Voor de EER relevante tekst)

Bekendmaking overeenkomstig artikel 19, lid 3, van Verordening nr. 17 betreffende zaak nr. IV/36.081/F3 — Bass

(98/C 36/04)

(Voor de EER relevante tekst)

I. Het verzoek en de aanmelding

1. Op 12 juni 1996 hebben Bass Holdings Limited en The Bass Lease Company Limited, beide 100 % dochterondernemingen van Bass plc (,,Bass’’), over- eenkomstig artikel 4 van Verordening nr. 17 van de Raad (¹) een standaardhuurovereenkomst aangemeld die betrekking heeft op volledig geoutilleerde drank- gelegenheden (²) in Engeland en Wales met een af- nameverplichting voor bier zoals verder beschreven. De partijen hebben eveneens bepaalde verwante overeenkomsten aangemeld. Op 8 september 1997 hebben de partijen hun standaardovereenkomsten voor Schotland aangemeld. De partijen verzochten om een negatieve verklaring of om bevestiging dat de overeenkomsten met ingang van de datum warop zij zijn aangegaan, in aanmerking komen voor de toe- passing van Verordening (EEG) nr. 1984/83 (³)) of voor een individuele vrijstelling uit hoofde van arti- kel 85, lid 3, van het EG-Verdrag.

II. De Partijen

2. Bass is een naamloze vennootschap die genoteerd is aan de London Stock Exchange. Het Bass-concern is een internationaal concern dat zich bezighoudt met dranken en vrijetijdsbesteding. Het is actief in de sectoren hotelwezen, vrijetijd, brouwerij en dranken in Europa, de VS en elders in de wereld.

3. In juni 1996 bezat Bass 4 182 drankgelegenheden in het Verenigd Koninkrijk, waarvan er 2 736 in eigen beheer werden geëxploiteerd (d.w.z. dat de exploi- tant een werknemer van de onderneming is) en 1 446 werden verhuurd met een bierleveringscontract.

4. Vanaf maart 1997 verhuurde Bass in totaal 1 430 pubs, waarvan 106 in Schotland. 1 186 pubs zijn ver- huurd met een standaardhuurovereenkomst, 178 met een Tenancy at Will-overeenkomst, 42 met een korte-termijnhuurovereenkomst, meer bepaald een

(¹) PB 13 van 21.2.1962, blz. 204/62.

(²) Onder drankgelegenheid wordt verstaan een zaak met ver- gunning voor de verkoop van alcoholische drank voor con- sumptie ter plaatse of elders, in tegenstelling tot een slijterij (b.v. een supermarkt) die enkel een vergunning heeft om al- coholische drank te verkopen voor consumptie elders dan ter plaatse.

(³) Verordening (EEG) nr. 1984/83 van de Commissie van 22 juni 1983 betreffende de toepassing van artikel 85, lid 3, van het Verdrag op groepen exclusieve afnameovereenkom- sten (PB L 173 van 30.6.1983, blz. 5; corrigendum PB L 281

van 13.10.1983, blz. 24).

Foundation-overeenkomst. De overige 24 zijn ver- huurd met een andere overeenkomst of onbewoond. In het boekjaar dat werd afgesloten op 30 september 1996 leverde Xxxx ongeveer 422 000 vaten bier aan haar met bierleveringscontract verhuurde verkoop- punten, hetgeen 1,6 % vertegenwoordigt van het to- tale bierverbruik (volume) in drankgelegenheden in het VK.

5. Op 16 december 1997 is Bass overeengekomen de meerderheid van zijn verhuurd eigendom (1 190 ver- huurde pubs) alsmede een aantal drankgelegenheden in eigen beheer te verkopen aan een ,,management buy-in’’ team, geleid door Xxxx Xxxxxx en gefi- nancieerd door BT Capital Partners Europe, de af- deling ,,privaat kapitaal’’ van Bankers Trust. Onge- veer 50 verhuurde pubs blijven door Bass behouden terwijl verder ongeveer 170 verhuurde pubs afzon- derlijk zullen verkocht worden. De verkoop wordt naar verwachting afgerond tegen 11 april 1998.

6. De wereldwijde omzet van Bass in het jaar dat op 30 september 1996 werd afgesloten, bedroeg 5 109 mil- joen GBP, waarvan 1 278 miljoen werd behaald in zijn drankgelegenheden (zowel verhuurde als in ei- gen beheer geëxploiteerde drankgelegenheden). In datzelfde jaar nam Bass, uitgedrukt in geproduceerd volume, 23 % van de biermarkt in het VK voor zijn rekening.

