Zeeuwse Woondeal 2023

Zeeuwse Woondeal 2023

Op weg naar een toekomstbestendige

woningvoorraad

Partijen:

Gemeente Borsele, op grond van het besluit van Burgemeester en Wethouders d.d. XX- XX-XXXX rechtsgeldig vertegenwoordigd door de xxxx Xxxxxxxxxx, wethouder;


Gemeente Goes, op grond van het besluit van Burgemeester en Wethouders d.d. XX-XX- XXXX rechtsgeldig vertegenwoordigd door de xxxxxxx Xxxxxxxxxx, wethouder;


Gemeente Hulst, op grond van het besluit van Burgemeester en Wethouders d.d. XX-XX- XXXX rechtsgeldig vertegenwoordigd door de xxxx Xxxxxxx, wethouder;


Gemeente Kapelle, op grond van het besluit van Burgemeester en Wethouders d.d. XX- XX-XXXX rechtsgeldig vertegenwoordigd door de xxxx Xxxxxxxxxx, wethouder;


Gemeente Middelburg, op grond van het besluit van Burgemeester en Wethouders d.d. XX-XX-XXXX rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer Xxxxxxx, wethouder;


Gemeente Noord-Beveland, op grond van het besluit van Burgemeester en Wethouders

d.d. XX-XX-XXXX rechtsgeldig vertegenwoordigd door de xxxxxxx Xxxx, wethouder;


Gemeente Reimerswaal, op grond van het besluit van Burgemeester en Wethouders d.d. XX-XX-XXXX rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer Xxxx, wethouder;


Gemeente Schouwen-Duiveland, op grond van het besluit van Burgemeester en Wethouders d.d. XX-XX-XXXX rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer Joppe, wethouder;


Gemeente Sluis, op grond van het besluit van Burgemeester en Wethouders d.d. XX-XX- XXXX rechtsgeldig vertegenwoordigd door de mevrouw Xxxxxxxxxxxx-Xxxxxx, wethouder;


Gemeente Terneuzen, op grond van het besluit van Burgemeester en Wethouders d.d. XX-XX-XXXX rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer Xxx Xxxxx, wethouder;


Gemeente Tholen, op grond van het besluit van Burgemeester en Wethouders d.d. XX- XX-XXXX rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer Xxxx, wethouder;


Gemeente Veere, op grond van het besluit van Burgemeester en Wethouders d.d. XX- XX-XXXX rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer Xx Xxxxxx, wethouder;


Gemeente Vlissingen, op grond van het besluit van Burgemeester en Wethouders d.d. XX-XX-XXXX rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer Xxxxxxx, wethouder;


De bovenstaande 13 gemeenten worden in dit document samen aangeduid als ‘regio’.


Provincie Zeeland, op grond van het besluit van Gedeputeerde Staten d.d. 14 februari 2023 rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer X.X.X. xxx xxx Xxxxx, gedeputeerde, hierna te noemen: provincie Zeeland;


Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de heer X. xx Xxxxx, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, hierna te noemen: ministerie.

De bovenstaande genoemde partijen worden in dit document samen aangeduid als ‘partijen’.

Overwegingen

Om het woningtekort terug te dringen tot een gezond evenwicht, wordt met het programma Woningbouw nationaal ingezet in op de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. Om dit te realiseren wordt gestreefd naar de groei tot 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar vanaf 2024. Daarbij is het streven dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Daarom is nationaal de bouw van

250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in het middensegment (midden huur- en koopwoningen onder de 355.000 euro) nodig. Met gemeenten, provincies en Rijk maken we afspraken over ieders aandeel in het behalen van deze doelstellingen.


• Met de provincie Zeeland zijn in oktober 2022 afspraken gemaakt over het provinciale aandeel in de nationale woonopgave. Het bod van de provincie Zeeland is als bijlage 1 toegevoegd.


• In deze woondeal wordt een regionale doorvertaling gemaakt naar Zeeuwse gemeenten van de afspraken tussen het Rijk en provincie.


• Met deze woondeal worden de krachten van de verschillende overheidslagen gebundeld met als doel het versnellen van de woningbouw in de regio. Hiertoe leggen het Rijk, de provincie Zeeland en de regio (gemeenten) hun wederzijdse verantwoordelijkheden en inspanningen vast en erkennen zij wederzijds de in deze woondeal opgenomen kwantitatieve en kwalitatieve opgaven. De woondeal is het startpunt van een langjarig (tot en met 2030) partnerschap tussen gemeenten, provincie Zeeland en Rijk, in nauwe samenwerking met corporaties, marktpartijen en maatschappelijke partners.


• De langere horizon van deze afspraken (tot en met 2030) vereist ook realisme en aanpassingsvermogen als de omstandigheden wijzigen, zoals deze zijn gewijzigd in de loop van het jaar 2022. De bouw van woningen kan complex zijn, lang duren en kost geld. Daarnaast is het een uitdaging voor de overheid en bouwsector om aan de benodigde mensen te komen voor de uitvoering van de gemaakte plannen. We moeten er dan ook samen alles aan doen om de opgave te realiseren. We bespreken frequent de voortgang van de realisatie van de woningbouw en ondernemen in een vroegtijdig stadium actie als de voortgang daarvoor aanleiding geeft.


Rollen en verantwoordelijkheden

Eén overheid: Gemeenten, provincies, waterschappen en Rijk zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de versterking van de regie op de woningbouw en het realiseren van de woningbouwopgave. Alle overheidslagen dragen bij aan de woningbouwopgave vanuit hun specifieke rol in aansluiting op het huis van Thorbecke, en wet- en regelgeving zoals de Woningwet, de Huisvestingswet, de Wet Ruimtelijke Ordening en de Omgevingswet. In aansluiting daarop herbevestigen we het volgende:


• De Colleges van B&W van de gemeenten zijn als eerste bestuursorgaan verantwoordelijk voor de zorg voor de fysieke leefomgeving. In aansluiting daarop zetten de gemeenten zich in voor voldoende bouwlocaties in ruimtelijke plannen voor de realisatie van de woningbouwafspraken uit de regionale woondeals. Met inzet van de wettelijke instrumenten zorgen gemeenten voor de

benodigde (harde) plancapaciteit in de verschillende prijssegmenten (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) en voor verlening van omgevingsvergunningen.


• Het Dagelijks Bestuur van het waterschap is verantwoordelijk voor een doelmatig waterbeheer. In het Omgevingsplan houdt de gemeenteraad rekening met het waterbelang met het oog op behoud van waterkwaliteit en het voorkomen van wateroverlast, droogte en overstromingen om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locatie, onder meer woningbouwlocaties. Daarbij geldt onder meer het uitgangspunt van ’water en bodem sturend’. De concrete uitwerking daarvan vindt plaats in het programma water en bodem sturend.


• De Provinciale Omgevingsvisie, omgevingsverordening en programma vormen het bovenliggende beleidskader en bevat de regels en voorwaarden voor de regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma's. Vanuit deze wettelijke bevoegdheid is het college van Gedeputeerde Staten van de provincie verantwoordelijk voor de gebiedsgerichte coördinatie van de (ruimtelijke) doorvertaling van de provinciale woningbouwopgave in regionaal verband met de gemeenten. Het college van Gedeputeerde Staten van de provincie stuurt actief op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogrammering, waarbij het kwalitatieve in deze afspraken voor nu vooral de betaalbaarheid betreft. Doel is het toewerken naar meer balans in de woningvoorraad, met een streven naar 30% sociale huurwoningen in de bestaande voorraad op provinciaal niveau, regionaal niveau en lokaal niveau. Daarbij kunnen provincies rekening houden met specifieke situaties in regio’s waarbij het toegroeien naar 30% evident niet logisch of haalbaar is. Provincies bevorderen door actieve sturing deze evenwichtige verdeling tussen en in de gemeenten. Eventueel extra noodzakelijk juridisch instrumentarium zal onderdeel uitmaken van de wet regie volkshuisvesting.


• De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is verantwoordelijk voor de realisatie van de nationale opgave en stelselverantwoordelijk voor de versterking van het wettelijk instrumentarium voor de medeoverheden om de woningbouwopgave te realiseren en voor ondersteuning van de uitvoering via inzet van (financiële) middelen. De minister stuurt actief op de realisatie van de nationale opgave door intensief en periodiek overleg met medeoverheden en monitoring van de woningbouw. Daarnaast coördineert de minister de opgaven die samenhangen met de woningbouw met de medeoverheden en andere departementen. Zo nodig hakt de minister voor VRO samen met collega-bewindspersonen knopen door.

Leeswijzer

De woondeal regio Zeeland bevat afspraken over onderwerpen en thema’s die van belang zijn voor de gehele regio, zoals de woningbouwopgave, het betaalbaar houden van de woningvoorraad, een bijdrage leveren aan klimaat- en de leefbaarheidsvraagstukken. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt die specifiek op de huisvestingsvraagstukken van een bepaalde doelgroep of op een ander specifiek onderwerp zijn gericht.


In deel 1 van de woondeal wordt een provinciaal overzicht geven van Woondeal. Ook bevat deel 1 de ‘basisafspraken’ die voor iedereen van toepassing zijn (zoals bijvoorbeeld de afspraken over monitoring en governance).


In deel 2 (dit document) zijn de afspraken opgenomen over de uitvoering van de woondeal en de samenwerking op subregionaalniveau. Deel 2 bevat dus concrete en (regio)specifieke afspraken waarmee de woonregio en/of gemeente(n) aan de slag gaan.

Deel 1. Inhoud Zeeuwse Woondeal

1. Woningbouwopgave: van provinciale naar regionale opgave


1.1 We hebben een gezamenlijke opgave. Om het huidige woningtekort aan te pakken is het noodzakelijk om de komende jaren het bouwtempo flink te verhogen en sneller en meer woningen bij te bouwen. In heel Nederland zijn tot en met 2030 in totaal 900.000 woningen nodig. Hiervan worden 16.500 woningen gerealiseerd in provincie Zeeland. De regio zet zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van onderstaande ambitie (tabel 1).


1.2 Elke gemeente neemt een fair share van de regionale opgave. We maken daarom afspraken over de (minimale) ambitie per gemeente (zie bijlage 2).

o Gemeente Borsele zet zich in voor realisatie van het aandeel van 510 woningen in de regionale opgave.

o Gemeente Goes zet zich in voor realisatie van het aandeel van 2.736 woningen in de regionale opgave.

o Gemeente Hulst zet zich in voor realisatie van het aandeel van 823 woningen in de regionale opgave.

o Gemeente Kapelle zet zich in voor realisatie van het aandeel van 700 woningen in de regionale opgave.

o Gemeente Middelburg zet zich in voor realisatie van het aandeel van 2.282 woningen in de regionale opgave.

o Gemeente Noord-Beveland zet zich in voor realisatie van het aandeel van 500 woningen in de regionale opgave.

o Gemeente Reimerswaal zet zich in voor realisatie van het aandeel van

1.037 woningen in de regionale opgave.

o Gemeente Schouwen-Duiveland zet zich in voor realisatie van het aandeel van 1.119 woningen in de regionale opgave.

o Gemeente Sluis zet zich in voor realisatie van het aandeel van 270 woningen in de regionale opgave.

o Gemeente Terneuzen zet zich in voor realisatie van het aandeel van 1.819 woningen in de regionale opgave.

o Gemeente Tholen zet zich in voor realisatie van het aandeel van 1.640 woningen in de regionale opgave.

o Gemeente Veere zet zich in voor realisatie van het aandeel van 453 woningen in de regionale opgave.

o Gemeente Vlissingen zet zich in voor realisatie van het aandeel van 2.611 woningen in de regionale opgave.


1.3 De gemeenten dragen zorg voor voldoende plancapaciteit voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio zoals genoemd in paragraaf 1.2.


1.4 De gemeenten dragen, mits er voldoende marktvraag is, zorg voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio zoals genoemd in paragraaf 1.2.


1.5 Om de woningbouwambitie uit de eerste kolom uit tabel 1 te realiseren, is het noodzakelijk de plancapaciteit hard te maken. Gemeenten zorgen er tijdig voor dat

zachte woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen met daarbij specifieke aandacht voor het hard maken van de plannen tot en met 2024. Indien nodig stuurt de provincie hierop. In onderstaande tabel is weergegeven hoe de ambitie zich verhoudt tot de bruto, netto en harde plancapaciteit, evenals de ingeschatte betaalbaarheid van de geïnventariseerde plancapaciteit van 2022 tot en met 2030. Geconcludeerd kan worden dat er voldoende plancapaciteit is om de ambitie waar te maken, en dat er ook voldoende betaalbare plancapaciteit beschikbaar is om de doelstelling (2/3) te halen.


Tabel 1: Provinciale ambitie voor toevoegingen van woningen in relatie tot de geïnventariseerde plancapaciteit

Aantallen Zeeland


Jaartal


Ambitie (te realise- ren wonin- gen)

Plancapaciteit


Beschikba- re bruto plancapaci- teit (aantal woningen)


Beschikbare netto plancapaci- teit (bruto min onttrekking)


Aantal woningen in harde plancapaci- teit:


Betaalbaarheid (woningen)


Aantal woningen door woningcorporaties


Sociale huur- wonin- gen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgren s tot

€1000

per maand Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing

en functieveran- dering


Sociale huur- wonin- gen


Midden huur- wonin- gen

2022

1.470


20.960


17.690

1.390

580

100

310


1.520


6.530


150

2023

1.650

1.320

650

110

350

2024

1.760

1.250

700

110

370

2025

1.820

1.180

720

120

380

2026

1.000

000

000

120

390

2027

1.890

420

750

120

400

2028

1.930

280

760

130

400

2029

2.040

210

800

130

430

2030

2.110

140

830

140

440

Totaal

16.500

20.960

17.690

6.950

6.530

1.070

3.460

1.520

6.530

150


Bovenstaande tabel geeft een overzicht van de aantallen op provincieniveau. In de bijlage wordt een verdere uitsplitsing per gemeente toegevoegd.


1.6 Flexibele of tijdelijke woningen kunnen snel worden gerealiseerd en ook worden geplaatst op locaties die slechts tijdelijk beschikbaar zijn om te wonen. Daarmee helpt dit type woningen om de acute woningnood te verkleinen. Daarom wordt landelijk gestreefd te versnellen naar de realisatie van 15.000 flexwoningen per jaar. Hierbij wordt ingezet op kwalitatief hoogwaardige woningen. De regio zet zich in om hieraan een bijdrage van 795 flexwoningen te leveren. Dit aantal is onderdeel van de totale opgave opgenomen in tabel 1. Omdat het woningen betreft op tijdelijke locaties stelt het Rijk een financiële en herplaatsingsgarantie beschikbaar. Onderdeel van de herplaatsingsgarantie is dat gemeenten en de provincie Zeeland zich er voor inspannen dat er na de tijdelijke exploitatie in de betreffende gemeente of provincie een volgende locatie beschikbaar komt voor de flexwoningen.


1.7 Transformatie van vastgoed omvat het hergebruik voor wonen van (beeldbepalende) leegstaande panden en de sloop van beeld verstorende

verpauperde gebouwen, waarna de locatie gebruikt kan worden voor nieuwbouw. Met het transformeren van vastgoed worden extra woningen gecreëerd. Daarnaast kan het bijdragen aan de vitaliteit en leefbaarheid van steden, dorpen en gebieden. Daarom wordt landelijk gestreefd naar de realisatie van 15.000 woningen door middel van transformatie per jaar. De regio zet zich in om hieraan een bijdrage van

2.030 woningen door transformatie te realiseren. Dit aantal is onderdeel van de totale opgave opgenomen in tabel 1. Elke gemeente neemt een fair share in de regionale opgave.


1.8 Om de groei van arbeidsmigratie op te vangen en internationale werknemers zich thuis te laten voelen in Zeeland, wordt voldoende passende huisvesting van goede kwaliteit gerealiseerd, waarbij de adviezen uit het rapport “Geen Tweederangsburgers” leidend zijn. De regio zet zich in om voor 3.070 internationale werknemers goede huisvesting te creëren. Dit aantal staat los van de ambitie zoals die in tabel 1 is geformuleerd.


Tabel 2: Regionale opgaven op het gebied van flexwonen, transformatie en huisvesting internationale werknemers

Aantallen Provincie Zeeland

Jaartal

Aantal flexwoningen

Aantal woningen door transformatie

Aantal goede huisvestingsplekke n voor

internationale werknemers

2022

80

225

341

2023

300

226

341

2024

200

226

341

2025

100

225

341

2026

100

226

341

2027

20

225

341

2028

0

226

341

2029

0

225

341

2030

0

226

342

Totaal

800

2.030

3070


2. Bouwlocaties


2.1 Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als sleutelprojecten in de regio en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Het onderscheid tussen regionaal significant en gemeentelijke sleutelprojecten is gebaseerd op omvang en betekenis voor de regio op het gebied van betaalbaarheid en doorstroming. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in tabel 3 opgenomen. We blijven via de woondealtafel met elkaar het continue gesprek voeren om gesignaleerde knelpunten ten behoeve van de realisatie aan te pakken.


Tabel 3. Regionaal significante locaties:


Locatie


Regio


Gemeente

Woningen aantal

Flexwonen, 1e fase

De Bevelanden

De Bevelanden

200

Flexwonen, 2e fase

Xx Xxxxxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

000

Xxxxxxx Xxxx

Xx Xxxxxxxxxx

Goes

840

Goese Schans

De Bevelanden

Goes

285

Programma Binnenstad

De Bevelanden

Goes

285

Molenvliet

Tholen

Tholen

428


Locatie


Regio


Gemeente

Woningen aantal

Scheldekwartier

Walcheren

Vlissingen

0000

Xxxxxxxxx

Walcheren

Middelburg

400

Mortiere

Walcheren

Middelburg

434

Nog te bepalen

Walcheren

Veere

700

Groote Kreek 2

Zeeuws-Vlaanderen

Hulst

000

Xxxxxx Xxxx

Xxxxxx-Xxxxxxxxxx

Terneuzen

469

Gebiedsontwikkeling Oostburg

Zeeuws-Vlaanderen

Sluis

100


Tabel 4. Gemeentelijke sleutelprojecten


Locatie


Regio


Gemeente

Woningen (soms indicatief)

Nieuwe uitbreidingswijk

De Bevelanden

Goes

400-500

Platepolder in Heinkenszand

Xx Xxxxxxxxxx

Xxxxxxx

000

Xxxxxxxxxx in ‘s-Gravenpolder

Xx Xxxxxxxxxx

Xxxxxxx

000

Colenshoek in ’s-Heer Xxxxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

Xxxxxxx

00

Project Haven Kats

De Bevelanden

Noord-Beveland

80

Veegplan Xxxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

Xxxxx-Xxxxxxxx

00

Project Masterplan Krabbendijke

De Bevelanden

Reimerswaal

95

Project Grintweg Yerseke

De Bevelanden

Reimerswaal

60

Yerseke Molenpolder en centrum

De Bevelanden

Reimerswaal

85

Xxxxxxxx Xxxxxxxxx

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxx

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxx

45

Voetbalvelden Bruinisse

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duiveland

45

Voetbalvelden Renesse

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duiveland

24

Bijkerk Burgh-Haamstede

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duiveland

25

Buitenzorg

Tholen

Tholen

350

Kon. Julianastraat

Tholen

Tholen

87

Xxxxxxxx

Xxxxxx

Tholen

45

Poststraat Zuid

Tholen

Tholen

28

Vroonstede II

Tholen

Tholen

111

Aan de Kreek

Tholen

Tholen

99

Baskensburg

Walcheren

Vlissingen

200

Krokuslaan

Walcheren

Vlissingen

143

Vrijlandstraat

Walcheren

Middelburg

74

Xxxx xxx Xxxxxxxxx

Walcheren

Middelburg

20

CSW Toorop

Walcheren

Middelburg

90

Churchilllaan

Walcheren

Middelburg

80

Serooskerke Oost

Walcheren

Veere

98

Bouwlust III Aagtekerke

Walcheren

Veere

19

Meliskerke Zeester

Walcheren

Veere

6

Grijpskerke Nimmerdor I

Walcheren

Veere

10

Gapinge

Walcheren

Veere

4

Brouwerijweg Zuidsingel Domburg

Walcheren

Veere

8

Flexwonen

Walcheren

Veere

33

Hof te Zandeplein

Zeeuws-Vlaanderen

Hulst

44

Nieuw Hulst

Zeeuws-Vlaanderen

Hulst

56

Pattispark

Zeeuws-Vlaanderen

Terneuzen

144

Emmabaan Koewacht

Zeeuws-Vlaanderen

Terneuzen

50

Xxxxxxxxxxx Xxxx

Xxxxxx-Vlaanderen

Terneuzen

44

Componistenbuurt Xxxx

Xxxxxx-Vlaanderen

Xxxxxxxxx

00

Xxxxx Xxxx

Xxxxxx-Xxxxxxxxxx

Terneuzen

14

Binnenstad Terneuzen

Zeeuws-Vlaanderen

Terneuzen

100

Breskens West (laatste fase)

Zeeuws-Vlaanderen

Sluis

65

Groenevelt 2, Sluis

Zeeuws-Vlaanderen

           Sluis            

36

3. Versnellingsafspraken


3.1 Vanwege de grote urgentie van de opgave is het nodig dat woningen sneller worden gerealiseerd. De volgende aanbevelingen – voor zover nodig – worden (regionaal) gezamenlijk opgepakt;


• Bij de initiatieffase, bij het organiseren van het plan- en realisatieproces, zorgen voor heldere beslismomenten en benodigde mandaten. Dit zorgt voor het efficiënt en binnen termijnen doorlopen van procedures.

• Versterking van de samenwerking tussen provincie Zeeland en gemeenten bij het zo efficiënt mogelijk inzetten van de beschikbare ambtelijke capaciteit en expertise. Bijvoorbeeld door het opzetten van een regionale flexpool waarmee op regionaal niveau experts ingehuurd worden, waar meerdere gemeenten gebruik van kunnen maken en samenwerking met onderwijsinstellingen.

• Actueel houden van ruimtelijke beleidskaders en beleid rondom participatie en ruimtelijke plannen ten behoeve van een transparant en zorgvuldig proces.


3.2 Om de woningbouwproductie te versnellen en de regionale woningbouwopgave te realiseren, is samenwerking met alle partijen in de woningbouwketen essentieel, met besef van ieders rol en verantwoordelijkheid. Dit vraagt om een nauwe betrokkenheid van corporaties en marktpartijen bij de regionale woondeal. Deze betrokkenheid wordt in de regionale woondeal nader geconcretiseerd.


3.3 Partijen richten een regionale versnellingstafel in waaraan afspraken gemaakt kunnen worden om specifieke woningbouwprojecten te versnellen en thematische knelpunten op te lossen. Naast de provincie Zeeland, de gemeente(n) en het Rijk, sluiten ook marktpartijen en corporaties, en afhankelijk van het vraagstuk waterschappen, kennisinstellingen en bewonersorganisaties aan. Partners aan deze tafel prioriteren met elkaar de te bespreken gebiedsspecifieke thema’s. Indien er sprake is van landelijke thema’s kunnen deze worden doorgezet naar de landelijke versnellingstafel. Het is van belang bij vertraging samen naar oplossingen te zoeken.


3.4 In de realisatie van de regionale woningbouwopgave geven partijen prioriteit aan projecten die snel en relatief gemakkelijk te realiseren zijn. Ook wordt bekeken welke projecten versneld gerealiseerd kunnen worden of naar voren kunnen worden gehaald.


3.5 Om ervoor te zorgen dat bij planuitval reserveplannen beschikbaar zijn, maken partijen afspraken over voldoende plancapaciteit en harde plancapaciteit. Partijen zetten in op voldoende harde plancapaciteit voor de realisatie van de woningbouwproductie de komende vijf jaren.


3.6 Partijen maken in de woondeal afspraken over flexibele of tijdelijke woningen. Deze woningen kunnen snel worden gerealiseerd (zie afspraken 1.6 en 1.7). Ook wordt ingezet op innovatie, standaardisatie en industrialisatie om de bouwproductie te versnellen (zie afspraken 8.3), waaronder bijvoorbeeld het innovatief en project overstijgend inkopen van woningen via bouwstromen.

4. Betaalbaarheid


4.1 Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die grote behoefte streven we ernaar dat twee derde (600.000 woningen) van de nieuwe woningen betaalbaar is: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Onder het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een max van €1000 per maand en koopwoningen tot onder de €355.000. In de provincie Zeeland wordt gestreefd naar betaalbare huur- en koopwoningen. De regio zet zich tot en met 2030 in voor de realisatie van 10.760 betaalbare huur- en koopwoningen. Hiermee wordt gemiddeld 65% van de opgave in de regio gerealiseerd in het betaalbare segment. Vanaf 2025 wordt gestreefd naar 2/3e betaalbaarheid van de bruto toevoegingen aan de woningvoorraad. In tabel 5 is weergegeven hoeveel woningen er per jaar gerealiseerd moeten worden per betaalbaarheidstype. Bij de uitvoering van de woondeal zal deze specificatie ook per gemeente worden gemaakt, geaggregeerd voor de jaren 2022-2024 en 2025-2030.


Tabel 5: Ambitie aantal bruto te bouwen woningen per betaalbaarheidstype in Zeeland, afgezet tegen de geïnventariseerde bruto plancapaciteit


Aantallen Zeeland


Jaar


Ambitie

(te realiseren woningen)


Sociale huur- woningen Aantal


Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Koop- woningen (>

€355.000)

Aantal


Percentage betaalbaar

2022

1.470

470

130

290

580

60,5%

2023

1.650

530

140

330

650

60,6%

2024

1.760

570

150

350

690

60,8%

2025

1.820

590

180

450

610

66,7%

2026

1.850

590

180

460

620

66,7%

2027

1.890

610

180

470

630

66,7%

2028

1.930

620

190

480

640

66,7%

2029

2.040

660

200

500

680

66,7%

2030

2.000

000

000

530

700

66,7%

Totaal

16.500

5.320

1.590

3.850

5.800

65,2%

Betaalbaarheid%

65%

32%

10%

23%

35%


Bruto plancapaciteit

21.280

6.840

1.860

4.250

8.330


4.2 In de Nationale prestatieafspraken met de corporatiesector is opgenomen dat corporaties verantwoordelijk zijn voor de bouw van nationaal 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuur woningen. Voor de sociale huursector is het belangrijk dat de totale voorraad hierdoor weer groeit om de wachtlijsten af te kunnen laten nemen (indien wenselijk en aan de orde). De corporaties in de regio zetten zich in voor de realisatie van 5.450 corporatiewoningen. Hiervan is 4.500 reguliere sociale huur, 800 flexwoningen en 150 middenhuur. Deze aantallen worden, wat betreft de nieuwbouwopgave, leidend voor de lokale prestatieafspraken die gemeenten, corporaties en huurders maken. Hierbij is het belangrijk te constateren dat alle partijen beseffen dat de ambitie voor middenhuur op dit moment beperkt lijkt ten opzichte van de opgave. Deze ambitie zal worden

bijgesteld wanneer de omstandigheden, kennis en ervaring met dit segment zijn verbeterd.


4.3 Gemeenten zorgen, in lijn met de Nationale prestatieafspraken, voor voldoende steun en locaties om de afgesproken aantallen sociale huurwoningen daadwerkelijk te realiseren.


4.4 Om provincies, gemeenten en corporaties te ondersteunen bij het realiseren van versnelling van de nieuwbouw van sociale woningen, kunnen de expertteams, de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties en de Taskforce versnellen tijdelijke huisvesting worden ingezet. De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties, die bestaat uit leden namens alle betrokken partijen, kan bestuurlijk hulp bieden wanneer er belemmeringen worden geconstateerd bij het realiseren van de gemeentelijke bouwopgave voor sociale huurwoningen, waaronder flexwoningen.


4.5 Om te zorgen dat er voldoende woningen zijn voor starters en mensen met een middeninkomen zijn tot en met 2030 Nationaal 350.000 betaalbare koop- en midden huurwoningen nodig. In het beleidsprogramma ‘betaalbaar wonen’ is dan ook opgenomen dat 40% van de nieuwbouw dient plaats te vinden in deze segmenten. Het provinciale aandeel in deze nationale opgave is 1.590 middenhuurwoningen en 3.850 goedkope koopwoningen. Dit is 1,3 % van de totale opgave.


4.6 In het beleidsprogramma ‘een thuis voor iedereen’ is opgenomen dat via de regionale woningbouwprogrammering de nieuwbouw van sociale huurwoningen zo wordt ingepland dat wordt toegewerkt naar een meer evenwichtige verdeling van de woningvoorraad met een streven naar 30% sociale huurwoningen in de woonvoorraad. Dit betekent dat de gemeenten met minder dan 30% sociale huur in de bestaande woningvoorraad moeten bijdragen aan dit streven door in de programmering een hoger percentage sociale huurwoningen op te nemen dan zij nu in de voorraad hebben (zie bijlage 4). Zo wordt regionaal gekomen tot een betere balans in de woningvoorraad waarbij tevens het uitgangspunt is dat het aantal sociale huurwoningen in de regio voldoet aan de totale behoefte aan deze woningen.


4.7 Er wordt door provincie Zeeland en Zeeuwse gemeenten gestuurd op een blijvend hoger aandeel sociale huurwoningen in de bruto nieuwbouw dan het huidige percentage van de woningvoorraad. Hierbij wordt nadrukkelijk de behoefte aan sociale huurwoningen in relatie tot de doelgroep betrokken.


4.8 In lijn met het beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’ stellen alle gemeenten in een woondealregio in 2023 lokaal een integrale woonzorgvisie op die aansluit bij de regionale woningbouwprogrammering. Hiervoor maken gemeenten een analyse van zowel de woon-, de zorg- als ondersteuningsbehoefte van de aandachtsgroepen in de eigen gemeente (hoeveel mensen, welke aandachtsgroepen, wat is de woonbehoefte en wat is de eventueel langdurige ondersteuningsbehoefte). Op regionaal niveau vindt de afstemming over de woonopgave plaats. Voor de invulling van de bouwopgave die voortvloeit uit de woonbehoefte van ouderen met een Wlz-indicatie worden het Zorgkantoor en de zorgaanbieders betrokken. De woonzorgvisies binnen een regio vormen dus een invulling van de regionale afspraken over de verdeling van woningen, mensen uit diverse aandachtsgroepen en middelen. De huisvesting van studenten wordt, in lijn met het actieplan studentenhuisvesting, ook meegenomen in de woonzorgvisies.

