De meest in het oog springende ver- schillen
De ‘huurdersvariant’ van het ROZ modeL
De meest in het oog springende ver- schillen
xx. X. Xxxxxxx 1
Door de Raad voor Onroerende Zaken (hierna: ‘ROZ’) worden model huurovereenkomsten vastgesteld voor 290-bedrijfsruimten, 230a-ruimte en woonruimte. 2 Deze modellen zijn de marktstandaard; het gros van de huurovereenkomsten met betrekking tot onroerend goed wordt opgesteld aan de hand van een ROZ model. Dit heeft voordelen. Partijen actief in de aan- en verhuur van vastgoed hoeven niet ieder contract door te spitten om globaal hun rechten en plichten te kennen.
De ROZ modeLLen worden over het aLgemeen aLs ‘ver- huurdersvriendeLijk’ beschouwd. In dat kader is re- Levant om op te merken dat de ROZ een vastgoed pLatform is voor partijen die eigenaarsbeLangen ver- tegenwoordigen, vastgoed ontwikkeLen of bemidde- Len bij de verhuur van vastgoed. Er zijn geen par- tijen Xxx die huurdersbeLangen vertegenwoordigen. De modeLLen wijken inderdaad op verschiLLende pun- ten, voor zover daartoe contractueLe vrijheid is, in het voordeeL van verhuurders af van de wet of ge- ven daaraan in het voordeeL van verhuurders invuL- Ling. Daar staat echter tegenover dat huurders – en dan vooraL huurders van 290-bedrijfsruimte en woonruimte – vergaand door huurwetgeving wor- den beschermd. In pLaats van de ROZ modeLLen aLs verhuurdersvriendeLijk te beschouwen, zou der- haLve ook gezegd kunnen worden dat de modeLLen het evenwicht enigszins hersteLLen. Daarbij geLdt dat de ROZ modeLLen de wetteLijke termijnbescherming, beëindigingsbescherming, huurprijzenbescherming en het recht op indepLaatssteLLing van een huurder van 290-bedrijfsruimte niet raken.
Begin 2023 pubLiceerde de ROZ het nieuwe mo- deL ‘huurovereenkomst winkeLruimte en andere be- drijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW’ zoaLs vastge- steLd op 14 december 2022 (hierna: ‘het ROZ modeL’).3 De ROZ heeft hierbij één of meerdere huurdersvere- nigingen om input gevraagd, maar inmiddeLs is ge- bLeken dat de betreffende vereniging(en) menen dat hun input niet of niet voLdoende is meegenomen
bij het vaststeLLen van het ROZ modeL. Dit heeft ertoe geLeid dat verschiLLende huurdersbeLangenbe- hartigers in de pen zijn gekropen en begin 2024 de zogenoemde ‘huurdersvariant’ van het ROZ modeL hebben gepubLiceerd.4 Naast de huurdersvariant, is een toeLichting daarop gepubLiceerd, een ‘opLegger’ waarin de verschiLLen zichtbaar zijn, een huurders- variant van de ROZ omzethuurbepaLing en een huur- dersvariant van het ROZ modeL proces verbaaL van opLevering.5
De huurdersvariant wijkt op verschiLLende punten significant af van het ROZ modeL, zonder dat dit aLs zodanig in het modeL is aangegeven. De wijzigin- gen voLgen uit de hiervoor bedoeLde ‘opLegger’. Dat de wijzigingen niet zichtbaar zijn in het modeL, is opvaLLend, nu in het ROZ modeL expLiciet is aange- geven dat wijzigingen ten opzichte van het modeL duideLijk moeten worden aangegeven. Het verdient bovendien opmerking dat de ROZ – ondanks dat de naam ‘huurdersvariant van het ROZ modeL’ anders- zins suggereert en de opmaak vergeLijkbaar is – niet is betrokken bij de huurdersvariant.
1. Het gehuurde
Het eerste verschiL tussen het ROZ modeL en de huur- dersvariant is subtieL. In art. 1.1 is de mogeLijk- heid om uitsLuitend bedrijfsruimte te verhuren ge- schrapt. In pLaats daarvan worden enkeL de opties verhuur van winkeLruimte, horecabedrijfsruimte en
1. Xxxxxx Xxxxxxx is huurrecht advocaat bij Lexence.
3. ModeL door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 14 december 2022 vastgesteLd en op 19 december 2022 gede- poneerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aL- daar ingeschreven onder nummer 2022/36 en tevens ge- pubLiceerd op de website xxx.xxx.xX.
4. Initiatiefnemers zijn KoninkLijke INretaiL, CentraaL Bu- reau LevensmiddeLenhandeL (CBL), Raad NederLandse DetaiLhandeL (RND), Vakcentrum, VastgoedoverLeg (VGO), KoninkLijke MKB-NederLand en KoninkLijke Horeca NederLand (KHN).
