Welke onderwerpen komen aan bod ?
Onderhoudscontracten Agentschap Facilitair Bedrijf
Welke onderwerpen komen aan bod ?
1. Voorstelling agentschap Facilitair Bedrijf
2. Onderhoud : positionering
3. Contract types & aanwending
4. Aandachtspunten
5. Onderhoud voor grote vs. kleine gebouwen
6. Xxxxxx en opvolging
▪ IVA zonder rechtspersoon
▪ +/– 750 collega’s
▪ Missie : verstrekken van facilitaire dienstverlening met aandacht voor kwaliteit, marktconformiteit, effectiviteit en duurzaamheid
▪ Waar voor uw geld (Value for money)
▪ Doel : VO–brede ondersteuning
▪ Visie :
▪ Kenniscentrum
▪ 1e aanspreekpunt
▪ Voorbeeldfunctie (inhoudelijk & overheidsopdracht)
▪ Bewegingen
▪ 1 juli 2014 : fusie van agentschap Facilitair Management en Entiteit ICT Beleid
▪ 1 april 2015 : fusie met afdeling Overheidsopdrachten
▪ In 2015 en volgende :
▪ fusies van Management Ondersteunende Diensten
▪ Facility managers met bredere impact
▪ 5e & 6e staatshervorming, toekomstige hervorming met provincies
▪ Structuur van het huidige agentschap
:
▪ AG + stafdiensten (incl. HR)
▪ Vastgoed
▪ Bouwprojecten
▪ Technisch Beheer
▪ Regionale Dienstverlening
▪ Centrale Facilitaire Dienstverlening
▪ Overheidsopdrachten en Aankoopcentrale
▪ IT diensten
▪ Relatiebeheer en Beleid
▪ 3 teams :
▪ Technieken
▪ 4 niches : Energie & milieu, HVAC, Onderhoud, Elektriciteit & veiligheid (incl. data)
▪ Specialisaties : audiovisuele ondersteuning, Voice systemen, IT field support
▪ Bouwtechnisch Beheer
▪ 3 regio’s : Antwerpen–Limburg, Oost–&West–Vlaanderen, Brussel&Vlaams–Brabant
▪ Opvolging onderhoudscontracten & kleine werken
▪ Contractbeheer
▪ Financieel contractbeheer & addenda
Structuur Technisch Beheer
▪ Rol / opdracht
▪ Technische rol (advies, sturing, opmaak …) bij
▪ Projecten
▪ Raamcontracten
▪ Uitbating
▪ Geen eigen uitvoeringen behalve voor Audiovisuele technieken
▪ Studie & aanbesteding
▪ Raamcontracten :
▪ Onderhoudscontracten : zelf of sjabloon via raamcontractant
▪ Deelopdrachten via raamcontract of apart bestek
▪ Kleine prijsvragen
▪ Attesten : BA4/BA5, VCA
De positionering van onderhoud in facilitair beheer
▪ Onderhoudsnoden duiken op in verschillende fasen van facilitaire bedrijfsvoering
▪ Klassiek : gebouw met bijhorende activiteiten in gebruik
▪ Minder evident :
▪ Xxxxxxxxx aan Xxxxxxxx beleid kunnen verschillende onderhoudsvormen gekozen worden
▪ Onderhoud kan gekoppeld worden aan een project
▪ Onderhoud tijdens de waarborg periode
▪ Gekoppeld aan de vastgoed portefeuille
▪ De vastgoed status van de gebouwen wordt jaarlijks bepaald
▪ Afstoot
▪ Behoud
▪ Masterplan
▪ Dit kan ook voor activiteiten in gebouwen
▪ De vastgoed status bepaalt de
onderhoud effort
▪ Wettelijke verplichtingen & arbeidsveiligheid
▪ Andere inspanningen : evaluatie in functie van vastgoed status dus toekomst van het gebouw / de activiteit + visie over
De vastgoed portefeuille van de Vlaamse overheid
▪ Eigendommen
▪ Eigenaars– en gebruikslasten
▪ Huur
▪ Hoe lang nog ?
