11 KAVELS
11 KAVELS
OP HET NOORDEREILAND
BEELDKWALITEITSPLAN
CONTRACTSTUK BIJ KOOPOVEREENKOMST DATUM: 13 JUNI 2019
WONEN IN WATERFRONT
INHOUDSOPGAVE
1. Inleiding
2.1 Bouwvolume
2.2 Daken
2.3 Gevelindeling
2.4 Kleuren en Materialen
2.5 Aan- en bijgebouwen
2.6 Aanlegplaatsen, steigers en boothuizen
2.7 Erfafscheidingen
Beeldkwaliteitsplan bij kavels 13-06-2019 Mulleners + Mulleners
Beeldkwaliteitsplan bij kavels
op het Noordereiland te Harderwijk
1. INLEIDING
Voor u ligt de Beeldkwaliteitsplan behorend bij de kavelpasoorten van kavels J t/m T van het
Noordereiland in het Waterfront te Harderwijk. Dit document geeft de eisen weer die gesteld worden aan de esthetische kwaliteit van de ontwerpen voor de woningen die gebouwd zullen worden op deze
kavels.
Wanneer een ontwerp voldoet aan de
randvoorwaarden die zijn gegeven in het
kavelpaspoort en de beeldkwaliteitsplan zal de supervisor van de gemeente Harderwijk positief
advies geven voor de omgevingsvergunning. Deze randvoorwaarden zijn opgesteld om er zorg voor te dragen dat de bebouwing op de kavels passend is bij elkaar en bij de rest van de omgeving. Bij
afwijking van de randvoorwaarden zal er overleg
plaatsvinden tussen de koper, de supervisor en de gemeente. De plannen zullen dan voorgelegd
worden aan de supervisor die naar zorgvuldige afweging zijn goedkeuring al dan niet zal geven.
Het voorgestelde ontwerp moet altijd in zijn omgeving passen.
161m2
114,5m2
114,5m2
261,5m2 272,5m2
130,5m2 131m2 134m2 149m2
167m2
357m2
309m2
210,5m2
133m2
133m2
202m2
201,5m2
141,5m2
142m2
140,5m2
249m2
384m2
348m2
407,5m2
119,5m2
356,5m2
393,5m2
129m2
149,5m2
122m2
122m2
119,5m2
122m2
120m2
432m2
121m2
120m2
297m2
201m2
149m2
369m2
396m2
271m2
265m2
345m2
660m2
134m2 129m2 129,5m2 139m2
194m2
289m2
125,5m2 156,5m2
287m2
308m2
133m2
257,5m2
125m2
124m2
122,5m2
486m²
335m2
162,5m2 124m2
271m2
268m2
275m2
199m2
223m2
113,5m2
130m2
128,5m2
114,5m2
125,5m2
129m2
164m2
138,5m2 132,5m2 132,5m2 230m2
222,5m2
202m2
135,5m2 223,5m2
181m2 130m2
360,5m2
151,5m2
171,5m2
113m2
115,5m2
122,5m2
114,5m2
127,5m2
134m2
133,5m2
139,5m2
135m2 132m2 134m2
276,5m2
386m2
434m2
Kavel T
420m²
Kavel S
453m²
Kavel R
442m²
Kavel Q
459m²
Kavel P
Kavel O
502m²
Kavel N
494m²
Kavel M
498m²
Kavel L
498m²
Kavel K
531m²
Kavel J
536m²
hoogte: +1.65 NAP
509m²
5,0
Xxx00
Xxx00
Xxx0
Xxx0
Xxx00
Xxx0
Xxx0
2,0
175,5m2
124,5m2
124,5m2
124,5m2
124,5m2
144,5m2 133,5m2 132,5m2 221m2
VOORBEELD KAVELPASPOORT
4,0
17,6
11,6
C
27,5
16,6
5,0
A
1,0
198m² zone
17,1
hoofdgebouw
28,2
11,8
D
B
17,9
E
6,0
Straatas
Perceel
A Zonering locatie hoofdgebouw (en bijgebouw).
