Bijlagen uitgangspuntennotie herijking RPW Achterhoek 2019-2023

Bijlagen uitgangspuntennotie herijking RPW Achterhoek 2019-2023

• Bijlage 1 – Verdieping uitgangspunten vraagraming bedrijventerreinen

• Bijlage 2 – Verdieping uitgangspunten inventarisatie van het aanbod

• Bijlage 3 – Verdieping werkmilieus

Bijlage 1 – Verdieping uitgangspunten vraagraming bedrijventerreinen

Het marktgebied

Voor de lokale bedrijvigheid wordt uitgegaan van de 7 gemeenten uit het samenwerkingsverband Regio Achterhoek, bestaande uit de gemeenten Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Doetinchem, Oude IJsselstreek, Oost Gelre en Winterswijk. Daarnaast worden omliggende regio’s kwalitatief geanalyseerd omwille van de (boven)regionale ruimtevraag.

Tabel 3.1 Gemeenten (marktgebieden) binnen samenwerkingsverband Regio Achterhoek

Gemeenten

Aalten

Berkelland

Bronckhorst

Doetinchem

Oost Gelre

Oude IJsselstreek

Winterswijk

Tabel 3.2 (Boven)regionale marktgebieden rondom Regio Achterhoek

(Boven)regionaal marktgebied

Overige gemeenten COROP Achterhoek*

COROP Arnhem-Nijmegen

COROP Veluwe

COROP Zuidwest-Overijssel

COROP Twente

Kreis Borken (Duitsland)

Xxxxx Xxxxx (Duitsland)

*Brummen, Lochem, Montferland, Zutphen

Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving (WLO) – hoge scenario

Voor het voorspellen van de economie worden scenario’s gehanteerd die door het PBL en CPB zijn opgesteld1. Voorheen is in de provincie Gelderland overeengekomen dat bij de planning van bedrijventerreinen het scenario Transatlantic Market (TM) als referentie genomen wordt voor het in beeld brengen van de vraag naar bedrijventerreinen. In de voorgaande studie naar de Achterhoekse bedrijventerreinen2 is dan ook het TM-scenario als vertrekpunt genomen om de ruimtebehoefte te ramen. In 2015 zijn er vanuit het PBL en CPB nieuwe verkenningen geweest, wat heeft geleid tot de ontwikkeling van twee WLO-scenario’s: Hoog en Laag. Voor het in beeld brengen van de vraag naar bedrijventerreinen in de periode tot 2023 neemt Ecorys, vanwege de huidige economische voorspoed, het WLO-scenario Hoog als uitgangspunt. Voor de periode 2023- 2030 brengen we zowel WLO-scenario Hoog als Laag in beeld.

1 PBL en CPB (2015). Nederland in 2030-2050: twee referentiescenario’s – Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving (WLO).

2 Stec Groep (2016). Analyse Achterhoekse Bedrijventerreinen.

Vraagraming: kwantitatieve uitgangspunten

De autonome uitbreidingsvraag is de grootste component in de ruimtevraag. De uitbreidingsvraag wordt berekend door het door Ecorys ontwikkelde SPECTRA-model. Dit model gebruikt als basis de methode Bedrijfslocatiemonitor (BLM). Als uitgangspunt hanteren we beleidsarme ramingen.

BLM-methode (CPB,2005)

De omvang van de toekomstige vervangings- en verplaatsingsvraag laat zich niet – zoals de uitbreidingsvraag – modelmatig ramen, maar hangt af van de plannen die bestaan en de mate waarin het bestaande aanbod economische verouderd is. We hanteren de volgende onderbouwing:

Vervangingsvraag

De vraag naar nieuw terrein voor bedrijven waarvan de terreinen worden getransformeerd naar niet bedrijfsmatige bestemmingen zoals woningbouw.

Verplaatsingsvraag

Dit is de vraag van bedrijven die moeten verplaatsen, als gevolg van herprofilering van de huidige locatie naar een andere bedrijfsmatige bestemming. Hieronder valt ook verplaatsing van bedrijven vanaf een solitaire locatie (Bijvoorbeeld vanuit het buitengebied).