De provincie Zeeland vervult een coördinerende rol in het afstemmingsproces en ziet erop toe dat de woonzorgvisies van de gemeenten congruent zijn met de afspraken gemaakt in deze woondeal.


4.9 Na het opstellen van de woonzorgvisies vindt een herijking plaats van de afspraken die in de woondeal gemaakt zijn m.b.t. de huisvesting van aandachtsgroepen, en wonen en zorg voor ouderen. De uitkomsten van de woonbehoefte uit de woonzorgvisies zullen leidend zijn voor het actualiseren van de bestaande woondealafspraken.


5. Woningbouw voor ouderen en verpleegzorgplekken


5.1 Specifieke aandacht is nodig voor de ondersteuning van de woonbehoeften van ouderen. Door de vergrijzing zijn er over twintig jaar naar schatting in heel Nederland 1,6 miljoen 80+ers. Dat is twee keer zoveel als op dit moment. Er is een toenemende behoefte aan woningen die aansluiten bij de wensen van ouderen. In het beleidsprogramma ‘wonen en zorg’ is aangekondigd dat er nationaal behoefte is aan 290.000 woningen geschikt voor ouderen. Het betreft 170.000 nultredenwoningen1 en 80.000 geclusterde woonvormen2 die ook geschikt zijn voor ouderen. Het regionale aandeel in deze opgave is 6.800 nultredenwoningen en 1.600 geclusterde woonvormen. Deze woningen zijn onderdeel van het 21.240 aantal woningen opgenomen in tabel 1. Een uitsplitsing van deze woningen per gemeente is opgenomen in bijlage 5.


5.2 Van de woningen die geschikt zijn voor ouderen is er een landelijke opgave voor ca. 40.000 woningen met verpleegzorg op basis van scheiden wonen en zorg (VPT)3. Dit aantal is onderdeel van de landelijke 900.000 te bouwen woningen. Het regionale aandeel in deze nationale opgave is 980 verpleegzorgplekken


5.3 Bij het opstellen van de woonzorgvisies besteden gemeenten expliciet aandacht aan de woon-, de zorg- als ondersteuningsbehoefte van ouderen. Daarbij moet ook aandacht worden besteed aan de inrichting van de leefomgeving (o.a. voorzieningen, inrichting buitenruimte). Afstemming met het Zorgkantoor en de zorgaanbieders is daarbij gewenst. Voor 1 juni 2023 wordt de regionale opgave aan ouderenhuisvesting verdeeld naar gemeentelijk niveau. Deze verdeling vindt plaats in overleg met alle betrokken overheden, corporaties en zorgkantoren.


6. Herstructurering

6.1 In het Nationaal programma leefbaarheid en veiligheid is aangekondigd dat er naast afspraken over woningbouw, ook afspraken over herstructurering worden gemaakt. Het betreft zeer slecht onderhouden woningen in een onaantrekkelijke woonomgeving waardoor de leefbaarheid onder druk staat. Deze woningen sluiten


1 Nultredenwoningen zijn waarbij je niet hoeft trap te lopen, zowel binnen het huis als om naar binnen te komen. Vaak betreffen het gelijkvloerse woningen/appartementen in de buurt van voorzieningen.


2 Geclusterde woonvormen vaak met ontmoetingsruimtes, zijn onder andere hofjeswoningen (zoals de Knarrenhof), serviceflats en seniorenflats. Geclusterde woonvormen voorzien niet alleen in prettige huisvesting, maar verminderen ook eenzaamheid doordat ze het aangaan van sociale contacten vergemakkelijken. Woningen in geclusterde woonvormen zijn nultredenwoningen en bij voorkeur rollatortoe- en doorgankelijk.


3 VPT: Volledig Pakket Thuis

niet aan op de lokale behoefte. In deze herstructureringsopgave onderscheiden we drie categorieën: vervangende nieuwbouw, sloop en grootschalige renovatie4.


6.2 In Zeeland is de herstructureringsopgave vooral te vinden in de wijken met vooroorlogse sociale huur en naoorlogse sociale en particuliere woningen tot eind 20e eeuw. Voor de aanpak wordt een onderscheid gemaakt naar type woongebieden, waarbij de grootte van de woning, behoefte, grondgebonden of gestapeld, en eigendom (particulier of corporatief) richtinggevend is voor de aanpak. Hiervoor is de volgende onderverdeling te geven:

• Clusters verouderde reguliere grondgebonden sociale huurwoningen

• Versnipperde verouderde sociale huurwoningen met uitgeponde woningen ertussen

• Verouderde reguliere grondgebonden koopwoningen

• Verouderd gestapeld particulier bezit


Afhankelijk van de samenstelling, kwaliteit en behoefte wordt een keuze gemaakt voor sloop van incourante woningen en vervangende nieuwbouw, of herstructurering. Herstructurering bestaat veelal uit verduurzaming, woningverbetering en levensloopbestendig maken.

Voor de aanpak van particuliere woningen, met name in gemengd particulier en corporatief bezit, kunnen corporaties een rol spelen bij de aanpak van de particuliere woningen, door inponding, transitie-exploitaties of collectieve herstructurering.


Voor de eerste tranche van het Volkshuisvestingsfonds zijn in Zeeland vier projectvoorstellen ingediend, die binnen de categorie herstructurering vallen. Helaas zijn deze aanvragen niet gehonoreerd. Dit betrof de volgende projecten.

• Goes: sloop, transformatie en herinvulling van 4 kantoorpanden ten behoeve van de realisatie van 96 woningen

• Middelburg: sloop van 114 sociale huurwoningen, nieuwbouw van 80 woningen en herstructurering van 204 woningen, waarvan 88 particuliere woningen.

• Zeeuws-Vlaamse gemeenten: herstructurering van 553 particuliere woningen in kwetsbaar gebied

• Gemeenten Vlissingen, Goes, Noord Beveland, Schouwen Duiveland Veere: herstructurering van 698 particuliere woningen in kwetsbaar gebied


6.3 Het regionale aandeel van deze opgave, voor zover deze in beeld is, betreft 2.526 te herstructureren woningen tot 2.030. Het gaat hierbij om 1.917 sociale huurwoningen en 609 particuliere huurwoningen en koopwoningen.


6.4 De partijen in de woondeal spannen zich in om deze opgave beter in beeld te brengen, en minimaal eens per jaar te bespreken op de Woondealtafel.


6.5 De partijen in de woondeal spannen zich in om deze opgave gezamenlijk op te pakken en waar mogelijk gebruik te maken van de ondersteuningsmiddelen van het Rijk, zoals het Volkshuisvestingsfonds.


4 Definities herstructurering:

Vervangende nieuwbouw: het uit de voorraad halen van incourante woningen en vervangen door toekomstbestendige nieuwe woningen in het zelfde plangebied.

Grootschalige renovatie: het verbeteren van de woonkwaliteit van het gebouw door het toekomstbestendig maken van bestaande particuliere woningvoorraad. Het gaat uitdrukkelijk om ingrijpende fysieke ingrepen die doeltreffend de courantheid van de woning verbeteren. Denk aan: het splitsen, samenvoegen, optoppen of uitbouwen van woningen, aanpakken gespikkeld bezit en/of achterstallig onderhoud. Verduurzaming van de woning kan hier deel van uitmaken, maar slechts als nevendoel.

Sloop: betreft sloop zonder nieuwbouw, om de woningvoorraad te verkleinen. Doel hier is om te komen tot betere marktspanning en voorkomen van leegstand. Hiervan is in principe zelden sprake, maar kan aan de orde zijn in regio’s waar bevolkingskrimp plaatsvindt.

7. Vakantieparken


7.1 In Nederland bevinden zich bijna 4000 vakantieparken, hieronder bevinden zich een grote variëteit, zoals campings, stacaravanparken en bungalowparken. Een groot aantal van deze parken vervult een belangrijke recreatieve en economische rol in onze gemeenten. Voor een deel van deze parken geldt echter dat zij deze rol minder of niet meer kunnen vervullen. In die gevallen kan er gedacht worden aan een nieuw toekomstscenario voor het park, wat deze scenario’s zijn is afhankelijk van veel factoren, zoals ruimtelijke ordening, veiligheid en lokale economie. Eén van de toekomstscenario’s die in deze tijden van het woningtekort extra aandacht krijgt, is het transformeren van vakantieparken naar wonen.


7.2 De provincie Zeeland werkt, in lijn met de provinciale bestuurlijke afspraken, aan een inventarisatie van vakantieparken die potentieel getransformeerd kunnen worden naar wonen. Op basis van de gedane inventarisatie, uitgevoerd door de Provincie Zeeland in Q4 2022, is duidelijk geworden dat er geen vakantieparken in beeld zijn voor transformatie naar wonen.


8. Duurzame en toekomstbestendige bouw


8.1 De Zeeuwse Woondeal biedt een basis voor parallelle trajecten om gecombineerde maatschappelijke doelstellingen te verwezenlijken op het gebied van Circulaire Economie (CE), Klimaatadaptatie en Energietransitie. Maatschappelijke doelen die door alle overheden zijn onderschreven én vastgesteld. Deze parallelle trajecten, met thema’s als klimaatadaptatie, energietransitie, circulariteit, biodiversiteit, veiligheid en gezondheid, bevatten doelen die relevant zijn voor ‘de Zeeuwse bouwopgave’. De Zeeuwse woondeal biedt een kans, mede door de schaalsprong in woningbouwaantallen, aan relevante initiatieven en netwerken deze doelen te halen en waar mogelijk te integreren. Goede voorbeelden, kansrijke initiatieven en gerichte kennisuitwisseling uit deze trajecten ondersteunen de woondeal. Het maakt ‘de bouw’ – en de toeleverende ketens - meer innovatief.


8.2 Op basis van gesprekken tussen de provincie Zeeland en gemeenten verkennen we in 2023 waar inhoudelijke, thematische en procesmatige koppelingen te maken zijn. Ook onderzoeken we de mogelijkheden om aan te haken bij bestaande programma’s (zoals de Regionale Energie Strategie, Klimaat Adaptie Strategie, etc.). Uitgangspunt hierbij is dat we dit uitvoeren zonder de focus van het doel van de Woondeal (versnellen van de bouwproductie) uit het oog te verliezen.


8.3 Het versneld bouwen van voldoende duurzame en betaalbare woningen vraagt – versterkt door de beperkte capaciteit in de bouwsector en de stikstofproblematiek

– om vormen van innovatie, standaardisatie en industrialisatie zodat de gewenste bouwproductie slimmer kan worden gerealiseerd. Daarbij is aandacht voor zowel duurzaamheidsprestaties in gebruik (energie) als duurzaamheidsprestaties in de realisatie (milieu-impact & stikstof) en het verlagen van de milieu-impact van groot belang.

9. Ruimtelijke ordeningsaspecten


9.1 Het realiseren van de in deze woondeal opgenomen woningen moet samengaan met verschillende andere grote ruimtelijke opgaven als klimaat, landbouw, natuur en energie. Met het programma NOVEX wordt deze brede ruimtelijke indeling de komende maanden opgepakt. De woningbouwaantallen die bestuurlijk afgesproken zijn in oktober, en regionaal uitgewerkt en bestuurlijk afgesproken in deze woondeal, zijn hiervoor uitgangspunt.


10. Samenwerking en sturing


Met de Woondeal wordt de basis gelegd voor een langjarige (t/m 2030) samenwerking tussen Rijk, provincie Zeeland en gemeenten. Dit partnerschap is van groot belang om uitvoering te geven aan versnelling van de complexe woonopgave. We maken daarom – naast de afspraken over de woningbouwopgave - ook afspraken over onderstaande elementen, de governance:

• Onderdeel A. Monitoring en rapportage om zicht te houden op de voortgang.

• Onderdeel B. De overlegstructuur om de voortgang en eventuele knelpunten te bespreken.

• Onderdeel C. Het indien nodig oplossen van belemmeringen en nemen van besluiten


A. Monitoring en bespreking voortgang


10.1 De voortgang ten aanzien van de wederkerige bestuurlijke afspraken wordt gemonitord met de interbestuurlijke landelijke monitor voortgang woningbouw. Daarover is bestuurlijk afgesproken dat het doel van de monitor is enerzijds (semi)overheden voorzien van informatie over plancapaciteit (woningbouwplannen), de voortgang van de woningbouw en opgeleverde (gerealiseerde) woningen. Anderzijds draagt de monitor bij aan inzicht in eventuele knelpunten en informatie in verband met voor de woningbouw noodzakelijke opgaven ten einde deze te kunnen oplossen. Voor de monitoring is het relevant dat er overeenstemming is over de te gebruiken definities en dat (eenduidige en betrouwbare) data beschikbaar zijn voor relevante indicatoren (onder andere gerealiseerde sociale huurwoningen). Het Ministerie van BZK zet zich hiervoor in, in afstemming met provincies en gemeenten.


10.2 Om gezamenlijk zicht te houden op de voortgang van de uitvoering van de voorliggende bestuurlijke afspraken vindt er regulier overleg plaats tussen vertegenwoordigers van het Ministerie van BZK en de provincie Zeeland.


10.3 De frequentie van het regulier overleg over de voortgang van de woningbouw op ambtelijk niveau tussen accounthouders vanuit het Ministerie van BZK en provincie Zeeland wordt nader bepaald in overleg met provincie Zeeland en gemeenten. Bij een aantal woondealregio’s met een zeer complexe opgave geldt dat er een regulier overleg op ambtelijk niveau is tussen het Ministerie van BZK, de provincie Zeeland en afgevaardigden vanuit de woondealregio. Een overleg tussen de directeur Woningbouw en directeuren en/of opgavemanagers van provincie Zeeland vindt vier keer per jaar plaats. Afgevaardigden uit de woondealregio’s waar het Ministerie van BZK op ambtelijk niveau aan tafel zit, sluiten aan bij dit provinciale overleg.

Er vindt twee keer per jaar een bestuurlijk overleg plaats tussen de minister voor VRO en een afvaardiging van het college van GS.


10.4 De afspraken worden jaarlijks herijkt. Daarbij worden de nieuwste prognoses van de woningbouwbehoefte tot en met 2030 betrokken. Deze wordt eveneens jaarlijks bijgewerkt. De richtinggevende doelstelling voor de woningbouwproductie per jaar tot en met 2030 wordt bijgewerkt op basis van deze prognose, de gerealiseerde bouwproductie en ontwikkeling van de woningvoorraad. In 2023 wordt de herijking gepland na het beschikbaar komen van de volgende prognose van de woningbouwbehoefte en het provinciaal ruimtelijk arrangement, waarbij in de herijking ook randvoorwaarden zoals water en bodem, stikstof, geluid aan bod kunnen komen. Daarnaast wordt in 2023 eenmalig een tussenbalans opgemaakt ten aanzien van het provinciale aandeel in de nationale opgave na het afsluiten van de woondeals. Waar nodig wordt deze tussenbalans bestuurlijk besproken.


10.5 Vanuit de taskforce nieuwbouw woningcorporaties en tafels als de landelijke versnellingstafel agenderen partijen waar nodig eventuele knelpunten in ambtelijke, directeuren en bestuurlijke overleggen.


10.6 Met de Woondeal wordt de basis gelegd voor een langjarige (t/m 2030) samenwerking tussen Rijk, provincie Zeeland en gemeenten. Dit partnerschap is van groot belang om uitvoering te geven aan versnelling van de complexe woonopgave. We maken daarom – naast de afspraken over de woningbouwopgave

- ook afspraken over onderstaande elementen, de governance:

• Monitoring en rapportage om zicht te houden op de voortgang.

• De overlegstructuur om de voortgang en eventuele knelpunten te bespreken.

• Het indien nodig oplossen van belemmeringen en nemen van besluiten. Daarnaast zal om de woningbouwproductie te versnellen door gemeenten en provincie Zeeland een versnellingsaanpak worden opgesteld. Het doel van deze versnellingsaanpak is om de juiste randvoorwaarden te creëren voor het realiseren van de geplande plancapaciteit tot 2025. De versnellingsaanpak bestaat uit de volgende punten:

• Focus op de sleutelprojecten.

• Heldere en transparante planprocessen.

• Extra capaciteit en kennis.

• Zeeuwse versnellingstafel en subregionale versnellingstafels.

Parallel aan het Woondealproces zal de governance en versnellingsaanpak worden uitgewerkt. De provincie Zeeland neemt hierin het initiatief.


B. Belemmeringen oplossen en besluiten nemen


10.7 Doel is door monitoring en intensief en kort-cyclisch ambtelijk en bestuurlijk overleg goed zicht te krijgen en te houden op de uitvoering. Hierdoor signaleren we vroegtijdig wanneer de voortgang van de woningbouw en de uitvoering van de bestuurlijke afspraken stokt. Wanneer (gezamenlijk) wordt geconstateerd dat de voortgang stokt, stellen we gezamenlijk vast wat de achterliggende oorzaken daarvan zijn (fact finding). Op basis daarvan worden de benodigde en gewenste acties in gang gezet. Hierbij kan ondersteuning worden ingeschakeld van de landelijke versnellingstafel, verstedelijkingstafel, tafels van andere ministeries of via onder andere de taskforce nieuwbouw woningcorporaties of expertteams. Uitgangspunt is dus: ‘’los het op, of schaal het op’’.

10.8 Hierbij kunnen bestuurlijke of in het uiterste geval juridische interventies nodig zijn. Bestuurlijk overleg blijft het uitgangspunt. Juridische interventie vindt plaats door de naastgelegen overheid in aansluiting bij het huis van Thorbecke.


10.9 Via de Woondeals kunnen alle partijen die in de keten zijn betrokken bij de woningbouw - zoals marktpartijen, corporaties, zorgkantoren - hun knelpunten agenderen. Dit kan ook via andere tafels zoals de taskforce nieuwbouw woningcorporaties en de landelijke versnellingstafel.


11. Kritische succesfactoren en ondersteuning


11.1 Het realiseren van de opgave is complex. Kritische succesfactoren5 dienen aangepakt te worden om de realisatie van de woningbouwopgave mogelijk te maken. Hiervoor is zowel inzet vanuit het Rijk nodig als vanuit provincie Zeeland en gemeenten, corporaties en marktpartijen. Onderstaand wordt aangegeven op welke wijze Rijk en provincie Zeeland ondersteunen in de realisatie van de regionale woningbouwopgave. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen locatie specifieke- en generieke ondersteuning.


11.2 Het Rijk ondersteunt in het opstellen en uitvoeren van de regionale woondeal middels procesgeld. Dit bedrag kan onder meer gebruikt worden voor de inhuur van capaciteit om gemeenten en provincies te ondersteunen bij het opstellen en uitvoeren van de woondeals. Dit procesgeld wordt uitgekeerd via de provincies. De provincie is verantwoordelijk voor de verdeling van dit geld over de verschillende woondealregio’s.


11.3 Voor alle opgenomen (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de woondealoverleggen om de voortgang te monitoren. Het Rijk informeert de regio indien er nieuwe regelingen of subsidiemogelijkheden worden opengesteld. Ook dient het Rijk als vraagbaak bij eventuele onduidelijkheden omtrent de aanvraag van financiële middelen.


11.4 Rijk en medeoverheden zorgen ervoor dat knelpunten om te kunnen voldoen aan randvoorwaarden voor woningbouw zoveel mogelijk worden weggenomen. Dit met oog voor een gezond, veilig en schoon leefmilieu voor nu en in de toekomst. Het gaat om knelpunten op het vlak van klimaatbestendig bouwen, natuur inclusief bouwen, verduurzaming, stikstof, een gezond en veilig leefmilieu, luchtkwaliteit, energievoorziening en erfgoed. We scheppen duidelijkheid, door het maken van afspraken en het stellen van kaders. Het streven is om onduidelijkheden in beleid, die belemmerend kunnen werken op het besluitvormingsproces en de bouw van woningen, weg te nemen.


11.5 Daar waar kan, worden de kritische succesfactoren zoveel mogelijk lokaal of regionaal opgelost daar waar nodig, worden ze landelijk besproken.

• De meeste van de belemmeringen kunnen locatie specifiek worden opgelost. Hierbij kan er gebruik worden gemaakt van de landelijke regelingen die er zijn voor bijdrage aan de realisatie van woningbouw.


5 Kritische succesfactoren zijn factoren die invloed hebben op realisatie van de woningbouw, dit kan zowel op landelijke schaal als regio-specifiek zijn.

Daar waar nodig kan het de regionale versnellingstafel en/of het expertteam woningbouw worden ingezet.

• De landelijke versnellingstafel is opgericht voor alle boven regionale problematiek waar een oplossing voor moet worden gevonden. Dit team zorgt ervoor dat de juiste experts en ministeries worden aangesloten om gezamenlijk de problematiek te analyseren en zoeken naar een oplossing.

• Voor een aantal van de kritische succesfactoren is reeds een governance structuur ingericht en wordt naar besluitvorming toegewerkt. Daarbij zal worden aangesloten.


11.6 In elke provincie wordt via het zgn. Provinciaal Meerjarenprogramma Infrastructuur Energie en Klimaat (PMIEK) in kaart gebracht wat de behoefte is aan energie-infrastructuur op regionaal niveau. Zo kan de regionale energie- infrastructuur op een integrale manier worden geprogrammeerd en een prioritering van en plannen voor investeringen in de regionale energie- infrastructuur worden gemaakt. In het voorjaar van 2023 wordt van iedere provincie een PMIEK verwacht. De verantwoordelijkheid voor de uitwerking van de PMIEK ligt bij de provincies. Projecten van nationaal schaalniveau, die uit de PMIEKS kunnen voortvloeien, kunnen worden opgeschaald naar het nationale MIEK.

Daarnaast kunnen mogelijke belemmeringen in de energie-infrastructuur worden besproken aan de regionale versnellingstafels. Hier komen de gemaakte afspraken in de woondeals bij elkaar en worden mogelijke belemmeringen voor de voortgang besproken.


11.7 Capaciteit Raad van State: Er is extra budget voor uitbreiding van de capaciteit van de Afdeling bestuursrechtspraak (voor de Omgevingskamer) beschikbaar gesteld. De Afdeling werft momenteel nieuwe juristen en staatsraden.


11.8 Water bodem sturend:

• In de water en bodem brief van 25 november 2022 is aangegeven dat IenW en BZK gezamenlijk een richtinggevend kader ontwikkelen, in overleg met medeoverheden. Doel van dit kader is om ondersteuning te bieden van het regionale proces en om een bewuste afweging te maken over waar wordt gebouwd gegeven het water en bodem systeem en de risico's vanuit wateroverlast, overstromingen, bodemdaling en drinkwaterbeschikbaarheid. Hiermee worden water en bodem sturend bij ruimtelijke planvorming. Ook wordt binnenkort de Landelijke maatlat 'Groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving' gepresenteerd.

• Voor bouwplannen op locaties die op dit moment al in een vergevorderd stadium van ontwikkeling zijn en waarvoor geldt dat heroverweging vanuit water en bodem tot onevenredige vertraging zou leiden, wordt het richtinggevend kader niet toegepast. Deze plannen blijven onveranderd.

• Voor alle andere ontwikkellocaties wordt het richtinggevend kader zoveel mogelijk toegepast, waarbij de locatiekeuze wordt geëvalueerd en lokale afwegingen en keuzes worden gemaakt voor inrichting van de locatie en de bouwwijze voor nieuwe bebouwing.

• Knelpunten als gevolg van de uitgangspunten van water en bodem sturend, worden geagendeerd bij de regionale woontafels. Desgewenst kan de landelijke versnellingstafel worden ingezet.

11.9 Stikstof

• De uitspraak over de bouwvrijstelling was een tegenslag voor de woningbouwopgave. Het betekent zeker niet dat het land 'op slot gaat'. Grote projecten moesten vaak al deposities berekenen, beoordelen en compenseren. De stikstofdepositie in de gebruiksfase (bovenal door verkeersstromen) is daar immers ook groot. Kleinere projecten zullen veelal doorgang kunnen vinden. Hun stikstofdeposities zijn klein en kortstondig, en daarmee veelal niet vergunningplichtig. Wel moeten initiatiefnemers als gevolg van de uitspraak berekeningen uitvoeren en ecologisch beoordelen om vast te stellen of de activiteit vergunningplichtig is. Dit leidt tot vertraging en toename van kosten, wat wordt versterkt door capaciteitstekorten bij onderzoeksbureaus en overheden.

• Met de stikstofbrief van 25 november 2022 is veel duidelijk geworden. Er is een aanpak voor piekbelasters. Hierdoor kan de natuur herstellen en ontstaat op termijn ruimte voor vergunningverlening aan o.a. de woningbouw.

• Het Stikstofregistratiesysteem (SSRS) is en blijft een belangrijk instrument om stikstofruimte die vrijkomt centraal te registreren en gericht toe te wijzen aan woningbouwprojecten.

• Ook stimuleert het Rijk schoon en emissieloos bouwmaterieel met een

€400 mln. (bovenop de € 500 mln die al beschikbaar was).

• Op de korte termijn (beoogde oplevering eerste kwartaal 2023) werkt BZK aan de standaardisatie van berekeningen d.m.v. kengetallen/ vuistregels. Dit met als doel om de administratieve lasten voor initiatiefnemers, die als gevolg van de extra onderzoeksplicht ontstaan, zoveel mogelijk te beperken. Een volgende stap is om deze standaardisatie te formaliseren in regelgeving. BZK onderzoekt hoe door het breder beschikbaar maken van kennis en kunde capaciteitsproblemen bij gemeenten, provincies en onderzoeksbureaus het hoofd kunnen bieden. Op de langere termijn kan vereenvoudiging van het stelsel van vergunningverlening verhelpen dat kleine woningbouwprojecten vergunningplichtig zijn.

• Stikstof knelpunten en vraagstukken bij de ontwikkeling van locaties kunnen worden geadresseerd aan de regionale en/of landelijke versnellingstafel.


11.10 Geluid

• Op locaties waar geluidsproblematiek een belemmering vormt voor woningbouw kan dit op de woondealtafel aangekaart worden, zodat gezamenlijk naar oplossingen gezocht kan worden.

• De ministeries van IenW en BZK laten de mogelijkheden onderzoeken voor geluidsadaptief bouwen vooral als gevolg van luchtvaartgeluid. De uitkomsten hiervan zullen worden gepubliceerd.


A. Kritische succesfactoren en locaties


11.11 Voor de locaties opgenomen op kaart 1 in deze woondeal zijn de belangrijkste kritische succesfactoren en hun effecten geïdentificeerd. Een schematisch overzicht hiervan is weergegeven in tabel 6.

