Contract

In dit document worden de belangrijkste wijzigingen behandeld en kort toegelicht. Voor een uitgebreidere toelichting verwijs ik u naar de toelichting op de koopovereenkomst.

De officiële ingangsdatum van de nieuwe koopovereenkomst wordt 1 juni 2014. Vanaf 1 maart 2014 mogen de leden al gebruik maken van het nieuwe model.

Koopovereenkomst bestaande eengezinswoning model 2014

Het model 2014 is vastgesteld door de NVM, VastgoedPro, VBO makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Het oude model 2008 is vastgesteld door alleen de NVM, de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis.

Partijen

Onder de partijen is het toestemmingsartikel van artikel 1:88 Burgerlijk Wetboek (hierna “BW”) geplaatst. In het model 2008 is de toestemming geregeld in artikel 12.

Artikel 1 Verkoop en koop.

Artikel 1 is in het model 2014 nieuw t.o.v. van het model 2008. Partijen kunnen nu een keuze maken voor optie ‘A Eigendom’ en optie ‘B Erfpacht’. Indien er sprake is van optie ‘B Erfpacht’ kan er in artikel 1.3. en 1.4. nadere informatie gegeven over de erfpacht en de canon.

Artikel 2 Kosten. Overdrachtsbelasting

Artikel 2 vermeldt nu ook dat er kosten in rekening gebracht kunnen worden bij de verkoper. Bijvoorbeeld aflossingen en doorhalingen van hypotheken of beslagen. Artikel 2.2. vermeldt nu expliciet artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Op grond van dit artikel zal koper aan verkoper wel/niet uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. In model 2008 werd en geen melding gemaakt van artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. In de toelichting van model 2008 werd verwezen na de oude 6 maandstermijn. Omdat deze termijn de laatste tijd aan veranderingen onderhevig is, is besloten om ook in de toelichting niet meer te verwijzen naar een termijn maar alleen naar artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.

Artikel 5 Bankgarantie. Waarborgsom.

In artikel 5.3. is toegevoegd ‘’schuldsanering natuurlijke personen’’.

Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

In artikel 6.7. onder a stond in het model van 2008 ‘’beschermd monument in de zin van artikel 3,4 of 6 van de Monumentenwet’’. In het model 2014 is dit veranderd in ‘’als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1988’’. In artikel 6.7 onder b stond in het model 2008 ‘’tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 Monumentenwet’’. In het model 2014 is dit veranderd in ‘’tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in de Monumentenwet 1988; en/of’’. In artikel

6.7 onder c stond in het model 2008 ‘’tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument’’.

Artikel 7 Feitelijke levering. Overdracht aanspraken.

In het model 2008 is dit artikel 6. Artikel 7.1. van het nieuwe model verwijst naar de juridische levering. De datum hoeft niet meer ingevuld te worden, tenzij de partijen de juridische en de feitelijke levering willen scheiden. Artikel 7.4. van het nieuwe model is iets anders geformuleerd ten opzichte van artikel 6.4. van het model 2008. De werking blijft echter hetzelfde.

Artikel 10 Risico-overgang. Beschadiging door overmacht.

In artikel 10.2. van het nieuwe model is de verplichting van verkoper om binnen 48 uur nadat het onheil hem bekend is geworden, veranderd in ‘’onverwijld’’. Verkoper is dus verplicht om koper hiervan onverwijld in kennis te stellen.

Aan het eind van artikel 10.3 onder a van het nieuwe model is de zin toegevoegd “De levering van deze rechten geschiedt overeenkomstig het bepaalde in artikel 7.4’’. Hier wordt geanticipeerd op een eventuele cessie van de verzekeringspenningen. Indien koper een beroep doet op artikel 10.3. en hij dus uitvoering van de koopovereenkomst verlangt, zal verkoper de onroerende zaak afleveren in de staat waarin deze zich dan bevindt, met daarbij alle rechten die voortvloeien uit de verzekering van verkoper. Deze ‘verzekeringspenningen’ worden doorgaans overgedragen bij de notaris in de akte van levering. Dit heet dan ‘’stille cessie’’. Artikel 7.4. geeft een omschrijving van hoe deze overdracht plaats vindt.

Aan het eind van artikel 10.3. onder b van het nieuwe model is de zin toegevoegd ‘’Ingeval zowel koper als verkoper verklaren gebruik te willen maken van de in artikel 10.3 toegekende rechten, prevaleert de keuze van xxxxx’’.

Artikel 10.4 is aan het nieuwe model toegevoegd: ‘’Indien koper na de overdracht de koop op goede gronden heeft ontbonden als bedoeld in artikel 7:10 lid 3 BW, blijft het risico in afwijking van die bepaling voor koper tot aan het moment van de terugoverdracht aan verkoper, indien en voor zover dat risico door hem is verzekerd of - bij gebreke daarvan - indien en voor zover dat risico bij een object als het verkochte door een gebruikelijke opstalverzekering pleegt te worden gedekt. Voor de overige risico's waartegen koper niet is verzekerd en die bij een object als het verkochte ook niet plegen te worden verzekerd, blijft het bepaalde in artikel 7:10 leden 3 en 4 BW van kracht.’’

De reden hierachter is de mogelijkheid dat de koper de koopovereenkomst ontbindt nadat de overdracht heeft plaatsgevonden. Indien artikel 7:10 lid 3 BW in dat geval van toepassing zou zijn, zouden de risico's verbonden aan de onroerende zaak door de ontbinding van de koopovereenkomst bij de verkoper zijn achtergebleven. Dit kan grote gevolgen hebben voor de verkoper, omdat deze na de overdracht niet meer verzekerd zal zijn voor het verkochte.

