AKTE VASTSTELLING ERFPACHT- EN KOOPSTARTBEPALINGEN

AKTE VASTSTELLING ERFPACHT- EN KOOPSTARTBEPALINGEN

(versie 1 maart 2022)

Heden drieëntwintig februari tweeduizend tweeëntwintig, verscheen voor mij, xx. Xxxxxx Xxxx Xxxxxxx, notaris te Barneveld:

xxxxxxx xx. Xxxxxxx Xxxxxx, geboren te Zevenaar op achtentwintig januari negentienhonderd zesentachtig, werkzaam ten kantore van mij, notaris, kantoorhoudende te 0000 XX Xxx, Stationsweg 36, te dezen handelend als gevolmachtigde van de te Amersfoort gevestigde stichting:

Stichting OpMaat, kantoorhoudende Plesmanstraat, 3833 LA Leusden, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 24357948.

Van gemelde volmacht blijkt uit een onderhandse akte van volmacht die aan deze akte is gehecht. De verschenen persoon, handelend als gemeld, verklaarde het navolgende:

ERFPACHT- EN KOOPSTARTBEPALINGEN INLEIDING

1. In deze akte wordt de inhoud van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen vastgesteld. Deze

Erfpacht- en KoopStartbepalingen worden gebruikt door toegelaten instellingen (woningcorporaties) als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, door vastgoedondernemers, door provincies en door gemeenten, allen hierna genoemd erfverpachter. De toepassing van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen beoogt het

eigenwoningbezit van particulieren te bevorderen en een evenwichtige verdeling van enerzijds de individuele belangen van particuliere kopers van KoopStartwoningen en anderzijds het algemene belang van de volkshuisvesting tot stand te brengen.

2. Om voor KoopStart in aanmerking te komen dient, bij leeg te verkopen bestaande

woningen, uit een financiële toets te blijken dat de koper niet de financiële mogelijkheden heeft om de woning of het appartement te kopen zonder de bij KoopStart te verstrekken koperskorting.

3. Door de uitgifte in erfpacht van een woning of een appartement aan de particuliere koper

wordt beoogd de eigendom in materiële zin van deze woning of dat appartement inclusief de (onder)grond aan de particuliere koper over te dragen. De particuliere koper heeft als erfpachter hetzelfde genot van de woning of het appartement als een eigenaar met inachtneming van het bepaalde in de Erfpacht- en KoopStartbepalingen. De particuliere koper is verplicht om de woning of het appartement zelf te bewonen. De erfverpachter heeft vanwege de hierna te noemen en te verlenen koperskorting met name een financieel belang bij de woning of het appartement.

4. Vanwege de betaalbaarheid van de woning of het appartement voorzien de Erfpacht- en KoopStartbepalingen in een regeling waarbij een koperskorting wordt verstrekt op de marktwaarde van de woning of het appartement. Vanwege deze koperskorting verkrijgt zowel de particuliere koper als de erfverpachter een gedeeld belang bij de

waardeontwikkeling van de woning of het appartement.

Indien de erfverpachter een toegelaten instelling (woningcorporatie) is als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, voldoet de deling van de waardeontwikkeling aan de regels die hiervoor zijn vastgesteld door de minister van het Ministerie van Binnenlandse Zaken

en Koninkrijksrelaties (de “fair-valueverhouding”).

Indien de erfverpachter een vastgoedondernemer, provincie of gemeente is, stelt deze erfverpachter de deling van de waardeontwikkeling zelf vast en is het

waardeontwikkelingspercentage van de erfverpachter gelijk aan het percentage van de koperskorting óf gelijk aan het percentage dat volgt uit de regels die hiervoor voor

woningcorporaties zijn vastgesteld door de minister van het Ministerie van Binnenlandse

Zaken en Koninkrijksrelaties (de “fair-valueverhouding”).

Vanwege de toepasselijkheid van de eigenwoningregeling van de inko mstenbelasting (hypotheekrenteaftrek) bedraagt het waardeontwikkelingspercentage van de particuliere koper minimaal vijftig procent (50%).

5. De Erfpacht- en KoopStartbepalingen voorzien in een vergoedingsregeling (Hoofdstuk 7, 8 en 9). Op grond van de vergoedingsregeling is de particuliere koper verplicht om aan de erfverpachter een vergoeding (vergoedingsbedrag) te betalen. Door het betalen van het vergoedingsbedrag wordt de particuliere koper gedurende zijn bewoning in staat gesteld om het volledige belang bij de waardeontwikkeling van de woning of het appartement alsmede de bloot eigendom daarvan te verkrijgen danwel in staat gesteld om met

medewerking van de erfverpachter de volledige eigendom van de woning of het appartement aan een derde te verkopen. De hoogte van de vergoeding is gelijk aan het bedrag van de oorspronkelijk door de erfverpachter verstrekte koperskorting vermeerderd of verminderd met een aandeel van de erfverpachter in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van de woning of het appartement. Het waarde-effect van de door de particuliere koper zelf aangebrachte verbeteringen maakt geen onderdeel uit van de waardeontwikkeling die wordt gedeeld. Deze regeling is zowel in het belang van de erfverpachter, omdat op deze wijze de voorbehouden koperskorting en het waardeaandeel op termijn aan de erfverpachter worden vergoed als in het belang van de erfpachter, omdat hij in de gelegenheid wordt gesteld om de volledige eigendom en de

waardeontwikkeling van de woning of het appartement te verkrijgen en de verkoopbaarheid daarvan te vergroten.

6. KoopStart heeft als doel dat kopers die beperkte financiële mogelijkheden hebben, toch in de gelegenheid worden gesteld om een betaalbare woning te verkrijgen. De onder 4. bedoelde koperskorting is in dit verband een essentieel onderdeel van KoopStart. Daarmee is niet verenigbaar dat de koper binnen afzienbare tijd, zonder de woning of het appartement te verkopen, zou overgaan tot afkoop van de koperskorting en het verkrijgen van het gehele belang bij de waardeontwikkeling van de woning of het appartement (omzetting naar eigendom, Hoofdstuk 8). Dit betekent dat volgens de Erfpacht- en KoopStartbepalingen de omzetting van erfpacht naar eigendom zonder tegelijk de woning of het appartement te verkopen, niet eerder kan plaatsvinden dan na verloop van een periode van drie jaar na de verkrijging van de erfpacht of een nader overeen te komen langere periode. Mede vanuit volkshuisvestelijk belang wordt deze verplichting bij wege van een onherroepelijk derdenbeding ook gemaakt ten behoeve van de gemeente waarin de woning of het appartement is gelegen.

7. In het geval de erfpacht op grond van het hypotheekrecht door de financier wordt verkocht verplicht de erfverpachter zich tot het geven van een bied- casu quo terugkoopgarantie van de erfpacht onder de in deze akte beschreven voorwaarden (Hoofdstuk 5).

Mocht de erfpacht in het kader van een verkoop door de hypothecaire financier of door middel van een andere executoriale verkoop niet worden verkocht aan de erfverpachter, maar aan een derde-partij dan geldt daarvoor een speciale regeling (Hoofdstuk 10). In dat geval is de oorspronkelijke erfpachter niet verplicht het hiervoor onder 5. bedoelde vergoedingsbedrag te betalen, maar gaat deze verplichting over op de executiekoper.

Daarbij is van belang dat voor de berekening van het in de toekomst verschuldigde

vergoedingsbedrag uitgegaan moet worden van de oorspronkelijke uitgifteprijs van de erfpacht en de marktwaarde van de woning of het appartement ten tijde van de uitgifte van de erfpacht en dus uitdrukkelijk niet van de veilingprijs en de marktwaarde ten t ijde van de executieverkoop. Wel bestaat de mogelijkheid dat het vergoedingsbedrag wordt gecorrigeerd indien blijkt dat de executiekoper (natuurlijk persoon die de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf bewoont) een belang heeft van minder dan vijftig procent (50%) bij de waardeontwikkeling van de woning of het appartement, mits in opdracht van de executiekoper de woning of het appartement wordt getaxeerd en het taxatierapport tijdig aan de erfverpachter ter beschikking wordt gesteld. Deze correctieregeling is opgenomen mede vanwege het feit dat het hebben van een belang bij de

waardeontwikkeling van ten minste vijftig procent (50%) is vereist voor de toepassing van de eigenwoningregeling van de inkomstenbelasting (renteaftrek).

8. In verband met het hiervoor onder 5. bepaalde is onderdeel van de regeling dat, wanneer de erfverpachter onverhoopt zijn leveringsverplichting van de bloot eigendom niet nakomt, belangrijke onderdelen van de Erfpacht- en KoopStartregeling komen te vervallen (Hoofdstuk 11). Met name dient hierbij gedacht te worden aan het feit dat het verleende kortingsbedrag voortaan aan de particuliere koper zal toekomen en dat hem niet een gedeelte, maar de gehele waardeontwikkeling van de woning of het appartement zal aangaan. Verder kan de erfverpachter in dat geval worden verplicht om de (bloot) eigendom van de woning of het appartement zonder tegenprestatie aan de particuliere koper over te dragen. Wegens het vervallen van onderdelen van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen wordt door partijen alsdan geen waarde toegekend aan de (bloot) eigendom van de woning of het appartement.

9. In deze akte is de inhoud van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen opgenomen. Bij elke akte van vestiging van erfpacht zal:

- naar de inhoud van de in de onderhavige akte opgenomen Erfpacht- en KoopStartbepalingen worden verwezen en zal deze van toepassing worden verklaard;

- een exemplaar van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen aan het voor de erfpachter bestemde afschrift van de akte van vestiging van erfpacht worden gehecht dan wel anderszins aan de erfpachter worden verstrekt.

HOOFDSTUK 1: INLEIDENDE BEPALINGEN

Inhoud Artikel 1.1

De Erfpacht- en KoopStartbepalingen bestaan uit de volgende hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1: Inleidende bepalingen;

- Hoofdstuk 2: Duur van de Erfpacht;

- Hoofdstuk 3: Taxatieregels;

- Hoofdstuk 4: Uitgifteprijs van de Erfpacht;

- Hoofdstuk 5: Bepalingen in verband met hypotheek;

- Hoofdstuk 6: Gebruik van het Registergoed door de Erfpachter;

- Hoofdstuk 7: Beperking bevoegdheid beschikking over de Erfpacht en betaling Vergoedingsbedrag;

- Hoofdstuk 8: Omzetting Erfpacht in (volle) eigendom en betaling Vergoedingsbedrag;

- Hoofdstuk 9: Verkoop van het Registergoed door de Erfpachter;

- Hoofdstuk 10: Regeling rondom executie van de Erfpacht;

- Hoofdstuk 11: Sanctie vervallen Erfpacht- en KoopStartbepalingen;

- Hoofdstuk 12: Slotbepalingen.

Definities Artikel 1.2

In de Erfpacht- en KoopStartbepalingen wordt verstaan onder:

a. Eigendom:

de eigendom van het Registergoed, bezwaard met de Erfpacht;

b. Erfpacht:

de erfpacht van het Registergoed;

c. Erfpachter of (Mede-)erfpachter:

ieder die geheel of gedeeltelijk gerechtigd is tot de Erfpacht;

d. Erfverpachter:

de eigenaar (Woningcorporatie, Vastgoedondernemer, Provincie of Gemeente) van het Registergoed dat is belast met de Erfpacht;

e. Gemeente:

de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente die gebruik maakt van de KoopStartregeling en waarbij geldt dat ten tijde van het aangaan van de Koopovereenkomst tussen deze rechtspersoon (als licentienemer) en de te Amersfoort gevestigde stichting: Stichting Opmaat of haar rechtsopvolger(s) (als licentiegever) een licentieovereenkomst bestaat met betrekking tot het gebruik van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen;

f. Hypotheekhouder:

degene(n) ten behoeve van wie één of meer recht(en) van hypotheek op de Erfpacht is (zijn) gevestigd, waaronder begrepen de rechtsopvolger(s) onder algemene of bijzondere titel van de hypotheekhouder;

g. Koopovereenkomst:

overeenkomst tussen Erfverpachter en Erfpachter tot vestiging van de Erfpacht door Erfverpachter ten behoeve van de Erfpachter;

h. Koper:

de partij die als koper optreedt in de Verkoopovereenkomst Registergoed;

i. Koperskorting:

het bedrag dat in mindering strekt op de Marktwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte van de Erfpacht en waarmee de Uitgifteprijs wordt bepaald (ook wel uitgedrukt in een percentage ten opzichte van de Marktwaarde);

j. Marktwaarde:

het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de

Waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben

gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang;

k. NRVT:

de te Rotterdam gevestigde stichting: Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs dan wel, indien deze stichting ten tijde van de totstandkoming van de Koopovereenkomst of de Omzettingsovereenkomst niet meer bestaat dan wel geen landelijke modellen voor taxatierapporten meer beheert en/of geen eisen voor validatie van taxatierapporten meer vaststelt, haar rechtsopvolger en bij gebreke daarvan een andere landelijk werkende instelling die deze werkzaamheden ten doel heeft;

l. NWWI:

de te Utrecht gevestigde stichting: Stichting Nederlands Woning Waarde Instituut NWWI dan wel, indien deze stichting ten tijde van de totstandkoming van de Koopovereenkomst of de Omzettingsovereenkomst niet meer bestaat dan wel geen taxatierapporten van woningen meer valideert, haar rechtsopvolger en bij gebreke daarvan een andere landelijk werkende instelling die deze werkzaamheden ten doel heeft;

m. Omzettingsovereenkomst:

de overeenkomst op grond waarvan tegen betaling van het Vergoedingsbedrag aan de Erfverpachter het volledig belang bij de waardeontwikkeling van het Registergoed alsmede de Eigendom door de Erfpachter of middels tussenkomst van de Erfpachter door de Koper van de Erfverpachter wordt verkregen, zoals uitgewerkt in Hoofdstuk 8 (Omzetting Erfpacht in (volle) eigendom en betaling Vergoedingsbedrag) respectievelijk Hoofdstuk 9 (Verkoop van het Registergoed door de Erfpachter);

n. Partner:

de (voormalige) echtgeno(o)t(e) van de Erfpachter, de (voormalig) geregistreerd partner in de zin van het wettelijk geregistreerd partnerschap van de Erfpachter of de persoon die met de Erfpachter samenwoont of heeft samengewoond, van welke samenwoning moet blijken uit een ten overstaan van een notaris gesloten samenlevingscontract, en waarbij geldt dat deze echtgeno(o)t(e), geregistreerd partner of samenwoner gedurende meer dan twaalf maanden met de Erfpachter op het adres van het Registergoed is ingeschreven (geweest) in de gemeentelijke basisadministratie. In het geval het huwelijk, het geregistreerd partnerschap of de samenwoning ten gevolge van het overlijden van de Erfpachter binnen deze periode van twaalf maanden eindigt, wordt de echtgeno(o)t(e), de geregistreerd partner of samenwoner niettemin als Partner beschouwd;

o. Project:

een verzameling van meerdere nieuw te bouwen, in aanbouw zijnde en/of opgeleverde nog niet in gebruik genomen grondgebonden woningen of appartementen die als één geheel

worden ontwikkeld, een eenheid vormen door bouwwijze, locatie en marktpositie en die

tegelijkertijd of binnen een beperkte periode in verkoop worden gebracht en waarvan minimaal vijf KoopStartwoningen deel uitmaken; deze verzameling kan meerdere

woningtypen bevatten;

p. Provincie:

de publiekrechtelijke rechtspersoon provincie die gebruik maakt van de KoopStartregeling en waarbij geldt dat ten tijde van het aangaan van de Koopovereenkomst tussen deze rechtspersoon (als licentienemer) en de te Amersfoort gevestigde stichting: Stichting OpMaat of haar rechtsopvolger(s) (als licentiegever) een licentieovereenkomst bestaat met

betrekking tot het gebruik van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen;

q. Registergoed:

