Prestatieafspraken Vestia 2018 - gemeente Maassluis

Xxxxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxx 0000 - xxxxxxxx Xxxxxxxxx

21 november 0000

Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, hierna te noemen “de gemeente”, ten deze rechtens vertegenwoordigd door de heer A.G.M. Keizer, Wethouder Wonen,

en

Woningcorporatie Vestia, hierna te noemen “Vestia”, ten deze vertegenwoordigd door de heer X.X.X. xxx Xxxxx, Vestigingsmanager Goudsesingel,

en

komen overeen de in deze overeenkomst vastgelegde prestatieafspraken voor 2018 in het kader van de Herziene Woningwet.

1. Nieuwe woningwet en prestatieafspraken

Hierbij vindt u de prestatieafspraken van Vestia voor 2018.

In bijlage 1 vindt u de financiële paragraaf Prestatieafspraken.

2. Verbeterplan Vestia

Vestia is een landelijk actieve woningcorporatie in veel gemeenten. De nieuwe woningwet en het verbeterplan maken dat Vestia duidelijke keuzes heeft gemaakt: terug naar onze kerngemeenten Den Haag, Rotterdam, Zoetermeer en Delft. Waar wij nu en in de verre toekomst onze rol als volwaardige woningcorporatie kunnen vervullen. Onze voorraad in Rotterdam, Den Haag, Delft en Zoetermeer is bijna 60.000 verhuureenheden -woningen en niet-woningen zoals bedrijfsruimtes, parkeerplaatsen, onzelfstandige eenheden, etc. -groot.

Vestia is sinds eind 2011 een saneringscorporatie, zoals omschreven in de wet in artikel 57 en BTIV

112. Conform de wet behoort een saneringscorporatie een herstelplan - het Verbeterplan - te hebben en dit vervolgens uit te voeren. Als tegenprestatie heeft Vestia een saneringsbijdrage ontvangen, waarmee wij ‘voldoende’ aan onze DAEB-verplichtingen kunnen voldoen.

In het Verbeterplan beschrijven we hoe we de saneringsperiode invullen om te komen tot duurzaam financieel herstel. Dit doen we door omvangrijke verkoop, verlaging van de bedrijfslasten, optimalisatie van de huuropbrengsten en verantwoord investeren. Dienstverlening aan bewoners, het blijven leveren van volkshuisvestelijke prestaties en het op peil houden van de woningvoorraad door goed onderhoud zijn belangrijke randvoorwaarden.

De hoofdoelstelling is dat Vestia zoveel als mogelijk op eigen kracht duurzaam financieel herstel bereikt op verantwoorde wijze. Dit heeft drie hoofdkenmerken:

1) Duurzaam: Vestia heeft een portefeuillesamenstelling welke past bij de kerntaken en kernopgave van een woningcorporatie. Dit vertaalt zich in een vastgoedportefeuille met voldoende sociale huurwoningen in een goede staat en met voldoende verdiencapaciteit;

2) Financieel herstel: Vestia voldoet op lange termijn aan alle grenswaarden qua financiële ratio’s van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit Wonen (AW) voor een gezonde woningcorporatie. Er dient sprake te zijn van een evenwichtige scheiding: beide takken dienen zoveel als mogelijk gericht te zijn op financieel herstel;

3) Verantwoorde wijze: gedurende de saneringsperiode kan Vestia in voldoende mate aan haar volkshuisvestelijke prestaties voldoen, zoals het huisvesten van statushouders, het plegen van voldoende onderhoud, toepassen van de regels van woonruimteverdeling, leefbaarheid en verantwoorde investeringen in wijken.

Ons Verbeterplan, recente toezichtbrieven, de brief van de Minister over de investeringsruimte bij Vestia en alle scheidingsvoorstellen per gemeente kunt u vinden op xxx.xxxxxx.xx/xxxxxxxxx

3. Prestatieafspraken 2018

Hierna benoemen wij de prestatieafspraken voor 2018 aan de hand van de volgende 6 volkshuisvestelijke thema’s:

- Liberalisatie en verkoop

- Nieuwbouw en aankoop van woningen

- Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep

- Huisvesting van specifieke doelgroepen

- Kwaliteit en duurzaamheid van woningen

- Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed

3.1 Liberalisatie en verkoop

Liberalisatie

Het woningbezit van Vestia in Maassluis bestaat uit 257 wooneenheden. In de onderstaande tabel staat de verdeling naar huurcategorie per 1 januari 2017. De huidige verhouding Daeb / niet-Daeb is 60 % / 40 %.