5. BijvoorbeeLd in te zien via xxxxx://xxx.xxxxxxxX.xX/xx nnisbank/winkeLpand/huren/huurdersvariant-roz-huur modeL/#h-bekijk-de-uitLeg.
bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW genoemd. Een ogenschijnLijk kLein verschiL, maar met potenti- eeL behoorLijke gevoLgen. Op grond van art. 4.1 van de aLgemene bepaLingen is de verhuurder immers verantwoordeLijk voor de verkrijging en het behoud van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toe- stemmingen die nodig zijn om het gehuurde zoaLs ge- noemd in art. 1.1 van de huurovereenkomst te kun- nen gebruiken. Met andere woorden, op basis van de huurdersvariant is de verhuurder ervoor verant- woordeLijk dat er ook daadwerkeLijk een supermarkt of kLedingwinkeL in het gehuurde geëxpLoiteerd mag worden. In het verLengde van het voorgaande is in art. 17.1 van de huurdersvariant expLiciet opgeno- men dat de verhuurder garandeert dat het gehuurde op de ingangsdatum kan en mag worden gebruikt conform de contractueLe bestemming. Het risico omtrent het verkrijgen van de benodigde vergunnin- gen en overige toestemmingen van overheidswege om het gehuurde op de overeengekomen wijze te mo- gen gebruiken verschuift op deze wijze van de ver- huurder naar de huurder. De reLevantie van het ver- schiL tussen het verhuren van een bedrijfsruimte en het verhuren van een 290-bedrijfsruimte, voLgt bij- voorbeeLd uit een arrest van het Gerechtshof Am- sterdam van 20 januari 2015. De huurder in kwes- tie wiLde conform de contractueLe afspraken een su- permarkt in het gehuurde expLoiteren, maar kreeg daarvoor niet de benodigde pubLiekrechteLijke goed- keuringen. De betreffende verhuurder was uitsLui- tend gehouden een bedrijfsruimte ter beschikking te steLLen, zodat de afwijzing vanuit de gemeente voor risico van de huurder kwam.6
2. EnergieLabeL
In de huurdersvariant is een nieuw art. 1.6 opge- nomen. Dit artikeL is gedeeLteLijk vergeLijkbaar met art. 8.1 van de aLgemene bepaLingen behorende bij het ROZ modeL (hierna: ‘de aLgemene bepaLingen’). De verhuurder is gehouden om op de ingangsda- tum het geLdende energieLabeL aan de huurder te ver- strekken. Nieuw is dat het moet gaan om een La- beL c of beter. Een groot deeL van het NederLandse winkeLvastgoed zaL hier niet aan voLdoen. Nog min- der nu winkeLruimten geregeLd in casco staat wor- den opgeLeverd. Het vaLt zeker niet uit te sLuiten dat niet aLLeen kantoorruimten, maar ook winkeLruim- ten (en overige 290-bedrijfsruimten) in de toekomst niet meer gebruikt mogen worden aLs deze niet ten minste over een c LabeL beschikken. Ook het ROZ modeL neemt hierin een voorschot, zij het op andere wijze. In art. 15.4 van het ROZ modeL is opgeno- men dat partijen met eLkaar in overLeg treden, indien het gehuurde op basis van het geLdende energie La- beL vanwege gewijzigde regeLgeving niet meer mag worden gebruikt. Uitgangspunt is dat de verhuur- der de benodigde maatregeLen aan het casco of casco
pLus treft; de benodigde werkzaamheden aan het in- bouwpakket en inrichting komen voor rekening van de huurder. Dit Lijkt een meer Logische opLossing dan reeds nu, zonder een pubLiekrechteLijke nood- zaak daartoe, winkeLruimten ongeschikt te kwaLifi- ceren voor verhuur.
3. Indexering
Het ROZ modeL ging tot voor kort uit van een jaar- Lijkse huurprijsaanpassing op basis van de wijzi- ging van het maandprijsindexcijfer voLgens de con- sumentenprijsindex (CPI) reeks aLLe huishoudens, gepubLiceerd door het CBS.
In voornameLijk 2023 is er veeL te doen geweest om- trent het indexeren van huurprijzen. In het Laatste gedeeLte van 2021 en in 2022 stegen de energieprij- zen, mede ingegeven door de oorLog in Oekraïne, in een behoorLijk tempo. Deze stijging werd ook aL sneL zichtbaar in de CPI, waarvan energieprijzen onder- deeL uitmaken. Tot juni 2023, werd bij de berekening van de CPI, uitgegaan van de prijzen van nieuwe con- tracten zoaLs doorgegeven door energieLeveranciers aan de Autoriteit Consument en Markt. In zekere zin gaven deze cijfers een vertekend beeLd, nu veeL eind- afnemers van energie een contract hebben afgesLo- ten waarin de prijzen van energie voor een bepaaLde tijd zijn vastgekLikt. De hoge energieprijzen waren in 2022 daardoor gemiddeLd genomen minder voeL- baar dan de CPI deed vermoeden. Per juni 2023 is het CBS overgestapt op een andere methode voor het meten van energieprijzen. In deze nieuwe methode worden ook de Lopende contracten van energie mee- genomen.
De nieuwe methode is niet met terugwerkende kracht – voor zover dat aL mogeLijk zou zijn geweest
– toegepast. WeL heeft het CBS een zogenoemde ‘onderzoeksreeks’ gepubLiceerd. Op basis van deze reeks is zichtbaar met weLk percentage (huur)prijzen geïndexeerd hadden kunnen worden aLs de nieuwe methode eerder was toegepast. Huurders wiens huurprijs per 1 januari 2023 of 1 februari 2023 kon worden herzien, werden geconfronteerd met een verhoging van 14,5% respectieveLijk 14,3%, terwijL dit ‘sLechts’ 7,8% (januari) en 9,1 (februari) was geweest op basis van de nieuwe methode. Vanaf maart 2023 vindt een omsLag pLaats. De piek van de energieprij- zen is voorbij, maar werkt bij de nieuwe methode Langer door, doordat hier juist ook bestaande – en gedurende de piek vastgekLikte – contracten een roL speLen.
