augustus 2019
DUWO beleid (Sociaal Plan) voor huurders bij dringende werkzaamheden Korvezeestraat
augustus 2019
Inhoudsopgave
1.7 Bewonersvertegenwoordiging 3
3.1.1 Vervangen van de badkamers 5
3.1.2 Vervangen van de keukens 6
3.1.3 Vervangen van het toilet 6
3.1.4 Vervangen van de verlichting in LED verlichting op de gangen 6
3.1.5 Verwijderen van de gasaansluiting 7
3.2 Duur van de werkzaamheden 7
3.3 Woning tijdens werkzaamheden 8
4.1 Financiële tegemoetkoming 8
4.1.2 Vergoeding apparatuur keuken 8/9
4.2 Faciliteiten tijdens werkzaamheden 9
5.2 Rol bewonersvertegenwoordiging 10
1. Begripsbepalingen
Hieronder staan een aantal begrippen beschreven die in het document meerdere keren gebruikt worden. Om onduidelijkheid te voorkomen heeft DUWO de begrippen uitgeschreven:
1.1 Korvezeestraat
Het gehele wooncomplex in Delft aan de Korvezeestraat bestaande uit 8 blokken.
1.2 Blokken
Blok 1 bevat de huisnummers: 1 t/m 79
Blok 2 bevat de huisnummers: 80 t/m 159
Blok 3 bevat de huisnummers: 160 t/m 239
Blok 4 bevat de huisnummers: 240 t/m 319
Blok 5 bevat de huisnummers: 320 t/m 399
Blok 6 bevat de huisnummers: 400 t/m 479
Blok 7 bevat de huisnummers: 480 t/m 559
Blok 8 bevat de huisnummers: 560 t/m 639
1.3 Huurder
Iedereen die een huurovereenkomst heeft gesloten met Stichting DUWO.
1.4 Zelfstandige woning
Een woning die een eigen toegang heeft en die de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Hierbij kun je denken aan een eigen badkamer, toilet en keuken.
1.5 Onzelfstandige woning
Een woning die niet kan worden aangemerkt als een zelfstandige woning.
1.6 Campuscontract
Een huurovereenkomst met betrekking tot een voor studenten of promovendi bestemde woonruimte die voldoet aan het bepaalde in artikel 7:274d of artikel 7:274e van het Burgerlijk Wetboek.
1.7 Bewonersvertegenwoordiging
De vertegenwoordiging van bewoners, woonachtig in de woningen behorende bij het complex waarop deze beleidsregels van toepassing zijn. Voor de Korvezeestraat is dit de bewonerscommissie.
1.8 Dringende werkzaamheden
In artikel 7:220 lid 1 Burgerlijk Wetboek is een verplichting met betrekking tot de zogeheten dringende werkzaamheden opgenomen. Xxxxxxxxx werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel voor de huurder kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst.
Op grond van voornoemd artikel moet een huurder gelegenheid geven voor deze dringende werkzaamheden, ook al vormen deze een inbreuk op zijn (rustig) woongenot. Het belang van de verhuurder om gebreken aan de woning te voorkomen, weegt in dit geval zwaarder dan het belang van de huurder op het (rustig) woongenot. Als de huurder de woning moet verlaten in verband met de uit te voeren dringende werkzaamheden, is de verhuurder niet verplicht vervangende woonruimte aan te bieden. Ook heeft de huurder geen recht op een verhuiskostenvergoeding. De huurder behoudt wel zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op een schadevergoeding (bijvoorbeeld in verband met een hogere huurprijs voor tijdelijk vervangende woonruimte) of op ontbinding van de huurovereenkomst.
1.9 Verhuizing
Het overbrengen van de inboedel van de ene woning naar de andere woning.
1.10 Peildatum
De peildatum van dit beleid is augustus 2019.
2. Kader en doelgroep
Dit DUWO beleid omvat het totale pakket aan maatregelen dat DUWO treft om jou als huurder te informeren over het project. Wij zullen je proberen zoveel als mogelijk tegemoet te komen in dit proces.
DUWO gaat in week 40 van 2019 starten met de verbouwing in de woningen. In week 38 wordt gestart met de voorbereidingen op het terrein. De verbouwing per blok duurt ongeveer 5 werkweken. Voor 2019 staan de blokken 1, 2 en de helft van blok 3 op de planning. De andere helft van blok 3 en de overige blokken volgen in 2020. Bijgaand tref je een planning per woonblok.
