Gecoördineerde statuten ingevolge de wet van 2 juni 2010
WESTEND PALACE AB – B1
Xxxxxx Xxxxxxxxxx
0000 Xxxxxxxxxxx (Xxxxxxxx)
Gecoördineerde statuten ingevolge de wet van 2 juni 2010
Y&E Invest BVBA Xxxxxxxxxx 000
0000 Xxxxxxxxxxx (Xxxxxxxx) RPR Oostende
BTW BE837.611.133
BASISAKTE “WESTEND PALACE” SECTIE AB – B1.
--------------------------------------------------------------------- HET JAAR NEGENTIENHONDED ZEVENENZEVENTIG.
DE TWEEENTWINTIGSTE DECEMBER.
Voor Ons, Meester Xxxxx XXXXXXX, Notaris verblijvende te Brussel, met tussenkomst van Meester Xxxx XXXXXXXXXX, Notaris verblijvende te De Panne.
IS VERSCHENEN :
De Naamloze Vennootschap “BELGISCHE ONROERENDE PROMOTIE” in het Frans “PROMOTION IMMOBILIERE BELGE”, afgekort “PROMIBEL”, waarvan de zetel gevestigd is te Elsene, Gachardstraat, nummer 88 (handelsregister Brussel nummer 302.477).
Opgericht onder de benaming “L’Immobilière”, volgens akte verleden voor Meester Xxxx Xxxxxxxxxx, Notaris te Brussel, op vier juli negentienhonderd eenenzestig, gepubliceerd in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad, van achtentwintig juli negentienhonderd eenenzestig, onder nummer 23.522, waarvan de statuten gewijzigd werden door beslissing van de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders, volgens proces-verbaal opgesteld door dezelfde Notaris op zestien november negentienhonderd vierenzestig, gepubliceerd in genoemde bijlagen op vier december daaropvolgend, onder nummer 34.317; deze vergadering heeft onder meer beslist over de huidige benaming; door beslissing van de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders, volgens proces-verbaal opgesteld door dezelfde Notaris, op vier mei negentienhonderd zesenzestig, gepubliceerd in de genoemde bijlagen op zesentwintig mei negentienhonderd zesenzestig, onder nummer 16.007; door beslissing van de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders volgens proces-verbaal opgesteld door genoemde Notaris Verbruggen, op zestien mei negentienhonderd zevenenzestig, gepubliceerd in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van tien juni daaropvolgend, onder nummer 1.361 – 7; door beslissing van de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders, volgens proces-verbaal opgesteld door genoemde Notaris Verbruggen, op negen juni negentienhonderd achtenzestig, gepubliceerd in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van achtentwintig juni negentienhonderd achtenzestig, onder nummer 1.798-1 en waarvan de statuten een laatste maal gewijzigd werden door een buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders, waarvan het proces-verbaal opgesteld werd door de notarissen Xxxx Xxxxxxxxxx en Xxxxx Xxxxxxx, allebei te Brussel, op zes november negentienhonderd zeventig, gepubliceerd in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van drie december daaropvolgend, onder nummer 3.174-1.
- Hier vertegenwoordigd door :
De Xxxx Xxxxxxx XXXXX, licentiaat in economische wetenschappen, beheerder van vennootschappen, wonende te Sint – Pieters – Leeuw, Steenweg op Pepingen, nummer 207.
Handelend volgens een overdracht van machten hem verleend door de raad van beheer van genoemde vennootschap, krachtens artikel 15 van de statuten, volgens akte verleden Meester Xxxx Xxxxxxxxxx, Notaris te Brussel, op negenentwintig april negentienhonderd vierenzeventig, gepubliceerd in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van dertig mei nadien, onder nummer 1906-2.
Welke vennootschap, voorafgaandelijk aan de basisakte, voorwerp van onderhavige tekst, ons het volgende heeft uiteengezet.
VOORAFGAANDELIJKE UITEENZETTING.
==================================
1. – De vennootschap verschijnster is eigenaar van het gebouw.
Gemeente MIDDELKERKE (vroeger WESTENDE).
Een perceel grond waarop het gebouw “WESTEND PALACE HOTEL” staat dat nu afgebroken wordt, gelegen te Westende, tussen de Koning Xxxxxxxxxx en de Distellaan, gekadastreerd of gekadastreerd geweest zijnde, sectie A, nummer 1/w/53, groot volgens hiernavermelde meting zevenendertig aren elf centiaren.
Zo en gelijk dit goed afgebeeld staat met oranje omlijsting als lot nummer 1 op het plan met proces-verbaal van meting opgesteld door de Heren E. en X. Xxxxxx, landmeters – meetkundige schatters van onroerende goederen te Nieuwpoort, op drieëntwintig maart negentienhonderd zeventig; welk plan gehecht is gebleven aan de basisakte van sectie A2 (eerste fase), verleden voor Notaris Xxxxx Xxxxxxx, op vijf juni negentienhonderd vierenzeventig.
2. – OORSPRONG VAN EIGENDOM.
De Naamloze Vennootschap “Promibel” is eigenaar van het hiervoor beschreven goed na het te hebben gekocht, in grotere oppervlakte, van de Naamloze Vennootschap “Société Générale Foncière et Industrielle”, waarvan de zetel gevestigd is te Westende, Oostenlaan, volgens akte verleden Meester Xxxx Xxxxxxx, Notaris te Deinze, met tussenkomst van Meester Xxxxxxx Xxxxxx, Notaris te Brussel, op negen september negentienhonderd zeventig, overgeschreven op het kantoor der hypotheken van Veurne, op zestien juli negentienhonderd zeventig, boek 5.071, nummer 28.
De hierboven genoemde Naamloze Vennootschap “Société Générale Foncière et Industrielle” was er eigenaar van doordat het bij haar oprichting werd ingebracht door de “Société Westende Plage”, deze oprichting zijnde verleden voor Notaris Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx, te Brussel, op zeventien juli negentienhonderd eenendertig, overgeschreven op het kantoor der hypotheken te Veurne, boek 2.453, nummer 9.
3. – SPECIALE VOORWAARDEN VERMELD IN VOORGAANDE TITELS.
Genoemde verkoopsakte verleden voor Notaris Xxxx Xxxxxxx op negen juli negentienhonderd zeventig, bevat de hiernavolgende en letterlijk overgenomen clausules:
“ Voor alles wat verband houdt met het bouwen of herbouwen van al of een gedeelte der “goederen, voorwerp dezer en meer bepaalde voor alles wat verband houdt met de “bestemming die de kopende vennootschap aan de door haar hierbij gekochte ondergrond wil “geven, zal deze vennootschap zich moeten onderwerpen aan alle wetten, besluiten, “reglementen en welkdanige voorschriften van de bevoegde overheden en/of besturen, het “alles zonder enige verantwoordelijkheid voor de verkopende vennootschap, tussenkomst van “of verhaal tegen haar en zo dat zij op geen enkel ogenblik en op geen enkele wijze, “welkdanige ook zou kunnen verontrust of gezocht worden uit welke hoofde of om welke “reden het ook weze.
“ Dit beding zal niet kunnen aanzien worden als een voorwaarde van stijl maar is “integendeel te beschouwen als een wezenlijk en hoofdzakelijke voorwaarde van de “verkoping, zonder aanvaarding derwelke door de kopende vennootschap, de hierbij “vastgestelde verkoop en koop niet zou hebben plaats gehad.”
4. – De vennootschap – verschijnster heeft besloten op het gedeelte van het terrein dat zal afgebakend worden op de wijze aangeduid in de hiernavolgende paragraaf 5, een belangrijk onroerend complex op te trekken, hoofdzakelijk bestemd voor bewoning. Zij heeft besloten dit complex “Westend Palace” te noemen.
Het geplande complex zal echter opgetrokken worden in diverse fasen die min of meer kort op elkaar zullen volgen.
Daartoe heeft zij de geplande bouwwerken in verschillende secties ingedeeld.
De vennootschap – verschijnster heeft besloten de zesde fase van de geplande werken aan te vangen.
Deze zesde fase omvat alleen de bouw van de sectie AB-B1 op het terrein dat verder beschreven wordt.
5. – Het betrokken complex heeft een U –vorm.
Alleen het terrein, bodem voor de gebouwen zelf, is bestemd voor genoemd complex en zal ermede onder het stelsel van mede-eigendom en de gedwongen onverdeeldheid geplaatst worden, terwijl de vennootschap – verschijnster zich uitdrukkelijk de volle eigendom voorbehoudt van de overblijvende grond in het midden van het gebouwencomplex.
Dit laatste terrein, evenals het terrein waarop het complex zich bevindt, zullen slechts afgebakend worden bij beëindiging van alle bouwwerken van het complex.
De Naamloze Vennootschap “Promibel” heeft nog geen bestemming gegeven aan het perceel grond dat zich in het midden be vindt.
Zij behoudt zich het recht voor erover te beschikken zoals zij het verkiest en het te gebruiken waarvoor zij het wenst.
6. – De vennootschap –verschijnster wenst het “Westen Palace” onder het stelsel te verplaatsen van de mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid in overeenstemming met de wet van acht juli negentienhonderd vierentwintig, die het artikel 577 bis van het Burgerlijk Wetboek uitmaakt.
Onderhavige basisakte zorgt echter alleen voor de juridische verdeling van sectie AB – B1 die, zoals hierboven gezegd de zesde fase van de bouw van genoemd complex uitmaakt.
De juridische verdeling van de andere sectie zal later door afzonderlijke basisakte geschieden.
7. – De vennootschap – verschijnster heeft besloten aan sectie AB –B1, eenentwintigduizend/honderdduizendsten toe te kennen in de algemene gemeenschappelijke delen, die hoofdzakelijk het terrein bevatten waarop het gebouwencomplex staat.
Bij dit terrein zullen later de gemeenschappelijke delen gevoegd worden die er door bouw of op een andere wijze zouden bijkomen.
Aan elk der secties X0, X0 en A4 werden reeds tienduizend/honderdduizendsten der algemene gemeenschappelijk delen toegekend.
Aan elk der secties C1 en A1 werden elfduizend/honderdduizendsten der algemene gemeenschappelijk delen toegekend.
Het overschot, hetzij zevenentwintig/honderdduizendsten, zullen aan de geplande bouwwerken der volgende fasen, worden toegekend, volgens de basisakten waarvan zij het voorwerp zullen uitmaken.
8. – De vennootschap – verschijnster heeft de Heer Xxxxx-Xxxxx Xxxxx, architect, wonende te Xxxxxx-Xxxxx, Domein “Le Harnoy” en de Xxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx, architect, wonende te Anderlecht, Zelfregeringstraat, nummer 17, de plannen laten opstellen van de op te trekken
sectie AB –B1 omvattende buiten het ondergronds en het gelijkvloers, negen verdiepingen plus een technische verdieping.
9. – De bouwvergunning van het complex werd door de gemeente Westende afgeleverd op negenentwintig maar negentienhonderd eenenzeventig, onder referentienummer 70.572, en verlengd op negenentwintig februari negentienhonderd tweeënzeventig.
==========
Na deze uiteenzetting heeft de vennootschap – verschijnster ons door bemiddeling van haar hierboven genoemde vertegenwoordiger gevraagd op authentieke wijze akte te nemen van haar wil om het “Westend Palace – sectie AB –B1” onder een stelsel van mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid te plaatsen in overeenkomst met artikel 577-3 tot 577-14 van het Burgerlijk Wetboek uitmaakt.
Onderhavige basisakte bewerkt aldus de juridische verdeling van de eigendom voor wat het “Westend Palace – sectie AB-B1” betreft.
Dit gebouw is aldus verdeeld in afzonderlijk ervan waarover elke eigenaar in privatieve en exclusieve eigendom beschikt en in gemeenschappelijke delen in onverdeeldheid toebehoren aan alle mede-eigenaars van deze fase, elk voor een fractie.
De vennootschap –verschijnster verklaart voor deze zesde fase der bouwwerken te bestemmen, enerzijds ten privatieve titel, de grond waarvan de beschrijving zal worden gedaan op het einde van huidige akte, en anderzijds onder het stelsel van mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid, de onverdeelde eenentwintigduizend/honderdduizendsten van de algemene gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de grond, waarop het complex staat.
Zij behoudt de onverdeelde zevenentwintigduizend/honderdduizendsten in dit terrein, om ze toe te kennen aan de gebouwen van de andere geplande fasen.
Elk der privatieve lokalen van het “Westend Palace – sectie AB-B1” zal dus een bepaald aantal eenentwintigduizendsten in de gemeenschappelijke delen van sectie AB-B1 (zesde fase) omvatten en een aantal honderdduizendsten in de algemene gemeenschappelijke delen die hoofdzakelijk de grond omvatten, waarop het complex staat, met uitzondering van de grond in het midden waarover sprake in nummer 5 van de voorafgaandelijke uiteenzetting.
Teneinde de rechten van eigendom en mede-eigendom te bepalen, de wijze vast te stellen waarop de gemeenschappelijke delen zullen beheerd worden, het privatieve aandeel te bepalen van elke eigendom in de gemeenschappelijke uitgaven, de voorschriften te bepalen voor herstellingen en werken, voor de bewoning van het gebouw, voor de verzekeringen, voor de afbraak en de wederopbouw van het gebouw, heeft de vennootschap – verschijnster een reglement van mede-eigendom opgesteld bedoeld om deze zesde fase der werken in ontvangst te nemen.
Vervolgens heeft de vennootschap –verschijnster ons de hiernavolgende documenten voorgelegd, om ze te hechten aan onderhavige akte waarvan zij integraal deel uitmaken :
1. Beschrijving der werken en materialen van de zesde fase, bijlage 1;
2. De plans (zes stukken), bijlage 2;
3. De clausules en voorwaarden der verkoop, bijlage 3;
4. De bouwergunning, bijlage 4.
Deze documenten vullen elkaar aan en vormen een geheel. Ze moeten gelezen en begrepen worden in functie van elkaar.
Bijgevolg blijven ze hieraan gehecht na geldig te zijn verklaard en “ne varietur” te zijn getekend door de vennootschap –verschijnster en door de ondergetekende Notaris, bekrachtigd met de vermelding van bijlage.
De vennootschap –verschijnster heeft daarenboven, langs haar vertegenwoordiger, verklaard haar handtekening, die onderaan deze documenten is geplaatst, te erkennen en de voorwaarden en o vereenkomsten die zij inhouden, opnieuw te bevestigen; daarbij wenst zij dat deze voorwaarden en overeenkomsten dezelfde graad van authenticiteit zouden verkrijgen als waren ze hier integraal hernomen.
In dezelfde zin heeft de vennootschap –verschijnster ons tenslotte gevraagd de volgende beschikkingen ter akte te stellen.
BESCHRIJVING VAN HET TERREIN, GRONDSLAG VAN SECTIE AB-B1.
------------------------------------------------------------------------------------------------
Gemeente MIDDELKERKE (vroeger WESTENDE).
Een perceel bouwgrond, gelegen langs de Koning Xxxxxxxxxx, waar het een gevelbreedte heeft van veertien meter twaalf centimeter, gekadastreerd of gekadastreerd geweest zijnde, sectie A, deel van nummer 1/w/53, groot volgens hiernavolgende meting vier aren vierenvijftig centiaren zesendertig tiendemilliaren.
- Zo en gelijk voorschreven goed afgebeeld staat op een plan opgesteld door de Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxxx, landmeter – meetkundige schatter van onroerende zaken van de Naamloze Vennootschap “Promibel” op twaalf december negentienhonderd zevenenzeventig, welk plan hieraan gehecht blijft na te zijn getekend door de vertegenwoordiger van de vennootschap –verschijnster en Ons, Notaris.
OORSPRONG VAN EIGENDOM.
De oorsprong van eigendom uit hoofde van de Naamloze Vennootschap “Promotion Immobilière Belge” (Belgische Onroerende Promotie) voor wat het hierboven beschreven goed betreft, is de volgende :
De vennootschap is er eigenaar van geworden door het hierboven beschreven goed om het met een grotere oppervlakte te hebben verkregen van de Naamloze Vennootschap “Société Générale Foncière et Industrielle” te Westende, volgens voormelde akte, verleden voor hoger genoemde Notaris Xxxx Xxxxxxx, op negen juli negentienhonderd zeventig.
De dertigjarige oorsprong van bo ven beschreven goed wordt hierboven hernomen.
REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM
===============================
HOOFDSTUK 1 – ALGEMENE UITEENZETTING.
----------------------------------------------------------------
1. – Het gebouw werd geplaatst onder een stelsel van mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid in het kader van artikel 577-3 tot 577-14 van het Burgerlijk Wetboek.
2. – Het omvat privatieve delen die het voorwerp uitmaken van een privatieve en exclusieve eigendom en gemeenschappelijke delen die als onafscheidelijke bijhorigheden in een wel bepaalde verhouding tot deze privatieve delen behoren.
3. – Deze verdeling in privatieve en gemeenschappelijke delen is gebaseerd op voormelde wet en meer in het bijzonder op paragraaf II van deze wet.
4. – Onderhavig reglement van mede-eigendom heeft tot belangrijkste doel alles te regelen wat verband houdt met de verdeling van de eigendom.
Steeds in het kader van artikel 577-3 tot 577-14 van het Burgerlijk Wetboek dat een aanvulling is van de wil van de partijen en dat van toepassing blijft ingeval geen andere bepaling werd voorzien, bepaalt dit reglement de privatieve en de gemeenschappelijke delen en handelt over de bewaring van het gebouw (beheer – verdeling van gemeenschappelijke kosten en ontvangsten – werken en herstellingen – verzekeringen – bewoning) en eventueel over de heropbouw.
5. – De verplichtingen die hij oplegt zijn reële verplichtingen die enkel de privatieve delen zelf bezwaren, door wiens handen ze ook gaan, en ze zijn tegenstelbaar aan allen door overschrijving op de bewaring der hypotheken.
6. – Dit reglement kan gewijzigd worden onder de voorwaarden die erin bepaald zijn; de unanimiteit van de mede-eigenaars is alleen nodig voor de wijziging van de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke delen.
HOOFDSTUK II – PRIVATIEVE EIGENDOM – ONVERDEELDE MEDE-EIGENDOM – PRINCIPES.
-----------------------------------------------------------------------------------
Zoals gezegd in hoofdstuk I, omvat het gebouw privatieve delen waarover elke eigenaar in exclusieve eigendom beschikt, en gemeenschappelijke delen die voor een deel in onverdeelde eigendom toebehoren aan alle mede-eigenaars.
Deel 1 : BESCHRIJVING DER PLANS.
Het plan nummer 271 stelt voor:
1. – De ondergrond:
MEN MERKT ER:
a) de bijzondere gemeenschappelijke delen van sectie AB-B1 waaronder:
- de doorgangen met twee sassen waarvan één met toegang tot de kast voor technische leidingen;
- een inkom met toegang tot de kast voor technische leidingen;
- een lokaal vuilnisemmers waarvan een deel voor de containers en een deel voor de vuilstortkoker met een silo;
- een lokaal voor fietsen en kinderwagens;
- een lokaal voor elektriciteitcabine;
- een lokaal “hydrofoorgroepen”;
- een lokaal met pompput;
- een trappenhuis met trap;
- een liftkoker met twee liften.
b) de hiernabeschreven privatieve delen:
- twee parkingloten;
- een opslagruimte voor winkel nummer 12 met trappenhuis en trap die toegang geeft tot winkel nummer 12;
- een opslagruimte voor winkel nummer 9 met trappenhuis en trap die toegang geeft tot winkel nummer 9;
- een opslagruimte voor winkel nummer 10 met trappenhuis en trap die toegang geeft tot winkel nummer 10 en bevoorradingsluik met toegang tot het gelijkvloers (buiten);
- een toiletgroep met trap die toegang geeft tot winkel nummer 10 samengesteld uit een doorgang, een lokaal “toiletten” voor dames, omvattende twee waterclosets en een lavabo, een lokaal “toiletten” voor heren omvattende twee waterplaatsen en een lavabo;
- zevenenzestig kelders respectievelijk genummerd van 1 tot 67.
Deze kelders zijn bestemd om af te hangen van de privatieve lokalen. Hun vervreemding of verhuring is maar toegelaten met de privatieve lokalen, waarvan zij afhangen, behoudens bijzondere toelating van “Promibel”.
Deze afhankelijkheid zal vastgesteld worden door de verkoopakten.
De vervreemdingen van kelders zijn toegelaten onder mede-eigenaars van het gebouw en brengen geen enkele wijziging aan de toebedeling in de gemeenschappelijk delen noch, bijgevolg, in de verdeling der gemeenschappelijke delen.
De onroerende aard van de kelders is niet aangetast door de afwezigheid van toebedeling van quotiteiten, elke overdracht ervan moet bij authentieke akte vastgesteld worden.
Het plan nummer 272 stelt voor:
2.-Het gelijkvloers:
MEN MERKT ER:
a) de bijzondere gemeenschappelijke delen van sectie AB-B1 waaronder:
- het trappenhuis met trap die toegang geeft tot de verdiepingen;
- het trappenhuis met trap die toegang geeft tot de ondergrond;
- de inkom met een bloemenbak en meterkasten;
- hall met brievenbussen;
- sas lokaal voor vuilniskoker;
- de liftkoker met twee liften.
b) De hiernavolgende privatieve delen:
- een winkelruimte voor winkel nummer 12 omvattende eveneens, een water-closet en een keuken;
- een winkelruimte voor winkel nummer 11 omvattende eveneens, een kast, een keuken en een lokaal “toiletten” waarvan een deel voor het water-closet en een deel voor de lavabo;
- een winkelruimte voor winkel nummer 10 (voor restaurant);
- een keuken voor winkel 10;
- een winkelruimte voor winkel nummer 9 omvattende eveneens een water-closet;
- een terras waarop het luik ligt behoort in onverdeeldheid tot de winkels 9 en 10, maar zonder lasten.
Het plan nummer 273 stelt voor:
3. – De type verdieping die herhaald wordt op de eerste, tweede, derde, vierde, vijfde, zesde, zevende, achtste en negende verdieping.
