Berekenen rendement en waarde

Berekenen rendement en waarde

Opdracht 1

Xxxxx wil graag een woning kopen om te verhuren. Hij heeft een woning gevonden in Nieuwegein. De koopprijs van deze woning is € 185.000,- k.k. De bijkomende kosten zijn 3%. De woonoppervlakte bedraagt 62 m2. De woning heeft op dit moment een tijdelijk huurcontract van twee jaar, waarvan inmiddels een half jaar is verstreken.

De overeengekomen huurprijs is € 1.100,- per maand. De exploitatiekosten bedragen 18% van de huurprijs.

1. Bereken de BAR.

2. Bereken de NAR.

3. Bereken de markthuur op basis van de bijlage.

4. Bereken de kapitalisatiefactor op basis van de gemiddelde BAR in Nieuwegein.

Opdracht 2

In verband met de aankoop van een nieuwe woning wil Marlies weten of het niet beter is om haar huidige woning in Zwolle te verhuren, in plaats van te verkopen. Ze heeft een aanzienlijke overwaarde en denkt daarmee een mooi rendement te kunnen maken. Haar woning heeft op de vrije markt een waarde van ongeveer € 320.000,- en haar aflossingsvrije hypotheek is nog € 100.000,-. De rente die ze betaalt is 3%. De totale woonoppervlakte is 130 m2.

Ze streeft naar een minimaal netto rendement op haar eigen vermogen van 5%.

1. Bereken de bruto huur die nodig is om minimaal 5% netto rendement op het eigen vermogen (de overwaarde) te realiseren. Je hoeft daarbij géén rekening te houden met inkomstenbelasting. De exploitatiekosten zijn 15% van de huur.

2. Bereken de verwachte markthuur op basis van de bijlage.

3. Bereken de BAR en de NAR op basis van de verwachte markthuur. Houd daarbij de marktwaarde van

€ 320.000,- aan als investering.

4. Bereken het REV op basis van de verwachte markthuur. Houd daarbij de overwaarde van € 220.000,- aan als ingebrachte eigen middelen.

Bijlage:

• Overzicht huurprijs, koopprijs en BAR per gemeente

Annuïteitentabel (betaling maandelijks achteraf)

Rente		Looptijd in maanden
Per jaar	Per maand	120	180	240	300	360

2,0%	0,1667%	108,6798	155,3981	197,6740	235,9301	270,5485
2,1%	0,1750%	108,1526	154,2915	195,8354	233,2418	266,9228
2,2%	0,1833%	107,6288	153,1958	194,0204	230,5961	263,3652
2,3%	0,1917%	107,1086	152,1108	192,2287	227,9924	259,8744
2,4%	0,2000%	106,5918	151,0364	190,4600	225,4297	256,4488
2,5%	0,2083%	106,0784	149,9724	188,7138	222,9074	253,0871
2,6%	0,2167%	105,5684	148,9188	186,9900	220,4248	249,7879
2,7%	0,2250%	105,0618	147,8754	185,2881	217,9811	246,5498
2,8%	0,2333%	104,5584	146,8421	183,6078	215,5755	243,3715
2,9%	0,2417%	104,0585	145,8189	181,9489	213,2076	240,2518
3,0%	0,2500%	103,5618	144,8055	180,3109	210,8765	237,1894
3,1%	0,2583%	103,0683	143,8019	178,6937	208,5815	234,1830
3,2%	0,2667%	102,5781	142,8079	177,0968	206,3221	231,2316
3,3%	0,2750%	102,0911	141,8236	175,5201	204,0976	228,3338
3,4%	0,2833%	101,6073	140,8487	173,9632	201,9074	225,4887
3,5%	0,2917%	101,1267	139,8831	172,4258	199,7509	222,6950
3,6%	0,3000%	100,6492	138,9268	170,9076	197,6274	219,9517
3,7%	0,3083%	100,1748	137,9797	169,4084	195,5364	217,2577
3,8%	0,3167%	99,7035	137,0416	167,9279	193,4773	214,6119
3,9%	0,3250%	99,2353	136,1124	166,4658	191,4495	212,0134
4,0%	0,3333%	98,7702	135,1921	165,0219	189,4525	209,4612
4,1%	0,3417%	98,3080	134,2806	163,5958	187,4857	206,9543
4,2%	0,3500%	97,8489	133,3777	162,1874	185,5486	204,4918
4,3%	0,3583%	97,3928	132,4834	160,7964	183,6407	202,0727
4,4%	0,3667%	96,9396	131,5976	159,4225	181,7614	199,6961

4,5% 0,3750% 96,4893 130,7201 158,0654 179,9103 197,3612

4,6%	0,3833%	96,0420	129,8509	156,7251	178,0869	195,0670
4,7%	0,3917%	95,5975	128,9899	155,4011	176,2906	192,8128
4,8%	0,4000%	95,1560	128,1370	154,0933	174,5210	190,5977
4,9%	0,4083%	94,7172	127,2922	152,8015	172,7776	188,4209
5,0%	0,4167%	94,2814	126,4552	151,5253	171,0600	186,2816
5,1%	0,4250%	93,8483	125,6261	150,2647	169,3678	184,1791
5,2%	0,4333%	93,4180	124,8048	149,0193	167,7004	182,1126
5,3%	0,4417%	92,9904	123,9912	147,7890	166,0575	180,0813
5,4%	0,4500%	92,5656	123,1851	146,5735	164,4385	178,0846
5,5%	0,4583%	92,1436	122,3865	145,3726	162,8432	176,1218
5,6%	0,4667%	91,7242	121,5954	144,1862	161,2711	174,1921