Dit DUWO beleid is besproken met de bewonerscommissie. DUWO zal je over het verloop van dit proces zo goed als mogelijk op de hoogte houden en blijft over het verloop van het proces in gesprek met de bewonerscommissie.
3. Beschrijving project
DUWO werkt continu aan het verbeteren van haar woningbezit, zo ook op de Korvezeestraat. De Korvezeestraat bestaat sinds 1984. Dit betekent dat de Korvezeestraat al ruim 35 jaar wordt gebruikt en inmiddels toe is aan groot onderhoud.
3.1 Werkzaamheden
DUWO gaat de badkamer, het keukenblok en het toilet vervangen. Ook wordt de verlichting in de gangen vervangen door LED verlichting. Op het moment dat er wordt gestart met de uitvoering van de werkzaamheden moeten de gangen, badkamers en keukens volledig leeg zijn. Je wordt uiteraard tijdig geïnformeerd wanneer jouw woning precies aan de beurt is.
Op de Korvezeestraat zijn 4 verschillende type woningen. De sfeerimpressies zijn per type woning bijgevoegd in bijlage 1.
3.1.1 Vervangen van de badkamers:
In de badkamer zullen de volgende werkzaamheden plaatsvinden:
- Vervangen van (indien in badkamer aanwezig) toilet, wastafels en douchegarnituur
- Nieuwe tegels op wanden. Daarnaast wordt er in de doucheruimte getegeld tot aan het plafond
- De vloeren worden gereinigd en gepolijst
- De plafonds worden geschilderd
- Schakelmateriaal wordt vervangen.
3.1.2 Vervangen van de keukens:
In de keuken zullen de volgende werkzaamheden plaatsvinden:
- Vervangen van de keukenblokken
- Het toevoegen van extra stopcontacten
- De tegels worden NIET vervangen
De afmetingen van de nieuwe keukenblokken wijken af van de bestaande keukenblokken om losse ruimte naast de keukenblokken beter te benutten. Hierbij tref je de afwijkingen per type woning aan:
Type woning | Huidige afmetingen | Nieuwe afmetingen |
Woningtype A | 150 cm | 160 cm |
Woningtype B | 150 cm | 170 cm |
Woningtype C | 210 cm | 210 cm |
Woningtype D | 180 cm | 210 cm |
3.1.3 Vervangen van het toilet:
In het toilet zullen de volgende werkzaamheden plaatsvinden:
- Vervangen toiletpotten
- Nieuwe tegels op de wanden.
- De vloeren worden gereinigd
- De plafonds worden geschilderd.
3.1.4 Vervangen van de verlichting in LED verlichting op de gangen:
Verlichtingsarmaturen voor de gangen worden vervangen voor onderstaande LED verlichting.
3.1.5 Verwijderen van de gasaansluiting:
Bij het uitvoeren van eerder genoemde werkzaamheden heeft DUWO ook aandacht voor duurzaamheid. Dit is dan ook hét natuurlijke moment om duurzaamheidsmaatregelen in de woning toe te passen, waaronder het verwijderen van de (kook)gasaansluiting. Deze maatregelen passen in een groter geheel van maatregelen die DUWO neemt om haar bezit zoveel mogelijk te verduurzamen.
Nu wordt nog gas gebruikt voor centrale verwarming en warmwaterproductie. Op termijn wil DUWO het complex geheel gasloos maken. Daarvoor zijn plannen het complex voor CV warmte aan te sluiten op het warmtenet van de TU Delft, dat gevoed gaat worden met geothermie en het warme water te produceren met gebruik van hoogwaardige warmtepompen. Ook maakt DUWO plannen voor het realiseren van PV panelen op de daken van de Korvezeestraat. Het verwijderen van de (kook)gasaansluiting is voor DUWO dan ook een logische stap. Daarvoor in de plaats wordt een extra elektrapunt gerealiseerd zodat er gekookt kan worden op elektra. Het verwijderen van kookgas is voor DUWO dan ook een logische stap.
Wij adviseren bewoners te kiezen voor inductie, omdat dit zuiniger is en de kookpitten in warmte verstelbaar zijn, in tegenstelling tot elektrische kookplaten.
De voorgaande omschreven werkzaamheden van de artikelen 3.1.1 t/m 3.1.4, zijn dringende werkzaamheden die je als huurder moet gedogen. Wij zijn echter van mening dat voorgaande omschrijving van de werkzaamheden (3.1.5: het verwijderen van de gasaansluiting) als een voorstel tot renovatie moet worden beschouwd. Om die reden vragen wij je expliciet in te stemmen met uitvoeren van deze werkzaamheden, middels een apart per huurder toegezonden antwoordformulier.