III. De markt

7. Sinds 1991, de datum waarop de standaardovereen- komst van Bass in Engeland en Wales werd inge- voerd, hebben zich aanzienlijke wijzigingen voorge- daan in de structuur van de brouwerijmarkt en de markt voor bierverkoop via drankgelegenheden in het Verenigd Koninkrijk, alsook in het marktgedrag. Die zijn grotendeels het gevolg van de Beer Orders die zijn opgesteld naar aanleiding van het rapport van de Monopolies and Mergers Commission (MMC) over de levering van bier, alsmede van een terugloop in zowel de totale vraag als meer bepaald in de bierverkoop in drankgelegenheden; een ver- schuiving in de vraag van de consument, die van pubs een ruimere keuze van dranken en etenswaren verwacht; de stopzetting van brouwerijactiviteiten door verscheidene ondernemingen en een nieuwe trend in de betrekkingen tussen brouwerijen en pub- ketens aan de ene en huurders aan de andere kant.

Het rapport van de MMC van 1989 en de daaruit voortvloeiende Beer Orders

8. Het rapport van de MMC van 1989 over de levering van bier heeft geleid tot een aantal aanbevelingen

met het oog op een versoepeling van de traditionele strakke binding (exclusieve afnameverplichting + niet-concurrentieverplichting) tussen de brouwerijen en de pubs. De meeste van de aanbevelingen van de MMC werden tenuitvoergelegd, in hoofdzaak in de Supply of Beer (Tied Estate) Order 1989 en de Supply of Beer (Loan Ties, Licensed Premises and Wholesale Prices) Order 1989. De Tied Estate Order legde aan de ,,landelijke brouwerijen’’ (brouwerijen die meer dan 2 000 drankgelegenheden in eigendom hebben) de volgende wijzigingen op:

— aan de huurders mag geen afnameverplichting worden opgelegd voor andere dranken dan bier en voor bieren met een laag alcoholgehalte;

— de huurders moeten het recht hebben om één vatbier (een bier dat op vat gegist is) (ª) af te nemen van een andere bron dan de brouwer/ eigenaar (het zogenaamde gastbier);

— zij mochten nog slechts een bepaald aantal pubs met bierleveringscontracten aan zich binden. Dit heeft hen ertoe gedwongen ongeveer 11 000 van de op dat ogenblik naar schatting 60 000 pubs in het VK te verkopen of te ontslaan van hun afna- meverplichting.

Factoren aan de vraagzijde

9. Bier kan worden verkocht via drankgelegenheden —

b.v. pubs, hotels, restaurants — of via zaken zonder schenkvergunning — b.v. supermarkten en slijterijen. Voorts is invoer met betaling van invoerrechten door particulieren, voornamelijk uit Calais, goed voor 4 % van de totale bierconsumptie in het VK. De in volume uitgedrukte afzet van bier in het VK is in de periode 1989-1995 gedaald met 9,5 % en de in vo- lume uitgedrukte verkoop van bier in drankgelegen- heden is in dezelfde periode met 17,3 % teruggelo- pen. Het aandeel van de verkoop via drankgelegen- heden in het totale volume is derhalve kleiner gewor- den (van 79,3 % in 1989 tot circa 69 % in 1996) maar blijft, met uitzondering van Ierland, groter dan waar ook in de EU.

10. Het dalende volume van de bierverkoop in drankge- legenheden is gecompenseerd door:

a) een stijging, in reële termen, van de bierprijzen in drankgelegenheden met 21 % in de periode 1989-1996, die slechts in een derde van de geval- len het gevolg was van hogere accijnzen;

b) een stijging van het aandeel van andere producten dan bier in de totale omzet van drankgelegenhe-

(ª) De regering van het VK stelt momenteel voor dit uit te brei- den met ook één-flessenbier.

den tot 37 % van de totale inkomsten in 1996, grotendeels ten gevolge van een toename van de restauratie-activiteiten.

11. De consumptie van tapbier was in 1996 goed voor 63 % van de totale consumptie. Dit is eveneens, met uitzondering van Ierland, het hoogste percentage in de EU. In België, daarentegen waar de consumptie van tapbier op twee na het grootst is in de EU, be- droeg dit aandeel slechts 39 %. De pubs in het VK bieden ook een ruimere keuze van tapbieren dan el- ders in de EU, met gemiddeld 6,5 merken per pub.

Factoren aan de aanbodzijde

Productie

12. De belangrijkste verandering sinds 1989 is dat de concentratie op de brouwerijmarkt is toegenomen doordat een aantal ondernemingen de markt hebben verlaten en hun brouwerijactiviteiten hebben ver- kocht aan bestaande concurrenten. In 1996 vertegen- woordigden de resterende vier landelijke brouwerijen

— Scottisch @ Newcastle, Bass, Carlsberg Tetley Brewing (CTB) en Whitbread — 78 % van het aan- bod op de biermarkt in het VK. In de periode 1989-1991 hebben ook vier grotere regionale brou- werijen de markt verlaten, zodat het aantal grote re- gionale brouwerijen van 11 tot 7 is gedaald.

