Zundertse regelgeving / Wetstechnische informatie
Zundertse regelgeving / Wetstechnische informatie
Financiën en economie
Rubriek
Naam regeling |
Algemene verkoopvoorwaarden voor woningbouwgrond van de gemeente Zundert |
Citeertitel |
Algemene verkoopvoorwaarden voor woningbouwgrond van de gemeente Zundert |
Wettelijke grondslag | Gemeentewet |
Vastgesteld door | Raad |
Datum vaststelling | 13 september 2001 |
Datum publicatie | |
Bron publicatie | |
Datum inwerkingtreding | 13 september 2001 |
Datum melding arrondissementsparket | |
Bijzonderheden |
ALGEMENE VERKOOPVOORWAARDEN VOOR WONINGBOUWGROND VAN DE GEMEENTE ZUNDERT
(vastgesteld in de raadsvergadering d.d. 13 september 2001)
1. ALGEMENE BEPALINGEN
Artikel 1.1 Definities
In deze algemene verkoopvoorwaarden wordt verstaan onder:
1. Gemeente: de gemeente Zundert.
2. Aflevering: het stellen van de onroerende zaak in het bezit van de koper.
3. Ingebruikneming: het moment waarop de koper voor het eerst feitelijk over de onroerende zaak beschikt door deze te betrekken, er feitelijke werkzaamheden in of op uit te voeren of er een afrastering omheen te zetten. Het uitvoeren van een sonderingsonderzoek of een milieukundig bodemonderzoek is geen ingebruikneming.
4. Notariële akte: de voor de overdracht vereiste akte van levering, dan wel de voor de economische eigendomsoverdracht vereiste akte.
5. Onroerende zaak: (bouw)grond die het object van de verkoopovereenkomst vormt waarbij deze algemene voorwaarden behoren.
6. Overdracht: juridische eigendomsoverdracht door inschrijving van de akte in de openbare registers.
7. Verkoopovereenkomst: de overeenkomst tot verkoop waarop deze algemene voorwaarden van toepassing zijn en waarbij de gemeente zich verbindt een onroerende zaak te leveren en de koper om daarvoor een prijs in geld te betalen en/of waarbij partijen zich verbinden elkaar over en weer een zaak in de plaats van een andere te leveren.
Artikel 1.2 Geldigheid
Deze algemene verkoopvoorwaarden behoren bij iedere verkoopovereenkomst tussen de gemeente en haar koper(s) waarin ze uitdrukkelijk van toepassing zijn verklaard, en vormen daarmee een onverbrekelijk geheel.
Artikel 1.3 Tekening
Van elke overeenkomst tot verkoop van een gemeentelijke onroerende zaak maakt een tekening deel uit, waarop de over te dragen onroerende zaak schetsmatig staat aangegeven. In de verkoopovereenkomst wordt deze tekening met een nummer aangeduid indien de verkoop een of meer (gedeeltelijke) kadastrale percelen betreft.
2. RECHTEN EN PLICHTEN MET BETREKKING TOT DE GROND
Artikel 2.1 Reservering en waarborgsom
1. Burgemeester en wethouders reserveren een aangeboden onroerende zaak op verzoek gedurende een termijn van drie maanden.
2. Ten gevolge van de reservering, alsmede tot zekerheid van de naleving van de verplichtingen, is een waarborgsom verschuldigd. Deze waarborgsom bedraagt tien procent van de koopsom exclusief BTW, met een minimum van f 1.000,-- (€ 453,78), en dient te worden gestort binnen twee weken na de aanbieding van de onroerende zaak. Over de waarborgsom wordt geen rente vergoed.
3. De reservering vervalt na drie maanden indien degene te wiens behoeve de onroerende zaak is gereserveerd niet binnen deze termijn bericht dat hij aan het verlijden van de notariële akte wenst mede te werken.