MEN MERKT ER:
a) de bijzondere gemeenschappelijke delen van sectie AB-B1 waaronder:
- de gemeenschappelijke hall met bloemenbak en meterkast;
- gemeenschappelijke gaanderij;
- lokaal voor vuilniskoker;
- sas;
- trappenhuis met trap;
- liftkoker met twee liften.
b) de hiernavolgende privatieve delen:
1. het appartement type A, dat omvat:
- ingangshall;
- water-closet;
- bergplaats;
- keuken;
- living;
- nachthall;
- badkamer;
- twee slaapkamers;
- terras;
2. het appartement type B, dat omvat:
- ingangshall;
- water-closet;
- bergplaats;
- keuken;
- living;
- nachthall;
- badkamer;
- twee slaapkamers;
- terras.
3. het appartement type C, dat omvat:
- ingangshall;
- badkamer;
- watercloset;
- keuken;
- living met kast;
- terras.
4. het appartement type D, dat omvat:
- ingangshall met kast;
- slaapkamer;
- badkamer;
- watercloset;
- living met keukenhoek;
- terras.
5. het appartement type E, dat omvat:
- ingangshall met kast;
- slaapkamer;
- badkamer;
- watercloset:
- living met keukenhoek;
- terras.
6. het appartement type F, dat omvat:
- ingangshall met kast;
- slaapkamer;
- badkamer;
- watercloset;
- living met keukenhoek;
- terras.
Er dient opgemerkt dat de buitenzijden van de terrassen rechtlijnig zijn en degressief voor wat betreft de breedte van onder naar boven voor de appartementen van het type B, C, D, E en F en voor de slaapkamer van het appartement van het type A en in tandvorm voor de living van het appartement van het type A.
Het plan nummer 274 stelt voor:
4. – De technische verdieping op de tiende verdieping:
MEN MERKT ER:
a) de bijzondere gemeenschappelijke delen van sectie AB- B1 waaronder:
- trappenhuis dat dient tot gemeenschappelijke hall met trap;
- de machinekamer van de lift;
- sas;
- vuilniskoker.
b) de hiernavolgende privatieve delen:
1. Het appartement type G, dat omvat:
- ingangshall met twee kasten;
- watercloset;
- keuken;
- living;
- badkamer met watercloset;
- twee slaapkamer waarvan één met stortbadkamer;
- terras.
2. Het appartement type H, dat omvat:
- ingangshall met slaaphoek;
- watercloset;
- living met keukenhoek en kast;
- slaapkamer;
- badkamer;
- terras.
3. Het appartement type J, dat omvat:
- ingangshall met kast;
- watercloset;
- keuken;
- living;
- badkamer met watercloset;
- twee slaapkamers;
- een terras vooraan en een groot terras achteraan.
Het plan nummer 5 stelt voor de doorsnede van het gebouw en de voorgevel west; het plan nummer 6 stelt voor de voorgevel oost van het gebouw en de voorgevel zee.
Er valt te bemerken dat:
1) De achtermuur van het terras waarin het luik zich bevindt, bestemd voor de uitstalramen van de winkels nummers 9 en 10.
2) De winkels mogen uitgerust worden met gas bestemd voor de keuken en de verwarming.
3) Een extractor mag op het dak geplaatst worden doch enkel ten benutte van de winkel nummer 10.
4) De winkels zullen niet deelnemen in de onderhoudskosten van het zwembad.
Deel 2: WIJZIGING DER PLANS.
De vennootschap –verschijnster behoudt zich het recht voor aan de hieraangehechte en hierboven ontlede plan alle wijzigingen aan te brengen die zij nuttig acht, zo kan zij onder meer twee of meer privatieve goederen verenigen, een privatief goed vergroten of verkleinen, ten nadele of ten voordele van een andere aangrenzend privatief goed, een privatief goed verdelen in twee of meer privatieve goederen, bijgevolg de aandelen wijzigen in de gemeenschappelijke delen die behoren tot deze privatieve goederen, gemeenschappelijke delen opnemen in de privatieve delen en omgekeerd, een tussenkost verplaatsen om de schikking binnen in een privatief goed of de respectievelijke afmetingen van twee naast elkaar gelegen privatieve goederen te wijzigen.
Aldus kan zij door één of meer privétrappen binnenin, privatieve goederen verenigen die op verschillende, maar boven elkaar liggende verdiepingen gelegen zijn en er een duplex van maken.
Deze wijzigingen kunnen echter geen verandering brengen in het totale bedrag van de aandelen der gemeenschappelijke delen die behoren tot de privatieve delen die deze wijzigingen ondergaan.
De nieuwe verdeling van aandelen tussen de gewijzigde delen zal uitgevoerd worden door de vennootschap –verschijnster, zonder tussenkomst van de toekomstige of vroegere kopers.
Door het feit zelf van hun aankoop geven de kopers ambtshalve aan de vennootschap – verkoopster de macht, beperkt tot de duur en de volledige beëindiging der werken aan het gebouw, om voor hen en in hun naam te verschijnen in alle akten die de uitgevoerde wijzigingen waarover hierboven sprake, vaststellen en meer speciaal om in hun naam te verschijnen in alle verbeterende akten die de inlijving vaststellen van privatieve delen in de gemeenschappelijke delen en omgekeerd, met uitzondering van de privatieve delen die hen werden verkocht.
Het hierboven voorziene wijzigingen mogen in geen enkel opzicht de structuur of de stevigheid van het gebouw schaden.
Bo vendien, ingeval de stevigheid en de structuur van het gebouw dit zou veren, mag de constructeur op ieder ogenblik gedurende de bouwperiode alle wijzigingen aanbrengen, die hij noodzakelijk of nuttig acht, zowel aan de privatieve elementen als aan deze bestemd voor gemeenschappelijk gebruik, verkocht of niet.
Deel 3: PRIVATIEVE DELEN.
1) Beschrijving van de privatieve delen.
--------------------------------------------
1. – De zesde fase der bouwwerken, voorwerp van dit reglement, omvat gebouwen afgezonderd van de bouwwerken der andere fasen.
De verschillende bouwfasen zijn in principe onafhankelijk van elkaar, behoudens de gemeenschappen en dienstbaarheden waarvan hieronder sprake.
2. – De omschrijving van de privatieve delen wordt ten titel van inlichting gegeven in voorgaande rubriek “Beschrijving der plans”.
Zoals hierboven aangeduid kan de vennootschap –verkoopster, onder controle en toezicht van de architect van het gebouw, zelfs tijdens de werken, de samenstelling van de privatieve delen wijzigen voor zover zij rekening houdt met de rechten aangekocht door de verschillende eigenaars.
Voor het plan van elke verdieping kan zij onder andere vrij de voorgestelde variante kiezen.
De ligging en de vorm van de verkochte privatieve delen zullen enkel en alleen definitief vastgesteld worden in de verkoopakten waaraan een bijzonder plan gehecht zal blijven ingeval van wijzigingen aan de plans gehecht aan de basisakte.
2) Omvang van de privé eigendom.
--------------------------------------
De bepaling van de privé zaken is gebaseerd op volgend criterium: al wat bestemd is voor het exclusief gebruik van een goed is privé eigendom; met andere woorden, is privé eigendom: alle zaken die niet bedoeld zijn voor gemeenschappelijk gebruik.
Volgens dit principe zijn de vloer- of vloerbedekking privé zaken, met uitsluiting van de ruwbouw, balken en binten die hem ondersteunen, de inwendige beschotten met hun deuren, de mandeligheid van de beschotten die de lokalen van elkaar afsluiten, het plafond gehecht aan de balken van de vloer van de hoger gelegen verdieping, de vensters met hun rolluiken of schermen, de glazen delen van deuren en vensters, de deuren die uitgeven op de overloop; de waterleiding binnen met de telmeters, de muurkasten en in ’t algemeen de inwendige versiering van muren en plafonds, kortom alles wat zich binnen de privatieve delen bevindt en uitsluitend gebruikt wordt door de mede-eigenaars of zelfs wat zich buiten deze lokalen bevindt, maar dient tot het uitsluitend gebruik ervan: bijvoorbeeld: privé telmeters en privé leidingen voor water, elektriciteit, telefoon, enzovoort.
3) Rechten op de privézaken.
-------------------------------
a. De privatieve delen zelf.
1. Iedere eigenaar heeft het recht te genieten van en te beschikken over zijn privatief lokaal binnen de grenzen bepaald door onderhavig contract en op voorwaarde dat de rechten van de andere mede-eigenaars niet benadeeld worden en niets wordt gedaan dat de stevigheid van het gebouw kan in gevaar brengen.
Elkeen kan de inwendige verdeling van zijn lokalen wijzigen zoals het hem goeddunkt, maar op zijn verantwoordelijkheid voor de verzakkingen, beschadigingen en andere nadelen die er zouden uit volgen voor de gemeenschappelijke delen en de lokalen van de andere eigenaars. het betrokken gebouw is hoofdzakelijk voor bewoning bestemd.
De vennootschap- verschijnster behoudt zich evenwel het recht voor de privatieve lokalen van de ondergrond en van het gelijkvloers te gebruiken voor iedere commerciële uitbating die door de bevoegde autoriteiten zou toegelaten worden.
2. Het is de eigenaars verboden, zelfs binnen hun privé lokalen, wijzigingen aan te brengen aan de gemeenschappelijke zaken, behalve wanneer ze handelen in overeenkomst met volgende paragraaf.
3. De eigenaar of eigenaars van naast elkaar liggende lokalen gelegen op eenzelfde verdieping of op boven elkaar liggende verdiepingen mogen, op elk ogenblik en zoals zij het wensen de samenstelling van hun privatieve lokalen veranderen op voorwaarde dat de totaliteit der aandelen in de gemeenschappelijke delen en uitgaven toegekend aan de oorspronkelijke lokalen, verdeeld wordt tussen de aldus samengestelde privatieve delen.
Deze omvorming kan geschieden onder toezicht van de architect van het gebouw zonder te moeten overgaan tot de formaliteiten voorgeschreven in hierna volgende paragraaf, voor zover zij natuurlijk uitgevoerd wordt volgens de regels der kunst en met eerbiediging van de rechten door derden aangekocht.
b. Gemeenschappelijke delen binnen in een appartement.
De werken voor wijziging van gemeenschappelijke zaken kunnen enkel uitgevoerd worden mits goedkeuring door de algemene vergadering van mede-eigenaars, die beslist bij drie/vierden meerderheid der stemmen en onder toezicht van de architect van het gebouw.
De honoraria verschuldigd aan deze laatste, evenals de kostprijs der werken zijn ten laste van de eigenaar die ze doet uitvoeren, tenzij andersluidende beslissing van de vergaderingen die deze werken toelaat en die met een dezelfde meerderheid beslist over de bijdrage in de kosten.
De honoraria van de architect van het gebouw mogen niet hoger liggen dan deze voorzien in het barema van de Centrale Maatschappij voor Architectuur.
c. Stijl en harmonie van het gebouw.
Aan de stijl en de harmonie van het gebouw mag in het geheel niets gewijzigd worden, tenzij door beslissing van de algemene vergadering met de terzake vereiste meerderheid van de stemmen en met akkoord van de architect van het gebouw.
Dit geldt onder meer voor de ingangsdeuren van de lokalen, de vensters, de balkons, rolluiken en alle delen zichtbaar van buiten of vanaf de gemeenschappelijke delen, en dit zelfs voor wat de verf betreft.
Het is bijzonder verboden op de balkons en terrassen, kasten, koelkasten of huishoudelijke gebruiksvoorwerpen te plaatsen of linnen en kledingstukken op te hangen; enkel tuinmobilier mag er geplaatst worden.
d. Zonneblinden – T.S.F. – Telefoon – Televisie.
De eigenaars kunnen zonneblinden aanbrengen; het model ervan moet door de algemene vergadering aanvaard worden.
De eigenaars mogen privé toestellen voor radio en televisie laten plaatsen.
In de appartementen mag een telefoon geplaatst worden op kosten, risico en gevaar van de respectievelijke eigenaars.
De eigenaars zijn verplicht gebruik te maken van de gemeenschappelijke antennes voor radio en televisie evenals van de speciale buizen voor de telefoon, die in het gebouw voorzien zijn, met uitsluiting van elke gelijkaardige privé installatie.
e. Openingen.
1. Naar de aangrenzende eigendommen.
De vennootschap –verkoopster beschikt uitdrukkelijk over de mogelijkheid om in de scheidingsmuren, al of niet mandelig, openingen aan te brengen naar de aangrenzende eigendommen om de privatieve lokalen of de doorgangen van de verschillende bouwfasen te verbinden.
2. In het gebouw.
De algemene vergadering kan aan elke eigenaar de toelating geven om, zelfs in de mandelige muren, openingen aan te brengen om de privatieve lokalen waarvan hij eigenaar is in het gebouw, met elkaar te verbinden en op voorwaarde dat hij de buizen niet beschadigd en de stevigheid van het gebouw niet in gevaar brengt.
De algemene vergadering kan deze toelating onderwerpen aan speciale voorwaarden.
f. Terrassen en balkons.
1. De terrassen en balkons die enkel toegankelijk zijn voor de bewoners van een bepaald appartement, zijn privézaken, de infrastructuur (betonskeletbouw) blijft gemeenschappelijk goed.
2. De bekleding en de borstwering van deze terrassen en balkons zijn privégoederen en zullen onderhouden worden door de betrokken eigenaar, alleen eventuele werken en herstellingen aan de infrastructuur, gemeenschappelijk goed, zullen gedragen worden door de mede-eigendom.
g. Sancties.
De syndicus krijgt door dit reglement het recht om in naam van de eigenaars een gerechtelijke vervolging in te stellen voor de ontbinding van elke vervreemding of verhuring die zou toegestaan zijn in overtreding van hierboven gegeven voorschriften.
Deel 4: GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN.
1) Principe
I. Er bestaan twee soorten gemeenschappelijke delen.
A. De algemene gemeenschappelijke delen van het geheel der geplande secties; zij omvatten in ’t algemeen alle delen die niet privatief zijn voor zover zij ten dienste zijn van het geheel der secties.
Het is dit idee van dienst of nuttigheid voor het geheel van het complex dat als criterium dient om te bepalen of een gemeenschappelijke deel algemeen of speciaal is; ingeval van betwisting wordt het probleem soeverein opgelost door het beheer.
B. De speciale of bijzondere gemeenschappelijke delen die uitsluitelijk ten dienste zijn van één enkele groep gebouwen: de gebouwen van sectie AB –B1 (zesde fase), voorwerp van onderhavige akte.
Het zijn bijvoorbeeld : de gevelmuren, de versieringen aan de gevels, terrassen en vensters (met uitsluiting van de borstwering, de zonneblinden of rolluiken), de ruwsteenvloer, de mandeligheid langs de kant van de bouwwerken van latere fasen of van een ander lot (horizontaal of vertikaal); de gangen, doorgangen, traphuizen of liftkokers, ingang, inkomhall, de lokalen voor het beheer en/of voor de huisbewaarder of voor nog andere doeleinden, de overlopen, de lokalen met telmeters, de hypophoregroepen, de elektrische apparatuur van de gemeenschappelijke delen, de particuliere installaties voor koud water, elektriciteit, enzovoort, de aansluitingen op de algemene leidingen, de valkokers voor vuilnis.
De samenstelling van de gemeenschappelijke delen, onder andere de ligging van de lokalen bestemd voor gemeenschappelijke diensten en hun aard werd nog niet definitief bepaald, dit kan gewijzigd worden, zelfs tijdens de bouwwerken en dit tot de beëindiging van alle secties, in uitvoering van de reglementen voorgeschreven door de bevoegde administratieve overheden of gewoon om de algemene of speciale schikking van het gebouw te verbeteren.
Tenslotte mogen gemeenschappelijke delen ten bijzondere titel worden toegekend aan twee of meer secties, zoals bijvoorbeeld de liftkokers of traphuizen, de lokalen van de huisbewaarder en de lokalen voor het beheer.
Zijn allen onveranderlijk de configuratie van de verkochte privatieve delen bepaald op het plan gehecht aan de verkoopsakte of op het plan waarnaar deze akte verwijst, alsmede de toegangswegen.
2. De gemeenschappelijke delen, zowel de algemeen als de speciale, worden verdeeld in aandelen, toegekend aan de privatieve delen.
Deze aandelen worden door allen aanvaard als zijnde definitief op welke wijze de privatieve delen ook gewijzigd worden door verbetering, verfraaiing of op een andere wijze.
2) Verdeling van de algemene gemeenschappelijke delen.
De algemene gemeenschappelijke delen waaronder de grond, grondslag van het complex, toegekend aan het complex in zijn geheel, worden vastgesteld op honderdduizend/honderdduizendsten.
Zij worden ten belope van eenentwintigduizend/honderdduizendsten onverdeeld toegekend aan de privatieve lokalen van de sectie AB-B1, voorwerp van huidige basisakte.
Op te merken valt dat tienduizend/honderdduizendsten onverdeeld reeds werden toegekend aan sectie A2 (eerste fase) krachtens basisakte van vijf juli negentienhonderd vierenzeventig; dat tienduizend/honderdduizendsten onverdeeld werden toegekend aan sectie A3 (tweede fase) krachtens basisakte van veertien augustus negentienhonderd vierenzeventig, dat tienduizend/honderdduizendsten onverdeeld werden toegekend aan sectie A4 (derde fase) krachtens basisakte van negentien september negentienhonderd vijfenzeventig, dat elfduizend/honderdduizendsten werden toegekend aan sectie C1 (vierde fase) krachtens basisakte van vijfentwintig maart negentienhonderd zesenzeventig en dat elfduizend/honderdduizendsten onverdeeld werden toegekend aan sectie A1 (vijfde fase) krachtens basisakte van veertien oktober negentienhonderd zevenenze ventig.
De overblijvende zevenentwintigduizend/honderdduizendsten zullen door de vennootschap –verkoopster worden verdeeld tussen de privatieve lokalen van de verschillende andere secties die elk eveneens het voorwerp zullen uitmaken van een afzonderlijke basisakte. De aandelen in de algemene gemeenschappelijke delen hierboven toegekend aan sectie AB-B1 worden binnen deze sectie verdeeld tussen de privatieve goederen die ze omvat op de
volgende manier:
Deze onderverdeling zal geschieden derwijze dat de teller van de breuk der aandelen in de gemeenschappelijke delen toegekend aan het privatief lokaal onveranderd blijft om het even of het nu gaat over algemene gemeenschappelijke delen of bijzondere gemeenschappelijke delen. Enkel de noemer verandert: de noemer honderdduizend wordt vervangen door de noemer eenentwintigduizend, zijnde het aantal aandelen voorbehouden voor sectie AB-B1 waarvan betrokken privatief element deel uitmaakt.
Zo bijvoorbeeld zal een privatief lokaal dat X/honderdduizendsten onverdeeld bezit in de algemene gemeenschappelijke delen, beschikken over X/eenentwintigduizendsten in de bijzondere gemeenschappelijke delen van sectie AB-B1.
De teller van de breuk blijft constant; alleen de noemer verandert naargelang het gaat over algemene gemeenschappelijke delen (honderdduizendsten onverdeeld) of over speciale gemeenschappelijke delen van sectie AB-B1 (eenentwintigduizendsten onverdeeld).
3) Verdeling van de speciale gemeenschappelijke delen.
---------------------------------------------------------------
De speciale gemeenschappelijke delen van sectie AB-B1 worden verdeeld in eenentwintigduizend/eenentwintigduizendsten die aan de privatieve elementen die er deel van uitmaken, toegekend worden als volgt:
1. Lokalen in ondergrond en op gelijkvloers.
- Parkingbox 1 : negennzeventig/eenentwintigduizendsten 79/21.000e
- Parkingbox 2 : negenenzeventig/eenentwintigduizendsten 79/21.000e
- Winkel nummer 12, met opslagruimte inbegrepen:
zevenhonderd zesentwintig/eenentwintigduizendsten 726/21.000e
- Winkel nummer 11 : tweehonderd
vierenveertig/eenentwintigduizendsten 244/21.000e
- Winkel nummer 10 met opslagruimte inbegrepen:
zevenhonderd eenenzestig/eenentwintigduizendsten 761/21.000e
- Winkel nummer 9 met opslagruimte inbegrepen:
driehonderd en drie/eenentwintigduizendsten 303/21.000e
---- - -
Twee duizend honderd tweeënnegentig/eenentwintigduizendsten 2.192/21.000e
2. De appartementen op de type verdieping.
- Appartement A : tweehonderd drieëntachtig/eenentwintigduizendsten 283/21.000e
- Appartement B : vierhonderd drieënzestig/eenentwintigduizendsten 463/21.000e
- Appartement C : tweehonderd zeventien/eenentwintigduizendsten 217/21.000e
- Appartement D : driehonderd eenendertig/eenentwintigduizendsten 331/21.000e
- Appartement E : driehonderd eenendertig/eenentwintigduizendsten 331/21.000e
- Appartement F : driehonderd xxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 000/00.000x
---- - -
Xxxxxxx negenhonderd zesenvijftig/eenentwintigduizendsten 1956/21.000e x9
Totaal : ze ventienduizend zeshonderd en vier/eenentwintigduizendsten 17.604/21.000e
3. Appartementen op de technische verdieping.
- Appartement G : vierhonderd achtennegentig/eenentwintigduizendsten 498/21.000e
- Appartement H : tweehonderd negenenzestig/eenentwintigduizendsten 269/21.000e
- Appartement J : vierhonderd xxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 000/00.000x
--- - -
Xxxxxxx tweehonderd en vier/eenentwintigduizendsten 1.204/21.000e
Totaal : eenentwintigduizend/eenentwintigduizendsten 21.000/21.000e
==========
4) Verdeling – zakelijke rechten.
-----------------------------------
Daar de onverdeeld eigendom van de gemeenschappelijke zaken uit de aard dezer dingen zelf voortvloeit, kan de verdeling ervan nooit geëist worden.
De gemeenschappelijke delen mogen enkel vervreemd worden, bezwaard met zakelijke rechten of in beslag genomen worden, samen met de appartementen waartoe zij behoren en voor de aandelen toegekend aan elke van deze elementen.
De hypotheek en elk zakelijk recht gevestigd op een appartement, bezwaren van rechtswege de fractie van de gemeenschappelijke delen die daartoe behoort.
5) Conventionele erfdienstbaarheden of erfdienstbaarheden aldus bestemde door de familievader.