▪ Huurderslasten
▪ Huurschade voorkomen
▪ Omvang & benutting is zeer variabel (kantoor, andere)
Labo
▪ Masterplannen – bijv. Waterbouwkundig (foto) of KMSKA
Waarborg & onderhoud in projecten
▪ Issue 1 : waarborg is enkel toepasbaar mits preventief onderhoud gedurende waarborgperiode conform instructies fabrikant of ontwerper
▪ Issue 2 : het unieke karakter van een merk of ontwerp kan de keuze van de latere onderhoudsfirma beperken
▪ Dus een aparte prijsvraag kan duur uitvallen
▪ Issue 3 : een correct business plan houdt rekening met alle kosten verbonden aan de TCO, dus niet enkel investering (CAPEX) maar ook relevante recurrente kosten (OPEX) zoals energie, onderhoudskosten, vervangingskosten …
De positionering van onderhoud Xxxxxxxx & onderhoud in projecten
▪ Mogelijke aanpak voor onderhoud in projecten :
▪ Prijs = Installatie + X jaar onderhoudscontract + Preventief onderhoud (2 keuzes)
▪ Preventief onderhoud in garantie inbegrepen
▪ Preventief onderhoud extra prijs
▪ Sterkere incentive, ook duidelijk ingeval niet–uitvoering
▪ X jaar onderhoud in Vermoedelijke Hoeveelheid
▪ Onderhoudsattesten aan te leveren voor betaling
▪ X = 4 (overheden) maar gemotiveerd hoger mag
▪ Vereisten naar technologische levensduur,
▪ Mogelijke aanpak voor onderhoud in projecten :
▪ Grote projecten vergen een aangepaste aanpak waarin een standaard prijskoppeling geen oplossing biedt
▪ Beheercontract tijdens waarborg, voorafgaand aan onderhoudscontract
▪ DBFM(O) ?
▪ Eigen kennis / kennis in huis blijft noodzaak
▪ Belang van de contractuele bepalingen op het einde van het contract
▪ Technologische levensduur
▪ Vraag minimaal X jaar (vb. 5) fabrikant ondersteuning van alle onderdelen van het aangeboden product
▪ Policy rond installatie van updates en upgrades
▪ Updates inbegrepen in de onderhoudsvergoeding
▪ Upgrades apart te bestellen, maar geen verplichting voor alle installaties
▪ Vb. 1 versie overslaan
▪ Koppeling mogelijkheden (ICT)
▪ Remote ondersteuning
▪ Preventief onderhoud
▪ Regulier gepland onderhoud
▪ Dringend gepland onderhoud (= voorkomen uitval)
▪ Correctief onderhoud
▪ Modificatief (curatief) onderhoud
▪ Predictief onderhoud
▪ Prestatiegericht onderhoud
▪ Omnium onderhoud
▪ Wetgevend kader
▪ CODEX /ARAB – verplichtingen van de werkgever
▪ Niet alle onderhoud is wettelijk verplicht maar op basis van arbeidsveiligheid is er een morele verplichting
▪ Wettelijke verplichtingen rond keuring en risico–analyses versterken deze morele verplichting
▪ Regionale verplichtingen, bijv.
▪ HVAC
▪ Bepaalde sectoren (brand)
▪ Preventief of predictief onderhoud ?
▪ Onderscheid :
▪ Preventief = volgens kalender en status
▪ Voorschriften van fabrikant of ontwerper, niet steeds conform gebruik
▪ Predictief = volgens status of noodzaak
▪ Preventief wordt soms strak toegepast ongeacht status € blind vertrouwen
▪ Predictief hangt sterk af van zelfanalyse van uitrusting of goede opvolging
(voorbeeld)
P : Personeel T : Technieker S : Specialist
▪ Correctief onderhoud
▪ Interventie en herstelling na storing
▪ Herstelling tegen betaling van materialen / materialen + uren / alles incl. verplaatsing … bepaal wat inbegrepen moet zijn, of check het voorstel
▪ Remote onderhoud :
▪ snelheid & diagnose mogelijkheden
▪ ICT security ! (VLAN in VPN, ..)