De forse huurprijsverhogingen in januari en febru- ari 2023 hebben geLeid tot verscheidene procedu- res. VerschiLLende rechters hebben geoordeeLd dat het onverkort vasthouden aan dergeLijk hoge indexe- ringen naar maatstaven van redeLijkheid en biLLijk- heid onaanvaardbaar is.7 Andere rechters hech- ten waarde aan het gegeven dat de kosten van ver- huurders ook zijn gestegen en oordeeLden dan de
6. Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2015, ECLI:NL: GHAMS:2015:136.
7. Verwezen wordt bijvoorbeeLd naar de eerste in de reeks
huurprijsverhoging voLLedig konden worden doorge- voerd.8 Het meest interessant is nog een tweetaL uit- spraken van de rechtbank Rotterdam9 en de recht- bank Midden-NederLand10. De afdronk van deze uit- spraken is dat het onverkort doorvoeren van de in- dexering per 1 januari 2023 op zichzeLf onredeLijk wordt geacht, maar vooraL door de hoogte van de huurprijs die de huurder in het jaar 2023 betaaLt. ZoaLs bLijkt uit de duideLijke voorbeeLdberekening opgenomen in overweging 2.8 tot en met 2.11 van voornoemde uitspraak van de rechtbank Rotterdam, maakt voor de hoogte van de huurprijs per 1 janu- ari 2024 niet uit of de nieuwe reeks wordt gevoLgd, of wordt geïndexeerd op basis van de officiëLe cijfers van het CBS. Per 1 januari 2024 geLdt nameLijk dat de huurprijs maar met 0,21% verhoogd wordt. WeL geLdt dat de betreffende huurder dan in 2023 ‘teveeL’ huur heeft betaaLd.
Ondanks dat de ‘schade’ voor de huurders reLatief mee Lijkt te vaLLen, zijn veeL ondernemers geschrok- ken van de aanzienLijke huurprijsindexeringen. Een cap op de jaarLijkse indexeringen is op dit moment dan ook vaak een onderdeeL van de huuronderhan- deLingen. In art. 4.5 van de huurdersvariant is een cap op de index opgenomen van 2%. Het is de vraag of verhuurders hiermee in zuLLen stemmen. Voor die situatie is in de toeLichting behorende bij de huur- dersvariant een staffeL opgenomen die aLs uitgangs- punt in gesprekken kan worden gebruikt.
Naar aanLeiding van de commotie omtrent indexe- ringen aLsmede gesprekken tussen de ROZ en de Au- toriteit Consument & Markt (hierna: ‘ACM’), is ook het ROZ modeL in apriL 2024 aangepast.11 In artikeL 4 van het ROZ modeL worden nu verschiLLende – nader in te vuLLen – opties gegeven om tot een huurprijs- aanpassing te komen. JaarLijkse huurprijsaanpas- sing op basis van de wijziging van het maandprijs- indexcijfer voLgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks aLLe huishoudens bLijft een mogeLijkheid, maar ook de andere reeksen worden genoemd. Verder is er ruimte om uit te gaan van een vast percentage, of een voLLedig door partijen zeLf ingevuLde methodiek. ReLevant is dat artikeL 20 van de bij het ROZ modeL behorende aLgemene bepaLingen, op basis waarvan de huurprijs niet wordt aangepast indien aanpassing
uitspraken van de Rechtbank Den Haag van 4 mei 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:8786, de uitspraak van de Recht- bank GeLderLand van 25 oktober 2023, ECLI:NL:RBGEL: 2023:5905 en een meer recente van de Rechtbank Mid- den-NederLand van 10 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:
Leidt tot een verLaging van de huurprijs, is komen te vervaLLen.12
4. Servicekosten
Art. 5 van de huurdersvariant geeft de huurder meer grip op de door de verhuurder te verzorgen bijko- mende Leveringen en diensten en de daarmee ver- band houdende kosten. Art. 5.1 kent – net aLs het ROZ modeL – een opsomming van de door de ver- huurder te verzorgen Leveringen en diensten. Op ba- sis van het ROZ modeL kan de in art. 5.1 bedoeLde Lijst worden aangepast ’na overleg‘ met de huurder. ALs er overLeg heeft pLaatsgevonden, Lijkt daadwer- keLijke instemming derhaLve niet aLtijd nodig. De huurdersvariant gaat ervan uit dat een wijziging aL- Leen pLaats kan vinden ’na voorafgaande schriftelijke toestemming’ van de servicekostencommissie of de huurder. Vanuit huurdersoptiek is dit een begrijpe- Lijke wijziging van het ROZ modeL. De bijkomende Leveringen en diensten zouden immers voorname- Lijk het beLang van huurders moeten dienen. In de praktijk is een vereiste van toestemming echter niet aLtijd haaLbaar. Het is in een groot winkeLcentrum veeLaL niet werkbaar om iedere kLeine wijziging af te stemmen met aLLe huurders. Het is dan bovendien ook niet in het beLang van het geheeL dat een enkeLe huurder kan dwarsLiggen.
