Advies tijdelijke huurovereenkomsten Oude Kooi en Tuinstadwijk

Advies tijdelijke huurovereenkomsten Oude Kooi en Tuinstadwijk

Leiden, 22 oktober 2012,

Geachte mevrouw xxx xxx Xxxx,

Op 13 september 2013 heeft u ons een adviesaanvraag gestuurd inzake het verhuren van leegstaande woningen welke bedoeld zijn voor renovatie of sloop op basis van tijdelijke huurovereenkomsten. Het interne besluit renovatie/sloop is hierop door de Sleutels al genomen. Het gaat hier dus niet om verhuur op basis van de leegstandwet maar op basis van BW 7:232 lid 2 Verhuur van woonruimte (met normale huurprijs) dat naar zijn aard slechts van korte duur is.

De HBE erkent de voordelen van leefbaarheid, uitstraling alsook de financiële kant voor de Sleutels zijnde huurinkomsten en het niet van toepassing zijn van regelingen ter beëindiging voor vaste huurovereenkomsten. Hierbij komt het voordeel dat er voor woningzoekenden in een gebied met woningschaarste woningen beschikbaar komen.

Ons advies is gekoppeld aan enkele vragen:

1. Wat is korte duur?

2. Welk gedeelte van de huurbescherming is wel van toepassing op het tijdelijke huurcontract?

3. Wat zegt de plaatselijke sloopprocedure?

4. Wat is een normale huurprijs?

5. Wat wordt de positie van de huurders met een vaste huurovereenkomst?

Xxxxx is een eerste levensbehoefte. Huurders in het betreffende complex, de tijdelijke huurder incluis, wil weten waar hij/zij aan toe is. Derhalve adviseren wij:

1. Aangezien het bijgevoegde arrest geen uitsluitsel geeft over het begrip korte duur zal dit door juristen moeten worden bekeken.

2. Geef aan dat de huurder kan huren totdat de renovatie/sloop daadwerkelijk plaatsvindt behoudens de wetsartikelen opzeggingsgronden in BW7 waaronder goed huurderschap, huurbetaling, niet onderverhuren etc. Dat de opzegging van de huur tenminste 12 maanden voor de renovatie/sloop ligt.

3. De van toepassing zijnde sloopprocedure geeft onder art. 2b de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur voor de peildatum.

4. Aangezien het woningen betreft met gebreken, lijkt ons de maximaal redelijke huur op WOZ waarde, onrealistisch. Voordelen van deze vorm van verhuur voor corporatie en leefbaarheid moet ook voor de Sleutels meewegen en daarom blijken uit de huurprijs.

Ons Belang hanteerde vroeger 65% tot 75% maximaal redelijk en voerde hiervoor zelfs huurverlagingen in.

5. Voor zittende huurders voorziet het sloopbesluit onder 2b dat indien wordt afgeweken van de procedure tijdelijke verhuur ook de peildatum wordt vervroegd en dat het Sociaal Statuut in werking treedt op het moment van starten met de tijdelijke verhuur. Hieraan moet dan ook worden gekoppeld de motie van de raad betreffende de instemming van de huurders met de ingreep van 70% zittende huurders. Om rechten van zittende huurders te waarborgen

zal de vaststelling 70% instemming voor de ingreep, daarom voor de tijdelijke verhuur moeten plaats vinden.

Met vriendelijke groet en in afwachting van uw reactie,

Huurderbelangenvereniging De Eendracht Xxxxx Xxxxx

Tot slot lijkt het ons raadzaam om reeds aanwezige woningzoekenden in de gelegenheid te stellen om te huren waarbij rekening kan worden gehouden met schrijnende gevallen. Dit in plaats van het uitbesteden van de verhuur en toewijzen aan wie het eerst komt. Er zullen dan waarschijnlijk wel met Holland Rijnland/Woonzicht afspraken gemaakt moeten worden voor het behoud van inschrijving.