4. Bij het verlijden van de notariële akte wordt de gestorte waarborgsom met de koopsom verrekend.
5. In het geval als bedoeld in de artikelen 2.1 lid 3, 3.1 alsmede bij tussentijdse opzegging van de reservering door de potentiële koper, vervalt de waarborgsom aan de gemeente. Indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven, kunnen burgemeester en wethouders de
waarborgsom geheel of gedeeltelijk restitueren. Als bijzondere omstandigheid geldt in ieder geval het overlijden van de potentiële koper, alsmede de ontbinding van de verkoopovereenkomst als bedoeld in artikel 2.9 lid 1 en 3.
Artikel 2.2. Staat van aflevering
1. De onroerende zaak wordt afgeleverd in de toestand, waarin zij zich bevindt op de datum van de notariële akte. Bij eerdere ingebruikneming wordt zij overgedragen in de toestand waarin zij zich bevindt op de datum van ingebruikneming.
2. De onroerende zaak wordt vrij van hypotheken en van beslagen overgedragen. Alle aan de onroerende zaak verbonden heersende en dienende erfdienstbaarheden, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, welke door de koper uitdrukkelijk worden aanvaard in de verkoopovereenkomst, blijven er echter op rusten.
3. De gemeente staat er voor in dat zij gerechtigd is de eigendom over te dragen.
4. De gemeente garandeert dat de onroerende zaak bij levering de eigenschappen heeft die de koper mocht verwachten, te weten: grond in bouwrijpe staat ten behoeve van de bouw van een woning.
5. De gemeente geeft geen enkele garantie of vrijwaring, behoudens die voor uitwinning en behoudens het gestelde in artikel 2.9.
Artikel 2.3. Overdracht en aanvaarding
1. De koper is verplicht om binnen zes weken nadat het gemeentelijk besluit tot verkoop tot stand is gekomen en ter kennis is gebracht mede te werken aan het passeren van de notariële akte.
2. De gemeente zal een notaris aanwijzen in haar verkoopovereenkomst. De koper is gerechtigd een andere notaris aan te wijzen. Daartoe deelt de koper binnen tien dagen na ontvangst van de verkoopovereenkomst aan de gemeente mede welke notaris de akte dient te passeren.
3. De aflevering van de onroerende zaak vindt plaats op het moment van ondertekening van de notariële akte.
Artikel 2.4 Betaling koopsom
1. Binnen zes weken nadat het gemeentelijk besluit tot verkoop tot stand is gekomen en ter kennis is gebracht aan de koper, doch uiterlijk bij ondertekening van de notariële akte, dient de volledige koopsom en de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting te zijn voldaan aan de notaris die de akte verlijdt.
2. Indien de koopsom niet binnen de in lid 1 van dit artikel gestelde termijn is betaald, is de koper overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:83 BW, in verzuim en zonder ingebrekestelling over de periode vanaf die datum tot aan de datum van betaling de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd.
Artikel 2.5 Risico en eerdere ingebruikneming
1. De onroerende zaak komt voor risico van de koper vanaf de dag waarop de notariële akte wordt gepasseerd.
2. De koper kan aan de gemeente verzoeken om de onroerende zaak in gebruik te nemen na ondertekening van de verkoopovereenkomst, maar voor ondertekening van de notariële akte, onder voorwaarde dat de volledige koopsom vermeerderd met de verschuldigde omzetbelasting is ontvangen. De onroerende zaak komt dan reeds voor risico van de koper met ingang van de dag van de feitelijke aflevering.
Artikel 2.6 Over- en ondermaat
Verschil tussen de werkelijke grootte en de grootte zoals die door de gemeente is aangegeven wordt niet verrekend en levert geen grond op tot ontbinding van de verkoopovereenkomst of het instellen van enige rechtsvordering.
Artikel 2.7 Lasten en belastingen
1. Alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de verkoop en koop, overdracht en levering, waaronder begrepen de kosten van de kadastrale opmeting, zijn voor rekening van de koper.
2. Alle lasten en belastingen, welke van de onroerende zaak worden geheven, komen met ingang van 1 januari van het jaar volgende op de datum van de notariële akte, voor rekening van de koper.