Plaats

Gemiddelde huurpijs per m2 prijs

Gemiddelde

vraagprijs per m2 Xxxxxxxxx

0 Xxxxxxxxxxx	€	14,1	€	2.042	8,3%
2 Schiedam	€	13,8	€	1.997	8,3%
3 Maastricht	€	14,8	€	2.203	8,1%
4 Groningen	€	14,3	€	2.173	7,9%
5 Den Helder	€	9,6	€	1.490	7,7%
6 Zeist	€	16,2	€	2.526	7,7%
7 Spijkenisse	€	14,4	€	2.248	7,7%
8 Sittard	€	10,4	€	1.624	7,7%
9 Hellevoetsluis	€	16,2	€	2.626	7,4%
10 Brielle	€	18,4	€	2.992	7,4%
11 Rotterdam	€	17,3	€	2.837	7,3%
12 Middelburg	€	13,8	€	2.257	7,3%
13 Hoofddorp	€	20,7	€	3.400	7,3%
14 Lelystad	€	12,1	€	1.999	7,3%
15 Dordrecht	€	12,1	€	2.001	7,3%
16 Hoogeveen	€	10,0	€	1.685	7,2%
17 Eindhoven	€	16,2	€	2.724	7,1%
18 Heerlen	€	9,5	€	1.605	0,0%
00 Xxxxxx xx Xxxx	€	13,4	€	2.276	7,0%
20 Leiden	€	17,9	€	3.059	7,0%
21 Rijswijk	€	14,7	€	2.504	7,0%
00 Xxx Xxxx	€	16,0	€	2.772	6,9%
23 Zaandam	€	16,2	€	2.808	0,0%
00 Xxxxxxx xxx xxx XXxxxx	€	13,3	€	2.315	6,9%
25 Almere	€	16,1	€	2.800	6,9%
26 Almelo	€	9,6	€	1.678	6,9%
27 Deventer	€	10,8	€	1.902	6,8%
28 Assen	€	10,8	€	1.917	6,7%
29 Enschede	€	11,1	€	1.981	6,7%
30 Haarlem	€	18,6	€	3.364	6,6%
31 Leidschendam	€	13,3	€	2.404	6,6%
32 Voorburg	€	14,8	€	2.747	6,5%
33 Venlo	€	10,0	€	1.857	6,5%
34 Roosendaal	€	11,2	€	2.100	6,4%
35 Leeuwarden	€	10,7	€	2.006	6,4%
36 Amstelveen	€	21,4	€	4.038	6,4%
37 Katwijk	€	16,6	€	3.154	6,3%
38 Vlissingen	€	12,1	€	2.316	6,3%
39 Arnhem	€	12,0	€	2.306	6,2%
40 Gouda	€	11,7	€	2.265	6,2%
41 Zwolle	€	13,0	€	2.525	6,2%
42 Hilversum	€	15,1	€	2.934	6,2%
43 Alphen aan den Rijn	€	12,2	€	2.371	6,2%
44 Hengelo	€	10,0	€	1.950	6,1%
45 Kampen	€	11,8	€	2.327	6,1%
46 Apeldoorn	€	11,2	€	2.223	6,1%
47 Breda	€	14,4	€	2.861	6,0%

48 Amersfoort	€	13,9	€	2.789	6,0%
49 Utrecht	€	17,5	€	3.509	6,0%
50 Nieuwegein	€	13,5	€	2.721	6,0%
51 Oss	€	11,1	€	2.248	5,9%
52 Nijmegen	€	13,1	€	2.658	5,9%
53 Emmen	€	9,4	€	1.915	5,9%
54 Purmerend	€	14,1	€	2.894	5,9%
55 Ede	€	11,7	€	2.416	5,8%
56 Tilburg	€	11,9	€	2.466	5,8%
57 Zoetermeer	€	11,5	€	2.390	5,8%
58 Hoorn	€	13,5	€	2.811	5,8%
59 Veenendaal	€	11,8	€	2.472	5,7%
60 Alkmaar	€	13,4	€	2.799	5,7%
61 Roermond	€	10,2	€	2.142	5,7%
62 Zutphen	€	10,8	€	2.281	5,7%
63 Amsterdam	€	25,2	€	5.418	5,6%
64 Zandvoort	€	17,3	€	3.748	5,5%
65 's-Hertogenbosch	€	14,7	€	3.195	5,5%
66 Baarn	€	13,9	€	3.041	5,5%
67 Oosterhout	€	11,7	€	2.608	5,4%
68 Helmond	€	10,4	€	2.352	5,3%
69 Terneuzen	€	12,4	€	2.848	5,2%
70 Waalwijk	€	11,4	€	2.634	5,2%
71 Doetinchem	€	10,4	€	2.497	5,0%
72 Harderwijk	€	11,2	€	2.741	4,9%
73 Delft	€	9,4	€	2.792	4,0%

Onroerende zaakwaardering

Adres: Xxxxxxxxxxxxxxx 0, 0000 XX xx Xxxxxxxxx Taxatiedatum: 08 mei 2018

TAXATIERAPPORT

Xxxxxxxxxxxxxxx, 0 0000 XX, Xxxxxxxxx

08 mei 2018, versie 1

Object	☒ Wonen	☐ Kantoor	☐ Overig
	☐ Winkel	☐ Bedrijfsruimte

Bijzondere uitgangspunten ☒ Ja ☐ Nee Voor de waardering in huidige staat wordt verwezen naar het onderdeel ‘Taxatie’

Opdrachtgever / Klant
		Taxatierichtlijn		NRVT
		Taxateur	De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid XXX. En de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid XXX in de vorm van de heer XXX.
Tel nr Taxateur
Opnamedatum	08 mei 2018
Adviseur	-

Locatie	☐ Zeer Goed	☒ Goed	☐ Redelijk /Goed	☐ Redelijk	☐ Redelijk / Matig	☐ Matig	☐ Slecht
Object	☐ Zeer Goed	☒ Goed	☐ Redelijk /Goed	☐ Redelijk	☐ Redelijk / Matig	☐ Matig	☐ Slecht
Onderhoudsstaat binnenzijde	☐ Zeer Goed	☒ Goed	☐ Redelijk /Goed	☐ Redelijk	☐ Redelijk / Matig	☐ Matig	☐ Slecht
Onderhoudstaat buitenzijde	☐ Zeer Goed	☒ Goed	☐ Redelijk /Goed	☐ Redelijk	☐ Redelijk / Matig	☐ Matig	☐ Slecht
Courantheid	☐ Zeer Goed	☒ Goed	☐ Redelijk /Goed	☐ Redelijk	☐ Redelijk / Matig	☐ Matig	☐ Slecht
Verhuurbaarheid	☐ Zeer Goed	☒ Goed	☐ Redelijk /Goed	☐ Redelijk	☐ Redelijk / Matig	☐ Matig	☐ Slecht
Verkoopbaarheid	☐ Zeer Goed	☒ Goed	☐ Redelijk /Goed	☐ Redelijk	☐ Redelijk / Matig	☐ Matig	☐ Slecht
Uitpondbaarheid	☐ Zeer Goed	☒ Goed	☐ Redelijk /Goed	☐ Redelijk	☐ Redelijk / Matig	☐ Matig	☐ Slecht