Tabel 6: locaties, kenmerken en kritische succesfactoren


Locatie


Regio


Gemeente


Woninge n

aantal


Woningen


Mobilite it

Kennis en capacite it


Stiksto f


Programmeri ng


Regio specifiek

Platepolder in

Heinkenszand


De Bevelanden


Borsele


194


✔


✔


✔


✔


Oostgaarde in ‘s- Xxxxxxxxxxxx


Xx Xxxxxxxxxx


Xxxxxxx


000


✔


✔


✔


✔


Colenshoek in ’s-Heer Xxxxxxxxx


Xx Xxxxxxxxxx


Xxxxxxx


00


✔


✔


✔


✔


Flexwonen, fase 2

De Bevelanden

De Bevelanden

250


✔

✔

✔


Flexwonen, fase 1

De Bevelanden

De Bevelanden

200


✔

✔

✔



Centrum Zuid


De Bevelanden


Goes

840 (390

eerste 5jr)


✔


✔


✔


✔


Regio specifiek

Nieuwe uitbreidingswijk

De Bevelanden

Goes

400-500

✔

✔

✔

✔

Regio specifiek

Goese Schans

De Bevelanden

Goes

285

✔

✔

✔

✔

Regio specifiek

Programma Binnenstad

De Bevelanden

Goes

285

✔

✔

✔

✔

Regio specifiek

Xxxxxxxx 0

Xx Xxxxxxxxxx

Xxxxxxx

285

✔

✔

✔


Regio specifiek

Veegplan Xxxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

Xxxxx-Xxxxxxxx

00


✔

✔

✔


Project Haven Kats

De Bevelanden

Noord-Beveland

80

✔

✔

✔

✔

Regio specifiek

Project Masterplan Krabbendijke


De Bevelanden


Reimerswaal


95



✔


✔


✔


Yerseke Molenpolder en centrum


De Bevelanden


Reimerswaal


85


✔


✔


✔


✔


Project Xxxxxxxx Xxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

Xxxxxxxxxxx

00

✔

✔

✔

✔



Xxxxxxxx Zierikzee

Schouwen- Duiveland

Schouwen- Duiveland


40-50



✔



✔


Regio specifiek


Voetbalvelden Bruinisse

Schouwen- Duiveland

Schouwen- Duiveland


40-50



✔



✔


Regio specifiek


Bijkerk Burgh-Haamstede

Schouwen-

Duiveland

Schouwen-

Duiveland


20-30



✔


✔



Regio specifiek


Voetbalvelden Renesse

Schouwen- Duiveland

Schouwen- Duiveland


24



✔


✔



Regio specifiek

Buitenzorg

Tholen

Tholen

350

✔

✔

✔

✔



Xxxxxxxx


Xxxxxx


Poortvliet


45



✔



Wet en regelgeving

+Bouwkosten


Aan de Kreek


Tholen


Sint Philipsland


99


✔



✔


✔

Wet en regelgeving

+Bouwkosten


Vroonstede II


Tholen


Xxxx-Xxxxxxxx


000


✔


✔


✔


✔

Wet en regelgeving

+Bouwkosten


Xxxxxxxxxx Xxxx


Xxxxxx


Xxxxxxxxxx


00



✔


✔


✔

Wet en regelgeving

+Bouwkosten


Molenvliet


Tholen


Tholen


428





Wet en regelgeving

+Bouwkosten


Kon. Julianastraat


Tholen


Tholen


87



✔


✔


✔

Wet en regelgeving

+Bouwkosten

Essenvelt

Walcheren

Xxxxxxxxxx

000





Xxxxxxxxx (xxxxx)

CSW Toorop

Walcheren

Middelburg

90


✔



Geld

Churchilllaan

Walcheren

Middelburg

80




✔


Vrijlandstraat

Walcheren

Middelburg

74 (saldo -40)


✔



Geld

Hart van Griffioen

Walcheren

Middelburg

20


✔



Geld


Mortiere


Walcheren


Middelburg






Voortgang markt + procedures Raad van State

Nog te bepalen

Walcheren

Veere

700


✔

✔

✔

Locaties + tabel


Serooskerke Oost


Walcheren


Veere


98




✔



Voortgang adviesbureaus, onderzoek stikstof + geld

Flexwonen

Walcheren

Veere

25-40


✔

✔

✔

Geld

Bouwlust III Aagtekerke

Walcheren

Veere

19



✔



Grijpskerke Nimmerdor I

Walcheren

Veere

10


✔

✔


Geld

Brouwerijweg Zuidsingel Domburg


Walcheren


Veere


8



✔


✔



Geld

Meliskerke Zeester

Walcheren

Veere

6


✔

✔


Geld

Gapinge

Walcheren

Veere

4


✔

✔




Scheldekwartier


Walcheren


Vlissingen


1182





Voortgang (markt) + beschikbaarheid materiaal en menskracht


Baskensburg


Walcheren


Vlissingen


200


✔





Crocuslaan

Walcheren

Vlissingen

143 (saldo 0)


✔





Xxxxxx Xxxxx 0

Xxxxxx- Xxxxxxxxxx


Xxxxx


250


✔


✔


✔



Regio specifiek


Nieuw Hulst

Zeeuws- Vlaanderen


Hulst


56







Hof te Zandeplein

Zeeuws- Vlaanderen


Hulst


44



✔




Gebiedsontwikkeling

Oostburg

Zeeuws-

Vlaanderen


Sluis


100



✔



✔


Regio specifiek


Breskens West (laatste fase)

Zeeuws- Vlaanderen


Sluis


65






Geld


Locatie


Regio


Gemeente


Woninge n

aantal


Woningen


Mobilite it

Kennis en capacite it


Stiksto f


Programmeri ng


Regio specifiek


Groenevelt 2, Sluis

Zeeuws-

Vlaanderen


Sluis


36







Xxxxxx Xxxx

Zeeuws- Vlaanderen


Terneuzen


469


✔






Pattispark

Zeeuws- Vlaanderen


Terneuzen


144





✔



Binnenstad Terneuzen

Zeeuws-

Vlaanderen


Terneuzen


pm







Emmabaan Koewacht

Zeeuws- Vlaanderen


Terneuzen


50







Maartenshof Xxxx

Xxxxxx- Vlaanderen


Terneuzen


44







Componistenbuurt Xxxx

Xxxxxx- Vlaanderen


Xxxxxxxxx


00







Xxxxx Xxxx

Xxxxxx- Xxxxxxxxxx


Xxxxxxxxx


00







00.00 Xxxxxxxxx Xxxxxxx en regio vinden het gewenst dat voor het op peil brengen en houden van een continue bouwstroom het Rijk aan de voorkant structurele middelen beschikbaar stelt per provincie in plaats van incidentele regelingen waarop regio’s en provincies telkens opnieuw (in concurrentie) moeten inschrijven. Hierover gaan provincie Zeeland en gemeenten graag het gesprek aan met het Rijk.


11.13 De in tabel 6 benoemde kritische succesfactoren zullen periodiek besproken worden in de reguliere woondealoverleggen en de in te richten regionale versnellingstafel.

In het deel van de subregionale woondeals wordt een overzicht gegeven van de kritische succesfactoren per sleutellocatie. Het betreft een analyse vanuit de regio. Ook worden voor sommige locaties vanuit de regio mogelijke oplossingsrichtingen geschetst. Vanuit het principe als overheden gezamenlijk verantwoordelijk te zijn blijven we tijdens het uitvoeringstraject van de woondeal continu in gesprek over de versnelling van de woningbouw op deze locaties in relatie tot de kritische succesfactoren. Daarvoor biedt dit overzicht een goede basis om aan de woondealtafel en regionale versnellingstafels te adresseren.

Dit geldt ook indien nieuwe belemmeringen voor de woningbouw zich opwerpen.


B. Ondersteuning locaties


11.14 Het North Sea Port District is aangewezen als NOVEX-gebied. Hiervoor zijn 3 hoofdopgaven benoemd, te weten:

1. Duurzame energie en circulariteit

2. Corridors, verbindingen en toegankelijkheid

3. Aantrekkelijk leef en woonlandschap

Een vitaal onderdeel van 3. Aantrekkelijk leef en woonlandschap is huisvesting, arbeidsmarkt en opleidingen, waarin het North Sea Port District wordt ontwikkeld tot één grensoverschrijdend complementair woon-, leef- en werkgebied zodat de diverse deelgebieden elkaar versterken wat betreft woon- en leefkwaliteit, onderwijs, kennisontwikkeling en arbeidsmarkt. Een belangrijke opgave hierbij is het investeren in het verbeteren, transformeren en verduurzamen van het woningaanbod (kwalitatief en kwantitatief) in grote delen van het gebied. In het Nederlands deel gaat het dan om de Vlissingen, de kernen in Borsele en de kernen in de Kanaalzone Terneuzen, Axel, Sluiskil en Sas van Gent.


11.15 Tijdens het Bestuurlijk Overleg Leefomgeving in het voorjaar van 2022 is een eerste ronde versnellingsafspraken gemaakt. Vervolgens is tijdens het Bestuurlijk

Overleg MIRT in het najaar van 2022 een tweede ronde versnellingsafspraken gemaakt. Voor de versnellingsafspraken zijn middelen beschikbaar gesteld vanuit het nationale mobiliteitsfonds. De toegekende bedragen zijn bestemd voor de versnelling van grootschalige woningbouwlocaties op de korte termijn in heel Nederland door bereikbaarheids- en infrastructuurmaatregelen. In Zeeland zijn de volgende projecten gehonoreerd:

Gemeente

Woningen

Schouwen-Duiveland: Zierikzee (Noorderpolder, Binnenstad, instapproducten)

510

Terneuzen: Terneuzen Xxxx xxx Xxxxxx

000

Xxxxx: Hulst Xxxxx Xxxxx

000

Xxxx: Goese Schans

200

Goes: versnelling woningbouw Stationsomgeving Gemeente Goes

640


11.16 In de eerste drie tranches van de woningbouwimpuls is in totaal € 0 toegekend vanuit het Rijk aan de regio.


11.17 Via de regeling Volkshuisvestingsfonds heeft Zeeland tot op heden geen subsidies toegekend gekregen.


11.18 In 2023 wordt door het Rijk de vijfde tranche van de woningbouwimpuls opengesteld. De regio spant zich in om een selectie te maken van de sleutelprojecten om te komen tot een aanvraag.


11.19 Gemeenten en provincies zetten zich in om de beschikbare ambtelijke capaciteit en expertise zo efficiënt mogelijk in te zetten. Bijvoorbeeld door op regionaal niveau experts in te huren waar meerdere gemeenten gebruik van kunnen maken. De provincie Zeeland stelt hiervoor in de periode 2022-2024 € 847.285 beschikbaar vanuit de flexpoolmiddelen voor de regio. Dit bestaat uit € 202.285 uit de 1e tranche flexpoolregeling, € 430.000 uit de 2e tranche flexpoolregeling en

€ 215.000 provinciale cofinanciering. Per project wordt van gemeente of regio aanvullende cofinanciering gevraagd.


11.20 Naast de locatie specifieke ondersteuning, ondersteunen Rijk en provincie Zeeland ook via generieke (financiële) regelingen. Een overzicht van deze regelingen is opgenomen in bijlage 3. Rijk en provincie Zeeland informeren gemeenten wanneer er nieuwe regelingen opengesteld worden en dienen als eerste vraagbaak bij eventuele onduidelijkheden.

Ondertekening

In dit document leggen het ministerie, de provincie Zeeland en de regio hun wederzijdse verantwoordelijkheden en inspanningen vast en erkennen zij wederzijds de kwantitatieve en kwalitatieve opgaven van deze Woondeal. Hiermee committeren partijen zich om samen te werken aan de geformuleerde afspraken.


In het bestuurlijk overleg van deze Woondeal bespreken zij de voortgang van de gemaakte afspraken en de voortgang van de acties die daaruit voortvloeien. Desgewenst kan het akkoord worden aangevuld met andere afspraken. Partijen tekenen ieder voor zover het hun eigen bevoegdheid betreft.


Aldus overeengekomen en ondertekend op 6 maart 2023 in Vlissingen,


Namens het college van Gedeputeerde Staten van provincie Zeeland, gedeputeerde Xxx xxx Xxxxx


De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de heer De Jonge


Namens het college van B&W van gemeente Borsele, wethouder Weststrate



Namens het college van B&W van gemeente Goes, wethouder Veldhuizen


Namens het college van B&W van gemeente Hulst, wethouder Hageman



Namens het college van B&W van gemeente Kapelle, wethouder Xxxxxxxxxx

Namens het college van B&W van gemeente Middelburg, wethouder Schonis


Namens het college van B&W van gemeente Noord-Beveland, wethouder Maas


Namens het college van B&W van gemeente Reimerswaal, wethouder Both



Namens het college van B&W van gemeente Schouwen-Duiveland, wethouder Joppe


Namens het college van B&W van gemeente Sluis, wethouder Oostenbrugge-Bertou



Namens het college van B&W van gemeente Terneuzen, wethouder Xxx Xxxxx


Namens het college van B&W van gemeente Tholen, wethouder Hoek



Namens het college van B&W van gemeente Veere, wethouder De Visser


Namens het college van B&W van gemeente Vlissingen, wethouder Xxxxxxx



Bijlagen

Bijlage 1: Provinciale afspraken met het Rijk

Het Zeeuwse bod van oktober 2022.


Gedeputeerde Xxxxxx

Xxxxx 0 0000XX Xxxxxxxxxx Xxxxxxx 0000 0000 XX Xxxxxxxxxx

x00 000000000

IBAN XX00 XXXX 0000000000

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

X.x.x. X. xx Xxxxx

Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Directie Woningbouw

Xxxxxxx 00000 0000XX XXX XXXX

Onderwerp

Definitief

randvoorwaardelijk Zeeuws woningbouw bod

Zaaknummer

154840

Behandeld door Verzonden


Middelburg, 5 oktober 2022


Geachte minister Xx Xxxxx,


In Zeeland hebben we te maken met een grote woningbouwopgave. Door de groei van verhuizingen richting Zeeland zien we de noodzaak tot versnelling van de nieuwbouw van woningen. Ook de noodzaak om de betaalbaarheid van de woningvoorraad te versterken zien wij als onderdeel van de opgave. Op basis van de reality check met onze partners op de woningmarkt, de gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen zijn wij in staat om ons aandeel van 7.100 woningen in de nationale opgave te realiseren. Wij zien echter kansen om dit aantal te verhogen tot 16.500 woningen, mits we daar samen de schouders onder zetten. Daarvoor is continuïteit op het gebied van gezamenlijke capaciteit, vertrouwen en zekerheid nodig. Een goede samenwerking is daarbij essentieel. Zeeland wil de komende jaren graag met u en alle betrokken partners samenwerken aan de Zeeuwse woningbouwopgave.


In de Nationale Woon- en Bouw Agenda zijn de nationale doelen in beeld gebracht voor de aanpak van het woningtekort en de betaalbaarheid van woningbouw. Op basis van het indicatief bod van de Provincie Zeeland per 1 juni heeft u per brief op 1 juli aangegeven verheugd te zijn dat het indicatieve bod hoger was dan volgens eigen berekeningen nodig was. Daarbij was de vraag om bij het definitieve bod voldoende netto- en harde plancapaciteit in beeld te brengen om de beoogde woningbouwopgave uit te kunnen voeren. Verder werd gevraagdom het aandeel betaalbare woningen bij te stellen richting het doel om tweederde van de bouwproductie uit betaalbare woningen te laten bestaan. Ook werd gevraagdom het aantal nultreden- en geclusterde woningen in beeld te brengen.

In de afgelopen maanden hebben gemeenten, corporaties en Provincie veel inspanning geleverd op het in beeld brengen en met elkaar in verband brengen van de aantallen en betaalbaarheid van de Zeeuwse woningbouwplannen. Het resultaat hiervan is besproken met gemeenten, corporaties en marktpartijen. De haalbaarheid en randvoorwaarden stonden hierbij centraal.


16.500 woningen

De conclusie is dat Zeeland kan en wil bijdragen aan uw ambitie met ons definitieve woningbouw bod. Ons bod is op realiteitsgehalte gecheckt en bevonden als haalbaar en realistisch, mits voldaan wordt aan enkele randvoorwaarden. Wij stellen voor om bruto 16.500 woningen in Zeeland te realiseren van 2022 tot en met 2030. Wij hebben voor meer dan 22.000 woningen plannen in beeld, waarvan 62% nu al als betaalbaar kan worden aangemerkt. We zien daarbij voldoende mogelijkheden om uiteindelijk tweederde van de toevoegingen aan de woningvoorraad betaalbaar te ontwikkelen. Binnen deze plannen zien we ook mogelijkheden om meer dan 6.000 nultredenwoningen te realiseren.


Inbreng in samenwerking

Het aantal van 16.500 woningen is voor onze provincie een uitdagende opgave. Het betekent een ophoging van de bouwproductie van gemiddeld 1.300 naar 1.800 woningen per jaar. Dit kan alleen als er duidelijkheid en vertrouwen is in de continuïteit van de bouwproductie. Een gezamenlijke focus en commitment van alle betrokken partijen is hierbij essentieel. De inbreng van het Rijk in onze samenwerking is een voorwaarde: we vinden het belangrijk om hierover in gesprek te gaan, afspraken te maken en deze vast te leggen in de nog te sluiten woondeal met het Rijk. Het gaat daarbij om de volgende vijf zaken:

1. Samenwerken als één overheid.

2. Passende financiële instrumenten

3. Integraliteit van de opgaven en transities.

4. Creëren van benodigde gezamenlijke ambtelijke capaciteit.

5. Regels en procedures.


Financiering

Met name de wijze van financiering van de woningbouwopgave is voor ons cruciaal. Jaarlijkse participatie aan nationale tenderregelingen als de Woningbouwimpuls en het Volkshuisvestingsfonds is voor Zeeland geen adequaat financieel instrument.

Door de schaal van onze problematiek, onze woningbouwplannen en gemeenten is het indienen van subsidieaanvragen voor die regelingen kansloos gebleken, terwijl deze subsidieaanvragen wel een forse inspanning vereisen. De tendersystematiek sluit ons inziens niet aan bij het karakter van de opgave. Bovendien dreigen we hierdoor structureel netto betaler aan de landelijke woningbouwfondsen te worden, dat doet geen recht aan onze complexe woningbouw- en herstructureringsopgave.


De langdurige, complexe, integrale ruimtelijke opgaven vragen om regionale fondsvorming met substantiële ondersteuning van de rijksoverheid. Pas dan ontstaat het benodigde vertrouwen en de vereiste duidelijkheid die essentieel zijn om de bouwproductie langdurig te versnellen. Daarbij is het belangrijk te benoemen dat vergroting van de woningvoorraad niet de enige belangrijke woningbouwopgave is van Zeeland. Juist de aanpak van de omvangrijke, relatief oude bestaande particuliere woningvoorraad (die nu veelal niet levensloopbestendig is en ook niet duurzaam qua energieverbruik) is hard nodig om ook op lange termijn een toekomstbestendige woningvoorraad te hebben die aansluit op de behoefte. Zo hebben we dit ook samen met de Zeeuwse gemeenten uitgesproken in de Zeeuwse

Woonagenda. De aanpak van de bestaande woningvoorraad en versnelling van de bouwproductie staan wat ons betreft in elkaars verlengde, waarbij een regionaal woonfonds, gevoed door alle overheden, een vereiste is voor een succesvolle aanpak.


Samenwerking

In de afgelopen maanden hebben wij al een aantal positieve ontwikkelingen gezien bij de aanpak van de Zeeuwse woningbouwopgave. Zo hebben wij een goed beeld gekregen van de behoefte en het aanbod van woningbouw in Zeeland. In die periode zijn partijen in Zeeland sterker naar elkaar toegegroeid en merken we een behoefte om nog inniger met elkaar samen te gaan werken op het gebied van woningbouw. Ook de intensieve samenwerking met uw ministerie ervaren wij als positief.


Wij zien dan ook uit naar een vruchtbare samenwerking om te zorgen voor voldoende en betaalbare woningen en een toekomstbestendige woningvoorraad in Zeeland. In de bijlage is ons bod verder uitgewerkt, met een toelichting op de cijfers, de randvoorwaarden en de intenties die we naar elkaar uit spreken om deze samenwerking kracht bij te zetten.


Tot slot willen wij nog benadrukken dat ons definitief randvoorwaardelijk bod mede namens de portefeuillehouders wonen van Zeeuwse gemeenten wordt gedaan en zal worden ondertekend.


Met vriendelijke groet, Gedeputeerde Staten,


Drs. J.M.M. Xxxxxx, voorzitter


Drs. L.M.L.M. Prevaes, waarnemend secretaris


Bijlagen:

1. Definitief bod aan het Rijk mbt woningbouw


U wordt verzocht om in uw correspondentie steeds het zaaknummer te vermelden.

Behoort bij brief met zaaknummer: 154840 2

Behoort bij brief met zaaknummer: 154840 3


Bijlage bij het definitief randvoorwaardelijk Zeeuws Woningbouw Bod


Intenties en afspraken

Het college van Gedeputeerde Staten van provincie Zeeland (hierna: College van GS) en de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening (hierna: Minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van onderstaande afspraken, gebaseerd op het provinciaal bod (zie uitwerking verderop):

1. Woningbouwopgave: van landelijke naar provinciale opgave

1.1 We hebben een gezamenlijke opgave. Om het huidige woningtekort aan te pakken, is het noodzakelijk de komende jaren versneld meer woningen bij te bouwen. Met het programma Woningbouw zet de minister voor VRO nationaal in op de bouw van in totaal 900.000 woningen tot en met 2030. Het streven is dat ten minste twee derde van deze nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Voor die betaalbaarheidsdoelstelling is nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen, 350.000 woningen in het middensegment (midden huur- en koopwoningen onder de 355.000 euro, waarvan 50.000 corporatiewoningen in de middenhuur. Met het provinciaal bod (zie bijlage 1) draagt het college van GS bij aan realisatie van de nationale opgave. Het college van GS en de minister voor VRO zetten zich gezamenlijk in voor de realisatie van de kwantitatieve en kwalitatieve provinciale woningbouwopgave, zoals opgenomen in het provinciaal bod in bijlage 1

1.2 Het college van GS zet zich - in samenwerking met gemeenten, corporaties, de bouwsector en andere relevante partijen op het gebied van wonen - in voor tijdige realisatie van de provinciale woningbouwopgave. Realisatie van deze opgave is randvoorwaardelijk. De minister voor VRO zet zich in door (eventuele) verstrekking van financiële middelen en met wet- en regelgeving die gemeenten, provincies en Rijk nodig hebben voor de realisatie van de bouwopgave ook in relatie tot de kritische succesfactoren (zie paragraaf 6).

2. Voldoende (harde) plancapaciteit en tijdige vergunningverlening voor realisatie van de provinciale woningbouwopgave

2.1 Voldoende plancapaciteit is cruciaal voor het bouwen van woningen. De primaire verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de gemeenten. Het college van GS zet zich er - samen met gemeenten in regionaal verband - voor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve provinciale woningbouwopgave.


2.2 Het college van GS zet zich in voor het omzetten van zachte woningbouwplannen naar harde plannen door gemeenten, (onder andere) via afspraken in de Zeeuwse woondeal. Hierbij is specifieke aandacht voor het opharden van woningbouwplannen tot en met 2024.


2.3 Om het woningtekort in te lopen, moet landelijk worden toegewerkt naar de bouw van 100.000 woningen per jaar in 2024. Een sterkere focus op realisatie

van harde plannen is nodig voor deze versnelling van de woningbouw. Het college van GS voert daartoe frequent overleg met gemeenten over tijdige vergunningverlening voor de bouw van woningen en zet in op een hoge jaarlijkse woningbouwproductie.


3. Toewerken naar meer balans in de woningvoorraad

3.1 Het college van GS draagt bij aan het toewerken naar meer balans in de woningvoorraad in de provincie en een evenwichtige verdeling van de opgave tussen gemeenten. Deze evenwichtige verdeling is gericht op het streven naar 30% sociale huurwoningen in de bestaande voorraad zowel in regionaal verband als per gemeente. Dit streven is opgenomen in het nationale beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’. Uit recente en minder recente behoefteramingen blijkt telkens dat de behoefte aan sociale huurwoningen in de meeste Zeeuwse gemeenten ver onder de 30% is. Een groot deel van de doelgroep wordt in Zeeland namelijk bediend door de omvangrijke goedkope koopwoningvoorraad (80.000 met een WOZ < € 200.000, 43% van totaal), vandaar ook de relatief lage wacht/zoektijden. Het college van GS streeft daarom naar een sociale woningvoorraad die past bij de behoefte van elke regio en gemeenten binnen die regio. De minister voor VRO zal in de in de voorbereiding zijnde Wet versterking regie op de Volkshuisvesting zorgen voor versterking van het instrumentarium dat hiervoor nodig is voor gemeenten, provincies en Rijk.

4. Woningbouw voor ouderen

Toelichting: afspraken over nultredenwoningen, geclusterde woningen en verpleegzorgplekken is niet standaard onderdeel van het provinciale bod. Het opnemen van afspraken over het provinciale aandeel van deze opgave in de voorliggende bestuurlijke afspraken is nu nog optioneel, dus maatwerk per provincie

4.1 Specifieke aandacht is nodig voor de ondersteuning van de woonbehoeften van ouderen. Door de vergrijzing zijn er over twintig jaar naar schatting 1,6 miljoen 80+ers, dat is twee keer zoveel als op dit moment. Er is een toenemende behoefte aan woningen die aansluiten bij de wensen van ouderen. Het huidige beeld is dat er op landelijk niveau een behoefte is aan

170.000 nultredenwoningen en 80.000 geclusterde woningen. Het college van GS zet zich in voor voldoende plancapaciteit van de gemeenten voor de realisatie van 6.000 nultreden woningen en geclusterde woningen.

5. Doorvertaling van de afspraken in de regionale Zeeuwse woondeal

5.1 In december 2022- met beperkte uitloop naar januari 2023- vertaalt het college van GS de voorliggende bestuurlijke afspraken via de Zeeuwse woondeal naar gemeenten. De kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwopgave per regio, die wordt vastgelegd in de Zeeuwse woondeal, telt op tot de in het provinciaal bod opgenomen provinciale woningbouwopgave. De Minister voor VRO ondertekent, naast de provincie en de gemeenten, de Zeeuwse woondeal.


5.2 In de woondeal vertaalt het college van GS samen met gemeenten -in regionaal verband- de provinciale woningbouwopgave naar concrete locaties

en afspraken over de uitvoering van de woningbouw. Focus ligt hierbij op realisatie van bestaande plannen. In de woondeal maken partijen aanvullend afspraken over flex- en transformatiewoningen, bouwen voor aandachtsgroepen (waaronder ouderen), toekomstbestendige bouw, ruimtelijke ordeningsaspecten, de herstructureringsopgave, het aantal verpleegzorgplekken (er is landelijk behoefte aan 50.000 verpleegzorgplekken), studentenhuisvesting, vakantieparken en de doorvertaling van de woon- zorgvisies. Ook maken partijen afspraken die bijdragen aan het toewerken naar meer balans in de woningvoorraad. In de woondeal zet het college van GS samen met de gemeenten in op het streven naar ten minste twee derde betaalbare huur- en koopwoningen in 2025 op regionale schaal. Voor wat betreft de verdeling in de betaalbaarheidssegmenten (betaalbare koop, middenhuur, sociale huur) kunnen provincies daarbij rekening houden met een evenwichtige balans in de woningvoorraad.


5.3 Onderstaande kritische succesfactoren (zie paragraaf 6) worden bij de uitwerking in de Zeeuwse woondeal vertaald naar de regio-specifieke situatie waarover het college van GS en de minister voor VRO in de woondeals wederkerige afspraken zullen maken met gemeenten in regioverband. Partijen maken hierbij afspraken over zowel de Rijksbijdrage als de bijdrage vanuit de provincie.


6. Kritische succesfactoren: Samen de schouders eronder!

De provincie Zeeland, de Zeeuwse gemeenten, de wooncorporaties en de marktpartijen willen graag een extra bijdrage leveren aan de nationale woningbouwopgave. Onze bijdrage kunnen wij alleen realiseren als de juiste randvoorwaarden hiervoor aanwezig zijn. Om de juiste randvoorwaarden te creëren hebben we hulp van het Rijk nodig. Wij vinden het belangrijk om hierover in gesprek te gaan, afspraken te maken en deze vast te leggen in de nog te sluiten woondeal met het Rijk. Het gaat daarbij om de volgende vijf zaken:

1. Samenwerk als één overheid.

2. Integraliteit van de opgaven en transities.

3. Creëren van benodigde ambtelijke capaciteit.

4. Regels en procedures.

5. Passende financiële instrumenten


6.1. Samenwerken als één overheid

6.1.1 Verantwoordelijk voor een deel, medeverantwoordelijk voor het geheel Als gemeenten, provincie en Rijk zijn we gezamenlijk verantwoordelijk voor de versterking van de regie op de woningbouw en het realiseren van de

woningbouwopgave. Dit kunnen we als overheden ook niet alleen, daarom is het belangrijk dat we samen met de woningcorporaties en marktpartijen een gezamenlijke inspanning leveren. Samen zetten we de schouders er onder om de extra ambitie in Zeeland te realiseren en daarmee bij te dragen aan de nationale opgave.


6.1.2. Adaptieve samenwerking

Wanneer ontwikkelingen of nieuwe inzichten daar aanleiding voor geven willen we met het Rijk samen kijken wat dit betekent voor de Zeeuwse ambitie en de regionale

uitvoering. Het doel is de maatschappelijke prestatie die we samen willen realiseren waarbij de regio en het Rijk zich inspannen om deze ambities te realiseren.

We willen in de regio met het Rijk op een constructieve en adaptieve wijze samenwerken. We nodigen het Rijk uit om structureel deel te nemen aan gesprekken in de regio over de woonopgave, de ervaren knelpunten en dilemma’s. Het Rijk participeert als actieve partner in ons Zeeuwse nieuwbouwprogramma.


6.2. Integraliteit van de opgaven en transities.

6.2.1. De bredere ruimtelijke opgaven

De woningbouwopgave maakt onderdeel uit van de bredere ruimtelijke opgave en het gaat niet alleen om aantallen. Het is meer dan ooit nodig om toekomstbestendig te bouwen, ofwel in ieder geval klimaatadaptief, natuurinclusief, circulair/biobased, energieneutraal, gezond & veilig. De stapeling van verschillende duurzaamheidsopgaven zet de betaalbaarheid onder druk (als gevolg van meerkosten). Dit is wel het moment om samenhangende plannen te maken voor de verschillende transities én de regionale accenten daarbinnen te maken. Kleine investeringen nu levert grote besparingen op in de toekomst. We denken hierbij aan opschalingsprogramma’s van bijvoorbeeld de toepassing van biobased materialen, een programma voor de hergebruik van de materialen van de bijna 3.000 te slopen woningen in Zeeland, toepassing van klimaatadaptieve maatregelen, etc.


We vragen van het Rijk stimuleringsprogramma’s en condities waarmee we kunnen werken naar de nationale vastgestelde circulaire doelen in 2030 en de klimaatdoelen.


6.2.2. De bestaande woningvoorraad

We blijven werken aan het versterken van de bestaande woningvoorraad door woningen te verduurzamen, levensloopbestendig te maken, renoveren, of daar waar nodig op termijn te onttrekken. Door de toevoeging van nieuwe toekomstbestendige woningen creëren we een probleem doordat bepaalde typen woningen aan onderkant van de markt de aansluiting missen (zijn niet meer van deze tijd).


Het college van GS vindt het essentieel dat het Rijk participeert in een regionaal fonds (zie randvoorwaarde 5), waar rijk en regio samen beslissen op welke wijze gelden kunnen worden geïnvesteerd in de Zeeuwse bestaande woningvoorraad.


6.3. Creëren van benodigde gezamenlijke ambtelijke capaciteit

6.3.1. Vergroten ambtelijke capaciteit

Voor de woningbouw is het belangrijk dat er structureel financiën beschikbaar komen om de ambtelijke capaciteit van gemeenten en provincie te vergroten. Een inventarisatie in de regio laat zien dat hier een groot en reëel knelpunt ligt. We verwachten voor Zeeland tezamen een jaarlijks personeel tekort (in de periode 2022-2024) dat grosso modo neerkomt op ca 60 fte per jaar. Momenteel maken diverse gemeenten gebruik van de subsidieregeling voor flexibele inzet capaciteit voor de versnelling van woningbouw.

Voortzetting van deze regeling helpt om de personele problemen bij met name gemeenten te verkleinen. Daarnaast zouden we graag zien dat de flexpool regeling wordt aangepast zodat deze ook meerjarig (projectmatig) is in te zetten en voor bredere doelen, zoals intergemeentelijke mobiliteitsbevordering van personeel of opleidingskosten. Daarmee ontstaat voorspelbaarheid, duidelijkheid en continuïteit waardoor de overheden personeel perspectief kunnen bieden en vasthouden (bijvoorbeeld het opzetten van traineeprogramma’s)

We vragen van het Rijk om de flexpool regeling tot en met 2030 structureel in te richten en te verbreden.