Art. 21.3 van de aLgemene bepaLingen schrijft voor dat de verhuurder in redeLijkheid het aandeeL van de huurder in de servicekosten vaststeLt indien het ge- huurde onderdeeL uitmaakt van een gebouw of com- pLex van gebouwen. De huurdersvariant gaat uit van een verdeeLsLeuteL, hetgeen reeds nu in de praktijk veeLaL wordt toegepast.13
In art. 5.6 van de huurdersvariant is de verpLichting voor de verhuurder opgenomen om ervoor zorg te dragen dat de tarieven van de te verLenen services zo- veeL mogeLijk marktconform zijn. Dit Lijkt geen on- redeLijk verzoek nu het de huurder is die de kosten draagt. Overigens voLgt ook uit de rechtspraak dat een verhuurder een zorgpLicht heeft in dit verband.14
Verder wordt de termijn waarbinnen de afrekening moeten worden gedeeLd verkort15 en wordt de ver- huurder verpLicht om mee te werken aan een con- troLe16. In art. 5.7 van de huurdersvariant is meer ex- pLiciet opgenomen dat Xxxxxxxxx voor rekening van
2024:52. In deze Laatste uitspraak oordeeLde de rechter overigens dat aansLuiting zoeken bij de nieuwe reeks per
1 januari 2024 ook voor een onaanvaardbaar resuLtaat Leidde, maar dan voor de verhuurder.
8. Verwezen wordt bijvoorbeeLd naar Rechtbank Oost-Bra- bant 11 januari 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:61.
9. Rechtbank Rotterdam 3 november 2023, ECLI:NL:RBROT: 2023:10295.
10. Rechtbank Midden-NederLand 10 januari 2024, ECLI:NL: RBMNE:2024:52.
12. Voor een meer uitgebreide behandeLing van deze wijzi- ging van het ROZ modeL wordt verwezen naar X. Xxxx, ‘De ROZ past haar modeLLen bedrijfsruimte aan na inter- ventie ACM. Een verbetering?’, TvHB 2024, nr. 2.
13. Art. 5.3 van de huurdersvariant.
14. Verwezen wordt bijvoorbeeLd naar Rechtbank Xxxxxx- xxx 0 december 2011, WR 2012/85.
15. Art. 5.4 van de huurdersvariant.
16. Art. 5.5 van de huurdersvariant.
de verhuurder komt. Dit voLgt ook reeds met zo- veeL woorden uit art. 21.3 van de aLgemene xxxx- Xxxxxx. Op grond van art. 5.9 van de huurdersva- riant kan aanpassing van het voorschot servicekos- ten sLechts na voorafgaande schrifteLijke toestem- ming van de servicekostencommissie of winkeLiers- vereniging pLaatsvinden. De waarde hiervan is reLa- tief. Een verhoging van het voorschot Leidt immers tot een Lagere afrekening.
Art. 21.9 van de aLgemene bepaLingen geeft de ver- huurder wat grip op het verbruik van de huurder, aLs de verhuurder verantwoordeLijk is voor de Levering daarvan. In de huurdersvariant is dit artikeL buiten toepassing verkLaard. Tot sLot is in art. 21.11 van de aL- gemene bepaLingen opgenomen dat de huurder geen aanspraken jegens de verhuurder geLdend kan ma- ken bij sLechte of geen Levering van services, behou- dens in gevaL van een toerekenbare ‘ernstige’ tekort- koming. In de huurdersvariant is het woord ‘ern- stige’ geschrapt.
5. Zekerheid
In art. 7.1 van de huurdersvariant wordt ruimte geboden om voor een concerngarantie te kiezen in pLaats van een bankgarantie of een waarborgsom. Verder is de mogeLijkheid om expLiciet overeen te ko- men dat geen rente wordt vergoed over de waarborg- som geschrapt.
Voorts is reLevant dat in art. 29.3 van de aLgemene bepaLingen behorende bij het ROZ modeL is opgeno- men dat de huurder gehouden is om een nieuwe of aanvuLLende zekerheid te steLLen na opwaartse aan- passing van zijn betaLingsverpLichtingen van 10% of meer. Op basis van de huurdersvariant geLdt dit ook andersom.
G. Asbest/verontreiniging
Uitgangspunt van het ROZ modeL is dat een verhuur- der meLding maakt van asbest of verontreiniging waarmee hij bekend is. Is de verhuurder niet bekend met asbest of verontreiniging, dan wordt dit ook aLs zodanig opgenomen. Dit betekent overigens niet dat eventueeL Later aangetroffen asbest niet aLsnog een gebrek kan vormen. Uitgangspunt bLijft dat de aan- wezigheid van asbest, zeLfs indien ingekapseLd, een (Latent) gebrek vormt, dat een verhuurder moet her- steLLen.17 De aanspraken die een huurder voor het overige jegens een verhuurder geLdend kan maken in gevaL van gebreken, zijn in de aLgemene bepaLin- gen echter beperkt.18
In de huurdersvariant is opgenomen dat de verhuur- der garandeert dat het gehuurde asbestvrij is en geen
verontreiniging bevat die het gebruik van het ge- huurde beLemmert. ALs een verhuurder niet bereid is deze garantie te geven, dan geeft de toeLichting die hoort bij de huurdersvariant een aLternatief op basis waarvan asbest aLs gebrek wordt gekwaLificeerd. Op basis van dit aLternatief dient de verhuurder op ver- zoek van de huurder een asbestinventarisatie uit te Laten voeren en heeft de huurder recht op huurprijs- vermindering bij verminderd huurgenot en een ver- goeding van omzetderving indien daarvan sprake is.