----------------------------------------------------------------------------------------------
De verschilleden fasen van de geplande bouwwerken zijn eigendom van de vennootschap
–verkoopster die ze laat bouwen of de bouw ervan toelaat op een terrein dat haar toebehoort.
De vennootschap –verkoopster heeft herhaaldelijk een toestand moeten scheppen ten laste van een of andere dezer twee fasen en ten voordele van de andere of zelfs binnen eenzelfde fase op bepaalde privatieve elementen ten voordele van andere, toestand die een erfdienstbaarheid zou hebben geschapen indien deze ervan hadden toebehoord aan verschillende eigenaars.
Gezien de basisakte de juridische verdeling van de eigendom verwezenlijkt zullen de erfdienstbaarheden effectief ontstaan zodra één privatief element verkocht wordt aan een derde en hun grondslag vinden in de bestemming van de familievader bekrachtigd door artikelen 692 en volgende van het Burgerlijk Wetboek ofwel in de overeenkomst van de partijen.
Dit geldt onder andere voor:
- het zich en daglicht, de doorgangen, de gemeenschap der trappen, ingangen, liften, verwarming, afvoerbuizen van regen – en afvalwater, de valkokers voor vuilnis, de doorgang en plaatsen van buizen, toestellen en installaties van alle aard, nodig om een lokaal te gebruiken.
- de toegang van een sectie tot een andere, onder de nader te bepalen voorwaarden:
- en, in het algemeen, voor alle gemeenschappen en erfdienstbaarheden door een bouwfase gevestigd op een andere of binnenin dezelfde fase door een privatief element op een ander, die de plans en de uitvoering ervan zullen onthullen naargelang de oprichting der gebouwen en installaties vordert of naargelang de plaatsen in gebruik genomen worden.
De geschillen van welke aard ook, waaraan deze notie van erfdienstbaarheid aanleiding zou kunnen geven, bijzonderlijk voor wat betreft het behoud van deze erfdienstbaarheden of hun uitvoeringsmodaliteiten, zullen verplicht onderworpen worden aan de arbitrage van het beheer van het gebouw, wiens beslissingen soeverein zullen zijn en gevrijwaard van enig verhaal zo gewoon als buitengewoon.
6) Hoogspanningscabines.
----------------------------
In het gebouw (sectie AB-B1) mogen één of meer hoogspanningscabines geplaatst worden; zij kunnen stroom mogen leveren aan de andere bouwfasen.
De beheerder is door alle mede-eigenaars speciaal gevolmachtigd om met de bevoegde administratieve diensten of de vennootschap –verdeelster alle overeenkomsten te tekenen die nodig zijn voor de plaatsing van deze cabines en namelijk het verhuringscontract van het gemeenschappelijke lokaal die in het gebouw speciaal daartoe voorzien is en dit alles volgens de voorwaarden die voor dergelijke zaken normaal gebruikelijk zijn.
7) Voorbehoud aan mandeligheid.
-------------------------------------
De muren langs de kant van de andere bouwfasen zijn mandelig.
De vennootschap –verkoopster behoudt zich uitdrukkelijk in haar exclusief voordeel, de mandeligheid van deze muren langs de buitenkant voor. Deze mandeligheid zal zij, zonder betaling aan de mede-eigendom kunnen gebruiken voor de oprichting der aangrenzende gebouwen; intussen kan zij deze muren gebruiken voor al wat zij gepast acht, namelijk voor publiciteit, steeds zonder betaling aan de mede-eigendom.
Tijdens de bouw, brengen de rechten die de vennootschap –verkoopster zich voorbehoudt, voor haar de verplichting tot bescherming en onderhoud mee.
Eenmaal de verschillende bouwfases beëindigd zijn, draagt de mede-eigendom daarentegen de risico’s, lasten en gevaren voor deze muren.
8) Parkeerplaatsen onder blote hemel.
------------------------------------------
Op het gelijkvloers, onder de blote hemel, bestaan er een zeker aantal parkeerplaatsen. Deze plaatsen zijn afgebakend op plan nummer 98 (gehecht aan basisakte van sectie A2)
waar ze genummerd zijn van 1tot 51. Deze plaatsen zijn echter maar voorlopig en zullen langzaam verdwijnen naarmate de bouw van het complex vordert.
Zij zijn gewoon een gunst vanwege de Naamloze Vennootschap “Promibel” die ze kan doen verdwijnen als het haar goeddunkt, zonder enige vergoeding voor de mede-eigenaars gebruikers ervan.
Niettegenstaande het feit dat de aankoper van een privatief element automatisch eigenaar wordt van aandelen in de algemene gemeenschappelijke gedeelten, verbindt hij zich, zich niet te verzetten tegen deze voorlopige parkings.
Bo vendien zal hij geen enkel recht hebben in de eventuele huurgelden die door “Promibel” zouden worden geïnd, voor het gebruik van deze parkings.
Deze plaatsen zijn voorbehouden aan de bewoners, bezoekers en leverancier van het complex in zijn geheel.
Het beheer zal een reglement opstellen voor deze parkeerplaatsen, teneinde misbruiken of een te langdurig gebruik door een enkele bewoner te vermijden.
HOOFDSTUK III DIENST EN ADMINISTRATIE VAN HET GEBOUW.
-------------------------------------------------------------------------------------------
1) Organen
--- - -
1. De algemene vergadering van de mede-eigenaars is oppermachtig wat administratie en inrichting van het gebouw betreft, voor zover het gaat om gemeenschappelijke belangen, haar beraadslagingen en beslissingen zijn verplichtend voor alle mede-eigenaars al dan niet op de vergadering vertegenwoordigd en dit betreffende alle punten van de dagorde.
2. De algemene vergadering doet beroep op de diensten van een syndicus, al of niet gekozen onder de mede-eigenaars, hij is belast met het algemeen toezicht op het gebouw en vooral met de uitvoering der herstellingen aan de gemeenschappelijke zaken.
Als er geen beheerder is aangesteld of als de beheerder afwezig is of in gebreke blijf, dan neemt de eigenaar met het grootst aantal aandelen deze functie waar. Ingeval van gelijke rechten wordt de functie aan de oudste overgedragen.
3. Een deel van de huisbewaring zal in de sectie AB-B1 (zesde fase) plaats nemen; het andere deel zal laten in een andere sectie plaats nemen.
Deze huisbewaarder zal ten dienste staan van de secties door de vennootschap – verschijnster aangeduid.
De werking, de machten en verplichtingen van deze verschillende organen worden hieronder nader bepaald.
2) De vergadering.
------------------
1. ALGEMEENHEDEN.
1/ De algemene vergadering van mede-eigenaars is samengesteld uit alle mede-eigenaars, om het even hoeveel aandelen elk van hen bezit.
2/ Er zijn twee soorten vergaderingen:
- de bijzondere vergadering eigen aan sectie AB-B1 (zesde fase) hierin zijn alle mede- eigenaars van deze groep aanwezig, zij is bevoegd voor alle problemen van gemeenschappelijk belang eigen aan dit gebouw.
- de voltallige algemene vergadering: hierin zetelen de bureauleden van de bijzondere vergaderingen; deze vergadering is uitsluitend bevoegd voor alle problemen die gemeen zijn aan de gebouwen van de verschillende secties en meer bijzonder voor de uitgaven en de werken aan de algemene gemeenschappelijke delen.
Ingeval er twijfel bestaat over het feit te weten of een zaak al dan niet tot de bevoegdheid behoort van de voltallige algemene vergadering zal hierover soeverein worden beslist door het beheer dat alleen het recht heeft om deze vergadering bijeen te roepen.
De vergaderingen die behoren tot twee of meer secties kunnen samen beraadslagen over problemen van gemeenschappelijk belang voor deze secties.
3/ Alle mede-eigenaars, aanwezig, vertegenwoordigd of afwezig zijn door de beraadslagingen gebonden: de beraadslagingen van de voltallige vergadering binden alle mede-eigenaars ongeacht; deze van de speciale vergadering de mede-eigenaars van de betrokken fase.
2. BIJZONDERE VERGADERING
a) Gewone vergadering – Buitengewone vergadering (oud).
De algemene statutaire vergadering heeft ambtshalve plaats te Westende, ieder jaar op dag, uur en plaats aangeduid door de beheerder of de persoon die deze functie waarneemt; het is deze vergadering die de rekeningen van de beheerder goedkeurt.
Deze dag, uur en plaats zijn elk jaar dezelfde, tenzij andersluidend bericht van de beheerder, die aan alle eigenaars moet gegeven worden volgens de vormen en termijnen voorgeschreven voor de samenroepingen.
Naast deze verplichtende vergadering wordt de vergadering samengeroepen op initiatief van de voorzitter der vergadering of van de beheerder zo vaak als nodig is.
Zij moet in elk geval samengeroepen worden wanneer de bijeenkomst gevraagd wordt door de eigenaars die tenminste één/vierde van de gemeenschappelijke delen bezitten.
Ingeval de beheerder, gedurende meer dan acht dagen inactief is, dan wordt de algemene vergadering geldig samengeroepen door één der mede-eigenaars.
a) Gewone vergadering (nieuw)
De algemene vergadering komt minstens eenmaal per jaar bijeen in de # eerste # tweede helft van #.
b) Samenstelling – Vertegenwoordiging (oud).
Indien de beheerder niet zelf mede-eigenaar is, zal hij niettemin uitgenodigd worden op de algemene vergadering maar hij heeft er enkel een raadgevende en niet een beslissende stem.
Indien hij echter volmacht heeft van de mede-eigenaars die de vergadering niet bijwonen, dan kan de beheerder hen vertegenwoordigen en stemmen voor hen en in hun plaats en volgens hun schriftelijke richtlijnen die gehecht blijven aan het proces-verbaal van de vergadering.
Met uitzondering van de beheerder, mag niemand een mede-eigenaars vertegenwoordigen indien hij niet zelf een mede-eigenaar is. Voor geval iemand op het geheel of een deel van het gebouw een zakelijk of genotrecht zou bezitten, moet hij een volmacht van de mede-eigenaar hebben verkregen om deel te nemen aan de algemene vergaderingen en er in plaats van die mede-eigenaar te stemmen.
Deze volmacht moet geschreven zijn. Ingeval, door opening van een nalatenschap of door enige andere wettelijke oorzaak, de eigendom van een deel van het gebouw aan mede-eigenaars in onverdeeldheid zou toebehoren, zowel meerderjarigen als minderjarigen of onbekwamen (deze laatste zijn vertegenwoordigd van rechtswege), of aan een vruchtgebruiker en een naakte eigenaar, dan moeten allen opgeroepen worden en hebben zij het recht om de vergaderingen bij te wonen met raadgevende stem, maar zij moeten tussen hen één persoon kiezen die hen met beslissende stem vertegenwoordigt en stemt voor rekening der gemeenschap.
De volmacht die aan deze persoon gegeven wordt of het proces-verbaal van zijn verkiezing moet gehecht worden aan het proces-verbaal der algemene vergadering.
Een mede-eigenaar mag zich ambtshalve laten vertegenwoordigen door zijn echtgeno(o)t(e), zonder speciale volmacht.
Een mede-eigenaar die in het buitenland verblijft kan vertegenwoordigd worden door zijn algemene volmachtdrager die gekozen werd uit de hierboven erkende volmachtdragers.
b) Samenstelling – vertegenwoordiging (nieuw).
Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee.
Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.
De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber. Ze kan algemeen of specifiek zijn en mag alleen maar gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht.
Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.
Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden.
Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.
De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.
Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslaging en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.
Bij de aanvang van de vergadering wordt daartoe door de mede-eigenaars of hun lasthebbers een aanwezigheidslijst ondertekend, waarop vermeld wordt met hoeveel stemmen aan de beraadslaging kan worden deelgenomen, of over welke punten niet aan de stemming
kan worden deelgenomen.
c) Samenroeping – Dagorde – Bureau (oud).
De samenroeping gebeurt tenminste acht volle dagen en ten hoogste veertien volle dagen op voorhand, en dit per aangetekende brief; de samenroeping is ook geldig gedaan wanneer zij aan de mede-eigenaar overhandigd wordt en deze laatste een ontvangstbewijs getekend heeft.
De dagorde wordt vastgesteld door degene die de vergadering samenroept.
Alle punten van de dagorde moeten duidelijk in de samenroeping vermeld worden.
De beraadslagingen mogen enkel handelen over de punten die op de dagorde staan; het staat de leden van de vergadering nochtans vrij andere problemen te behandelen, maar uit deze besprekingen mag geen enkele beslissing van dwingende aard volgen.
Binnen haar kring vormt de vergadering een bureau voor een periode die zij bepaalt; dit bureau bestaat uit een voorzitter en twee bijzitters. Dit bureau draagt eveneens de naam “Beheerraad”.
De functie van secretaris wordt waargenomen door de beheerder.
De mede-eigenaars of hun vertegenwoordiger tekenen bij het binnenkomen een aanwezigheidslijst waarop het aantal aandelen vermeld is dat zij bezitten in het gebouw.
c) Bijeenroeping- bureau (nieuw).
De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in voormelde titel a) vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.
Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars. Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.
De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars en, indien deze bestaan, van de raad van mede-eigendom of de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in voormeld artikel bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden.
De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.
De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn.
Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht.
Te allen tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van mede-eigendom zo er een is, de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene vergadering worden geplaatst. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen, overeenkomstig artikel 577-8, § 4, 1º van het Burgerlijk Wetboek. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst.
De vergadering wordt ingeleid door de syndicus, die de algemene vergadering vraagt
om een voorzitter, een secretaris en twee stemopnemers te benoemen.
Bij ontstentenis van kandidaat of indien de algemene vergadering na twee stemronden niet tot de aanduiding van deze bureauleden kan overgaan, wordt van rechtswege voorzitter van de vergadering, de persoonlijk aanwezige mede-eigenaar die het grootst aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen bezit, en, indien verscheidene mede-eigenaars een zelfde aantal aandelen bezit, de oudste van hen in jaren.
De voorzitter duidt dan ambtshalve de overige bureauleden aan.
d) Geldigheid van de beraadslagingen (oud).
De vergadering kan alleen geldig beraadslagen wanneer de stemgerechtigde leden tenminste de helft vertegenwoordigen van de mede-eigenaars die samen tenminste de helft der aandelen bezitten.
Voldoet de vergadering niet aan deze dubbele voorwaarde dan wordt een nieuwe vergadering met dezelfde dagorde samengeroepen.
In dat geval bedraagt de oproepingstermijn tenminste vijf dagen en ten hoogste acht dagen.
Deze vergadering zal geldig beraadslagen hoe groot ook het aantal aanwezige of vertegenwoordigde mede- eigenaars en aandelen is, behalve ingeval eenparigheid van stemmen vereist is.
Deze dubbele voorwaarde van meerderheid is niet nodig voor de algemene statutaire vergadering die op haar eerste vergadering geldig kan beraadslagen, hoe groot het aantal aanwezige mede-eigenaars en het aantal vertegenwoordigde aandelen ook is.
d) Quorum (nieuw).
De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede- eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.
Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn.
e) Stemmen – Meerderheid (oud).
Elke mede-eigenaars beschikt over evenveel stemmen als hij aandelen bezit in de gemeenschappelijke delen.
De beslissingen worden genomen bij gewone meerderheid der stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. behalve ingeval door het onderhavig statuut, een grotere meerderheid of zelfs eenparigheid van stemmen vereist is; ingeval van gelijkheid van stemmen wordt het voorstel verworpen.
Wanneer eenparigheid vereist is, betekent dit geen eenparigheid van de aanwezige leden; de afwezigen worden beschouwd als zijnde niet akkoord met het voorstel, behalve wanneer een tweede vergadering wordt samengeroepen omdat op de eerste geen voldoende aantal aanwezig was.
In dit laatste geval beschouwt men de afwezigen als zijnde akkoord, maar op de uitdrukkelijke voorwaarde dat in de tweede samenroeping duidelijk vermeld wordt dat de afwezigen bij een nieuwe afwezigheid, beschouwd worden als zijnde akkoord met het voorstel.
e) Stemmen – meerderheidsvereisten (nieuw)
Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist. Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco-
en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen.
De algemene vergadering beslist met een meerderheid van drie / vierde der stemmen:
a. over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b. over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c. in elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen over de oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom, die enkel kan bestaan uit mede-eigenaars, en die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2 van het Burgerlijk Wetboek.
Daartoe kan de raad van mede-eigendom, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom.
Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom ongeacht welke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar.
De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak;
d) over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4, 4º, bedoelde daden;
e) mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede- eigenaars.
Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars.
De algemene vergadering beslist met een meerderheid van vier / vijfde der stemmen:
a. over ieder andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
b. over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed;
c. over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d. over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e. over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen;
f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid van het Burgerlijk Wetboek;
g) onverminderd artikel 577-3, vierde lid van het Burgerlijk Wetboek, over de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering.
De algemene vergadering beslist met eenparigheid van stemmen van alle mede- eigenaars:
a. over elke wijziging van verdeling van de aandelen in de mede-eigendom;
b. over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.
Wanneer echter werken of daden van verwerving of beschikking door de algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, ingeval deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.
Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.
f) Taal – Register der beslissingen – Uitreksel (oud).
De beraadslagingen van de algemene vergadering worden vastgesteld in processen-verbaal opgesteld in de Franse en de Nederlandse taal.
Deze processen-verbaal worden opgenomen in een speciaal register en getekend door de voorzitter, de bijzitters, de secretaris en de mede-eigenaars die het vragen.
Elke mede-eigenaar kan het register raadplegen en er een kopij van nemen, zonder deze te verplaatsen, op de plaats voor bewaring bepaald door de algemene vergadering en in tegenwoordigheid van de beheerder, die belast is met de bewaring ervan, evenals van de andere archieven van het beheer van het gebouw.
De uittreksel uit dit register worden getekend door de beheerder.
f) Notulen (nieuw)
De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.
Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers.
De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op.
De syndicus neemt binnen de dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen, bedoeld in de § § 10 en 11 van artikel 577-6 van het Burgerlijk Wetboek op in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3 van het Burgerlijk Wetboek en bezorgt deze binnen diezelfde termijn aan de mede-eigenaars en, desgevallend, aan de andere syndici.
Indien de mede-eigenaar de notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, stelt hij de syndicus schriftelijk hiervan op de hoogte.
De beslissingen van de algemene vergadering zijn, mits kennisgeving zoals hierna bepaald, tegenwerpelijk aan iedere titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een priva- tieve kavel in het gebouw, en aan hen aan wie toelating tot bewoning werd verleend, met andere woorden aan iedere bewoner van het gebouw. De beslissingen kunnen worden tegengeworpen door hen aan wie ze tegenwerpelijk zijn.
Beslissingen die vóór de verkoop of het verlenen van een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning, zijn genomen, worden ter kennis van de bewoner gebracht door degene die het recht of de toelating verleent: hij moet de koper of bewoner melden dat de beslissingen in een register zijn opgetekend en waar hij dit register kan inzien.
De verkoper of vestiger van een zakelijk of persoonlijk recht of van een toelating tot bewoning, is tegenover de vereniging van mede-eigenaars en de koper of titularis aansprake- lijk voor de schade die ontstaat door vertraging of afwezigheid van dergelijke kennisgeving.
De koper of bewoner kan zich ook rechtstreeks tot de syndicus wenden om inzage van het register te bekomen.
Beslissingen die na de verkoop of het verlenen van een zakelijk of persoonlijk recht of
een toelating tot bewoning, zijn genomen, zijn aan degene die stemgerechtigd waren op de algemene vergadering die ze getroffen heeft van rechtswege en zonder kennisgeving tegen- werpelijk.
De bewoner wordt over deze beslissingen ingelicht door een bericht van de syndicus die hem daarover inlicht bij ter post aangetekende brief, binnen de twee weken nadat de beslis- sing werd getroffen.
Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt zijn adresveranderingen of de wijzigingen in het zakelijk statuut van het privatief deel onverwijld ter kennis van de syndicus. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht regelmatig te zijn.
Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars is verplicht persoonlijke rechten die hij aan derden op zijn privatieve kavel zou hebben toegestaan, onverwijld ter kennis te brengen van de syndicus.
3. VOLTALLIGE VERGADERING.
De voltallige vergadering, waarvan de exclusieve bevoegdheid hierboven uiteengezet werd, komt samen na convocatie door het beheer die alleen bevoegd is om ze samen te roepen.
In deze vergadering zetelen de leden van het bureau (voorzitter en bijzitters) van elk sectie van het complex die er van rechtswege lid van zijn, het beheer is eveneens vertegenwoordigd maar alleen met raadgevende stem.
Behalve in dringend geval, dat moet gemotiveerd worden in het proces-verbaal van de vergadering, wordt de oproeping bevattende de dagorde, per aangetekende brief gestuurd naar alle leden van het bureau van elke sectie en dit dertig volle dagen vooraf, teneinde hen toe te laten ondertussen een bijzondere vergadering van hun sectie samen te roepen.
Deze bijzondere vergadering die zoals hierboven voorzien, vergadert en beraadslaagt over de punten voorzien op de dagorde van de algemene vergadering, geeft aan haar afgevaardigden de opdracht op deze vergadering in een bepaalde zin te stemmen.
De algemene vergadering wordt voorgezeten door de voorzitter van sectie A2 (eerste fase), bijgestaan door de voorzitter van de andere groepen als bijzitters, het bureau wordt aangevuld met een secretaris die ambtshalve de syndicus is, tenzij hij er reeds ten andere titel lid van is.
Zij is alleen geldig samengesteld als al haar leden aanwezig of vertegenwoordigd zijn of samengeroepen zijn zoals het hoort.
Zij kan geldig beraadslagen hoe groot ook het aantal is van de vertegenwoordigde aandelen in de algemene gemeenschappelijke delen.
De afgevaardigden van elke sectie stemmen voor het totaal aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen, toegekend aan deze sectie.
De voltallige statutaire vergadering die onder andere tot voorwerp heeft de rekeningen van het beheer goed te keuren, komt elk jaar bijeen te Westende, op dag, uur en plaats bepaald door het beheer.
Buiten deze verplichte vergadering wordt de voltallige vergadering samengeroepen door het beheer telkens deze dit nuttig acht of op aanvraag van het bureau van tenminste, één sectie.