Op termijn worden er 5 woningen geliberaliseerd.

Liberalisatie overzicht

Definitie liberalisatievijver (peildatum 6 juni 2017):

-het aantal zelfstandige woningen in de betreffende gemeenten met een huidig sociaal contract, die in de toekomst niet-Daeb verhuurd worden.

-de niet-Daeb woningen, die vanwege prestatieafspraken afgetopt worden onder de liberalisatiegrens, zijn opgenomen in de liberalisatievijver.

Wijk	Postcode	complexnr	Complexnaam	Aantal
Kapelpolder	3144	900625	Maassluis, "Drie componisten", 150 App	1
Steendijkpolder	3146	900107	Getijmolen MAASSLUIS	4
Totaal				5

* Kapelpolder is Componisten Noord

Afspraak: voor het complex de Drie Componisten geldt een notariele akte d.d. 21 november 2011 op basis, waarvan 49 wooneenheden Daeb blijven.

Verkoop(vijver)

Vestia dient in totaal circa 30.000 verhuureenheden te verkopen om haar schuldpositie te verminderen. In de jaren 2013-2016 zijn ruim 20.000 verhuureenheden verkocht; dus dienen er nog circa 10.000 eenheden verkocht te worden. Zolang de rente laag blijft zijn de boeterentes op vervroegde aflossing hoog, en is het onaantrekkelijk om vervroegd af te lossen. Grootschalige verkoop is dan geen optie.

Na de ruim 20.000 verkopen van de afgelopen jaren is het verkoopvolume derhalve teruggebracht naar ongeveer € 50 miljoen per jaar. Dit is gelijk aan de verkoop van circa 200 woningen per jaar en een aantal overige eenheden; verdeeld over heel Vestia.

Verkoop realiseren we in eerste instantie vanuit de portefeuille zoveel mogelijk buiten de kerngemeenten. Daarnaast verkopen we ook bij mutatie in de kerngemeenten. Dit betreft complexen met een laag rendement en geringe volkshuisvestelijke betekenis.

In 2018 worden in Maassluis geen woningen verkocht.

3.2 Nieuwbouw en aankoop van woningen

Gezien de saneringssituatie en de keuze voor de kerngemeenten zal Vestia in 2018 geen nieuwbouw in Maassluis ontwikkelen of aankopen doen.

3.3 Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep

Huursombenadering

Vestia past de huursombenadering en de inkomensafhankelijke huurverhoging toe conform de wettelijke regels. De opbrengsten van de extra inkomensafhankelijke huurverhoging zet Vestia in voor investeringen in de gemeente. Investeringen zijn in ruime zin bedoeld en betreffen bijvoorbeeld nieuwbouw, woningverbetering, duurzaamheid, technische leefbaarheid, planmatig onderhoud en mutatieonderhoud. Het bedrag voor 2018 is nog niet bekend. Ter indicatie: over de tweede helft van 2017 betreft het bedrag van de extra inkomensafhankelijke huurverhoging € 228,-.

Monitoren betaalbaarheid.

Om de betaalbaarheid te monitoren vraagt de gemeente Maassluis jaarlijks (per 1 januari) aan Vestia gegevens over de woningen in Maassluis naar huurcategorie (< € 635,05, tussen € 635,05 en

€ 710,68, en > € 710,68).

Afspraak: Vestia levert deze gegevens in het eerste tertiaal van het betreffende jaar.

Doorstromen bevorderen.

Maassluis wil meer doorstroming in de woningvoorraad bevorderen. Er liggen nog geen concrete ideeën en afspraken, dit onderwerp wordt nog verder uitgewerkt.