Groothandel

13. De Beer Orders resulteerden onder andere in de ver- koop van een aantal drankgelegenheden met afna- meverplichting van de landelijke brouwerijen. Ver- wacht werd dat hierdoor de handel vrijer zou wor- den en dat onafhankelijke groothandelaren een gro- tere rol zouden gaan spelen. Niettemin namen de onafhankelijke groothandelaren in 1995-1996 nog steeds slechts circa 6 % van de distributie voor hun rekening, in vergelijking met 5 % in 1985. De lande- lijke brouwerijen domineren nog steeds de groothan- delssector, met een aandeel in de distributie dat ver- gelijkbaar is met hun aandeel in de productie.

14. De pubs die door de landelijke brouwerijen zijn ver- kocht, zijn in de meeste gevallen overgenomen door pubketens of door regionale brouwerijen. In het al- gemeen hebben pubketens ofwel hun eigen groot- handelskanalen, ofwel worden zij rechtstreeks door de brouwerijen bevoorraad. De regionale brouwe- rijen hebben evenmin behoefte aan de diensten van onafhankelijke groothandelaren. In combinatie met de algemene terugloop in de bierverkoop en de toe- genomen efficiëntie van de groothandelsafdelingen van de landelijke brouwerijen heeft dit ertoe geleid dat de onafhankelijke groothandelssector slechts marginaal is gegroeid.

Detailhandel

15. In het VK is voor de detailverkoop van bier en an- dere alcoholische dranken voor consumptie ter plekke een de rechter (locale rechterlijke instantie) afgegeven vergunning vereist, er bestaan momenteel drie onderscheiden klassen van vergunningen (’)

— volledige vergunningen: in een dergelijke drank- gelegenheid kan men alcoholische dranken krij- gen zonder er te verblijven of een maaltijd te ge- bruiken. Er zijn ongeveer 83 100 van deze ver- gunningen afgegeven, waarvan circa 57 000 voor pubs. Voor het overige betreft het hotels en wijn- bars;

— beperkte vergunningen: in deze drankgelegenhe- den is drank slechts verkrijgbaar op voorwaarde dat de klant er verblijft of een maaltijd gebruikt. Het gaat hier om ongeveer 32 300 particuliere hotels en restaurants;

— clubs: men moet lid zijn om hier drank te kunnen kopen. Het gaat om ongeveer 31 500 verkoop- punten, die meestal mede-eigendom zijn van hun leden.

16. Door de brouwerijen te verplichten pubs te verko- pen, hebben de Beer Orders tevens een effect gehad op het percentage van de bierverkoop via elk van de diverse types verkooppunten in de detailhandel: (a) drankgelegenheden die eigendom zijn van brouwe- rijen en een afnameverplichting hebben, (b) drankge- legenheden die eigendom zijn van brouwerijen en door hen in eigen beheer worden geëxploiteerd, (c) drankgelegenheden die eigendom zijn van onafhan- kelijke pubketens en die een afnameverplichting heb- ben, (d) drankgelegenheden die eigendom zijn van onafhankelijke pubketens en die door hen in eigen beheer worden geëxploiteerd, (e) drankgelegenheden die door een lening gebonden zijn en ongebonden of

(g) vrije drankgelegenheden. Dit blijkt uit de onder- staande tabel, die een overzicht geeft van de bierver- koop (volume). De gegevens betreffende 1985 zijn ontleend aan het rapport van de MMC en kunnen als representatief worden beschouwd voor de jaren 1985-1989; de gegevens betreffende 1995 zijn af- komstig van de Brewers and Licensed Retailers Asso- ciation (BLRA), aangevuld met ramingen voor de niet-leden.

Tabel 1: Bierconsumptie in drankgelegenheden in het VK

	(a)	(b)	(c)	(d)	(e)	(f)
1985	30,8 %	24,2 %	0,0 %	0,0 %	22,0 %	23,0 %
1995	12,4 %	20,2 %	9,1 %	3,5 %	21,1 %	33,6 %

17. De Beer Orders hebben voorts de beperkende gevol- gen van bindingen door middel van leningen afge- zwakt door te bepalen dat zij te allen tijde door de

(’) Het systeem van vergunningen is in Schotland lichtjes afwij- kend.

huurder kunnen worden beëindigd met een opzeg- gingstermijn van drie maanden. De Beer Orders heb- ben tevens het recht op een gastbier ingevoerd voor pubhouders met een handelslening bij de landelijke brouwerijen. Uit door de BLRA verstrekte gegevens blijkt dat ongeveer 20 % van de leningen jaarlijks wordt beëindigd of vervroegd afgelost. Een onbe- kend deel van deze beëindigingen bestaat er onge- twijfeld in dat de pubhouders een bestaande lening aflossen met geld dat hen door een andere brouwerij wordt geleend (in ruil voor een nieuwe binding door middel van een lening). Naar het schijnt krijgen gro- tere verkooppunten zoals clubs niet alleen veel gro- tere leningen, maar is de daaraan verbonden afname- verplichting bovendien niet exclusief, aangezien deze huurderen twee of meer leveranciers wensen. De af- nameverplichting betreft evenwel meestal een be- paalde hoeveelheid bier. Door de BLRA werd geen raming gemaakt van het aantal niet-exclusieve lenin- gen, het percentage van het totale volume verkocht bier dat drankgelegenheden met dergelijke niet-ex- clusieve leningen voor hun rekening nemen of het percentage van de totale omzet van de betrokken drankgelegenheden dat de hoeveelheid bier uitmaakt die zij krachtens het leningcontract verplicht zijn af te nemen.