- een perceel grond met de daarop aanwezige of te realiseren grondgebonden woning en bijgebouw(en) met toebehoren. Een eventuele afzonderlijke parkeervoorziening of stallingsruimte wordt mede tot het Registergoed gerekend; of

- een voor wonen bestemd appartementsrecht, waaronder begrepen het gedeelte dat

bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het woonappartement tezamen met een eventuele berging, parkeerplaats, stallingsruimte en/of een andere bijbehorend privé-gedeelte wordt als één appartementsrecht beschouwd, ongeacht of deze objecten uit meerdere appartementsindices bestaan;

r. schriftelijk:

per brief, per e-mail of via enig ander telecommunicatiemiddel dat in staat is geschreven tekst leesbaar en reproduceerbaar over te brengen;

s. Staat van het Registergoed:

de algehele staat van het Registergoed, waarbij worden betrokken de grootte en indeling van het Registergoed, de als onroerend aan te merken voorzieningen van het Registergoed en de staat van onderhoud van het Registergoed. Wanneer het Registergoed een appartementsrecht betreft, wordt de algehele staat van de gemeenschappelijke gedeelten en van de gemeenschappelijke ruimten tot de Staat van het Registergoed gerekend;

t. Taxateur(s):

een als taxateur van registergoederen werkzaam persoon die is ingeschreven in het NRVT, Kamer Wonen, of van een rechtsopvolger of een organisatie met een gelijkwaardige erkenning en status;

u. Uitgifte van de Erfpacht:

de vestiging van de Erfpacht door de Erfverpachter ten behoeve van de Erfpachter;

v. Uitgifteprijs:

de tussen de Erfverpachter en de Erfpachter ter zake van de Uitgifte van de Erfpacht geldende prijs;

w. Vastgoedondernemer:

een rechtspersoon of een personenvennootschap, die als doel heeft duurzaam vermogen te beleggen in vastgoed in het algemeen en in woningen in het bijzonder, waarbij sprake kan zijn van een zelfstandige bedrijfsdoelstelling of van een doelstelling die afgeleid is uit de kernactiviteiten van het bedrijf op het gebied van projectontwikkeling en die belast is met de vestiging van de Erfpacht en waarbij geldt dat ten tijde van het aangaan van de Koopovereenkomst tussen deze rechtspersoon of personenvennootschap (als licentienemer) en de te Amersfoort gevestigde stichting: Stichting OpMaat of haar rechtsopvolger(s) (als licentiegever) een licentieovereenkomst bestaat met betrekking tot het gebruik van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen;

x. Vergoedingsbedrag:

het bedrag dat de Erfpachter aan de Erfverpachter is verschuldigd ter zake van omzetting van de Erfpacht in (volle) eigendom;

y. Verkoopovereenkomst Registergoed:

de koopovereenkomst waarbij de Erfpachter het Registergoed verkoopt aan de Koper, zoals uitgewerkt in Hoofdstuk 9 (Verkoop van het Registergoed door de Erfpachter);

z. Waardepeildatum:

de peildatum waartegen de Marktwaarde van het Registergoed door (een) Taxateur(s) wordt vastgesteld, waarbij, indien in het taxatierapport deze peildatum niet afzonderlijk

vermeld staat, geldt dat deze peildatum gelijk is aan de datum waarop de taxatie wordt of is uitgevoerd, tenzij in deze Erfpacht- en KoopStartbepalingen een ander moment is bepaald;

aa. Woningcorporatie:

een rechtspersoon, die krachtens artikel 19 van de Woningwet is toegelaten als instelling, die uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam is en die belast is met de vestiging van de Erfpacht en waarbij geldt dat ten tijde van het aangaan van de Koopovereenkomst tussen deze rechtspersoon (als licentienemer) en de te Amersfoort gevestigde stichting: Stichting OpMaat of haar rechtsopvolger(s) (als licentiegever) een licentieovereenkomst bestaat met betrekking tot het gebruik van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen.

Toetsing financiële draagkracht Erfpachter bij leeg te verkopen bestaande woning Artikel 1.3

1. Toetsing financiële draagkracht Erfpachter

De Erfverpachter is verplicht voorafgaand aan het sluiten van de Koopovereenkomst de financiële draagkracht van de Erfpachter te toetsen of te laten toetsen. De Erfpachter komt uitsluitend in aanmerking voor de Koperskorting, indien uit deze toetsing blijkt dat de Erfpachter niet de financiële mogelijkheden heeft om het Registergoed te kopen zonder de Koperskorting. De Erfpachter is gehouden om aan deze toetsing zijn medewerking te verlenen. De Erfverpachter is gerechtigd om van de resultaten kennis te nemen, verplicht daarnaar te handelen en deze vertrouwelijk te behandelen.

2. Uitzonderingen toetsing bij nieuwbouw en koop door huurder

De in het vorige lid bedoelde toetsing behoeft niet plaats te vinden indien sprake is van:

- een Koopovereenkomst van een in artikel 3.2 bedoeld(e) woning of appartement (nieuwbouw); of

- een Koopovereenkomst met een huurder van het Registergoed, die dit Registergoed ten tijde van het sluiten van de Koopovereenkomst en de daaraan voorafgaande periode ten minste twee jaren onafgebroken heeft gehuurd.

3. Verplichting toetsing financiële draagkracht voor (toekomstige) verkopen; informatieplicht

a. De Erfverpachter is met uitzondering van de in lid 2 van dit artikel genoemde gevallen verplicht om bij (toekomstige) verkopen van woningen waarbij KoopStart wordt aangeboden de financiële draagkracht van de kopers (Erfpachters) te toetsen e n de bij KoopStart behorende Koperskorting alleen te verstrekken indien uit de toetsing blijkt dat de kopers niet de financiële mogelijkheden hebben om het Registergoed te kopen zonder de bij KoopStart te verstrekken Koperskorting.

b. Op grond van zijn licentieovereenkomst met Stichting OpMaat is de Erfverpachter

gehouden om deze toetsing van de financiële draagkracht te laten uitvoeren op een wijze die door Stichting OpMaat wordt voorgeschreven en waarbij Stichting OpMaat bepaalt op welke wijze wordt vastgesteld of de kopers al dan niet de financiële mogelijkheden hebben om het Registergoed te kopen zonder de bij KoopStart te verstrekken Koperskorting.

c. De Erfverpachter geeft de Erfpachter op diens verzoek inzage in een controlerapport waarin de accountant heeft vastgesteld of de Erfverpachter voldaan heeft aan de verplichting om bij de woningen die in een bepaald kalenderjaar zijn verkocht met KoopStart de financiële draagkracht van de kopers te (laten) toetsen en de Koperskorting alleen heeft verstrekt aan kopers die niet de financiële mogelijkheden hadden om de betreffende woningen te kopen zonder de bij KoopStart verstrekte Koperskorting. De inzage heeft betrekking op een kalenderjaar dat ten hoogste twee jaar ligt voorafgaand aan het jaar waarin de Erfpachter het verzoek doet.

HOOFDSTUK 2: DUUR VAN DE ERFPACHT

Duur Artikel 2.1

De Erfpacht wordt eeuwigdurend verleend.

Opzegging van de Erfpacht Artikel 2.2

1. (On)bevoegdheid tot opzegging Erfpacht

De Erfpachter is niet bevoegd de Erfpacht op te zeggen.

De Erfverpachter is slechts bevoegd de Erfpacht op te zeggen, indien de Erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.

2. Opzeggingsformaliteiten

De opzegging geschiedt bij exploot, waarbij de Erfverpachter een termijn van ten minste zes maanden in acht neemt en indien van toepassing de eerste volzin van artikel 5.2 onder a in acht wordt genomen. Nadat het exploot is uitgebracht aan de Erfpachter moet de opzegging binnen acht dagen worden betekend aan de degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de Erfpacht in de openbare registers staan in geschreven. De Erfverpachter laat de opzegging in de openbare registers inschrijven.

Vergoeding bij einde Erfpacht

Artikel 2.3

In het geval de Erfpacht eindigt, anders dan ten gevolge van de vermenging van de Erfpacht met de Eigendom als bedoeld in Hoofdstuk 8 (Omzetting Erfpacht in (volle) eigendom en betaling Vergoedingsbedrag), Hoofdstuk 9 (Verkoop van het Registergoed door de Erfpachter), Hoofdstuk 11 (Sanctie vervallen Erfpacht- en KoopStartbepalingen) of de uitoefening van de terugkoopgarantie van artikel 5.2 onder d of de biedgarantie van artikel 5.2 onder e, is de Erfverpachter verplicht aan de Erfpachter een bedrag te vergoeden dat gelijk is aan de

Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van het einde van de Erfpacht, vast te stellen met in achtneming van Hoofdstuk 3 (Taxatieregels) verminderd met het Vergoedingsbedrag berekend overeenkomstig het bepaalde in Hoofdstuk 8 (Omzetting Erfpacht in (volle) eigendom en betaling Vergoedingsbedrag). De Erfverpachter is bevoegd van de door hem ingevolge dit artikel verschuldigde vergoeding af te houden hetgeen de Erfverpachter uit hoofde van de Erfpacht van de Erfpachter te vorderen heeft.

HOOFDSTUK 3: TAXATIEREGELS

Algemene taxatieregels Artikel 3.1

1. Waardebepaling Registergoed door middel van taxatie

In alle gevallen waarin de Marktwaarde van het Registergoed tussen de Erfverpachter en de Erfpachter moet worden bepaald, wordt die Marktwaarde door middel van taxatie vastgesteld.

2. Normering taxatierapport

Bij het opstellen van het taxatierapport wordt gebruik gemaakt van een model taxatierapport dat wordt beheerd door het NRVT en dat bestemd is voor de taxatie van

woonruimte met als doel de vaststelling van de Marktwaarde ten behoeve van het bepalen van de prijs bij verkoop, aankoop of eventuele terugkoop, waaronder ook begrepen het vaststellen van het Vergoedingsbedrag. Het taxatierapport wordt gevalideerd door het NW WI.

Indien ten tijde van de totstandkoming of afwikkeling van de Koopovereenkomst of Omzettingsovereenkomst of eventuele terugkoop:

- het NRVT niet meer bestaat of geen landelijke modellen voor taxatierapporten meer beheert of niet meer toeziet op de kwaliteit van taxaties en taxatierapporten, wordt gebruik gemaakt van een model voor taxatierapport dat past bij het doel van de taxatie en dat als landelijke standaard beschouwd kan worden; bij gebreke daarvan worden zoveel mogelijk de normen en voorwaarden gehanteerd volgens de versie die laatstelijk heeft gegolden;

- het NW WI niet meer bestaat of geen taxatierapporten van woningen meer valideert, wordt het taxatierapport beoordeeld door een ander landelijk werkend instituut da t belast is met de controle op de inhoud en de kwaliteit van het taxatierapport en op de onafhankelijkheid van de Taxateur.

3. Vereisten met betrekking tot de Taxateur

Met betrekking tot de persoon van de Taxateur gelden in aanvulling op de door het NRVT vastgestelde eisen voor de validatie van taxatierapporten de volgende vereisten:

- de Taxateur voldoet aan de ‘Werkgebied Regeling Taxateur’, zoals vastgesteld door het NRVT of een daarvoor in de plaats tredende regeling;

- de Taxateur mag niet betrokken zijn bij de totstandkoming van de Koopovereenkomst, bij de financiering van de Erfpacht, bij de Omzettingsovereenkomst of bij de Verkoopovereenkomst Registergoed. In het geval van de Omzettingsovereenkomst geldt daarnaast dat de Taxateur niet betrokken mag zijn geweest bij een transactie met betrekking tot het Registergoed en/of de Erfpacht, indien deze minder dan twee jaar voor een Waardepeildatum heeft plaatsgevonden;

- de Taxateur is niet werkzaam bij dezelfde onderneming als de makelaar die betrokken is bij de Koopovereenkomst, de Omzettingsovereenkomst of de Verkoopovereenkomst Registergoed.

4. Vereisten met betrekking tot de taxatie

Met betrekking tot de taxatie van het Registergoed gelden in aanvulling op en in afwijking van de voorwaarden en normen van het NRVT en het NW WI de volgende vereisten:

- de taxatie betreft de vaststelling van de Marktwaarde van het Registergoed zoals gedefinieerd in artikel 1.2 onder j;

- de taxatie wordt verantwoord door een vergelijking met ten minste drie

referentiewoningen. Als referentiewoningen worden geen woningen gebruikt waarbij de transactieprijs uitsluitend was gebaseerd op een door middel va n een taxatie

vastgestelde waarde, waarop eventueel een korting is verleend, en waarbij (derhalve) geen vrije prijsvorming tot stand is gekomen (bijvoorbeeld KoopStart);

- de aanwezigheid van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen wordt bij de taxatie buiten

beschouwing gelaten;

- het Registergoed wordt getaxeerd vrij van huur en gebruik, in onbewoonde, vrij opleverbare staat; bij de taxatie blijven eventueel aanwezige roerende zaken buiten beschouwing;

- bij de Omzettingsovereenkomst en bij de in artikel 9.3 bedoelde hertaxatie hanteert de Taxateur dezelfde waarderingsgrondslagen als bij de Uitgifte van de Erfpacht;

- indien het Registergoed ten tijde van de taxatie nog in aanbouw is, stelt de Taxateur de Marktwaarde vast als ware het Registergoed reeds opgeleverd;

- indien de werkelijke perceelsgrootte afwijkt van de in de akte van vestiging van

erfpacht – eventueel bij benadering - vermelde perceelsgrootte en na uitmeting geen verrekening heeft plaatsgevonden, wordt in de taxatie bij de Omzettingsovereenkomst uitgegaan van de in de oorspronkelijke akte van vestiging vermelde perceelsgrootte;

- de Waardepeildatum van de taxatie ligt niet eerder dan zes maanden voor het moment van het ondertekenen van de Koopovereenkomst danwel de Omzettingsovereenkomst.

5. Bezichtiging

In het geval ten gevolge van de uitvoering van bepalingen uit hoofde van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen een taxatie en/of inspectie van het Registergoed moet worden uitgevoerd zal de Erfpachter de Taxateur en de Erfverpachter uiterlijk één week na een daartoe gedaan verzoek van de Erfverpachter in de gelegenheid stellen het Registergoed te bezichtigen. De Erfverpachter is daarbij tevens bevoegd de technische staat van het Registergoed met bijbehorende voorzieningen zoals leidingen en bedradingen te controleren.

Bijzondere taxatieregels bij Uitgifte van de Erfpacht in een Project Artikel 3.2

Indien het Registergoed deel uitmaakt van een Project wordt de taxatie verricht door twee Taxateurs. Eén van de twee Taxateurs stelt dan het taxatierapport op, de andere Taxateur voegt een verklaring bij dat hij instemt met het taxatierapport. De twee Taxateurs zijn niet werkzaam bij dezelfde onderneming.

Bijzondere taxatieregels bij Uitgifte van de Erfpacht bij bestaande woning Artikel 3.3

1. Staat van het Registergoed

In aanvulling op het in artikel 3.1 bepaalde omschrijft de Taxateur bij de Uitgifte in het taxatierapport de Staat van het Registergoed. De omschrijving van de Staat van het Registergoed wordt waar nodig geïllustreerd met foto’s. In elk geval wordt in het taxatierapport een foto opgenomen van het vooraanzicht, het straatbeeld, de achtergevel, de tuin, de badkamer, de keuken, de woonkamer, de slaapkamers, het toilet, de bergzolder, de garage/berging, de technische ruimte (waaronder de installatie(s) voor ruimteverwarming/-koeling en warmwaterbereiding en/of de installatie(s) voor energieopwekking) en de meterkast, voor zover deze ruimten en elementen aanwezig en fotografeerbaar zijn.