Voor het overige vergadert, beraadslaagt en beslist de vergadering overeenkomstig de voorschriften hierboven bepaald voor de bijzondere vergadering voor zover in dit artikel er niet van afgeweken wordt.
HOOFDSTUK IV – GEMEENSCHAPPELIJKE LASTEN EN ONTVANGSTEN
1) VERDELING VAN DE GEMEENSCHAPPELIJKE LASTEN EN ONTVANGSTEN.
1. Principe.
Normaal zullen alle lasten van onderhoud en verbruik der gemeenschappelijke delen gedragen worden door de mede-eigenaars in evenredigheid met het aantal aandelen welke ieder bezit in de gemeenschappelijke delen.
Dit regime is van toepassing op alle uitgaven zonder andere uitzonderingen dan deze die hierna zouden voorzien worden.
De lasten betreffende de gemeenschappelijke dele die gemeenschappelijk zijn aan twee of meer secties zullen tussen de mede-eigenaars van deze secties verdeeld worden, volgens een breuk waar van de teller gelijk is aan het aantal aandelen welke iedere mede-eigenaar van deze secties bezit in de algemene gemeenschappelijke delen en de noemer het totaal bedrag van de aandelen in de algemene gemeenschappelijke delen toegekend aan deze secties gezamenlijk.
De gemeenschappelijke lasten omvatten:
1. elektriciteit en stadswater voor de gemeenschappelijke delen;
2. de bezoldiging van de beheerder;
3. het salaris van de huisbewaarder;
4. kosten voor de aankoop, het onderhoud, de herstelling en de vervanging van het gemeenschappelijk mobilair;
5. de aankoopkosten van vuilnisbakken en diverse werktuigen voor het reinigen en onderhouden van het gebouw en, in ’t algemeen, alle uitgaven die nodig zijn voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen;
6. de betaling der verzekeringspremies door de syndicus in het belang van iedereen onderschreven;
7. de onderhoudskosten der liften;
8. het binnen- en buitenschilderwerk der gemeenschappelijke delen.
2. Verhoging der gemeenschappelijke lasten te wijten aan een mede-eigenaar.
Indien een mede-eigenaar voor zijn persoonlijk gebruik, de gemeenschappelijke lasten zou verhogen, zal hij alleen deze verhoging moeten dragen.
3. Ontvangsten.
Indien gemeenschappelijke ontvangsten zouden verwezenlijkt worden, dank zij de gemeenschappelijke delen, zullen deze ontvangsten door elke eigenaar verkregen worden in verhouding met zijn rechten in de mede-eigendom.
4. Belastingen.
De belastingen van het gebouw zullen tussen de mede-eigenaars verdeeld worden in verhouding met hun aandelen in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, tenzij deze belastingen door de administratieve overheid rechtstreeks voor iedere privatieve eigendom worden bepaald.
2) BETALING DER GEMEENSCHAPPELIJKE LASTEN
1. Provisie voor de gemeenschappelijke uitgaven – Goedkeuring der rekeningen van de syndicus.
Om aan de gemeenschappelijke uitgaven te voldoen mag de syndicus van de mede- eigenaars een provisie eisen.
Het oorspronkelijk bedrag van deze provisie wordt bepaald door de vennootschap – verkoopster en is eisbaar op de dag van de ten lastneming van het gebouw.
Later wordt het bedrag der provisie bepaald door de raad van mede-eigendom. Deze provisie is opeisbaar per trimester; de beheerder zendt jaarlijks aan iedere mede-eigenaar zijn eigen afrekening.
De mede-eigenaars zullen de vergissingen die zij zouden vaststellen in de rekeningen, meedelen aan de bureauleden en aan de syndicus.
De beheersrekeningen van de syndicus worden ter goedkeuring voorgelegd aan de gewone algemene vergadering, de syndicus moet ze tenminste één maand op voorhand meedelen aan de beheerraad en de voorzitter en de twee bijzitters hebben de volmacht om deze rekeningen na te zien met de bewijsstukken, zij zullen voor de vergadering verslag moeten uitbrengen over hun taak.
1bis. De commissaris van de rekeningen (nieuw).
De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is.
De commissaris van de rekeningen zal, tegen een door de algemene vergadering vastgestelde bezoldiging, instaan voor de verificatie van de rekeningen van de syndicus en hij kan zich hiertoe alle stukken en inlichtingen laten verschaffen door de syndicus en door derden die hij nuttig acht om zijn opdracht uit te oefenen.
De syndicus dient hem zijn volstrekte medewerking te geven.
De commissaris van de rekeningen zal verslag uitbrengen op de algemene vergadering over zijn werkzaamheden.
Hij heeft de bevoegdheid zich te verzetten tegen de uitbetaling van iedere som waarvan de gegrondheid hem niet bewezen lijkt. Indien de syndicus het niet eens is met dit verzet kan hij zulks aangetekend kenbaar maken aan de banken waar de vereniging van mede-eigenaars rekeninghouder is. Over één en ander zal op de eerstvolgende algemene vergadering, die hij desgevallend zelf kan bijeenroepen zoals hierna gezegd, een beslissing worden genomen.
Hij kan aan de syndicus vragen de algemene vergadering bijeen te roepen indien hij van oordeel is dat er dringende maatregelen vereist zijn; indien de syndicus hieraan geen gevolg geeft mag hij zelf de oproepingen versturen en de dagorde bepalen van deze vergadering.
2. Dwangmaatregelen tegenover de ingebreke zijnde mede-eigenaar.
Indien een mede-eigenaar de provisie die hem gevraagd wordt niet stort of aan het beheer zijn aandeel in de uitgaven van het voorbije jaar niet betaalt binnen de acht dagen nadat hem per aangetekende brief een aanmaning tot betaling werd gestuurd, beschikt de syndicus in beide gevallen over volgende dwangmaatregelen welke hij slechts zal mogen toepassen met toepassing van de raad van mede-eigendom; hij zal deze toestemming niet moeten rechtvaardigen tegenover derden of de rechtbanken.
Buiten de dwangmiddelen hierna, zal de syndicus ten zijne voordele van de in gebreke gebleven mede-eigenaar een forfaitaire vergoeding mogen eisen van vijfhonderd frank indien niet betaald wordt binnen de vereiste termijn.
1) hem voor betaling van de verschuldigde sommen (provisie en uitgaven in hoofdsom, intresten, kosten en bijhorigheden) dagvaarden voor de bevoegde Vrederechter in overeenstemming met het rechterlijk Wetboek; de dagvaarding zal betekend worden in naam van alle mede-eigenaars afzonderlijk.
Deze laatsten geven daartoe aan de beheerder voor de duur van zijn functie, contractuele en onherroepelijke volmacht.
2) alle gemeenschappelijke diensten van het appartement (water, elektriciteit, warm water) afsluiten in zoverre dit technisch mogelijk is.
Alle sommen door de syndicus geëist voor rekening van de mede-eigendom, zullen van rechtswege intrest opbrengen tegen een rente van twaalf procent ’s jaars, vrij van alle taksen en hoegenaamde afhoudingen vanaf de dag der verzending van de aangetekende aanmaningsbrief waarvan hiervoor sprake.
Ten titel van forfaitaire schadevergoeding, zal de in gebreke zijnde mede-eigenaars aan de mede-eigendom een som verschuldigd zijn gelijk aan de verdedigingskosten door haar besteedt, dit onverminderd alle andere veroordelingen die tegen hem zouden worden uitgesproken.
Tegenover de andere mede-eigenaars, kan de syndicus, ieder in verhouding met zijn rechten in de gemeenschappelijke delen, de betaling eisen van het aandeel van de in gebreke gebleven mede-eigenaars in de bedragen die nodig zijn voor de goede werken en het onderhoud der gemeenschappelijke delen.
Indien het lokaal verhuurd is, kan de syndicus tegenover de in gebreke gebleven mede- eigenaar zelf de huur opstrijken die aan deze laatste toekomt, dit ten belope van de sommen verschuldigd in hoofdsom, intresten, kosten en bijhorigheden en op zijn kwitantie alleen, contractuele en onherroepelijke delegatie van huurgeld is inderdaad toegestaan ten voordele van het beheer door elk der mede-eigenaars ingeval hij in gebreke blijft tegenover de mede- eigendom.
De rekening opgesteld door de syndicus is voor geen enkele betwisting vatbaar, zelf indien de beschuldigde mede-eigenaar deze rekening betwist, de huurder zal tegenover de verhuurder, geldig zijn vrijgesteld der sommen die zullen worden gekwitanceerd door de syndicus.
3. Voorzieningsfonds.
De algemene vergadering kan eveneens indien hij dit nuttig acht besluiten tot de oprichting van een voorzieningsfonds bestemd voor herstellingen of werken die in de toekomst nodig zouden blijken en waartoe regelmatig besloten wordt door de bevoegde organen van de mede-eigendom.
Hij bepaalt hoe deze reservefondsen moeten worden geplaatst in afwachting van hun gebruik en stelt de bijdrage vast van elke mede-eigenaar.
De inning van deze bijdrage gebeurt volgens de voorschriften bepaald in voorgaand artikel.
Ingeval van verkoop, blijft de bijdrage in het voorzieningsfonds in principe verworven voor de mede- eigendom. Deze bijdrage zal slechts aan de verkoper of afstanddoener worden terugbetaald indien zij conventioneel ten laste gelegd werd van de koper of de afstandhouder en nadat deze laatste met eigen penningen het bedrag geëist door verkoper of afstanddoener, opnieuw heeft wedersamengesteld.
4. Verhouding met de huurders.
In principe heeft het beheer slechts betrekkingen met de mede-eigenaars.
De hiernavolgende overwegingen tasten op geen enkele wijze het principe aan dat alleen de mede-eigenaars rechtens gebonden zijn met het beheer en dat zijn alleen onder andere verplicht zijn hun aandeel in de gemeenschappelijke uitgaven te betalen; deze overwegingen hebben alleen tot doel de betrekkingen tussen mede-eigenaars, het beheer en de huurders te vergemakkelijken.
a) Storting van de provisie
De provisie voor de gemeenschappelijke uitgaven, tenminste deze waarvan de betaling ten laste werd gelegd van de huurder, moet door deze laatste betaald worden.
b) Opstellen van de rekeningen
De rekeningen opgesteld door het beheer zullen twee delen omvatten:
- de kosten vergelijkbaar met de grote herstellingen en de immobilisatiekosten;
- de onderhoudskosten vergelijkbaar met de huurkosten; de beheerskosten zullen verplicht in deze tweede categorie begrepen worden.
De verdeling van de uitgaven in twee categorieën betreft rechtens enkel de mede- eigenaars; zij brengt geenszins afbreuk aan de verhoudingen die tussen verhuurder en huurder zullen worden vastgesteld door overeenkomst der partijen of door de wet en het gebruik.
c) Verzending der rekeningen rechtstreeks naar de huurders
Mits schriftelijk akkoord van de betrokken mede-eigenaar is het beheer gemachtigd aan deze huurder rechtstreeks de bijdrage voor het geheel of een deel der gemeenschappelijke uitgaven te vragen, naargelang hun bijzondere overeenkomsten.
Deze machtiging heeft enkel tot doel het innen van de gemeenschappelijke uitgaven te vergemakkelijken voor het beheer en houdt geen enkele verplichting in voor haar en evenmin een recht voor de huurder.
In elk ge val moet de betrokken mede-eigenaar de desbetreffende rekeningen ontvangen en blijft hij gebonden ze te betalen aan de mede-eigendom, in hoofdsom en intresten met de boeten en volgens de modaliteiten hierboven voorzien.
5. Verkoop van een privatief lokaal (oud).
Ingeval van vrijwillige of gedwongen, minnelijke of rechterlijke verkoop van een lokaal, blijft vanaf het standpunt der betaling van de gemeenschappelijke uitgaven, de vroegere eigenaar gebonden om aan de mede- eigendom zijn deel in de gemeenschappelijke uitgaven te betalen tot het beheer bericht krijgt van overdracht of de verdeling.
Deze kennisgeving moet gebeuren per aangetekende brief en bevat onder ander volgende aanduidingen :
a) datum van de akte en naam van de notaris die de akte verleden heeft;
b) volledige identiteit (naam, voornaam, beroep, adres van koper of afstandhouder);
c) datum van de ten laste neming door deze laatste der gemeenschappelijke uitgaven en belastingen.
Het beheer is gehouden de provisie gestort door de afstanddoener of verkoper pas terug te betalen na regeling van zijn rekeningen en nadat de koper een nieuwe provisie heeft gestort.
5. Overdracht van een kavel (nieuw).
§ 1. In het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger, vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen:
1º het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in § 5, tweede en derde lid;
2º het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen;
3º de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
4º in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom;
5º de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;
6º een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt naar gelang het geval de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager, de partijen in kennis van diens verzuim.
§ 2. In geval van overdracht of van aanwi jzing van het eigendomsrecht van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen:
1º het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
2º een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede- eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om xxxxxxxx heeft verzocht;
3º een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
4º een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.
De documenten vermeld in § 1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft. De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger. Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim.
Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1º, 2º, 3º en 4º, vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.
Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.
§ 3. In geval van overdracht, aanwi jzing of splitsing van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, deelt de optredende notaris aan de syndicus mee op welke dag de akte wordt verleden, alsook de identificatie van de betrokken privatieve kavel en de identiteit en het huidige en in voorkomend geval ook het nieuwe adres van de betrokken personen.
§ 4. De kosten voor de mededeling van de krachtens §§ 1 en 2 te verstrekken informatie worden gedragen door de overdragende mede-eigenaar.
§ 5. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel:
1º is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen; de afrekening
wordt door de syndicus opgesteld;
2º blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.
Onder “werkkapitaal” wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
Onder “reservekapitaal” wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.
Bij de ondertekening van de authentieke akte moet de optredende notaris de door de overdrager verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten van de prijs van de overdracht afhouden. De optredende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de hypothecaire schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering. Indien de overdrager deze achterstallen betwist, brengt de optredende notaris binnen drie werkdagen na ontvangst van de authentieke akte ter vaststelling van de overdracht de syndicus daarvan bij een ter post aangetekende brief op de hoogte. Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend beslag of van een uitvoerend beslag binnen twaalf werkdagen na ontvangst van voormelde akte, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de overdrager betalen.
HOOFDSTUK V – HERSTELLINGEN EN WERKEN
1. Principe.
De herstellingen en werken aan de gemeenschappelijke delen worden gedragen door de mede-eigenaars naargelang ieders aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Dit zonder afbreuk te doen aan wat voorafgaat betreffende de verschillende categorieën uitgaven behalve voor wat hierna volgt.
De herstellingen en werken worden onderverdeeld in drie categorieën:
- dringende herstellingen;
- noodzakelijke maar niet dringende herstellingen;
- niet noodzakelijke herstellingen en werken.
2. Dringende herstellingen.
Voor absoluut dringende herstellingen, zoals aan waterleidingen, buizenwerken langs de buitenkant, gebarsten dakgoten, enzovoort, heeft de syndicus de volmacht om ze onmiddellijk te laten uitvoeren zonder toelating te vragen.
De mede-eigenaars zullen dit nooit kunnen verhinderen.
3. Noodzakelijke, maar niet dringende herstellingen (oud).
Voor deze herstellingen worden de beslissingen genomen door de leden van het bureau die ook de beheerraad vormen.
De beheerraad zal oordelen of een algemene vergadering nodig is om werken van deze categorie te doen uitvoeren.
3. Noodzakelijke, maar niet dringende herstellingen (nieuw).
Voor deze herstellingen worden de beslissingen genomen door de raad van mede- eigendom.
De raad van mede-eigendom zal oordelen of een algemene vergadering nodig is om werken van deze categorie te doen uitvoeren.
4. Niet noodzakelijke herstellingen en werken, maar die een verfraaiing of verbetering meebrengen (oud).
Deze werken en herstellingen moeten gevraagd worden door mede-eigenaars die tenminste één/vierde der aandelen bezitten en zullen voorgelegd worden aan een buitengewone algemene vergadering.
Er kan enkel toe beslist worden met een meerderheid van drie/vierden der mede-eigenaars.
4. Niet noodzakelijke herstellingen en werken, maar die een verfraaiing of verbetering meebrengen (nieuw).
Deze werken en herstellingen worden beslist door de algemene vergadering met de terzake vereiste meerderheid.
5. Modaliteiten.
De mede-eigenaars moeten voor alle herstellingen en reinigingswerken aan de gemeenschappelijke delen, toegang verlenen langs hun appartement.
Deze toegang mag niet gevraagd worden van één juni tot één oktober en evenmin tijdens de Kerst – of Paasvakantie, tenzij voor dringende herstellingen.
De mede-eigenaars zullen, zonder vergoeding, alle herstellingen aan de gemeenschappelijke zaken moeten dragen waartoe beslist werd volgens de voormelde voorschriften en dit wat ook de duur van de hinder mogen zijn.
HOOFDSTUK VI – BEWONING VAN HET GEBOUW
Sectie 1 – ONDERHOUD.
Om het verzorgd aspect van het gebouw te bezwaren, moeten de onderhoudswerken, onder ander schilderwerk, zowel van de gemeenschappelijke delen als van de privatieve delen die van buiten zichtbaar zijn (vensters – deuren op de overloop), uitgevoerd worden door één enkele ondernemer, op wel bepaalde tijdstippen en volgens het plan opgesteld door de algemene vergadering.
De bewoners moeten de schoorstenen die behoren tot de lokalen die zij betrekken, laten reinigen telkens dit nodig is en minstens eens per jaar voor deze die gebruikt worden.
Zij moeten er aan de syndicus bewijs van leveren. Sectie 2 - UITZICHT.
De mede-eigenaars en hun huurders mogen aan de vensters noch borden of reclameborden, noch linnen of andere hoegenaamde voorwerpen aanbrengen, behalve wat hierna volgt voor commerciële lokalen.
Het is verboden op de terrassen andere voorwerpen te plaatsen of achter te laten, dan bloembakken of speciaal meubilair voor terrassen en tuinen.
Dit verbod heeft tot doel het verzorgd en aangenaam uitzicht van het gebouw te bewaren. Sectie 3 – INWENDIGE ORDE.
In de gangen en op de overlopen mag geen huishoudelijk werk verricht worden als borstelen van tapijten, beddengoed, kleding en meubelen, poetsen van schoenen, enzovoort… De gemeenschappelijke delen namelijk de ingangshall, de trappen en doorgangen moeten
steeds vrijgehouden worden, bijgevolg mag er nooit iets opgehangen of neergezet worden.
Dit verbod is vooral van toepassing voor fietsen en kinderwagens waarvoor lokalen voorzien zijn in de ondergrond.
De tapijten mogen enkel geklopt en uitgeschud worden op de plaatsen en tijdstippen aangeduid worden door de vergadering die beslist bij meerderheid van stemmen.
De mede-eigenaars evenals hun huurders of bewoners van hun eigendom, mogen slechts honden, katten of vogels (al deze dieren van redelijk gestalte) hebben en dit ten titel van gewone gedoogzaamheid.
Indien één of ander dier last veroorzaakt in het gebouw, door lawaai, geur of andere hinder, dan kan de algemene vergadering bij de terzake vereiste meerderheid van stemmen, bevelen de gedoogzaamheid voor het dier, oorzaak van de last, in te trekken.
Indien de eigenaar van het dier zich niet schikt naar de beslissing der vergadering kan deze hem een som doen betalen die honderd frank kan bereiken per dag vertraging na
betekening van de beslissing van de vergadering; het bedrag van deze dwangsom zal in het reservefonds worden gestort.
Dit zonder afbreuk aan een beslissing der vergadering genomen bij drie/vierden meerderheid der stemmen om het dier ambtshalve door de Dierenbescherming te laten weghalen.
De algemene vergadering kan op elk ogenblik en op om het even welke manier een reglement van inwendige orde opstellen voor alle bewoners van het gebouw.
Dit kan onder andere het geval zijn voor het gebruik van liften en gemeenschappelijke lokalen.
Sectie 4 – MORALITEIT – STILTE.
De mede-eigenaars, hun huurders, de dienstboden en andere bewoners van het gebouw moeten het gebouw steeds op burgerlijke en fatsoenlijke manier bewonen, en ervan genieten volgens het juridisch begrip van de goede huisvader.
Zij moeten er voor zorgen dat de rust in het gebouw op geen enkel ogenblik verstoord wordt door henzelf, hun familieleden, de dienstboden, hun huispersoneel, hun huurders of bezoekers.
Zij mogen geen abnormale geluiden maken of laten maken; het gebruik van muziekinstrumenten en namelijk van radio – en televisietoestellen is toegelaten, maar de bewoners die er gebruik van maken zijn er uitdrukkelijk toe gebonden te vermijden dat het gebruik van deze toestellen de andere bewoners stoort en dit op om het even welk ogenblik overdag of ’s nachts.
Indien in het gebouw elektrische apparaten gebruikt worden die storingen verwekken, dan moeten deze apparaten voorzien zijn van een inrichting die deze storingen uitschakelt of ze zodanig verzwakt dat ze geen invloed hebben op de goede radiofonische ontvangst, in het gebouw mag geen enkele motor geplaatst worden, uitgezonderd deze die de liften aandrijven, de stookketels, de stofzuigers, de huishoudapparaten, de luchtverversers en andere gemeenschappelijke apparatuur van het gebouw, evenals deze welke noodzakelijk zijn voor het uitoefenen van een beroep, toegelaten volgens de normen hieronder bepaald.
In elk geval, moeten die motoren voorzien zijn van een inrichting die stoor vrij maakt.
De huurcontracten toegestaan door de eigenaars en de vruchtgebruikers moeten de verbintenis inhouden van de huurders om het gebouw te bewonen op burgerlijke en fatsoenlijke manier met de zorgen van een goede familievader, dit alles in overeenkomst met de voorschriften van onderhavig reglement van mede-eigendom, waarvan ze kennis hebben genomen, op straf van verbreking van hun huurcontracten na regelmatige vaststelling van de feiten die hen ten laste gelegd worden.
Sectie 5 – ALGEMENE DIENSTEN.
1) Elektriciteit.
Elk privatief lokaal beschikt over een eigen telmeter en draagt de abonnementsprijs en de verbruiksonkosten ervan.