6.4. Regels en procedures

In het algemeen zou het helpen om procedures te verkorten en eenvoudiger te maken, zodat helderheid ontstaat en risico’s op uitstel of extra kosten worden voorkomen. Het gaat hierbij om de volgende elementen:

• Het helpt ons om met aanvullende regelgeving sturing op het toevoegen van betaalbare woningen mogelijk te maken. Gemeenten moeten in staat zijn om dit in ruimtelijke plannen en verordeningen te kunnen afdwingen. De provincies en het Rijk moeten in staat zijn om te kunnen ingrijpen als dit onvoldoende resultaat geeft.

• Ook zou het helpen als er helderheid ontstaat over schadeclaims en kostenverhaal bij sturing door de overheid op dit gebied. Mogelijk is bijvoorbeeld aanpassing van de grondpolitiek wenselijk waardoor grondeigenaren alleen een vergoeding krijgen voor de werkelijke waarde van hun grond.

• Industrieel (of conceptueel) bouwen biedt kansen en mogelijkheden om de bouwproductie te verhogen en de bouwkosten te verlagen. Wet en regelgeving is nog niet aangepast op deze manier van bouwproductie. Op gemeentelijk niveaus hebben bouwers te maken met veel verschillende bouwregels. Het is dan ook nodig de regelgeving voor industrieel bouwen te uniformeren en te vereenvoudigen om daarmee de opschaling van deze wijze van produceren mogelijk te maken.

• Het onderzoeken op welke wijze de doorlooptijd van planologische procedures zijn te verkorten zonder daarbij afbreuk te doen aan de democratische rechten van de burgers. Veel vertraging wordt veroorzaakt door o.a. participatie- en besluitvormingsprocedures. Een veel gehoord knelpunt is ook de doorlooptijd bij de Raad van State.

• Voorkomen dat bestaande wet en regelgeving (geluid, stikstof, flora en fauna, water en bodem, BKB toets, etc.) woningbouw onnodig vertraagd of te duur maakt.

• Voorkomen dat door toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking wenselijke woningbouw (betaalbaar, nultreden, transformatie) tegen wordt gehouden bij procedures. Het gaat hierbij om gevallen waarbij ‘ladderruimte’ wordt ingenomen door bestaande harde, vaak verouderde woningbouwplannen die niet of te langzaam worden ontwikkeld.

• Verkennen op welke wijze overige procedures en processen zouden kunnen worden vereenvoudigd of geüniformeerd.

We vragen het Rijk om het huidige juridisch instrumentarium en bijbehorende procedures aan te passen zodat versnelling van woningbouw en sturing op betaalbaarheid verbeterd wordt.


6.5. Passende financiële instrumenten

6.5.1. Regionaal woon- en transitiefonds

De woningbouwopgave van Zeeland kent vele uitdagingen, met name financiële. Financiële steun is nodig voor:

• Het wegnemen van onrendabele toppen: Bij woningbouw is er vaak extra geld nodig om daadwerkelijk betaalbare woningen te realiseren. We zien dat de (publieke) onrendabele top vaak hoger wordt naar mate meer betaalbare woningen worden gerealiseerd en er sprake is van binnenstedelijke locaties met meervoudige problematiek.

• Transformatie van haven- en bedrijventerreinen: Er zijn diverse locaties in beeld bij met name steden om woningbouw te ontwikkelen op bedrijventerreinen/binnenhaventerreinen die moeilijk van de grond komen, maar qua locatie en potentie een grote meerwaarde zouden hebben. Knelpunten hebben vooral te maken met milieunormen, bedrijfsverplaatsingen en (bodem)saneringskosten.

• Aanpak van de bestaande woningvoorraad: Voor Zeeland geldt dat de bestaande woningvoorraad het grootste probleem is op de woningmarkt. We zien grote uitdagingen bij het toekomstbestendig maken van met name de particuliere woningvoorraad door de demografische en klimaatuitdagingen die op ons afkomen.

In naoorlogse wijken zien we daarbij

ook andere problemen die te maken hebben met leefbaarheid. Deze wijken zijn te klein om indruk te maken op nationale schaal


We waarderen de inzet van het rijk via de Woningbouwimpuls en het Volkshuisvestingsfonds. Helaas werken deze subsidieregelingen onvoldoende in Zeeland. De criteria van onder andere de minimale projectomvang en de leefbaarheidsprobematiek sluiten niet aan bij de Zeeuwse schaal. Daarnaast worden de procedures en voorwaarden van de verschillende regelingen als complex en zeer arbeidsintensief ervaren. Door het gebrek aan ambtelijke capaciteit (zie 6.3) en gebrek aan perspectief op resultaat is de animo om aan dergelijke landelijke regelingen tijd, geld en energie te besteden, laag. Vanuit de provincie Zeeland, de Zeeuwse gemeenten, corporaties en bouwers is behoefte aan continuïteit (het creëren van een stabiele bouwstroom) en de zekerheid van een constante geld/subsidiestroom. De langdurige, complexe, integrale ruimtelijke opgaven vragen om regionale fondsvorming met substantiële ondersteuning van de rijksoverheid. Pas dan ontstaat het benodigde vertrouwen en de vereiste duidelijkheid die essentieel zijn om de bouwproductie langdurig te versnellen.


Het college van GS vindt het essentieel dat er samen met het Rijk een regionaal woon- en transitiefonds opgericht wordt. Hierbij beslissen regio en Rijk samen op welke wijze gelden kunnen worden geïnvesteerd in de Zeeuwse woonopgaven.


6.5.2. Exploitatie Flexwoningen

Het is in de praktijk lastig om de exploitatie van flexwoningen financieel rond te krijgen. Dit komt door de relatief korte periode waarover kosten voor die woningen dienen te worden terugverdiend, de terugkerende kosten bij verplaatsing (denk aan infrastructurele ontsluiting, nutsvoorzieningen, transport v/d flexwoningen, aantrekkelijke inrichting van de openbare ruimte) en/of de prijs van de grond.


We vragen van het Rijk een financiële bijdrage voor een garantieregeling voor verplaatsbare woningen.


7. Samenwerking en sturing: governance

7.1 Een intensievere samenwerking, actieve sturing en monitoring van de uitvoering is noodzakelijk voor de realisatie van de voorliggende bestuurlijke afspraken. Het college van GS en de minister voor VRO maken daarom – naast de afspraken over de woningbouwopgave - ook afspraken over een gezamenlijk overleg, over het gezamenlijk volgen van de voortgang via monitoring en rapportage. Ook maken we afspraken over hoe we

belemmeringen oplossen en besluiten nemen interventieladder om bij te sturen als de voortgang stokt.


7.2 Eén overheid: Gemeenten, provincies, waterschappen en Rijk zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de versterking van de regie op de woningbouw en het realiseren van de woningbouwopgave. Alle overheidslagen dragen bij aan de woningbouwopgave vanuit hun specifieke rol in aansluiting op het huis van Thorbecke, en wet- en regelgeving zoals de Woningwet, de Huisvestingswet, de Wet Ruimtelijke Ordening en de Omgevingswet. In aansluiting daarop herbevestigen we het volgende:


• Het College van B&W is als eerste bestuursorgaan verantwoordelijk voor de zorg voor de fysieke leefomgeving. In aansluiting daarop zetten de gemeenten zich in voor voldoende bouwlocaties in ruimtelijke plannen voor de realisatie van de woningbouwafspraken uit de regionale woondeals. Met inzet van de wettelijke instrumenten zorgen gemeenten voor de benodigde (harde) plancapaciteit in de verschillende prijssegmenten (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) en voor verlening van omgevingsvergunningen.


• Het Dagelijks Bestuur van het waterschap is verantwoordelijk voor een doelmatig waterbeheer. In het Omgevingsplan houdt de gemeenteraad rekening met het waterbelang met het oog op behoud van waterkwaliteit en het voorkomen van wateroverlast, droogte en overstromingen om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locatie, onder meer woningbouwlocaties. Daarbij geldt onder meer het uitgangspunt van ‘’water en bodem sturend’’. De concrete uitwerking daarvan vindt plaats in het programma water en bodem sturend.


• De Provinciale Omgevingsvisie en omgevingsverordening vormen het bovenliggende beleidskader en bevat de regels en voorwaarden voor de regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma's. Vanuit deze wettelijke bevoegdheid is het college van Gedeputeerde Staten van de provincie verantwoordelijk voor de gebiedsgerichte coördinatie van de (ruimtelijke) doorvertaling van de provinciale woningbouwopgave in regionaal verband met de gemeenten. Het college van Gedeputeerde Staten van de provincie stuurt actief op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogrammering, waarbij het kwalitatieve in deze afspraken voor nu vooral de betaalbaarheid betreft. Doel is het toewerken naar meer balans in de woningvoorraad, met een streven naar 30% sociale huurwoningen in de bestaande voorraad op provinciaal niveau, regionaal niveau en lokaal niveau. Daarbij kunnen provincies rekening houden met specifieke situaties in regio’s waarbij het toegroeien naar 30% evident niet logisch of haalbaar is zoals krimpregio’s of regio’s met een grote opgave voor herstructurering.


• Provincies bevorderen door actieve sturing deze evenwichtige verdeling tussen en in de woondealregio's. Eventueel extra noodzakelijk juridisch instrumentarium zal onderdeel uitmaken van de wet regie volkshuisvesting.


• De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is verantwoordelijk voor de realisatie van de nationale opgave en stelselverantwoordelijk voor de

versterking van het wettelijk instrumentarium voor de medeoverheden om de woningbouwopgave te realiseren en voor ondersteuning van de uitvoering via inzet van (financiële) middelen. De minister stuurt actief op de realisatie van de nationale opgave door intensief en periodiek overleg met medeoverheden en monitoring van de woningbouw. Daarnaast coördineert de minister de opgaven die samenhangen met de woningbouw met de medeoverheden en andere departementen. Zo nodig hakt de minister voor VRO samen met collega-bewindspersonen knopen door.


7.3 Het college van GS en de minister voor VRO werken samen vanuit hun eigen rol en verantwoordelijkheid en zetten gezamenlijk en gecoördineerd hun instrumenten en middelen in om de overeengekomen opgave te realiseren.

A. Monitoring en intensivering overleg over realisatie van de woningbouwopgave

7.4 De voortgang ten aanzien van de wederkerige bestuurlijke afspraken wordt gemonitord met de interbestuurlijke landelijke monitor voortgang woningbouw. Daarover is bestuurlijk afgesproken dat het doel van de monitor is enerzijds het voorzien van de (semi)overheden in informatie over plancapaciteit (woningbouwplannen), de voortgang van de woningbouw en opgeleverde (gerealiseerde) woningen. Anderzijds draagt de monitor bij aan inzicht in eventuele knelpunten en in informatie in verband met voor de woningbouw noodzakelijke opgaven ten einde deze te kunnen oplossen. Voor de monitoring is het relevant dat er overeenstemming is over de te gebruiken definities en dat (eenduidige en betrouwbare) data beschikbaar zijn voor relevante indicatoren (onder andere gerealiseerde sociale woningen). Het Ministerie XXX zet zich hiervoor in, in afstemming met provincies en gemeenten.


7.5 Om gezamenlijk zicht te houden op de voortgang van de uitvoering van de voorliggende bestuurlijke afspraken vindt er regulier overleg plaats tussen vertegenwoordigers van het Ministerie van BZK en de provincie.


7.6 De frequentie van het regulier overleg over de voortgang van de woningbouw op ambtelijk niveau tussen accounthouders vanuit het Ministerie van BZK en provincie wordt nader bepaald in overleg met provincie en gemeenten. Bij een aantal woondealregio’s met een zeer complexe opgave geldt dat er een regulier overleg op ambtelijk niveau is tussen het Ministerie van BZK, de provincie en afgevaardigden vanuit de woondealregio. Een overleg tussen de directeur Woningbouw en directeuren en/of opgavemanagers van provincie vindt vier keer per jaar plaats. Afgevaardigden uit de woondealregio’s waar het Ministerie van BZK op ambtelijk niveau aan tafel zit, sluiten aan bij dit provinciale overleg. Er vindt twee keer per jaar een bestuurlijk overleg plaats tussen de minister voor VRO en een afvaardiging van het college van GS.


7.7 De afspraken worden jaarlijks herijkt. Daarbij worden de nieuwste prognose van de woningbouwbehoefte tot en met 2030 betrokken. Deze wordt eveneens jaarlijks bijgewerkt. De richtinggevende doelstelling voor de woningbouwproductie per jaar tot en met 2030 wordt bijgewerkt op basis van deze prognose, de gerealiseerde bouwproductie en ontwikkeling van de

woningvoorraad. In 2023 wordt de herijking gepland na het beschikbaar komen van de volgende prognose van de woningbouwbehoefte en het provinciaal ruimtelijk arrangement, waarbij in de herijking ook randvoorwaarden zoals water en bodem, stikstof, geluid aan bod kunnen komen. Daarnaast wordt in 2023 eenmalig een tussenbalans opgemaakt ten aanzien van het provinciale aandeel in de nationale opgave na het afsloten van de woondeals. Waar nodig wordt deze tussenbalans bestuurlijk besproken.


7.8 Vanuit de taskforce nieuwbouw woningcorporaties en tafels als de landelijke versnellingstafel agenderen partijen waar nodig eventuele knelpunten in ambtelijke en directeuren en bestuurlijke overleggen.


B. Belemmeringen oplossen en besluiten nemen

7.1 Doel is door monitoring en intensief en kort-cyclisch ambtelijk en bestuurlijk overleg goed zicht te krijgen en te houden op de uitvoering. Hierdoor signaleren we vroegtijdig wanneer de voortgang van de woningbouw en de uitvoering van de bestuurlijke afspraken stokt. Wanneer (gezamenlijk) wordt geconstateerd dat de voortgang stokt, stellen we gezamenlijk vast wat de achterliggende oorzaken daarvan zijn (fact finding). Op basis daarvan worden de benodigde en gewenste acties in gang gezet. Hierbij kan ondersteuning worden ingeschakeld van de landelijke versnellingstafel, verstedelijkingstafel, tafels van andere ministeries of via onder andere de taskforce nieuwbouw woningcorporaties of expertteams. Uitgangspunt is dus: ''los het op, of schaal het op''.

Hierbij kunnen bestuurlijke of in het uiterste geval juridische interventies nodig zijn. Bestuurlijk overleg blijft het uitgangspunt. Juridische interventie vindt plaats door de naastgelegen overheid in aansluiting bij het huis van Thorbecke.

7.2 Via de woondeals kunnen alle partijen die in de keten zijn betrokken bij de woningbouw - zoals marktpartijen, corporaties, zorgkantoren - hun knelpunten agenderen. Dit kan ook via andere tafels zoals de taskforce nieuwbouw woningcorporaties en de landelijke versnellingstafel.


Handtekeningen


p.m.

Totstandkoming definitief bod

Bij de totstandkoming van het definitieve bod zijn op verschillende momenten gemeenten, marktpartijen en Zeeuwse corporaties betrokken.

Gezamenlijk is veel inspanning geleverd om de juiste aanbodgegevens boven tafel te krijgen met de vraag: hoeveel woningen kunnen er volgens woningbouwplannen of anderszins worden bijgebouwd tot en met 2030? Op basis van een inventarisatie van de bestaande plancapaciteit door gemeenten is een verbeterd inzicht ontstaan in de omvang en betaalbaarheid van de woningen die gepland zijn. Ook is een inschatting gemaakt van het aantal woningen dat gemiddeld jaarlijks toegevoegd worden aan de woningvoorraad zonder dat hier een woningbouwplan aan ten grondslag ligt.

Naast aanbod is ook op een rij gezet wat de behoefte is in Zeeland aan woningen en typen woningen. Hierbij staat de nieuwe Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose 2022 centraal. Leidend is de prognose gebaseerd op ambitieuze aannames die teruggrijpen op de meest recente jaren, toen veel binnenlandse en buitenlandse immigranten Zeeland wisten te vinden. Hierdoor is onze eigen prognose (13.320) qua huishoudengroei tot en met 2030, optimistischer dan de behoefte die de minister had voorzien voor Zeeland (7.100). De prognose is in opdracht van de Provincie Zeeland doorgerekend door bureau ABF Research met het zogenaamde Socrates model. Hieruit blijkt dat ook in Zeeland de uitbreidingsbehoefte van de bestaande en nieuwe huishoudens voor een groot deel uit betaalbare koop- en huurwoningen moet bestaan.


We onderschrijven dan ook het doel om bij de nieuw te bouwen woningen te sturen op betaalbaarheid. Belangrijk hierbij is ook om te signaleren dat volgens deze behoefteraming slechts 17% van de benodigde uitbreiding van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen hoeft te bestaan.

Om de behoefte en ambitie van het aantal flexwonen in beeld te brengen heeft de werkgroep Flexwonen van de Zeeuwse woonagenda een behoefteonderzoek laten doen naar flexwonen, specifiek spoedzoekers, starters en statushouders.

Op basis van alle vraag en aanbodgegevens hebben diverse gesprekken plaatsgevonden met gemeenten, corporaties en marktpartijen. Tijdens deze gesprekken is het realiteitsgehalte van de nieuwbouwplannen besproken, en onder welke voorwaarden het realistisch is.

Resultaat

In onderstaande tabel is weergegeven hoeveel woningen er gewenst zijn in de komende jaren tot en met 2030, hoeveel plannen hiervoor beschikbaar zijn en hoe het zit met de betaalbaarheid van de plannen.

Aantallen Provincie Zeeland


Jaartal


Ambitie

(te realiseren woningen)


Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Beschikbare netto plancapaciteit (bruto min onttrekking)


Aantal woningen in harde plancapacite it:

Betaalbaarheid (woningen) 13.720


62%


Aantal woningen door woningcorporaties


Sociale huurwoningen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot

€1000 per maand Aantal


Koopwoningen (onder

€355.000)

Aantal

Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing en functieveran dering


Sociale huurwoningen


Midden huurwoningen

2022

1.540


22.210


18.940

1.370

700

90

290


1.520


7.600


150

2023

1.690

1.310

790

100

330

2024

1.770

1.240

840

110

350

2025

1.820

1.170

870

110

360

2026

1.850

760

880

120

370

2027

1.880

410

900

120

380

2028

1.910

270

920

120

380

2029

2.000

210

970

130

410

2030

2.050

140

1.010

130

420

Totaal

16.500

22.210

18.940

6.870

7.870

1.030

3.300

1.520

7.600

150

De ambitie is om in Zeeland bruto 16.500 nieuwe woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Dit is bepaald op basis van de woningbehoefte uit onze ambitieuze prognose en een extra toevoeging om de geplande sloop (3.270) te compenseren. Per jaar betekent dit dat er gemiddeld meer dan 1.800 woningen per jaar moeten worden gebouwd in plaats van het gemiddelde van 1.300 in de afgelopen jaren. Om de bouw op te kunnen schalen is tijd nodig in de bouwsector, vandaar dat de beoogde aantallen in de loop van de jaren oplopen.

De beschikbare plancapaciteit is opgebouwd uit een aantal bronnen. Uit onderstaande tabel is te zien dat er voor meer dan 22.000 woningen aan plannencapaciteit/bouwmogelijkheden in beeld is gebracht in Zeeland. Dit is 135% van de ambitie die we als provincie hebben om te bouwen in de komende jaren.

Bron

Aantal

Inventarisatie gemeenten en corporaties

17.880

Toevoegingen anderszins

2.030

Flexwonen

800

Extra verkoop en nieuwbouw sociale huurwoningen

1.500

Totaal (afgerond)

22.210

Het aantal woningen dat door gemeenten is geïnventariseerd komt uit het planmonitoringssysteem dat in Zeeland wordt gebruikt, de Planmonitor Wonen. Hierin zijn alle harde- en zachte plannen benoemd met allerlei kwalitatieve kenmerken. Hierbij zijn ook aantallen opgevoerd die nog niet gekoppeld zijn aan concrete locaties maar waarvan wel verwacht wordt dat deze in de komende jaren in procedure zullen worden gebracht. Woningcorporaties hebben gegevens aangeleverd ter aanvulling van de inventarisatie door gemeenten, hierdoor is een compleet beeld ontstaan over de omvang en aard van de sociale huursector en in mindere mate de middenhuurwoningen. Uit de inventarisatie is ook de harde plancapaciteit gedestilleerd: het gaat hier om 6.870 in totaal. Het betekent dat er voor de komende jaren nog voldoende harde plancapaciteit is om de ambitie waar te maken, maar dat de komende jaren ook benut moeten worden om dit verder op te voeren richting 2030.

De ‘toevoegingen anderszins’ betreffen toevoegingen aan de woningvoorraad door splitsing, samenvoeging en functieverandering. Het gaat enerzijds om het saldo van alle veranderingen die plaatsvinden in het bestaand vastgoed zonder dat er een plan aan ten grondslag ligt, bijvoorbeeld als een winkel verbouwd wordt tot woning. Het gaat ook om nieuwbouw van bijvoorbeeld losse woningen die in een bebouwingslint gebouwd worden die bestemmingsplanmatig of via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk worden gemaakt. Ook transformatie van kantoren met een kruimelgevallenvergunning vallen hier onder.

De verwachting is dat de stijgende trend die waarneembaar is bij dergelijke toevoegingen door zal trekken. Van de 2.030 woningen wordt verondersteld dat driekwart in de categorie betaalbaar zal vallen door koop en huur.

Het aantal flexwoningen dat tot en met 2030 zal worden gebouwd wordt vooralsnog geschat op afgerond 800. Hierbij baseren we ons op het zgn. midden scenario dat Stec Groep heeft berekend.

Extra woningaanbod kan ook worden gecreëerd door het aanbod van de Zeeuwse woningcorporaties om tot en met 2030 1.500 extra woningen te verkopen en het aanbod sociale huurwoningen te compenseren met nieuwbouw. Per saldo betekent dit dat de voorraad sociale huurwoningen gelijk blijft maar wel kwalitatief wordt verbeterd, en het betekent dat er 1.500 betaalbare koopwoningen aan de woningvoorraad wordt toegevoegd.

De woningcorporaties zullen ongeveer 7.750 woningen bouwen, waarvan het merendeel huurwoningen onder de liberalisatiegrens. Hier zit ook het aantal van 1.500 woningen in dat aangeboden is extra te bouwen ter compensatie van extra verkoop van 1.500 bestaande sociale huurwoningen. Ook zit hier een deel van de ambitie van flexwonen is: verondersteld kan worden dat tweederde van de flexwoningen door woningcorporaties kunnen worden ontwikkeld. Het is ook goed om te melden dat veel nieuwbouw door de corporatie vervanging betreft van te slopen woningen. Het aantal middenhuurwoningen dat door woningcorporaties zullen worden gebouwd is nog beperkt. Dit komt omdat pas kort duidelijkheid is ontstaan over de mogelijkheden om dit te ontwikkelen. De verwachting is dat het aantal van 150 in de praktijk hoger zal uitpakken.

Het streven is om alle nieuw toe te voegen woningen tweederde betaalbaar te laten zijn. Op basis van de huidige inventarisatie komen we op een percentage van 62%. Dit is als volgt op gebouwd:

Type betaalbare woning

Aantal

Sociale huurwoningen (Inventarisatie gemeenten en corporaties)

5.570

Middenhuurwoningen (Inventarisatie gemeenten en corporaties)

1.030

Betaalbare koopwoningen tot de NHG grens (Inventarisatie gemeenten)

3.300

Flexwoningen

800

Nieuwbouw sociale huurwoningen ter compensatie van extra verkoop

1.500

Betaalbaar deel van Toevoegingen anderszins

1.520

Totaal betaalbare woningen

13.720

Uit de inventarisatie door gemeenten en corporaties blijkt dat er op basis van de planvoorraad 5.570 sociale huurwoningen in Zeeland kunnen worden gebouwd en 1.030 middenhuurwoningen.

Opgeteld met de toevoeging aan flexwoningen, de bouw van 1.500 extra sociale huurwoningen ter compensatie van extra verkoop van sociale huurwoningen en het verwachte betaalbare deel van de

‘toevoegingen anderszins’, is het totaal aantal geplande betaalbare woningen 13.720. Als percentage van het totaal aantal geplande woningen (22.210) komen we op een

aandeel van 62%. Uit de inventarisatie komt verder dat het aantal dure huur- en koopwoningen 7.330 (33%) is, en 1.155 (5%) nog onbekend. ‘Onbekend’ betekent dat er op dit moment geen inschatting is te maken of de beoogde woningen betaalbaar dan wel duur zullen zijn. Van de dure koop- en huurwoningen zijn 4.210 woningen planologisch hard, dit maakt 19% uit van het totale aanbod. Onderstaand figuur geeft de relatieve omvang van de Zeeuwse woningbouwplannen qua planologische hardheid en betaalbaarheid.


Reality check

In kwantitatief opzicht is het door het Rijk gevraagde aantal van 7.100 woningen hoe dan ook haalbaar gezien de gestegen behoefte op de Zeeuwse woningmarkt en de aantallen woningen die er de afgelopen jaren gemiddeld zijn gebouwd. Onze ambitie is om 16.500 woningen te bouwen, om de groeiende migratie richting Zeeland op te vangen en te stimuleren. Er is voldoende plancapaciteit in beeld om dit te realiseren, namelijk 22.210. Wel zullen er de komende jaren veel zachte plannen planologisch gehard moeten worden. Qua bouwvolume, waarmee de hoeveelheid woningen die door aannemers gebouwd kan worden wordt bedoeld, is aangegeven dat het aantal van

16.500 als reëel gezien wordt.

Qua betaalbaarheid van de woningbouwplannen is in de vorige paragraaf duidelijk geworden dat 62% als betaalbaar wordt aangemerkt, 33% als dure koop of huur en 5% nog onbekend. De sturingsruimte in planologisch opzicht is groot: 19% is al hard en duur, de rest is hard en betaalbaar of nog zacht en onbekend. Een deel van de zachte plannen zal niet makkelijk naar het betaalbare segment verschoven kunnen worden door onderliggende anterieure of andere overeenkomsten. De

verwachting is dat er nog voldoende sturingsruimte overblijft om richting de tweederde betaalbaarheid te koersen, er is namelijk 14% (zachte dure capaciteit) en 5% (onbekend) beschikbaar om te groeien van 62% naar 66%. Dit kan wel zorgen voor lagere opbrengsten van de grond die vaak niet ingecalculeerd zijn, en dus verliezen op de grondexploitatie. Voor bouwers is het vergroten van het aandeel betaalbare woningen binnen projecten geen belemmering mits de grondprijzen hierop zijn afgestemd. Ook woningcorporaties geven aan dat voldoende locaties tegen reële prijzen randvoorwaardelijk zijn om hun voorraad te kunnen vergroten.

Om op te schalen qua personeel en bouwmaterieel is het essentieel dat er zicht is op een continue hoge bouwstroom. Dit vraagt om het creëren van vertrouwen, financiële zekerheid en verlagen van risico’s. Alle betrokken partijen zullen zich hier extra voor moeten inspannen. Aan verschillende randvoorwaarden moet worden voldoen om dit realiteit te maken.

Bijlage 2: Woningbouwopgave en Plancapaciteit naar betaalbaarheid per gemeente

Ambitie per gemeente, afgezet tegen de geïnventariseerde plancapaciteit. Plancapaciteit is uitgesplitst naar planologische hardheid en betaalbaarheid.



Ambitie: Te realiseren woningen bruto



Betaalbaarheid


Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Netto plancapaciteit


Sociale huur


Middenhuur


Betaalbare koop


Betaalbaarheid totaal

Woningen door woningcor-

poraties



Xxxxxxx

000

0000

930

280

25

255

560

285

Goes

2735

3170

2525

1015

513

428

1955

1040

Hulst

000

000

000

385

90

000

000

000

Kapelle

700

830

800

260

48

308

615

270

Middelburg

2280

3260

2845

1550

123

143

1815

1570

Noord-Beveland

000

000

000

50

25

140

215

55

Xxxxxxxxxxx

1035

975

840

325

83

218

625

335

Xxxxxxxx-

Xxxxxxxxx

1120

1280

1095

390

128

263

780

400

Xxxxx

270

935

715

185

138

138

460

185

Terneuzen

1820

2205

1840

675

248

698

1620

690

Tholen

1645

1617

1514

495

30

378

903

525

Veere

455

910

830

295

18

513

825

300

Vlissingen

2610

3110

2545

845

320

480

1645

870

Totaal

16525

20952

17659

6750

1785

4163

12698

6915


100%


39%

11%

25%

76%

42%

Bijlage 3: Generieke ondersteuning woningbouw


Het Rijk ondersteunt door:


A. Het verstrekken van financiële middelen via diverse regelingen en subsidies waar de regio aanspraak op kan maken. Het gaat hierbij om middelen die generiek beschikbaar zijn, ook andere regio’s kunnen hier aanspraak op maken. Het Rijk informeert via de woondealtafel over nieuwe regelingen en subsidiemogelijkheden. Ook dient het Rijk als vraagbaak bij eventuele onduidelijkheden omtrent de aanvraag van financiële middelen.

• Procesgeld woondeals

• Woningbouwimpuls

• Regeling flexpools

• Regeling huisvesting aandachtsgroepen

• Volkshuisvestingsfonds

• Transformatie faciliteit

• Tijdelijke huisvesting

• Verpleegzorgplekken

B. Het verstrekken van kennis en expertise wanneer projecten vastlopen. Het kan hierbij zowel gaan om concrete- als generieke vragen.

• Inzet expertteams (Expertteam Woningbouw)

• Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

• Taskforce versnelling tijdelijke huisvesting

• Landelijke versnellingstafels

C. Wet- en regelgeving voor de realisatie van de woningbouwopgave. Voor versterking van dit instrumentarium wordt het wetsvoorstel versterken regie op de volkshuisvesting voorbereid.

