Nota voor Burgemeester en Wethouders Team: Projecten, Realisatie en Ontwikkeling Onderwerp:
Nota voor Burgemeester en Wethouders Team: Projecten, Realisatie en Ontwikkeling Onderwerp:
Koop- en realisatieovereenkomsten met de ontwikkelaars in Steenbrugge
Notagegevens
Bestuursorgaan : B-en-W 10-05-2022
Notanummer : 2022-370
Datum : 10-05-2022
Programma : 06-Herstructurering en vastgoed
Portefeuillehouder : Wethouder Xx Xxxxx,
Bijlage(n) : 20220322_overeenkomst_Steenbrugge Xxx Xxxxx eenzijdig
getekend.pdf,20220420_overeenkomst_steenenbrug ontwikkeling eenzijdig getekend.pdf,20220503 getekende brief BPD.pdf
Parafering
<li>29-04-2022: Programmamanager Herstructurering en Vastgoedontwikkeling</li><li>03-05- 2022: Wethouder</li>
Agendering
* 04-05-2022: Directeur
Definitieve akkoord
11-05-2022
B & W d.d.: 10-05-2022
Besluit
1. Tot het aangaan van de koop- en realisatieovereenkomst met Steenenbrug Ontwikkeling B.V. en tot levering van de kavels.
2. Tot het aangaan van de koop- en realisatieovereenkomst met BPD Ontwikkeling
B.V. en tot levering van de kavels.
3. Tot het aangaan van de koop- en realisatieovereenkomst met VanWonen Projecten B.V. en tot levering van de kavels.
4. De burgemeester te verzoeken wethouder RS de Geest volmacht te verlenen om de overeenkomsten te tekenen
5. De raadsmededeling vast te stellen en deze aan te bieden aan de raad
De nota en het besluit openbaar te maken nadat deze zijn getekend, maar niet de bijgevoegde memo
Inleiding
De ontwikkeling van Steenbrugge om in totaal 795 woningen in de vervolgfasen te kunnen realiseren is in volle gang. In mei 2021 is de koop- en
realisatieovereenkomst met Ontwikkelingsmaatschappij Steenbrugge Deventer (OSD) getekend. (Nota 2021-001159). Op basis van deze overeenkomst heeft de gemeente de gronden van OSD in juni 2021 aangekocht. Parallel heeft de gemeente gewerkt aan het stedenbouwkundig plan, de grondexploitatie en het uitwerkingsplan Chw Steenbrugge. Op 23 juni 2023 heeft de raad ingestemd met de grondexploitatie Steenbrugge (Nota 2021-001184). Op 21 september 2021 is het uitwerkingsplan Chw Steenbrugge (nota 2021 - 001223) vastgesteld. Tegen dit uitwerkingsplan is
beroep aangetekend bij de Raad van State en is een voorlopige voorziening gevraagd. Op 24 januari 2022 heeft de voorzieningenrechter de voorlopige
voorziening afgewezen. Het hoger beroep dient bij de RvS op 29 april 2022. Gemeente heeft inmiddels wel het bouwrijp maken aanbesteed en gegund. De feestelijke start van het bouwrijp maken staat gepland op 19 mei 2022.
Na het sluiten van de overeenkomst met OSD, waarbij de gemeente de gronden van OSD aangekocht heeft en OSD 261 bouwrijpe kavels zal afnemen, heeft de gemeente met de overige partijen die bouwclaims voor Steenbrugge hebben de resterende kavels voor projectmatige woningbouw verdeeld aan Steenenbrug Ontwikkeling B.V., VanWonen, BPD en Woonbedrijf ieder1.