De gemeenschappelijke lokalen zijn op één of meerdere telmeters aangesloten waarvan de onkosten (abonnement – en verbruiksonkosten) zullen beschouwd worden als gemeenschappelijke uitgaven.
2) Water.
Elk privatief lokaal beschikt over een eigen telmeter en draagt de abonnementsprijs en de verbruikonkosten ervan.
De gemeenschappelijke lokalen zijn op één of meerdere telmeters aangesloten waarvan de onkosten (abonnements- en verbruiksonkosten) zullen beschouwd worden als gemeenschappelijke uitgaven.
3) Liften.
De uitgaven betreffende de lift vallen ten laste van verschillende mede-eigenaars in verhouding met hun aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen.
De mede-eigenaars die enkel een lokaal op het gelijkvloers bezitten, met uitsluiting van de verdiepingen en net ondergronds, zullen vrijgesteld zijn van deelneming in deze onkosten.
Volgens dit artikel wordt de bergplaats, die alleen toegankelijk is langs een privatieve trap, niet beschouwd als een ondergronds lokaal.
4) Verwarming.
Over ’t algemeen worden de privatieve lokalen verwarmd door middel van een individueel verwarmingssysteem.
Indien een verwarmingsinstallatie de gemeenschappelijke en/of privatieve lokalen zou bedienen, zullen de onkosten voor onderhoud en verbruik van deze installatie verdeeld worden onder de bediende lokalen naar rato van de aandelen die eraan verbonden zijn of aan de hand van individuele telmeters.
De algemene vergadering kan op elk ogenblik bij de terzake vereiste meerderheid van stemmen, beslissingen treffen in verband met het plaatsen of verwijderen van speciale telmaters voor alle algemene diensten, alsmede in verband met elke andere wijze van verdeling der uitgaven aangaande deze diensten (water, gas, elektriciteit, liften, verwarming).
Sectie 6 – BESTEMMING DER LOKALEN.
De privatieve lokalen van het gebouw zijn in principe bestemd voor bewoning, zij mogen gebruikt worden voor het uitoefenen van een beroep die bij de bewoning bijkomstig is.
De lokalen van het gelijkvloers mogen gebruikt worden om er een zelfstandig beroep uit te oefenen of om er handel te rijven op voorwaarde, nochtans dat dit geen nadeel berokkent aan de standing van het gebouw, noch aanleiding geeft tot hinder voor de bewoners van het gebouw door geluid, reuk of eender wat.
Er mogen in het gebouw geen gevaarlijke, ontvlambare, ongezonde of hinderlijke producten opgeslagen worden. In het gebouw, inbegrepen de terrassen mag geen gas in flessen gebruikt noch opgeslagen worden.
De bewoners moeten ervoor zorgen dat er zicht in de bergplaatsen van het ondergronds geen enkele grondstof of voedingswaar be vindt in staat van ontbinding.
Sectie 7 – INRICHTINGEN – VERHUIZINGEN.
De plaatsing en verhuizen van meubilair moet ten minste acht dagen op voorhand aan de syndicus meegedeeld worden.
Na ieder inrichting of verhuizing wordt de syndicus uitgenodigd om de staat van de lokalen na te gaan, deze zal dan van de betrokkene eisen dat hij de aangerichte schade herstelt.
Sectie 8 – RECLAME.
1) Monopolie van de reclame
De vennootschap –verkoopster behoudt zich het publiciteitsmonopolie voor in het gebouw, het dak en de grond inbegrepen. Zij kan deze publiciteit zelf voeren of overlaten of toestaan aan derden onder de voorwaarden die zij zelf bepaalt.
2) Derhalve voor wat hierna gezegd wordt in verband met de lokalen van het gelijkvloers, is het de mede-eigenaars verboden reclame te maken op de vensters, de voorgevel, in de halls, de doorgangen en in ’t algemeen, op de gemeenschappelijke plaatsen.
Om de verkoop of de verhuring van de lokalen aan te kondigen, zullen uithangborden gebruikt worden, waarvan het type en de afmetingen bepaald zullen worden door het beheer en die zullen aangebracht worden op de plaatsen die door het beheer aangeduid worden.
De architect van het gebouw zal de plaats kiezen, op het gelijkvloers, binnen en/of op de voorgevel, voor het aanbrengen van platen waar van hij het type zal bepalen, met de naam van de bewoners, hun beroep en de bewoonde verdieping.
3) Voor de handelslokalen van het gelijkvloers, mag reclame worden gemaakt voor de verkochte artikelen.
Deze reclame, verlicht of niet, mag slechts binnen het lokaal aangebracht worden, op het uitstalraam of op de ingangsdeur.
Sectie 9 – BEHEERRAAD (oud).
De beheerraad is zoals hierboven aangeduid, samengesteld uit de voorzitter of, bij ontstentenis, de eigenaar die het grootst aantal aandelen bezit en twee bijzitters.
De beheerder van het gebouw zal aan de vergaderingen van de beheerraad deelnemen met raadgevende stem, tenzij hij er deel van uitmaakt ten andere titel.
De beheerrad waakt over het beheer van de beheerder, onderzoekt zijn rekeningen, brengt verslag uit bij de vergadering en beveelt de noodzakelijke niet dringende werken.
De beheerraad beraadslaagt op geldige wijze indien tenminste twee van zijn leden aanwezig zijn; de beslissingen worden genomen bij meerderheid van stemmen.
Sectie 9 – DE RAAD VAN MEDE-EIGENDOM (nieuw)
In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Deze raad, die enkel bestaat uit mede- eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2 van het Burgerlijk Wetboek. Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Hij kan ongeacht welke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak.
Sectie 10 – HET BEHEER (oud).
1) Principes
De administratie en het toezicht over sectie AB-B1 (zesde fase), evenals de uitvoering van de beslissingen van de vergadering worden toevertrouwd aan het beheer.
Het beheer is samengesteld uit een beheerder, door de voltallige algemene vergadering gekozen onder de mede-eigenaars of buiten hen.
Als het beheer toevertrouwd wordt aan een rechtspersoon dan zal deze een geldig gevolmachtigd orgaan aanduiden dat hem zal vertegenwoordigen tegenover derde en tegenover de mede-eigenaars; het is dit orgaan dat in dit reglement aangeduid wordt met de naam “de beheerder”.
De opdracht van de beheerder is bezoldigd, het bedrag van zijn bezoldiging wordt vastgesteld door de algemene vergadering.
Bij het uitvoeren van deze taak mag het beheer beroep doen op bezoldigde steun welke zijn onontbeerlijk acht (bedienden, bewakers, schoonmaaksters, huisbewaarders, liftjongens, chauffeurs, enzovoort …) , en dit onder toezicht van de beheerraad.
Het beheer mag inwendige politiereglementen uitvaardigen, telkens dit nodig geacht wordt. Het beheer heeft een dubbele taak
- TAAK VAN INWENDIGE POLITIE: ze moet waken over het behoud van de goede orde en de rust.
Zij mag in dit kader, een reglement uitvaardigen verplichtend voor al de bewoners van het gebouw van sectie AB-B1
- TAAK VAN ADMINISTRATIE EN ONDERHOUD : die zich uitstrekt tot alle gemeenschappelijke delen. Het beheer moet namelijk, maar deze opsomming is niet beperkend.
a) ervoor zorgen dat het gebouw onderhouden wordt (daken, aflopen, leidingen, schoonmaak), de dringende herstellingswerken zelf vaststellen, de werken waartoe door de vergadering of door de beheerraad beslist werd, laten uitvoeren, de noodzakelijke bevoorradingen verzekeringen (brandstof, enzovoort…);
b) het personeel en de arbeiders, nodig voor de uitvoering van zijn taak, aanwerven, leiden of afdanken;
c) een architect voor het gebouw aanduiden ingeval de ontwerper van de plans in de onmogelijkheid zou verkeren deze functie waar te nemen;
d) de geschillen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen tegenover derden en de openbare overheden onderzoeken, evenals de geschillen tussen mede-eigenaars, er verslag van uitbrengen bij de beheerraad en bij de vergadering die zal beslissen welke maatregelen moeten genomen worden.
In dringende gevallen neemt het beheer zelf alle noodzakelijke bewaringsmaatregelen;
e) alle verzekeringscontracten onderschrijven;
f) de betaling van de gemeenschappelijke uitgaven verzekeren, alsook het innen van de gemeenschappelijke ontvangsten;
g) het bedrag van de uitgaven verdelen onder alle mede-eigenaars;
h) per trimester, aan ieder mede-eigenaar zijn eigen rekening voorleggen, en jaarlijks aan de statutaire vergaderingen de algemene rekeningen tonen;
- dit alles onder de controle en het toezicht van de beheerraad.
De beheerder onderzoekt de geschillen betreffende de gemeenschappelijke delen ten opzichte van derden, de openbare overheden inbegrepen, alsook de geschillen tussen de mede-eigenaars onderling.
Hij brengt hierover verslag uit bij de beheerraad en bij de vergadering die zal beslissen welke maatregelen moeten genomen worden om de gemeenschappelijke belangen te vrijwaren.
In dringende omstandigheden zal hij zelf alle bewaringsmaatregelen treffen.
2) Statutair beheer
Het beheer wordt volgens de gebruikelijke voorwaarden, voor onbepaalde duur toevertrouwd aan de Naamloze Vennootschap “Promibel” die deze taak zal waarnemen met de machten en binnen de perken hierboven nader bepaald, met de zorg voor een goed beheer en met het doel een aangenaam bestaan te verzekeren voor de bewoners van het gebouw.
Dit beheer kan haar slechts ontnomen worden om ernstige redenen.
Indien de Naamloze Vennootschap “Promibel” op een zeker ogenblik zou denken om één of andere reden van deze taak te moeten afzien, zal zij ertoe gehouden zijn de gang van zaken te verzekeren tot op het ogenblik dat zij, in overeenkomst met de beschikkingen van onderhavig reglement kan voorzien in de benoeming van een nieuwe beheerder door de algemene vergadering.
Het staat de Naamloze Vennootschap “Promibel” vrij inbreng te doen van haar beheersrechten in iedere andere rechtspersoon gespecialiseerd of in staat om haar verplichtingen over te nemen of ze af te staan aan een fysieke persoon die aan dezelfde criteria beantwoordt.
De beheerder is belast de ontvangsten te innen die voortkomen van de gemeenschappelijke delen.
Sectie 10 - DE SYNDICUS (nieuw).
1) Algemene opdracht.
Het dagelijks beheer van het gebouw en van de vereniging van mede-eigenaars wordt door een syndicus waargenomen.
2) Benoeming.
De syndicus wordt benoemd door de algemene vergadering.
Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar kan worden hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Het feit dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, geeft op zich geen aanleiding tot een vergoeding.
Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat.
De algemene vergadering kan de syndicus steeds ontslaan of tijdelijk schorsen, maar moet dan ook onmiddellijk in zijn vervanging voorzien. Ook kan de algemene vergadering hem een voorlopige syndicus toevoegen, voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.
De bepalingen met betrekking tot de band tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars worden opgenomen in een schriftelijke overeenkomst.
Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen acht dagen te rekenen van de datum waarop zijn opdracht een aanvang neemt, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van mede-eigenaars gevestigd is.
Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam, haar maatschappelijke zetel, alsmede haar ondernemingsnummer indien de onderneming ingeschreven is bij de Kruispuntbank van Ondernemingen.
Het uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld met de syndicus in contact te treden, met name de plaats waar het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd.
De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus.
3) Opdrachten van de syndicus. De syndicus heeft als opdracht:
a. de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen uit te voeren of te laten uitvoeren;
b. de beslissingen van de algemene vergadering ter kennis te brengen van alle ti- tularissen van een zakelijk of persoonlijk recht of van een toelating tot bewoning, over- eenkomstig de bepalingen van deze statuten;
c. alle bewarende maatregelen te treffen, en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
x. xxxxx over de rust en de orde in het gebouw, over het behoorlijk onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten ervan;
e. het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke
rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst;
f.aan elke mede-eigenaar zijn periodieke afrekening voor te leggen;
g. de vereniging van mede-eigenaars zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken te vertegenwoordigen. Daarnaast is de syndicus gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering. De syndicus stelt de individuele mede-eigenaars en de anderen die het recht hebben om deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering onverwijld in kennis van rechtsvorderingen die door of tegen de vereniging van mede-eigenaars worden ingesteld;
h. namens de vereniging van mede-eigenaars contracten afsluiten, volgens de onderrichtingen hem door de algemene vergadering gegeven, voor verzekeringen zoals bepaald in deze statuten, levering van nutsvoorzieningen, en andere gemeenschappelijke toestellen of installaties, aanwerving of ontslag van onderhoudspersoneel;
x.xx vergadering van eigenaars wijzen op de noodzaak, wanneer deze bestaat, de toestand van het gebouw of van de gemeenschappelijke delen, de wijze van gebruik, onderhoud of aanwending ervan, omwille van dwingende overheidsvoorschriften, aan te passen, of de statuten in overeenstemming daarmee te brengen;
x.xx inlichtingen en documenten bedoeld in artikel 577-11 van het Burgerlijk Wetboek correct en tijdig mee te delen in het vooruitzicht van en in ge val van overdracht van een kavel;
k. alle gelden toekomende aan de vereniging van mede-eigenaars in ontvangst te nemen en er kwijting voor te geven, desgevallend met ontslag van ambtshalve inschrijving voor de hypotheekbewaarder en met verzaking aan alle persoonlijke en zakelijke rechten welkdanig;
l. indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is;
m. een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars;
n. het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering, en, met name, via een internetsite;
o. desgevallend, het postinterventiedossier te bewaren op de wijze die door de Koning is vastgesteld;
p. ten behoeve van de in artikel 577-7, § 1, 1º, d) van het Burgerlijk Wetboek bedoelde mededinging meerdere kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek;
q. aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen;
r. de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn
of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal;
s. de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen;
t. de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid van het Burgerlijk Wetboek, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars;
u. de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen;
v. in het algemeen alle opdrachten uitvoeren hem door de wet, de statuten of door de algemene vergadering toevertrouwd.
4) Bevoegdheid.
De syndicus als orgaan van de vereniging, wordt door deze statuten de bevoegdheden verleend nodig voor de uitvoering van zijn opdrachten zoals in het vorig artikel omschreven.
De syndicus die handelt binnen de perken van zijn opdracht verbindt door zijn optreden alle mede-eigenaars en handelt in naam van de vereniging van mede-eigenaars.
5) Aansprakelijkheid.
De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor bepaalde doeleinden.
6) Tegenstrijdig belang
De syndicus dient de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de
hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal.
7) Vergoeding
De syndicus wordt vergoed overeenkomstig de tarieven van de erkende beroepsfederatie onder wiens bevoegdheid hij valt, of, bij analogie, overeenkomstig de tarieven die voor vast- goedmakelaar in de uitoefening van dergelijke opdrachten gelden.
Sectie 11 – DE HUISBEWAARDER.
De huisbewaarder wordt gekozen door de syndicus die zijn bezoldiging bepaalt met de goedkeuring van de raad van mede-eigendom.
Hij zal aangeworven worden per maand en kan ontslagen worden door de syndicus die er verslag over uitbrengt bij de raad van mede-eigendom.
Hij zal gehuisvest worden, verlichting en verwarming krijgen in de lokalen daartoe voorzien en dit op kosten van de gemeenschap.
De huisbewaarder ontvangt enkel en alleen bevelen van de syndicus, zonder nochtans te kort te komen aan de inschikkelijkheid ten overstaan van de bewoners van het gebouw.
De taak van de huisbewaarder omvat alles wat gebruikelijk is in goed onderhouden huizen;
1 – de gemeenschappelijke plaatsen, de stoepen, de ingangen, de doorgangen en de toegangswegen perfect proper houden;
2 – het huisvuil verwijderen;
3 – pakjes en boodschappen aannemen;
4 – toezicht houden en onderhouden van de verwarmingsinstallatie;
5 – het bezoek verzekeren van de appartementen die te koop of te huur zijn;
6 – in ’t algemeen, alles doen wat de beheerder hem beveelt voor de diensten van het gebouw.
Sectie 12 – ARCHITECT VAN HET GEBOUW.
Xx Xxxxx Xxxxx –Xxxxx Xxxxx en Xxxxx Xxxxxxxx, zijn te samen of afzonderlijk aangesteld als “architect van het gebouw”.
Ingeval de Heren Sorée en Trenteseau hiertoe verhinderd zijn, zal de beheerder overgaan tot de aanduiding van een andere architect voor het gebouw.
HOOFDSTUK VII – VERZEKERINGEN
Sectie 1 – ALGEMEENHEDEN.
1) Principes
De verzekering kan betrekking hebben op:
a) het gebouw zelf en de inhoud ervan;
b) op de burgerlijke aansprakelijkheid die de mede-eigenaars kunnen oplopen in verschillende omstandigheden, inbegrepen de arbeidsongevallen.
2) Gedekte risico’s – Gewaarborgde kapitalen
De algemene vergadering der mede-eigenaars bepaalt de risico’s die moeten gedekt worden en de kapitalen die moeten gewaarborgd worden.
Onderhavig reglement geeft hierna een opsomming op van een zeker aantal risico’s die moeten gedekt worden.
De brandrisico’s van het gebouw en de burgerlijke aansprakelijkheid der mede-eigenaars moeten verplicht gedekt worden, behalve bij eenstemmig akkoord van de mede-eigenaars, de andere risico’s, waarvoor in dit reglement dekking is voorzien mogen niet meer gedekt worden mits beslissing van de algemene vergadering bij de terzake vereiste meerderheid der stemmen.
Dit, onverminderd de risico’s waarvoor de wet verplichte dekking eist zoals bijvoorbeeld de arbeidsongevallen.
3) Vertegenwoordiging van de mede-eigendom tegenover de verzekeraars.
In algemene regel is de syndicus rechtens bevoegd om de mede-eigendom te vertegenwoordigen tegenover de verzekeraars zonder dit telkens te moeten verrechtvaardigen door een voorafgaandelijke beslissing van de algemene vergadering.
De syndicus onderschrijft de polissen, betaalt de premies en int de vergoedingen enkel en alleen op zijn kwitantie.
4) Betaling der premies – Bijkomende premies
De verzekeringspremies door de algemene vergadering beslist, worden beschouwd als gemeenschappelijke uitgaven, die ten laste zijn van alle mede-eigenaars naar verhouding van hun rechten in de mede-eigendom, tenzij in het reglement van mede-eigendom een speciale bijdrage voorzien wordt in de betaling van zekere premies.
Indien een bijkomende premie en/of een toeslag op de premie vereist is, omwille van het beroep van een mede-eigenaar of een bewoner of omwille van het personeel dat hij tewerkstelt of meer algemeen voor elke persoonlijke reden eigen aan een mede-eigenaar of bewoner, dan valt deze bijkomende premie of toeslag uitsluitend ten laste van de betrokken mede-eigenaar, behalve eventueel verhaal van zijnentwege tegen de bewoner.
5) Enige verzekering
Om veelvuldige verhalen te vermijden en om voor een voordelige premie te genieten moeten alle verzekeringen die door een mede-eigenaar of bewoner volgens de hierna omschreven voorwaarden onderschreven worden, en die de betaling tot voorwerp hebben, afgesloten worden bij de maatschappij of maatschappijengroep die het gebouw verzekert tegen brandrisico’s.
Hetzelfde geldt voor de verzekeringen die de verantwoordelijkheid van de mede-eigenaar of bewoner dekken, zij moeten afgesloten worden bij de maatschappij of maatschappijengroep die de verantwoordelijkheid van de mede-eigendom dekt.
De beheerder kan uitzonderlijk de verzekering bij een andere maatschappij toelaten, maar op voorwaarde nochtans dat deze maatschappij zich verbindt hem per aangetekend schrijven en minstens veertien dagen op voorhand, in te lichten over iedere oorzaak waardoor aan de
overeenkomst een einde wordt gemaakt (inbegrepen het verstrijken van de termijn) of wordt opgeschort; in dat geval kan de syndicus op kosten van de betrokkene zelfs een tegenverzekering afsluiten bij de maatschappij die de mede-eigendom (brand en verantwoordelijkheid) dekt.
6) Polissen
Iedere mede-eigenaar heeft, op eigen kosten recht op een exemplaar van de ondertekende polissen.
Ditzelfde recht is voorbehouden aan elke bewoner van het gebouw in de mate waarin het gaat over een verzekering waarvoor hij zelf de premies of bijkomende premies geheel of gedeeltelijk betaalt.
7) Eventueel overschot van de vergoeding
Ingeval van ramp en indien de vergoeding door de maatschappij betaald, niet geheel wordt besteed aan de herstelling van het getroffen goed, wordt het eventueel overschot gestort in de voorzieningskas voorzien door het reglement van mede-eigendom.
Sectie 2 - VERZEKERING VAN HET GEBOUW
1/ Brand en bijkomende risico’s.
1) Principe
Om het risico van gehele of gedeeltelijke vernietiging van het gebouw inge volge brand te dekken, zal in naam van alle mede-eigenaars bij een zelfde maatschappij of maatschappijengroep die handelt in medeverzekering, een enige polis ondertekend worden.
2) Gemeenschappelijke delen – Privatieve delen
Deze verzekering zal het gehele gebouw zowel de gemeenschappelijke als de privatieve delen dekken tegen brandrisico’s.
De gedekte kapitalen worden, indien nodig, verdeeld over de privatieve delen naar rato van hun aandelen in de gemeenschappelijke delen.
Indien er algemene gemeenschappelijke en bijzondere gemeenschappelijke delen voor bepaalde groepen bouwwerken bestaan, dan zullen afzonderlijke waarden bepaald worden voor de verschillende categorieën gemeenschappelijke delen.
3) Bijkomende risico’s
De brandrisico’s strekken zich uit tot elke schade die het gevolg is van de brand in de voorwaarden voorzien bij de wet op de verzekeringen en de “type” brandpolis der verschillende maatschappijen.
Dit geldt onder meer voor de risico’s over ’t algemeen genaamd :
- kosten voor opruimen en/of afbraak;
- bliksem, elektriciteit, stoom, alle ontploffingen;
- elektriciteit risico’s;
- val van vliegtuigen;
- storm;
- onbruikbaarheid van het gebouw;
- waterschade ingevolge brand.