▪ Apart type : omnium
▪ Terminologie
▪ Interventietijd
▪ Hersteltijden – FIX of SOLVE
▪ Service levels
▪ Modificatief onderhoud
▪ Wijzigingsonderhoud
▪ Kleine wijzigingen aan bestaande installaties inclusief uitbreidingen / reducties ten gevolge van verhuizingen, beperkte renovaties, …
▪ Kosten = manuren + materialen
▪ Manuren : prestaties in regie (diverse kwalificaties)
▪ Materiaal : winstmarge
▪ Vast (eenvoudig) of in functie van omvang project
▪ Prestatiegericht onderhoud
▪ Onderhoud op basis van de resultaten van de onderhoudsfirma, uitgedrukt in KPI (prestatie–niveaus) zoals
▪ Continuïteit
▪ Energie performantie
▪ Comfort & klachten
▪ Rapportering
▪ Het begrip ‘technisch beheer’ : dit omvat een actieve rol van de onderhoudsfirma om de performantie van installaties te bestendigen / te verbeteren
Microsoft
▪ Alle onderhoud start met een voorwerp van onderhoud : een gebouw met de inventaris van de te onderhouden uitrustingen, en de bijhorende documenten
▪ Overzichtelijke opbouExcewl-werkblad
▪ FMIS compatibiliteit
▪ Duidelijke opgave van wat niet in onderhoud zit
▪ Of wat elders in onderhoud steekt (vb. eigenaar)
▪ Aandacht voor interfacing = grijze zones
▪ Betrouwbaar & up to date asbuilt +
▪ Onderscheid vaste en vermoedelijke hoeveelheden
▪ Manuren of (halve) mandagen in vermoedelijke hoeveelheid in regie
▪ Eventueel met onderscheid naargelang niveau (klusjesman, technieker, HVAC technieker)
▪ Indien niet …
▪ Een onvolledige of vage inventaris vertaalt zich in een prijsvorming (als die er komt!) waarin de xxxxxx’x verhaald worden op de opdrachtgever
▪ Passages die onbeperkte uitbreidingsclausules bevatten houden een risico in voor de opdrachtnemer, die dat doorrekent
Aandachtspunten
▪ Andere elementen voor het contract :
▪ Duur
▪ 1 periode of X schijven van Y jaar (vb 3 x 3) ?
▪ Opzegmogelijkheden en mogelijke verlengingen
▪ Opzeg
▪ Wederzijds ?
▪ Te respecteren termijnen voor opzeg
▪ Continuïteit van dienstverlening
▪ Indien schijven : per schijf ?
▪ Verlengingen
▪ Gekoppeld aan wijzigingen van contract (motivatie – overheden)
▪ Gekoppeld aan onderhandelingsronde
▪ Afspraken in het contract
▪ Facturatie
▪ Vast versus voorwaardelijk (regie) deel
?
▪ Validatie principe : wie valideert en binnen welke termijn ?
▪ Facturatie termijn : X dagen na aanvaarde factuur (X = 30 of langer)
▪ Periode : per X maand (vaak voorkomend
of meer
: 3 of 6)
▪ Verrekeningen in min
▪ Boetes / straffen
▪ Meerwerken
▪ Afspraken in het contract
▪ Kwaliteit van de prestaties
▪ Het bestek legt vast welke kwaliteit moet geleverd worden en hoe dit gewaarborgd moet worden
▪ Rapporteringen
▪ Penalisaties
▪ Het risico van % definities
▪ 99% storingsvrij per jaar = impact van 3,5 dagen per jaar, niet vrij te kiezen
▪ De aard van penalisaties wordt vertaald in de risico–analyse van de inschrijver, en in zijn prijsvorming
▪ 1h interventietijd of 4h voor alle soorten incident maakt een enorm
▪ Afspraken in het contract
▪ Rapportering en opvolging
▪ Door OH firma enkel ? Of derde ?