2. Uitgifte van de Erfpacht aan huurder

Bij de Uitgifte van de Erfpacht aan de huurder gaat bij bedoelde omschrijving de Taxateur uit van de Staat van het Registergoed ten tijde van de opnamedatum, met dien verstande dat verbeteringen die de huurder heeft aangebracht buiten beschouwing blijven.

Bijzondere taxatieregels bij omzetting in (volle) eigendom Artikel 3.4

1. Staat van het Registergoed

In aanvulling op het in artikel 3.1 bepaalde omschrijft de Taxateur bij de omzetting van de Erfpacht in (volle) eigendom, zoals bedoeld in artikel 8.2 en in artikel 9.2, in het taxatierapport de Staat van het Registergoed.

De omschrijving van de Staat van het Registergoed wordt waar nodig geïllustreerd met foto’s. In elk geval wordt in het taxatierapport een foto opgenomen van het vooraanzicht, het straatbeeld, de achtergevel, de tuin, de badkamer, de keuken, de woonkamer, de slaapkamers, het toilet, de bergzolder, de garage/berging, de technische ruimte

(waaronder de installatie(s) voor ruimteverwarming/-koeling en warmwaterbereiding en/of de installatie(s) voor energieopwekking) en de meterkast, voor zover deze ruimten en elementen aanwezig en fotografeerbaar zijn.

2. Taxatie van het waarde-effect van aangebrachte verbeteringen

Met betrekking tot de taxatie van het waarde-effect van de verbeteringen van het Registergoed die onder verantwoordelijkheid van de Erfpachter bevoegdelijk zijn aangebracht geldt nog het volgende:

- in het taxatierapport wordt expliciet aangegeven welke verbeteringen de Staat van het Registergoed heeft ondergaan ten opzichte van de taxatie bij Uitgifte. Onder verbeteringen worden in dit verband uitsluitend verstaan die veranderingen aan de Staat van het Registergoed die een waardeverhogend effect hebben;

- de Taxateur stelt de Marktwaarden van het Registergoed vast met en zonder het waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed, zodat het

waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed berekend kan worden als het verschil van de twee bedoelde Marktwaarden;

- van ingrijpende verbeteringen worden foto’s in het taxatierapport opgenomen.

Aanwijzing Taxateur bij omzetting Erfpacht in (volle) eigendom Artikel 3.5

Voorafgaand aan de in artikel 8.2 lid 2, artikel 9.2 lid 2 of artikel 9.3 lid 1 bedoelde

opdrachtverstrekking door de Erfverpachter w ordt de Taxateur, ter keuze van de Erfpachter, (a) door de Erfpachter aangewezen uit een lijst van ten minste drie door de Erfverpachter voorgestelde Taxateurs, waarbij de kosten van de taxatie voor gezamenlijke rekening van de Erfverpachter en de Erfpachter komen ieder voor de helft, of, indien de Erfpachter geen keuze maakt uit de door de Erfverpachter voorgestelde Taxateurs, (b) aangewezen door de Erfpachter, waarbij de kosten van de taxatie voor zijn rekening komen. In alle gevallen voldoen de voor te stellen en aan te wijzen Taxateurs aan de vereisten die genoemd zijn in artikel 3.1 lid 3. In de in 8.2 lid 4 en lid 6 en artikel 9.2 lid 4, lid 6 en lid 8 genoemde gevallen, waarbij de Omzettingsovereenkomst niet tot stand komt of wordt ontbonden, is de Erfpachter verplicht om alle kosten die de Erfverpachter in verband met de voorgenomen Omzettingsovereenkomst in redelijkheid heeft gemaakt, waaronder begrepen taxatiekosten, voor zijn rekening te nemen.

Geschillenregeling taxatie bij omzetting Erfpacht in (volle) eigendom Artikel 3.6

1. Xxxxx tussen bindend advies of rechter

Indien de Erfverpachter en/of de Erfpachter zich niet kan/kunnen verenigen met het door de in artikel 8.2 lid 2, artikel 9.2 lid 2 of artikel 9.3 lid 1 bedoelde Taxateur opgestelde taxatierapport, zal de betreffende partij dat binnen twee weken na de dag van ontvangst door de Erfpachter van het in artikel 8.2 lid 2 of artikel 9.2 lid 2 bedoelde schriftelijk aanbod tot omzetting, waarvan het taxatierapport een onderdeel uitmaakt, of na de in artikel 9.3 lid 2 bedoelde berekening van het gecorrigeerde Vergoedingsbedrag, schriftelijk doen blijken aan de andere partij en is er sprake van een geschil.

De Erfpachter heeft ter beslechting van het geschil het recht te kiezen tussen na te melden bindendadviesregeling of een procedure bij de gewone rechter.

Indien de Xxxxxxxxxx het initiatief neemt tot beslechting van het geschil, maakt hij zijn keuze uiterlijk de eerste werkdag na het verstrijken van de periode van een maand na de ontvangst door de Erfpachter van het schriftelijk aanbod tot omzetting kenbaar aan de Erfverpachter. Maakt de Erfpachter geen tijdige keuze dan maakt de Erfverpachter de bedoelde keuze.

Indien de Erfverpachter het initiatief neemt tot beslechting van het geschil, verzoekt hij

eerst de Erfpachter een keuze te maken of het geschil zal worden beslecht door middel van na te melden bindendadviesregeling of door de gewone rechter. Xxxxxxx verzoek aan de Erfpachter geschiedt schriftelijk. De Erfpachter maakt zijn keuze schriftelijk kenbaar binnen een maand na ontvangst van het verzoek. De Erfverpachter is gebonden aan de door de Erfpachter gemaakte keuze. Maakt de Erfpachter geen tijdige keuze dan maakt de Erfverpachter de bedoelde keuze.

2. Bindendadviesregeling; benoeming Taxateurs

Indien de Erfpachter en/of de Erfverpachter kiest/kiezen voor de bindendadviesregeling, zal het geschil bij wijze van bindend advies worden beslecht door drie Taxateurs van wie één aangewezen wordt door de Erfpachter, één door de Erfverpachter en de derde door deze twee Taxateurs gezamenlijk. Geen van deze Taxateurs is werkzaam bij dezelfde onderneming en mag evenmin betreffen een Taxateur die de opdracht heeft uitgevoerd zoals bedoeld in artikel 8.2 lid 2, artikel 9.2 lid 2 of artikel 9.3 lid 1 of een Taxateur die op verzoek van de Erfpachter reeds een (contra-)taxatie van het Registergoed heeft verricht noch een Taxateur die werkzaam is bij dezelfde onderneming als deze betreffende Taxateur. Indien de Erfverpachter en de Erfpachter hiermee beiden instemmen, kan van het in de vorige zin bepaalde worden afgeweken.

In het geval binnen twee weken nadat de keuze is gemaakt voor de bindend adviesregeling de Erfverpachter of de Erfpachter niet voldoet aan de verplichting tot aanwijzing van een Taxateur, wordt de betreffende Taxateur op verzoek van de andere partij door de rechter aangewezen.

Zo spoedig mogelijk na de aanwijzing van de drie Taxateurs verstrekt de Erfverpachter mede namens de Erfpachter opdracht aan de Taxateurs voor de vaststelling van de Marktwaarde.

3. Bindendadviesregeling; bindende uitspraak en kosten

De vaststelling van de Marktwaarde door de drie Taxateurs als bedoeld in lid 2 van dit

artikel is voor beide partijen bindend.

Behoudens de in artikel 8.2 lid 4 en lid 6 of artikel 9.2 lid 4, lid 6 en lid 8 genoemde gevallen, waarbij de Omzettingsovereenkomst niet tot stand komt of wordt ontbonden, komen de kosten van de taxatie voor gezamenlijke rekening van de Erfverpachter en de Erfpachter ieder voor de helft.

HOOFDSTUK 4: UITGIFTEPRIJS VAN DE ERFPACHT

Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van de Uitgifte van de Erfpacht Artikel 4.1

Voordat de Erfverpachter overgaat tot verkoop en Uitgifte van de Erfpacht, wordt de

Marktwaarde van het Registergoed overeenkomstig het bepaalde in Hoofdstuk 3 (Taxatieregels) vastgesteld. De Erfverpachter verstrekt een Taxateur opdracht om de Marktwaarde van het Registergoed vast te stellen. De kosten van deze taxatie komen voor rekening van de Erfverpachter.

Uitgifteprijs en Koperskorting Artikel 4.2

1. Uitgifteprijs is Marktwaarde minus Koperskorting

De Uitgifteprijs van de Erfpacht is gelijk aan de Marktwaarde van het Registergoed verminderd met de Koperskorting. Het percentage van de Koperskorting wordt vastgelegd in de Koopovereenkomst en in de akte van vestiging van erfpacht.

2. Onderverdeling Uitgifteprijs

Indien het Registergoed een nieuw te bouwen of in aanbouw zijnde woning betreft,

waartoe de Erfpachter met de Erfverpachter een Koopovereenkomst is aangegaan en met de Erfverpachter of met een derde (aannemer) een aannemingsovereenkomst is aangegaan, wordt de Uitgifteprijs onderverdeeld in een afkoopsom voor de erfpachtcanon (ook wel te noemen: “koopsom”) en een aanneemsom beide inclusief omzetbelasting/overdrachtsbelasting.

In deze Uitgifteprijs zal het eventuele renteverlies (vergoeding(srente), (bouw)rente en/of

hypotheekrente) niet zijn begrepen.

Bij de vaststelling van de Marktwaarde en de Uitgifteprijs wordt uitdrukkelijk geen rekening gehouden met het eventuele bedrag van meer- en/of minderwerk. Meerwerk zal bij de Omzettingsovereenkomst van de Erfpacht worden beoordeeld als een verbetering, zoals bedoeld in artikel 3.4 lid 2.

Afkoopsom / canon Artikel 4.3

De Erfpachter is ter zake van de verkrijging van de Erfpacht een canon verschuldigd voor de in het Registergoed begrepen rechten op de grond. De Erfpachter koopt de canonverplichting af voor de gehele duur van de Erfpacht. De afkoopsom voor de erfpachtcanon maakt onderdeel uit van de Uitgifteprijs.

Aandeel Erfpachter en Erfverpachter in waardeontwikkeling van het Registergoed Artikel 4.4

1. Hoogte percentages deling in waardeontwikkeling

De percentages waarvoor de Erfverpachter en de Erfpachter delen in de stijging of daling van de Marktwaarde van het Registergoed worden in de betreffende Koopovereenkomst vastgesteld en in de akte van vestiging erfpacht vastgelegd.

2. Minimale en maximale deling in waardeontwikkeling en regelgeving

In alle gevallen bedraagt het percentage in de deling van de waardeontwikkeling voor de Erfpachter minimaal vijftig procent (50%) en voor de Erfverpachter maximaal vijftig procent (50%).

De relatie tussen de in het vorige lid bedoelde percentages waarvoor de Erfverpachter en de Erfpachter delen in de waardeontwikkeling en de Koperskorting als bedoeld in artikel

4.2 lid 1, moet voldoen aan de regels die hiervoor zijn opgenomen in de op de Woningwet gebaseerde regelgeving ("fair valueverhouding") of daarvoor in de plaats tredende wet- en/of regelgeving. Wanneer de Erfverpachter een Vastgoedondernemer, een Provincie of een Gemeente is, is het waardeontwikkelingspercentage van de Erfverpachter gelijk aan het percentage van de koperskorting óf gelijk aan het percentage dat volgt uit de hiervoor bedoelde wet- en regelgeving.

HOOFDSTUK 5: BEPALINGEN IN VERBAND MET HYPOTHEEK

Toestemming bij hypotheekverlening; beperking hypothecaire schuld Artikel 5.1

1. Toestemming Erfverpachter vestiging hypotheek

De Erfpachter mag de Erfpacht niet met hypotheken bezwaren zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Erfverpachter.

2. Vestiging hypotheekrecht zonder toestemmingsvereiste

De in het vorige lid bedoelde toestemming van de Erfverpachter is niet vereist indien d e door de Erfpachter ten laste van de Erfpacht te vestigen hypotheekrechten in totaal geen hogere hoofdsom (inschrijving) hebben dan een bedrag gelijk aan ten hoogste éénhonderdentien procent (110%) van de Uitgifteprijs.

De hiervoor bedoelde beperking tot vestiging van hypotheekrechten is met name bedoeld om te voorkomen dat het aangaan van een toekomstige Omzettingsovereenkomst danwel een toekomstige verkoop van het Registergoed door de Erfpachter wordt bemoeilijkt

wegens het bestaan van te hoge hypothecaire financieringen, waardoor de Erfpachter

geheel of gedeeltelijk niet zou kunnen voldoen aan zijn aflossingsverplichting jegens de Hypotheekhouder en de verplichting tot betaling van het Vergoedingsbedrag aan de Erfverpachter.

Bepalingen bestemd voor de hypotheekvestiging en de hypotheekakte Artikel 5.2

In het geval de Erfpacht met een hypotheek wordt bezwaard geldt het navolgende:

a. Termijn opzegging Erfpacht; beperking verrekening

In het geval van beëindiging van de Erfpacht wegens opzegging door de Erfverpachter als bedoeld in artikel 2.2 vindt die beëindiging niet eerder plaats dan zes maanden nadat de opzegging schriftelijk aan de Hypotheekhouder is medegedeeld.

Bij beëindiging van de Erfpacht op welke grond dan ook zal de Erfverpachter zich niet ten nadele van de Hypotheekhouder beroepen op de bevoegdheid om op de door de Erfverpachter verschuldigde vergoeding af te houden hetgeen de Erfverpachter uit hoofde van de Erfpacht van de Erfpachter te vorderen heeft.

b. Toestemming Hypotheekhouder

Zonder schriftelijke toestemming van de Hypotheekhouder is het de Erfverpachter niet toegestaan de Eigendom te leveren aan de Erfpachter en is het de Erfpachter niet

toegestaan de Eigendom te aanvaarden. Deze toestemming is niet benodigd in het geval sprake is van de levering van het Registergoed (Erfpacht en Eigendom) als bedoeld in Hoofdstuk 9 (Verkoop van het Registergoed door de Erfpachter).

Aan de toestemming van de Hypotheekhouder is verder onderworpen het vervallen van de onderdelen van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen als bedoeld in artikel 11.1 lid 4.

c. Gedwongen onderhandse verkoop en Omzettingsovereenkomst executiekoper

Indien de Hypotheekhouder de Erfpacht via een gedwongen onderhandse verkoop in de zin van artikel 3:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek wenst te verkopen, zal de Erfverpachter op verzoek van de Hypotheekhouder bereid en gerechtigd zijn om zijn medewerking te verlenen aan een gelijktijdige verkoop van de Eigendom aan de executiekoper zoveel mogelijk overeenkomstig hetgeen is bepaald in Hoofdstuk 8 (Omzetting Erfpacht in (volle) eigendom en betaling Vergoedingsbedrag).

d. Terugkoopgarantie: verkoop ex artikel 3:268 lid 2 Burgerlijk Wetboek

De Erfverpachter is, behoudens in het geval uitvoering wordt gegeven aan het hiervoor onder c van dit artikel bepaalde, te allen tijde bereid om de Erfpacht via een gedwongen onderhandse verkoop in de zin van artikel 3:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek aan te kopen voor een koopprijs die als volgt wordt berekend:

- een bedrag van vijfentachtig procent (85%) van de Marktwaarde van het Registergoed geldend ten tijde van de hierna bedoelde ontvangst door de Erfverpachter (Waardepeildatum) van een kopie van de veilingopdracht zoals vastgesteld overeenkomstig het bepaalde in Hoofdstuk 3 (Taxatieregels);

- verminderd met het Vergoedingsbedrag te berekenen overeenkomstig het in de artikelen 8.1, 3.5 en 3.6 bepaalde, met dien verstande dat voor de berekening van het Vergoedingsbedrag in de formule als bedoeld in artikel 8.1 lid 4 de Marktwaarde T2 wordt gesteld op hetzelfde procentueel berekende gedeelte van de Marktwaarde als omschreven in het vorige gedachtestreepje,

zulks met inachtneming van de in de volgende zin bedoelde voorwaarde.