7. Pandemie
In art. 14 van het ROZ modeL is een bepaLing opgeno- men op basis waarvan partijen met eLkaar in over- Leg moeten indien de huurder nadeeL ondervindt en/of zijn huurgenot wezenLijk wordt beperkt aLs ge- voLg van aLgemeen geLdende overheidsmaatregeLen die van die aard zijn dat ongewijzigde instandhou- ding van de huurovereenkomst in strijd is met de re- deLijkheid en biLLijkheid. Totdat andersLuidende af- spraken zijn gemaakt, is op basis van dit artikeL het uitgangspunt dat de huurder aan zijn betaLingsver- pLichtingen bLijft voLdoen. Met name over dit Laat- ste punt was ophef in de media na pubLicatie van het ROZ modeL. Het is de vraag of dit heLemaaL terecht is. Gedurende de COVID-19 crisis werd de huur steL- seLmatig door huurders ingehouden. In het gros van de door hen gesLoten huurovereenkomsten, zaL ook toen aL de verpLichting voor de huurder zijn opgeno- men om tijdig – zonder opschorting of verrekening met een vordering die de huurder op zijn verhuurder meent te hebben – aan zijn betaLingsverpLichtingen te voLdoen.19
De huurdersvariant gaat wat verder. Het is overigens ook niet onbegrijpeLijk dat huurders in deze tijd een pandemiecLausuLe in hun huurovereenkomst wiLLen opnemen. De Hoge Raad heeft immers bij de be- antwoording van de gesteLde prejudiciëLe vragen in het kader van de COVID-19 crisis aangegeven dat ten aanzien van huurovereenkomsten gesLoten ná de uitbraak van het virus, er per gevaL beoordeeLd moet worden of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid.20 Is dit niet het gevaL, dan zou het niet naar maatstaven van redeLijkheid en biLLijkheid onaanvaardbaar zijn om een huurder onverkort aan zijn betaLingsverpLichtingen te houden.
In de huurdersvariant wordt gedeeLteLijk aangesLo- ten bij de door de Hoge Raad geformuLeerde for- muLe voor huurprijsvermindering. ALs uitgangspunt neemt de Hoge Raad echter dat de betreffende huur- der aLs gevoLg van ’overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie‘ het gehuurde ’niet of slechts in geringe mate kan exploiteren’. De huurdersvariant gaat ervan uit dat een omzetdaLing op zichzeLf aL voL- doende is om voor een korting in aanmerking te ko- men. Verder bouwt de Hoge Raad bij de berekening
17. Verwezen wordt o.a. naar HR 3 september 2010, ECLI:NL: HR:2010:BM3980 (KPN/Tamminga).
18. Art. 13.4 en 13.4 van de aLgemene bepaLingen behorende bij het ROZ modeL.
19. Verwezen wordt bijvoorbeeLd naar art. 25.1 van de aLge- mene bepaLingen behorende bij het ROZ modeL 2012.
20. HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.
van de huurkorting de nodige ruimte in voor bijzon- dere omstandigheden. Zo wordt expLiciet benadrukt dat er reden kan zijn om af te wijken van de geLijke verdeLing van het nadeeL tussen de huurder en de verhuurder, bijvoorbeeLd vanwege de hoedanigheid of de financiëLe positie van de betreffende partijen. Ik meen dat dit ruimte biedt om af te wijken van een geLijke verdeLing, bijvoorbeeLd indien de huurder on- derdeeL uitmaakt van een concern dat door een ac- tieve webshop in staat is omzetverLiezen te beperken. De huurdersvariant biedt deze ruimte niet. Iedere huurder komt in aanmerking voor een huurkorting op basis van de door de Hoge Raad geformuLeerde formuLe. 21
8. Duurzaamheid
Vanuit bestuursrechteLijke regeLgeving bestaat er – uitzonderingen omtrent o.a. (energie)verbruik en een eventueLe monumentaLe status daargeLaten – een pLicht voor zoweL pandeigenaar aLs de expLoi- tant om energiebesparende maatregeLen te treffen die zich binnen vijf jaar terugverdienen.22 Op ba- sis van deze regeLgeving is echter niet aLtijd voLstrekt heLder wie de energiebesparende maatregeLen moet treffen, de huurder of de verhuurder. Het ROZ modeL heeft hierin een duideLijke verdeLing gemaakt.23 De verhuurder is verantwoordeLijk voor het treffen van maatregeLen die het casco of het casco pLus betref- fen, afhankeLijk van de omvang van het gehuurde. De huurder is verantwoordeLijk voor de maatrege- Len die overbLijven. Het uitgangspunt is dat partijen over en weer medewerking verLenen aan de maatre- geLen die partijen wiLLen treffen. De werkzaamheden van de verhuurder Leveren geen gebrek op. Mochten de door de verhuurder getroffen maatregeLen Leiden tot Lagere energiekosten voor de huurder, dan tre- den partijen in overLeg omtrent de mogeLijke gevoL- gen hiervan voor de huurprijs. ALs de huurder aan het einde van de huur energiebesparende maatrege- Len achter mag Laten, dan geLdt aLs uitgangspunt dat hij hiervoor een vergoeding ontvangt, waarbij onge- rechtvaardigde verrijking ex art. 6:212 BW aLs maat- staf wordt genomen. Het ROZ modeL gaat er tot sLot van uit dat de huurder voLdoet aan de verpLichting te rapporteren aan het bevoegd gezag omtrent de ge- troffen maatregeLen.