Met hen zijn afspraken gemaakt over planning en sinds eind 2021 zijn alle
partijen bezig met het ontwerpen van hun woningen. Deze worden ontworpen conform een met elkaar afgestemde bouwstroom. De bedoeling is dat de start van de
laatste woningen zal plaatsvinden in 2025, zodat in 2026/2027 de wijk Steenbrugge gereed is. Om het gezamenlijke doel voor ogen te houden, namelijk het zo snel mogelijk realiseren van een mooie nieuwe wijk, vindt er met enige regelmaat een afstemmingsoverleg plaats met alle betrokken partijen. Op deze wijze worden woningontwerpen en het inrichtingsplan afgestemd. De 1e woningen gaan rond de zomer 2022 in verkoop en de start van de bouw zal zijn in 2023.
Ook met de bewoners van Fase 1 en de overige stakeholders vindt overleg plaats en worden zij middels nieuwsbrieven op de hoogte gehouden over de voortgang. De start van het bouwrijp maken op 19 mei 2022 zal samen met de bewoners georganiseerd worden. De bedoeling is dat de 1e woningen in verkoop gaan rond de zomer van 2022. Met alle betrokken ontwikkelaars is gesproken over de koop/ en realisatieovereenkomst voor de woningen die per ontwikkelaar zijn toegewezen.
De inmiddels door hen getekende overeenkomsten zijn bijgevoegd. Het betreft de volgende overeenkomsten, welke ter besluitvorming worden aangeboden:
* Koop- en realisatieovereenkomst Steenenbrug Ontwikkeling B.V. voor de bouw van 170 woningen in de vrije sector.
* Koop- en realisatieovereenkomst BPD Ontwikkeling B.V. voor de bouw van 56 woningen, waarvan 40 woningen in de midden huur onder de Verordening Doelgroepen.
* Koop- en realisatieovereenkomst VanWonen Projecten B.V voor de bouw van 26 woningen in de vrije sector.
Met het ondertekenen van deze overeenkomsten vervallen alle bouwclaims die bovengenoemde partijen hebben voor de ontwikkeling van Steenbrugge. De gemeente heeft overeenstemming bereikt voor de verkoop van de gronden met bovengenoemde partijen. Er volgt nog een koopovereenkomst met Woonbedrijf Ieder1 voor de
realisatie van de sociale huurwoningen. Dit voornemen is vanaf 25 maart 2022 in kader van Xxxxx-arrest voor ieder openbaar gemaakt. Er zijn geen vragen binnen gekomen met betrekking tot dit voornemen. Ook is er binnen 20 kalenderdagen geen kort geding bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel
aangespannen. De gemeente kan verder met dit verkoopproces.
In de overeenkomsten zijn de voorwaarden vastgelegd waaronder de partijen (Steenenbrug Ontwikkeling B.V., BPD Ontwikkeling B.V. en VanWonen Projecten B.V.) de bouwterreinen van de gemeente koopt en de gemeente de bouwterreinen verkoopt en de partijen voor eigen rekening en risico de in totaal 252 woningen ontwikkelen en realiseren.
Teneinde te voorkomen dat de nieuwbouwwoningen bij opbod worden verkocht en/of werknemers van de betrokken partijen bevoordeeld zouden worden bij verkoop van de woningen is aan de partijen bij brief van 22 maart 2022 verzocht om zich aan
dat verzoek te conformeren. De partijen hebben daarmee ingestemd door ondertekening van de genoemde brief voor akkoord.
Beoogd maatschappelijk resultaat
Met het sluiten van deze koop- en realisatieovereenkomsten wordt een volgende stap gezet om de nieuwe wijk Steenbrugge af te ronden. Naast de reeds gerealiseerde 405 woningen worden er de komende jaren 795 woningen toegevoegd met een diversiteit aan woningen. Sociale huur, sociale koop, midden huur en
vrije sector koopwoningen in diverse prijsklassen. Ook is er ruimte voor wonen met zorg, particuliere kavels, collectief particulier bouwen en woonwagens.
Kortom een nieuw dorp wordt toegevoegd aan Deventer, waar het fijn wonen zal zijn.