Concurrentie tussen de brouwerijen

18. Op groothandelsniveau hebben de grote brouwerijen een bepaalde gegarandeerde afzet via de drankgele- genheden die een afnameverplichting hebben of die zij in eigen beheer exploiteren. Voor de bevoorra- ding van de rest van de markt moeten zij onderling concurreren door individuele overeenkomsten met vrije zaken en leveringsovereenkomsten met pubke- tens en andere brouwerijen te sluiten. Deze concur- rentie is hoofdzakelijk gebaseerd op prijzen en merkbekendheid, al trachten de brouwerijen ook klanten te winnen door andere voordelen aan te bie- den, zoals promotionele ondersteuning.

Het betreden van de markt voor brouwerijactiviteiten

19. De belangerijkste belemmeringen voor het betreden van deze markt zijn de noodzaak om zich te verze- keren van verkooppunten waaraan men kan leveren en om toegang te krijgen tot een distributiesysteem Eeen nieuwkomer op de markt moet erin slagen zich te vezekeren van leveringen aan vrije drankgelegen- heden, pubketens of drankgelegenheden die eigen- dom zijn van brouwerijen, als onderdeel van het as- sortiment van deze laatste of (in het geval van een landelijke brouwer) als een gastbier. Het bezit van bekende merknamen door concurrenten is een bijko- mende belemmering voor het betreden van de markt of voor uitbreiding van het marktaandeel door be- staande brouwerijen. Dit is wellicht van groter be- lang voor bieren van het ,,lager’’-type, die normaliter voor het hele land op de markt worden gebracht en waarvoor schaalvoordelen op het gebied van reclame het allicht minder rendabel maken de markt op kleine schaal te betreden.

20. De belemmering die erin bestaat dat men zich van verkooppunten moet zien te verzekeren, is minder belangrijk geworden sinds de invoering van de Beer Orders, doordat het gedeelte van de markt dat aan afnameverplichtingen gebouden is kleiner is gewor- den en pubketens opgang hebben gemaakt. Het is voor een nieuwkomer gemakkelijker leveringsover- eenkomsten te sluiten met pubketens dan met indivi- duele pubs. De noodzaak van een distributiesysteem blijft een ernstige belemmering. De overcapaciteit in de brouwerijsector is echter niet langer een belang- rijke belemmering aangezien de brouwerijcapaciteit in 1996 voor 90 % werd benut, tegenover 79 % in 1991.

21. De meeste buitenlandse bierproducenten (meestal van bieren van het ,,lager’’-type) hebben ervoor ge- kozen de markt van het VK te betreden door het sluiten van exclusieve licentieovereenkomsten met de bestaande landelijke brouwerijen, waarbij het bier in het VK wordt gebrouwen en als een onderdeel van het merkenassortiment van de landelijke brouwerij wordt verkocht. Deze buitenlandse lagers zijn vaak als kwaliteitsmerken op de markt gepositioneerd. S @ N heeft dergelijke licentieovereenkomsten geslo- ten met onder andere Xxxxxx’x, Beck’s, Kronenbourg en Holsten.

Het betreden van de markt op het niveau van de detailhandel

22. Pubs concurreren enkel lokaal met elkaar. Globaal genomen heeft elk gebied een lokale prijs voor een bepaald pakket, dat het hele pub-,,aanbod’’ (facilitei- ten, sfeer) omvat, en niet alleen de prijs van het bier.

23. De belemmeringen voor het betreden van de detail- handelsmarkt zijn vrij gering. De enige belemmering van enige betekenis is het bestaan van vergunningsre- gels, die kunnen verhinderen dat nieuwe pubs wor- den geopend wanneer er geen behoefte aan is. Deze regels worden niet in het gehele Verenigd Konink- rijk strikt toegepast, maar waar zij gelden, kunnen zij ertoe leiden dat het betreden van de markt op die plaats moeilijk is. Voorts worden vergunningen mo- menteel in sommige gebieden van het VK geweigerd om redenen van openbare orde. Niettemin is een be- paalde pubketen er in de voorbije jaren in geslaagd meer dan 100 pubs te openen op nieuwe locaties.