▪ Aanvaarding van het verslag : principes
▪ Welke types rapporten & vormgeving
i
▪ Planning ! Preventief onderhoud met impact moet tijdig aangekondigd worden zodat de opdrachtgever z ch
kan organiseren
Microsoft Word-document
▪ KPI – Key Performance Indicators
▪ “Projecten”
▪ Incidenten
▪ Frequentie van rapportering per rapport type
▪ Afspraken in het contract
▪ Mogelijke rollen van de onderhoudsfirma
▪ Preventief & correctief onderhoud
▪ Rol bij projecten op “beperkte” schaal
▪ Adviserende rol
▪ Steeds deels uitvoerend (veilig desactiveren), soms totaalproject
▪ Indien omnium contract : relatie tot bestaande verplichtingen & apparatuur
▪ Rol bij grote renovaties : meerdere petten van de onderhoudsfirma, te
▪ Meerdere petten uitgelicht – voorbeeld
▪ Een gebouw van 1,000 werknemers wordt gerenoveerd, terwijl het in gebruik blijft
▪ Tussentijdse verhuizen na tussentijdse inrichtingen
▪ Gecontroleerde afschakeling van uitrustingen, eventueel vervanging
▪ Veilig houden van het gebouw door integratie van bestaande en nieuwe uitrustingen, die af– resp. opgebouwd worden
▪ Overwaken van de waarborg op nieuwe uitrustingen
Onderhoud voor grote vs. kleine gebouwen
▪ Welk type onderhoudscontract pas ik toe ?
▪ Multidisciplinaire contracten
▪ Alle disciplines
▪ Soft & hard facilities
▪ Incl. security
▪ Beperkte uitzonderingen mogelijk
▪ Mogelijkheid om extra prestaties toe te voegen
▪ Unidisciplinaire contracten
▪ Enkel HVAC, liften, keuringen …
▪ Pas toe wat nodig is per gebouw
▪ Toegepast binnen de Vlaamse overheid
▪ Multidisciplinaire technische onderhoudscontracten worden enkel gesloten voor grote of geclusterde gebouwen of combinatie van beide :
▪ VAC en hoofdgebouwen in Brussel
▪ Cluster voorbeeld :
▪ gebouwen uit cultuursector, te klein voor individueel contract, gebundeld wel interessant qua ligging en specialisaties
▪ Oude contracten tot 20 jaar, nieuwe contracten 7 tot 10 jaar.
▪ Toegepast binnen de Vlaamse overheid
▪ Unidisciplinaire onderhoudscontracten zijn vooral van toepassing voor aparte kleine & middelgrote gebouwen maar kunnen ook toegepast worden in hoofdgebouwen (blustoestellen !)