Ontwikkeling van solitaire vestigingen (niet geregistreerd als bedrijventerrein in IBIS) vallen buiten de scope van de vraag-aanbodconfrontatie, maar hebben wel een relatie met het RPW. Vraagontwikkeling vanuit deze solitaire locaties is een ruimtelijke afweging die primair bij de betreffende gemeente en de provincie ligt. Op het moment dat een solitaire bedrijfsvestiging verplaatst naar een bedrijventerrein en de achtergelaten locatie transformeert naar een niet- bedrijfsmatige bestemming, of bedrijven in het kader van een stedelijk herverkavelingstraject worden uitgeplaatst om binnen de vigerende bestemming ruimte te bieden aan zittende bedrijven, is er sprake van vervangingsvraag bovenop de lokale vraagraming voor bedrijventerreinen.

Plannen die potentiele vervangings- of verplaatsingsvraag opleveren worden door de gemeente aangeleverd. Ecorys beoordeelt vervolgens of de plannen voor herprofilering en/of transformatie voldoende concreet zijn om als vervangings- of verplaatsingsvraag opgenomen te worden. Het criterium luidt dat de plannen binnen 5 jaar gaan spelen en/of dat er financiële onderbouwingen aan ten grondslag liggen. Voor de verplaatsing van solitaire bedrijven naar bedrijventerreinen geldt eveneens dat Ecorys beoordeelt of deze realistisch genoeg zijn om op te nemen als verplaatsingsvraag. Het resultaat van deze exercitie is inzicht in de potentiele vervangings- en verplaatsingsvraag per werkmilieu en een bandbreedte van verplaatsingen van solitaire bedrijven waar rekening mee gehouden moet worden.

De bovenregionale vraag brengen we in kaart op basis van historische reeksen, recente ontwikkelingen en toekomstverwachtingen.

Kwalitatieve opbouw van de vraag

De uitkomsten van de kwantitatieve behoefteraming middels de SPECTRA-modellen vormen het uitgangspunt voor een kwalitatieve verdieping van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de Achterhoek. Dit doen we door per sector in de vraagraming de ruimtevraag te vertalen naar werkmilieus.

De werkmilieus zijn geïdentificeerd op basis van beleidsdocumenten, de huidige gebruikers en toekomstige doelgroepen op de bedrijventerreinen in de Achterhoek. Deze gebruikers kunnen naast de sectorale indeling ook ingedeeld worden naar vestigingseisen.

Op bedrijventerreinen in de Achterhoek onderscheiden we de volgende werkmilieus:

• Ecosysteem logistiek: een netwerk van bedrijven in de logistiek, handel en opslag. Dit zijn vaak grootschalig opgezette terreinen met veel ruimte voor vrachtwagens;

• Ecosysteem agrifood: een netwerk van bedrijven met aan de basis productiebedrijven gericht

op teelt en veredeling en verderop in de keten agro-gerelateerde bedrijven zoals handelshuizen, importeurs, exporteurs, veilingen, verpakkingsbedrijven en logistiek dienstverleners;

• (Maak)Industrie: een industrieel karakter, waarbinnen bedrijven op grote(re) kavels, veelal met

hogere milieucategorieën (hmc), produceren en verwerken. Industriële bedrijventerreinen bieden in de regel ruimte aan hmc-bedrijvigheid, smart industry (sterk vertegenwoordigd in de Achterhoek) en bio-based industry;

• Klassiek, kleinschalig: een monofunctioneel werkmilieu met een diversiteit aan (lokale)

bedrijven op overwegend kleine(re) kavels;

• Hoogwaardig: dit werkmilieu kenmerkt zich door de aanwezigheid van met name kantoor- gerelateerde bedrijfsfuncties op een vaak nog monofunctioneel bedrijventerrein. Het betreft veelal bedrijfsverzamelgebouwen, waar bedrijven uit bijvoorbeeld de zakelijke dienstverlening zich vestigen.