4) Verhaal van geburen
De verzekering dekt de mede-eigenaars en bewoners tegen het verhaal van de geburen om het even of de brand ontstaat in een gemeenschappelijke of privatief deel, in een deel bewoont door een mede-eigenaar of een derde ten welke titel ook.
Onder “gebuur” verstaat men ieder derde vreemd aan de mede-eigendom en die niet een deel van het gebouw ten één of andere titel bewoont.
5) Afstand van verhaal tussen mede-eigenaars
Voor wat hun onderlinge betrekkingen betreft, doen de mede-eigenaars uitdrukkelijk afstand van hun recht op enig verhaal tegen één van hen of tegen de mede-eigendom uit hoofde van het overslaan van brand van een deel van het gebouw naar een ander deel (om het even of dit een gemeenschappelijk of privatief deel is) – of naar voorwerpen die zich in het gebouw be vinden.
6) Afstand van verhaal door huurders en bewoners
De mede-eigenaars verbinden zich ertoe de huurders en bewoners te doen afzien van alle verhaal tegen henzelf, de andere mede-eigenaars, de huurders en bewoners van het gebouw voor schade opgelopen door het overslaan van de brand naar een deel van het gebouw en op de goederen die er zicht bevinden; zij zijn persoonlijk aansprakelijk ingeval deze verbintenis niet wordt nagekomen.
De mede-eigenaars zullen afstand doen van alle verhaal tegen de huurders of bewoners uit hoofde van de artikelen 1.732 en volgende van het Burgerlijk Wetboek.
7) Aanvullende verzekering
Het staat steeds een mede-eigenaar vrij voor eigen rekening een aanvullende verzekering af te sluiten bij de maatschappij die het gebouw verzekert tegen brandrisico’s of bij een maatschappij van dezelfde groep, op voorwaarde dat hij er zelf de lasten en premies van draagt.
Deze aanvullende verzekering zal mogen dekken.
- aanvullende kapitalen; hetzij de betrokken eigenaar de kapitalen bepaald door de algemene vergadering, onvoldoende acht, hetzij hij de verbeteringen aangebracht aan zijn goed wenst te dekken;
- andere risico’s niet gedekte door de algemene vergadering, zoals bijvoorbeeld het verlies van huurgelden.
In deze veronderstelling heeft alleen de mede-eigenaars recht op het overschot van de vergoeding die zou toegekend worden ingevolge deze aanvullende verzekering en hij zal er volledig vrij over beschikken binnen het kader van de verplichtingen opgelegd door de polis.
8) Gebruik der vergoedingen ingeval van schade
De schade kan totaal of gedeeltelijk zijn.
De schattingscriteria van de vernielingsgraad worden bepaald in het hoofdstuk van het Reglement van mede-eigendom dat handelt over “de vernietiging van het gebouw”.
Zoals voorzien in de “type” brandpolis, zal de vergoeding van de verzekering worden gebruikt voor de heropbouw van het gebouw.
Ingeval van totale vernietiging, kan de algemene vergadering nochtans bij de terzake vereiste meerderheid der stemmen, beslissen het gebouw niet herop te richten.
Alleen in dat geval zal de vergoeding betaald worde in speciën zonder verplichting tot heropbouw. Deze beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars op regelmatige wijze genomen onder de hierboven voorziene voorwaarden, zal door de verzekeraar worden gelijkgesteld met het geval van wettelijk onmogelijkheid om het gebouw herop te richten, hij zal de totale vergoeding betalen alsof de beschadigde gebouwen heropgericht werden.
De vergoeding die de verzekeraar betaalt wordt geïnd door de syndicus enkel en alleen mits zijn kwitantie, maar deze syndicus moet zich voor de plaatsing van deze vergoeding houden aan de richtlijnen die hem zullen worden gegeven door de algemene vergadering van mede-eigenaars.
Deze vergoeding wordt op volgende wijze gebruikt:
A. Bij gedeeltelijke beschadiging : de syndicus gebruikt de door hem geïnde vergoeding om de beschadigde plaatsen in goede staat te herstellen.
B. Bij totale beschadiging: heropbouw is de regel, tenzij de algemene vergadering, bij de terzake vereiste meerderheid der stemmen beslist heeft, het gebouw niet opnieuw op te richten.
In deze laatste veronderstelling wordt de vergoeding van de verzekering door de syndicus verdeeld onder de mede-eigenaars naar verhouding van hun rechten in de mede-eigendom.
Ingeval van heropbouw wordt de vergoeding van de verzekering daartoe gebruikt.
Xxxxxxx van vergoeding onvoldoende is om de heropbouwwerken te betalen ingevolge gehele of gedeeltelijke vernietiging, valt het tekort ten laste van de mede-eigenaars naar verhouding van ieders rechten in de mede-eigendom.
De inning van iedere bijdrage wordt geregeld door de voorschriften bepaald in het hoofdstuk betreffen “de vernietiging van het gebouw” van het reglement van mede-eigendom.
9) Privatieve roerende goederen
Elke bewoner van het gebouw, mede-eigenaar of nier, moet op eigen kosten een voldoende verzekering aangaan om de meubelen die de door hem bewoonde lokalen versieren, te dekken tegen brand en bijkomende risico’s.
2/ Waterschade.
Een verzekering zal worden afgesloten om het gebouw (gemeenschappelijke en privatieve delen ) en alle meubelen die erin staan en toebehoren aan de mede-eigenaars te dekken tegen waterschade.
Deze polis wordt onderschreven in naam van de mede-eigenaars maar het voordeel ervan kan uitgebreid worden tot de bewoners van het gebouw mits een toeslag door hen te betalen.
3/ Verhuring.
Bijdrage van de huurder in de betaling van de premies.
-----------------------------------------------------------------
Zijn, ingeval van verhuring, begrepen in de gemeenschappelijke lasten voor onderhoud die gedragen worden door de huurder, tenzij andersluidende overeenkomst tussen hem en zijn verhuurder:
a) de toeslag geëist door de maatschappij wegens verzaking aan het recht op verhaal tegen de huurder (artikelen 1.732 en 1.735 van het Burgerlijk Wetboek);
b) de bijkomende premie eventueel door de maatschappij vereist voor de verzekering van het verhaal van xxxxx in hoofde der bewoners;
c) de verzekeringspremie voor waterschade (voor de voorwerpen die hem toebehoren of om zijn verantwoordelijkheid te dekken).
Dit alles wel te verstaan voor zover deze bijkomende premies en premie de gehuurde lokalen betreffen; de ventilatie, indien zij niet werd gedaan door de maatschappij, zal door het beheer worden verwezenlijkt.
Sectie 3 – AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERING.
1) Omvang
--- - -
Een verzekering zal afgesloten worden om de verantwoordelijkheid van de mede- eigenaars te dekken, telkens de vergadering dit nodig acht.
Dit is verplichtend voor:
a) de verantwoordelijkheid betreffende het gebouw (artikel 1386 van het Burgerlijk Wetboek), om het even of het gemeenschappelijke of privatieve delen betreft;
b) de verantwoordelijkheid der hefapparaten zoals liften, goederenlift, balken voor inrichtingen en verhuizingen, xxxx xxxxx…
c) de verantwoordelijkheid die kan ten laste vallen van de mede-eigenaars op basis van artikel 1384 van het Burgerlijk Wetboek voor het arbeids- of bediendenpersoneel of die door de mede-eigendom tewerkgesteld worden.
De polissen “aansprakelijkheid” moeten het volgende beding bevatten “worden beschouwd als “derden”, de mede-eigenaars, huurders, bewoners ten welke titel ook, de syndici en huisbewaarders, de personeelsleden in dienst van de mede-eigendom of in dienst van een mede-eigenaar”.
2) Schade – Schadevergoeding
----------------------------------
De schade vergoedingen zullen door de syndicus worden gebruikt om de schade, gelegen door het slachtoffer, te herstellen.
Ingeval het bedrag van de schadevergoeding betaald door de verzekeraar onvoldoende is, wordt het tekort door de syndicus met alle rechtsmiddelen teruggewonnen op de persoon of personen die de schade veroorzaakten en op allen die burgerlijk aansprakelijk zouden bevonden worden.
HOOFDSTUK VIII – VERNIELING VAN HET GEBOUW.
Sectie 1 – TOTALE VERNIELING – GEDEELTELIJKE VERNIELING.
Het gebouw kan geheel of gedeeltelijk vernietigd zijn.
De graad van vernieling wordt geschat enkel en alleen rekening houdend met de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
De vernietiging wordt beschouwd als gedeeltelijk zolang niet ten minste drie/vierden van de waarde van het gebouw aangetast is, grond niet inbegrepen.
Ingeval van betwisting wordt de graad van vernieling bepaald door een schatter aangeduid door de algemene vergadering.
Om de graad van vernieling te schatten zal de schatter een vergelijking maken tussen de waarde van het vernield gedeelte en het gedeelte van het gebouw dat aan vernieling ontsnapte; zijn beslissing is zonder beroep noch verhaal.
Sectie 2 – VERPLICHTING TOT HEROPBOUW.
In principe zijn de mede-eigenaars verplicht het gebouw dat geheel of gedeeltelijk vernield werd, opnieuw op te richten.
Deze heropbouw gebeurt op grond van de oorspronkelijke plans behoudens akkoord van de mede-eigenaars met de terzake vereiste meerderheid over de veranderingen die aan de plans moeten aangebracht worden.
Sectie 3 – VERPLICHTING VOOR DE MEDE-EIGENAARS OM DEEL TE NEMEN IN DE KOSTEN VAN HEROPBOUW.
Elke mede-eigenaar moet deelnemen in de kosten van de heropbouw naar verhouding van zijn rechten in de mede-eigendom.
Van deze kosten wordt de eventuele schadevergoeding afgetrokken waarop de mede- eigendom recht zou kunnen hebben inge volge vernieling van het gebouw, namelijk ingeval van verzekering.
Hij moet zijn aandeel in deze kosten betalen volgens de voorwaarden voorzien in het ondernemingscontract goedgekeurd door de algemene vergadering der mede-eigenaars, elke betaling die niet binnen de voorziene termijn uitgevoerd wordt zal van rechtswege intrest opbrengen tegen de rente die op handelsgebied gebruikelijk is.
De algemene vergadering kan steeds volgens de voorwaarden die zijn bepaalt, de inbewaargeving eisen van de gehele onderneming of een deel ervan voor de uitvoering der werken.
De mede-eigenaars kunnen met alle rechtsmiddelen de in gebreke blijvende persoon dwingen zijn deel in de heropbouwkosten te betalen.
De mede-eigenaar die nalaat zijn aandeel in de heropbouwkosten te betalen, moet aan de mede-eigenaars die hem erom vragen, al zijn rechten in het gebouw afstaan, behoudens zijn deel in de eventuele schadevergoeding voor de heropbouw waarover hierboven sprake.
Ingeval de partijen niet tot een akkoord komen, wordt de prijs van afstand bepaald door een schatter
aangeduid door de Heer Voorzitter van de Rechtbank van Eerste Aanleg van de plaats waar het goed gelegen is, en dit op verzoek van de meest gerede partij.
Sectie 4 – BESLISSING VAN DE VERGADERING OM HET GEBOUW NIET HEROP TE RICHTEN.
Ingeval van totale vernietiging kan de algemene vergadering der mede-eigenaars bij de terzake vereiste meerderheid van stemmen, beslissen het gebouw niet herop te richten.
In dit geval neemt de mede-eigendom een einde – elke mede-eigenaar neemt zijn privatieve zaken terug, de gemeenschappelijke zaken worden bij veiling verkocht volgens de voorwaarden bepaald door de algemene vergadering.
De opbrengst van deze verkoop bij opbod en de eventuele vergoeding die de mede- eigendom zou ontvangen hebben wegens de vernieling, worden verdeeld tussen de onverdeelde eigenaars, naar verhouding van hun respectievelijke rechten.
HOOFDSTUK IX – ALGEMENE BEPALINGEN.
1) Scheidsrechterlijk geding.
------------------------------
Alle moeilijkheden die uit de interpretatie en de toepassing van dit algemeen reglement van mede-eigendom zouden kunnen ontstaan tussen mede-eigenaars of tussen mede-eigenaars en de beheerder, zullen aan arbitrage voorgelegd worden.
De scheidsrechter wordt aangeduid bij gemeenschappelijk akkoord of bij gebrek aan akkoord, door de Heer Voorzitter van de Rechtbank van Eerste Aanleg van Veurne, op verzoek van de meest gerede partij.
De scheidsrechterlijke overeenkomst is bindend voor de in gebreke gebleven partij, welke op regelmatige wijze werd aangemaand.
De scheidsrechter beslist als bemiddelaar zonder de procedurevormen en proceduretermijnen te moeten eerbiedigen.
Uitspraak zal worden gedaan binnen de maand van de laatste informatieverplichting door hem voorgeschreven, zij zal voor geen gewoon noch buitengewoon verhaal vatbaar zijn.
De algemene vergadering kan deze geschilregelende clausule laten wegvallen bij beslissing met drie/vierden meerderheid der stemmen.
2) Reglement van mede-eigendom – Tegenstelbaarheid tegen derden – Minuten van de akten.
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Het reglement van mede-eigendom zal gedrukt of gepolikopieerd worden, zij die er belang in stellen kunnen er een exemplaar van krijgen mits de prijs vastgesteld door de vergadering.
Het reglement van mede-eigendom is bindend voor alle huidige en toekomstige mede- eigenaars en ook voor allen die in de toekomst op het gebouw of op één of ander deel van het gebouw eender welk recht zullen bezitten, dit geldt eveneens voor de beslissingen van de organen van de mede-eigendom.
Bijgevolg moet dit reglement in zijn geheel worden overgeschreven in alle translatieve en declaratieve akten van eigendom of genot, ofwel moeten deze akten de vermelding bevatten dat de belanghebbende volledige kennis hebben van dit reglement van mede-eigendom en dat zij bovendien van rechtswege gesubrogeerd zijn in alle rechten en verplichtingen die er kunnen en zullen uit voortvloeien, door het feit zelf dat ze eigenaar, bewoner of titularis zijn van één of ander recht op eender welk deel van het gebouw.
De verkoopsakten worden opgesteld door de Notaris van de verkoper, met tussenkomst van de Notaris van de koper.
De minuten van de akten worden toevertrouwd aan de Notaris van de verkoper, zodat alle minuten in één enkel studie bewaard worden.
3) Keuze van woonplaats.
----------------------------
In elke overeenkomst of in elke contract betreffende een deel van het gebouw, zullen de partijen woonplaats moeten kiezen binnen de rechtsbevoegdheid van de plaats waar het gebouw gelegen is.
Bij ontstentenis hiervan, wordt aangenomen dat het gebouw zelf als woonplaats werd gekozen.
4) Overgangsbeschikkingen.
-------------------------------
1. – Lokalen bestemd voor het beheer en de huisbewaarder.
a) Bij gebrek aan gemeenschappelijke delen beschikbaar in een sectie der bouwwerken om er de lokalen onder te brengen bestemd voor het beheer of voor de huisbewaarder, kan de vennootschap toegelaten dat deze diensten tijdelijke ondergebracht worden in privatieve lokalen die haar toebehoren.
b) Het beheer oordeelt alleen over het feit te weten vanaf wanneer het nodig zal zijn een huisbewaarder in het gebouw te plaatsen.
Maar het beheer moet alle nodige schikkingen treffen om aan de bewoners van het gebouw dezelfde diensten te verschaffen als deze gepresteerd door de huisbewaarder in afwachting dat deze geïnstalleerd wordt.
2. – Liften.
Zo wel de lift in de sectie AB-B1 (zesde fase), als het trappenhuis zullen kunnen benut worden voor de gebouwen der andere bouwsecties.
Naargelang de ingebruikneming van andere liften, zal het beheer een reglement uitvaardigen betreffende het gebruik der liften, de aanwerving ten bate van één of ander gebouw en de verdeling der kosten.
3. – Huisbewaarder.
Voor wat de huisbewaarder (s) betreft zal het beheer een reglement opstellen voor verdeling van de desbetreffende uitgaven; geen enkele vergoeding voor bewoning van de lokalen die door de huisbewaarder betrokken worden, is voorzien voor de sectie der bouwwerken waarin deze lokalen zich bevinden.
4. – Kosten gemeen aan verschillende secties der bouwwerken.
Het beheer kan beslissen dat uitgaven gemeen zijn aan diverse bouwsecties en de wijze bepalen van hun verdeling ervan onder deze diverse secties.
5. – Verzekeringen.
De eerste verzekeringen in naam van de mede-eigendom worden onderschreven door de vennootschap –verkoopster bij een voortreffelijke maatschappij, voor een duur van tien jaar en volgens de gebruikelijke voorwaarden.
WAARVAN AKTE.
Gemaakt en verleden te Brussel. Datum als voormeld.
Na voorlezing heeft de vertegenwoordiger der verschijnende maatschappij, met Ons Notaris getekend.
Volgen de handtekeningen.
Geregistreerd één en veertig bladen, zonder verzending op de derde registratiekantoor te Ukkel, op zevenentwintig december negentienhonderd zevenenzeventig. Boek 133, blad 72, vak 7. Ontvangen tweehonderd vijfentwintig frank. De Ontvanger a.i. (getekend) G. Bert.
BIJLAGE NUMMER 1 TOT DE BASISAKTE VAN SECTIE AB-B1(ZESDE FASE)
BESCHRIJVING VAN DE WERKEN.
I. INLEIDING.
Het gebouw is ontworpen door de architecten L.H. SOREE en het bureel TRENTESEAU, ontwerpers van de plannen.
De werken zullen onder hun leiding uitgevoerd worden, gelijkvormig de regels van de kunst en in kwaliteitsmaterialen.
De bouwmeester behoudt zich het recht voor om de in huidige beschrijving vermelde materialen door gelijkaardige te vervangen, om redenen van termijnen, fabricatie bevoorrading, veiligheid, esthetiek, enzovoort.
Dit geldt eveneens voor de binneninrichting vermeld op de plannen.
II. BEKNOPTE BESCHRIJVING VAN DE RUWBOUW WERKEN.
Het bureel SECO controleert de structuur, van het gebouw.
1. Funderingen.
De wijze van uitvoering van de funderingen wordt bepaald door het Studiebureel, aangeduid door de bouwmeester in functie van de aard van de grond.
2. Gewapend beton.
Het geraamte in gewapend beton wordt uitgevoerd volgens de bijzondere plannen van een ingenieur –raadgever.
3. Metselwerk.
Het metselwerk zal, volgens het geval, uitgevoerd worden, tenzij in lichte betonnen blokken, hetzij in baksteen, hetzij in lichte steen, hetzij in plaatse blokken.
4. Voeging.
Alle metselwerk in de kelderverdiepingen en van de kelders en alle metselwerk dat zichtbar moet blijven, zal ge voegd worden.
5. Waterdichtheid en isolatie van de daken.
De waterdichtheid van de niet toegankelijke bedekkingen, wordt verzekerd door een laag roofing, tien jaar gewaarborgd, op een hellend draagvlak, met toevoeging voor de bedekkingen van de bewoonde lokalen van thermische isolatie.
6. Rioleringsnet.
Dit net omvat ondermeer:
- buizen in zandsteen of Gébérit of gelijkwaardig;
- buizen in sanitair gietijzer;
- rioolmonden en kijkgaten;
- duikers met traliewerk of hermetisch verlucht volgens de noodwendigheden;
- ophaalpompen;
- de aansluitingen op de openbare hoofdriool.
7. Uitwendige bekledingen van de gevels.
De ge vels zullen samengesteld zijn met ramen in architectonische betonstroken. De terrassen zullen uit geprefabriceerde elementen bestaan, of monolitisch zijn.
8. Ventilatieleidingen.
Alle ventilatieleidingen zullen in geprefabriceerde elementen van het type SHUNT of gelijkaardig zijn, ofwel uit te voeren in verzinkte plaat of P.V.C. buizen.
9. Huisvuilstortkokers en bijhorigheden.
De huisvuilstortkoker zal gemetst of in geprefabriceerde elementen zijn, ofwel in verzinkte plaat of P.V.C. buizen.
10. Afvoer van het regenwater.
De afvoerbuizen van het regenwater zullen in PVC / of gelijkaardig zijn.
III. ALGEMENE BESCHRIJVING VAN DE WERKEN VAN AFWERKING.
1. Thermische – en geluidsisolatie.
Met het oog op de elektrische verwarming is het gebouw uitgerust met een thermische isolatie.
De geluidsisolatie van de privatieve delen wordt verbeterd door toepassing van thermisch isolerend materieel, en door de keuze van de bekleding.
2. Plaatsen van de verwarming.
Elk appartement is voorzien van een individuele elektrische verwarming.
Het elektriciteitsverbruik wordt rechtstreeks door elk van de bewoners geregeld met de Regie.
De installatie bestaat uit convectors in werking tredende door toedoen van één of meer thermostaten die de regeling van de temperatuur toelaten.
De installatie is berekend op volgende basissen:
- living 20°C
- keuken 18° C
- slaapkamer 18° C
- badkamer 22° C
- private hall 16° C
3. Verluchting.
De verluchting van de sanitaire lokalen en de keukens zal verzekerd worden door collectieve leidingen.
4. Elektrische installatie.
De installatie wordt uitgevoerd volgens de voorschriften en reglement in voege op de datum van de bouwvergunning.
a) de installatie omvat :
- de leidingen en elektrische draden;
- de schakelaars die van het “schommel” systeem zullen zijn en de ingebouwd stopcontacten;
- een verdeelbord voor elk appartement.
b) beschrijvingen van de elektrische uitrustingen.
De toeganghalls en de gemene halls op alle verdiepingen zullen een verlichting hebben door verlichte drukknop op minutenlicht.
De trappen zullen op elke overloop een lichtpunt hebben met een drukknop voor minutenlicht.
Appartementen:
1. Hall :
Volgens het geval zal de bel en parlofoon zich in de hall bevinden of in een ander
lokaal.
2. Living en eetplaats:
Een lichtpunt met gewone schakelaar; Twee bipolaire stopcontacten.
3. Slaapkamer:
Een lichtpunt met gewone schakelaar; Twee bipolaire stopcontacten.