▪ HVAC, Liften, Blustoestellen, Voice, Toegangscontrole & tijdsregistratie
▪ Omvat ook soft facilities (schoonmaak) en security (op maat van gebouw)
▪ 3 à 4 jaar looptijd
Aard gebouw | Type | Multidisciplinair | Unidisciplinair | |||
Groot kantoor, hoofdzetel | Type 1 | X | (X) | (X) : enkel voor bepaalde functies of disciplines | ||
Klein kantoor, lokale zetel | Type 2 | X | ||||
Gemengd gebouw, kantoor en werkplaats | Type 3 | X | ||||
Specifiek gebouw, kantoorfunctie beperkt | Type 4 | X | (X) | |||
Soort onderhoud | Type 1 | Type 2 | Type 3 | Type 4 |
Preventief onderhoud | X | X | X | X |
Correctief onderhoud | X | X | X | X |
Vervangingsonderhoud | X | X |
Beleid – Strat
egi
e
onderhoudscontracten
▪ Inclusief totale waarborg = omnium onderhoud
▪ Te bepalen : welke voorwerpen in omnium
▪ Soms is vervanging bij defect prijsmatig interessanter
▪ Prijs & kwaliteit ipv enkel prijs
▪ Complexere omgeving
▪ Kritischer omgeving (business continuity)
▪ Termijn : tendens naar 10 jaar
▪ Te overwegen item : korting na 5 jaar, wegens betere kennis van gebouw
▪ Raamcontract “consultancy onderhoud” voor ondersteuning bij opmaak & gebruik & evaluatie (conditiemeting)
Multidisciplinair onderhoudscontract
▪ Gunning
▪ Prijs : typisch 50%
▪ Kwaliteit : meerdere criteria zoals
▪ Ingezet personeel (kwalificaties) : 10%
▪ Organisatie (incl. aantal personen en onderaanneming) : 10%
▪ Voorstel van meerwaarden : 5%
▪ Software voor opvolging : 10%
▪ Verduidelijking gepresteerde uren : 15%
▪ Xxxxxxxxx xxxxxx ingeval samenwerking met private partners : publicatie via e– procurement
▪ Nieuwe wet laat samenwerking van overheden en met private partijen toe
Multidisciplinair onderhoudscontract
▪ Service levels – aparte bijlage bij Boeten en Straffen
▪ Definitie FIX en SOLVE
▪ Definitie Enige en Dagelijkse Straf
▪ Soorten straffen :
▪ Algemene straffen (documentatie, helpdesk ..)
▪ Bouwdeel gebonden straffen
▪ Kantoren
▪ Keuken
▪ Computerzaal
Multidisciplinair onderhoudscontract
▪ Service levels – what if ???
▪ Stap 1 : PV van vaststelling
▪ Stap 2 : antwoord firma
▪ Stap 3 :
▪ Of : antwoord aanvaard
▪ Of : PV van ingebrekestelling, met bepaling van strafmaat
▪ Boete ≠ Straf
▪ Xxxxxxxxx verschillende sanctie, art,2 KB Uitvoering
▪ Boete kan kwijtgescholden worden
Multidisciplinair onderhoudscontract
▪ Opvolging
▪ Belang startvergadering
▪ Kalender van gepland onderhoud
▪ Vooral : onderhoud met impact (Hoogspanning)
▪ Aan te leveren in november jaar X– 1; verfijning PLM datum naargelang tijdstip nadert
▪ As–built en andere documenten moeten aantoonbaar actueel blijven
▪ Audit kan helpen, aangekondigd of shock
▪ Stramien van vergadering
▪ Opvolging actiepunten (niet enkel offertes)
▪ GBS koppeling met eigen platform
▪ Toegewezen beheerder die contract kent en betrokken wordt bij opmaak, en ook bij inrichting en/of wijzigingen aan ‘het goed’
Multidisciplinair onderhoudscontract
▪ Totale waarborg = vervangingsonderhoud, met meerdere formules
▪ Buffer voor vervanging na defect of slijtage
▪ Op risico van OH-firma : volledig, deels, …
▪ Op einde contract :
▪ Vb. overschot terug – 5% voor administratiekosten
▪ Procedure voor afname van krediet
▪ Kosten < drempelbedrag1 = in normaal onderhoud inbegrepen
▪ Kosten > drempelbedragen = afspraken