Afspraak: Vestia wil, als de ideeën verder zijn uitgewerkt, hier zeker medewerking aan geven. Mogelijk kan de voorraad van Vestia en met name het 55+ complex De Drie Componisten helpen bij de doorstroming uit de schaarse segmenten in de sociale sector. Vestia wil, binnen redelijke mogelijkheden, meedoen met bevordering van doorstroming via Maasdelta als het gaat om het complex De Drie Componisten.

Woonruimteverdeling.

Vestia werkt conform Huisvestingsverordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2015. Om uitvoering te geven aan ‘voorrang in verband met passendheid van woonruimte’ (art. 2.3.9

Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2015) geeft Vestia voorrang van de verhuringen bij:

• Jongerenwoningen aan jongeren onder de 23 jaar (specifiek voor complex Hoogstraat).

• Eengezinswoningen aan gezinnen en bij grote woningen (meer dan 4 kamers) aan grote huishoudens.

• Voorrang tot 50% van de verhuringen als deze woningzoekenden ook maatschappelijke en/of economische binding met de regio hebben waarvan de helft daarvan (25%) met Maassluis.

Vestia verhuurt, conform de Herziene Woningwet, aan ten minste 95% van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag een woning met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens

(€ 635,05). Hierbij wijst Vestia de meerderheid van de woningen onder de huurtoeslaggrenzen toe aan huishoudens met recht op huurtoeslag.

Vestia is, conform de brief d.d. 24 juni 2016, akkoord met het mandaat van het college voor het nemen van besluiten inzake het aanvragen van een huisvestingsgunning (bevoegdheid als bedoeld in artikel 2.3.2. van de Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2015).

3.4 Huisvesting van specifieke doelgroepen

Bijzondere doelgroepen.

Afspraak: Vestia labelt waar nodig woningen voor bijzondere doelgroepen. Waar nodig wordt een woning afgetopt naar de 2e aftoppingsgrens (€635,05) of de 1e aftoppingsgrens (€ 592,55).

Huisvesting statushouders.

De taakstelling voor statushouders in Maassluis wordt uitgevoerd door Maasdelta, de grootste woningcorporatie in Maassluis. Voor 2018 ligt er de vraag of Vestia één statushouder zou willen huisvesten in het bezit.

Afspraak: Vestia is bereid in 2018 één statushouder - alleenstaand of een tweepersoonshuishouden (echt)paar-, afhankelijk van het woningtype passend te huisvesten.Zonodig wordt de woning afgetopt naar de 2e aftoppingsgrens (€635,05) of de 1e aftoppingsgrens (€ 592,55).

3.5 Kwaliteit en duurzaamheid van woningen

In onderstaande tabel staat een (concept) specificatie van de onderhoudsbedragen voor 2018. Het definitieve overzicht volgt begin 2018. Voordat de uitvoering van het planmatig onderhoud van een complex start, stemt Vestia met de bewonerscommissie (indien aanwezig) van het betreffende complex af.

Specifcatie onderhoud 2018 voor Maassluis

Type onderhoud	Totaal
Reparatieonderhoud	€	52.245
Mutatieonderhoud	€	31.505
Contractonderhoud	€	88.271
Planmatig onderhoud	€	85.757
Overig onderhoud	€	9.836
	€ 267.614

Het overzicht is indicatief omdat m.n. reparatie-en mutatie-onderhoud per jaar erg kunnen verschillen. Maar ook het bedrag voor het planmatig onderhoud kan in werkelijkheid hoger of lager (10-15%) worden door o.a. aanbestedingsresultaten, knelpunten in de (voorbereiding van de) uitvoering en extra of minder werkzaamheden.

Tot slot: een deel van de begroting is gericht op ongeplande inzet als gevolg van calamiteiten of aanschrijvingen. Ook zijn de bedragen nog niet formeel vastgesteld op het moment van verstrekking (12 okt 2017).

Afspraak: Vestia beheert en onderhoudt de woningen goed met behulp van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, contractonderhoud en reparatieonderhoud.

Vestia blijft de klantprocessen meten en realiseert de gestelde normen (klanttevredenheidsscores).