• Campus: een werkmilieu dat zich onderscheid door kennis en innovatie. Een campus wordt

formeel ontwikkeld in samenwerking met een onderwijsinstelling. Een campus kan echter ook ontstaan rondom een bepaald type bedrijvigheid (bijvoorbeeld hightech, maak en creatieve industrie) of bedrijf;

• Werklocatie in transitie: herstructurering, transformatie en herbestemming van locaties met

een bedrijvenbestemming.

In bijlage 3 zijn de werkmilieus nader gedefinieerd aan de hand van vestigingsplaatsfactoren.

Bijlage 2 – Verdieping uitgangspunten inventarisatie van het aanbod

De inventarisatie van het aanbod aan bedrijventerreinen richt zich zowel op de omvang (kwantitatief) van het aanbod als de kwaliteit van het aanbod.

Kwantitatieve inventarisatie van het aanbod

Voor de inventarisatie van het aanbod maken we het volgende onderscheid:

Registratiegegevens - IBIS

Het Gelderse IBIS is leidend bij de inventarisatie van het aanbod. Alle betrokken gemeenten zorgen ervoor dat hun actuele gegevens (uiterlijk 1 oktober) zijn ingevoerd in het Gelderse IBIS-model. De peildatum van de IBIS-gegevens is 1 oktober 2018. De gemeenten zorgen zelf voor opname in IBIS.

Om ervoor te waken dat alle gegevens correct en eenduidig worden ingevoerd, zal de Provincie de gegevens uiteindelijk controleren.

Onherroepelijk aanbod

Nog te ontwikkelen kavels op bedrijventerreinen met een onherroepelijke status qua bestemmingsplan, worden als planaanbod meegenomen in dit onderzoek. Per bedrijventerrein wordt aangegeven wat het aantal en de omvang is van de nog te ontwikkelen kavels. Uitgeefbare kavels in gemeentelijk en privaat eigendom tellen mee in het aanbod.

Bedrijventerreinen met een andere status (van plannen in procedure tot plannen op de “tekentafel”) zijn zacht planaanbod. Het zachte planaanbod wordt geregistreerd, maar telt niet mee in de confrontatie tussen vraag en aanbod. Het aanbod van terreinen heeft zowel betrekking op gemeentelijke als particuliere eigendommen.

Uitgifte

We spreken van uitgifte wanneer het betreffende kavel verkocht is, waarbij de koopakte bij de notaris is gepasseerd en wanneer er daadwerkelijke concrete plannen zijn tot ontwikkeling van het kavel (dit kan een aangevraagde bouwvergunning zijn of een bouwplicht als onderdeel van de koopovereenkomst). Wanneer verkoop plaatsvindt aan een belegger die de aankoop heeft gedaan met het oog op doorverkoop zonder te ontwikkelen, wordt de uitgifte niet in mindering gebracht op het aanbod. Het kavel blijft immers in de markt.

Opties

Opties op uitgeefbare kavels worden eveneens geïnventariseerd. We geven daarbij aan (in hectares) hoe concreet de opties zijn. Er zijn verschillende vormen van opties te onderscheiden:

1. Interesse

Eerste stap is het in kaart brengen van interesse van bedrijven om een locatie/kavel te verwerven. Dit is nog geheel vrijblijvend en biedt geen enkele zekerheid.

2. Reserveringsovereenkomst met looptijd

Als er overeenstemming is over de te verwerven locatie, zal een reserveringsovereenkomst (o.i.d.) worden getekend met een afgebakende looptijd. In die periode wordt door de geïnteresseerde de

haalbaarheid van de investering beoordeeld. De eigenaar biedt de bewuste kavel dan niet actief aan derden aan, maar blijft wel in de verkoop.

3. Optie-overeenkomst

Vervolgens kan een optie-overeenkomst worden aangeboden. De kavel wordt dan gereserveerd. Dikwijls vraagt de gemeente een vergoeding voor de optie-periode. De eigenaar biedt de bewuste kavel niet meer actief aan derden aan, maar is formeel nog wel in de verkoop.