Gebruikssituatie	Verhuurd ☐ Ja ☒ Nee ☐ ged.		Kamerverhuur ☐ Ja ☒ Nee ☐ ged.
Benodigde vergunning aanwezig?	Voor gebruik ☐ Ja ☐ Nee ☒ Nvt		Voor verbouwing ☐ Ja ☐ Nee ☒ Nvt
Huuropbrengst	€	0,00	op	jaarbasis
Markthuurwaarde nog te verhuren deel	€	8.068,92 (puntenhuur)	op	jaarbasis
Markthuurwaarde totaal	€	8.068,92 (puntenhuur)	op	jaarbasis
Exploitatiekosten	€	1.712,00	op	jaarbasis
Marktwaarde in verhuurde staat woning(en)	€	145.000,00	k.k.

Algemeen
Opdracht	Onderhavige taxatie is uitgevoerd conform de offerte d.d. 08-05-2018 met offertenummer XXX van de opdrachtgever. Er is in dit rapport niet afgeweken van de opdracht noch van de overeenkomst.
Taxatiestandaarden en richtlijnen	Deze taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met: - De Algemene gedrags- en beroepsregels Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), vastgesteld november 2015; - Het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT en, voorzover van toepassing, het Addendum Grootzakelijk Vastgoed NRVT, beide vastgesteld november 2015; Op deze taxatie zijn de EVS 2012 en / of IVS 2013 van toepassing. Ingeval strijdigheid tussen genoemde standaarden prevaleren de richtlijnen van de EVS. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen.
Taxateur(s)	De heer XXX, register taxateur van onroerende zaken, verbonden aan XXX B.V. handelend onder de naam XXX Ingeschreven bij de stichting VastgoedCert te Rotterdam onder nummer XXX tevens ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) onder nummer XXX, tevens lid van de Royal Institution of Chartered Surveyors onder nummer XXX en kantoorhoudende te XXX aan XXX. Het 25% omzetprincipe eerbiedigend uit § 8.5 Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT. en De heer XXX, register taxateur van onroerende zaken, verbonden aan XXX B.V. Onder andere ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), in de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed. Handelend in opdracht van XXX, gevestigd aan de XXX te XXX en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Eindhoven onder nummer XXX.
Deskundige bijstand:	Ondergetekende heeft geen gebruik gemaakt van deskundige bijstand.
Roulatie	De taxateur verklaart dat de taxatie van onderhavig vastgoedobject in overeenstemming met de fundamentele beginselen van het NRVT en nadere vereisten, waaronder de regels omtrent roulatie, verricht is.

Doel	Onderhavige taxatie is opgesteld ten behoeve van een financieringsbeslissing met betrekking tot vastgoed. Dit rapport is uitsluitend bedoeld voor gebruik door opdrachtgever(s) en Woonfonds Verhuurhypotheek, danwel een van haar dochterondernemingen. Derden kunnen hier geen rechten aan ontlenen. Het is niet toegestaan deze taxatie buiten de context of voor een ander doel te gebruiken.
Scope of work en diepgang	Onderhavig rapport betreft een: ☒ volledige taxatie ☐ hertaxatie ☐ markttechnische update	De taxatie is: ☒ definitief ☐ indicatief	Het object is: ☒ volledig ☐ uitwendig opgenomen op 08-05-2018
Taxatie-methodiek	De taxatie is gebaseerd op: ☒ NAR-methode ☐ DCF-methode (bij woningen uitpond en doorexploitatie) ☒ Comparatieve methode ☐ Residuele (grond)waardebenadering ☐ Etc. Er is gekozen voor bovenstaande methode(n) vanwege de aard van het object (woning) waarbij rekening wordt gehouden met het beoogde doel om de woning te verhuren. Hierbij wordt in eerste aanleg comparatief vergeleken wat de woning in lege staat waard zou zijn en welke huur marktconform wordt geacht. Vervolgens worden deze gegevens gebruikt bij de Netto- aanvangsrendementsmethode waarbij de markthuur wordt gekapitaliseerd tegen een kapitalisatiefactor.
Gebeurtenissen na inspectiedatum en voor waardepeildatum	Na de inspectiedatum en voor de waardepeildatum hebben zich, voor zover bij ondergetekende bekend geen gebeurtenissen voorgedaan welke invloed hebben op de taxatie.
Bijzondere uitgangspunten	Op de taxatie zijn bijzondere uitgangspunten van toepassing.
Aantal versies en toelichting afwijkingen	Onderhavig rapport betreft de 1e versie.

Omschrijving onderpand
Aard van het Object	Appartement met separate berging
Huidig Eigendom
Adres + Kadastrale aanduiding	Xxxxxxxxxxxxxxx 0, 0000 XX, Xxxxxxxxx	Gestel, sectie X, nummer XXX, appartementsrecht XX
Perceelgrootte	Appartementsrecht
Monument	Geen monumentale status bekend
Erfpacht	Geen erfpacht van toepassing