Wijzigingen in de afspraken tussen pubhouders en hun verhuurders

24. Traditioneel werden pubs verhuurd op basis van

,,klassieke’’ korte-termijnovereenkomsten. De brou- werijen behielden de verantwoordelijkheid voor de structuur, de inrichting en het toebehoren van het gebouw, en de huurders waren alleen verantwoorde-

lijk voor het verkopen van door de verhuurder gele- verd bier, naast andere dranken en voeding. Naar aanleiding van het MMC-rapport hebben de pub- houders huurzekerheid gekregen doordat zij onder de toepassing van de Landlord and Xxxxxx Xxx 0000 zijn gebracht. De eerste lange-termijnovereenkom- sten met volledige onderhouds- en reparatieverplich- tingen, die reeds enige huurzekerheid en de moge- lijkheid om de pacht over te dragen boden, werden echter reeds lang vóór de aanbeveling van de MMC aangeboden.

IV. De overeenkomsten

25. De huurovereenkomsten zijn contracten tussen Xxxx en de huurder, waarbij Xxxx aan de huurder een drankgelegenheid met inrichting en toebehoren ter beschikking stelt met het oog op de exploitatie ervan en waarbij de huurder aan Xxxx huur betaalt en zich ertoe verbindt de in de overeenkomst beschreven bie- ren af te nemen van Xxxx of zijn agent.

26. De basis-standaardhuurovereenkomst is in Engeland en Wales sind 1991 van toepassing, met lichte wijzi- gingen in de gebruikte vorm. De huurovereenkomst heeft meestal een looptijd van tien jaar (soms van 15 of 20 jaar) en een vaste huurprijs die wordt herzien om de vijf jaar of in beperkte andere omstandighe- den. De huurder kan na twee jaar met de vooraf- gaande toestemming van Xxxx de verplichtingen overdragen die hem op grond van de huurovereen- komst zijn opgelegd, op voorwaarde dat Xxxx een voorkeurrecht krijgt om de rechten van de huurder over te nemen. Overeenkomstig de voorwaarden van de standaardhuurovereenkomst is de huurder voolle- dig verantwoordelijk voor herstellingen en kan hij geen speelautomaten installeren zonder dat Bass daartoe schriftelijke toestemming heeft gegeven. Hij mag evenwel alle opbrengsten uit dergelijke automa- ten voor zich houden. In 1992 werd een standaard- huurovereenkomst ingevoerd in Schotland. Deze huurovereenkomst onderscheidt zich voornamelijk om volgende redenen van die in Engeland en Wales; ten eerste geven de Deed of Leasing Conditions, waarin de relevante handelsvoorwaarden voor de Schotse overeenkomsten zijn opgenomen, Bass het recht om de huur jaarlijks te herzien en te verhogen overeenkomstig de index van de kleinhandelsprijzen. Xxxx heeft dit recht echter nog nooit doen gelden. Ten tweede heeft Xxxx het recht om de overeenkomst vijf jaar na de inwerkingtreding ervan te beëndigen. Ten derde vraagt Xxxx haar nieuwe huurders een be- paald bedrag te storten in het zogenaamde Retention Funds. Het maximale bedrag dat daartoe vereist is, bedraagt 10 000 GBP. Xxxx gebruikt deze som als ze- kerheid om zichzelf en het pand tegen verlies of schade te beschermen of als betaling van eender welke andere schuld van de huurder aan Bass. Nor- maal gezien betaalt Bass bij de beëindiging van de huurovereenkomst een intrest op het fonds, tegen een koers die per jaar twee procent hoger is dan de depositokoers van Barclays Bank plc. Tot voor kort was in de Deed of Leasing Conditions een clausule

opgenomen op grond waarvan de huurder gedu- rende één jaar na de beëindiging van de huurover- eenkomst geen concurrerende drankgelegenheid mocht uitbaten binnen een straal van een halve mijl van het verhuurde pand. Bass heeft deze clausule nooit toegepast. In maart 1997 waren er 1 186 stan- daardhuurovereenkomsten van toepassing.

27. De partijen hebben naast de standaardhuurovereen- komsten tevens een aantal aanverwante overeen- komsten aangemeld. Er bestaan nog twee andere vormen van huurovereenkomsten, namelijk de Foun- dation-overeenkomst en de Tenancy at Will-over- eenkomst (,,TAW’’) die een tijdelijke overeenkomst is. De Foundation-overeenkomst heeft een looptijd van drie jaar en wordt gebruikt in situaties waarin een huurtermijn van tien jaar niet geschikt is, bij- voorbeeld wanneer de economische situatie onstabiel is of wanneer er onzekerheid bestaat op het gebied van handelsuitgaven. Deze huurovereenkomst biedt de huurder de gelegenheid om tijdens de eerste twee jaar over te schakelen op een standaardhuuroveer- eenkomst. Hij mag zijn rechten niet overdragen, is slechts gedeeltelijk verantwoordelijk voor herstellin- gen en deelt de opbrengsten uit de speelautomaten met Bass. De exclusieve inkoopverplichtingen in zo- wel de Foundation-overeenkomst als de TAW-over- eenkomst, verschillen inhoudelijk niet veel van deze in de standaardhuurovereenkomst. In maart 1997 werden 42 drankgelegenheden verhuurd op basis van een Foundation-overeenkomst en 178 op basis van een TAW-overeenkomst. Deze overeenkomsten wor- den niet gebruikt in Schotland.