De Erfverpachter verbindt aan die bereidheid tot aankoop de voorwaarde dat:

- de Erfverpachter gelijktijdig met de schriftelijke veilingopdracht van de Hypotheekhouder aan de betreffende notaris een kopie van die opdracht heeft ontvangen;

- de Erfverpachter ter zake van die aankoop en levering tot geen hogere kosten is gehouden dan die welke bij een reguliere onderhandse aankoop en levering verschuldigd zouden zijn geweest;

- voor de hypothecaire financiering van de Erfpacht een garantie is verstrekt van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (zogeheten Nationale Hypotheek Garantie).

Indien de Erfpachter het bepaalde in artikel 3.1 lid 5 niet nakomt, zal de Taxateur een geveltaxatie van het Registergoed uitvoeren en zal in de berekeningen het hiervoor genoemde percentage van vijfentachtig procent (85%) worden vervangen door tachtig procent (80%).

e. Biedgarantie: verkoop ex artikel 3:268 lid 1 Burgerlijk Wetboek

De Erfverpachter is te allen tijde bereid om de Erfpacht via gedwongen openbare verkoop in de zin van artikel 3:268 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek aan te kopen voor een koopprijs die als volgt wordt berekend:

- een bedrag van tachtig procent (80%) van de Marktwaarde van het Registergoed geldend ten tijde van de hierna bedoelde ontvangst door de Erfverpachter

(Waardepeildatum) van een kopie van de veilingopdracht zoals vastgesteld

overeenkomstig het bepaalde in Hoofdstuk 3 (Taxatieregels);

- verminderd met het Vergoedingsbedrag te berekenen overeenkomstig het in de artikelen 8.1, 3.5 en 3,6 bepaalde, met dien verstande dat voor de berekening van het Vergoedingsbedrag in de formule als bedoeld in artikel 8.1 lid 4 de Marktwaarde T2 wordt gesteld op hetzelfde procentueel berekende gedeelte van de Marktwaarde als omschreven in het vorige gedachtestreepje;

- verminderd met de kosten als bedoeld in artikel 524a lid 1 letter b tot en met d

Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en het bedrag aan achterstallige lasten en belastingen voor zover dat op de veilingkoper verhaalbaar is,

zulks met inachtneming van de in de volgende zin bedoelde voorwaarde.

De Erfverpachter verbindt aan die bereidheid tot aankoop de voorwaarde dat:

- de Erfverpachter gelijktijdig met de schriftelijke veilingopdracht van de Hypotheekhouder aan de betreffende notaris een kopie van die opdracht heeft ontvangen;

- voor de hypothecaire financiering van de Erfpacht een garantie is verstrekt van de

Stichting Waarborgfonds Xxxxx Xxxxxxxx (zogeheten Nationale Hypotheek Garantie).

Indien de Erfpachter het bepaalde in artikel 3.1 lid 5 niet nakomt, zal de Taxateur een geveltaxatie van het Registergoed uitvoeren en zal in de berekeningen het hiervoor genoemde percentage van tachtig procent (80%) worden vervangen door vijfenzeventig procent (75%).

f. Regeling in hypotheekakte; derdenbeding

De hiervoor onder a tot en met e van dit artikel opgenomen regeling dient voor zover de Hypotheekhouder daaraan rechten of prestaties ontleent te worden beschouwd als een onherroepelijk derdenbeding, waarvan de aanvaarding door de Hypotheekhouder geschiedt in de betreffende akte van hypotheek, mits de Hypotheekhouder in die akte verklaart:

- bekend te zijn met de inhoud van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen;

- zich te verplichten om gelijktijdig met de schriftelijke veilingopdracht aan de betreffende notaris een kopie van die opdracht aan de Erfverpachter te versturen.

De Erfpachter dient in de hypotheekakte voor zich en voor en namens de Erfverpachter de onder a tot en met e van dit artikel opgenomen rechten en verplichtingen jegens de Hypotheekhouder -voor zover nog nodig- te aanvaarden.

g. Letterlijke weergave tekst bestemd voor de hypotheekakte

In verband met het hiervoor onder f van dit artikel bepaalde dient de volgende tekst in de hypotheekakte te worden opgenomen:

"Erfpacht- en KoopStartbepalingen

Toepasselijkheid Erfpacht- en KoopStartbepalingen

Op de erfpacht waarop het onderhavige hypotheekrecht wordt gevestigd (hierna te noemen: het Onderpand) zijn blijkens de in deze akte genoemde akte vestiging erfpacht (aankomsttitel) de Erfpacht- en KoopStartbepalingen (hierna te noemen: de Bepalingen) van toepassing.

Aanvaarding derdenbeding door de Hypotheekhouder

De Hypotheekhouder verklaarde:

- bekend te zijn met de inhoud van de Bepalingen;

- het in artikel 5.2 onder f van de Bepalingen bedoelde derdenbeding te aanvaarden;

- zich te verplichten om gelijktijdig met de schriftelijke veilingopdracht aan de betreffende notaris een kopie van die opdracht aan de Erfverpachter als bedoeld in de Bepalingen te versturen.

Aanvaarding en toestemming door hypotheekgever/Erfpachter en Erfverpachter

De hypotheekgever (Erfpachter) verklaarde hierbij voor zich en voor en namens de Erfverpachter als bedoeld in de Bepalingen de in artikel 5.2 onder a, b, c, d en e opgenomen rechten en verplichtingen van de hypotheekgever en de Erfverpachter jegens de Hypotheekhouder –voor zover nog nodig- te aanvaarden.

De hypotheekgever (Erfpachter) verleent hierbij aan de Hypotheekhouder de toestemming om de Erfverpachter op de hoogte te stellen van de in artikel 5.2 onder d en/of e van de Bepalingen bedoelde veilingopdracht.

Onder de Hypotheekhouder worden in dit opschrift “Erfpacht- en KoopStartbepalingen”

mede begrepen de rechtsopvolger(s) onder algemene of bijzondere titel van de Hypotheekhouder."

Toestemming Hypotheekhouder

Artikel 5.3

In het geval de Erfpacht met een hypotheek wordt bezwaard is voor de volgende handelingen - ongeacht of een dergelijke handeling tussen de Erfverpachter en de Erfpachter al dan niet mogelijk is- de voorafgaande schriftelijke toestemming van de Hypotheekhouder vereist:

a. een wijziging van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen;

b. een wijziging van de bestemming als bedoeld in artikel 6.1 lid 1;

c. de verhuur van het Registergoed als bedoeld 6.1 lid 2;

d. de splitsing van de Erfpacht en de vestiging van ondererfpacht als bedoeld in artikel 7.1

x. xx xxxxxxxx en aanvaarding van de Eigendom en het vervallen van onderdelen van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen als bedoeld in artikel 5.2 onder b.

HOOFDSTUK 6: GEBRUIK VAN HET REGISTERGOED DOOR DE ERFPACHTER

Bewoning Artikel 6.1

1. Bestemming en gebruik

De Erfpachter heeft hetzelfde genot van het Registergoed als een eigenaar, zulks met inachtneming van het in de Erfpacht- en KoopStartbepalingen bepaalde.

Het Registergoed is bestemd voor woondoeleinden en dient als zodanig gebruikt te worden.

2. Zelfbewoning

De Erfpachter is verplicht het Registergoed daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen en in het Registergoed zijn hoofdverblijf te hebben. De Erfpachter is niet bevoegd het Registergoed of een gedeelte daarvan te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De Erfverpachter kan de Erfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken.

3. Verbodsbepalingen en ontheffing

Het is de Erfpachter niet toegestaan het Registergoed te gebruiken voor:

a. het maken van reclame anders dan voor eigen bedrijf of beroep;

b. het opslaan of verkopen van motorbrandstoffen en andere licht ontvlambare, gevaarlijke of ontplofbare stoffen;

c. het verrichten of nalaten van handelingen als gevolg waarvan bodemverontreiniging of anderszins achteruitgang van het Registergoed plaatsvindt of dreigt plaats te vinden;

d. het kweken van hennep in enige hoeveelheid of het verrichten van andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.

De Erfverpachter kan van de onder a en b bedoelde verbodsbepalingen ontheffing verlenen

voor een bepaalde tijd of tot wederopzegging en daaraan financiële en/of andere voorwaarden verbinden.

Onderhoud en verzekering

Artikel 6.2

1. Onderhoud

De Erfpachter is verplicht de opstallen die tot het Registergoed behoren te onderhouden, in goede staat te houden en in stand te houden. De Erfverpachter is bevoegd de onderhoudstoestand van de opstallen te controleren indien hij een redelijk vermoeden heeft dat de Erfpachter in verzuim is in de nakoming van de onderhoudsverplichting en/of dat de veiligheid van de installaties of de constructie onvoldoende is.

Indien de opstallen worden beschadigd dan wel geheel of gedeeltelijk verloren gaan, is de Erfpachter verplicht onverwijld voor herstel of herbouw zorg te dragen.

2. Verzekering

De Erfpachter is verplicht de opstallen die tot het Registergoed behoren te verzekeren tegen het risico van brandschade en andere schade waartegen objecten als een woning gebruikelijk worden verzekerd. Indien het Registergoed een appartementsrecht betreft en de vereniging van eigenaars in de hiervoor bedoelde verzekering(en) voorziet, is het in de vorige zin bepaalde niet van toepassing.

Lasten en belastingen Artikel 6.3

Voor rekening van de Erfpachter komen alle lasten en belastingen die worden geheven in

verband met het Registergoed en de Erfpacht.

Hoofdelijkheid Artikel 6.4

Indien de Erfpacht aan twee of meer personen toebehoort zijn zij hoofdelijk jegens de Erfverpachter verbonden voor de nakoming van de verplichtingen van de Erfpachter uit hoofde van de Erfpacht.

Verhouding Erfpacht en appartementsrecht Artikel 6.5

1. Gelijkstelling met appartementseigenaar

Indien de Erfpacht is afgeleid van een appartementsrecht, wordt de Erfpachter overeenkomstig het bepaalde in artikel 5:106 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek aangemerkt als appartementseigenaar.

2. Stemrecht vereniging van eigenaars

Het aan het appartementsrecht verbonden stemrecht in de vereniging van eigenaars wordt

uitsluitend uitgeoefend door de Erfpachter.

3. Gemeenschappelijke schulden en kosten

Uitsluitend de Erfpachter is aansprakelijk en draagplichtig voor de ter zake van het appartementsrecht verschuldigde schulden, kosten en bijdragen die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen en is tot vrijwaring van de Erfverpachter gehouden.

Gedoogplichten Artikel 6.6

1. Gedogen aanwezigheid voorzieningen

De Erfpachter is verplicht, op, in, aan of boven het Registergoed de aanwezigheid van door of vanwege de Erfverpachter of door de Erfverpachter aangewezen derden aangebrachte leidingen, kabels, vezels en andere inrichtingen voor communicatieve doeleinden, palen, rioleringen, drainagebuizen en andere soortgelijke voorzieningen ten behoeve van openbare doeleinden te gedogen en toe te laten dat deze voorzieningen worden aangebracht, onderhouden en vernieuwd wanneer de Erfverpachter da t schriftelijk aan de Erfpachter kenbaar maakt.

2. Schadevergoeding

Alle schade welke een onmiddellijk gevolg is van de uitvoering van de in het vorige lid vermelde werkzaamheden en de aanwezigheid van krachtens het vorige lid na de Uitgifte van de Erfpacht aangebrachte voorzieningen, zal na overleg met de Erfpachter door de Erfverpachter of de door de Erfverpachter aangewezen derde en op kosten van de Erfverpachter respectievelijk die derde worden hersteld dan wel aan de Erfpachter worden vergoed.

HOOFDSTUK 7: BEPERKING BEVOEGDHEID BESCHIKKING OVER DE ERFPACHT EN

BETALING VERGOEDINGSBEDRAG

Toestemming splitsing Erfpacht en vestiging beperkte rechten Artikel 7.1

1. Splitsing Erfpacht

De Erfpachter is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Erfverpachter niet bevoegd de Erfpacht te splitsen door overdracht of toedeling van de Erfpacht op een gedeelte van het Registergoed of de Erfpacht te splitsen in appartementsrechten.

2. Ondererfpacht en erfdienstbaarheden

De Erfpachter is niet bevoegd tot het vestigen van een recht van ondererfpacht op het Registergoed. De Erfpachter is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Erfverpachter niet bevoegd erfdienstbaarheden ten behoeve en/of ten laste van het Registergoed te vestigen.

Het in dit lid en het vorige lid van dit artikel bepaalde geldt voor rechtshandelingen zowel in juridische als in economische zin.

Toestemming overdracht Erfpacht

Artikel 7.2

1. Toestemming overdracht Erfpacht en betaling Vergoedingsbedrag

De Erfpachter is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Erfverpachter niet bevoegd de Erfpacht:

- over te dragen (overdracht);

- toe te delen (verdeling);

- te bezwaren met een recht van vruchtgebruik of recht van gebruik en bewoning, zowel in juridische als in economische zin.

2. Verlening toestemming opschortende voorwaarde betaling Vergoedingsbedrag

De Erfverpachter zal de in het vorige lid bedoelde toestemming verlenen onder de opschortende voorwaarde dat de Erfpachter het Vergoedingsbedrag betaalt a an de Erfverpachter, waardoor de Erfpachter in staat wordt gesteld om het volledige belang bij de waardeontwikkeling van het Registergoed op zijn rechtsopvolger te doen overgaan. Het Vergoedingsbedrag wordt berekend en voldaan met inachtneming van hetgeen daaromtrent is bepaald in Hoofdstuk 9 (Verkoop van het Registergoed door de Erfpachter). In Hoofdstuk 9 is onder meer bepaald dat in het kader van de betaling van het Vergoedingsbedrag niet alleen het volledige waardebelang, maar ook de Eigendom met tussenkomst van de Erfpachter door de Koper wordt verkregen van de Erfverpachter.

Indien in een voorkomend geval de Eigendom niet krachtens Hoofdstuk 9 aan de Koper is geleverd, maar het Vergoedingsbedrag wel aan de Erfverpachter is voldaan, heeft de rechtsopvolger van de Erfpachter het recht om van de Erfverpachter te verlangen dat de Eigendom om niet (zonder tegenprestatie) aan hem wordt geleverd.

3. Situaties verlening toestemming zonder verplichting tot betaling Vergoedingsbedrag In afwijking van het hiervoor in lid 2 van dit artikel bepaalde zal de Erfverpachter de

Erfpachter in het algemeen toestemming verlenen, zonder dat bij die rechtshandeling het Vergoedingsbedrag is verschuldigd, tot:

a. de overdracht of verdeling van de Erfpacht aan een (Mede-)erfpachter of aan de Partner van de Erfpachter;

b. de vestiging van een recht van vruchtgebruik of recht van gebruik en bewoning

krachtens erfrecht op de Erfpacht ten behoeve van een (Mede -)erfpachter of de Partner van de Erfpachter.

De in de vorige zin bedoelde verkrijger van de Erfpacht is uitdrukkelijk gebonden aan de

Erfpacht- en KoopStartbepalingen, waaronder begrepen de in artikel 6.1 lid 2 beschreven zelfbewoningsplicht.

Verplichting betaling Vergoedingsbedrag in geval overlijden, uitzondering en uitstel

Artikel 7.3

1. Verplichting betaling Vergoedingsbedrag: situatie overlijden

In het geval de Erfpacht geheel of gedeeltelijk krachtens erfrecht onder algemene titel overgaat, zijn de rechtverkrijgenden binnen twee jaren na het overlijden van de Erfpachter verplicht om aan de Erfverpachter het Vergoedingsbedrag te betalen of zoveel eerder als het Vergoedingsbedrag krachtens de overige Erfpacht- en KoopStartbepalingen is verschuldigd. Het Vergoedingsbedrag wordt bepaald overeenkomstig hetgeen in Hoo fdstuk 8 (Omzetting Erfpacht in (volle) eigendom en betaling Vergoedingsbedrag) is bepaald.