De huurdersvariant kent ook een duurzaamheidsar- tikeL, maar deze is behoorLijk anders ingestoken.24 De verhuurder mag in redeLijkheid geen toestem- ming weigeren voor energiebesparende maatregeLen
22. Zie hierover meer uitgebreid X. Xxxxxx en V.G.J. Bou- mans, ‘Wie moet de enerbesparingspLicht uitvoeren? De huurder of de verhuurder?’, TvHB 2021, nr. 2.
23. Art. 15 van het ROZ modeL.
24. Art. 15 van de huurdersvariant.
die de huurder wiL treffen. Andersom geLdt dit ook, ’tenzij hiervoor nodig is dat de door huurder aange- brachte veranderingen en toevoegingen moeten worden verwijderd, aangepast of vervangen moeten worden, of het verhuurbaar vloeroppervlak van het gehuurde daar- door kleiner wordt, of andere (wezenlijke) beperkingen in het huurgenot door de werkzaamheden zullen op- treden’. Hierdoor worden de mogeLijkheden van de verhuurder behoorLijk beperkt, terwijL er in gevaL- Len een wetteLijke verpLichting is om maatregeLen te treffen. Voorts geLdt aLs uitgangspunt dat de huurder kan kiezen of hij de door hem aangebrachte energie- besparende maatregeLen aan het einde van de huur verwijdert of achterLaat. Laat hij ze achter, dan is verhuurder gehouden om de resterende boekwaarde aan de huurder te vergoeden. Het is de vraag of de verhuurder deze kosten op enigerLei wijze kan door- Leggen naar de opvoLger van de huurder.
Voorts is reLevant dat in art. 17.4 van de huurders- variant de mogeLijkheid is opgenomen om minimaLe isoLatiewaarden op te nemen. MogeLijk zet dit ver- huurders ertoe aan voorafgaand aan de huurover- eenkomst energiebesparende maatregeLen te tref- fen, zodat huurders daarvan minder overLast onder- vinden gedurende de Looptijd van de huurovereen- komst.
9. Bereikbaarheid
In art. 17.2 in combinatie met art. 17.3 van de huur- dersvariant is opgenomen dat de verhuurder garan- deert dat het gehuurde te aLLen tijde goed bereik- baar is voor consumenten en Leveranciers en de be- staande parkeerpLaatsen toegankeLijk bLijven. Nu is het beLang dat een huurder heeft bij goede toegan- keLijk van zijn winkeL, goede parkeerfaciLiteiten en de mogeLijkheid tot Laden en Lossen evident. Een verhuurder zaL dit echter simpeLweg niet aLtijd kun- nen garanderen, nu de omgeving van het gehuurde veeLaL niet binnen zijn invLoedssfeer Ligt. TijdeLijk be- perkte bereikbaarheid bijvoorbeeLd door werkzaam- heden aan de bestrating in de omgeving, zuLLen in be- ginseL worden aangemerkt aLs een feiteLijke stoornis door een derde ex art. 7:204 Lid 3 BW. Het is dan aan de huurder om deze derde aan te spreken bijvoor- beeLd uit hoofde van onrechtmatige daad ex art. 6: 162 BW. Geeft de verhuurder echter de garantie zoaLs bedoeLd in art. 17.2, dan voLgt uit art. 17.3 dat sLechte bereikbaarheid een gebrek vormt. Dit in combina- tie met dat op basis van de huurdersvariant de exo- neraties in gevaL van gebreken zoaLs bedoeLd in art.
13.3 en art. 13.4 van de toepasseLijke aLgemene bepa- Lingen niet op gaan, kan voor een verhuurder grote gevoLgen hebben.25
25. Art. 22.2 van de huurdersvariant.
10. (Werkzaamheden) verhuurder
Een huurder zaL er rekening mee moeten houden dat op enig moment gedurende de Looptijd van de huur- overeenkomst (onderhouds)werkzaamheden in/aan het gehuurde zuLLen moeten worden verricht. Het ROZ modeL voorziet daarin. In art. 15 van de aLge- mene bepaLingen is het recht van de verhuurder om werkzaamheden te verrichten vastgeLegd. De huur- der is gehouden om de verhuurder in de geLegenheid te steLLen werkzaamheden uit te voeren. De werk- zaamheden en eventueLe wijzigingen Leveren bij een genotsbeperking aan de zijde van de huurder geen gebrek op. Hierbij geLdt weL dat de verhuurder zoveeL mogeLijk rekening houdt met de redeLijke beLangen van de huurder.