Artikel 2.8 Milieukundig onderzoek
1. Naar de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de onroerende zaak is een in de verkoopovereenkomst nader aangegeven bodemonderzoek verricht.
2. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een rapport waarin de toestand van de bodem wordt omschreven en waaruit blijkt dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in de bodem in onaanvaardbare mate stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu. De koper heeft recht van inzage in het rapport.
3. De gemeente verklaart derhalve, dat er op grond van bovenstaand onderzoek en het voorafgaand gebruik van de onroerende zaak (voor zover dat aan haar bekend is) geen reden is om aan te nemen dat dergelijke stoffen zich in de bodem zouden bevinden.
Artikel 2.9 Ontbinding ingeval van bodemverontreiniging
1. De koper is bevoegd de verkoopovereenkomst vóór de notariële overdracht te ontbinden indien hij in de onroerende zaak alsnog voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen aantreft welke van zodanige aard en concentratie zijn dat van hem niet kan worden gevergd dat hij, zonder dat wordt gesaneerd, de overdracht aanvaardt.
2. Een recht op ontbinding bestaat niet indien de redelijkheid en billijkheid zich wegens de geringe ernst van de verontreiniging verzetten tegen ontbinding en/of indien de gemeente zich verplicht binnen een redelijke termijn op haar kosten passende maatregelen te nemen tot opheffing van de verontreiniging dan wel de schadelijke gevolgen daarvan.
3. De gemeente heeft het recht de verkoopovereenkomst vóór de notariële overdracht te ontbinden, indien sanering van een voor rekening van de gemeente komende verontreiniging redelijkerwijze niet van haar kan worden verlangd.
4. Onder voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen wordt niet verstaan: funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, noch stobben van bomen of struiken, noch de aanwezigheid van de draagkracht van grond beïnvloedende omstandigheden.
Artikel 2.10 Bebouwing
1. De koper zal de onroerende zaak aanwenden voor de bouw van een woning. De koper is verplicht binnen drie maanden na de datum van de notariële akte bij de gemeente een bouwvergunning aan te vragen voor de bouw van een woning en er aan mee te werken dat deze vergunning zo spoedig mogelijk kan worden verleend.
2. Bedoelde vergunningsaanvraag dient voor de toepassing van het hiervoor gestelde te voldoen aan alle ter zake relevante regelgeving.
3. Binnen drie maanden na de datum waarop de bouwvergunning is verleend moet met de bouw begonnen zijn.
4. Binnen achttien maanden na datum van het ondertekenen van de notariële akte moet de bouw glas- en waterdicht zijn voltooid.
5. Indien daartoe aanleiding bestaat kunnen burgemeester en wethouders de in lid 1, 3, en 4 van dit artikel genoemde termijnen met een door hen te bepalen periode verlengen.
6. Zolang niet is voldaan aan de in lid 4 van dit artikel vermelde verplichting mag de koper de grond niet zonder toestemming van burgemeester en wethouders in eigendom of economische
eigendom overdragen, in erfpacht uitgeven, met beperkte rechten bezwaren, verhuren of verpachten. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden.
7. Het bepaalde in lid 6 van dit artikel is niet van toepassing in geval van executoriale verkoop door een hypotheekhouder, executoriale verkoop door een hypotheekhouder op grond van artikel 3:268 BW en ingeval van verkoop op grond van artikel 3:174 BW.
8. Indien de koper niet of niet tijdig voldoet aan de bouwverplichting is de koper verplicht om de gekochte grond op eerste vordering van burgemeester en wethouders aan de gemeente terug te verkopen, tegen de bij de aankoop aan de gemeente betaalde koopprijs. De kosten van deze wederoverdracht komen alsdan geheel voor rekening van de koper. De grond moet bij deze wederoverdracht vrij zijn van alle lasten en hypotheken die door de koper daarop zijn gelegd.
Artikel 2.11 Zelfbewoning en verbod doorverkoop
1. De koper verplicht zich de op de onroerende zaak te bouwen woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf te bewonen en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen doorverkopen, een en ander gedurende een periode van vijf jaren, te rekenen vanaf één jaar na de datum waarop de notariële akte is verleden.