Mogelijke uitbouw voorzijde, max 1 laag met kap max 50%
B van gevellengte, max diepte vóór de rooilijn aangegeven in tekening
Zone voor aan- en bijgebouwen: erker, garage, boothuis etc C Indien er sprake is van een max. footprint is dit aangegeven
in het paspoort (raster op tekening= 1x1m)
D
Geen bebouwing toegestaan. (langs water t.b.v. 'eilandbeleving' vanaf straat of t.b.v. afstand tot straat en andere woningen).
Zone waarin parkeerplaatsen worden gemaakt voor eigen ge-
E bruik. Op eigen terrein moet parkeerruimte gerealiseerd worden tbv eigen gebruik. De zone is gekoppeld aan voorgevelrooilijn.
5,0
F Aanlegplaats voor één of meerdere boten (privé)
Bewoner parkeert op eigen terrein en realiseert daarvoor 2 par- G keerplaatsen en houdt deze in stand. Haag voorzijde mag max
6m onderbroken worden tbv 2 parkeerplaatsen. Indien er behoefte is aan meer parkeerruimte op eigen terrein, moet dit achter de haag. Getekende locatie is indicatief.
Hoofdgebouw max. oppervlakte footprint in m². Bouwhoogte H ≤11m, goothoogte ≤6m (bijgebouwen resp.max 6m en 3m).
Onderkeldering mogelijk indien maatregelen getroffen worden bij het doorbreken van de leeflaag. Voor meer informatie zie het procesdocument.
2.1 BOUWVOLUME
Onbebouwde zone
Voor de kwaliteit van de straat moet worden
voorkomen dat een grotendeels gesloten wand
ontstaat. Het uitgangspunt is om doorzicht vanaf de straat naar het water te houden, zodat het
eilandgevoel voelbaar blijft.
De woningen hebben een kavel waarbij de
achtertuin gelegen is op het westen. Daarom is het van belang dat hoofdgebouwen (en in mindere
mate bijgebouwen) op een redelijke afstand van elkaar geplaatst worden. Om deze reden is er in elk kavelpaspoort een bebouwingsvrije zone
aangegeven. Bij het aangeven van deze zone is er rekening gehouden met de ligging van het hoofd- gebouw ten opzichte van de zon.
Situering op de kavel
De gevel van het hoofdgebouw moet parallel aan de as van de straat gesitueerd zijn. De entree van
het hoofdgebouw is toegestaan aan de voorzijde of aan de zijkant van het gebouw. De footprint
(omvang van het bebouwde oppervlak van een gebouw) van het hoofdgebouw moet binnen de
aangegeven zone gesitueerd zijn (A). De aan- en bijgebouwen garage, boothuis, berging, erkers, veranda’s of het hoofdgebouw moeten binnen de aangegeven zone A, B of C gesitueerd zijn. De
bijgebouwen moeten door hun vormgeving en
1
H
max 90m²
hoofdgebouw
H
max 90m²
hoofdgebouw
maatvoering duidelijk ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw.
Aan- en bijgebouwen
Zoals gezegd dienen de aan- en bijgebouwen binnen de aangegeven zone te worden gebouwd. De aan- en bijgebouwen (de garage, het boothuis, het tuinhuis, etc.) moeten deel uit maken van de totale
vormgeving en materialisatie van de woning. Er moet een duidelijke hierarchie zijn tussen
hoofdgebouw en bijgebouwen. Hierbij valt te denken aan een ‘luchtigere’ materialisering van de aan- en bijgebouwen ten opzichte van het hoofd- gebouw
(glas, staal en hout ten op zichte van metselwerk).
Wanneer er sprake is van een aanbouw aan de
straatzijde van het perceel, mag deze niet breder zijn dan 50% van de breedte van de gevel aan de straatzijde.