Kader
* Nota 2020-000723: Beëindiging intentieovereenkomst Steenbrugge Fase 2 met raadsmededeling
* Nota 2021-001159: Overeenkomst OSD
* Nota 2021-001184: Grondexploitatie Steenbrugge
* Nota 2021-001223: Uitwerkingsplan 2de fase Steenbrugge
* Woonvisie/prestatieafspraken
* Grondprijzenbrief
Betrokken partijen en participatie
Bij het opstellen van de overeenkomsten zijn de externe partijen betrokken,
alsmede de jurist, planeconoom en projectmanager. De bewoners van de eerste fase Steenbrugge en de stakeholders zijn geìnformeerd over het stedenbouwkundig plan, de aantallen en de categorien woningen en wie waar gaat bouwen. Met enige regelmaat worden nieuwsbrieven opgemaakt en verspreid en vindt er overleg plaats met de wijkvereniging.
Argumenten voor en tegen
Voor:
* Met het ondertekenen van deze koop- en realisatieovereenkomsten wordt de realisatie van in totaal 252 woningen voor de vervolgfasen in Steenbrugge mogelijk gemaakt.
* Na ondertekening vervallen alle eerdere afspraken (claims) over de ontwikkeling en realisatie in Steenbrugge
* Met het ondertekenen van de overeenkomst is verkoop van de door de gemeente bouwrijp gemaakte gronden geborgd
* Met het ondertekenen kan ook het tempo van de realisatie geborgd worden door de in de overeenkomst opgenomen termijnen waarbinnen gestart moet worden met de bouw welke in 1 bouwstroom in de diverse deelgebieden gerealiseerd moeten worden.
* Alle partijen zijn al bezig met de ontwikkeling van de woningen met begeleiding van het supervisieteam, welke fasegewijs zullen worden gerealiseerd. De verkoop van de eerste woningen staat gepland medio 2022.
* Voor alle partijen is de Bibob procedure afgerond.
* Met het aangaan van de overeenkomsten dienen alle partijen binnen 2 maanden na ondertekening 10% van de voorlopige koopsom voor alle gronden te voldoen of een bankgarantie af te geven.
Tegen:
* Het uitwerkingsplan 2de fase Steenbrugge is nog niet onherroepelijk.
* De grondopbrengsten worden fasegewijs de komende jaren gerealiseerd.
* Indien de marktomstandigheden erg verslechteren loopt de gemeente het risico dat er vertraging gaat optreden, indien partijen een beroep doen op bouw vertragende omstandigheden, zoals onwerkbaar weer, gebrek aan materialen, personeel of materieel. Hiervoor is schriftelijke toestemming van de gemeente nodig.
Financiële consequenties en dekking
De grondprijs voor de projectmatige koopwoningen wordt bepaald op basis van de VON-prijs exclusief BTW waarvoor een volledige woningen aan de koper wordt aangeboden. De VON-prijs is bepalend voor de geldende grondquote. Er is een programma afgesproken en een bandbreedte voor de VON-prijs waarop de grondquote is gebaseerd. (zie bijlage) Voor de middeldure huurwoningen, welke BPD zal realiseren, wordt een vaste grondprijs gehanteerd.
Op basis van het programma (prijspeil 1-1-2021) zijn de minimale opbrengsten:
* Steenenbrug Ontwikkeling B.V.: € 8.942.975,-
* BPD Ontwikkeling B.V. : € 2.739.008,-
* VanWonen Projecten B.V. : € 1.471.240,-
De totale minimale grondopbrengsten bedragen € 13.535.041,- exclusief BTW. Er is dus een voorlopige koopsom bepaald. Van deze voorlopige koopsom dient binnen
2 maanden na ondertekening van deze overeenkomst 10% voldaan te worden of een bankgarantie ter hoogte van dit bedrag te worden verstrekt conform de eisen van
de gemeente. De definitieve koopsom kan pas worden bepaald op het moment dat de VON-prijzen van de woningen bekend zijn. De definitieve koopsommen worden voldaan bij levering van de gronden, welke fasegewijs zal plaats vinden.