4. Koopovereenkomsten en passeren koopakte

Parallel of net na de optie-overeenkomst wordt een koopovereenkomst opgesteld, waarin afspraken en wederzijdse verplichtingen zijn vastgelegd. De eigenaar biedt de bewuste kavel niet meer aan derden aan, maar is formeel nog wel in de verkoop. Het perceel wordt vervolgens eigendom via het tekenen van de koopovereenkomst en vervolgens het passeren van de koopakte bij de notaris. Het bewuste kavel is formeel uit de verkoop.

Leegstand

Leegstand betreft de bestaande gebouwen op bedrijventerreinen die leeg staan. Inzicht in de leegstand is relevant voor het inzichtelijk krijgen van het beschikbare aanbod op bestaande terreinen en de kwaliteit hiervan. Een frictieleegstand van circa 5% op de vastgoedmarkt wordt als gezond beschouwd.

Indien gemeenten aangeven dat er sprake is van substantiële leegstand van meer dan het frictieniveau (meer dan 5% van het totale oppervlakte gebouwen) wordt gevraagd naar de courantheid van het gebouw/vastgoed. Wanneer er courante gebouwen/vastgoed op het terrein staan, kan dit vastgoed een deel van de marktvraag accommoderen en maakt het onderdeel uit van het uitgeefbaar aanbod.

Wanneer er sprake is van incourant vastgoed, wordt gekeken in hoeverre het terrein nog voldoet aan de eisen die de beoogde doelgroepen stellen voor een vestigingslocatie en wat dit betekent voor de kansrijkheid van het terrein. We spreken over incourant vastgoed als gebouwen langer dan 3 jaar leeg staan.

Nieuw aanbod door herstructurering

We stellen voor dat het aantal hectaren nieuw aanbod als gevolg van herstructurering en/of herverkaveling wordt bepaald in overleg met de gemeente en per plan te bekijken of het voldoende realistisch is. Alleen plannen die zijn opgestart binnen 5 jaar tot ontwikkeling en/of waaraan een financiële onderbouwing ten grondslag ligt, worden meegenomen. Als door herontwikkeling extra ruimte gecreëerd wordt, telt dit mee in het aanbod.

Kwalitatieve inventarisatie van het aanbod

Een belangrijk onderdeel van onze methodiek is de toedeling van vraag en aanbod naar werkmilieus. Bedrijventerreinen kennen vaak verschillende doelgroepen en beschikken over verschillende kwaliteiten. Toch is er ook een structuur van typen werklocaties die overeenkomsten vertonen en geschikt zijn voor activiteiten die dezelfde locatiekwaliteiten wensen. Door werkmilieus te identificeren worden de bedrijventerreinen beoordeeld aan de hand van de wensen van bedrijvigheid en de kwaliteiten waaraan het terrein voldoet. De beoordeling en toekenning van een werkmilieu wordt gedaan op basis van een schouw van het terrein en de desbetreffende gebruikers op het terrein.

Bijlage 3 – Verdieping werkmilieus

(Maak)industrieel werkmilieu

Een werkmilieu met een industrieel karakter waarbinnen bedrijven produceren en verwerken. Dit vindt vaak plaats op grote(re) kavels, veelal met een maximale milieucategorie van minstens 3.2. Industriële terreinen bieden in de regel ruimte aan hmc-bedrijvigheid. Het verschil met het klassiek, kleinschalig werkmilieu is de schaalgrootte van de gevestigde bedrijven, alsmede een overwegend hogere milieucategorie. Dit werkmilieu is veelvuldig terug te vinden op de bedrijventerreinen in de Achterhoek en kenmerkt zich in de regio door innovatie en veel onderlinge samenwerking.

De belangrijkste vestigingsfactoren zijn:

• Bereikbaarheid – bereikbaarheid voor aan- en afvoer is van groot belang, in ieder geval via de weg. Over water is in een aantal gevallen een pré.

• Aanwezigheid complementaire bedrijvigheid - op die manier kunnen bedrijven elkaar

aanvullen waar nodig en een netwerk vormen.

• Bereikbaarheid personeel - het personeel in de Achterhoek hecht er over het algemeen waarde aan dat zij niet te lang hoeven te reizen naar hun werk.