D. BZK coördineert de opgave die samenhangen met woningbouw en fungeert als eerste aanspreekpunt richting andere departementen. De Minister voor VRO zet zich maximaal in om samen met de verantwoordelijke collega-ministers kritische succesfactoren als stikstof, geluid en de aansluiting op nutsvoorzieningen aan te pakken


De provincie ondersteunt door:


A. Regeling Herinvulling Leegstaande Panden voor wonen (HELP)

De subsidieregeling HELP heeft als doel leegstaande panden te doen hergebruiken voor wonen. Subsidie wordt verstrekt voor

• het herbestemmen of transformeren van beeldbepalende gebouwen of beeldverstorende verpauperde gebouwen naar een woonfunctie;

• . het slopen van beeldverstorende verpauperde gebouwen die niet meer zinvol kunnen worden herbestemd of getransformeerd, gevolgd door herontwikkeling van de vrijgekomen ruimte gericht op wonen.

• 2023 € 2.000.000

• 2024 € 1.000.000


B. Woonfonds gebiedsgerichte aanpak

De subsidieregeling Gebiedsgerichte aanpak heeft als doel ondersteuning te geven aan een integrale gebiedsgerichte aanpak ten behoeve van de verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad en de ruimtelijke kwaliteit door renovatie, herstructurering en transformatie van gebieden en/of vastgoed, samen met herinrichting van de openbare ruimte.

2023 € 1.500.000

2024 € 1.500.000


C. Provinciale Impuls Wonen (PIW)

De PIW heeft als doel de bestaande woningvoorraad te verbeteren door:

• het slopen van ongewenste particuliere woningen en het niet of minder in aantal terugbouwen van woningen;

• het samenvoegen van twee of meer woningen waaronder ten minste één ongewenste particuliere woning;

• het slopen van ongewenste particuliere woningen en het terugbouwen van evenveel woningen;

• het toekomstbestendig maken van minimaal drie aaneengesloten ongewenste particuliere woningen waarbij de minimale investering € 40.000 per woning bedraagt.

2023 € 1.091.010

2024 € 551.010

2025 en verder € 1.051.010 per jaar.


D. Flexpoolregeling

Het doel van de regeling is het bevorderen van de snelheid in de voorfase van de woningbouw door middel van het bieden van ondersteuning en expertise. Deze bestaat gedeeltelijk uit een subsidieregeling voor inhuur van capaciteit door gemeenten. Daarbij gaat het om de volgende processen:

a. de vergunningverlening voor woningbouwprojecten;

b. de totstandkoming van lokale of regionale integrale woonzorgvisies en het realiseren van betaalbare woningen met passende zorg en ondersteuning voor aandachtsgroepen;

c. het voorbereiden van een woningbouwproject of herstructureringsproject;

d. het sluiten van anterieure overeenkomsten met marktpartijen; of

e. het opstellen van een bestemmingsplan en het doorlopen van de bijbehorende procedure.

Naast deze regeling voor planondersteuning is het de bedoeling om een deel van de middelen in te zetten voor een meer duurzame beschikbaarheid van expertise, zoals een deskundigenpool of een traineeprogramma.

2023 – 2024 € 847.285


E. Rentekortingsregeling Warmtefonds

Het Warmtefonds past een rentekorting van 1,0% op het landelijk geldend tarief toe op de Energiebespaarlening voor woningeigenaren en VVE’s in Provincie Zeeland.

2021 – 2023 € 700.000


F. Cofinanciering aanvragen rijksregelingen

Vooruitlopend op aanvragen van gemeenten voor de volgende openstellingen van rijksregelingen voor versnelling, zoals de Woningbouwimpuls of het Volkshuisvestingsfonds heeft de provincie en reservering gemaakt voor cofinanciering van de aanvragen voor € 200.000 per Zeeuwse gemeente, tot een totaal van € 2.600.000.

Bijlage 4: Verhouding van het percentage sociale huurwoningen in de bestaande voorraad en de plancapaciteit.




% corporatie huurwoningen onder liberali- satiegrens binnen bestaande

woningvoorraad


Percentage huurwoningen onder liberalisatie- grens

in plancapaciteit incl. Flexwoningen

(BRUTO)


Verschil tussen bestaand % sociale huur en het % sociale

huur in plancapaciteit

Borsele

19%

28%

8%

Goes

28%

32%

4%

Hulst

18%

39%

20%

Kapelle

14%

31%

17%

Middelburg

26%

48%

22%

Noord-


Beveland


14%


8%


-6%

Reimerswaal

22%

33%

11%

Schouwen-


Duiveland


23%


31%


8%

Sluis

17%

20%

2%

Terneuzen

19%

31%

12%

Tholen

22%

36%

14%

Veere

10%

33%

23%

Vlissingen

29%

27%

-2%

Zeeland

22%

30%

9%


Bijlage 5: Nultredenwoningen en geclusterde woningen in plancapaciteit



Gemeente

Aantal nultredenwoningen

Aantal

geclusterde woningen

Borsele

394

p.m.

Goes

603

p.m.

Hulst

658

p.m.

Kapelle

464

p.m.

Middelburg

868

p.m.

Noord-Beveland

363

p.m.

Reimerswaal

296

p.m.

Schouwen-Duiveland

319

p.m.

Sluis

342

p.m.

Terneuzen

703

p.m.

Tholen

270

p.m.

Veere

262

p.m.

Vlissingen

1244

p.m.

Zeeland

6.786

0

Bijlage 6: Gevraagde nultredenwoningen en geclusterde woningen op basis van Fortuna doorrekening van de Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose 2022




Nultredenwoning

Geclusterde ouderenwoning


Totaal

Borsele

20

10

30

Goes

510

200

710

Hulst

120

-20

100

Xxxxxxx

000

00

000

Xxxxxxxxxx

240

260

490

Noord-Beveland

80

10

90

Xxxxxxxxxxx

000

0

000

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxx

320

20

340

Sluis

40

10

50

Terneuzen

000

000

000

Tholen

470

70

540

Veere

70

30

100

Vlissingen

460

250

710

Totaal

3170

990

4160

Bijlage 7: Lijst met planologisch harde en/of openbare woningbouwprojecten in Zeeland (Xxxxxxxxxxxxxxxx.xx)


Plannaam


gemeente


regio

Resterende nieuwbouwcapaciteit

Heinkenszand, Platepolder, 2e fase

Xxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

000

Xxxxxxxxxxxx, Platepolder fase 1

Borsele

De Bevelanden

94

's-Heerenhoek, De Blikken II 2e fase

Borsele

De Bevelanden

37

's-Heerenhoek, gedeelte voormalig AMAC-terrein

Xxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxxxx, Xxxxxxxxxx Xxxxx-Xxxx

Borsele

De Bevelanden

35

Nieuwdorp, Lancaster

Borsele

De Bevelanden

26

Lewedorp, West-Kraaijertpolder

Borsele

De Bevelanden

20

's-Gravenpolder Xxxxxxxxx

Xxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

00

Transformatie, Herstructurering, ruimte-voor-ruimte onvoorzien gemeente Borsele

Borsele

Xx Xxxxxxxxxx

00

'x-Xxxxxxxxxxxx Jasmijnstraat 1-11

Borsele

De Bevelanden

16

Ovezande, Nieuwstraat

Borsele

De Bevelanden

14

Borssele, Stadshoek

Borsele

De Bevelanden

13

's-Gravenpolder Oostgaarde

Borsele

Xx Xxxxxxxxxx

00

'x-Xxxxxxxxxx, Xxxx van Horsighstraat 21-35, 38-43, 49-55

Borsele

Xx Xxxxxxxxxx

00

'x-Xxxxxxxxxxxx Schoolstraat

Borsele

Xx Xxxxxxxxxx

00

'x-Xxxxxxxxxxxx, Laurierstraat

Borsele

Xx Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxxxx, Borszeestraat

Borsele

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxx Diepeneestraat 4-22

Borsele

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxxxx Kerklaan 16-26

Borsele

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxx, Vanderbijlparkstraat

Borsele

Xx Xxxxxxxxxx

0

'x-Xxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx 0-00

Borsele

De Bevelanden

6

's-Heerenhoek, Burg Timansweg, Oude smidse

Borsele

De Bevelanden

6

's-Heerenhoek, 's-Heerenbosch

Xxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

0

Driewegen, Smitsweg

Borsele

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxx Kalootstraat 1-11

Borsele

De Bevelanden

5

Lewedorp Xxxxxxxx 00-00

Xxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxxxx Van Citterstraat 2-12

Borsele

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxx Bloemenstraat 15-21

Borsele

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxxxx, Xxxxxxxx III (woonwerkkavels)

Borsele

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxx, Xxxxxxxxxxxxx

Xxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

3

Lewedorp Burg. Xxxxxxxxxx 00-00

Xxxxxxx

De Bevelanden

3

Hoedekenskerke, De Honte 1 en 2

Borsele

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxxx, Xxx Xxxxxxxx II

Borsele

Xx Xxxxxxxxxx

0

'x-Xxxx Xxxxxxxxx, Colenshoek II

Borsele

Xx Xxxxxxxxxx

0

'x-Xxxxxxxxxx, Marktstraat 3

Borsele

De Bevelanden

1

Oudelande, Doelstraat

Borsele

De Bevelanden

0

Goes Goese Schans (diverse deelgebieden)

Xxxx

Xx Xxxxxxxxxx

000

Aria - uitwerking

Xxxx

Xx Xxxxxxxxxx

000

Herstructurering Verzetsheldenbuurt

Goes

De Bevelanden

111

Residence Gasthuis

Goes

Xx Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxx xx Xxxxx

Xxxx

Xx Xxxxxxxxxx

00

Xx Xxxxxx

Xxxx

Xx Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxxxxxxxx xx Xx Xxxxx

Xxxx

De Bevelanden

32

Hendriks plaza

Goes

Xx Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxxxx (xxx Citroën garage)

Goes

Xx Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxxx (xxx bibliotheek)

Xxxx

Xx Xxxxxxxxxx

00

Wilgenstraat (vml kantoor)

Goes

Xx Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxxxx

Xxxx

Xx Xxxxxxxxxx

17

Joachimikade

Goes

De Bevelanden

14

Wolphaartsdijk Oost

Goes

De Bevelanden

14

Groenedaal

Goes

De Bevelanden

14

Zorgvliet

Goes

Xx Xxxxxxxxxx

00

Xxx xxx Xxxx

Xxxx

De Bevelanden

12

Tiendendreef

Goes

De Bevelanden

11

Woon-werkzone

Goes

De Bevelanden

10

Xxxxxx

Goes

De Bevelanden

9

Zonnebloemstraat (vml kantoor)

Goes

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxx Xxxxxxxxxx

Xxxx

De Bevelanden

8

Aria

Goes

De Bevelanden

7

Torenring

Goes

De Bevelanden

7

Jacobahof

Goes

De Bevelanden

5

Arendskwartier (vml Poelwijck)

Goes

De Bevelanden

4

Voormalige Herberg

Goes

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxx

Xxxx

Xx Xxxxxxxxxx

2

Ravelijn de Xxxxxx Xxxxx

Goes

De Bevelanden

2

Proefstation

Goes

De Bevelanden

2

Landhuiskavel

Goes

De Bevelanden

1


Plannaam


gemeente


regio


Resterende nieuwbouwcapaciteit

Perkpolder - Waterzande

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

450

Groote Kreek 2 (eerste fase)

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

92

Hulst Absdaalseweg (De Statie)

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

60

Hulst Bierkaai deelgebied 8

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

56

Hulst - Bierkaai deelgebied 4

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

45

Kloosterzande - Hof te Zandeplein

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

44

Hulst - achter Xxxxxxxxxxx

Xxxxx

Xxxxxx Xxxxxxxxxx

00

Heikant - Weverij

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

14

Sint Jansteen - Rijksplein Wilhelminastraat

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

12

Kloosterzande Zoutedijk II

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

12

Vogelwaarde - Elzenstraat

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

10

Sint Jansteen - Geslechtendijk

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

9

Hulst - Broederhuis Lange Bellingstraat/Korenmarkt

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

8

Lamswaarde - Waaike van Xxxx

Xxxxx

Zeeuws Vlaanderen

8

Sint Jansteen - Xxxxx Xxxxxxxxxxxx 00 tm 28

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

6

Sint Jansteen - Kastanjelaan

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

5

Heikant - Wildelandenstraat

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

4

Nieuw-Namen - Nobelplein

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

4

Clinge - Klinkerstraat/Prins Bernhardstraat

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

4

Lamswaarde - Dreef (sloop)

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

4

Kloosterzande - de Singel

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

3

Sint Jansteen - Esdoorn - Pr. Hendrikstraat

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

3

Vogelwaarde - Kerkhofpad 2-10

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

3

Graauw - Irenestraat

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

2

Heikant - Zandrug

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

2

Heikant - Weverij

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

2

Nieuw-Namen - Xxxxxxxxxxxxxxxx

Xxxxx

Xxxxxx Xxxxxxxxxx

0

Heikant - Vlasstraat 18

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

2

Koninginnestraat 11

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

2

Hulst - Hulster Nieuwlandweg 15

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

1

Kapellebrug - Gentsevaart 35

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

1

Vogelwaarde - Meulenpad 14

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

1

Lamswaarde Achterstraat

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

1

Hulst - Zandstraat tussen 32a en 32b

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

1

Hulst - Steenstraat 25

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

1

Hulst - Poorterslaan 2a

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

1

Vogelwaarde - Xxxxxxxxxxx 000-000

Xxxxx

Zeeuws Vlaanderen

1

Graauw Begoniastraat

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

1

Heikant Xxxxxxxxxxxxx 000X

Xxxxx

Zeeuws Vlaanderen

1

Kapellebrug - Gentsevaart 38a

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

1

Graauw Duivenhoeksestraat

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

1

Heikant - Heuvelstraat 1

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

1

Hulst - Dullaertstraat 43 (dierenarts)

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

1

Clinge Vermeerplein

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

1

Nieuw Namen -Hulsterloostraat 31

Hulst

Zeeuws Vlaanderen

1

Kapelle Zuidhoek fase 3

Xxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

000

Xxxxxxxx 0

Xxxxxxx

De Bevelanden

120

Kapelle Veilingmeester

Xxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxxxxxxxxx

Xxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

16

Hoofdstraat Aldi Xxxxxxxxxx

Xxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

00

Bierweg huur herstructurering

Xxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

00

Fruitschuur

Kapelle

De Bevelanden

00

Xxxxxxxxxxxxxx

Xxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

1


Plannaam


gemeente


regio


Resterende nieuwbouwcapaciteit

Middelburg Mortiere

Middelburg

Walcheren

434

Middelburg Essenvelt

Middelburg

Walcheren

400

Middelburg Sint Laurens fase 2 en verder

Middelburg

Walcheren

204

Middelburg Veersepoort fase 5

Middelburg

Walcheren

109

Middelburg Rittenburg fase 3

Middelburg

Walcheren

91

Middelburg Churchilllaan

Middelburg

Walcheren

80

Braakmanstraat

Middelburg

Walcheren

50

Middelburg Het Zwin

Middelburg

Walcheren

50

Middelburg Sint Laurens fase 1

Middelburg

Walcheren

48

Arnemuiden Hazenburg

Middelburg

Walcheren

46

Middelburg Zuidsingel

Middelburg

Walcheren

46

Arnemuiden De Mortiere

Middelburg

Walcheren

38

Middelburg Sportlaan

Middelburg

Walcheren

32

Middelburg Achter de Houttuinen

Middelburg

Walcheren

28

Middelburg Kousteensedijk

Middelburg

Walcheren

25

Middelburg Veerseweg

Middelburg

Walcheren

23

Middelburg Morgenster

Middelburg

Xxxxxxxxx

00

Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxx 000

Xxxxxxxxxx

Xxxxxxxxx

00

Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxx 00

Xxxxxxxxxx

Walcheren

5

Nw- en St joosland Quarleshavenstraat

Middelburg

Xxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxx Walcherseweg

Middelburg

Walcheren

2

havengebied kats

Noord-Beveland

Xx Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxxxxxxx Sportvelden

Noord-Beveland

De Bevelanden

25

Akkerrand uitbreiding 2

Noord-Beveland

Xx Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Xxxxx-Xxxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxxxxxx, Nieuwstraat beveland wonen

Noord-Beveland

Xx Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxxxx, Xxxxxxxxxx

Xxxxx-Xxxxxxxx

De Bevelanden

18

Wissenkerke Akkerrand

Xxxxx-Xxxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxx, havenweg, jachthaven

Noord-Beveland

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx

Xxxxx-Xxxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx

Xxxxx-Xxxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxxxxx

Xxxxx-Xxxxxxxx

De Bevelanden

7

Kortgene Stadspolder

Noord-Beveland

De Bevelanden

5

Colijnsplaat (<5 woningen, Xxxxxxx/Rozen/Oost-Kerk)

Xxxxx-Xxxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxx (<5 woningen, Julianastraat & Torendijk)

Noord-Beveland

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxx CZAV terrein

Noord-Beveland

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxx Xxxxxxxx

Xxxxx-Xxxxxxxx

De Bevelanden

4

colijnsplaat kruisstraat

Xxxxx-Xxxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxx, Molenpad (bedrijfswoningen)

Noord-Beveland

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx

Xxxxx-Xxxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxxx, xxxxxxxxxx

Noord-Beveland

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxx Xxxxxxxx

Xxxxx-Xxxxxxxx

De Bevelanden

0

Krabbendijke Rozeboom fase 4

Reimerswaal

De Bevelanden

28

Krabbendijke Kelders

Xxxxxxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx, Dulftstraat en Swaanhilstraat

Reimerswaal

De Bevelanden

24

Yerseke, Dreef

Reimerswaal

De Bevelanden

14

Yerseke Steehof III

Reimerswaal

De Bevelanden

9

Bathsewegkerk

Xxxxxxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxx Xxxxxxxx Wonen Swaanhilstraat

Reimerswaal

De Bevelanden

8

Kruiningen Kruse Veer

Reimerswaal

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxx 00 en 42

Reimerswaal

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxxxx Locatie Minnaard

Reimerswaal

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxx Steehof-Stoofstraat

Reimerswaal

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxx, Xxxxxxx 0X

Xxxxxxxxxxx

De Bevelanden

1

Hansweert Tramper II

Xxxxxxxxxxx

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxx, Breedsendijk 1

Reimerswaal

Xx Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxx, Xxxxxxx 0X

Xxxxxxxxxxx

De Bevelanden

1

Waarde, Kerkweg 5

Reimerswaal

De Bevelanden

1


Plannaam


gemeente


regio


Resterende nieuwbouwcapaciteit

Zierikzee Noorderpolder De Velden fase 3b / zacht

Schouwen-Duiveland

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxxx

000

Xxxxxxxxx Noorderpolder, De Velden / bouwtitel

Schouwen-Duiveland

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxxxxx Noorderpolder, De Lanen

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duivenland

55

Wonen aan de kust, individuele particuliere kavels

Schouwen-Duiveland

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxxxxx MFC

Schouwen-Duiveland

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxxxxx Kop Nieuwstraat

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duivenland

13

Dorpswonen, individuele particuliere kavels

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duivenland

11

Noordgouwe Brouwerijstraat

Schouwen-Duiveland

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxxx

00

Xxxxxxxxx Nieuwstraat

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duivenland

7

Xxxxxxx Xxxxx

Xxxxxxxx-Duiveland

Schouwen-Duivenland

6

Xxxxxxxxxxx Xxxx-werk kavels

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duivenland

6

Azaleaweg - bouwtitel

Schouwen-Duiveland

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxx Poortambacht 11

Schouwen-Duiveland

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxxx

0

Xxxxx-Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duivenland

4

Oosterland Oostkenshil

Schouwen-Duiveland

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxx Dorpsweg - Molenweg

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duivenland

2

Xxxxxxxxxx 0 - bouwtitel

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duivenland

1

Rooiedal 34 - bouwtitel

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duivenland

1

Xxxxxxxx 00 - bouwtitel

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duivenland

1

Xxxxxxxx 00 - bouwtitel

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duivenland

1

J.J. Boeijesweg 15 - bouwtitel

Schouwen-Duiveland

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxxxx Grevelingenlaan 4

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duivenland

1

Xxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxx 0 / Xxxxxxxx 00

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxx

Schouwen-Duivenland

1

Rust en Werk 2 - bouwtitel

Schouwen-Duiveland

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxxxx x'xxxxx 2e fase

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duivenland

1

Korte Groendal 6

Schouwen-Duiveland

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxxx

0

Xxxxxxxxx 0

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxx

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxxx

0

Xxxx Xxxxxxxxxxx 0x

Xxxxxxxx-Xxxxxxxxx

Schouwen-Duivenland

1

Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00-00

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duivenland

1

Sint Joostmeet 13

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duivenland

1

Kerkwerve Vuufgemeten

Schouwen-Duiveland

Schouwen-Duivenland

1

Havengebied

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

100

Gebiedsontwikkeling Oostburg

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

100

Plan West (Woongoed ZVL)

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

65

Erasmusweg (ong.)

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

55

Groenevelt Fase 2

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

36

Papaverstr/Seringenstr/Van Zuijenstr.

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

28

St. Annastraat 10 (vm RABO)

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

26

Residentie Kaaischans

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

24

Xxxxx Xxxx 00

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

20

Xxxx Xxxxxxxxxx 00 (XX Xxxx)

Xxxxx

Zeeuws Vlaanderen

17

Draaibrug 56

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

15

Eedeweg 15

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

15

Xxxxxx Xxxxxxxxx (0, 0, 0)

Xxxxx

Xxxxxx Vlaanderen

12

Xxxxxxxxxxxxxxx 00-00

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

10

Walplein (1)

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

10

Tienhonderdpolder Landgoed Maison

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

9

Kloosterstraat (Fase 1)

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

8

Mariastraat (Van Iwaarden)

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

8

Xxx. Xx Xxxxxxxxxxxxx (Xxxx 0)

Xxxxx

Xxxxxx Xxxxxxxxxx

8

Kloosterstraat (Fase 2)

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

8

Groote Jonkvrouw (4)

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

8

Cadzandseweg (Buize)

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

6

Jhr. De Brauwstraat

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

6

Xxxxxxxxxxx 00 t/m 30 (even)

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

6

Peurssensstraat

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

6

Eenhoornplantsoen 1

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

5

Grote Beer (Fase 2)

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

5

Kon. Julianastraat

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

4

Zuidstraat

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

4

Stuerboutstraat 104-107

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

4

Kamerikstraat 2-8

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

4

Xxx. Xx Xxxxxxxxxxxxx (Xxxx 0)

Xxxxx

Xxxxxx Xxxxxxxxxx

4

Boelaertstraat

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

3

Tienhonderdsemiddenweg

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

3

Groenevelt

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

2

Walenstraat 34

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

2


Plannaam


gemeente


regio


Resterende nieuwbouwcapaciteit

Xxxxxxxxxxxxxxx 00-00

Xxxxx

Zeeuws Vlaanderen

2

Nieuwstraat 46

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

2

Cadzandseweg 55/55A

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

2

Zwaanstraat 13

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

1

Markt 8

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

1

Grote Beer (vm BB Bunker)

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

1

Dorpsstraat 37

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

1

Nieuwstraat (achter 48)

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

1

Xxxxxxxxxx 00-00

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

1

Scheidingstraat 5

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

1

Spindlerpad

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

1

Langeweg 10 (De Uitkomst)

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

1

Liniedijk 4

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

1

Walenstraat 26

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

1

Zuidzandseweg

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

1

Sint Sebastiaanstraat 14

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

1

Xxxxx 00 (xx Xxxxxxxxx)

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

1

Pastoor Muijsenbergstraat 93

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

1

Molenberg 3

Sluis

Zeeuws Vlaanderen

1

Terneuzen Xxxxxx Xxxx

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

545

Terneuzen Pattistpark

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

192

Terneuzen Beurtvaartkade

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

104

Koewacht Emmabaan

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

68

Terneuzen Xxxx Xxxxxxxxxxx

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

66

Terneuzen Schoolweg 8 en Vlooswijkstraat 50

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

46

Axel Passage

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

42

Terneuzen Othene Zuid

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

40

Xxxxxxxxx Xxxxxx, Scheldekade 1e fase

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

37

Axel Componistenbuurt

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

36

Terneuzen Bellamyhof Alvarezlaan/Bellamystraat (kerkenlocatie)

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

34

Terneuzen Kop vd Noordstraat Noord Vlooswijkstraat

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

30

Xxxx Xxxxxxxxx 2e fase

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

30

Sas van Gent Wilhelminalaan/Zuidstraat AH locatie

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

30

Terneuzen Kop van de Noordstraat Zuid De Kampanje

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

26

Terneuzen Xxxxxxxxx Xxxxxxx 00

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

25

Zaamslag Plein locatie garage De Putter

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

23

Sluiskil Baljuwlaan / Nieuwe Kerkstraat

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

15

Sas van Gent Witte Wijk

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

14

Sas van Gent Xxxx Xxxxxxxxxxxx

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

13

Xxxx Xxxxxxxxxxx Marijkestraat 2 t/m 26

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

12

Philippine Kanaalpark II

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

11

Sas van Gent Tramstraat/Schulpenpad Lidl locatie

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

10

Terneuzen Nieuwstraat-Zuid

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

10

Philippine Ankerhof

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

10

Xxxx Xxxxxxxxxx

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

9

Xxxx Xxxxxxxxxxx Margrietstraat 1-17

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

8

Zuiddorpe Lindenhof

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

8

Xxxx Xxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx 00 t/m 48

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

6

Sas van Gent Leepstr / Hamerlinckstr

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

5

Xxxx Xxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxx 0 t/m 16, 1 t/m 15

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

5

Sluiskil Pierssenspolderstraat

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

3

Westdorpe Vissersverkorting

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

3

Terneuzen locatie Kwekerij

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

2

Hoek Windlust I

Terneuzen

Zeeuws Vlaanderen

1

Sluiskil Xxxxxxxx 0

Xxxxxxxxx

Zeeuws Vlaanderen

1


Plannaam


gemeente


regio


Resterende nieuwbouwcapaciteit

Sint Philipsland Aan de Kreek

Tholen

Tholen

99

Tholen Julianastraat

Tholen

Tholen

84

Tholen Molenvliet Zuid

Tholen

Tholen

50

Sint-Maartensdijk West

Tholen

Tholen

48

Sint Annaland Havenplein

Tholen

Tholen

47

Poortvliet Xxxxxxxx

Xxxxxx

Tholen

40

Sint Annaland Havenplateau

Tholen

Tholen

34

Tholen Stadszicht II

Tholen

Tholen

33

Sint Annaland Havenplateau landmark

Tholen

Tholen

30

Poortvliet Deestraat

Tholen

Tholen

21

Sint Annaland Suzannapolder

Tholen

Tholen

17

Poortvliet Paasdijkweg

Tholen

Tholen

14

Sint Annaland Vroonstede X

Xxxxxx

Tholen

11

Simon Lindhoutstraat 1B-1G (conpipe)

Tholen

Tholen

8

Oud-Vossemeer Coentjesweg

Tholen

Tholen

8

Tholen Kotterstraat

Tholen

Tholen

6

Stavenisse Poststraat

Tholen

Tholen

4

Sint-Philipsland Luysterrijk

Tholen

Tholen

3

Tholen Waterfront II

Tholen

Tholen

3

Zwevende Ruimte-voor-Ruimte Bouwtitels Tholen

Tholen

Tholen

3

Scherpenisse Oost

Tholen

Tholen

1

Oud-Vossemeer Hofstraat

Tholen

Tholen

0

Tholen Vestetuin

Tholen

Tholen

0

Serooskerke, Serooskerke Oost, Zorgwoningen

Veere

Walcheren

96

Grijpskerke Nimmerdor II & III

Veere

Walcheren

30

Serooskerke Oost

Veere

Walcheren

26

Serooskerke Boomgaard

Veere

Walcheren

25

Veere Oranjeplein

Veere

Walcheren

23

Xxxxxxxxxxx Xxxxxxx 00x (Zionskerk)

Veere

Walcheren

20

Domburg, Singel Kesterloostraat

Veere

Walcheren

19

Grijpskerke Nimmerdor I

Veere

Walcheren

14

Veere Zanddijk

Veere

Walcheren

13

Westkapelle, Westkapelle Molenwal

Veere

Walcheren

12

Domburg, Singel Zuidstraat

Veere

Walcheren

10

Westkapelle Calandplein

Veere

Walcheren

10

Westkapelle Badmotel

Veere

Walcheren

9

Domburg Land van Vliedduinen

Veere

Walcheren

8

Koudekerke, Landgoed Ter Boede

Veere

Walcheren

7

Meliskerke Zeester

Veere

Walcheren

6

Meliskerke Valkenburgstraat

Veere

Walcheren

4

Biggekerke MFA basisschoollocatie

Veere

Walcheren

4

Koudekerke Kaapduinseweg Dishoek

Veere

Walcheren

3

Dishoek/Koudekerke, bouwkavels De Honte

Veere

Walcheren

3

Vrouwenpolder Fort den Haakweg

Veere

Walcheren

3

Meliskerke Torenstraat

Veere

Walcheren

3

Zoutelande Tienden 2

Veere

Walcheren

2

Biggekerke, Bouwkavels Derrienk

Veere

Walcheren

2

Veere, Warwijcksestraat hoekperceel

Veere

Walcheren

2

Dishoek/Koudekerke, Bouwkavel Schoneveldlaan

Veere

Walcheren

1

Westkapelle Xxxxxxxxxxxxx 0x

Xxxxx

Walcheren

1

Serooskerke Xxxxxxxxxxxxx 00-00

Veere

Walcheren

1

Serooskerke Oostkapelseweg

Veere

Walcheren

1

Vrouwenpolder Augustinushof

Veere

Walcheren

1


Plannaam


gemeente


regio


Resterende nieuwbouwcapaciteit

Scheldewijk zuid blok I J K (SK)

Vlissingen

Walcheren

221

Machinefabriek e.o. 6c, 7, 8, 10, 11 (SK)

Vlissingen

Walcheren

203

Kop van het Dok (SK)

Vlissingen

Walcheren

175

Vlissingen Souburg Noord Fase 2

Vlissingen

Walcheren

95

Scheldestad Xxx Xxxxxxxxxxxx (SK)

Vlissingen

Walcheren

91

Middengebied fase 5

Xxxxxxxxxx

Xxxxxxxxx

00

Timmerplein blok B C D

Vlissingen

Walcheren

85

Claverveld

Vlissingen

Walcheren

83

De Koperslagerij Blok H (SK)

Vlissingen

Walcheren

82

Vlissingen Souburg Noord Fase 3

Vlissingen

Walcheren

00

Xx Xxxxx Xxxx X achter KSG/Van Dishoeckstraat (SK)

Vlissingen

Walcheren

80

Ravesteijnplein

Vlissingen

Walcheren

79

Prins Glas - Aan de Singel

Vlissingen

Walcheren

69

Blok G keersluisbrug (SK)

Vlissingen

Walcheren

58

Blok 2 naast Damen (SK)

Vlissingen

Walcheren

52

Zeelandtoren (SK)

Vlissingen

Walcheren

50

Blok A naast KSG (SK)

Vlissingen

Walcheren

44

Blok F naast Prins (SK)

Vlissingen

Walcheren

36

Blok E Singel Noord (SK)

Vlissingen

Walcheren

35

Broederband (SK)

Vlissingen

Walcheren

33

Bestevaer Blok C vm Postkantoor (SK)

Vlissingen

Walcheren

28

Vlissingsestraat

Vlissingen

Walcheren

25

OLV kerk

Vlissingen

Walcheren

20

Vlissingen Xxxxxxxxxxx

Xxxxxxxxxx

Xxxxxxxxx

00

Hof Vlugtenburg

Vlissingen

Walcheren

15

Van Doesburgcentrum

Vlissingen

Walcheren

13

Ritthem

Vlissingen

Walcheren

13

Vlissingen Lammerenburg III

Vlissingen

Walcheren

7

Vlissingen Beatrixlaan

Vlissingen

Walcheren

1

Subregionale Woondeal


Woningmarktregio Bevelanden

58

Gemeente Borsele, Goes, Kapelle, Noord-Beveland, Reimerswaal

Deel 2. Woningmarktregio De

Bevelanden

De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W), het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in de Zeeuwse Woondeal.