3.6 Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed

De aanpak van overlast gebeurt conform het afgesloten protocol Woonoverlast van 15 april 2014. De aanpak van ‘multiproblem’-huishoudens en huishoudens met huurachterstanden door middel van preventieve maatregelen en het laatste kansbeleid.

Afspraak over complex De Ververij. Een deel van de woningen in complex De Ververij wordt in overleg met Stichting Onder Eën Dak verhuurd aan (lokale) woningzoekenden.

4. Procesafspraken

Bestuurlijk overleg

Voorstel gemeente is dat er twee keer per jaar, in mei en november, overleg plaats vindt tussen de wethouder volkshuisvesting en de vestigingsmanager Vestia Goudsesingel Rotterdam, waar Maassluis onder valt.

Afspraak: Vestia gaat hiermee akkoord

Proces van totstandkoming van de jaarlijkse prestatieafspraken

Dit proces vindt plaats conform de procedure genoemd in de Handreiking Prestatieafspraken van Aedes, VNG, Woonbond en BZK.

Afspraak: Vestia gaat hiermee akkoord.

Huurdersparticipatie rond prestatie afspraken

In het bestuurlijk overleg is besproken in hoeverre bewonerscommissies van Vestia wooncomplexen bij het maken van prestatieafspraken kunnen worden betrokken. In 2016 was de Huurdersraad van Vestia van plan om de bewonerscommissies in Maassluis vanaf 2017 te betrekken bij het maken van prestatieafspraken. Vanwege het kerngemeentebeleid doet de Huurdersraad van Vestia sinds 2017 dit echter nog met name voor de kerngemeenten Den Haag, Rotterdam, Delft en Zoetermeer.

Vestia gaat, in samenwerking met gemeente, na of en in hoeverre bewonerscommissies in Maassluis bij het maken van prestatie afspraken betrokken willen worden.

Aldus overeengekomen en ondertekend,

21 november 2017

A.G.M. Xxxxxxx, X.X.X. xxx Xxxxx

Wethouder Wonen, Vestigingsmanager

Gemeente Maassuis Vestia Goudsesingel Rotterdam

Bijlage 1 Financiële paragraaf

Inleiding

Veel eerder dan in het Verbeterplan 2014-2021 (hierna Verbeterplan) was voorzien, is, door de voorspoedige verkoop van bezit in Overig Nederland en Stadswonen, een situatie ontstaan waarin Vestia voldoende liquiditeit heeft om aan haar reguliere aflossingsverplichtingen tot en met 2021 te voldoen en ook naar behoefte te kunnen investeren in haar bezit. Door de lage rentestand zijn verdere grootschalige vervroegde aflossingen niet meer wenselijk, omdat dit te kostbaar zou zijn.

Vestia heeft de koers hierdoor moeten aanpassen: van ‘duurzaam financieel herstel in 2021’ naar

een ‘duurzaam verdienmodel op lange termijn’. Het duurzaam verdienmodel betekent vooral dat er minder bezit verkocht wordt en er meer wordt geïnvesteerd in het op waarde houden van het bezit. Vanwege de herziene Woningwet heeft Vestia een scheidingsvoorstel ingediend met een verdeling van het bezit in een DAEB en een niet-DAEB deel. Dit voorstel is in afwachting van de definitieve beoordeling door de Autoriteit Wonen.

Financiële Indicatoren

Vestia is sinds 2012 een saneringscorporatie en werkt aan de hand van een verbeterplan aan financieel herstel. Dit bevat een uitgebreide set van afspraken met betrekking tot het operationele en financiële beleid van Vestia, rapportage- en overlegverplichtingen aan WSW/Aw. Vestia dient te voldoen aan alle (thans geldende) grenswaarden qua financiële ratio’s van het WSW voor een gezonde woningcorporatie. De huidige indicatoren, die centraal staan in de beoordeling door WSW van het financieel herstel van Vestia, luiden:

Indicator	Norm	Ultimo 2016
Loan to value	75% of lager	98%
Solvabiliteit bedrijfswaarde	20% (of hoger)	8,5%
Solvabiliteit marktwaarde	40% (of hoger)	38,3%
ICR	1,4 (of hoger)	1,33
DSCR	1,0 (of hoger)	0,81