Locatie
Stand/ligging	Stadsdeel Gestel, woonwijk Oud Kasteel, woonbuurt Hanevoet.
Omschrijving	De woonwijk Oud Kasteel is de jongste wijk in Gestel en is tussen 1973 en 1978 gebouwd. De wijk telt drie buurten waaronder Hanevoet. De buurt Hanevoet heeft een vrij eenvoudig en strak stratenpatroon. Er is sprake van een geclusterde stedenbouwkundige opzet. De samenhang in het straatbeeld ontstaat onder meer door een ingetogen materiaal- en kleurgebruik. Kenmerkend is het blokvormige stratenpatroon waarbij de ligging van de bebouwing voornamelijk op de straat is georienteerd. Binnen de buurt Hanevoet bevindt zich ook het wijkcentrum Kasteelplein dat ingeklemd ligt tussen de Karel de Grotelaan en Meerveldhovenseweg.
Entourage	Het complex is gelegen aan een doorgaande weg met aan de voorzijde een parkeerterrein en aan de achterzijde het winkelcentrum Kastelenplein.
Voorzieningen	Veelal voorzieningen zijn zeer dichtbij gelegen doordat winkelcentrum Kastelenplein zich achter het complex bevindt. Hier zijn diverse winkelvoorzieningen en een tweetal supermarkten aanwezig.
Bereikbaarheid	Goed, onderhavig object is gelegen aan uitvalsweg Karel de Grotelaan. Deze staat in directe verbinding met de ring van Eindhoven en met de A2 afslag 32 Veldhoven-Zuid (’s- Hertogenbosch – Weert).
Parkeermogelijkheden	Geen parkeervoorziening in eigendom. Louter vrij parkeren op het voorgelegen parkeerterrein.
Plannen in de omgeving	Uit de structuurvisie en constatering ter plaatsen heeft ondergetekende geen plannen achterhaald welke enigszins, naar verwachting, van invloed zouden zijn op de gestelde marktwaarde.
Beoordeling	☐ Zeer goed	☒ Goed	☐ Redelijk / goed	☐ Redelijk
	☐ Redelijk / matig	☐ Matig	☐ Slecht

Object Woningen
Typering Object	twee-kamer appartement
Huidig gebruik	De taxateur heeft onderzocht of de eigenaar en/of opdrachtgever over de benodigde vergunningen ten behoeve van de exploitatie van het huidige en/of toekomstige gebruik beschikt. Hieruit is gebleken dat er geen vergunning is vereist indien de woning wordt verhuurd aan één huishouden en/of maximaal twee huurders die samen geen huishouden vormen. Indien een kamerverhuur zou worden beoogd zou er een omgevingsvergunning benodigd zijn voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. Deze vorm van verhuur wordt in onderhavig object niet verwacht en is tevens niet beoogd door toekomstig eigenaar. Derhalve voldoet de toekomstige veronderstelde exploitatie aan het vergunningsstelsel en het vigerend bestemmingsplan.
Huidig gebruik vergunningsplichtig	☐ Ja	☒ Nee
Vergunning aanwezig	Niet van toepassing
Toekomstig gebruik	Aanwending als woonruimte in verhuurde staat.
Geschatte verbouwings- en/of renovatiekosten	Ondergetekende heeft geen verbouwings- en/of renovatieplannen vernomen van de opdrachtgever.
Benodigde vergunningen t.b.v. verbouwing en/of renovatie en toekomstig gebruik	Niet van toepassing
Status vergunningaanvraag	Niet van toepassing
Bouwjaar	1976 conform opgave BAG
Bouwaard	Opgetrokken uit metselwerk, verdiepingsvloeren in beton, het dak is plat en vermoedelijk belegd met bitumineuze dakbedekking. De kozijnen zijn in hout en deels bezet met enkele beglazing en deels met isolatiebeglazing.
Energielabel	Energielabel B (xxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx)
Installatie-/opleveringsniveau	De ruimtes worden verwarmd middels radiatoren voorzien van thermostaatkranen aangesloten op een cv-ketel. De keuken is voorzien van onder- en bovenkasten, kookeiland, spoelbak met mengkraan, keramische kookplaat, afzuigkap, combi-oven, koelkast en vaatwasser. De badkamer is volledig betegeld en voorzien van een douchecabine met thermostaatkraan, wastafel met mengkraan en designradiator. Er is een separate toiletruimte aanwezig voorzien van wandcloset en een fontein.
Globale Indeling	Begane grond; Centrale hal met brievenbussen en bellentableau. Vanuit hier is er toegang tot de gezamenlijke hal, voorzien van 2 liften, trappenhuis en toegang tot de bergingen. Negende verdieping; Entree naar appartement. Vanuit de hal is er toegang tot het toilet, slaapkamer (circa 8,5 m²), de badkamer (circa 2,5 m²), inpandige berging (2 m²) en de woonkamer met open keuken (circa 26,5 m²). De inpandige berging is voorzien van wasapparatuur aansluitingen en de cv-ketel. Vanuit de woonkamer is er toegang tot het balkon (circa 7,50 m²).
Functionaliteit object	Goed

Bouwkundige staat	Goed
Onderhoudstaat binnenzijde	☐ Zeer goed	☒ Goed	☐ Redelijk / goed	☐ Redelijk
	☐ Redelijk / matig	☐ Matig	☐ Slecht
Onderhoudsstaat buitenzijde	☐ Zeer goed	☒ Goed	☐ Redelijk / goed	☐ Redelijk
	☐ Redelijk / matig	☐ Matig	☐ Slecht
Inschatting kosten achterstallig onderhoud	Ondergetekende heeft geen direct achterstallig onderhoud geconstateerd ter plaatse.
Uitbreidingsmogelijkheden	Geen uitbreidingsmogelijkheden.
Verening van Eigenaren (VVE)	☒ Actief		☐ Slapend	☐ N.v.t
Aanwezig vermogen (VVE)	☒ Voldoende		☐ Onvoldoende	☐ Niet ingezien
Waardebeïnvloedende zaken	Uit de akte van levering blijken naast gebruikelijke (bouw)erfdienstbaarheden geen (bijzondere) erfdienstbaarheden of kwalitatieve verplichtingen die ondergetekende van invloed acht op de marktwaarde. Uitgangspunt voor de taxatie is dat het object en perceel kan voldoen aan de optimale aanwending.