Parkeren
Elke toekomstige eigenaar van een vrije kavel heeft de verplichting op eigen terrein in zijn eigen
parkeerbehoefte te voorzien. In de toegepaste
parkeernormering voor het Zuidereiland houdt dit in dat er ruimte voor minimaal twee parkeerplaatsen naast elkaar moet worden gemaakt op eigen
terrein. Wanneer er behoefte is aan meer
parkeergelegenheid, dan dient de toekomstige eigenaar hierin ook op eigen terrein te voorzien. Bezoekers kunnen parkeren in de gerealiseerde parkeervakken in de openbare ruimte (langs de straat en in de parkeerhoven).
F
Voorgevel evenwijdig aan as van de straat, dit is géén rooilijn.
Het hoofdgebouw mag verder van de straat staan.
Verplichte haag. Geplant door verkoper, instandhoudingsplicht voor koper met een onderhoudsverplichting vanaf 1 jaar na aanplant. Tussen de kavels in is de haag min. 1.8 en maximaal 2.0m hoog, min 0.5m breed.
Verplichte haag. Geplant door verkoper, instandhoudingsplicht koper. De haag is minimaal 0.6m en maximaal 1.2.m hoog, en 0,5m breed. Langs straat mag haag op max 2 plaatsen onderbroken worden. Eerste: max 5m tbv toegang parkeervakken op eigen terrein. Tweede 1m tbv entree.
Houten beschoeiing (onderdeel van kavel met instandhoudingsverplichting)
Talud
Water (beschoeiing en 2m uit de oeverlijn zijn uitgegeven)
G
G
1) PRINCIPE VOOR NOKRICHTING HOOFDKAP OPGESPANNEN XXXXXX XXX XX XXXXX
0) XXXXXXXX XXXXXXXXXXX:
≥ 45°
Dakhelling ≥ aan 45°
VOORWAARDEN:
3) SAMENGESTELD ZADELDAK
Noklengte dwars kap significant korter dan lengte hoofdkap
4) DAKKAPEL
VOORWAARDEN:
Breedte dakkapel ≤ 2.5 m Hoogte dakkapel ≤ 2.0 m
Verticaliteit in verhouding raam- verdeling
Dakkapel ‘in de goot’ of met een afstand van 50 cm boven de goot
Het zwaartepunt van de dakkapel in de onderste helft van het dakv- lak
5) DOORGEZETTE VOOR- OF ZIJGEVEL
VOORWAARDEN:
Breedte doorgezette gevel max 60% van gevellengte met een max van 4m (A)
De afstand van de doorgezette gevel tot de kop van de woning moet minstens 1m zijn (B)
Wanneer de doorgezette gevel voorzien is van een plat dak, dan moet er boven de daklijst van de doorgezette gevel 1/3 vrij dakvlak zijn. (C)
Wanneer de doorgezette gevel voorzien is van een kap, dan mag de hoogte van de nok van de doorgezette gevel gelijk zijn aan de nok van het hoofdvolume (niet hoger). (C)
6A) OVERSTEK TOEGESTAAN 6B) DOORGESTOKEN TOPGEVEL TOEGESTAAN
2.2 DAKEN
Kapvorm
Ook het Noordereiland kent eenheid in
architectuurstijl. De woningen op de vrije kavels maken deel uit van deze stijl. Een belangrijk
element voor deze eenheid is de kapvorm. De toegestane kapvorm is helder van vorm: het zadeldak. De richting van de nok van de
hoofdkapvorm is voorgeschreven: deze wordt
‘opgespannen’ tussen de richting van de straat en de wateroever (zie figuur 1). Onder hoofdkapvorm wordt het grootste kapvolume met de langste
nokrichting verstaan.
In dit plan wordt voor het zadeldak (figuur 2 ), in navolging van de vormgeving van de ontwerpen
voor de projectwoningen op het Noordereiland een steile kap voorgeschreven: een hoek van minimaal 45 graden. Binnen dit thema wordt spel en variatie toegejuicht. Hierbij valt te denken aan toepassen van verschillende nokhoogten, vergroten van het kopse overstek e.d.
Nok- en goothoogte
De maximaal toegestane nokhoogte volgens het bestemmingsplan is 11 m. De goothoogte voor de hoofdgebouwen van de vrije kavels is maximaal
6 m. Aan een lagere goothoogte wordt de voorkeur gegeven. De goothoogte van bijgebouwen is
maximaal 3 m.