Door de toepassing van artikel 7:10 lid 3 BW uit te sluiten, wordt voorkomen dat de risico’s verbonden aan de onroerende zaak terug gaan naar de verkoper. Hierdoor blijven de risico’s na de ontbinding bij koper, die daar wel voor verzekerd zal zijn.

Artikel 11 Ingebrekestelling, ontbinding

In artikel 11.2. van het nieuwe model is nu de keuze gemaakt voor 10%. In het model 2008 stond geen percentage vermeld.

In artikel 11.3. van het nieuwe model is de drie pro mille (3‰) van de koopsom gemaximeerd tot tien procent (10%) van de koopsom. In het model 2008 was hier geen maximum aan gekoppeld. In het model 2008 was de nalatige partij nadat hij in gebreke was gesteld drie pro mille (3‰) van de koopsom verschuldigd voor elke verstreken dag tot aan de dag van nakoming, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.

Tevens is toegevoegd dat als de wederpartij heeft gekozen voor nakoming en na verloop van tijd alsnog ontbindt, de nalatige partij een boete verschuldigd zal zijn van tien (10%) van de koopsom. De boete wordt dan verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. In het model 2008 moest de nalatige partij, indien wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbond, drie pro mille (3‰) van de koopsom betalen voor elke verstreken dag tot aan de dag waarop de koopovereenkomst ontbonden is.

Artikel 12 Energielabel

In het nieuwe model is nu standaard een artikel opgenomen voor het energielabel. Het model 2008 voorzag hier niet in.

Artikel 16 Ontbindende voorwaarden

In artikel 16.1 onder b van het nieuwe model is toegevoegd wat onder een ‘’bankinstelling’’ moet worden verstaan.

In artikel 16.3 van het nieuwe model is aangegeven dat de mededeling om te ontbinden schriftelijk en goed gedocumenteerd via ‘’gangbare communicatie middelen’’ dient te geschieden. In het artikel van het model 2008 stond vermeld dat de mededeling goed gedocumenteerd dient te geschieden bij ‘’aangetekende brief met bericht handtekening retour’ of ‘telefaxbericht met verzendbevestiging’’. Via gangbare communicatiemiddelen betekent bijvoorbeeld dat een mededeling per aangetekende post met handtekening voor ontvangst wordt gedaan. Het voordeel hiervan is dat aangetoond kan worden dat de mededeling daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Als echter tussen de verkoper en de koper (al dan niet met tussenkomst van een makelaar) via e-mail is gecommuniceerd, kan dat tussen betrokken partijen ook een ‘’gangbaar communicatiemiddel’’ zijn. Partijen doen er dan verstandig aan om bijvoorbeeld in de koopovereenkomst te omschrijven dat de ontbinding van de koopovereenkomst kan worden ingeroepen door het verzenden van een e-mail.

Voorts is er in het nieuwe model een keuze gemaakt voor één afwijzing. Xxxxx moet één afwijzing overleggen om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. Eén afwijzing wordt dan gezien als ‘’goed gedocumenteerd’’. De reden hierachter is dat geldverstrekkers tegenwoordig zodanig aan regels gebonden zijn dat door de Wet op het financieel toezicht er van uitgegaan mag worden dat een afwijzing van een geldverstrekker gebaseerd is op een grondige beoordeling van de financiële situatie van de koper, zelfs als de afwijzing summier is geformuleerd. Als gevolg van gedragscodes en wetgeving wijken acceptatievoorwaarden van geldverstrekkers onderling niet of nauwelijks af. Het indienen van een aanvraag bij een

tweede geldverstrekker zal dus waarschijnlijk eveneens tot een afwijzing leiden. Hiernaast geldt sinds 1 januari 2013 het provisieverbod. Dit houdt voor een koper in dat hij advieskosten moet betalen aan de hypotheekadviseur of de geldverstrekker. Als na één afwijzing duidelijk is dat de financiering niet rond komt, is het voor koper bezwaarlijk om nogmaals advieskosten te moeten betalen voor een tweede afwijzing. Daarnaast kan het tijdsverloop problemen geven als na de eerste afwijzing het traject nogmaals doorlopen moet worden. De termijn van de ontbindende voorwaarden kan daarvoor te kort zijn. Derhalve zal in veel gevallen het overleggen van één afwijzing voldoende zijn om gerechtvaardigd te kunnen ontbinden.

Aanvullende afspraken maken

Het staat partijen vrij om af te spreken dat meerdere afwijzingen moeten worden overlegd of dat er naast een afwijzing nog (een) ander(e) relevant(e) stuk(ken), waarover koper de beschikking heeft of redelijkerwijs moet kunnen krijgen, overlegd dient/dienen te worden.

Indien partijen hiervan gebruik willen maken dan kunnen de vereiste stukken op de stippellijn in artikel 16.3 worden ingevuld. Dit kan bijvoorbeeld zijn een kopie van de aanvraag van de hypotheek, kopieën van loonstroken, etc.. Om te kunnen beoordelen of er een reële aanvraag is ingediend, doet de verkoper er verstandig aan om in artikel 16.3 tenminste op te nemen dat de koper een kopie van de hypotheekaanvraag dient te overleggen, naast de afwijzing.

Artikel 19 Nederlands recht

In het nieuwe model is het Nederlands recht van toepassing verklaard. Het model 2008 voorzag hier niet in.

Artikel 20 Nadere afspraken

Er is een standaard artikel opgenomen voor nadere afspraken. Het model 2008 voorzag hier niet in.