De Erfverpachter is verplicht om gelijktijdig met de betaling van het Vergoedingsbedrag de

Eigendom aan de Erfpachter te leveren, die op zijn beurt verplicht is o m de Eigendom te aanvaarden, zulks met inachtneming van het in artikel 5.2 onder b bepaalde.

2. Uitzondering betaling Vergoedingsbedrag

Het in het vorige lid van dit artikel bepaalde is niet van toepassing in het geval de Erfpacht door of binnen twee jaren na het overlijden van de Erfpachter wordt verkregen door de

(Mede-)erfpachter of de Partner en de zelfbewoningsplicht van artikel 6.1 lid 2 wordt nageleefd.

3. Uitstel betaling Vergoedingsbedrag in geval vruchtgebruik/recht van gebruik en bewoning

In het geval artikel 7.2 lid 3 onder b van toepassing is, zijn de rechtverkrijgenden verplicht om het Vergoedingsbedrag te betalen binnen twee jaren nadat het recht van vruchtgebruik of het recht van gebruik en bewoning ten behoeve van de (Mede-)erfpachter en/of de Partner is geëindigd of zoveel eerder als het Vergoedingsbedrag krachtens de overige Erfpacht- en KoopStartbepalingen is verschuldigd.

4. Uitstel betaling Vergoedingsbedrag in geval tijdig kennisgeving voornemen tot verkoop

Indien de rechtverkrijgenden binnen een jaar na het ontstaan van de verplichting tot betaling van het Vergoedingsbedrag aan de Erfverpachter het voornemen tot verkoop van het Registergoed als bedoeld in artikel 9.2 lid 1 hebben kenbaar gemaakt en daaraan uitvoering hebben gegeven, wordt de in lid 1 van dit artikel genoemde termijn van twee jaren vervangen door drie jaren gerekend vanaf het ontstaan van de verplichting tot betaling van het Vergoedingsbedrag.

Indien de rechtverkrijgenden niet binnen de genoemde termijn van drie jaren zijn geslaagd het Registergoed te verkopen, zal de Erfverpachter deze termijn met een redelijke duur verlengen, mits de rechtverkrijgenden voor afloop van deze termijn de Erfverpachter daartoe schriftelijk hebben verzocht en de Erfpacht naar het oordeel van Erfverpachter genoegzaam heeft aangetoond zich voldoende te hebben ingespannen om het Registergoed op professionele wijze te verkopen.

Bepaling Vergoedingsbedrag opvolgende vervreemdingen Artikel 7.4

1. Bepaling Vergoedingsbedrag na tussentijdse vervreemding(en)

In het geval de Erfpacht krachtens artikel 7.2 lid 3 of artikel 7.3 lid 2 door een

(Mede-)erfpachter of een Partner wordt verkregen, zal het Vergoedingsbedrag –ongeacht het aantal tussentijdse verkrijgingen- in het kader van het sluiten van een latere Omzettingsovereenkomst overeenkomstig de regeling van het betreffende Hoofdstuk 8 (Omzetting Erfpacht in (volle) eigendom en betaling Vergoedingsbedrag) respectievelijk Hoofdstuk 9 (Verkoop van het Registergoed door de Erfpachter) worden bepaald. Dit betekent dat voor de berekening van het Vergoedingsbedrag uitgegaan wordt van de (oorspronkelijke) Uitgifteprijs van de Erfpacht, Koperskorting (K) en deling in de

waardeontwikkeling (Y) alsmede de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van de Uitgifte van de Erfpacht (T1). Bij de bepaling van het Vergoedingsbedrag wordt er derhalve van uitgegaan alsof de oorspronkelijke Erfpachter verplicht is tot betaling van het Vergoedingsbedrag.

Het in de vorige zinnen bepaalde is van overeenkomstige toepassing in het kader van de in artikel 2.3 en artikel 5.2 onder d of e te maken berekeningen.

2. Overeenkomstige toepassing KoopStartprijsvorming bij tussentijdse vervreemdingen

In verband met het in het vorige lid bepaalde zullen de Erfpachter en zijn rechtsopvolger(s) zoveel mogelijk bewerkstelligen dat de tegenprestatie die een (Mede -

)erfpachter of Partner is verschuldigd aan de Erfpachter of zijn rechtsopvolger(s) zal

worden bepaald overeenkomstig de in Hoofdstuk 8 (Omzetting Erfpacht in (volle) eigendom en betaling Vergoedingsbedrag) beschreven KoopStartprijsformule.

Dat wil zeggen dat de tegenprestatie zal zijn gebaseerd op basis van de Marktwaarde van het Registergoed geldend ten tijde van het sluiten van de overeenkomst tot verkrijging van de Erfpacht door de (Mede-)erfpachter of Partner verminderd met het Vergoedingsbedrag, waarbij voor de berekening van het Vergoedingsbedrag wordt uitgegaan van de (oorspronkelijke) Uitgifteprijs van de Erfpacht, Koperskorting (K) en deling in de waardeontwikkeling (Y) alsmede de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van de Uitgifte van de Erfpacht (T1).

Indien van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken komen de gevolgen hiervan op geen enkele wijze voor rekening van de Erfverpachter.

HOOFDSTUK 8: OMZETTING ERFPACHT IN (VOLLE) EIGENDOM EN BETALING VERGOEDINGSBEDRAG

Omzettingsovereenkomst; berekening Vergoedingsbedrag

Artikel 8.1

1. Omzettingsovereenkomst; verkrijging volledig belang en Eigendom

Na verloop van een periode van drie jaar na de Uitgifte van de Erfpacht is de Erfpachter op grond van een te sluiten Omzettingsovereenkomst gerechtigd om het volledig belang bij de waardeontwikkeling van het Registergoed te verkrijgen als gevolg van de in de volgende zin bedoelde verkrijging van de Eigendom door de Erfpachter, waartegenover de Erfpachter verplicht is om aan de Erfverpachter het Vergoedingsbedrag te voldoen, zulks met inachtneming van het in dit hoofdstuk bepaalde. In het kader van de Omzettingsovereenkomst is de Erfverpachter verplicht om de Eigendom aan de Erfpachter te leveren, die op zijn beurt verplicht is om de Eigendom te aanvaarden. Als gevolg van de verkrijging van de Eigendom gaat de Erfpacht door vermenging teniet en wordt de Erfpachter volledig gerechtigd tot het Registergoed.

2. Verbod omzetting periode drie jaar; derdenbeding ten behoeve van de gemeente De Erfpachter is niet eerder gerechtigd dan na verloop van de in lid 1 van dit artikel

bedoelde periode van drie jaar de Eigendom te verkrijgen, hierna ook te noemen: het

Omzettingsverbod.

Het Omzettingsverbod vindt haar grondslag in het feit dat KoopStart voorziet in de verkrijging van een betaalbare woning door de daarvoor bestemde doelgroep zoals ook hiervoor in de Inleiding onder punt 6. is vermeld. Het Omzettingsverbod bindt niet alleen Erfverpachter en Erfpachter, maar aan het Omzettingsverbod kan ook de gemeente waarin het Registergoed is gelegen, hierna te noemen: de Gemeente, bij wege van onherroepelijk derdenbeding (als bedoeld in artikel 6:253 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek) rechten ontlenen.

De Gemeente ontleent aan het onherroepelijk derdenbeding:

- het recht dat zonder haar voorafgaande schriftelijke toestemming binnen gemelde periode van drie jaar niet kan worden overgegaan tot levering door de Erfverpachter en verkrijging door de Erfpachter van de Eigendom;

- het recht tot naleving van het Omzettingsverbod door zowel de Erfverpachter als de Erfpachter;

- het recht om wegens niet-nakoming van het Omzettingsverbod tot inning van een

door de Erfverpachter jegens de Gemeente te verbeuren en terstond opeisbare boete, waarvan het bedrag gelijk zal zijn aan de Koperskorting, zulks onverminderd het recht

van de Gemeente op vergoeding van eventuele schade, rente en kosten.

3. Verschuldigdheid Vergoedingsbedrag door Xxxxxxxxxx aan de Erfverpachter

Het Vergoedingsbedrag bestaat uit het bedrag dat de Erfpachter aan de Erfverpachter is verschuldigd en dat is opgebouwd uit de Koperskorting en het aandeel van de Erfverpachter in de waardeontwikkeling van het Registergoed, waarbij geldt dat het

waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed geen onderdeel

uitmaakt van bedoelde waardeontwikkeling.

4. Berekening Vergoedingsbedrag; KoopStartprijsformule

Het Vergoedingsbedrag wordt berekend volgens de volgende KoopStartprijsformule: Vergoedingsbedrag = K + (T2 – S - T1) x Y%.

Door middel van de KoopStartprijsformule worden de navolgende waarden uitgedrukt: K: de Koperskorting volgens artikel 4.2 lid 1;

T2: de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van de verklaring van de Erfpachter tot het aangaan van de Omzettingsovereenkomst als bedoeld in artikel 8.2 lid 1

(Waardepeildatum), die wordt vermeld in het taxatierapport als bedoeld in artikel 8.2

lid 2;

S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van het Registergoed te bepalen volgens artikel 3.4 lid 2 op basis van de marktwaarden die worden vermeld in het taxatierapport als bedoeld in artikel 8.2 lid 2;

T1: de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van het sluiten van de Koopovereenkomst, bepaald volgens Hoofdstuk 3 (Taxatieregels) en artikel 4.1;

Y: het percentage waarvoor de Erfverpachter deelt in de stijging of daling van de Marktwaarde van het Registergoed volgens artikel 4.4.

Procedure omzetting Erfpacht in (volle) eigendom

Artikel 8.2

1. Kennisgeving voornemen tot aangaan Omzettingsovereenkomst

In het geval de Erfpachter voornemens is om de Omzettingsovereenkomst aan te gaan, dient hij de Erfverpachter van dit voornemen schriftelijk op de hoogte te stellen en te verklaren bereid te zijn tot het aangaan van de Omzettingsovereenkomst.

Indien de Erfpachter bij aangetekende brief de Erfverpachter op de hoogte heeft gesteld

van het voornemen om de Omzettingsovereenkomst aan te gaan, geldt als datum van ontvangst van de mededeling van het voornemen de eerste werkdag na de verzending van de aangetekende brief.

Indien de Erfpachter de Erfpacht niet bij aangetekende brief op de hoogte heeft gesteld van het voornemen om de Omzettingsovereenkomst aan te gaan, geldt als datum van ontvangst van de mededeling van het voornemen de datum waarop de Erfverpachter deze schriftelijke aanbieding heeft ontvangen en die hij als zodanig schriftelijk aan de Erfpachter heeft bevestigd met vermelding van de datum van ontvangst.

De Erfverpachter neemt de schriftelijke kennisgeving van het voornemen om de

Omzettingsovereenkomst aan te gaan, niet eerder in behandeling dan twee jaar en zes maanden na de Uitgifte van de Erfpacht.

2. Taxatierapport, aanbod omzetting en Vergoedingsbedrag

De Erfverpachter zal binnen zes weken na ontvangst van de in lid 1 van dit artikel bedoelde schriftelijke kennisgeving:

- mede namens de Erfpachter de volgens artikel 3.5 aangewezen Taxateur opdracht verstrekken voor het taxeren van het Registergoed overeenkomstig het bepaalde in Hoofdstuk 3 (Taxatieregels);

- aan de Erfpachter een schriftelijk aanbod tot omzetting toesturen inclusief het taxatierapport en de volgens artikel 8.1 opgestelde berekening van het Vergoedingsbedrag.

De genoemde termijn van zes weken wordt opgeschort indien vertraging ontstaat doordat de Erfpachter niet of onvoldoende meewerkt aan de taxatie en/of niet of onvoldoende de gegevens levert aan Erfverpachter die noodzakelijk zijn voor de taxatie .

3. Opstelling en ondertekening Omzettingsovereenkomst

De Erfpachter zal binnen twee weken na ontvangst van het in lid 2 van dit artikel bedoelde aanbod tot omzetting aan de Erfverpachter schriftelijk te kennen geven of hij het aanbod aanvaardt.

Indien de Erfpachter schriftelijk het aanbod tot omzetting aanvaardt, de Erfpachter de gegevens heeft geleverd aan de Erfverpachter die noodzakelijk zijn voor de opstelling van de terugkoopovereenkomst en geen van de partijen een beroep doet op de geschillenregeling als bedoeld in artikel 3.6, zal de Erfverpachter binnen één week de Omzettingsovereenkomst toesturen aan de Erfpachter.

Ieder van de partijen is verplicht de Omzettingsovereenkomst te ondertekenen binnen één week nadat hij deze van de andere partij heeft ontvangen. Indien de Erfpachter als tweede ondertekent, is hij verplicht de Omzettingsovereenkomst onverwijld terug te sturen aan de Erfverpachter. De Erfpachter kan de Omzettingsovereenkomst ook binnen de gestelde termijn in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter ondertekenen.

4. Intrekking Erfpachter van voornemen van Omzettingsovereenkomst

In het geval de Erfpachter:

- na het schriftelijk aanbod tot omzetting niet binnen de gemelde termijn van twee

weken, aan de Erfverpachter schriftelijk te kennen heeft gegeven dat hij akkoord gaat met het aanbod, en binnen gemelde termijn niet schriftelijk een beroep heeft gedaan op de in artikel 3.6 beschreven geschillenregeling; of

- na ontvangst van de Omzettingsovereenkomst deze niet binnen gemelde termijn van

één week heeft ondertekend en toegestuurd aan de Erfverpachter danwel in

aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter heeft ondertekend, wordt de Erfpachter geacht zijn verklaring tot het aangaan van de Omzettingsovereenkomst te hebben ingetrokken.

In het geval de Erfpachter:

- binnen gemelde termijn van twee weken een beroep heeft gedaan op de in artikel 3.6 beschreven geschillenregeling, doch niet binnen twee weken nadat de keuze is gemaakt voor de bindendadviesregeling, overgaat tot aanwijzing van een Taxateur; of

- binnen drie weken na het bindend advies of de rechterlijke uitspraak de (aangepaste) Omzettingsovereenkomst niet heeft ondertekend en toegestuurd aa n de Erfverpachter danwel in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter niet heeft ondertekend,

wordt de Xxxxxxxxxx eveneens geacht zijn verklaring tot het aangaan van de Omzettingsovereenkomst te hebben ingetrokken.

In het geval de Erfpachter het in lid 2 van dit artikel bedoelde aanbod tot omzetting niet aanvaardt of geacht wordt zijn verklaring tot het aangaan van de Omzettingsovereenkomst te hebben ingetrokken, is de Erfpachter verplicht om alle kosten die de Erfverpachter in verband met de voorgenomen omzetting in redelijkheid heeft gemaakt, waaronder begrepen de taxatiekosten, voor zijn rekening te nemen.

In het in artikel 7.3 lid 1 genoemde geval zijn de voorgaande zinnen van dit lid niet van

toepassing en blijft de Erfpachter verplicht tot het aangaan van de Omzettingsovereenkomst.

5. Verlenging termijnen Erfpachter

De Erfpachter heeft het recht om de in lid 3 en 4 van dit artikel voor hem bedoelde termijnen ieder eenmaal met een periode van ten hoogste drie weken te verlengen, mits hij binnen de oorspronkelijk genoemde termijn de Erfverpachter daarvan schriftelijk in kennis heeft gesteld.