Aantallen en oppervlakte Woningen
Soort woning	Aantal	GBO m²	Opmerkingen
Appartement	1	50 m²	Volgens opgegeven metrage eigen maatvoering ter plaatsen en BAG.
Totaal	1	50 m²

Beoordeling Object	☐ Zeer goed	☒ Goed	☐ Redelijk /goed	☐ Redelijk
	☐ Redelijk /matig	☐ Matig	☐ Slecht

Huuroverzicht Woningen
Woonruimte
Type ruimte	Huurder	Actuele Huur/jr	Punten Huur /jr	Markthuur- waarde	Bijzonderheden
Appartement	-	€ 0,00	€ 8.068,92	€ 8.068,92	Gereguleerde verhuursituatie conform WWS – 135 punten
Totaal huuroverzicht per jaar		€ 0,00	€ 8.068,92	€ 8.068,92
Gehanteerd in rekenmodel			€ 8.068,92

Geschatte exploitatielasten
Kosten	Bedrag/jr	Opmerkingen
OZB	€ 128,00	Conform gemeentelijke informatie
Opstalverzekering	€ -
Onderhoudskosten	€ -
Verhuurdersheffing	€ -
Beheerkosten	€ 323,00	(4%) inschatting taxateur
VVE bijdrage	€ 1.093,00	Conform opgave makelaar
Gemeentelijke lasten	€ 167,00	Conform gemeentelijke informatie
Totaal geschatte exploitatiekosten	€ 1.712,00 per jaar

Courantheid
Bestemming	Bestemmingsplan “Gestel buiten de Ring 2005”, enkelbestemming “Centrumdoeleinden” en dubbelbestemming “Boringsvrije zone”.
Alternatieve aanwendbaarheid Winkel/Kantoor/Bedrijfsmatig/ Overig	De op de plankaart voor centrumdoeleinden aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. gebouwen ten behoeve van detailhandel, uitsluitend op de begane grond, tenzij de detailhandelsfunctie op een bovenverdieping bestaand is; b. horecabedrijven in ten hoogste categorie 1 als aangegeven in de bij deze voorschriften behorende "lijst van horeca- activiteiten", tenzij er een bestaand horecabedrijf aanwezig is in een andere categorie van genoemde lijst. Voorts uitsluitend op de begane grond, tenzij de horecafunctie op een bovenverdieping bestaand is; c. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen, uitsluitend op de begane grond, tenzij de de dienstverlener op een verdieping bestaand is; d. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend op de begane grond, tenzij de maatschappelijke voorziening op een bovenverdieping bestaand is; e. woningen, met uitzondering van de begane grond, tenzij de woning(en) op de begane grond bestaand is/zijn; met daarbij behorende: f. parkeervoorzieningen; g. wegen en paden; h. water; i. groenvoorzieningen; x. xxxxxx en erven; k. nutsvoorzieningen; l. bouwwerken, geen gebouwen zijnde De op de plankaart als dubbelbestemming 'Boringsvrije zone' aangewezen gronden zijn, naast de voor de aldaar voorkomende onderliggende basisbestemming, tevens bestemd ter bescherming van het aanwezige grondwater.

Omschrijving marktbeeld+marktvisie	De Nederlandse woningmarkt wordt steeds krapper. Voor het eerst sinds het dieptepunt in de crisis daalde in het 4de kwartaal 2017 het aantal woningverkopen (-6%). Vooral in het goedkopere segment droogt het woningaanbod op. In totaal stonden er in het laatste kwartaal van 2017 36% minder woningen te koop dan een jaar eerder. “Dat vormt, samen met de verder aangescherpte financieringsregels, een extra belemmering voor met name starters op de woningmarkt”, zegt NVM-voorzitter Xxx Xxxxxxx bij de presentatie van de woningmarktcijfers over het afgelopen kwartaal*. Ook de prijzen blijven stijgen, het afgelopen jaar met maar liefst 9,1%. Een gemiddelde woning kost op dit moment 269.000 euro. Evengoed gaan ze als warme broodjes over de toonbank, bij ruim een kwart van de woningen zelfs boven de vraagprijs. En ze wisselen steeds sneller van eigenaar; het afgelopen kwartaal werd een gemiddelde woning binnen 52 dagen verkocht. Het krappe aanbod bij een toenemende vraag, de gestegen prijzen en het moeten overbieden in veel grote steden, hebben volgens Jaarsma consumenten ko(o)pschuw gemaakt. “Ze hebben niet langer zin om in de rij te staan voor een woning en vlak voor de drempel te horen dat die al verkocht is aan een ander.” Consumenten hadden het afgelopen kwartaal gemiddeld nog maar te kiezen uit 4 woningen. En in oververhitte steden als Utrecht, Amsterdam en Almere was de keuze beperkt tot ongeveer 2 woningen. “Meer nieuwbouw blijft de komende jaren het adagium om de woningmarkt niet verder te laten vastlopen”, zegt Xxxxxxx. “Ja, er wordt gelukkig meer gebouwd, maar door eerdere jaren met een lage productie krijgen we de achterstand de komende jaren niet weggewerkt.” Bron: NVM woningmarktcijfers 4de kwartaal 2017, gepubliceerd d.d. 11 januari 0000 Xxxxxxxxxx.
Omschrijving verhuurbaarheid	Goed
Omschrijving verkoopbaarheid	Goed
Uitpondbaarheid en leegwaarde	Leegwaarden variëren tussen de € 2.500,00 en € 3.000,00 per m² woonoppervlakte.
SWOT	Sterkten: kleinschalig object, goede ligging;
	Zwakten: Geen bijzonderheden.
	Kansen: Aantrekkende woningmarkt, lage hypotheekrente;
	Bedreigingen: Relatief veel nieuwbouwprojecten voor studenten/ expats en particulieren huisvesting worden in de (nabije) toekomst opgeleverd. Momenteel relatief veel spanning (weinig aanbod) en veel vraag naar soortgelijke (verhuurde) wooneenheden en soortgelijke verhuurde panden met name door de huidige economische situatie en de huidige relatief lage rentestand op spaarrente. De markt gaat momenteel voorbij aan het risico van de eventuele wettelijke huurprijsaanpassingen. Bij een eventuele verhoging van de rente kan de eigenaar van een verhuurde woning het rendement op de investering snel zien verdampen.
Lange termijnvisie	Ondergetekende verwacht dat de huidige bebouwing de komende jaren zal blijven fungeren als woonruimte.
Overige opmerkingen	Geen overige opmerkingen.