1. Woningbouwopgave De Bevelanden: van provinciale naar lokale opgave

Constatering

De regio De Bevelanden groeit. Het aantal inwoners is de afgelopen vijf jaar relatief zelfs harder gestegen dan de landelijke bevolking. Dit is onder meer het gevolg van de hoge bouwproductie in de regio. De laatste jaren voegden de vijf Bevelandse gemeenten gezamenlijk jaarlijks meer dan 500 nieuwe woningen toe aan de woningvoorraad, dat is meer dan 1 nieuwbouwwoning per 100 bestaande woningen. Landelijk ligt dat aantal onder de 1. Op basis van de nieuwe bevolkings- en huishoudensprognose van de Provincie Zeeland (2022) is de verwachting dat de regio de komende jaren blijft groeien met gemiddeld 500 huishoudens per jaar. De regio beschikt over een nieuwbouwprogramma met voldoende plancapaciteit om een netto woningbouwproductie van 500 woningen per jaar te realiseren.


1.1 In deze regionale woondeal wordt een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van de opgave in tabel 1. Het gaat in de regio De Bevelanden om de realisatie van in totaal 5.500 huizen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de opgave. De geïnventariseerde plancapaciteit bedraagt 6.745 woningen en is daarmee voldoende om de ambitie waar te maken. In tabel 2 zijn de uitsplitsingen van de ambitie per jaar en per gemeente te vinden.


Tabel 1: Subregionale aandeel per gemeente aan de provinciale opgave.




Te realiseren woningen bruto



Betaalbaarheid



Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Netto plancapaciteit


Sociale huur[1]


Midden- huur[2]


Betaalbare koop[3]


Betaalbaar deel overige toevoegingen


Betaalbaar- heid totaal


Woningen


door wooncorp.

Xxxxxxx

000

0000

930

280

15

245

20

560

285

Goes

2735

3170

2525

1015

000

000

000

1955

1040

Kapelle

700

905

875

335

40

300

15

690

345

Noord-Beveland

520

515

495

50

0

120

40

210

55

Xxxxxxxxxxx

1035

1140

935

430

35

160

115

740

440

Totaal

5500

6745

5760

2110

495

1145

405

4155

2165



100%


31%

7%

17%

6%

62%

32%

Tabellen 2. Uitsplitsing subregionale aandeel van de ambitie per jaar, afgezet tegen de geïnventariseerde plancapaciteit.


Gemeente Borsele

Aantallen gemeente Borsele


Jaartal


Ambitie (te realiseren woningen)

Plancapaciteit


Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Beschikbare netto plancapaci- teit (bruto min onttrekking)


Aantal woningen in harde plancapaciteit:


Betaalbaarheid (woningen)


Aantal woningen door woningcorporaties


Sociale huur- woningen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand

Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing

en functieverandering


Sociale huur- woningen


Midden huur- woningen

2022

45


1.015


930


225


280


15


245


20


280


5

2023

50

2024

55

2025

55

2026

55

2027

60

2028

60

2029

65

2030

65

Totaal

510

1.015

930

225

280

15

245

20

280

5


Gemeente Goes

Aantallen gemeente Goes


Jaartal


Ambitie (te realiseren woningen)

Plancapaciteit


Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Beschikbare netto plancapaci- teit (bruto min onttrekking)


Aantal woningen in harde plancapaciteit:


Betaalbaarheid (woningen)


Aantal woningen door woningcorporaties


Sociale huur- woningen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand

Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing

en functieverandering


Sociale huur- woningen


Midden huur- woningen

2022

245


3.170


2.525


915


1.015


405


320


215


1.015


25

2023

275

2024

290

2025

300

2026

305

2027

315

2028

320

2029

335

2030

350

Totaal

2.735

3.170

2.525

915

1.015

405

320

215

1.015

25

Gemeente Kapelle

Aantallen gemeente Kapelle


Jaartal


Ambitie (te realiseren woningen)

Plancapaciteit


Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Beschikbare netto plancapaci- teit (bruto min onttrekking)


Aantal woningen in harde plancapaciteit:


Betaalbaarheid (woningen)


Aantal woningen door woningcorporaties


Sociale huur- woningen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand

Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing

en functieverandering


Sociale huur- woningen


Midden huur- woningen

2022

60


830


800


160


260


40


300


15


260


10

2023

70

2024

75

2025

75

2026

80

2027

80

2028

80

2029

85

2030

90

Totaal

700

830

800

160

260

40

300

15

260

10


Gemeente Noord-Beveland

Aantallen gemeente Noord-Beveland


Jaartal


Ambitie (te realiseren woningen)

Plancapaciteit


Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Beschikbare netto plancapaci- teit (bruto min onttrekking)


Aantal woningen in harde plancapaciteit:


Betaalbaarheid (woningen)


Aantal woningen door woningcorporaties


Sociale huur- woningen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per

maand Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing

en functieverandering


Sociale huur- woningen


Midden huur- woningen

2022

45


655


635


305


50


5


120


40


50


5

2023

50

2024

55

2025

55

2026

60

2027

60

2028

60

2029

65

2030

65

Totaal

520

655

635

305

50

5

120

40

50

5

Gemeente Reimerswaal

Aantallen gemeente Reimerswaal


Jaartal


Ambitie (te realiseren woningen)

Plancapaciteit


Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Beschikbare netto plancapaci- teit (bruto min onttrekking)


Aantal woningen in harde plancapaciteit:


Betaalbaarheid (woningen)


Aantal woningen door woningcorporaties


Sociale huur- woningen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand

Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing

en functieverandering


Sociale huur- woningen


Midden huur- woningen

2022

90


975


770


30


325


25


160


115


325


10

2023

105

2024

110

2025

115

2026

115

2027

120

2028

120

2029

130

2030

135

Totaal

1.035

975

770

155

325

25

160

115

325

10


2. Bouwlocaties (sleutelprojecten)


2.1 Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in onderstaande tabel opgenomen.


Tabel 3: locaties, kenmerken en kritische succesfactoren

Projectkenmerken

Kritische succesfactoren

Locatie


Flexwonen, 1e fase

Gemeente


Bevelandse gemeenten gezamenlijk

Woningen 200

Mobiliteit

Kennis en capaciteit

√

Stikstof Programmering Regio

specifiek

√

√


Flexwonen, fase 2

Bevelandse gemeenten

gezamenlijk

250


√

√

√


Platepolder in Heinkenszand

Gemeente Borsele

194

√

√

√

√


Oostgaarde in ‘s- Xxxxxxxxxxxx

Xxxxxxxx Xxxxxxx

000

√

√

√

√


Colenshoek in ’s-Heer Xxxxxxxxx

Xxxxxxxx Xxxxxxx

00

√

√

√

√


Xxxxxxx Xxxx

Xxxxxxxx Xxxx

000 (390

eerste vijf

jaar).

√

√

√

√

√

Goese Schans

Gemeente Goes

285

√

√

√

√

√

Programma

Binnenstad

Gemeente Goes

285

√

√

√

√

√

Nieuwe uitbreidingsw

ijk

Gemeente Goes

400-500

√

√

√

√

√

Zuidhoek 4

Gemeente

Kapelle

285

√

√

√


√

Projectkenmerken

Kritische succesfactoren

Locatie Gemeente Woningen Mobiliteit Kennis en Stikstof Programmering Regio

capaciteit specifiek

Project Haven

Kats

Gemeente

Noord-Beveland

80

√

√

√

√

√

Veegplan (Stadspolder bernhardstr akkerrand mfa en

weststr)

Xxxxxxxx Xxxxx-Xxxxxxxx

00


√

√

√


Project Masterplan

Krabbendijke

Gemeente Reimerswaal

95


√

√

√


Project Xxxxxxxx Xxxxxxx

Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx

00

√

√

√

√


Project Molenpolder Yerseke en transformatie

centrum

Gemeente Reimerswaal

85

√

√

√

√



2.2 Om de opgave te kunnen realiseren zullen wij met het Rijk de volgende onderwerpen bespreken:

− Inhuur (externe) capaciteit voor planologische procedures en projectleiding in regioverband (regioteam);

− Subsidie voor woningbouw;

− Subsidie flexwonen en garantstelling locaties flexwonen.


3. Transformatie bestaande panden


3.1 De regio vindt het van belang om samenhang te brengen tussen de opgaven in de bestaande woningvoorraad en de ambities op het gebied van nieuwbouw. De regio zet daarom in op het toevoegen van kwaliteit aan bestaand bebouwd gebied en faciliteert transformatie van kantoren, (wonen boven) winkels, kerken, boerderijen en scholen. De regio zet zich in om een bijdrage van 200 woningen te leveren door transformatie te realiseren.


4. Versnellingsafspraken


4.1 De colleges van B&W van de gemeenten in de regio De Bevelanden zetten zich ervoor in dat de regionale plancapaciteit voldoende (circa 130%) is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave.


4.2 De colleges van B&W zetten zich in voor het tijdig in behandeling nemen van aanvragen omgevingsvergunning voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave.


5. Betaalbaarheid


Betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw

5.1 De regio zet zich in voor de realisatie van 3.563 betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw.

5.2 De regio zet zich in voor de realisatie van 610 middenhuur woningen en 1.333 betaalbare koopwoningen. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen in de regio telt op tot 64,8%.

5.3 Hiermee is het regioaandeel 25% van de Zeeuwse opgave gerealiseerd in het betaalbare segment. Dit is 1,2% van de totale nationale opgave (te weten 350.000 woningen).

5.4 In tabel 4 is weergegeven wat de ambitie is van de Bevelandse gemeenten, zowel qua aantallen als de betaalbaarheid van de bruto toevoegingen aan de woningvoorraad. De regio zet zich in om 2/3 betaalbaarheid te bereiken vanaf 2025.


Tabel 4: Ambitie van de regio De Bevelanden van 2022 tot en met 2030, uitgesplitst naar betaalbaarheidstype van de woningen.



Gemeente/regio


Periode


Ambitie (te realiseren woningen)


Sociale huur- woningen Aantal


Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Koop- woningen (>

€355.000)

Aantal


Percentage betaalbaar

Borsele

2022-2024

150

41

4

38

67

55,2%

2025-2030

360

99

4

137

120

66,7%

Totaal 2022-2030

510

141

7

175

187

63,3%

Bruto Plancapaciteit

1.015

280

25

255

455

55,2%

Goes

2022-2024

810

259

131

109

310

61,7%

2025-2030

1.000

000

000

338

642

66,7%

Totaal 2022-2030

2.735

876

460

447

952

65,2%

Bruto Plancapaciteit

3.170

1.015

515

430

1.210

61,8%

Kapelle

2022-2024

205

64

12

76

53

74,1%

2025-2030

490

153

28

182

127

74,1%

Totaal 2022-2030

695

218

40

257

180

74,1%

Bruto Plancapaciteit

830

260

50

310

210

74,7%

Noord-Beveland

2022-2024

150

11

6

32

101

32,8%

2025-2030

365

28

4

176

158

56,8%

Totaal 2022-2030

515

39

9

208

258

49,8%

Bruto Plancapaciteit

655

50

25

140

440

32,8%

Reimerswaal

2022-2024

305

102

26

68

109

64,1%

2025-2030

735

245

67

178

245

66,7%

Totaal 2022-2030

1.040

347

93

246

354

65,9%

Bruto Plancapaciteit

975

325

85

220

345

64,6%

De Bevelanden

2022-2024

1620

478

178

323

641

60,4%

2025-2030

3875

1142

432

1010

1291

66,7%

Totaal 2022-2030

5500

1620

610

1333

1937

64,8%

Bruto Plancapaciteit

6645

1930

700

1355

2660

60,0%


Corporatiewoningen in de regio

5.5 Binnen de regio zetten de corporaties zich in voor de realisatie van 1.100 corporatiewoningen. De ambitie is om dit aantal op te hogen naar 1.995 corporatiewoningen. Hiervan is 97,5% sociale huur en 2,5% middenhuur.

5.6 De regio streeft naar 30% sociale huur in de complete woningvoorraad. Hiertoe wordt een hoger percentage sociale huurwoningen van de totale bruto nieuwbouwplannen gepland dan in de huidige situatie (zie ook bijlage 4). Binnen de gemeente Noord-Beveland wordt dit percentage op dit moment nog niet gehaald. Er wordt echter wel gestreefd naar uitbreiding van de sociale huurwoningvoorraad om deze ten opzichte van de totale woningvoorraad te verhogen. Hierover zal de

gemeente in overleg treden met de corporatie(s) en ontwikkelaars. Op dit moment zoekt de gemeente naar geschikte locaties waar sociale huurwoningen gerealiseerd zouden kunnen worden


6. Aandachtsgroepen


6.1 Afspraak Statushouders

De taakstelling bepaalt de omvang van de te huisvesten statushouders. Statushouders worden opgevangen in de reguliere woningen en aangevuld met flexwoningen. Elke gemeente in de regio De Bevelanden huisvest op grond van de Zeeuwse afspraken asielketen alleenstaande minderjarige.


6.2 Afspraak Arbeidsmigranten

De vijf Bevelandse gemeenten hebben regionale afspraken over de huisvesting van arbeidsmigranten vastgelegd (mei 2020). In dit beleidskader is tot en met 2030 de volgende kwantitatieve uitbreidingsopgave opgenomen:


Tabel: verdeelsleutel en bijbehorend aantal huisvestingsplaatsen. Bron: Stec Groep (2019)


Verdeelsleutel


Gemiddeld jaarlijks aantal huisvestingsplekken


aantal huisvestingsplekken

komende 10 jaar

Borsele

20%

20

200

Goes

30%

30

300

Kapelle

10%

10

100

Noord-Beveland

10%

10

100

Reimerswaal

30%

30

300

Totaal De Bevelanden

100%

100

1000


6.3 Afspraken Starters

Om de woningmarkt toegankelijk te maken voor starters en jongeren worden in de regio De Bevelanden flexwoningen in het huursegment gerealiseerd. Uitgangspunt is dat circa 50% van de te plaatsen flexwoningen beschikbaar wordt gesteld aan woningzoekenden tot 35 jaar die voor het eerst zelfstandig een woning een betrekken.

Daarnaast bieden de Bevelandse gemeenten statersleningen aan. De gemeenten in de regio de Bevelanden verwachtten een ondersteuning van het Rijk in de vorm van een cofinanciering in het budget van de startersleningen.


7. Flexwonen


7.1 De Bevelandse gemeenten willen de woningvoorraad voorzien van een flexibele schil en realiseren daarvoor in de periode 0000-0000 000 flexwoningen in de regio, met name bedoeld voor starters, jongeren, statushouders, vluchtelingen en andere ‘spoedzoekers’.


7.2 De regio de Bevelanden zet zich in om uiterlijk in 2024 de eerste 200 flexwoningen te realiseren in de regio.

8. Bouwen voor ouderen en verpleegzorgplekken


8.1 De gemeenten in de regio De Bevelanden starten in 2023 met het opstellen van een woon-zorgvisie.


8.2 Het aandeel te realiseren nultredenwoningen en geclusterde woningen in de regio De Bevelanden bedraagt 2.120 nultredenwoningen, waarvan een deel geclusterde woningen.


9. Herstructurering


9.1 In de regio worden binnen de herstructureringsprojecten 1.000 woningen gebouwd en 900 woningen gesloopt.


10. Kritische succesfactoren en ondersteuning


In tabel 3 wordt locatie-specifiek bij de sleutelprojecten aangegeven op welke wijze Rijk en provincie ondersteunen in de realisatie van de regionale woningbouwopgave.

Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren.


11. Te maken aanvullende afspraken


De colleges van B&W hebben de wens om aanvullend afspraken te maken over:

- De landelijke financiering systematiek, zoals Woningbouwimpuls en het Volkshuisvestingsfonds; de Bevelandse gemeenten constateren dat de huidige systematiek niet voldoet voor de schaalgrootte van de Bevelanden. De regio wil graag met het Rijk afspraken maken over de mogelijkheden de regelingen kansrijk te laten zijn en financiële ondersteuning mogelijk te maken voor de Bevelandse projecten.

- Capaciteit: om tot een goede (pre)productie te komen met weloverwogen keuzes is genoeg capaciteit van menskracht / kennis in regionaal verband van belang. Wij onderzoeken graag met provincie en het Rijk de mogelijkheid voor het opzetten van een regioteam.

- De Bevelandse gemeenten verwachten een ondersteuning van het Rijk in de vorm van een cofinanciering in het budget van de startersleningen die iedere gemeente aanbiedt.

- Invulling wonen en zorg: De opgave voor wonen en zorg vraagt integrale afstemming binnen gemeenten en netwerkvorming met verschillende betrokken (zorg)organisaties. Dit heeft grote financiële consequenties en gevolgen voor de wijze van organiseren. De Bevelandse gemeenten willen dit onderwerp met de provincie en het Rijk bespreken om hier nader invulling aan te geven.

Subregionale Woondeal


67

Woningmarktregio Schouwen-Duiveland

Deel 2. Woningmarktregio Schouwen-

Duiveland

De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W), het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in de Zeeuwse Woondeal.


1. Woningbouwopgave Schouwen-Duiveland: van provinciale naar lokale opgave

Constatering

De komende jaren komen er veranderingen op de Schouwen-Duivelandse woningmarkt af. Enerzijds een verdere vergrijzing en het mogelijk afvlakken van bevolkings- en huishoudensgroei in de toekomst. Anderzijds kennen we in de huidige tijd ook een hoge druk op de woningmarkt en daardoor het gevolg van ‘verdringing’ van bepaalde doelgroepen op de woningmarkt. Nieuwbouw is zeker nodig om te voldoen aan de vraag, maar ook om in te spelen op de huidige en toekomstige behoefte.


De huidige woningvoorraad in Schouwen-Duiveland bestaat voor het grootste deel uit vrijstaande koopwoningen. Circa 90% van de woningen in de gemeente is grondgebonden en slechts 10% een appartement. Twee derde van de bestaande voorraad bestaat uit koopwoningen en een derde uit huurwoningen. Binnen de gemeente is er een ‘theoretisch’ overschot in het grondgebonden segment zowel in de sociale huur als koopsector. Door vergrijzing in combinatie met het beperkt aantal nultredenwoningen in de bestaande voorraad, wordt een sterke verschuiving gesignaleerd in de behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen.


Het huidige woonbeleid van gemeente Schouwen-Duiveland richt zich met name op het toevoegen van levensloopbestendige woningen, omdat deze leiden tot een toekomstbestendige woningvoorraad. Daarnaast kan het doorstroming op de woningmarkt genereren door het op gang brengen van verhuisbewegingen. Als gemeente werken we samen met de provincie, corporaties, ontwikkelaars en particulieren aan plannen die bijdragen aan een goede balans op de woningmarkt. Het gaat dan om het toevoegen van de juiste woningtypen voor de juiste doelgroepen op de juiste plek. Het is belangrijk om mee te bewegen met de steeds veranderende behoefte, enerzijds te bouwen en te transformeren, anderzijds waar nodig ook incourante woningen te onttrekken. Zo ontstaat een ‘rollende’ voorraad woningen die maximaal inspeelt op de behoefte van nu en in te toekomst.

1.1 In deze regionale woondeal wordt een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van de ambitie in de eerste kolom van tabel 1. Het gaat in Schouwen-Duiveland om de realisatie van in totaal 1.120 huizen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de opgave. Uit de inventarisatie van de plancapaciteit blijkt dat deze (1280) de ambitie (1.120) overstijgt en dat hiervan 780 als betaalbaar wordt ingeschat.


Tabel 1: Subregionale aandeel van de ambitie en geïnventariseerde plancapaciteit van de gemeente Schouwen-Duiveland.


Aantallen gemeente Schouwen-Duiveland


Jaartal


Ambitie (te realiseren woningen)

Plancapaciteit


Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Beschikbare netto plancapaci- teit (bruto min onttrekking)


Aantal woningen in harde plancapaciteit:


Betaalbaarheid (woningen)


Aantal woningen door woningcorporaties


Sociale huur- woningen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand

Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing

en functieverandering


Sociale huur- woningen


Midden huur- woningen

2022

100


1.280


1.095


230


390


30


165


195


390


10

2023

110

2024

120

2025

125

2026

125

2027

130

2028

130

2029

140

2030

145

Totaal

1.120

1.280

1.095

230

390

30

000

000

000

10


2. Bouwlocaties (sleutelprojecten)


2.1 Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in onderstaande tabel opgenomen.


Projectkenmerken

Locatie

Kritische succesfactoren

Gemeente

Woningen

Kennis en

capaciteit

Stikstof

Programmering Regio specifiek

Tabel 2: locaties, kenmerken en kritische succesfactoren



Xxxxxxxx Xxxxxxxxx

Gemeente Schouwen- Duiveland

40-50

√

√

√

Voetbalvelden

Bruinisse

Gemeente Schouwen-

Duiveland

40-50

√

√

√

Voetbalvelden

Renesse

Gemeente Schouwen-

Duiveland

24

√

√

√

Bijkerk Burgh-

Haamstede

Gemeente Schouwen-

Duiveland

20-30

√

√

√


2.2 Algemene kritische succesfactoren:

Draagvlak voorzieningen

Bij (grote) nieuwbouw projecten worden nieuwe huishoudens aangetrokken tot de kern waar de nieuwbouw plaats vindt. Het aantal (zorg)voorzieningen neemt echter niet direct toe bij gebrek aan personeel. Deze voorzieningen moeten dus extra huishoudens dragen. Vanuit huisartsen zijn hierover signalen gekomen. Het voorzieningenniveau moet dus in balans zijn met het aantal huishoudens.


Middenhuur en flexwonen

Binnen de gemeente komen concepten als middenhuur en flexwoningen moeilijker van de grond waardoor er beperkt aanbod van deze concepten is. Er zijn weinig ontwikkelaars die interesse hebben om deze concepten te realiseren en voor de woningcorporatie zijn deze producten ook moeilijk te realiseren. Welke aanbieders/marktpartijen stappen in deze concepten die moeilijker van de grond komen?


Versnellen vergunningverlening

We hebben te maken met vaste procedurele termijnen voor het verlenen van omgevingsvergunningen en het doorlopen van bestemmingsplanwijzigingen. De termijnen zelf kunnen we niet veranderen of versnellen, maar we kunnen het toetsen van eenduidige concepten wel versnellen. De woningcorporatie past veel dezelfde concepten toe op verschillende locaties, waardoor het ontwerp, de maat en schaal op voorhand al bekend is.


Capaciteit

Op dit moment heeft de regio Schouwen-Duiveland onvoldoende capaciteit om woningbouwprojecten op te pakken, waardoor deze minder snel van de grond komen. Niet alleen is er gebrek aan plantoetsers die de ruimtelijke procedures doorlopen, maar ook aan projectleiders die woningbouwprojecten kunnen trekken. Dit werkt vertragend voor de realisatie van nieuwe woningen.


3. Transformatie


3.1 De regio zet zich in om een bijdrage van 195 woningen te leveren door transformatie te realiseren.


4. Versnellingsafspraken


4.1 Het college van B&W van gemeente Schouwen-Duiveland zetten zich ervoor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende (circa 130%) is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave. De gemeente zorgt er ook tijdig voor dat ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen met daarbij specifieke aandacht voor het ‘hard’ maken van de plannen tot en met 2024.


4.2 Het college van B&W draagt zorg voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio.


4.3 We onderzoeken de mogelijkheden tot het maken van versnellingsafspraken tussen gemeente en de woningcorporatie Zeeuwland. We bekijken de mogelijkheden voor het opzetten van een stuurgroep om de doorlooptijd van projecten van de

woningcorporatie Zeeuwland te optimaliseren en de beschikbare personele capaciteit optimaal in te zetten.


5. Betaalbaarheid


Betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw

5.1 De regio zet zich in voor de realisatie van 780 betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw.


5.2 De regio zet zich in voor de realisatie van 30 middenhuur woningen en 165 goedkope woningen. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen in de regio telt op tot 61%.


5.3 Hiermee is het regioaandeel 4,7% van de Zeeuwse opgaven gerealiseerd in het betaalbare segment. Dit is 0,2% van de totale nationale opgaven (te weten

350.000 woningen).


5.4 In tabel 3 is weergegeven wat de ambitie is van Schouwen-Duiveland, zowel qua aantallen als de betaalbaarheid van de bruto toevoegingen aan de woningvoorraad. De regio zet zich in om 2/3 betaalbaarheid te bereiken vanaf 2025.


Tabel 3: Ambitie van de gemeente Schouwen-Duiveland van 2022 tot en met 2030, uitgesplitst naar betaalbaarheidstype van de woningen.


Gemeente/regio


Periode


Ambitie (te realiseren woningen)


Sociale huur- woningen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Koop- woningen (>

€355.000)

Aantal


Percentage betaalbaar

Schouwen-Duiveland

2022-2024

330

101

33

68

129

60,9%

2025-2030

795

242

88

200

265

66,7%

Totaal 2022-2030

1.125

343

121

267

394

65,0%

Bruto Plancapaciteit

1.280

390

130

265

495

61,3%


Corporatiewoningen in de regio

5.5 Binnen de regio zetten de corporaties zich in voor de realisatie van 400 corporatiewoningen. Hiervan is 97,5% sociale huur en 2,5% middenhuur.


5.6 Het streven is om de sociale huurvoorraad te laten toenemen. Voor de gemeente Schouwen-Duiveland is dit percentage 22%.


5.7 Indien de gemeente onder het percentage zit van 30 % is de vraag op welke wijze zij tot een betere balans komen. Per kern bepalen we de behoefte aan woningen in een kernprofiel (analyse van bestaande woningvoorraad en behoefte), hierin wordt ook de behoefte en mogelijkheden tot het toevoegen van sociale huurwoningen meegenomen om de sociale huurvoorraad te laten toenemen.


6. Aandachtsgroepen


6.1 We gaan samen met externe partijen (woningcorporaties, ontwikkelaars) op zoek naar geschikte concepten om aandachtsgroepen (starters, statushouders, arbeidsmigranten, scheidingsgevallen, etc.) te huisvesten.

6.2 Samen met Zeeuwland werken we samen aan ‘experimenten’ voor het huisvesten van onder andere jongeren en tijdelijke werknemers in tijdelijk verhuurbare huisvesting. We streven naar een flexibele inzet voor verschillende doelgroepen van deze woningen.


7. Flexwonen


7.1 De regio zet zich in om hieraan bij te dragen door 56 flexwoningen te realiseren voor de komende 10 jaar.


8. Bouwen voor ouderen en verpleegzorgplekken


8.1 Binnen de gemeente Schouwen-Duiveland is op dit moment de Woonvisie 2018- 2027 en de Beleidsvisie Zorglandschap van kracht. Dit zijn twee aparte visies. Begin 2023 willen we de Woningmarkt Analyse actualiseren waarop de Woonvisie 2018-2027 op is gebaseerd. Aan de hand van deze analyse willen we in 2023 toewerken naar een integrale woonzorgvisie.


8.2 Het aandeel te realiseren nultredenwoningen en geclusterde woningen per gemeenten bedraagt voor de gemeente Schouwen-Duiveland 490 nultredenwoningen en 50 geclusterde woningen.


9. Herstructurering


9.1 In het kernprofiel onderzoeken we geschikte locaties voor woningbouw. Eerst onderzoeken we structuurversterkende plekken (herstructureringsopgave) om ruimtelijke knelpunten door middel van woningbouw op te lossen. Daarna kijken we naar andere mogelijke locaties. Op de locatie Bijkerk in Burgh-Haamstede is het voornemen om een bouwbedrijf te verplaatsen en daarvoor in de plaats 20-30 woningen te realiseren. Dit is een voorbeeld van een structuurversterkende plek dat een ruimtelijk knelpunt oplost.


10. Vakantieparken


10.1 De transformatie van vakantieparken is binnen de gemeente Schouwen-Duiveland niet wenselijk. Er zijn ook geen parken die daarvoor in aanmerking komen.