6. Financieringsvoorbehoud Erfpachter en voorbehoud toestemming Hypotheekhouder De Omzettingsovereenkomst kan door Xxxxxxxxxx – en voor wat betreft de sub b. genoemde grond tevens door de Erfverpachter- worden ontbonden indien uiterlijk zes

weken (of een tussen partijen overeengekomen andere termijn) na ondertekening van de Omzettingsovereenkomst:

x. xx Xxxxxxxxxx voor de financiering van het Vergoedingsbedrag te vermeerderen met ten hoogste tien procent (10%) van het Vergoedingsbedrag geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen;

b. de in artikel 5.2 onder b vereiste toestemming van de Hypotheekhouder niet is verkregen.

7. Levering Eigendom

De levering van de Eigendom door de Erfverpachter aan de Erfpachter vindt plaats binnen zes maanden na ontvangst van de in artikel 8.2 lid 1 bedoelde kennisgeving van het voornemen om de Omzettingsovereenkomst aan te gaan, doch niet eerder dan een maand na de datum van ontvangst door de Erfverpachter van de door de Erfpachter getekende Omzettingsovereenkomst, of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen. De Erfpachter dient het Vergoedingsbedrag voorafgaand aan het verlijden van de akte van levering te hebben voldaan door creditering op de kwaliteitsrekening van de notaris die is belast met de levering van de Eigendom.

8. Uitstel tijdstip levering ten gevolge van geschillenregeling

Indien de termijn van levering van de Eigendom wordt overschreden in verband met de in artikel 3.6 omschreven geschillenregeling vindt de betreffende levering plaats binnen een periode van twee maanden nadat op grond van die geschillenregeling een bindend advies is gedaan.

9. Leveringsbepalingen

Op de levering van de Eigendom zijn de volgende bepalingen van toepassing:

a. Notariskeuze

De betreffende notariële akte van levering wordt verleden voor een door de Erfpachter aan te wijzen notaris.

b. Juridische staat

De Eigendom moet door de Erfverpachter worden geleverd vrij van hypotheek en/of beslag en de Erfverpachter zal instaan voor zijn bevoegdheid tot levering van de Eigendom.

c. Feitelijke staat; vrijwaring

De aflevering geschiedt in de staat waarin het Registergoed zich ten tijde van de levering bevindt en in gebruik bij de Erfpachter en met inachtneming van het in de volgende zinnen bepaalde.

De Erfpachter heeft bij de Uitgifte van de Erfpacht het Registergoed aanvaard in de staat waarin dit Registergoed zich toen bevond en heeft vanaf dat moment het uitsluitend gebruik en genot gehad als ware hij eigenaar van het Registergoed. In dat verband verstrekt de Erfverpachter de Erfpachter geen enkele garantie hoe ook genaamd ten aanzien van de staat of anderszins van het Registergoed. De Erfpachter vrijwaart de Erfverpachter terzake.

d. Kosten en belastingen

Alle kosten en belastingen, hoe ook genaamd, die verbonden zijn aan de levering van de Eigendom komen ten laste van de Erfpachter.

HOOFDSTUK 9: VERKOOP VAN HET REGISTERGOED DOOR DE ERFPACHTER

Verkoop van het Registergoed, Omzettingsovereenkomst en verschuldigdheid Vergoedingsbedrag

Artikel 9.1

1. Recht van de Erfpachter tot verkoop van het Registergoed

De Erfpachter is gerechtigd om het Registergoed, bestaande uit de Erfpacht en de Eigendom, te verkopen (Verkoopovereenkomst Registergoed) aan een Koper, zulks met inachtneming van het in artikel 7.2 leden 1 en 2 en in dit hoofdstuk bepaalde. Als gevolg van de verkrijging van de Eigendom en de Erfpacht door de Koper gaat de Erfpacht door vermenging teniet en wordt de Koper volledig gerechtigd tot het Registergoed.

In verband met deze verkoop door de Erfpachter, verbinden de Erfverpachter en de

Erfpachter zich een Omzettingsovereenkomst te sluiten op grond waarvan de Erfpachter tegen betaling van het Vergoedingsbedrag in staat wordt gesteld om het volledige belang bij de waardeontwikkeling van het Registergoed te doen overgaan op de Koper en de Eigendom met tussenkomst van de Erfpachter door de Koper wordt verkregen van de Erfverpachter.

2. Verschuldigdheid Vergoedingsbedrag door Xxxxxxxxxx aan de Erfverpachter

Het Vergoedingsbedrag bestaat uit het bedrag dat de Erfpachter aan de Erfverpachter is verschuldigd en dat is opgebouwd uit de Koperskorting en het aandeel van de Erfverpachter in de waardeontwikkeling van het Registergoed, waarbij geldt dat het

waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed geen onderdeel uitmaakt van bedoelde waardeontwikkeling.

3. Indicatieve Vergoedingsbedrag op basis van Marktwaarde; KoopStartprijsformule

Om een indicatie te verstrekken aan de Erfpachter en de Erfverpachter van de hoogte van het Vergoedingsbedrag, zal daarvan een berekening worden gemaakt aan de hand van de Marktwaarde van het Registergoed (T2).

Het indicatieve Vergoedingsbedrag wordt berekend volgens de volgende KoopStartprijsformule:

Vergoedingsbedrag = K + (T2 – S - T1) x Y%.

Door middel van de KoopStartprijsformule worden de navolgende waarden uitgedrukt: K: de Koperskorting volgens artikel 4.2 lid 1;

T2: de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van de verklaring van de Erfpachter tot het aangaan van de Omzettingsovereenkomst als bedoeld in artikel 9.2 lid 1

(Waardepeildatum) die wordt vermeld in het taxatierapport als bedoeld in artikel 9.2

lid 2;

S: het waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed, te bepalen volgens artikel 3.4 lid 2 op basis van de marktwaarden die worden vermeld in het taxatierapport als bedoeld in artikel 9.2 lid 2;

T1: de Marktwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte van de Erfpacht volgens artikel 4.1;

Y: het percentage waarvoor de Erfverpachter deelt in de stijging of daling van de Marktwaarde van het Registergoed volgens artikel 4.4.

4. Berekening Vergoedingsbedrag op basis van verkoopopbrengst

Het Vergoedingsbedrag zal, behoudens het volgende lid van dit artikel, zijn gebaseerd op de door de Erfpachter te realiseren verkoopopbrengst van het Registergoed (V).

Het Vergoedingsbedrag wordt berekend volgens de volgende KoopStartprijsformule:

Vergoedingsbedrag = K + (V – S - T1) x Y%.

Door middel van de KoopStartprijsformule worden dezelfde waarden als in lid 3 van dit artikel uitgedrukt, met dien verstande dat wordt verstaan onder:

V: de verkoopopbrengst van het Registergoed, waarbij geldt dat kosten en belastingen die verband houden met de verkoop en de levering niet in mindering worden gebracht, ongeacht of sprake is van een “kosten koper-transactie” of een “vrij op naam-transactie”.

5. Correctie berekening Vergoedingsbedrag op basis van hertaxatie Marktwaarde In het geval een hertaxatie heeft plaatsgevonden als bedoeld in artikel 9.3 en de

gehertaxeerde waarde afwijkt van de verkoopopbrengst van het Registergoed (V), komt in de berekening van het Vergoedingsbedrag de gehertaxeerde Marktwaarde van het Registergoed (T2) in de plaats van de verkoopopbrengst van het Registergoed.

Het gecorrigeerde Vergoedingsbedrag wordt berekend volgens de volgende KoopStartprijsformule:

Vergoedingsbedrag = K + (T2 – S - T1) x Y%.

Door middel van de KoopStartprijsformule worden dezelfde waarden als in lid 3 van dit artikel uitgedrukt, met dien verstande dat wordt verstaan onder:

T2: de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van de ondertekening van de

Verkoopovereenkomst Registergoed (Waardepeildatum), die wordt vermeld in het rapport van de hertaxatie als bedoeld in artikel 9.3 lid 1;

S: het waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed ten tijde

van de ondertekening van de Verkoopovereenkomst Registergoed als bedoeld in artikel 9.3 lid 1 (Waardepeildatum), te bepalen volgens artikel 3.4 lid 2 op basis van de marktwaarden die worden vermeld in het rapport van de hertaxatie als bedoeld in artikel 9.3 lid 1.

Procedure verkoop Registergoed

Artikel 9.2

1. Kennisgeving voornemen tot verkoop Registergoed

In het geval de Erfpachter voornemens is om het Registergoed te verkopen, dient hij de Erfverpachter van dit voornemen schriftelijk op de hoogte te stellen en te verklaren bereid te zijn tot het aangaan van de Omzettingsovereenkomst.

Indien de Erfpachter bij aangetekende brief de Erfverpachter op de hoogte heeft gesteld

van het voornemen om de Omzettingsovereenkomst aan te gaan, geldt als datum van ontvangst van de mededeling van het voornemen de eerste werkdag na de verzending van de aangetekende brief.

Indien de Erfpachter de Erfpacht niet bij aangetekende brief op de hoogte heeft gesteld van het voornemen om de Omzettingsovereenkomst aan te gaan, geldt als datum van ontvangst van de mededeling van het voornemen de datum waarop de Erfverpachter deze schriftelijke aanbieding heeft ontvangen en die hij als zodanig schriftelijk aan de Erfpachter heeft bevestigd met vermelding van de datum van ontvangst.

2. Taxatierapport, aanbod omzetting en indicatief Vergoedingsbedrag

De Erfverpachter zal binnen zes weken na de datum van verzending van de in lid 1 van dit artikel bedoelde schriftelijke kennisgeving:

- mede namens de Erfpachter de volgens artikel 3.5 aangewezen Taxateur opdracht

verstrekken voor het taxeren van het Registergoed overe enkomstig het bepaalde in Hoofdstuk 3 (Taxatieregels);

- aan de Erfpachter een schriftelijk aanbod tot omzetting toesturen inclusief het

taxatierapport en de volgens artikel 9.1 lid 3 opgestelde berekening van het indicatieve Vergoedingsbedrag en van het waarde-effect van de verbeteringen zoals bedoeld in artikel 9.1 lid 3.

De genoemde termijn van zes weken wordt opgeschort indien vertraging ontstaat doordat de Erfpachter niet of onvoldoende meewerkt aan de taxatie en/of niet of onvoldoende de gegevens levert aan Erfverpachter die noodzakelijk zijn voor de taxatie.

3. Opstelling en ondertekening Omzettingsovereenkomst

De Erfpachter zal binnen twee weken na ontvangst van het in lid 2 van dit artikel bedoelde aanbod tot omzetting aan de Erfverpachter schriftelijk te kennen geven of hij het aanbod aanvaardt.

Indien de Erfpachter schriftelijk het aanbod tot omzetting aanvaardt, de Erfpachter de gegevens heeft geleverd aan de Erfverpachter die noodzakelijk zijn voor de opstelling van de Terugkoopovereenkomst en geen van de partijen een beroep doet op de geschillenregeling als bedoeld in artikel 3.6, zal de Erfverpachter binnen één week de Omzettingsovereenkomst toesturen aan de Erfpachter.

In deze Omzettingsovereenkomst wordt onder meer vermeld:

- de Marktwaarde (T2) als indicatie van de door de Erfpachter te realiseren verkoopopbrengst waarop het Vergoedingsbedrag zal worden gebaseerd;

- het indicatieve Vergoedingsbedrag dat is berekend volgens artikel 9.1 lid 3;

- het waarde-effect van de verbeteringen zoals bedoeld in artikel 9.1 lid 3;

- het gegeven dat het uiteindelijke Vergoedingsbedrag wordt vastgesteld met inachtneming van het in lid 10 van dit artikel bepaalde.

Ieder van de partijen is verplicht de Omzettingsovereenkomst te ondertekenen binnen één

week nadat hij deze van de andere partij heeft ontvangen. Indien de Erfpachter als tweede ondertekent, is hij verplicht de Omzettingsovereenkomst onverwijld terug te sturen aan de Erfverpachter. De Erfpachter kan de Omzettingsovereenkomst ook binnen de gestelde termijn in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter ondertekenen.

4. Intrekking Erfpachter van voornemen van Omzettingsovereenkomst In het geval de Erfpachter:

- na het schriftelijk aanbod tot omzetting niet binnen de gemelde termijn van twee

weken aan de Erfverpachter schriftelijk te kennen heeft gegeven dat hij akkoord gaat met het aanbod, en binnen gemelde termijn niet schriftelijk een be roep heeft gedaan op de in artikel 3.6 beschreven geschillenregeling; of

- na ontvangst van de Omzettingsovereenkomst deze niet binnen gemelde termijn van één week heeft ondertekend en toegestuurd aan de Erfverpachter danwel in

aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter heeft ondertekend, wordt de Erfpachter geacht zijn verklaring tot het aangaan van de Omzettingsovereenkomst te hebben ingetrokken.

In het geval de Erfpachter:

- binnen gemelde termijn van twee weken een beroep heeft gedaan op de in artikel 3.6 beschreven geschillenregeling, doch niet binnen twee weken nadat de keuze is gemaakt voor de bindendadviesregeling, overgaat tot aanwijzing van een Taxateur; of

- binnen drie weken na het bindend advies of de rechterlijke uitspraak de (aangepaste) Omzettingsovereenkomst niet heeft ondertekend en toegestuurd aan de Erfverpachter danwel in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter niet heeft ondertekend,

wordt de Xxxxxxxxxx eveneens geacht zijn verklaring tot het aangaan van de Omzettingsovereenkomst te hebben ingetrokken.

In het geval de Erfpachter het in lid 2 van dit artikel bedoelde aanbod tot omzetting niet aanvaardt of geacht wordt zijn verklaring tot het aangaan van de Omzettingsovereenkomst te hebben ingetrokken, is de Erfpachter verplicht om alle kosten die de Erfverpachter in verband met de voorgenomen omzetting in redelijkheid heeft gemaakt, waaronder begrepen de taxatiekosten, voor zijn rekening te nemen.

5. Verlenging termijnen Erfpachter

De Erfpachter heeft het recht om de in lid 3 en 4 van dit artikel voor hem bedoelde termijnen ieder eenmaal met een periode van ten hoogste drie weken te verlengen, mits hij binnen de oorspronkelijk genoemde termijn de Erfverpachter daarvan schriftelijk in kennis heeft gesteld.

6. Opschortende voorwaarde Omzettingsovereenkomst

De Omzettingsovereenkomst zal worden aangegaan onder de opschortende voorwaarde van de onvoorwaardelijke totstandkoming van de Verkoopovereenkomst Registergoed tussen de Erfpachter en de Koper en daarop volgende levering van het Registergoed (de Erfpacht en de Eigendom) aan de Koper uiterlijk twaalf maanden na de ondertekening van de Omzettingsovereenkomst of een tussen de Erfverpachter en de Erfpachter in onderling overleg vast te stellen andere termijn.

7. Onbevoegdheid Erfpachter tot verkoop Registergoed

De Erfpachter is niet bevoegd om over te gaan tot verkoop van het Registergoed zolang de

Omzettingsovereenkomst niet door de Erfverpachter en de Erfpachter is ondertekend.

8. Afzien verkoop na ondertekening Omzettingsovereenkomst

De Erfpachter is bevoegd om vóór het verstrijken van de in lid 6 van dit artikel bedoelde termijn af te zien van de verkoop van het Registergoed en af te zien van de totstandkoming van de Omzettingsovereenkomst.

9. Verlenging termijn Omzettingsovereenkomst

Indien de in lid 6 van dit artikel bedoelde termijn dreigt te verstrijken kunnen de Erfpachter en de Erfverpachter overeenkomen dat met instandhouding van de Omzettingsovereenkomst de termijn van de opschortende voorwaarde wordt verlengd met een periode van twaalf maanden of een tussen de Erfverpachter en de Erfpachter in onderling overleg vast te stellen andere termijn.