In de vastgestelde grondexploitatie en de actualisatie van de grondexploitatie bij de jaarrekening is de minimale opbrengst voor de gronden als uitgangspunt gehanteerd.
Openbaarmaking en communicatie
Na ondertekening zijn de overeenkomsten openbaar. Na lvering is de inhoud van de overeenkomsten ook voor iedereen in het kadaster zichtbaar.
Aanpak en uitvoering
Met de ondertekening van de koop- en realisatieovereenkomsten wordt de reeds lopende voorbereidende werkzaamheden voortgezet. Op 19 mei 2022 start het bouwrijp maken, zodat gemeente de te verkopen gronden tijdig gereed heeft voor levering van de gronden en realisatie. Tijdens deze bijeenkomst, welke met de bewonerscommissie is voorbereid en de kinderen in de wijk een rol krijgen, worden ook de eerste ontwerpen getoond van de eerste fasen.
De verdere voorbereiding en realisatie is een continue proces met diverse afstemming overleggen tussen de gemeente en alle ontwikkelende partijen. Alle partijen werken samen met als doel om de woningen te realiseren in de periode 2023-2026/2027.
RAADSMEDEDELING
Onderwerp Koop- en realisatieovereenkomsten met de ontwikkelaars in Steenbrugge Mededelingnummer 2022-370 Portefeuillehouder Wethouder De Geest, Team DEV-PRO Datum B en W besluit 10-05-2022
Inleiding: waarom deze mededeling
Met deze raadsmededelingen informeren we u over de voortgang en ontwikkeling van de vervolgfase Steenbrugge. Een nieuwe wijk in Deventer, waar in totaal 1200 woningen worden gerealiseerd.
We kunnen u nu melden dat de koop- en realisatieovereenkomsten getekend zijn
met Steenenbrug Ontwikkeling BV, BPD Ontwikkeling BV en VanWonen Projecten BV voor de aankoop van bouwrijpe gronden voor de bouw van in totaal 252 woningen.
Kader
* Nota 2020-000723: Beëindiging intentieovereenkomst Steenbrugge Fase 2 met raadsmededeling
* Nota 2021-001159: Overeenkomst OSD
* Nota 2021-001184: Grondexploitatie Steenbrugge
* Nota 2021-001223: Uitwerkingsplan 2de fase Steenbrugge
* Woonvisie/prestatieafspraken
* Grondprijzenbrief
Kern van de boodschap
Met het sluiten van deze koop- en realisatieovereenkomsten is een volgende stap gezet om de nieuwe wijk Steenbrugge te realiseren. In totaal zijn er straks 1200 nieuwe woningen extra gerealiseerd. (afgerond in 2026-2027). Er zal een diversiteit aan woningen gerealiseerd worden: sociale huur, sociale koop, midden huur en vrije sector koopwoningen in diverse prijsklassen. In totaal wordt ruim 30% gerealiseerd in de sociale koop, sociale huur en midden huur vallend onder de doelgroepenverordening.
Nadere toelichting
Nadat de gemeente in mei 2020 had besloten om de intentieovereenkomst met de ontwikkelaars te beëindigen is er gewerkt aan het stedenbouwkundig plan, het uitwerkingsplan, de grondexploitatie. Met de ontwikkelaars is gesproken op welke wijze de samenwerking verder vorm gegeven kan worden en hoe er invulling gegeven kan worden aan de bouwclaims en verdeling van de woningen. Dit heeft er toe
geleid dat in mei 2021 een koop- en realisatieovereenkomst is getekend met Ontwikkelingsmaatschappij Steenbrugge Deventer (OSD).