Beoordeling courantheid	☐ Zeer goed	☒ Goed	☐ Redelijk / goed	☐ Redelijk
	☐ Redelijk / matig	☐ Matig	☐ Slecht
Opgegeven koopsom	€ 150.000,00 (2018)

Referentie transacties

Huurreferenties
Adres	Objecttype	Verhuurd / aanbod	Datum	m2	Huur €/m2 €/mnd	Bron*
Woonfondsstraat XX, Eindhoven	Appartement	Verhuurd	01-07-2016	87 m²	€ 11,43	Tiara
Woonfondsstraat XX, Eindhoven	Appartement	Verhuurd	06-06-2017	87 m²	€ 10,91	Tiara
Woonfondsstraat XX, Eindhoven	Appartement	Verhuurd	01-05-2017	80 m²	€ 13,12	Tiara
Woonfondsstraat XX	Appartement	Verhuurd	24-08-2017	44 m²	€ 11,36	Tiara

Koopreferenties
Adres	Objecttype	Verhuurd /Leeg	Datum	m2	€/m2	Bron*
Woonfondsstraat XX, Eindhoven	Appartement	Leeg	06-10-2017	81 m²	€ 2.234,00	Tiara
Woonfondsstraat XX, Eindhoven	Appartement	Leeg	03-10-2017	82 m²	€ 2.109,00	Tiara
Woonfondsstraat XX, Eindhoven	Appartement	Leeg	21-12-2016	80 m²	€ 2.150,00	Tiara
Woonfondsstraat XX, Eindhoven	Appartement	Leeg	29-08-2017	47 m²	€ 3.021,00	Tiara
Woonfondsstraat XX, Eindhoven	Appartement	Leeg	24-07-2017	52 m²	€ 2.490,00	Tiara

Om op de Marktwaarde definitie te arriveren hanteert de taxateur diverse benaderingen waaronder de comparatieve benadering en de inkomsten benadering; hetgeen de meest voor de hand liggende benaderingen zijn, mede verwijzend naar de kenmerken van het getaxeerde. De daarbij hanteerde methodieken betreffen de vergelijkingsmethode en de kapitalisatie methode met de Netto -Aanvangsmethode (NAR-methode) als verfijning zoals door ons is uitgevoerd. Als taxateur zijn wij marktvolgend (niet trendsettend) en dienen zoveel als mogelijk de markt te spiegelen en te kwantificeren in de marktwaarde definitie. De woningmarkt en met name de (kleinschalige) appartementenmarkt in het centrum van Eindhoven in het bijzonder vertonen signalen van (over)verhitting mede daardoor zien we dat de marktwaarde in verhuurde staat en de marktwaarde leeg en vrij steeds meer naar elkaar toe groeien ofwel in een aantal gevallen gelijk zijn. Om het voornoemde signaal mee te nemen in de Marktwaarde definitie worden de bovenstaande methodieken/benaderingen aangevuld met een praktische leegwaarde-ratio methode.

Verklaring

Enerzijds kan de ingeschatte markthuurwaarde als vertrek punt met een hoger risicoprofiel worden gehanteerd of anderzijds de lagere huuropbrengst/huur conform puntensysteem met een lager risico profiel. De benaderingen blijven hetzelfde echter de gehanteerde variabelen zijn gewijzigd. In verband met signalen van (over)verhitting is de markt behoorlijk gespannen en hanteren we diverse manieren om onze afwegingen inzichtelijk en transparante weer te geven. Bij een eventuele verhoging van de rente kan de eigenaar van een verhuurde woning het rendement op de investering snel zien verdampen.

bovenstaande methodieken/benaderingen aangevuld met een praktische leegwaarde -ratio methode.

Enerzijds kan de ingeschatte markthuurwaarde als vertrek punt met een hoger risicoprofiel worden gehanteerd of anderzijds de lagere huuropbrengst/huur conform puntensysteem met een lager risico profiel. De benaderingen blijven hetzelfde echter de gehanteerde variabele n zijn gewijzigd. In verband met signalen van (over)verhitting is de markt behoorlijk gespannen en hanteren we diverse manieren om onze afwegingen inzichtelijk en transparante weer te geven. Bij een eventuele verhoging van de rente kan de eigenaar van een verhuurde woning het rendement op de investering snel zien verdampen.

Getoonde referenties liggen allen binnen een straal van 500 meter rondom onderhavig complex zijn vergelijkbaar middels ligging, oppervlakte en bouwaard. Getoonde huurreferenties variëren

tussen de € 11,00 en € 13,00 per m² per maand. Ondergetekende dient echter rekening te houden

met hetgeen door het puntenstelsel is gemaximaliseerd (ad. € 672,00 per maand).

Qua kooptransacties heeft ondergetekende tevens enkel transacties gehanteerd welk e in hetzelfde complex zijn gelegen of in een straal van 250 meter rondom onderhavig object. Uitgaande van het huidige afwerkings- en voorzieningenniveau acht ondergetekende de marktwaarde leeg per m²

woonoppervlakte op circa € 3.000,00 k.k. Hierbij is expliciet rekening gehouden met het snel stijgende prijzen voor appartementen in Brabant. De Eindhovense vastgoedmarkt is de afgelopen 6 maanden met circa 4% gestegen en het afgelopen jaar circa 9%. Dit dient meegewogen te worden in de opgenomen referenties. De leegwaarde in huidige staat wordt derhalve geschat op €

150.000,00 kosten koper.

Concurrerend aanbod qua verhuur is er nauwelijks, hetgeen een krappe markt impliceert.

------------------------------------------------------------------------------------ ------------------------

Beleggingsreferenties geven een bandbreedte qua kapitalisatiefactor weer voor verhuurde appartementen in Eindhoven en omgeving tussen de circa 90% en 100% van de leegwaarde (bron:Xxxxxxxxxxxxxxxx.xx). De variatie is voornamelijk afhankelijk van het bouwjaar, de ligging, staat van afwerking en voorzieningenniveau van het object en zijn omgeving. Onderhavige woning betreft een appartement met courante maatvoering welke redelijk tot goed is afgewerkt, daarnaast heeft het een goede ligging ten aanzien van de diverse voorzieningen. Doordat er een krapte is op de verhuurmarkt in Eindhoven en omgeving is het risico van een potentiele belegging relatief laag. Ondergetekende schat in dat de leegwaarderatio zich aan d e bovenzijde van de voorgenoemde bandbreedte bevindt en schat deze in op 95%. Derhalve acht ondergetekende een

marktwaarde in verhuurde staat van € 145.000,00 kosten koper marktconform. Een en ander heeft tot gevolg dat ondergetekende een kapitalisatiefactor van 18,60 x de puntenhuur hanteert in zijn waardering.