28. Daarnaast heeft Xxxx nog een aantal aanvullende overeenkomsten aangemeld die betrekking hebben op de verdeling van de kosten voor veranderingen en verbeteringen tussen Bass en zijn huurders, waartoe tegen juni 1996 ongeveer 109 huurders waren toege- treden.

29. Xxxx heeft eveneens een premieregeling, de Premier Alliance Scheme, aangemeld waartoe bepaalde huur- ders met een standaardhuuroverenkomst gratis kon toetreden tot oktober 1996. Op grond van deze re- geling, die in september 1994 werd ingevoerd, ko- men de huurders die geen lopende schulden hebben, in aanmerking voor bijkomende kwantumkortingen en bedrijfsondersteuning voor bedrijfsplanning, ont- wikkeling en marketing. Daartoe wordt van de huur- der slechts verwacht dat hij regelmatig vergaderingen over bedrijfsontwikkeling bijwoont. Tevens is er een fonds ter financiering van de marketingactiveiten dat onder meer kan worden aangewend voor promoties die door Bass of de huurder worden aangeboden. Tegen juni 1996 waren 654 huurders van Bass toege- treden tot deze regeling.

De afnameverplichting voor bier

30. De huurder verbindt zich ertoe alle gespecificeerde bieren van Bass of van de door het concern aange- stelde leverancier af te nemen, met uitzondering van één-merk vatbier en, tegen eind maart 1998, één-

merk flessenbier (clausule betreffende gastbier). Ge- specificeerde bieren zijn de bieren van de soorten als vermeld in de bijlage bij de overeenkomst. Deze soorten zijn light, pale (met inbegrip van Scotch Ale) of bitter alle (ook bekend als 70 Shilling, Heavy of Special Ale), Export of Premium Ale (ook bekend als 00 Xxxxxxxx Xxx), Xxxx Xxx (xx Xxxxxxxxx bekend als 60 Shilling Ale of Light Ale); Brown Ale, Strong Ale (met inbegrip van Barley Wine), Bitter Stout of Por- ter, Sweet Stout, Lager. Export of Premium Lager (ook bekend als Malt Lager of Malt Liquor), Strong Lager ,,Diet Pils’’ (of Premium Low Carbohydrate Beer), Low Carbohydrate (of ,,Lite’’) Beer. Merken of benamingen van bieren die aan deze soorten be- antwoorden komen voor in de huidige prijslijst van Bass.

31. De huurder mag elke andere soort bier dan de ge- specificeerde soorten verkopen indien het verpakt is in flessen, blik of andere kleine recipiënten of zelfs als tapbier mits de verkoop van dat tapbier gebruike- lijk is of noodzakelijk is om aan een voldoende vraag van de klanten van de huurder te voldoen.

De huurprijs

32. Voor de standaardhuurovereenkomsten wordt de huur maandelijks vooruit betaald en betaalt de huur- der aan de verhuurder de premies terug die de zaak verzekeren tegen verlies of beschadiging door bij- voorbeeld brand, ontploffing en vliegtuigen (met in- begrip van een vergoeding van drie jaar huurprijs van het pand tegen marktvoorwaarden en de honoraria van experts) en tegen andere risico’s, alsook de kos- ten voor de door de rechter afgegeven licentie.

33. De vaste huurprijs wordt elke vijf jaar herzien. De herziene huurprijs is de hoogste van twee, namelijk de oude huurprijs of de markthuurwaarde van het pand op de datum van de herziening. De huurprijs tegen marktvoorwaarden wordt als markthuur- waarde beschouwd, waarbij evenwel rekening wordt gehouden met de voorwaarden, en in het bijzonder de exclusieve inkoopverlichtingen die zijn vermeld in de huurovereenkomst. Indien er geen overeenstem- ming is over het niveau van de markthuurwaarde, moet elke huurherziening worden vastgesteld door een onafhankelijk expert of schatter.

Kortingen en andere voordelen

34. Aangezien exploitanten die voor hun bieraankopen niet gebonden zijn aan een ander bedrijf (zelfstan- dige ongebonden exploitanten) in het Verenigd Ko- ninkrijk bij de aankoop van bier kortingen kunnen verkrijgen waarop exploitanten met een afnamever- plichting geen aanspraak kunnen maken, heeft de Commissie een raming gemaakt van i) het netto- prijsverschil bij de aankoop van bier bij Bass tussen de prijs die wordt betaald door zelfstandige onge- bonden exploitanten en door de huurders van Xxxx met een afnameverplichting, en ii) de waarde van de voordelen die door Xxxx aan zijn huurders worden

toegekend en die zelfstandige ongebonden exploitan- ten niet zo gemakkelijk kunnen verkrijgen. Uit- gangspunt van deze raming was het rapport van het Office of Fair Trading over zijn onderzoek van mei 1995 naar het beleid van de brouwerijen op het ge- bied van groothandelsprijzen (het OFT-rapport), dat werd aangevuld met verder onderzoek van de Com- missie.