Op basis van de jaarcijfers 2016 en de meerjarenbegroting geven de ICR en de solvabiliteit het volgende verloop:

Betekenis voor de prestatieafspraken

Bovenstaande kaders betekenen concreet voor de prestatieafspraken het volgende:

• Liberalisatiebeleid en huurbeleid: Vestia moet gebruik maken van de ruimte die de huursombenadering wettelijk aan corporaties biedt. Circa de helft van deze ruimte benut Vestia door harmonisatie van de huur na mutatie conform het scheidingsvoorstel en de andere helft in de reguliere huurverhoging, waarbij de relatief* goedkope woningen meer huurverhoging doorberekend krijgen dan de relatief dure woningen. Vestia streeft ernaar in goed overleg met de Huurdersraad tot een optimale invulling van ons huurbeleid te komen;

• Verkoop: Vestia moet 200 woningen verkopen aan zittende huurders of bij mutatie;

• Leefbaarheid: Vestia heeft voldoende budget beschikbaar voor leefbaarheid;

• Onderhoud: Vestia heeft voldoende budget beschikbaar om onze woningen naar behoren te kunnen onderhouden;

• Investeringen: Vestia moet haar investeringsbudget met name richten op het in standhouden van de bestaande voorraad. Er is slechts beperkte ruimte voor nieuwbouw, de ruimte die er is wordt ingezet in de kerngemeenten.

* Met relatief wordt bedoeld in vergelijking met maximaal redelijk.

VESTIA - Begroot onderhoud 2018 (concept november, vs0.4a) Locatie Omschrijving Plaats Omschrijving Type onderhoud Totaal
MAASSLUIS	MAASSLUIS	Reparatie onderhoud	€	52.245
		Mutatie onderhoud	€	31.505
		Contract onderhoud	€	88.271
		Planmatig Onderhoud	€	85.757
		Overig onderhoud	€	9.836
	Totaal MAASSLUIS		€	267.614
Totaal MAASSLUIS			€	267.614

VESTIA - Begroot onderhoud 2018 (definitief maart, vs1.0)
Locatie Omschrijving	Plaats Omschrijving	Type onderhoud		Xxxxxx
MAASSLUIS	MAASSLUIS	Reparatie Onderhoud	€	62.421
		Mutatie Onderhoud	€	32.776
		Contract onderhoud	€	78.576
		Planmatig Onderhoud	€	73.200
		Overig Onderhoud	€	7.346
Totaal			€	254.319

VESTIA - Projecten Planmatig Onderhoud 2018 (concept 0.4a)
Locatie Omschrijvin	Plaats Omschrijving	Complexnr	Complex Omschrijving	Hoofdelement	Maatregel omschrijving huurder
MAASSLUIS	MAASSLUIS	900105	Ververij MAASSLUIS	Warmte-opwekking	CV-ketel(onderdelen) vervangen
		900106	Hoogstraat MAASSLUIS	Warmte-opwekking	CV-ketel(onderdelen) vervangen
		900107	Getijmolen MAASSLUIS	Schilderwerk	Schilderen
				Transport; liften	Lift(onderdelen) vervangen
		900625	Maassluis, "Drie componisten", 150 App	Gebouwbeheervoorziening	(Onderdelen) vervangen
				Transport; liften	Lift(onderdelen) vervangen
		900626	Maassluis, Xxxxxxxx 0-00, 44 App	Drinkwater	Kranen/ leidingen vervangen
				Gebouwbeheervoorziening	(Onderdelen) vervangen

VESTIA - Planmatig Onderhoud 2018 (definitief maart,vs1.0)
LocatieNaam	PlaatsNaam	Complexnr	Complexnaam	Omschrijving
MAASSLUIS	MAASSLUIS	900107	Getijmolen	Liftonderhoud
		900625	"Drie componisten", 150 App	Liftonderhoud
		900626	Xxxxxxxx 0-00, 00 App	Deurautomaat vervangen

11-04-2018/14:39 20180329 Ohd Def_Maassluis.xlsx/O2 Maassluis 1/1