Geraadpleegde Informatie

Informatie	Geraadpleegd			Bron		Opmerkingen
	Ja	Nee	N.v.t .	Opdracht- gever	Openbaar
Kadastrale gegevens	☒	☐	☐	☐	☒
Koopovereenkomst	☒	☐	☐	☒	☐
Leveringsakte	☒	☐	☐	☐	☒
Splitsingsakte	☐	☒	☐	☐	☐
Erfpachtakte	☐	☐	☒	☐	☐
Erfpachtgegevens	☐	☐	☒	☐	☐
Huuroverzicht	☐	☐	☒	☐	☐
Huurovereenkomst(en)	☐	☐	☒	☐	☐
Allonge(s), side letter(s)	☐	☐	☒	☐	☐
Bouwtekening(en)	☐	☒	☐	☐	☐
Meetcertificaat NEN 2580	☐	☒	☐	☐	☐
Bodemrapport(en)	☒	☐	☐	☐	☒
Asbestinventarisatie(s)	☐	☐	☒	☐	☐
Bouwkundige rapportage(s)	☐	☐	☒	☐	☐
Onderhoudsrapportages(s)	☐	☐	☒	☐	☐
Energielabel	☒	☐	☐	☐	☒
Bestemmingsplan(nen)	☒	☐	☐	☐	☒
WOZ-beschikking	☒	☐	☐	☒	☐
VVE-stukken	☒	☐	☐	☒	☐
WWS-punten	☒	☐	☐	☐	☒
Vergunningen	☐	☐	☒	☐	☐

De beschikbare informatie is voor zover mogelijk geverifïeerd, waarbij eventuele onvolledigheden en/of onjuistheden vermeld zijn bij opmerkingen.

Waardering
Marktwaarde	€	145.000,00	k.k.
Executiewaarde*	€	110.000,00	k.k.
* Opinie over de te verwachten opbrengst bij executoriale verkoop, voorheen in de markt bekend als ‘executiewaarde’.
Uitgangspunten	Op de taxatie zijn de navolgende uitgangspunten van toepassing: ☒ Huidige staat ☒ Na algehele verhuur
Bijzondere uitgangspunten danwel onzekerheden/risico’s	De feitelijke situatie wijkt af van de getaxeerde situatie zodat er een bijzonder uitgangspunt is opgenomen in de onderhavige taxatie. Momenteel wordt de woning nog niet verhuurd. De opdrachtgever is voornemens de woning te verhuren.
Effect bijzondere uitgangs- punten danwel onzekerheden/ risico’s op waardering	€	-
	☒ Leegstandsaftrek			€ - 1.905,00
	☐ Achterstallig onderhoud			€
	☐ Contante waarde canonvoordeel			€
	☐ Huurderving			€
Verrekend in de waarde	☐ Overige aftrekposten			€
	☐ Saneringskosten			€
	☐ Extra grond			€
	☐ Contante waarde meerhuur/minderhuur			€
	☐ BTW compensatie			€
	☐ Overige(n), te weten:			€
Gevolgen verrekeningen	Er wordt geadviseerd in de financiering rekening te houden met evetuele verrekeningen.
Verschillenanalyse	Backtesting niet van toepassing.

Ondertekening
Taxatie uitgevoerd conform opdracht d.d.	08-05-2018

Taxateur de heer XXX (RT)

Aldus gedaan en opgemaakt te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap:

14 mei 2018

Handtekening:

Bijlagen
Bijlage 1	Foto’s
Bijlage 2	Plausibiliteitsverklaring
Bijlage 3	Rekenmodel
Bijlage 4	Kadastrale gegevens
Bijlage 5	Opdrachtbrief
Bijlage 6	Puntentelling

Woonruimte Woonfondsstraat XX Eindhoven

Huurprijscheck zelfstandige woonruimte
1. Oppervlakte van vertrekken
Ruimte & vertrekken	m²	verwarmd	Punten
Woonkamer met open keuken Slaapkamer Badkamer	26,50 m² 8,50 m² 2,50 m²	Ja Ja Ja
Punten vertrekken	37,50 m²		38,00
Subtotaal			38,00
2. Oppervlakte overige ruimten
Ruimte & vertrekken	m²	verwarmd	Punten
Schuur / (fietsen)berging Kamer kleiner dan 4 m²	6,00 m² 2,00 m²	Nee Nee
Punten overige ruimten	8,00 m²		6,00
Subtotaal			44,00
3. Verwarming & installaties
			Punten
Verwarming	Centrale verwarming (eigen cv-ketel)
Aantal verwarmde vertrekken	4		8,00
Aantal verwarmde overige ruimten	1		1,00
Punten verwarming			9,00
Huistelefoon met video	Ja		0,25
Subtotaal			53,25
4. Energieprestatie
			Punten

Woonvorm Meergezinswoning (b.v. een

flat of etagewoning)

Energielabel Label B 28,00

Punten energieprestatie 28,00

Subtotaal 81,25

5. Keuken
			Punten
Voorzieningen Woonkamer met open keuken Het aanrecht is langer dan 2 meter		1	7,00
Inbouw combi oven/magnetron		1	1,50
Inbouw keramische kookplaat		1	1,25
Inbouw koelkast		1	0,75
Inbouw vrieskast		1	0,50
Inbouw afzuigkap		1	0,50
Extra wandtegels		2 m²	0,25
Punten keuken *			11,75
Subtotaal			93,00
6. Sanitair
			Punten
Toiletten		1	3,00
Wastafels		2	2,00
Voorzieningen Badkamer Alleen aparte douche		1	4,00
Punten sanitair *			9,00
Subtotaal			102,00
7. Woonvoorzieningen gehandicapten
			Punten
Punten voorzieningen gehandicapten			0,00
Subtotaal			102,00
8. Privé-buitenruimten
Ruimte & vertrekken	m²		Punten
Balkon (7,50 x 1,00)	7,50 m²
			0,00
Subtotaal			102,00
9. Punten voor de WOZ-waarde
			Punten
WOZ-waarde	€ 119.000,00		33,00
WOZ-waarde woning in COROP-gebieden Amsterdam of Utrecht	Nee
Hoogniveau renovatie of bouwjaar woning 2015 of later?	Nee
Punten WOZ-waarde			33,00
Subtotaal			135,00