2. Het bepaalde in lid 1 is niet van toepassing in geval van:
- verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 BW;
- executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers (artikel 3:268 BW);
- schriftelijke ontheffing door burgemeester en wethouders als bedoeld in lid 3.
3. Burgemeester en wethouders kunnen schriftelijke ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 1. Deze ontheffing wordt echter steeds verleend in geval van:
- verandering van werkkring van de koper op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden;
- overlijden van de koper of diens echtgeno(o)t(e) c.q. de persoon met wie de koper een samenlevingsverband heeft;
- ontbinding van het huwelijk van de koper door echtscheiding of ontbinding van een samenlevingsverband;
- verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van de koper of van één van zijn gezinsleden.
4. Indien de koper de grond met woning verkoopt na ontheffing als bedoeld in lid 3, zal deze de onroerende zaak eerst, door middel van het plaatsen van een advertentie in een plaatselijk dag- of weekblad, te koop aanbieden aan personen met een sociale of economische binding aan de gemeente gedurende een periode van vier maanden.
Artikel 2.12 Erfafscheiding, tuinaanleg en gebruik
1. De koper is verplicht de onroerende zaak behoorlijk af te scheiden en afgescheiden te houden. De kosten van het maken van erfafscheidingen komen geheel voor rekening van de koper.
2. De koper moet, voor zover de onroerende zaak een tot voortuin of zijtuin bestemde strook grond bevat, deze strook als siertuin aanleggen en onderhouden.
3. Het is de koper niet toegestaan de grond en/of de daarop te bouwen opstallen te gebruiken, dan wel op de grond te bouwen, in afwijking van de woonbestemming.
Artikel 2.13 Gedoogplicht nutsvoorzieningen
1. De koper en de gemeente zullen een recht van opstal vestigen ten laste van de onroerende zaak en ten behoeve van de gemeente, inhoudende het recht op het hebben en onderhouden van kabels en leidingen in de onroerende zaak voor zover de aanleg noodzakelijk is ten behoeve van openbare voorzieningen. Voor de vestiging van dit zakelijk recht is geen vergoeding verschuldigd.
2. De koper is verplicht te gedogen dat al hetgeen ten behoeve van openbare voorzieningen op, in, aan of boven de onroerende zaak is aangebracht wordt onderhouden, en dat al hetgeen
noodzakelijk is ten behoeve van deze openbare voorzieningen op, in of boven de onroerende zaak zal worden aangebracht en onderhouden.
3. De koper is verplicht al hetgeen krachtens lid 1 van dit artikel is aangebracht bevestigd te laten.
4. Alle schade, welke een onmiddellijk gevolg is van het aanbrengen, bestaan, herstellen of vernieuwen van de in lid 1 van dit artikel bedoelde zaken, zal door de gemeente op haar kosten worden hersteld of, indien de koper dat wenst, aan de koper worden vergoed.
5. De koper is verplicht, voor zover in redelijkheid van hem gevergd kan worden, op zijn kosten die maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan de aanwezige zaken, omschreven in lid 1 van dit artikel.
6. De koper is te allen tijde aansprakelijk voor alle schade welke door beschadiging van de aanwezige zaken, bedoeld in lid 1, door zijn toedoen of nalaten wordt veroorzaakt.
3. OVERIGE BEPALINGEN
Artikel 3.1 Voorwaarde van financiering
1. De koper kan de verkoopovereenkomst ontbinden indien hij vóór het passeren van de notariële akte geen hypothecaire lening onder naar de situatie op de geldmarkt redelijk te achten condities heeft kunnen verkrijgen, nodig voor de financiering van de aankoop van de onroerende zaak en de daarop te bouwen woning.
2. Bij het verzoek om ontbinding op grond van lid 1 dient de koper tenminste twee schriftelijke afwijzingen van hypothecaire instellingen te overleggen.