Unidisciplinaire onderhoudscontracten
▪ Uitvoering als raamcontract
▪ Specifieke onderwerpen
▪ Voor diverse types gebouwen, kantoor & niet–kantoor, groot & klein
▪ Regime & duur in functie van
▪ Overheidsopdrachten : 4 jaar max. maar gemotiveerd overschrijden mag
▪ Marktsituatie : 10 jaar voor blustoestellen
▪ Risico : vb. liften (3e RC) in omnium
▪ Toegang tot FMIS, opslag attesten / rapporten + indicatie ernst
▪ Aanwezigheid attest is extra controle voor betaling
▪ Opvolgingstool van inschrijver €
bepaal aantal simultane logins
Unidisciplinaire onderhoudscontracten
▪ Opvolging door specifieke verantwoordelijke
▪ 3maandelijkse vergaderingen, met vaste en variabele agenda
▪ Uitbreidingen / schrappingen
▪ Fouten / opmerkingen
▪ Evolutie / productinfo dus evt. onderhandeling over extra posten
▪ Inclusief bespreking PV & toepassing straf / boete
▪ Toekomstig issue : mini–competitie
▪ Geen afname bij alle spelers gegarandeerd = aparte afspraken
▪ Pro / contra & tendensen
▪ 1 groot contract voor 1 groot gebouw
▪ Coördinatie van alle/diverse activiteiten met mogelijke (wederzijdse) impact in 1 hand
▪ Rapportering in FMIS versus tool van de onderhoudsfirma : duidelijke bepalingen rond verplichte aanwending
▪ Conforme nieuwbouw of renovatie bevat steeds meer complexiteit – al dan niet gekoppeld aan specifieke bestemming van het gebouw – i.h.b. voor energie– en comfort regeling & security/safety
▪ Koppeling aan energie performantie
▪ Pro / contra & tendensen
▪ Aspect van onderaanneming voor eenvoudige of gespecialiseerde activiteiten
▪ Meerprijs zonder meerwaarde ? vb. blustoestellen
▪ Aspect ‘organisatie’ indien impact, vb. liften
▪ Kennis in huis voor opvolging is ‘anders’ dan voor aparte contracten
▪ Overstap naar andere partij is aandachtspunt – monopolie risico
▪ Tendens : bundeling van middelgrote gebouwen in 1 contract of combi groot
▪ De definitie van “klein”
▪ Theoretische drempel overheidsopdrachten : 8500 euro + BTW
▪ Maar overschrijding is gemotiveerd mogelijk
▪ Indien via raamcontract
▪ Delegaties eigen aan gebruiker
▪ Indien technische exclusiviteit OH firma motiveerbaar is
▪ Hoogdringendheid – wettelijke bepaling !
▪ Onderhandeling indien vermoeden te hoge prijs van OH firma of inschrijver(s) !
Xxxxxx en opvolging
▪ Beheer van het goed
▪ Wat is of omvat “goed beheer” ?
▪ De term “actief beheer” komt vaak voor in contract teksten
▪ Opvolging
▪ De organisatie van de opvolging : wie doet / mag wat
▪ Gedurende de looptijd van het contract
▪ Start–benchmarks
▪ Einde–verificatie
▪ Tussenin ?
▪ Beschikbare tools
Goed beheer
▪ Voorkomen is beter dan genezen :
▪ Contracten en procedures worden op elkaar aangepast
▪ Belang van goed gepland preventief onderhoud
▪ Impact van preventief onderhoud !
▪ Belang van toezicht :
▪ Zelf & door derden
▪ Steekproef & audit
▪ Belang van service levels
▪ Beperk de schade, herstel de continuïteit
▪ Beperk het risico voor mensen & assets
Actief beheer
▪ Uitbreiding op goed beheer
▪ Niet enkel preventief, ook sturend of adviserend voor renovaties en vervangingen
▪ Niet enkel doen wat moet gedaan worden, partnership met tussen klant en uitvoerder om op eerlijke basis de scope te onderhouden
▪ Xxxx met vastgoedbeheer :
▪ waarde–behoud en waarde vermeerdering
▪ Innovatieve toepassing : andere aanwending?