11. Kritische succesfactoren en ondersteuning


In tabel 3 wordt locatie-specifiek bij de sleutelprojecten aangegeven op welke wijze Rijk en provincie ondersteunen in de realisatie van de regionale woningbouwopgave.


Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren.


12. Te maken aanvullende afspraken

N.v.t.

Subregionale Woondeal


Woningmarktregio Xxxxxx

00

Xxxxxxxx Xxxxxx

Deel 2. Woningmarktregio Tholen

1. Woningbouwopgave Tholen: van provinciale naar lokale opgave


Constatering

Tholen is tegelijk gemeente en woonregio. Tholen is weliswaar een woonregio in de provincie Zeeland, maar sluit qua woningmarkt veel meer aan bij de woonregio West- Brabant West in de provincie Noord-Brabant. Voor de bepaling van de kwantitatieve en kwalitatieve nieuwbouwopgave kijken wij dus niet alleen naar de huidige en toekomstige woningbehoefte in de provincie Zeeland en (aangrenzende) Zeeuwse woonregio’s, maar nadrukkelijk ook naar die in de woonregio West-Brabant West.

Stadlander is de enige woningcorporatie werkzaam in de gemeente/woonregio Tholen. Daarnaast is Stadlander werkzaam in de Noord-Brabantse gemeenten Bergen op Zoom, Roosendaal, Steenbergen en Woensdrecht. De gemeente Tholen heeft met Stadlander (lokale) prestatieafspraken gemaakt over (onder meer) de kwantitatieve en kwalitatieve nieuwbouwopgave. Dat betreft hoofdzakelijk sociale huurwoningen, maar ook een beperkt aantal middenhuurwoningen. In 2023 onderzoeken we samen met Xxxxxxxxxx of onze prestatieafspraken over de nieuwbouwprogrammering bijstelling behoeven, niet alleen vanwege deze Zeeuwse woondeal, maar ook vanwege de Nationale Prestatieafspraken van Xxxxx, de Nederlandse Woonbond, de VNG en de minister van VRO.


1.1 De gemeente Tholen zet zich, in samenwerking met Stadlander en marktpartijen, in voor de realisatie van de woningbouwopgave in tabel 1. Het gaat in Tholen om de realisatie van ten minste (bruto) 1.640 nieuwbouwwoningen in de periode tot en met 2030 als Thoolse bijdrage aan de Zeeuwse opgave. Tabel 1 geeft ook inzicht in de plancapaciteit, uitgesplitst naar planologische hardheid, bruto/netto en betaalbaarheid.


Tabel 1: regionale aandeel gemeente/woonregio Tholen in de provinciale bouwopgave 2022 tot en met 2030

Aantallen gemeente Tholen


Jaartal


Ambitie (te realiseren woningen)

Plancapaciteit


Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Beschikbare netto plancapaci- teit (bruto min onttrekking)


Aantal woningen in harde plancapaciteit:


Betaalbaarheid (woningen)


928


57%


Aantal woningen door woningcorporaties


Sociale huur- woningen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per

maand Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing

en functieverandering


Sociale huur- woningen


Midden huur- woningen

2022

145


1.617


1.450


342


495


30


378


25


495


30

2023

165

2024

175

2025

180

2026

185

2027

190

2028

190

2029

205

2030

210

Totaal

1.640

1.617

1.514

342

495

30

378

25

495

30

1.2 De plancapaciteit zoals opgenomen in de rechterkolommen van tabel 1 voor 2022 t/m 2024 bestaat voor het grootste deel uit harde plannen en plannen die in beginsel betrekkelijk snel hard kunnen worden gemaakt. De programmering van 2025 t/m 2030 is indicatief en grotendeels gebaseerd op zachte plannen. Het betreft nadrukkelijk een streven.


1.3 In oktober 2021 is de woonvisie 2021-2026 van de gemeente Tholen door de gemeenteraad vastgesteld. In vervolg daarop hebben de gemeente Tholen, Stadlander en de HBV van Stadlander prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2022 t/m 2026.

Zowel de Thoolse Woonvisie als de prestatieafspraken met Stadlander kwamen tot stand vóór de Nationale Woon- en Bouwagenda (NWBA) en de Nationale Prestatieafspraken. Daarom zal de gemeente Tholen samen met Stadlander en de HBV in 2023 onderzoeken of actualisatie van de woonvisie en de prestatieafspraken nodig is. Zo nodig wordt in dat kader ook de woningprogrammering t/m 2030 in samenspraak met Stadlander aangepast.


2. Versnelling woningbouw: Sleutelprojecten


2.1 In onderstaande tabel staan 6 bouwlocaties op Tholen die zijn aangewezen als sleutelprojecten waarvan de ontwikkeling noodzakelijk is om de Thoolse bouwopgave van 1.640 woningen te realiseren. De kritische succesfactoren (potentiële knelpunten en belemmeringen) voor deze sleutelprojecten worden in hoofdstuk 11 nader uitgewerkt.


Tabel 2: Sleutelprojecten

Projectkenmerken

Kritische succesfactoren

Locatie


Molenvliet

Kern


Tholen

Woningen


428

Programmering

Capaciteit

Stikstof Wet- en Bouwkosten Mobiliteit regelgeving

✔

✔

✔


Buitenzorg

Tholen

350



✔

✔

✔

✔

Kon. Julianastraat

Tholen

87

✔

✔


✔

✔


Xxxxxxxx

Xxxxxxxxxx

00

✔

✔


✔

✔


Poststraat Zuid

Stavenisse

28

✔

✔

✔

✔

✔


Vroonstede II

Sint- Annaland

111

✔

✔

✔

✔

✔

✔

Aan de Kreek

Sint Philipsland

99



✔

✔

✔

✔


Sleutelproject Molenvliet, Tholen

Het project Molenvliet in de kern Tholen is met 428 woningen het grootste project in de gemeente Tholen en voorziet in 26% van de totale woningbehoefte van de gemeente Tholen voor de komende 10 jaar. Daarnaast zal de ambitieuze planning om deze woningen in een periode van 10 jaar te realiseren bijdragen aan de versnelling van de woningbouw. Dit maakt Molenvliet niet alleen van lokaal, maar ook van provinciaal belang. Verder zal dit project bijdragen aan de betaalbaarheid van de woningvoorraad, doordat Stadlander hier tussen de 14% en 21% aan sociale huurwoningen zal realiseren.


Sleutelproject Buitenzorg, Tholen

Buitenzorg is een uitbreiding- en herstructureringsproject dat met 350 woningen een substantiële bijdrage levert aan de woningbouwopgave zoals beschreven in deze woondeal. Het grote aantal rijwoningen zorgt dat dit plan naast betaalbare woningen ook

een groot aandeel goedkope woningen bevat. Daarmee draagt het project bij aan de betaalbaarheidsdoelstellingen.


Sleutelproject Koningin Julianastraat, Tholen

Het project Koningin Julianastraat is een locatie waar een groot aantal woningen gerealiseerd kan worden in de kern Tholen. In dit project is 60% openbaar gebied. Dit openbaar gebied wordt natuurinclusief en klimaatadaptief ingevuld door middel van nestkasten, wilde oevers, groene daken, half verharding, natuurlijk spelen, schaduwrijke ontmoetingsplekken etc.. Met de hiervoor genoemde maatregelen kan er wel gesteld worden dat dit een duurzame en groene wijk wordt, waarmee het de kwaliteit en leefbaarheid van de buurt verhoogt en bijdraagt aan de klimaatdoelstellingen.


Sleutelproject Elenbaas, Poortvliet

Het project Elenbaas in Poortvliet is een herstructureringslocatie van een bedrijventerrein. Uit onderzoek is gebleken dat er behoefte is aan kleinere woningen van ca. 30-35 m². Deze woningen kunnen aansluiten bij onze focusdoelgroepen: starters, spoedzoekers etc.. Een kleinere woning zorgt ook voor een lagere prijs, waardoor dit een belangrijk project is in het kader van betaalbaarheid, in het bijzonder voor de kern Poortvliet.


Sleutelproject Poststraat Zuid, Stavenisse

Het project Poststraat Zuid in Stavenisse is van belang voor deze kern om de leefbaarheid te verbeteren en kansen voor doorstroming te creëren. De doorstroming in deze kern staat onder druk, waardoor inwoners woningen bezet houden voor doelgroepen die niet aan een woning kunnen komen.


Sleutelproject Vroonstede II, Sint-Annaland

Het project Vroonstede II draagt met een streven van 75% betaalbare woningen niet alleen op lokale schaal (in de kern Sint-Annaland) bij aan de betaalbaarheid, maar ook op subregionale schaal (in de gemeente Tholen). Daarnaast wordt dit een zeer groene wijk. Het totale plan bestaat voor circa 35% uit groen of water. Maatregelen als groene parken, grote waterpartijen, natuurlijke oevers, half verharding, et cetera zorgen voor klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit. Hiermee draagt dit project bij aan de klimaatdoelstellingen.


Sleutelproject Aan de Kreek, Sint Philipsland

Het project Aan de Kreek in Sint Philipsland is het grootste project op het eiland Sint Philipsland. Omdat in dit project specifieke aandacht is voor woningen voor ouderen, draagt het bij aan de doorstroming, waarmee woningen vrijkomen voor de doelgroepen die op dit moment lastig aan een woning komen.


2.2 De gemeente Tholen, Stadlander, provincie en Rijk vinden de 6 genoemde sleutelprojecten noodzakelijk voor de realisatie van de regionale Thoolse woningbouwopgave en geven prioriteit aan deze projecten. Zij spannen zich maximaal in om de woningaantallen binnen deze sleutelprojecten versneld tot realisatie te laten komen.


2.3 De gemeente Tholen geeft de benoemde sleutelprojecten extra prioriteit en zet zich in samenspraak met Xxxxxxxxxx en andere betrokken ontwikkelaars en bouwers in om de realisatie ervan te versnellen.

3. Transformatie


3.1 De Gemeente Tholen zet zich samen met Stadlander en andere ontwikkelaars in om in de periode t/m 2030 ten minste 25 betaalbare woningen te realiseren door transformatie van bestaand vastgoed naar woningen.


4. Versnellingsafspraken


4.1 De gemeente Tholen zet zich ervoor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende is (circa 130%) voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave.

4.2 De gemeente Tholen zorgt ervoor dat ‘zachte’ woningbouwplannen tijdig worden omgezet in ‘harde’ plannen. Daarbij krijgt het hard maken van de plannen tot en met 2024 specifieke aandacht en prioriteit.


4.3 De gemeente draagt ook zorg voor het tijdig afgeven van voldoende (omgevings)vergunningen voor de realisatie van de nieuwbouwproductie t/m 2030.


5. Betaalbaarheid


5.1 In tabel 4 is weergegeven wat de ambitie is van de gemeente Tholen, zowel qua aantallen als de betaalbaarheid van de bruto toevoegingen aan de woningvoorraad. De gemeente Tholen zet zich in de periode tot en met 2030 in voor de realisatie van 1.640 woningen. De gemeente zet zich in om na 2025 2/3 betaalbaarheid te bereiken van de toevoegingen aan de woningvoorraad.


Middenhuur- en betaalbare koopwoningen


5.2 De gemeente Tholen zet zich in voor de realisatie van 54 middenhuurwoningen (huurprijs tot maximaal € 1.000 per maand) en 494 betaalbare koopwoningen (verkoopprijs tot maximaal € 355.000 V.O.N.).

Deze in totaal 548 woningen maken 33,0% uit van de totale Thoolse bouwopgave.


Sociale huurwoningen


5.3 Stadlander zet zich in voor de realisatie van bruto (495) sociale huurwoningen. Wat neerkomt op 30,2% van het totaal aantal te realiseren woningen op Tholen.

Het aantal bestaande sociale huurwoningen in Tholen bedraagt 2.471, 22% van de totale woningvoorraad (2021). De (bruto) productie van 495 sociale huurwoningen leidt tot een groter aandeel sociale huur in de totale Thoolse woningvoorraad in 2031.


Tabel 3: Ambitie van de gemeente Tholen van 2022 tot en met 2030, uitgesplitst naar betaalbaarheidstype van de woningen.


Gemeente/regio


Periode


Ambitie (te realiseren woningen)


Sociale huur- woningen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Koop- woningen (>

€355.000)

Aantal


Percentage betaalbaar

Tholen

2022-2024

485

148

13

117

207

57,4%

2025-2030

1.160

355

42

377

387

66,7%

Totaal 2022-2030

1.640

503

55

494

593

64,1%

Bruto Plancapaciteit

1.617

495

30

378

714

55,8%


6. Aandachtsgroepen

6.1 Statushouders: de gemeentelijke taakstelling bepaalt het aantal te huisvesten statushouders op Tholen. Statushouders worden op Tholen doorgaans / hoofdzakelijk gehuisvest in de reguliere sociale huurwoningen van Stadlander. De gemeente en Stadlander gaan onderzoeken of de recentelijk verhoogde taakstelling aanleiding is voor uitbreiding van de huisvestingsmogelijkheden van statushouders.


6.2 Gemeente Tholen gaat samen met Xxxxxxxxxx en/of andere ontwikkelaars op zoek naar geschikte woonconcepten om bijzondere aandachtsgroepen zoals buitenlandse werknemers, spoedzoekers zonder begeleidings-/ondersteuningsvraag en jongvolwassenen uit de jeugdzorg te huisvesten.


7. Flexwoningen


Flexibele of tijdelijke woningen zijn woningen die snel kunnen worden gerealiseerd door gebruik te maken van een versnelde procedure (tijdelijke vrijstelling). Veelal worden de woningen geplaatst op locaties die slechts tijdelijk beschikbaar zijn om te wonen en zijn verplaatsbaar en/of demontabel. Daarmee helpt dit type woningen om de acute woningnood te verkleinen. Daarom wordt landelijk gestreefd te versnellen naar realisatie van 15.000 flexwoningen per jaar. Hierbij wordt ingezet op kwalitatief hoogwaardige woningen.


7.1 De gemeente Tholen gaat in de eerste helft van 2023, in samenwerking met Stadlander en/of andere ontwikkelaars, de behoefte aan tijdelijke woningbouw en mogelijke locaties daarvoor in kaart brengen. Op basis hiervan worden plannen ontwikkeld. Ook bij nieuwbouwlocaties wordt gekeken naar de mogelijkheden voor tijdelijke woningbouw. Deze woningen zijn bedoeld voor de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen, internationale werknemers, spoedzoekers en voor tijdelijke huisvesting bij herstructurering, sloop/nieuwbouw en ingrijpende renovaties. Daarbij zal Tholen gebruikmaken van de ondersteunings- en financieringsfaciliteiten die ingesteld zijn of worden door de minister van VRO, zoals de Taskforce Versnelling Tijdelijke Woningbouw en de diensten van het Expertisecentrum Flexwonen.

8. Bouwen voor ouderen en verpleegzorgplekken

8.1 Geclusterde woonvormen, vaak met ontmoetings- en serviceruimtes, beslaan onder andere hofjeswoningen, serviceflats en seniorenflats. Geclusterde woonvormen zijn primair ingericht op de woonwensen van ouderen. Het betreft woningen die ten minste nultreden zijn en voorzien daarmee in betere toegankelijkheid en hoger wooncomfort. Daarnaast zijn deze woonvormen ingericht op het bevorderen van sociaal contact en gemeenschapsgevoel, waardoor eenzaamheid wordt tegengegaan. Hierbij is nabijheid van voorzieningen belangrijk. Het aantal te realiseren nultredenwoningen op Tholen, al dan niet in geclusterde woonvormen, bedraagt 270 woningen.

De gemeente Tholen gaat afspraken maken met Stadlander en/of andere ontwikkelaars over het realiseren van woningen die aansluiten op de woon- en zorgbehoefte van ouderen, waarbij het accent ligt op geclusterde woonvormen.


8.2 Bij de in 2023 op te stellen de Woonzorgvisie besteedt de gemeente Tholen expliciet aandacht aan zowel de woon-, als de zorg-, als de ondersteuningsbehoefte van de Thoolse ouderen. Stadlander en de op Tholen werkzame zorginstellingen worden bij de totstandkoming van de Woonzorgvisie betrokken. In samenspraak met hen wordt bezien of de nieuwbouwprogrammering zowel kwantitatief als kwalitatief aanpassing behoeft.

De woon- en zorgbehoefte van ouderen behoeft niet altijd vertaald te worden in nieuwbouw. Deze huisvestingsopgave is deels ook te realiseren door aanpassing van bestaande woningen.


8.3 De gemeente Tholen overweegt aan te haken bij het initiatief van de woningmarktregio West-Brabant West om te komen tot een regionale Woonzorgvisie met lokale (gemeentelijke) inkleuring.


9. Herstructurering


9.1 De gemeente Tholen voert in 2023 een inventarisatie uit van wijken en buurten in de kernen waar de komende 10 jaar herstructurering nodig dan wel wenselijk is. Daarbij wordt onder andere gekeken naar de omgevingskwaliteit, bouwkundige en technische staat van de woningen, klimaatadaptatie en sociaal-maatschappelijke aspecten. De gemeenteraad wordt in de loop van 2023 geïnformeerd over deze inventarisatie. Daarnaast zal de gemeente het gesprek aangaan met de provincie over concrete herstructureringslocaties.


10. Vakantieparken


10.1 De transformatie van vakantieparken is binnen de gemeente Tholen niet wenselijk. Er zijn ook geen parken die daarvoor in aanmerking komen.


11. Kritische succesfactoren en ondersteuning


De realisatie van de Thoolse woningbouwopgave en de beoogde versnelling ervan in met name de aangewezen sleutelprojecten kan alleen met een gezamenlijke inzet voor het oplossen van allerlei knelpunten en belemmeringen die zich daarbij voordoen. Hierna worden de kritische succesfactoren voor realisatie geschetst.

11.1 Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren en knelpunten en belemmeringen die zich voordoen weg te nemen.


De ladder voor duurzame verstedelijking (programmering)

De woningbouwopgave waar we voor staan en zoals uitgewerkt in deze Woondeal betekent dat alleen inbreiding op Tholen onvoldoende ruimte biedt om de afgesproken woningen te realiseren. De ladder voor duurzame verstedelijking vergt een onderbouwing als buitenstedelijke uitbreiding wordt voorzien. Tot nu moet voor uitbreidingslocaties vanaf 12 woningen altijd een onderbouwing worden gegeven waarom uitbreiding noodzakelijk is, zoals bij sleutelproject Molenvliet te Tholen is gegeven.

De in deze Woondeal afgesproken Thoolse woningbouwopgave biedt een projectonafhankelijke verklaring en kan dienen als bouwsteen bij de onderbouwing van nieuwe woningbouwplannen voor de ladder voor duurzame verstedelijking.


11.2 De woondeal en de hierin beschreven woningbouwopgave zal worden ingezet voor de ladderonderbouwing (ladder voor duurzame verstedelijking) voor uitbreidingslocaties die aansluitend op de betreffende kern worden gerealiseerd.


Capaciteit

Om plannen voor woningbouwlocaties uit te werken met partijen en door de procedures te leiden is voldoende ambtelijke capaciteit bij gemeenten nodig. Met de regeling ‘Flexpool Versnelling Woningbouw’ ondersteunt het Rijk de gemeenten via de provincie.


11.3 De inzet van de regeling ‘Flexpool Versnelling Woningbouw’ wordt voortgezet voor de duur van deze regeling. Deze inzet zal wanneer nodig verruimd worden.


11.4 De generieke ondersteuning voor Zeeland bestaat uit: Het Rijk ondersteunt in het opstellen en uitvoeren van de regionale woondeal middels procesgeld. Dit geld kan onder meer gebruikt worden voor de inhuur van capaciteit om gemeenten en provincies te ondersteunen bij het opstellen en uitvoeren van de regionale Woondeals. Dit procesgeld wordt uitgekeerd via de provincies.


Stikstof

Een goede aanpak van de stikstofproblematiek is noodzakelijk voor de realisatie van woningen. Rechtstreeks ten behoeve van de bouw van woningen, maar ook ‘indirect’ als bijvoorbeeld al afgesproken mobiliteitsmaatregelen niet gerealiseerd kunnen worden waardoor de bereikbaarheid van nieuwe woningen slechter wordt.

Op dit moment kunnen de verplichte AERIUS-berekeningen nog niet worden gemaakt / afgegeven, waardoor niet inzichtelijk is of dit voor problemen en/of vertraging gaat zorgen voor de diverse projecten in Tholen. Als bij bijvoorbeeld het project Molenvliet blijkt dat de stikstof voor knelpunten zorgt, moet mogelijk de programmering / planning weer opnieuw worden bekeken. Dit zorgt voor vertraging en is mogelijk kostenverhogend.


11.5 De gemeente vraagt Xxxxxxxxx en Rijk om te zorgen dat er tijdig voldoende stikstofruimte is/komt die nodig is voor de realisatie van de afgesproken bouwopgave.


Wet- en regelgeving

Wet Natuurbescherming

Bij verschillende woningbouwprojecten leidt de Wet Natuurbescherming 2017 tot vertraging. De onderzoeken die gedaan moeten worden per project vergen tijd. Daarnaast is in dit kader nooit sprake van absolute zekerheden, op basis van vermoedens wordt werk stil gelegd, zoals bij Molenvliet. Daar zit mogelijk een rugstreeppad, waardoor de aanleg van een ontsluitingsweg is stilgelegd. Dit zorgt niet alleen voor veel vertraging, het is ook kostenverhogend.

Kritisch kijken naar de noodzaak van onderzoeken die gedaan moeten worden kan bijdragen aan versnelling, althans het voorkomen van vertraging van de projecten. Dit geldt niet alleen voor de Wet Natuurbescherming, maar ook voor andere (milieu)regelgeving.


11.6 De provincie kijkt kritisch naar de noodzaak van uit te voeren onderzoeken in het kader van (milieu)regelgeving.


Omgevingswet

Naar verwachting treedt de Omgevingswet in januari 2024 in werking. Dit betekent dat procedures en werkwijzen veranderen, hetgeen mogelijk tot vertragingen leidt. De praktijk zal moeten uitwijzen wat de invloed zal zijn op de processen.


11.7 Wanneer wet- en regelgeving tot vertraging leidt zullen alle partijen zich inzetten om oplossingen te zoeken om de vertraging te voorkomen of verminderen.


Bouwkosten

Op dit moment heeft de woningmarkt te maken met een tekort aan bouwpersoneel, grondstoffen en bouwmaterialen. Daardoor nemen de bouwkosten snel toe. Voor de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen is de oplopende hypotheekrente, waardoor mensen nu minder kunnen lenen, een punt van zorg. Daarbij komt de onzekerheid van onder andere de inflatie en stijgende energiekosten, wat ook van invloed is op de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen.

Omdat de bouwkosten hoog zijn en de opbrengsten dalen staat de business case van woningbouwprojecten onder druk. Dit is het geval bij sleutelproject Elenbaas te Poortvliet. Door de hoge bouwkosten is daar nog geen sprake van een haalbare business case voor deze ontwikkeling. Om deze reden is de gemeente Tholen gevraagd om mee te denken over en mee te werken aan vermindering van de druk op deze business case. Dit kan zorgen voor vertraging.

Uiteindelijk zal weer een nieuw evenwicht op de markt moeten kunnen ontstaan. Maar deze marktomstandigheden brengen het risico mee dat de gemaakte versnellingsafspraken niet gerealiseerd kunnen worden.


Mobiliteit

Door de bouw van extra woningen moet er rekening mee worden gehouden dat het mobiliteitsnetwerk de toename van de verkeersstromen wel aan kan. Waar nodig dienen bestaande wegen te worden aangepast op de komst van nieuwe grootschalige ontwikkelingen, zoals bij Vroonstede II te Sint-Annaland. De ontsluiting van de wijk moet weloverwogen worden gerealiseerd, op een manier die voor alle betrokken partijen acceptabel is, voor zowel de huidige bewoners van Vroonstede I, als voor de hulpdiensten, als voor het waterschap, als voor de toekomstige bewoners.

Daarbij is het van belang dat woningbouwlocaties buiten de kernen wel goed bereikbaar zijn middels mobiliteitsnetwerk. Dit zal ook een belangrijke factor zijn voor de focusdoelgroepen die wij als gemeente hebben. Zodra de woningbouwlocaties goed

bereikbaar zijn, zal dit positief bijdragen aan de leefbaarheid en vitaliteit van deze nieuwe wijken.


11.8 Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren (knelpunten en belemmeringen) geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren.


12. Te maken aanvullende afspraken


12.1 Provincie Zeeland biedt actieve ondersteuning bij het oplossen van knelpunten en wegnemen van belemmeringen voor de realisatie van (sleutel)projecten. Wanneer nodig zullen hierover aanvullende afspraken gemaakt worden met betrokken partijen.


12.2 Afspraken over duurzame en toekomstbestendige woningbouw worden opgenomen in de lokale prestatieafspraken tussen gemeente Tholen, Stadlander en de huurdersbelangenvereniging.

Subregionale Woondeal


Woningmarktregio Walcheren

83

Gemeente Middelburg, Veere en Vlissingen

Deel 2. Woningmarktregio Walcheren

De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W), het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in de Zeeuwse Woondeal.


1. Woningbouwopgave Walcheren: van provinciale naar lokale opgave

Constatering

Op Walcheren ligt een kwantitatieve en kwalitatieve woonopgave. Momenteel is er sprake van krapte op de woningmarkt. De kwantitatieve opgave dient dus om het huidige tekort in te lopen en daarnaast is er behoefte aan nieuwbouw voor de toekomstige groei. Voor de korte termijn wordt bovendien ingezet op de realisatie van flexwoningen.


Kwalitatief wordt ingezet op:

- Herstructurering van voornamelijk naoorlogse woningen in verband met kwaliteit, niet toekomstbestendig aanbod en duurzaamheid.

- Extra aanbod van goedkope en betaalbare woningen, waaronder sociale huurwoningen (ook voor de aandachtsgroepen als statushouders en uitstroom vanuit maatschappelijke opvang). Vooral binnen de gemeente Veere is het (bestaande) aandeel goedkopere woningen en sociale huurwoningen laag, zodat hier een inhaalslag wordt gemaakt. Vooral het aantal sociale huurwoningen is in Veere laag, het merendeel van het aanbod bestaat uit koop. Een deel daarvan zijn betaalbare en goedkope koopwoningen, maar die zijn nu niet op de markt.

- Woningen voor de toekomst. Door de steeds grotere groep ouderen ligt de focus op het toevoegen van nultredenwoningen. Hierdoor wordt ook de doorstroming bevorderd en kunnen goedkopere woningen in de bestaande markt beschikbaar komen.


1.1 In deze regionale woondeal wordt een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van de opgave in tabel 1. Het gaat in Walcheren om de realisatie van in totaal 5.345 woningen in de periode tot en met 2030. De geïnventariseerde plancapaciteit bedraagt 7.280 woningen en is daarmee voldoende om de ambitie waar te maken. In tabel 2 zijn de uitsplitsingen van de ambitie per jaar en per gemeente te vinden.

Tabel 1: Subregionale aandeel per gemeente aan de provinciale opgave.



Te realiseren woningen bruto



Betaalbaarheid



Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Netto plancapaciteit


Sociale huur


Midden- huur


Betaalbare koop


Betaalbaar deel overige toevoegingen


Betaalbaar- heid totaal


Woningen


door wooncorp.

Middelburg

2280

3240

2845

1550

0

40

205

1795

1570

Veere

455

905

830

295

0

500

25

820

300

Vlissingen

2610

3110

2545

205

365

230

230

1030

870

Totaal

5345

7255

6220

2050

365

770

460

3645

2740



100%


28%

5%

11%

6%

50%

38%


Tabellen 2. Uitsplitsing subregionale aandeel van de ambitie per jaar, afgezet tegen de geïnventariseerde plancapaciteit.


Gemeente Middelburg

Aantallen gemeente Middelburg


Jaartal


Ambitie (te realiseren woningen)

Plancapaciteit


Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Beschikbare netto plancapaci- teit (bruto min onttrekking)


Aantal woningen in harde plancapaciteit:


Betaalbaarheid (woningen)


1.810


56%


Aantal woningen door woningcorporaties


Sociale huur- woningen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand

Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing

en functieverandering


Sociale huur- woningen


Midden huur- woningen

2022

205


3.260


2.865


1.330


1.550


20


40


205


1.550


20

2023

230

2024

245

2025

250

2026

255

2027

260

2028

265

2029

280

2030

290

Totaal

2.280

3.260

2.865

1.330

1.550

20

40

205

1.550

20


Gemeente Veere

Aantallen gemeente Veere


Jaartal


Ambitie (te realiseren woningen)

Plancapaciteit


Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Beschikbare netto plancapaci- teit (bruto min onttrekking)


Aantal woningen in harde plancapaciteit:


Betaalbaarheid (woningen)


825


90%


Aantal woningen door woningcorporaties


Sociale huur- woningen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand

Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing

en functieverandering


Sociale huur- woningen


Midden huur- woningen

2022

40


910


835


100


295


5


500


25


295


5

2023

45

2024

50

Aantallen gemeente Veere


Jaartal


Ambitie (te realiseren woningen)

Plancapaciteit


Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Beschikbare netto plancapaci- teit (bruto min onttrekking)


Aantal woningen in harde plancapaciteit:


Betaalbaarheid 825 90% (woningen)


Aantal woningen door woningcorporaties


Sociale huur- woningen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand

Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing

en functieverandering


Sociale huur- woningen


Midden huur- woningen

2025

50







2026

50

2027

50

2028

55

2029

55

2030

60

Totaal

455

910

835

100

295

5

500

25

295

5


Gemeente Vlissingen

Aantallen gemeente Vlissingen


Jaartal


Ambitie (te realiseren woningen)

Plancapaciteit


Beschik- bare bruto plancapa citeit (aantal wonin- gen)


Beschikbare netto plancapaci- teit (bruto min

onttrek- king)


Aantal woningen in harde plancapaci- teit:


Betaalbaarheid (woningen)


1.640


53%


Aantal woningen door woningcorporaties


Sociale huur- wonin- gen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgren s tot

€1000

per maand Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing

en functieveranderin g


Sociale huur- wonin- gen


Midden huur- wonin- gen

2022

230


3.110


2.545


1.075


845


205


365


230


845


25

2023

260

2024

280

2025

285

2026

295

2027

300

2028

305

2029

320

2030

335

Totaal

2.610

3.110

2.545

1.075

845

205

365

230

845

25


2. Bouwlocaties (sleutelprojecten)


Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in onderstaande tabel opgenomen.