35. Het prijsverschil is het verschil tussen enerzijds de gemiddelde kortingen in GBP per vat die door Bass aan zelfstandige ongebonden exploitanten werden toegekend voor een bepaald productenassortiment, met inbegrip van een gelijkwaardige korting per vat op grond van een lening en anderzijds de kortingen die aan de huurders worden verleend, met name de werkelijke kortingen op bieraankopen en de waarde van de catalogusprijzen van Bass (voor de verhuurde drankgelegenheden) in vergelijking met de stan- daardprijslijsten. De kortingen die aan de huurders van Bass worden toegekend, omvatten tevens de kor- tingen die aan de leden van de Premier Alliance Scheme worden verleend via kwantumkortingen en het fonds voor de marketing. Van alle kortingen ver- leend aan de huurders van Bass, met uitzondering van die met een TAW-overeenkomst, is het gemid- delde berekend.

36. Het huurvoordeel wordt berekend door de werke- lijke huurprijs van de drankgelegenheid met afname- verplichting af te trekken van 15 % van de geraamde detailhandelsomzet van alle drankgelegenheden (de huurprijs voor een ongebonden verkooppunt wordt geraamd op 15 % van de omzet). De huurders met een Tenancy at Will-overeenkomst werden voor deze berekening niet in aanmerking genomen aange- zien zij een veel lagere huurprijs moeten betalen dan die met een andere huurovereenkomst.

— De raming van de totale detailhandelsomzet van de zaak (dit is de totale omzet van de pubs van Bass de verhuurd zijn op basis van een standaard- huurovereenkomst of een Foundation-overeen- komst) werd berekend op basis van de totale be- taalde huurprijs, die overeenkomt met 11,36 % van de omzet. Dit percentage is vermeld in de in- terne documenten van Bass die voornamelijk zijn verzameld met het oog op de onderhandelingen over de huur en de huurherziening voor een steekproef van 30 pubs die door de ambtenaren van de Commissie zijn gekozen. Deze documen- ten bevatten tevens individuelle ramingen van de omzet van de pubs, waarvan de gemiddelde huurprijs naar omzet werd berekend.

— Het huurvoordeel per vat werd berekend door het totale huurvoordeel te delen door het totaal aantal vaten dat elk jaar werd verkocht aan de huurders (met inbegrip van die met een TAW- overeenkomst).

37. Naast dit huurvoordeel heeft Bass de Commissie bij- zonderheden medegedeeld betreffende zewen ver- dere berekenbare voordelen.

Diensten met een toegevoegde waarde

38. Sinds de standaardovereenkomsten zijn ingevoerd, heeft Xxxx haar huurders een aantal diensten aange- boden op het gebied van inkopen en leveringen in het groot, waarvan de waarde in de tijd is toegeno- men. Tot die diensten met toegevoegde waarde be- horen thans kortingen op glazen, gasvoorziening, onroerend-goedbelasting, bankdiensten, verzekerin- gen en verf. Xxxx heeft het jaarlijkse voordeel van deze diensten berekend op basis van de potentiële waarde per verkooppunt van de kortingen en de aan- biedingen die beschikbaar zijn voor het assortiment producten en diensten. Hierbij werd verondersteld dat de huurders van Bass die geen gebruik hebben gemaakt van de aangeboden diensten, de kortingen van Bass hebben gebruikt om dezelfde of zelfs betere prijzen te behalen op de markt. Vervolgens is deze potentiële waarde per verkooppunt, die voor de jaren 1994/1995 en 1995/1996 op 3 054,9 GBP is ge- raamd vermenigvuldigd met het aantal verkooppun- ten, met uitzondering van deze met een TAW-over- eenkomst.

Investeringen

39. In 1994 heeft Xxxx een gemeenschappelijk investe- ringsprogramma geintroduceerd waarbij de onderne- ming in samenwerking met haar huurders geïnves- teerd heeft in de drankgelegenheden met een afna- meverplichting. Op grond van dit investeringspro- gramma is de waarde per vat voor de huidige huur- ders, met uitzondering van die met een TAW-over- eenkomst, berekend door de huurverhogingen over vijf jaar af te trekken van de totale kosten, met inbe- grip van adviesverlening door derden en toezicht op het project door Xxxx.

Herstellingen

40. Dit is voor huidige huurders, met uitzondering van deze met een TAW-overeenkomst, de waarde van de herstellingen die onder de huurovereenkomst vallen en die door Bass worden betaald. Met deze herstel- lingen worden investeringen ondersteund en wette- lijke verplichtingen, licentieaanvragen en andere on- vermijdelijke kosten betaald.