Op basis van de huurdersvariant geLdt eveneens dat de huurder de verhuurder in beginseL in de geLegen- heid moet steLLen om (onderhouds)werkzaamheden uit te voeren. Ook hier geLdt aLs uitgangspunt dat de werkzaamheden geen gebrek vormen. ALs echter de expLoitatie van de huurder door de werkzaamhe- den wordt beLemmerd, dan Ligt de route naar huur- prijsvermindering, ontbinding van de huurovereen- komst en schadevergoeding open. Temeer nu niet verder is uitgekristaLLiseerd wanneer er sprake is van een (voLdoende) beLemmering van de expLoitatie, heeft dit artikeL potentieeL grote gevoLgen.
Indien de verhuurder het gehuurde moet wijzigen in verband met voorschriften van de overheid, nutsbe- drijven of andere instanties en het huurgenot van de huurder daardoor wordt beLemmerd, dan heeft de huurder op basis van de huurdersvariant recht op een evenredige vermindering van de huurprijs. Dat niet aLLeen, onder omstandigheden kan de huur- der zeLfs aanspraak maken op schadevergoeding. Dit gaat vrij ver aLs bedacht wordt dat de wijzigingen in sommige gevaLLen van overheidswege worden opge- Legd. Van een aan de verhuurder toerekenbare te- kortkoming is dan niet sneL sprake.26
11. Onderverhuur
In art. 6.1 van de aLgemene bepaLingen is een verbod op onderverhuur opgenomen. HandeLt de huurder in strijd met dit verbod, dan is de huurder een boete verschuLdigd (art. 6.2 van de aLgemene bepaLingen). In art. 21 van de huurdersvariant is in afwijking hier- van opgenomen dat onderverhuur aan geLieerde on- dernemingen of een franchisenemer is toegestaan. ALs een verhuurder bereid is om hierin mee te gaan, verdient het aanbeveLing om nader te definiëren wat onder een ‘geLieerde onderneming’ wordt verstaan. Op basis van deze bewoordingen zou dit immers ook een minderheidsaandeeLhouder kunnen zijn. Ver- der kan het in het beLang van de verhuurder zijn
om overeen te komen dat de goedkeuring uitsLuitend geLdt zoLang partijen geLieerd zijn en/of de franchise- overeenkomst Loopt. De boete is in de huurdersvari- ant overigens voLLedig uitgesLoten.
12. Gebreken
In gevaL van gebreken wordt in de huurdersvariant voLLedig aansLuiting gezocht bij de wetteLijke gebre- kenregeLing (art. 22.2 van de huurdersvariant). Be- dacht dient te worden dat een verhuurder zich niet aLtijd kan verzekeren tegen de (omzet)schade die een huurder kan Lijden ten gevoLge van gebreken. Een huurder kan dit doorgaans weL. WeLLicht kunnen partijen dit in aanmerking nemen bij het zoeken van een (tussen)opLossing.
13. ExpLoitatieverpLichting huurder
In art. 23 van de huurdersvariant is een aantaL situa- ties opgenomen waarin de huurder wordt vrijgesteLd van zijn expLoitatiepLicht. Hieronder vaLt verLiesge- vende expLoitatie gedurende twee boekjaren, de om- standigheid dat een verhuurder tekortschiet in zijn onderhoudsverpLichting of niet bLijvend investeert in het gehuurde of in het winkeLcentrum waarvan het gehuurde deeL uitmaakt,27 de verhuurder tekort- schiet in enigerLei andere verpLichting of er sprake is van een overmachtssituatie die er naar het oordeeL van de huurder toe Xxxxx dat normaLe expLoitatie niet meer mogeLijk is. Hierbij worden onder meer oor- Log, LandeLijke stakingen of maatschappeLijke onrust en epidemieën genoemd. De huurder is geen huur verschuLdigd gedurende de periode dat het gehuurde gesLoten is in een overmacht situatie. Met name dit Xxxxxxx gaat vrij ver en zeLfs verder dan wij in tijden van COVID-19 hebben gezien. Toen werd de ‘pijn’ immers gedeeLd en konden huurders hooguit aan- spraak maken op een korting van 50%. Bovendien is het voLgens de tekst van art. 23.1 aan de huurder om te bepaLen of normaLe expLoitatie mogeLijk is, zo- dat een verhuurder aL sneL buitenspeL wordt gezet.
14. EindopLevering
De aLgemene bepaLingen behorende bij het ROZ mo- deL nemen aLs uitgangspunt dat het gehuurde aan het einde van de huur conform het proces-verbaaL van opLevering of, bij gebreke daarvan, in goede staat wordt opgeLeverd. Op basis van de huurdersvari- ant is de huurder gerechtigd het gehuurde Leeg, ont- ruimd, bezemschoon en vooraL in de staat waarin het gehuurde zich dan bevindt, aan de verhuurder op te Leveren. In dit kader is reLevant dat de huurder
op basis van de huurdersvariant, aanspraak kan ma- xxx een vergoeding voor door hem achtergeLaten za- ken via de route van ongerechtvaardigde verrijking ex art. 6:212 BW.28
15. Overige afwijkingen op de aLgemene bepaLingen
De huurdersvariant kent een set van negentien ove- rige afwijkingen op de aLgemene bepaLingen beho- rende bij het ROZ modeL. Een deeL van deze afwijkin- gen is in het voorgaande reeds aan de orde gekomen. De overige meest reLevante afwijkingen worden hier- onder beknopt benoemd.