▪ Vergt lange termijn denken op operationeel en management level –
Meerjarenplanning CAPEX Aandachtspunt : OPEX
Opvolging
▪ Dagdagelijks versus periodiek
▪ Dagdagelijks : focus op operationeel
▪ Periodiek : kwaliteitsopvolging, meer dan enkel incident management
▪ Periodiek periodiek : elke 4e periodieke opvolgingsvergadering = management level
▪ Profiel van de verantwoordelijken voor opvolging
▪ Incl. scholing / continuïteit
▪ Tools voor opvolging : FMIS, audit,
…
▪ Operationeel en kwaliteitsgericht
Opvolgingstools
▪ Gelinkt aan de service levels en benchmarks in het contract
▪ Korte termijn – operationeel
▪ Langere termijn – status & benchmarks
▪ Operationeel : SLA’s voor interventies en preventieve prestaties, en andere prestaties
▪ Langere termijn opvolging :
▪ Audit – gericht op onderwerpen (energie
!)
▪ Start – stop en tussenin
▪ Aandacht voor wijzigingen in gebruik
▪ NEN2767 – conditiemeting
▪ Interpretatie mogelijkheden beperkt
▪ Koppelbaar aan risico
▪ Correct gebruik en interpretatie !
▪ Benchmark bij start – stop en tussenin
▪ Belang van de methodiek
▪ NEN2767 is ingeburgerd in Nederland, groeiend in Vlaanderen
▪ Visuele & auditieve controle van uitrustingen
▪ Resultaat van audit = doorlichting en beoordeling van objecten
▪ Gericht op een adres, maar resultaten kunnen geconsolideerd behandeld
worden
▪ Regionaal
1.600.000
Kostenverdeling huurder / eigenaar
1.200.000
▪ Eigendomsstatus1.400.000
▪ Organisatie
kostprijs / 5 jaar
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
huurder eigenaar totaal
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
eigenaar huurder
▪ Voordelen van de NEN2767
▪ Normatieve onderbouwing
▪ Bevatbare resultaten
▪ Kan volledig of op onderdelen
▪ In principe 3 tot 5 jaar geldig
▪ Aandachtspunten voor de NEN2767
▪ Zegt niets over de goede werking€ BOEI context
▪ Kan gekoppeld worden aan het risico
▪ Score & subscores interpreteren
▪ Issue : “einde levensduur”
▪ Integratie in een onderhoudscontract
▪ Management : sturen op conditie of op gebreken ?
▪ Vastgoed status !
▪ Risico–sturing
▪ Toegewezen personen met kennis van het contract en kennis van de materie
▪ Vinger aan de pols – regelmatige opvolging
▪ Wie maakt rapport ?
▪ Wie bepaald inhoud ?
▪ Meer dan een behandeling van issues en offertes van de onderhoudsfirma … shift naar preventie
▪ Controle op prestaties
▪ Doorlichting werkbonnen : tijdig, volledig, paraaf
▪ Doorlichting installaties
▪ Op zicht = conditiemeting
▪ Op performantie !
& vastgoed
▪ Situaties :
▪ Nieuw gebouw – eerste contract
▪ Bestaand gebouw – vernieuwd contract
▪ Bestaand gebouw – eerste contract
▪ Begrippen ‘risico’ en ‘conditie’
Beheersovereenkomst – variante
▪ Context : een gebouw of faciliteit wordt door een eigenaar ter beschikking gesteld van een derde
▪ Belang :
▪ Afspraken met gebruikers
▪ Eigenaarslasten – gebruikerslasten
▪ Verplichtingen van gebruikers
▪ Wettelijke
▪ Goed huisvaderschap
▪ Onderhoud van uitrustingen
▪ Intrede versus uittrede
▪ PV
▪ Conditie / risico
De toekomst …
▪ TCO denken omvat CAPEX en OPEX denken
toe
▪ Goed beheer laat dynamisch vastgoedbeleid
▪ Zichtbaarheid van goed beheer moet opgedreven worden