Dakkapellen
Er moet ten minste één dakkapel worden
opgenomen wanneer er sprake is van een enkel zadeldak (i.t.t. samengesteld dak, figuur 3).
Deze dakkapel moet zichtbaar zijn vanaf de straat. Dakkapellen (figuur 4) mogen niet breder zijn dan 2,5 m en niet hoger dan 2,0 x. Xx xxxxx moet voor het grootste gedeelte in de onderste helft van het dakvlak liggen. Een dakkappel moet een
raamverdeling hebben die verticaal van karakter is. Bij voorkeur moet de dakkapel direct ‘in de
goot’ worden geplaatst. Wanneer dit niet wordt
toegepast, moet er een afstand van ten minste ca 50cm tussen de goot en de voet van de dakkapel ruimte zijn.
Doorgezette voor- of zijgevel
Wanneer er in het ontwerp sprake is van een
doorgezette gevel (figuur 4)dan mag deze gevel ten hoogste 60% van gevellengte beslaan met een
maximum van 4m breedte. De afstand van de
doorgezette gevel tot de kop van de woning moet minstens 1,0 m zijn (B).
Wanneer de doorgezette gevel voorzien is van een kap, dan mag de hoogte van de nok maximaal
gelijk zijn aan de hoogte van de nok van het
hoofdvolume. De lengte van deze nok mag echter nooit langer zijn dan de beukbreedte van het
hoofdvolume.
Kopgevels
De topgevel mag in navolging van de vormgeving van de projectwoningen op het Noordereiland
opgemetseld zijn (figuur 6b) of een overstek
hebben (figuur 6a). Wolfseinden en schijngevels zijn niet toegestaan (6c, 6d).
6C) WOLFSEINDEN NIET TOEGESTAAN 6D) SCHIJNGEVELS NIET TOEGESTAAN
Afschuinen van kopgevel is niet toegestaan
A) B)
2.3 GEVELINDELING
Gevel onderdeel van straatwand
Het ontwerp van de gevel maakt deel uit van de hele straatwand. Bij de beoordeling van het
ontwerp van de woningen houdt de supervisor
rekening met de omliggende gevels. Twee of meer van dezelfde woningtypes naast elkaar is niet
toegestaan.
In de gevel is hiërarchie tussen de gevelopeningen en tussen de verschillende gevels onderling. De
gevelopening op de begane grond zijn bij voorkeur groter dan die op de verdiepingen erboven. Met
name bij de gevel aan de straatzijde is het van belang assen in te zetten als ordenend,
vormgevend middel (zie figuur A). Hiervan kan afgeweken worden, als uitzondering. De ramen
worden gekenmerkt door verticaliteit en elk raam heeft een symmetrische verdeling.
Verdeling gevelopeningen
De gevels die goed zichtbaar zijn vanaf de straat mogen niet ‘blind’ zijn. Met name de gevel die
parallel ligt aan de straatas heeft veel
gevelopeningen aan straatzijde. Bij voorkeur
gevelopeningen tot aan 50 cm boven maaiveld of
lager. De gevelopeningen kenmerken zich door hun overwegend verticale richting.
Ten minste één van de volgende functies moeten aan de straat gesitueerd worden om het gewenste open gevelbeeld te bereiken: wonen, eten of
koken. Bergingen, garages, bijkeukens en was- en droogruimtes zijn niet in de voorgevel gesitueerd.
Detaillering
Vooral de detaillering van alle “overgangen”, zoals van voorzijde kozijn naar glasvlak en van kozijn
naar muurvlak zijn beeldbepalend. Er moet worden gezocht naar een spel met licht, waarbij de
schaduwwerking in de gevel en de wisselwerking met oplichtende vlakken een rijk en boeiend beeld opleveren. Heldere vormgeving van kozijnen is het doel, echter eenvoud mag niet tot saaiheid leiden. De detaillering van de kozijnen is gebaseerd op de traditionele detaillering. Ook wanneer de kozijnen zijn gemaakt van kunststof of aluminium moet de profilering lijken op die van houten kozijnen. Er is symmetrie in het raam, ramen hebben verticaliteit.