Wij verzoeken je uiterlijk vóór 1 september 2019 te reageren.
Als minder dan 70% van de huurders instemt met het voorstel zal DUWO de redelijkheid van het voorstel mogelijk door de kantonrechter laten toetsen. In dat geval bestaat de mogelijkheid dat de omzet van gas naar elektrisch koken (deels) niet doorgaat. Over deze uitkomst zullen wij je uiteraard tijdig informeren. Wij hopen op de instemming van alle huurders.
3.2 Duur van de werkzaamheden
De werkzaamheden zullen 6 werkdagen per wooneenheid in beslag nemen. Tijdens deze dagen kan je in de woning verblijven alleen is het niet mogelijk om je keuken, toilet en badkamer te gebruiken. De werkzaamheden vinden plaats tussen 7:30 en 16:00 uur.
De werkzaamheden per woning starten in week 40. In het jaar 2019 zullen de woonblokken 1, 2, en 3 worden aangepakt, waarbij de helft van woonblok 3 in 2019 wordt uitgevoerd en de andere helft aansluitend in 2020. In de eerste helft van 2020 vindt de uitvoering van de overige blokken plaats. Een meer precieze planning per blok is bijgesloten. Er kan altijd sprake zijn van onvoorziene omstandigheden die leiden tot vertraging van de uitvoering. In dat geval volgt nadere informatie.
3.3 Woning tijdens werkzaamheden
Je kunt je woning tijdens de werkzaamheden gebruiken, met uitzondering van de badkamer en keuken Het is goed mogelijk dat je tijdens de werkzaamheden tijdelijk geen toegang hebt tot water of elektra. De aannemer zal je tijdens de uitvoering van het werk daarvan op de hoogte houden.
Indien mogelijk zorgt de aannemer ervoor dat er een stofscherm geplaatst wordt tijdens de werkzaamheden. Dit kan alleen als je woon/slaapkamer afgescheiden is van de keuken. Ondanks dit stofscherm is het helaas toch nog mogelijk dat er stof in de woning komt. Voordat de werkzaamheden starten moet je er voor zorgen dat in de ruimte waar gewerkt wordt, alle persoonlijke eigendommen uit deze ruimtes verwijderd zijn. Zorg dat de ruimtes leeg zijn. DUWO is niet verantwoordelijk voor achtergelaten spullen.
4. Tegemoetkoming DUWO
4.1 Financiële tegemoetkoming
DUWO is zich er van bewust dat de overlast die deze werkzaamheden met zich mee brengt behoorlijk pittig kan zijn. Daarom biedt DUWO de huurders een financiële tegemoetkoming van € 125,- aan voor de overlast in de 6 dagen dat er in je woning gewerkt wordt. Deze overlastvergoeding wordt verstrekt per huurovereenkomst.
Deze vergoeding wordt overgemaakt rond de aanvang van de werkzaamheden.
4.1.2 Vergoeding apparatuur keuken
Wanneer je keuken wordt vervangen wordt in beginsel ook de gasaansluiting verwijderd. Een gasloze keuken heeft tot gevolg dat je kooktoestel (waaronder ook vaak de oven) en de pannen niet meer bruikbaar zijn. Ook hierin zal DUWO iedere huurder financieel tegemoet komen.
Dit vergoeding bestaat uit het volgende:
• Oven : € 150,--
• Kooktoestel : € 275,-- (wij adviseren een inductiekookplaat, zuiniger en comfortabeler)*
• Pannenset : € 75,--
*Belangrijk Er zijn randvoorwaarden bij de aanschaf van een elektrisch kooktoestel: Het gaat om een vrijstaand toestel, 1 fase, gewone stekker, vermogen maximal 3500W.
De vergoeding is per keuken. Wanneer je de keuken met meerdere huisgenoten deelt zal de vergoeding door het aantal bewoners worden gedeeld. De gemeenschappelijke groepskeukens van de bovenste verdiepingen zijn afgelopen jaren vervangen. Hier brengt DUWO uitsluitend de voorziening aan voor elektrisch koken en verwijderen we de gasaansluiting. Hier biedt DUWO per kookgroep compensatie voor de aanschaf van 2 kooktoestellen, 2 ovens en 4 pannensets (totaal per groep € 1150,- ).
Voor de gemeenschappelijke ruimtes op de eerste en tweede verdieping wordt deze voorziening niet
aangebracht en wordt er uitsluitend een vergoeding uitgekeerd op woningniveau.