4. Badkamers:
Een lichtpunt aan de wand boven de wastafel met bipolaire schakelaar; Buiten vrije ruimte:
Een stopcontact, bipolair plus afleider met één bipolaire schakelaar.
5. Water –Closet:
Een lichtpunt met gewone schakelaar.
6. Keuken:
Een centraal lichtpunt (facultatief volgens plan):
Een wandlicht boven de werktafel; Een stopcontact met afleider;
Een aansluiting voor verwarmingsplaten;
Een stopcontact voor huishoudelijke apparaten; Een stopcontact voor vaatwasmachine.
5. Buiten- en Binnenschrijnwerk:
Ramen van vensters en vensterdeuren.
Alle uitwendige ramen en deuren zullen uitgevoerd worden MERANTY YANG of gelijkaardige. Deze ramen zullen een behandeling ondergaan met SADOLIN, LYLADECOR of gelijkaardige.
Ingangsdeuren van de appartementen: zij zullen langs alle zijden effen en geverfd zijn; deze deuren zullen van het type CP één half uur zijn.
Binnendeuren van de appartementen: zij zullen effen en geschilderd zijn. Alle lijsten en kozijnen: in geschilderd hout of gelijkaardig systeem.
Plinten: in hout of plastiek.
Muurkleerkasten: appartement met één en twee slaapkamers voorkant voor muurkleerkast.
6. Afwerking van de muren en zolderingen en vloerbedekking
a) alle muren en zolderingen zullen een afwerking krijgen, onder vorm van bepleistering of een dunne, afwerklaag;
b) de woonplaatsen krijgen een vast tapijt volgens staal.
De badkamer en de watercloset zullen een vloerbekleding krijgen in overeenstemming met hun bestemming.
De afzonderlijke keukens krijgen een soepele vloerbekleding.
c) de trapportalen evenals de gemeenschappelijke delen in de kelderverdieping zijn zonder afwerking voorzien. De gangen en lokalen op het gelijkvloers zullen afgewerkt worden volgens speciale studie om hen een uitzicht te geven in harmonie met het geheel.
7. Ramen:
De ramen zullen met dubbel glas uitgerust worden behalve voor de gemeenschappelijke delen.
8. Loodgieterij en sanitaire installatie
Deze installatie zullen geschieden volgens de in voege zijnde reglementen. De buizenleidingen zullen in P.V.C. of gelijkaardig materieel zijn.
Elke woonst wordt verbonden met de waterverdeling.
De warm water productie wordt voor elk appartement verzekerd bij middel van een elektrische waterverwarmer.
De bescherming tegen brand zal volgens de voorschriften van de bouwvergunning zijn. Sanitaire apparaten :
De apparaten zullen in wit glas – porcelein zijn. De badkuipen uit geëmailleerd plaatijzer. Water- closet met lage voorraadbak en zwarte zit.
Ze zijn op de plans vermeld.
De kranen in de appartementen zijn verschroomd. Bijhorigheden :
Wastafels :
- een tablet in glas of “marbrite”;
- een handdoekrekje;
- een verzilverde spiegel. Volgen de handtekeningen.
Geregistreerd negen bladen, zonder verzending op de registratiekantoor te Ukkel op zevenentwintig december negentienhonderd zevenenzeventig. Boek 6/21 blad 93, vak 24.
Ont vangen tweehonderd vijfentwintig frank. De Ontvanger a.i. (getekend) X.Xxxx.
BIJLAGE NUMMER 3 TOT DE BASISAKTE VAN SECTIE AB-B1 (ZESDE FASE).
CLAUSULES EN VOORWAARDEN VAN VERKOOP
Artikel 1. – ALGEMENE UITEENZETTING
1. – De overdracht der privatieve goederen van het gebouw, ten voordele van liefhebbers zal verwezenlijkt worden door eenvoudige verkoop.
2. – De bouw van het goed, voorwerp van de verkoop, is gebaseerd op:
a) de plans gehecht aan de basisakte en desgevallend het bijzonder plan gevoegd bij de authentieke verkoopakte gesloten tussen partijen.
Dienaangaande wordt er bepaald dat de Bouwmeester, zijn ondernemer en/of zijn architect, tijdens de oprichting aan deze plans ambtshalve de wijzigingen mogen aanbrengen die wegens technische of architectonische noodwendigheden nodig zijn, of nog alle andere wijzigingen die tot doel zouden hebben het gebouw te verbeteren.
De afmetingen aangeduid op de plans zijn de afmetingen tussen het metselwerk, de plafonneringen niet inbegrepen.
Zij worden slechts ten aanwijzende titel medegedeeld.
Een toegevendheid van vijf procent tussen de plans van uitvoering en de uitvoering van het verkochte goed zal als verschil aanvaard worden. Dit verschil geeft geen recht op enige vergoeding.
Dit verschil zal nooit als basis mogen dienen voor een ontbindende rechtsvordering, zelfs indien dit verschil aan de zijkant of aan de oppervlakte tenminste vijf procent zou overschrijden.
In dat ge val zal dit verschil mogen dienen tot basis ener vergoeding berekend op de eigenlijke prijs der bouwwerken alleen. Deze vergoeding zal evenredig zijn met het verschil verminderd met vijf procent, tussen het oorspronkelijk verkoopontwerp betreffende het privatief gedeelten en de toestand vertoond bij de uitvoering.
In alle geval zal de vergoeding slechts betrekking hebben op de afmetingen welke niet de gedeeltelijke maar de totale oppervlakte der privatieve gedeelten weergeven.
Een verschil, hoe groot ook, in de uitvoering der gemeenschappelijke delen, zal nooit aanleiding ge ven tot een vergoeding.
b) de beschrijving der werken betreffende het verkochte goed : ruwbouw en afwerking zoals hierna hernomen wordt, in bijlage nummer 1 bij de basisakte.
De vennootschap –verkoopster kan nochtans sommige soortgelijke materialen vervangen, maar slechts mits de uitdrukkelijke voorwaarde dat de kwaliteit van de gelijkaardige materialen die zij ter vervanging gebruikt niet minder is dan deze der materialen die oorspronkelijk waren voorzien.
c) de beschrijving van het gebouw zoals gedaan in de basisakte.
Ingeval van tegenstrijdigheid tussen de aanwijzingen, enerzijds van de beschrijving er werken en materialen in huidige akte vervat, en anderzijds de aanwijzingen van de plans en andere stukken en documenten met betrekking tot de oprichting van het gebouw waarvan hier sprake, is alleen de beschrijving der werken en materialen geldig.
Teneinde de vennootschap –verkoopster toe te laten de werken volgens haar technische kalender te beëindigen, zal de koper de onverdeelde aandelen in de grond en de reeds opgerichte bouwwerken waar van hij eigenaar zal geworden zijn door natrekking, vrij ter beschikking stellen van de vennootschap.
Hij zal zijn medewerking moeten verlenen telkens hem dit wordt gevraagd zelfs door middel van een eenvoudige brief.
3. – De wederzijdse verplichtingen van de verkoper en de koper zijn de volgende:
a) de koper moet de prijs betalen volgens de overeengekomen modaliteiten en het aangekochte goed goedkeuren volgens de beschikkingen vermeld in artikel 4 hierna.
De koper kan in geen geval zijn aankoop verbreken en dit omwille van de aard der verrichting waarvan de uitvoering alle aankopers en/of alle eigenaars of onverdeelde eigenaars van het gebouw aanbelangt.
b) de verkoper moet erop letten dat de aannemer aan wie de oprichting van het gebouw werd toevertrouwd, strikt werkt volgens de plans, beschrijvingen der werken en materialen; de regels der bouwkunst in acht neemt en zich laat inspireren door de plaatselijke gebruiken voor alles wat niet voorzien is in het contract.
Hij zal bovendien verantwoordelijk zijn voor het verlies of de beschadiging der zaak tot op het ogenblik der oplevering der werken in de mate als bepaald door het contract en door de wet.
De wederzijdse verplichtingen van de verkoper en de koper zijn bovendien bepaald en omschreven als volgt:
Artikel 2. – WIJZIGING DER WERKEN DOOR DE VERKOPER.
Binnen de grenzen bepaald in de basisakte, heeft de koper het recht aan het aangekochte goed bepaalde wijzigingen aan te brengen in de inwendige schikking der privatieve gedeelten, voor zover deze wijzigingen het architectonisch karakter of de schikking van de gemeenschappelijke gedeelten en van de technische installaties niet veranderen en de stevigheid van het gebouw niet schaden.
De oprichting van het geplande gebouw is een belangrijke onderneming waarbij de planning der werken absoluut dient gerespecteerd te worden. Dienvolgens zullen wijzigingen aan de privatieve gedeelten van het aangekochte goed slechts aanvaard worden indien deze wijzigingen geen verwarring brengen in de beoogde planning. Hierover zal de vennootschap – verkoopster alleen oordelen.
Om deze reden zal op ieder geschreven aanvraag tot wijziging worden geantwoord als op een aanvraag tot aanbod met een aanbod van de vennootschap – verkoopster, inhoudend de beschrijving der geplande werken, alsmede vermelding van de prijs en de meegebrachte verlenging van duur.
De koper beschikt over een termijn van veertien dagen, te rekenen vanaf de verzending van dit aanbod om zijn eventuele opmerkingen te laten kennen.
Is deze termijn verstreken en heeft de koper aan de vennootschap –verkoopster geen geschreven akkoord betekend op haar aanbod, hetzij zoals het werd opgesteld, hetzij zoals het werd gewijzigd met gemeenschappelijke akkoord, dan zal de aanvraag tot wijziging aanzien worden als definitief geweigerd en het verkochte goed zal geleverd worden zoals oorspronkelijk voorzien in de verkoopsovereenkomst.
In alle geval en behoudens wat voorafgaat, wordt bepaald als volgt:
1) de afschriften in de privatieve gedeelten van een appartement mogen de som van TIENDUIZEND XXXXX niet overschrijden;
2) iedere wijziging waar van de waarde vijf procent van de eerste basisprijs van het bouwwerk bereikt, brengt van rechtswege de verlening mede van de voorziene termijnen met ten minste twintig werkdagen;
3) de wijzigingen uitgevoerd hetzij door de koper zelf, hetzij door ieder ander persoon dan de ondernemer en de vennootschap- verkoopster, worden uitgevoerd onder de enige en volledige verantwoordelijkheid van de koper.
Deze wijzigingen geven dus geen aanleiding tot enige waarborg vanwege de vennootschap –verkoopster.
De koper zal volledige en exclusief verantwoordelijk zijn voor alle schade en stoornissen veroorzaakt aan het gebouw en/of aan andere eigenaars door de wijzigingen die hij zou uitgevoerd hebben of doen uitvoeren door derden.
Deze wijzigingen geven dus geen aanleiding tot enige waarborg vanwege de vennootschap –verkoopster.
De koper zal volledig en exclusief verantwoordelijk zijn voor alle schade en stoornissen veroorzaakt aan het gebouw en/of aan andere eigenaars door de wijzigingen die hij zou uitgevoerd hebben of doen uitvoeren door derden.
4) de prijs vastgesteld voor de overeengekomen wijzigingen zal gefactureerd worden aan de koper naarmate de uitvoering der werken vordert.
Deze facturen moeten verplicht worden betaald binnen de veertien dage na hun verzending.
Artikel 3.- PRIJS.
a) Mogelijke evolutie van de prijs.
De verkoopprijs vastgesteld in de verkoopsovereenkomst is deze in voege op de datum van ondertekening van deze overeenkomst.
Deze prijs werd vastgesteld rekening houdend met de schommelingen van de prijs “S” (index der lonen, sociale lasten en verzekeringen) en “I” ( maandelijkse index van de prijs der bouwmaterialen) beïnvloedend de “arbeidskrachten” en de “materialen”, gekend en in voege op de datum der ondertekening van de verkoopsovereenkomst, en dit gelet op het feit dan in de verkoopprijs van de bouw alleen, de kostprijs van de arbeidskrachten en van de materialen tussenkomt volgens een forfaitaire verdeling aanvaard door de partijen op een basis van :
- “a” veertig centiemen;
- “b” veertig centiemen;
- “c” twintig centiemen;
Bijgevolg zal, ingevolge van e ventuele verhoging der elementen die de verkoopprijs van de bouw uitmaken, de proportionele verhoging van de verkoopprijs bepaald worden bij toepassing van de volgende herzieningsformule :
s i
p = P(a- + b - + c)
S I
- p: is de herziene verkoopprijs van de bouw;
- P: is de gehele of gedeeltelijke verkoopprijs van de bouw vastgesteld in de verkoopsovereenkomst;
- “S” en “i” : zijn voor de bedoelde perioden, de indexen vastgesteld door de wettelijke beschikking ter zake (Nationaal Paritair Comité voor de Prijslijst der Bouwmaterialen Referteprijzen O.W.)
Het bijkomend bedrag dat eventueel door de koper betaald worden wegens de voornoemde verhogingen, zal berekend worden op de prijs van de bouw alleen, rekening gehouden met de betalingsschaal en de vorderingsstaat der werken op het ogenblik der verhoging, ongeacht de staat der werkelijk uitgevoerde betalingen.
Indien op dat ogenblik de koper achteruit is voor de betaling, zal het verhogingspercentage berekend worden op het geheel nog verschuldigd bedrag.
De vennootschap –verschijnster is evenwel niet verplicht deze verhogingen op te eisen telkens zich één der hiervoor voorziene verhogingen voordoet.
Bijgevolg mag het feit dat ze niet onmiddellijk opgevorderd worden, niet worden geïnterpreteerd alsof de verkoper afstand deed van zijn recht om de betaling ervan te vragen.
De betaling van de facturen aangaande deze eventuele verhogingen, is onderworpen aan de beschikkingen van het artikel dat betrekking heeft op de betaling van de prijs.
b) Betaling van de prijs.
- Behoudens de voorgaande bepalingen, zowel wat de mogelijke evolutie van de prijs betreft als de wijzigingen van de werken en de bepalingen die hierna hernomen worden in artikel 6 “Bijkomende verplichtingen”, moet de koper stipt het verschuldigd bedrag betalen volgens de betalingsschaal, tussen partijen overeengekomen.
Deze betalingsschaal wordt vastgesteld in de verkoopsovereenkomst, maar de laatste schijf van de verkoopprijs zal in elk geval eisbaar zijn zodra de ter beschikking stelling van de privatieve delen van het aangekochte goed betekend is.
De betalingsaanvragen zullen door de vennootschap –verkoopster tenminste acht dagen voor hun opeisbaarheid verstuurd worden.
Daar de betalingen over ’t algemeen eisbaar zijn wanneer een bepaald afwerkingstadium is bereikt, hetgeen een feitenkwestie is, zal ingeval van geschil, een bewijsschrift van de architect bevestigend dat de werken aan het voorziene stadium gekomen zijn, volstaan om definitief een einde te stellen aan deze feitenkwestie en aan het geschil dat eruit voortvloeit.
Gezien in een onroerende verrichting van dergelijk belang het betalingsverzuim streng moet gestraft worden,vermits de goede gang van deze verrichting slechts kan verzekerd worden, indien de vennootschap –verkoopster op de tijdstippen, bepaald in de betalingsschaal, stipt ontvangt wat haar verschuldigd is krachtens genoemde schaal, wordt er uitdrukkelijk bepaald wat volgt:
a) de koper mag onder geen enkel voorwendsel of om geen enkele reden, hoe aannemelijk ook, een vervallen betaling uitstellen, maar hij heeft de mogelijkheid, indien hij het nuttig acht, zijn eventuele rechten voor te behouden.
b) elke som die niet betaald is op zijn vervaldag zal vanaf deze datum van rechtswege en zonder ingebrekestelling door het feit zelf van het vervallen der termijn, een intrest van twaalf procent per jaar opbrengen, vrij van alle belastingen hoegenaamd welke worden geheven of zullen geheven worden. Deze intrest loopt vanaf de vervaldag tot de dag waarop de volledige betaling geschiedt zonder afbreuk te doen aan het recht van de vennootschap –verkoopster om van rechtswege en zonder mogelijkheid tot toekenning van een gunsttermijn aan de koper, de verbreking van de verkoop te bekomen alsmede schadevergoeding en intresten ingeval van meer dan een maand vertraging in de betaling.
c) Xxxxxxx van vertraging in de betaling zal de vennootschap –verkoopster bovendien het recht hebben de levering van het goed uit te stellen met een aantal dagen gelijk aan het aantal dagen vertraging in de betaling.
- Deze verplichtingen zijn solidair en ondeelbaar, zowel voor de contractuele partijen als voor hun rechthebbenden en rechtverkrijgenden ten welke titel ook.
Ingeval meerdere kopers één enkel en hetzelfde goed kopen zijn zij solidair en ondeelbaar gebonden zonder voorrecht van uitwinning.
- De koper mag, tot de volledige betaling, noch zijn rechten, noch zijn verplichtingen afstaan, zonder de toelating van de vennootschap –verkoopster.
Ingeval van afstand zal de afstanddoener in elk geval op solidaire ondeelbare wijze, aansprakelijk zijn samen met de afstandhouder en dit zonder voorrecht van uitwinning.
- Tot waarborg om het saldo van de verkoopprijs en van alle eventuele bijkomende sommen die krachtens deze basisakte zouden verschuldigd zijn, zal het verkochte goed en alles wat er zal bij ingelijfd worden door natrekking, met hypotheek mogen bezwaard worden ten voordele van de vennootschap –verkoopster.
Deze laatst zal dienvolgens, zodra zij het nuttig acht, inschrijving mogen nemen op kosten van de koper, voor het geheel of een deel der sommen verschuldigd krachtens de verkoop.
Zij kan aldus in dit opzicht de Bewaarder der Hypotheken niet vrijstellen ambtshalve inschrijving te nemen.
- Indien de koper zijn goed wenst te belasten met een hypotheek om de betaling van de prijs te verzekeren, kan hij zulks doen mits uitdrukkelijk toelating van de vennootschap – verkoopster en mits ten voordele van deze laatste afstand gedaan wordt van de sommen voortkomende van de lening door deze hypotheek gedekt.
Het is wel te verstaan dat de beschikkingen van vorige alinea geenszins inbreuk mogen doen aan het recht dat de vennootschap –verkoopster zich voorbehoudt in hoofdstuk “Levering” hierna.
- Er wordt bovendien uitdrukkelijk bepaald dat inge val de geldschieter om welke reden ook, zou weigeren aan de verkoopster de vervallen betalingsschijven op de vastgestelde tijdstippen te betalen, door het feit zelf van deze weigering de koper zich persoonlijk verplicht zou zien deze schijven te betalen.
Ingeval de koper zoals hiervoor gezegd zijn goed met hypotheek zou belasten, verplicht hij zich van nu af aan de vennootschap –verkoopster uitdrukkelijke,formele en onherroepelijke betalingsoverdracht te geven op het bedrag der lening, derwijze dat deze laatste op eenvoudige voorlegging van de vervallen facturen en van het verkoopscontract onmiddellijk van de geldschieter alle verschuldigde sommen kan ontvangen.
Artikel 4. – WIJZEN VAN OPLEVERING.
Er moet verplicht worden overgegaan tot de oplevering van het verkochte goed. Deze oplevering is dubbel wat haar voorwerp betreft en zal geschieden volgens de hiernabepaalde richtlijnen :
I. – WAT DE PRIVATIEVE GEDEELTEN BETREFT
A. – VOORLOPIGE OPLEVERING.
1. – De voorlopige oplevering der privatieve gedeelten zal plaats hebben binnen de veertien dagen die volgen op de uitnodiging door de vennootschap –verkoopster gedaan aan de koper om tot deze oplevering over te gaan. Deze oplevering zal geschieden tussen de partijen op tegenspraak.
2. – Deze uitnodiging zal per eenvoudige brief verstuurd worden en de werken die in staat van oplevering worden bevonden, zullen beschouwd worden als zijnde voltooid op de datum van afwerking bepaald in deze uitnodiging, onafhankelijk van de datum bepaald in het proces- verbaal van oplevering.
3. – De vennootschap –verkoopster beslist alleen over het ogenblik waarop de privatieve gedeelten klaar zijn voor oplevering; deze oplevering mag niet uitgesteld worden omwille van het feit dat er nog kleine onvolmaaktheden blijven bestaan, die de koper echter niet beletten de lokalen te betrekken, en ook niet omwille van het feit dat er nog werken uit te voeren zijn in de gemeenschappelijke delen.
4. – Bij deze oplevering zal overgegaan worden tot het onderzoek van het goed bij tegenspraak. Dit onderzoek geeft aanleiding tot het opstellen van een proces-verbaal dat, in dubbel opgemaakt en door de partijen ondertekend, het eventuele voorbehouden van de koper zal aanstippen. Xxxx val de koper zijn goed weigert in ontvangst te nemen zal dit proces- verbaal op klare wijze de redenen van deze weigering vermelden.
Om alle latere betwistingen te vermijnden zal dit proces-verbaal verplicht worden opgesteld en ondertekend bij de levering zelf.
5. – Na ondertekening van genoemd proces-verbaal zullen de partijen een proces-verbaal van levering opstellen en ondertekenen. Dit proces-verbaal zal vaststellen dat aan de koper de sleutels van zijn goed werden overhandigd en dat hij er bezit van heeft genomen.
6. – De voorlopige oplevering sluit alle verhaal vanwege de koper uit voor de zichtbare gebreken die niet in het proces-verbaal zouden vermeld zijn. De koper wordt van rechtswege
Deze oplevering maakt het beginpunt uit van de tienjarige aansprakelijkheid voorzien in de artikelen 1792 en 2279 van het Burgerlijk Wetboek.
7. – Stilzwijgende oplevering.
Tussen partijen wordt uitdrukkelijk overeengekomen dat buiten de uitdrukkelijke en gewone oplevering hiervoor, als stilzwijgende oplevering zal worden aanzien, namelijk :
a) de inbezitneming of ingenottreding van het aangekochte goed, zowel door de koper zelf als door zijn rechthebbenden, zijn huurders of iedere andere eventuele gebruiker, zelfs indien de bezetting tijdelijk is, evenals de aanbreng door één van hen van meubelen of eender welke apparaten, hoe klein ook, vooraleer het proces-verbaal van oplevering is ondertekend en zonder voorafgaandelijk en geschreven akkoord van de vennootschap –verkoopster, hoe de feiten zich ook mochten voordoen.
b) de uitvoering van werken, hoe onbelangrijk ook, aan het verkochte goed, door de koper zelf of iedere derde welke niet zou zijn aangewezen door de vennootschap –verkoopster of haar ondernemer zonder voorafgaandelijk en geschreven akkoord van de vennootschap – verkoopster.
c) het feit dat de koper weigert zijn goed in ontvangst te nemen binnen de veertien dagen na het bevelschrift hem gericht bij deurwaardersexploot door de vennootschap –verkoopster.