Op basis van deze overeenkomst heeft de gemeente de gronden van OSD in juni 2021 aangekocht.. Op 23 juni 2021 heeft de raad ingestemd met de grondexploitatie Steenbrugge (Nota 2021-001184). Op 21 september 2021 is het uitwerkingsplan Chw Steenbrugge (nota 2021 - 001223) vastgesteld. Tegen dit uitwerkingsplan is
beroep aangetekend bij de Raad van State en is een voorlopige voorziening gevraagd. Op 24 januari 2022 heeft de voorzieningenrechter de voorlopige voorziening afgewezen. Het hoger beroep dient bij de RvS op 29 april 2022. Gemeente heeft inmiddels wel het bouwrijp maken aanbesteed en voorlopig gegund. De feestelijke start van het bouwrijp maken staat gepland op 19 mei 2022.
Na het sluiten van de overeenkomst met OSD, waarbij de gemeente de gronden van
OSD aangekocht heeft en OSD 261 bouwrijpe kavels zal afnemen, heeft de gemeente met de overige partijen die bouwclaims voor Steenbrugge hebben de resterende kavels voor projectmatige woningbouw verdeeld aan Steenenbrug Ontwikkeling B.V., VanWonen, BPD en Woonbedrijf ieder1.
Met hen zijn afspraken gemaakt over planning en sinds eind 2021 zijn alle
partijen bezig met het ontwerpen van hun woningen. Deze worden ontwerpen conform een met elkaar afgestemde bouwstroom. De bedoeling is dat de start van de
laatste woningen zal plaatsvinden in 2025, zodat in 2026/2027 de wijk Steenbrugge gereed is. Om het gezamenlijke doel voor ogen te houden, namelijk het zo snel mogelijk realiseren van een mooie nieuwe wijk, vindt er met enige regelmaat een afstemmingsoverleg plaats met alle betrokken partijen. Op deze wijze worden woningontwerpen en het inrichtingsplan afgestemd. De 1e woningen gaan rond de zomer 2022 in verkoop en de start van de bouw zal zijn in 2023.
Ook met de bewoners van Fase 1 en de overige stakeholders vindt overleg plaats en worden zij middels nieuwsbrieven op de hoogte gehouden over de voortgang. De start van het bouwrijp maken op 19 mei 2022 zal samen met de bewoners georganiseerd worden. De bedoeling is dat de 1e woningen in verkoop gaan rond de zomer van 2022. Met alle betrokken ontwikkelaars is gesproken over de koop/ en realisatieovereenkomst voor de woningen die per ontwikkelaar zijn toegewezen.
De inmiddels door hen getekende overeenkomsten zijn bijgevoegd. Het betreft de volgende overeenkomsten, welke ter besluitvorming worden aangeboden:
* Koop- en realisatieovereenkomst Steenenbrug Ontwikkeling B.V. voor de bouw van 170 woningen in de vrije sector.
* Koop- en realisatieovereenkomst BPD Ontwikkeling B.V. voor de bouw van 56 woningen, waarvan 40 woningen in de midden huur onder de Verordening Doelgroepen.
* Koop- en realisatieovereenkomst VanWonen Projecten B.V voor de bouw van 26 woningen in de vrije sector.
Met het ondertekenen van de overeenkomsten vervallen alle bouwclaims die bovengenoemde partijen hebben voor de ontwikkeling van Steenbrugge. De gemeente heeft overeenstemming bereikt voor de verkoop van de gronden met bovengenoemde partijen. Dit voornemen is vanaf 25 maart 2022 in kader van Xxxxx/arrest voor
ieder openbaar gemaakt. Er zijn geen vragen binnen gekomen met betrekking tot dit voornemen. Ook is er binnen 20 kalenderdagen geen kort geding bij de
voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel aangespannen. De gemeente kan verder met dit verkoopproces.
In de overeenkomsten zijn de voorwaarden vastgelegd waaronder de partijen (Steenenbrug Ontwikkeling B.V., BPD Ontwikkeling B.V. en VanWonen Projecten B.V.) de bouwterreinen van de gemeente koopt en de gemeente de bouwterreinen verkoopt en de partijen voor eigen rekening en risico de in totaal 252 woningen ontwikkelen en realiseren.