De voordeuren moeten ook gebaseerd zijn op de traditionele vormgeving. Een aantal voorbeelden
van de deuren is hiernaast onder B opgenomen. De voordeur is het visitekaartje van de woning. Er is
aandacht voor de verdeling (verticaliteit), de raamopening in de deur (klein), het hang en
sluitwerk en de verlichting bij de voordeur. Ook garagedeuren verdienen aandacht, en maken
onderdeel uit van de materialisering van de ramen en kozijnen.
DAKBEDEKKING
INSTALLATIES: ONOPVALLEND GEINTEGREERD
ZONNENPANELEN : ONOPVALLEND GEINTEGREERD
GEVELKLEUREN
GEVELKLEUREN, KOZIJNEN, HOUTWERK
KLEUREN DEUREN
2.4 KLEUREN EN MATERIALEN
Uitgangspunten
Voor het Noordereiland is veel inspiratie gehaald uit de architectuur van waterfronten in binnen-
en buitenland: seaside-architectuur. Belangrijk
aspect hiervan is wel dat het materiaal past in de omgeving (nieuwe en reeds gebouwde woningen).
Contrastvorming met de omgeving is niet toegestaan.
Daken
Voor de dakbedekking moeten licht genuanceerde, keramische pannen van een klein formaat worden toegepast. Zinken dakbedekking of zinkkleurige
felsdaken passen ook heel goed in het ‘seaside- thema’.
Installatiecomponenten moeten verzameld worden en in het architectuurontwerp
worden meegenomen (bijvoorbeeld een verzamelschoorsteen).
Ook PV-panelen (voor opwekking zonne-energie) moeten worden meegenomen in de architectuur (integratie in het dakvlak, uit het zicht op platte daken etc, gedekte kleuren, zonnecellen i.p.v.
zonnepanelen).
Gevels
De materialen die gebruikt mogen worden gebruikt zijn hout, baksteen, stuc of gekeimde baksteen
voor de gevels. Ook andere mooie, duurzaam
verouderende materialen kunnen (na goedkeuring
van de supervisor) worden toegepast voor de gevel, zeker wanneer het aan- of bijgebouwen betreft. In de Hollandse waterfronten architectuur wordt veel hout gebruikt in vergrijsde kleitinten.
Bij het bepalen van de kleuren van de materialen wordt verwezen naar het document ‘Kleurenkaart van Harderwijk’. Ook de ‘Kleurenkaart van
Gelderland’ is een goede referentie. Een citaat hieruit dat de belangrijkste kleurenkeuzes kan sturen:
“... Want zoals de basiskleur van het Nederlandse landschap groen is, zo is de basiskleur van het
Nederlandse ‘bouwschap’ de kleur van baksteen. Dat betekent dat Nederland een kleurrijk land is, want de baksteen is er in aubergine, paars, violet, rose, roodbruin, geel, beige - en dan ook in de
schakeringen daarvan en met blauwe of grijze glans... Kortom een kleurig palet dat voor het oprapen ligt. ”
Van zand, klei en veen afgeleide kleuren dus: aardetinten voor de van klei gebakken stenen.
2.5 AAN- EN BIJGEBOUWEN
Hiërachie
De aan- en bijgebouwen (de garage, het boothuis, het tuinhuis, etc.) moeten deel uit maken van
de totale vormgeving en materialisatie van
de woning. Er moet een duidelijke hiërarchie zijn tussen hoofdgebouw en bijgebouwen.
Aan- en bijgebouwen moeten daarbij duidelijk ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw en
tegelijkertijd samen met het hoofdgebouw een eenheid vormen.
Volume
De aan- en bijgebouwen leveren een positieve bijdrage aan het hoofdvolume, maken het
hoofdvolume interessanter. Bijgebouwen hebben
ook een kap. Aanbouwen aan het hoofdvolume zijn in volume en oppervlakte kleiner dan het
hoofdvolume. Aan- en bijgebouwen hebben een open karakter, zeker aan de straatzijde.
