemingscontract. Elke betaling die niet geschiedt binnen de gestelde termijn brengt een interest op tegen 2,5% per jaar. De algemene vergadering is bevoegd de consignatie van eenieders aandeel te vorderen, vooraleer tot het uitvoeren der werken over te gaan.
Artikel 54: Dwangmiddelen
Indien een eigenaar in gebreke blijft zijn bijdrage in de kosten van heropbouw te kwijten, kan hij hiertoe door zijn medegerechtigden door alle rechtsmiddelen gedwongen worden.
De in gebreke blijvende kan verplicht worden aan de mede-eigenaars, die het verlangen, afstand te doen van al zijn rechten in het onroerend goed.
Bij gebrek aan akkoord, wordt de afstandsprijs bepaald door een deskundige, daartoe aangesteld door de Voorzitter van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen, op verzoek van de meest gerede partij.
HOOFDSTUK VI – ALGEMENE VERGADERING
Artikel 55: Machten
De algemene vergadering beslist soeverein over de gemeenschappelijke belangen van de mede-eigenaars van het gebouw.
Haar beslissingen, regelmatig genomen, verbinden de mede-eigenaars inbegrepen deze die afwezig zijn of die zich tegen de beslissingen hebben verzet, in de hierna vermelde voorwaarden.
Artikel 56: Samenstelling
De algemene vergadering bestaat uit al deze die eigenaar zijn in het gebouw voor gelijk wel deel.
Indien een gedeelte van het gebouw aan verschillende personen toebehoort dan zullen deze een mandataris aanwijzen die hun vertegenwoordigt in al de vergaderingen. Doen deze dit niet dan wordt hun recht om aan de beraadslagingen deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee.
Artikel 57: Convocatie
De bijeenroeping voor de algemene vergaderingen geschiedt bij ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijke en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen.
De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres worden geacht geldig te zijn.
Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste 15 dagen voor de datum van de vergadering ter kennis gebracht.
De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen voorgelegd worden.
De syndicus agendeert enkel de punten die hij ten minste drie weken voor de eerste dag van de in artikel 58 bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering zal plaatsvinden schriftelijk heeft ontvangen van de mede-eigenaars, de raad van mede-eigendom of de eventuele deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid.
De syndicus zal op de bijeenroeping voor de algemene vergadering vermelden hoe de documenten over de geagendeerde kunnen worden geraadpleegd.
De administratieve kosten voor de oproeping van de algemene vergadering komen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.
Artikel 58: Statutaire vergadering
De gewone algemene vergadering zal één maal per jaar plaats hebben tussen 1 en 15 december.
Buiten deze jaarlijkse verplichte vergadering zal de Syndicus een vergadering beleggen elke keer wanneer hij het nodig acht of telkens als er dringend in het belang van de mede- eigendom een beslissing moet komen. De oproeping van deze buitengewone vergaderingen geschiedt onder de regels van artikel 57.
Een vergadering zal evenwel niet mogen plaatsvinden in de maanden juli en augustus. Tevens kan een buitengewone vergadering worden bijeengeroepen op verzoek van 1 of meer mede-eigenaars die ten minste 1/5 van de aandelen bezitten.
Artikel 59: Organisatie
De algemene vergaderingen worden voorgezeten door een mede-eigenaar. Bij de opening van de algemene vergadering wordt een secretaris aangeduid.
De syndicus stelt de notulen op van de beslissingen die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede- eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.
De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.
Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste 15 dagen bijeenkomen die zal beraadslagen ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede- eigendom waarvan ze houder zijn.
Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist. Dit laatste zal desgevallend door de syndicus vooraf aan de stemming worden meegedeeld.
Artikel 60: Lastgeving - Volmachten
Het is iedere eigenaar toegelaten zich op de vergadering te laten vertegenwoordigen. De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber. Behoudens algemene of specifiek notariële volmacht zal de volmacht slechts gelden voor één vergadering.
Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.
Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zal beschikken niet meer dan 10% bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.
Artikel 61: Stemmingen - Meerderheden De algemene vergadering beslist:
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen:
a) Over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft.
b) Over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen.
c) In elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen, over de oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom, die enkel kan bestaan uit mede-eigenaars, en die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert.
Daartoe kan de raad van mede-eigendom, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom.
d) Over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de bewarende maatregelen en alle daden van voorlopig beheer die de syndicus kan stellen overeenkomstig artikel 577-8 §4,4° B.W.
e) Mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars.
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
a) Over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom.
b) Over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel ervan.
c) Over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging.
d) Over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden.
e) Over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
f) Over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3 lid 4 B.W.
g) Onverminderd artikel 577-3 lid 4 B.W. over de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen.
3° bij éénparigheid van de stemmen:
a) Over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom.
b) Over elke beslissing betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.
c) Wanneer echter werken of daden van verwerving of beschikking door de algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, ingeval deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.