,,Support Franchise’’

41. Sinds 1994 voorziet Bass in bepaalde diensten op het gebied van bedrijfsplanning, prestatiebeoordeling en ontwikkelingsintiativen voor huurders die wensen toe te treden tot de Support Franchise, een bijkomende regeling die tot oktober 1996 volledig gratis was. Te- gen het einde van het boekjaar 1995/96 waren ge- middeld 669 huurders tot deze regeling toegetreden en realiseerden zij een gemiddelde omzetstijging van 0,93 % in termen van geleverde vaten, terwijl de om- zet van de drankgelegenheden die niet onder deze regeling vielen, met 2,33 % daalde. Volgens de ra- mingen van Xxxx bedroeg de uit deze regeling voort-

vloeiende gemiddelde netto-omzetstijging per huur- der 2 585 GBP 1995/1996. Derhalve bedraagt de to- tale geraamde netto-omzetstijging 1,7 miljoen GBP, hetgeen bij deling door het totale aantal vaten dat door de verhuurde drankgelegenheden wordt afge- nomen, resulteert in een bedrag van 4,50 GBO per vat.

Rechtstreekse exploitatie-ondersteuning

42. Xxxx heeft de waarde en het voordeel van de recht- streekse exploitatie-ondersteuning per huurder voor elk van de betrokken jaren berekend door 75 % te nemen van de totale vergoedingskosten (lonen plus voordelen en uitgaven) van de werknemers van de Bass Lease Company die rechtstreeks betrokken zijn bij de ondersteuning en de onwikkeling van de han- delsactiviteiten van de huurder. Tot deze groep be- horen bedrijfsbeheerders, bedrijfsmanagers, mana- gers die verantwoordelijk zijn voor de planning of het beheer van het patrimonium, alsook werknemers die zich bezighouden met restauratie-activiteiten, op- leiding van huurders, hulp bij overdrachten, promo- ties en public relations.

Opstart- en ontwikkelingskosten

43. Xxxx biedt nieuwe huurders ondersteuning door in- formatiemateriaal en beoordelingsschema’s te ver- strekken en door de kosten voor planning, admini- stratie en drukwerk bij nieuwe initiativen te betalen alsook de kosten voor opleiding. Aan de oude huur- ders worden jaarlijkse prijzen toegekend als blijk van waardering.

Promoties

44. Sedert de inwerkingtreding van de standaardhuur- overeenkomst heeft Xxxx een aantal promoties en marketing-aanbiedingen ingevoerd die exclusief zijn voorbehouden aan haar huurders op nationale, regi- onale en locale basis. Deze promoties zijn erop ge- richt de omzet van de individuele huurder te verho- gen.

45. Het resultaat van deze vergelijking van het prijsver- schil en de andere compensatievoordelen, is weerge- geven in de onderstaande tabel:

Tabel 2: Prijsverschil en compensatievoordelen

Jaar afgesloten op 30 september	1991/92 GBP/vat	1992/93 GBP/vat	1993/94 GBP/vat	1994/95 GBP/vat	1995/96 GBP/vat
Prijsverschil	24,55	24,41	32,38	35,56	39,07
Huurvoordeel	15,4	19,18	22,5	21,77	22,18
Diensten mer toegevoegde waarde	2,31	3,29	3,63	9,87	9,98
Investeringen				1,46	3,44
Herstellingen	3,67	0,58	1,2	1,09	1,6
Support franchise				4,08	4,5
Rechtstreekse exploitatie ondersteuning	1,76	2,84	3,45	5,06	4,88
Opstartkosten	0,23	0,13	0,38	0,97	0,87
Promoties	0,88	1,53	2,36	3	4,48
Conslusies	– 0,3	3,14	1,14	11,74	12,86

Andere voordelen

46. Xxxx biedt haar huurders bijkomende ondersteuning en voordelen in de vorm van financie- ring van inrichting en toebehoren voor huurders in moeilijkheden, eenmalige promoties en een liefdadigheidsfornds en tot eind 1994 verleende zijn juridisch advies aan bestaande en toekomstige huurdres. Tenslotte zijn de winsten die de huurders behalen uit de bierverkoop stabieler geworden aangezien hun winstmarge op hier lager is dan bij zelfstandige exploi- tanten. In combinatie met de lagere vaste kosten (huur) verlaagt dit het risico van een investering in een drankgelegenheid van Bass.

V. Conclusie

De Commissie is voornemens een gunstig standpunt in te nemen ten aanzien van de aange- melde overeenkomsten, waarvan een samenvatting hierbij wordt gepubliceerd, en met terug- werkende kracht een vrijstelling te verlenen overeenkomstig artikel 85, lid 3. Alvorens dit te doen, nodigt zij alle belanghebbenden uit hun opmerkingen dienaangaande kenbaar te maken binnen een maand vanaf de dagtekening van deze bekendmaking, door deze onder referentie- nummer IV/36.081/F3 te doen toekomen aan het volgende adres:

Europese Commissie

Directoraat-generaal Concurrentie Directoraat F

Xxxxxxxxx 000 X-0000 Xxxxxxx.