10. Renovatie
			Punten
Punten renovatie			0,00
Subtotaal			135,00
11. Xxxxxxxxxxx situaties (vervallen per 1 oktober 2015)
12. Zorgwoning
			Punten
Zorgwoning	Nee		0,00
Punten zorgwoning*			0,00
Subtotaal			135,00
13. Punten voor schaarstegebied (vervallen per 1 oktober 2015)
14. Rijksmonument
			Punten
Geen			0,00
Subtotaal			135,00
Gemeenschappelijke ruimten & voorzieningen
Ruimte & vertrekken m²	wooneenheden	verwarmd	Punten
Punten verwarming

Punten gemeenschappelijke ruimten & voorzieningen *

0,00

Subtotaal 135,00

Puntenwaarde totaal
	Totaal
Totaal aantal punten (afgerond)	135
Maximale huurprijs op basis van punten	€ 672,41
Maximale huurprijs per 1 juli 2018 (kale huurprijs)	€ 672,41

* Deze uitkomsten zijn gebaseerd op complexe berekeningen. Indien u meer wilt weten over de exacte rekenregels, kunt u dit nalezen in de 'Beleidsboek zelfstandige woonruimte'.

Toelichting bij *

Aftrek voor toilet in badkamer

Als er een toilet is in de bad- of doucheruimte, wordt 1 m² van de oppervlakte van deze ruimte afgetrokken.

Aftrek voor ontbreken vaste trap

Als er geen vaste trap naar zolder is, wordt 5 punten afgetrokken van het aantal punten van de oppervlakte van de zolderruimte. Krijgt de oppervlakte minder dan 5 punten, dan kan het resultaat niet negatief zijn

Aftopping extra kwaliteit keukens.

Het aantal punten voor extra kwaliteit is nooit meer dan het aantal punten voor de lengte van het aanrecht.

Aftopping extra kwaliteit sanitair.

Het aantal punten voor extra kwaliteit is nooit meer dan het aantal punten voor douche en/of bad.

Punten zorgwoning.

Als er sprake is van een zorgwoning, wordt het aantal punten automatisch verhoogd met 35% over de onderdelen 1 t/m 10.

Punten gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen

De berekening van het aantal punten voor gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen is hetzelfde als voor de eigen ruimten en voorzieningen. De punten worden alleen verdeeld over het aantal wooneenheden die hiervan gebruik maakt.

Disclaimer

Deze puntentelling is samengesteld op 14-5-2018 met de online Huurprijscheck van de Huurcommissie. U vindt de Huurprijscheck op xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx

Zowel huurders als verhuurders kunnen gebruik maken van de online Huurprijscheck.

Als gegevens correct zijn ingevuld is de uitkomst een zorgvuldige indicatie van het puntentotaal en de bijbehorende maximale huurprijs. Toch kan een onderzoek door de Huurcommissie tot een afwijkend puntentotaal leiden. Bijvoorbeeld omdat de oppervlakte preciezer wordt opgemeten, of omdat de Huurcommissie een ander oordeel heeft over aard of kwaliteit van voorzieningen.

Onderhoudsgebreken hebben geen invloed op het puntentotaal, maar kunnen wel zorgen voor een (tijdelijke) verlaging van de huur. Daarvoor moet dan wel een procedure bij de Huurcommissie worden gevoerd.

NAR rapportage

Xxxxxxxxxxxxxxx XX 0000XX xx Xxxxxxxxx | Waarde op: 8-5-2018

IPD type	VVO	Aantal	Huur/m²	% huur	Markthuur
Overig	50	-	€ 161	100%	€ 8.069
Totaal	50	-		100%	€ 8.069
Exploitatiekosten		Kost/m²	Kost/%
Zakelijke lasten		€ 5,90	3,7%		€ 295
Onderhoud		€ 0,02	0,0%		€ 1
Beheerkosten		€ 6,46	4,0%		€ 323
Overige kosten		€ 21,87	13,6%		€ 1.094

Totale kosten	€ 34,25	21,2%	€ 1.712
Netto markthuur	€ 6.357

NAR % von 4,20%

Marktwaarde von voor correcties € 151.348

Markthuur kapitalisatie Bruto huur Netto huur Xxxxx von rend Xxxxx von rend Kap factor von

Contante waarde correcties

Meer- en minderhuur -

Mutatieleegstand -€ 252

Aanvangsleegstand -€ 667

Huurvrij -

Leegstandskosten -€ 986

BTW compensatie -

Niet verrekenbare BTW -

Achterstallig onderhoud -

Renovaties -

Overige kosten -

Overige baten -

Erfpacht -

Markthuur € 8.069 € 6.357 5,40% -1,15% 18,5

Huurinkomsten incl. leeg € 8.069 € 6.357 5,40% 4,25% 18,5

Leegstand € 8.069

Huurinkomsten excl. leeg -

5,15%

Disconteringsvoet

Disconteringsfactoren correcties

Markthuur EGB -

Kengetallen
BAR kk markthuur	5,56%
BAR kk huuropbrengst	0,00%
IRR	5,15%
Gem restduur contracten jr	-
Marktwaarde kk per m²	€ 2.902

Totaal correcties

-€ 1.905

Marktwaarde von

€ 149.444

Verwervingskosten € 4.353

Overige waarden kk -

Marktwaarde kk

€ 145.091

Marktwaarde kk afgerond

€ 145.000

Peildatum 8-5-2018 | Woonfondsstraat, XX te Eindhoven Printdatum & tijd | 14-5-2018 20:23:09