10. Overlegging Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx Registergoed aan Erfverpachter; berekening

Vergoedingsbedrag

De Erfpachter is verplicht om binnen twee weken na ondertekening van de Verkoopovereenkomst Registergoed een exemplaar daarvan aan de Erfverpachter te verstrekken. De Erfverpachter zal aan de hand van de in de Verkoopovereenkomst Registergoed genoemde verkoopopbrengst van het Registergoed (V) het Vergoedingsbedrag vaststellen op basis van artikel 9.1 lid 4. De Erfverpachter zal de hoogte van het uiteindelijke Vergoedingsbedrag binnen twee weken na ontvangst van de Verkoopovereenkomst schriftelijk aan de Erfpachter bevestigen.

Het in de vorige zinnen bepaalde laat onverlet de mogelijkheid dat het Vergoedingsbedrag op basis van artikel 9.3 gecorrigeerd wordt vastgesteld.

11. Levering Registergoed, Eigendom en Erfpacht

De levering van de Eigendom door de Erfverpachter vindt plaats op dezelfde dag als

waarop de Erfpachter zal overgaan tot levering van het Registergoed of de Erfpacht aan de Koper. De Erfpachter zal ervoor zorgdragen dat in de Verkoopovereenkomst Registergoed wordt vastgelegd dat deze leveringen in één akte (A-B-C-levering) zullen plaatsvinden. In deze akte zullen als partijen optreden de Erfverpachter, de Erfpachter en de Koper. De leveringen zullen in deze akte bij voorkeur zodanig worden uitgevoerd dat de Eigendom rechtstreeks wordt geleverd door de Erfverpachter aan de Koper en de Erfpacht wordt geleverd door de Erfpachter aan de Koper, zulks met instandhouding van de onderscheiden rechtsverhoudingen die bestaan tussen de Erfverpachter en de Erfpachter uit hoofde van de Omzettingsovereenkomst en tussen de Erfpachter en de Koper uit hoofde van de Verkoopovereenkomst Registergoed.

Het Vergoedingsbedrag dient de Erfpachter (rechtstreeks of via de Koper) voorafgaand aan het verlijden van de akte van levering te hebben voldaan door creditering op de

kwaliteitsrekening van de notaris die is belast met de levering van het Registergoed (de Eigendom en de Erfpacht).

12. Leveringsbepalingen

Op de levering van de Eigendom zijn de volgende bepalingen van toepassing:

a. Notariskeuze

De betreffende notariële akte van levering wordt verleden voor een door de Erfpachter of de Koper aan te wijzen notaris.

b. Juridische staat

De Eigendom moet door de Erfverpachter worden geleverd vrij van hypotheek en/of beslag en de Erfverpachter zal instaan voor zijn bevoegdheid tot levering van de Eigendom.

c. Feitelijke staat; vrijwaring

De aflevering geschiedt in de staat waarin het Registergoed zich ten tijde van de levering bevindt met inachtneming van het in de volgende zinnen bepaalde.

De Erfpachter heeft bij de Uitgifte van de Erfpacht het Registergoed aanvaard in de staat waarin dit Registergoed zich toen bevond en heeft vanaf dat moment het uitsluitend gebruik en genot gehad als ware hij eigenaar van het Registergoed. In dat verband verstrekt de Erfverpachter de Erfpachter geen enkele garantie hoe ook genaamd ten aanzien van de staat of anderszins van het Registergoed. De Erfpachter vrijwaart de Erfverpachter terzake.

d. Kosten en belastingen

Alle kosten en belastingen, hoe ook genaamd, die verbonden zijn aan de levering van de Eigendom komen ten laste van de Erfpachter en/of de Koper. De Erfpachter verplicht zich om de kosten met betrekking tot de Omzettingsovereenkomst en de daarmee verbandhoudende taxatiekosten niet bij de Koper in rekening te (doen) brengen.

Hertaxatie Registergoed Artikel 9.3

1. Hertaxatie na sluiten Verkoopovereenkomst Registergoed

Indien de verkoopopbrengst van het Registergoed (V) afwijkt van de indicatieve Marktwaarde (T2) en voor deze afwijking naar het oordeel van de Erfverpachter geen

redelijke verklaring kan worden gegeven, heeft Xxxxxxxxxxxxx het recht te verlangen dat

voor de bepaling van het Vergoedingsbedrag tot hertaxatie van het Registergoed wordt overgegaan. Erfverpachter dient binnen vier weken na ontvangst door Erfverpachter van de in artikel 9.2 lid 10 bedoelde Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx Registergoed schriftelijk aan Erfpachter mede te delen gebruik te maken van zijn recht om de Marktwaarde van het Registergoed per de datum van ondertekening van de Verkoopovereenkomst Registergoed (Waardepeildatum) door middel van een hertaxatie te doen vaststellen en aan de volgens artikel 3.5 aangewezen Taxateur opdracht te verstrekken voor het taxeren van het Registergoed overeenkomstig het bepaalde in Hoofdstuk 3 (Taxatieregels).

2. Uitslag gehertaxeerde Marktwaarde en berekening gecorrigeerde Vergoedingsbedrag Indien uit de in lid 1 van dit artikel bedoelde taxatie blijkt dat de gehertaxeerde Marktwaarde (T2) afwijkt van de verkoopopbrengst van het Registergoed (V) die is genoemd in de Verkoopovereenkomst, zal de gehertaxeerde Marktwaarde voor de Erfverpachter en de Erfpachter gelden voor de berekening van het gecorrigeerde en

daardoor definitieve Vergoedingsbedrag als bedoeld in artikel 9.1 lid 5. Indien vervolgens geen van de partijen een beroep doet op de geschillenregeling als bedoeld in artikel 3.6, is de berekening van het definitieve Vergoedingsbedrag bindend. Indien een van de partijen een beroep doet op de geschillenregeling, wordt de berekening van het Vergoedingsbedrag gecorrigeerd op basis van de uitkomst van de geschillenregeling.

3. Doorgang levering Registergoed tijdens proces hertaxatie; verrekening en depot Indien ten tijde van de in de Verkoopovereenkomst Registergoed genoemde datum van

levering van het Registergoed (Eigendom en Erfpacht) de Marktwaarde op basis van hertaxatie als bedoeld in dit artikel nog niet is vastgesteld, zullen de Erfverpachter en de Erfpachter desondanks gehouden zijn tot nakoming van de Omzettingsovereenkomst, za l de Erfpachter gehouden zijn tot nakoming van de Verkoopovereenkomst Registergoed en zal voor de berekening van het Vergoedingsbedrag in de akte van levering als bedoeld in artikel 9.2 lid 11 vooralsnog worden uitgegaan van de verkoopopbrengst van het Registergoed (V) die in de Verkoopovereenkomst Registergoed is vermeld. Indien op basis van de hertaxatie blijkt dat het Vergoedingsbedrag moet worden aangepast, zijn de Erfverpachter respectievelijk de Erfpachter verplicht, om binnen vier weken nadat de gehertaxeerde Marktwaarde is vastgesteld, over te gaan tot restitutie van het teveel ontvangene respectievelijk tot vergoeding van het te weinig betaalde gedeelte van het Vergoedingsbedrag. De Erfverpachter is bevoegd van de Erfpachter te verlangen dat een bedrag ter grootte van maximaal vijf procent (5%) van de verkoopopbrengst van het Registergoed (V) op de kwaliteitsrekening van de notaris, die met de levering van het Registergoed is belast, in depot wordt gehouden dan wel daarvoor een vervangende bankgarantie wordt gesteld.

HOOFDSTUK 10: REGELING RONDOM EXECUTIE VAN DE ERFPACHT

Regeling bij en na executie Artikel 10.1

1. Niet-toepasselijkheid van toestemmingsvereiste

De vereiste toestemming van de Erfverpachter voor de overdracht van de Erfpacht als bedoeld in artikel 7.2 leden 1 en 2 is niet vereist in het geval een Hypotheekhouder gebruik maakt van het recht tot verkoop van de Erfpacht als bedoeld in artikel 3:268 lid 1 of lid 2 van het Burgerlijk Wetboek of indien executoriale verkoop van de Erfpacht plaatsvindt.

2. Derdenwerking Erfpacht- en KoopStartbepalingen

Na verkoop als bedoeld in lid 1 van dit artikel (“executieverkoop”) aan een ander dan de Erfverpachter blijven de Erfpacht- en KoopStartbepalingen geheel van toepassing op de koper bij de executieverkoop (“de executiekoper”) en op alle rechtsopvolgers van de executiekoper, zulks met inachtneming van het in de volgende leden bepaalde. Deze bepaling is van toepassing ongeacht het aantal malen dat de Erfpacht krachtens executieverkoop wordt verkocht.

3. Bepaling Vergoedingsbedrag en dergelijke

In het geval sprake is van een verkoop als bedoeld in lid 1 van dit artikel is de (oorspronkelijke) Erfpachter niet verplicht het Vergoedingsbedrag aan de Erfverpachter te voldoen. De verplichting tot betaling van het Vergoedingsbedrag aan de Erfverpachter gaat alsdan over op de executiekoper. Het Vergoedingsbedrag is door de executiekoper verschuldigd wanneer hij op grond van Hoofdstuk 7 (Beperking bevoegdheid beschikking over de Erfpacht en betaling Vergoedingsbedrag, Hoofdstuk 8 (Omzetting Erfpacht in (volle) eigendom en betaling Vergoedingsbedrag) of Hoofdstuk 9 (Verkoop van het Registergoed door de Erfpachter) daartoe verplicht is. Het Vergoedingsbedrag zal worden bepaald overeenkomstig de regeling van het betreffende Hoofdstuk 8 respectievelijk Hoofdstuk 9 en met inachtneming van het hierna in dit artikel bepaalde. Bij de bepaling van de hoogte van het Vergoedingsbedrag zal uitdrukkelijk worden uitgegaan van de

(oorspronkelijke) Uitgifteprijs van de Erfpacht, Koperskorting (K) en deling in de

waardeontwikkeling (Y) alsmede de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van de Uitgifte van de Erfpacht (T1). Dit betekent dat bij de bepaling van het Vergoedingsbedrag wordt uitgegaan alsof de oorspronkelijke Erfpachter verplicht is tot betaling van het Vergoedingsbedrag. Er wordt derhalve geen rekening gehouden met de door de executiekoper betaalde koopprijs en de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van zijn verkrijging van de Erfpacht.

Het in de vorige zinnen en het volgende lid bepaalde is van overeenkomstige toepassing in het kader van de in artikel 2.3 en artikel 5.2 onder d of e te maken berekeningen.

4. Correctie in verband met eis vijftig procent waardeontwikkeling

In aanvulling op het in het vorige lid bepaalde staat de Erfverpachter er voor in dat de executiekoper een belang heeft bij de waardeontwikkeling van het Registergoed van ten minste vijftig procent (50%), mits de executiekoper een natuurlijk persoon is en deze executiekoper voldoet aan het bepaalde in artikel 6.1 lid 2. In het geval niet aan de in de vorige zin bedoelde eis van vijftig procent (50%) wordt voldaan zal het Vergoedingsbedrag worden gecorrigeerd. Uitsluitend om te kunnen bepalen of wordt voldaan aan de eis dat de executiekoper een belang heeft van ten minste vijftig procent (50%) bij de

waardeontwikkeling en om te bepalen welke correctie van het Vergoedingsbedrag eventueel dient plaats te vinden, wordt een correctieberekening gemaakt waarin het Vergoedingsbedrag wordt vastgesteld overeenkomstig artikel 8.1 of artikel 9.1, maar waarin als T1 wordt gebruikt de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van de

executie en als K het verschil tussen de laatst bedoelde Marktwaarde van het Registergoed (T1) en de door de executiekoper betaalde koopprijs. Deze correctieberekening zal worden uitgevoerd ter gelegenheid van de bepaling van het door de executiekoper aan de Erfverpachter verschuldigde Vergoedingsbedrag als bedoeld in het vorige lid van dit artikel. Teneinde in de toekomst bij de vaststelling van het door de executiekoper verschuldigde Vergoedingsbedrag te kunnen bepalen of wordt voldaan aan het hiervoor bedoelde minimale belang bij de waardeontwikkeling en of de hiervoor bedoelde correctie moet

worden toegepast, is de executiekoper verplicht om aan een Taxateur de opdracht te verstrekken om de Marktwaarde van het Registergoed met als Waardepeildatum de datum van de executieverkoop vast te stellen, waarbij het bepaalde in Hoofdstuk 3 (Taxatieregels) in acht moet worden genomen. De executiekoper is verder verplicht om het daarop betrekking hebbende taxatierapport binnen drie maanden nadat de executieverkoop heeft plaatsgevonden bij aangetekende brief aan de Erfverpachter ter beschikking te stellen. De kosten van taxatie komen voor rekening van de executiekoper. De geschillenregeling van artikel 3.6 is van overeenkomstige toepassing. In het geval de executiekoper geen taxatieopdracht heeft gegeven en binnen genoemde termijn van drie maanden het taxatierapport niet aan de Erfverpachter ter beschikking heeft gesteld, kan de executiekoper geen rechten meer ontlenen aan de in dit lid geregelde correctieregeling.

5. Uitbreiding begrip executiekoper

In het geval de Erfpacht onder algemene titel overgaat op de rechtsopvolger van de executiekoper of de Erfpacht wordt verkregen door de (Mede-)erfpachter of de Partner van de executiekoper op grond van artikel 7.2 lid 3 wordt voor de toepassing van het in lid 3 en lid 4 van dit artikel bepaalde deze rechtsopvolger aangemerkt als de executiekoper.

6. Hoogte hypothecaire inschrijving en boetebedragen

Voor de bepaling van de toegestane hoogte van de hypothecaire inschrijving als bedoeld in artikel 5.1 lid 2 onder a dient in afwijking van het vorenstaande onder het aldaar genoemde begrip Uitgifteprijs te worden verstaan de door de executiekoper verschuldigde koopprijs.

Deze koopprijs geldt ook als Uitgifteprijs voor de toepassing van artikel 12.2 lid 3 en artikel 12.5.

HOOFDSTUK 11: SANCTIE VERVALLEN ERFPACHT- EN KOOPSTARTBEPALINGEN

Niet-nakoming door Erfverpachter van Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Artikel 11.1

1. Niet-nakoming door Erfverpachter van Omzettingsovereenkomst

In het geval de Erfverpachter tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van Hoofdstuk 8 (Omzetting Erfpacht in (volle) eigendom en betaling Vergoedingsbedrag) respectievelijk Ho ofdstuk 9 (Verkoop van het Registergoed door de Erfpachter), waardoor geen uitvoering wordt of kan worden gegeven aan de levering van de Eigendom aan de Erfpachter of de Koper, te weten:

- het tijdig toesturen van het taxatierapport en het schriftelijk aa nbod tot omzetting als bedoeld in artikel 8.2 lid 2 of artikel 9.2 lid 2;

- het tijdig toesturen van de Omzettingsovereenkomst als bedoeld in artikel 8.2 lid 3 of artikel 9.2 lid 3 of de ondertekening daarvan door de Erfverpachter; en/of

- het tijdig verlenen van medewerking aan de akte van levering van de Eigendom aan

de Erfpachter of de Koper als bedoeld in artikel 8.2 lid 7 met inachtneming van het bepaalde in artikel 8.2 lid 8, of als bedoeld artikel 9.2 lid 11,

is het bepaalde in de volgende leden en artikel 11.2 van toepassing.

2. Ingebrekestelling en toerekenbare tekortkoming

De Erfverpachter is bij niet-nakoming van één of meer van de in het vorige lid genoemde verplichtingen pas in verzuim –waaronder wordt begrepen het geval dat nakoming door de Erfverpachter blijvend onmogelijk is geworden- nadat de Erfpachter bij aangetekende brief de Erfverpachter in gebreke heeft gesteld en een termijn voor nakoming van ten minste vier weken heeft gesteld en nakoming binnen deze termijn is uitgebleven. De in de vorige zin bedoelde niet-nakoming wordt aan de Erfverpachter toegerekend, zulks ook in het geval van financieel onvermogen van de Erfverpachter.