• Een hogere milieucategorie - (Maak)industrie brengt in veel gevallen hinder met zich mee.

Een hogere milieucategorie, vanaf categorie 3.2 is daarom wenselijk.

• Kavelgrootte – Grote(re) kavels met een praktische inrichting en bij voorkeur ook uitbreidingsmogelijkheden.

• Digitale infrastructuur – Voor de Smart Industry is een goede internetverbinding onmisbaar.

Logistiek

Een netwerk van bedrijven in de logistiek, handel en opslag. Dit zijn vaak grootschalig opgezette terreinen met veel ruimte voor vrachtwagens. De echt grootschalige logistiek (>5ha) vestigt zich binnen Nederland met name in de zuidelijke provincies. Voor de regio Achterhoek is vooral de kleinschalige logistiek en de tussengroep van 1 tot 5 hectare interessant. Deze zijn in de regio verspreid te vinden op enkele bedrijventerreinen.

De belangrijkste vestigingsfactoren zijn:

• Bereikbaarheid – de ligging ten opzichte van de transportassen en de verbinding met het achterland.

• Bereikbaarheid personeel - het personeel in de Achterhoek hecht er over het algemeen

waarde aan dat zij niet te lang hoeven te reizen naar hun werk.

• Aanwezigheid van complementaire bedrijvigheid - andere logistieke bedrijven en toeleveranciers, zodat voorzieningen gedeeld kunnen worden.

• Digitale infrastructuur – snel en betrouwbaar internet wordt door digitalisering en robotisering

steeds belangrijker.

• Kavelgrootte – Grotere kavels een met een praktische inrichting.

Agrifood

Een netwerk van bedrijven met aan de basis productiebedrijven gericht op teelt en veredeling van landbouwproducten. Verderop in de keten vinden we agrologistieke bedrijven zoals importeurs, exporteurs, verpakkingsbedrijven en logistiek dienstverleners. Een agrifood-profilering betekent een link met de agrarische sector. Met de Laarberg en Den Sliem als agrifood-cluster in Oost-Gelre en de koppeling met Smart Industry is dit een werkmilieu van belang voor de Achterhoek.

De belangrijkste vestigingsfactoren zijn:

• Bereikbaarheid – de ligging ten opzichte van de transportassen en de verbinding met het achterland. Voor agrologistiek is de nabijheid van een haven en soms ook vliegveld een pré.

• Aanwezigheid van agro-gelieerde bedrijvigheid – nog meer dan de conventionele logistiek is

clustervorming een factor van belang voor agrologistiek. Just-in-Time delivery is van groot belang voor agrarische producten, de aanwezigheid van een veiling is van oudsher een belangrijke vestigingsfactor en er is sprake van veel innovatie bij toeleveranciers.

• Bereikbaarheid personeel - het personeel in de Achterhoek hecht er over het algemeen

waarde aan dat zij niet te lang hoeven te reizen naar hun werk.

• Kavelgrootte – Grotere kavels een met een praktische inrichting.

• Digitale infrastructuur – snel en betrouwbaar internet wordt door digitalisering en robotisering steeds belangrijker.

Klassiek, kleinschalig werkmilieu

Een traditioneel werkmilieu, ook wel “functioneel gemengd” genoemd. De term klassiek duidt niet op de leeftijd van het terrein of de (werkzaamheden van) de gevestigde bedrijvigheid, maar op het feit dat dit type bedrijventerrein van oudsher in zo goed als iedere gemeente te vinden is: Een monofunctioneel werkmilieu met een diversiteit aan bedrijven op overwegend kleine(re) kavels.

Bedrijventerreinen met een klassiek, kleinschalig werkmilieu zijn ook geschikt om kleinschalige activiteiten uit andere werkmilieus te huisvesten. Bijvoorbeeld stadsdistributie of productie met een lage milieu-/hindercategorie. Dit sluit niet uit dat er enkele zwaardere bedrijven zijn gehuisvest of grotere kavels aanwezig zijn, vaak mogelijk gemaakt door zonering. Dit type terreinen is belangrijk voor de werkgelegenheid en dynamiek in stedelijke gebieden en kernen.