Tabel 3: locaties, kenmerken en kritische succesfactoren

Projectkenmerken

Kritische succesfactoren

Locatie Scheldekwartier

Gemeente Vlissingen

Woningen 1182

Mobiliteit

Kennis en capaciteit

Stikstof Programmering Regio specifiek



Voortgang (markt) + beschikbaarheid materiaal

en menskracht

Baskensburg

Vlissingen

200

X





Crocuslaan

Vlissingen

143 (saldo 0)


X




Essenvelt

Middelburg

400





Voortgang (markt)

Mortiere

Middelburg

434





Voortgang (markt) en

procedures Raad van State

Vrijlandstraat

Middelburg

74 (saldo -40)


X



Geld

Xxxx xxx Xxxxxxxxx

Middelburg

20


X



Geld

CSW Toorop

Middelburg

90


X



Geld

Churchilllaan

Middelburg

80




X


Serooskerke Oost

Veere

98



X


Voortgang adviesbureaus

onderzoek stikstof / geld

Bouwlust III

Aagtekerke

Veere

19



X



Meliskerke Zeester

Veere

6


X

X


Geld

Grijpskerke

Nimmerdor I

Veere

10


X

X


Geld

Gapinge

Veere

4


X

X



Brouwerijweg

Zuidsingel Domburg

Veere

8


X

X


Geld

Flexwonen

Veere

25-40


X

X

X

Geld

Nog te bepalen

Veere

700


X

X

X

Locaties + tabel


2.1 Sleutelprojecten Middelburg.

Voor Middelburg zijn vier locaties benoemd waar middels sloop en nieuwbouw centrale locaties in de wijken worden gemaakt (eventueel in combinatie met scholen en zorg) met sociale huurwoningen. Dit zijn locaties die verlieslatend zijn en zonder een extra financiële bijdrage niet van de grond komen. Voor de locatie Vrijlandstraat is eerder een aanvraag ingediend voor het Volkshuisvestingsfonds, die echter is afgewezen. Voor de locatie Churchilllaan is vanuit de provincie een subsidie verstrekt. Voor de locaties Hart van Griffioen en CSW Toorop is de benodigde financiering nog niet bepaald.


2.2 Sleutelprojecten Veere.

In Veere zijn er zeven lopende projecten. Verder is er een grote ambitie richting betaalbaar bouwen (sociale huur, sociale koop en betaalbare koop). Het streven is richting 90% betaalbaar. De ambitie in aantallen en prijs is hoog. De grote uitdaging is het lage aantal harde plannen die er nu liggen. Deze conform de ambitie hard en concreet maken is een uitdaging. Daarnaast is het aankopen van gronden voor sociale woningbouw is een uitdagend en een kostenpost. De locaties die als sleutellocatie zijn aangegeven betreffen bouwplannen voor de jaren 2023/2024. Flexwonen wil Veere inzetten als versnelling en als vliegwiel voor de definitieve wijkontwikkeling. De flexwoningen komen er eerst tijdelijk, maar krijgen een definitieve plaats in het plangebied wanneer het verder wordt ontwikkeld. Het worden sociale huurwoningen. De wijken waar ze komen te staan worden gemengde wijken (sociale huur, betaalbare koop (voor ouderen en starters)).


2.3 Sleutelprojecten Vlissingen.

Naast de genoemde sleutelprojecten in tabel drie zijn er nog meerdere lopende initiatieven waaronder de Spuikom, waar ook enkele honderden woningen gerealiseerd kunnen worden binnen vijf jaar.

2.4 Het Scheldekwartier (Vlissingen) en Essenvelt (Middelburg) zijn als sleutelproject opgevoerd, omdat hiermee de grootste aantallen woningen worden gerealiseerd en hiermee dus een belangrijke bijdrage wordt geleverd aan de kwantitatieve opgave. Belangrijkste knelpunt daarbij is de woningmarkt zelf, iets wat zich eind 2022 duidelijk laat merken in teruglopende verkopen. Voor het overige gaat het vooral om herstructureringslocaties waar geld een belangrijk issue is.


Eventuele knelpunten per locatie

• Bij Baskensburg in Vlissingen gaat het om een complex voor arbeidsmigranten in de vorm van flexibele woningen, waarbij het rond krijgen van de businesscase een punt van zorg is.

• Bij de Crocuslaan in de Bloemenbuurt in Vlissingen gaat het om herstructurering t.b.v. verduurzaming van een groter gebied. Het lastigste probleem is om hierbij ook de particuliere voorraad mee te nemen door geldgebrek. De aanpak van de sociale voorraad is wel financieel gedekt.

• Veere zit met de uitdaging van zachte plannen harde plannen te maken. Momenteel is de grootste uitdaging de grondprijs om sociale huurwoningen en sociale koopwoningen te kunnen bouwen.

• Voor Middelburg is het vinden van een locatie voor sociale woningbouw een uitdaging.


3. Transformatie


3.1 In Middelburg zijn er plannen om enkele panden te transformeren ten behoeve van woningbouw. Hiervan bestaan de harde plannen uit 45 woningen op de locatie Kousteensedijk en 20 op de plek van de oude Rabobank. Tevens zijn er plannen voor een tweetal panden aan Achter de Houttuinen en Goudend. Voor de toekomstige locaties wordt ook uitgegaan van een deel transformatie.

3.2 De gemeente Vlissingen heeft enkele kleine plannen voor het transformeren van gebouwen waaronder het van Doesburg gebouw en een vrij komend kerkgebouw. Het gaat dan om enkele tientallen woningen. Verder is er een inventarisatie gaande van alle gebouwen (en locaties) in de gemeente die geschikt kunnen zijn voor transitie. Verwachting is daar in 2023 meer duidelijkheid over te hebben.


3.3 In Veere zijn er geen plannen voor transformatie van gebouwen.


3.4 Voor iedere gemeente wordt ook rekening gehouden met het vergroten van de woningvoorraad door woningsplitsing (waarbij ook samenvoegingen en functieverandering worden gerekend).


4. Versnellingsafspraken


4.1 De colleges van B&W van de gemeenten Middelburg, Veere en Vlissingen zetten zich ervoor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende (circa 130%) is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave (zie hoofdstuk 1). Gemeenten zorgen er ook tijdig voor dat ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen met daarbij specifieke aandacht voor het hard maken van de plannen tot en met 2024.


4.2 De colleges van B&W dragen zorg voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio. De inspanning heeft betrekking op ingediende aanvragen.

4.3 De Walcherse gemeenten zetten in op het faciliteren van een regionale bouwtafel met marktpartijen en corporaties, waar gezamenlijk knelpunten worden besproken en naar oplossingen worden gezocht, gebruiken makend van elkaars expertise.


4.4 Projecten met extra prioriteit, die in de tijd naar voren worden gehaald zijn de uitbreiding van sociale woningbouw binnen de gemeenten Veere en Middelburg, de locatie Baskensburg in Vlissingen (huisvesting buitenlandse werknemers). Ook wordt ingezet op de realisatie van flexwoningen, bedoeld voor spoedzoekers, statushouders, arbeidsmigranten en tijdelijke huisvesting in het geval van herstructurering (Het Zwin in Middelburg, tijdelijke vervanging voor Te Mortiere in Arnemuiden). De toevoeging van sociale huurwoningen in Veere zal de gehele periode tot 2030 gebeuren. Hopelijk is het mogelijk door middel van flexwoningen dit proces in de jaren 2023/ 2024 te versnellen.


4.5 Vanuit de corporaties (en ook de bouwwereld) heeft conceptueel bouwen sterk de voorkeur: het werken vanuit een gestandaardiseerd bouwproces (prefab) met herhaalbare, innovatieve, integrale en flexibele bouwoplossingen, die per project kunnen inspelen op de eigenheid van de bewoners, de locatie en de opdrachtgever. Daarbij doet men aan gemeenten de oproep om, waar mogelijk, de bouwkundige toets eventueel over te slaan en ook qua welstandseisen en voorschriften in de bestemmingsplannen flexibeler te zijn zonder de algehele ruimtelijke kwaliteit uit het oog te verliezen. Minder (stringente) regelgeving kan conceptueel bouwen mogelijk maken en zorgen voor een snellere realisatie.


5. Betaalbaarheid


Betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw

5.1 De regio zet zich in voor de realisatie van 4.291 betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw.


5.2 De regio zet zich in voor de realisatie van 463 midden huurwoningen en 1138 betaalbare koopwoningen. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen van de plancapaciteit in de regio telt op tot 58,9%.


5.3 Hiermee is het regioaandeel van 21,9 % van de Zeeuwse opgaven gerealiseerd in het betaalbare segment. Dit is 1,0 % van de totale nationale opgaven (te weten

350.000 woningen).


5.4 In tabel 4 is weergegeven wat de ambitie is van de Walcherse gemeenten, zowel qua aantallen als de betaalbaarheid van de bruto toevoegingen aan de woningvoorraad. De regio zet zich in om 2/3 betaalbaarheid van de bruto toevoeging aan de woningvoorraad te bereiken vanaf 2025.


Tabel 4: Ambitie van de regio Walcheren van 2022 tot en met 2030, uitgesplitst naar betaalbaarheidstype van de woningen


Gemeente/regio


Periode


Ambitie (te realiseren woningen)


Sociale huur- woningen Aantal


Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Koop- woningen (>

€355.000)

Aantal


Percentage betaalbaar

Middelburg

2022-2024

680

323

26

30

301

55,7%

2025-2030

1.600

761

76

192

571

64,3%

Totaal 2022-2030

2.280

1.084

102

222

873

61,7%

Bruto Plancapaciteit

3.260

1.550

125

145

1.440

55,8%

Veere

2022-2024

135

44

3

76

13

90,7%

2025-2030

320

104

6

180

30

90,7%

Totaal 2022-2030

455

148

9

256

43

90,7%

Bruto Plancapaciteit

910

295

18

513

85

90,7%

Vlissingen

2022-2024

770

209

79

119

363

52,9%

2025-2030

1.840

500

208

480

651

64,6%

Totaal 2022-2030

2.610

709

288

599

1.014

61,1%

Bruto Plancapaciteit

3.110

845

320

480

1.465

52,9%

Walcheren

2022-2024

1585

576

107

225

677

57,3%

2025-2030

3760

1364

291

852

1253

66,7%

Totaal 2022-2030

5345

1941

398

1077

1929

63,9%

Bruto Plancapaciteit

7280

2690

463

1138

2990

58,9%


Corporatiewoningen in de regio

5.5 Binnen de regio zetten de corporaties zich in voor de realisatie van 2.740 corporatiewoningen. Hiervan is 98,2% sociale huur en 1,8 % midden huur.


5.6 Het streven voor Vlissingen en Middelburg is per gemeente 30% sociale huur in de complete woningvoorraad. Voor Vlissingen en Middelburg is dit percentage nu 28,8%, respectievelijk 26,1%. In Veere is huidig percentage 10,7%. In de toekomst wordt dit na het toevoegen van netto 272 sociale huurwoningen 12,2%.


5.7 Voor een kleine landelijke gemeente als Veere is het behalen van 30% sociale huur geen reëel streven. Dat het percentage omhoog moet, dat onderschrijven wij. In het Programma Wonen heeft Veere de ambitie gesteld op 272 sociale huurwoningen (levensloopbestendig) en 98 sociale koopwoningen.


5.8 Naast de sociale huurwoningen in bezit van (de) corporaties is er ook een relatief grote voorraad particuliere betaalbare huurwoningen (tot € 763, -) beschikbaar; vooral in Vlissingen, maar ook in Middelburg. Inclusief die aantallen komt Walcheren nu al tot meer dan 30% goedkoop/niet-geliberaliseerde huurwoningen. Onderling verschillen de percentages, waarbij vooral Veere op een lager aantal zit. Veere werkt er hard aan om haar aandeel snel te verhogen. Als hele regio Walcheren, wat wij ook als samenhangende woningmarkt beschouwen, voldoen wij naar onze mening aan de doelstellingen van het rijk. Wij maken ook mede daarom gezamenlijk Walcherse Woningmarktafspraken en stellen ook een Walcherse woonvisie op. Ook op het gebied van bijvoorbeeld Flexwonen en de huisvesting van bijzondere aandachtsgroepen werken wij nauw samen. Denk daarbij aan het programma Weer Thuis en aan de opvang van asielzoekers en vluchtelingen en de huisvesting van statushouders, waarvoor ook een regiodeal in de maak is.


6. Aandachtsgroepen

6.1 Voor Zeeland lopen er voor de volgende ‘aandachtsgroepen’ verschillende (proces)afspraken, namelijk voor:

1. Statushouders

2. Arbeidsmigranten

3. ‘Weer thuis Walcheren’; maatschappelijke opvang, vrouwenopvang, beschermd wonen en de jongeren 18-/18+

Onderstaand een toelichting met betrekking tot de bovenstaande 3 doelgroepen.


Afspraken

a. Statushouders

Iedere gemeente zorgt dat de opgelegde aantallen voor de huisvesting van statushouders worden gehaald. Dit legt voor een groot deel beslag op de sociale huurwoningen binnen de gemeenten. De realisatie van flexwoningen kan hierin een oplossing zijn. In Middelburg worden in 2023 52 flexwoningen worden gerealiseerd op de locatie Het Zwin, waarvan er 28 bestemd zijn voor de huisvesting van statushouders.

Veere voegt in 2023/2024 25-40 flexwoningen toe, sociale huur, om de hierboven beschreven doelgroepen versneld aan woonruimte te helpen.

Vlissingen loopt in pas met de taakstelling. De statushouders worden door de corporaties gehuisvest. Dit zit in de totale woningbouwopgave en de prestatieafspraken.


b. Arbeidsmigranten

Naast het realiseren van diverse complexen voor de huisvesting van internationale werknemers (per gemeente), zijn we bezig een regionale tafel te organiseren met meerdere betrokken private partijen en ondernemingen. Met als doel een meer gezamenlijke aanpak en een betere bijdrage van de bedrijven en bemiddelingsbureaus zelf te bewerkstelligen.


c. Project ‘Weer thuis op Walcheren’

Op Walcheren loopt het project Weer Thuis op Walcheren. De regio Walcheren heeft de ambitie om in maart 2023 samenwerkingsafspraken te hebben uitgeschreven waar alle Walcherse gemeenten zich in kunnen vinden en aan conformeren. De samenwerking zal worden bekrachtigd met een handtekening.


Weer Thuis op Walcheren is de projectgroep die voor de doelgroepen maatschappelijke opvang, vrouwenopvang, beschermd wonen en de jongeren 18-

/18+, het mogelijk wil maken terug te gaan wonen in de wijk. Dus voor die personen van deze doelgroep voor die inwoners die geen intramurale woonplek meer nodig hebben en in de wijk kunnen wonen, dit ook bieden door passende ondersteuning en een woonplek. Dit is ook landelijk beleid (VNG). Om hiertoe op Walcheren te komen zijn er 4 bijeenkomsten georganiseerd met woningbouwverenigingen, zorgaanbieders en gemeenten waar input wordt verzameld voor uiteindelijke samenwerkingsafspraken/ bestuurlijk vastgestelde convenant.


De huurders uit deze doelgroep worden door woningcorporaties behandeld als reguliere huurders echter gelden er wel een aantal niet reguliere afspraken.

Daarnaast streven de woningcorporaties ernaar om binnen een bepaalde termijn na aanmelding van de zorgorganisatie een passende woonruimte te bieden. Ook de realisatie van flexwoningen zoals benoemd in artikel 6.1 sub a kan een oplossing bieden.

7. Flexwonen


7.1 De regio zet zich in om hieraan bij te dragen door 221 flexwoningen te realiseren. Op dit moment is er één concrete locatie in beeld: Middelburg, Het Zwin, 52 woningen, te realiseren in 2023.


7.2 Veere voegt in 2023/2024 25-40 flexwoningen toe. De locaties voor deze woningen zijn de randen van toekomstige nieuwbouwwijkjes. De flexwoningen staan tijdelijk aan de rand, maar worden later in de ontwikkeling van de wijk verplaatst zodat ze een definitieve plek in het plan krijgen.


7.3 Voor de korte termijn is Vlissingen bezig met een paar projecten die enkele tientallen flexwoningen opleveren. Concrete cijfers hiervoor volgen nog. Het voornemen op de langere termijn is het zoeken naar meer locaties om extra aantallen te realiseren. Op langere termijn is er een behoefte aan honderden flexwoningen.


8. Bouwen voor ouderen en verpleegzorgplekken


8.1 Het aandeel te realiseren nultredenwoningen en geclusterde woningen per gemeenten bedraagt voor gemeente Middelburg, Veere en Vlissingen resp. 490, 100 en 710 woningen. Het totaal in de subregio telt op tot 1300 woningen.


9. Herstructurering


9.1 Op Walcheren zijn er meerdere herstructureringsprojecten. In Middelburg worden 505 sociale huurwoningen gesloopt en 465 worden er teruggebouwd.

Ook in Vlissingen staat veel herstructurering op het programma. Het gaat hierbij om (vroeg) naoorlogse wijken (jaren ’50 en ’60) en begin jaren ’70; met veel portiek woningen (3 of 4 hoog), van slechte kwaliteit en niet duurzaam. Deze woningen in het Middengebied (vooral Panoramabuurt, Bloemenbuurt en Schildersbuurt) zijn deels in bezit van de corporatie en deels particulier. Naast grootschalige renovatie is er ook (veel) sloop en vervangende nieuwbouw nodig.


10. Vakantieparken


10.1 De transformatie van vakantieparken is binnen de regio Walcheren niet wenselijk. Er zijn ook geen parken die daarvoor in aanmerking komen.


11. Kritische succesfactoren en ondersteuning


In tabel 3 wordt locatie-specifiek bij de sleutelprojecten aangegeven op welke wijze Rijk en provincie ondersteunen in de realisatie van de regionale woningbouwopgave.


Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren.

12. Te maken aanvullende afspraken


De colleges van B&W hebben de wens om aanvullend te bespreken:

- De landelijke financiering systematiek (volkshuisvestingsfonds e.d.); de Walcherse gemeenten constateren dat de huidige systematiek niet voldoet voor de Walcherse schaalgrootte. De regio wil graag met het Rijk een systematiek bespreken waarbij Walcherse projecten reële kans maken om geld te krijgen. Dit als input voor het maken van afspraken.

- Capaciteit: om tot een goede (pre)productie te komen met weloverwogen keuzes is genoeg capaciteit van mankracht/ kennis van belang.

- Tijd: Er is voldoende tijd nodig om beleid uit te werken om naast de kwantiteit de kwaliteit te borgen.

- Voldoende planologische ladder ruimte wat voor een deel rijksbeleid is en een deel nadere invulling door de Provincies en Gemeenten.

Subregionale Woondeal


Woningmarktregio Zeeuws-Vlaanderen

94

Gemeente Hulst, Sluis en Terneuzen

Deel 2. Woningmarktregio Zeeuws-

Vlaanderen

De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W), het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in de Zeeuwse Woondeal.


1. Woningbouwopgave Zeeuws-Vlaanderen: van provinciale naar lokale opgave

Constatering

De regio Zeeuws-Vlaanderen ligt ingesloten tussen de Westerschelde aan de noordzijde en België aan de zuidzijde. Voor Nederlandse begrippen is Zeeuws-Vlaanderen dunbevolkt: rust en ruimte zijn belangrijke kwaliteiten van de regio. Het is een regio met een grote lokale verscheidenheid.


Zeeuws-Vlaanderen bevindt zich midden in een dynamische periode op de woningmarkt. Er doen zich uitdagingen, maar ook kansen voor. Ook signaleren we een demografische transitie in de regio die de komende jaren verder doorzet en significant is.


In de regio Zeeuws-Vlaanderen is er sprake van een echte koopcultuur. Circa 20% van de woningvoorraad is corporatiebezit. Daarnaast kent de regio reeds een goedkope bestaande woningvoorraad (de gemiddelde verkoopprijs ligt ruim onder €300.000).


Een van de ambities die in de breed gedragen Strategische Regiovisie Zeeuws- Vlaanderen staat, luidt: Zeeuws-Vlaanderen creëert een aantrekkelijk woonklimaat voor huidige en nieuwe bewoners. In het voorliggende bod staat onze huidige bijdrage aan de nationale opgave centraal. De ambitie van de regio is echter om meer woningen te realiseren. Daarmee ziet de regio deze bijdrage als de basis, ‘een ondergrens’, voor de realisatie van de regionale ambitie. In het kader hiervan is de monitoring van de uitspraken uit onderhavige woondeal van groot belang.


1.1 In deze regionale woondeal wordt een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van de opgave in tabel 1. Het gaat in Zeeuws-Vlaanderen om de realisatie van in totaal 2.915 woningen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de opgave. De geïnventariseerde plancapaciteit bedraagt 4.130 woningen en is daarmee voldoende om de ambitie waar te maken. In tabel 2 zijn de uitsplitsingen van de ambitie per jaar en per gemeente te vinden

Tabel 1: Subregionale aandeel per gemeente aan de provinciale opgave.



Te realiseren woningen bruto



Betaalbaarheid



Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Netto plancapaciteit


Sociale huur[1]


Midden- huur[2]


Betaalbare koop[3]


Betaalbaar deel overige toevoegingen


Betaalbaar- heid totaal


Woningen


door wooncorp.

Hulst

000

000

000

385

40

155

100

680

390

Sluis

270

935

715

185

80

80

115

460

185

Terneuzen

1820

2205

1840

675

175

000

000

0000

690

Totaal

2915

4130

3240

1245

295

860

360

2615

1265



100%


30%

7%

21%

9%

63%

31%


Tabellen 2. Uitsplitsing subregionale aandeel van de ambitie per jaar, afgezet tegen de geïnventariseerde plancapaciteit.


Gemeente Hulst

Aantallen gemeente Hulst


Jaartal


Ambitie (te realiseren woningen)

Plancapaciteit


Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Beschikbare netto plancapaci- teit (bruto min onttrekking)


Aantal woningen in harde plancapaciteit:


Betaalbaarheid (woningen)


680


68%


Aantal woningen door woningcorporaties


Sociale huur- woningen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand

Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing

en functieverandering


Sociale huur- woningen


Midden huur- woningen

2022

75


990


685


275


385


40


155


100


385


5

2023

80

2024

90

2025

90

2026

90

2027

95

2028

95

2029

100

2030

105

Totaal

000

000

000

275

385

40

155

100

385

5

Gemeente Sluis

Aantallen gemeente Sluis


Jaartal


Ambitie (te realiseren woningen)

Plancapaciteit


Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Beschikbare netto plancapaci- teit (bruto min onttrekking)


Aantal woningen in harde plancapaciteit:


Betaalbaarheid (woningen)


455


49%


Aantal woningen door woningcorporaties


Sociale huur- woningen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand

Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing

en functieverandering


Sociale huur- woningen


Midden huur- woningen

2022

25


935


715


525


185


80


80


115


185


0

2023

25

2024

30

2025

30

2026

30

2027

30

2028

30

2029

35

2030

35

Totaal

270

935

715

525

185

80

80

115

185

0


Gemeente Terneuzen


Aantallen gemeente Terneuzen


Jaartal


Ambitie (te realiseren woningen)

Plancapaciteit


Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)


Beschikbare netto plancapaci- teit (bruto min onttrekking)


Aantal woningen in harde plancapaciteit:


Betaalbaarheid (woningen)


1.625


74%


Aantal woningen door woningcorporaties


Sociale huur- woningen Aantal

Huur- woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand

Aantal


Koop- woningen (onder

€355.000)

Aantal


Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing

en functieverandering


Sociale huur- woningen


Midden huur- woningen

2022

160


2.205


1.840


1.310


675


175


625


145


675


15

2023

180

2024

195

2025

200

2026

205

2027

210

2028

210

2029

225

2030

230

Totaal

1.820

2.205

1.840

1.310

675

175

625

145

675

15


2. Bouwlocaties (sleutelprojecten)


2.1 Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in onderstaande tabel opgenomen.

Tabel 3: locaties, kenmerken en kritische succesfactoren (onderstaande lijst betreft de op dit moment bekende sleutelprojecten. Het betreft derhalve een dynamische lijst die niet uitputtend is).

Projectkenmerken

Kritische succesfactoren

Locatie


Hof te Zandeplein

Gemeente


Hulst

Woningen


44

Mobiliteit

Kennis en capaciteit

√

Stikstof Programmering Regio

specifiek




Xxxxxx Xxxxx 0

Xxxxx

250

√

√

√


√

Xxxxx Xxxxx

Xxxxx

00






Xxxxxx Xxxx

Terneuzen

469

√





Pattispark

Xxxxxxxxx

000




X


Xxxxxxxx Xxxxxxxx

Terneuzen

50






Xxxxxxxxxxx Xxxx

Xxxxxxxxx

44






Componistenbuurt Xxxx

Xxxxxxxxx

36






Witte Wijk Sas van Gent

Terneuzen

14






Binnenstad Terneuzen

Terneuzen

pm






Integrale gebiedsontwikkeling

Oostburg

Sluis

100


√


√

√

Breskens West (laatste fase)

Sluis

65





Geld

Groenevelt 2, Sluis

Sluis

36

√






2.2 Naast bovenstaande kritische succesfactoren bestaan er een aantal overkoepelende kritische succesfactoren die een rol spelen:

• Stijgende economische parameters waaronder de stijgende (Bouw)kostenstijgingen welke een bedreiging vormen voor met name de betaalbaarheid en de te realiseren nieuwbouwprojecten. Gezien voorgaande is het voor de woningbouwcorporaties op dit punt soms wenselijker om de bestaande woningvoorraad te renoveren in plaats van het realiseren van nieuwbouwprojecten.

• Oplopende rente: De oplopende rente zet de investeringsruimte van corporaties onder druk. Als de financiële onzekerheid aanhoudt, kunnen de corporaties de beloofde nieuwe sociale woningen mogelijk niet leveren.

• Stijging van de disconteringsvoet: Rentestijgingen hebben niet alleen impact op de kasstromen van woningcorporaties, maar ook op de disconteringsvoet. Dit is een belangrijke parameter voor de berekening van de beleidswaarde. Hoe hoger de disconteringsvoet, hoe lager de waardering van een verwachte kasstroom in de toekomst is en dus ook hoe lager de beleidswaarde uiteindelijk zal zijn. Dit heeft een negatief effect op het financiële ratio Loan-to-valua.

• Personele capaciteit: De gemeenten ervaren problemen met het werven en behouden van voldoende goed gekwalificeerd personeel, wat gevolgen heeft voor de uitvoering van de Woondeal. Voor wat betreft “kennis en capaciteit” geldt dit niet als kritische succesfactoren voor enkel voor de overheden, maar ook personele capaciteit bij bijvoorbeeld bouwbedrijven en de woningbouwcorporaties.

• Grondverwerving: Voor overname van gronden dient met grondeigenaren overeenstemming te worden bereikt. Voor woningbouwlocaties waar dit voor geldt bestaat een risico op vertraging. De gemeenten nemen hierin het voortouw, maar zijn hierin mede afhankelijk van de verkopende partij.

• Overige onrendabele toppen: Om betaalbare woningen te realiseren stuiten gemeenten vaak op verwachtingswaarde van grond of gebouwen. Deze verwachtingswaarde is gebaseerd op duurdere grondgebonden woningen of appartementen. Om toch betaalbare woningen te kunnen realiseren is het van belang om ontwikkelaars hiertoe in beweging te krijgen.6

• Specifiek voor de gemeente Sluis: De Integrale gebiedsontwikkeling Oostburg omvat een complex geheel aan verschillende functies en deelontwikkelingen. De complexiteit qua samenhang van diverse functies en de veelheid aan betrokken partijen vormt een risico voor de tijdige realisatie.


3. Transformatie


3.1 Op basis van de huidige plannen zet de regio zich in om een bijdrage van 360 woningen te leveren door transformatie te realiseren.


4. Versnellingsafspraken


4.1 De colleges van B&W van gemeenten Hulst, Terneuzen en Sluis zetten zich ervoor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave. Gemeenten zorgen er ook tijdig voor dat ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen met daarbij specifieke aandacht voor het hard maken van de plannen tot en met 2024.


4.2 De colleges van B&W dragen zorg voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio, maar zijn daarin mede afhankelijk van het aantal vergunningaanvragen wat wordt ingediend door de initiatiefnemers.


4.3 Versnelling/wijziging procedures

• Ook de benodigde planologische procedures spelen hierbij een rol. Voor de realisatie van woningen is vaak een uitgebreide procedure benodigd. De doorlooptijd van een dergelijke procedure is relatief lang en staat haaks op de versnelling van de woningbouw.

• Afhankelijk van bezwaar- en beroep. Snellere procedures zijn hiervoor van belang. We verzoeken het Rijk te onderzoeken op welke manier wettelijke procedures versneld kunnen worden, al dan niet door middel van wijzigingen.

• Het staat voorop dat Zeeuws-Vlaanderen de ambitie heeft een bijdrage te leveren aan de nationale bouwopgave middels het meer en sneller woningen te realiseren. Echter moet hier ook de reële nuance worden geplaatst dat we bij planvorming en vaststelling ook afhankelijk zijn van bezwaar- en beroepsprocedures of er daadwerkelijk versneld kan worden.

• Als er meer en sneller procedures doorlopen moeten worden, is het van belang dat er ook voldoende ambtelijke capaciteit beschikbaar is bij de gemeenten om dit te bewerkstelligen. We signaleren dat het steeds lastiger is om geschikt


6 E.e.a. is opgenomen in de Handreiking Vertraging voorkomen met Grondbeleid.

Document Metadata

Filed: February 17th, 2023