Deze vergoeding geldt niet voor Accommodate woningen. DUWO zal hier het kooktoestel en de pannenset leveren.
Deze vergoeding wordt overgemaakt rond de aanvang van de werkzaamheden.
Wanneer je/men niet hebt/heeft ingestemd met het verwijderen van de gasaansluiting en DUWO besluit de gasaansluitingen niet te verwijderen kom je ook niet in aanmerking voor een vergoeding voor nieuwe apparatuur.
4.2 Faciliteiten tijdens werkzaamheden
Om ervoor te zorgen dat je studie niet onder deze werkzaamheden zal lijden zal er op het buitenterrein een cabine worden geplaatst waar je in alle rust kunt studeren. Uiteraard heb je op deze plek ook beschikking over het internet. In de studieruimte is plaats voor ongeveer 20 personen.
Wanneer je wegens de werkzaamheden ’s nachts geen gebruik kunt maken van je toilet zorgt de aannemer ervoor dat er een chemisch toilet op je kamer wordt geplaatst.
Buiten op het terrein worden bij de studieruimte ook douchecabines en toiletten gerealiseerd.
Op de verdieping zal tijdens de werkzaamheden een elektrische kookvoorziening worden geplaatst, zodat je even iets kleins kan opwarmen/koken.
4.3 Huurachterstanden
In geval van huurachterstanden zal een vergoeding als genoemd in artikel 4.1 worden verrekend met de achterstand.
4.4 Huurverhoging
DUWO zal de kale huurprijs naar aanleiding van deze werkzaamheden NIET verhogen.
4.5 ZAV vergoedingen
ZAV staat voor ‘zelf aangebrachte voorziening’. Als je zelf voorzieningen in de woonruimte hebt aangebracht, zoals bijvoorbeeld een wandrek, moet je deze uit de woning verwijderen en meenemen voorafgaande aan de uit te voeren werkzaamheden.
5. Proces
5.1 Communicatie
DUWO zal gedurende het proces indien nodig spreekuren en zo nodig informatieavonden organiseren. Tijdens deze momenten kan je je vragen stellen en word je bijgepraat over de voortgang van het proces. Daarnaast word je regelmatig op de hoogte gehouden door de aannemer via een applicatie van de aannemer welke je kunt downloaden. De gegevens daarover ontvang je zo spoedig mogelijk. Als er tijdens de uitvoering van het werk bijzonderheden zijn rond jouw situatie, kun je die met de aannemer bespreken.
Je hebt tijdens het gehele proces van de werkzaamheden een vast aanspreekpunt van DUWO voor vragen. Dit is Xxxx Xxxxxxxxxxxx, bereikbaar via 015-7600575
De contactgegevens van de aannemer zullen zo spoedig mogelijk worden gedeeld.
Mocht er schade worden geconstateerd (die er eerst niet was) aan jouw spullen of aan het gebouw dan verzoeken wij je direct contact op te nemen met DUWO. Afhankelijk van de schade en de oorzaak zullen we vervolgstappen bepalen.
Voor vragen kan je ook contact opnemen met de bewonerscommissie van de Korvezeestraat. Zij zijn bereikbaar via XX-Xxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxx.xx
5.2 Toegang tot je woning
Wij verzoeken je een reservesleutel die toegang geeft tot je woning voor aanvang van de werkzaamheden af te geven aan de vertegenwoordiger van DUWO of aan de uitvoerder van de aannemer. Nadere info volgt.
5.2 Rol bewonersvertegenwoordiging
DUWO overlegt over het project Korvezeestraat met de bewonerscommissie. Het overleg voldoet aan de verplichtingen uit de Woningwet en de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder.
5.3 Hardheidsclausule
Als toepassing van de beleidsregels in een individueel geval zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard kan DUWO van de toepassing van deze beleidsregels afwijken. Verzoeken om toepassing van deze hardheidsclausule dienen schriftelijk te worden gedaan. DUWO beslist op een dergelijk verzoek binnen dertig dagen na ontvangst. De beslissing wordt schriftelijk meegedeeld aan de verzoeker.
5.4 Geschillen
Je kunt een geschil over de toepassing van deze beleidsregels schriftelijk en gemotiveerd voorleggen aan geschillencommissie Wonen Zuid-Holland.
5.5 Evaluatie
Deze beleidsregels zullen met de bewonerscommissie worden geëvalueerd zo veel als DUWO dan wel de bewonerscommissie wenselijk acht.