Artikel 3.2 Faillissement en beslag
1. Indien de koper voor de datum van ondertekening van de notariële akte in staat van faillissement wordt verklaard of surseance van betaling heeft gekregen, alsmede wanneer voor de datum van ondertekening van de notariële akte executoriaal beslag op zijn roerende en onroerende zaken wordt gelegd, is de gemeente bevoegd de overeenkomst door enkele schriftelijke mededeling te ontbinden, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist.
2. Reeds betaalde gedeelten van de koopsom zullen in dit geval van ontbinding door de gemeente worden gerestitueerd voor zover zij het bedrag van de kosten en boeten ingevolge deze verkoopovereenkomst te boven gaan.
Artikel 3.3 Hoofdelijkheid
Indien in de verkoopovereenkomst omtrent een en hetzelfde object meer dan een natuurlijke of rechtspersoon als koper van de gemeente staat genoemd, zijn deze personen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen die uit de verkoopovereenkomst voortvloeien.
Artikel 3.4 Kettingbeding
1. De koper is verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, het bepaalde in de artikelen 2.10 lid 1 tot en met 6, 2.11, lid 1, 2.12 lid 1 en 2.13 lid 5, 3.3, 3.6 en dit artikel van deze algemene voorwaarden bij overdracht van het geheel of het gedeelte van de onroerende zaak, alsmede bij verlening daarop van een zakelijk recht, aan de eigenaar of zakelijk gerechtigde op te leggen en in verband daarmee, om dit in de notariële akte woordelijk op te nemen, voor zover althans aan de in die artikelen genoemde verplichtingen nog niet is voldaan, zulks ter beoordeling van de gemeente, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete als bepaald in artikel 3.6.
2. Op gelijke wijze als hierboven onder lid 1 bepaald, verbindt de koper zich jegens de gemeente tot het bedingen bij wijze van derdenbeding van de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde dat ook deze zowel het bepaalde in de in lid 1 genoemde artikelen, als de in lid 1 en het onderhavige lid opgenomen verplichting zal opleggen aan diens rechtsopvolgers/zakelijk gerechtigden. Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente het beding aan.
3. De verplichtingen als bedoeld in lid 1 en 2 gelden met betrekking tot artikel 2.11 lid 1 slechts gedurende zes jaren nadat de onroerende zaak van de gemeente in eigendom werd verkregen door het verlijden van de notariële akte.
Artikel 3.5 Kwalitatieve verplichting
1. De in de verkoopovereenkomst uitdrukkelijk aanvaarde verplichtingen ex artikel 2.12 lid 3 en 2.13 lid 2 en 3 blijven rusten op de onroerende zaak en zullen van rechtswege overgaan op degene(n) die de zaak onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen.
2. Deze verplichtingen zullen als kwalitatieve verplichtingen notarieel worden vastgelegd en worden ingeschreven in de openbare registers.
Artikel 3.6 Boetebepaling
1. Bij niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit de verkoopovereenkomst en de daarin van toepassing verklaarde algemene voorwaarden, verbeurt de koper, na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van tien procent van de koopsom.
2. Naast het gestelde in lid 1 van dit artikel behouden de gemeente en de koper het recht om bij niet-nakoming van enige verplichting nakoming, ontbinding, dan wel schadevergoeding te vorderen.
Artikel 3.7 Afwijking bij verkoopovereenkomst
De bepalingen en bedingen van deze verkoopvoorwaarden zijn van toepassing, indien en voor zover daarvan in de verkoopovereenkomst niet wordt afgeweken.
Artikel 3.8 Bevoegde rechter
Alle geschillen die naar aanleiding van de verkoopovereenkomst mochten ontstaan, daaronder mede begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd, zullen worden voorgelegd aan de volgens de wet bevoegde rechter.
Artikel 3.9 Inwerkingtreding
Bij de inwerkingtreding van deze algemene voorwaarden vervallen de algemene voorwaarden die door de raad van de voormalige gemeente Rijsbergen op 3 juni 1993 zijn vastgesteld en de algemene voorwaarden die door raad van de gemeente Zundert op 17 december 1992 zijn vastgesteld.