De Erfverpachter kan niet in verzuim geraken danwel het verzuim eindigt, indien en zolang de Erfpachter in verzuim is in de nakoming van één of meer van zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 3.1 lid 5, Hoofdstuk 8 (Omzetting Erfpacht in (volle) eigendom en betaling Vergoedingsbedrag) of Hoofdstuk 9 (Verkoop van het Registergoed door de Erfpachter). In dat geval komt de Erfverpachter pas weer in verzuim nadat het verzuim van de Erfpachter is geëindigd en de Erfverpachter opnieuw door de Erfpachter in gebreke is gesteld conform het in de eerste zin van dit lid bepaalde.

3. Gevolg verzuim Erfverpachter

Indien de Erfverpachter op grond van het vorige lid in verzuim is, treden de in de volgende zinnen bedoelde ontbindende voorwaarde en opschortende voorwaarde van rechtswege in werking (vervulling van ontbindende en opschortende voorwaarden), zulks onverminderd de verplichting van de Erfverpachter tot vergoeding van overige schade, rente en kosten

aan de Erfpachter.

a. De vervulling van de ontbindende voorwaarde bestaat hierin dat onderdelen van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen vanaf het tijdstip van de inwerkingtreding van het verzuim –met inachtneming van het bepaalde in de laatste twee volzinnen van het vorige lid- van rechtswege niet langer meer tussen de Erfverpachter en de Erfpachter van toepassing zullen zijn.

b. De vervulling van de opschortende voorwaarde bestaat hierin dat de Erfverpachter door de Erfpachter verplicht kan worden de Eigendom zonder tegenprestatie te leveren aan de Erfpachter.

4. Vervallen onderdelen Erfpacht- en KoopStartbepalingen

Ten gevolge van het bepaalde in het vorige lid onder a van dit artikel komen alsdan de volgende onderdelen van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen van rechtswege te vervallen:

- het bepaalde in artikel 2.3. In plaats daarvan zal de inhoud van artikel 2.3 als volgt luiden:

In het geval de Erfpacht eindigt, anders dan ten gevolge van het bepaalde in artikel

11.2 lid 2, is de Erfverpachter verplicht aan de Erfpachter een bedrag te vergoeden dat gelijk is aan de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van het einde van de Erfpacht vast te stellen met in achtneming van Hoofdstuk 3 (Taxatieregels).

- Hoofdstuk 4 (Uitgifteprijs van de Erfpacht), met uitzondering van artikel 4.3;

- Hoofdstuk 5 (Bepalingen in verband met hypotheek);

- Hoofdstuk 7 (Beperking bevoegdheid beschikking over de Erfpacht en betaling Vergoedingsbedrag);

- Hoofdstuk 8 (Omzetting Erfpacht in (volle) eigendom en betaling Vergoedingsbedrag);

- Hoofdstuk 9 (Verkoop van het Registergoed door de Erfpachter);

- Hoofdstuk 10 (Regeling rondom executie van de Erfpacht).

In het geval uitvoering wordt gegeven aan het bepaalde in het vorige lid onder b zullen alle Erfpacht- en KoopStartbepalingen van rechtswege komen te vervallen.

Het in de vorige zinnen van dit lid bepaalde geldt ten opzichte van de Hypotheekhouder pas nadat de Hypotheekhouder schriftelijk zijn toestemming voor het vervallen van de bedoelde onderdelen van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen heeft verleend.

5. Gevolgen vervallen Erfpacht- en KoopStartbepalingen

Het in het vorige lid bepaalde heeft onder meer tot gevolg dat het bedrag van de Koperskorting geheel zal toekomen aan de Erfpachter, het (positieve of negatieve) belang in de waardeontwikkeling van het Registergoed geheel zal berusten bij de Erfpachter en geen toestemming voor de vervreemding van de Erfpacht meer is benodigd.

Medewerking notariële akte van constatering en levering Artikel 11.2

1. Medewerking notariële akte constatering vervallen Erfpacht- en KoopStartbepalingen

De Erfverpachter is verplicht, binnen vier weken nadat de Erfpachter de Erfverpachter daartoe bij aangetekende brief heeft verzocht, zijn medewerking te verlenen aan het verlijden van een notariële akte waarin de vervulling van de in artikel 11.1 lid 3 bed oelde ontbindende voorwaarde en de inwerkingtreding van de in artikel 11.1 lid 4 beschreven rechtsgevolgen worden geconstateerd. De kosten van deze akte komen voor rekening van

de Erfverpachter.

Indien de Erfverpachter niet tijdig de in de eerste zin van dit lid bedoelde medewerking verleent, verbeurt de Erfverpachter een boete die wordt bepaald overeenkomstig het in artikel 12.5 bepaalde.

2. Medewerking levering van de Eigendom

De Erfverpachter is verplicht, binnen vier weken nadat de Erfpachter de Erfverpachter daartoe bij aangetekende brief heeft verzocht, zijn op grond van artikel 11.1 lid 3 onder b vereiste medewerking te verlenen aan het verlijden van een notariële akte waarin de Eigendom om niet (derhalve zonder tegenprestatie) te leveren aan de Erfpachter. Als gevolg van de verkrijging van de Eigendom gaat de Erfpacht door vermenging teniet en wordt de Erfpachter volledig gerechtigd tot het Registergoed.

De Eigendom wordt door de Erfverpachter geleverd vrij van hypotheek en/of beslag. Het

bepaalde in artikel 5.2 onder b is van toepassing.

Ter keuze van de Erfpachter vindt deze levering al dan niet gelijktijdig plaats met het verlijden van de in het vorige lid bedoelde akte. De kosten van deze akte komen voor rekening van de Erfverpachter. De eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting komt voor rekening van de Erfpachter.

Indien de Erfverpachter niet tijdig de in de eerste zin van dit lid bedoelde medewerking verleent, verbeurt de Erfverpachter een boete die wordt bepaald overeenkomstig het in artikel 12.5 bepaalde.

HOOFDSTUK 12: SLOTBEPALINGEN

Derdenwerking, goederenrechtelijke werking en kwalitatieve verplichting Artikel 12.1

1. Erfpachtbepalingen en derdenwerking

De Erfverpachter en de Erfpachter beogen door middel van de Uitgifte van de Erfpacht uitdrukkelijk een derdenwerking (goederenrechtelijke werking) ten aanzien van hun rechten en verplichtingen uit hoofde van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen, zodat de rechtsopvolgers onder algemene en bijzondere titel van de Erfverpachter en de Erfpachter gebonden zullen zijn aan de Erfpacht- en KoopStartbepalingen. In verband met deze beoogde derdenwerking zijn gedurende het bestaan van de Erfpacht tevens de in lid 2 van dit artikel genoemde kwalitatieve verplichting en de in artikel 12.2 en artikel 12.3 genoemde verplichtingen tot contractsoverdracht, kettingbeding en boetebeding van toepassing.

2. Kwalitatieve verplichting

Voor zover een verplichting uit hoofde van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen een dulden of niet-doen inhoudt en niet reeds een goederenrechtelijke werking heeft, is deze verplichting een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk

Wetboek. Dit houdt in dat door opname van deze verplichting in de akte vestiging erfpacht gevolgd door inschrijving van een afschrift van die akte in de openbare registers, deze verplichting zal overgaan op degenen die de Erfpacht onder bijzondere titel verkrijgen en mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het Registergoed en/of de Erfpacht verkrijgen.

Verplichting Erfpachter tot contractsoverdracht, kettingbeding en boetebeding Artikel 12.2

1. Verplichting van de Erfpachter tot contractsoverdracht

Ter versterking van de derdenwerking van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen en onverminderd de benodigde toestemming als bedoeld in artikel 7.2, is de Erfpachter verplicht om bij vervreemding van de Erfpacht aan (een) ander(en) da n de Erfverpachter of zijn rechtsopvolger(s) zijn rechtsverhouding (rechten en verplichtingen) voortvloeiende uit de Erfpacht- en KoopStartbepalingen in de akte waarbij de Erfpacht wordt vervreemd over te dragen aan zijn rechtsopvolger(s), die verplicht is/zijn om de contractsoverdracht te aanvaarden, zulks overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:159 van het Burgerlijk

Wetboek. De Erfverpachter verleent bij voorbaat zijn medewerking aan de contractsoverdracht onder de opschortende voorwaarde van de verlening van de toestemming aan de vervreemding van de Erfpacht als bedoeld in artikel 7.2. De Erfverpachter wordt wegens het schriftelijk verzoek tot het verlenen van toestemming geacht alsdan schriftelijk kennis te hebben genomen van de contractsoverdracht.

2. Kettingbeding ten behoeve van de Erfverpachter

Ter versterking van de derdenwerking van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen en onverminderd de benodigde toestemming als bedoeld in artikel 7.2, is de Erfpachter jegens de Erfverpachter of zijn rechtsopvolger(s) gehouden tot het bedingen bij wijze van derdenbeding (kettingbeding) van de rechtsopvolger(s) van de Erfpachter dat de betreffende rechtsopvolger(s) het in dit artikel bepaalde, bij elke opvolgende vervreemding van de Erfpacht aan (een) ander(en) dan de Erfverpachter of zijn rechtsopvolger(s) zal/zullen opleggen aan de volgende rechtsopvolger(s) (van de Erfpachter), zulks op dezelfde wijze als in het vorige lid is bepaald.

De rechtsopvolger(s) is/zijn verplicht daarbij namens en ten behoeve van de Erfverpachter of zijn rechtsopvolger(s) het beding aan te nemen.

3. Boetebeding

In het geval de Erfpachter of zijn rechtsopvolger(s) het in lid 1 en lid 2 van dit artikel bepaalde niet nakomt/nakomen, is/zijn de Erfpachter of zijn rechtsopvolger(s) een door de Erfverpachter of zijn rechtsopvolger(s) vast te stellen, voor matiging door de rechter vatbare, terstond opeisbare boete aan de Erfverpachter of zijn rechtsopvolger(s) verschuldigd van maximaal honderd procent (100%) van het hoogste bedrag van de o p het moment van overtreding of niet-nakoming geldende Marktwaarde van het Registergoed en de Uitgifteprijs. Bedoelde boete wordt vastgesteld in verhouding tot de ernst van het verzuim van de Erfpachter of zijn rechtsopvolger(s).

Verplichting Erfverpachter tot contractsoverdracht, kettingbeding en boetebeding Artikel 12.3

1. Verplichting van de Erfverpachter tot contractsoverdracht

Ter versterking van de derdenwerking van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen is de Erfverpachter verplicht om bij vervreemding van de Eigendom aan (een) ander(en) dan de Erfpachter of zijn rechtsopvolger(s) zijn rechtsverhouding (rechten en verplichtingen) voortvloeiende uit de Erfpacht- en KoopStartbepalingen in de akte waarbij de Eigendom

wordt vervreemd over te dragen aan zijn rechtsopvolger(s), die verplicht is/zijn om de contractsoverdracht te aanvaarden, zulks overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:159 van het Burgerlijk Wetboek (contractsoverdracht). De Erfpachte r verleent bij voorbaat zijn medewerking aan de in de vorige zin bedoelde contractsoverdracht. De

contractsoverdracht komt tot stand door een schriftelijke kennisgeving van deze contractsoverdracht aan de Erfpachter of zijn rechtsopvolger(s).

2. Kettingbeding ten behoeve van de Erfpachter

Ter versterking van de derdenwerking van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen, is de Erfverpachter jegens de Erfpachter of zijn rechtsopvolger(s) gehouden tot het bedingen bij wijze van derdenbeding (kettingbeding) van de rechtsopvolger(s) van de Erfverpachter dat de betreffende rechtsopvolger(s) het in dit artikel bepaalde, bij elke opvolgende vervreemding van de Eigendom aan (een) ander(en) dan de Erfpachter of zijn rechtsopvolger(s) zal/zullen opleggen aan de volgende rechtsopvolger(s) (van de Erfverpachter), zulks op dezelfde wijze als in het vorige lid is bepaald.

De rechtsopvolger(s) is/zijn verplicht daarbij namens en ten behoeve van de Erfpachter of zijn rechtsopvolger(s) het beding aan te nemen.

3. Boetebeding

In het geval de Erfverpachter of zijn rechtsopvolger(s) het in lid 1 en lid 2 van dit artikel bepaalde niet nakomt/nakomen, is/zijn de Erfverpachter of zijn rechtsopvolger(s) een door de Erfpachter of zijn rechtsopvolger(s) vast te stellen, voor matiging door de rechter vatbare, terstond opeisbare boete aan de Erfpachter of zijn rechtsopvolger(s) verschuldigd van maximaal honderd procent (100%) van het hoogste bedrag van de op het moment van overtreding of niet-nakoming geldende Marktwaarde van het Registergoed en de Uitgifteprijs. Bedoelde boete wordt vastgesteld in verhouding tot de ernst van het verzuim van de Erfverpachter of zijn rechtsopvolger(s).

Doel en strekking Artikel 12.4

Indien en voor zover in de rechtsverhouding tussen de Erfverpachter en de Erfpachter een

bepaling geldt die op grond van een rechterlijke uitspraak of anderszins niet toegepast kan worden, blijven alle overige bepalingen onverminderd van kracht en dient het doel en de strekking van de oorspronkelijke bepaling zoveel mogelijk te w orden nageleefd.

Boetebeding Artikel 12.5

Indien de Erfpachter bij aangetekende brief door de Erfverpachter in gebreke is gesteld en na

die ingebrekestelling gedurende acht dagen nalatig blijft één of meer van zijn verplichtingen jegens de Erfverpachter na te komen, is de Erfpachter in verzuim en zal hij aan de Erfverpachter een door de Erfverpachter vast te stellen, voor matiging door de rechter vatbare, terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van maximaal vijftig procent (50%) van het hoogste bedrag van de op het moment van ingebrekestelling geldende Marktwaarde van het Registergoed en de Uitgifteprijs. In het geval het gaat om een verplichting uit hoofde van artikel 6.2 lid 1 wordt de in de vorige zin genoemde periode van acht dagen gesteld op vier

weken. Bedoelde boete wordt vastgesteld in verhouding tot de ernst van het verzuim van de Erfpachter.

Algemene termijnenwet Artikel 12.6

Op de in deze akte gemelde termijnen is de Algemene Termijnenwet van (overeenkomstige)

toepassing.

Geschillen en toepasselijk recht

Artikel 12.7

Alle geschillen voortvloeiend uit hoofde van deze Erfpacht- en KoopStartbepalingen, de Koopovereenkomst en de vestiging van Erfpacht zullen, voor zover niet anders is bepaald, worden voorgelegd aan de daartoe bevoegde Nederlandse rechter. Deze Erfpacht- en

KoopStartbepalingen, de Koopovereenkomst en de vestiging van de Erfpacht worden beheerst door Nederlands recht.

SLOT

WAARVAN AKTE is verleden te Rhenen op de datum in het hoofd van deze akte vermeld. De verschenen persoon is mij, notaris, bekend.

De zakelijke inhoud van de akte is aan hem opgegeven en toegelicht, hij heeft ve rklaard tijdig voor het verlijden van de akte van de inhoud ervan te hebben kennisgenomen, daarmee in te stemmen en op volledige voorlezing ervan geen prijs te stellen.

Deze akte is beperkt voorgelezen en onmiddellijk daarna ondertekend, eerst door de verschenen persoon en vervolgens door mij, notaris

om negentien uur vijfentwintig minuten.1                      

(Volgt ondertekening)

UITGEGEVEN VOOR AFSCHRIFT

1) Een afschrift van deze akte is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Register Hypotheken 4 op vierentwintig februari tweeduizend tweeëntwintig in deel 83700 nummer 37.

2021.003392.01/DBA - 40 -

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 maart 2022)