Wanneer tot de oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.
Artikel 62: Notulen
De syndicus neemt binnen de 30 dagen na de algemene vergadering de beslissingen op in het daartoe bestemde register en bezorgt deze binnen dezelfde termijn aan de mede- eigenaars.
De mede-eigenaars kunnen op hun kosten een eensluidend, door de beheerder gewaarmerkt afschrift van de notulen van de algemene vergadering verkrijgen, behalve wanneer de notulen door een notaris werden opgesteld.
HOOFDSTUK VII – SYNDICUS
Artikel 63: Aanstelling
Het beheer wordt toevertrouwd aan een professioneel syndicus.
De syndicus wordt aangesteld bij schriftelijk contract voor een termijn van maximum 3 jaar. Deze overeenkomst zal ondertekend worden door de voorzitter van de raad van mede- eigendom ingevolge de beslissing van de algemene vergadering. Deze overeenkomst zal een overzicht bevatten van de bevoegdheden, de regels voor de eventuele opzegging van het contract alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende bevoegdheden.
De syndicus is ten allen tijde herkiesbaar. Artikel 64: Opdracht van de syndicus
De syndicus is gelast met het beheer van het eigendom. Zijn opdracht bestaat uit:
1. De beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren.
2. Alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen.
3. Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst.
4. De vereniging van mede-eigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken te vertegenwoordigen.
5. De lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11 §2 B.W., over te leggen binnen dertig dagen te rekenen van het verzoek van de Notaris.
6. Aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden meegedeeld. De mededeling wordt aangeplakt op een goed zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
7. Indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn van de dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding e de activa die hij beheerd, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is.
8. Een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars.
9. Het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van mede-eigendom of door de algemene vergadering en, met name, via een internetsite.
10. Desgevallend het postinterventie-dossier te bewaren op de wijze die door de Koning is vastgesteld.
11. Ten behoeve van de in artikel 577-7 §1,1° d) bedoelde mededinging kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek.
12. Aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen.
13. De algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgenoot tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij
directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal.
14. De lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16/12/1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede- eigenaars te bezorgen.
15. De boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningen stelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen , alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11 §5 tweede en derde lid BW, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede- eigenaars.
16. De begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars . zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen.
17. De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van mede- eigendom vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede- eigendom een beslissing moet worden genomen.
18. De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.
Artikel 65:
De syndicus, die binnen de perken van zijn zending handelt, verbindt geldig de mede- eigenaars van het gebouw, zelfs de afwezigen en dezen die zich verzetten tegen een regelmatig genomen beslissing van de algemene vergadering.
Artikel 66:
Er zal een raad van mede-eigendom worden aangesteld die enkel kan bestaan uit mede- eigenaars en zal verkozen en samengesteld worden op de algemene vergadering.
De taak van de raad van mede-eigendom bestaat erin erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert. Daartoe kan de raad van mede-eigendom, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom.
De raad van mede-eigendom kan, behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden, elke andere opdracht of delegatie krijgen zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering toegekende opdracht geldt slechts voor één jaar.
De raad van mede-eigendom is verplicht om een omstandig halfjaarlijks verslag te bezorgen aan de mede-eigenaars over de uitoefening van zijn taak.
Artikel 67:
De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan die al dan niet mede-eigenaar is en wiens verplichtingen en bevoegdheden als volgt zijn:
De door de syndicus gevoerde boekhouding controleren en hiervan verslag uitbrengen op de algemene vergadering. De commissaris kan tijdens de kantooruren na voorafgaande afspraak met de syndicus ter plaatse inzage nemen van de afrekeningen, facturen en bankuittreksels van de vereniging van mede-eigenaars.
Het verslag van de commissaris kan mondeling op het ogenblik van de vergadering gegeven worden. Indien de commissaris evenwel onregelmatigheden vaststelt in de boekhouding van de syndicus is hij verplicht hiervan vóór de algemene vergadering verslag uit te brengen aan de leden van de raad van mede-eigendom.
De commissaris zal de vergadering adviseren omtrent het verlenen van kwijting aan de syndicus.
De onkosten van de commissaris vallen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.
HOOFDSTUK VIII – DIVERSE BEPALINGEN
Artikel 68: Betwistingen
Xxxxxxx van een geschil tussen de syndicus en een mede-eigenaar is vooreerst de algemene vergadering bevoegd om hierover een beslissing te nemen. Voor zover de algemene vergadering een beslissing heeft genomen kan de eigenaar beroep aantekenen bij de terzake bevoegde rechtbank binnen de termijn door de wet voorzien. Indien de algemene vergadering nalaat een beslissing te nemen kan de zaak eveneens aanhangig gemaakt worden voor de bevoegde rechtbank.