B. – EINDOPLEVERING.
1. – De eindoplevering der privatieve gedeelten geschiedt één jaar na de voorlopige oplevering voor zover echter reeds werd overgegaan tot de eindoplevering van de gemeenschappelijke delen zodat een normale bewoonbaarheid verzekerd is voor de bewoners.
2. – Deze oplevering zal geschieden binnen de veertien dagen na de uitnodiging daartoe gericht aan de koper door de vennootschap –verkoopster. Zij zal bij tegenspraak geschieden.
3. – De beschikkingen onder X. – punten 4. – en 7.- hiervoor zijn eveneens van toepassing op de eindoplevering.
4. – De partijen komen uitdrukkelijk overeen dat bij deze oplevering de koper slechts voorbehoud kan maken voor de gebreken vermeld in het proces-verbaal van de voorlopige oplevering en de gebreken gesignaleerd gedurende de waarborgtermijn op de wijze zoals aangeduid in punt III/3 hierna en waaraan niet werd verholpen.
Indien in het proces-verbaal van eindoplevering voorbehoud wordt gemaakt zal de eindoplevering slechts verworven worden wanneer aan dit voorbehoud gevolg werd gegeven.
5. – De eindoplevering, zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend, zal voor gevolg hebben de vennootschap – verkoopster, de architect en de ondernemer te ontslaan van alle verantwoordelijkheid en alle waarborgen welke niet binnen het kader vallen van de tienjarige waarborg en onder andere van de waarborgen voor verborgen gebreke, voor zover echter deze gebreken niet vallen binnen het kader van de tienjarige waarborg.
II. – WAT BETREFT DE GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN.
A. – VOORLOPIGE OPLEVERING.
1. – De vennootschap –verkoopster beslist alleen over het ogenblik waarop het geheel of een deel der gemeenschappelijke delen in staat zijn om opgeleverd te worden, met dien verstande dat dit ogenblik niet mag uitgesteld worden door het feit dat er nog bepaalde afwerkingen of proefnemingen met de centrale verwarming moeten uitgevoerd worden (deze
laatste vereisen bijzondere weerstoestanden om overtuigend te zijn), of omdat er nog kleinere afwerkingen te verwezenlijken zijn, enzovoort… Deze opsomming is exemplatief en net beperkend.
2. – Zodra de gemeenschappelijke gedeelten klaar zijn voor oplevering, zal de vennootschap –verkoopster aan alle mede-eigenaars een geschreven uitnodiging zenden om op vastgestelde dag, uur en plaats samen te komen.
3. – Deze vergadering, voorgezeten door een volmachtdrager van de vennootschap – verkoopster, zal verplicht een lastdrager moeten benoemen die zal belast zijn de mede- eigendom geldig te vertegenwoordigen en te verbinden voor alles wat betrekking heeft op de voorlopige oplevering en de eindoplevering der gemeenschappelijke gedeelten.
Deze benoeming zal plaats hebben bij eenvoudige meerderheid der aanwezige mede- eigenaars en is bindend voor alle mede-eigenaars zonder enige mogelijke uitzondering en dus eveneens voor alle latere kopers welke door het feit zelf van hun aankoop, deze uitdrukkelijk goedkeuren.
De vennootschap –verkoopster zal, indien zij het nodig acht, op deze vergadering de aanwezigheid mogen vergen van een gerechtsdeurwaarder belast met het opstellen van het proces-verbaal.
4. – De lastdrager van de mede-eigendom bezit door het feit zelf van zijn benoeming, alle nodige machten om zijn opdracht te vervullen inbegrepen om in der minne te schikken.
Door het feit zelf zullen alle beschikkingen en beslissingen die hij neemt, alle daden die hij stelt in het kader van zijn opdracht, voor elke mede-eigenaar individueel en onherroepelijk bindend zijn. Er wordt eveneens bepaald dat, indien de lastdrager wordt herroepen, alles wat deze laatste heeft gedaan en beslist, zonder mogelijke discussie, zal behouden en geëerbiedigd worden.
Dergelijke herroeping kan trouwens alleen gedaan worden door een beslissing bij een drie/vierde meerderheid der algemene vergadering van mede-eigenaars en op de uitdrukkelijke voorwaarde dat hierdoor de oplevering, die door de vennootschap –verkoopster gevraagd werd, niet wordt uitgesteld.
5. – De lastdrager van de mede-eigendom levert het geheel of een deel der gemeenschappelijke gedeelten op binnen de veertien dagen na schriftelijke uitnodiging hiertoe bij gewone brief door de vennootschap –verkoopster gestuurd.
Bij deze oplevering zal overgegaan worden tot het onderzoek van het goed bij tegenspraak door de vennootschap –verkoopster en de lastdrager van de mede-eigendom. De architect en ook de ondernemer zullen aanwezig zijn.
Dit onderzoek geeft aanleiding tot het opstellen van een proces-verbaal van oplevering, opgemaakt in dubbel en getekend door de partijen en waarin het eventuele voorbehouden van de lastdrager van de mede-eigendom vermeld wordt.
Ingeval genoemde lastdrager de gemeenschappelijke delen weigert in ontvangst te nemen, zullen de redenen voor deze weigering klaar en duidelijk in dit proces-verbaal worden vermeld.
Om alle latere betwistingen te vermijden wordt het proces-verbaal van oplevering getekend bij de oplevering zelf.
6. – De beschikkingen in punt I/A-6 hiervoor zijn eveneens van toepassing bij de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen.
B. – EINDOPLEVERING.
1. – De eindoplevering van de gemeenschappelijke gedeelten geschiedt één jaar na de voorlopige oplevering.
2. – Deze oplevering zal geschieden binnen de veertien dagen na uitnodiging daartoe door de vennootschap –verkoopster gericht aan de lastdrager van de mede-eigendom.
3. – De beschikkingen onder I/B-4 en I/B-5 hiervoor zijn eveneens van toepassing bij de eindoplevering van de gemeenschappelijke delen.
III. – GEMEENSCHAPPELIJKE BESCHIKKINGEN.
1. – Voorbehoud in de proces-verbalen van oplevering.
Ingeval in een proces-verbaal van voorlopige oplevering of eindoplevering van privatieve of gemeenschappelijke gedeelten, voorbehoud wordt gemaakt, is de koper of de lastdrager van de mede-eigendom verplicht de vennootschap –verkoopster schriftelijk te ontslaan van haar verantwoordelijkheden naarmate de werken uitgevoerd worden.
2. – Weigering om tot de opleveringen over te gaan.
Xxxxxxx geweigerd wordt tot de vereiste oplevering over te gaan kan de vennootschap – verkoopster naar keuze:
a) hetzij de opmerkingen aanvaarden van de koper of van de afgevaardigde van de mede- eigendom, naargelang het geval, en de oplevering uitstellen.
In dat geval wordt later overgegaan tot de oplevering die geweigerd werd overeenkomstig de hiervoor voorziene bepalingen.
b) hetzij bij gebrek aan een minnelijke aanduiding door de betrokken partijen, door de Voorzitter van de Rechtbank van Eerste Aanleg een schatter laten aanstellen die voor rekening van de koper of van de mede-eigendom en van de vennootschap –verkoopster zal vaststellen of er al of niet redenen bestaan voor weigering van de oplevering en terzelfdertijd, eventueel zal bepalen welke werken moeten herbegonnen worden en wat de kostprijs ervan is.
Deze schatter wordt uitdrukkelijk vrijgesteld van de verplichting om de procedurevoorschriften te volgen.
Hij beschikt over twee maanden tijd om zijn opdracht uit te voeren en zijn beslissing is in hoogste instantie bindend en onherroepelijk.
Alle kosten die uit dit deskundig onderzoek voortvloeien, vallen ten laste van de koper of van de mede-eigendom of van de vennootschap –verkoopster of van beide, overeenkomstig met wat in dat verband beslist werd door de schatter bij het einde van zijn opdracht.
3. – Waarborgtermijn.
De waarborgtermijn is de tijdsperiode tussen de voorlopige oplevering en de eindoplevering. Tijdens deze periode is de vennootschap –verkoopster uitsluitend verbonden te verhelpen aan de gebreken die door het gebruik aan het licht kwamen en de het ge volg waren van het gebruik van materialen of uitvoeringsprocédé ‘s, die niet in overeenkomst waren met wat contractueel voorzien werd, waarvan de koper bewijs moet kunnen leveren ingeval van betwisting.
De vennootschap –verkoopster zal, in geen enkel geval, gehouden zijn te verhelpen aan de gevolgen van misbruik, onhandigheid, abnormaal gebruik of gebrek aan onderhoud der privatieve en/of de gemeenschappelijke gedeelten.
Alle eventuele gebreken moeten verplicht per aangetekend schrijven worden gemeld aan de vennootschap –verkoopster, zodra ze vastgesteld zijn, zoniet worden ze niet in overweging genomen.
Artikel 5. – LEVERING DOOR DE VENNOOTSCHAP –VERKOOPSTER.
Er wordt uitdrukkelijk bepaald dat de vennootschap –verkoopster de inbezitneming van het verkochte goed mag weigeren en zich ertegen verzetten zolang het proces-verbaal van voorlopige oplevering, met de eventuele voorbehouden erin vervat, niet getekend werd door de koper. Hetzelfde geldt bij gebrek aan betaling van de totale aankoopprijs ‘”totaal”
betekend alles wat verschuldigd is krachtens de overeenkomst en de onderhavige basisakte, samen vormende een ondeelbaar geheel).
Dienvolgens gebeurt de levering of de overhandiging der sleutels slechts mits afgifte van een check of betaling in speciën van het nog verschuldigde saldo, of nog mits voorlegging van een document dat bevestigt dat het verschuldigde saldo reeds betaald werd.
Er wordt echter uitdrukkelijk bepaald dat het feit dat de vennootschap –verkoopster geen gebruik maakt van dit recht in geen enkel geval afbreuk zou kunnen doen aan haar rechten en evenmin kan beschouwd worden als een erkenning van harentwege dat de koper werkelijk de totale som die hij verschuldigd is, betaald heeft.
Dit is namelijk waar voor eventuele verhogingen wegens stijging van lonen en materialen of voor bijkomende verplichtingen die om boekhoudkundige redenen, zouden kunnen gefactureerd worden na de inbezitneming van het gekochte goed.
Artikel 6. – BIJKOMENDE VERPLICHTINGEN.
1. – Aanvankelijk gemeenschappelijke lasten.
a) Iedere mede-eigenaar draagt bij in de aanvankelijke gemeenschappelijke kosten in verhouding met het aantal aandelen dat zijn goed in het gebouw vertegenwoordigt.
Onder aanvankelijke gemeenschappelijke lasten verstaat men alle kosten voor de inbezitneming van het gebouw besteed voor de werking der liften, het verbruik der verwarming (voor het opdrogen van de lokalen), van water, gas en elektriciteit vanaf het ogenblik dat deze installaties zijn opgeleverd door bevoegde instellingen of in staat van werking zijn.
Daar deze kosten moeilijk vooraf kunnen worden bepaald, verplicht de koper zich in deze kosten bij te dragen ten belope van het forfaitair bedrag hierna bepaald. Deze bijdrage zal verschuldigd zijn om het even wanneer de aankoop geschiedt en zal samen met het saldo van aankoopprijs moeten betaald worden.
- Voor de appartementen type A : vierduizend frank;
- Voor de appartementen type B : drieduizend vijfhonderd frank;
- Voor de appartementen type C : tweeduizend vijfhonderd frank;
- Voor de appartementen type D : drieduizend vijfhonderd frank;
- Voor de appartementen type E : drieduizend vijfhonderd frank;
- Voor de appartementen type F : drieduizend vijfhonderd frank;
- Voor de appartementen type G : vijfduizend frank;
- Voor de appartementen type H : vierduizend frank;
- Voor de appartementen type J : vierduizend vijfhonderd frank;
- Voor de winkel nummer 9, opslagruimte inbegrepen : drieduizend frank;
- Voor de winkel nummer 10, opslagruimte inbegrepen : zevenduizend frank;
- Voor de winkel nummer 11 : tweeduizend vijfhonderd xxxxx;
- Voor de winkel nummer 12 , opslagruimte inbegrepen : zesduizend vijfhonderd xxxxx.
b) Bovendien werd overeengekomen dat de koper zal betalen op eerste vraag van de vennootschap – verkoopster of van de notaris, naargelang het geval, maar alleen in verhouding tot het aantal aandelen dat zijn goed in het gebouw vertegenwoordigd :
- de belasting voor bouw en wegenis;
- de kosten voor aansluiting en de waarborgen en diverse bijdragen verschuldigd wegens de aansluiting van de particuliere telmeters aan het water, gas en elektriciteitsnet;
- de belasting op de toegevoegde waarde (B.T.W.) berekend op de waarde der bouwwerken;
- de registratierechten op de waarde van het aandeel in de grond gehecht aan het aangekochte goed;
- de wettelijke en notariële kosten van de authentieke verkoopsakte en zijn aandeel in de kosten van de basisakte;
- de kosten van de telmeters en aansluitingen aan warm en koud water;
- de kosten voor het eventueel plaatsen op het dak van een gemeenschappelijke antenne of een televisiekavel ( de vennootschap – verkoopster heeft de mogelijkheid maar niet de verplichting tot deze plaatsen over te gaan).
2. – Ten laste neming van het gebouw.
Het gebouw wordt door de mede-eigendom ten laste genomen zodra de gemeenschappelijke gedeelten in dienst gesteld worden.
Dit zal bij gewone brief aan iedere mede-eigenaar meegedeeld worden.
Deze indienststelling heeft plaats zodra één vierde der privatieve lokalen van het gebouw klaar zijn om voorlopig opgeleverd te worden.
Deze tenlasteneming brengt door het feit zelf voor de mede-eigendom de verplichting mee om alle gemeenschappelijke uitgaven betreffende het beheer van het gebouw te dragen, zoals water en elektriciteitsverbruik der gemeenschappelijke delen, de verzekeringen, onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, het beheer en, in het algemeen, alle lasten of uitgaven gedaan in het algemeen belang.
In dit opzicht wordt nochtans overeengekomen dat, vanaf het ogenblik dat de vennootschap –verkoopster de lastdrager van de mede-eigendom uitgenodigd heeft om de gemeenschappelijke delen voorlopig in ontvangst te nemen, zij nog slechts bijdraagt in de lasten van de niet –verkochte aandelen ten bedrage van tien procent.
Zij zal evenwel de volledige en totale bijdrage betalen voor de niet verkochte aandelen die zij verhuurt of waarvan zij winstgevend gebruik maakt.
Een juiste afrekening van deze uitgaven zal door de beheerder aan elke mede-eigenaar gestuurd worden.
Artikel 7. – RISICO’S – WAARBORGEN.
a) De vennootschap –verkoopster is verantwoordelijk voor het verlies of de beschadiging tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering der werken, in de mate bepaald door de overeenkomst en door de wet.
b) Na de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen, overhandigt de vennootschap –verkoopster aan de beheerder van het gebouw alle waarborgcertificaten waarover zij beschikt.
De vennootschap – verkoopster zal dan haar kopers in al haar rechten doen treden tegenover de aannemer en zijn onderaannemers en dit ook ingeval haar waarborgrechten belangrijker zouden zijn dan de verbintenissen die zij zelf genomen heeft tegenover de kopers krachtens onderhavige basisakte.
Artikel 8. – LEVERINGSTERMIJN – VERGOEDING VOOR VERTRAGING.
a) Begin der werken en uitvoeringstermijn.
De bouwwerken werden begonnen op vijftien november negentienhonderd zevenenze ventig.
De bouwwerken van de privatieve gedeelten welke deze laatste in staat stellen om voorlopige opgeleverd te worden (alsmede van de gemeenschappelijke gedeelten om aan deze privatieve
gedeelten een normale bewoonbaarheid te verzekeren) zullen voor de Paasvakantie negentienhonderd negenenzeventig beëindigd zijn.
De uitvoeringswerken aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en welke deze laatste in staat stellen om, voorlopig opgeleverd te worden, zullen beëindigd zijn op één november negentienhonderd negenenzeventig.
Deze termijn moet worden verstaan met de gebeurlijke voorbehouden hierna bepaald onder letter c).
Indien de koper gedurende de uitvoering van het contract bijkomende werken bestelt, houd de verkoer zich het recht voor een verlenging van de vooraf voorziene termijn te eisen.
b) Vergoeding voor vertraging.
Xxxxxxx van niet gerechtvaardigde vertraging in de afwerkingstermijn voorgeschreven in paragraaf a) hiervoor, vertraging die voor gevolg heeft de uitbating en de bewoning van het verkocht privatief gedeelte totaal te beletten, zal de verkoper aan de koper die er aanvraag naar doet bij aangetekend schrijven, een vertragingsvergoeding moeten betalen die overeenstemt met een normale huurprijs.
Deze vergoeding, op het bedrag dewelke de koper uitdrukkelijk zijn akkoord heeft gegeven, zal worden uitbetaald met uitsluiting van alle andere vergoedingen.
c) De termijnen bepaald in punt a) hierboven, zullen zonder afbreuk te doen aan enig ander artikel van onderhavig contract, verlengd worden met het aantal werkdagen gedurende dewelke de aannemer niet heeft kunnen voort werken ingevolge onvoorziene gevallen of overmacht zoals, conventioneel, oorlog, lock-out, staking, politieke of sociale onlusten, aanhoudende regen, vorst, storm, overstromingen en hun ge volgen, tekort aan werkkrachten, moeilijkheden in de levering van de materialen, uitvoering door de overheid van grote werken die de markt verstoren of alle andere gebeurtenissen onafhankelijk van de wil der aannemers, die de bouw verhinderen, vertragen of stopzetten.
Ingeval de werken tijdelijk onderbroken worden voor één der bovengenoemde redenen, zullen de termijnen van rechtswege verlengd worden met een periode gelijk aan de duur van de onderbreking vermeerderd met vijf werkdagen.
Worden niet als werkdagen beschouwd : de zaterdagen, zondagen, wettelijke feestdagen, jaarlijks betaalde verlofdagen, dagen waarop wegens stormweer en zijn gevolgen op erkentenis van de architect, het werk onmogelijk was gedurende minstens vier uur.
Artikel 9. – WAARBORG TOT VOLTOOIING.
Gelijkvormig de beschikkingen der wet van negen juli negentienhonderd eenenzeventig (wet Breyne), verbindt de verkoper zich aan de koper ten laatste bij de ondertekening van de authentieke akte van verkoop een attest af te leveren waaruit blijkt dat een in België gevestigde Bank of een instelling onderworpen aan de controle der hypotheekmaatschappijen, zich als waarborg verbindt de sommen uit te betalen nodig voor de afwerking van het gebouw.
Artikel 10. – TOEGANG TOT DE WERF.
De kopers zijn enkel toegelaten op de werf, indien ze vergezeld zijn van een afgevaardigde van de vennootschap –verkoopster, op afspraak en op hun eigen risico, zonder dat ze enig verhaal zullen kunnen uitoefenen tegen de vennootschap –verkoopster, de architect of de ondernemer indien hen bij het bezoek een ongeval overkomt.
Artikel 11. – WIJZIGINGEN DER VERKOOPSVOORWAARDEN.
De bo venvermelde verkoopsvoorwaarden kunnen eventueel onder toepassing vallen van nieuwe wettelijke bepalingen die aan allen verplicht opgelegd worden. Zij zullen bijgevolg, indien nodig, gewijzigd worden onder vorm van afwijking aan de verkoopsovereenkomst en/of aan de authentiek verkoopsakte.
Artikel 12. – REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM.
De vennootschap –verkoopster heeft een algemeen reglement van mede-eigendom doen opstellen om het onroerend statuut te bepalen van het gebouw dat zij in privatieve en gemeenschappelijke gedeelten heeft verdeeld.
Dit reglement van mede-eigendom, dat verplichtend is voor de vennootschap –verkoopster en de eigenaars van het gebouw, is eveneens verplichtend voor al hun opvolgers en rechtshebbende ten welke titel ook.
Elke akte van eigendomsoverdracht of eigendomsverklaring of van genotsoverdracht of genotsverklaring, die tot voorwerp heeft de privatieve elementen van het gebouw, met inbegrip van alle huurovereenkomsten en genotafstanden, zullen uitdrukkelijk moeten vermelden dat de nieuwe belanghebbende kennis heeft genomen van de basisakte en dat hij in alle rechten en verplichtingen treedt die er uit volgen.
Artikel 13. – BEVOEGDHEID DER RECHTBANKEN.
Onder voorbehoud van wat bepaald is in artikel 4/III hiervoor, wordt elke betwisting betreffende de uitvoering van onderhavige clausule en verkoopsvoorwaarden, naargelang het bedrag van de eis, voorgelegd hetzij voor de Vrederechter van het kanton, hetzij voor de Rechtbanken van Brussel, die alleen bevoegd is.
Artikel 14. – VOLMACHT.
Elke eventuele koper van een gedeelte van het gebouw waar van sprake in deze akte, geeft door het feit zelf van de ondertekening van zijn aankoopakte, aan de vennootschap – verkoopster volmacht om in zijn naam en plaats elke erfpacht af te sluiten en te tekenen met de elektriciteitsdiensten.
De vennootschap –verkoopster mag deze pacht sluiten tegen de prijs, lasten en voorwaarden die zij nuttig en nodig acht.
Volgen de handtekeningen.
Geregistreerd achtentwintig bladen, zonder verzending op het derde registratiekantoor te Ukkel, op zevenentwintig december negentienhonderd zevenenzeventig. Boek 6/21 blad 93 vak 24. Ontvangen tweehonderd vijfentwintig frank.
De Ontvanger a.i. (getekend) G. Bert.