15.1. BrandveiLigheid
Op basis van art. 27.1.a van de huurdersvariant ko- men de benodigde brandveiLigheidseisen voor reke- ning en risico van de verhuurder, tenzij de betref- fende verpLichting uitsLuitend het gevoLg is van het gebruik van het gehuurde door de huurder. Bedenk dat aLs de huurdersvariant wordt gevoLgd, de ver- huurder niet sLechts een bedrijfsruimte verhuurt, maar winkeLruimte of horecabedrijfsruimte. Verwe- zen wordt naar hetgeen hierboven geschreven onder ‘het gehuurde’. Hier zuLLen meer specifieke brandvei- Ligheidseisen voor geLden, die voLgens de huurders- variant de verantwoordeLijkheid van de verhuurder zijn.
15.2. Daken, buitengeveLs en tuin
Op grond van art. 27.1.d van de huurdersvariant, mag – in afwijking van art. 5.6 van de toepasseLijke aLgemene bepaLingen – de huurder beschikken over het dak, de buitengeveL en tuin behorende bij het gehuurde. De huurder mag instaLLaties, waaronder zonnepaneLen begrepen, pLaatsen na voorafgaande schrifteLijke toestemming van de verhuurder. In ge- vaL van winkeLcentra zaL een dergeLijke bepaLing gro- tendeeLs niet werkbaar zijn. In gevaL van een single tenant pand, Ligt dit weLLicht anders en is het aan te raden dat partijen duideLijke afspraken maken om- trent wie op weLke wijze gebruik mag maken van da- ken en geveLs.
15.3. Tussentijdse beëindiging
In art. 27 van de aLgemene bepaLingen behorende bij het ROZ modeL is opgenomen dat de huurder ge- houden is om aLLe schade en kosten van de verhuur- der te vergoeden die het gevoLg zijn van een tussen- tijdse beëindiging van de huurovereenkomst, ten- zij partijen anderszins overeen zijn gekomen of ten- zij de huurovereenkomst eindigt aLs gevoLg van een
toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de ver- huurder. Onder deze schade wordt tevens gerekend de huurinkomsten die de verhuurder had gehad aLs de huurovereenkomst was doorgeLopen tot het einde van de resterende huurtermijn. In de huurdersvari- ant is opgenomen dat deze schadevergoedingspLicht uitsLuitend geLdt in gevaL van een surseance van be- taLing of faiLLissement. Echter, juist in gevaL van faiL- Lissement is de waarde van art. 27 van de aLgemene bepaLingen beperkt. De Hoge Raad heeft immers ge- oordeeLd dat een beëindiging ex art. 39 Fw een regeL- matige wijze van beëindiging is die geen schadever- goedingspLicht met zich meebrengt.29 De in art. 27 van de aLgemene bepaLingen gemaakte afspraak kan de boedeL dan ook niet raken. Dit artikeL is in gevaL van faiLLissement vooraL interessant aLs een derde ga- rant staat voor de verpLichtingen die voor de huurder uit de huurovereenkomst voLgen.
15.4. BetaLingen
Op grond van art. 28.1 van de aLgemene bepaLin- gen behorende bij het ROZ modeL, is de huurder ge- houden om tijdig en voLLedig, zonder opschorting of verrekening, aan zijn betaLingsverpLichtingen te voL- doen. Doet hij dit niet, dan verbeurt hij op grond van art. 28.2 van de aLgemene bepaLingen een boete. In art. 27.1.L van de huurdervariant is echter opgeno- men dat het bepaaLde in art. 28.1 van de aLgemene bepaLingen niet geLdt, indien de verhuurder tekort- schiet in de nakoming van een verpLichting uit de huurovereenkomst. Dit biedt vanzeLfsprekend veeL ruimte voor discussie. Bovendien is in de huurders- variant de boete uitgesLoten.
15.5. BoetebepaLing
Het boetebeding zoaLs opgenomen in art. 34 van de aLgemene bepaLingen behorende bij het ROZ modeL is in de huurdersvariant voLLedig uitgesLoten. Deze boete ziet o.a. op de expLoitatiepLicht en overeenge- komen openingstijden, de gedragsregeLs, werkzaam- heden en veranderingen door huurder, toegang en controLe en de af te geven zekerheid (art. 27.1.r van de huurdersvariant).
Voornoemde opsomming is niet Limitatief. Voor een voLLedig overzicht van de afwijkingen van de aLge- mene bepaLingen en een toeLichting daarop vanuit huurdersperspectief, verwijs ik naar de toeLichting op de huurdersvariant.30
28. Verwezen wordt naar art. 27.1.g van de huurdersvariant.
29. Verwezen wordt naar HR 24 januari 2011, ECLI:NL:HR: 2013:1244 (Aukema/Uni-Invest).
30. BijvoorbeeLd in te zien via xxxxx://xxx.xxxxxxxX.xX/xx nnisbank/winkeLpand/huren/huurdersvariant-roz-huur modeL/#h-bekijk-de-uitLeg.
1G. ConcLnSie
De huurdersvariant is voLgens de makers daarvan geschreven om wat evenwicht terug te brengen in het ROZ modeL dat de standaard is in de markt. De zoektocht naar evenwicht is naar mijn mening op punten wat ver doorgeschoten. Dit Laat uiteraard onverLet dat de huurdersvariant ondernemers op di- verse punten een goed handvat biedt om de discussie met hun potentiëLe verhuurders aan te gaan.