Materialen
In de vormgeving hiervan valt te denken aan
een ‘luchtiger’ materialisering van de aan- en bijgebouwen ten opzichte van het hoofdgebouw (glas, staal en hout ten op zichte van beton of metselwerk).
AANLEGPLAATSEN, INSTEEKHAVENTJES EN STEIGERS
2.6 AANLEGPLAATSEN, STEIGERS EN BOOTHUIZEN
Kavels aan water
De kavels worden inclusief de eerste twee meter aangrenzend water uitgegeven. De eigenaar
van de kavel is zelf verantwoordelijk voor
het onderhoud en de instandhouding van de
kadeconstructie en de vaardiepte tot de 2 meter grens, conform de doorsnede op de pagina
hiernaast. De gemeente beheert het openbare deel van het water en zorgt onder andere voor het op diepte houden van het vaargebied.
Aanlegplaatsen en steigers
De boten die aan deze privéoevers liggen hoeven geen havengeld te betalen. Deze boten dienen
langs de wal te liggen (niet haaks op kant) en direct aan de kade te worden aangemeerd (niet los van de wal richting het vaarwater). In een strook van twee meter breedte parallel aan
de oeverlijn mag een eigenaar voorzieningen maken voor aanmeren (aanmeerpalen, korte vingersteiger), zolang het mogelijk blijft om
de boten tegen de kadewand aan te leggen en er rekening gehouden wordt met de maximale
belasting op de damwand. Langssteigers mogen daardoor enkel gerealiseerd worden binnen de
lijn van de bestaande kadewand (oeverlijn).
Boothuis
Een boothuis is binnen de lijn van de bestaande kadewand toegestaan (rekening houdend met
de zones). In deze situatie is het toegestaan
om op eigen terrein in haakse richting op de kadelijn aan te meren. Constructief gezien is
het mogelijk om tot een diepte van -1.50m NAP de kadewand te onderbreken en een boothuis
uit te graven, mits uitgevoerd door een ter
zake deskundige partij en rekening houdend met verankering van- en krachtenveld op de damwand.
Het boothuis wordt gezien als een bijgebouw van het woonhuis en moet ook als zodanig
ontworpen zijn. Dat wil zeggen: ondergeschikt aan het woonhuis qua volume en vormgeving.
Het boothuis heeft een kap. De kleuren en materialen voldoen aan de eisen die gesteld worden in paragraaf 2.4.
Waterpeil
Het zomerpeil is ongeveer -0.10m NAP, en het winterpeil is -0.30m NAP .
BOOTHUIZEN EN AANLEGPLAATS BINNEN OEVERLIJN
Haag in zijtuin
Xxxxx, hoge haag in zijtuin h 1.8
Haag in voortuin
14
Haag in voortuin hxb 0.6x0.5m
2.7 ERFAFSCHEIDINGEN
Situatie
Het toekomstige groene karakter van het eiland wordt gedragen door de erfafscheidingen. Er moet worden voorkomen dat langs de relatief smalle ei- landstraatjes schuttingen komen. Om deze reden schrijft het beeldkwaliteitsplan het toepassen van groene erfafscheidingen voor.
Erfafscheidingen
Als erfafscheiding wordt door de verkoper één type haag aangeplant in twee verschillende maten, welke in sterke mate zullen bijdragen aan de groene sfeer in de nieuwe buurt.
De hagen aan de straatzijde en de laatste 4 meter richting het water, hebben een minimale hoogte van 0,6m en zijn maximaal 1,2m hoog. Tussen de kavels geldt een minimale hoogte van 1,8m met een maxi- mum van 2,0m. Dit is verder gespecificeerd in het kavelpaspoort.
De hagen langs de straat mogen maximaal 5m on- derbroken worden voor het bereiken van de par- keerplaatsen op eigen terrein, met een eventueel extra doorbraak van maximaal 1m voor het bereik- baar maken van de entree.
16