De belangrijkste vestigingsfactoren zijn:

• Bereikbaarheid en nabijheid personeel – het personeel op dit type locaties is over het algemeen minder bereid om lang te reizen. De belangrijkste vervoerswijze is vaak de fiets of lokaal ov.

• Nabijheid voorzieningen – de nabijheid van bijvoorbeeld een supermarkt of eetgelegenheid

wordt gewaardeerd.

• Kwaliteit openbare ruimte – een veilige, nette omgeving om in te werken met voldoende ruimte op straat.

• Prijs – voor met name de laagwaardigere bedrijvigheid (bijvoorbeeld autosloperijen) is een lage

prijs een belangrijke vestigingsfactor. Voor andere segmenten die zich binnen dit werkmilieu vestigingen zijn kwaliteit en bereikbaarheid belangrijkere factoren.

Hoogwaardig/diensten werkmilieu

Een hoogwaardig/diensten werkmilieu kenmerkt zich door de aanwezigheid van m.n. kantoor- gerelateerde bedrijfsfuncties op een vaak nog monofunctioneel bedrijventerrein. Het betreft veelal bedrijfsverzamelgebouwen, waar bedrijven uit bijvoorbeeld de zakelijke dienstverlening zich vestigen. Een hoogwaardig werkmilieu kan tevens productiefaciliteiten voor hoogwaardigere sectoren, zoals de medische sector, huisvesten.

De belangrijkste vestigingsfactoren zijn:

• Bereikbaarheid per ov – de bereikbaarheid per ov is van groot belang. Bij voorkeur per intercitytrein.

• Nabijheid voorzieningen – van belang zijn met name voorzieningen gedurende de werkuren,

zoals een eetgelegenheid.

• Stedenbouwkundige uitstraling – een nette, moderne uitstraling van de bedrijfspanden en de openbare ruimte

• Bereikbaarheid per auto – voor bedrijvigheid dat zich op dit type locaties vestigt en haar

werknemers is en blijft de auto nog steeds het belangrijkste vervoersmiddel.

• Zichtlocatie – met name grotere bedrijven willen zichtbaar zijn voor de buitenwereld.

Campus

Een werkmilieu dat zich onderscheid door kennis en innovatie. Een campus wordt formeel ontwikkeld in samenwerking met een onderwijsinstelling. Zoals TIC-Delf, High-tech Campus Eindhoven, Kennispark Twente en RDM-campus Rotterdam. Een campus kan echter ook ontstaan rondom een bepaald type bedrijvigheid (bijvoorbeeld biobased, health, high- & cleantech en creatieve industrie) of bedrijf. Bijvoorbeeld Brightlands Chemelot Campus in Limburg. Vaak zien we ook kennisontwikkeling en innovatie binnen andere werkmilieus. Bedrijventerreinen die als geheel ingericht worden als campus zijn relatief zeldzaam.

De belangrijkste vestigingsfactoren zijn:

• Nabijheid onderwijs- of kennisinstelling – Dit kan ook een specifiek bedrijf zijn. De samenwerking tussen onderwijs en bedrijfsleven zorgt voor een goede doorstroom van kennis en arbeid.

• Een triple helix-constructie – De samenwerking tussen overheid, onderwijs-

/onderzoeksinstellingen en ondernemers werkt bevorderend, doordat kennisontwikkeling en innovatie ook beleidsmatig een aandachtspunt wordt. De overheid kan tevens stimuleren door het verstrekken van subsidies.

• Samenwerking en kennisdelen. Commitment van campuspartijen om zich bij elkaar te

vestigen en de geografische en intellectuele nabijheid (samen) te exploreren, exploiteren en uit te bouwen.

• Bereikbaarheid – bij voorkeur een goede ov-bereikbaarheid

• Nabijheid voorzieningen - de nabijheid van bijvoorbeeld een eetgelegenheid wordt gewaardeerd. Als er op de campus gewoond wordt, is er behoefte aan uitgebreidere voorzieningen.